מחקר עומק ממוקד, מבוסס מקורות, על שומות טרום-רכישה ע״י שמאי “בנק”: מבנה התמריצים, היבטי ניגוד עניינים, השפעה פוטנציאלית על מחירים, והמלצות מעשיות לשינוי מדיניות.

תקציר מנהלים

• כן – בפועל שומת טרום-רכישה עלולה לשמש “פרה-רולינג”: כשהמתווך מפנה לרוכש שמאי מרשימת הבנק, נוצר ציפוי לשומה “מאשרת עסקה” שמקלה על אישור האשראי. מנגנון ההפניה + ציפיות הצדדים מייצר הטיה לכיוון מחיר החוזה (confirmation-to-contract). הספרות הבינלאומית תיעדה זאת היטב. (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia, SpringerLink)
• המשטר הישראלי כיום: הוראה 451 של הפיקוח על הבנקים מחייבת את השמאי לפעול “באופן בלתי תלוי” ומאפשרת לבנק לקבל שומה שנעשתה לבקשת בנק אחר בתוך 90 יום; היא מחייבת את הבנק למסור ללקוח רשימת שמאים (פאנל). אין בה איסור מפורש על שמאי פאנל לבצע שומות טרום-רכישה ללקוח או על קשרי מתווך-שמאי; הנושא מוסדר בעיקר דרך כללי האתיקה ונורמות אי-תלות.
• הקשר מתווך-שמאי: לפי כללי האתיקה לשמאי יש חובת אי-תלות ואיסור על תשלום/טובת הנאה לגורם שאינו שמאי לשם השגת עבודה; מנגד, תקנות האתיקה למתווכים מחייבות גילוי על טובות הנאה מקבלני משנה. בפועל, הפניה “לא פורמלית” של מתווך לשמאי אינה אסורה כשלעצמה, אך היא רגישה ויכולה לעוות תמריצים. (Wikisource)
• שכר טרחה גבוה לשומת טרום-רכישה כשלעצמו אינו פסול, אך כשהוא משולב בציפייה ל“אישור עסקה” הוא יוצר סיכון להטיה. שכר מותנה תוצאה מוגבל בדין ורק בהליכים מסוימים (לא רלוונטיים למשכנתאות/רכישה), מה שמחדד את האיסור על “הבטחת תוצאה”. (Government of Israel)
• השפעה על מחירים: הראיות מארה״ב מראות שרוב השומות המאשרות מימון מתיישרות למחיר החוזה (90%+), ושהפרדת שרשרת האיתור (HVCC/AIR) הפחיתה חלק מההטיות. בישראל אין מחקר אמפירי פומבי עדכני ספציפי לנושא; סביר שמנגנון דומה פועל גם כאן. (SpringerLink, Fannie Mae, ScienceDirect)
• עמדה נורמטיבית: מומלץ לאסור על שמאי מרשימות הבנק לבצע ישירות שומות טרום-רכישה ללקוח אם יש סבירות שהשומה תשמש מיידית לאשראי באותו בנק; לחלופין – לאפשר רק דרך מנגנון הקצאה עיוור ע״י הבנק/גוף חיצוני.

1) המסגרת הנורמטיבית בישראל (תמצית)

הוראת נב״ת 451 – “נהלים למתן הלוואות לדיור”

• הבנק חייב לתת ללקוח הפניה לביצוע שמאות כולל רשימת השמאים עימם הוא עובד.
• אם הלקוח מציג שומה שנערכה לבקשת בנק אחר (ובתוך 90 יום), הבנק “לא יסרב סירוב בלתי סביר” להשתמש בה (מותר לבנק לדרוש פנייה ישירה ע״י השמאי ולעשות התאמות).
• הערכת הנכס תיערך ע״י שמאי מוסמך באופן בלתי תלוי, עם ביקור פיזי וכד’.

