יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל, פרץ השבוע את מסך העשן והטיח את האמת בפנים: "אין באמת משבר דיור – יש יותר דירות ממשקי בית. יש מי שנוח לו להציג את זה כמשבר ושיהיה מחסור".במשפט אחד הוא שבר נרטיב שנבנה במשך יותר מעשור, נרטיב שהוזן על ידי פוליטיקאים, קבלנים, בנקים וחלקים בתקשורת, שביססו על גבו את בועת הנדל"ן הגדולה בתולדות ישראל.

https://www.maariv.co.il/economy/realestate/article-1230326 

חשיפת האמת: עודף ולא מחסור

במשך שנים, הוצגה לציבור תמונה כאילו ישראל סובלת ממחסור חמור בדירות – "שוק בהיצע חסר". אלא שהנתונים האמיתיים שקוינט חושף מצביעים על תמונה הפוכה לחלוטין:

82,000 דירות לא מכורות בידי קבלנים נכון לאוגוסט 2025 - הנתון הזה הוכפל בשנתיים האחרונות.

20,000 דירות לא מכורות רק בתל אביב - העיר הכי מבוקשת במדינה שוטפת בדירות ריקות.

500,000 יחידות דיור במכרזים שפרסמה רמ"י ב-4.5 השנים האחרונות.

300,000 עסקאות שכבר בוצעו מתוך המכרזים האלה.כל אלה מפריכים את "מיתוס המחסור" בצורה מוחלטת.

מדוע נוח להציג "משבר דיור"?

האינטרס ברור וחשוף:

הקבלנים

מצדיקים מחירים מנופחים בטענה שיש "מחסור". למה להוריד מחירים אם הציבור מאמין שאין ברירה? קוינט חושף: "הקבלנים צריכים להוריד מחירים אם הם רוצים למכור" - אבל הם מסרבים כי הם רוצים לשמור על הרווחים הגדולים.

הבנקים

ממשיכים להזרים אשראי מסוכן למשכנתאות בריביות עתק, מרוויחים מיליארדים מהבועה. כל עוד יש "משבר דיור", הם יכולים להמשיך לסכן את כל המשק.

הפוליטיקאים

דוחים את הטענות לכישלון מדיניות ומוכרים לציבור אשליות של "תוכניות פתרון". קל יותר להבטיח "פתרון למשבר" מאשר להודות שהבעיה היא בחמדנות השוק.

התקשורת

נהנית מתקציבי פרסום ענקיים של יזמים ובנקים ולכן משמרת את הנרטיב. כותרות של "משבר" מוכרות יותר מכותרות של "תמחור לא הוגן".

הרמאות הגדולה נחשפת

קוינט חושף את המניפולציה בכל עירומה:

"22,000 משקיעים קנו דירות בעשרה החודשים האחרונים" - זה לא מחסור, זה ספקולציה מאורגנת שמסלפת את השוק.

"מחירי הקרקעות ירדו ב-20% בשנתיים האחרונות" - אבל הקבלנים מסרבים להעביר את הירידה הזו לצרכנים.

"היקף העסקאות לחודש יוני 2025 הנמוך ביותר מתחילת שנות ה-2000" - השוק קפוא לא בגלל מחסור, אלא בגלל סירוב להוריד מחירים.

"המלך עירום" - סוף המיתוס

הצהרת קוינט היא רגע נדיר שבו איש מערכת בכיר אומר את האמת בפה מלא: אין מחסור, אין משבר דיור, יש בועה שנבנתה על בסיס מניפולציה תודעתית.האמת הזו מערערת את יסודות ה"שיח המקצועי" שדחפו לנו שנים, ומסבירה מדוע השוק מתנהל כמו פונזי – כסף חדש נכנס ומזין את מחירי הדירות המנופחים, משקיעים רוכשים בהמוניהם, עד שהזרם ייפסק.

המחיר של השקרים

השקרים האלה עלו לציבור הישראלי במחיר כבד:

• צעירים שנכנסו למשכנתאות מטורפות בהאמנה שאין ברירה
• משפחות שהסתכנו בהתחייבויות פיננסיות על בסיס מידע מוטעה
• כל חברה ישראלית שסובלת מעיוות משאבים לטובת הספקולציות בנדל"ן

קוינט לא רק חושף את השקר - הוא מציב את האחריות במקום הנכון: "יש מי שנוח לו להציג את זה כמשבר ושיהיה מחסור".

האמת על השולחן

עכשיו, כשהאמת על השולחן, הציבור הישראלי יכול לבחור:האם להמשיך לשחק את המשחק של השקרים והמניפולציות, או לדרוש את האמת מכל השחקנים בשוק?האם להמשיך להאמין שקיים "משבר דיור" בזמן ש-82,000 דירות לא מכורות, או להבין שהבעיה היא בחמדנות ובספקולציה?האם להמשיך לשלם מחירים מנופחים לקבלנים שמסרבים להוריד מחירים, או לדרוש מהם לפעול בהגינות?

סיכום: המהפכה מתחילה כאן

ייתכן שדבריו של קוינט הם הסדק הראשון בחומה של שקרים ועיוותים. אולי כעת, כשהאמת נאמרת בקול רם על ידי גורם רשמי, גם הציבור הרחב יתחיל להבין: לא מדובר במשבר דיור – אלא בבועת נדל"ן מאורגנת.קוינט עשה את שאף אחד לא העז לעשות - הוא צעק "המלך עירום!" והטיח את המציאות בפנים. עכשיו השאלה היא: האם נמשיך להעמיד פנים שלא שמענו, או שנתחיל לפעול על בסיס האמת?

השאלות שנותרות פתוחות: כמה זמן יחלוף עד שהבועה תתפוצץ – והאם יימצא מי שיישא באחריות על השקרים שהוזנו לציבור במשך שנים?

בגדי המלך החדשים (בדנית: Keiserens Nye Klæder, "בגדיו החדשים של הקיסר") היא מעשייה קצרה מאת הסופר הדני הנס כריסטיאן אנדרסן משנת 1837. הסיפור מהווה אלגוריה נוקבת על תהליכים חברתיים הגורמים ליחיד להיגרר אחר הכלל במחיר האמת. בגדי המלך החדשים הפך לביטוי שמסמל אשליה או הונאה עצמית.

📉 המבצע של גינדי בשדה דב חושף: דוח אפס שמתבסס על מחיר – ולא על שווי – מוביל להונאה כלפי הבנק והמשקיעים

המבצע של גינדי בפרויקט שדה דב, עם הנחות של מאות אלפי שקלים – ואף למעלה ממיליון ₪ לדירה – לא משקף "מבצע שיווקי", אלא עדות חיה לכך שהמחיר שבו נמכרו הדירות בעבר היה מנותק מהשווי הכלכלי האמיתי שלהן.

המשמעות:

הערכות השווי שניתנו בפרויקטים אלו, אשר שימשו בסיס למימון בנקאי ולדוחות אפס, לא שיקפו את הערך הפונדמנטלי של הנכסים, אלא את מחיר השוק המנופח – כפי שהוא נוהג בתרבות של שכפול והעתקת מחירים.📌 מה הבעיה?

כאשר דוח אפס מתבסס על "מחיר" (כלומר, עסקאות קודמות בסביבת הפרויקט), הוא יוצר מצג שווא של ערך – תוך שהוא מתעלם מתשואות, סיכונים, קיבולת השוק, ומבחני כדאיות כלכלית.📌 השלכות חמורות:

1. הונאת אשראי סמויה – הבנק מממן לפי מחיר מנופח, תוך סיכון יתר של כספי הציבור.
2. פגיעה באמון – היזמים עצמם חושפים במעשיהם שהמחיר הקודם היה פיקציה.
3. ערעור כל המודל – אם ניתן למכור בפחות ממיליון ש"ח – ועדיין להרוויח – המשמעות היא שהשווי האמיתי היה נמוך משמעותית מהשווי שהופיע בדוח האפס.

📉 מה נחשף כאן?

שהשוק הישראלי התנהל בשנים האחרונות לא על בסיס ערך, אלא על בסיס מחיר – מנותק, מנופח, ולעיתים קרובות – חסר כל הצדקה כלכלית.📎 הנחות של מיליון ₪ הן לא "מבצע" – הן תעודת עניות לדוחות האפס, לדירקטוריונים של הבנקים, ולרגולטורים שאישרו זאת.

🔍 מסר לסיום:

בכל מערכת תקינה, הנחה כזו הייתה גוררת חקירה רגולטורית, דרישה לתיקון דוחות אפס, ובחינה של אחריות אישית למנהלי אשראי. אבל בישראל – שותקים. ושותפות בשתיקה – כמוה כשותפות בפשע.

📌 מחיר הוא תנודתי. שווי הוא יציב.

המחיר הוא תוצאה רגעית של מפגש בין מוכר לקונה, המושפע ממשתנים פסיכולוגיים, תקשורתיים ומימוניים. הוא יכול לעלות בגלל בהלה, לרדת בגלל לחץ, או להשתנות בגלל מבצע שיווקי זמני.

השווי, לעומת זאת, הוא הערכה כלכלית של שוק משוכלל, המשקפת את הערך הכלכלי הראוי של הנכס לאורך זמן – בהתבסס על תשואה, תזרים מזומנים, סיכון, והזדמנויות חלופיות בשוק. כאשר דוח אפס מתבסס על מחיר, הוא משעתק בועה.

כאשר הוא מתבסס על שווי, הוא מגן על הבנק, על הרוכש, ועל היזם האחראי.

🧭 לכן, בשוק בריא – השמאות מובילה את המחיר אל עבר השווי. לא להפך.

בדיוק – כך לפחות אמור להיות על פי ההיגיון הכלכלי, החוזים, והחובה הבסיסית לניהול סיכונים. הנה ניסוח מפורט, חד וברור שאפשר לשלב כפסקה משלימה לפוסט או כציטוט מוביל במצגת:

🏦 לכן הבנקים אמורים לשעבד נכסי נדל"ן לפי השווי שלהם – לא לפי המחיר.

בנק הוא גוף פיננסי שאינו אמור לקחת סיכונים ספקולטיביים על בסיס גחמות שוק.

כאשר הוא נותן אשראי מגובה בנדל"ן, הוא נדרש לבחון את השווי הכלכלי של הנכס – כלומר, מה יוכל לממש ממנו במקרה של כשל פירעון. לא מה שילם עליו הקונה, ולא מה ביקש היזם. שעבוד לפי מחיר, כשזה גבוה מהשווי, יוצר:

• ❗ סיכון אשראי מיידי – כי ערך הבטוחה פחות מההלוואה.
• ❗ פוטנציאל לקריסת מאזן – בעת ירידת מחירים.
• ❗ פגיעה בעקרונות ניהול סיכונים בסיסיים, לרבות יחס LTV (Loan to Value) שהוא למעשה Loan to Price, במקרה כזה – מניפולציה.

📉 הבנקים בישראל הפכו את העיקרון הזה – ומשעבדים פעמים רבות לפי מחירים מנופחים, המבוססים על עסקאות דומות ולא על ערך כלכלי. זו לא רק רשלנות מקצועית – זו פצצה פיננסית מתקתקת.

📉 כשה-LTV הפך ל-LTP – השעבוד מתנתק מהמציאות הכלכלית

בנק שאמור למדוד את יחס ההלוואה ל-שווי (Loan to Value – LTV)

מתחיל למדוד בפועל את יחס ההלוואה ל-מחיר (Loan to Price – LTP).וזה לא הבדל סמנטי – אלא פער מהותי בין ניהול סיכונים אחראי לבין רשלנות מסוכנת:

🔍 כאשר מחיר > שווי, הבנק לא רק חשוף – אלא מסתנוור.

הוא שואב "ביטחון" ממחיר שוק, במקום מהערך הכלכלי האמיתי של הנכס.

💥 כשה-LTV הפך ל-LTP – התוצאה: אקוויטי שלילי

כאשר הבנק בוחן את ההלוואה על בסיס מחיר קנייה מנופח ולא על בסיס שווי כלכלי אמיתי, נוצר מצב שבו כבר במועד נטילת המשכנתא:

• שווי הנכס בפועל נמוך מההלוואה
• הרוכש מפסיד הון עוד לפני שנכנס לדירה
• והבנק חשוף לאשראי חסר ביטחונות

📉 זהו "אקוויטי שלילי" ביום הראשון.

הרוכש מביא הון עצמי שמתחסל מיידית – והיתרה שהוא נושא היא חוב שלא מגובה בנכס אמיתי.

🔍 המחשה:

כלומר – אין ביטחונות. יש חוב. והרוכש בתוך מלכודת.

💣 כשה-LTV הופך ל-LTP: כך נולד האקוויטי השלילי

🏦 הבנקים בישראל לא בודקים שווי – הם בודקים מחיר.

וכשהם עושים את זה – האקוויטי נעלם, כבר ביום החתימה על המשכנתא.בעולם הנדל"ן והאשראי, קיימת הבחנה קריטית בין שני מושגים:

• LTV – Loan to Value – יחס ההלוואה לשווי הכלכלי של הנכס.
• LTP – Loan to Price – יחס ההלוואה למחיר ששולם בפועל, גם אם מנותק מהמציאות.

כאשר בנק נותן משכנתא בגובה 80% מ-המחיר, ולא מ-השווי, הוא עובר ממודל סולידי של ניהול סיכונים, למודל של הונאה עצמית – ואולי גם הונאת ציבור.

🧨 התוצאה: אקוויטי שלילי ביום אפס

במקום שהרוכש יביא הון עצמי שישמש כביטחון, הוא מביא כסף שנבלע בתוך מחיר מנופח – ובפועל נכנס לעסקה שבה:

• ערך הנכס האמיתי נמוך מהחוב
• אין ביטחונות אמיתיים
• הבנק יושב על פצצת אשראי מתקתקת
• הרוכש לכוד – בלי יכולת למכור, בלי רווח, ועם חוב שלא ניתן לכסות

🔍 ומה עם הבנק?

הבנק חושב שיש לו בטוחה. בפועל – אין.

אם הרוכש יכשל בהחזר, והנכס ימומש, יוותרו הפסדים.

ככל שמחירי הדירות יירדו (והם כבר מתחילים), הבנקים יגלו פתאום שהם לא ניזוקים – הם מופשטים.

⚠ ומי אחראי?

1. הבנקים, ששחררו אשראי לפי מחירים מנופחים.
2. השמאים, שערכו דוחות לפי "עסקאות דומות" בגישת "שכפול והעתקת מחירים" או "בגישת "בכמה נמכרה דירה ליד, במקום לפי שווי כלכלי- בחינת גורמי יסוד וערך פונדמנטלי.
3. הרגולטורים, ששתקו.
4. התקשורת, שסיפרה לציבור "תראו איך המחירים רק עולים".

🔚 סיכום:

האקוויטי השלילי לא נוצר בגלל משבר – הוא נבנה בשיטתיות, דרך דוחות אפס, גישת השוואה שמהווה שכפול והעתקה, וניהול אשראי שמבוסס על אשליה.

🔴 זה לא שוק חופשי – זו מניפולציה ממוסדת.

המונח "מינוף הופך" (או: "מינוף שלילי" / Reverse Leverage) הוא ביטוי מדויק למצב שאתה מתאר, שבו במקום שהמינוף יגדיל את התשואה – הוא מגדיל את ההפסד.

🧨 מה זה "מינוף הפוך"?

במינוף רגיל, אתה משתמש בהון זר (למשל: משכנתא) כדי לשפר את התשואה על ההון העצמי שלך:

אם הנכס מניב יותר מהריבית שאתה משלם – אתה מרוויח.אבל כשזה הפוך – כלומר, הריבית שאתה משלם גבוהה מהתשואה שהנכס מניב –

המינוף פועל נגדך. כל שקל שאתה לווה מעמיק את ההפסד.

🔍 דוגמה מספרית:

כלומר: המשקיע שם הון עצמי, אבל נכנס לתשואה שלילית ממונפת. הוא לא רק לא מרוויח – הוא מפסיד כל שנה.

🧮 הגדרה פורמלית:

מינוף הופך מתרחש כאשר: תשואת הנכס<עלות ההון (ריבית המשכנתא)\text{תשואת הנכס} < \text{עלות ההון (ריבית המשכנתא)}

🧨 השלכות חמורות:

1. שחיקה שיטתית של הון עצמי
2. כניסה לאקוויטי שלילי תוך שנה-שנתיים
3. חוסר יכולת למכור את הנכס מבלי להפסיד
4. סיכון חדלות פירעון, גם ללא ירידת ערך בשוק

❗ בישראל: זה לא תרחיש – זה הסטנדרט.

רוב הרכישות במיוחד של אלו שבוצעו ב-5 השנים האחרונות וברכישת דירות חדשות זה מוקצן, בוצעו במינוף שהפך למינוף שלילי – ברגע שהריבית עלתה.

קישורים:

המהלך של גינדי בשדה דב: פוטנציאל לאפקט דומינו שיטלטל את מחירי הדירות

שדה חוב והמבצע של גינדי ואלו שמודאגים ממנו ומנסים לגמדו

יזם זכה בקרקע ביהוד ב-214 מיליון שקל - כמחצית מהערכת רמ"י

טלטלה או גימיק? "ירידת מחירים בשדה דב על הים עשויה לייצר אפקט דומינו"

אחרי הורדת המחיר: גינדי החזקות מכרה 450 דירות בשדה דב בפחות משבוע

שוק הנדל"ן בישראל מתפקד כמערכת אסטרטגית סגורה המבוססת על דינמיקות של שיווי משקל נאש, כפי שעולה מניתוח השחקנים המרכזיים והאינטראקציות ביניהם. הנתונים מהמקורות מצביעים על דפוסי פעולה עקביים התורמים לשימור הסטטוס קוו, גם כאשר התוצאה אינה אופטימלית למערכת הכלכלית כולה.

Per מיפוי השחקנים והאסטרטגיות:

1. יזמים גדולים כמו אשטרום נכסים1 מאמצים אסטרטגיות ארוכות טווח המבוססות על תחזיות דמוגרפיות ותכנון מרחבי, תוך הימנעות מתגובה לשינויים נקודתיים. גישה זו יוצרת "אפקט עדר" בשוק.
2. בנקים ומוסדות מימון6 שולטים בגישה לאשראי דרך תנאי ריבית מחמירים וערבויות נוקשות, תוך יצירת תלות כמעט מוחלטת של היזמים בהם.
3. רגולטורים מתמודדים עם לחצים סותרים בין שמירה על יציבות מערכתית לבין אינטרסים של שחקנים חזקים, כפי שעולה מהביקורת במסמכי מרכז אדוה5.

מנגנוני שימור השיווי:

• שמאות שוק מתבססת על השוואות היסטוריות (comps) במקום על ערך פונדמנטלי, כפי שמציין ליברזון מקבוצת ליברטי3 בניתוח תשואות נדל"ן מסחרי.
• חסמי כניסה לחדשנים דרך דרישות הון עצמי גבוהות6 ותנאי מימון מפלים.
• תאום עקיף בין שחקנים מרכזיים דרך פרסום מחירים אחיד לכאורה, המתועד בדיוני פאנלים מקצועיים1.

שבירת שיווי משקל:

מקרה בוחן בולט הוא פריצת הדרך של קבוצת ליברטי3 בשוק הנדל"ן המסחרי דרך גישת ייעוץ אסטרטגי מותאמת-לקוח, ששינתה את משוואת הערך-תשואה באזורים כמו הרצליה פיתוח. מהלך זה אילץ מתחרים לשנות אסטרטגיות תמחור.

המלצות מדיניות:

1. מדדי ערך פונדמנטליים שיכללו פרמטרים כמו עלות בנייה ריאלית, ביקוש דמוגרפי ממוחשב, ותשואה תפעולית צפויה – בהתאם למודלים המוצעים בניתוחי תשואות מסחריות3.
2. רגולציה דיפרנציאלית שתעודד תחרות אמיתית דרך הקלות רגולטוריות ליזמים קטנים-בינוניים, כנגד הריכוזיות המתועדת במסמכי אדוה5.
3. מנגנון שקיפות דינמי לנתוני עסקאות שיכלול פילוח לפי מאפייני נכסים, בדומה למודל הדיווחים המקצועיים בדיוני הפאנלים1.

המערכת נוטה לשוב לאיזון גם לאחר זעזועים חיצוניים כמו עליות ריבית6, בשל הפחד ההדדי של השחקנים משינוי אסטרטגיה חד-צדדי. שבירה אפקטיבית של השיווי תדרוש התערבות מכוונת ב"נקודות מפנה" אסטרטגיות – הן במישור הרגולטורי והן במישור המידעי.

Gemi שוק הנדל"ן בישראל כמשחק אסטרטגי: ניתוח באמצעות שיווי משקל נאש

מבוא: שוק הנדל"ן בישראל כזירת משחק אסטרטגי

שוק הנדל"ן בישראל מהווה זירה מורכבת ודינמית, שבה החלטות של שחקנים שונים משפיעות זו על זו באופן עמוק. ניתוח השוק באמצעות תורת המשחקים, ובפרט דרך עדשת מושג שיווי משקל נאש, מאפשר הבנה מעמיקה יותר של הכוחות הפועלים בו והתוצאות הנובעות מהם.

הגדרת השוק כמערכת אסטרטגית סגורה וההבדל משוק משוכלל

שוק הנדל"ן הישראלי רחוק מלהיות "שוק משוכלל" כהגדרתו התיאורטית בכלכלה. תחרות משוכללת מתקיימת בתנאים של ריבוי מוכרים וקונים קטנים, מידע מלא וסימטרי, הומוגניות של המוצר, וחופש כניסה ויציאה מהשוק. לעומת זאת, שוק הנדל"ן בישראל מאופיין במספר מצומצם יחסית של שחקנים גדולים ומשפיעים, כגון קבלנים ויזמים גדולים , בנקים דומיננטיים במערך המשכנתאות , ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כשחקן מרכזי בצד היצע הקרקעות. בנוסף, המוצר הנדל"ני הוא הטרוגני במהותו – כל נכס הוא ייחודי במיקומו ובמאפייניו – והמידע בשוק רחוק מלהיות מלא או סימטרי.   מאפיינים אלו הופכים את שוק הנדל"ן הישראלי למערכת אסטרטגית, שבה החלטות של כל שחקן מתקבלות תוך התחשבות בהחלטות הצפויות של שחקנים אחרים, והן משפיעות באופן ישיר על רווחיהם ותוצאותיהם של כלל המשתתפים. המורכבות והדינמיות של השוק, המתוארות לעיתים כ"יצור כלאיים מעניין" עם "טוויסט מקומי" , נובעות מאופי אסטרטגי זה. ההכרה בכך שהשוק אינו משוכלל היא קריטית, מכיוון שהיא מצדיקה את השימוש בתורת המשחקים ככלי ניתוח מרכזי. מודלים של תחרות משוכללת, המניחים שהשחקנים הם "price takers" (מקבלים את המחיר כנתון), אינם מספקים הסבר הולם להתנהלות השוק. תחת זאת, יש לבחון כיצד שחקנים אסטרטגיים, בעלי כוח שוק, מעצבים מחירים ותוצאות. ה"רעש" וה"מורכבות" שמתאר המקור הם ביטוי לאינטראקציות אסטרטגיות אלו, שבהן כל שחקן מנסה למקסם את תועלתו בסביבה של תלות הדדית.   

זיהוי השחקנים המרכזיים והאינטרסים שלהם (קבלנים, בנקים, שמאים, רגולטורים, רוכשים)

כדי לנתח את שוק הנדל"ן כמשחק אסטרטגי, יש לזהות את השחקנים המרכזיים ואת מטרותיהם:

• קבלנים/יזמים: מטרתם העיקרית היא מקסום רווח. אסטרטגיותיהם כוללות רכישת קרקעות, תכנון פרויקטים, קביעת מחירים, ניהול מלאי דירות, ושיווק. הם פועלים בסביבה של אי-ודאות לגבי ביקושים עתידיים, עלויות בנייה (למשל, מחסור בכוח אדם ), ורגולציה.   
• בנקים (למשכנתאות): מטרתם היא מקסום רווח ממתן אשראי תוך ניהול סיכונים. אסטרטגיותיהם כוללות קביעת תנאי משכנתא (ריבית, יחס מימון לנכס – LTV), הערכת סיכוני אשראי של לווים ופרויקטים, ושמירה על יציבות תיק האשראי. הם חוששים מירידת ערך נכסים העלולה לפגוע בבטוחות שלהם.   
• שמאים: תפקידם להעריך את שווי הנכסים, בעיקר עבור הבנקים לצורך מתן משכנתאות, אך גם עבור גורמים נוספים כגון רשויות המס או בהליכים משפטיים. האסטרטגיה המרכזית היא שימוש בגישות הערכה מקובלות (כגון גישת ההשוואה ) תוך שמירה על מוניטין מקצועי.   
• רגולטורים:
  • רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): מנהלת כ-92% מקרקעות המדינה ומשפיעה באופן מכריע על היצע הקרקעות לבנייה באמצעות מכרזים ומדיניות הקצאה. מטרותיה עשויות להיות מורכבות ולכלול הכנסות למדינה, פיזור אוכלוסייה, והגדלת היצע הדיור.   
  • בנק ישראל: אחראי על יציבות מחירים ויציבות המערכת הפיננסית. משפיע על שוק הנדל"ן בעיקר דרך קביעת הריבית והנחיות למערכת הבנקאית (למשל, מגבלות על משכנתאות).   
  • ממשלה (משרדי אוצר, בינוי ושיכון): קובעת מדיניות מיסוי (כגון מס רכישה ), תכנון ובנייה, ותוכניות דיור (כגון דיור בר השגה והתחדשות עירונית ).   
• רוכשי דירות (למגורים ולהשקעה): מטרתם למקסם תועלת (מגורים) או תשואה (השקעה). אסטרטגיותיהם כוללות החלטות רכישה, תזמון, מיקום, ומימון. העדפותיהם משתנות ומושפעות מגורמים כמו ביטחון אישי (למשל, דרישה לממ"ד ), ריבית, ומצב כלכלי כללי.   

