בלוג #קריסת המערכת הפיננסית

מלחמה שלא הייתה אמורה להיות ארוכה, משבר שהיה צפוי מראש

1. פתיחה: השוק מת למרות כל התרגילים

כבר למעלה משנה שהמערכת הפיננסית והקבלנים מפעילים את כל הכלים שברשותם כדי לשמר את אשליית "שוק נדל"ן חי": הלוואות מיוחדות, מבצעי מימון, הנחות מדומות והורדות ריבית נקודתיות. למרות זאת, ברור לכולם שהשוק מת.

במקביל, במישור הביטחוני, הייתה הנחת עבודה שגויה שהמלחמה הנוכחית תהיה קצרה. ההנחות קרסו, המציאות טפחה על הפנים, והקונספציה נחשפה. בדיוק כפי שהתרחש בשוק הנדל"ן – עיוורון רצוני להכיר באמת הכלכלית.

2. כלי הייאוש: כל הטריקים שלא עבדו

במשך עשור נבנתה תלות מוחלטת במינוף ובאשראי. כאשר השוק החל להיחלש, הופעלו "תרגילי החייאה":

• הלוואות קבלן – כדי לדחות תשלומים.
• מבצעי מימון מיוחדים – הנחות שיווקיות במקום פתרון אמיתי.
• הלוואות בלון – הבטחות ריקות שידחו את הקץ.
• תוספות אשראי – חמצן זמני לקבלנים.
• הורדת ריביות משכנתאות – ניסיון נואש להוזיל תשלומים.

אבל כל התרגילים האלו לא נגעו בשורש הבעיה: הציבור פשוט לא יכול לשלם את המחירים המנותקים מהשווי הכלכלי.

3. שלושת סימני ההיכר של השלב הנוכחי

שינוי סנטימנט

האופוריה ש"הנדל"ן תמיד עולה" התחלפה בפחד. אנשים שומעים על ירידות מחירים, רואים מלאי תקוע ומבינים שהבועה נחשפת.

גבול יכולת התשלום

יחס שכר–מחיר הגיע לשיא היסטורי. גם עם ריביות מופחתות, משק בית ממוצע לא מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא. הפער הכלכלי בלתי ניתן לגישור.

מלאי דירות נערם

נתוני הלמ"ס מגלים עלייה חדה במלאי הדירות הלא-מכורות – עשרות אלפים ש"תקועים" אצל הקבלנים. ההנחה השגויה שהביקוש אינסופי התנגשה במציאות, ועכשיו עודף ההיצע נחשף לכולם.

4. המלחמה הארוכה והשלכותיה

כשהמלחמה פרצה הערכתי שתימשך 3–5 שנים. בתוך חודשים ספורים עדכנתי ל־5–10 שנים, כשהקליימקס עוד לפנינו. מלחמה ארוכה היא לא רק אירוע ביטחוני – היא קובעת את גורל הכלכלה. שוק הנדל"ן אינו מתקיים בוואקום; הוא מגלם חוסר יציבות, ירידה באמון הציבור והעמקה של המשבר הפיננסי.

5. העיוורון של סרמאגו והקונספציה הישראלית

בספרו "העיוורון" מתאר ז'וז'ה סרמאגו עיוורון קולקטיבי – אנשים רואים אך לא מבינים. זה בדיוק המקרה בישראל: הקונספציה הביטחונית והקונספציה הכלכלית הן תוצר של אותה תופעה – חוסר רצון להתמודד עם המציאות. במקום לראות את היסודות הכלכליים והביטחוניים, בחרו להיצמד לנרטיב אופטימי מזויף.

6. שביעי באוקטובר: שיאו של משבר מתמשך

שביעי באוקטובר לא היה "אירוע פתאומי", אלא קליימקס של תהליך התעלמות ארוך שנים. זה נכון גם לביטחון וגם לנדל"ן. שנים של אזהרות התעלמו מסימנים ברורים: עודף מינוף, מחירים מנותקים, ומערכת שלמה שהעדיפה לא לדעת. השוק לא קרס ביום אחד – הוא קרס לאט, מול עינינו, בעיניים פקוחות.

