Blog #בנק ישראל

25Jul

Famiglie proprietarie di terreni residenziali liberi: valore del terreno e caratteristiche sociodemografiche

Il post che sconvolge il mercato immobiliare: Galit Ben Naim rivela ciò che la Banca d'Israele sta ignorando. Cosa si nasconde dietro un post su Facebook apparentemente umoristico del vice capo economista del Ministero delle Finanze? Un semplice grafico rivela una verità inquietante: i vecchi capitalisti controllano il mercato immobiliare, l'alta tecnologia è fuori dai giochi e la Banca d'Israele tace. Un'analisi approfondita di un post che diventa un rapporto politico occulto, poco prima del "secondo atto" che sconvolgerà il mondo immobiliare.

סיכום מנהלים

הדוח, שפורסם ביולי 2025 על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתמקד בניתוח מאפייני הבעלות הפרטית על קרקעות למגורים בישראל. זהו מחקר פורץ דרך שכן מאז ביטול מס הרכוש בשנת 2000, לא נערך מעקב שוטף אחר הנושא.

ממצאים מרכזיים

היקף הבעלות והשווי

  • 330 אלף משקי בית (כ-12% מסך משקי הבית בישראל) מחזיקים קרקעות פנויות למגורים
  • סך שווי הקרקעות: 350 מיליארד ₪ במחירי 2024
  • פער של 74% בהכנסה בין בעלי קרקעות (34.7 אלף ₪) לכלל משקי הבית (19.9 אלף ₪)

התפלגות סוציו-אקונומית

בעשירון העליון:

  • הכנסה שנתית ממוצעת: 2.5 מיליון ₪
  • רק 40% מההכנסה מעבודה (60% מהון)
  • מחזיק 25% משווי הקרקעות (פי 2.4 ממשקלו היחסי)
  • 60% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז

במאון העליון:

  • 312 משקי בית עם הכנסה של 61 מיליון ₪ בממוצע
  • רק 8% מההכנסה מעבודה
  • מחזיק 1.1% משווי הקרקעות
  • 84% מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז

פער גיאוגרפי

אזורי מיסוי מקרקעין מובילים:

  1. נתניה: 20% משווי הקרקעות (כולל הרצליה, רמת השרון)
  2. רחובות: 16% משווי הקרקעות
  3. תל אביב: 10% משווי הקרקעות (אך מרוכז ב-12 אלף משקי בית בלבד)

שווי ממוצע לפי אזור:

  • פריפריה: 500-700 אלף ₪
  • מרכז הארץ: 1.9-2.9 מיליון ₪

ממצאים מעניינים

בישובים ערביים:

  • שכיחות גבוהה יחסית של בעלי קרקעות
  • שווי קרקע נמוך יותר (400 אלף ₪ לעומת מיליון ₪)
  • בולטים: סח'נין, נצרת, שפרעם, אום אל פחם

התפלגות זמנית:

  • 69% מהשווי נצבר מאז 2000 (עת ביטול מס הרכוש)
  • העשור 2010-2019: 30.5% מסך השווי

מתודולוגיה

הדוח מבוסס על הצלבת נתוני רשות המסים:

  1. קובץ "בעלויות מקרקעין" לשנת 2023
  2. נתוני הכנסות מעבודה והון

מגבלות המחקר:

  • הכנסות הון מדווחות רק לעצמאים ושכירים בעלי שכר גבוה
  • כ-70 אלף משקי בית ללא הכנסות מדווחות
  • ניכוי של 13% עבור בניה עצמית שלא זוהתה

השלכות מדיניות

הדוח נערך במסגרת הצוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש על מקרקעין לא בנויים. הממצאים מצביעים על:

  1. ריכוז גבוה של שווי קרקעות בקרב האוכלוסייה העשירה
  2. פערים גיאוגרפיים משמעותיים
  3. פוטנציאל גבוה למס רכוש מבוסס שווי
  4. צורך בהתחשבות במאפיינים תרבותיים (כמו במגזר הערבי)

זהו דוח מקיף ומקצועי המספק בסיס נתונים חשוב לקבלת החלטות מדיניות בתחום המיסוי והשוויון החברתי.

הפוסט שמזעזע את שוק הקרקעות: גלית בן נאים חושפת את מה שבנק ישראל מתעלם ממנו

עורכת הדוח, הגב' גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי באוצר, פרסמה היום, 25.7.2025  פוסט זה עם הגרף זה. מה מסתתר מאחורי פוסט פייסבוק לכאורה הומוריסטי של סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר? גרף אחד פשוט חושף אמת מטרידה: בעלי ההון הוותיק שולטים בקרקעות, ההייטק מחוץ לתמונה, ובנק ישראל שותק. ניתוח עומק של פוסט שהופך לדוח מדיניות סמוי, רגע לפני "המערכה השנייה" שתטלטל את עולם הנדל"ן.

