Gli organismi economici in Israele stanno ignorando gli strumenti diagnostici del FMI e della BRI per le bolle immobiliari? Un blog critico sull'errore normativo, sui pericoli per le banche e il pubblico e sull'urgente necessità di un cambiamento di approccio. Israele ha ignorato gli standard globali per l'identificazione delle bolle immobiliari? Uno studio approfondito sui metodi del FMI e della BRI per il monitoraggio dei rischi nei settori immobiliare e bancario e sulla loro inquietante assenza dal dibattito locale. Include raccomandazioni per l'attuazione immediata.
Blog #בנק ישראל
23Jun
Quando gli edifici demoliti vengono ricostruiti, la legge richiede l'aggiunta di un permesso di costruire, ma chi pagherà? Un blog pertinente sul problema della ristrutturazione forzata dopo un danno e sulla richiesta di istituire un fondo governativo dedicato per risolverlo. Quando uno Stato ricostruisce appartamenti demoliti, è obbligato ad aggiungere un permesso di costruire. Ma chi finanzierà il costo del miglioramento? Un blog pertinente che mette in luce la trappola di bilancio della ricostruzione con uno standard di protezione obbligatorio. Quando uno Stato promette di ristrutturare appartamenti demoliti, esige che venga incluso un permesso di costruire, ma non si impegna a finanziarlo. Questa è la trappola del permesso di costruire, una distorsione giuridica che mette a repentaglio l'intero processo di ricostruzione. I proprietari degli appartamenti le cui case sono state demolite sperano nella ricostruzione tramite evacuazione e costruzione, ma i rigidi requisiti delle banche per la vendita anticipata rendono il sogno irrealizzabile. Senza l'intervento del governo, i progetti si bloccheranno e la distruzione persisterà. Gli edifici demoliti non saranno ricostruiti senza una formula di finanziamento di emergenza. La domanda di vendite anticipate sta soffocando la possibilità di progetti di evacuazione-ricostruzione. Lo Stato deve intervenire e costruire un nuovo modello di riabilitazione.
Trattamento medico obbligatorio: ma chi pagherà?
Gli edifici demoliti: tra speranza di rilancio e trappola finanziaria
Nel mezzo di un periodo in cui i bombardamenti missilistici sono diventati routine, molti degli edifici danneggiati in tutto Israele, soprattutto nelle zone più vecchie, sono stati o saranno demoliti. Alcuni sono stati costruiti negli anni '60 e '70, senza uno spazio protetto standard (MPS), e i proprietari degli appartamenti guardano al futuro nella speranza di un progetto di evacuazione e ricostruzione o di un aiuto governativo che possa ripristinare il tetto sopra la loro testa. Ma c'è un problema fondamentale a cui lo Stato non ha ancora fornito una soluzione concreta: costruire nuovi appartamenti richiede un MPS aggiuntivo, e questo comporta costi elevati. Si tratta di un requisito legale, non di un permesso, quindi anche quando lo Stato partecipa o il costruttore è disposto a costruire, il costo della costruzione dell'MPS rimane a carico del committente.
Il costo elevato di un aggiornamento obbligatorio
Un edificio demolito e ricostruito secondo le normative del 2025 richiede la costruzione di un muro a secco in ogni appartamento, anche se prima non ce n'era uno. Ma il muro a secco non è muro a secco: costa 100-200.000 NIS per unità , a seconda delle specifiche, della superficie, del piano e della qualità. Quindi, chi dovrebbe pagarlo?
- Lo Stato? Non si è ancora impegnato.
- Lo sviluppatore? Solo se il progetto è finanziariamente sostenibile, cosa che non accade in un mercato saturo di appartamenti invenduti e rendimenti in calo.
- Il proprietario dell'appartamento? Perché dovrebbe pagare per il "miglioramento" impostogli dopo un disastro?
Bonifica ≠ Risarcimento: da una parte un tetto, dall'altra un oneroso obbligo
Il requisito di un edificio comunale crea un paradosso: il nuovo appartamento viene riqualificato e protetto, ma il miglioramento viene imposto alla parte lesa . In un caso normale, tale ampliamento è considerato un "privilegio". Qui, si tratta di un requisito normativo, che rende problematico il risarcimento:
Come puoi parlare di "valore di ristrutturazione" se non ti viene restituito un appartamento con specifiche corrispondenti ma sei tenuto a "finanziare la ristrutturazione"?
Richiesta di una soluzione immediata: un fondo dedicato al finanziamento dei battaglioni
Nell'attuale situazione di sicurezza – destinata a peggiorare – lo Stato deve istituire un fondo dedicato per finanziare integralmente la costruzione di rifugi nei progetti di ricostruzione dopo i danni causati dalla guerra. Che si tratti di tasse sulla proprietà, del Ministero della Difesa o del Ministero dell'Edilizia Abitativa, non è compito della famiglia salvata da un missile finanziare la sua prossima difesa.
In conclusione: senza finanziamenti per l’MMAD, non c’è vera riabilitazione.
La riqualificazione urbana dopo i danni è un passo necessari
17Jun
La crisi azionaria nel sistema bancario: come gli errori di valutazione minacciano la stabilità finanziaria di Israele
משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית: ניתוח ביקורתי של מדיניות האשראי - מה קורה כשמתבלבלים ומבלבלים בין מחיר לשווי.
"הבנקים בישראל עם אקוויטי שלילי כי ה - LTV חושב לפי LTP, אין להם בטוחות ואין להם מה לממש. הם העניקו הלוואות לפי מחיר ולא לפי שווי. גישת "שיכפול והעתקת מחירים" וגישת "לספר בכמה נמכרה או נמכרו דירות ליד" גרמו לבנקים לחלק משכנתאות לפי מחיר ללא כל בדיקה ובחינה כלכלית של העסקאות" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, אנליסט וחוקר נדל"ן, מחבר הספר הספר בועת נדל"ן
"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות
המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים
המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב. מצב זה נובע מפער מהותי בין השווי האמיתי של נכסי הבטוחה לבין הסכומים שהוענקו במשכנתאות. שורש המשבר נעוץ באימוץ עיוור של גישות שומות בעייתיות בתקופת עליית המחירים.
הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"
LTV מול LTP – ההבחנה הקריטית
בעוד שיחס LTV (Loan to Value) אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP (Loan to Price) – כלומר, חישבו את היחס לפי מחיר העסקה בפועל.
- LTV אמיתי: הערכת שווי שמאית מקצועית, אובייקטיבית, המבוססת על ניתוח פונדמנטלי של הנכס.
- LTP: המחיר בפועל ששולם, שנקבע פעמים רבות ללא קשר לערך הכלכלי.
שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר
1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"
העתקת נתוני עסקאות קודמות כבסיס לשומות חדשות, מבלי להתחשב בשוני מהותי בין הנכסים, יצרה שווי שוק מנופח ולא ריאלי.
2. גישת "בכמה נמכרה דירה ליד"
התבססות מופרזת על מחירי עסקאות סמוכות, מבלי לבחון אם הן רלוונטיות, שיקפה תפיסה שגויה שהשוק תמיד צודק – גם כשברור שהוא בועה.
השלכות המשבר
א. חשיפה לסיכון אשראי מערכתי
- ירידת מחירים חושפת את הבנקים לכך שהבטוחות אינן מכסות את יתרת החוב.
- מחדלים עתידיים יובילו להפסדים מיידיים ולצורך בהפרשות הון משמעותיות.
ב. קושי לממש בטוחות
- ירידת מחירים עלולה להפוך את מימוש הנכסים לפעולה חסרת תוחלת.
- כתוצאה: ירידה באמינות המערכת הפיננסית, חשש מפני פאניקה בשוק ההון.
כשל שיטתי בהבנה הכלכלית של שווי
הבנקים לא ביצעו את בדיקות השווי הנדרשות:
- לא בחנו פוטנציאל הכנסה.
- לא ניתחו תחזיות שוק או תרחישי קיצון.
- לא בדקו את יכולת ההחזר האמיתית של הלווה.
- לא בחנו תשואות כלכליות לעומת ריבית המשכנתא.
במקום כל אלה – בחרו ב"שווי שוק" שמבוסס על מחיר מנופח.
מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה
המודל השוויצרי:
- שמאי עצמאי חובה.
- מגבלות LTV נוקשות (80%).
- התבססות על שווי בלבד, לא על מחיר.
המודל הגרמני:
- דגש על תשואה כלכלית.
- בדיקות יציבות פיננסית של הלווה.
- דרישות הון עצמי משמעותיות (20–30%).
- התעלמות מעליות חדות במחירים לצורכי הערכה.
המלצות מדיניות בישראל
1. חזרה להערכות שווי עצמאיות
יש לאסור על הבנקים לאשר משכנתאות לפי מחיר עסקה בלבד.
2. ניתוח כלכלי מעמיק לכל עסקה
- בחינת פוטנציאל הכנסה, מיקום, תזרימי מזומנים.
- חישוב יחס שווי-תשואה מול ריבית המשכנתא.
3. שקיפות רגולטורית מלאה
- פרסום שמאות לציבור.
- רגולציה ברורה של מתודולוגיית השומה.
4. שינוי תרבות ניהול הסיכונים בבנקים
- מודלים המעריכים ירידות ערך עתידיות.
- מערכות התרעה מוקדמות.
- תגמול מבוסס איכות אשראי ולא גידול בהיקף ההלוואות.
סיכום
המשבר הנוכחי נובע מכשל יסודי: ההנחה שמחיר שוק הוא שווי כלכלי. מערכת האשראי הישראלית נשבתה באשליית בטוחות מנופחות – ונחשפת כעת לסיכון ממשי. הדרך לפתרון מחייבת מהפך תפיסתי: חזרה לשמאות שמרנית, אשראי מבוסס סיכון, ובקרה רגולטורית הדוקה. לפעול עכשיו – לפני שהאשליה תתפוצץ לגמרי.
משבר האקוויטי השלילי / The Negative Equity Crisis
| עברית | English |
|---|---|
| המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב... | The Current State: When Banks Realize They're Naked Israel's banking system is currently facing a troubling phenomenon—widespread negative equity... |
| הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר" בעוד שיחס LTV אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP... | The Core Issue: Confusing “Value” with “Price” While LTV should rely on independent economic valuation, banks in practice used LTP... |
| שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר 1. גישת "שכפול והעתקת מחירים" 2. גישת "כמה שילם השכן" | Flawed Valuation Practices That Fueled the Crisis 1. “Copy-Paste Pricing” 2. “What the Neighbor Paid” |
| השלכות המשבר - חשיפת הבנקים לסיכון - קושי במימוש בטוחות - אובדן אמון | Consequences of the Crisis - Exposure to risk - Difficulty realizing collateral - Loss of trust |
| כשל שיטתי בהבנת שווי כלכלי לא בוצעו ניתוחים נדרשים, הסתמכות על מחירים מנופחים. | A Systemic Failure to Understand Economic Value No proper analysis performed; reliance on inflated prices. |
| מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה שוויץ – שמאי עצמאי, מגבלת LTV, ניתוק בין מחיר לשווי. גרמניה – דגש על תשואה, הון עצמי גבוה. | Reform Models: Switzerland & Germany Switzerland – Independent appraisers, LTV cap, separation of price and value. Germany – Focus on yield, high equity requirements. |
| המלצות לישראל - חישוב שווי אמיתי בלבד - ניתוח כלכלי מעמיק - שקיפות רגולטורית - שינוי תרבות סיכון | Recommendations for Israel - True value-based calculations - Deep economic analysis - Regulatory transparency - Risk culture reform |
| סיכום יש לחזור לשמאות שמרנית ומבוססת סיכון – לפני שהבועה תתפוצץ. | Conclusion A return to conservative, risk-based valuation is required—before the bubble bursts. |
13Jun
Il rapporto del Chief Economist per aprile 2025 rivela un crollo del mercato immobiliare, ma i media hanno scelto di rimanere in silenzio, oscurare o distogliere l'attenzione. Haim Atkin svela la profondità della distorsione nella copertura mediatica.