7. ענף המשרדים – הפיל הלבן

בזמן שכולם דיברו על "מחסור בדירות", נבנו בישראל מיליוני מ"ר של משרדים מיותרים. היום, כשהם עומדים ריקים ונטושים, זהו הסמל המובהק ביותר לעיוורון מוסדי. לא היה בהם צורך אז, אין בהם צורך היום, ולא יהיה בהם צורך בעתיד. זהו מוקד המשבר הבא – מפולת שתסחוף את המערכת הפיננסית.

8. הדרך קדימה: לקחים ותחזיות

הלקח המרכזי הוא פשוט: אי אפשר לנצח את גורמי היסוד. אין מבצע מימון או הלוואה יצירתית שיכולים להחליף כלכלה אמיתית.

• למדיניות: יש לקשור מחדש את מימון המשכנתאות לשווי כלכלי ולא למחיר מנופח.
• להתמודדות ציבורית: יש לשים דגש על ניהול סיכונים פיננסיים, פיזור נכסים והפחתת מינוף.
• למערכת הבנקאית: הימנעות ממינוף מופרז ובניית מנגנוני בקרה.

התחזית ברורה: שוק הנדל"ן ימשיך להתכווץ, והמערכת הפיננסית על סף קריסה – אלא אם יתרחש שינוי מהותי בדרך בה מתקבלות ההחלטות.

9. סיכום: מהעיוורון להכרה במציאות

העיוורון הקונספטואלי, הן בביטחון והן בכלכלה, הוביל אותנו אל המשבר הנוכחי. המחיר של ההתעלמות מסימני האזהרה כבד – ציבור מיואש, בנקים חשופים, קבלנים במשבר. עכשיו הזמן לעבור מהכחשה להכרה, מהטמעת קונספציות להתמודדות עם מציאות.

מבוא

במשך עשורים, שוק הנדל"ן בישראל היה במוקד תשומת הלב הכלכלית, החברתית והפוליטית. דוחות על עליות מחירים חדות, ביקוש עז, ורמות שיא של מינוף משפחות ויזמים מצביעים על סימנים רבים של בועת נדל"ן. עם זאת, המונח "בועת נדל"ן" לא זכה להכרה רשמית מגורמים מוסמכים במדינה. רגע ההכרזה הרשמית על קיומה של בועת נדל"ן הוא רגע מכונן מבחינה כלכלית, משפטית, חברתית ופוליטית, אשר יטלטל את מבנה המשק ואת אמון הציבור במוסדות הכלכליים.

מהי בועת נדל"ן?

בועת נדל"ן היא מצב שבו מחירי הנכסים עולים משמעותית מעבר לערכם הכלכלי האמיתי, על רקע ציפיות שוק מנופחות, היצע אשראי זול, ומערכת פיננסית שמעודדת מינוף יתר. בישראל, רבים טוענים כי מחירי הנדל"ן גבוהים באופן משמעותי ביחס לתשואות הכלכליות על הנכסים, דבר שמוביל לאי-שוויון ולסיכון למשק.

ההשלכות הכלכליות של ההכרה בבועה

1. זעזוע בשוק ההון והנדל"ן

הכרזה רשמית על בועת נדל"ן תוביל לירידה דרמטית באמון בשוק. משקיעים יתחילו למכור נכסים מתוך חשש מירידת מחירים חדה, דבר שיוביל להאטה משמעותית בפעילות הכלכלית, קריסת חברות נדל"ן, ולחץ על הבנקים המלווים.

• מינוף יתר: ישראל מתאפיינת במינוף גבוה של משקי בית וחברות נדל"ן, כך שירידות מחירים חדות עשויות להוביל לגל פשיטות רגל.
• סיכון לבנקים: הבנקים, שהעניקו הלוואות המבוססות על שווי נכסים מנופח, עלולים להתמודד עם גל של חדלות פירעון וירידת ערך בטוחות, מה שיערער את יציבותם.

2. משבר אמון ציבורי

הרגע שבו יוכרז כי קיימת בועת נדל"ן יערער את אמון הציבור במוסדות המדינה, בבנקים, וברשויות האחראיות על רגולציה. הציבור ידרוש תשובות לשאלות כגון:

• מדוע לא זוהתה הבועה מוקדם יותר?
• כיצד אושרה מדיניות שהובילה להתנפחות השוק?
• מדוע לא נעשו צעדים למנוע את המשבר?