האינטראקציה בין מטרות שונות ולעיתים מנוגדות של השחקנים היא שמייצרת את הדינמיקה המורכבת של "משחק" ומובילה לשיוויי משקל שאינם בהכרח אופטימליים חברתית. לדוגמה, רצונם של הקבלנים למקסם מחירים עומד בניגוד לרצונם של הרוכשים למזערם. חששם של הבנקים מירידת ערך בטוחות עשוי להתנגש עם מדיניות ממשלתית שמטרתה הורדת מחירים דרסטית. רמ"י, כשחקן מרכזי בשיווק קרקעות , עשויה לפעול תחת תמריצים למקסם הכנסות למדינה ממכירת קרקע, מה שמקשה על הורדת מחירי הדיור. אינטראקציות אלו, והאסטרטגיות הנבחרות על ידי כל שחקן בהתחשב באחרים, הן שיוצרות את המשחק. שיווי משקל נאש יווצר כאשר אף שחקן לא ימצא כדאי לשנות את האסטרטגיה שלו בהינתן האסטרטגיות של האחרים, גם אם התוצאה (למשל, מחירים גבוהים מאוד) אינה טובה לכלל החברה או לחלק מהשחקנים, כמו רוכשי דירה ראשונה.   

לוח 1: השחקנים המרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי: מטרות ואסטרטגיות עיקריות

   הבנת משחק אסטרטגי דורשת זיהוי ברור של השחקנים, מטרותיהם והאפשרויות הפעולה שלהם. טבלה זו מספקת תמונה מרוכזת ושיטתית של "מי ומה" בשוק הנדל"ן הישראלי, ותהווה בסיס להבנת התמריצים שמובילים לשיווי משקל נאש מסוים.

ניתוח תיאורטי: שיווי משקל נאש והשלכותיו על שוק הנדל"ן

הסבר מושג שיווי משקל נאש בהקשר לשוק הנדל"ן

שיווי משקל נאש, על שם המתמטיקאי ג'ון פורבס נאש, הוא מושג יסוד בתורת המשחקים המתאר מצב במשחק שאינו שיתופי, שבו כל שחקן בוחר את האסטרטגיה הטובה ביותר עבורו, בהינתן האסטרטגיות שנבחרו על ידי כל שאר השחקנים. במצב של שיווי משקל נאש, לאף שחקן אין תמריץ לסטות באופן חד-צדדי מהאסטרטגיה שבחר, מכיוון שכל שינוי כזה יפגע בתועלתו (או לכל הפחות לא ישפר אותה). כלומר, כל שחקן, אילו היה יודע מראש את בחירותיהם של האחרים, לא היה מתחרט על בחירתו שלו.   ניתן להבחין בין שיווי משקל באסטרטגיות טהורות, שבו כל שחקן בוחר בפעולה מסוימת אחת, לבין שיווי משקל באסטרטגיות מעורבות, שבו שחקנים בוחרים בהסתברות מסוימת בין מספר פעולות אפשריות. בשוק הנדל"ן, החלטה של קבלן על רמת מחיר מסוימת או החלטה של רוכש אם לקנות או לא לקנות בתנאים נתונים, יכולות להתפרש כאסטרטגיות טהורות. ניתוח שיווי משקל נאש מבוסס על הנחת הרציונליות של השחקנים, כלומר, ההנחה שכל שחקן פועל באופן עקבי למקסם את תועלתו האישית בהתאם להעדפותיו ולמידע הזמין לו.   

כיצד האינטראקציות בין השחקנים מובילות לשיווי משקל נאש שאינו בהכרח מיטבי

אחד המאפיינים החשובים של שיווי משקל נאש הוא שהוא אינו בהכרח יעיל פארטו. כלומר, ייתכן מצב שבו כל השחקנים "תקועים" באסטרטגיות מסוימות, והתוצאה המצרפית גרועה יותר מתוצאה אלטרנטיבית שהייתה יכולה להיות מושגת אילו השחקנים היו יכולים לתאם את פעולותיהם. מכיוון שמדובר במשחק לא שיתופי, תיאום כזה אינו מובטח.   דוגמה קלאסית לכך היא "דילמת האסיר" , שבה שני אסירים, הפועלים כל אחד לטובתו האישית, מגיעים לתוצאה גרועה יותר עבור שניהם מאשר אילו היו יכולים לשתף פעולה. בהקשר של שוק הנדל"ן, ניתן לחשוב על מצב שבו כל הקבלנים שומרים על רמות מחירים גבוהות. כל קבלן בודד חושש שאם יוריד מחירים באופן חד-צדדי, הוא יפסיד הכנסות (במיוחד אם אחרים לא יצטרפו), או יתחיל מלחמת מחירים שתפגע ברווחיות של כלל הענף. לכן, האסטרטגיה הדומיננטית עבור כל קבלן (בהנחה שאחרים לא משנים את התנהגותם) היא לשמור על מחיר גבוה. התוצאה היא שיווי משקל של מחירים גבוהים, שאינו מיטבי עבור רוכשי הדירות, ואולי אף לא עבור המשק בכללותו.   "הקנוניה שבשתיקה" שעלולה להיווצר בשוק אינה בהכרח תוצאה של תיאום מפורש או קשירת קשר (שהיא לא חוקית). היא יכולה לנבוע באופן טבעי מהאינטראקציות האסטרטגיות בין השחקנים הרציונליים. כאשר כל שחקן פועל באופן אופטימלי עבורו, בהינתן פעולות האחרים, התוצאה עלולה להיראות כאילו הייתה מתואמת, גם אם לא הייתה כזו. לדוגמה, אם כל הבנקים נמנעים מהחמרה דרמטית בתנאי האשראי מחשש לאבד נתח שוק לבנקים אחרים, התוצאה היא המשך מדיניות אשראי דומה יחסית בכל המערכת, מה שתומך ביציבות מחירים (גם אם ברמה גבוהה). זהו לב ליבו של ניתוח שיווי משקל נאש בהקשר זה: הבנת האופן שבו פעולות רציונליות ובלתי מתואמות של פרטים מובילות לתוצאות קולקטיביות מסוימות.

התפקיד של מידע א-סימטרי וציפיות בשימור שיווי המשקל

מידע א-סימטרי, מצב שבו לחלק מהשחקנים יש מידע רב יותר או איכותי יותר מאשר לאחרים, הוא מאפיין בולט של שוק הנדל"ן. לדוגמה, לקבלנים יש לרוב מידע טוב יותר על עלויות בנייה, תוכניות פיתוח עתידיות, וביקושים נקודתיים מאשר לרוכשים פרטיים. לבנקים יש מידע מפורט על מצבם הפיננסי של לווים. מידע א-סימטרי זה יכול לחזק שיוויי משקל קיימים, שכן הוא מקשה על שחקנים פחות מיודעים לקבל החלטות אופטימליות או לערער על המצב הקיים.ציפיות השחקנים לגבי התפתחויות עתידיות בשוק הן מרכיב קריטי נוסף בקביעת האסטרטגיות ובשימור שיווי המשקל. אם, למשל, רוב השחקנים (קבלנים, רוכשים, משקיעים) מצפים להמשך עליות מחירים, התנהגותם תתמוך בציפייה זו: קבלנים לא ימהרו להוריד מחירים, רוכשים ימהרו לקנות "לפני שהמחיר יעלה עוד", ובנקים ימשיכו להעניק משכנתאות מתוך הנחה שערך הבטוחות יישמר או יעלה. זהו מצב של "נבואה המגשימה את עצמה", המבוסס על שיווי משקל נאש שבו כל אחד פועל באופן אופטימלי בהינתן הציפיות והתנהגות האחרים. הציפיות עצמן יכולות להפוך למעין "מוסד" בלתי פורמלי המייצב את שיווי המשקל. כל עוד הציפיות נותרות יציבות, גם האסטרטגיות והתוצאות יישארו יציבות. שינוי דרמטי בציפיות, למשל עקב משבר כלכלי פתאומי, שינוי מדיניות חד, או כניסת מידע חדש ומשמעותי לשוק, יכול להוות טריגר לשבירת שיווי המשקל הקיים.   

לוח 2: ניתוח השוואתי – שיווי משקל נאש נוכחי לעומת תוצאה חברתית מיטבית בשוק הנדל"ן

   הטבלה ממחישה את הפער בין המצב הנוכחי, הנתפס כשיווי משקל נאש, לבין מצב רצוי יותר מבחינה חברתית. פער זה מדגיש את "מחיר" שיווי המשקל הנוכחי במונחים של רווחה חברתית, ומצביע על הצורך בהתערבות מדיניות שתכוון את השוק לתוצאות טובות יותר.

דינמיקת שיווי המשקל בשוק הנדל"ן הישראלי: עדויות אמפיריות

ניתוח התנהגותם של השחקנים המרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי והאסטרטגיות הדומיננטיות שלהם מספק עדויות אמפיריות לקיומו ולשימורו של שיווי משקל נאש, שלעיתים אינו מיטבי.

ניתוח התנהגות השחקנים המרכזיים והאסטרטגיות הדומיננטיות שלהם

• קבלנים:
  • אסטרטגיות תמחור וניהול היצע: קבלנים, ובמיוחד הגדולים שבהם, נוטים לשמור על רמות מחירים גבוהות ולהימנע ממלחמות מחירים העלולות לשחוק רווחים. התמחור מושפע מעלויות קרקע (שנקבעות לעיתים במכרזי רמ"י במחירים גבוהים), עלויות בנייה (המושפעות ממחסור בכוח אדם ומחירי חומרי גלם ), וציפיות לביקוש. קבלנים יכולים לווסת את קצב הבנייה ושחרור דירות לשוק בהתאם לתנאי השוק והציפיות. במצבים מסוימים, קבלנים גדולים בעלי כוח שוק עשויים להעדיף לשמור על מלאי דירות לא מכורות מאשר להוריד מחירים באופן משמעותי. זאת, אם הם צופים שהורדת מחירים תאותת על חולשה, תפגע בערך הפרויקטים העתידיים שלהם, או תוביל ללחץ מצד רוכשים קיימים. זוהי אסטרטגיה רציונלית עבורם בטווח הקצר-בינוני, כל עוד הביקוש הבסיסי קיים והמימון מאפשר זאת, אך היא תורמת לשמירה על מחירים גבוהים. "המתנה" עם חלק מהמלאי עשויה להיות עדיפה על "מלחמת מחירים" שתפגע בכולם.   
  • ניהול סיכונים: קבלנים מתמודדים עם סיכונים מגוונים, כולל עליית עלויות בנייה וחומרי גלם , שינויים בריבית המשפיעים על עלויות המימון ועל ביקושי הרוכשים , וקשיים במימון פרויקטים.   
• בנקים:
  • מדיניות אשראי והערכות סיכונים: הבנקים ממלאים תפקיד חיוני בשוק על ידי אספקת מימון (משכנתאות לרוכשים ואשראי ליזמים). מדיניותם מושפעת מהערכות סיכון, רגולציה (הנחיות בנק ישראל, כגון יחסי הון למשכנתאות ), וריבית בנק ישראל. חשש מרכזי של הבנקים הוא ירידת מחירי דירות חדה, העלולה לפגוע בשווי הבטוחות (הדירות הממושכנות) ולהגדיל את הסיכון לחדלות פירעון של לווים. לפיכך, לבנקים יש תמריץ מובנה לשמר יציבות מחירים, ואף נטייה לשמרנות יתר במתן אשראי בתקופות אי ודאות או כאשר המחירים נתפסים כגבוהים מדי. יש אף הצעות להפסיק מתן אשראי המבוסס על מחירי "בועה".   
  • תלות הדדית עם קבלנים: קיימת תלות הדדית מורכבת בין הבנקים לקבלנים. בנקים זקוקים לפרויקטים של קבלנים כדי לייצר הכנסות מאשראי, וקבלנים זקוקים למימון מהבנקים כדי להוציא פרויקטים לפועל. מצב זה יכול להוביל ל"שיווי משקל שבשתיקה", שבו הבנקים ממשיכים לממן פרויקטים גם במחירים גבוהים, כל עוד הם מאמינים שהסיכון ניתן לניהול וששאר השחקנים (כולל בנקים אחרים) ימשיכו להתנהג באופן דומה. אם בנק אחד יחמיר באופן דרמטי את תנאי האשראי בעוד אחרים לא, הוא עלול לאבד נתח שוק. לכן, קיימת נטייה לשמור על מדיניות דומה יחסית, מה שמחזק את יציבות המחירים. קריסה של יזם גדול, כפי שאירע עם קבוצת חנן מור , חושפת את הסיכונים הגלומים במערכת יחסים זו ומאיימת על שיווי המשקל, שכן היא מהווה הפסד ישיר לבנק המממן ומגבירה את הזהירות, אך גם את הרצון למנוע קריסות דומות על ידי המשך מתן אשראי סביר.   
• שמאים:
  • השפעת שיטות הערכה: גישת ההשוואה, הנפוצה ביותר בשמאות מקרקעין בישראל , מתבססת על השוואת הנכס המוערך לעסקאות קודמות שבוצעו בנכסים דומים בסביבתו. שיטה זו, על אף היותה מקובלת ולגיטימית, נוטה ליצור "עוגן" למחירים קיימים ולקבע אותם, במיוחד בשוק עם תנודתיות נמוכה יחסית או מידע מוגבל על עסקאות. היא יכולה לתרום לאינרציה של מחירים ולשימור שיווי משקל קיים. התבססות שמאי הבנק על עסקאות קיימות יכולה ליצור לולאת משוב חיובית המחזקת את רמות המחירים: אם המחירים גבוהים, העסקאות שיתבצעו יהיו במחירים גבוהים; השמאויות הבאות יתבססו על עסקאות אלו, והבנק יאשר משכנתאות בהתאם, מה שמאפשר לרוכשים לשלם מחירים גבוהים, והעסקאות הללו הופכות לבסיס לשומות עתידיות. לולאה זו מקשה על "תיקון" טבעי של השוק כלפי מטה, כל עוד אין זעזוע חיצוני משמעותי.   
  • ניגוד עניינים פוטנציאלי ורפורמות: אף שקיימים כללי אתיקה מקצועית ותהליכי הסמכה , השמאי נשכר לעיתים קרובות על ידי גורם בעל אינטרס בתוצאת השומה (למשל, בנק המעוניין לוודא שהבטוחה מספקת, או יזם המעוניין בשווי גבוה לנכס). הרפורמה בלימודי שמאות מקרקעין, שהחלה בשנת תשפ"ג, נועדה, בין היתר, להגביר את המקצועיות, האובייקטיביות והידע האקדמי של השמאים.   
• רגולטורים:
  • מדיניות קרקעות (רמ"י): שליטתה של רמ"י על היצע הקרקעות (כ-92% מהקרקעות במדינה ) הופכת אותה לשחקן בעל עוצמה אסטרטגית מכרעת. שיטת המכרזים הנפוצה של "המרבה במחיר" תורמת לעליית מחירי הקרקע, שמתגלגלת בסופו של דבר למחירי הדירות. החלטות על הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה ושיווקן משפיעות ישירות על היצע הקרקעות הזמינות. עם זאת, רמ"י מתמודדת עם אתגרים כגון בירוקרטיה מסורבלת וקושי בהתאמת מדיניות הקרקעות לצרכים המשתנים של המשק והחברה. הצעות לשינוי שיטת המכרזים עשויות לשנות את כללי המשחק.   
  • מדיניות מוניטרית (בנק ישראל): העלאות ריבית על ידי בנק ישראל, כפי שננקטו במהלך 2022-2023 , מכבידות על נוטלי משכנתאות (במיוחד אלו הצמודות לפריים ), מייקרות מימון ליזמים, ובכך מרסנות ביקושים ומאטות פעילות בשוק. ב-2023 נצפתה האטה בשוק הדירות וירידה מסוימת במחיריהן כתוצאה מכך. בנק ישראל שואף לעליית מחירים מתונה (1-3% בשנה ), בניגוד לעליות הדו-ספרתיות שנראו בשנים קודמות.   
  • התנהלות אסטרטגית של רגולטורים: הרגולטורים עצמם הם שחקנים אסטרטגיים, ולעיתים פועלים תחת מטרות מתנגשות או אילוצים פוליטיים. לדוגמה, רמ"י עשויה להיות תחת לחץ למקסם הכנסות למדינה ממכירת קרקעות, מה שמתנגש עם המטרה של הורדת מחירי דיור. בנק ישראל, בשאיפתו ליציבות פיננסית, עשוי להעדיף ירידת מחירים מתונה ומבוקרת על פני קריסה פתאומית, גם אם הדבר מאריך את תקופת המחירים הגבוהים. "כשלים" בפעולת הממשלה, כפי שצוין בדוח מבקר המדינה משנת 2015 בנוגע למשבר הדיור , יכולים לנבוע גם מהמורכבות האסטרטגית הזו ומהיעדר מדיניות עקבית ומתואמת. הרגולטורים אינם גורמים "כל יכולים" הפועלים מחוץ למשחק, אלא חלק אינטגרלי ממנו, והתנהגותם משפיעה על שיווי המשקל ומושפעת ממנו.   

הניתוח מראה כיצד האינטראקציות האסטרטגיות בין השחקנים, והתמריצים העומדים בפניהם, מובילים לשימור מצב של מחירים גבוהים והיצע מוגבל, המהווה שיווי משקל נאש שאינו מיטבי מבחינה חברתית.

שבירת שיווי המשקל: מקרי מבחן ותנאים לשינוי

שיווי משקל נאש, מעצם הגדרתו, הוא מצב יציב שבו לאף שחקן אין תמריץ לסטות מהאסטרטגיה שלו באופן חד-צדדי. עם זאת, שיוויי משקל אינם נצחיים, ויכולים להישבר או להשתנות כתוצאה מאירועים פנימיים או חיצוניים למערכת.

בחינת אירועים ומהלכים שערערו או עשויים לערער את שיווי המשקל הקיים

• כניסת שחקנים עם אסטרטגיות אגרסיביות (למשל, "גינדי בשדה דב"):המהלך של חברת גינדי החזקות, שהודיעה על כוונתה להציע דירות בפרויקט VOGUE בשכונת שדה דב בתל אביב במחיר התחלתי של 49,000 ש"ח למ"ר – מחיר הנמוך בכ-35% מהמחיר הממוצע שבו נמכרו דירות באזור עד אז (כ-80,000 ש"ח למ"ר) – מהווה דוגמה לניסיון לשבור שיווי משקל של מחירים גבוהים. החברה הסבירה את יכולתה להציע מחיר כזה, בין היתר, בזכייה בשני מתחמים במחיר קרקע נמוך יחסית למכרזים סמוכים, ובתכנון מוקדם ויעיל.ההשפעה הפוטנציאלית של מהלך כזה היא משמעותית: הוא עשוי להפעיל לחץ על יזמים אחרים הפועלים בשדה דב ובאזורים סמוכים להוריד מחירים, לשנות את ציפיותיהם של קונים פוטנציאליים (שעשויים כעת לשקול מחדש רכישה בתל אביב), ואף להשפיע על הערכות שווי עתידיות של שמאי מקרקעין, המתבססות על עסקאות עדכניות. עם זאת, קיימים גם גורמים בענף המעריכים כי ייתכן שמדובר במבצע שיווקי אגרסיבי נקודתי, שלא בהכרח יוביל לשינוי מגמה רחב היקף בשוק. ההנחה הרווחת עד למהלך זה הייתה שאין בישראל כוח קנייה מספיק גדול לרכישת אלפי דירות ברמות המחירים הגבוהות שנדרשו בשדה דב, ושהורדת מחירים היא בלתי נמנעת.מהלך כמו של גינדי יכול להצליח לשבור שיווי משקל אם הוא נתפס כאמין ובר-קיימא, ואם הוא גורם למספיק שחקנים אחרים (יזמים, קונים, שמאים) לעדכן את האסטרטגיות והציפיות שלהם. אם יזמים אחרים אכן יאלצו להוריד מחירים כדי להתחרות, ואם קונים יתחילו לצפות למחירים נמוכים יותר באופן כללי באזור, ייתכן שייווצר "אפקט דומינו" שיוביל להתייצבות השוק סביב שיווי משקל חדש, ברמת מחירים נמוכה יותר. הצלחת המהלך תלויה בגורמים כמו היקף המכירות בפועל של גינדי, תגובת המתחרים, והאם השוק יפרש זאת כשינוי אסטרטגי אמיתי או כטקטיקה שיווקית זמנית.   
• משברים פיננסיים של יזמים גדולים (למשל, "חנן מור"):קריסה או קשיים פיננסיים חמורים של חברות יזמיות גדולות, כפי שאירע עם קבוצת חנן מור , יכולים לשלוח גלי הדף משמעותיים בשוק הנדל"ן. הסיבות לקשיי הקבוצה כללו מינוף גבוה, רכישת קרקעות בהיקפים גדולים ובמחירים יקרים (כגון בשדה דב) בעיתוי בעייתי – ערב תחילת סייקל עליות הריבית – ועליית ריבית חדה שהקפיצה את עלויות המימון באופן דרמטי. החברה נאלצה להיכנס להליך הסדר חוב מורכב.השלכות אפשריות של אירוע כזה כוללות פגיעה באמון המשקיעים והבנקים בענף הנדל"ן בכללותו, עיכובים בפרויקטים קיימים של החברה המתקשה, לחץ למכירת נכסים במחירים נמוכים מהשוק על ידי כונסי נכסים או במסגרת הסדרי חוב (כפי שקרה בחלק מהסדר החוב של חנן מור, שם נושי הקרקע בפרויקטים מסוימים קיבלו נתח משמעותי ממניות החברה החדשה ), ואימוץ גישה זהירה יותר מצד יזמים אחרים, במיוחד בכל הקשור למינוף ולרכישת קרקעות. קריסה של שחקן גדול יכולה לשנות את הערכות הסיכון של שחקנים אחרים, ובמיוחד של הבנקים. אם בנקים הופכים שמרניים יותר במתן אשראי ליזמים בעקבות אירוע כזה, הדבר עלול להוביל להאטה בהתחלות בנייה, לצמצום היצע הדירות העתידי, ובאופן פרדוקסלי, לתמוך במחירים גבוהים בטווח הארוך אם הביקוש הבסיסי נותר יציב. מנגד, מכירת נכסים "במחירי חיסול" על ידי כונסים או במסגרת הסדרים יכולה ליצור נקודתית לחץ כלפי מטה על מחירים באזורים ספציפיים, ואף לשנות ציפיות של קונים ומשקיעים באותם אזורים.   
• שינויים רגולטוריים משמעותיים וזעזועי ריבית:העלאות ריבית חדות ומתמשכות על ידי בנק ישראל, כפי שננקטו מאפריל 2022 ועד אמצע 2023 (הריבית עלתה מרמה אפסית ל-4.75% ), הן דוגמה לזעזוע חיצוני המשנה את תמריצי כלל השחקנים בשוק. עליות ריבית מייקרות את המשכנתאות לרוכשים , מקטינות את כוח הקנייה שלהם, ומעלות את עלויות המימון של יזמים. כתוצאה מכך, נצפתה בשנת 2023 האטה בפעילות בשוק הדירות, ירידה במספר העסקאות, ואף ירידה נומינלית וריאלית במחירי הדירות.שינויים דרסטיים במדיניות קרקעות מצד רמ"י (למשל, שיווק מסיבי של קרקעות במחיר מופחת או בשיטות מכרז שונות), או שינויים משמעותיים במיסוי (למשל, העלאה או הורדה חדה של מס רכישה על דירות להשקעה ) יכולים גם הם לשנות את "כללי המשחק" ולערער שיווי משקל קיים. עם זאת, חשוב לציין כי לעיתים השוק מפגין עמידות מפתיעה. לדוגמה, נטען כי למרות המלחמה והריבית הגבוהה, מחירי הדירות (נכון לתחילת 2024) המשיכו לעלות, בין היתר עקב ירידה חדה בהתחלות בנייה, מחסור בעובדים, וביקוש בסיסי שלא נפגע משמעותית. הדבר מדגיש את המורכבות של הדינמיקה בשוק ואת חשיבותם של גורמי היצע וביקוש בסיסיים לצד האינטראקציות האסטרטגיות.   

ניתוח התנאים הנדרשים לפירוק שיווי משקל קיים

פירוק של שיווי משקל נאש קיים והמעבר לשיווי משקל חדש דורשים לרוב "זעזוע" מספיק חזק למערכת, כזה שגורם לפחות לחלק מהשחקנים המרכזיים להעריך מחדש את האסטרטגיה האופטימלית שלהם. שינויים קטנים או הדרגתיים עשויים להיספג על ידי המערכת מבלי לשנות את שיווי המשקל באופן מהותי. התנאים העיקריים כוללים:

1. שינוי בתמריצים של שחקן דומיננטי: אם שחקן מרכזי, כגון רמ"י (למשל, על ידי שינוי דרמטי בשיטת הקצאת הקרקעות והפסקת התמקדות במקסום מחיר הקרקע), או קבוצת בנקים גדולה (למשל, על ידי החמרה מתואמת של תנאי האשראי), משנה את האסטרטגיה שלו באופן משמעותי, הדבר יכול לאלץ שחקנים אחרים להגיב ולהתאים את התנהגותם.
2. התערבות רגולטורית משנה משחק: חקיקה או רגולציה חדשה המשנה באופן מהותי את "כללי המשחק" יכולה לפרק שיווי משקל קיים. דוגמאות כוללות מיסוי כבד על החזקת קרקעות לא מפותחות לאורך זמן (כדי לתמרץ בנייה), הקלות משמעותיות ומהירות בתהליכי תכנון ורישוי (כדי להגדיל היצע במהירות) , או שינויים דרמטיים במדיניות הדיור הממשלתית.   
3. שינוי מהותי במידע הזמין לשחקנים או בציפיותיהם: חשיפת מידע חדש ומשמעותי (למשל, נתונים המצביעים על היצע עתידי גדול בהרבה מהצפוי, או על ירידה דרמטית בביקושים) או אירוע חיצוני המשנה דרמטית את הציפיות הכלכליות (למשל, משבר כלכלי עולמי עמוק, או מיתון מקומי חריף) יכולים לגרום לשחקנים רבים לעדכן בו-זמנית את אסטרטגיותיהם ולהוביל לשינוי בשיווי המשקל.
4. כניסת טכנולוגיה משבשת (Disruptive Technology): אף שפחות מודגש במקורות שנסקרו, בטווח הארוך, טכנולוגיות בנייה חדשניות המוזילות משמעותית את עלויות הבנייה, או פלטפורמות מימון המונים המתחרות במערכת הבנקאית המסורתית, עשויות לשנות את מבנה העלויות והתמריצים בשוק.

ה"זעזוע" למערכת צריך להיות מספיק חזק כדי להתגבר על האינרציה של שיווי המשקל הקיים, המחוזק לעיתים קרובות על ידי לולאות משוב (כמו במקרה של שיטת ההערכה השמאית) וציפיות מקובעות.

