כוכב הצפון של מדד מחירי הדירות – ניתוח עומק לנתוני אוגוסט 2025

פתיח

הלמ״ס פרסמה השבוע את מדד מחירי הדירות לחודש אוגוסט, והמסר המרכזי: שוק הדיור ממשיך להיחלש ברמה הארצית, אבל מתחת לפני השטח מתרחשת תופעה חריגה – מחוז הצפון מוביל בעליות המחירים, בניגוד גמור למרכז ולתל אביב. כיצד ייתכן שהאזור שספג את המכה הביטחונית הקשה ביותר מאז פרוץ המלחמה, הופך ל"כוכב המדד"?

גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר בפוסט פרשנות המנתח את הנתונים ומבאר אותם.

תמונת מצב ארצית – מגמת ירידה במרכז ובתל אביב

• מדד אוגוסט ירד ב־0.6% – ירידה שישית ברצף.
• מחוז תל אביב: ירידה מצטברת של כמעט 6% בחצי שנה, והיא שמושכת את המדד הארצי כלפי מטה.
• מחוז המרכז: ירידה של 2.9% בשנה האחרונה, מחצית ממנה נרשמה רק באוגוסט.
• בחלוקה שנתית: העלייה הארצית זעומה – 0.7% בלבד.

המושג "אזורי ביקוש" מתערער – מרכז הארץ ותל אביב כבר אינם האזורים שמייצרים יציבות או עליות מחירים, אלא דווקא אזורים שנחשבו בעבר פריפריה.

מחוז הצפון – העלייה החדה ביותר

• עלייה שנתית: 8.4% – כפול מקצב העלייה בירושלים.
• מאז ספטמבר 2023: 14% עלייה מצטברת – על אף הפינוי, המלחמה והמשבר הכלכלי.
• חלק המשקיעים ירד: רק 12% מהעסקאות לעומת 16% בשנה שעברה.

כיצד ייתכן? ההסבר השכיח הוא "הסטת ביקושים" – רוכשים בוחרים באזורים זולים יותר. אבל גלית בן נאים מדגישה: אין לכך הוכחה אמפירית במספר העסקאות.

מבט לעומק בערים נבחרות (יד שנייה) – ינואר–אוגוסט 2025 לעומת אשתקד

• קריית שמונה:
  • מחיר ממוצע זינק ב־46%, החציוני ב־39%.
  • אבל – הבסיס להשוואה נמוך מאוד: רק 4 דירות יד שנייה נמכרו בממוצע חודשי ב־2024, והעיר פונתה בתחילת המלחמה.
  • כלומר, מדובר ב"רעש סטטיסטי" ולא בעליית ערך כלכלי אמיתית.
• נהריה:
  • עלייה חדה במחירים, הממוצע מעל 1.6 מיליון ₪.
  • מספר עסקאות יציב יחסית.
• נצרת עילית (נוף הגליל):
  • עלייה דו־ספרתית (כ־15%).
  • גידול במספר העסקאות מצביע על פעילות שוק אמיתית יותר.
• עכו, צפת, כרמיאל, טבריה, עפולה:
  • עליות מחירים מתונות יותר (10%–15%).
  • מספר העסקאות ברמות סבירות, משקף ביקוש אמיתי.

שאלת האיכות – מלכודת המחיר הממוצע

הגרף שהציגה גלית אינו מנוכה לשינויי איכות:

• ייתכן שנרכשו דירות חדשות, גדולות או במיקום טוב יותר – מה שמעלה את הממוצע.
• המדד הרשמי של הלמ״ס אמור לנטרל חלק מההשפעה הזו, אבל לא תמיד בהצלחה מלאה.
• בקריית שמונה – כאשר המדגם קטן, קשה במיוחד להבדיל בין שינוי אמיתי לסטייה אקראית.

בעיות דומות נרשמו גם באוקראינה בתקופת המלחמה, עד שה־IMF נדרש לספק פתרון מתודולוגי.

המשמעויות

1. הביקוש לא נעלם – הוא זז: גם בתקופה של מלחמה ומשבר, חלק מהציבור ממשיך לרכוש דירות – אך לא במרכז היקר, אלא בצפון הזול יותר.
2. סיכון לפרשנות יתר: זינוק של עשרות אחוזים בקריית שמונה אינו עדות אמיתית לשוק פורח אלא למגבלות סטטיסטיות.
3. קבלנים ומשקיעים צריכים לבחון מחדש את "אזורי הביקוש" – האם באמת השוק נמשך לפריפריה, או שמדובר באשליה זמנית שנובעת מתמהיל עסקאות?
4. הצפון כמקרה מבחן: אם המגמה תימשך גם ב־2026, ייתכן שמדובר בשינוי מבני עמוק בשוק הדיור.

