Gemi מחקר מקיף על תופעת הירידה מהארץ ורכישת דירות בחו"ל 

תקציר מנהלים

• סקירה כללית: דוח זה מציג ניתוח מקיף של תופעת הירידה מהארץ, המכונה "ירידה", ושל המגמה המקבילה של ישראלים המשקיעים בנדל"ן בחו"ל. הוא מדגיש את מערכת היחסים המורכבת בין גורמים כלכליים, חברתיים-פוליטיים ואישיים המניעים מגמות אלו, את מאפייניהם הדמוגרפיים ואת השלכותיהם העמוקות על כלכלת ישראל ועל המרקם החברתי שלה.
• ממצאים עיקריים:
  • עלייה בהגירה: ישראל עדה לעלייה חסרת תקדים בהגירה החל משנת 2023, כאשר מספר העוזבים לטווח ארוך הגיע לשיאים חדשים בשנת 2024, וכתוצאה מכך נוצר מאזן הגירה שלילי משמעותי עבור ישראלים. זהו שינוי היסטורי עבור אומה שנבנתה באופן מסורתי על עלייה.
  • פרופיל דמוגרפי: המהגרים הם באופן לא פרופורציונלי צעירים, משכילים ובעלי משפחות, במיוחד אלה הנמצאים בשיא שנות עבודתם (25-44) ובתחומי עיסוק בעלי כישורים גבוהים כמו טכנולוגיה.
  • גורמים מניעים: שילוב של גורמי דחיפה, לרבות יוקר המחיה הגבוה, אתגרי דיור, חוסר יציבות פוליטית, סכסוך מתמשך, מתחים חברתיים וחששות לגבי עתיד הדמוקרטיה, יחד עם גורמי משיכה כמו איכות חיים טובה יותר, הזדמנויות מקצועיות ומיסוי נמוך יותר בחו"ל, מזינים את העזיבה הזו.
  • השקעות בנדל"ן בחו"ל: במקביל להגירה, ההשקעה הישירה של ישראלים בנדל"ן בחו"ל גדלה באופן ניכר, מונעת על ידי מחירי נכסים אטרקטיביים יותר, תשואות שכירות גבוהות יותר ותנאי מס נוחים בהשוואה לשוק הישראלי. בעוד שקיימות רכישות למגורים, חלק ניכר מהשקעה זו מתרכז במגזרים מסחריים.
  • השפעת אירועי 7 באוקטובר: אירועי 7 באוקטובר 2023 והמלחמה שבעקבותיהם החריפו מגמות אלו, והובילו להאצה חדה בעזיבות ולירידה במספר החוזרים, ותרמו ל"משבר סוציו-אקונומי וקיומי חסר תקדים".
  • מגמות מנוגדות: באופן פרדוקסלי, בעוד שישראלים פונים יותר ויותר לחו"ל, תושבים זרים (במיוחד קהילות יהודיות דתיות) מגבירים במקביל את רכישותיהם של נכסים למגורים בישראל, במיוחד בשוק היוקרה בירושלים, מונעים על ידי מניעים שונים.
• השלכות: אובדן ההון האנושי המיומן וזרימת ההון לחו"ל מציבים אתגרים ארוכי טווח לצמיחה הכלכלית וללכידות החברתית של ישראל. הבנת דינמיקה זו חיונית לקובעי המדיניות לצורך גיבוש אסטרטגיות יעילות.

