בלוג #פיגורי משכנתאות

המצב הנוכחי: 10 סימני אזהרה

השוק הישראלי מציג כיום תמונה מטרידה שדורשת תשומת לב רצינית:

📉 סימני המשבר

1. פינוי בינוי קורס - פרויקטים מתבטלים והדיירים מקבלים הודעות ביטול
2. מלאי שיא - מעל 70,000 דירות מוכנות ולא מכורות, צפוי לחצות את ה-100,000 עד סוף 2025
3. מכירות בצניחה - קריסה במכירת דירות חדשות ויד שנייה
4. ירידת מחירים מתמשכת - 4 חודשים ברציפות של ירידות
5. פיגורים בעלייה - זינוק של 23% בפיגורי משכנתאות
6. חברות בנייה בחירום - מגייסות אג"ח במקום למכור דירות
7. משרדים נטושים - מיליוני מ"ר משרדים ריקים שאיש לא צריך
8. התערבות רגולטורית - בנק ישראל מטיל מגבלות דרקוניות על מבצעי קבלנים
9. דיונים בכנסת - התרעות מפורשות על "סאב-פריים ישראלי"
10. הקלות משכנתאות - בנקים מציעים דחיות כסימן למצוקה

למה זה לא סאב-פריים קלאסי?

ההבדל המהותי: בארה"ב המשבר התפשט עולמית דרך נגזרים מורכבים. בישראל - הסיכון מרוכז במערכת הפיננסית המקומית.

מאפיינים ייחודיים למשבר הישראלי:

• ריכוזיות - הבנקים הישראליים חזיקים את הסיכון ישירות
• פשטות יחסית - פחות נגזרים מורכבים, יותר הלוואות עם דחיית תשלום
• חשיפה מקומית - כל המשק תלוי בענף הנדל"ן ללא פיזור גיאוגרפי

הסיכונים האמיתיים

🚨 לטווח הקצר

• גל ביטולי עסקאות - כאשר רוכשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לגמר הבנייה
• לחץ על מחירים - המלאי העצום ילחץ על המחירים למטה
• מצוקה של קבלנים - חברות בנייה עלולות להידחק לפשיטת רגל

⚖️ גורמים מייצבים

• רגולטור ער - בנק ישראל מתערב בזמן, בניגוד למשבר 2008 בארה"ב
• מערכת בנקאית יציבה - חזקה יותר ממקבילותיها העולמיות
• ביקוש דמוגרפי אמיתי - גידול אוכלוסייה מתמשך יוצר ביקוש בסיסי
• מחסור זמני בכוח אדם - בעיית הפועלים ניתנת לפתרון

תרחישים אפשריים

🎯 התרחיש הסביר (60% הסתברות)

• תיקון חד של 15-25% במחירים על פני 12-18 חודשים
• פשיטות רגל של חברות בנייה חלשות
• התאוששות הדרגתית החל מ-2026

⚡ התרחיש הקשה (30% הסתברות)

• צניחת מחירים של 30-40%
• משבר בנקאי מוגבל
• התאוששות איטית של 3-4 שנים

🌪️ התרחיש הקיצוני (10% הסתברות)

• קריסה מערכתית דומה לשנות ה-80
• התערבות ממשלתית נרחבת נדרשת

מה עושים עכשיו?

👤 לרוכשי דירה

• המתינו - מחירים צפויים לרדת עוד
• בדקו מימון - וודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם בתרחיש קשה
• הימנעו ממבצעי 80/20 - הסיכון גדול מהתועלת

🏢 למשקיעים

• זהירות מוגברת - בחנו כל השקעה בקפידה
• נזילות - שמרו על יכולת לנוע מהר
• הזדמנויות עתידיות - התכוננו לרכישות במחירי מציאה בעוד 12-18 חודשים

🏗️ לעוסקים בענף

• ניהול תזרים קפדני - השלבים הקשים רק מתחילים
• הפחתת מינוף - צמצמו חשיפה כמה שאפשר
• מיקוד בפרויקטים איכותיים - איכות תנצח כמות

המסקנה

המשבר כאן - רק השאלה באיזה עוצמה והאם המערכת תצליח לנהל אותו באופן מבוקר.זה לא זמן לפאניקה, אבל זה בהחלט זמן לזהירות מוגברת ולהכנות. המי שיבין את הסימנים וינהג בחוכמה - יצא מחוזק יותר מהמשבר.זכרו: בכל משבר יש גם הזדמנויות - השאלה מי יהיה מוכן לנצל אותן כשהן יגיעו.

מאמר זה מבוסס על נתונים עדכניים ומגמות שוק נכון לאוגוסט 2025. המצב מתפתח במהירות והמלצות עשויות להשתנות.

