Blogue #חיים אטקין

16Aug

📉 כשהדירה החדשה שווה ליד שנייה – סימן מובהק לבועה

Dans l'article « Lorsque le prix d'un appartement neuf est égal à celui du marché de l'occasion – signe évident d'une bulle », nous nous penchons sur le phénomène économique qui se produit lorsque le prix d'un bien immobilier neuf est égal à celui du marché de l'occasion. Nous analyserons les tendances et les raisons de ce phénomène, ainsi que ses effets sur le marché immobilier et l'économie en général. Est-ce le signe d'une bulle spéculative ? Découvrez-le dans l'article ci-dessous.

Par : Chaim Atkin | Évaluateur immobilier agréé | Chercheur immobilier | Analyste immobilier | Expert en évaluation foncière

Dans une réalité économique normale, toute personne raisonnable conviendrait qu'un appartement neuf devrait être plus cher qu'un appartement d'occasion similaire, et ce de manière significative. Les raisons en sont évidentes : TVA, coûts de développement, financement du promoteur, responsabilité de l'entrepreneur, normes plus strictes et marges bénéficiaires du promoteur. Par conséquent, lorsque nous constatons des cas – et non des cas isolés – où cet écart est comblé , voire inversé, c'est un signal d'alarme : il ne s'agit pas d'une simple distorsion ponctuelle, mais d'un signe clair de l'existence d' une bulle immobilière active et dangereuse .

️ De combien un nouvel appartement devrait-il être plus cher ?

D'après mon analyse, basée sur les coûts de production, la fiscalité et les marges bénéficiaires, un appartement neuf devrait être environ 15 à 25 % plus cher qu'un appartement d'occasion similaire. Lorsqu'un appartement neuf est vendu au même prix qu'un appartement d'occasion, il y a une déconnexion avec la valeur fondamentale , dont la signification est claire : un marché dont les prix sont déterminés par l'inertie et la manipulation, et non par l'économie réelle.

En savoir plus  
12Aug

🧠 שוק הנדל"ן לכוד בתוך שיווי משקל נאש

Quand un marché immobilier peut-il atteindre un équilibre de Nash ? Un marché immobilier peut se stabiliser à un équilibre de Nash lorsque tous les acteurs clés (acheteurs, vendeurs, promoteurs, banques, évaluateurs, médias, régulateurs) agissent en fonction d'intérêts équilibrés, même si le résultat n'est pas optimal pour la société, l'économie ou la valeur réelle des actifs.

En savoir plus  
18Jun

L'effet Dunning-Kruger dans la construction narrative : comment la bulle immobilière israélienne a-t-elle été gonflée ?

Comment l'ignorance du public et l'exploitation cynique de l'effet Dunning-Kruger ont-elles permis le gonflement de la bulle immobilière en Israël ? Haim Atkin dénonce le récit construit par des ignorants, accueilli avec enthousiasme par le public, les médias et les banques. Des prêteurs investisseurs inexpérimentés ont incité les jeunes à acheter des appartements à des prix disproportionnés par rapport à leur valeur, sous couvert de promesses de rendement et de passivité. Haim Atkin analyse le phénomène des prêts à risque qui a alimenté la bulle immobilière en Israël.

En savoir plus  
11Jun

Les données du premier trimestre 2025 et d’avril indiquent que le marché s’est effondré.

Le rapport du ministère des Finances d'avril 2025 révèle un déclin spectaculaire dans tous les secteurs du marché immobilier. La bulle commence à éclater, et les chiffres témoignent de l'intensité de la crise qui approche.

Une analyse professionnelle et ciblée de la revue du secteur de l'immobilier résidentiel - avril 2025 , telle qu'elle apparaît dans le rapport du Département de l'économiste en chef du ministère des Finances :

️ Tendances clés : Le marché immobilier libre en plein krach

  1. Effondrement des transactions sur le marché libre :
    • Seulement 5 433 transactions sur le marché libre – une baisse de 20 % par rapport à avril 2024.
    • Les ventes des entrepreneurs sur le marché libre ont chuté à 1 543 appartements, soit une forte baisse de 43 % sur un an (!).
    • Le taux de nouveaux appartements vendus « sur papier » est tombé à 64% – une baisse mensuelle de 3 points de pourcentage et une indication de la panique croissante parmi les acheteurs.
  2. Effet des restrictions de la Banque d'Israël :
    • La baisse est coordonnée avec l’entrée en vigueur des restrictions de la Banque d’Israël fin mars 2025 (limitation du taux des prêts à remboursement différé et des prêts « ballon »).
    • Dans des régions comme Netanya, Beer Sheva et Tel Aviv, on a constaté une forte baisse de la fréquence des transactions avec avantages financiers – une baisse allant jusqu’à 30 points de pourcentage (!).
  3. Un écart déroutant entre la baisse des ventes et le cash flow :
    • Malgré l'effondrement des ventes, le cash-flow des entrepreneurs s'est élevé à 6,3 milliards de NIS , soit 37 % de plus qu'en avril de l'année dernière (!).
    • Les résultats suggèrent des paiements anticipés de la part des acheteurs ou des manipulations qui ressemblent à une tentative de « présentation comptable » positive juste avant les rapports trimestriels.

En savoir plus  
10Jun

🟠 "פעל!" – קריאה אחרונה לפני הקריסה

Un article poignant de Haim Atkin sur la nécessité d'un plan de sauvetage précis, basé sur le modèle HAMP/HARP, juste avant l'effondrement du système bancaire. Il traite du timing, de la responsabilité et de l'ordre : « Agissez ! »

En savoir plus  
08Jun

Guindy, le briseur de Nash : un geste qui peut faire s'effondrer un marché entier

La vente de l'appartement de Gindi à Sde Dov n'est plus une baisse de prix, mais une décision stratégique qui viole l'équilibre de Nash sur le marché immobilier de Tel Aviv.

En savoir plus  
07Jun

Le rhinocéros gris a piétiné le marché immobilier – tout comme les actions bancaires en 1983

Un article poignant de Haim Atkin, qui dénonce l'effondrement du marché immobilier israélien comme un rhinocéros gris plutôt qu'un ours noir. Une comparaison glaçante avec la réglementation des actions bancaires : 13 ans de manipulation, de répression et un effondrement prédéterminé. Un article incontournable pour quiconque vit dans l'illusion que la bulle va éclater « soudainement ».

En savoir plus  
22May

La guerre n'a-t-elle pas fait bouger les prix des appartements ? Signe que le marché est truqué et non libre.

La guerre n'a pas fait bouger les prix des appartements ? Signe que le marché est truqué et non libre. Malgré la guerre et la crise économique, les prix des appartements en Israël ne baissent pas – et pourquoi ? Dans ce blog, Haim Atkin révèle les mécanismes de régulation, de coordination et l'image des ventes qui masquent une vérité troublante : le marché immobilier israélien n'est plus un marché libre depuis longtemps.

כשאפילו מלחמה לא מזיזה את שוק הדירות – סימן שאנחנו חיים באשליה

המלחמה, מחירי הדירות, והאשליה הגדולה: כשהשוק חדל להיות שוק

הכותרות זעקו:

"אפילו המלחמה לא זעזעה את מחירי הדירות"

"שוק הנדל"ן הוכיח שוב את חוסנו ויציבותו"אבל מי שמכיר את מאחורי הקלעים, לא יכול שלא לשאול:

באמת? האם ייתכן ששוק חופשי, תחת ירי טילים, גיוס המוני, משבר כלכלי ופוליטי עמוק – פשוט עומד איתן?התשובה היא חד-משמעית: לא. זה בלתי אפשרי. ואם זה בכל זאת קורה – סימן שזה כבר לא שוק.