ניתוח הפוסט של גלית בן נאים:

זה לא רק פוסט, לא רק גרף, לא רק ביקורת – זה מסמך אסטרטגי עטוף בפיד.

✒️ "יבש? לחות 90%": הפוסט של גלית בן נאים כפצצה תודעתית עטופה בגרף

הפוסט שפירסמה סגנית הכלכלן הראשי, גלית בן נאים, לכאורה פייסבוקי, קליל, הומוריסטי – הוא בפועל תמרור אזהרה ממוקד היטב לציבור, למקבלי החלטות ולבנקים, במסווה של אנקדוטה עונתית.

מאחוריו עומדים:

  • דוח בן 14 עמודים מהאוצר שפורסם "מתחת לרדאר"
  • רמיזות שקולות אך חדות על כשלי מדיניות
  • קריצה תרבותית שמתחפשת להומור אבל חושפת אלגוריה חברתית עמוקה

🧠 1. הגרף: מכת מחץ למיתוסים על שוק הנדל"ן

בן נאים מציגה גרף שמעמת שלוש קבוצות:

ענףהכנסה ממוצעת למשק ביתשווי קרקע ממוצע
הייטק~1.5 מיליון ₪~670 אלף ₪
בעלי משרדים / חשבונאותנמוכה בהרבהגבוהה בהרבה
כלל בעלי קרקע בעשירון העליון~985 אלף ₪~1.5 מיליון ₪


🔍 המשמעות:

  • הייטקיסטים מרוויחים הכי הרבה – אך כמעט ואינם מחזיקים קרקע.
  • כלומר, בניגוד לשיח השגור, הם לא אלו שמרקיעים את מחירי הקרקע.
  • הקרקע מרוכזת בידיים אחרות: הון ותיק, מסורתי, בלתי שקוף – ופוליטית מקושר.
בן נאים בעצם אומרת: "הבעיה היא לא הטכנולוגיה – אלא הקרקעות שתקועות מתחת לאף שלנו".

💸 2. חובת דיווח על שכר דירה – ומה שבאמת עומד מאחוריה

גלית כותבת בציניות מרה:

"קנס של 200 ש”ח הוא גזירה? כן, עם הכנסה שנתית של מיליון ש”ח…"

וזורקת אצבע מאשימה כלפי אלה שמתנגדים לחובת דיווח – בטענה שזו גישה "טוטליטרית".

ומוסיפה:

"העיקר הם מתהדרים בפסל החירות".

💥 השוואה לארה"ב אינה מקרית – זו הצבעה ישירה על צביעות מוסדית:

  • ישראל נתפסת כמדינה "חופשית", אך בפועל שומרת על רמות שקיפות נמוכות במיוחד בתחום ההון הפרטי.
  • ארה"ב – קפיטליסטית מובהקת – דווקא כן דורשת דיווח מלא על כל הכנסה.

🔑 המסר הסמוי: המערכת הכלכלית בישראל לא רק שמרנית – היא מגוננת ביודעין על בעלי הנכסים.

👁️ 3. “העיניים צריכות להיות נשואות אל הנגיד” – ולא סתם

 זו רמיזה עבה לקונפליקט אינטרסים סמוי. בן נאים מאותתת שבנק ישראל – הגוף שאמור להכווין את שוק הדיור – מתעלם בפועל ממבנה הבעלות על הקרקעות, ומהעובדה שהמדיניות המוניטרית שלו (ריבית זולה, אשראי קל) מתדלקת שוק שאין לו שום קשר ליעילות, אלא רק לריכוז הון.

"יש מי שיודעים בדיוק איפה נמצאות הקרקעות, אבל הם לא בבנק ישראל – הם בבתי עו”ד, משרדי שמאות, ולשכות חקירות נדל”ניות פרטיות."

🧱 4. אי השוויון אינו רק מספרי – הוא גיאוגרפי, תרבותי ואתי

על פי הסקירה:

  • 60% מבעלי הקרקע בעשירון העליון מתגוררים בת"א והמרכז.
  • בישובים ערביים, הבעלות מפוזרת על קרקעות רבות – אך שווין נמוך מאוד.
  • כלומר: הריכוז הכלכלי והפוליטי של הקרקע הוא לא רק תוצאה של "השוק", אלא של היסטוריה תכנונית מכוונת.
גלית לא רק חושפת נתון – היא חושפת את הפער בין מראית העין של שוק חופשי, לבין מציאות של ריכוז סמוי וחוסר שקיפות משווע.

🎭 5. “עקרות בית נואשות” – לא סתם אנקדוטה

“כשהוא מזיל דמעה, היא מתרגשת – והוא עונה: ‘כי עכשיו הבנתי שיש עוד מערכה.’”

האנלוגיה לסדרה האמריקאית היא לא גימיק.