1. מבוא: הקשר והיקף המחקר

המונח "ירידה מהארץ" מתייחס להגירת ישראלים ממולדתם, תופעה שנתפסת לעיתים קרובות כדאגה לאומית בהתחשב באתוס היסודי של ישראל של "עלייה" (הגירה לישראל). מבחינה היסטורית, ישראל הייתה מדינה קולטת עלייה, ומספר המהגרים אליה היה בעבר רב ממספר המהגרים ממנה. המונח "ירידה" עצמו נושא קונוטציה שלילית בעברית, המשקפת תפיסה חברתית של הגירה כסטייה מהייעוד הלאומי. מסגור תרבותי זה מדגיש את הרגישות והחשיבות של המגמות הנוכחיות. מעבר לרילוקיישן אישי, ישראלים רבים משקיעים יותר ויותר בשוקי נדל"ן מחוץ לישראל. מגמה זו מונעת לעיתים קרובות משיקולים פיננסיים וחיפוש אחר תשואות טובות יותר או יציבות נתפסת בהשוואה לשוק המקומי. בעוד שהגירה והשקעות בנדל"ן בחו"ל הן תופעות נפרדות, הן לעיתים קרובות קשורות זו בזו, ומונעות על ידי גורמי דחיפה ומשיכה חופפים. הבנת הדינמיקה המשולבת שלהן מספקת תמונה הוליסטית יותר של השינויים הסוציו-אקונומיים הנוכחיים המשפיעים על ישראל. ההתרחשות וההאצה של שתי התופעות הללו מצביעות על מגמה רחבה יותר של ישראלים המחפשים דרכים חלופיות ליציבות, שגשוג ואיכות חיים מחוץ למדינה, בין אם באמצעות רילוקיישן פיזי או פריסת הון. הדבר מצביע על שינוי פוטנציאלי בתכנון הלאומי לטווח ארוך ובבחירות החיים האישיות, כאשר יחידים מגינים באופן פעיל מפני אי וודאות פנימית.

2. מגמות הגירה מישראל

2.1. נתונים סטטיסטיים ומאזן הגירה

הגירה מישראל הראתה תנודתיות לאורך השנים, עם גלים משמעותיים לאחר מלחמת יום כיפור ומלחמת לבנון הראשונה. עם זאת, מאז 2023, חלה עלייה דרסטית בהגירה מישראל. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) דיווחה על זינוק חד של 46.4% במספר הישראלים שהוגדרו כעוזבים לטווח ארוך בשנת 2023 בהשוואה לשנת 2022, כאשר 55,300 אנשים הוגדרו כך. שיעור העוזבים בשנת 2023 עמד על 5.7 לכל 1,000 תושבים. מגמה זו התחזקה בשנת 2024, עם זינוק נוסף במספר העוזבים. נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שכ-82,700 ישראלים עזבו את המדינה בשנת 2024. בחצי השנה הראשונה של 2024, כ-4,800 ישראלים ביקשו לנתק תושבות, מספר גבוה פי 2.5 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022. נתון זה, לדברי ד"ר יוסי הרפז, חוקר דפוסי הגירה מאוניברסיטת תל אביב, מעיד על עלייה חדה בישראלים שהיגרו מהמדינה. מאזן ההגירה הבינלאומית, שהוא ההפרש בין מספר הנכנסים לישראל למספר העוזבים אותה, הפך לשלילי באופן משמעותי. בין השנים 2013 ל-2023, מאזן ההגירה בישראל היה שלילי בממוצע של מינוס 14.3 אלף נפש בשנה. מגמה זו החריפה משנת 2022, כאשר מאזן ההגירה השלילי עמד על 27.5- אלף בשנת 2023 , והוכפל ל-58.9- אלף בשנת 2024. בסוף 2024, המאזן השלילי עמד על 18,200 בני אדם, כאשר הגורם העיקרי לכך הוא הגירה של ישראלים לחו"ל. בנוסף, מספר העולים החדשים בשנת 2024 עמד על 32,800, נמוך בכ-15 אלף בהשוואה לשנת 2023.חשוב לציין כי הלמ"ס שינתה את מתודולוגיית החישוב שלה מאז 2022 כדי לשקף באופן מדויק יותר את מגמות ההגירה המודרניות. בעבר, אדם הוגדר כ"עוזב" רק אם שהה מחוץ לישראל שנה שלמה ברציפות. כעת, ההגדרה היא מי שלא שהה בישראל לפחות תשעה חודשים במצטבר במשך שנה , או לחלופין, ישראלים שעוזבים את הארץ ל-275 ימים מצטברים ומעלה במהלך תקופה של שלוש שנים. שינוי זה נועד לשקף טוב יותר את מציאות החיים המודרנית, שבה רבים עוזבים לפרקי זמן קצרים יותר אך בתדירות גבוהה. כתוצאה מכך, נתוני ההגירה משקפים באופן מדויק יותר את המגמות בשנה הקודמת.