חוק שמאי מקרקעין ותקנות האתיקה

• איסור ניגוד עניינים וחובת אי-תלות; איסור על “שידול לקוחות” ושילומים/טובות הנאה לגורם שאינו שמאי לצורך השגת עבודה. (Wikisource)
• תיקון 2022: הותר שכר מותנה תוצאה רק בהליכים מסוימים (השבחה/197/רמ״י/הפקעות), לא בשומות משכנתה/רכישה – ולכן “הבטחת תוצאה” לרוכש/מתווך נוגדת את רוח הדין. (Government of Israel)

אתיקה למתווכים

• חובה לגלות בכתב כל טובת הנאה מגורם שלישי בקשר לעסקה – רלוונטית להפניות לשמאים. (Wikisource)

השורה התחתונה נורמטיבית: הדין הישראלי כבר מכיר בעקרון העצמאות ומקטין את כדאיות “שומת לקוח” בכך שהוא מעניק קדימות לשומות שהוזמנו ע״י בנק; אך אין איסור מפורש על שמאי פאנל לבצע גם שומת טרום-רכישה ללקוח – פער מדיניות שמייצר סיכון הטיה.

2) מבנה התמריצים: למה נוצרת “שומת פרה-רולינג”

• המתווך מקבל עמלה רק אם העסקה נסגרת ⇒ תמריץ לשמור על השומה “בקו” עם מחיר החוזה.
• הרוכש לעיתים מחפש שקט נפשי ואישור אשראי ⇒ יעדיף שמאי “שיתקשר טוב עם הבנק”.
• השמאי מקבל שכר מלא על טרום-רכישה (לעיתים גבוה משומת בנק), ונהנה מגידול עתידי בהפניות אם “מאשרים עסקאות” ⇒ סיכון להטיית-אישור.
• הבנק שואף לניהול סיכון אשראי אך תחרותית גם רוצה לא לאבד לקוח; כשהשומה “נוחה”, ה-LTV נראה תואם.

בשווקים אחרים נמצא שרוב השומות מתכנסות למחיר החוזה (contract-price confirmation bias). (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia)

3) ספרות אמפירית (בינלאומית) – מה למדנו?

• Fannie Mae (2016): ניתוח שומות חוזרות ב-8,533 נכסי עיקול הצביע על הטיה שיטתית לכיוון מחיר החוזה. (Fannie Mae)
• Philadelphia Fed (2018): הטיה כלפי מעלה קיימת ומחייבת תגובת בנקים בתמחור/חיתום; כשהשפעת צדדים אחרים (מתווכים) גדולה – הסיכון גדל. (Federal Reserve Bank of Philadelphia)
• Bogin et al. (2020): מעל 90% מהשומות מאשרות או עולות על מחיר החוזה – עדות ל-confirmation bias. (SpringerLink)
• השפעת רגולציה מפרידה (HVCC/AIR): הפרדה בין “ייצור אשראי” לשמאות שיפרה עצמאות והפחיתה הטיות. המסגרת האמריקאית (AIR) אוסרת השפעה/לחץ ומחייבת “חיץ ארגוני”. (Fannie Mae, ScienceDirect)

היקש לישראל: אין פרסום אמפירי פומבי עדכני מקומי המודד שיעור “התיישרות למחיר החוזה” בשומות טרום-רכישה; אך מבנה התמריצים דומה, ולכן מתבקש פיילוט מדידה (ראו סעיף 6).

4) שאלת שכר הטרחה

• גבוה יותר ≠ פסול: שומת טרום-רכישה רצינית כוללת לעיתים בדיקות עומק/סיכונים ולכן עשויה לעלות יותר.
• הקצה המסוכן: כששכר טרחה מותנה תוצאה (מפורש או מרומז) – זה נוגד את רוח הדין (מותר רק בסוגי הליכים אחרים). יש להיזהר גם ממבני תמריץ לא כתובים (“אם תאשר – נקדם אותך/נפנה אליך”). (Government of Israel)

5) האם נכון שהבנקים יאסרו על שמאי הפאנל לבצע שומות טרום-רכישה?

בעד איסור (מלא/חלקי):

• מפחית ניגוד עניינים ותדמית “פרה-רולינג”.
• יוצר חיץ תפקודי בדומה ל-AIR: השמאי שמאשר אשראי ממונה רק דרך הקצאה עיוורת. (Fannie Mae)

נגד איסור גורף:

• עלול לפגוע בהגנת הצרכן: רוכש ירצה שמאות מוקדמת שתיחשב אחר-כך בבנק כדי לא לשלם פעמיים.
• צמצום תחרות/נגישות: באזורים דלים בשמאים, איסור גורף עלול לעכב עסקאות.

