בלוג #עודף היצע דירות

מבוא

בארצות הברית של 2008 דיברו על משבר סאב־פריים – הלוואות זבל שנמכרו לכל דורש, אוגחו והוסבו לנגזרים שהפכו לפצצת זמן עולמית. בישראל 2025 התמונה שונה: אין כאן שוק איגוח ענק ואין נגזרים גלובליים. ובכל זאת, הסיכון חמור יותר – משום שהוא מרוכז בלב המערכת הפיננסית המקומית, ללא פיזור. זה לא "סאב־פריים" – זו קריסה מערכתית מתהווה.

למה לא סאב־פריים?

• בישראל לא קם שוק איגוח ענק שמפזר סיכון בין גופים עולמיים.
• אין "תעשיית הלוואות זבל" במבנה הקלאסי של ארה״ב.
• הבנקים עצמם ניהלו את מרבית החיתום והליווי, כך שהסיכון נשאר אצלם.

כלומר – לא מדובר בשוק משני ממונף, אלא במערכת בנקאית ריכוזית שמחזיקה את כל הקלפים בידיים.

הסימנים לקריסה מערכתית

1. עודפי מלאי אדירים – קבלנים יושבים על עשרות אלפי דירות לא מכורות, מלאי שעשוי לחצות את ה־100 אלף עד סוף 2025, בנוסף למיליוני מ"ר משרדים ריקים.
2. צניחה במכירות – הן בשוק הדירות החדשות והן ביד שנייה. הביקוש האפקטיבי קרס.
3. ירידות מחירים רצופות – ארבעה חודשים ברציפות, מגמה ברורה של תיקון חד.
4. פיגורים בעלייה – נתוני בנק ישראל מצביעים על עלייה חדה בפיגורים מעל 90 יום, עדות ראשונה לקריסת משקי בית תחת נטל המשכנתאות.
5. חברות בנייה מגייסות אג"ח במקום למכור דירות – סימן למחנק תזרימי עמוק. המוסדיים נכנסים לנעליהם של רוכשי הדירות – אבל החשיפה עלולה להתגלגל להפסדים כואבים.
6. התחדשות עירונית תקועה – פרויקטים של פינוי־בינוי נעצרים, דיירים מקבלים הודעות ביטול, והבנקים נזהרים במתן ליווי.
7. הקלות במשכנתאות ודיונים בכנסת – בנק לאומי "מוריד ריבית" למעבירי משכורת; ועדת ביקורת המדינה מדברת בפירוש על סיכון ל"סאב־פריים ישראלי". זוהי אינדיקציה לפאניקה סמויה: המערכת מנסה להרוויח זמן.

ההבדל המשמעותי

בארה"ב – המשבר התפשט לעולם דרך נגזרים.

בישראל – הכול נשאר כאן:

• הבנקים המקומיים חשופים ישירות.
• הקבלנים ממונפים עד צוואר.
• משקי הבית שקועים בחובות על נכסים שמאבדים ערך.
• המוסדיים נכנסים כעת דרך אג"ח נדל"ן – והם חלק מהמעגל.

זו קריסה מערכתית פנימית – כל הכלכלה הישראלית תלויה בענף הנדל"ן, וכאשר הוא מתרסק, אין מי שיישאר בצד הבריא.

סיכום

בישראל 2025 אנחנו לא בסאב־פריים, אלא במשהו אחר:

מערכת כלכלית כולה שבויה בענף נדל"ן מנופח.

כאשר המחירים יורדים, הפיגורים עולים, והמלאי מציף את השוק – זה לא עוד "תיקון מחירים" זמני. זו תחילתה של קריסה מערכתית.כפי שקרה במשבר ויסות מניות הבנקים בשנות ה־80, המערכת תנסה להסתיר את ההפסדים, לדחות, להרוויח זמן. אבל הכוחות הכלכליים חזקים מכל מהלך תקשורתי או רגולטורי.המשבר כבר כאן – רק השאלה מתי וכיצד תיחשף עוצמתו.

📉 בועה בהילוך איטי: כשהיצע גדל – והמחירים מסרבים לרדת

אחת הדרכים הבדוקות לאבחן בועת נדל"ן היא לעקוב אחרי היחס בין ההיצע לקצב המכירות – מה שנקרא זמן הספיגה (Months of Supply). בזמן בריא, זמן הספיגה נע סביב 4–6 חודשים; כשהוא מתארך ל-8–12 חודשים ומעלה – מדובר באיתות ברור שהשוק רווי, וכשהמחירים מסרבים לרדת – זו נורת אזהרה מובהקת לבועה.

🎧 לא חייבים לקרוא, אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט 

🔎 למה גידול בהיצע הוא איתות קלאסי לבועה?

✅ בשוק תקין, כשיש גידול בהיצע – המחירים מתייצבים או יורדים כי הקונים יכולים לבחור, והמוכרים מתחרים עליהם.

✅ בבועה, גם כאשר ההיצע תופח והקבלנים מציפים את השוק בדירות, המחירים ממשיכים לטפס או נותרים ברמות לא הגיוניות.

✅ המשמעות היא שהשוק אינו מגיב עוד לחוקי היצע וביקוש אמיתיים, אלא מונע מציפיות לעליות מחירים, מינופים חריגים, ומניפולציות של שחקנים אינטרסנטיים כמו בנקים, יזמים וחלק מכלי התקשורת.