3. השלכות על המערכת המוניטרית

ריבית בנק ישראל תעמוד במוקד הביקורת. השנים של ריבית נמוכה שסייעו להרחבת הבועה יעלו לדיון, וייתכן כי יידרשו שינויים במדיניות המוניטרית במטרה למנוע הישנות של מצב זה.

4. השפעה על תקציב המדינה

הכנסות המדינה ממסים הקשורים לנדל"ן, כגון מס רכישה, מס שבח ומע"מ, עשויות לרדת משמעותית. הדבר יכביד על התקציב וידרוש התאמות חדות, כולל קיצוצים או הגדלת חובות.

המשמעות המשפטית של ההכרה בבועה

1. חקירות ובדיקות אחריות אישית ומוסדית

הכרזה על בועה תוביל, ככל הנראה, לדרישות לפתיחת חקירות מצד הכנסת, הציבור והתקשורת. יוקמו ועדות חקירה ממלכתיות שיבחנו את תפקודם של בנק ישראל, משרד האוצר, המפקח על הבנקים, והבנקים המסחריים.

• תביעות אזרחיות: אזרחים ומשקיעים עשויים להגיש תביעות ייצוגיות נגד בנקים וחברות נדל"ן בטענה להטעיה, ניהול לא אחראי או רשלנות.
• תביעות פליליות: אם יימצא כי היו מעשים פליליים, כגון שיתוף פעולה להטעיה מכוונת של הציבור, ייתכנו גם כתבי אישום פליליים.

2. שינוי ברגולציה ובפסיקה

רגע ההכרזה ישמש כזרז לרפורמות משפטיות וכלכליות:

• החמרת הפיקוח על שוק המשכנתאות.
• שינוי חקיקה במטרה להגן על רוכשי דירות מפני עסקאות לא כלכליות.
• הגבלת שימוש בשיטות הערכה מנופחות בשמאות מקרקעין.

3. השלכות על חוזים קיימים

אם יוכרז כי עסקאות מסוימות בוצעו על בסיס נתונים לא אמיתיים, ייתכנו דרישות לביטול חוזים או להתאמת תנאי הלוואות. הדבר ייצור עומס כבד על המערכת המשפטית.

ההשלכות החברתיות והפוליטיות

1. משבר חברתי רחב היקף

משקי בית שאיבדו את הונם בעקבות קריסת מחירי הנדל"ן עלולים להיקלע למצוקה כלכלית וחברתית. הדבר יוביל לדרישה לסיוע ממשלתי רחב היקף, כגון מחיקת חובות או סבסוד שכר דירה.

2. עליית תנועות מחאה

התפוצצות הבועה תצית מחאות רחבות נגד המערכת הפיננסית והממשל. תנועות כמו "מחאת האפודים הכתומים", שהוזכרו בספרים ובתחזיות, עשויות להתרחש במציאות.

3. ערעור הממשל הפוליטי

הממשלה שתכהן בזמן המשבר תעמוד בפני ביקורת חריפה, דבר שעלול להוביל לבחירות מוקדמות ולשינוי במאזן הכוחות הפוליטי.

סיכום ומסקנות

ההכרה הרשמית בבועת הנדל"ן בישראל היא אירוע בלתי נמנע, שעלול לייצר שבר כלכלי, חברתי ומשפטי רחב היקף. מדובר לא רק במשבר כלכלי, אלא במשבר אמון עמוק במוסדות המדינה והמערכת הפיננסית. על מנת להיערך לרגע זה, יש לפעול למיתון נזקי המשבר באמצעות שקיפות, תכנון רפורמות מקיפות במערכת הפיננסית, והענקת סיוע חברתי. ככל שההכרזה תידחה, כך יחריף המשבר, וההתמודדות איתו תהיה מורכבת ויקרה יותר.

---

"The writing is on the wall"

The Economic and Legal Implications of Recognizing the Real Estate Bubble in Israel: The Moment Official Authorities y     Acknowledge the Existence of a Real Estate Bubble

https://open.spotify.com/episode/34uVisuflJZwTEbWepd1Fz?si=b51cde002ff64516

"הקבלנים חוזרים על כך שהמחירים יעלו, אבל הם יורדים"  

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה