"טרמיטים יש רק באפריקה" באמת? - חשבתם שאין בארץ טרמיטים? כדאי שתתעדכנו

מבוסס על הספר פרי עטי ירידת ערך למקרקעין מנזקים, מפגעים, מומים, מטרדים וליקויים, כולל ירידת ערך פסיכולוגית. - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מומחה לירידת ערך נכסים.

השפעת טרמיטים בנכסי מקרקעין - ירידת ערך, זיהוי ודרכי ההתמודדות

מבוא

טרמיטים – אלו יצורים קטנים אך הרסניים שיכולים לגרום לנזקים משמעותיים בנכסי מקרקעין. בישראל, נוכחותם של טרמיטים בנכס עלולה להוביל לירידה משמעותית בערכו, עלויות תיקון גבוהות, ולבעיות בריאותיות ובטיחותיות. מאמר זה יעסוק בהשפעת הטרמיטים על נכסי מקרקעין, כיצד לזהות סימני נגיעות, מה ההשלכות הכלכליות, ומה ניתן לעשות כדי להתמודד עם הבעיה.

ההשפעה הכלכלית של טרמיטים על נכסי מקרקעין

ירידת ערך הנכס

מחקרים מראים כי נוכחות טרמיטים או היסטוריה של נגיעות בטרמיטים עלולה להוריד את ערך הנכס ב-10% עד 25%, תלוי בחומרת הנגיעות והנזק שנגרם. במקרים קיצוניים, כאשר המבנה ספג נזק מבני משמעותי, ירידת הערך יכולה להגיע אף ל-40%.בישראל, במיוחד באזורים חמים ולחים כמו מישור החוף והשפלה, הבעיה נפוצה יותר ויכולה להשפיע משמעותית על שוק הנדל"ן המקומי. נכס שידוע כי סבל מנגיעות טרמיטים בעבר יכול להישאר עם "תווית" שלילית בשוק, אפילו לאחר טיפול מקיף.

עלויות טיפול והתמודדות

הטיפול בנגיעות טרמיטים בישראל יכול לעלות אלפי שקלים, כתלות בגודל הנכס וחומרת הנגיעות:

• טיפול בסיסי: 2,000-5,000 ₪
• טיפול מקיף בנכס בינוני: 5,000-15,000 ₪
• טיפול ושיקום נזקים מבניים: 20,000-100,000 ₪ ויותר

לעלויות אלה יש להוסיף את עלות תיקון הנזקים שכבר נגרמו, אשר עשויה להיות משמעותית אם המבנה סבל מפגיעה מבנית.

סוגיות משפטיות וביטוחיות

ברוב המקרים, פוליסות ביטוח דירה סטנדרטיות בישראל אינן מכסות נזקי טרמיטים, מכיוון שאלה נחשבים ל"תחזוקה שוטפת" ולא אירוע פתאומי. רכישת כיסוי ביטוחי ייעודי לטרמיטים אפשרית, אך בעלות נוספת.מבחינה משפטית, מוכר נכס בישראל מחויב לגלות לקונים על נגיעות טרמיטים ידועה. הסתרת מידע זה עלולה להוביל לתביעות משפטיות ולביטול עסקאות.

זיהוי נגיעות טרמיטים בנכס

סימנים חיצוניים

אלו הסימנים העיקריים שיכולים להעיד על נוכחות טרמיטים:

1. מנהרות בוץ: טרמיטים תת-קרקעיים בונים מנהרות בוץ על קירות חיצוניים, יסודות או עמודים. אלו נראים כמו "צינורות" דקים בצבע חום-אדמדם.
2. עץ נפוח או מעוות: עץ שנראה נפוח, מעוות או מתקלף עשוי להעיד על פעילות טרמיטים.
3. צליל חלול: כאשר מקישים על עץ שנפגע מטרמיטים, הוא משמיע צליל חלול בשל החללים הפנימיים שנוצרו.
4. כנפיים מושלות: בעונת הרבייה, טרמיטים מעופפים משילים את כנפיהם. מציאת כנפיים קטנות (4-9 מ"מ) היא סימן מובהק.
5. אבקת עץ: טרמיטים יבשי-עץ מותירים אחריהם אבקת עץ דקה הנראית כמו אבקת נסורת או חול עדין.

אזורים מועדים לנגיעות בישראל

בישראל, אזורים מסוימים מועדים יותר לנגיעות טרמיטים:

• מישור החוף והשפלה: האקלים החם והלח מייצר תנאים אידיאליים לטרמיטים.
• יישובים ותיקים: בתים עם מרכיבי עץ ישנים, במיוחד אלו שנבנו לפני שנות ה-80.
• אזורים סמוכים לשטחים טבעיים: קרבה ליערות, פארקים או שטחים פתוחים מגדילה את הסיכון.

שיטות לזיהוי מקצועי

כאשר עולה חשד לנגיעות טרמיטים, מומלץ להזמין בדיקה מקצועית:

1. סקר טרמיטים: בדיקה מקיפה על ידי מדביר מוסמך המתמחה בטרמיטים.
2. שימוש במצלמות תרמיות: מאפשר לזהות פעילות טרמיטים מאחורי קירות וחללים סגורים.
3. גלאי אלקטרוניים: מכשירים המזהים רעש ותנועה של טרמיטים בתוך המבנה.
4. כלבי גישוש: כלבים מאומנים יכולים לזהות ריח של טרמיטים גם במקומות נסתרים.
5. בדיקות מעבדה: בדיקת דגימות עץ חשודות יכולה לאשר נוכחות טרמיטים ולזהות את הסוג המדויק.

דרכי התמודדות וטיפול

אמצעי מניעה

מניעה היא הדרך היעילה והזולה ביותר להתמודד עם טרמיטים:

1. בדיקות תקופתיות: בדיקה שנתית על ידי מדביר מוסמך (עלות: 300-800 ₪).
2. הרחקת עץ מהקרקע: שמירה על מרחק של לפחות 45 ס"מ בין עץ לקרקע.
3. ניקוז נאות: מניעת לחות ומים עומדים בקרבת המבנה.
4. טיפול מקדים בעץ: שימוש בעץ מטופל בחומרים דוחי טרמיטים בבנייה חדשה.
5. חסימות פיזיות: התקנת מחסומים מתכתיים או כימיים בזמן הבנייה.

שיטות טיפול בנגיעות קיימת

כאשר מתגלה נגיעות, יש מספר שיטות טיפול:

1. טיפול כימי בקרקע: יצירת מחסום כימי סביב המבנה (עלות: 5,000-15,000 ₪).
2. מערכות פיתיון: הצבת תחנות פיתיון המכילות חומרים שמעכבים את התפתחות הטרמיטים (עלות: 3,000-8,000 ₪).
3. טיפול תרמי: חימום אזורים נגועים לטמפרטורות גבוהות (מעל 50°C) להשמדת הטרמיטים (עלות: 7,000-20,000 ₪).
4. טיפול בגז: איטום המבנה והחדרת גז רעיל (משמש בעיקר לטרמיטים יבשי-עץ) (עלות: 10,000-30,000 ₪).
5. החלפת חלקי עץ פגועים: הסרה והחלפה של אלמנטים שנפגעו (עלות משתנה לפי היקף הנזק).

חברות מומלצות בישראל לטיפול בטרמיטים

ישנן מספר חברות בישראל המתמחות בטיפול בטרמיטים, ביניהן:

• טבע הדברות
• אקו מהנדסים
• שחר הדברות
• אלעד הדברות
• סנפיר פתרונות הדברה

מומלץ לבחור חברה בעלת ניסיון ספציפי בטיפול בטרמיטים, רישיון תקף, וביטוח אחריות מקצועית. כמו כן, רצוי לבקש המלצות ולבדוק ביקורות לקוחות.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת נכס?

לפני רכישת נכס, מומלץ לבצע את הבדיקות הבאות:

1. בדיקת מהנדס: כדאי לשכור שירותי מהנדס בניין או מפקח נכסים עם התמחות בזיהוי נזקי טרמיטים.
2. בדיקת היסטוריה: לבקש מהמוכר תיעוד על טיפולים קודמים נגד טרמיטים.
3. בדיקה ויזואלית: לחפש סימנים של נגיעות כמו מנהרות בוץ, עץ פגום, וכנפיים מושלות.
4. בדיקת מדביר מוסמך: במקרה של חשד, כדאי להזמין בדיקה מקצועית (עלות: 500-1,000 ₪).
5. סעיף הגנה בחוזה: להכליל סעיף בחוזה הרכישה המאפשר ביטול העסקה או פיצוי במקרה של גילוי נגיעות לאחר הרכישה.

סיכום

טרמיטים מהווים איום משמעותי על נכסי מקרקעין בישראל. הם יכולים להוביל לנזקים מבניים חמורים, ירידה בערך הנכס, ועלויות תיקון גבוהות.זיהוי מוקדם, בדיקות תקופתיות, ונקיטת אמצעי מניעה הם המפתח להגנה על הנכס. במקרה של נגיעות, טיפול מקצועי ומהיר הוא קריטי למזעור הנזק ולשמירה על ערך הנכס.עבור משקיעי נדל"ן, בעלי נכסים, וקונים פוטנציאליים, הבנת הסיכונים הקשורים לטרמיטים והדרכים להתמודד איתם היא חלק בלתי נפרד מניהול נכסים אחראי ואסטרטגיית השקעה נבונה.

הערה: המידע המוצג במאמר זה הוא לצרכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים לפני נקיטת פעולה כלשהי על סמך המידע המוצג.

צפי למעופי כלולות של הטרמיט הפורמוסי: המשרד קורא לציבור לדווח על נוכחותו המשרד להגנת הסביבה

טרמיט-העל שיכול לפורר מבני עץ נלכד בפתח תקווה

השפעת טרמיטים בנכסי מקרקעין: ירידת ערך, זיהוי ודרכי התמודדות

השפעת טרמיטים על ערך הנכס

טרמיטים מהווים איום משמעותי על נכסי מקרקעין, בעיקר בשל הנזק המבני שהם גורמים לעץ ולחומרי תאית אחרים במבנים. פגיעת טרמיטים עלולה להוביל להיחלשות יסודות, קירות, רצפות ותקרות, ואף לקריסות מבניות במקרים חמורים. מעבר לעלות התיקון הגבוהה, נוכחות טרמיטים בנכס עלולה להביא לירידת ערך משמעותית של הנכס בשוק, עקב החשש של רוכשים פוטנציאליים מהוצאות עתידיות ומפגיעה בבטיחות המבנה57.בפסק דין שנדון בבית המשפט, הוערכה ירידת הערך של נכס שנפגע מטרמיטים בכ-15% משוויו, וזאת בהתאם להערכת שמאי מקרקעין6. ירידת ערך זו נובעת לא רק מהנזק הישיר, אלא גם מהשפעה על יכולת המכירה וההשכרה של הנכס, ומהחשש להישנות הבעיה בעתיד25.זיהוי טרמיטים בנכסהסימנים הבולטים להימצאות טרמיטים כוללים:

• תעלות חול דקות לאורך קירות, פנלים או רהיטים – אלו משמשות את הטרמיטים להגנה בזמן תנועה.
• סימני כרסום בעץ – קורות, רהיטים, משקופים או פרגולות.
• עץ שנשמע חלול בעת נקישה.
• כנפיים שנשרו ליד חלונות או דלתות, המעידות על טרמיטים מעופפים37.

הבעיה המרכזית היא שרוב הנזק מתרחש מתחת לפני השטח, ולעיתים מתגלה רק כאשר הנזק כבר משמעותי7.דרכי התמודדות ומניעה

• בדיקות שוטפות: מומלץ לבצע בדיקות תקופתיות, במיוחד בבתים ישנים או באזורים מועדים לפורענות.
• הדברה מקצועית: טיפול יעיל דורש קידוחים ברצפה ובקירות והחדרת חומרי הדברה ייעודיים לאזורים נגועים. לעיתים מבוצעת גם הדברה חיצונית מסביב לבית ליצירת חיץ מגן47.
• מניעה בבנייה חדשה: ניתן להתקין צנרת תת-רצפתית להזרמת חומרי הדברה מבעוד מועד, עוד בשלב הבנייה4.
• תחזוקה שוטפת: שמירה על יובש, תיקון נזילות ומניעת מגע ישיר בין עץ לאדמה מפחיתים את הסיכון להופעת טרמיטים.

סיכום

טרמיטים הם מזיק שמסוכן במיוחד לנכסי מקרקעין בשל הנזק המבני והפיננסי שהם גורמים. נוכחותם עלולה להביא לירידת ערך משמעותית של הנכס, לפגוע באפשרות למכור או להשכיר אותו, ולהוביל להוצאות תיקון גבוהות. זיהוי מוקדם, טיפול מקצועי ומניעה הם המפתח לשמירה על ערך הנכס ולהגנה על ההשקעה שלכם157.

🐜 טרמיטים בנכסי מקרקעין – איום נסתר, ירידת ערך מוחשית ודרכי פעולה

מבוא

טרמיטים – מזיקים קטנים שמכרסמים ערכים גדולים. בניגוד לנזקים גלויים, נזקי טרמיטים נוטים להתרחש מתחת לפני השטח, אך השלכותיהם כלכליות, בטיחותיות ואף משפטיות. בישראל, טרמיטים הם תופעה נפוצה, בעיקר באזורים חמים ולחים, ונוכחותם עלולה לגרום לפגיעה מהותית בערך שוק הנכס ולסכן את המבנה.

🔻 השפעה שמאית וכלכלית: ירידת ערך ממשית

ירידת ערך לפי חומרת הנזק

על בסיס ניסיון שמאי ומחקרים בתחום, ניתן לקבוע את הפגיעה בשווי כדלקמן:

❗גם לאחר טיפול – נכס עם היסטוריית טרמיטים עשוי לשאת "כתם שוק" (Market stigma) שמוריד את מחירו בפועל, בדומה לנכסים שאירעה בהם הצפה, שריפה או נזק רעידת אדמה.

⚖️ אחריות, גילוי ותביעות – נקודות משפטיות

• חובת גילוי: מוכר חייב לפי דין לגלות כל נגיעות קיימת או עבר של נגיעות – בפרט אם ידוע לו על טיפולים או נזקים. הסתרה נחשבת להטעיה לפי חוק החוזים ועלולה להוביל לביטול העסקה או לתביעה.
• חוזה מכר: רצוי להוסיף סעיף מנגנון פיצוי מוסכם במקרה של גילוי נגיעות לאחר הרכישה.
• ביטוח: רוב פוליסות הדירה הסטנדרטיות אינן כוללות נזקי טרמיטים, ויש צורך לרכוש כיסוי ייעודי או "הרחבה לבעלי מקצוע".

🔍 איתור מוקדם: חובה מקצועית

מה לבדוק?

🛡️ מניעה וטיפול – איפה מתחילים?

א. צעדי מניעה

• בדיקות תקופתיות עם מדביר מומחה.
• שימוש בעץ מטופל בלבד בבנייה ושיפוץ.
• בידוד אלמנטים עץ מהקרקע – מינימום 45 ס"מ.
• ניקוז תקין – אין מים עומדים ליד היסודות.
• איטום סדקים וחריצים – ביסודות ובקירות.

ב. דרכי טיפול נפוצות (כולל אומדנים עדכניים)

🧾 בדיקות טרם רכישת נכס – רשימת חובה

1. בדיקת מהנדס/שמאי – עם התמחות במפגעים מבניים ומזיקים.
2. הצהרת מוכר בכתב – על נגיעות קודמות ו/או טיפולים.
3. בדיקה ויזואלית עצמאית – סריקה מדוקדקת של מרפסות, פרגולות, יסודות.
4. בדיקת מדביר מוסמך – יש לדרוש דוח מסודר.
5. הוספת סעיף הגנה בחוזה – זכות לפיצוי או ביטול אם יתגלו טרמיטים בהמשך.

🎯 מסקנות שמאיות ואסטרטגיות

• נכס עם היסטוריית טרמיטים = נכס בעייתי שמאיתית גם לאחר טיפול – יש סיכון ירידת ערך בשיעור של 10%–20% שנשאר לאורך זמן.
• השפעת הכתם השוקי גדולה יותר במבנים לשימור, פרויקטים יוקרתיים, או נכסים להשקעה.
• קונים פוטנציאליים נרתעים גם מהאזכור בלבד – גם ללא נזק בפועל.

🧠 טיפ בונוס למשקיעים:

אם זיהית נכס במחיר מופחת בגלל טרמיטים – בדוק היטב אם מדובר ב"הזדמנות" או "מלכודת". לפעמים טיפול נכון, תיעוד איכותי, ובידול הנכס בפרסום ("עבר טיפול יסודי עם אחריות") עשוי להפוך את הנכס לנכס שניתן למכור ברווח בעתיד. אך רק אם יש לך את הידע, הגישה לבעלי מקצוע אמינים והיכולת להחזיק את הנכס לאורך זמן.

טרמיטים בנכסי מקרקעין עלולים לגרום לנזקים חמורים ולירידת ערך משמעותית. איך מזהים, מטפלים ומגנים על הנכס? מדריך מקצועי למשקיעי נדל"ן ובעלי בתים.

השפעת טרמיטים בנכסי מקרקעין: זיהוי, ירידת ערך ודרכי התמודדות מקיפות

טרמיטים, המכונים לעיתים בטעות "נמלים לבנות", הם חרקים הניזונים מצלולוז, הנמצא בשפע בעץ ובמוצריו השונים, לרבות רהיטים, משקופים, קירות ורצפות. מבחינה אנטומולוגית, הם קרובים יותר לג'וקים מאשר לנמלים. בישראל, נפוצים בעיקר שני מיני טרמיטים תת-קרקעיים, אשר בונים את קיניהם באדמה ופועליהם יוצאים ממנה בחיפוש אחר מזון. אזורי התפוצה העיקריים בארץ כוללים את אזור החוף (כמו ראשון לציון, אשדוד, אשקלון), הנגב ואזור ירושלים. האיום המשמעותי ביותר על נכסי מקרקעין בישראל מגיע ממין פולש ואגרסיבי במיוחד: הטרמיט הפורמוסי התת-קרקעי (Coptotermes formosanus). מין זה, שמקורו בדרום סין וטייוואן, נחשב למזיק הפיננסי הגדול ביותר מבין כל מיני הטרמיטים בעולם. הוא התבסס בישראל, בין היתר באזור פתח תקווה, ומהווה איום חמור לא רק על מבנים אלא גם על תשתיות לאומיות. טרמיטים מהווים איום מתמשך על מבנים בשל מאפייניהם הביולוגיים וההתנהגותיים. מושבת טרמיטים פורמוסיים יכולה להכיל מיליוני פרטים, והם מסוגלים לחפור עד 100 מטרים באדמה בחיפוש אחר מזון. קצב הנזק שלהם מהיר להפליא: מושבה יכולה לאכול עד 400 גרם עץ ביום, ולגרום לנזק למבנים שלמים בפחות משלושה חודשים. המלכה היא "מכונת הטלת ביצים" יעילה במיוחד, המסוגלת להטיל עד 2,000-3,000 ביצים ביום, במשך תקופה של עד 25 שנה. הפועלים, האחראים על השגת המזון, עובדים ללא הפסקה, 24 שעות ביממה, שבעה ימים בשבוע. יתרה מכך, טרמיטים יכולים לחדור למבנים דרך חורים קטנים במיוחד, בעובי של כרטיס אשראי (0.07 ס"מ).הנתונים המצטברים מראים כי ברגע שהטרמיט הפורמוסי מתבסס באזור, הוא "מעולם לא הושמד לחלוטין" ו"לא ניתן להכחיד אותו". עובדה זו משנה את הפרספקטיבה על התמודדות עם טרמיטים: במקום אירוע הדברה חד-פעמי, מדובר באיום אקולוגי וכלכלי מתמשך הדורש אסטרטגיית ניהול סיכונים ארוכת טווח. הבנה זו חיונית לבעלי נכסים, שכן היא מרמזת על כך שהם נכנסים למערכת יחסים מתמשכת עם הבעיה. הטרמיט הפורמוסי אף מסוגל לחדור פלסטיק, גומי, בטון ומתכות רכות, ולפגוע בכבלי חשמל ותקשורת תת-קרקעיים, מסילות רכבת, לוחות בידוד, טיח ואספלט. הדבר מרחיב את היקף הבעיה מעבר לנזק מבני גרידא, ומצביע על איום רחב יותר על תשתיות לאומיות. לכן, על בעלי נכסים להבין שהמאבק בטרמיטים, ובמיוחד במין הפולש, מחייב ערנות מתמדת, מניעה יזומה וטיפול מקצועי חוזר. גישה זו משנה את המיקוד מ"הדברה" ל"ניהול מזיקים משולב" ומדגישה את הצורך בגישה הוליסטית ומתמשכת להגנה על הנכס.