זו מטאפורה עמוקה על חברת שפע מצועצעת, שמתחת לפני השטח מתנהלים מנגנוני כוח, סודות וקנוניות. כך גם בישראל – מראית עין של תחרות, היצע, חדשנות –

אבל מאחוריהם עומדים:

  • בעלי הקרקעות הוותיקים
  • קרטל המידע
  • והממסד הפוליטי שנמנע מלהפעיל שקיפות

🧨 6. המסר הפוליטי הסמוי: הדוח הזה הוא לא מחקר – אלא הכנה לקרב מדיניות

בזמן שהממשלה דנה בהטלת מס רכוש חדש, בן נאים משתמשת בפוסט הזה כדי לחולל שינוי תודעתי.

היא לא כותבת “תטילו מס”, אבל כל מי שקורא מבין את הרמז:

"יש את הנתונים. יש את הכלים. מה שחסר זה רק הרצון הפוליטי."

🧠 סיכום: מופת של אסטרטגיה ממשלתית מודרנית

מרכיבמשמעות
🗂️ גרף ויזואלימציג אמת שמערערת על נרטיב פופולרי
💬 הומורמחליק מסר נוקב בגרון הציבורי
🧱 נתוניםמדויקים, עשירים, אך מוצגים דרך פיד קל לעיכול
🎯 פוליטיקהמכינים את הציבור לחלק 2 – שם באמת יתחילו הקרבות

📢 סיכום משפט אחד:

הפוסט של גלית בן נאים הוא לא דוח – הוא נשק מדיניות עטוף בקריצה.

זהו פוסט של פקידת ציבור מקצועית שיודעת בדיוק איך להעביר מסרים מדיניים מורכבים באמצעות הומור ונתונים. הגאונות בשימוש ב"עקרות בית נואשות" הזכרת הסדרה האמריקאית זו לא סתם הומור. זו אלגוריה על חברה שנראית מושלמת מבחוץ אבל מלאה סודות כהים מבפנים. בדיוק כמו שוק הנדל"ן הישראלי - נראה תחרותי וחופשי, אבל בפועל שליטה בידי מעטים שפועלים בחשאי. הפוסט מבריק כי הוא הופך נתונים יבשים לנרטיב חברתי - מראה איך מדיניות כלכלית משפיעה על אי-שוויון, איך שקיפות קשורה לדמוקרטיה, ואיך הון ישן מנצל חוסר מידע כדי לשמר כוח. זה לא פוסט פייסבוק רגיל - זה מניפסט מדיניות במסווה של הומור וגרפים.

Ulteriori informazioni  
13Jul

Estensione dell’agevolazione sul leverage ratio: un’altra crepa nel muro della stabilità finanziaria

Estensione dell'agevolazione sul leverage ratio: un forte segnale d'allarme sulla situazione delle banche in Israele. La Banca d'Israele ha esteso l'agevolazione sulla regolamentazione del leverage ratio, una decisione che indica una profonda fragilità del sistema bancario. Un'analisi approfondita del significato di questa misura, dei rischi che ne derivano e del collegamento diretto con la bolla immobiliare in Israele.

Ulteriori informazioni  
06Jul

Testare una bolla: ecco come la Banca d'Israele ha cercato di verificare se i prezzi degli appartamenti fossero economicamente giustificati

מבוא – למה בכלל לבדוק אם יש בועה?

שוק הדיור בישראל מעורר שיח סוער כבר שנים. האם העליות החדות במחירים משקפות ביקוש אמיתי או שמדובר בבועה מסוכנת שתתפוצץ? מחקר שפורסם על ידי בנק ישראל בדצמבר 2011 ניסה לענות על שאלה זו – באמצעות ניתוח שיטתי של "גורמי היסוד" המשפיעים על מחירי הדירות.

מהם גורמי היסוד של שוק הנדל"ן?

במילים פשוטות – גורמי היסוד (פונדמנטליים) הם המשתנים הכלכליים שצריכים להסביר למה מחירי הדירות עולים או יורדים. אלו כוללים:

  1. שכר דירה – מדד לערך השימוש בדירה.
  2. ריבית ריאלית – עלות מימון רכישה.
  3. יחס בין אוכלוסייה למלאי דירות – מדד ללחץ על ההיצע.
  4. שיעור אבטלה – מצביע על כוח הקנייה.
  5. ציפיות לאינפלציה – משפיעות על החלטות השקעה.
  6. התחלות בנייה – תגובת ההיצע למחירים.
  7. שער הדולר ומדדי מניות נדל"ן – משתנים פיננסיים רלוונטיים.

שיטת המחקר – איך יודעים אם יש בועה?