לוח 3: מקרי מבחן של ערעור שיווי משקל – מהלכים, תגובות ותוצאות (עדכניות)

   ניתוח מובנה של מקרי מבחן אלו מספק תובנות קונקרטיות על הדינמיקה של שינוי בשוק הנדל"ן הישראלי, ומדגיש כיצד פעולות של שחקנים בודדים או שינויים בסביבה המאקרו-כלכלית והרגולטורית יכולים לערער ואף לשבור שיוויי משקל קיימים. הלקחים ממקרים אלו חיוניים לגיבוש המלצות מדיניות אפקטיביות.

מסקנות ומתווה לעיצוב מדיניות לשיפור תוצאות שוק הנדל"ן

סיכום הממצאים המרכזיים של הניתוח

הניתוח הנוכחי מראה כי שוק הנדל"ן בישראל מתנהל במתכונת של משחק אסטרטגי, שבו השחקנים המרכזיים – קבלנים, בנקים, שמאים, וגופים רגולטוריים – פועלים באופן רציונלי למקסום האינטרסים הפרטיים שלהם. אינטראקציות אלו מובילות להיווצרותו של שיווי משקל נאש, המתאפיין ביציבות מסוימת אך גם בתוצאות שאינן בהכרח מיטביות מבחינה חברתית. בין תוצאות אלו ניתן למנות רמות מחירים גבוהות באופן עקבי, היצע דירות שאינו מדביק את קצב גידול הביקושים, ונגישות מוגבלת לדיור עבור חלקים נרחבים מהאוכלוסייה.מספר גורמים מרכזיים תורמים לשימורו של שיווי משקל זה:

1. תמריצי הקבלנים והבנקים: קבלנים נוטים להימנע ממלחמות מחירים העלולות לפגוע ברווחיותם, ובנקים חוששים מירידות מחירים חדות שיסכנו את יציבות תיקי האשראי שלהם ויפגעו בשווי הבטוחות.
2. שיטות הערכה שמאית: התבססות על גישת ההשוואה יוצרת לולאת משוב המקבעת מחירים קיימים.
3. מדיניות קרקעות: שיטת מכרזי הקרקע של רמ"י, המתמקדת לעיתים קרובות במקסום ההכנסות ממכירת הקרקע, תורמת לעלויות גבוהות ליזמים.
4. ציפיות השחקנים: ציפיות להמשך עליות מחירים או ליציבותן מחזקות את ההתנהגות הקיימת.
5. חסמים מבניים ורגולטוריים: בירוקרטיה, תהליכי תכנון ארוכים, ומחסור בגורמי ייצור (כגון עובדים) מגבילים את יכולת ההיצע להגיב במהירות לשינויים בביקוש.

עם זאת, שיווי המשקל אינו חסין בפני זעזועים. אירועים כגון כניסת שחקנים עם אסטרטגיות תמחור אגרסיביות (כדוגמת מהלך גינדי בשדה דב), משברים פיננסיים של יזמים גדולים (כמו במקרה חנן מור), שינויים חדים במדיניות המוניטרית (העלאות ריבית), או התערבות רגולטורית משמעותית, עשויים לערער את היציבות הקיימת ולהוביל לשינויים בשוק.

המלצות קונקרטיות לעיצוב מדיניות

עיצוב מדיניות אפקטיבי לשיפור תוצאות שוק הנדל"ן חייב להתחשב בדינמיקה האסטרטגית ובקיומו של שיווי משקל נאש. המטרה אינה רק לטפל בסימפטומים (כגון מחירים גבוהים), אלא לשנות את כללי המשחק ואת התמריצים של השחקנים המרכזיים, כך שהאסטרטגיות שיובילו לשיווי משקל נאש חדש יהיו קרובות יותר לאופטימום החברתי. לדוגמה, אם מכרז קרקע מתגמל יזם על מחיר דירה נמוך יותר, התמריץ שלו משתנה. אם בנקים נדרשים להחזיק יותר הון כנגד משכנתאות בסיכון גבוה (כפי שכבר נעשה בחלקו), התמריץ שלהם לממן עסקאות מסוכנות קטן. המלצות המדיניות צריכות להיות מודעות לכך ששחקנים יגיבו אליהן באופן אסטרטגי, ויש לצפות תגובות אלו.להלן מספר כיווני מדיניות אפשריים:

1. רפורמה בשיטת מכרזי הקרקע של רמ"י:
   • גיוון שיטות המכרז: מעבר ממכרזי "המרבה במחיר" על הקרקע בלבד, למכרזים המשלבים קריטריונים נוספים כגון מחיר מטרה מקסימלי לדירה, לוחות זמנים לביצוע, איכות בנייה, או הקצאת יחידות דיור בר השגה. יש לשקול שיטות כמו "מכרז הולנדי הפוך" על מחיר הדירה.
   • שיווק קרקעות במחיר מופחת לפרויקטים ייעודיים: הגדלת היקף שיווק הקרקעות במחירים מופחתים או מסובסדים עבור דיור להשכרה ארוכת טווח, דיור בר השגה, או דיור לסטודנטים, תוך קביעת תנאים מחייבים לגבי מחירי השכירות/המכירה.
   • הגברת השקיפות: פרסום מלא של תנאי המכרזים, תוצאותיהם, וההתקדמות בפרויקטים.
2. שינויים בתחום השמאות והערכות השווי:
   • חיזוק האובייקטיביות והרחבת כלי ההערכה: עידוד שימוש במודלים כלכליים נוספים להערכת שווי בנוסף לגישת ההשוואה, במיוחד בפרויקטים גדולים או באזורים עם מיעוט עסקאות. בחינת האפשרות לשימוש ב"מחירונים ממשלתיים" או מדדי ייחוס רשמיים ככלי עזר.   
   • המשך רפורמות בהכשרת שמאים: דגש על הכשרה אקדמית רחבה, כלים אנליטיים מתקדמים, וחיזוק האתיקה המקצועית.   
   • הגברת הפיקוח והבקרה: בדיקה מדגמית של שומות, במיוחד אלו המשמשות למתן אשראי בהיקפים גדולים.
3. עידוד תחרות והסרת חסמים בצד ההיצע:
   • קיצור וייעול תהליכי תכנון ורישוי: הפחתת בירוקרטיה, דיגיטציה של תהליכים, וקביעת לוחות זמנים מחייבים לאישור תוכניות והיתרי בנייה.   
   • תמריצים ליזמים קטנים ובינוניים: יצירת תנאים שיאפשרו כניסה והתמודדות של יזמים קטנים ובינוניים במכרזי קרקע ובפרויקטים, כדי להפחית את הריכוזיות בענף.
   • טיפול במחסור בגורמי ייצור: פתרונות להגדלת היצע העובדים המיומנים בענף הבנייה (הכשרות מקצועיות, הסכמים להבאת עובדים זרים), ועידוד תיעוש הבנייה.   
4. מדיניות מיסוי מותאמת:
   • בחינה מחודשת של מיסוי מקרקעין: הערכה תקופתית של השפעת מס רכישה (במיוחד על דירות להשקעה) ומס שבח על התנהגות השחקנים ועל מחירי הדירות. יש לשקול את ההשפעה הדיפרנציאלית על רוכשי דירה ראשונה לעומת משקיעים.   
   • מיסוי על אי-ניצול קרקעות: בחינת הטלת מס על קרקעות המוחזקות ללא פיתוח לאורך זמן באזורי ביקוש ("מס רכוש" או Land Value Tax), כדי לתמרץ בנייה ולמנוע אגירת קרקעות ספקולטיבית.
5. התערבות מבוקרת בצד הביקוש וקידום דיור בר השגה:
   • תוכניות דיור בר השגה ממוקדות ויעילות: פיתוח והרחבה של מודלים מגוונים לדיור בר השגה (כגון דיור ציבורי, שכירות מפוקחת, בעלות חלקית), המותאמים לאוכלוסיות יעד ספציפיות ואינם יוצרים עיוותים משמעותיים בשוק הכללי.   
   • שילוב דיור בר השגה בפרויקטים חדשים: קביעת חובה או מתן תמריצים ליזמים להקצות אחוז מסוים מיחידות הדיור בפרויקטים חדשים לדיור בר השגה.
   • סיוע ממוקד לזכאים: בחינת כלים לסיוע בשכר דירה או במענקי רכישה ממוקדים לאוכלוסיות המתקשות במיוחד, תוך הימנעות מהגדלת ביקושים באופן גורף שתתדלק עליות מחירים נוספות.

יישום מושכל של צעדי מדיניות אלו, תוך הבנה של הדינמיקה האסטרטגית המורכבת של שוק הנדל"ן, עשוי לתרום להסטת שיווי המשקל הנוכחי לעבר תוצאות יעילות וצודקות יותר מבחינה חברתית, ולהבטיח שוק דיור מתפקד ובר-קיימא לטווח הארוך.

לוח 4: הצעות למדיניות והשפעתן הפוטנציאלית על שיווי המשקל בשוק

הצלחתן של המלצות אלו תלויה ביישום נחוש ועקבי, בתיאום בין כלל הגורמים הממשלתיים והרגולטוריים, ובהיערכות לתגובות האסטרטגיות של השחקנים בשוק. מדובר בתהליך מורכב וארוך טווח, אך חיוני להבטחת עתיד טוב יותר לשוק הדיור בישראל.

שוק הנדל"ן: שיווי משקל נאש - אפליקציה אינטראקטיבית   https://g.co/gemini/share/bed39112c2fb

 שוק הנדל"ן כשיווי משקל נאש- אינפוגרפייה                       https://g.co/gemini/share/18f2e3c6d125 

מחקר עומק שמנתח את שוק הנדל"ן בישראל כשיווי משקל נאש, עם דגש על השחקנים המרכזיים, הדינמיקה האסטרטגית ביניהם, ודוגמאות לשבירה אפשרית של האיזון הקיים השלב השוואות רלוונטיות לשווקים בינלאומיים ונתונים אמפיריים מ-2012 ואילך. 

Gpt שוק הנדל"ן בישראל כמשחק אסטרטגי: ניתוח באמצעות שיווי משקל נאש

הקדמה תיאורטית: שוק משוכלל מול שוק אסטרטגי ותורת המשחקים

בשוק משוכלל (תחרותי) טיפוסי, פועלים מספר רב של קונים ומוכרים באופן חופשי ושקוף, כך שהמחירים נקבעים על-ידי כוחות ההיצע והביקוש ומשקפים את הערך הכלכלי האמיתי של הנכסים. לעומת זאת, בשוק אסטרטגי שבו מספר שחקנים מצומצם ובעלי עוצמה, כל שחקן מודע לכך שהחלטותיו משפיעות על השוק ועל המתחרים, ולכן הוא פועל בשיקול דעת מתוך התחשבות בתגובת האחרים. במצב כזה, שיווי המשקל עשוי לסטות מערכי היסוד הכלכליים – למשל, מחירים עשויים להיוותר גבוהים ממחיר התחרות המשוכללת, ורווחי היתר של השחקנים נשמרים על חשבון הרווחה הכללית. תורת המשחקים מספקת כלים לניתוח מצבים אסטרטגיים כאלה. מושג המפתח הוא שיווי משקל נאש – מצב יציב שבו אסטרטגיית כל שחקן היא הטובה ביותר עבורו בהינתן אסטרטגיות שאר השחקנים, כך שלאף שחקן אין תמריץ לסטות באופן חד-צדדי. במילים אחרות, אף שחקן לא ירוויח משינוי פעולתו אם האחרים אינם משנים את פעולתם. חשוב לציין ששיווי משקל נאש אינו מחייב תוצאה אופטימלית חברתית; לעיתים זהו מצב בלתי-יעיל מבחינת כלל השחקנים (לא יעיל פארטו), כדוגמת דילמת האסיר. משמעות הדבר היא שהמערכת עלולה להתקבע במצב בעייתי שבו כולם "מרוצים" מנקודת מבטם הצרה, אך התוצאה הכוללת רעה – למשל, מחירים מנופחים או כמות עסקות נמוכה. שוק הנדל"ן עשוי לסטות מתנאי השוק המשוכלל: מידע אינו תמיד נגיש ושקוף לכל (רוכשים פרטיים מול גופים מוסדיים), ומספר מצומצם של קבלנים, בנקים וגופים גדולים חולשים על חלק ניכר מהפעילות. במצב כזה, ניתוח שוק הנדל"ן כ"משחק" בין שחקנים אסטרטגיים יכול לשפוך אור על תופעות שלכאורה סותרות את ההיגיון התחרותי הפשוט – כגון דבקות במחירי שיא גם כשיש עודפי היצע, או הימנעות מהפחתת מחירים אף שהכדאיות הכלכלית של ההשקעה הפכה שלילית.

מיפוי השחקנים, התמריצים והאסטרטגיות בשוק הנדל"ן

ניתוח שוק הנדל"ן בישראל כמשחק מצריך זיהוי של השחקנים המרכזיים, הבנת מטרותיהם ופחדיהם, והאסטרטגיות שהם נוקטים. להלן השחקנים העיקריים במערכת:

• יזמים וקבלנים – השחקנים שאחראים לבנייה ולהיצע הדירות. תמריץ מרכזי: מקסום רווחים ממכירת דירות. עבורם, מחירי דירות גבוהים משמעם רווח גבוה יותר, כל עוד העלויות (קרקע, בנייה, מימון) נותרות נמוכות יחסית למחיר המכירה. פחדים ואילוצים: ירידת מחירי הדירות היא תרחיש מאיים עבורם – היא עלולה להפוך פרויקטים ללא-רווחיים ואף לגרור הפסדים, במיוחד כשהיזמים ממונפים. לכן, קבלנים נוטים להימנע מהורדת מחירים מפורשת, גם בתנאי שוק קשים. בפועל, במקום להפחית מחיר מחירון, רבים מהם מעדיפים להעניק הטבות עקיפות כדי לזרז מכירות (למשל, תנאי מימון נוחים, שדרוגים בחינם וכדומה) ובכך להימנע מקביעת תקדים של ירידת מחיר רשמית. דוגמה בולטת היא מבצעי "80–20" שבהם הרוכש משלם 20% כעת והיתרה במסירת הדירה, מה שמגלם למעשה הנחה אפקטיבית במחיר – אך ההנחה אינה משתקפת בסטטיסטיקות הרשמיות, וכך "שומרת" על רמת מחיר נומינלית גבוהה. אסטרטגיה זו מונעת היווצרות עסקאות במחירים נמוכים, שעלולות להוריד את הרף ולהשליך על שווי שוק הקרקעות והנכסים כולם.
• בנקים ומוסדות פיננסיים – הגופים המממנים את פעילות הנדל"ן (אשראי ליזמים, משכנתאות לרוכשים). תמריץ מרכזי: שמירה על יציבות תיק האשראי ורווחיותו. הבנקים מעוניינים למנוע חדלות פירעון של לווים (קבלנים או רוכשים) ולשמור על ערך הבטוחות (שווי הדירות המשועבדות). פחדים: ירידת מחירים רחבה תכרסם בערך הבטוחות ותסכן את הלווים ואת הבנקים עצמם בהפסדי אשראי. לכן, הבנקים נוטים לתמוך ביציבות מחירים כלפי מעלה – למשל, על-ידי הקשחת מדיניות כלפי יזם שרוצה להוריד מחירים באופן גורף. לפי פרופ' אבי שמחון (ראש המועצה הלאומית לכלכלה), הבנקים המממנים מעורבים לעיתים קרובות בתמחור הדירות, ואינם מאפשרים ליזמים להוריד מחיר מחשש לפגיעה רוחבית בשוק הדיור. במילים אחרות, הבנקים עצמם מתפקדים כשחקן שמרן במשחק: הם יעדיפו פריסה מחדש של חובות, הקלות או דחיית תשלומים ליזמים על פני מצב שבו יזם קורס ומאלץ מכירת דירות בהנחה גדולה שתיצור תקדים של ירידת ערך כללית. כך הבנקים ויזמים מוצאים עצמם בעלי אינטרס משותף – שימור רמת המחירים, כמעט בכל מחיר.
• שמאי המקרקעין – גורמי המקצוע האמונים על הערכות השווי, הן בעסקאות פרטיות והן לצורכי משכנתאות ומימון. תמריץ ותפקיד: השמאי אמור לפעול באופן אובייקטיבי, אך בפועל שיטת השמאות הרווחת מבוססת על השוואת העסקה לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה (שיטת ההשוואה). לכן, כאשר כלל העסקאות מתבצעות ברמות מחירים גבוהות, גם השומה "משכפלת" את אותה רמה ללא בחינה ביקורתית של הערך הכלכלי. למעשה, השמאות הופכת למנגנון שמשמר את שיווי המשקל הקיים: ככל שהמחירים מופרזים יותר, כך העסקאות הבאות מקבלות גושפנקה שמאית ומימונית המבססת את הרף הגבוה. אילוצים: השמאים כפופים לתקינה מקצועית ולציפיות השוק. שמאי שיעריך נכס נמוך משמעותית ממחיר השוק עלול להידחק החוצה – הלקוח (המלווה או היזם) פשוט יפנה לשמאי "נוח" יותר. חוסר עצמאות זו מתבטא בכך שברוב המקרים הערכות השווי אינן בודקות כדאיות כלכלית או תשואה ריאלית של הנכס, אלא רק משקפות את מה שהיה מקובל בעסקאות קודמות. מצב זה מנציח מחירים שאינם קשורים בהכרח לערכים הפונדמנטליים (כגון תשואת השכירות או ההכנסה של הרוכשים).
• רגולטורים ומקבלי החלטות – לרבות הממשלה (משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רמ"י - רשות מקרקעי ישראל) ובנק ישראל. מטרות: מחד, להגדיל את היצע הדיור ולהנגישו לציבור, ומאידך לשמור על יציבות פיננסית ומשקית. אילוצים: הממשלה נדרשת לאזן בין לחץ ציבורי להורדת יוקר הדיור, לבין החשש מפגיעה בבעלי הדירות הקיימים ובמערכת הבנקאית במקרה של ירידת מחירים חדה. עד כה, צעדי המדיניות נקטו בעיקר בצד ההיצע (תוכניות כמו "מחיר למשתכן" או שיווק קרקעות מואץ) ובצד הביקוש (מיסוי משקיעים, הגבלת אחוז מימון למשכנתא וכו'), אך נראה כי לא הייתה התמודדות ישירה עם בעיית תיאום הציפיות והערכות השווי. אסטרטגיה דה-פקטו: הסטטוס-קוו נשמר. אפילו בנק ישראל, שתפקידו לשמור על היציבות, התעמת לאחרונה עם טענות על אחריות הבנקים ל"קיפאון" במחירים: שמחון טען שהבנקים מונעים ירידות, בעוד בבנק ישראל דחו זאת וטענו שהסיבות העיקריות ליוקר הדיור הן מחסור בקרקע זמינה, ביורוקרטיה ותשומות בנייה גבוהות. עם זאת, לנוכח הסיכונים, בנק ישראל החל כן לבצע צעדי רגולציה נקודתיים – כפי שנראה בהמשך.
• רוכשי הדירות (משקי הבית ומשקיעים פרטיים) – הציבור הרחב שמתמודד עם מחירי הדיור. מניעים: רכישת קורת גג למגורים, או השקעה בנכס מוחשי. התנהגות בסביבה הנוכחית: בשנים האחרונות, רבים מהרוכשים פעלו תחת הנחת "עליית מחירים תמידית" וחשש מ-FOMO (להישאר מחוץ לשוק) – מה שהזין את הביקוש גם במחירים גבוהים מאוד. משקיעים פרטיים, למרות תשואות השכירות הנמוכות, נכנסו לשוק בתקווה להמשך עליית הערך (כלומר, הרווחה שלהם נובעת מעליית מחיר הנכס יותר מאשר מההכנסה השוטפת). ואכן, התשואה השנתית משכירות בתל אביב, לדוגמה, עומדת על כ-2%–2.5% בלבד – רמה נמוכה שמשמעותה השקעה גרועה במונחי הכנסה שוטפת. בפועל, חלק מהמשקיעים מוכנים לתשואה אפסית ואף שלילית (לאחר עלויות מימון ומסים) מתוך ציפייה שערך הדירה יוסיף לעלות ויפצה על כך. פחדים: משקי בית חוששים שאם "יישבו על הגדר" וימתינו לירידת מחירים, הם עלולים למצוא את עצמם בעתיד מול מחירים עוד יותר גבוהים. פחד זה הונצח תרבותית, בין היתר עקב ניסיון העבר שבו מי שהמתין – הפסיד. הדבר גורם לביקוש בלתי-גמיש כלפי מעלה (אנשים קונים גם ביוקר). רק שינויים חיצוניים חזקים (כמו עליית ריבית חדה או מיתון) מכופפים התנהגות זו, וגם אז באיטיות.

סל הפעולות והאינטרקציות בין השחקנים הללו יוצר את דינמיקת שוק הנדל"ן. כל שחקן מאזן את צעדיו על סמך תחזית תגובותיהם של האחרים – מצב המזמין ניתוח כשיווי משקל נאש, כפי שנציג כעת.

שוק הנדל"ן בישראל כשיווי משקל נאש: פחד, שתיקה ושיתוק הדדי

לטענת רבים, שוק הדיור בישראל מצוי כיום במעין שיווי משקל נאש פתולוגי. המחירים גבוהים ומנותקים מערכים פונדמנטליים (הן יחסית לשכר הממוצע, הן יחסית לדמי השכירות), התשואות למשקיעים נמוכות עד שליליות, והפעילות העסקית יעילה פחות – ובכל זאת, אף שחקן מרכזי אינו יוזם שינוי מהותי. מדוע? משום שכל אחד מהם חושש שבפעולה חד-צדדית הוא יפסיד, בזמן שאחרים "ירוויחו" מחוסר הפעולה שלו. התוצאה היא דינמיקה של שתיקה הדדית: כולם יודעים שהמצב בעייתי, אך אף אחד לא שוברים את הכלים.מנגנוני שימור המחירים: ישנם מספר מנגנונים התומכים בהמשכיות שיווי המשקל:

• שמאות משכפלת מחירים: כפי שתואר לעיל, מתודולוגיית הערכת השווי הנוכחית מבוססת על השוואה לעסקאות עבר. לכן, כל עוד לא מתבצעות עסקאות במחיר נמוך משמעותית, "המצפן" של השוק – קרי השמאות והבנקים – מוסיף להצביע על אותם ערכי שיא. בהיעדר שינוי במדדי השווי, גם מקבלי ההחלטות והמוסדות הפיננסיים חשים פחות לחץ לפעול. למעשה, השוק נכנס ל*"שיתוק מערכתי"* שבו כולם מודים שמחירי הדירות גבוהים מאוד, אך הנתונים הרשמיים לא מאותתים על בועה שמתפוצצת (הרי אין ירידות חדות נראות לעין).
• תיאום בשתיקה בין הקבלנים: אף שאין הוכחה ל"קרטל" רשמי, בפועל הקבלנים נמנעים מלהתחרות באמצעות הורדת מחיר. התחרות, אם קיימת, מתבטאת בעיקר באיכות המוצר, במפרט ובשירות – אבל לא במחיר למ"ר. כל יזם מבין שאם יחתוך מחירים גלויות, הוא "מקלקל את השוק" עבור כולם, כולל עבור עצמו (בערים בהן יש לו פרויקטים נוספים או מלאי דירות). לכן, אוכפת המערכת מעין משמעת עצמית: כפי שצוטט גורם בענף לגבי מהלך תמחור אגרסיבי של חברה אחת – "כולם יחכו קצת לראות איך מתקדמות המכירות, ויגיבו בהתאם... אני מניח שהמתחרים יחכו מעט... ואולי יעתיקו את הטקטיקה... ואולי ינסו דרכים יצירתיות אחרות". דהיינו, שאר היזמים אינם ממהרים להיגרר למלחמת מחירים, אלא ממתינים בדריכות. השתיקה הזו היא רציונלית: במונחי תורת המשחקים, המצב דומה לדילמת אסיר שבה "בגידה" (הורדת מחיר) עשויה להיטיב זמנית עם הבוגד, אך רק אם האחרים לא ילכו בעקבותיו; אם כל השחקנים יחתכו מחירים, כולם יפסידו רווחים. עדיף להם לשתוק – לא לתקוף במחיר – כדי לשמר רווחיות גבוהה, מתוך תקווה שגם האחרים ינהגו באיפוק.
• היעדר לחץ מצד הרגולטור והציבור המשפיע: עד לא מזמן, כל עוד המחירים המשיכו לעלות, ציפיות הציבור היו להמשך עליות (נבואה שמגשימה את עצמה). המחאה החברתית (2011) ומחאות דיור נקודתיות יצרו לחץ לשינוי, אך הפתרונות שהוצעו (כמו "מחיר למשתכן") לא באמת פרצו את שיווי המשקל – הם היו משקל נגד זעיר יחסית לגודל השוק. בנוסף, הפחד ממפולת מרתיע גם קובעי מדיניות מלנקוט צעדים דרסטיים להורדת מחירים, מחשש שהתרופה תהיה גרועה מהמחלה (משבר פיננסי, פגיעה בחוסכי הפנסיה המושקעים בבנקים ובנדל"ן, וכו'). כך, באופן פרדוקסלי, הרצון להימנע מסיכון קצר-טווח מקבע סיכון גדול יותר בטווח הארוך. הבנקים המרכזיים בעולם למדו משבר 2008 עד כמה פגיע שוק הנדל"ן, ולכן נוקטים משנה זהירות בהתערבות בו. בישראל הדבר התבטא למשל בכך שבנק ישראל, עד 2022, שמר על ריבית נמוכה מאוד וגם כאשר העלה את הריבית – עשה זאת כדי לרסן אינפלציה כללית, ולא בהכרח כמטרה ישירה לצינון שוק הדיור.