זיהוי נגיעות טרמיטים: סימני אזהרה מוקדמים וחשיבות האבחון המקצועי

איתור מוקדם של נגיעות טרמיטים הוא קריטי למניעת נזקים משמעותיים ויקרים. טרמיטים משגשגים במקומות דיסקרטיים ובלתי נגישים, מה שמקשה על זיהויים. לעיתים קרובות, נזקיהם אינם נראים לעין עד שהם הופכים לבלתי הפיכים. לכן, חשוב להכיר את הסימנים המעידים על נוכחותם ולבצע בדיקות תקופתיות.

סימנים ויזואליים נפוצים:

• טרמיטים מעופפים (Swarmers) או כנפיים נטושות: אחד הסימנים המובהקים ביותר לנגיעות פעילה הוא מציאת טרמיטים מעופפים בתוך הבית או יוצאים מיסודות קיר. אלו הם הטרמיטים הרבייתיים שעזבו את הקן כדי להקים מושבה חדשה. סימן נוסף הוא מציאת כנפיים שקופות וזהות בגודלן, אשר הושלו על ידי הטרמיטים לאחר טיסת הכלולות, ליד חלונות, דלתות או נקודות כניסה אחרות.
• תעלות בוץ (Mud Tubes): טרמיטים תת-קרקעיים בונים צינורות בוץ צרים, ברוחב קש שתייה, הנראים על קירות יסוד, עמודי תמיכה, קורות רצפה או אלמנטים מבניים אחרים. תעלות אלו משמשות אותם למעבר בטוח ומוגן בין הקן למקורות המזון, תוך שמירה על רמות לחות הכרחיות להישרדותם. תעלות לחות מעידות על פעילות טרמיטים ערה.
• עץ חלול או פגום: עץ שנשמע חלול כאשר מקישים עליו, או בעל מראה "חלת דבש" פנימי, הוא סימן מובהק לנגיעות טרמיטים. הטרמיטים אוכלים את העץ מבפנים החוצה, ומשאירים רק שכבה חיצונית דקה של פורניר או צבע, מה שגורם לו להיראות שלם מבחוץ אך חלול וחלש מבפנים.
• גללי טרמיטים (Frass): במקרה של טרמיטי עץ יבש, ניתן למצוא גללים קטנים, באורך של כ-1 מ"מ, בעלי 6 צדדים וקצוות מעוגלים, הנראים כמו נסורת, פלפל, קפה טחון או חול. צבעם משתנה בהתאם לסוג וצבע העץ הנאכל. גללים אלו מצטברים בערימות קטנות ליד חורים בעץ, ליד אדני חלונות, משקופים, פנלים, על מיטות, משטחים, מתחת לשטיחים, במרתפים ובחללי זחילה.
• בועות או סימנים ברצפות עץ: בועות או סימנים על רצפת עץ יכולים להעיד על טרמיטים מעל או מתחת לרצפה, ולעיתים קרובות נראים כמו נזקי מים.
• קירות או רצפות עקומים/שקועים: ריצוף מתעוות או שוקע יכול גם הוא להעיד על נוכחות טרמיטים.
• קולות נקישה: טרמיטי חיילים מקישים בראשם על עץ כדי להזהיר את המושבה מפני סכנה, וקולות אלו עשויים להישמע באזורים נגועים.

הבחנה בין סוגי טרמיטים נפוצים בישראל:

בישראל, ההבחנה העיקרית היא בין טרמיטים תת-קרקעיים לטרמיטי עץ יבש:

• טרמיטים תת-קרקעיים: אלו הם המינים הנפוצים ביותר בישראל, והם בונים קינים באדמה וזקוקים ללחות כדי לשרוד. הסימן המובהק לפעילותם הוא תעלות הבוץ.
• טרמיטי עץ יבש: מינים אלו אינם זקוקים למגע עם קרקע או ללחות גבוהה, והם חיים וניזונים בתוך העץ היבש עצמו. הסימנים המובהקים לפעילותם הם גללי הטרמיטים (frass) והיעדר תעלות בוץ.
• חשוב לציין כי טרמיטי עץ לח (Dampwood Termites) אינם נפוצים בישראל ואינם נחשבים למזיק משמעותי באזור.

חשיבות בדיקה מקצועית לאיתור מוקדם:

בשל יכולתם של הטרמיטים להסתתר ולפעול בחשאי, מומלץ לבצע ניטור קבוע של הנכס והסביבה כדי לוודא שאינם נוחים לנגיעות טרמיטים. בדיקה מקצועית היא הדרך היעילה ביותר לאיתור נגיעות בשלביה המוקדמים, לפני שנגרם נזק נרחב. מומחים משתמשים בטכנולוגיות מתקדמות שאינן זמינות לבעל הבית הממוצע, כגון:

• הדמיה תרמית (אינפרא אדום): מזהה דפוסי חום והבדלי טמפרטורה במבנים, המעידים על פעילות טרמיטים.
• מכשירים אקוסטיים: מאזינים לצלילים עדינים של טרמיטים האוכלים עץ ונעים בתוך מבנים.
• טכנולוגיית מיקרוגל: משתמשת באותות מיקרוגל כדי לזהות תנועה בתוך קירות.
• מדי לחות: מודדים רמות לחות בעץ ובחומרי בניין, מה שיכול להצביע על אזורים מועדים לפעילות טרמיטים.
• בורסקופים (מצלמות קטנות): מכשירים אופטיים עם צינור גמיש ומצלמה, המשמשים לגישה ובדיקה של אזורים קטנים ובלתי נגישים, ובכך מאשרים ישירות נזקי טרמיטים ונוכחותם.

טכנולוגיות אלו מאפשרות איתור מדויק של טרמיטים, גם באזורים נסתרים וקשים לגישה, ומבטיחות טיפול מקיף ויעיל יותר.

טבלה 1: סימני נגיעות טרמיטים נפוצים

טבלה זו מאפשרת לבעלי נכסים לזהות במהירות וביעילות את הסימנים הנפוצים לנגיעות טרמיטים. היא מסייעת להבחין בין סימנים של טרמיטים תת-קרקעיים לטרמיטי עץ יבש, ובכך להבין טוב יותר את סוג הבעיה עימה הם מתמודדים. הבנה זו היא קריטית לפעולה מהירה ונכונה, שכן איתור מוקדם יכול לחסוך אלפי שקלים בעלויות תיקון.

השפעת טרמיטים על ערך הנכס: היבטים כלכליים ומשפטיים

נגיעות טרמיטים אינה רק מטרד תברואתי, אלא בעיה בעלת השלכות כלכליות ומשפטיות משמעותיות על ערך הנכס. הנזקים שהם גורמים, עלויות הטיפול והתיקון, וההשפעה על שוק הנדל"ן, מחייבים התייחסות רצינית.

נזקים מבניים ואסתטיים:

טרמיטים ניזונים מצלולוז הנמצא בעץ, נייר וחומרים אורגניים אחרים. פעילותם לאורך זמן יכולה להחליש באופן ניכר את יסודות הבית, הרצפות, הקירות והרהיטים. לעיתים קרובות, נזקים אלה אינם מתגלים עד שהבעיה חמורה ובלתי הפיכה. הטרמיט הפורמוסי, בפרט, ידוע ביכולתו להרוס כבלי חשמל ותקשורת תת-קרקעיים, מסילות רכבת, לוחות בידוד בקירות, טיח, פלסטיק, אספלט ואף שכבות דקות של עופרת ונחושת.הנזקים מתחלקים לשני סוגים עיקריים:

• נזקים קוסמטיים: אלו פגיעות שטחיות יותר, הכוללות שינוי צבע ברצפה ובקירות, ריצוף מתעוות או מתקמר, וצבע מתקלף. תיקונים אלה נחשבים לפשוטים וזולים יותר.
• נזקים מבניים: אלו פגיעות חמורות ומורכבות יותר, המתרחשות כאשר טרמיטים אוכלים דרך קורות תמיכה, קירות נושאי עומס, עבודות גבס וחיפוי עץ. נזקים אלה עלולים לסכן את יציבות המבנה ולדרוש תיקונים יקרים ומורכבים, לעיתים אף החלפת רכיבים מרכזיים.

עלויות הטיפול והתיקון:

העלויות הכרוכות בהתמודדות עם טרמיטים כוללות הן את ההדברה המקצועית והן את תיקון הנזקים שנגרמו.

הדברה מקצועית:

עלות הדברת טרמיטים בישראל נעה בממוצע בין 25-40 ש"ח למ"ר, וכוללת לרוב אחריות ל-5 שנים. 

לדוגמה:

• דירת 3 חדרים (כ-80 מ"ר) תעלה בין 2,000 ל-3,200 ש"ח.
• דירת חדר תעלה כ-800 ש"ח.
• דירת 5 חדרים תעלה 3,000-4,000 ש"ח.
• בבתים פרטיים, המחיר מתחיל ב-1,500 ש"ח ותלוי בגודל הבית (טווח של 30-80 ש"ח למ"ר), בתוספת עלות עבור "חגורת הגנה" סביב הבית.
• טיפול במשקופים נגועים בלבד יתחיל מכ-500 ש"ח, כאשר משקוף בודד יעלה 600-800 ש"ח, וכמות גדולה יותר תעלה 100-300 ש"ח למשקוף.

עלויות אלו מדגישות כי הדברת טרמיטים יקרה משמעותית מהדברת מזיקים אחרים, בשל אורח חייהם התת-קרקעי והטכניקות הספציפיות הנדרשות לחיסול יעיל.

טבלה 2: עלויות משוערות של הדברת טרמיטים בישראל (ש"ח)

טבלה זו מספקת שקיפות ובהירות לגבי העלויות הצפויות להדברת טרמיטים בישראל. הכללת האחריות ל-5 שנים מדגישה את אופי הטיפול המקצועי כהשקעה לטווח ארוך, ומבליטה את ההבדל בין עלות ראשונית לבין שקט נפשי מתמשך, מה שחשוב במיוחד בהיעדר כיסוי ביטוחי.

תיקון נזקים קוסמטיים ומבניים:

עלות תיקון נזקי טרמיטים נעה בממוצע בין 1,000 ל-10,000 דולר בארה"ב, עם ממוצע של כ-3,000 דולר. במקרים של תיקונים מבניים גדולים, העלות יכולה להגיע עד 37,500 דולר.

• נזק קטן: (לדוגמה, מספר לוחות עץ פגומים או תיקון קטן בקיר גבס) עלותו נעה בין 250 ל-1,000 דולר.
• נזק בינוני: (לדוגמה, נזק לא מבני לקירות, ריצוף או מסגרות) עלותו נעה בין 1,000 ל-3,000 דולר.
• נזק גדול: (לדוגמה, החלפת קורות תמיכה או קירות נושאי עומס) עלותו יכולה להגיע ל-3,000-10,000+ דולר.

עלויות ספציפיות לתיקונים מבניים כוללות:

• החלפת קורות רקובות: 1,500-5,000 דולר לקורה.
• תיקון קירות גבס: 60-200 דולר לחור קטן.
• החלפת חיפוי עץ חיצוני: 1,000-37,500 דולר, תלוי בגודל הבית וסוג העץ.
• תיקוני חשמל בסיסיים: 130-350 דולר.

העלות הסופית תלויה בגורמים רבים: סוג העץ (עץ נפוץ כמו אורן יהיה זול יותר מדובדבן או אגוז), מיקום הנזק (בפנים או בחוץ), היקף המושבה, וסוג הטרמיטים (הפורמוסיים אגרסיביים במיוחד וגורמים לנזק חמור ומהיר יותר). במקרים של נזק מבני חמור, מומלץ לשכור מהנדס מבנים להערכה מקצועית, בעלות ממוצעת של כ-553 דולר.

טבלה 3: עלויות משוערות של תיקון נזקי טרמיטים (קוסמטיים מול מבניים)

טבלה זו ממחישה את ההבדל הדרמטי בעלויות בין נזקים קוסמטיים למבניים, ומחזקת את הטיעון לחשיבות האיתור המוקדם. היא מדגישה כי ככל שהנזק חמור יותר, כך עלויות התיקון גבוהות יותר, מה שמחזק את הצורך בבדיקות תקופתיות ובטיפול מיידי. היא גם מסייעת לבעלי נכסים להעריך את היקף הבעיה ולתכנן את הצעדים הבאים, כולל האם יש צורך במומחה מבנים.

השפעה על שווי השוק של הנכס:

נגיעות טרמיטים היא "דגל אדום" משמעותי עבור קונים פוטנציאליים. בתים עם היסטוריה של נגיעות עלולים לאבד מערכם בשוק. קונים עשויים לדרוש מחירים נמוכים יותר, לבטל עסקאות, או לבקש לבצע תיקונים לפני סגירת העסקה. גילוי נזקי טרמיטים במהלך בדיקת בית עלול להוביל לעיכובים משמעותיים או אף לביטול העסקה. התמודדות עם הבעיה לפני רישום הנכס למכירה היא חיונית. השקעה בטיפול מקצועי ותיקון הנזקים מראש משתלמת, שכן היא מפחיתה את ההתנגדויות מצד קונים פוטנציאליים ומאפשרת מכירה חלקה יותר. שמירה על תיעוד מפורט של טיפולים קודמים, קבלות, ואחריות ניתנת להעברה לקונה החדש, יכולה להועיל מאוד בתהליך המכירה.

חובת גילוי נאות לרוכשים פוטנציאליים והשלכות משפטיות:

על המוכר חלה חובה חוקית לגלות כל פעילות טרמיטים או נזק ידוע, גם אם תוקן. אי גילוי של בעיה מהותית, שידועה למוכר או שהיה עליו לדעת עליה, עלול להוביל לתביעות משפטיות, קנסות משמעותיים ועונשים. שקיפות מלאה בונה אמון עם קונים פוטנציאליים ומאפשרת תהליך מכירה חלק יותר. מומלץ לספק תיעוד מלא הכולל קבלות, אחריות ודוחות מבדיקות וטיפולים, כדי להרגיע את חששות הקונים.

כיסוי ביטוחי: מדוע ביטוח דירה אינו מכסה נזקי טרמיטים:

ביטוח דירה סטנדרטי אינו מכסה בדרך כלל נזקי טרמיטים והסרתם. חברות הביטוח רואות בנגיעות טרמיטים בעיה שניתנת למניעה באמצעות תחזוקה שוטפת של הנכס, ולכן היא נחשבת לאחריות בעל הבית. ביטוח דירה מיועד לכסות אירועים פתאומיים או מקריים, ונגיעות טרמיטים אינה נחשבת ככזו, שכן היא מתפתחת לאורך זמן. העובדה שביטוח דירה אינו מכסה נזקים אלו הופכת את ההשקעה במניעה ובטיפול ל"כיסוי ביטוחי" עצמי. במצב זה, ניהול טרמיטים אינו רק עלות תפעולית, אלא אמצעי אסטרטגי להגנה על ערך הנכס, במיוחד בהקשר של מכירה עתידית. חברות הדברה מסוימות מציעות תוכניות שנתיות הכוללות בדיקה וטיפול, ולעיתים אף חוזי תיקון נזקים (עד לסכום מסוים), שיכולים להוות חלופה מסוימת להיעדר הכיסוי הביטוחי. לכן, יש למסגר את ההוצאות על הדברת טרמיטים ותיקון נזקים לא כ"הוצאה בלתי נמנעת" אלא כ"השקעה חכמה" בשמירה על ערך הנכס. גישה פרואקטיבית זו, הכוללת בדיקות סדירות וטיפול מיידי, תורמת לשמירה על יציבות הנכס הפיזית והכלכלית לאורך זמן.

דרכי התמודדות מקיפות: מניעה, טיפול מקצועי וניהול לטווח ארוך

התמודדות יעילה עם טרמיטים דורשת גישה מקיפה המשלבת מניעה יזומה, טיפול מקצועי בנגיעות קיימות, ואסטרטגיות ניהול לטווח ארוך.

1. מניעת נגיעות טרמיטים:

מניעה היא הדרך החסכונית והיעילה ביותר להגן על הנכס מפני טרמיטים. הטרמיטים נמשכים לעץ ולחות , ולכן יש ליצור סביבה שאינה אטרקטיבית עבורם.

• הפחתת מגע בין עץ לקרקע:טרמיטים תת-קרקעיים חיים באדמה וזקוקים למגע עם הקרקע.
  • יש להרחיק עץ, נייר, קרטון או כל פסולת מבוססת תאית מסביבת המבנה.
  • יש לוודא שחיפויי קירות נמצאים לפחות 3 סנטימטרים מעל הקרקע, ורצוי 15 סנטימטרים (6 אינץ') ואף 45 סנטימטרים (18 אינץ') בין חלקי העץ של יסוד הבית לקרקע.
  • מומלץ להשתמש בתומכי בטון או פלדה במקומות שבהם יש מגע עם הקרקע.
  • יש לבדוק גדרות עץ באופן קבוע לאיתור אזורים רקובים ולשקול שימוש בצבע עמיד לטרמיטים.
  • יש להימנע מערימת עצי הסקה או גזם ליד הבית.
• הרחקת צמחייה מהבית:
  • יש לגזום שיחים ועצים סביב הבית, תוך שמירה על מרחק של כ-30 סנטימטרים בין הצמחייה לקירות הבית. גיזום זה משפר את זרימת האוויר ומאפשר לאזורים לחים להתייבש במהירות, מה שמקשה על טרמיטים ליצור תעלות.
  • יש לשמור על דשא קצר וגזום.
  • מומלץ להשתמש בנסורת אורן (pine needles) לחיפוי קרקע במקום שבבי עץ (wood mulch), שכן נסורת אורן פחות אטרקטיבית לטרמיטים. אם נסורת אורן אינה זמינה, יש לשקול שימוש בחומרים אנאורגניים אחרים שיצרו מחסום בין הקרקע לבית.
• שמירה על סביבה יבשה ומניעת לחות: לחות היא גורם משיכה מרכזי לטרמיטים.
  • יש לוודא שתעלות ניקוז מרוחקות מספר מטרים מהמבנה ואינן צוברות לחות.
  • יש להגן על הגג והמרזבים מפני נזילות, לוודא שהמים מופנים הרחק מהמבנה, ולבדוק נזילות בצנרת ובמכשירי חשמל כמו מזגנים ומייבשי כביסה.
  • יש להתקין מחסום אדים (vapor barrier) באזורים סגורים כמו מרתפים וחללי זחילה כדי לשמור על רמות לחות נמוכות (מתחת ל-30-50%).
• הסרת מקורות מזון:
  • יש להרחיק עצים מתים, גזעים ושרשים מהחצר.
  • יש לסלק שאריות עץ או פסולת בניין לאחר שיפוצים.
  • אין להשאיר עיתונים, קופסאות קרטון ומוצרי נייר אחרים בבית לפרקי זמן ארוכים, ולמחזר אותם או לאחסן אותם בקומות גבוהות.
• איטום סדקים ופתחים: טרמיטים יכולים לחדור למבנה דרך חורים קטנים מאוד.
  • יש לאטום סדקים ופתחים בבסיס הבית ובקירות באמצעות בטון, קצף או חומר איטום.
  • יש להחליף עץ רקוב או פגום בחומרים עמידים לטרמיטים כמו מסגרות פלדה או עץ מטופל בלחץ.
  • יש לוודא שפתחי אוורור חיצוניים מכוסים ברשת פלדה עמידה לטרמיטים.
• בדיקות תקופתיות מקצועיות: גם לאחר נקיטת כל אמצעי המניעה, טרמיטים עלולים לחדור לנכס. לכן, מומלץ להזמין בדיקת טרמיטים מקצועית לפחות פעם בשנה. מומחים יכולים לאבחן נקודות גישה ספציפיות שלא נראות לעין ולזהות סימנים מוקדמים לנגיעות. גישה פרואקטיבית זו יכולה להיות זולה משמעותית מאשר המתנה לנזק נרחב.