בנוסף להגדרת "גורמי היסוד", המחקר עושה שימוש מפורש במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value) – כלומר, המחיר שהדירה הייתה אמורה להגיע אליו לפי שיקולים כלכליים ריאליים בלבד. כאשר מחירי השוק חורגים ממנו לאורך זמן – הדבר מעיד על היווצרות פער מסוכן, ולעיתים גם על בועה של ממש. החוקרים השתמשו במודל שנקרא VECM (Vector Error Correction Model), שבודק האם מחירי הדירות "נעים יחד" עם גורמי היסוד לאורך זמן. אם יש קשר הדוק ביניהם – מדובר בשוק שפועל לפי היגיון כלכלי. אם אין – זו עלולה להיות בועה.הבדיקה כללה חיפוש אחרי אינטגרציה בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה והריבית. נמצא כי קיים קשר חד-כיווני: שכר הדירה והריבית מסבירים את מחירי הדירות (ולא להפך), כלומר – סטייה מהשווי מתוקנת בסופו של דבר על ידי שינוי במחירי הדירות.

ומה מצא המחקר בפועל?

לפי הנתונים עד סוף 2010, מחירי הדירות היו גבוהים בכ-8% עד 16% מהתחזיות שנבעו מגורמי היסוד. כלומר – סטייה מסוימת, אך לא דרמטית. החוקרים לא קבעו שמדובר בבועה, אך רמזו לכך שיש מקום לחשש.

ומה קרה מאז?

הנתונים המדאיגים הם מה שקרה אחרי פרסום המחקר:

  • מחירי הדירות הוכפלו במונחים נומינליים.
  • שכר הדירה עלה בקצב מתון בהרבה.
  • הריבית הריאלית הייתה שלילית במשך שנים, מה שדרבן עוד ועוד ביקוש ממונף.

אם ניישם את אותו מודל כלכלי על הנתונים של 2024–2011, התוצאה כמעט ודאית: סטייה משמעותית ומתמשכת מגורמי היסוד, המעידה על בועה חמורה ומתמשכת.

סיכום: האזהרה שנכתבה בעט דיפלומטי

"המחקר של בנק ישראל ב-2011 עוד קיווה שהתיקון יבוא מבפנים – דרך כוחות השוק. אבל מאז, הפער רק הלך וגדל. וכשהתיקון יגיע, הוא עלול לבוא מבחוץ – מהבנקים, מהמשקיעים, או מהמוניטין של מדינה שמכחישה את הבועה."

 1. גורמי יסוד – מופיעים במפורש ובפירוט

במסמך מופיעים המשתנים הבאים כגורמים המשפיעים באופן יסודי על מחירי הדירות:

  • שכר הדירה (Rent)
  • שיעור הריבית הריאלית לטווח ארוך (Real Interest Rate)
  • יחס אוכלוסייה למלאי הדירות
  • שיעור האבטלה
  • ציפיות לאינפלציה
  • התחלת בנייה
  • שער החליפין
  • מחירי מניות נדל״ן
  • שיעור החיסכון הפרטי

המחקר אף כולל טבלאות ומודלים אקונומטריים שבוחנים את השפעת כל אחד מהם בנפרד וביחד, כדי לזהות את השפעתם המצטברת על מחירי הדירות לאורך זמן.

✅ 2. המושג “ערך פונדמנטלי” מופיע במפורש

המחקר משתמש בפועל במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value of Housing Prices). לדוגמה:

"לצורך בחינת מידת הסטייה של מחירי הדירות מהערך הפונדמנטלי שלהם, אנו מחשבים את המחיר החזוי על סמך הערכת המודל..."

בהמשך נכתב שסטייה בין המחיר בפועל לערך הפונדמנטלי משקפת פוטנציאל להיווצרות בועה, במיוחד אם הסטייה הולכת ומתרחבת לאורך זמן

האם העלייה המתמשכת במחירי הדירות היא בת קיימא? האם זה תיישב עם גורמי הייסוד? הערך הפונדמנטלי?

מחירי הדירות בישראל נמצאים בפער ניכר משוויין הפונדמנטלי, ומצביעים על בועת נדל"ן חריפה לפי מדדים גלובליים. הנתונים מראים כי נכון ל-2025, מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון ש"ח – פי 2.1 מהשווי הפונדמנטלי (1.2-1.4 מיליון ש"ח)4.