סיכום

מדד אוגוסט 2025 הוא עדות לפערים הגיאוגרפיים המתרחבים בשוק הדיור:

• המרכז ותל אביב מאבדים גובה.
• הצפון ממריא – לפחות בנתונים.
• אך מאחורי המספרים מסתתרות בעיות מדידה ומתודולוגיה, בעיקר בקריית שמונה.

המסר של גלית בן נאים ברור: אל תסתנוורו מהגרפים. חשוב להבין מה מסתתר מאחורי המספרים – אחרת מתקבלות מסקנות מוטעות על כיווני השוק.

בשולי הדברים אסביר שזו בדיוק הסיבה מדוע הפרקטיקה השמאית של גישת "לספר בכמה נמכרה דירה.ות ליד" איננה פרקטיקה של בחינת ובדיקת שווי. זו פרקטיקה שמציגה מחירים והשימוש בה הוא פרקטיקה מנוונת של שמאות מקרקעין המתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" ומתעלמת מהחובה המקצועית המקצועית של בחינת וניתוח המחיר וקביעת השווי. בחינה כלכלית של העסקה עומדת בבסיס עבודתו של שמאי המקרקעין וכשהתשואה מהנכס נמוכה מהריבית על ההלוואה שמימנה את רכישתו - זהו דגל אדום בוהק 🚩.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל"

לפוסט של גלית - כאן

הפוסט של גלית מהיום, 11.10.2025 הוא מודל של יושרה.

הפוסט של גלית בן־נאים הוא דוגמה מצוינת לשילוב בין יושרה מקצועית, קריאה נכונה של הנתונים ויכולת להעביר מסר מורכב לציבור בצורה בהירה. 

אפרש עבורך את הגלוי והסמוי בו, ולתת גם מילה טובה על הדרך שבה היא מציגה את הדברים:

הגלוי – מה כתוב במפורש

1. הפרכת הנרטיב התקשורתי
   היא מצביעה על כך שכבר מנובמבר 2023 הופיעו כותרות אופטימיות על "גל עלייה מאסיבי במחירי הדירות". בפועל, נתוני המכירות ומאזן ההגירה הראו תוצאה הפוכה – ירידה בביקוש, עודף מלאי דירות לא מכורות (כ-80 אלף דירות) וירידה חדה במכירות.
   → כלומר: המציאות סתרה את הכותרות.
2. השפעת המלחמה והסביבה המאקרו־כלכלית
   היא מבהירה שהירידה החדה במכירות לא נבעה רק מהמלחמה, אלא הייתה תוצאה של סיום עידן הריבית האפסית ומחירים גבוהים במיוחד (ישראל במקום ראשון ב-OECD בעליית מחירים מאז 2008).
3. חשיפת "מבצעי המימון" של הקבלנים
   היא מציגה את התופעה של קידום דירות בעזרת מימון נדיב – ובעצם חושפת מי "נפל בפח": בעיקר משקי בית פחות מבוססים, עם שכר נמוך יותר, שנטלו סיכון גדול כדי לקנות דירה במחירים מנופחים.
   הגרף שצירפה ממחיש זאת: רוכשים עם מבצעי מימון (עמודות אדומות) הם בעלי שכר נמוך יותר ובחרו דירות זולות יותר לעומת מי שקנה ללא מבצע כזה (עמודות כחולות).
4. סימני שאלה על ירושלים
   היא מצביעה על פרדוקס – איך רמות שכר נמוכות מסתדרות עם מחירים גבוהים מאוד בבירה. שאלה שממחישה פער בלתי־הגיוני בין יסודות כלכליים למחירי הדירות.