2. שיטות טיפול מקצועיות בטרמיטים:

כאשר מתגלה נגיעות טרמיטים, יש צורך בטיפול מקצועי. שיטות "עשה זאת בעצמך" לרוב אינן יעילות לחיסול מושבות גדולות ונסתרות. חברות הדברה מקצועיות בישראל מציעות מגוון פתרונות:

• שיטת הקידוח (מחסום כימי): זוהי השיטה הנפוצה ביותר לטיפול בטרמיטים תת-קרקעיים בישראל. היא כוללת קידוח חורים ברווחים שבין האריחים (בדרך כלל 60-100 ס"מ זה מזה) והזרקת 1-3 ליטר של חומר הדברה ספציפי לטרמיטים לכל חור. לאחר ההזרקה, החורים נאטמים. בבתים פרטיים, נוצרת גם "חגורת הגנה" סביב הבית על ידי קידוח והזרקת חומר הדברה לאדמה מסביב להיקף המבנה. שיטה זו יוצרת מחסום כימי בקרקע מתחת לריצוף, המונע מטרמיטים גישה למבנה.
• שיטת נמסיס (תחנות האכלה): שיטה זו משמשת להדברת טרמיטים ללא צורך בקידוח. היא כוללת הצבת תחנות האכלה, שבהן הטרמיטים נוטלים פיתיון מורעל ומעבירים אותו לקן, ובכך מרעילים את המושבה כולה, כולל המלכה. ניתן ליישם שיטה זו בתוך הבית על ידי "עטיפת" תעלות בוץ בתיבות האכלה, או בחוץ על ידי קבורת קופסאות קטנות עם פיתיון באזורים פתוחים. שיטה זו יעילה במיוחד מכיוון שהיא מנצלת את התנהגות ההאכלה החברתית של הטרמיטים.
• הזרקת קצף או אבקה קוטלת טרמיטים: קצף מתרחב ייעודי מוזרק לחללי קירות, גלריות ואזורים קשים לגישה שבהם יישום נוזלי אינו אפשרי. אבקה קוטלת טרמיטים מוזרקת אסטרטגית למערכת פיתיונות או ישירות לגלריות טרמיטים בתוך עץ מבני. שיטות אלו משמשות לעיתים קרובות בשילוב עם טיפול נוזלי או תוכנית פיתיונות להגברת היעילות.
• טיפולי עץ מבוססי בוראט: יישום ישיר של מוצרים מבוססי בוראט על משטחי עץ חשופים. חומרים אלה חודרים לסיבי העץ ומספקים הגנה ארוכת טווח מפני טרמיטים, תוך שמירה על בטיחות לדיירי הבית.
• איוד (Fumigation) וטיפול בחום: שיטות אלו מקיפות יותר ומשמשות לרוב במקרים של נגיעות חמורות בטרמיטי עץ יבש.
  • איוד: כולל אטימה מוחלטת של הבית ביריעות מיוחדות והחדרת חומר איוד מבוקר החודר לכל חלקי העץ כדי לחסל מושבות טרמיטים בכל המבנה. הטיפול דורש פינוי זמני של הנכס למשך 24-72 שעות. בישראל, חברות כמו "תברואה" מציעות שירותי איוד.
  • טיפול בחום: שיטה ללא כימיקלים הכוללת העלאת הטמפרטורה באזורים נגועים ל-49-65 מעלות צלזיוס (120-150 פרנהייט) כדי לחסל טרמיטים וביציהם. שיטה זו יעילה לנגיעות מקומיות של טרמיטי עץ יבש.

3. אסטרטגיות ניהול לטווח ארוך לאחר טיפול:

לאחר ביצוע טיפול הדברה, יש חשיבות מכרעת ליישום אסטרטגיות ניהול לטווח ארוך כדי למנוע התבססות מחודשת של טרמיטים.

• בדיקות תקופתיות מתוזמנות: יש לקבוע בדיקות טרמיטים מקצועיות קבועות, רצוי פעם בשנה. בדיקות אלו מאפשרות לזהות כל פעילות חדשה בשלביה המוקדמים ולטפל בה לפני שנגרם נזק משמעותי.
• המשך יישום אמצעי מניעה: יש להמשיך וליישם את כל אמצעי המניעה שהוזכרו לעיל, כגון:
  • שמירה על ניקוז תקין סביב היסודות והרחקת מים מהמבנה.
  • תיקון מיידי של נזילות בצנרת ובמכשירים.
  • הבטחת אוורור נאות בחללי זחילה ומרתפים.
  • הסרת מקורות מזון פוטנציאליים כמו עץ מת, גזעים ושאריות עץ.
  • הימנעות ממגע בין עץ לקרקע.
• מערכות ניטור מתמשכות ומחסומים מונעים: חברות הדברה מציעות תוכניות מקיפות הכוללות התקנת מערכות ניטור מתמשכות ומחסומים כימיים מונעים. שירותים אלו כוללים יישום חוזר של חומרים כימיים מגנים המרתיעים נחילי טרמיטים ומונעים מטרמיטים תת-קרקעיים לחדור.
• תחזוקת אחריות והסכמי שירות: מומלץ לשמור על אחריות טיפול טרמיטים קיימת ולהבין את תנאיה. חברות רבות מציעות תוכניות הגנה מקיפות הכוללות אחריות על בדיקות שוטפות, כיסוי טיפולים ואף אחריות לתיקון נזקים, מה שמספק שקט נפשי לטווח ארוך.

גישה שיטתית זו, המשלבת מניעה, טיפול מקצועי וניהול מתמשך, היא הדרך היעילה ביותר להגן על נכסי מקרקעין מפני נזקי טרמיטים, לשמור על ערכם ולהבטיח את יציבותם לאורך שנים.

מסקנות והמלצות

הטרמיטים, ובמיוחד הטרמיט הפורמוסי הפולש, מהווים איום משמעותי ומתמשך על נכסי מקרקעין בישראל. יכולתם לגרום לנזקים מבניים ואסתטיים חמורים בזמן קצר, יחד עם קשיי הזיהוי המוקדמים שלהם, הופכים אותם לאחד המזיקים היקרים והמאתגרים ביותר להתמודדות. הפגיעה הפוטנציאלית בערך הנכס, העלויות הגבוהות של הדברה ותיקונים, והיעדר כיסוי ביטוחי, מדגישים את הצורך בגישה פרואקטיבית ואסטרטגית.

מסקנות עיקריות:

1. איום מתמשך ובלתי ניתן לחיסול: הטרמיט הפורמוסי אינו ניתן להכחדה מוחלטת לאחר התבססותו. משמעות הדבר היא שבעלי נכסים חייבים לאמץ אסטרטגיית ניהול מזיקים מתמשכת, ולא להסתמך על טיפול חד-פעמי.
2. חשיבות האיתור המוקדם: טרמיטים פועלים בחשאי, וסימני נזק נראים לעין לרוב רק בשלבים מתקדמים. איתור מוקדם באמצעות בדיקות מקצועיות סדירות, תוך שימוש בטכנולוגיות מתקדמות, הוא המפתח למניעת נזקים יקרים ולשמירה על שלמות המבנה.
3. השפעה כלכלית מהותית: נזקי טרמיטים עלולים להוביל לירידת ערך משמעותית של הנכס, לעלויות הדברה ותיקון גבוהות (במיוחד במקרים של נזק מבני), ולקשיים במכירה.
4. השקעה אסטרטגית בערך הנכס: מאחר וביטוח דירה אינו מכסה נזקי טרמיטים, ההוצאות על מניעה, הדברה ותיקונים הן למעשה השקעה ישירה בשמירה על ערך הנכס. טיפול יזום ומקצועי, יחד עם תיעוד מלא, יכולים למנוע הפסדים כספיים גדולים בעתיד ולשפר את תהליך המכירה.
5. חובת גילוי נאות: שקיפות מלאה לגבי היסטוריית טרמיטים ונזקים קודמים היא חובה חוקית ומוסרית, והיא בונה אמון עם קונים פוטנציאליים.

המלצות לבעלי נכסים:

1. בדיקות תקופתיות מקצועיות: יש לקבוע בדיקת טרמיטים מקצועית שנתית על ידי מדביר מוסמך. זוהי ההשקעה החשובה ביותר לאיתור מוקדם ולמניעת נזקים נרחבים.
2. יישום קפדני של אמצעי מניעה: יש להקפיד על סביבה יבשה סביב הבית, להרחיק עץ ומקורות מזון מהמבנה, לאטום סדקים ופתחים, ולשמור על גיזום נכון של צמחייה.
3. טיפול מקצועי מיידי: במקרה של זיהוי סימני נגיעות, יש לפנות מיד לחברת הדברה מקצועית ומוסמכת. אין להסתמך על פתרונות "עשה זאת בעצמך" שאינם יעילים לרוב.
4. שמירה על תיעוד מלא: יש לשמור קבלות, דוחות בדיקה, פרטי אחריות וכל תיעוד הקשור לטיפולי טרמיטים ותיקוני נזקים. תיעוד זה קריטי הן לניהול שוטף והן למקרה של מכירת הנכס.
5. שקילת תוכניות ניהול ארוכות טווח: יש לבחון תוכניות שירות והגנה ארוכות טווח המוצעות על ידי חברות הדברה, הכוללות ניטור מתמשך, טיפולים חוזרים ואף אחריות לתיקון נזקים.

באמצעות גישה מודעת, פרואקטיבית ומקצועית, ניתן למזער את הסיכונים והנזקים הנגרמים מטרמיטים, ובכך להגן על ההשקעה בנכס ולשמור על ערכו לאורך זמן.

1. ביום 31.12.13, נכרת בין הנתבעים (כמוכרים) לבין התובעים (כקונים), הסכם למכירת הבית ברח' הפור 20 במערב ראשון לציון (להלן גם: "הבית" או "הדירה") תמורת סך כולל של 2,975,000 ₪. החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 31.3.14.

 במסגרת הסכם המכר, הצהירו הנתבעים כי לא ידוע להם על כל מום או פגם בדירה אותם לא גילו לקונים, והתובעים מצידם הצהירו, כי הם רוכשים את הדירה במצבה AS IS ומוותרים על כל טענה לאי התאמה, לרבות בדבר מום או פגם נסתר, ולמעט מום או פגם נסתר שהיה ידוע למוכרים והם לא גילו אותו לקונים (ראו סעיפים 2(א) סיפא ו 3(ג) סיפא להסכם המכר נספח א' לתצהיר התובע). לטענת התובעים, זמן קצר לאחר קבלת החזקה בבית, גילו לתדהמתם כי הבית נגוע במפגע טרמיטים קשה. המפגע התגלה לתובעים, לטענתם, לאחר שהחלו להופיע בקומה השנייה טרמיטים, אשר הגיחו ממשקופי הדלתות בחדר הילדים, מהמקלחת ובשירותים, ואז נודע להם כי אחת לזמן מה, מגיחים הטרמיטים ומתעופפים ברחבי הבית, במנהג שהתברר כי הוא מכונה "מעוף כלולות", כאשר למעשה מדובר בהתרחבות של הקן הקיים למקומות נוספים, לאחר ששטחי הקינון הקיימים מוצו. התובעים הוסיפו וטענו, כי מומחים שביקרו בבית אישרו את האמור ואף חיוו דעתם בדבר הטיפול הנדרש למפגע זה, שהוא ממושך ויקר ואף אינו מבטיח את מיגורו המוחלט של הנגע. בכתב התביעה טענו התובעים כי הנתבעים ידעו על קיומו של מפגע הטרמיטים בבית ונמנעו מלגלותו להם, ובכך חטאו הן בחוסר תום לב במשא ומתן, הן בהטעייה והן בהפרה יסודית של ההסכם – כולם מקימים לתובעים, לשיטתם, זכות לפיצוי על נזקיהם ואף לפיצוי מוסכם עפ"י ההסכם. עוד טענו התובעים בכתב התביעה, כי הנתבעים הסתירו מהם גם את דבר קיומו של רעש מטוסים חריג בסביבת הדירה, אשר לטענתם מהווה אף הוא פרט מהותי אותו היה על הנתבעים לגלות לתובעים במהלך המשא ומתן. 

2. בכתב ההגנה, טענו הנתבעים כי במשך כל התקופה שהתגוררו בבית, מעולם לא היה כל מפגע של טרמיטים הידוע להם בדירה, ומשום כך אף לא מסרו לתובעים כל מידע אודותיו.

 עוד טענו הנתבעים, כי אף לא היה , וגם אין כיום, כל מפגע של רעש מטוסים, מעבר לרעשי המטוסים הנשמעים מעת לעת בכל אזור מרכז הארץ. הנתבעים הוסיפו וטענו, כי לאחר חתימת הסכם המכר, ניסו התובעים לבטלו לאור קשיים כלכליים אליהם נקלעו, והעלו טענות מן הגורן ומן היקב, אך נדחו ע"י הנתבעים. הנתבעים טענו כי זו הסיבה האמיתית בגללה הוגשה התביעה ולא כל מפגע נטען. הנתבעים הדגישו, כי במסגרת הסכם המכר, הצהירו התובעים כי ביצעו את כל הבדיקות הנדרשות ורכשו את הבית AS IS תוך ויתור על כל טענה, למעט מום או פגם נסתר שהיה ידוע למוכר והוא לא גילה אותו. לפיכך, ומאחר והנתבעים לא ידעו דבר על מפגע הטרמיטים, הרי שהתובעים מנועים כעת מלהעלות טענות אלו. עוד טענו הנתבעים, כי סכום התביעה מופרך וחסר פרופורציה. 

3. מטעם התובעים הוגשו תצהיר התובע, אליו צורפו מסמכים שונים וכן דיסק ובו תיעוד בתמונות ובסרטונים של מפגע הטרמיטים הנטען והנזקים שגרם, ושיחות שונות שהוקלטו על ידי התובעים.

 כן הוגשו חוות דעתם של ד"ר פינקלמן (אנטומולוג) ומר קרבצ'יק (מהנדס ושמאי מקרקעין). עוד זומנו לעדות מטעם התובעים עו"ד כהן אשר ייצגה את הצדדים בהסכם המכר, וגב' פרנסיס שכנתם. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר הנתבע, תצהיר מר נחום אשר ערך שיפוץ בבית מטעם הנתבעים בשנת 2012, וכן חוות דעת מר קייזרמן (מדביר ומומחה למזיקים) ומר שם טוב (שמאי מקרקעין). דיון והכרעה 

4. לאחר ששמעתי את עדויות העדים מטעם הצדדים, עיינתי בכל המסמכים, התמונות והסרטונים שהוגשו מטעמם, ונתתי דעתי לטענותיהם, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

5. בפתח הדברים אציין, כי מחוות הדעת והתיעוד הרב שהוגש ע"י התובעים עולה בבירור וללא כל ספק כי בבית היה וישנו מפגע של טרמיטים, והכחשתם הסתמית של הנתבעים את עצם קיומו של המפגע הנה חסרת בסיס.

 מטעם התובעים הוצג תיעוד רב מאוד של תמונות וסרטונים המעידים על הימצאותם של טרמיטים בבית ועל יציאתם מחוריהם למה שכונה ע"י המומחים מטעם שני הצדדים "מעוף הכלולות". זאת ועוד, הגם שצודקים הנתבעים בטענה שהעלו בסיכומים כי אף אחד מן המומחים לא חזה במו עיניו בטרמיט חי בבית או ביציאתו מחור זה או אחר – הרי שכל המומחים היו מאוחדים בדעה כי עיקר פעילותם של הטרמיטים היא נסתרת מן העין, ולכן אין בעובדה כי בשעת ביקוריהם לא היתה פעילות ערה של טרמיטים ברחבי הבית ומחוץ לקינים ולמחילות כדי להצביע על כך שהמפגע לא קיים. בהינתן שמרבית הזמן מצויים הטרמיטים בקינים ובמחילות, והם יוצאים למעוף הכלולות – כפי שהעידו המומחים כולם – אחת למספר חודשים – הרי שאין בעובדה שאף אחד מן המומחים לא חזה בהם בעיניו כדי לשלול את קיומו של המפגע. יתר על כן – כל המומחים – הן מומחי התובעים והן מומחי הנתבעים – אישרו כי בבית קיימים נזקים האופייניים לפעילות הטרמיטים והמעידים על כך שהיתה פעילות של טרמיטים בבית (הגם שהמומחה מטעם הנתבעים גרס כי פעילות זו כבר אינה קיימת, ולכך אתייחס בהמשך). 

6. השאלה היחידה והאמיתית השנויה במחלוקת בין הצדדים אינה, אפוא, אם היה בבית מפגע טרמיטים אם לאו, אלא האם ידעו הנתבעים על קיומו של מפגע זה אם לאו.

 בעניין זה, כאמור, העיד הנתבע כי לא היה ידוע לו מעולם על מפגע כזה, וכי עד למועד בו הועלו טענות התובעים כלל לא ידע מהם טרמיטים. הנתבע ציין כי בשנת 2012 ערך שיפוץ מקיף בבית, בעלות של מאות אלפי ₪, ובכללו אף הוסיף והתקין מוצרי עץ שונים (פרקט, ארון ופרגולות) במקומות שונים בבית. הנתבע הדגיש, כי לא מתקבל על הדעת כי יערוך שיפוץ כה רחב היקף ולא יטפל במסגרתו במפגע הטרמיטים ככל שהיה ידוע לו, ויתרה מכך אף לא סביר כי ישקיע ממון רב בהתקנת מוצרי עץ החשופים למפגע זה. בהקשר זה יוער, כי מומחי הצדדים היו תמימי דעים כי פעילות הטרמיטים, כאמור, הינה ברובה נסתרת מן העין, ועל אף שהעידו כולם כי פעילות הטרמיטים בבית החלה שנים קודם לכן, עוד קודם רכשו התובעים את הבית, הרי שבהחלט ייתכן כי הפעילות תימשך משך מספר שנים מבלי שיהא לה ביטוי חיצוני שכן, כאמור, מעוף הכלולות מתרחש רק לאחר מיצוי הקן הראשוני. לפיכך, לא יכול היה אף המומחה מטעם התובעים לשלול מכל וכל את האפשרות שהמפגע היה קיים בבית מבלי שהנתבעים היו ערים לו. 