2.2. פרופיל דמוגרפי של המהגרים

ניתוח נתוני ההגירה חושף פרופיל דמוגרפי ספציפי של העוזבים. בשנת 2023, מעט יותר ממחצית מהעוזבים לטווח ארוך היו גברים (כ-28.8 אלף, 52%), לעומת נשים (כ-26.5 אלף, 48%). הגיל החציוני של כלל העוזבים היה 31.6 שנים, כאשר גברים נוטים לצאת בגיל צעיר יותר (גיל חציוני 30.7) מנשים (גיל חציוני 32.5).קבוצת הגיל המובילה ביציאה מהארץ היא 25 עד 44, שהיא גם קבוצת הגיל העיקרית בשוק העבודה. באופן מדאיג, כמעט 48% מהעוזבים הם בגילאי 20 עד 45, ו-27% הם ילדים ובני נוער. המשמעות היא שרוב העוזבים הם מתחת לגיל 45, מה שמעיד על הגירה של צעירים, משכילים ומשפחות. נתונים אלו מצביעים על כך ששיעור גבוה מהעוזבים הם בעלי תארים אקדמיים, במיוחד בתחומים כמו טכנולוגיה וכלכלה. רוב העוזבים הם רווקים, אך גם נשואים וגרושים נכללים בתמונה. אובדן אוכלוסייה זו, המהווה את עמוד השדרה של שוק העבודה והחדשנות, עלול להשפיע קשות על הכלכלה והמרקם החברתי של ישראל.

3. גורמים מניעים להגירה מישראל

ההגירה מישראל אינה תופעה חד-ממדית, אלא תוצאה של שילוב מורכב של גורמי דחיפה (Push Factors) וגורמי משיכה (Pull Factors).

3.1. גורמי דחיפה (Push Factors)

גורמי הדחיפה העיקריים המובילים ישראלים לעזוב את המדינה קשורים בעיקר לאתגרים פנימיים:

• יוקר המחיה ואתגרי דיור: אחת הסיבות המרכזיות להחלטה לעזוב את הארץ היא יוקר המחיה הגבוה. אתגרי דיור, הכוללים מחירי דירות מופקעים וחוסר היצע, מהווים גם הם גורם משמעותי.
• חוסר יציבות פוליטית ומתחים חברתיים: סקרים מצביעים על כך שחוסר יציבות פוליטית, סכסוך מתמשך, מתחים חברתיים ופערים אידיאולוגיים הם מניעים משמעותיים להגירה. דאגות לגבי עתיד הדמוקרטיה בישראל גם כן משחקות תפקיד. התחושה של "מנטליות מצור" והמתחים החברתיים המתמשכים, כולל אפליה נתפסת, דוחפים חלק מהישראלים לחפש סביבה רגועה יותר.
• השלכות אירועי 7 באוקטובר והמלחמה: אירועי 7 באוקטובר 2023 והמלחמה שפרצה בעקבותיהם החריפו את מגמת העזיבה. הלחימה במספר חזיתות, אובדן חיי אדם, עקירת מאות אלפים מבתיהם והגיוס הממושך של מספר רב של מבוגרים צעירים לשירות מילואים, יצרו משבר סוציו-אקונומי וקיומי חסר תקדים. תשעה חודשים לאחר 7 באוקטובר, ישראל חוותה עלייה של 285% במספר האזרחים שעזבו את המדינה בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת, ומספר הישראלים שחזרו למדינה ירד.
• קשיים תעסוקתיים ובירוקרטיה: למרות שפחות בולטים מגורמי המשיכה, קשיים בפיתוח מיזמים קפיטליסטיים בישראל, יחד עם בירוקרטיה ורגולציות ממשלתיות שחודרות לחיי הפרט, יכולים לתרום להחלטה לעזוב.

3.2. גורמי משיכה (Pull Factors)

גורמי המשיכה מושכים ישראלים למדינות אחרות, ומציעים הזדמנויות ואיכות חיים משופרת:

• הזדמנויות אישיות ומקצועיות: ישראלים רבים מחפשים הזדמנויות חינוכיות וכלכליות משופרות בחו"ל, במיוחד בארצות הברית. הם מחפשים קידום קריירה, הכנסה גבוהה יותר ורמת חיים משופרת.
• איכות חיים טובה יותר: יחידים מחפשים מקומות המציעים אורח חיים רגוע יותר, סובלנות רבה יותר וגישה לשירותים ציבוריים איכותיים יותר.
• איחוד משפחות: חלק מהישראלים מהגרים כדי להתאחד עם בני משפחה שכבר היגרו לחו"ל.
• הטבות מיסוי: במדינות מסוימות, הטבות מיסוי נתפסות כגורם משיכה משמעותי.