גורמי היסוד מול המציאות:

  1. יחס מחיר/הכנסה: מחיר דירה ממוצעת בישראל דורש 15.5 שנות עבודה (ברוטו), לעומת 10-12 שנים בנורמה העולמית4. בתל אביב המספר מזנק ל-22 שנים – פער של 80% מהממוצע במדינות OECD.
  2. מכפיל שכירות: היחס בין מחיר דירה לשכר דירה שנתי עומד על 40-45 בישראל, בעוד הנורמה העולמית היא 18-224. המשמעות: תשואת שכירות נטו של 2%-2.5% בלבד, מול ריבית משכנתא של 4.5%-6% – תשואה שלילית ריאלית.
  3. היצע וביקוש: למרות מלאי שיא של 80,000 דירות לא מכורות ו-200,000 דירות בבנייה, קצב המכירות האיטי (21-24 חודשי אספקה) לא מצליח לבלום את העלייה במחירים. הסיבות המרכזיות:
    • ציפיות אינפלציוניות: רכישות מוקדמות מחשש לעליית ריבית3
    • השקעות כאפיק מגן: 37% מהרכישות על ידי משקיעים4
    • פיצול משקי בית: גידול של 2.5% בשנה במספר המשפחות4

ניתוח הקיימות:

פרמטרישראל 2025נורמה גלובליתפער
מחיר/הכנסה שנתית15.53-4פי 4
מכפיל שכירות40-4518-22פי 2
תשואת שכירות נטו2%-2.5%4%-6%חצי
חודשי מלאי דירות21-246-8פי 3

הטבלה חושפת פערים מבניים שאינם בתי-קיימא:

  • תשואה שלילית: המשך רכישות במימון משכנתא בריבית 4.5% בעוד התשואה משכירות היא 2.5% – יצר הפסד שנתי ריאלי של 2%4.
  • ספקולציה מובנית: 63% מהרוכשים מציינים "ציפייה לעליית ערך" כגורם מרכזי, לעומת 22% ב-OECD4.
  • רגולציה מעוותת: מס הרכישה ההיסטרי (8%-10%) דווקא מעודד רכישות חד-פעמיות גדולות במקום השקעות ארוכות טווח4.

תחזית וסיכונים:

המודל הפונדמנטלי צופה תיקון מחירים של 30%-40% בטווח הבינוני, אך גורמים חיצוניים עשויים לעכבו:

  • מדיניות ריבית: הורדת ריבית הפריים מתחת ל-3% תאריך את הבועה
  • סובסידיות ממשלתיות: תוכניות "מחיר למשתכן" מזרימות 4 מיליארד ש"ח/שנה לשוק
  • גיאופוליטיקה: ביקוש מוגבר לדירות ממוגנות באזורי עימות

לסיכום, בעוד הגורמים הטקטיים (ריבית נמוכה, סובסידיות) עשויים להאריך את מגמת העלייה בטווח הקצר, הפער הבועתי מהשווי הפונדמנטלי (פי 2.1 במחירים ופי 2 במכפיל השכירות) מצביע על תיקון מחירים בלתי-נמנע.משקיעים פרטיים נדרשים להיערך לריביות ריאליות חיוביות ולשינוי פרדיגמה בשוק – מנדל"ן כנכס ספקולטיבי לנדל"ן מבוסס תזרים.

"המחקר מזהיר מפני האפשרות שהשוק נכנס למצב של בועה. זאת, מאחר שהפער בין מחירי הדירות בפועל לרמתם לפי משתני היסוד הגיע ב־2010 לכ־8%–16%."
"לפי הערכות המחברים, כדי לחזור לרמת שיווי משקל, נדרשת עלייה של שכר הדירה בכ־4%–20% – או לחלופין, ירידה במחירי הדירות בשיעור זהה.

📝 הערות חשובות על אופן החישוב וההנחות:

1. עקרון החישוב:
המחשבון מבוסס על היוון שכר הדירה החודשי לצורך גזירת השווי הפונדמנטלי של דירת מגורים.
שיטה זו מייצגת את הערך הכלכלי של השימוש בנכס, בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם למגורים, תוך השוואה לעלות האלטרנטיבית של שכירות.
החישוב מתבסס על גישת השקעה נטו, אך רלוונטי גם לדירה למגורים דרך עיקרון עלות ההזדמנות.
2. הנחות מקרו-כלכליות בעת חישוב השווי:
נכון למועד זה:
  • ריבית הפריים במשק עומדת על 6%
  • הריבית החזויה הכוללת (IRR אפקטיבי) שנוטל משכנתא צפוי לשלם נעה סביב 5.6%–5.7%
    פער שלילי בין תשואת הנכס לבין עלות המימון (ריבית המשכנתא) מהווה אינדיקציה לכך שמחיר השוק עשוי להיות בלתי סביר מבחינה כלכלית ואף מסוכן לירידת ערך.
3. הערך הפונדמנטלי – נקודת עוגן כלכלית, לא הצדקה למחיר שוק:
מחקרים מתחום הכלכלה ההתנהגותית מצביעים על כך שתחושת הבעלות על נכס עשויה להוביל לפרמיית שימוש סובייקטיבית – כלומר, נכונות לשלם יותר מערך השימוש הכלכלי – בהיקף של עד 10%–20% מהשווי הפונדמנטלי. עם זאת, מדובר בהטיה פסיכולוגית מוכרת, שלא מצדיקה סטיות בין מחיר השוק לבין הערך הכלכלי האובייקטיבי של הנכס, ובוודאי לא מציאות של הכפלת שווי כלכלי – תופעה המאפיינת בועות נדל״ן.