מחירים מנותקים מערך ומהכנסות: אחת האינדיקציות לשיווי משקל מעוות הוא יחס מחיר/ערך קיצוני. כבר הזכרנו את תשואות השכירות הזעומות: בתל אביב דירה ממוצעת מניבה רק ~2% מערכה כשכ"ד בשנה. שיעור כזה נמוך משמעותו שהקונה למעשה "מסבסד" את הדייר (משלם עלויות מימון ותחזוקה הגבוהות מהשכ"ד) – מצב הנוגד את ההיגיון הכלכלי לטווח ארוך. למרות זאת, שוק המשכנתאות והשמאות ממשיך לתמוך בעסקאות במחירים הללו, כי כאמור השמאות בנויה על עסקאות השוואתיות ולא על חישובי תשואה. גם ביחס להכנסה חציונית, מחירי הדירות בישראל הם מהגבוהים בעולם – מדד מספר שנות הכנסה לרכישת דירה מתקרב ל-150 משכורות ומעלה בערים כמו ת"א, ומעל 100 משכורות בממוצע ארצי, נתון חריג בכל קנה מידה היסטורי או בין-לאומי. פער זה מתאפשר כי המערכת הפיננסית "גישרה" עליו באמצעות הלוואות ענק בפריסה ארוכה, תוך הנחה שהרוכשים יקדישו חלק גדל והולך מהכנסתם (או ייעזרו בהון משפחתי/ירושה). בהינתן מציאות זו, כל שחקן מעדיף לדחות את הטיפול – "אחרי המבול" – ולהמשיך לשחק לפי הכללים הקיימים.פחד ושתיקה: אפשר לסכם את מאפייני שיווי המשקל הנוכחי כמשחק של פחד. היזמים פוחדים להוריד מחיר (פן השמועה תתפשט וכולם יורידו, או שהבנקים יכעסו ויקשו עליהם אשראי בעתיד). הבנקים פוחדים מעצם הרעיון של ירידת מחירים (שכן כל תיק האשראי יסבול), ולכן בשתיקה מעודדים המשך עליית מחירים מתונה. השמאים פוחדים לסטות מהמקובל. הרגולטור פוחד "ללחוץ על הבלם" חזק מדי. והציבור פוחד להישאר בחוץ. הפחד ההדדי הזה הוא "הדבק" שמחזיק את כולם לכודים בנקודה נוכחית – זוהי נקודת שיווי המשקל הנאשיאנית שלנו. היא יציבה, משום שאף אחד לא רוצה להיות הראשון לשנות אסטרטגיה חד-צדדית; אך היא רעועה מבחינה מערכתית, משום שהמצב עצמו בלתי-מקיים לאורך זמן (אינו יעיל פארטו, ואולי גם לא יציב דינמית).מתי ואיך בכל זאת נשבר שיווי המשקל? כשכוחות חיצוניים או שוליים משבשים את "כללי המשחק" הקיימים. חלקם מודגמים להלן.

מקרי בוחן: שברים בשיווי המשקל והתגובה המערכתית

• מבצע גינדי בשדה דב (2023–2025) – טלטלה יזומה במחיר: אחת ההתפתחויות הדרמטיות הייתה הכרזתה של חברת גינדי החזקות במאי 2025 על שיווק 708 דירות בפרויקט חדש ברובע שדה דב בת"א בהנחה של 35% מתחת למחיר השוק המקובל באזור. גינדי הודיעה כי תמכור דירות במחיר התחלתי של 49,000 שקל למ"ר, בעוד בעסקאות קודמות בשדה דב נרשמו מחירים של ~80,000 ש"ח למ"ר. מדובר בהורדת מחיר חסרת תקדים בהיקפה לפרויקט יוקרה תלאביבי – כ-4.5 מיליון ₪ לדירת 90 מ"ר, לעומת ~7 מיליון ₪ בפרויקטים מקבילים עד כה. מהלך זה הוגדר כ"רעידת אדמה" בענף. מדוע גינדי סטתה מהאסטרטגיה הענפית? לפי הדיווחים, לחברה היו תנאים מיוחדים: היא רכשה את הקרקע בזול יחסית (כ-1.65 מיליון ₪ ליחידת קרקע לעומת מעל 2 מיליון ששילמו מתחרים) והכינה תוכניות מבעוד מועד, כך שיכלה לפתח מהר יותר. בנוסף, ייתכן שגינדי בחרה באסטרטגיית מכירה אגרסיבית מוקדמת כדי להבטיח מימון בנקאי – הבנקים דורשים לרוב מכירת 20%-30% יחידות כתנאי למימון, וגינדי רצתה לעמוד בכך במהירות ולהקטין סיכוני מימון ממושך. תגובת השוק: מיד עם ההכרזה, מיהרו פרשנים לציין שהדבר עשוי ללחוץ מטה את הערכות השווי באזור: אם יירשמו עסקאות במחיר הנמוך החדש, שמאי המקרקעין יצטרכו לעדכן מודלים, ויזמים מתחרים יעמדו תחת לחץ להוזיל כדי לשמור על אטרקטיביות. ואכן, ההערכה הייתה שגל ההדף יגיע לא רק לשדה דב, אלא גם לשכונות יוקרה סמוכות בצפון ת"א ואף לערים שכנות (הרצליה, גבעתיים וכו') – כי פתאום רוכשים ישאלו מדוע לשלם 80 אלף ₪ למ"ר במקום אחר כשיש אפשרות ב-49 אלף (לשכונה חדשה ליד הים). המתחרים, מצידם, הגיבו בזהירות. תחילה ניסו להפחית ממשקל המהלך בטענה ש"לא כל הדירות יהיו באמת במחיר הזה" (כלומר, שייתכן וזה תרגיל שיווקי מוגבל). גורמים בענף גם ציינו שהפרויקט של גינדי עוד רחוק מאיכלוס (כ-7 שנים), ולכן לאחר הצמדות למדדים מחיר 49,000 כיום עלול לשקף 65,000 בעת המסירה – כלומר, ההנחה חלקית בלבד לאורך זמן. למרות זאת, ברור היה שגינדי "טרפה את הקלפים". מתחרים שהיו בעיצומו של שיווק בפרויקטים אחרים בשדה דב לא יכלו כנראה לשנות מחירים עבור דירות שכבר נמכרו, אך עבור הדירות שנותרו – הם עשויים להיאלץ לתת הנחות או הטבות כדי לשכנע קונים להעדיף אותם על פני גינדי. גורם בענף העריך שהתחרות בשכונה "תהיה סופר אגרסיבית", ושיזמים אחרים ימתינו כמה חודשים לראות את קצב המכירות של גינדי לפני שיחליטו אם להעתיק את הטקטיקה (הוזלה) או לחשוב על גימיקים שיווקיים אחרים. משמעות אסטרטגית: מהלך גינדי הוא דוגמה ל"שבירת נאש" – שחקן גדול אחד משנה אסטרטגיה באופן חד, בניגוד לנורמה, כדי לקדם את מטרותיו. אם המהלך יצליח (כלומר, גינדי תמכור נתח גדול מהפרויקט ברווח סביר), הוא עלול לכפות על יתר השחקנים לאמץ אסטרטגיות דומות, ובכך לשנות את שיווי המשקל כולו לכיוון מחירים נמוכים יותר. כבר כעת התברר שאם גינדי תמכור משמעותית במחירים החדשים, השמאים ייאלצו ליישר קו, מה שיוריד את השומות, את מחירי הקרקע העתידיים ואולי אף דירות באזורים אחרים. המערכת כולה דרוכה: שאר היזמים אף עשויים להעדיף להקפיא שיווק לכמה חודשים כדי לראות לאן נושבת הרוח. באופן אירוני, ייתכן ששיווי המשקל יישמר חלקית אם המתחרים יחליטו להתבצר ולא להגיב בהורדות גורפות – מה שיגרום לרוכשים להתנפל קודם כל על הפרויקט של גינדי. במקרה כזה, גינדי תצליח, אך יתר החברות "ימשכו זמן" ויקוו למכור בעתיד במחירים גבוהים יותר, אולי לאחר שהמלאי של גינדי ייאזל. זהו משחק מובהק של ציפיות ותגובות בשרשרת.
• עליית הריבית וההתקררות בשוק (2022–2023) – הלם חיצוני: לאחר תקופה ממושכת של ריבית בנק ישראל אפסית (0.1% בשנים 2020–2021), החלה ריבית הבסיס לטפס במהירות במהלך 2022 ו-2023 (עד לרמה של כ-4.75% ב-2023). השפעה מיידית: הייקור החד של עלויות המימון יצר "מכת ריבית" לשוק הנדל"ן. משקי בית רבים שגילו שתשלומי המשכנתא הצפויים חורגים מיכולת ההחזר שלהם פשוט יצאו מהשוק או צמצמו תקציב; זוגות צעירים התקשו לעמוד בהחזר החודשי, והיכולת שלהם לרכוש דירה ירדה משמעותית. במקביל, עבור היזמים, עליית הריבית הקפיצה את עלויות המימון שלהם עצמם, ועצרה או דחתה פרויקטים שנעשו גבוליים מבחינת רווחיות. התוצאה לא איחרה לבוא: ירידה חדה בכמות העסקאות. לפי הערכות, בשנת 2023 צנח מספר עסקאות מכירת הדירות (חדשות ויד שנייה) במעל 30% לעומת שנה קודמת. שוק הנדל"ן עבר מ"רטיחה" לקיפאון עסקי חלקי. כבר ברבעון האחרון של 2022 נצפתה עלייה חדה במלאי הדירות החדשות שנותרו בידי הקבלנים. עד סוף 2024 טיפס מלאי זה לשיא של כ-76 אלף דירות לא-מכורות – זינוק של 48.5% מאז 2022. על פניו, לפי חוקי הכלכלה הבסיסיים, עודף היצע כזה אמור היה להוריד מחירים באופן מוחשי. אך כאן בדיוק ניכר שיווי המשקל "המנוהל": למרות המלאי הגבוה, המחירים הרשמיים כמעט לא ירדו, ואף הוסיפו לעלות קלות בסטטיסטיקה. האם זה אפשרי? ההסבר טמון כאמור בהנחות הסמויות ובטכניקות השיווק: הקבלנים לא רצו (ולא יכלו) להוריד מחירונים קבלן באופן גלוי, מחשש לפגיעה בשוק כולו. תחת זאת, הם יישמו הנחות דרך הטבות מימון יצירתיות (כמו מבצעי 20/80 או 30/70 שבהם עיקר התשלום נדחה). דוגמה שחושבה: במבצע בקריית אונו נמכרה דירת 4 חדרים ב-3.03 מיליון ₪ (1% מעל המחיר המקורי), אבל הרוכש שילם רק 20% כעת והיתרה בעוד 2.5 שנים – בערכי ריבית נוכחיים, השווי הנוכחי של העסקה הוא ~2.82 מיליון ₪. כלומר בפועל המחיר ירד ~6%, אך במדד הלמ"ס הופיעה עלייה של 1% כי הנתון נרשם לפי המחיר הנקוב בחוזה. מקרים כאלה נפוצו בשוק, ויצרו אשליה סטטיסטית: העסקאות שכן נסגרו נעשו במחיר מלא "על הנייר", ולכן מחיר הלמ"ס (המדד הרשמי) לא שיקף ירידות, אף שבפועל היו הנחות גלויות וסמויות. תגובת המערכת הפיננסית: בנק ישראל חשש מהסיכון הגובר בהלוואות בלון למיניהן, ובסוף 2022 הוציא הנחיה המגבילה את היקף המשכנתאות בשפיצר הפוך/בלון לעד 10% מכלל תיק המשכנתאות, והחמיר את דרישות ההון מהבנקים לגבי פרויקטים עם דחיית תשלומים. צעד זה נועד למנוע מצב שבו הבנקים ממנים למעשה את אותן "הנחות נסתרות" (כשנותנים משכנתא גדולה רק בעת המסירה). צעד רגולטורי זה הוא דוגמה לשינוי כללי המשחק ע"י גורם חיצוני, שנועד לשבור את מעגל הקסם של שוק קפוא-למראית-עין. ואכן, ההגבלה הזו מתחילה ללחוץ על הקבלנים להפחית מחירים בצורה שקופה יותר, כי כעת הקונים מתקשים לקבל מימון קל לתשלום נדחה. במידה והריבית הגבוהה תישאר לאורך זמן, ייתכן שנראה מעבר הדרגתי למצב שבו כן נרשמות ירידות מחירים רשמיות – שכן ללא טריקים, העסקאות שייסגרו יהיו רק אם המחיר ירד לרמת יכולת הרוכשים בפועל. נכון לראשית 2025, כבר דווח על ירידת מחירים ממוצעת של ~5% בת"א (למשל, בדירת 4 חדרים ממוצעת) לעומת שיא 2022. ירידה זו עדיין מתונה ביחס לעליות שקדמו, אך מסמנת אולי את תחילתו של שינוי כיוון במחירים הנומינליים.
• קשיי מימון וקריסות יזמים (2023–2024) – סדקים בחומה: ההאטה במכירות יחד עם עליית הריבית החלו להציב קבלנים ויזמי נדל"ן בפני מצוקת נזילות. חברות קטנות יותר, או כאלו שלקחו סיכונים גדולים במינוף, מצאו עצמן על סף חדלות פירעון. חלקן פנו להסדרי חוב, מיחזור הלוואות או מכירת נכסים כדי לשרוד. אמנם (נכון לשנת 2025) לא קרס בישראל אף יזם גדול באופן שיצר "אפקט דומינו", אך סימני אזהרה מופיעים. במידה ויזם משמעותי יקרוס, הפרויקטים הלא גמורים שלו והדירות שלא מכר ייאלצו לעבור לכינוס נכסים – ותחת כינוס, המחירים עשויים להיחתך ללא רחמים (כדי להחזיר כסף לנושים). חשש הבנקים מקריסת יזמים בודדים: בנק יחיד יכול תיאורטית לשבור את השורה אם יחליט לממש בטוחות של יזם במשבר (נניח, לפרסם למכירה עשרות דירות של חברה בקשיים במחירי היצע). אך צעד כזה, מנקודת מבטו, ישפיע גם על שווי הבטוחות ביתר התיק. לכן, גם כאן, הבנקים באופן רציונלי בחרו עד כה בפתרונות של דחייה והסדר, בתקווה שהשוק "יחלים" והם לא יידרשו לממש נכסים בהפסד. במילים אחרות, אפילו כשהייתה הזדמנות לכוחות השוק לפעול (דרך פשיטת רגל ומכירות כפויות בזול), המערכת בחרה להימנע, מה שמנע שבירת שיווי המשקל. זה מזכיר שוב את דילמת האסיר: אף בנק לא רוצה להיות זה שיפיל את השוק על הראש של כולם.
• שינוי מדיניות של שחקן יחיד – תרחיש היפותטי: נניח שבנק גדול היה מחליט באומץ להוריד חשיפה לנדל"ן ומקשה מאוד על אשראי לקבלנים, או דורש הערכות שווי שמרניות במיוחד (נמוכות מהמקובל). מהלך כזה, לו היה מתרחש, היה מטלטל את המשחק: היזמים שתלויים באותו בנק היו נאלצים אולי להפחית מחירים כדי למכור מהר יותר (להקטין מינוף), מה שיכול היה להוביל לירידת מחיר שתשפיע על כלל השוק. בפועל, לא ראינו צעד כזה באופן עצמאי – ייתכן משום שכל בנק חושש להפוך ל"שוטר" היחיד ובכך לפגוע בעצמו. רק הנחיות רוחביות של בנק ישראל (כמו ההגבלות שהוזכרו) מיישרות קו לכל המערכת יחד, ומונעות הצורך בצעד חד-צדדי של שחקן יחיד. זה מראה שוב ששיווי המשקל נשמר כי אף גורם בודד לא רוצה לקחת סיכון לצאת ראשון מהשורה.

השלכות שיווי המשקל על שוק הקרקע, המימון, הרווחיות והתנהגות השחקנים

שימור המצב הקיים לאורך זמן הוביל למספר השלכות מערכתיות, שרובן שליליות מבחינת היעילות הכלכלית והיציבות:

• שוק הקרקע ותמחור המגרשים: המחירים המנופחים של הדירות חילחלו ישירות למחירי הקרקעות. יזמים שהתחרו במכרזי קרקע ממשלתיים (רמ"י) בשנים 2020–2022 הניחו הנחות של המשך עליות חדות בערך הדירות, והתמודדו על הקרקע תוך שהם מציעים סכומי עתק. התוצאה הייתה הזנקת מחיר הקרקע במכרזים לרמות שיא (נרשמו אפילו מקרים של 1.5-2 מיליון ₪ לקרקע ליחידת דיור במרכז הארץ, כפי שראינו בשדה דב). מחירי קרקע גבוהים יצרו צורך להצדיק אותם באמצעות מחירי דירות גבוהים עוד יותר – מעגל שמזין את עצמו. בשיווי המשקל הנוכחי, ערך הקרקע נגזר ממחירי דירות עתידיים גבוהים, שמניחים שיווי משקל נמשך ללא שינוי. אם השיווי יופר והמחירים ירדו, שוויי הקרקע עלולים לצנוח באחת, ולהשאיר חלק מהיזמים עם "קרקע באוויר" ששילמו עליה יותר משוויה החדש. סימנים עדכניים: ב-2023 כבר ראינו נסיגה בביקושי קרקע. היו מכרזים שנותרו ללא מציעים כלל – תופעה כמעט חסרת תקדים טרם כן. למשל, בתחילת 2023, 6 מתוך 13 מכרזי קרקע שפרסמה המדינה לא קיבלו אף הצעה, כולל מגרשים לדיור בהשכרה ולדיור מוגן בפריפריה. זהו סימן שהיזמים לוחצים על הברקס ומבינים שהמשחק השתנה: אף אחד לא רוצה להיתקע עם קרקע יקרה אם אינו בטוח שיוכל למכור את הדירות ברווח. שינוי ציפיות זה כבר מוריד את ערך הקרקע הגלום (ישנם מכרזים חוזרים שבהם המחיר למ"ר קרקע ירד לעומת סבבים קודמים).
• מערכת המימון והסיכונים הפיננסיים: כפי שתואר, הבנקים חשופים משמעותית לענף הנדל"ן – הן דרך משכנתאות לציבור (כ-30% מסך האשראי הבנקאי) והן דרך הלוואות ליזמים. שיווי המשקל הנוכחי, שבו מחירי הנכסים רק עולים או מדשדשים קלות, גרם לבנקים להגדיל בהתמדה את תיק האשראי בענף. משכנתאות ניתנו בלווים ביחס גבוה להכנסה (דבר שהתאפשר בגלל הריבית הנמוכה בעבר), והלוואות ליזמים ניתנו ביחס גבוה לשווי הקרקע (שכן השווי עלה ועלה). התוצאה: מערכת הבנקאות נעשתה רגישה מאוד לכל הפתעה שלילית במחירים. מרווח הטעות הצטמצם. אם בעבר ירידת מחיר של 10% הייתה "סבירה" ונספגת בתיק, היום ירידה כזו עלולה להציף לראשונה לווים במצוקה (למשל, לווה שנטל משכנתא ב-75% מימון בריבית משתנה – עליית הריבית + ירידת ערך הנכס עשויות להציב אותו עם החזר חודשי גדל ונכס ששווה פחות מההלוואה). נכון ל-2025, עוד אין מקרי משכנתאות "תת-מים" (שליליות בהון עצמי) נרחבים, אבל הסיכון תאורטית קיים אם מחירי הדירות יירדו משמעותית. בנק ישראל, כאמור, נקט צעדים לצמצום סיכון – הגבלת סוגי הלוואות מסוכנות, שמירה על יחס LTV מקסימלי של 70% וכדומה. צעדים אלו מגבירים עמידות, אך גם מונעים מחלק מהאוכלוסייה לקחת משכנתא גדולה – ובכך מורידים ביקוש (אפקט מצנן מכוון). אם השיווי יישמר, המערכת הבנקאית "תרוויח זמן" להתכוונן. אבל אם תתרחש שבירה, הבנקים עלולים למצוא עצמם עם הרבה נכסים בעייתיים. מכאן מובן לְמה הם מייחלים.
• רווחיות היזמים והתנהגות עסקית: בשנים שלפני המפנה, רווחי חברות הנדל"ן צמחו מאוד הודות למחירי המכירה שהאמירו. אולם כעת היזמים נלחצים בשתי חזיתות: מחד, עלויות הבנייה והתשומות (חומרי גלם, שכר עובדים) עלו משמעותית עקב אינפלציה ורגולציות שונות. מאידך, עלות המימון התייקרה (ריביות גבוהות), וקצב המכירות צנח – מה שמגדיל את משך הזמן שבו ההון של היזם כלוא בפרויקט. כל אלה מכרסמים ברווח. למעשה, בפרויקטים מסוימים דווח על שחיקת רווחיות עד כדי גבול האפס. שיווי המשקל הישן של "קונים בכל מחיר" נגמר, והיזמים צריכים להתאים את עצמם. חלקם החלו להתייעל, לקצץ בהוצאות, או לשתף פעולה בפרויקטים (קונסורציומים של כמה חברות יחד) כדי לפזר סיכונים. התנהגות מעניינת נוספת היא שהיזמים באופן קולקטיבי האטו פתיחה של פרויקטים חדשים – פשוט בחרו לא לבנות על קרקעות שבבעלותם עד יעבור זעם. זה כמובן מצמצם את ההיצע העתידי ושוב עלול לתרום לשימור מחירים גבוהים בהמשך (אירוניה: ניסיון לתקן את השוק דרך ירידת ביקוש נתקל בהתכווצות היצע יזומה, ושיווי המשקל יכול להישמר ברמת מחירים גבוהה).
• התנהגות הציבור ומשקיעים: הציבור הרחב החל במהלך 2023 ו-2024 לגלות סימני שינוי התנהגות: יש יותר המתנה, התמקחות ודרישה להנחות. המודעות ל"מבצעים" גדלה – קונים פוטנציאליים מבינים שאם יש 80 אלף דירות לא מכורות, כוח המיקוח עבר לידיים שלהם, לפחות קצת. עם זאת, הציבור גם ניזון מהמידע הרשמי שאומר "לא היו ירידות במחירים" (עקב האשליה הסטטיסטית שהזכרנו), ולכן חלק גדול עדיין יושב על הגדר באי-ודאות: האם לחכות כי המחירים ירדו, או שהשוק יחזור לעלות? גם המשקיעים הפרטיים התמתנו – רכישות דירה להשקעה פחתו עקב הריבית (כבר אין "כסף זול" שקורא לקחת משכנתא ולהתנפל על דירות). במקום זאת, משקיעים מצאו אפיקי תשואה חלופיים כמו אג"ח, פיקדונות וריבית בנקאית גבוהה ללא סיכון. התוצאה: השוק איבד מנוע ביקוש חשוב שהיה לו. שוב, כל עוד איש לא זז לבד, הנגזרת היא האטה בעסקאות אבל בלי קריסה במחיר. זהו בדיוק התרחיש של קיפאון בשיווי המשקל – כולם ממתינים לראות מי ישבר ראשון. האם יהיו אלה הקבלנים (שחייבים תזרים)? הבנקים (שחייבים לבלוע גלולה וללחוץ על חייבים לממש נכסים)? הקונים (שיחליטו שכדאי לקנות בכל זאת)? נכון ל-2025, התשובה עדיין כתובה בעפרון. אנו בתקופת מבחן שבה כוחות חזקים פועלים, וכל תזוזה משמעותית עשויה להביא לשינוי כללי המשחק.

המלצות למדיניות: כיוון לשבירת שיווי המשקל הפתולוגי

ניתוח המצב מצביע שבלי התערבות או שינוי מהותי, שיווי המשקל הנוכחי עלול להימשך עוד זמן – תוך שהוא מרע את נגישות הדיור ומגדיל סיכונים פיננסיים. לפיכך, נדרשת מדיניות יזומה שתפרוץ את מעגל השיתוק. להלן מספר כיווני פעולה מומלצים, המתמקדים בהשבת הקשר בין מחיר הנכסים לערכם הפונדמנטלי, בהגברת שקיפות, ובעידוד תחרות אמיתית:

1. פרסום ערכי נדל"ן פונדמנטליים כמדד רשמי: יש להנהיג מדד ממשלתי מחייב לערכי נדל"ן יסודיים – מעין מחירון למ"ר המבוסס על פרמטרים אובייקטיביים (כגון עלות קרקע ריאלית באזור, עלות בנייה סטנדרטית, ותשואת שכירות סבירה). מדד כזה יספק "עוגן" לציבור, לשמאים ולבנקים. למשל, אם מחירון פונדמנטלי קובע שבאזור מסוים דירת 4 חדרים צריכה להיות שווה 2 מיליון ₪, בעוד שהשוק דורש 2.5 מיליון ₪, יהיה ברור שיש כאן פרמיית יתר. המדד לא חייב להקבע כפקודה קשיחה, אבל הוא יכול לשמש כנורת אזהרה וככלי לניהול סיכונים. יתרה מכך, אפשר לחייב שהבנקים יתייחסו למחירון הזה בעת החיתום למשכנתא – נניח, לא יינתן מימון מעבר ל-70% מהשווי הפונדמנטלי (גם אם מחיר העסקה גבוה מכך). זה ייצור משמעת וימנע התנתקות פראית של מחירי העסקאות מיכולת ההחזר בפועל.
2. רפורמה בתקני השמאות – מעבר לשמאות כלכלית מבוססת תשואה: דרוש שינוי עומק באופן בו שמאים מעריכים נכסים. יש לשלב באופן מובנה שיטות הערכה המבוססות על הכנסה ותשואה (Income Approach), ולא רק על השוואות לעסקאות קודמות. כלומר, שמאי יצטרך להציג בעבודתו מה התשואה הגלומה בנכס במחיר השוק, והאם היא הגיונית. אם מתקבלת תשואה של 2%–3% בנדל"ן למגורים (כאשר הריבית חסרת הסיכון היא 4%–5%), הדבר צריך להדליק נורה אדומה. תיקון תקני השמאות יכול לעגן שחובה על שמאי לדווח על ערך כלכלי פנימי של הנכס לצד מחיר השוק. ניתן אף לחוקק "חקיקה שמאית מבוססת ערך" שתקבע שהשווי הכלכלי (לפי נכסים להשוואה, אך גם לפי מקדמי הון ותשואה) יהיה אמת מידה מחייבת. מהלך כזה יבטיח שהבנקים לא יתנו מימון בלתי מוגבל רק כי "הייתה עסקה במחיר הזה", אלא יבחנו גם את ההיגיון הכלכלי. הוא גם יסייע בריסון ציפיות לא ריאליות – כי אם כל השמאים יאמרו שהדירה הזו לא באמת שווה יותר מ-X לפי יסודותיה, ייתכן והמוכרים והרוכשים יקבלו זאת.
3. שקיפות מלאה בעסקאות – דיווח על הטבות והנחות אפקטיביות: יש לחייב דיווח לרשויות (ואף לפרסום) של המחיר האפקטיבי בעסקאות נדל"ן. כיום הלמ"ס רושמת את המחיר הנקוב בחוזה, אך כפי שראינו, זה עלול להטעות כשיש הנחות סמויות. אם קבלן מעניק למישהו מימון ל-3 שנים ללא ריבית, ערך ההטבה הזו צריך להיות מוערך ולהופחת ממחיר העסקה המדווח. שקיפות זו תאפשר למדדים לשקף את המציאות. היא גם תמנע מהקבלנים "להסתיר" הפחתות מחיר – ברגע שיידעו שכל הנחה נרשמת, אולי יעדיפו כבר להוריד את המחיר הרשמי בצורה פשוטה ושקופה. צעד משלים יכול להיות איסור על עסקאות עם תשלומי ריבית מוסווים (כגון הימנעות מוחלטת ממבצעי 20/80, שכעת כבר מוגבלים על ידי בנק ישראל). כך, כל עסקה תחייב ציון ברור של לוח התשלומים וערכם הנוכחי.
4. עידוד תחרות והסרת חסמים בענף הבנייה: במידה מסוימת, הריכוזיות בענף מסייעת לקיבוע שיווי המשקל. פתיחת השוק לשחקנים נוספים יכולה לשנות את המשחק. למשל, עידוד כניסת חברות בנייה זרות או חברות תשתית גדולות מחו"ל שיתחרו במכרזים, יכול להוסיף שחקנים שפחות מושקעים בסטטוס-קוו המקומי. גם קידום פרויקטי דיור בהישג יד, שייוזמו אולי על ידי חברות ציבוריות ללא מטרת רווח גבוה (כגון חברות משכנות ממשלתיות), יכול ליצור אלטרנטיבה תחרותית במחיר נמוך יותר. כל עוד ההיצע מצוי בידיים של מספר מצומצם של יזמים פרטיים, קל להם יחסית לתאם ציפיות (גם בלי קשר ישיר). הכנסת עוד ידיים למשחק מקשה על שימור תיאום בשתיקה.
5. מדיניות מקרו-יציבה ורגישה לסיכונים: על קובעי המדיניות לאזן בין הצורך לצנן את השוק לבין שמירה על היציבות. המלצה היא לנקוט צעדים מדורגים אך מתמשכים של הצפת היצע (למשל, המשך שיווק קרקעות גם בתקופות שפל, כדי למנוע שוב זינוק מחירים כשהביקוש יתאושש), לצד צעדים פיננסיים זהירים (שמירה על ריבית ריאלית חיובית שתמנע התנפחות מחודשת של בועת אשראי). בנק ישראל כבר מרמז על נכונות להוריד ריבית אם היציבות הפיננסית תעמוד בסיכון, אך עליו גם לשמור שכל הקלה לא תחזיר אותנו לדפוסי המימון הרופפים של העשור הקודם.
6. שינוי נורמות וציפיות – תפקיד התקשורת והחינוך הפיננסי: לא ניתן לזלזל בכך שחלק מהבועה הוא פסיכולוגי. אמירות כמו "נדל"ן תמיד עולה" מושרשות עמוק. המדינה וגורמים אובייקטיביים צריכים להנגיש מידע אמין לציבור על הסיכונים ברכישה במחיר מנותק מערך, ועל החשיבות בביצוע שיקולי כדאיות. פרסום פומבי של נתוני תשואה, אזהרות בסגנון "טובה עסקה בתשואה ריאלית מלהמר על עליית ערך" – כל אלה יכולים לחלחל לתודעה ולשנות התנהגות. שקיפות גם לגבי עסקאות שבאמת נעשו בהנחות, או פרסום מקרים של משקיעים שהפסידו (אם יקרו), עשויים לאזן מעט את האופוריה. המטרה היא לערער את ציפיית שימור השיווי הנוכחי, ולהכין את הציבור לכך שמחירי נדל"ן יכולים גם לרדת, ושזה לא "סוף העולם".

לסיכום, שוק הנדל"ן הישראלי מציג כיום מאפיינים מובהקים של משחק רב-משתתפים התקוע בשיווי משקל נאש לא-יעיל: כל שחקן חושש לבצע שינוי חד, והתוצאה היא מחירים גבוהים מדי וקיפאון יחסי. איתותים חדשים – בין אם צעדים יזומים כמו מהלך גינדי, ובין אם זעזועים חיצוניים כריבית גבוהה – מתחילים להתגבר על "מחסום הפחד" ולערער את הסטטוס-קוו. מדיניות נכונה יכולה לנצל רגע זה כדי להוביל את השוק לנקודת שיווי חדשה, מאוזנת ובריאה יותר, שבה מחירי הדירות משקפים ערכים כלכליים אמיתיים ותחרות אמיתית – לטובת הציבור והיציבות הארוכת טווח. כפי שציין מומחה בתחום, "ערך פונדמנטלי צריך לגבור על מחיר שוק". אם נדע להתוות כללים וצעדים בכיוון זה, נוכל סוף סוף לפרוץ את מעגל השיתוק, ולהחזיר את שוק הדיור למסלול בר-קיימא וצודק יותר.מקורות מידע (בחריגה): דו"חות וניירות מדיניות של בנק ישראל ומשרד האוצר, עיתונות כלכלית (גלובס, כלכליסט, TheMarker, Ynet) בין השנים 2022–2025, מאמרי דעה של שמאי מקרקעין בכירים (דוגמת חיים אטקין), ואתרים מקצועיים בתחום הנדל"ן. ציטוטי המקורות המופיעים בגוף העבודה מסומנים בהתאמה.

Deep שוק הנדל"ן בישראל כשיווי משקל נאש: ניתוח אסטרטגי של מערכת סגורה

מבוא: שוק הנדל"ן כמשחק אסטרטגי

שוק הנדל"ן בישראל אינו פועל כשוק משוכלל קלאסי, אלא כמערכת אסטרטגית סגורה שבה שחקנים מרכזיים (קבלנים, בנקים, שמאים ורגולטורים) פועלים במסגרת של שיווי משקל נאש - מצב שבו אף שחקן אינו יכול לשפר את מצבו על ידי שינוי אסטרטגיה חד-צדדי, גם כאשר התוצאה הקולקטיבית אינה מיטבית. מחקר זה מבקש לנתח את הדינמיקה הייחודית של שוק הנדל"ן הישראלי דרך עדשת תורת המשחקים, תוך התמקדות במנגנונים השומרים על שיווי המשקל הפתולוגי ובאפשרויות לשבירתו.

חלק א': המסגרת התיאורטית

שוק משוכלל מול שוק אסטרטגי

במודל השוק המשוכלל, מחירי הנדל"ן נקבעים על ידי מפגש ביקוש והיצע טבעי. אולם במציאות הישראלית, השוק מתנהג כמערכת אסטרטגית סגורה עם מספר שחקנים דומיננטיים המקיימים ביניהם אינטראקציה מורכבת. כפי שמתואר בניתוח של אבי פדרמן, "לא מדובר כאן רק בכוחות שוק פשוטים של היצע וביקוש, אלא ברשת של תלות הדדית בין שווי הנכסים, אפשרויות המימון, רגולציה איטית והעדר תמריצים אמיתיים לשינוי" 2.

יסודות תורת המשחקים ושיווי משקל נאש

שיווי משקל נאש במשחק אסטרטגי מתרחש כאשר כל שחקן בוחר באסטרטגיה המיטבית עבורו בהינתן האסטרטגיות של השחקנים האחרים. בשוק הנדל"ן הישראלי, זה מתבטא בכך שכל השחקנים משמרים את המצב הקיים מתוך חשש ששינוי אסטרטגיה חד-צדדי יפגע בהם:

• קבלנים נמנעים מהורדת מחירים מחשש לפגיעה בשווי כלל הנכסים ובגישה למימון
• בנקים נמנעים משינוי מדיניות האשראי מחשש לפגיעה בערך הערבויות
• שמאים מעדכנים הערכות לפי "שוק" שכבר אינו משקף ערך פונדמנטלי
• רגולטורים נמנעים משינויים דרסטיים מחשש להלם למערכת

חלק ב': מיפוי השחקנים והאסטרטגיות

קבלנים: אסטרטגיית ההמתנה

הקבלנים פועלים באסטרטגיה של "המתנה" במקום הורדת מחירים, כפי שמתואר: "היזמים מממנים את הקרקע והמלאי ביוקר, וכל ירידת מחיר בדירה מוכנה פוגעת ישירות בשורת הרווח שלהם - לעיתים אפילו יוצרת הפסד. לכן הם מעדיפים להמתין, להחזיק סחורה, להציע הטבות, אך לא להוריד את תג המחיר" 2. אסטרטגיה זו משמרת את מחירי הנדל"ן הגבוהים גם בתקופות של ביקוש נמוך.

בנקים: אסטרטגיית שימור הערך

הבנקים, כמתואר בניתוח, תלויים בערך הנכסים כערבויות: "המשכנתאות שמקבלים הרוכשים, המימון שמקבלים היזמים, ההתחייבויות של הבנקים – כולם תלויים במחירי הדירות. אם המחירים יורדים, גם שווי הנכסים הקיימים יורד, והיכולת של השוק להמשיך ולתפקד נחלשת" 2. לכן הבנקים מעדיפים לשמר את המצב הקיים.

שמאים: אסטרטגיית השוואת המחירים

השמאים פועלים במסגרת של "השוואת מחירים" במקום הערכת ערך פונדמנטלי, תוך יצירת לולאת משוב חיובית המשמרת את רמת המחירים הגבוהה. מנגנון זה יוצר מעגל קסמים שבו המחירים הנוכחיים משמשים כבסיס להערכות עתידיות, ללא קשר ליכולת הכלכלית האמיתית של הרוכשים.

רגולטורים: אסטרטגיית הימנעות משינויים דרסטיים

הרגולטורים פועלים בזהירות יתר מחשש להלם למערכת, תוך שהם נמנעים מצעדים שיכולים לשבור את שיווי המשקל, כגון שינוי מהותי בתקני השמאות או מדיניות מימון אגרסיבית.

חלק ג': שוק הנדל"ן כשיווי משקל נאש

דינמיקה של שתיקה הדדית

השחקנים בשוק מקיימים מעין "שתיקה הדדית" - הקבלנים לא מורידים מחירים, הבנקים לא משנים מדיניות אשראי, השמאים לא משנים שיטות הערכה, והרגולטורים לא מתערבים בצורה משמעותית. כפי שמתואר: "כולם תלויים במחיר שנקבע - אף אחד לא יכול להרשות לעצמו שהבלון יתפוצץ" 2.

מנגנוני שימור מחירים מנותקים מערך

המערכת יוצרת מנגנונים אוטומטיים לשימור המחירים הגבוהים:

1. מנגנון המימון: ירידת מחירים תפגע ביכולת המימון של כלל השוק
2. מנגנון השמאות: הערכות מבוססות על עסקאות קודמות יוצרות לולאת משוב
3. מנגנון הרגולציה: הליכי התכנון הארוכים מגבילים את ההיצע 2

קשר בין שמאות שוק להשוואת מחירים

שיטת השמאות הנוכחית, המבוססת על השוואת מחירים, מהווה כלי מרכזי בשמירה על שיווי המשקל. היא יוצרת מצג שווא של "שוק" בעוד שלמעשה מדובר במערכת סגורה עם לולאות משוב עצמיות.

חלק ד': מקרי בוחן - שבירת שיווי המשקל

פרויקט גינדי בשדה דב

מקרה בוחן מעניין הוא פרויקט גינדי בשדה דב, שבו קבלן פרטי בחר באסטרטגיה שונה - הורדת מחירים משמעותית. פעולה זו, שהייתה אמורה לשבור את שיווי המשקל, נתקלה בתגובה מערכתית שכללה:

• לחץ מצד קבלנים אחרים
• קשיים במימון
• הערכות שמאות זהירות
  מקרה זה מדגים כיצד המערכת מתגוננת מפני ניסיונות לשבור את שיווי המשקל.

השפעת עליית הריבית של בנק ישראל

עליית הריבית בשנים האחרונות היוותה זעזוע פוטנציאלי לשיווי המשקל, אך המערכת הגיבה בשימור המחירים באמצעות:

• הקטנת היקף העסקאות (ירידה של כמעט 40% במכירות דירות חדשות בינואר 2025 לעומת דצמבר 2024 5)
• הארכת זמן השיווק (מספר חודשי ההיצע עמד בינואר 2025 על 23.7 חודשים 5)
• מעבר להשקעות בנדל"ן מסחרי (עלייה בביקוש לנדל"ן מסחרי עם תשואות של 6-7% לעומת 2.5-3% בנדל"ן למגורים 4)

חלק ה': תנאים לשבירת שיווי המשקל

טריגרים פוטנציאליים

ניתוח השוק מצביע על מספר טריגרים שעלולים לשבור את שיווי המשקל:

1. זעזוע היצע: האצה משמעותית בתהליכי התכנון והבנייה 2
2. זעזוע ביקוש: משבר כלכלי רחב או שינוי דמוגרפי דרסטי
3. שינוי במדיניות המימון: רפורמה במדיניות המשכנתאות
4. שינוי רגולטורי: רפורמה בשיטות השמאות או במיסוי הנדל"ן

דוגמאות היסטוריות

המלחמה האחרונה ("חרבות ברזל") יצרה זעזועים מקומיים בשוק, עם "עלייה בביקוש לדירות באזורים שנתפסים כבטוחים יותר, במיוחד במרכז הארץ ובצפון" 6, אך לא הצליחה לשבור את שיווי המשקל הכללי.

חלק ו': המלצות מדיניות

פרסום ערכים פונדמנטליים

יצירת מסד נתונים ציבורי של ערכי נדל"ן פונדמנטליים (מבוססי שכ"ד, עלויות בנייה, תשואה סבירה) שישמשו כנקודת התייחסות חלופית להשוואת מחירים.

תיקון תקני שמאות

רפורמה בשיטות השמאות כך שיתבססו יותר על ניתוח תזרים מזומנים וערך פונדמנטלי, ופחות על השוואת עסקאות בשוק עכור.

רגולציה מבחינה

פיתוח מסגרת רגולטורית שתבחין בין "מחיר שוק" ל"ערך פונדמנטלי", ותאפשר פעולות מדיניות המבוססות על הפער ביניהם.

עידוד מודלים חלופיים

קידום מודלים כמו "דמי שכירות מוגנים" או השקעה בקרנות נדל"ן שיכולים לספק אלטרנטיבות להשקעה ישירה בנדל"ן מגורים.

סיכום: מערכת סגורה במלכודת נאש

שוק הנדל"ן הישראלי לכוד במלכודת נאש שבה כל שחקן פועל רציונלית מהפרספקטיבה האישית שלו, אך התוצאה הקולקטיבית היא שוק מקובע עם מחירים מנותקים מיסודות כלכליים. שבירת השיווי משקל תדרוש התערבות מתואמת במספר חזיתות - שמאות, מימון, רגולציה ותחרות - שתיצור תמריצים חדשים לשחקנים לסטות מהאסטרטגיות המקובעות שלהם. כפי שמסכם אחד הניתוחים: "אפשר לשחרר את הלחץ הזה. המדינה יכולה להאיץ תכנון, לפשט רגולציה, להרחיב פרויקטים של פינוי-בינוי, להעניק מימון ציבורי לדיור בר-השגה, להניע היצע אמיתי. אבל זה לא יקרה מחר. זה תהליך ארוך, שמצריך החלטות אמיצות, ובעיקר - ראייה לטווח ארוך" 2

Cleu שוק הנדל"ן הישראלי כמשחק אסטרטגי

שוק הנדל"ן הישראלי פועל כמערכת משחק אסטרטגית מורכבת שבה השחקנים השונים - יזמים, בנקים, שמאים ורגולטורים - מקיימים שיווי משקל נאש פתולוגי המנציח מחירי דיור מנותקים מהערך הפונדמנטלי. מ-2010 עד 2025, מחירי הדיור עלו ב-208% לעומת עלייה צנועה בהכנסות, ויצרו משבר זמינות דיור חסר תקדים. המחקר חושף כיצד תמריצים כלכליים אינדיבידואליים יוצרים תוצאה קולקטיבית הרסנית, ומציע אסטרטגיות לשבירת שיווי המשקל הפתולוגי.

יסודות תיאורטיים: מן השוק המושלם אל המשחק האסטרטגי

בשוק מושלם תיאורטי, מחירי נדל"ן היו משקפים את הערך הפונדמנטלי הנגזר מהיצע וביקוש, מידע מושלם וחופש כניסה ויציאה. אולם בפועל, שוק הנדל"ן הישראלי מתאפיין באסימטריית מידע קיצונית, מוצרים הטרוגניים (כל נכס ייחודי במיקומו ומאפייניו), וחסמי כניסה גבוהים הכוללים דרישות הון עצומות ומורכבות רגולטורית.תורת המשחקים מספקת מסגרת אנליטית מתאימה יותר להבנת הדינמיקה האמיתית. שיווי משקל נאש מתקיים כאשר אף שחקן אינו יכול לשפר את מצבו על ידי שינוי חד-צדדי באסטרטגיה, בהינתן אסטרטגיות השחקנים האחרים. בהקשר הנדל"ן הישראלי, זה מתבטא במצב שבו כל השחקנים "כלואים" באסטרטגיות המנציחות מחירים גבוהים, חרף הידיעה שהמצב הכולל אינו אופטימלי.המנגנון המרכזי הוא משחק התיאום שבו קיימים מספר שיווי משקל אפשריים - "מחירים גבוהים" ו"מחירים נמוכים". פעם שהשוק מתקבע בשיווי משקל של מחירים גבוהים, חסמי המעבר לשיווי משקל חלופי הופכים עצומים. כל פיגור במחירים על ידי שחקן בודד עלול לגרום לקריסת ערכי הנכסים שלו, יצירת כשל פיננסי ופגיעה בשחקנים אחרים.

מיפוי השחקנים והאסטרטגיות בשוק הישראלי

יזמים וקבלנים: אסטרטגיית ההמתנה המתואמת

השחקנים המרכזיים כוללים את קבוצת עזריאלי, גזית-גלוב, אמות השקעות, מלישרון, ואשטרום. האסטרטגיה השלטת היא תיאום שתיקה על מחירים גבוהים ושחרור מבוקר של פרויקטים חדשים. עד אוגוסט 2024, נצברו ביד היזמים 69,720 דירות לא נמכרות - 18.4 חודשי היצע - אולם הם מעדיפים להחזיק במלאי על פני הפחתת מחירים.התמריץ ברור: הפחתת מחירים חד-צדדית תגרום לקריסת ערכי הקרקעות בבנק הקרקעות של היזמים, יצירת כשלים פיננסיים ופגיעה בגישה לאשראי עתידי. לעומת זאת, תחזוקת מחירים גבוהים מאפשרת מימון פרויקטים נוספים על בסיס הערכות נכסים מנופחות.

בנקים: מדיניות האשראי האחודה

בנק הפועלים, בנק לאומי, מזרחי-טפחות ובנק דיסקונט מנהלים מדיניות אשראי מתואמת למעשה. יחס החוב לדיור כשיעור מהתל"ג הגיע ל-31% ב-2023, יחס הגבוה ביותר בהיסטוריה הישראלית. הבנקים נמצאים במלכוד: הקלה באשראי תזין עלייה נוספת במחירים, אולם הקשחה דרסטית תגרום לקריסת ערך הבטחונות הקיימים.האסטרטגיה הבנקאית מבוססת על "תרדמת מבוקרת" - שמירה על תקני הלוואה נוקשים (יחס מימון של 75% לקונים ראשונים, 50% לנכס שני) תוך הימנעות משינויים דרסטיים שעלולים להפעיל את המנגנון הדומינו.

שמאים: מעגל הייחוסים החד-סטרי

מערכת השמאות הישראלית כפופה ל**"תקן 19"** המחייב שימוש בעסקאות דומות כבסיס להערכה. זה יוצר מנגנון חד-סטרי: עסקאות במחירים גבוהים מעלות את הערכות השמאים, אך עסקאות במחירים נמוכים נחשבות חריגות ולא נכללות בבסיס הנתונים. בפועל תועד פער של עד מיליון שקל בין מחיר הביקוש להערכת השמאי, אולם הבנקים דוחים מימון בגין פערים אלה, יוצרים שיתוק עסקאות ושמירה על מחירים גבוהים.

רגולטורים: הדילמה הכפולה

בנק ישראל, משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל מתמודדים עם דילמת המדיניות המוניטרית והחברתית. העלאת ריבית (מ-0.1% ב-2022 ל-4.5% ב-2024) נועדה לבלום את האינפלציה, אך הקשתה על נגישות הדיור. במקביל, מדיניות הקרקעות הממשלתית מעדיפה פיתוח יישובים מעבר לקו הירוק על פני הגדלת ההיצע במרכז הארץ.

ניתוח שיווי המשקל הנאש מ-2010: הדינמיקה של השתיקה הפתולוגית

מ-2010 עד 2025, השוק הישראלי הציג עדויות ברורות לשיווי משקל נאש יציב אך פתולוגי. מחירי הדיור עלו ב-118% במונחים ריאליים בין 2006-2017, חרף תהפוכות כלכליות ושינויי מדיניות. הקרן הבינלאומית העריכה ב-2023 כי מחירי הנכסים גבוהים ב-25% מהערך שיווי המשקל.

מנגנוני השמירה על המחירים

שיתוק מבוקר - אף שחקן מרכזי אינו מוכן להיות הראשון להפחית מחירים. יזמים מעדיפים להחזיק במלאי דירות לא נמכרות (עלות הזדמנות נמוכה בשל ריביות נמוכות היסטוריות) על פני פגיעה בערכי הקרקעות שברשותם.מעגל הייחוסים המחזק - שמאים מבססים הערכות על עסקאות קודמות במחירים גבוהים, בנקים מלווים על בסיס הערכות אלה, והמימון מאפשר עסקאות במחירים גבוהים המהווים בסיס להערכות עתידיות.אילוצי נזילות מלאכותיים - פערים בין מחירי ביקוש להערכות שמאים יוצרים שיתוק עסקאות, מקטינים את נפח המכירות ומנציחים מחירים גבוהים באמצעות מחסור מלאכותי בהיצע.

נתונים כמותיים: המחיר של השיתוק

הנתונים חושפים את חומרת המצב:

• יחס מחיר לשכר: 141 משכורות חודשיות נדרשות לרכישת דירה (2016) לעומת 103 ב-2008
• שיעור בעלות על דיור: ירד מ-73% (1995) ל-64.6% (2018)
• תשואת השכירות: 2.53% ברוטו (Q2 2024), הנמוכה מהתשואה על אגרות חוב ממשלתיות
• נפח עסקאות: ירידה של 47% במחצית הראשונה של 2023 עקב העלאות הריבית

השוואה בינלאומית מציבה את ישראל בקבוצה העליונה של מדינות עם יחס מחיר-הכנסה גבוה, דומה לקנדה ופורטוגל, אך עם אילוצי היצע חמורים יותר בשל מגבלות גיאוגרפיות וביטחוניות.

מקרי בוחן: שבירת שיווי המשקל

מבצע גינדי בשדה דב - פרקטיקת הכניסה הראשונה

המקרה המשמעותי ביותר של שבירת שיווי משקל התרחש ב-2025 במתחם שדה דב תל אביב. גינדי השקעות השיקה 708 יחידות דיור במחיר של 49,000 ש"ח למ"ר, 35% מתחת למחירי השוק. דירת 90 מ"ר נמכרה תמורת 4.5 מיליון ש"ח במקום המחיר הצפוי של 6.9 מיליון ש"ח.

הגורמים לשבירת השיווי משקל:

• יתרון עלויות: גינדי רכשה מגרשים ב-1.65 מיליון ש"ח ליחידה לעומת מתחרים ששילמו מעל 2 מיליון ש"ח
• עיתוי אסטרטגי: ניצול אי-הוודאות שלאחר המלחמה וחוסר אמון של קונים
• יכולת פיננסית: ספיגת רווחיות נמוכה בטווח הקצר לשם רכישת נתח שוק

התגובה המערכתית כללה זעזוע בשוק הדיור היוקרתי בתל אביב, הכרה בפוטנציאל להפחתת מחירים, ולחץ על יזמים אחרים לשקילת הפחתת מחירים. המקרה הוכיח כי שבירת שיווי המשקל אפשרית כאשר קיים שחקן בעל יתרון עלויות משמעותי ונכונות לוויתור על רווחים לטווח קצר.

השפעת העלאות הריבית 2022-2024

בנק ישראל ביצע את מחזור הדיקות הריבית האגרסיבי ביותר בהיסטוריה הישראלית החדשה - 10 העלאות רצופות מ-0.1% לשיא של 4.75%. ההשפעות על השחקנים השונים היו דרמטיות:קונים פוטנציאליים: ירידה של כ-40% ביכולת הרכישה בשיא העלאות, יציאה מהשוק של קונים רבים, דחיית רכישות בתקווה להפחתת ריביות עתידית.יזמים: עלייה משמעותית בעלויות מימון פרויקטים, דחיית פרויקטים חדשים, לחץ על מרווחי רווח, הרחבה לשווקים בינלאומיים (פולין, יוון, פורטוגל).בנקים: ירידה של 47% בנפח הלוואות דיור במחצית הראשונה של 2023, הקשחת תקני אשראי, שיפור מרווחי רווח מול ירידת נפחים.עם זאת, גם מחזור עמוק זה לא שבר את שיווי המשקל הבסיסי - המחירים המשיכו לעלות ב-6.4% ב-2025 חרף האטה בנפח העסקאות.

קריסות יזמים: אפריקה ישראל ומקרים נוספים

קריסת אפריקה ישראל (2010, 2016) עם חובות של 7.4 מיליארד ש"ח ולאחר מכן 3.1 מיליארד ש"ח באגרות חוב, הדגימה את הפגיעות המערכתית. קריסות נוספות כללו את אליעזר פישמן (1.5 מיליארד ש"ח, 2017) ומוטי זיסר (2.5 מיליארד ש"ח, 2016).אירועים אלה יצרו "בריחה לאיכות" - העדפת היזמים המבוססים על פני שחקנים קטנים יותר, הקשחת תקני הלוואה, אך לא שבירה של שיווי המשקל הכולל.

השלכות על מרכיבי השוק

שוק הקרקע: מונופול מוסדי

ממשלת ישראל שולטת ב-93% מהקרקעות דרך מינהל מקרקעי ישראל. מדיניות שחרור הקרקעות מושפעת משיקולים פוליטיים-ביטחוניים ולא כלכליים, יוצרת מחסור מלאכותי בקרקעות לבנייה במרכז הארץ. מחירי קרקע עלו בקצב מהיר יותר ממחירי הדיור הסופי, ומהווים עד 40% מעלות הפרויקט.

מערכת המימון: מלכוד הנזילות

הבנקים מצויים במלכוד נזילות: החזקת תיק משכנתאות ענק (מעל 400 מיליארד ש"ח) המובטח בנכסים בערכים מנופחים. כל קריסה במחירי הנדל"ן תפגע באופן דרמטי בהון הבנקים ובכושר ההלוואה שלהם.

רווחיות: המירוץ לתחתית

רווחיות הפרויקטים מתהקת עקב עלויות קרקע ובנייה גבוהות, אך היזמים לא יכולים להעביר את מלוא העלויות לצרכנים מבלי לשבור את שיווי המשקל. התוצאה היא דחיקת איכות הבנייה, הקטנת שטחי הדירות, וחיסכון בחומרי גימור.

תנאים לפירוק שיווי המשקל: טריגרים פוטנציאליים

טריגרים כלכליים

משבר תשלומים בינלאומי שיכריח הפחתת הוצאות הביטחון ויאפשר השקעה מוגברת בתשתיות אזרחיות, יכול לשנות את דינמיקת ההיצע. אינפלציה בינלאומית המאלצת את בנק ישראל לשמור על ריביות גבוהות לתקופה ממושכת עלולה לשבור את יכולת ההחזקה של היזמים במלאי.

טריגרים רגולטוריים

רפורמת מקרקעין המאפשרת מכירת קרקעות ממשלתיות או הפרטה של מינהל מקרקעי ישראל תגדיל באופן דרמטי את ההיצע. שינוי תקני השמאות לכיוון שיטות הערכה בינלאומיות יכול לשבור את מעגל הייחוסים החד-סטרי.

טריגרים טכנולוגיים

בנייה מודולרית או טרומית במשקל גדול תקטין באופן דרמטי את זמני הבנייה ועלויותיה. טכנולוגיות הערכה מתקדמות (AVMs - מודלים אוטומטיים להערכה) יכולות לעקוף את מערכת השמאים המסורתית.

המלצות למדיניות: אסטרטגיית השבירה המבוקרת

פתרונות טקטיים קצרי טווח

פרסום שקיפות שוק מלא: יצירת מאגר נתונים ציבורי בזמן אמת הכולל מחירי עסקאות, רמות מלאי, וצינור הפרויקטים. פרסום חודשי של מדדי זמינות לפי אזור יפחית את אסימטריית המידע. תיקון תקני שמאות: יישום תקני הערכה בינלאומיים מתקדמים (IVS 2024), הכשרה מתמדת לשמאים, ויצירת גוף פיקוח עצמאי על איכות השמאות. בקרת איכות למודלים אוטומטיים תפחית תלות בשמאים מסורתיים. רגולציה המבחינה בין ערך למחיר: הטלת מיסוי פרוגרסיבי על עליית שווי נכסים מעבר לאינפלציה+3%, יצירת תקופות "קירור" לעסקאות ספקולטיביות, ומנגנוני עצירת מסחר לתנודתיות מחירים קיצונית באזורים.

פתרונות אסטרטגיים ארוכי טווח

שינוי מבני של השוק: ביזור סמכויות מינהל מקרקעי ישראל לגופים אזוריים, החלפת התכנון המרכזי בתכנון מבוסס ביצועים, ופיתוח תוכניות הכשרה מקומיות לכוח עבודה בבנייה להפחתת התלות בעובדים זרים.חלופות מימון מתקדמות: הרחבת מגזר "בנה להשכרה" באמצעות פטור ממע"מ להתחייבויות השכרה של 15+ שנים, יצירת מבני השקעה דוגמת REITs למגורים להשכרה, ואגרות חוב ממשלתיות לדיור להשכרה.רפורמות מוסדיות: קביעת הסכמי שכירות סטנדרטיים לטווח ארוך (5-10 שנים), סיוע חובה להעתקה בפרויקטי התחדשות עירונית, יצירת רשויות דיור מטרופוליניות לתיאום ברמה אזורית, וחובת טכנולוגיות בנייה מודולרית בפרויקטי דיור ציבורי.

סוף דבר: מן השיתוק לפעולה אסטרטגית

שוק הנדל"ן הישראלי מהווה מקרה בוחן קלאסי בכישלון השוק הנובע מדינמיקת משחקים אסטרטגיים. שיווי המשקל הנאש הפתולוגי נוצר ונשמר באמצעות תמריצים אינדיבידואליים רציונליים היוצרים תוצאה קולקטיבית הרסנית. מחירי הדיור המנותקים מהערך הפונדמנטלי אינם "בועה" במובן המסורתי, אלא מצב יציב של אי-יעילות מוסדית. שבירת שיווי המשקל דורשת התערבות מתואמת ומתמשכת ברמות מרובות - מטכניות (תקני שמאות) ועד מבניות (רפורמת מקרקעין). הדוגמאות הבינלאומיות מוכיחות כי פתרון יעיל דורש מחויבות מדינית ארוכת טווח וקיבולת מוסדית מתקדמת. המחיר של אי-פעולה מתגבר עם הזמן. כל שנת שיתוק נוספת מרחיקה את הפתרון, מעמיקה את החרדות הכלכליות, ופוגעת ביכולת החוסן הלאומי. השאלה אינה האם השוק יתאזן, אלא האם התיקון יבוא מתוך בחירה מדעת או כתוצאה מקריסה בלתי מבוקרת.

80/20 החדש: המחירון של גינדי החזקות בשדה דב נחשף

הנה ההסבר מהספר: שיווי משקל נאש הוא מצב שבו כל אחד עושה את הכי טוב שהוא יכול – בהנחה שהאחרים לא ישנו את מה שהם עושים. כל אחד מפחד לשנות, כי אם רק הוא ישתנה – הוא יפסיד. לכן כולם נשארים תקועים, גם אם זה לא טוב לאף אחד. לפעמים, אחד השחקנים משנה כיוון כי הוא מבין שהמצב עומד להתפוצץ – ומעדיף להיות הראשון שזז, ולא האחרון שנופל. הוא לא עושה את זה כי משתלם לו בטווח הקצר, אלא כי הוא יודע שכולם חיים באשליה – ומי שישבור ראשון את הכלל הלא-כתוב, אולי יינצל, ואולי אפילו ירוויח – כשכל השאר יקרסו. כמו במשחק כסאות: ברגע שמישהו קולט שעומדים לכבות את המוזיקה – הוא רץ ראשון להתיישב. זו בדיוק המהות של שיווי משקל נאש בעולם האמיתי: הוא מחזיק – עד שמישהו מריח את הסוף ומזיז את הכסא. וברגע שזה קורה, כל המשחק משתנה.

 "פינוי בינוי, האלכימיה של בועת הנדל"ן" — היא מבריקה, כי היא לוכדת בדיוק את מה שמתרחש: תהליך שנועד לכאורה לפתור מצוקה אמיתית (התחדשות עירונית, דיור בר־השגה, חיזוק מבנים) הפך בפועל ל"אלכימיה" פיננסית שמייצרת אשליה של ערך ומסווה את הבועה.

האלכימיה של פינוי־בינוי

בימי הביניים האלכימאים חיפשו להפוך מתכת פשוטה לזהב. במציאות הנדל"נית הישראלית, יזמים ובנקים מנסים להפוך בניינים ישנים ומתפוררים ל"זהב נדל"ני" באמצעות פינוי־בינוי: לקחת דירה ישנה ששווה מעט, ולהפוך אותה על הנייר לדירה חדשה ששווה פי שניים או שלושה. אבל כאן יש מלכוד: השווי החדש איננו שווי כלכלי אמיתי אלא מחיר מנופח, שממשיך את אותו מנגנון של "שכפול מחירים" והזנה עצמית של הבועה.

איך זה עובד בפועל?

1. הבטחות לדיירים – מקבלים דירה חדשה, גדולה יותר, ממוזגת, עם חניה ומחסן, בלי לשלם שקל.
2. מימון בנקאי – הבנק נותן ליווי ליזם, מתוך הנחה שהדירות החדשות יימכרו במחירים שיא.
3. ציפיות רווח – היזם מחשב רווח על בסיס מחירים מנופחים, ולכן "מוכן לתת הכול" לדיירים.
4. הדיירים מאמינים – כי הם רואים את "הזהב" על הנייר, ולא מבינים שמדובר באשליה.

הנזקים והסיכונים

• חוסר כדאיות אמיתית – כשהשוק מתהפך, הפרויקטים נתקעים; יזמים נסוגים, בנקים מסרבים לממן, והדיירים מוצאים את עצמם עם בניין ישן, לא מחוזק, ולפעמים גם אחרי שנים של הבטחות סרק.
• ניפוח נוסף של הבועה – הערכות שווי מתבססות על "הבטחות פינוי־בינוי", גם אם לא יצאו לפועל, מה שמכניס עיוות נוסף לשוק.
• סיכון מערכתי – הבנקים מממנים "אלכימיה" במקום ערך כלכלי אמיתי, בדיוק כמו במשבר מניות הבנקים או משבר הסאב־פריים בארה"ב.

האלכימיה מתפוגגת

כמו האלכימאים של ימי הביניים, גם כאן – לא באמת נוצר זהב. בסוף התהליך נשארת דירה ישנה ששווייה האמיתי נמוך, ובצדה שטרות נייר עם הבטחות לא ממומשות. הבועה הזו חשופה במיוחד: ברגע שהמחירים יורדים או שהמימון מתייבש, "הקסם" מתפוגג והמערכת כולה נחשפת לאמת – לא נוצר ערך חדש, אלא רק עוד שכבה של אשליה.

האלכימיה של פינוי־בינוי אכן עבדה כל עוד היו מספיק "אידיוטים" שזרמו עם המחירים המטורפים וקנו דירות חדשות בפרויקטים. הכסף שלהם מימן את כל ההבטחות: החורבות הוחלפו בדירות חדשות, והדיירים הוותיקים יצאו "מלכים" — בלי להוציא שקל.אבל היום, כשהשוק נכנס להתפכחות, והקונים החדשים נעלמים, המעגל נשבר. אין מי שיממן את הטריק הזה, והאלכימיה מתגלה כאשליה.

פינוי בינוי – האלכימיה של בועת הנדל"ן

הזהב המדומה

פינוי־בינוי הוצג במשך עשור כפתרון קסם: לקחת חורבה ולהפוך אותה לדירה חדשה, גדולה ומרווחת. על הנייר – כולם מרוויחים. היזם מקבל זכויות, הבנק מממן, הדייר מקבל דירה חדשה, והמדינה מתגאה בהתחדשות עירונית.אבל כל זה התבסס על נוסחה פשוטה: היו צריכים מספיק רוכשים פראיירים שישלמו מחירי שיא על הדירות החדשות. הכסף שלהם מימן את כל התהליך.

מי הרוויח בשנות האשליה?

בימי השיא של הבועה, היו לא מעט דיירים שזכו ב"בינגו":

• קיבלו דירה חדשה במקום חורבה ישנה.
• לא שילמו אגורה.
• נהנו מעליית ערך "על הנייר" בזכות קונים שהאמינו לנרטיב שהמחירים רק עולים.

מי מימן את החגיגה? המשקיעים והזוגות הצעירים שקנו דירות חדשות במחירים מנותקים מהמציאות.

ומה קורה עכשיו?

היום התמונה שונה:

• הקונים נעלמו – אין יותר "אידיוטים שימושיים" שיקנו במחירי בועה.
• הבנקים נזהרים – פחות ליווי, יותר דרישות הון עצמי, קושי במימון.
• היזמים נסוגים – פרויקטים מוקפאים או מתבטלים.
• הדיירים מתפכחים – נשארים עם בניינים ישנים, אחרי שנים של הבטחות ריקות.

האלכימיה מתפוררת

כמו אלכימיה של ימי הביניים – הזהב מעולם לא נוצר. זו הייתה אשליה שתלויה בזרם בלתי פוסק של כסף חדש. עכשיו, כשהזרם נעצר, מתברר שהפינוי־בינוי הוא לא מנגנון ליצירת ערך אמיתי, אלא מנגנון מימון של בועה.

סיכום

פינוי־בינוי היה ועודנו מיקרוקוסמוס של בועת הנדל"ן כולה:

• בשנים של אשליה – מי שנכנס בזמן הרוויח.
• עכשיו, עם ההתעוררות – הדלת נסגרת, והאלכימיה נחשפת כתרמית של חלוקת קלפים ממוחזרים.

מילות מפתח: פינוי בינוי, בועת נדל"ן, בנקים, דיירים, יזמים, מחירי דירות, התחדשות עירונית, אלכימיה כלכלית, משבר דיור.תיאור מטא (SEO): פינוי־בינוי הוצג כפתרון קסם, אך בפועל הפך לאלכימיה של בועת הנדל"ן. בשנות הבועה עוד היו דיירים שהרוויחו "ביג טיים" על חשבון קוני דירות חדשות. כיום, כשהקונים נעלמים, האשליה מתפוגגת והפרויקטים קורסים.

פינוי־בינוי הוא בעצם מיקרו־מודל פונזי בתוך הבועה הגדולה.

איך זה נראה במונחים של פונזי:

1. שלב הגיוס – יזם מציע לדיירים "עסקה חלומית": דירה חדשה במקום החורבה.
2. ההחזר המובטח – הדיירים לא משלמים כלום, אבל מקבלים תמורה עצומה "על הנייר".
3. הכסף החדש – נכנס דרך קונים חדשים שמוציאים מיליוני שקלים על דירות חדשות בפרויקט במחירים מופרכים.
4. תשלומי הרווח – בזכות הכסף הזה ממומנות עלויות הבנייה, הדירות של הדיירים, והרווח ליזם.
5. המשך הגיוס – כדי שהפרויקט הבא יקרה, צריך עוד ועוד "אידיוטים" שיזרימו כסף חדש.

מתי זה נחשף כפונזי?

בדיוק ברגע שבו נגמר הכסף החדש:

• הקונים מפסיקים לקנות.
• הבנקים מקשיחים אשראי.
• היזמים לא מצליחים למכור את המלאי.

ואז – אין מי שיממן את ההבטחות. הדיירים נותרים עם בניינים מתפוררים או פרויקטים תקועים, כמו משקיעים בפונזי שמגלים שהקופה ריקה.

📌 ההבדל היחיד: כאן יש נדל"ן מוחשי, לא רק ניירות. אבל ה"נדל"ן" הזה לא שווה את המחיר שנכתב עליו – ולכן מבחינה כלכלית המבנה זהה לפונזי: כסף חדש מממן הבטחות ישנות, עד שהמנגנון קורס.

רוצה שאנסח לך את זה כפוסט ממוקד: "פינוי־בינוי הוא פונזי בנדל"ן" – עם דימוי גרפי של בניין שמתנפח כמו פירמידה עד שהוא קורס?

פינוי־בינוי – מיקרו מודל פונזי בתוך הבועה הגדולה

מבוא

פינוי־בינוי הוצג בישראל כפתרון קסם: חיזוק מבנים ישנים, התחדשות עירונית, יצירת היצע דיור חדש ללא עלות לדיירים. בפועל, המודל הזה שימש בשנות הבועה ככלי להמשך ניפוח מחירים ולהסוואת חוסר ההיגיון הכלכלי – עד שהתברר שהוא מתפקד כמעין פונזי נדל"ני בתוך הבועה הגדולה.

איך עובד המודל?

1. הבטחה לדיירים
   הדיירים מקבלים "כרטיס זכייה בלוטו": דירה חדשה, גדולה ומודרנית במקום חורבה ישנה, בלי לשלם שקל.
2. הזרמת כסף חדש
   כדי לממן את ההבטחות, היזמים חייבים למכור את הדירות החדשות במחירי שיא. כאן נכנסים "האידיוטים השימושיים" – זוגות צעירים ומשקיעים שקונים במחירים מנופחים.
3. המשך שרשרת ההזנה
   הכסף מהקונים החדשים משמש למימון הפרויקט: גם לדיירים המקוריים, גם ליזם וגם לבנק. כל עוד יש זרם של קונים – המערכת מתפקדת.

למה זה פונזי?

בפונזי קלאסי:

• משקיעים ותיקים מקבלים "רווחים" מכספם של המשקיעים החדשים.
• כל עוד נכנס כסף חדש – האשליה נמשכת.
• ברגע שהזרם נעצר – הפונזי מתמוטט.

בפינוי־בינוי:

• דיירים ותיקים מקבלים דירות חדשות על חשבון הקונים החדשים.
• הרווחים ליזמים ולבנקים נובעים מכסף שמוזרם מהציבור במחירים מנותקים מהמציאות.
• ברגע שהקונים נעלמים – הפרויקטים נתקעים, והאשליה נחשפת.

שנות האשליה – מי הרוויח?

בזמן שוק רותח, רבים מהדיירים הרוויחו "ביג טיים": קיבלו דירה חדשה על חשבון אחרים. זה היה אפשרי כי היו מספיק קונים שהאמינו שהמחירים רק ימשיכו לעלות, ומימנו את החלום.

ההתפכחות – מי נתקע?

כיום:

• הקונים החדשים נעלמו.
• הבנקים מקשיחים מימון.
• יזמים מקפיאים פרויקטים.
• דיירים נשארים בחורבות, לעיתים אחרי שנים של ציפיות והבטחות סרק.

מיקרו בתוך מאקרו

פינוי־בינוי הוא לא "בעיה בפני עצמה" אלא העתק מוקטן של מנגנון הבועה כולה:

• כסף חדש נכנס → אשליה של ערך נוצרת.
• ההבטחות נראות אמיתיות כל עוד זרם הכסף נמשך.
• ברגע שהזרם נעצר → הקריסה בלתי נמנעת.

סיכום

פינוי־בינוי הוא דוגמה מאלפת לדרך שבה השוק הישראלי פעל בשנות הבועה: לא כיצירת ערך אמיתי אלא כ"אלכימיה" פיננסית המזכירה פונזי. בשנות האשליה – מי שנכנס בזמן הרוויח. היום, בעידן ההתפכחות, המודל נחשף במלוא ערוותו: מיקרו פונזי בתוך בועה ענקית.

מהות הפונזי

כל מודל שמבוסס על כסף חדש שנכנס כדי להעשיר את מי שכבר בפנים, בלי שנוצר ערך אמיתי, הוא למעשה וריאציה של פונזי.

"כסאות מוסיקליים" – הדימוי המדויק

במשחק כסאות מוסיקליים:

• כל עוד המוזיקה מתנגנת (הכסף החדש ממשיך לזרום), כולם מסתובבים ויש תחושה של שפע.
• בכל סיבוב מישהו נשאר בלי כסא – כלומר, כשהכסף החדש נעצר, מתברר שאין מספיק ערך אמיתי לכולם.
• הראשונים שנכנסו (הוותיקים) יושבים, האחרונים – נופלים.

יישום במודלים כלכליים

1. פונזי קלאסי – כסף חדש נכנס, משלם "רווחים" לישנים.
2. נדל"ן בועתי – קונים חדשים מממנים עליית מחירים שמעשירה את בעלי הדירות הוותיקים.
3. פינוי־בינוי – קוני דירות חדשות מממנים את דירות הדיירים הוותיקים.
4. שווקי הון מנופחים – משקיעים חדשים קונים במחירי שיא ומאפשרים לישנים למכור ברווח.

ההבדל הקריטי

לא כל מודל שבו כסף חדש נכנס הוא בהכרח פונזי.

ההבדל הוא:

• אם נוצר ערך אמיתי (מוצר, שירות, נכס מניב) – זה לא פונזי.
• אם אין ערך חדש, אלא רק העברת עושר מהמאחרים למוקדמים – זה פונזי בתחפושת.

כלומר: פונזי ≈ כסאות מוסיקליים.

המוזיקה עוצרת → מתגלה האמת → מי שנכנס אחרון מפסיד.

כסאות מוסיקליים – הפונזי של הכלכלה

במשחק כסאות מוסיקליים כולם מרגישים מנצחים – כל עוד המוזיקה מתנגנת.

אבל ברגע שהיא עוצרת, מתברר שאין מספיק כסאות לכולם.כך בדיוק עובד מודל פונזי:

• כסף חדש נכנס ומעשיר את הוותיקים שכבר יושבים על הכסאות.
• כסף ישן נהנה "על הנייר" מעליות ערך.
• האחרונים שנכנסים נשארים בלי כסא – ועם ההפסד.

נדל"ן בועתי? ✔️

פינוי־בינוי? ✔️

שוקי הון מנופחים? ✔️

💥 כל מקום שבו אין יצירת ערך אמיתי, אלא רק העברת עושר מהחדשים לוותיקים – זה פונזי בתחפושת.

🔑 האשטגים:

#בועת_נדלן #פונזי #כסאות_מוסיקליים #משבר_דיור #נדלן_ישראל #בועה

פתיחה: משחק שנשלט על ידי מעטים

דמיינו לרגע משחק כדורגל. המגרש הירוק, הקהל נרגש ביציעים, השחקנים מתחממים. אבל במשחק הזה יש בעיה – שתי קבוצות חזקות במיוחד משחקות לפי חוקים שהן עצמן קבעו, בעוד אנחנו, השמאים, עומדים בצד כשופטים עם משרוקית שקולה לא תמיד נשמע. זוהי תמונת המצב בשוק הנדל"ן הישראלי. שוק שאיננו חופשי באמת, אלא זירה מווסתת ומנוהלת, שבה שחקנים דומיננטיים – הבנקים מצד אחד והקבלנים מצד שני – מכתיבים את קצב המשחק, את כיוונו, ובמידה רבה גם את תוצאותיו. אני, כשמאי נדל"ן ותיק, מביט במשחק הזה מדי יום. אני רואה כיצד החוקים נפרצים, כיצד מניפולציות מופעלות, וכיצד הציבור – הרוכשים, המשקיעים הקטנים, הזוגות הצעירים – הם אלו שבסופו של יום משלמים את המחיר. בואו נפרק את האלגוריה הזו ונבחן מה היא אומרת על המציאות בשוק הנדל"ן.

חלק א': ניתוח האלגוריה – השמאי כשופט בזירה משובשת

1. השמאים כשופטים: כשופט במגרש הכדורגל, השמאי איננו קובע מי ינצח או יפסיד. תפקידו אינו לכבוש שערים או לבלום מהלכים. תפקידו הוא לוודא שהמשחק מתנהל לפי הכללים – חוקים, תקנות, ונהלים מקצועיים שנקבעו על ידי הרגולטורים והמערכת המקצועית. השמאי מביט, מעריך, מתעד, ומדווח. וכאשר יש חריגה מהכללים, הוא אמור "לשרוק" – להתריע, לסמן, להצביע על אי-סדרים. אך האם המשרוקית שלנו חזקה מספיק כדי להישמע בתוך ההמולה של המגרש?2. שוק הנדל"ן כמשחק לא חופשי:האם שוק הנדל"ן הוא באמת שוק חופשי? התשובה המורכבת היא: לא ולא. זהו שוק המנוהל באופן הדוק על ידי גורמים חזקים:

• הבנקים – השופעים את הכסף, מכתיבים את תנאי המימון, ומחליטים מי יוכל לקנות בית ובאילו תנאים. הם קובעים את הריבית, מחליטים מי כשיר למשכנתא, ובאיזה היקף אשראי יינתן לקבלנים. בדיוק כמו בעלי הקבוצות העשירים, הבנקים מכתיבים במידה רבה את חוקי המשחק.
• הקבלנים – למרות עוצמתם מול הרוכשים, הם לעתים קרובות "שבויים" של המערכת הבנקאית. הם תלויים במימון, באישורים, בהיתרים, ובתהליכים בירוקרטיים ארוכים. כך, מה שנדמה כתחרות חופשית בין קבלנים, הוא למעשה משחק מתואם שבו כולם פועלים תחת אותן מגבלות מערכתיות.
• המדינה והרגולטורים – כמו ההתאחדות לכדורגל, הם קובעים חוקים ומנהלים את המגרש, אך לעתים קרובות מושפעים מהשחקנים החזקים.

3. כללים שנפרצו: כשהשופט במגרש לא שורק על עבירות, המשחק משתבש. בשוק הנדל"ן, זה מתבטא בתופעות כמו:

• מחירים מנופחים שאינם משקפים את ערך האמיתי של הנכסים.
• חוסר שקיפות בעסקאות ובמידע רלוונטי לרוכשים.
• יצירת מצג שווא של מחסור כדי להעלות מחירים.
• דחיפת רוכשים למינוף גבוה ומסוכן.
• תיאום מחירים בין קבלנים באזורים מסוימים.

חלק ב': מי השחקנים במשחק הנדל"ן?

בואו נרחיב את האלגוריה ונזהה את כל השחקנים במגרש:

• הבנקים והמוסדות הפיננסיים – בעלי הקבוצות העשירים, שמממנים את המשחק ומכתיבים תנאים.
• הקבלנים והיזמים – השחקנים המרכזיים במגרש, אבל גם הם לפעמים כבולים בחוזים ובמגבלות.
• רוכשי הדירות – הקהל ביציעים, שמשלם כרטיס יקר לצפות במשחק, אך נדחק לפינות צרות והולך ומתרחק מהמגרש עם עליית המחירים.
• המשקיעים – המאמנים והסוכנים, שמביטים על השוק בעיניים עסקיות ומחפשים את הרווח הבא.
• המדינה והרגולטורים – ההתאחדות לכדורגל, שאמורה לקבוע חוקים הוגנים אך לעתים קרובות מתפשרת מול השחקנים החזקים.
• השמאים – השופטים, שאמורים להבטיח משחק הוגן אך לא תמיד יש להם את הכלים או האפשרות לאכוף זאת.

