17Jun

משבר האקוויטי במערכת הבנקאית: איך טעויות בהערכת שווי מסכנות את היציבות הפיננסית של ישראל

משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית: ניתוח ביקורתי של מדיניות האשראי - מה קורה כשמתבלבלים ומבלבלים בין מחיר לשווי.


"הבנקים בישראל עם אקוויטי שלילי כי ה - LTV חושב לפי LTP, אין להם בטוחות ואין להם מה לממש. הם העניקו הלוואות לפי מחיר ולא לפי שווי. גישת "שיכפול והעתקת מחירים" וגישת "לספר בכמה נמכרה או נמכרו דירות ליד" גרמו לבנקים לחלק משכנתאות לפי מחיר ללא כל בדיקה ובחינה כלכלית של העסקאות" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, אנליסט וחוקר נדל"ן, מחבר הספר הספר בועת נדל"ן

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים

המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב. מצב זה נובע מפער מהותי בין השווי האמיתי של נכסי הבטוחה לבין הסכומים שהוענקו במשכנתאות. שורש המשבר נעוץ באימוץ עיוור של גישות שומות בעייתיות בתקופת עליית המחירים.

הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"

LTV מול LTP – ההבחנה הקריטית

בעוד שיחס LTV (Loan to Value) אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP (Loan to Price) – כלומר, חישבו את היחס לפי מחיר העסקה בפועל.

  • LTV אמיתי: הערכת שווי שמאית מקצועית, אובייקטיבית, המבוססת על ניתוח פונדמנטלי של הנכס.
  • LTP: המחיר בפועל ששולם, שנקבע פעמים רבות ללא קשר לערך הכלכלי.

שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר

1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"

העתקת נתוני עסקאות קודמות כבסיס לשומות חדשות, מבלי להתחשב בשוני מהותי בין הנכסים, יצרה שווי שוק מנופח ולא ריאלי.

2. גישת "בכמה נמכרה דירה ליד"

התבססות מופרזת על מחירי עסקאות סמוכות, מבלי לבחון אם הן רלוונטיות, שיקפה תפיסה שגויה שהשוק תמיד צודק – גם כשברור שהוא בועה.

השלכות המשבר

א. חשיפה לסיכון אשראי מערכתי

  • ירידת מחירים חושפת את הבנקים לכך שהבטוחות אינן מכסות את יתרת החוב.
  • מחדלים עתידיים יובילו להפסדים מיידיים ולצורך בהפרשות הון משמעותיות.

ב. קושי לממש בטוחות

  • ירידת מחירים עלולה להפוך את מימוש הנכסים לפעולה חסרת תוחלת.
  • כתוצאה: ירידה באמינות המערכת הפיננסית, חשש מפני פאניקה בשוק ההון.

כשל שיטתי בהבנה הכלכלית של שווי

הבנקים לא ביצעו את בדיקות השווי הנדרשות:

  • לא בחנו פוטנציאל הכנסה.
  • לא ניתחו תחזיות שוק או תרחישי קיצון.
  • לא בדקו את יכולת ההחזר האמיתית של הלווה.
  • לא בחנו תשואות כלכליות לעומת ריבית המשכנתא.

במקום כל אלה – בחרו ב"שווי שוק" שמבוסס על מחיר מנופח.

מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה

המודל השוויצרי:

  • שמאי עצמאי חובה.
  • מגבלות LTV נוקשות (80%).
  • התבססות על שווי בלבד, לא על מחיר.

המודל הגרמני:

  • דגש על תשואה כלכלית.
  • בדיקות יציבות פיננסית של הלווה.
  • דרישות הון עצמי משמעותיות (20–30%).
  • התעלמות מעליות חדות במחירים לצורכי הערכה.

המלצות מדיניות בישראל

1. חזרה להערכות שווי עצמאיות

יש לאסור על הבנקים לאשר משכנתאות לפי מחיר עסקה בלבד.

2. ניתוח כלכלי מעמיק לכל עסקה

  • בחינת פוטנציאל הכנסה, מיקום, תזרימי מזומנים.
  • חישוב יחס שווי-תשואה מול ריבית המשכנתא.

3. שקיפות רגולטורית מלאה

  • פרסום שמאות לציבור.
  • רגולציה ברורה של מתודולוגיית השומה.

4. שינוי תרבות ניהול הסיכונים בבנקים

  • מודלים המעריכים ירידות ערך עתידיות.
  • מערכות התרעה מוקדמות.
  • תגמול מבוסס איכות אשראי ולא גידול בהיקף ההלוואות.