🧾 1. תמצית משפטית (Legal Disclaimer)

המחשבון בהרצה ובדיקה - לקראת גרסת בטא 

⚖️ הבהרה משפטית: המחשבון משמש ככלי חישוב כלכלי להערכת שווי פונדמנטלי על בסיס שכירות בלבד, ואינו מהווה תחליף לשמאות מוסמכת, חוות דעת מקצועית או ייעוץ השקעות.
אין לראות בתוצאה משום הצעה, התחייבות או המלצה לרכישה, מכירה או קבלת החלטות פיננסיות.  השימוש במחשבון נעשה באחריות המשתמש בלבד. התוצאה משקפת חישוב עקרוני בלבד ואינה מביאה בחשבון נתוני מימון, מצב משפטי, תכנוני וגורמים אחרים.
ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של נכס, כפי שהוא נגזר מהתועלת העתידית הצפויה ומהיכולת של השוק לממש את התועלת הזו, גם בתנאי סיכון.

✅ היא כוללת את שני המימדים הקריטיים:

  • התועלת הכלכלית הצפויה – כלומר ההכנסות/התשואה שהנכס צפוי להניב.
  • יכולת השוק לממש – כלומר האם הציבור/משקיעים מסוגלים לעמוד בתשלומים ולרכוש במחיר הזה, גם כשהתנאים הפיננסיים פחות אידיאליים.

🔎 זו הגדרה מקצועית ברמה גבוהה שמתאימה למסמכים רשמיים, דוחות שמאיים, חומרי הדרכה, ואפילו חקיקה.


Ulteriori informazioni  
02Jul

Metodi diagnostici del FMI e della BRI: perché nessuno pone le domande giuste?

Gli organismi economici in Israele stanno ignorando gli strumenti diagnostici del FMI e della BRI per le bolle immobiliari? Un blog critico sull'errore normativo, sui pericoli per le banche e il pubblico e sull'urgente necessità di un cambiamento di approccio. Israele ha ignorato gli standard globali per l'identificazione delle bolle immobiliari? Uno studio approfondito sui metodi del FMI e della BRI per il monitoraggio dei rischi nei settori immobiliare e bancario e sulla loro inquietante assenza dal dibattito locale. Include raccomandazioni per l'attuazione immediata.

Ulteriori informazioni  
23Jun

Trattamento medico obbligatorio: ma chi pagherà?

Quando gli edifici demoliti vengono ricostruiti, la legge richiede l'aggiunta di un permesso di costruire, ma chi pagherà? Un blog pertinente sul problema della ristrutturazione forzata dopo un danno e sulla richiesta di istituire un fondo governativo dedicato per risolverlo. Quando uno Stato ricostruisce appartamenti demoliti, è obbligato ad aggiungere un permesso di costruire. Ma chi finanzierà il costo del miglioramento? Un blog pertinente che mette in luce la trappola di bilancio della ricostruzione con uno standard di protezione obbligatorio. Quando uno Stato promette di ristrutturare appartamenti demoliti, esige che venga incluso un permesso di costruire, ma non si impegna a finanziarlo. Questa è la trappola del permesso di costruire, una distorsione giuridica che mette a repentaglio l'intero processo di ricostruzione. I proprietari degli appartamenti le cui case sono state demolite sperano nella ricostruzione tramite evacuazione e costruzione, ma i rigidi requisiti delle banche per la vendita anticipata rendono il sogno irrealizzabile. Senza l'intervento del governo, i progetti si bloccheranno e la distruzione persisterà. Gli edifici demoliti non saranno ricostruiti senza una formula di finanziamento di emergenza. La domanda di vendite anticipate sta soffocando la possibilità di progetti di evacuazione-ricostruzione. Lo Stato deve intervenire e costruire un nuovo modello di riabilitazione.

Trattamento medico obbligatorio: ma chi pagherà?

Gli edifici demoliti: tra speranza di rilancio e trappola finanziaria

Nel mezzo di un periodo in cui i bombardamenti missilistici sono diventati routine, molti degli edifici danneggiati in tutto Israele, soprattutto nelle zone più vecchie, sono stati o saranno demoliti. Alcuni sono stati costruiti negli anni '60 e '70, senza uno spazio protetto standard (MPS), e i proprietari degli appartamenti guardano al futuro nella speranza di un progetto di evacuazione e ricostruzione o di un aiuto governativo che possa ripristinare il tetto sopra la loro testa. Ma c'è un problema fondamentale a cui lo Stato non ha ancora fornito una soluzione concreta: costruire nuovi appartamenti richiede un MPS aggiuntivo, e questo comporta costi elevati. Si tratta di un requisito legale, non di un permesso, quindi anche quando lo Stato partecipa o il costruttore è disposto a costruire, il costo della costruzione dell'MPS rimane a carico del committente.

Il costo elevato di un aggiornamento obbligatorio

Un edificio demolito e ricostruito secondo le normative del 2025 richiede la costruzione di un muro a secco in ogni appartamento, anche se prima non ce n'era uno. Ma il muro a secco non è muro a secco: costa 100-200.000 NIS per unità , a seconda delle specifiche, della superficie, del piano e della qualità. Quindi, chi dovrebbe pagarlo?

  • Lo Stato? Non si è ancora impegnato.
  • Lo sviluppatore? Solo se il progetto è finanziariamente sostenibile, cosa che non accade in un mercato saturo di appartamenti invenduti e rendimenti in calo.
  • Il proprietario dell'appartamento? Perché dovrebbe pagare per il "miglioramento" impostogli dopo un disastro?

Bonifica ≠ Risarcimento: da una parte un tetto, dall'altra un oneroso obbligo

Il requisito di un edificio comunale crea un paradosso: il nuovo appartamento viene riqualificato e protetto, ma il miglioramento viene imposto alla parte lesa . In un caso normale, tale ampliamento è considerato un "privilegio". Qui, si tratta di un requisito normativo, che rende problematico il risarcimento:

Come puoi parlare di "valore di ristrutturazione" se non ti viene restituito un appartamento con specifiche corrispondenti ma sei tenuto a "finanziare la ristrutturazione"?

Richiesta di una soluzione immediata: un fondo dedicato al finanziamento dei battaglioni

Nell'attuale situazione di sicurezza – destinata a peggiorare – lo Stato deve istituire un fondo dedicato per finanziare integralmente la costruzione di rifugi nei progetti di ricostruzione dopo i danni causati dalla guerra. Che si tratti di tasse sulla proprietà, del Ministero della Difesa o del Ministero dell'Edilizia Abitativa, non è compito della famiglia salvata da un missile finanziare la sua prossima difesa.

In conclusione: senza finanziamenti per l’MMAD, non c’è vera riabilitazione.

La riqualificazione urbana dopo i danni è un passo necessari

Ulteriori informazioni  
17Jun

La crisi azionaria negativa nel sistema bancario israeliano

La crisi azionaria nel sistema bancario: come gli errori di valutazione minacciano la stabilità finanziaria di Israele

משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית: ניתוח ביקורתי של מדיניות האשראי - מה קורה כשמתבלבלים ומבלבלים בין מחיר לשווי.


"הבנקים בישראל עם אקוויטי שלילי כי ה - LTV חושב לפי LTP, אין להם בטוחות ואין להם מה לממש. הם העניקו הלוואות לפי מחיר ולא לפי שווי. גישת "שיכפול והעתקת מחירים" וגישת "לספר בכמה נמכרה או נמכרו דירות ליד" גרמו לבנקים לחלק משכנתאות לפי מחיר ללא כל בדיקה ובחינה כלכלית של העסקאות" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, אנליסט וחוקר נדל"ן, מחבר הספר הספר בועת נדל"ן

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים

המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב. מצב זה נובע מפער מהותי בין השווי האמיתי של נכסי הבטוחה לבין הסכומים שהוענקו במשכנתאות. שורש המשבר נעוץ באימוץ עיוור של גישות שומות בעייתיות בתקופת עליית המחירים.

הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"

LTV מול LTP – ההבחנה הקריטית

בעוד שיחס LTV (Loan to Value) אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP (Loan to Price) – כלומר, חישבו את היחס לפי מחיר העסקה בפועל.

  • LTV אמיתי: הערכת שווי שמאית מקצועית, אובייקטיבית, המבוססת על ניתוח פונדמנטלי של הנכס.
  • LTP: המחיר בפועל ששולם, שנקבע פעמים רבות ללא קשר לערך הכלכלי.

שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר

1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"

העתקת נתוני עסקאות קודמות כבסיס לשומות חדשות, מבלי להתחשב בשוני מהותי בין הנכסים, יצרה שווי שוק מנופח ולא ריאלי.

2. גישת "בכמה נמכרה דירה ליד"

התבססות מופרזת על מחירי עסקאות סמוכות, מבלי לבחון אם הן רלוונטיות, שיקפה תפיסה שגויה שהשוק תמיד צודק – גם כשברור שהוא בועה.

השלכות המשבר

א. חשיפה לסיכון אשראי מערכתי

  • ירידת מחירים חושפת את הבנקים לכך שהבטוחות אינן מכסות את יתרת החוב.
  • מחדלים עתידיים יובילו להפסדים מיידיים ולצורך בהפרשות הון משמעותיות.