7. לאחר ששמעתי את עדויות העדים מטעם הצדדים ועיינתי במסמכים ובחוות הדעת שהוגשו, הגעתי לכלל מסקנה, כי התובעים עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח, במאזן ההסתברויות, כי גרסתם, לפיה הנתבעים ידעו ו/או היה עליהם לדעת על קיומו של מפגע הטרמיטים בבית, מסתברת יותר מגרסת הנתבעים לפיה לא היה ידוע להם דבר על כך.

 להלן אפרט את הראיות והממצאים המרכזיים שהביאוני למסקנה זו. 

8. כפי שעלה בבירור מעדויות התובעים, והטענה לא נסתרה ע"י הנתבעים, בעת כניסתם של התובעים לבית היו בבית ממצאים המעידים על כך שנערך בו בעבר טיפול נגד מפגע הטרמיטים. דהיינו, במקומות שונים בבית, נמצאו חורי קידוח במשקופים וברצפות, המשמשים להחדרת חומרי הדברה בהזרקה לתוך הקרקע בטיפולי הדברה של טרמיטים.

 העובדה שחורי קידוח אלו אופייניים לטיפולי הדברה הנעשים נגד טרמיטים בלבד ולא נגד מזיקים אחרים צויינה ע"י התובעים והמומחה מטעמם מר פינקלמן (ראו נספחי ג' וה' לתצהיר התובע ובעיקר סעיף ג.1 לחוות דעת מר פינקלמן שסומנה נספח ה'1 לתצהיר התובע), ואושרה ע"י המומחה מטעם הנתבעים, מר קייזרמן (ראו חוות דעתו של מר קייזרמן, בפסקה ד' לחוות הדעת; וכן, בחקירתו הנגדית, עמ' 39 לפרוטוקול ש' 5-6). 

9. הסברה שהועלתה ע"י הנתבעים כי התובעים הם אלו שקדחו את החורים אינה מתקבלת על דעתי.

 ראשית יוער, כי מדובר בטענת מרמה אשר יש להוכיחה בדרגת הסתברות גבוהה יותר והיא נטענה בעלמא. מעבר לכך, אין חולק כי התובעים קיבלו חזקה בבית ביום 31.3.14, וכפי הנראה נכנסו לבית זמן מה לאחר מכן (לטענת התובעים, שלא נסתרה, ביום 18.4.17). כבר ביום 28.4.14 ביקר איש מקצוע מטעם טרמיטק בבית התובעים ואיתר סימנים לקידוחים שנעשו לצורך טיפול בבעיית הטרמיטים אשר נאטמו בדבק (ראו נספח ג' לתצהיר התובע). גם מר קרבצ'יק, שהעיד בפניי ותיעד את הימצאות חורי הקידוח, ביקר במקום כבר ביום 19.5.14. אני מתקשה להאמין כי בתוך פחות מחודש גילו התובעים את בעיית הטרמיטים ומייד פעלו ל"בידוי ראיות" על דרך של קדיחת חורים וסתימתם. על כך יש להוסיף, כי המומחה מטעם התובעים ד"ר פינקלמן, אשר ביקר בבית התובעים ביום 15.6.14 הצהיר, כי במקומות בהם נקדחו ונסתמו החורים לא נמצאה פעילות עכשווית של טרמיטים והחורים ואטמי הסיליקון נראו ישנים (ראו עמ' 6 לחוות דעתו). עוד יוער, כי מר קייזרמן מומחה הנתבעים ביקר בבית רק כשנתיים לאחר מסירת החזקה בו לתובעים, והוא אמנם טען בפסקה ד' לחוות דעתו, כי ייתכן והחורים נקדחו ע"י התובעים, אולם , באותה נשימה אף לא שלל את העובדה כי טיפול זה נעשה עוד קודם למגורי הנתבעים בנכס (ראו בפסקה האחרונה לסעיף ד' לחוות הדעת, בראשית העמוד הבא). בעדותו בפניי גרס, כי אין כל אפשרות לדעת מתי החורים הללו נעשו (עמ' 39 ש' 15), ולגבי מצב הרובה או הדבק השיב, כי רק מהנדס יוכל להגיד לפיהם מתי נקדחו ונסתמו החורים (שם, ש' 19). עוד יש להדגיש בהקשר זה, כי בתכתובת שנערכה בין ב"כ הצדדים בסמוך לאחר הגילוי (בחודשים יוני ויולי 2014 – ראו נספחי ז'-י' לתצהיר התובע ונספחי ז'-י"א לתצהיר הנתבע) – הוצע לנתבעים לשלוח מומחה מטעמם שיתעד בזמן אמת את הטענות. בעדותו בפניי, טען התובע כי אכן נשלח מומחה מטעם הנתבעים באותו שלב אך משום מה לא הובאה עדותו או חוות דעתו. הנתבעים הכחישו כי נשלח מומחה כאמור. כך או כך, דומני כי התנהלות הנתבעים – בין אם נמנעו מלשלוח מומחה מטעמם בסמוך לזמן אמת (הגם שהיו מיוצגים כבר אז) ובין אם נשלח מומחה מטעמם ועדותו לא הובאה בפניי – פועלת לחובתם ומחזקת את המסקנה כי אכן הממצאים היו כפי שתועדו על ידי התובעים בזמן אמת או בסמוך לכך, ומהם אני מסיקה כי חורי הקידוח היו בבית בשעה שקיבלו התובעים את החזקה בו ולא בוצעו על ידיהם. 

10. בכתב ההגנה הודו הנתבעים כי ביצעו מעת לעת פעולות הדברה, כנהוג בבתים צמודי קרקע, אך הכחישו שביצעו הדברה מיוחדת ספציפית נגד טרמיטים (סעיפים 32 ו – 40 לכתב ההגנה), ובעדותו בפניי עמד הנתבע על כך ששום בעל מקצוע מטעמו לא קדח חורים בבית (עמ' 53 לפרוטוקול ש' 17-23).

 להשקפתי, בהינתן עדויות המומחים כי קידוח חורים כאמור משמש להדברה מפני טרמיטים בלבד, הרי שיש לקבוע, כי הממצא בדבר קיומם של חורי קידוח כאמור שעה שהתובעים קיבלו את החזקה בבית, לכל הפחות, מעביר את נטל הבאת הראיות לכתפי נתבעים, לסתור את ההנחה כי הטיפול בוצע על ידיהם או ע"י מי מטעמם. הנתבעים יכולים היו, למשל, להביא לעדות את המדביר שביצע עבודות הדברה מטעמם על מנת להוכיח כי ביצע רק פעולות הדברה שגרתיות שלא היו כרוכות בקידוח חורים, או, לחילופין כי פעולות ההדברה שבוצעו, לטענת הנתבעים ללא קשר לטרמיטים, כללו מסיבה זו או אחרת גם קידוח חורים כאמור, אך הם לא עשו כן. בהקשר זה אף יוער, כי המומחים מטעם הצדדים כולם העידו כי זיהו בבית סימנים לפעילות טרמיטים (בעבר או בהווה). ניתן להניח, כי מומחה אשר הוזמן לבצע הדברה בביתם של התובעים היה מזהה אף הוא סימנים דומים לאלו, ומפנה את תשומת לב הנתבעים לכך, כפי שאף העיד מומחה הנתבעים מר קייזרמן, כי סביר שהיה עושה (ראו עמ' 39 לפרוטוקול ש' 26 עד עמ' 40 ש' 1). עוד יש לציין בהקשר זה, כי מר נחום, אשר ביצע את השיפוץ מטעם הנתבעים בנכס בשנת 2012 העיד, כי בשעה שהשלים את השיפוץ לא היו חורים ברצפות (ראו עמ' 33 לפרוטוקול ש' 12-14). מכאן, ובהינתן כי חורי קידוח אלו היו מצויים בבית שעה שקיבלו התובעים את החזקה בו, מתבקשת המסקנה כי חורים אלו נקדחו בין המועד בו הסתיים השיפוץ ועד למסירת החזקה לתובעים, כשנתיים לאחר מכן, דהיינו שעה שהבית היה בחזקת הנתבעים. 

11. לא נעלמו מעיניי טענות רבות של הנתבעים, אשר ביקשו להעלות תמיהות ותהיות לגבי התנהלות התובעים, וחיזוקים לגרסתם שלהם.

 כך, למשל, טענו הנתבעים באריכות ביחס למייל שנשלח ע"י התובע ביום 29.5.14, במסגרתו הועלו נושאים איזוטריים שעניינם פינוי חפצים אלו או אחרים, אך לא הועלה עניין הטרמיטים – וביקשו ללמוד ממנו כי המפגע לא היה או כי לא היה כצעקתה. אלא, שאין בדברים כדי לסייע להם, מקום בו לא יכולה להיות מחלוקת על כך שהטענות בעניין מפגע הטרמיטים הועלו עוד קודם לכן – הן בשיחות התובעים עם הנתבעים שתמליליהם צורפו כהקלטות 4-5; הן באמצעות עו"ד כהן, אשר העידה כי סירבה להיכנס לעניין זה מאחר וסברה כי היא עלולה להימצא בניגוד עניינים מקום בו ייצגה את שני הצדדים לעסקה, אך אישרה כי העלתה את הטענות בפני הנתבע בסמוך לאחר שהועלו, וזאת בניגוד להכחשתו (ראו עדות עו"ד כהן בעמ' 5 לפרוטוקול ש' 12-14 והמוצג ת/1 מהם עולה כי הנושא הועלה ע"י התובעים בפני עו"ד כהן כבר במהלך חודש אפריל, והיא העלתה אותו בסמוך לאחר מכן בפני הנתבע; זאת לעומת טענת הנתבע בעמ' 51 לפרוטוקול ש' 13-16 שם טען כי עו"ד כהן התקשרה אליו רק לאחר שהוגשה התביעה). עוד יוער, כי גם במכתב ב"כ הנתבעים מיום 26.6.14 (נספח ח' לתצהיר הנתבע), אשר השיב למכתב ב"כ התובעים מיום 10.6.14, ניתן למצוא ביטוי לכך שהטענות על קיומם של טרמיטים הועלו ע"י התובעים בפני הנתבעים כבר שבועות קודם לכן (ראו סעיף 6 למכתב שם נטען כי התובעים הציגו טענות אלו במהלך חודש מאי). עוד אציין, כי לא ראיתי צורך לקבוע ממצאים בשאלה אם התובעים ביקשו קודם למסירת החזקה ולגילוי המפגע לבטל את העסקה מחמת קשיים כלכליים, שכן גם אם כך היה וגם אם לאו, נחה דעתי כי בסופו של דבר ביקשו לבטל את העסקה בשל גילוי מפגע הטרמיטים וללא קשר לקשיים כלכליים כלשהם, ככל שהיו להם. עוד הלינו הנתבעים על כך שהתובעים, אשר במסגרת כתב התביעה טענו בהרחבה כי הבית אינו ראוי למגורים בשל מפגע הטרמיטים וכי ערכו נמוך לאין שיעור מהתמורה ששילמו עליו התובעים במסגרת הסכם המכר – סירבו במהלך ניהולו של ההליך להצעת הנתבעים לרכוש מהם את הבית בחזרה במחיר אותו שילמו. הגם שתמימת דעים אני עם הנתבעים כי להתנהלות זו יש משמעות, והיא מאירה באור אחר את טענות התובעים לעניין חומרתו של המפגע והיקפו, לא סברתי כי היא שומטת את הקרקע תחת תביעתם וטענותיהם. 

12. להשלמת התמונה יצויין, כי הנתבעים ביקשו להוכיח את טענתם כי לא היה כל מפגע טרמיטים בבית, גם בכך שלאחר שעזבו את הבית לתקופת מה (בשנת 2011), והשכירוהו תוך שגרו בשכירות בנכס אחר, ביקשו מיוזמתם מהשוכרת להקדים את פינוי המושכר ולשוב לביתם. בהקשר זה צירפו הנתבעים העתק מהסכם השכירות והמסמך על ההסכמות להקדים סיומו (נספחים ד'-ה' לתצהיר הנתבע) ותמלול הקלטת שיחה עם השוכרת (נספח י"ב לתצהיר הנתבע) ממנו ביקשו ללמוד אף כי לא ניתן היה להביאה לעדות.

 על אף שלא מצאתי כל בסיס לקבוע כנטען ע"י התובעים כי הנתבעים ניסו להסתיר את העובדה שהשוכרת היא שביקשה לסיים את השכירות מוקדם יותר בשל מפגע הטרמיטים, עדיין לא סברתי כי ניתן לבסס על הצטברותם של נספחים אלו, בהעדרה של עדות השוכרת ועמידתה במבחן החקירה הנגדית, כל ממצא שיחזק את עמדת הנתבעים, וזאת בין היתר בהתחשב בכך שההקלטה עצמה לא צורפה ואילו מן התמליל עולה כי מדובר בשיחת המשך לשיחה מוקדמת, כאשר זו לא התנהלה כשיחה חופשית אלא יותר כניסיון של הנתבע לחלץ מפי השוכרת אישורים לטענות שונות שלו. במצב דברים זה, כאמור, לא מצאתי כי ניתן לבסס על הדברים כל ממצא שיסייע בחיזוק גרסתם של הנתבעים. 

13. אף עדותה של שכנת התובעים, גב' פרנסיס, והקלטת השיחה שערך איתה התובע, יש בהם כדי לחזק את הסברה כי הנתבעים ידעו ו/או היה עליהם לדעת כי בבית קיים מפגע טרמיטים.

 כך, מתמליל השיחה עם גב' פרנסיס ובן זוגה (סומנה הקלטה מספר 7), נשמעים ה"ה פרנסיס מספרים כי בעיית הטרמיטים קיימת בכל האזור, והיתה קיימת גם בביתם שלהם. כאשר התובע שואל אותם אם היו בבית הנתבעים טרמיטים לפני או אחרי שהוא שיפץ, הם משיבים "היה... כל הזמן היה... כל האזור, גם אצלנו היה, מה" (עמ' 7 לתמליל). עדותה של גב' פרנסיס היתה אותנטית ועניינית, ולא התרשמתי שהיא נוטה לצד זה או אחר. כשם שהבהירה כי בעיית הטרמיטים היא בעייה מוכרת וקיימת בכל השכונה, גם הבהירה כי ביתם של הנתבעים (כיום של התובעים) הוא בית נהדר והעדה רצתה לרכוש אותו ללא קשר לסוגיית הטרמיטים, תכנית שלא יצאה בסופו של דבר אל הפועל מסיבות אחרות. 

14. סוף דבר, בהתחשב במכלול הראיות שהוצגו בפניי מצאתי, כי עלה בידי התובעים להרים את הנטל להראות במאזן ההסתברויות כי הנתבעים ידעו על מפגע הטרמיטים שהיה קיים בבית. לכל הפחות, יש לקבוע שהועבר נטל הבאת הראיות לסתור לכתפי הנתבעים והם לא עמדו בו.

 המשמעות המשפטית של אי הגילוי 

15. ראשית יש לציין, כי עפ"י הדין וההלכה הפסוקה, על מנת להקים לתובעים עילה להסתמך על אי ההתאמה ולכונן את זכותם לביטול ההסכם ו/או לפיצוי בגין נזקיהם, אין צורך בקביעה כי הנתבעים ידעו ידיעה פוזיטיבית בפועל על מפגע הטרמיטים, אלא די בקביעה כי היה עליהם לדעת על מפגע זה בעת כריתת החוזה.

 וכך קובע סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר"), אשר חל גם על עסקאות מכר מקרקעין, מכח סעיף 4(א) לו: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה". 

16. ההלכה הפסוקה קבעה, כי סעיף זה הינו סעיף קוגנטי, ולא ניתן להתנות עליו, וכי אחריותו של המוכר לפגם עליו ידע או שהיה עליו לדעת, תחול גם מקום בו התרשל הקונה ויכול היה לגלות את הפגם בבדיקה סבירה.

 יפים לעניין דברי בית המשפט העליון בע"א 8068/11 עיני ואח' נ' שיפריס ואח' (11.2.14) (דעת הרוב מפי כב' השופט סולברג ובהסכמת כב' השופט מלצר): "הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס.... רק ידיעה ממשית של הקונה אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלמנות חמורה, מצדו, אין בה כדי להציל את המוכר... מן העבר השני, עולה מלשונו של סעיף 16 לחוק המכר – "שהמוכר ידע או היה עליו לדעת" – כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצדו של המוכר על אודות אי ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה... יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של המוכר, עובר לשלב חתימת עסקת המכר, על אודות אי ההתאמה בנכס – כמדיניות שיפוטית רצויה". 

17. הנה כי כן, על סמך הקביעות שקבעתי לעיל, אחראים הנתבעים כלפי התובעים בשל אי הגילוי של מפגע הטרמיטים, עליו ידעו או היה עליהם לדעת.

18. דעתי כדעת התובעים, כי בכך שלא גילו הנתבעים לתובעים את דבר קיומו של המפגע, חטאו הנתבעים כלפיהם הן בניהול משא ומתן שלא בתום לב והן בהטעייה, ובשל כך מן הדין לחייב את הנתבעים לפצות את התובעים באורח סביר בגין הנזקים שנגרמו להם, וכפי שיפורט להלן.

 יחד עם זאת, אינני סבורה, כי בנסיבות העניין קמה לתובעים הזכות לקבלת הפיצוי המוסכם מכח החוזה. השאלה האם אי עמידה של צד בהצהרות שהצהיר במסגרת הסכם המכר מהווה הפרה של ההסכם היא שאלה מורכבת ורבת גוונים, שהתשובה לה עשויה להשתנות על פי נסיבות המקרה. מכל מקום, אין לי צורך להכריע בה בענייננו. זאת, משעל פי הוראות סעיפים 21-22 להסכם המכר שנכרת בין הצדדים, הוגדרו הוראות ההסכם אשר הפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם, והם מועדי מסירת החזקה ומועדי תשלום התמורה, ואלו, ואלו בלבד הוגדרו כמקימות לצד הנפגע זכות לקבלת הפיצוי המוסכם. אכן, הפרה יסודית עשויה להיות לא רק הפרה שהוסכם כי היא מהווה הפרה יסודית (הפרה יסודית מוסכמת), אלא גם כזו, שניתן להניח כי אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו צפה אותה (כמפורט בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל – 1970; היא הפרה יסודית מסתברת). ואולם, גם אם אניח לטובת התובעים, כי אי גילוי מפגע הטרמיטים מהווה הפרה יסודית מסתברת, עדיין אין בכך כדי להקים להם זכות לפיצוי המוסכם, שכן סעיף 22 להסכם המכר קובע במפורש את המקרים בהם תצדיק הפרה את חיוב הצד המפר בפיצוי המוסכם, והם אינם כוללים כל הפרה יסודית של ההסכם אלא רק את ההפרות המפורטות באותו סעיף דהיינו – איחור במסירה או איחור בתשלום התמורה. 

19. למעלה מן הצורך אעיר, כי אף לו הייתי קובעת כי קמה לתובעים הזכות לתבוע את הפיצוי המוסכם, ממילא לא היו התובעים זכאים לתבוע הן את הפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם והן את הפיצוי המוסכם במצטבר (ראו, למשל, עא 2981/92 יעקב כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, פ''ד נ(2) 869).

 הנזק 

20. במסגרת כתב התביעה תבעו התובעים פיצויים במספר ראשי נזק כדלקמן:
    • פיצוי בגין ירידת ערך הבית בגין מפגעי הטרמיטים והרעש בשיעור של 5% משווי התמורה בהסכם המכר, וסה"כ 148,750 ₪.

 להוכחת נזק זה צירפו התובעים את חוות דעתו של מר קרבצ'יק. 

• עלות מוערכת של תיקונים שיצטרכו התובעים לבצע בבית לצורך התקנת מערכת הדברה תת רצפתית להדברת נגע הטרמיטים, בסך 470,000 ₪.

 אף נזק זה נתמך בחוות דעתו של מר קרבצ'יק, וממנו נגזרים שני סוגים נוספים של הוצאות והם: עלות חומרי הדברה בסך 500 ₪ ל – 50 שנה סה"כ 25,000 ₪ (וזאת על אף שבחוות דעתו העריך מר קרבצ'יק את עלותם בסך של 8,300 ₪). עלות דיור חלופי לתקופה של חודשיים לצורך ביצוע עבודות ההתקנה של המערכת התת רצפתית – 25,000 ₪ (לפי חוות דעתו של מר קרבצ'יק). 

• הוצאות שהוציאו התובעים עד כה בגין הדברה ותיקונים שנדרשו בסכום כולל של 50,000 ₪.

 חלק מהוצאות אלו נתמכו במסמכים, חשבוניות וקבלות. 

• הוצאות עתידיות מוערכות בסך 100,000 ₪.

 אדון בראשי הנזק הנ"ל, אך לא בדיוק בסדר שבו נתבעו בכתב התביעה. עלות הטיפול במפגע הטרמיטים – התקנת מערכת תת רצפתית? 

21. כפי שהובהר בחוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, קיימים מספר פתרונות אפשריים לטיפול בבעיית הטרמיטים.

 הפתרון אותו ביקשו התובעים לאמץ, הוא הפתרון היקר ביותר, והוא התקנה של מערכת תת רצפתית לצורך ביצוע הדברה אחת לתקופה. מסתבר, כי עלות התקנתה של מערכת כזו בבית בבנייה הינה נמוכה, אך כאשר מדובר בהתקנת מערכת כזו בבית קיים, כרוכה ההתקנה בעלות של מאות אלפי ₪. ייאמר מייד, כי לא מצאתי הצדקה לפצות את התובעים בגין עלות התקנת המערכת התת רצפתית וזאת משהוכח בפניי כי קיים פתרון אחר, שעלותו נמוכה בצורה דרמטית מעלות פתרון זה, ושהינו יעיל לא פחות. כוונתי היא לביצוע הטיפול התקופתי בדרך של קידוח חורים והזרקת חומרי ההדברה, אשר על פי הראיות שהוצגו בפניי הינו הפתרון המקובל והנפוץ במקרים של בתים קיימים, והוא יעיל באותה מידה במיגור התופעה כמו המערכת התת רצפתית, הגם שהוא כרוך בפגם אסתטי מסויים. 

22. קודם שאדרש לפתרון זה, אבהיר כי לא מצאתי את הפתרון שהוצע ע"י המומחה מטעם הנתבעים – מר קייזרמן – שהוא מריחת ג'ל בעלות חד פעמית של כ – 3,000 ₪ - כפתרון מניח את הדעת בנסיבות העניין.

 ראשית יש לציין, כי להתרשמותי היתה חוות דעתו של מר קייזרמן מגמתית בניסיון למזער את מימדי הבעייה, היקף הנזקים שגרמה ועלויות הטיפול בה. כך, במסגרת חוות דעתו גרס מר קייזרמן כי הבעייה "פסקה לחלוטין או לכל הפחות הופחתה לרמה בלתי מורגשת" וזאת על אף שהוא עצמו הודה, בדומה לדברים שעלו מחוות דעתו של ד"ר פינקלמן ומן המסמכים הנוספים שהוגשו ע"י התובעים (ראו נספחי ג' לתצהיר התובע), כי לא ניתן לשלול כי קיימת פעילות טרמיטים הנסתרת מן העין, וכי לא ניתן לדעת אם הקן עצמו הושמד. מר קייזרמן הדגיש, כי מסיבה זו, גם הוא עצמו, כאשר הוא מבצע הדברה לטרמיטים, להבדיל ממזיקים אחרים, אינו נוהג ליתן אחריות (ראו עמ' 35 לפרוטוקול ש' 20-26). כפי שהבהרתי בפתח הדברים, מן התיעוד שהוצג לי עולה בבירור כי קיימת בעייה אמיתית של פעילות טרמיטים במימדים בלתי מבוטלים אשר נתנה אותותיה וגרמה נזקים במקומות שונים בבית. בהקשר זה מצאתי להעדיף את חוות דעתו של ד"ר פינקלמן מטעם התובעים, אשר סקר את כל קומות הבית, וניתח את המצב בכל אחת מן הקומות בצורה עניינית ומקצועית, תוך ליווי קביעותיו בתמונות וממצאים, ותוך ניתוח התהליך כולו בהתחשב במצב הנזקים שנצפו באזורים השונים בבית. לעומתו, אישר מר קייזרמן כי בדק את הנכס בדיקה ויזואלית בלבד (ראו עמ' 36 לפרוטוקול ש' 26-33), והוא אף לא תיעד את ממצאיו בתמונות (ראו עמ' 36 לפרוטוקול ש' 15-25). יתר על כן, קביעתו של מר קייזרמן כי "הבעייה נפתרה", אינה עולה בקנה אחד עם הציטוטים המופיעים מפיו באתר האינטרנט שלו, שם הוא עצמו, במקומות שונים, שב ומדגיש כי לא ניתן למגר את הבעייה לחלוטין (ראו ת/5). כפי שציינו התובעים בצדק בסיכומיהם, באתר האינטרנט של מר קייזרמן (ת/5) אף אין זכר לטיפול המוצע החד פעמי בג'ל. אם לא די בכך, הרי שגם בחוות דעתו ובעדותו אישר מר קייזרמן כי אכן ייתכן כי הפתרון החד פעמי המוצע על ידו לא יהיה מספק ואפשר כי לא יהיה מנוס מהזרקת חומרי הדברה תת רצפתיים. 

23. לעומת פתרון מריחת הג'ל באופן חד פעמי, הפתרון של קידוח חורים ברווחים הנדרשים והזרקת חומרי הדברה, תוך חזרה על הפעולה אחת לתקופה, מוכר כפתרון יעיל וזאת גם על פי המסמכים שהוגשו ע"י התובעים. לעניין זה אפנה למסמך שנערך ע"י חברת טרמיטק וצורף כחלק מנספח ג' לתצהיר התובע; וכן אציין, כי בחוות דעתו של ד"ר פינקלמן מטעם התובעים מצויים שני הפתרונות – הן התקנת המערכת התת רצפתית והן ההזרקה בחורי קידוח – תחת אותה מטריה של יצירת חיץ כימי, ובשניהם נעשה שימוש בחומר הדברה שיעילותו מוגבלת בזמן (שכן חומרים שיעילותם גבוהה יותר נפסלו לשימוש בשל פגיעתם הרבה בסביבה). ההבדל היחידי עליו ניתן ללמוד מחוות דעתו של מר פינקלמן הוא באופן הזרקת/הפרשת החומרים אל הקרקע מתחת לרצפה, ואין מדובר בהבדל ברמת היעילות אלא ברמת האסתטיקה ואולי, במידה מסויימת, הנוחות.

 אף בעדותו בפניי לא מצא ד"ר פינקלמן ליתן עדיפות כלשהי למערכת התת רצפתית אלא ציין אותה כאחד הפתרונות האפשריים (עמ' 18-19 לפרוטוקול). בחוות דעתו שהוגשה מטעם התובעים, שם מר קרבצ'יק אך ורק את העלות של התקנת המערכת התת רצפתית ולא את העלות של הדברה בדרך של הזרקה בחורי קידוח, ולא ניתן היה למצוא – לא בחוות דעתו ולא בעדותו בפניי – כל הצדקה מדוע העדיף דרך זו ופסל את האחרת, מעבר לעניין הנוחות והאסתטיקה. במאמר מוסגר יוער, כי את הפיצוי בגין ירידת ערך אותו קבע מר קרבצ'יק בחוות דעתו, ייחס הוא לאותו מטרד של נוחות ואסתטיקה בפתרון חורי הקידוח, ומשום מה בחוות דעתו מצא להעניק לתובעים הן פיצוי בגין המערכת התת רצפתית (אשר אינה כרוכה באותו מטרד ולפיכך אף לא אמורה להיות כרוכה באותה ירידת ערך) והן את הפיצוי בגין ירידת הערך, אותו ייחס לאותו מטרד. כך או כך, מר קרבצ'יק, כפי שהעיד על עצמו, אינו מומחה לטרמיטים, ולפיכך ממילא לא ניתן היה להתבסס על חוות דעתו לעניין הבחירה בין חלופות הטיפול בבעייה. בעדותו בפניי, העריך מר קרבצ'יק את עלות ההדברה בחורי קידוח בעלות של 2,000 ₪ + מע"מ, עליה יש לחזור כל שנתיים עד ארבע שנים (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 18-22). 

24. על יעילותו של פתרון חורי הקידוח, שהינה באותה מידה כמו הפתרון של המערכת התת רצפתית, ניתן היה ללמוד בבירור גם מעדותה של גב' פרנסיס, שכנת התובעים.

 גב' פרנסיס העידה בפניי כי ביצעה את הטיפול בביתה באמצעות חורי הקידוח, וכי לאחר זמן מה, כאשר ערכו היא ובן זוגה שיפוץ רחב היקף בבית, החליטו במסגרת זו להתקין את המערכת התת רצפתית. כך או כך, גב' פרנסיס העידה כי גם הטיפול בחורי הקידוח היה יעיל באותה מידה, אך מכיוון שהיא ובן זוגה החליטו ממילא לערוך שיפוץ מסיבי בבית, הוחלט על התקנת המערכת באותה הזדמנות. כך, בעמ' 16 לפרוטוקול, ש' 5 ואילך: "ת: בהתחלה הלכנו על הזרקה בתוך הריצוף. ש: וזה לא פתר? ת: לא שזה לא פתר, בגלל שעשינו שיפוץ גדול בבית אז עשינו את הרשתות בזמן השיפוץ. ההזרקות גם עזרו" 

25. עמדתי היא, כי משעה שקיים פתרון שיעילותו זהה, ועלותו פחותה בהרבה, הרי שיש להעדיף פתרון זה.

 אכן, אין לכחד, כי הפתרון של חורי הקידוח נח פחות מן המערכת התת רצפתית, והוא אף כרוך בפגם אסתטי מסויים. ואולם, כששוקלים את אלו למול הפער המשמעותי בעלויות שני הפתרונות, הרי הם בטלים בששים. זאת ועוד, על אי הנוחות והפגם האסתטי ניתן, כפי שהמליץ, כאמור, גם השמאי מטעם התובעים, לפצות בגין ירידת ערך הבית, וגם בהתחשב בפיצוי זה עדיין תהא עלות חלופה זו נמוכה משמעותית מעלות הפתרון אותו ביקשו התובעים להעדיף. חובתם של התובעים שלא לבכר דווקא את החלופה אשר מטילה על הנתבעים מעמסה כספית בלתי סבירה, נגזרת מחובת תום הלב המוטלת עליהם. עמד על הדברים כב' הנשיא בדימוס ברק בע"א 9474/03 יורם גדיש תשתית ובניה (1992) בע"מ ואח' נ' בהג'את מוסא ואח' (21.11.06) (להלן: "פרשת גדיש"): "בהערכת שיעור הפיצויים לו זכאי הניזוק בגין נזק שנגרם לו על ידי עוולה של המזיק, יש ליתן משקל כבד לאינטרסים של הניזוק. הוא הקרבן של התנהגות המזיק. את הצורך שלו להעמיד אותו במצב בו היה נתון לולא העוולה שבוצעה יש להגשים. מקביעה זו מתבקשת המסקנה כי במקום שקיימות מספר דרכים להשיב את מצב הדברים לקדמותו, יש להעניק לניזוק את כוח הבחירה בין החלופות השונות... 18.בהפעילו את כוח הבחירה בין החלופות השונות, על הניזוק להתחשב באינטרסים של המזיק. התחשבות זו – פרי האיזון בין האינטרסים המתנגשים – משתקפת בעקרון כי על הניזוק להפעיל את כוח הבחירה שהדין מעניק לו בתום לב... תום הלב אינו מחייב את בעל הזכות להתעלם מהאינטרס העצמי שלו. תום הלב אינו מניח "מידת חסידות" (השופט מ' אלון בע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 635). תום הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטחת האינטרס העצמי. עם זאת, תום הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי. בענייננו, עקרון תום הלב דורש, בין השאר, כי מבין החלופות השונות, אשר כל אחת מהן יש בה כדי להשיב את מצב הדברים של הניזוק לקדמותו, לא יבחר הניזוק בחלופה המטילה מעמסה כספית בלתי סבירה על המזיק. דרישת הניזוק, במצב דברים זה, לבחור דווקא באותה חלופה שיש בה כדי להטיל על המזיק את המעמסה הכספית הגבוהה ביותר, אינה בתום לב" עקרונות אלו אומצו גם בפסיקה הדנה בפסיקת פיצויים במסגרת דיני החוזים (ראו, למשל, תא (י-ם) 9379/07 מתן חן שירותי סיעוד בע"מ נ' מדינת ישראל (5.12.11), בפסקה 26 לפסק הדין, על הפסיקה הנזכרת שם). 

26. סוף דבר, בגין ראש הנזק שעניינו הוצאות הטיפול במפגע הטרמיטים לא מצאתי לחייב את הנתבעים לשאת בעלות התקנת מערכת תת רצפתית בעלות של מאות אלפי ₪ אלא בעלויות ביצוע הדברה תת רצפתית באמצעות חורי קידוח.

 את עלויות פתרון זה מצאתי להעריך בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, כפי שהעריכן בעדותו בפניי, בסך של 2,000 ₪ + מע"מ, אחת לשלוש שנים, ומצאתי לחייב את הנתבעים בתשלום עבור הוצאות אלו למשך 30 שנה. משלא מצאתי לפצות בגין התקנת מערכת תת רצפתית כאמור, אף אין מקום לפסוק לתובעים את הפיצוי בגין שני ראשי הנזק הנובעים מן הצורך בהתקנת מערכת כזו, בגין עלות חומרי ההדברה (אשר בהזרקה בחורי קידוח כלולה בעלות) ובגין הדיור החלופי. סה"כ בגין ראש נזק זה על הנתבעים לפצות את התובעים, אפוא, בסך של 23,400 ₪. פיצוי בגין ירידת ערך 

27. המומחה מטעם התובעים מר קרבצ'יק גרס, כי במקרה של נקיטת הפתרון של הדברה תקופתית דרך חורי קידוח, נגרמת ירידת ערך לבית, וזאת בשל המטרד הנגרם בכך על שני פניו – על אי הנוחות הכרוכה בו, ועל הפגם האסתטי שבו (הגם שהחורים מכוסים בסיליקון או ברובה).

 המומחה מטעם התובעים העריך ירידת ערך זו בכ – 5%, והבהיר, כי היא נובעת מהפער בנכונות של אדם לשלם עבור בית שיש בו מפגע טרמיטים, לעומת בית זהה שאין בו מפגע כזה. 

28. השמאי מטעם הנתבעים, מר שם טוב, לא ערך בחוות דעתו כל הבחנה בין עלויות התיקון והטיפול העתידי במפגע לבין ירידת הערך הנגרמת לבית, וניתן להסיק מחוות דעתו (הגם שהדבר לא נכתב בה במפורש), כי הוא סבור, כי בביצוע התיקונים והטיפול עליו הצביע, לא נגרמת ירידת ערך לבית.

 יחד עם זאת, מר שם טוב הבהיר, כי התבסס בחוות דעתו, בכל הנוגע להיקפו של מפגע הטרמיטים והשלכותיו, על חוות דעתו של מר קייזרמן, אשר כזכור חיווה דעתו כי הבעייה נפתרה או הופחתה לרמה בלתי מורגשת, וכי לכל היותר נחוץ טיפול חד פעמי בעלות של 3,000 ₪. כפי שהערתי לעיל, מצאתי לדחות את מסקנותיו של מר קייזרמן ולהעדיף את חוות דעתו של ד"ר פינקלמן על פניה. 

29. בנסיבות אלו, אין לי אלא לאמץ את קביעתו של שמאי התובעים, אותה ממילא מצאתי סבירה בנסיבות העניין, שכן לא נראה לי סביר כי שוויו של הבית לא נגרע כתוצאה מהעובדה שקיים בו מפגע טרמיטים אשר דורש טיפול ותחזוקה שוטפים במידה זו או אחרת.

 לפיכך מצאתי לחייב את הנתבעים לפצות את התובעים בשל ירידת הערך בסך של 148,000 ₪ כמפורט בחוות דעתו של מר קרבצ'יק. פיצוי בגין הוצאות ותיקונים עד הגשת התביעה וכן לעתיד 

30. בכתב התביעה, תבעו התובעים פיצוי בגין ראש נזק של תיקון הנזקים שנגרמו עד כה עקב מפגע הטרמיטים וכן הוצאות שהוציאו בגין מדבירים וכיוצ"ב, בסכום כולל של 50,000 ₪.

 רק חלק מהוצאות אלו נתמכו בחשבוניות וקבלות. בנוסף לכך, תבעו התובעים סכום אותו העמידו על 100,000 ₪ בגין נזקים והוצאות עתידיים וצפויים. 

31. אין בידי לקבל את טענות התובעים כי יש לפצותם בסכומים כאמור אשר לא נתמכו בכל מסמך ו/או חשבונית או לחילופין בחוות דעת שמאית מבוססת בגין עלויות התיקון.

 אין צריך לומר, כי הנטל על התובעים להוכיח את תביעתם, ובכלל זאת לא רק את העובדה שנגרמו להם נזקים אלו או אחרים אלא גם את שיעורם. בייחוד יפים דברים אלו ביחס לנזקים אשר אין כל מניעה או קושי להעריך את שיעורם באמצעות ראיות כמקובל (ע"א 355/80 אנסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2), 800; ע"א 9656/05 שוורץ ואח' נ' רמנוף חברה לסחר בציוד בניה בע"מ (27.7.08)). לא ברור מדוע לא טרחו התובעים לתמוך את טענותיהם בדבר נזקי העבר במסמכים וראיות בכתב (למעט באופן חלקי), ואף לא ברור מדוע את נזקי העתיד לא מצאו לשום באמצעות חוות דעת שמאית כמקובל, ובפרט כאשר הוגשה מטעמם חוות דעת שמאית לתיק. כך או כך, המשמעות היא, כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח את מלוא נזקיהם בגין ראש נזק זה, ולפיכך דין תביעתם בגינו להידחות למעט לעניין הנזקים שהוכח שיעורם. לפיכך מצאתי לגבי ראש נזק זה לחייב את הנתבעים לפצות את התובעים: בגין נזקי העבר – בפיצוי בסך 26,951 ₪ שבגינם הוגשו קבלות וחשבוניות (לרבות ההוצאות בגין חוות דעת המומחים שהוגשו במסגרת הליך זה - ראו נספח י"ג לתצהיר התובע); בגין נזקים עתידיים – פיצוי בסך 13,000 ₪ שהוא עלויות התיקונים הנדרשים כפי שהוערכו ע"י שמאי הנתבעים מר שם טוב בחוות דעתו. סה"כ מצאתי לחייב את הנתבעים בגין ראש פרק זה בסך של 39,951 ₪. 