🟠 "פעל!" – קריאה אחרונה לפני הקריסה

"תזמון הפעלת התוכניות HARP ו-HAMP הוא קריטי. מוקדם מדי זה יצור פאניקה מאוחר מדי זה כבר לא יועיל. הפעלתה צריכה להיות בנקודה בה הבנקים איבדו את אחיזתם בניהול ושליטה בשוק על מחירי הדירות, והשוק מתחיל להתנהג ולהתנהל כמו שוק חופשי, עלייה בפיגורי משכנתאות, ירידת מחירים, וירידה בהיקפי המכירות." - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מהספר בועת נדל"ן

"פעל!" – מילה אחת, פקודה חדה, רגע אחד שמתחיל תנועה.

כך שומע כל לוחם באוזנייה בדיוק בתזמון המדויק. הפקודה ניתנת – ונפתחת אש, או ירי צלפים או מתחילה הסתערות. תיאום, דיוק, אחריות. פקודה שלא ניתנת סתם כך. היום, אני צועק שוב: "פעל!"

לא לקרב – אלא כדי שמישהו, איפשהו, ישמע את העִיקה הזו – לפני שיהיה מאוחר מדי.

🕰 התזמון קובע אם תינצל או תתרסק

בהיסטוריה של משברים פיננסיים, Timing is everything.

גם ארה"ב הבינה זאת במשבר הסאב־פריים. לא הייתה זו רק השאלה מה לעשות – אלא מתי. וכך נולדו תוכניות ההצלה HAMP ו-HARP.

• HAMP – הסדר מחודש של הלוואות למניעת חדלות פירעון.
• HARP – מימון מחדש לבעלי משכנתאות עם שווי בית שירד מתחת לגובה ההלוואה.

הצלחתן של תוכניות אלה נבעה לא רק מתכנונן, אלא בעיקר מהפעלתן בנקודה הקריטית – כאשר הבנקים איבדו שליטה על המחירים, אך לפני שהמערכת כולה קרסה.

📉 ומה אצלנו?

בישראל, הבנקים עדיין מתעקשים להתנהג כאילו הם המפקד בשטח – אך אין חיילים מאחוריהם. שוק הדירות כבר מזמן לא מקשיב להם.

"הפעלתה של תוכנית חילוץ צריכה להיות בדיוק בנקודה שבה הבנקים איבדו את אחיזתם בניהול ובשליטה בשוק על מחירי הדירות,
והשוק מתחיל להתנהל כמו שוק חופשי – עם עלייה בפיגורי משכנתאות, ירידת מחירים, וירידה בהיקפי המכירות."
– חיים אטקין, בועת נדל"ן

מוקדם מדי – וזה יוצר פאניקה.

מאוחר מדי – אין את מי להציל.

🧠 למה הפעלת תוכנית עכשיו, או לעולם לא?

כי אנחנו בנקודה שבה המוסדות יודעים את האמת, אבל שותקים.

הציבור מתחיל להרגיש את הריקבון, אבל עוד מהסס.

והמחירים – כבר לא עולים. רק מחזיקים מעמד בכוח ההכחשה. ברגע שהפיגורים יזנקו, ההשקות ייכשלו, והמימון יתחיל להיסגר –

לא יהיה צורך יותר בתוכנית חילוץ. יהיה צורך בתוכנית חירום.

וזה ההבדל בין "למנוע פשיטת רגל" לבין "להתמודד עם שוקת שבורה".

🔊 המילה האחרונה – לקרוא לפעולה

"פעל!" – זו איננה דרמה לשמה. זו קריאה להתעוררות.

לרגולטורים. לבנק ישראל. למשרד המשפטים. לבנקאים שכן יודעים את האמת.

לציבור – שמתחיל להבין שהוא זה שישלם את המחיר.

הזמן לפעול הוא עכשיו.

כי מי שיחכה שכולם יסתערו – עלול לגלות שהוא נשאר לבדו בשטח.

אינפוגרפיקה המשווה את פער הזמנים בין תחילת המשבר לבין הפעלת תוכנית חילוץ בכל אחת מהמדינות שנבדקו:

• ארה"ב הפעילה את HAMP/HARP כשנתיים לאחר תחילת משבר הסאב־פריים – תזמון שנחשב קריטי להצלת המערכת.
• בריטניה התעכבה כ־5 שנים, מה שגרם לביקורת על התגובה המאוחרת.
• גוש היורו פתח בתוכנית ESM לאחר שנתיים של קריסות מדינות.
• ישראל – אין עדיין הפעלה. הסימולציה בגרף מניחה מימוש עתידי ב־2025, כלומר פער של כ־3 שנים מהתפוררות השליטה של הבנקים.
• יפן חיכתה עשור (!) להפעיל תוכנית רכישת נכסים – דחייה שנחשבת כגורם מרכזי לשקיעה בעשור האבוד.