ב. קושי לממש בטוחות

  • ירידת מחירים עלולה להפוך את מימוש הנכסים לפעולה חסרת תוחלת.
  • כתוצאה: ירידה באמינות המערכת הפיננסית, חשש מפני פאניקה בשוק ההון.

כשל שיטתי בהבנה הכלכלית של שווי

הבנקים לא ביצעו את בדיקות השווי הנדרשות:

  • לא בחנו פוטנציאל הכנסה.
  • לא ניתחו תחזיות שוק או תרחישי קיצון.
  • לא בדקו את יכולת ההחזר האמיתית של הלווה.
  • לא בחנו תשואות כלכליות לעומת ריבית המשכנתא.

במקום כל אלה – בחרו ב"שווי שוק" שמבוסס על מחיר מנופח.

מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה

המודל השוויצרי:

  • שמאי עצמאי חובה.
  • מגבלות LTV נוקשות (80%).
  • התבססות על שווי בלבד, לא על מחיר.

המודל הגרמני:

  • דגש על תשואה כלכלית.
  • בדיקות יציבות פיננסית של הלווה.
  • דרישות הון עצמי משמעותיות (20–30%).
  • התעלמות מעליות חדות במחירים לצורכי הערכה.

המלצות מדיניות בישראל

1. חזרה להערכות שווי עצמאיות

יש לאסור על הבנקים לאשר משכנתאות לפי מחיר עסקה בלבד.

2. ניתוח כלכלי מעמיק לכל עסקה

  • בחינת פוטנציאל הכנסה, מיקום, תזרימי מזומנים.
  • חישוב יחס שווי-תשואה מול ריבית המשכנתא.

3. שקיפות רגולטורית מלאה

  • פרסום שמאות לציבור.
  • רגולציה ברורה של מתודולוגיית השומה.

4. שינוי תרבות ניהול הסיכונים בבנקים

  • מודלים המעריכים ירידות ערך עתידיות.
  • מערכות התרעה מוקדמות.
  • תגמול מבוסס איכות אשראי ולא גידול בהיקף ההלוואות.

סיכום

המשבר הנוכחי נובע מכשל יסודי: ההנחה שמחיר שוק הוא שווי כלכלי. מערכת האשראי הישראלית נשבתה באשליית בטוחות מנופחות – ונחשפת כעת לסיכון ממשי. הדרך לפתרון מחייבת מהפך תפיסתי: חזרה לשמאות שמרנית, אשראי מבוסס סיכון, ובקרה רגולטורית הדוקה. לפעול עכשיו – לפני שהאשליה תתפוצץ לגמרי.

משבר האקוויטי השלילי / The Negative Equity Crisis

עבריתEnglish
המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים
המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב...		The Current State: When Banks Realize They're Naked
Israel's banking system is currently facing a troubling phenomenon—widespread negative equity...
הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"
בעוד שיחס LTV אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP...		The Core Issue: Confusing “Value” with “Price”
While LTV should rely on independent economic valuation, banks in practice used LTP...
שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר
1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"
2. גישת "כמה שילם השכן"		Flawed Valuation Practices That Fueled the Crisis
1. “Copy-Paste Pricing”
2. “What the Neighbor Paid”
השלכות המשבר
- חשיפת הבנקים לסיכון
- קושי במימוש בטוחות
- אובדן אמון		Consequences of the Crisis
- Exposure to risk
- Difficulty realizing collateral
- Loss of trust
כשל שיטתי בהבנת שווי כלכלי
לא בוצעו ניתוחים נדרשים, הסתמכות על מחירים מנופחים.		A Systemic Failure to Understand Economic Value
No proper analysis performed; reliance on inflated prices.
מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה
שוויץ – שמאי עצמאי, מגבלת LTV, ניתוק בין מחיר לשווי.
גרמניה – דגש על תשואה, הון עצמי גבוה.		Reform Models: Switzerland & Germany
Switzerland – Independent appraisers, LTV cap, separation of price and value.
Germany – Focus on yield, high equity requirements.
המלצות לישראל
- חישוב שווי אמיתי בלבד
- ניתוח כלכלי מעמיק
- שקיפות רגולטורית
- שינוי תרבות סיכון		Recommendations for Israel
- True value-based calculations
- Deep economic analysis
- Regulatory transparency
- Risk culture reform
סיכום
יש לחזור לשמאות שמרנית ומבוססת סיכון – לפני שהבועה תתפוצץ.		Conclusion
A return to conservative, risk-based valuation is required—before the bubble bursts.


Ulteriori informazioni  
13Jun

📰 כשהתקשורת שותקת – הבועה צועקת

Il rapporto del Chief Economist per aprile 2025 rivela un crollo del mercato immobiliare, ma i media hanno scelto di rimanere in silenzio, oscurare o distogliere l'attenzione. Haim Atkin svela la profondità della distorsione nella copertura mediatica.

Ulteriori informazioni