חלק ג': כיצד המשחק משובש? – המניפולציות בשוק הנדל"ן

אילו שריקות היה על השמאי לשרוק בשנים האחרונות? הנה כמה דוגמאות למניפולציות שמשבשות את המשחק:1. "מחסור מתוכנן"

במשחק רגיל, היצע וביקוש אמורים לקבוע את המחיר באופן טבעי. אבל מה קורה כשקבלנים ובעלי קרקעות גדולים מחזיקים מלאי ומשחררים דירות בקצב מדוד כדי לשמור על רמת מחירים גבוהה? האם זו אינה "עבירה" על חוקי השוק החופשי?2. "משחק קבוצתי מתואם"

בכדורגל נקי, כל קבוצה משחקת למען ניצחונה. אבל מה קורה כשקבלנים באזור מסוים מתאמים (גם אם לא באופן רשמי) רמות מחירים דומות? כשכולם משחררים דירות באותו מחיר למ"ר, זו עוד עדות לכך שהמשחק אינו באמת חופשי.3. "שער עצמי מכוון"

כאשר בנקים מעודדים רכישות נדל"ן באמצעות תנאי אשראי נוחים בתקופות מסוימות (ריבית נמוכה, משכנתאות מוגדלות), ואז מצמצמים את האשראי – הם למעשה משחקים במחירי הנדל"ן כלפי מעלה ומטה. זו מניפולציה שמחייבת שריקת שופט חזקה!4. "החלפת שחקנים באמצע משחק"

כמה פעמים קרה שפרויקטים שווקו לזוגות צעירים, אך בפועל נרכשו בכמויות גדולות על ידי משקיעים (לפעמים באמצעות "עסקאות מבעוד מועד")? זו תופעה המשבשת את המטרה החברתית של בנייה למגורים.

חלק ד': מה תפקידו של השופט במגרש משובש?

מהו תפקידו של השמאי במציאות כזו? האם אנחנו רק "שופטי קו" פסיביים, או שיש לנו אחריות גדולה יותר?1. שמירה על אובייקטיביות

למרות הלחצים, תפקידו הראשון של השמאי הוא להישאר אובייקטיבי – להעריך נכסים לפי ערכם האמיתי ולא לפי ציפיות השוק או לחצים חיצוניים. זה דורש אומץ מקצועי.2. התרעה על מניפולציות

כמו שופט טוב, השמאי חייב להיות מוכן "לשרוק" כאשר הוא מזהה מניפולציות – לציין בדו"חות כאשר מחירים נראים מנופחים או כאשר ישנם תנאים חריגים בשוק.3. חינוך הציבור

תפקיד נוסף שאינו פחות חשוב הוא להסביר לציבור – הקהל ביציעים – מה קורה באמת במגרש. להנגיש ידע, להסביר מגמות, ולעזור לרוכשים להבין טוב יותר את ה"משחק" שבו הם משתתפים.4. הצעות לשיפור המשחק

השמאים, כמי שרואים את שוק הנדל"ן מקרוב, יכולים וצריכים להציע הצעות לשיפור – רפורמות, שינויי רגולציה, ודרכים לעשות את המשחק הוגן יותר.

חלק ה': קריאה לפעולה – משחק הוגן יותר

מה צריך לקרות כדי שמשחק הנדל"ן יהיה הוגן יותר? הנה כמה הצעות:1. שקיפות מלאה

כל עסקה, כל מחיר, כל תנאי – צריכים להיות גלויים ונגישים לציבור. בדיוק כמו שתוצאות משחקי הכדורגל גלויות לכולם.2. רגולציה מאוזנת

חוקי משחק ברורים שמגבילים מניפולציות אך לא חונקים את השוק. רגולציה שמגינה על הצרכנים מבלי לפגוע בהתפתחות הענף.3. הגברת התחרות

עידוד שחקנים חדשים להיכנס למגרש – קבלנים קטנים ובינוניים, מודלים אלטרנטיביים למימון, ומתחרים לבנקים המסורתיים.4. חיזוק מעמד השמאים

על השופטים להיות עצמאיים, מוגנים מלחצים, ומצוידים בכלים לאכיפת החוקים. שמאות עצמאית היא נדבך חיוני בשוק בריא.5. חינוך פיננסי

הקהל צריך להבין טוב יותר את חוקי המשחק. חינוך פיננסי נרחב יעזור לרוכשים להתמודד טוב יותר עם השוק.

לסיכום: קריאה אישית

כיצד אתם מרגישים כשאתם צופים במשחק שבו הכללים לא נשמרים? כך מרגישים רבים בשוק הנדל"ן הישראלי – מתוסכלים, חסרי אונים, ולפעמים אף מרומים. האלגוריה של "שמאי הנדל"ן כשופט" אינה רק דימוי ספרותי – היא משקפת אחריות אמיתית. אנחנו, השמאים, ניצבים מול אתגר מקצועי ומוסרי: לשמור על הגינות המשחק גם כאשר הכוחות סביבנו מנסים לכופף את החוקים. הגיע הזמן ל"שריקה" חזקה וברורה. לא רק לסמן עבירות נקודתיות, אלא להתריע בקול רם על המצב הכולל של המשחק. זו האחריות שלנו כלפי הציבור, כלפי המקצוע, וכלפי העתיד של שוק הנדל"ן הישראלי. כי בסופו של יום, כולנו – שמאים, רוכשים, קבלנים, בנקאים ורגולטורים – רוצים לראות משחק הוגן, שכל המשתתפים בו יכולים ליהנות ממנו.

כשהשופט שותק – שוק הנדל"ן כמגרש שבור 

תארו לעצמכם משחק כדורגל. שתי קבוצות מתמודדות על המגרש: האחת בתלבושת בנקאית, השנייה בלבוש קבלני. היציעים מלאים בצופים – רוכשי דירות, זוגות צעירים, משקיעים קטנים. והשופט? הוא עומד במרכז המגרש, משרוקית בפיו – אך עיניו קשורות.המשחק מתנהל. עבירות קשות מתבצעות מול עיניו. יש תיאום מהלכים, התחזויות, הצגות. הכדור לא תמיד נכנס לשער – אבל התוצאה נרשמת בכל זאת. השופט שותק. הוא "רק מדווח".

שמאים כשופטים – מהות התפקיד שנשכחה

בדימוי הזה, השמאים הם השופטים. הם אינם קובעים את מחירי הדירות – אך הם נדרשים לבדוק אם העסקאות נעשות לפי כללים: הגינות, שקיפות, סבירות כלכלית, ועמידה בתקנות. השמאי המקצועי אמור לשרוק כאשר השוק מאבד שליטה – לא רק להעתיק מחירים קודמים ולקרוא לזה "שווי שוק".השתיקה המקצועית – או העצימת עיניים – מאפשרת לשוק להמשיך לדהור מבלי בקרה. תפקידו של השמאי הוא לא רק לתאר את מה שקורה – אלא להתריע כשמשהו לא תקין.

שוק לא חופשי – אלא מבוים

שוק הנדל"ן בישראל אינו פועל על פי חוקי ההיצע והביקוש הטהורים. זהו שוק מנוהל, לעיתים אף מתוזמר.שני שחקנים מרכזיים מכתיבים את מהלך המשחק:

• הבנקים – באמצעות מדיניות אשראי, מגבלות על ליווי פיננסי, דרישות הון עצמי ודוחות אפס – למעשה קובעים את ריצפת המחיר בשוק.
• הקבלנים – שבויים בידי המערכת הבנקאית, נאלצים לשחק לפי כללי המימון, גם כשהם אינם ריאליים.

המחירים אינם נקבעים לפי ערך כלכלי או תשואה, אלא לפי מגבלות האשראי, שיקולי מאזנים והנדסת תדמית. אין כאן שוק חופשי – יש כאן שוק שנשלט מלמעלה.

כשכללי המשחק נשברים

כמו במשחק שבו לא שורקים לעבירה:

• יש מניפולציות – תיאום מחירים בין שחקנים חזקים, הסתרת מלאים, קמפיינים תקשורתיים שיווקיים במסווה של חדשות.
• יש ספסרות – דירות נמכרות על הנייר ומוחזרות מיד לשוק.
• יש פגיעה בציבור – רוכשים שנטלו הלוואות ל-30 שנה במחיר כפול מהשווי הכלכלי של הדירה.

וכל זה קורה – כשהשופט שותק.

הרחבת הדימוי – מי עוד על המגרש?

• הקהל – ציבור הרוכשים, שמקווה למשחק הוגן. מריע כשיש גול, גם אם היה נבדל.
• המאמנים – יועצי משכנתאות, משווקים, מתווכים. מכתיבים אסטרטגיה כלכלית לרוכשים.
• ההתאחדות – המדינה. משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל, בנק ישראל. לעיתים מתערבת במשחק, לעיתים שותקת.
• ה-VAR שלא מופעל – פיקוח ציבורי, ביקורת חיצונית, תקשורת חוקרת, בתי משפט – שמגיבים באיחור או כלל לא.

דוגמאות מהמציאות

• עסקאות בפריפריה במחירים מופרכים שאינם תואמים תשואה או ערך כלכלי.
• קבלנים שקרסו לאחר שנמנע מהם להוריד מחירים – כדי לא לפגוע בליווי הבנקאי.
• רוכשים מאופקים, דימונה, נתיבות, שלא הצליחו לעמוד בהחזר – כי רכשו דירה בשיא, במימון כמעט מלא, בהבטחת שווא של "שוק חם".

אז מי ישרוק?

כדי שהשוק יתנהל כשורה, צריך להחזיר את תפקיד השופט – השמאי – למקומו המקורי:

• לדרוש בדיקת סבירות כלכלית ולא רק השוואת מחירים.
• לשרוק כששוק יוצא מפרופורציה.
• לאשר עסקאות רק כשהן עומדות בתנאים הגיוניים.

כי שוק שמנוהל מבלי אכיפה – הוא לא שוק חופשי. הוא הצגה.

פנייה אישית לסיום

כיצד אתם מרגישים כשאתם צופים במשחק שבו הכללים לא נשמרים? כשיש תוצאה – אבל הדרך אליה רצופה בעבירות, הטעיות ותחושת עוול?

כך מרגישים אלפי ישראלים בשוק הנדל"ן. המשחק נמשך, אבל התחושה – שהמשחק מכור.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

ביום 27.8.2025 פרסם המפקח על הבנקים, דניאל חחיאשוילי, מכתב רשמי לכל התאגידים הבנקאיים. במכתב זה הוא מורה להם להפסיק לכלול בהסכמי ליווי פרויקטים למגורים התניות המתייחסות למחיר מכירה של דירה ספציפית.

עד ל־31.10.2025 מחויבים הבנקים לדווח לפיקוח על הצעדים שביצעו ליישום ההוראה.

איך זה התחיל? – המועצה הלאומית לכלכלה

ההוראה לא נולדה בחלל ריק. ביולי 2025 פורסם דוח של צוות ממשלתי בראשות פרופ’ אבי שמחון ובשיתוף בנק ישראל, שהוקם בעקבות עבודת המועצה הלאומית לכלכלה.

הצוות קבע במפורש:

• לבנק אסור להתערב בשיקולי היזם לגבי מחיר מכירת דירות.
• אין מקום להתניות חוזיות בהסכם הליווי שמונעות הפחתת מחירים.

המפקח על הבנקים לקח את ההמלצות הללו והפך אותן להוראה מחייבת לכלל המערכת הבנקאית.

ההודאה הסמויה: הבנקים שמרו על רמות המחירים

בנק ישראל עצמו מודה במסמך:

"התייחסות למחיר דירה בודדת יכולה להשפיע על מחירי הדירות, לגרום לכך שלא ישקפו את השווי הכלכלי לטווח ארוך, ואף להשפיע על סיכון האשראי."

בפשטות: ההתניות שהבנקים הכניסו להסכמי הליווי שימרו מחירים מלאכותיים גבוהים.

השלכות ישירות

1. היזמים – יוכלו סוף־סוף להפחית מחירים בהתאם למציאות, מבלי לחשוש להפר הסכם עם הבנק.
2. הבנקים – מחויבים להתמקד בשווי העסקי הכולל של הפרויקט, לא בנעילת מחירי דירות.
3. הציבור – מקבל הוכחה רשמית נוספת לכך שהשוק לא התנהל באופן חופשי ותחרותי.
4. המערכת – המהלך פותח פתח לירידות מחירים טבעיות, אולי חדות.

ההקבלה למשבר ויסות מניות הבנקים

כמו בשנות ה־80, אז הבנקים וויסתו את שערי המניות שלהם עד לקריסה – כך גם בעשור האחרון הם וויסתו את מחירי הדירות דרך הליווי הבנקאי.

בשני המקרים, ההצדקה הייתה "שמירה על יציבות", ובשני המקרים התוצאה עלולה להיות פיצוץ אדיר.

השורה התחתונה

המכתב של המפקח הוא לא עוד המלצה, אלא הוראה רגולטורית שמבוססת על דוח המועצה הלאומית לכלכלה.

היא מאשרת את מה שזעקנו שנים: מחירי הדירות לא נקבעו רק על פי היצע וביקוש, אלא נשמרו גבוהים במכוון.

כעת, כשהחסם המלאכותי מוסר – נשארת השאלה: עד כמה חריפה תהיה הקריסה?

ומה לגבי פרויקט שלם?

כאן נשאר פתח:

• לבנקים כן מותר להציב התניות שקשורות להכנסות הכוללות של הפרויקט, לכושר הספיגה של הלווה, ולתוכנית העסקית הרחבה.
• בפועל, זה אומר: ירידה רוחבית במחירי כל הדירות בפרויקט → עדיין עשויה להיחשב שינוי בתוכנית העסקית, והבנק יכול לדרוש אישור, להציב מגבלות נוספות או אפילו להקשות על היזם.

✅ סיכום חד:

• דירה בודדת: יזם יכול להוריד מחיר → הבנק לא יכול להתערב.
• פרויקט שלם: ירידה רוחבית במחירים → עדיין נתונה לשליטת הבנק במסגרת ניהול סיכוני האשראי.

תיקון נקודתי – לא שחרור מלא

חשוב להבין: ההוראה החדשה אינה שחרור מוחלט של שוק הדירות מידי הבנקים.

מה שנאסר הוא רק התערבות במחיר של דירה בודדת – כלומר, יזם רשאי להוריד מחיר כדי למכור דירה אחת, והבנק לא יוכל עוד לבלום זאת.

אבל בכל הנוגע לפרויקט שלם, הבנקים עדיין רשאים להציב דרישות מחמירות במסגרת "ניהול סיכוני אשראי" והתוכנית העסקית הכוללת. במילים אחרות, אם יזם ירצה להפחית את מחירי כלל הדירות בפרויקט ב־15% כדי לייצר תזרים, הבנק עדיין יכול לעכב זאת או להתנות את המהלך בהזרמת הון נוסף מצד היזם.התוצאה: מדובר בטלאי נקודתי שנועד להראות התקדמות, אבל בפועל מנגנון השליטה המרכזי של הבנקים – היכולת לנהל את רמת המחירים בפרויקטים שלמים – נשאר בעינו.

רוצה שאבנה לך גם גרסה גרפית (טבלה/אינפוגרפיקה) שממחישה:

לפני – הבנקים מונעים ירידות גם בדירה בודדת וגם בפרויקט.

עכשיו – דירה בודדת מותר, פרויקט שלם עדיין בשליטת הבנקים?

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך."

המשפט הזה הוא בעצם לב־ליבו של המסמך – והוא טעון מאוד. נפרק אותו:

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך."

שלב ראשון – מהי "השפעה כזו"?

מדובר בהתערבות של הבנק בקביעת מחיר מכירה של דירה בודדת בהסכמי הליווי. כלומר, כאשר הבנק כובל את היזם למחירים מסוימים ולא מאפשר לו לסטות מהם.

שלב שני – מה זה "לא ישקפו את השווי הכלכלי"?

השווי הכלכלי לטווח ארוך = הערך הפונדמנטלי של הדירה, המבוסס על:

• תשואת שכר דירה ריאלית.
• שיעורי היוון ארוכי טווח.
• הכנסות עתידיות צפויות.
• פרמיות סיכון רלוונטיות.

אם הבנק מונע מהיזם למכור במחיר נמוך יותר, הוא למעשה מנתק את המחיר בשוק מהערך הכלכלי האמיתי. במקום שמחירי הדירות יתכנסו לערך הפונדמנטלי, הם נשמרים גבוהים באופן מלאכותי.

שלב שלישי – למה "לטווח ארוך"?

בטווח הקצר, אפשר לשמר מחירים מלאכותיים באמצעות מנגנונים כאלה (כמו ויסות מניות בשנות ה־80).

אבל בטווח הארוך, כאשר המחירים לא משקפים ערך כלכלי, נוצרת בועה – ובסוף היא מתפוצצת.

פירוש פשוט

בנק ישראל עצמו מודה כאן במילים אחרות:

• התערבות של הבנקים שמנעה ירידות מחירים יצרה מצב שבו מחירי הדירות לא מייצגים את ערכם האמיתי.
• כלומר, המחירים היו מנופחים, לא קשורים ליסודות הכלכליים.
• זה בדיוק ההגדרה של בועת נדל"ן.

בנק ישראל מודה רשמית – המחירים לא שיקפו את הערך הכלכלי אלא שוק מלאכותי שנשמר בכוח.

המשפט המלא הוא:

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך, ולכן אף להשפיע על סיכון האשראי של התאגידים הבנקאיים."

פירוש

1. החלק הראשון – המחירים לא משקפים ערך כלכלי:
   אם הבנק מונע ירידות מחירים, השוק לא מתכנס לערך הפונדמנטלי. נוצר מצב מלאכותי שבו המחירים גבוהים מהמציאות הכלכלית.
2. החלק השני – השפעה על סיכון האשראי:
   כשהבנק מממן עסקאות לפי מחירים מנופחים, הוא לוקח סיכון אשראי מיותר.
   • אם השוק יתיישר לערך הכלכלי, שווי הנכסים ייפול → בטחונות הבנק יישחקו.
   • היזמים יתקשו להחזיר הלוואות שניתנו לפי ערכים מנופחים.
   • כלומר, הבנק עצמו נכנס לסיכון פיננסי גבוה יותר, למרות שחשב שהוא "מגן" על עצמו.

המשמעות האמיתית

בנק ישראל אומר כאן בפשטות:

• התערבות במחירים לא רק פוגעת בתחרות ובציבור, אלא גם מסכנת את המערכת הבנקאית עצמה.
• כלומר, הבנקים שחשבו שהם מגנים על עצמם על ידי נעילת מחירים – בעצם חפרו לעצמם בור אשראי עמוק יותר.

המשפט של בנק ישראל מתאר במילים רגולטוריות־מאופקות את מה שאני טוען כבר שנים:

• "מחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם" → זה תיאור ישיר של ניפוח מחירים מעל הערך הפונדמנטלי.
• "השפעה על סיכון האשראי של התאגידים הבנקאיים" → זה בדיוק מה שקורה כשנוצרת בועה: הבנקים מלווים כנגד בטחונות מנופחים, וברגע שהמחירים מתיישרים – הבטוחות מתמוטטות והמערכת הפיננסית בסכנה.

בנק ישראל מודה במילים אחרות: פרקטיקות הליווי תרמו לניפוח מחירים וליצירת בועת נדל"ן – בועה שמסכנת לא רק את הציבור, אלא גם את המערכת הבנקאית עצמה.

 המשפט הזה הופך ל־"ראיית הזהב":

ראיית הזהב: בנק ישראל מודה בניפוח מחירים

במשך שנים טענו שהמערכת הבנקאית שימרה מחירים מלאכותיים, ניפחה את שוק הדיור, ויצרה בועה מסוכנת. עכשיו יש לנו את הראיה הרשמית:

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך, ולכן אף להשפיע על סיכון האשראי של התאגידים הבנקאיים." – מתוך מכתב המפקח על הבנקים, 27.8.2025

מה אומרת השורה הזו בעצם?

• מחירים שלא משקפים ערך כלכלי = ניפוח מחירים.
• סיכון אשראי לבנקים = בועה פיננסית שמאיימת גם על המערכת המממנת.

במילים אחרות: בנק ישראל עצמו מודה – מנגנוני הליווי יצרו בועת נדל"ן. לא רק הציבור נחשף לסיכון, אלא גם הבנקים עצמם, שהעניקו אשראי כנגד בטחונות מנופחים.

המשמעות הדרמטית

זו אינה עוד הערכה של כלכלן עצמאי, עיתונאי או שמאי.

זו הודאה רשמית של הרגולטור: מחירי הדירות התנפחו מעל לערכם האמיתי.

והבועה הזו – כפי שקרה בעבר עם ויסות מניות הבנקים – עלולה להתפוצץ ולגרור אחריה את המערכת כולה.

המצב הנוכחי: 10 סימני אזהרה

השוק הישראלי מציג כיום תמונה מטרידה שדורשת תשומת לב רצינית:

📉 סימני המשבר

1. פינוי בינוי קורס - פרויקטים מתבטלים והדיירים מקבלים הודעות ביטול
2. מלאי שיא - מעל 70,000 דירות מוכנות ולא מכורות, צפוי לחצות את ה-100,000 עד סוף 2025
3. מכירות בצניחה - קריסה במכירת דירות חדשות ויד שנייה
4. ירידת מחירים מתמשכת - 4 חודשים ברציפות של ירידות
5. פיגורים בעלייה - זינוק של 23% בפיגורי משכנתאות
6. חברות בנייה בחירום - מגייסות אג"ח במקום למכור דירות
7. משרדים נטושים - מיליוני מ"ר משרדים ריקים שאיש לא צריך
8. התערבות רגולטורית - בנק ישראל מטיל מגבלות דרקוניות על מבצעי קבלנים
9. דיונים בכנסת - התרעות מפורשות על "סאב-פריים ישראלי"
10. הקלות משכנתאות - בנקים מציעים דחיות כסימן למצוקה

למה זה לא סאב-פריים קלאסי?

ההבדל המהותי: בארה"ב המשבר התפשט עולמית דרך נגזרים מורכבים. בישראל - הסיכון מרוכז במערכת הפיננסית המקומית.

מאפיינים ייחודיים למשבר הישראלי:

• ריכוזיות - הבנקים הישראליים חזיקים את הסיכון ישירות
• פשטות יחסית - פחות נגזרים מורכבים, יותר הלוואות עם דחיית תשלום
• חשיפה מקומית - כל המשק תלוי בענף הנדל"ן ללא פיזור גיאוגרפי

הסיכונים האמיתיים

🚨 לטווח הקצר

• גל ביטולי עסקאות - כאשר רוכשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לגמר הבנייה
• לחץ על מחירים - המלאי העצום ילחץ על המחירים למטה
• מצוקה של קבלנים - חברות בנייה עלולות להידחק לפשיטת רגל

⚖️ גורמים מייצבים

• רגולטור ער - בנק ישראל מתערב בזמן, בניגוד למשבר 2008 בארה"ב
• מערכת בנקאית יציבה - חזקה יותר ממקבילותיها העולמיות
• ביקוש דמוגרפי אמיתי - גידול אוכלוסייה מתמשך יוצר ביקוש בסיסי
• מחסור זמני בכוח אדם - בעיית הפועלים ניתנת לפתרון

תרחישים אפשריים

🎯 התרחיש הסביר (60% הסתברות)

• תיקון חד של 15-25% במחירים על פני 12-18 חודשים
• פשיטות רגל של חברות בנייה חלשות
• התאוששות הדרגתית החל מ-2026

⚡ התרחיש הקשה (30% הסתברות)

• צניחת מחירים של 30-40%
• משבר בנקאי מוגבל
• התאוששות איטית של 3-4 שנים

🌪️ התרחיש הקיצוני (10% הסתברות)

• קריסה מערכתית דומה לשנות ה-80
• התערבות ממשלתית נרחבת נדרשת

מה עושים עכשיו?

👤 לרוכשי דירה

• המתינו - מחירים צפויים לרדת עוד
• בדקו מימון - וודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם בתרחיש קשה
• הימנעו ממבצעי 80/20 - הסיכון גדול מהתועלת

🏢 למשקיעים

• זהירות מוגברת - בחנו כל השקעה בקפידה
• נזילות - שמרו על יכולת לנוע מהר
• הזדמנויות עתידיות - התכוננו לרכישות במחירי מציאה בעוד 12-18 חודשים

🏗️ לעוסקים בענף

• ניהול תזרים קפדני - השלבים הקשים רק מתחילים
• הפחתת מינוף - צמצמו חשיפה כמה שאפשר
• מיקוד בפרויקטים איכותיים - איכות תנצח כמות

המסקנה

המשבר כאן - רק השאלה באיזה עוצמה והאם המערכת תצליח לנהל אותו באופן מבוקר.זה לא זמן לפאניקה, אבל זה בהחלט זמן לזהירות מוגברת ולהכנות. המי שיבין את הסימנים וינהג בחוכמה - יצא מחוזק יותר מהמשבר.זכרו: בכל משבר יש גם הזדמנויות - השאלה מי יהיה מוכן לנצל אותן כשהן יגיעו.

מאמר זה מבוסס על נתונים עדכניים ומגמות שוק נכון לאוגוסט 2025. המצב מתפתח במהירות והמלצות עשויות להשתנות.

מבוא

בארצות הברית של 2008 דיברו על משבר סאב־פריים – הלוואות זבל שנמכרו לכל דורש, אוגחו והוסבו לנגזרים שהפכו לפצצת זמן עולמית. בישראל 2025 התמונה שונה: אין כאן שוק איגוח ענק ואין נגזרים גלובליים. ובכל זאת, הסיכון חמור יותר – משום שהוא מרוכז בלב המערכת הפיננסית המקומית, ללא פיזור. זה לא "סאב־פריים" – זו קריסה מערכתית מתהווה.

למה לא סאב־פריים?

• בישראל לא קם שוק איגוח ענק שמפזר סיכון בין גופים עולמיים.
• אין "תעשיית הלוואות זבל" במבנה הקלאסי של ארה״ב.
• הבנקים עצמם ניהלו את מרבית החיתום והליווי, כך שהסיכון נשאר אצלם.

כלומר – לא מדובר בשוק משני ממונף, אלא במערכת בנקאית ריכוזית שמחזיקה את כל הקלפים בידיים.

הסימנים לקריסה מערכתית

1. עודפי מלאי אדירים – קבלנים יושבים על עשרות אלפי דירות לא מכורות, מלאי שעשוי לחצות את ה־100 אלף עד סוף 2025, בנוסף למיליוני מ"ר משרדים ריקים.
2. צניחה במכירות – הן בשוק הדירות החדשות והן ביד שנייה. הביקוש האפקטיבי קרס.
3. ירידות מחירים רצופות – ארבעה חודשים ברציפות, מגמה ברורה של תיקון חד.
4. פיגורים בעלייה – נתוני בנק ישראל מצביעים על עלייה חדה בפיגורים מעל 90 יום, עדות ראשונה לקריסת משקי בית תחת נטל המשכנתאות.
5. חברות בנייה מגייסות אג"ח במקום למכור דירות – סימן למחנק תזרימי עמוק. המוסדיים נכנסים לנעליהם של רוכשי הדירות – אבל החשיפה עלולה להתגלגל להפסדים כואבים.
6. התחדשות עירונית תקועה – פרויקטים של פינוי־בינוי נעצרים, דיירים מקבלים הודעות ביטול, והבנקים נזהרים במתן ליווי.
7. הקלות במשכנתאות ודיונים בכנסת – בנק לאומי "מוריד ריבית" למעבירי משכורת; ועדת ביקורת המדינה מדברת בפירוש על סיכון ל"סאב־פריים ישראלי". זוהי אינדיקציה לפאניקה סמויה: המערכת מנסה להרוויח זמן.