פשרה עדיפה (מומלצת):

• הקצאה עיוורת דרך הבנק/פלטפורמה חיצונית גם לשומת טרום-רכישה (למשל “pre-order” רשמי), כך שהרוכש יוזם – אבל הבנק הוא הממַנה באופן אקראי מרשימה אזורית, בלי מתווך/לווה שבוחרים את האדם.
• אי-קבילות שומת טרום-רכישה שנעשתה מחוץ למנגנון ההקצאה – אלא אם הוזמנה מלכתחילה ע״י בנק אחר בהתאם ל-451(9)(ה).

6) תכנית מחקר אמפירית מוצעת לישראל (ישימה)

1. מדגם שומות
   • לאסוף (בעילום שם) שומות טרום-רכישה של רוכשים מול שומות בנק לאותו נכס/עיסקה (כשהיו כפילויות).
   • לקטלג: מי הממונה (בנק דרך הקצאה / רוכש / מתווך), האם השמאי שייך לפאנל הבנק, גובה שכר טרחה, זמן השומה ביחס לחוזה.
2. מדדי תוצאה
   • התיישרות למחיר: שיעור שומות = מחיר חוזה; סטיית שומה מהחוזה; שיעור חריגות של ±2/5/10%.
   • שיעור קבילות בנקאית: האם השומה שימשה בפועל לחיתום.
   • השפעה על LTV: הבדל LTV מחושב (קלט: שווי שמאי מול מחיר חוזה).
3. אמידה
   • מודל לוגיט/פרוביט להסתברות “שוות-לחוזה” כפונקציה של סוג המזמין/קשר מתווך/פאנל/שכר טרחה/מאפייני נכס.
   • בחינת שינוי לפני/אחרי יישום מנגנון הקצאה עיוורת (אם יונהג כפיילוט).
4. השוואה בינלאומית
   • בידול התוצאות מול בנצ׳מרק מארה״ב/בריטניה. (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia)

7) הערכת תרומת התופעה לניפוח מחירים

• מנגנון: כששומות טרום-רכישה מתיישרות למחיר חוזה, תפקיד הבלימה של השמאות נשחק ⇒ מימוני-יתר (LTV אפקטיבי עולה) ⇒ תמיכה במחיר עסקה גבוה.
• עדות ישירה לישראל – חסרה, אך בהתחשב במבנה השוק ו-451 (שמכשיר שימוש בשומה בנקאית אחרת), סביר שהשפעת “pre-ruling” קיימת לפחות בשוליים. מסקנה: תרומה לא זניחה לייצוב/שימור מחירים גבוהים, במיוחד בשוק מתוח תחרותית על אשראי.

8) קוד אתי ומדיניות מומלצים (יישומי)

(א) לשמאים

• להוסיף לעמוד הראשון של כל שומת טרום-רכישה:
  • תצהיר אי-תלות והיעדר טובת הנאה מכל גורם בעסקה (כולל מתווך);
  • הצהרה מפורשת: השומה אינה מותנית תוצאה ולא נועדה “לאשר עסקה”, אלא לקבוע שווי כלכלי לפי תקן.
  • גילוי: המזמין, זהות מי שהפנה (אם היה), ושכר הטרחה.
• לאמץ איסור קבלת הפניות מתוגמלות ומדיניות “no gifts/no referral fees” – חזרה על לשון התקנות. (Wikisource)

(ב) לבנקים / רגולטור (בנק ישראל)

• עדכון הוראה 451:
  1. הקצאה עיוורת לכל השומות שצפויות לשמש אשראי – גם טרום-רכישה.
  2. אי-קבילות שומה שאינה מוזמנת ע״י בנק (למעט כמפורט ב-451(9)(ה) – שומה מבנק אחר עד 90 יום).
  3. הפרדת חטיבת האשראי מהקשר לשמאים (חיץ ארגוני, בדומה ל-AIR). (Fannie Mae)
  4. דגימות ביקורת: ניתוח שיעור “שווה-לחוזה” לפי סוג מזמין/אזור/שמאי; מדדי חריגה מחוזה.
  5. תקרת עלות שקופה לשומות בנקאיות, כדי לצמצם תמריצי “pre-ruling” דרך שכר חריג.

