מבצע הדירות של גינדי בשדה דב אינו עוד ירידת מחיר, אלא מהלך אסטרטגי שמפר את שיווי משקל נאש בשוק הנדל"ן בתל אביב.
🧠 "נאש נפל. גינדי לא מוכרת – היא חורצת גורל."
זוכרים את תורת המשחקים? את שיווי משקל נאש?
הנה זה קורה – לא במעבדה תיאורטית, אלא בלב שוק הנדל"ן הישראלי.
פרק על שיווי משקל נאש, בו מצוי שוק הנדל"ן בישראל ניתן למצוא בספר בועת נדל"ן
💥 המבצע של גינדי בשדה דב – לא רק מבצע, אלא שבר שוק
ב-3 ביוני 2025 נפל דבר:
גינדי החזקות שחררה הצעת מחיר של 49,000 ₪ למ"ר בפרויקט שדה דב – ירידה של כ-35% לעומת מחירי עסקאות קודמות, ולמעלה מ-40% מתחת למחירי יזמים מתחרים.זה לא "מבצע" – זו הכרזה פומבית: המלך הוא עירום.
🎯 עד כה: שיווי משקל נאש רווי פחד
היזמים בשדה דב שמרו על חזית אחידה של מחירים מופרזים (80–90 אלף ש"ח למ"ר), בהתבסס על:
- תקוות מיתוג ("פרויקט יוקרה ליד הים")
- שתיקה שמאית
- והנחה הדדית שאף אחד לא יעז לשבור את הקו
זו הייתה מערכת קלאסית של שיווי משקל נאש:
כל שחקן פועל לפי אינטרס אישי – בהנחה שאחרים לא משנים אסטרטגיה.
🧨 גינדי שברה את המשוואה
והתוצאה?
| שחקן | תוצאה |
|---|---|
| קונים | מצביעים ברגליים – הולכים רק לגינדי או מחכים |
| יזמים | תחת לחץ להוריד מחירים או לאבד את השוק |
| שמאים | לא יכולים עוד לתרץ את שומות השיא |
| בנקים | מתמודדים עם איום על ערך הבטוחות |
| מחירי קרקע | בדרך למטה – שווי ההון מתאפס |
| צפון תל אביב, רמת אביב, אזורי ביקוש | נכנסים לגל טלטלה שני |
📉 מה שובר נאש? מהלך חד-צדדי של שחקן מרכזי
וזה בדיוק מה שקרה:
גינדי פעלה ראשונה – והוכיחה מה שהשוק ידע, אבל סירב לומר בקול.לא מתוך מחאה.
לא אידיאולוגיה.
פשוט חישוב קר של מציאות, תמחור קרקע נמוך יותר, והבנה שהבועה לא תחזיק.
🧠 אז מה עכשיו?
- שמאות עדכנית תתיישר מטה.
- תמחור קרקעות יתכווץ.
- תזרימים צפויים לקרוס בפרויקטים שמבוססים על 80K למ"ר.
- יזמים שלא יזוזו – יישארו עם מלאים.
וזה רק ההתחלה.
🧯 האם זו התחלת סופה של הבועה?
אם לא יהיו תגובות מתואמות מצד הבנקים והיזמים – כן. אם שמאים יתחילו להשתמש במחירים החדשים כשומות משקפות – כן. אם שחקן נוסף (כמו רשות מקרקעי ישראל או עיריית תל אביב) יצטרף למהלך – נאש יתפוצץ לכל הכיוונים.
ולחשוב שהיו מי שהאשימו את רמ"י בספסור בקרקעות. הם השתמשו בזה - בהאשמה הזו כמסך עשן בשעה שהן מגישים הצעות גבוהות במימון של 100% כדי לנפח את מחירי הדירות, פעולה ממנה כולם מרוויחים חוץ מהקונים. והאמת חייבת להיאמר שהאשמה הזו את רמ"י בספסור קרקעות תפסה והפכה לנרטיב והציבור מאמין בזה.
⚖️ סיכום:
שיווי המשקל של שדה דב – נשבר.
גינדי לא סתם שינתה מחיר – היא שינתה משחק.
ומי שלא מבין את זה – פשוט לא מבין איפה הוא חי.
"נאש נפל. גינדי לא מוכרת – היא חורצת גורל."
"שוק הנדל"ן בישראל נמצא בשיווי משקל נאש וכשהוא יישבר על ידי אחד השחקנים, יחל אפקט הדומינו" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מהספר בועת נדל"ן https://bit.ly/3pfTas7
הנה ההסבר מהספר: שיווי משקל נאש הוא מצב שבו כל אחד עושה את הכי טוב שהוא יכול – בהנחה שהאחרים לא ישנו את מה שהם עושים. כל אחד מפחד לשנות, כי אם רק הוא ישתנה – הוא יפסיד. לכן כולם נשארים תקועים, גם אם זה לא טוב לאף אחד. לפעמים, אחד השחקנים משנה כיוון כי הוא מבין שהמצב עומד להתפוצץ – ומעדיף להיות הראשון שזז, ולא האחרון שנופל. הוא לא עושה את זה כי משתלם לו בטווח הקצר, אלא כי הוא יודע שכולם חיים באשליה – ומי שישבור ראשון את הכלל הלא-כתוב, אולי יינצל, ואולי אפילו ירוויח – כשכל השאר יקרסו. כמו במשחק כסאות: ברגע שמישהו קולט שעומדים לכבות את המוזיקה – הוא רץ ראשון להתיישב. זו בדיוק המהות של שיווי משקל נאש בעולם האמיתי: הוא מחזיק – עד שמישהו מריח את הסוף ומזיז את הכסא. וברגע שזה קורה, כל המשחק משתנה.