4. רכישת דירות בחו"ל על ידי ישראלים

במקביל למגמת ההגירה, קיימת עלייה ניכרת בהשקעות ישראלים בנדל"ן בחו"ל.

4.1. היקף ומגמות השקעות

היקף ההשקעות הישירות בנדל"ן בחו"ל על ידי ישראלים גדל באופן משמעותי בעשור האחרון. לפי נתוני בנק ישראל, השקעות אלו עמדו על 11 מיליון דולר בשנת 2007, זינקו ל-196 מיליון דולר בשנת 2012, והגיעו ל-901 מיליון דולר בשנת 2017. בשנת 2022, ישראלים השקיעו 2.293 מיליארד דולר בנדל"ן בחו"ל, ירידה קלה של 5.7% מ-2.433 מיליארד דולר בשנת 2021, למרות עליית הריביות. נתון זה נשאר יציב יחסית בשלוש השנים האחרונות, כאשר בשנת שיא ההשקעות בעשור האחרון הייתה 2017 עם 6.7 מיליארד דולר. ניתוח פילוח הנתונים לפי סקטורים לשנת 2022 מציג תמונה מעניינת: רק 15% מהעסקאות בנדל"ן בחו"ל על ידי ישראלים היו בנדל"ן למגורים. רוב ההשקעות התרכזו במגזרים מסחריים: 33% בנדל"ן תעשייתי, 22% בקמעונאות, 17% במלונות ו-13% במשרדים. חברת JLL הסבירה כי העדפת המשקיעים הישראלים היא למגזרים המציגים צמיחה.

4.2. מניעים לרכישת נדל"ן בחו"ל

ההחלטה להשקיע בנדל"ן בחו"ל נובעת ממספר יתרונות ברורים בהשוואה לשוק המקומי בישראל:

• מחירי נכסים נמוכים יותר: יתרון מרכזי הוא מחירי הנדל"ן הנמוכים משמעותית בחו"ל בהשוואה לישראל. סכום הון התחלתי של כמה מאות אלפי שקלים, שבמרכז ישראל יחייב משכנתא גבוהה, יכול לרכוש נכס חדש בערים ושכונות מבוקשות לשכירות בחו"ל, מה שמאפשר קבלת תשואות שכירות מיום הרכישה.
• תשואות שכירות גבוהות יותר: זהו יתרון משמעותי ביותר. בעוד שבישראל, באזור המרכז, תשואות השכירות עמדו על 2%-3.5% בשנת 2021, ובאזורי הפריפריה על 3%-4.5% (ובמקרים נדירים עד 5%), השקעות נדל"ן באירופה יכולות להניב 5%-8.5% משכירות לטווח ארוך, ובארה"ב אף יותר.
• הזדמנויות בלתי מוגבלות ומגוון נכסים: השוק הגלובלי מציע מגוון רחב בהרבה של נכסים בהשוואה לישראל. הדבר כולל אפשרויות להשכרה לטווח קצר (כמו Airbnb) במיקומים מרכזיים או אקזוטיים, כמו גם השקעות ליד אוניברסיטאות ומכללות רבות ברחבי העולם, היוצרות שכונות ידידותיות לסטודנטים.
• מיסוי נמוך יותר והסכמי כפל מס: מדינות רבות בחו"ל מציעות מיסוי נמוך משמעותית מזה שבישראל. בנוסף, בין ישראל למדינות רבות בעולם קיימות אמנות מס שמטרתן למנוע תשלום כפל מס. המשמעות היא שהמס ששולם במדינת ההשקעה מקוזז כנגד המס החייב בישראל, ובכך נמנע תשלום כפול. לדוגמה, בספרד, מס על הון מניב הוא 19%, וההפרש של 6% ישולם בישראל כדי להגיע לשיעור של 25% הנהוג בישראל.
• מימון נוח יותר: מחירי הנכסים הנמוכים בחו"ל מאפשרים צורך במשכנתא קטנה עד בינונית, מה שמאפשר לתשלומי המשכנתא להישאר נמוכים מהכנסות השכירות. בנקים פורטוגליים, למשל, מציעים משכנתאות למשקיעים זרים עד 70% משווי הנכס, עם תקופות החזר של עד 30 שנה.
• הימנעות מבועת נדל"ן בישראל: ישראלים רבים מזהים כי הביקוש הגבוה בשוק המקומי יצר בועת נדל"ן, מה שהוביל למחירי נדל"ן כמעט דמיוניים בישראל. השקעה בחו"ל נתפסת כאלטרנטיבה טובה יותר.