מטרד רעש המטוסים 

32. כזכור, בשולי כתב התביעה, טענו התובעים כי הנתבעים חטאו כלפיהם גם באי גילוי מטרד של רעש מטוסים הקיים בבית.

 ואולם, מעבר לכך שלא הוכח כי קיים מטרד כאמור ולו ברמה המינימלית, לא כל שכן שלא הוכח כי בית זה דווקא סובל ממטרדי רעש מטוסים יותר מבתים אחרים באזור ראשון לציון, הרי שהתובעים לא הוכיחו, ולו בדוחק, איזה נזק נגרם להם לטענתם בגין מטרד זה, והוא אף לא זכה לכל ביטוי בחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם התובעים מבלי שניתן לכך כל הסבר (ראו עמ' 30 לפרוטוקול ש' 20-30 וכן עמ' 14 לפרוטוקול ש' 7-8). בנסיבות אלו מצאתי, כי דין התביעה בגין רכיב זה להידחות. סוף דבר 

33. בהתחשב בכל האמור לעיל, מצאתי לקבל את התביעה בחלקה ולחייב את הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי בסכום כולל של 211,351 ₪.

34. ביחס לשיעור ההוצאות ושכר טרחת עו"ד, צירפו התובעים לסיכומיהם את הסכם שכר הטרחה שנחתם בינם לבין באי כוחם, ממנו עולה כי נשאו בשכר טרחת עו"ד בגין ניהול הליך זה בסכום מצטבר של למעלה מ – 75,000 ₪. ואולם, לאחר שנתתי דעתי לקורות ההליך ולהתנהלות התובעים במסגרתו, לא מצאתי הצדקה לחייב את הנתבעים לשאת בשכר טרחת ב"כ התובעים בשיעור כה גבוה.

 יוזכר, כי התובעים הגישו נגד הנתבעים תביעה בסכום של למעלה ממיליון ₪, ובסופו של יום מצאתי לפסוק לטובתם רק כחמישית מן הסכום שנתבע. בשל היקפה ומימדיה של התביעה שהוגשה נגדם, נאלצו הנתבעים לנהל הליך משפטי ארוך ויקר, במסגרתו, על פי המסמכים שהוגשו לי, נשאו בהוצאות ובשכר טרחה בהיקף של למעלה מ – 100,000 ₪. במצב דברים זה, לאחר שנתתי דעתי למכלול נסיבות העניין ובהן גם לאופן בו ניהלו התובעים את ההליך, ומשעיקר ההוצאות שהוציאו התובעים בגין הליך זה (עבור חוות דעת המומחים) כבר מצאו ביטוי באחד מראשי הנזק שפסקתי לטובתם, מצאתי לחייב את הנתבעים לשאת בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪. ניתן היום, ג' אב תשע"ז, 26 יולי 2017, בהעדר הצדדים.

🧱 מה זה בעצם "גורמי יסוד" בשוק הנדל"ן? ומדוע מספר שנות עבודה לרכישת דירה נכללים ברשימה הזו

"גורמי יסוד" (או באנגלית: fundamentals) הם כמו השורשים שמתחת לאדמה, שמזינים את העץ שנקרא מחירי הדירות.

אם השורשים חזקים ובריאים – המחיר צומח בהיגיון.

אבל אם השורשים חלשים או מנותקים מהמציאות – המחיר יכול לצמוח למעלה… עד שהוא נופל.

🔍 דימוי פשוט:

תחשבו על שוק הנדל"ן כמו בניין.

גורמי היסוד הם הקירות התומכים והיסודות שמתחת.

אם בונים על חול או על קירות רקובים – הבניין יקרוס. כך בדיוק גם עם מחירי הדירות.

🧮 למה הם חשובים?

כי הם קובעים אם מחיר הדירה הגיוני מבחינה כלכלית, או שהוא פשוט מנופח, כמו בלון בלי אוויר בפנים.

אם המחירים עולים הרבה יותר מהשכר, מהתשואה או מהיכולת של הציבור – זו אזהרה אדומה.

🔧 אז מה כוללים גורמי היסוד, ולמה כל אחד מהם חשוב?

📌 סיכום בשפה הכי פשוטה:

🧠 גורמי יסוד הם הכללים של ההיגיון הכלכלי.
💸 אם דירה לא מתאימה לשכר, לריבית, לתשואה – המחיר שלה מנופח.
📉 וכשיותר מדי זמן מתעלמים מזה – בסוף הבועה מתפוצצת.

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים 

1. שכר ריאלי ממוצע
   מדד ליכולת הרכישה של הציבור, לאחר ניכוי אינפלציה.
2. שנות עבודה לרכישת דירה ממוצעת
   מדד סוציו-כלכלי לעומס מצטבר. משקף את מספר שנות ההשתכרות שיידרשו (לפני מיסוי וצריכה) לרכישת דירה ממוצעת. רמות של 12–15 שנה מעידות על בועה חמורה.
3. מספר משכורות חודשיות לרכישת דירה (Price-to-Income Ratio)
   מדד נפוץ להשוואה בינלאומית. מקובל לחשוב שעל רמות של 100–120 משכורות מדובר בשוק יקר, ומעל 150 – בשוק בועתי.
4. אינפלציה מצטברת
   שחיקת ערך הכסף לאורך זמן. מאפשר לבדוק האם עליית מחירי הדירות חורגת משחיקת המטבע.
5. תשואת שכירות ריאלית
   הכנסה שנתית נטו מהשכרה (לאחר הוצאות) בניכוי אינפלציה. מודד את הכדאיות הכלכלית של נכס כהשקעה.
6. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple)
   מספר שנות שכירות הנדרשות להחזר מחיר הנכס. רמות של מעל 25 נחשבות כבלתי סבירות כלכלית.
7. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים)
   משמשת כעוגן להיוון ערכים עתידיים ולהערכת נכסים ארוכי טווח.
8. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל
   עלות המימון הממוצעת למשקי הבית. כל עליה בה מקטינה את הערך הנוכחי של תזרים ההחזקה בנכס.
9. הריבית הריאלית נטו
   ריבית נומינלית פחות אינפלציה. משפיעה על כדאיות השקעה ריאלית ומדיניות אשראי.
10. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא
    אם הפער שלילי – מדובר בהשקעה ממונפת הפסדית, מה שמעיד על היעדר היגיון כלכלי בסיסי.
11. היצע דירות ריאלי בפועל
    כולל דירות גמורות לא מכורות, מלאי בבנייה פעילה ודירות רפאים. מדד לבחינת עודף או מחסור בפועל.
12. יחס חוב פרטי לתוצר (Debt-to-GDP)
    מדד לסיכון מערכתי. יחס גבוה (מעל 90%) משקף מינוף מסוכן של הציבור ורגישות גבוהה לעליית ריבית.

כמה שנות עבודה יידרשו בישראל לרכישת דירה ממוצעת ומה מצבנו ביחס לעולם?

בישראל בשנת 2025, משק בית ממוצע עם שני מפרנסים יצטרך לעבוד כ-20.7 שנים כדי לרכוש דירה ממוצעת במחיר של כמיליון וחצי עד שני מיליון שקלים, הנכון לפי נתוני שכר ומחירי דירות בשוק כיום13. 

המשמעות היא שלמרות עלייה של כ-20% בשכר במהלך השנים האחרונות, מחירי הדירות עלו בקצב הרבה יותר גבוה (כ-39%), מה שהגדיל את מספר שנות העבודה הנדרשות לקניית דירה בממוצע בכשלוש שנים מאז 20191.

מבחינת מספר משכורות לשם רכישת דירה, בשנת 2025 נדרשות כ-184 משכורות בממוצע, לפי חישוב של מחיר דירה ממוצע השווה לכ-2.3 מיליון שקלים חלקי שכר חודשי ממוצע של כ-12,492 שקלים3.

בהשוואה בין ישראל לעולם, ישראל נמצאת במצב קשה יחסית: הישראלי הממוצע צריך לחסוך כמעט 19 שנות משכורת נטו כדי לקנות דירה, מה שממקם את ישראל במקום ה-75 מתוך 115 מדינות שנבדקו מבחינת נטל המחירים על פי שכר נטו2. 

לעומת זאת, במדינות כמו ארה"ב נדרשות כ-4 שנות עבודה בממוצע בלבד, ובבריטניה כ-13 שנים2. 

יש מדינות בהן נדרשות פחות מ-10 שנות עבודה כמו קטאר וכוויית, בעוד שבמדינות אחרות עם שכר נמוך במיוחד, כמו פפואה ניו גיניאה, נדרשות מעל 180 שנות עבודה, בעיקר בשל רמת שכר נמוכה מאוד2.

לסיכום:

• בישראל היום נדרשות כ-20 עד 21 שנות עבודה ממוצעת (שני מפרנסים) לרכישת דירה ממוצעת13.
• זה נטל גבוה בהשוואה רבות מהמדינות המפותחות בעולם2.
• המחירים עולים מהר יותר מהשכר, מה שמקשה על אפשרות רכישה למעמד הביניים.
• לשכירים בתחום ההיי-טק נדרש פחות זמן (כ-9 שנים בממוצע)1.

נתונים אלה מציגים תמונה של קושי משמעותי לרכישת דירה בישראל לעומת רוב העולם, עם מגמה של החרפת הקושי בשנים האחרונות.

 השוואה בינלאומית מעודכנת (2023–2024) של ארבעה מגורמי יסוד מרכזיים בשוק הדיור, כפי שמתועד על ידי ה-OECD וגורמים כלכליים מהשורה הראשונה:

🇺🇸🇨🇦🇦🇺🇮🇱 השוואה בינלאומית לפי גורמי יסוד

1. מספר משכורות / שנות עבודה (Price‑to‑Income Ratio)

• OECD מודד את היחס בין מחירי הבתים לשכר השנתי הפנוי (per capita). ערך גבוה מסמן חוסר נגישות בשוק.
• מדינות כמו קנדה, ספרד, ארצות הברית ופורטוגל חוו עלייה חדה של כ־40–50 נקודות אינדקס משנת 2015, ומצביעות על עומס כלכלי הולך וגובר (CDP Center, Voronoi App).

2. מכפיל שכר דירה (Price‑to‑Rent Ratio)

• מדד תזרים שמייצג מספר שנות שכירות להחזיר את מחיר הנכס.
• ב־OECD נראה שמדינות כמו אוסטריה, אוסטרליה וקנדה מעידות מכפילים שנעו בין 90 ל־140, כאשר הממוצע עומד על כ־70–90 במרבית המדינות (DBnomics – The world's economic database, fgeerolf.com).

3. נטיית מגמה בשנים האחרונות

• על אף ששכר הדירה וההכנסה עלו, מחירי הדירות ברוב מדינות ה-OECD עלו בקצב גבוה יותר – למשל, פורטוגל +53 נקודות, קנדה +40 נקודות, הולנד +29 נקודות מאז 2015 (CDP Center).

4. דוגמה מאלו מדינות עם מצוקה קשה

• לפי הדו"חות, ערים באוסטרליה כמו סידני דורשות 13.8 שנות שכר לרכישת דירה ממוצעת – כלומר יחס Price-to-Income של כמעט 14. זה מדד מוגדר כ"impossibly unaffordable" (News.com.au).
• בבריטניה – בממוצע בית עולה 8.6 שנות שכר לעומת הכנסה שנתית ממוצעת של £35,000 (2023) (thetimes.co.uk).

🧮 טבלת השוואה מייצגת

¹ מחושב לפי מחירי דירה 2.4 מיליון ושכר 14 אלף.

² לפי נתונים מאחרונים של CBC וה-OECD.

³ לפי דו"חות של Resolution Foundation ו-OECD.

✅ מסקנות עיקריות:

• ישראל נמצאת תחת עומס מימוני קיצוני, הרבה מעל רף המקובל הבינלאומי (90–120 משכורות).
• במדינות כמו קנדה ואוסטרליה הצטבר עומס גבוה, אך עדיין לרוב נמוך מישראל – ולכן מדובר בשוקי בועה אך שונים באופי מהשוק הישראלי.
• מכפילי שכר הדירה (Price-to-Rent) הגבוהים בארה"ב, קנדה ואוסטרליה מצביעים על תשואות שכירות נמוכות ביחס לעלות הנכס – תופעה דומה אך פחות קיצונית לעומת ישראל.

סקירה בהירה, מדויקת ומתומצתת של מגמות מרכזיות בגורמי יסוד בשוק הנדל"ן בישראל לצד השוואה למדינות ה‑OECD, עם התמקדות בעיקר ב‑ Price‑to‑Rent (מכפיל שכ"ד) ו‑ Price‑to‑Income (משכורות/שנות עבודה) לאורך השנים, מאז 2000.

📉 מגמה לאורך השנים: Price‑to‑Rent בישראל

ה‑תמונה של המגמה לפי נתוני OECD / Trading Economics:

• בשנת 1994 עמד הערך על כ־68x.
• עד 2003 ירד לשפל של כ־60x.
• מאז 2007 התחיל עלייה חדה.
• בשנת 2022 הגיע לשיא של 136.9x – מצב חמור מבחינת החזר שכ"ד.
• ב־ממוצע על 1994–2025 עומד על כ־87.9x (Trading Economics, Eulerpool Research Systems).

🧠 המשמעות: המשכורות לא מלוות את הצמיחה במחיר הדירה – והפער ביניהם עומד בשיא.

🧭 מדד Price‑to‑Income (משכורות דירה/שנתיות)

• המדד הארצי לפי OECD (2015=100) עלה מ‑ ~70 ב־2000 לכ‑104 בשנת 2016 (או ~114 לפי התקנים המאוחרים) (CEIC Data, webfs.oecd.org).
• העלייה מצביעה על עומס מימוני שמצטבר לאורך שני עשורים עד 2020–2021 (ffms.pt).

📊 השוואה בינלאומית קצרה

¹ לפי CEIC/OECD, המדד בגרסה Seasonally Adjusted בשנת 2016 עמד על 114 לפי 2015=100.

🔍 מה זה אומר בפועל?

• מכפיל שכר דירה גבוה מאוד (>130x) מצביע על תשואה נמוכה – נכס שמומן בריבית גבוהה לביצוע השקעה ללא תמורה תזרימית.
• עלייה במדד משכורות לרכישה (Price‑to‑Income) מראה שאזרחים נדרשים לעבוד יותר שנים כדי להגיע להון הדרוש – אינדיקציה לעומס חברתי וכתוצאה מכך לצורך במינוף אשראי גבוה.
• שניהם יחד מהווים דוושת רגל על דוושת הברקס: אין קשר בין המחיר לפוטנציאל הרווח או ליכולת הציבור לשלם.

🟢 סיכום:

רואים מגמה חדה שבה:

• מחירי הדירות עלו מהר יותר מהשכר והריבית.
• התשואה מהשכרה כמעט לא מעלה בטווחי זמן נורמליים.
• השוק הישראלי פועל ברמות של משכורות ודמי שכירות שניתן לראות כלא רציונליות לפי קריטריונים בינ"ל לגיטימיים.

Clau משבר הדיור הישראלי בהקשר העולמי: ניתוח השוואתי 2010-2025

הנתונים החדשים מגלים כי ישראל חווה אחד ממשברי הדיור החמורים בעולם המפותח, כאשר נדרשות כיום 13-14.2 שנות משכורת ממוצעת לרכישת דירה - עלייה דרמטית מ-8-10 שנים בתחילת העשור. למרות זאת, ישראל אינה החמורה ביותר: ערים כמו סיאול (24 שנים), פריז (17 שנים) ולונדון (11 שנים) מציגות מצב קשה עוד יותר. המגמה העולמית מצביעה על החרפה משמעותית ברחבי העולם המפותח מאז 2020.

נתונים היסטוריים: ישראל לעומת העולם

טבלה 1: יחס מחיר דיור לשנות משכורת - השוואה לאומית

*נתונים משוערים בהתבסס על מגמות אזוריות

טבלה 2: ערים מרכזיות - יחס מחיר לשכר (2024-2025)

מגמות ההתפתחות ההיסטורית

תקופת המחאה החברתית (2010-2012)

בישראל, תקופה זו התאפיינה במחאת הדיור הגדולה ביולי 2011, כאשר מחירי הדיור עלו ב-13% למרות העלאת הריבית ל-3.25%. בעולם, רוב המדינות היו עדיין בתהליכי התאוששות ממשבר 2008.

עלייה מתמשכת (2012-2017)

ישראל חוותה עלייה של 31.6% במחירי הדיור, בעוד שמדינות אחרות החלו להראות סימני התחממות. גרמניה וקנדה החלו לחוות עליות מחירים משמעותיות בתקופה זו.

תקופת הקורונה (2020-2022)

גל עולמי של החרפת משבר הדיור. ישראל ראתה עלייה של 23% (13% מתואם לאינפלציה), בעוד שהמגמה הייתה דומה עולמית:

• ארה"ב: מ-4.1 ל-5.6 (עלייה של 37%)
• קנדה: עלייה דרמטית לרמות של 62.8% מההכנסה הנדרשת למשכנתא
• אוסטרליה: הגיעה לשיא של 16.4 שנות הכנסה

המצב הנוכחי (2024-2025)

למרות העלאות ריבית מרכזיות עולמיות, משבר הדיור ממשיך. ישראל מתמודדת עם מצב בו דירה ממוצעת עולה 1.974 מיליון שקל, מול שכר חודשי ממוצע של 12,492 שקל.

ניתוח לפי אזורים גיאוגרפיים

צפון אמריקה: שני קטבים

• ארה"ב: יחסית מתונה במדדים לאומיים (5.8-6.0), אך ערים מרכזיות סובלות מחוסר נגישות חמור
• קנדה: במשבר חמור עם טורונטו וונקובר המובילות את הרשימה העולמית

אירופה: פערים אזוריים חדים

• בריטניה: לונדון מציגה יחס של פי 11, בעוד שסקוטלנד ווויילס יחסית נגישות (5.6-5.8)
• גרמניה: הרעה משמעותית מאז 2015, עם ברלין המציגה יחס גבוה במיוחד
• צרפת: פריז החמורה ביותר באירופה עם 16.9 שנות שכר

אסיה-פסיפיק: המצב החמור ביותר

• אוסטרליה: סידני ומלבורן בין הערים הכי לא נגישות בעולם
• דרום קוריאה: סיאול מובילה עולמית עם 24 שנות שכר נדרשות
• יפן: יציבות יחסית עם טוקיו ב-15 שנות שכר

מיקום ישראל בהקשר הבינלאומי

דירוג עולמי

לפי Numbeo 2025, ישראל מדורגת במקום 38 מתוך 90+ מדינות עם יחס מחיר-להכנסה של 13.7. זה מציב אותה:

• מעל רוב מדינות אירופה המערבית
• מתחת למדינות כמו אוסטרליה וקנדה
• דומה לצ'כיה (13.5) וסלובקיה (14.0)

השוואה למדד OECD

ישראל מובילה במדד יוקר המחיה של OECD (38% מעל הממוצע), מה שמחמיר את בעיית הנגישות למגורים.