סיכום

המשבר הנוכחי נובע מכשל יסודי: ההנחה שמחיר שוק הוא שווי כלכלי. מערכת האשראי הישראלית נשבתה באשליית בטוחות מנופחות – ונחשפת כעת לסיכון ממשי. הדרך לפתרון מחייבת מהפך תפיסתי: חזרה לשמאות שמרנית, אשראי מבוסס סיכון, ובקרה רגולטורית הדוקה. לפעול עכשיו – לפני שהאשליה תתפוצץ לגמרי.


משבר האקוויטי השלילי / The Negative Equity Crisis

עבריתEnglish
המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים
המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב...
The Current State: When Banks Realize They're Naked
Israel's banking system is currently facing a troubling phenomenon—widespread negative equity...
הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"
בעוד שיחס LTV אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP...
The Core Issue: Confusing “Value” with “Price”
While LTV should rely on independent economic valuation, banks in practice used LTP...
שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר
1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"
2. גישת "כמה שילם השכן"
Flawed Valuation Practices That Fueled the Crisis
1. “Copy-Paste Pricing”
2. “What the Neighbor Paid”
השלכות המשבר
- חשיפת הבנקים לסיכון
- קושי במימוש בטוחות
- אובדן אמון
Consequences of the Crisis
- Exposure to risk
- Difficulty realizing collateral
- Loss of trust
כשל שיטתי בהבנת שווי כלכלי
לא בוצעו ניתוחים נדרשים, הסתמכות על מחירים מנופחים.
A Systemic Failure to Understand Economic Value
No proper analysis performed; reliance on inflated prices.
מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה
שוויץ – שמאי עצמאי, מגבלת LTV, ניתוק בין מחיר לשווי.
גרמניה – דגש על תשואה, הון עצמי גבוה.
Reform Models: Switzerland & Germany
Switzerland – Independent appraisers, LTV cap, separation of price and value.
Germany – Focus on yield, high equity requirements.
המלצות לישראל
- חישוב שווי אמיתי בלבד
- ניתוח כלכלי מעמיק
- שקיפות רגולטורית
- שינוי תרבות סיכון
Recommendations for Israel
- True value-based calculations
- Deep economic analysis
- Regulatory transparency
- Risk culture reform
סיכום
יש לחזור לשמאות שמרנית ומבוססת סיכון – לפני שהבועה תתפוצץ.
Conclusion
A return to conservative, risk-based valuation is required—before the bubble bursts.


07Jun

פוסט נוקב מאת חיים אטקין, חושף את קריסת שוק הנדל"ן בישראל כקרנף אפור ולא כברבור שחור. השוואה מצמררת לוויסות מניות הבנקים – 13 שנה של מניפולציה, הדחקה, וקריסה ידועה מראש. מאמר חובה לכל מי שחי באשליה שהבועה תתפוצץ "פתאום".


🦏 אמרתי לכם! וזה לא רק כי אני היחיד שראה את הקרנף האפור

🦏 אמרתי לכם! הקרנף האפור רמס את שוק הנדל"ן – בדיוק כמו מניות הבנקים ב־83׳


✍ חיים אטקין | שמאי מקרקעין מוסמך | אנליסט וחוקר נדל"ן מומחה לערך פונדמנטלי וירידת ערך
מרצה לחשיבה ביקורתית בשמאות | מחבר הספר "
בועת נדל"ן" 

🗣️ "ברבור שחור!" — יברברו עכשיו כל מנפחי הבועה, מכחישיה, ושותפיה בניפוח ובהפצת ההונאה הזו באדיקות ובחוסר יושרה.אבל אל תתבלבלו. זה לא ברבור שחור. זה 🦏 קרנף אפור – גלוי, רועם, שכולם סירבו לראות.


🔊 הקרנף שצעד אלינו בקול רעם – וכולם שתקו

⚠️ לא מדובר באירוע בלתי צפוי אלא בתהליך מוכר, מתועד ומכוון:

  • 📉 תשואות שליליות לאורך זמן
  • 🏦 מינוף משוגע על עסקאות במחירים מנותקים מהשוק
  • 📰 תקשורת מגויסת שמדקלמת סיסמאות
  • 🧾 מומחים שהפכו למעתיקי מחירים במקום לאומדי שווי
  • 💸 בנקים שהמירו LTV ב־LTP ללא בקרה

🔍 כל הנתונים היו שם. רק העיניים היו עצומות.


🙈 הם ידעו. הם ראו. והם שתקו.

👔 הבנקים? ידעו.

🧑‍⚖️ הרגולטורים? שתקו.

📺 התקשורת? שיתפה פעולה.

🧑‍💼 המומחים? הפכו לחותמות גומי .ועכשיו? ⏱️ "המצב הביטחוני", "הפסיכולוגיה של הציבור", "הוריקנים כלכליים"...