4.3. יעדי השקעה מועדפים

ישראלים פונים למגוון יעדים להשקעות נדל"ן בחו"ל, כאשר הבחירה מושפעת ממספר גורמים:

• ארצות הברית: נחשבת ליעד מועדף בשל יציבות כלכלית, פוטנציאל צמיחה ותשואות גבוהות. השוק האמריקאי מציע מגוון רחב של אפשרויות השקעה וחיבורים אסטרטגיים לשותפים מקומיים חזקים.
• אירופה:
  • פולין: כוכב עולה בהשקעות נדל"ן זרות, עם שילוב מנצח של מחירים נמוכים, כלכלה משגשגת ומערכת מס ידידותית למשקיעים. מחירי הבתים בפולין עלו ב-10.9% ברבעון השלישי של 2020 לעומת השנה הקודמת.
  • פורטוגל: יעד מועדף בשל מחירי נדל"ן נמוכים יחסית לישראל, ואפשרויות מינוף גבוהות (עד 80% משווי הנכס).
  • יוון: יעד תיירותי פופולרי, עם טיסה קצרה מישראל, מחירי נכסים שטרם התאוששו במלואם מהמשבר הכלכלי, ואמנת מס מועילה עם ישראל.
  • גרמניה: ידועה ביציבותה הכלכלית ובסטנדרט החיים הגבוה, ומציעה מגוון נכסים במחירים נמוכים יותר מאשר בישראל. ברלין, למשל, משכה עשרות אלפי ישראלים בשל יוקר המחיה הנמוך.
  • ספרד: לאחר המשבר הכלכלי של 2008, מחירי הנכסים בספרד ירדו, מה שיצר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות לצד התאוששות הכלכלה המקומית.
  • קפריסין: יעד מועדף בשל קרבתה הפיזית לישראל ומחירי נכסים אטרקטיביים.
  • רומניה וגאורגיה: ערים כמו בוקרשט וטביליסי מציגות עליות מחירים הדרגתיות ויציבות ותשואות גבוהות למשקיעים.
  • אנגליה והונגריה (בודפשט): גם הן מוזכרות כיעדים אטרקטיביים עם הזדמנויות שונות, כולל נכסים ליד אוניברסיטאות ומוקדי תיירות.
• איחוד האמירויות הערביות: דובאי ואבו דאבי מוזכרות כיעדים להשקעות נדל"ן.

4.4. היבטים משפטיים ופיננסיים של רכישת נדל"ן בחו"ל

רכישת נדל"ן בחו"ל כרוכה במורכבויות משפטיות ופיננסיות הדורשות תכנון קפדני:

• מיסוי:
• תושבי ישראל חייבים במס על הכנסותיהם מכל מקור בעולם ("מיסוי גלובלי").לכן, הכנסות משכר דירה ורווחי הון ממכירת נכס בחו"ל חייבים בדיווח לרשויות המס בישראל, גם אם שולם מס במדינת המקור.
  • מסלולי מיסוי על הכנסות משכר דירה: בישראל קיימים שני מסלולים לדיווח:
    • מסלול רגיל: תשלום מס לפי שיעור המס השולי של המשקיע, עם אפשרות לניכוי הוצאות ניהול, אחזקה, פחת ועוד.
    • מסלול מופחת (15%): תשלום מס אחיד וקבוע בשיעור 15% מההכנסה ברוטו, עם אפשרות לניכוי פחת בלבד וללא אפשרות לקיזוז מס ששולם בחו"ל.
  • מס רווחי הון: על הרווח הנקי ממכירת נכס בחו"ל ישולם מס רווח הון בישראל בשיעור של 25%. במדינות שיש לישראל אמנת מס למניעת כפל מס, למדינת המקור תהיה קדימות בגביית המס. אם שולם מס במדינה הזרה בשיעור נמוך מ-25%, המשקיע יידרש לשלם את ההפרש לרשות המס בישראל.
  • חובת דיווח: חובת דיווח שנתית לרשות המסים בישראל חלה על העברות כספים לחו"ל העולות על 500,000 ש"ח, ועל רכישת נכס שערכו עולה על כ-2.1 מיליון ש"ח.
• מימון ועלויות נלוות: השגת מימון להשקעות נדל"ן בחו"ל יכולה להיות מאתגרת, במיוחד למשקיעים שאינם תושבי המדינה. בניגוד לישראל, שבה ניתן לקבל משכנתא בשיעור של עד 75% ממחיר הנכס, מדינות רבות מגבילות את סכום המשכנתא לתושבי חוץ. בנוסף למימון הרכישה, יש לקחת בחשבון עלויות נלוות כמו עמלות תיווך (1-3%), שכר טרחת עורך דין מקומי (1-2%), מיסי רכישה ורישום, עלויות תחזוקה שוטפות ודמי ניהול נכס מרחוק (5-10% מההכנסות משכר דירה).
• בדיקת נאותות וייעוץ מקצועי: לפני רכישת נכס בחו"ל, חיוני לבצע בדיקת נאותות מקיפה הכוללת בדיקה משפטית (בעלות, שעבודים, היתרים), הערכת שווי, בדיקה טכנית של מצב הנכס ובדיקת האזור (שירותים, תחבורה,  תוכניות פיתוח). מומלץ בחום להתייעץ עם מומחי מס בינלאומיים, עורכי דין לנדל"ן בחו"ל, רואי חשבון, יועצי משכנתאות מקומיים, שמאים ומהנדסים כדי להבטיח עסקה מושכלת ורווחית.
• תכנון ירושה: חוקי הירושה בישראל שונים מאשר במדינות אחרות, וצוואה אמריקאית לבדה אינה מספיקה כדי להבטיח שנכס ישראלי יעבור בירושה כמתוכנן. במקרים של בעלות על נכסים במספר מדינות, פתרון מעשי הוא ליצור שתי צוואות – אחת לכל מדינה – תוך תיאום הדוק בין עורכי הדין כדי למנוע סתירות.

5. השלכות על ישראל

למגמות ההגירה ורכישת הנדל"ן בחו"ל יש השלכות משמעותיות על כלכלת ישראל ועל המרקם החברתי שלה.

5.1. השלכות כלכליות

העלייה בהגירה, במיוחד של צעירים משכילים ומשפחות, עלולה להשפיע קשות על הכלכלה הישראלית. אובדן הון אנושי מיומן, במיוחד בתחום ההיי-טק, שנותר עוגן כלכלי יציב , עלול להאט את הצמיחה הכלכלית ולפגוע בחדשנות. הגירה שלילית זו תורמת גם לירידה בקצב גידול האוכלוסייה. השקעות ישראלים בנדל"ן בחו"ל, המסתכמות במיליארדי דולרים בשנה , מייצגות זרימת הון משמעותית מחוץ למדינה. בעוד שחלק מההשקעות הללו מונעות משיקולים של פיזור סיכונים וחיפוש אחר תשואות גבוהות יותר, הן גם משקפות חוסר אמון בשוק המקומי ובתנאים הכלכליים בישראל. זרימת הון זו, יחד עם הגירעון התקציבי הגדל של המדינה , עלולה להשפיע על יציבותה הכלכלית של ישראל לטווח הארוך.

5.2. השלכות חברתיות ודמוגרפיות

הגירת ישראלים משפיעה גם על המרקם החברתי והדמוגרפי של ישראל ושל הקהילות היהודיות בתפוצות:

• השפעה על קהילות יהודיות בתפוצות: באופן פרדוקסלי, הגירת ישראלים מסייעת להחיות חלק מקהילות יהודיות ברחבי העולם הנאבקות בהזדקנות ושיעורי ילודה נמוכים. לדוגמה, קהילת יהודי הולנד גדלה בעיקר בזכות הגירת ישראלים צעירים, עד כדי כך שרוב הילדים היהודים החיים בהולנד נולדו בישראל או להורה ישראלי.
• שינוי זהות לאומית: בעוד שבעבר ישראלים רבים שחיו בחו"ל שמרו על קשר חזק לישראל וביטאו רצון לחזור, מגמה זו השתנתה בשנים האחרונות לכיוון התיישבות קבועה יותר בחו"ל, במיוחד בארצות הברית, בשל הזדמנויות כלכליות ויכולת לקיים צורת יהדות חילונית יותר.
• מתחים חברתיים פנימיים: אובדן האוכלוסייה המשכילה והליברלית יותר עלול להחריף את המתחים החברתיים והאידיאולוגיים בתוך ישראל, ולתרום ל"שבטיות" ופילוג בחברה היהודית.