📦 דינמיקה של בועה לפי ההיצע – אינפוגרפיה טקסטואלית

[תחילת התהליך]
      ↓
⏩ ביקוש מתון או יורד
      ↓
🏗️ היצע ממשיך לגדול (יזמים בונים בהיקף נרחב)
      ↓
📦 המלאי הלא-נמכר הולך ותופח
      ↓
⏱️ זמן הספיגה מתארך הרבה מעל הנורמה (4–6 חודשים) → מעל 9 חודשים → מעל 12 חודשים
      ↓
🚨 המחירים אינם מגיבים (לא יורדים) למרות המלאי ההולך וגדל
      ↓
❗ השוק מנותק מהביקוש האמיתי: המחירים נתמכים ע"י ציפיות, מימון זול או מניפולציות
      ↓
⚠️ זהו איתות קלאסי לבועה: הסיכון לקריסה פתאומית עולה

🇮🇱 ומה קורה בישראל נכון להיום?

לפי נתוני הלמ"ס המעודכנים לסוף אפריל 2025:

• מלאי הדירות החדשות הלא נמכרות הגיע לשיא של 79,410 דירות – עלייה של 20.5% לעומת אפריל 2024.
• זמן הספיגה חצה רף היסטורי ועומד על 27.8 חודשים – המשמעות: אם לא ייבנו עוד דירות, יידרשו יותר משנתיים ורבע כדי למכור את המלאי הקיים בקצב המכירות הנוכחי.
• קצב המכירות יורד: מכירות דירות חדשות בפברואר-אפריל 2025 ירדו ב-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד; מכירות דירות יד שנייה ירדו ב-9–23%.

🚨 המסקנה הברורה

גידול בהיצע ללא ירידת מחירים הוא איתות קלאסי לבועה נדל”נית:

📌 המלאי העצום וזמן הספיגה החריג מוכיחים שהשוק רווי והמחירים אינם מגיבים להיצע, אלא ממשיכים להיות מונעים מגורמים לא טבעיים כמו ציפיות ספקולטיביות ומינופים גבוהים.

📌 כאשר זמן הספיגה מגיע לרמות של 27.8 חודשים – פי 4–5 מהממוצע ההיסטורי הבריא – השוק נמצא בעיוות חמור והסיכון לזעזוע פתאומי רק הולך וגדל.

דירות בעסקאות נדל"ן - פברואר-אפריל 2025

התחלות וגמר בנייה - אפריל 2024-מרץ 2025

✅ הסיבה הראשית: תמריץ לשמר את קצב הבנייה – “שיא הביקושים” שהתחיל להתגלגל

משנת 2020 ועד אמצע 2022, ריבית בנק ישראל הייתה אפסית או קרובה לאפס, והקבלנים ראו גאות בביקושים הממומנים במשכנתאות זולות במיוחד. בתקופה הזו:

• קצב המכירות האדיר גרם לקבלנים לתכנן ולרכוש קרקעות בפרויקטים בהיקף עצום.
• הם הסתמכו על הנחות שהביקושים ימשיכו לעלות, במיוחד לאור הדימוי של "מחסור מתמשך" ששווק בתקשורת ובידי גופי אינטרס.
• התחרות בין הקבלנים על קרקעות יצרה “אפקט עדר” – אם יזם אחד מגיש תוכניות לבניית מאות יחידות, המתחרים ממהרים לעשות אותו דבר מחשש להפסיד את ה”חגיגה”.

✅ סיבה נוספת: מחסור מדומה שדחף את כולם לבנות

למרות שבנתונים האובייקטיביים לא היה מחסור אמיתי (כפי שגם הוכחת בעצמך במחקריך), הופצה לציבור ולשוק התפיסה שיש “מחסור עצום” – תופעה שגרמה ליזמים ולמשקיעים פרטיים לרדוף אחרי כל דירה. זה יצר בועת ביקושים פיקטיבית שדחפה את הקבלנים לתכנן כמויות חריגות.

✅ עוד מנגנון קריטי: המימון הזמין והאינטרס של המערכת הפיננסית

• עד 2022, הבנקים העניקו ליזמים ולרוכשים מימון בתנאים מקלים במיוחד, כולל אחוזי מימון גבוהים מאוד לעסקאות על הנייר.
• היזמים יכלו לקחת הלוואות לבנייה בזכות התחייבויות רכישה מוקדמות במחירים גבוהים, שנראו אטרקטיביים כל עוד הריבית אפסית.
• הבנקים, מצידם, הפיקו רווחים גדולים מהמשכנתאות – ולכן לא בלמו את קצב הגידול בהיצע.

✅ לכן, לא מדובר רק על "הייפ" של הקבלנים עצמם, אלא על מערכת שלמה:

• תחזיות אופטימיות מדי של היזמים בעקבות מחירים בעלייה מתמדת.
• היסטריה תקשורתית שהציגה כל ירידה קטנה בהתחלות בנייה כ"סכנה למחסור".
• מערכת בנקאית שדחפה אשראי בקלות כדי להגדיל רווחים מעמלות וריביות.
• וכל זה קרה במקביל לעלייה איטית, אך בטוחה, בהיצע שלא פגשה ביקוש בר קיימא – ויצרה מלאי לא נמכר שהיום מתחיל לחנוק את השוק.

📌 בשורה תחתונה:

הגידול בהיצע לא נגרם רק מ”תאוות בצע” או "הייפ" של הקבלנים, אלא בעיקר משילוב של ריבית אפסית, אשראי זול, תחזיות שגויות, ומערכת פיננסית ששימשה מנוע עיקרי להאצת הבנייה – בלי לעצור לשאול אם הביקוש אמיתי וברת קיימא.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה