ירידת ערך דירה בגין שלילת הנאה: בין ירידת ערך קבועה לזמנית

ירידת ערך דירה בגין שלילת הנאה: בין ירידת ערך קבועה לזמנית

מבוא

המקרה של שלט הפרסום האלקטרוני על גשר "היהלום" ברמת גן מדגים היטב את הסוגיה המורכבת של ירידת ערך דירה כתוצאה משלילת הנאה. כאשר מטרד חיצוני פוגע ביכולת התושבים להתגורר בנוחות בביתם, נשאלת השאלה המרכזית: האם מדובר בירידת ערך קבועה של הנכס או בירידת ערך זמנית שתסתיים עם הסרת המטרד?

תורת ירידת הערך במשפט הישראלי

בפסיקה הישראלית מוכרים שני סוגים עיקריים של ירידת ערך:

1. ירידת ערך קבועה - ירידה מהותית ובלתי הפיכה בשווי הנכס
2. ירידת ערך זמנית - ירידה הנובעת ממטרד זמני או מצב שניתן לתיקון

כפי שעולה מפסיקה שפורסמה ב-Mako, בפסיקה נקבע גם כי במצב שבו תיקון ליקוי בנכס הוא אינו סביר או אינו אפשרי, בית המשפט לא יורה על תיקון הליקוי ולא יפסוק פיצוי בגין העלות הכרוכה בתיקון הליקוי.

שלילת הנאה כעילה לפיצוי

במקרה של תושבי רמת גן, בית המשפט דחה את הצעת העירייה שהתושבים יסגרו תריסים, וקבע: "הגפת התריסים בביתם על מנת לצמצם את השפעת המטרד אינה בגדר ראשיתו של פתרון ראוי... אין מקום לגזור על העותרים לחיות בבתיהם עם תריסים מוגפים".קביעה זו מחזקת את העיקרון המשפטי שלפיו תושבים זכאים ליהנות מנכסם באופן סביר ומלא, ללא צורך להתפשר על איכות החיים הבסיסית.

ירידת ערך קבועה - מתי?

ירידת ערך קבועה מתרחשת במקרים של:

1. ליקויי בנייה מהותיים - כמו בעיות יסוד או מבנה שאינם ניתנים לתיקון
2. שינויים סביבתיים קבועים - הקמת כביש ראשי, מגדל שחוסם נוף באופן קבוע
3. מטרדים בלתי ניתנים לסילוק - מיקום סמוך למקור רעש קבוע

מחקרים מראים ש"ירידת ערך של 0.95% בקירוב בקרבה, בגין עלייה של כל דציבל", והפגיעה יכולה להגיע עד ל-10% ממחיר השוק האמיתי של הדירה.

ירידת ערך זמנית - מאפיינים ותנאים

ירידת ערך זמנית מאופיינת ב:

1. מטרד בר-סילוק - כמו שלט פרסום שניתן להסירו
2. תקופת זמן מוגדרת - למשל, עבודות בנייה באזור
3. אפשרות לפתרון משפטי או טכני

במקרה של תושבי רמת גן, למרות שהשלט פעיל מאז 2021, מדובר במטרד שניתן להסרה או לשינוי, ולכן יש לסווגו כירידת ערך זמנית.

חישוב הפיצוי - גישת בתי המשפט

בתי המשפט נוהגים להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמכים לצורך הערכת הנזק. כפי שבעל נכס שמבקש לקבל פיצויים בגין ירידת ערך בדירה, יידרש לצרף לתביעתו נגד הקבלן חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.השמאי בוחן את:

• משך המטרד
• עוצמת הפגיעה בהנאה מהנכס
• השפעה על שווי השכירות
• פגיעה בשווי המכירה

ירידת ערך פסיכולוגית

נוסף על הפגיעה הפיזית, מוכרת גם "ירידת ערך פסיכולוגית – ירידת הערך נובעת בליקוי מהותי שתוקן אך הידיעה על ליקוי כזה שהיה בעבר גורמת לירידת ערך". במקרה של תושבי רמת גן, גם אם השלט יוסר, עלולה להישאר פגיעה פסיכולוגית עקב שנים של חיים תחת המטרד.