(ג) למתווכים

• לדרוש גילוי כתוב לכל הפניה לשמאי + הצהרה שאין טובת הנאה. יישום אכיפתי של תקנות 2024. (Wikisource)

9) תשובות נקודתיות לשאלותיך

• האם שומת טרום-רכישה ע״י שמאי “בנק” היא “פרה-רולינג”?
  עלולה להיות כך – במיוחד כשיש הפניה ע״י מתווך וציפייה לאשראי. אין איסור מפורש בדין, אך זה מצב רווי-תמריצים שמזמין הטיה. הפתרון הוא הקצאה עיוורת וחיץ ארגוני. (Wikisource, Fannie Mae)
• האם הקשר מתווך-שמאי בעייתי?
  כן, כשקיימת תלות כלכלית/זרם הפניות/טובת הנאה. האתיקה לשמאים אוסרת שידול/טובות הנאה; האתיקה למתווכים מחייבת גילוי מלא. (Wikisource)
• האם שכר טרחה גבוה לטרום-רכישה הוא גורם מעודד?
  כשלעצמו – לא. אך הוא עלול להעצים תמריץ עקיף “לא לאכזב” את המפנה/הרוכש. שכר מותנה תוצאה אסור בהקשר זה. (Government of Israel)
• האם נכון שהבנקים יאסרו על שמאיהם לבצע טרום-רכישה?
  עדיף מודל פשרה: לאסור הזמנה ישירה ע״י הלקוח/מתווך; לאפשר טרום-רכישה רק דרך הקצאה עיוורת של הבנק (או גוף ניטרלי). זה שומר על עצמאות ומגן על הצרכן (שומה אחת תשרת גם את האשראי). (Fannie Mae)
• האם התופעה ניפחה מחירים?
  ההיגיון הכלכלי + ממצאים בינלאומיים תומכים בכך שהיא תרמה לשימור מחירים גבוהים דרך שחיקת בלם השמאות. בישראל נדרש מחקר אמפירי ממוקד כדי לאמוד את גודל האפקט. (Fannie Mae, SpringerLink)

נספח: ציטוטי מפתח מהוראה 451 (לקיצור דרך)

• רשימת שמאים והפניה לשמאות – הבנק חייב לכלול באישור העקרוני “הפניה לביצוע שמאות… ורשימת השמאים עימם עובד התאגיד” (ס׳ 4ג(ג)(2)).
• קבילות שומה מבנק אחר עד 90 יום – “לא יסרב סירוב בלתי סביר…” (ס׳ 9(ה)).
• עצמאות השמאי – “השומה תיערך… באופן בלתי תלוי…” (ס׳ 10(א)).

סיכום נורמטיבי קצר

• הבעיה: חפיפה בין “שומת לקוח” לבין “שומת בנק” דרך אותם אנשי מקצוע + הפניות ע״י מתווכים ⇒ סיכון להטיה מוּדַרכת-עסקה.
• הפתרון: הקצאה עיוורת + חיץ ארגוני + גילוי וחובת אי-תלות מחוזקים.
• הישימות: שינוי נקודתי להוראה 451, נהלי עבודה בבנקים, וטופסי הצהרה בשוק הפרטי – ללא חקיקה ראשית.

בעשור האחרון, ובעיקר מאז 2012, שוק הנדל"ן בישראל הפך לזירת משחק כלכלי שבה עולים מחירים ללא קשר לערכם הכלכלי של הנכסים. בעוד הציבור נדרש לשלם מחירים בלתי אפשריים, נבנתה שיטה שבה הקבלנים מרוויחים רווחים מופרזים והבנקים מגנים על עצמם מכל הפסד. בלב השיטה הזו ניצב "דוח האפס" – מסמך שנועד במקור לוודא היתכנות כלכלית, אך הפך לכלי המשמש להצדקת מחירים מנופחים ולנעילת שוק במצב של עיוות מתמשך. האם ייתכן שבשיטה זו מתקיים יסוד לעבירת עושק לפי סעיף 431 לחוק העונשין?