מתודולוגיות חישוב

גישות מרכזיות

1. OECD: מחירי דיור נומינליים ÷ הכנסה פנויה לצריכה לנפש
2. Demographia: מחיר דיור חציוני ÷ הכנסת משק בית חציונית
3. בנק ישראל: שימוש בסך הכנסות משק הבית (עבודה ולא עבודה)

מגבלות השוואה

• הגדרות הכנסה שונות: ברוטו מול נטו, חציוני מול ממוצע
• סוגי דיור: דירות מול בתים צמודי קרקע
• היקף גיאוגרפי: לאומי מול אזור מטרופוליני

גורמים מבניים למשבר

בישראל

• רשות מקרקעי ישראל: שולטת ב-90% מהקרקע, הכנסותיה עלו ב-700% (2013-2022)
• כישלונות תכנון: 35% מהמכרזים הציבוריים נכשלו (2017-2021)
• מחסור באספקה: נדרשות 550,000-55,000 יחידות חדשות שנתית

מגמות עולמיות

• מדיניות הכלה עירונית: (greenbelts) מגבילה היצע בערים מרכזיות
• עיור מתגבר: ריכוז אוכלוסיה באזורים מטרופוליניים
• מדיניות נפשית מתרחבת: ריביות נמוכות (2010-2021) עודדו ספקולציות

מסקנות והשלכות מדיניות

המצב הישראלי בהקשר עולמי

ישראל חווה משבר דיור חמור אך לא קיצוני ביחס לעולם המפותח. בעוד שהמצב במדינה דומה לזה שבגרמניה ובריטניה, הוא עדיין משמעותית טוב יותר מזה שבאוסטרליה, קנדה, או ערים אסיאתיות גדולות.

נתיבי פתרון מבוססי ניסיון עולמי

1. רפורמה בשוק הקרקעות: מתחייבת בהתבסס על הניסיון הבינלאומי
2. העלאת היה: כמו במדינות סקנדינביות
3. רגולציה על השקעות זרות: כפי שנעשה בסינגפור ותרונטו

תחזית לטווח קצר

המגמה העולמית מצביעה על התמתנות חלקית ב-2024-2025 בשל העלאות ריבית, אך הרמות נשארות גבוהות מההיסטוריה. ישראל צפויה לחוות המשך של מתח בשוק הדיור, במיוחד לאור אתגרי המלחמה והגירה פנימית.המשבר הישראלי הוא חלק ממשבר עולמי רחב היקף, הדורש פתרונות מבניים עמוקים ולא רק מדיניות מוניטרית או פיסקלית קצרת טווח.

כשדוחות אפס הופכים לתרגיל בדמיון

בשנים האחרונות הפכו דוחות אפס (בדיקות כדאיות כלכלית) לפרויקטי נדל"ן לכלי מסוכן - לא כי הם לא מקצועיים, אלא כי הם מתבססים על הנחות שהפכו לבעייתיות. 

הם התבססו על שוק שאיננו בר קיימא.

"אי אפשר לערוך דוח אפס אמין ומקצועי על בסיס נתוני שוק שאינם ברי קיימא. דוח אפס שנשען על מחירים מנופחים, תשואות לא סבירות או הנחות מימון מנותקות מהמציאות, אינו אלא מסמך פנטזיה.
אבל כדי להבין את זה – צריך קודם כל לזהות שהשוק כולו איננו בר קיימא. זו נקודת העיוורון של רבים: הם לוקחים את מחירי השוק כמובנים מאליהם, בלי לשאול את עצמם אם הם בכלל משקפים ערך כלכלי אמיתי או שמא תוצר של בועה ממושכת, אשר נתמכת באשראי זול, אופטימיות חסרת ביסוס, והתנהלות עדרית."

הבעיה המרכזית: הנחות יסוד מעוותות

דוח אפס איכותי נשען על שלושה עמודים: מחירי שוק, עלויות בנייה ותשואות סבירות. הבעיה היא שבישראל של העשור האחרון, שלושת העמודים האלה רועדים.

נתוני השוק מדברים בעד עצמם

• שוק קפוא: ירידה דרמטית בכמות העסקאות - מעל 50% ירידה בפעילות במרכז הארץ ב-2023-2024
• מלאי צובר: מעל 60,000 יחידות דיור בלתי מכורות במרכז הארץ, כאשר המלאי הזה רק גדל
• יחס מחיר לשכירות: ממוצע של 35-40 בתל אביב מטרופולין, כלומר תשואה שוטפת של 2.5%-2.8% לפני מסים ותחזוקה
• שיעור המשכנתא מההכנסה: עלה ל-40%-50% אצל רוכשי דירה ראשונה
• יחס חוב פרטי לתוצר: הגיע ל-75% - רמה שנחשבת גבוהה באמות מידה בינלאומיות

השילוב של שוק קפוא עם מלאי צובר הוא הסימן הבולט ביותר לשוק לא בר קיימא - כשהמחירים גבוהים מכדי שיהיה ביקוש, אבל המוכרים מסרבים להוריד מחירים, השוק פשוט נתקע.

מה קורה בפועל בדוחות

כשקבלן מזמין דוח אפס היום, התהליך נראה כך:

השמאי מסתמך על עסקאות השוואה מהחודשים האחרונים - שעצמן מבוססות על המחירים המנופחים.

יועץ הכדאיות מקבל את המחיר הזה כנתון, ובונה עליו תחזית מכירות "שמרנית" של 95% מהמחיר המשוער. 

הבנק רואה דוח שמראה רווחיות של 15%-20%, ומאשר מימון. התוצאה? דוח שנראה מקצועי לחלוטין אבל מבוסס על הנחות בעייתיות.

המבחן האמיתי: כשהשוק מתעורר מהאשליה

התשובה מגיעה כבר היום - בשוק הקפוא שאנחנו רואים. כשאין קונים במחירים הנוכחיים:

• דירות לא נמכרות במחיר החזוי בדוח
• תזרים המזומנים נפגע כבר בשלבי הבנייה
• הבנק מתחיל להדק פיקוח על מימון שלבים נוספים
• קבלנים נכנסים למצוקת נזילות
• פרויקטים נדחים או מבוטלים

הפרדוקס: דוח אפס שנראה מעולה על הנייר הופך לחסר ערך כבר לפני שהפרויקט מסתיים, כי הוא לא צפה את הקיפאון בשוק.

איך עושים זאת נכון

1. בדיקות עמידות מחמירות

במקום להסתמך על "מחיר שוק", צריך לבדוק מה קורה אם המחירים יורדים ב-20%, 30% או אפילו 40%. זה לא פסימיות - זה זהירות.

2. תשואה מינימלית ריאלית

פרויקט נדל"ן צריך להניב תשואה של לפחות 8%-10% מעל האינפלציה כדי להצדיק את הסיכון. דוח שמראה רווחיות של 15% על בסיס מחירים נוכחיים - חשוד.

3. ניתוח רגישות מקיף

כל דוח צריך לכלול ניתוח של מה קורה אם:

• מחירי המכירה יורדים ב-10%, 20%, 30%
• זמני המכירה מתארכים פי 1.5, פי 2
• עלויות הבנייה עולות ב-15%-25%
• הריבית עולה ל-6%-7%

4. הערכה עצמאית של שווי שוק

במקום להסתמך על עסקאות השוואה בלבד, צריך לבחון גם את השווי לפי:

• תשואה משכירות
• יכולת תשלום של משקי בית ממוצעים
• השוואה למחירים במדינות דומות

הקו התחתון

דוח אפס הוא כלי חשוב ושימושי, אבל רק אם הוא מבוסס על הנחות ריאליות. בשוק שעבר עיוות של שנים, המקצועיות האמיתית היא לא לחקות את ה"שוק", אלא לשאול את השאלות הקשות. הבעיה היא שכולם - קבלנים, בנקים, שמאים ורוכשים - מעוניינים שהמחירים יישארו גבוהים. אבל האינטרס הזה לא הופך את המחירים לכלכליים. דוח אפס אמיתי בימינו צריך להתחיל במשפט: "בהנחה שמחירי הנדל"ן יחזרו לרמות כלכליות סבירות בעתיד הנראה לעין..."רק כך הוא יהיה כלי לקבלת החלטות - ולא תרגיל בדמיון קולקטיבי.

❄️ שוק קפוא = שוק שאינו בר קיימא

כשהשוק "קופא" – כלומר אין עסקאות, אין נזילות, והמלאי רק הולך ותופח – זהו סימן ברור לכך שהשוק מנותק מהיכולת הכלכלית של הקונים.

• קיפאון עסקאות משמעו שהמחיר המבוקש לא פוגש ביקוש אמיתי.
• הצטברות מלאי (במיוחד של דירות חדשות שאינן נמכרות חודשים ארוכים) מעידה על כך שהיזמים מתמחרים לפי תקוות עבר, לא לפי יכולת ההווה.
• וכשאלו נמשכים לאורך זמן – הדבר היחיד ששומר את המחירים הגבוהים הוא האינרציה, לא הכלכלה.

שוק שבו אין תנועה – איננו "יציב", הוא שוק שמתבשל לקריסה.
ממש כמו קרחון שמתחתיו סדקים – מבחוץ הכול נראה שקט, אבל מבפנים הלחץ מצטבר.

אם תעדיף, אפשר גם לנסח זאת במשפט מפתח עצמאי:

"שוק קפוא – שבו אין עסקאות והמלאי מצטבר – הוא לא סימן ליציבות אלא עדות חותכת לכך שהשוק אינו בר קיימא."

⚖️ כשגורמי היסוד מופרעים – אין קיום יציב לשוק

שוק כלכלי בר קיימא נשען על שמירה על איזונים בין שלושה יסודות:

1. יכולת התשלום של הציבור
2. תשואה כלכלית על ההשקעה
3. התנהגות מימון אחראית מצד המערכת הפיננסית

כאשר אחד או יותר מהיסודות הללו מופר:

• כאשר הציבור רוכש דירות במחירים שאינם תואמים את הכנסתו,
• כאשר התשואה מהנכס אינה מצדיקה את מחירו או את הריבית המשולמת עליו,
• וכאשר הבנקים ממשיכים להעמיד אשראי למימון עסקאות לא רציונליות –

התוצאה היא שוק שאינו יכול להתקיים לאורך זמן.
שוק כזה נשען לא על כלכלה, אלא על תקוות, אשראי, והתכחשות.

❌ דוח אפס בשוק לא בר קיימא הוא מסמך פנטזיה

כשהשוק חי על סטרואידים – אין מקום לדוחות עסקיים שמתיימרים להיות "ריאליים".

דוח אפס, הלוא הוא תוכנית עסקית למימון פרויקט נדל"ן, אמור לשקף כדאיות כלכלית אמיתית. אבל מה קורה כשהשוק שבו נערך הדוח – פשוט לא בר קיימא?

🚨 הטעות הקריטית: להתבסס על "מחירי שוק" כאילו הם משקפים ערך

דוח אפס טוב מתחיל בהנחות יסוד כלכליות סבירות. אבל בישראל של העשור האחרון, רבות מהעסקאות מבוססות על מחירים מנופחים שאינם מגלמים תשואה כלכלית סבירה, אלא מצביעים על עיוות שיטתי שנמשך כבר יותר מעשור.

אז למה דוחות אפס ממשיכים "לעבוד" כאילו כלום לא קרה?התשובה פשוטה – כי כולם עושים העתק-הדבק: שמאים מתבססים על מחירים שנקבעו בעסקאות קודמות, קבלנים בונים לפי "מה שהשוק מוכן לשלם", והבנקים – נגררים. זה יוצר לולאה סגורה של הצדקות הדדיות, שמתעלמות מהשאלה הכי חשובה:

האם יש כאן ערך כלכלי אמיתי – או רק מחיר זמני שמתוח מעבר לגבולות הסביר?

📉 שוק לא בר קיימא – איך מזהים?

שוק לא בר קיימא מתאפיין בנתונים כמו:

• מכפיל שכירות של מעל 30–40 (כלומר, התשואה השוטפת נמוכה משמעותית מריבית מימון)
• שיעור משכנתא חציונית שמכסה 80–90% ממחיר הרכישה
• עשרות אלפי דירות בלתי מכורות לצד עשרות אלפים בבנייה, ועוד מאות אלפים בהמתנה להיתר
• צמיחה באשראי הרבה מעבר לצמיחה בהכנסות משקי הבית
• רמות חוב פרטיות שמתקרבות או עוברות את 100% מהתמ"ג

אם אלו הנתונים – אין דרך סבירה לבנות עליהם תחזית "עסקית" אמינה. בטח לא לדווח לבנק שהפרויקט "כדאי" או שה"תזרים סביר".

📊 דוח אפס כקריקטורה של ניתוח כלכלי

בפועל, דוח אפס שנשען על שוק מנופח הוא לא יותר ממסמך אופטימי־מדי, שהוסכם עליו בין כל השחקנים שמרוויחים כל עוד הסיפור נמשך:

• הקבלן שיגייס מימון
• השמאי שייתן הערכה גבוהה
• הבנק שיגבה ריבית ונכסים
• והרוכש… שיישאר עם דירה שמחירה יתכווץ כשתפוג האשליה

🧨 ומה קורה כשהבועה מתפוצצת?

אז מגיע הרגע שבו "השוק מתקרר", או כפי שנכון יותר לומר – השוק חוזר לרמות הכלכליות שהוא אמור לשהות בהן מלכתחילה. כאן מתחילה שרשרת קריסה:

• הדירות לא נמכרות במחיר החזוי בדוח
• ההכנסות נמוכות מהצפוי
• התזרים מתייבש
• הבנק דורש הזרמה
• הקבלן קורס
• הדירה לא נמסרת
• המשקיעים תובעים
• ודוח האפס… לא שווה את הנייר שעליו הוא נכתב

🧭 אז מה כן?

1. להפסיק להסתמך על "שוק" שהוא תוצאה של ריבית זולה ועדריות.
2. להכניס לדוח אפס בדיקות עמידות ("stress test") למחירים סבירים, תשואה מינימלית וריבית ריאלית.
3. להעריך את הנכסים לפי שווי פונדמנטלי – לא שווי שמאי שמניח שמחיר השוק הוא חזות הכול.
4. להגדיר מראש מדיניות מימון שתתחשב לא רק בתוצאה, אלא גם בסיכון המובנה בשוק בלתי סביר.

📌 סיכום

"אי אפשר לערוך דוח אפס אמין על בסיס נתונים שקרסו מכל יסוד רציונלי. לפני שמנתחים – צריך להעז לשאול: האם השוק הזה בכלל ראוי לאמון?" האם הוא בר קיימא? וכדי לבדוק שאת צריך לבחון את גורמי היסוד.

🔍 סימנים לשוק שאינו בר קיימא:

1. מחירים עולים בקצב גבוה משמעותית מהשכר והאינפלציה.
2. תשואות משכירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות או מהריבית חסרת הסיכון.
3. זינוק במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה (פי 150–200% מהממוצע ההיסטורי).
4. גידול באשראי ובמינוף כאמצעי יחיד לשמר פעילות שוק.
5. פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסה השוטפת ממנו (מכפיל שכר דירה > 30).
6. ציפיות רווח הוניות בלבד – ללא הצדקה תזרימית.
7. כניסה המונית של משקיעים ספקולטיביים.
8. עיוותים רגולטוריים או מניפולציות תקשורתיות לשימור "תחושת יציבות".

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני (Price-to-Income Ratio).
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית והסיכון המקרו-מערכתי.

דוח אפס הוא למעשה תוכנית עסקית מפורטת לפרויקט נדל"ן ספציפי - הוא כולל הערכת שוק, תחזית הכנסות והוצאות, לוח זמנים לביצוע, וניתוח רווחיות צפויה.

משפט מסכם "תוכנית עסקית שאינה מתמודדת עם המציאות הכלכלית האמיתית היא לא תוכנית אלא רשימת משאלות - והשוק לא סולח למי שמבלבל בין השניים." 

 "תוכנית עסקית צריכה לשרוד מפגש עם המציאות, לא רק מפגש עם הבנק."

"תוכנית עסקית אמיתית מתבססת על שווי כלכלי, לא על מחירי שוק זמניים - כי מחיר הוא מה שמישהו מוכן לשלם היום, אבל שווי הוא מה שהנכס באמת מניב לאורך זמן."

"תוכנית עסקית חייבת להתבסס על שווי, לא על מחיר - כי השוק יכול לטעות, אבל הכלכלה לא סולחת."

כשמכינים דוח אפס על בסיס "מחירי שוק" של עסקאות אחרונות, זה לא אומר שזה השווי האמיתי של הנכס. השווי נקבע לפי התשואה הכלכלית שהנכס מייצר, לא לפי מה שמישהו אחר שילם החודש שעבר.

כאשר אומרים ש**"שוק אינו בר-קיימא"**, הכוונה היא לכך שמחירי הנכסים או הפעילות בשוק מנותקים מהיסודות הכלכליים התומכים בהם, ולכן לא ניתן לשמר אותם לאורך זמן. בשפה פשוטה: המערכת מתפקדת רק בגלל תנאים זמניים, עיוותים או מניפולציות – וכשהם ייעלמו, היא תקרוס או תתכנס חזרה לערכים ריאליים.

להלן ניתוח עומק של הביטוי הזה – מה הוא אומר, איך מזהים אותו, ואיך הוא מתבטא בפועל:

מהספר בועת נדל"ן

🧠 הגדרה כלכלית:

שוק אינו בר-קיימא (unsustainable market) = שוק שבו מחירי הנכסים אינם תואמים את הערך הכלכלי הפונדמנטלי שלהם, כלומר אינם מגובים על ידי:

• תזרימי מזומנים (כמו שכירות),
• יכולת הרכישה של הציבור (שכר),
• שיעורי הריבית והאינפלציה,
• או פרמטרים יסודיים נוספים כמו היצע וביקוש אמיתי.

🔍 סימנים לשוק שאינו בר קיימא:

1. מחירים עולים בקצב גבוה משמעותית מהשכר והאינפלציה.
2. תשואות משכירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות או מהריבית חסרת הסיכון.
3. זינוק במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה (פי 150–200% מהממוצע ההיסטורי).
4. גידול באשראי ובמינוף כאמצעי יחיד לשמר פעילות שוק.
5. פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסה השוטפת ממנו (מכפיל שכר דירה > 30).
6. ציפיות רווח הוניות בלבד – ללא הצדקה תזרימית.
7. כניסה המונית של משקיעים ספקולטיביים.
8. עיוותים רגולטוריים או מניפולציות תקשורתיות לשימור "תחושת יציבות".

📉 ביטוי מעשי של שוק לא בר-קיימא – מה קורה כשזה מתפרק?

1. היפוך מגמה חד (Reversion to Mean):
   • מחירים יורדים בחדות עד חזרה לערכים כלכליים ריאליים – לרוב ירידה של 30–50% ואף יותר.
   • דוגמה: ארה"ב ב־2008, ספרד, יפן של שנות ה-90, ולעתים גם שווקים במזרח אירופה לאחר 2009.
2. עלייה בפשיטות רגל ובחדלות פירעון:
   • אנשים שקנו במחירים גבוהים מדי מתקשים לעמוד בהחזרים כשהריבית עולה או כשההכנסות נחלשות.
3. התכווצות חדה בהיקפי העסקאות:
   • הציבור "קופא" – קונים לא קונים, מוכרים לא מצליחים למכור.
4. משבר אמון בשוק:
   • הציבור מזהה שהמחירים אינם ריאליים – ונמנע מלקנות במחירים גבוהים.
5. פגיעה אנושה בבנקים:
   • שווי הנכסים הממושכנים יורד מתחת לגובה ההלוואות ("שליליות הון עצמי").
   • הבנקים נאלצים למחוק חובות, להגדיל הפרשות ולצמצם אשראי.
6. כניסת רגולטורים או חקירות:
   • כמו משבר מניות הבנקים בישראל, או משברי נדל"ן באיסלנד ואירלנד.