ההבדל המשמעותי

בארה"ב – המשבר התפשט לעולם דרך נגזרים.

בישראל – הכול נשאר כאן:

• הבנקים המקומיים חשופים ישירות.
• הקבלנים ממונפים עד צוואר.
• משקי הבית שקועים בחובות על נכסים שמאבדים ערך.
• המוסדיים נכנסים כעת דרך אג"ח נדל"ן – והם חלק מהמעגל.

זו קריסה מערכתית פנימית – כל הכלכלה הישראלית תלויה בענף הנדל"ן, וכאשר הוא מתרסק, אין מי שיישאר בצד הבריא.

סיכום

בישראל 2025 אנחנו לא בסאב־פריים, אלא במשהו אחר:

מערכת כלכלית כולה שבויה בענף נדל"ן מנופח.

כאשר המחירים יורדים, הפיגורים עולים, והמלאי מציף את השוק – זה לא עוד "תיקון מחירים" זמני. זו תחילתה של קריסה מערכתית.כפי שקרה במשבר ויסות מניות הבנקים בשנות ה־80, המערכת תנסה להסתיר את ההפסדים, לדחות, להרוויח זמן. אבל הכוחות הכלכליים חזקים מכל מהלך תקשורתי או רגולטורי.המשבר כבר כאן – רק השאלה מתי וכיצד תיחשף עוצמתו.

ההון העצמי הוא המחיר, המשכנתא היא השכירות – אשליה מסוכנת בשוק הדיור

כאשר רוב הרוכשים ניגשים לרכישת דירה, הם לא באמת מסתכלים על מחיר הנכס המלא. מבחינתם, ההון העצמי שהם נדרשים להביא מהבית הוא ה"מחיר האמיתי", ואילו המשכנתא החודשית שהם מתחייבים אליה ל־30 שנה נתפסת כמעין "שכר דירה חליפי". במילים אחרות – הם משווים את התשלום החודשי להוצאה שהם היו מוציאים גם כך על שכירות, ומניחים שזה אותו הדבר.

הפסיכולוגיה שמאחורי ההחלטה

האופטיקה הזו נובעת משני מנגנונים פשוטים:

1. מיקוד בהון העצמי – זהו החלק הנראה והכואב ביותר, הכסף הנזיל שנפרדים ממנו כאן ועכשיו. זה מה שהופך, בעיני הרוכשים, ל"מחיר הדירה".
2. השוואה לשכירות – במקום לחשוב על המשכנתא כעל התחייבות מימונית ארוכת טווח, רבים מתייחסים אליה כתשלום חודשי רגיל, מקביל לשכירות שהם ממילא היו משלמים.

הבעיה האמיתית

האשליה הזו מסוכנת, משום שהיא מסתירה את העובדה שהמשכנתא איננה "שכר דירה חליפי". היא כוללת:

• ריביות גבוהות לאורך עשורים.
• ביטוחים נלווים (חיים, נכס).
• חוסר גמישות – בניגוד לשכירות שאפשר להפסיק, כאן מדובר בהתחייבות קשיחה.
• עלויות נוספות של בעלות (ארנונה, תחזוקה, שיפוצים).

במילים אחרות – בעוד השוכר משלם שכר דירה נקי ונשאר גמיש, הבעלים ממונף מתחייב לעול כבד שמבחינה כלכלית עלול להיות כפול או משולש.

למה זה חשוב עכשיו?

דווקא בתקופה שבה הריביות גבוהות והתשואות על נדל"ן נמוכות, התפיסה הפסיכולוגית הזו דוחפת אנשים להחלטות כלכליות לא רציונליות. הם מרגישים שהם "משלמים שכירות לעצמם", אך בפועל הם משלמים לבנק מחיר עודף – מה שמגדיל את הסיכון לחדלות פירעון ולמשבר רחב היקף.

📌 שורה תחתונה: מבחינת האופטיקה של הרוכשים – ההון העצמי הוא המחיר, והמשכנתא היא השכירות.

מבחינה כלכלית – זו אשליה שעלולה להמיט אסון אישי ומשקי.

חשוב לציין: 

לא רק הרוכשים עצמם מסתכלים על ההון העצמי כעל "מחיר הדירה", אלא גם רבים מהפרסומים והקמפיינים השיווקיים – במיוחד מצד מלווים וגורמי מימון למשקיעים – מתמקדים אך ורק בגובה ההון העצמי הנדרש, תוך טשטוש ההתחייבות האמיתית והכבדה של המשכנתא עצמה.

בנק ישראל, משבר המשכנתאות והאזהרה מסאב־פריים ישראלי

מבוא

בוועדה לביקורת המדינה בכנסת התקיים דיון נוקב על תחום המשכנתאות והפיקוח על הבנקים. יו"ר הוועדה, ח"כ מיקי לוי, התריע מפני הידרדרות למשבר סאב־פריים ישראלי: אלפי משפחות עלולות לאבד את ביתן בשל הלוואות מנופחות, ריביות גבוהות והקלה מתמשכת במגבלות אשראי.מולו, נציגי בנק ישראל ניסו לשדר רגיעה – שיעור הפיגורים במשכנתאות נמוך, גם אחרי שנה וחצי של מלחמה. אלא שהפער בין הנתונים היבשים לבין התחושה הציבורית של קריסת מעמד הביניים, מציף את החשש שמדובר בהדחקה מסוכנת.

האזהרה: סאב־פריים גרסת ישראל

• הקלות רגולטוריות בעשור האחרון יצרו מנגנון משכנתאות רופף.
• עלייה חדה במחירי הדירות, מלווה בהלוואות בלון ומסלולים מסוכנים.
• ריבית גבוהה שהפכה את ההחזרים לנטל בלתי נסבל.

המשוואה מוכרת: כמו בארה"ב ערב 2008, גם בישראל מספרים לנו שהמערכת יציבה – עד לרגע שבו המציאות הכלכלית תכה ותחשוף את הפערים.

הבנקים מרוויחים, הציבור נאנק

רווחי הבנקים זינקו בשנת 2024 ל־30 מיליארד ש"ח, עם המשך עלייה ברבעון הראשון של 2025. דיבידנדים של מיליארדים חולקו, בעוד הציבור מממן אותם באמצעות עו"ש לא נושא ריבית ומשכנתאות חונקות. יו"ר הוועדה הגדיר זאת "חגיגה על גב הציבור".

עמדת הפיקוח על הבנקים

נציגי בנק ישראל הדגישו צעדים לצמצום סיכונים (מגבלת הלוואות בלון, הגבלת מבצעי קבלנים). במקביל הוקם צוות בראשות אבי שמחון לבחינת חוזי המימון עם היזמים. המסר שלהם: “המערכת יציבה, נדרשת סבלנות”.

יועצי המשכנתאות ורשות התחרות

הדיון חשף גם את הצורך ברגולציה על תחום יועצי המשכנתאות – מקצוע שמסייע לרוב הלווים אך עדיין לא מוסדר בחקיקה. רשות התחרות מצידה הודתה בבעיה: הציבור לא מבצע סקר שוק מספק, ולכן התחרות מוגבלת, גם אם אין תיאום ישיר בין הבנקים.

השוואה היסטורית: ויסות מניות הבנקים (שנות ה־80)

משבר ויסות מניות הבנקים היה רגע שבו הציבור גילה כי המוסדות הפיננסיים שבראשם הבנקים ניהלו מנגנון מלאכותי ומסוכן. במשך שנים הם "החזיקו" את ערך המניות ברמות מנופחות, עד שהבועה קרסה ודרשה חילוץ ממלכתי.

הקבלות ברורות להיום:

• אז: ויסות מניות → היום: ויסות מחירי נדל"ן באמצעות אשראי זול ומשכנתאות מנופחות.
• אז: הציבור הפסיד את חסכונותיו → היום: הציבור עלול לאבד את ביתו.
• אז: קריסת אמון במערכת הפיננסית → היום: סכנת קריסת אמון במערכת הבנקאית.
• אז: ועדות חקירה ואחריות ציבורית → היום: אותן קריאות ל"נקיטת עמדה" מצד שומרי הסף.

השוואה נוספת: בועת הנדל"ן הישראלית

כפי שמחקרי מראים, מחירי הדירות בישראל חרגו מזמן מהשווי הפונדמנטלי, כשהתשואות על נכסים נמוכות משמעותית מהריביות. התוצאה: משקי בית מממנים נכסים במחירים כפולים מערכם האמיתי.

הקבלות למצב הנוכחי:

• הריבית הגבוהה הפכה את המשכנתאות לבלתי־כלכליות – אך הבנקים ממשיכים לחלק אשראי.
• שוק שמתנהל על בסיס "שכפול והעתקת מחירים" במקום על בסיס ערך.
• הציבור משמש דלק ל"מכונת הרווח" של הבנקים, עד לרגע שבו יתפוצץ.

מסקנה: ההיסטוריה חוזרת

הדיון בכנסת הוא לא עוד ויכוח טכני על רגולציה. הוא סימן אזהרה:

• כפי שבשנות ה־80 קרס מנגנון הוויסות, וכפי שב־2008 קרס מנגנון הסאב־פריים, כך גם ישראל של 2025 עלולה לעמוד בפני משבר נדל"ן־בנקאות גדול.
• ההבדל היחיד: הפעם מדובר בבתים של מאות אלפי משפחות, לא רק בחסכונות.

סיכום

השאלה איננה אם יקרה משבר, אלא מתי וכיצד יתבטא. הכנסת מזהה את הבעיה, הציבור מרגיש אותה, אך בנק ישראל משדר רגיעה. השאלה שנותרה פתוחה – האם נשכיל ללמוד מהעבר (ויסות המניות, סאב־פריים) ולפעול בזמן, או שנמצא את עצמנו שוב בוועדות חקירה ובכותרות של קריסה.

• לפי נתוני בנק ישראל לחודש יולי 2025, נרשם זינוק של כ–23% בהיקף המשכנתאות שצברו פיגור של מעל 90 יום, לעומת יולי 2024. מדובר על עשרות אלפי משפחות והיקף חוב שצמח לכ–619.6 מיליארד שקל, מתוכם כמעט 4 מיליארד שקל בפיגור עמוק. (וואלה).
• מספר המשכנתאות החדשות זינק — למעלה מ‑10,000 משכנתאות חדשות ניתנו בחודש אחד. (וואלה).
• גובה המשכנתה הממוצעת ביולי ירד קלות ל‑1.05 מיליון שקל (לעומת 1.066 מיליון ביוני), אך עדיין גבוה משמעותית מהשנה שעברה. אצל משקיעי נדל"ן, המשכנתה הממוצעת עולה אף יותר — כ‑1.156 מיליון שקל. במסלולי מחיר מטרה/מחיר למשתכן, ההלוואות נמוכות יחסית — סביב 785 אלף שקל. (וואלה).
• שיעור הפיגורים ירד באופן פסיכולוגי נמוך מ-0.59% ל‑0.63%, אך בהלוואות לכל מטרה מדובר בשיעור כפול — מעל 1.2%. (וואלה).

ניתוח מעמיק – איתותי סיכון ותימוכין למודל הבועה

הנתונים הללו מחזקים את טענתך על הבועה בשוק הנדל"ן והשוואתך בין מחירי שוק לתשואות ריאליות:

1. מחויבות פיננסית חונקת ומסוכנת
   המשכנתאות הישירות עולות משמעותית מעל הכנסה ממוצעת, במיוחד בקרב משקיעים ורוכשי דירה ראשונה, מה שמייצר פוטנציאל קריסה תזרימית משמעותי בעתות ירידה בכלכלה.
2. זינוק בפיגורים – טריגר להידרדרות מערכתית
   עלייה של 23% בפיגורים מצביע על לחץ גובר מצד משקי בית. גם אם השיעור האחוזי נראה נמוך (0.63%), בהיקפי החוב מדובר בבעיה מערכתית שיכולה להוביל לפגיעה ניכרת בבנקים ובהתנהגות השוק.
3. נוכחות משקיעים ומסלולי סבסוד כגורם סימפטומי
   מימונים גבוהים למשקיעים (1.156 מיליון שקל בממוצע) משקפים הכנסות פוטנציאליות מפוקפקות ושולי תשואה נמוכים, במיוחד עם עליית ריבית ושערי מימון. הפער בין משכנתאות למשקיעים לאלו של רוכשי דירה ראשונה (785 אלף שקל בלבד) מהווה מקור לאי-שוויון ולחוסר שוויון סיכוני.

"משבר על סף: זינוק דרמטי בפיגורים במשכנתאות – תמרור אדום בעולם הנדל"ן הישראלי":

בחישה אחת של נתוני בנק ישראל ליולי 2025 מתגלה תמונה מדאיגה ביותר: בעוד מצד אחד נרשמות קרוב ל־10,000 משכנתאות חדשות בחודש, מצד שני החוב הכולל עומד על 619.6 מיליארד שקל — עם כמעט 4 מיליארד שקל בפיגור של מעל 90 יום. (וואלה)

 עומק המשבר:

זינוק של כ–23% בפיגורים בתוך שנה אינו טרנדי; מדובר בפיצוץ בלב מערכת המשכנתאות. לכל היותר מדובר בכ־0.63% מהחוב, אך על פניו נראה קטן — אלא שלכאורה מדובר באלפי משפחות תחת לחץ שיא, ובאותו זמן גם בגופים פיננסיים שנושאים סיכון ניכר.

המשכנתאות הגבוהות ונטל ההחזר:

המשכנתה הממוצעת בישראל יורדת טיפה ל־1.05 מיליון שקל, אך נותרת גבוהה משמעותית לעומת יוני (1.066 מיליון), ומתאפיינת גם באי-יציבות — במיוחד בקרב משקיעים, שמגיעים ל־1.156 מיליון שקל, בעוד רוכשי דירה ראשונה נהנים מסבסוד משמעותי במסלול מחיר למשתכן (785 אלף שקל בלבד). (וואלה)

הפער הזה יוצר תחושת עול כלכלי מתעצמת בקרב משקיעים צעירים — עליות הריבית של בנק ישראל, אינפלציה, ושוק משכנתאות שביר יכולים להפוך פיגורים לשרשראות חדשות של חדלות פירעון.

סכנות לרדיפה מערכתית:

שיעור הפיגורים, גם כשהוא נראה כסף קטן—0.63%—מתגמד אל מול עומס של מיליארדים. קריסה נקודתית יכולה להתחבר לוויתורים במערכת הבנקאות, להעביר את המשבר למרחב הציבורי-כלכלי, ולהתגלגל לקריסה רחבה.

המלצות יישומיות:

• מוסדות פיננסיים חייבים להפעיל אכיפה מוקדמת ולזהות משפחות בסיכון — באמצעות כלים אלגוריתמיים ואנליזה תזרימית.
• גופים רגולטוריים — דרישת הפרשה גבוהה יותר והגבלות תמהיל (לדוגמה, חובת מיחזור משכנתא תוך פרק זמן) עשויות למתן תסיסה.
• משקיעים צעירים — סקירה עצמאית של היתכנות ההחזר, תמחור תשואה ריאלי, וקול בריאות פיננסית צריכה להימצא בבסיס החלטות ההשקעה.
• ציבורי ומקבלי מדיניות — שקול הטבות מס במקום סבסוד ישיר, להנעמת הורדה של רמת הסיכון בתשתית הכלכלית.

סיכום:

האופטימיות בנדל"ן הישראלי נמצאת במבחן כבד: המשכנתאות עדיין במגמת עליה, אך קריסת תזרימי החזר עלולה לחולל שינוי מבני. זה הזמן לקרוא תיגר על הנחות היסוד — לבחון מחדש את שיטת הסבסוד, את יכולת הספיקה הפיננסית, ולפעול לעיגון כלכלי יציב יותר.

תספורת המשכנתאות – האם גם אתה בפנים? ✂️🏠

הנתונים האחרונים של בנק ישראל מראים: עשרות אלפי משקי בית כבר לא עומדים בהחזרים, והפיגורים במשכנתאות קפצו ב־23% בתוך שנה.אבל השאלה האמיתית היא — איך תדע אם גם אתה זכאי ל"תספורת משכנתאות" ביום שאחרי?🔑 התשובה פשוטה:

אם רכשת דירה במחיר גבוה מהשווי האמיתי שלה במועד הרכישה – זה בדיוק שיעור התספורת שמגיע לך.כי למה שתישאר עם חוב מיותר על נכס שערכו נמוך מהמחיר ששילמת?📉 המחירים כבר מתחילים להתכנס כלפי מטה, והבועה מתפוצצת לנגד עינינו. השאלה היא לא האם תהיה תספורת משכנתאות, אלא מתי – ומי יזכה ליהנות ממנה.לכתבה המלאה בוואלה → קישור לכתבה

✂️ תספורת משכנתאות – זה קורה:

שילמת על הדירה מעל השווי האמיתי במועד הרכישה?

זה בדיוק שיעור התספורת שמגיע לך.

📉 לכתבה: https://nadlan.walla.co.il/item/3775765

תספורת המשכנתאות הגדולה החלה?

הפסדי החלימה בנדל"ן: כשמשלמים על חלום שלא יוצא לפועל

מבוא

שוק הנדל"ן הישראלי ידע בעשור האחרון שיאי מחירים, לא מעט מהם נבעו מתופעת הפינוי־בינוי. רוכשים ויזמים מיהרו לשלם מחירים מנופחים עבור דירות ישנות ומתפוררות, מתוך ציפייה לעתיד מזהיר. אלא שהמציאות הכלכלית והפיננסית של 2025 חושפת תופעה כואבת: הפסדי החלימה – הפסדים שנגרמים מרכישת דירה במחיר גבוה בגלל חלום פינוי־בינוי שלא מתממש.

מה זה בעצם "הפסדי חלימה"?

מדובר בתופעה שבה רוכש משלם פרמייה גבוהה על נכס ישן, מתוך אמונה שבעתיד הקרוב הדירה תהפוך לזהב בעקבות פרויקט פינוי־בינוי. אבל כאשר הפרויקט נתקע – אם בגלל קשיי מימון, היעדר ליווי בנקאי, חוסר כדאיות כלכלית או התנגדות דיירים – ההשקעה נשארת דירה ישנה ומתפוררת במחיר של חלום שלא התגשם.

איך נוצר ההפסד?

1. התשלום על החלום – המחיר משקף "פנטזיה עתידית" ולא את ערך הנכס בפועל.
2. היעדר מימוש – פרויקטים רבים נעצרים עקב ירידה דרמטית במכירות דירות חדשות ועלויות מימון גבוהות.
3. השחיקה הכלכלית – כשהחלום לא מתממש, נותרת דירה שמחירה גבוה מהערך הפונדמנטלי, ולמעשה מדובר בהפסד הון ודאי.

מי הם "משקיעי הצעצוע"?

המונח "משקיעי צעצוע", שהומצא על־ידי חיים אטקין, מתאר רוכשים שקנו חורבות או דירות ישנות במחירים מופרכים, מתוך תקווה שהן ייהפכו ליום אחד לאקזיט חלומי במסגרת פינוי־בינוי. אלא שבפועל הם נתקעו עם צעצוע שבור: נכס ישן, חסר ערך אמיתי, ושוק שהולך ומתמוטט סביבם.

המונח, שטבעתי לראשונה, הפך בשנים האחרונות מטבע לשון בפי רבים, והוא מבטא היטב את האבסורד של השקעות שמבוססות על אשליות ולא על כלכלה.

מי נפגע?

• רוכשים פרטיים – אלה ששילמו "על חשבון העתיד", מוצאים עצמם עם נכס ששווה פחות.
• יזמים – רכשו דירות ישנות מתוך הנחה שיובילו מהלך פינוי־בינוי, אך נתקעו עם מלאי לא ריאלי.
• משקיעי צעצוע – הפכו לסמל של שוק מנותק, שבו החלום מיתרגם להפסד ודאי.
• המערכת הפיננסית – הבנקים שמימנו עסקאות במחירים מנופחים, חשופים כיום לסיכון אשראי גובר.

השוואה לשוק ההון

במונחים פיננסיים, מדובר ב־"תמחור על בסיס חלום עתידי". זה מזכיר מניות טכנולוגיה שנמכרות במחירי שיא על סמך ציפיות למוצר מהפכני, אך כשהמוצר לא יוצא לשוק – הערך מתרסק. ההבדל הוא שבנדל"ן הנזק גדול בהרבה, כי מדובר בכסף פרטי של משפחות ובמשכנתאות ארוכות טווח.

מסקנה

תופעת הפסדי החלימה והתרחבות תופעת משקיעי הצעצוע – מונח שטבע חיים אטקין – הן עדות ברורה לכך ששוק הנדל"ן בישראל פעל בשנים האחרונות במנותק מהערכים הכלכליים הפונדמנטליים. הן ממחישות עד כמה מסוכן לתמחר חלומות, ועד כמה חיוני לחזור לבחינה מקצועית של ערך פונדמנטלי, במקום להיגרר אחרי אשליות פינוי־בינוי.

פינוי־בינוי: הפנטזיה הגדולה שנבנתה על בועת הנדל"ן - שוק שאינו בר קיימא

מהו המנוע האמיתי?

במשך שנים ניסו לשכנע אותנו שפינוי־בינוי הוא המנוע שמניע את שוק הנדל"ן. האמת היא ההפך: הבועה הייתה המנוע של פינוי־בינוי.

מחירי הדירות המנופחים יצרו תחושה שכל דירה ישנה היא כרטיס זהב לדירה חדשה. על בסיס מחירים אלו נבנו דוחות אפס, תוכננו פרויקטים וחולקו הבטחות. בפועל, בלי בועת הנדל"ן – מרבית פרויקטי הפינוי־בינוי לא היו כלכליים מלכתחילה.

תחזיות המכירה – לב הפיקציה

כל פרויקט נשען על תחזית מכירות. הבעיה היא שתחזיות אלו מבוססות על פנטזיה:

• מחירים שיאיים – כאילו השוק יישאר לנצח על הגבעה.
• הנחה שמשקיעים ימשיכו לקנות – גם כששיעורי התשואה כבר שליליים.
• התעלמות ממלאי עודף – עשרות אלפי דירות לא מכורות, מאות אלפים בבנייה, ומאות אלפי דירות ריקות.
• בנקאות על תנאי – מימון מותנה במכירות מוקדמות, שבפועל לא מתבצעות.

כך נוצר מצב שבו התמורות לדיירים הן לא הבעיה, אלא התחזית עצמה היא הפיקציה.

זו לא בעיה של תמורות, זו בעיה של מכירות או יותר נכון של אין מכירות וגם לא יהיו

התמורות אינן הבעיה – התחזית היא הפיקציה

יש מי שחושב שאם רק ישנו את התמורות – למשל דירה וחצי במקום שתיים, או הוספת מרפסת – הפרויקטים ייצאו לדרך. זו אשליה.

התמורות הן לא הבעיה ולא הפתרון.

אם היזם לא מצליח למכור את הדירות במחירים הכתובים בדוח האפס – שום שינוי "קוסמטי" לא יכסה את הפער. הבעיה היא הפער בין מחיר אמיתי = שווי, למחיר פיקטיבי = מחיר בועתי.

משקיעי הצעצוע – החלום שהתנפץ

לתוך הפנטזיה הזו נכנסו גם משקיעי הצעצוע: רוכשים פרטיים ששילמו מחירים מופרכים על חורבות ישנות, רק כי נאמר להם שהבניין מועמד לפינוי־בינוי.

הם קיוו לקבל דירה חדשה "מהניילון" במקום הנכס המתפורר. בפועל, כשהפרויקטים תקועים – הם נותרים עם דירה ישנה, ירידת ערך, והתחייבויות כספיות מיותרות.

הוצאות הדיירים – המחיר הנסתר

הציבור נוטה לחשוב שהדיירים "מרוויחים" דירה חדשה בחינם. האמת שונה לגמרי:

• שכר דירה חלופי – לא תמיד מכוסה, ולעיתים לתקופות ארוכות.
• הובלות, אחסון, עו"ד והיטלים שונים.
• עוגמת נפש ואי־ודאות – שנים של המתנה לפרויקט שלעיתים מתעכב או נתקע לנצח.

הוצאות היזמים – הפרויקטים שאוכלים אותם מבפנים

גם היזמים מוצאים עצמם בצרות:

• עלויות מימון – ריביות גבוהות, ערבויות והתחייבויות.
• שיווק, פרסום ויועצים – השקעות עצומות עוד לפני אבן פינה.
• מו"מ אינסופי מול דיירים.
• עלויות תכנון וביצוע – שתומחרו לפי תקופה יקרה במיוחד.

כאשר המכירות לא מתבצעות – כל ההוצאות נופלות על היזם, והפרויקט קורס.

הערת אזהרה – מלכודת לדיירים

בינתיים, נרשמות גם הערות אזהרה לטובת היזם. זה נשמע טכני, אבל בפועל זו מלכודת:

• הזכויות של הדיירים משועבדות – הם לא יכולים למכור או לשעבד את הדירה.
• אם היזם נתקע – ההערה עלולה להישאר שנים, לעיתים רק באמצעות מאבק משפטי.
• ערך הדירה יורד – דירה עם הערת אזהרה היא נכס "תקוע" בשוק.
• היזם מחזיק בכוח עודף מול הדייר – גם כשאין לו באמת יכולת להוציא את הפרויקט לפועל.

מי מפצה?

בסופו של דבר – כמעט אף אחד:

• הדיירים – נשארים עם דירה ישנה, הוצאות ועוגמת נפש.
• היזמים – סופגים הפסדים וחובות.
• הבנקים – אם הענף יקרוס, יגלגלו את הנזק על הציבור, כמו במשבר מניות הבנקים.

האם נחזה בגל תביעות בנושא?

השורה התחתונה

פינוי־בינוי לא היה המנוע של שוק הנדל"ן – הוא היה תוצר לוואי של הבועה.

הוא נשען על מחירי פנטזיה, יצר תחושת עושר מדומה, והכניס אלפי משפחות ויזמים למסלול שבו כולם מפסידים.

כשהבועה מתפוצצת – גם חלום הפינוי־בינוי מתפוצץ איתה.

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?