מהו דוח האפס ולמה הוא כל כך חשוב?

דוח אפס הוא כלי פיננסי שנערך בידי שמאי מקרקעין עבור יזמים ובנקים, והוא מציג את הערכת ההכנסות והעלויות של פרויקט נדל"ן עוד בטרם יציאתו לדרך. על בסיס דוח זה ניתנת מסגרת האשראי לליווי בנקאי. לכן, הדוח הוא לא רק מסמך טכני – הוא התשתית החוקית והכלכלית של כל עסקת נדל"ן יזמית בישראל.

המצב בפועל: מחירים עולים – ואיש אינו שואל למה

הטענה הנפוצה היא שהבנקים "לא מאפשרים לקבלנים להוריד מחירים מתחת למחירי דוח האפס". לכאורה, הדבר נעשה מטעמי שמרנות פיננסית – כדי להבטיח את החזרי ההלוואות. אבל כאן עולה השאלה הגדולה: אם הבנקים מגבילים מלמטה – מדוע הם לא מגבילים מלמעלה?

המחירים בזמן הגאות: גבוהים בעשרות אחוזים מהדוח

בשנות הגאות, נמכרו דירות במחירים הגבוהים בעשרות אחוזים – ואף יותר – מאלה שצוינו בדוח האפס. כלומר, הקבלנים גזרו רווחי עתק, בעוד דוח האפס נותר כלי פורמלי בלבד. והבנקים? הם לא רק שאישרו זאת – אלא מימנו את העסקאות ונהנו גם הם מהריבית ומהעלייה בשווי הביטחונות. בפועל, הבנק דורש מחיר מינימום שמגן עליו – אבל מאפשר מחיר מקסימום שמשרת את הקבלן.

האם מדובר בעבירת עושק?

סעיף 431 לחוק העונשין קובע:

"המנצל את מצוקתו של אדם, חולשתו הגופנית או השכלית, חוסר ניסיונו או קלות דעתו, כדי לקבל דבר שאינו מגיע לו כדין – דינו מאסר חמש שנים".

ניתוח לפי שלושת יסודות העבירה:

1. פער כוחות ומידע: לרוכש אין את הכלים להבין שמחיר הדירה מנותק מערכה הכלכלי. הוא מניח שמחיר נתמך בידי הבנק – גוף שאמור לפעול באחריות. כאן נוצרת מראית עין של סבירות.
2. ניצול מצוקה: הביקוש לדירה הוא צורך קיומי. אין כאן "בזבזנות" אלא ניסיון להשיג קורת גג. ניצול המצוקה הזו, תוך שיווק אגרסיבי ומניפולציות פסיכולוגיות – מעורר שאלות אתיות ומשפטיות.
3. תמורה בלתי הוגנת: כאשר דירה נמכרת בכפול מערכה הכלכלי – יש בסיס לטענה שמדובר בקבלת תמורה מופרזת, שאינה עומדת באמות מידה של תום לב וסבירות.

מי נושא באחריות?

• הקבלנים – שניפחו את המחירים תוך שיווק מתעתע.
• הבנקים – שהיו אמורים להיות שומרי הסף, אך שיתפו פעולה עם המערכת המנופחת.
• שומרי הסף – שבמקרים מסוימים שיתפו פעולה עם הערכות לא ריאליות כדי לאשר מימון.

שוק מנוהל – לא שוק חופשי

הפער בין המחיר הכלכלי לבין המחיר בפועל נובע לא מהיצע וביקוש חופשי, אלא ממערכת בה:

• המחיר המינימלי נקבע לפי דוח האפס,
• המחיר המקסימלי אינו מוגבל,
• והציבור שבוי בידי פרקטיקה שמשרתת אינטרסים של קבלנים ובנקים.

סיכום: האם כל זה ייבחן בעתיד בבית משפט?

יש כאן שיטה – לא תקלה. והיא מזכירה את שערוריית ויסות מניות הבנקים: אותה שיטה שיצרה רווחים מדומים ושאבה את הציבור לתוך מערכת לא הוגנת. ייתכן שבעתיד, בפרשת "בועת הנדל"ן", תקום ועדת חקירה שתשאל:

"האם הייתם שותפים לעושק ציבורי, תחת מסווה של דוח אפס והגנה על היציבות?"