חבל על המילים. 

הקריסה הזו לא באה מרקטה – היא באה ממאזן.


⏳ בדיוק כמו אז – 13 שנה עד הפיצוץ

📅 2012 – תחילת ניפוח הבועה.

📅 2025 – הקריסה.📉 13 שנה – כמו ויסות מניות הבנקים (1970–1983).

גם אז הכל היה גלוי – אבל כולם העדיפו לעצום עין.🔄 שני משברים. שני עשורים. אותן שתיקות. אותה שיטה. אותה קריסה.


📣 אני הזהרתי – בזמן אמת, בלי כפפות

✅ אמרתי שהשוק פועל כהונאת פונזי

✅ אמרתי שהמחירים כפולים מהערך הכלכלי

✅ אמרתי שהתשואות נמוכות מהריבית

✅ אמרתי שהבנקים לא ישרדו את הפיצוץ

✅ אמרתי שזה יסתיים בדם, בנכסים, ובזעם ציבורי

והנה זה בא. בדיוק כפי שהתרעתי.


🧭 מה עכשיו?

🔍 הגיע הזמן להביט במראה:

  • ⚖️ ועדת חקירה ממלכתית
  • 🧾 חשיפת שמאויות ועסקאות מסולפות
  • 📊 אימוץ ערך פונדמנטלי כמסד רגולטורי
  • ניתוק הקשר בין מימון לשמאות

כי זה לא “תיקון קל”.

זו פשיטת רגל מוסרית של שוק שלם.


🧠 סיכום: הקרנף האפור לא הסתתר. פשוט סירבו לראות אותו.

📉 זו לא הפתעה – זו תוצאה.

🔊 זה לא קרה פתאום – זה נבנה בהתמדה.

📛 זו לא טעות נקודתית – זו שיטה שחייבת להיחשף.🦏 הקרנף הגיע. והפעם, הוא לא ילך בלי לרמוס את כל מה שנשען על שקר.


אמרתי לכם.





  1. לא ברבור, קרנף: הקריסה שכולם ראו – ובחרו להתעלם ממנה
  2. 13 שנה של שתיקה – עד שהקרנף רמס את הכל
  3. הקרנף האפור הגיע. והוא לא מתנצל.
  4. מ־2012 עד 2025: בועת הנדל"ן, הפרק האחרון (לפני החקירה)
  5. מינפו, שתקו, רימו – ועכשיו הקרנף דורש מחיר
  6. כמו הבנקים אז – גם היום: 13 שנה של מניפולציה


המונח "קרנף אפור" (Gray Rhino) נטבע על ידי האנליסטית הכלכלית מישל ווקר כדי לתאר סיכונים גדולים, ברורים ובעלי סבירות גבוהה להתממשות, אשר למרות היותם גלויים לעין, זוכים להתעלמות או להדחקה מצד מקבלי ההחלטות והציבור. המטאפורה מתארת קרנף גדול ואפור הדוהר לעברנו – קשה להתעלם ממנו, אך לעיתים אנו בוחרים שלא לראות אותו.(eol.co.il, status.co.il)

מאפייני הקרנף האפור:

  1. סיכון מוכר וגלוי: הבעיה ידועה ומדוברת, אך ההתמודדות עמה נדחית.
  2. פוטנציאל נזק משמעותי: אם הסיכון יתממש, ההשלכות יהיו חמורות.
  3. התעלמות או הדחקה: למרות ההכרה בסיכון, אין פעולה מספקת למניעתו.

דוגמאות לקרנפים אפורים:

  • משבר האקלים: ההשפעות הגלובליות של שינויי האקלים ידועות, אך הפעולות למניעתן אינן מספקות.
  • חובות מדינה: רמות חוב גבוהות במדינות רבות מהוות סיכון כלכלי ברור, אך לעיתים ההתמודדות נדחית.
  • מערכות בריאות לקויות: מערכות בריאות שאינן מוכנות למגפות, כפי שנחשף במהלך מגפת הקורונה.(falconcapital.co.il)

הבחנה מ"ברבור שחור":

בניגוד ל"ברבור שחור" – אירוע נדיר ובלתי צפוי בעל השלכות מרחיקות לכת – "קרנף אפור" הוא סיכון צפוי וברור, אך כזה שמתעלמים ממנו עד שהוא מתממש.(falconcapital.co.il)

חשיבות ההכרה בקרנפים אפורים:

הכרת הסיכונים הגלויים והתמודדות עמם מראש יכולה למנוע משברים חמורים בעתיד. המודעות למושג "קרנף אפור" מעודדת חשיבה פרואקטיבית וניהול סיכונים יעיל.(falconcapital.co.il)