המלצות

1. תיעוד מפורט - יש לתעד את המטרד, תדירותו ועוצמתו
2. חוות דעת מקצועית - להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועורך דין מומחה
3. הבחנה ברורה - לקבוע האם מדובר בירידת ערך קבועה או זמנית
4. פעולה מהירה - לנקוט צעדים משפטיים בהקדם למניעת התיישנות

המקרה של תושבי רמת גן ממחיש כיצד מטרדים סביבתיים, גם אם הם זמניים במהותם, יכולים לשלול מתושבים את ההנאה הראויה מביתם. זכותם לפיצוי צריכה להיקבע בהתאם לאופי המטרד, משכו ומידת הפגיעה באיכות החיים.

פסיקת בית המשפט במקרה זה מחזקת את הגישה שאין לצפות מתושבים להתפשר על איכות חייהם הבסיסית, וכי הרשות המקומית נושאת באחריות להבטיח כי פעולותיה לא יפגעו בזכותם של התושבים להנאה סבירה מנכסיהם.

זיהום אור כמטרד פוגע בערך הנכס

הגדרת זיהום אור

זיהום אור מוגדר כתאורה מלאכותית חיצונית שחודרת לנכס באופן בלתי סביר ופוגעת בשימוש הרגיל בו. זה כולל:

• שלטי פרסום מוארים
• תאורת רחוב חזקה מדי
• זרקורים משכנים
• תאורה מעסקים סמוכים

המקרה ברמת גן כדוגמה קלאסית

המקרה שתואר בכתבה ממחיש זאת היטב: "אורות מרצדים בסגנון דיסקוטק מחליפים צבעים בתוך דירות התושבים" mako. התושבים טענו ש"לא ניתן לשבת בסלון ללא אורות חודרים, לא ניתן לראות טלוויזיה, לא ניתן להחשיך את הדירה ללא הסטת וילונות הרמטית" mako.

ההכרה המשפטית בזיהום אור

בית המשפט הכיר בכך שזיהום אור הוא מטרד ממשי, וקבע כי "באחריות המבקש להבטיח כי בכל מקרה לא תהיה חדירת אור לדירות מגורים בסביבה" mako. השופט אף דחה את הצעת העירייה שהתושבים פשוט יסגרו תריסים, בציינו שאין לגזור עליהם לחיות בבתים עם תריסים מוגפים.

השלכות על ערך הנכס

זיהום אור משפיע על ערך הנכס בכמה אופנים:

1. פגיעה בהנאה מהנכס - אי יכולת להשתמש בחללים באופן רגיל
2. בעיות בריאותיות - הפרעות שינה והשפעות פסיכולוגיות
3. עלויות נוספות - צורך בהתקנת וילונות אטומים או אמצעי הגנה
4. פגיעה בפרטיות - חשיפה מתמדת לתאורה חיצונית

סיווג הירידה בערך

במקרה של זיהום אור, הסיווג תלוי במקור:

ירידת ערך זמנית:

• שלטי פרסום (כמו במקרה רמת גן)
• תאורת אירועים או פרויקטים זמניים
• תאורת בנייה

ירידת ערך קבועה:

• תאורת רחוב שהותקנה קבוע
• מתקני תאורה של עסקים קבועים
• תשתיות תאורה עירוניות

גישת בתי המשפט

בתי המשפט מכירים בזיהום אור כמטרד לגיטימי ונוטים:

• לחייב הסרה או הפחתה של המטרד
• לפסוק פיצויים עבור התקופה בה התקיים המטרד
• להעדיף פתרונות שמאפשרים לתושבים להנות מנכסם

חישוב הפיצוי

בהתבסס על מחקרים והערכות שמאיות, זיהום אור חמור יכול לגרום לירידת ערך של:

• 5-10% במקרים בינוניים
• עד 15% במקרים חמורים במיוחד
• פיצוי נוסף על אובדן הנאה לתקופת המטרד

המלצות למי שסובל מזיהום אור

1. תיעוד מדוקדק של המטרד (תמונות, וידאו, יומן)
2. מדידת עוצמת האור (אם אפשר)
3. פנייה לרשות המקומית
4. התייעצו איתנו
5. שקילת הגשת תביעה אם המטרד נמשך

סיכום

זיהום אור הוא בהחלט מטרד המוכר בחוק ובפסיקה כגורם לירידת ערך ושלילת הנאה. המקרה ברמת גן מהווה תקדים חשוב המחזק את זכותם של תושבים לחיות בביתם ללא הפרעות אור בלתי סבירות, ומדגיש את האחריות של רשויות וגופים מסחריים למנוע זיהום אור המשפיע על איכות החיים של התושבים.

הספר, ירידת ערך למקרקעין מנזקים, פגמים, מומים, מטרדים, ליקויים וגם ירידת ערך פסיכולוגית

לרכישה בחנות כאן