שוק חופשי – או שוק מבוים?

בכלכלה חופשית, משברים מטלטלים שווקים.

בזמן מלחמה, ערך של נכסים אמור לרדת – מתוך עלייה באי-ודאות, ירידה ביכולת לשלם, בריחה של משקיעים והעדר ביקושים.

אבל שוק הנדל"ן בישראל מתנהל לפי כללים אחרים. אלה כללים של ויסות, תיאום, דימוי מכירות ומניפולציות.הנה כמה מנגנונים שמסבירים מדוע ה"שוק" לא זז:

1. הבנקים לא מרפים

מערכת הבנקאות ממשיכה להעמיד אשראי בקנה מידה עצום – גם לעסקאות חסרות היגיון כלכלי.

למרות שהתשואות נמוכות מהממוצע ההיסטורי ובוודאי מתחת לריבית המשכנתאות – הבנקים ממשיכים לאשר הלוואות למימון מחירים מופרזים.

2. הקבלנים לא יכולים להוריד מחירים

כפי שפורסם, במקרים רבים הבנקים אינם מאפשרים לקבלנים להוריד את המחיר מתחת לדוח האפס, בטענה שזה "יפגע בשוק".

כלומר, גם אם הקבלן רוצה למכור, הוא כבול בברזל של מערכת שמונעת תיקון.

3. תיאום ושת"פ סמוי בין שחקנים

חברות יזמיות, לווים מוסדיים, הבנקים המלווים, כלי התקשורת ואפילו גופי המדינה – לעיתים רבות פועלים בהרמוניה מטרידה לשמר את האשליה.

כאילו כולם מגינים על "היציבות הפיננסית" – בזמן שבפועל, זו רק דחיית הקריסה.

4. שיווק אגרסיבי ודימוי מכירות

בכלים כמו מבצעי דמה, פרסום בוטה, הסתרת הנחות אמיתיות ומכירות לעובדים – נוצר רושם של פעילות ערה בשוק.

אבל מאחורי הקלעים מדובר לא אחת במניפולציות מכירה מדומות, לא בעסקאות משקפות שוק אמיתי.

מלחמה חושפת אמת – או מסתירה אותה?

במקום שתהיה ירידת מחירים, אנחנו מקבלים דיווחים על “יציבות”.

במקום עצירה במכירות – אנחנו שומעים על “התאוששות”. אבל מה עם תזרים הקבלנים? שלילי.

מה עם האיתנות הפיננסית של הרוכשים? שברירית.

מה עם הנתונים בשטח? עשרות אלפי דירות עומדות ללא מכר, בנייה עצומה שלא נמכרת.הפער הזה בין הדיווחים למציאות מסגיר אמת עמוקה: שוק הנדל"ן בישראל אינו שוק חופשי. הוא מנוהל. מהונדס. מבוים.

מתי הכל יתפוצץ?

המערכת יכולה להחזיק מעמד עד שנפסק הדלק – כלומר, הזרמת הכסף.

זה יכול לקרות עם קריסת כמה קבלנים גדולים.

זה יכול לקרות בעקבות בריחה של משקיעים או מחאה צרכנית.

וזה בהחלט עלול לקרות עם משיכת פקדונות, כאשר הציבור יאבד אמון במערכת הבנקאית.

סיכום: אסור לטעות באשליה

כאשר מלחמה לא מזיזה את שוק הדירות – זה לא מעיד על חוזק.

זה מעיד על מלאכותיות. על שוק שנתון בידי מעצבי תודעה, מהנדסי מימון, ואינטרסנטים שמונעים קריסה כדי להציל את עצמם.אבל כל מנגנון מלאכותי מתפרק בסוף.

ובדיוק כמו ויסות מניות הבנקים בשנות ה-80 – גם הבועה הזו תתפוצץ. השאלה היא לא אם – אלא מתי, ואיך ניערך לזה.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה


En savoir plus