5.3. מגמות מנוגדות: רכישות נדל"ן בישראל על ידי זרים

בניגוד למגמת הישראלים הרוכשים נכסים בחו"ל, שוק הדיור הישראלי חווה עלייה ניכרת ברכישות דירות על ידי תושבים זרים, במיוחד בדצמבר 2024, כאשר סך המשכנתאות שנלקחו הגיע ל-13.8 מיליארד ש"ח. נוכחותם של קונים זרים גדלה ב-50% בהשוואה לשנת 2023, עם הערכה של 1,900 דירות שנרכשו על ידם בשנת 2024.ירושלים הפכה למוקד המשיכה העיקרי עבור קונים זרים, במיוחד אלה מקהילות יהודיות דתיות (חרדים ואורתודוקסים) המחפשים בתים בעיר. שוק היוקרה בעיר מבוקש במיוחד על ידי תושבים זרים, כאשר 22 דירות במחיר של למעלה מ-10 מיליון ש"ח נמכרו בנובמבר ודצמבר 2024 בלבד. רוב הקונים הזרים מגיעים מארצות הברית, אנגליה וצרפת. עלייה זו ברכישות נכסים חדשים על ידי זרים, במיוחד לקראת עליית המע"מ הצפויה בשנת 2025, מצביעה על מניעים שונים לחלוטין מאלה המניעים את הישראלים לעזוב או להשקיע בחו"ל.

6. מסקנות והשלכות עתידיות

המחקר מראה כי ישראל נמצאת בעיצומה של תקופה של שינויים דמוגרפיים וכלכליים משמעותיים, המאופיינים בעלייה חדה בהגירה ובזרימת הון משמעותית להשקעות נדל"ן בחו"ל. מגמות אלו, שהתחזקו במיוחד מאז 2023 והחריפו לאחר אירועי 7 באוקטובר 2023, מצביעות על שינוי מהותי במאזן ההגירה של ישראל, ממדינה קולטת עלייה למדינה עם מאזן הגירה שלילי בולט. הגורמים המניעים את היציאה הם רב-ממדיים, וכוללים אתגרים פנימיים כמו יוקר המחיה, מחירי דיור בלתי נגישים, חוסר יציבות פוליטית ומתחים חברתיים, לצד גורמי משיכה חיצוניים של הזדמנויות מקצועיות, איכות חיים גבוהה יותר ותנאי מיסוי נוחים בחו"ל. הפרופיל הדמוגרפי של העוזבים, הכולל צעירים, משכילים ובעלי משפחות, מעיד על אובדן הון אנושי קריטי שעלול לפגוע בצמיחה הכלכלית וביציבות החברתית של ישראל לטווח הארוך.במקביל, השקעות ישראלים בנדל"ן בחו"ל, המתרכזות בעיקר במגזרים מסחריים, משקפות חיפוש אחר יציבות פיננסית ותשואות גבוהות יותר מחוץ לגבולות המדינה. למרות הסיכונים הכרוכים בהשקעות בינלאומיות, היתרונות הנתפסים, במיוחד בתחום המיסוי והתשואות, ממשיכים למשוך משקיעים ישראלים.התופעה של ישראלים העוזבים את המדינה והשקעותיהם בחו"ל, לצד העלייה ברכישות נדל"ן בישראל על ידי תושבים זרים (בעיקר מקהילות דתיות), מצביעה על פער גדל והולך במניעים ובבחירות של קבוצות אוכלוסייה שונות. בעוד שחלק מהאוכלוסייה הישראלית מחפשת עתיד מחוץ למדינה, בין אם באמצעות רילוקיישן או השקעות, קבוצות אחרות רואות בישראל, ובמיוחד בירושלים, יעד אטרקטיבי להתיישבות והשקעה. השלכות אלו דורשות התייחסות מעמיקה מצד קובעי המדיניות בישראל. הבנה מקיפה של המניעים וההשלכות של מגמות אלו חיונית לגיבוש אסטרטגיות שישמרו על יציבותה הכלכלית והחברתית של המדינה, יתמודדו עם אתגרי יוקר המחיה והדיור, ויבנו אמון מחודש בעתידה של ישראל.