עד אז, חשוב להדליק את האור ולהציג את המנגנונים – כי רק כך נוכל לפרק את השיטה.

דוח האפס, מחירי דירות ועבירת העושק: מבט ביקורתי על שוק הנדל"ן בישראל

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן בישראל חווה עליות חדות במחירי הדירות, תופעה שהפכה רכישת דירה למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור ישראלים רבים. רבים טוענים כי קיימים גורמים שונים המשפיעים על שוק הנדל"ן, אך שאלה מעניינת עולה: האם הבנקים והקבלנים פועלים בצורה הוגנת, ואולי אף חוקית, כשמדובר במחירי דירות? מה היחס בין דו"ח האפס, שאמור לשקף את הכדאיות הכלכלית של פרויקט, לבין המחירים בפועל? והאם ניתן לראות בפרקטיקות מסוימות בשוק הנדל"ן עבירה על סעיף 431 לחוק העונשין העוסק בעושק?

מהו דוח האפס ומה חשיבותו?

דו"ח האפס (או דו"ח 0) הוא מסמך פיננסי מקיף המשמש ככלי מרכזי בענף הנדל"ן. הדוח נערך על ידי שמאי מקרקעין ומטרתו להעריך את ההיתכנות הכלכלית של פרויקט נדל"ן, עוד בטרם החלה הבנייה. הוא מפרט את ההכנסות והעלויות הצפויות ומשמש כבסיס לקבלת החלטות עבור יזמים, משקיעים וגופי מימון.דו"ח האפס הפך לגורם מרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי בעקבות חוק מכר הדירות שנחקק ב-1974, אשר הגדיר כללים לליווי בנקאי של פרויקטים לאחר שקבלנים רבים פשטו רגל והותירו רוכשים ללא דירות. הבנקים דורשים דו"ח אפס מקצועי לפני מתן מימון לפרויקט נדל"ן, כדי להבטיח שהפרויקט אכן כדאי מבחינה כלכלית.דו"ח האפס כולל מרכיבים רבים, בין היתר: תיאור הנכס, ניתוח המיקום והסביבה, פירוט עלויות הקרקע, עלויות הבנייה הישירות והעקיפות, תחזית הכנסות ממכירת הדירות, ניתוח כדאיות והרווח הצפוי. הוא אמור לשקף תמונה ריאלית של העלויות וההכנסות הצפויות בפרויקט.

הפער בין דוח האפס למחירי הדירות בפועל

כאן עולה השאלה המרכזית: מה קורה כאשר הקבלנים מוכרים דירות במחירים הגבוהים משמעותית מאלה שהוצגו בדו"ח האפס? בתקופות גאות בשוק הנדל"ן, קבלנים יכולים למכור דירות במחירים גבוהים בהרבה מאלו שהוערכו בדו"ח האפס המקורי, מה שמוביל לרווחים גבוהים בהרבה מהמתוכנן.מצד אחד, ניתן לטעון כי זוהי פשוט התנהלות עסקית במסגרת כלכלת שוק חופשי - הקבלנים מוכרים במחיר שהשוק מוכן לשלם. מצד שני, המצב מעלה שאלות אתיות ומשפטיות, במיוחד כאשר:

1. הבנקים לא מאפשרים לקבלנים להוריד מחירים מתחת לדו"ח האפס (כדי להבטיח את החזר ההלוואות), אך בה בעת מאשרים מכירה במחירים גבוהים באופן משמעותי בתקופות גאות.
2. המימון הבנקאי מתבסס על דו"ח אפס שאמור לשקף את העלויות וההכנסות הריאליות, אך בפועל הקבלנים מרוויחים הרבה מעבר למה שהוצג בדו"ח.

האם זהו עושק במובן המשפטי?