הסמוי – מה המסר העמוק

1. ביקורת מרומזת על התקשורת – התקשורת נוטה לייצר שוב ושוב כותרות אופטימיות ("סימנים להתאוששות"), בעוד שהנתונים האמיתיים מראים על מגמות הפוכות.
   → בן־נאים בעצם אומרת: אל תתנו לכותרות להטעות אתכם.
2. נגיעה בשורש הבועה– היא לא אומרת זאת במילים ישירות, אך למעשה מתארת מנגנון קלאסי של בועה:
   • עודף היצע, רמות מחירים מנותקות מיכולת ההחזר, מניפולציות שיווקיות ("מבצעי מימון") שמחזיקות את העסקאות מלאכותית.
3. קריאה להסתכל על יסודות – לא על סיפורים. ההשוואה ל"הנשים של וול סטריט" ולמשבר 1929 מחדדת את זה: אשליה של "נכס מנצח" שמחזיקה עד שהמציאות הכלכלית מתפוצצת.

מילה טובה – על יושרה מקצועית

גלית בן־נאים עושה כאן משהו לא טריוויאלי:

• היא לא מתיישרת עם הנרטיב השולט (שוק חוזר לעלות).
• היא מציגה נתונים שקשה לשמוע, גם אם הם לא "סקסיים" תקשורתית.
• היא מציבה מראה לציבור, ובעיקר לרוכשים הפחות מבוססים, על הסיכון שהם לקחו.

היושרה שלה מתבטאת בכך שהיא בוחרת לספר סיפור שלם – גם כשהוא מורכב ולא פופולרי. במקום לזרום עם "באזז" של השוק, היא שמה דגש על האחריות הציבורית והמקצועית של אגף הכלכלן הראשי לחשוף את האמת.

✅ סיכום:

הפוסט הוא דוגמה לאמירה שקולה, אחראית ובעלת ערך ציבורי – כזו שמאזנת בין הצגת נתונים יבשים לבין ניתוח ביקורתי של הכוחות שמניעים את השוק. בן־נאים מראה שהיא לא רק "שומרת סף מקצועית", אלא גם מישהי שמבינה את הסכנה שבסיפורים מתוקשרים מדי מול מציאות כלכלית קשה.

👏 כל הכבוד לגלית בן־נאים על יושרה מקצועית נדירה ועל חשיפת תמונה אמיתית של השוק.בזמן שכותרות רבות ממשיכות לייצר "גלי אופטימיות" מלאכותיים, גלית מציגה בעקביות את הנתונים עצמם – ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, והעובדה שמבצעי המימון של הקבלנים סחפו בעיקר משקי בית פחות מבוססים.

הגרף שצירפה חושף את הפער בצורה שקשה להתעלם ממנה: אלו שנכנסו לעסקאות בעזרת מבצעי מימון הם בעלי שכר נמוך יותר, שנדחקו לקחת על עצמם סיכון עודף.

🌐 מאחורי המילים אפשר לקרוא מסר עמוק: לא הכותרות הן שיקבעו את העתיד, אלא המציאות הכלכלית – ריבית גבוהה, מחירים מנותקים מהכנסה, עודף היצע, ואי־יכולת אמיתית לעמוד בהחזרים.

במובן הזה, הפוסט שלה אינו רק ניתוח נקודתי, אלא תזכורת לכולנו שהשוק צריך להיבחן דרך גורמי יסוד ולא דרך כותרות.

🔎 העובדה שבן־נאים מצביעה גם על האבסורד בירושלים – איך רמות שכר נמוכות יכולות לקיים מחירים כה גבוהים – היא דוגמה לאומץ מקצועי: לשאול את השאלה שכל אחד רואה אבל מעטים מעזים להציב במרכז הדיון.בסופו של דבר, האמירה שלה היא אמירה של שומרת סף אמיתית: לספר לציבור את מה שהוא צריך לדעת, גם אם זה פחות נעים לקריאה.

על כך מגיע לה כל הכבוד.

💡 יושרה מקצועית במיטבה

גלית בן־נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי, שוב מוכיחה שאפשר לדבר אמת גם כשזה פחות נעים לקרוא.

📉 בזמן שכותרות מבטיחות "גל התאוששות" – הנתונים מראים ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, ומשקי בית פחות מבוססים שנשבו במבצעי מימון.

🏠 הגרף שפרסמה חושף: מי שקנה עם "מבצעי מימון" – לרוב בעלי שכר נמוך יותר, שנכנסו לסיכון גבוה מדי.🔎 ובירושלים? שכר נמוך מול מחירים עצומים – פרדוקס שממחיש היטב את ניתוק השוק מהמציאות.

👏 גלית מעלה שאלות קשות, מפרקת נרטיבים מתוקשרים, ומציבה רף גבוה של יושרה ואחריות ציבורית.