סעיף 431 לחוק העונשין עוסק בעבירת העושק, ומגדיר אותה כמצב בו אדם מנצל את מצוקתו, חולשתו הגופנית או השכלית, חוסר ניסיונו או קלות דעתו של הזולת לשם קבלת דבר שאינו מגיע לו כדין. כדי לבחון האם פרקטיקות מסוימות בשוק הנדל"ן עלולות להיכנס לגדר עבירת העושק, יש לבחון מספר יסודות:

1. חוסר שוויון בין הצדדים - האם קיים פער משמעותי במידע ובכוח המיקוח בין הקבלנים והבנקים לבין רוכשי הדירות?
2. ניצול מצב של מצוקה או חוסר ניסיון - האם הקבלנים והבנקים מנצלים את המצוקה של רוכשים פוטנציאליים הנובעת ממצב השוק ומהעלייה המתמדת במחירי הדירות?
3. קבלת תמורה בלתי סבירה - האם המחירים הגבוהים, במיוחד אלה החורגים משמעותית מדו"ח האפס, מהווים תמורה בלתי סבירה?

הקושי בקביעה האם מדובר בעושק במובן המשפטי נובע מכך שמקובל לראות בשוק הנדל"ן שוק חופשי, שבו המחירים נקבעים על פי היצע וביקוש. עם זאת, כאשר הפרקטיקות המקובלות בשוק יוצרות מערכת שבה הבנקים מגנים על הקבלנים מפני הפסדים (באמצעות הקפדה על מחירי מינימום על פי דו"ח האפס), אך בה בעת מאפשרים להם לגבות מחירים גבוהים בהרבה בתקופות גאות, עולה השאלה האם המערכת הזו אינה יוצרת עיוות משמעותי.

מבט מפוכח על שוק הנדל"ן

בשנים האחרונות, עם העלייה המתמדת במחירי הדירות, הציבור הישראלי מתמודד עם אתגר הולך וגדל ברכישת דירה. על פי הנתונים המתפרסמים, מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים בעשור האחרון, מה שהופך את חלום הדירה לבלתי מושג עבור רבים.מעניין לציין כי לפי פרסומים עדכניים, בשוק הנדל"ן כיום, מצויות כ-76 אלף דירות שאינן מכורות במלאי. למרות זאת, קבלנים ממשיכים לטעון בכל הזדמנות כי "מחירי הדירות יעלו", מה שמעלה שאלות לגבי האינטרסים המניעים את השוק.

לסיכום

שאלת היחס בין דו"ח האפס, מחירי הדירות ועבירת העושק היא מורכבת ונוגעת בסוגיות משפטיות, כלכליות ואתיות. השיח הציבורי והמשפטי בנושא זה עשוי להוביל לבחינה מחדש של הרגולציה בשוק הנדל"ן ולשיפור השקיפות והאיזון בין הצדדים. בעוד שקשה לקבוע באופן חד משמעי האם התנהלות מסוימת עולה כדי עבירת עושק, הדיון בנושא חשוב לצורך קידום שוק נדל"ן הוגן יותר, שבו הבנקים, הקבלנים ורוכשי הדירות פועלים בתנאים שקופים והוגנים יותר. הדיון בסוגיה זו נמשך, ורק בחינה מעמיקה של מקרים פרטניים עשויה להוביל למסקנות משפטיות מחייבות. בינתיים, חשוב שהציבור יהיה מודע לפער האפשרי בין דו"ח האפס למחירי השוק בפועל, ולאפשרות שפער זה עשוי לעורר שאלות משפטיות.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי,  ממצאי הדוח מלמדים ש 54% מהדירות שנמכרו נמכרו מעל דוח האפס

האם ניתנה ערבות חוק מכר לכספים שניגבו מעבר לדוח האפס?

בדוח המועצה הלאומית לכלכלה נכתב ש 54% מהדירות החדשות בתקופה הנסקרת נמכרו מעל המחיר בדוח האפס. ( עמוד 17 ועמוד 26 בדוח https://www.gov.il/BlobFolder/news/news-banks270725/he/banks270725.pdf ) האם סופקה להם ערבות חוק מכר מתאימה? האם הבנקים דרשו השלמה של ערבות חוק המכר? האם הבנקים היו שותפים בעצימת עיין? בשים לב לחוק, מדובר בעבירה פלילית. סעיפים 7–8 לחוק המכר (דירות) – קבלת תשלום בלא ערבות מלאה היא עבירה פלילית.