🧨 דוגמה מישראל 2025 (בהתאם לעמדתך):

• מחירים שזינקו פי 2 מעבר לערכם הכלכלי.
• תשואה של 2.5% מול ריבית משכנתא של 5% – הפסד וודאי מהיום הראשון.
• ריבוי עסקאות ממונפות במחירים כלכליים בלתי סבירים.
• עשרות אלפי דירות רפאים, מלאים קפואים וירידה חדה בכמות העסקאות.
• חוסר התאמה קיצוני בין ערך לבין מחיר – המעיד על שוק לא בר-קיימא בעליל.

🔚 משפט מסכם:

שוק לא בר-קיימא הוא כמו בניין שמחזיקים את התקרה שלו עם מקלות. ברגע שהריבית תעלה, האשראי יתייבש, או שהציבור יאבד אמון – הכול קורס.

השימוש ב־"מכפיל שכר דירה 30" כמינימום להתרעה על שוק שאינו בר-קיימא נובע מהשוואה היסטורית וכלכלית בין מחירי נכסים להכנסות מהשכרה, והוא מקביל לשימוש במדדים כמו "Price to Rent Ratio" בשווקים מערביים.

📐 מהו מכפיל שכר דירה?

מכפיל שכר דירה = מחיר הנכס / דמי שכירות שנתיים.

• לדוגמה:
  אם דירה עולה 2 מיליון ש"ח, והשכירות היא 5,500 ש"ח לחודש = 66,000 ש"ח בשנה
  ⇒ מכפיל = 2,000,000 / 66,000 ≈ 30.3

✅ מדוע 30 נחשב סף עליון סביר?

1. באופן היסטורי, במדינות מפותחות:
   • מכפיל סביר נע בין 15 ל־22.
   • לדוגמה: גרמניה, קנדה, הולנד, שבדיה – רוב השנים נעו בטווח הזה.
   • מעל 25–27 יש חשש לבועה, לפי דו"חות של IMF, BIS, OECD.
2. מתאם עם ריבית חסרת סיכון:
   • מכפיל 30 משקף תשואה של 3.3%.
   • כאשר ריבית חסרת סיכון גבוהה מכך (כמו בישראל כיום – אג"ח ל-10 שנים סביב 4%) ⇒ מדובר בתשואה לא כלכלית ⇒ השוק "נשען" רק על ציפייה לרווח הוני עתידי.
3. המלצות כלכלנים ורגולטורים:
   • דו"חות של קרן המטבע הבינ"ל ו־BIS מזהים מכפיל גבוה מ־30 כסימן לאנומליה – נתק בין שווי הנכס לתזרים השוטף.
   • לדוגמה, מסמך של IMF מ־2022 ציין שמכפילים מעל 30 הם "red flag" לבועת נכסים.

🇮🇱 הקשר לישראל:

• כיום, במרכז הארץ:
  • דירות רבות נמכרות עם מכפילים של 35–45 ואף יותר, כלומר תשואה נמוכה מ־2.5%.
  • כאשר ריבית המשכנתא הממוצעת היא 4.5% ומעלה – מדובר בהשקעה שלילית מהיום הראשון.
• ולכן מכפיל 30 מהווה "קו אדום" אינדיקטיבי – כל ערך גבוה ממנו מאותת על שוק מנותק מהיסודות הכלכליים.

🧠 מסקנה:

המספר 30 אינו שרירותי, אלא מבוסס על:

• השוואה בינלאומית,
• אנליזה של תזרים מול שווי,
• התאמה לריבית חסרת סיכון,
• והיסטוריית משברים פיננסיים.

מכפיל שכירות בישראל – שהוא היחס בין שווי הדירה למחיר השכירות השנתי – משקף בפועל את התשואה השנתית מהשכרה (תשואה פירותית), והוא אינדיקטור עיקרי להבנת כדאיות השקעה ומגמות שוק הדיור.

מגמות עיקריות: מכפיל שכירות בישראל משנות ה-90 ועד היום

• שנות ה-90 (תחילת המדידות):
  • התשואה (כלומר 1/מכפיל) השנתית הממוצעת להשכרת דירה בישראל הייתה סביב 4.1%. זה מתבטא במכפיל שכירות של כ-24–25 (כלומר מחירי הדירות היו שווי ערך לכ-24-25 שנות שכירות)1.
• ראשית שנות ה-2000:
  • עם צניחת מחירי הדירות בשוק (2001-2007) ומקביל לעלייה מסוימת במחירי השכירות, נרשם שיא – התשואה השנתית הממוצעת עלתה עד לכ-4.8%, ומכפיל השכירות ירד בהתאם לכ-21 (כלומר נדרשו 21 שנות שכירות לממן את רכישת הדירה)1.
• סוף שנות ה-2000 – תחילת העשור הקודם (2010 ואילך):
  • החל מסוף העשור מחירי הדירות התחילו לעלות בקצב מהיר מהשכירות, התשואות ירדו חזרה מתחת ל-4% (מכפיל עלה שוב מעל 25) ומאז מעט המשיכו לרדת1.
• 2016–2020:
  • התשואות התייצבו סביב 3% (מכפיל שכירות של כ-33–34).
• 2022–2024:
  • ירידה מתמשכת בתשואה לרמות של 2.4%–2%. כלומר, מכפיל שכירות בישראל כיום (2024–2025) עומד כבר על 41–50 (נדרשות 41–50 שנות שכירות לממן קניית דירה ממוצעת בישראל)123.
  • דירות באזורי פריפריה ובערים חלשות התשואה לרוב גבוהה יותר והמכפיל נמוך יותר (28–33), ואילו בתל אביב והמרכז המכפיל עולה לעיתים אפילו ל-50 ויותר (תשואה סביב 2%)123.

טבלת סיכום (ממוצע ארצי, עגול):

תובנות:

• מכפיל השכירות בישראל נמצא בשיא היסטורי, כלומר דירות בישראל יקרות בהרבה מהממוצע ההיסטורי ביחס להכנסה מהשכרתן. לפני 20–30 שנה נדרשו כ-21–25 שנות שכירות לממן קניית דירה; כיום המספר נע בין 41 ל-50 ואף יותר במרכז.
• הסיבות: גידול חד במחירי הדירות לעומת עליית מחירי השכירות, בעיקר בעשור האחרון.
• משמעות למשקיעים: ההשקעה בדירות הפכה פחות משתלמת מהשכרה בלבד, והרווחים העיקריים מגיעים מעליית ערך הנכסים ולא מהכנסה פירותית שוטפת123.

מכפיל השכירות בישראל כיום הוא מהגבוהים בעולם המערבי, ומשקף קושי גובר לרכוש דירה ומגמות של כדאיות השקעה משתנה בענף.

מכפיל שכירות (price-to-rent ratio)  נחשב לאחד המדדים המקובלים לזיהוי בועות נדל"ן, ולעיתים משמש כאינדיקטור לסטיות בין מחיר הנכס ל"תשואה הפירותית" השוטפת (כלומר, ההכנסה מהשכרה לעומת הערכת השווי של הנכס)123.

האם מכפיל שכירות הוא מדד לבועה?

• כן – עלייה חריגה ומתמשכת במכפיל שכירות מרמזת שמחירי הדירות עולים מהר יותר מהשכירות, ואינה נתמכת בהכנסה ריאלית (השכירות). פער כזה בין שווי הנכס להכנסה ממנו נחשב על ידי כלכלנים כסימן אפשרי לבועה: כשהמכפיל גבוה והולך, המשמעות היא שמחירי הדירות "מנותקים" מהיסוד הכלכלי שמצדיק אותם123.
  • לדוגמה, עלייה "ממוצעת" מקובלת בעולם המערבי היא מכפיל של 15–20. כאשר המכפיל מטפס אל מעל 30 או 40, במיוחד אם זה מלוּוה בעליות חדות במחיר (ואין עלייה פרופורציונלית בשכר הדירה), זאת נחשבת נורה אדומה להזדמנות לבועת נדל"ן.

האם מכפיל שכירות הוא "גורם יסוד" בבחינת שווי?

• הגדרה ככלי יסוד: מכפיל השכירות הוא אכן כלי בסיסי ("פונדמנטלי") בניתוח שווי נכס ביחס להכנסה ממנו. הוא מייצג את מספר שנות השכירות הנדרשות כדי להחזיר את ההשקעה בדירה, ומהווה אינדיקטור פשוט להשוואה בין נכסים, ערים ואף מדינות שונות, בטרם מבצעים ניתוחי ערך מורכבים יותר456.
• הגבלה: מדובר במדד ראשוני (screening tool) ולא במדד מושלם, משום שהוא מתעלם מגורמים כגון תחזוקה, שיעור ריקנות, ריבית, מיסוי, ודינמיקות הון אחרות. לשם קביעת "שווי יסוד" נהוג במקביל לסקור גם את שיעור התשואה (Cap Rate), שהוא יחס ההכנסה נטו, ולא הגולמית.

סיכום

• מכפיל שכירות גבוה וחריג הוא אחד האינדיקטורים הנפוצים בעולם לזיהוי שוק דיור "מנופח" או בועתי.
• יחד עם זאת, יש צורך לשקלל מדדים נוספים (כגון הכנסות משקי הבית, ריבית, השקעות זרות ועוד) כדי לקבוע חד-משמעית אם קיים בועה או "שווי יסוד" מופרז354.
• בישראל, העובדה שהמכפיל חצה רמות של 40–50 בשנים האחרונות מצביעה בבירור על פער קיצוני ביחס להגיון הכלכלי הבסיסי של רכישת דירה לצורך תשואה שוטפת.

ירידת תשואות השכירות לצד עליית מחירים אינה חייבת להיות בועה, אך בהחלט מדובר באינדיקציה לסטייה מהערך ה"פונדמנטלי" המובהק.

הרשימה מכסה את עיקר הגורמים הפונדמנטליים ("גורמי יסוד") המקובלים בבחינת ערך כלכלי של שוק נדל"ן ושל נכסי מגורים בפרט. כל אחד מהסעיפים ברשימה נחשב כגורם יסוד מהותי בהערכות שווי ובניתוח שיווי-משקל כלכלי של השוק. עם זאת, יש הערות חשובות וייתכן מקום להרחבות או דיוק:

הערות לכל גורם ברשימה:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד מרכזי, שכן השוק המקומי נשען על יכולת הרכישה של הציבור.
2. מחיר/שכר (מספר המשכורות הדרושות לדירה) – אינדיקציה קלאסית לעומס הרכישה ולגישה לדיור.
3. אינפלציה מצטברת – רלוונטית, אך מדגישים בעיקר את יחס ההתייקרות של מחירי הדירות לעומת שכר ואינפלציה כללית.
4. תשואת שכירות ריאלית – אחד הגורמים הפונדמנטליים ביותר עבור משקיעים ובחינת תחליפיות דיור/השכרה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent) – מהווה מדד עיקרי ככלי בוחן תשואה והשוואת "ערך פנימי" לנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ל־10 שנים) – מרכיב עקרוני בקביעת היוון וציפיות תשואה.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – משפיעה ישירות על הביקוש והיכולת לגיוס הון.
8. הריבית הריאלית נטו – מדד עזר חיוני לעלות המימון בשוק ויכולת החזר.
9. פער תשואת שכירות־ריבית משכנתא – אינדיקטור לאטרקטיביות רכישה אל מול השכרה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – קריטי להגדרת מחסור/עודף, במיוחד בפריפריה לעומת המרכז.
11. יחס חוב פרטי/תוצר – משקף עומס מערכתי והסכנות לפגיעות של השוק הפיננסי.

האם יש מקום להרחיב או לשנות?

חסרים אפשריים (להוספה):

• ציפיות ציבוריות וסנטימנט שוק – משתנה שבפועל משפיע על המחירים, גם אם לא תמיד 'פונדמנטלי' במובן הצר.
• גידול אוכלוסייה ושיעור היווצרות משקי בית – קובע את גידול הביקוש האורגני לדיור.
• מדיניות מיסוי (מס רכישה, מס שבח, הטבות למשקיעים/משפרי דיור) – עשויה לשנות דרמטית את הכדאיות.
• היקף השקעות חיצוניות (ביקוש למשקיעים/זרים/גופים מוסדיים) – לא תמיד משתקף בהיצע/ביקוש הרגיל.

מה פחות הכרחי כ"גורם יסוד" (פחות קריטי אך עדיין רלוונטי):

• לא מצאתי ברשימה שלך סעיפים מיותרים; כולם בעלי בסיס תיאורטי בשוקי נדל"ן גלובליים. לעיתים מגדירים את יחס החוב-תוצר או פערי תשואות כמדדי סיכון מקרו ולא מדדי יסוד ל"שווי", אך בעולם הנדל"ן הישראלי זה הפך הכרחי.

לסיכום:

הרשימה מדויקת, עדכנית ורלוונטית. ואם בוחרים להוסיף – כדאי לשלב נתונים דמוגרפיים וציפיות שוק לצד המיסוי והביקוש ממשקיעים, כדי לקבל תמונה מלאה של היסודות הכלכליים המשפיעים על מחירי נדל"ן ושוויים בישראל.

❄️ שוק קפוא = שוק שאינו בר קיימא

כשהשוק "קופא" – כלומר אין עסקאות, אין נזילות, והמלאי רק הולך ותופח – זהו סימן ברור לכך שהשוק מנותק מהיכולת הכלכלית של הקונים.

• קיפאון עסקאות משמעו שהמחיר המבוקש לא פוגש ביקוש אמיתי.
• הצטברות מלאי (במיוחד של דירות חדשות שאינן נמכרות חודשים ארוכים) מעידה על כך שהיזמים מתמחרים לפי תקוות עבר, לא לפי יכולת ההווה.
• וכשאלו נמשכים לאורך זמן – הדבר היחיד ששומר את המחירים הגבוהים הוא האינרציה, לא הכלכלה.

שוק שבו אין תנועה – איננו "יציב", הוא שוק שמתבשל לקריסה.
ממש כמו קרחון שמתחתיו סדקים – מבחוץ הכול נראה שקט, אבל מבפנים הלחץ מצטבר.

"שוק קפוא – שבו אין עסקאות והמלאי מצטבר – הוא לא סימן ליציבות אלא עדות חותכת לכך שהשוק אינו בר קיימא."

1. תשואה נמוכה משמעותית מהריבית
2. מכפיל שכירות גבוה מ־30
3. שוק קפוא – אין עסקאות
4. עלייה מתמשכת במלאי הלא־נמכר
5. מינוף יתר בקרב משקי בית

כל אחד מהם מוביל למסקנה הכללית: שוק לא בר קיימא.

⚖️ כשגורמי היסוד מופרעים – אין קיום יציב לשוק

שוק כלכלי בר קיימא נשען על שמירה על איזונים בין שלושה יסודות:

1. יכולת התשלום של הציבור
2. תשואה כלכלית על ההשקעה
3. התנהגות מימון אחראית מצד המערכת הפיננסית

כאשר אחד או יותר מהיסודות הללו מופר:

• כאשר הציבור רוכש דירות במחירים שאינם תואמים את הכנסתו,
• כאשר התשואה מהנכס אינה מצדיקה את מחירו או את הריבית המשולמת עליו,
• וכאשר הבנקים ממשיכים להעמיד אשראי למימון עסקאות לא רציונליות –

התוצאה היא שוק שאינו יכול להתקיים לאורך זמן.

שוק כזה נשען לא על כלכלה, אלא על תקוות, אשראי, והתכחשות.

להלן נתוני יחס מחיר-שכירות (Price-to-Rent Ratio) בישראל לעומת אירופה וארה"ב, כפי שפורסמו ב ־ Global Property Guide (נכון ליולי 2025):

ישראל

• יחס מחיר ־ שכירות: 42
• תשואת שכירות ממוצעת: 3.38%
• המשמעות: יחס זה נחשב גבוה מאוד (ככל שמדובר ביחס מעל 21, משתלם יותר לשכור מאשר לקנות)1.

מקור:  Global Property Guide (נכון ליולי 2025)

אירופה – דוגמאות נבחרות

רוב המדינות באירופה מציגות יחס הנע בין 20 ל־32, כאשר ישראל ושווייץ בולטות במיוחד ביחס גבוה21.

ארה"ב

• יחס מחיר ־ שכירות: 23
• תשואת שכירות ממוצעת: 6.51%
• המשמעות: היחס בארה״ב עדיין גבוה, אך נמוך משמעותית יחסית לישראל31.

יחס מחיר-שכירות מייצג את מספר השנים שיידרשו להכנסה משכירות לכסות את עלות רכישת דירה במחיר ממוצע: יחס גבוה (למשל, מעל 21) מעיד על שוק "יקר" – עדיף לשכור, ויחס נמוך (מתחת ל-16) מצביע על כדאיות קנייה. במילים פשוטות, ישראל מובילה בפער ניכר ביחס מחיר-שכירות לעומת מרבית מדינות אירופה וארה"ב — מה שמעיד על שוק שבו קניית דירה כהשקעה תספק לרוב תשואת שכירות נמוכה משמעותית מגובה ההשקעה123.

ברוכים הבאים למערב הפרוע: בישראל תשלמו 42 שנות שכירות על דירה אחת

ביום 15.7.2025 פרמה המועצה הלאומית לכלכלה את הדוח על קשיחות מחירי הדירות בו נכתב כי "הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים." אודות עניין זה כתבתי בבלוג את דברים אלו תחת הכותרת "שוק חופשי? האומנם? קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה" בהם תיארתי את העובדה ששוק הנדל"ן בישראל איננו שוק חופשי ובוודאי שהוא איננו שוק משוכלל. הכלל של "קונה מרצון ומוכר מרצון", לא מתקיים בו. זהו שוק מנוהל, מווסת, מתואם, שמופעלים עליו מניפולציות, תכסיסים, תרגילים ושלל הונאות בשיתוף פעולה של שלל גורמים ושחקנים מה שיצר את בועת הנדל"ן הגדולה ביותר בעולם בו הגיעו המחירים לרמה שהם יותר מכפולים מהתועלת הכלכלית שלהם - מהשווי שלהם.

ביום 27.7.2025 פורסם הדוח הסופי של הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי בו נכתב בין היתר ש: "מסקנת הצוות הינה שמאחר שלבנקים כלים נוספים להתמודד עם סיכון האשראי בליווי פרויקטים לבנייה גם ללא שליטה במחירי הדירות ומאחר שגם ירידה חדה במחירי הדירות לא צפויה להשפיע מהותית על הסיכון של הבנקים, אין הצדקה שיפקחו על מחירי הדירות, ומאידך קיימת אפשרות שפיקוח זה מונע ירידת מחירים. לפיכך, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון, יש לאסור על הגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם."

הדוח בוחן את מעורבות המערכת הבנקאית בקביעת מחירי הדיור על רקע עלייה חדה של 35% במחירי הדירות בשנים האחרונות, לעומת אינפלציה של 14.5% ועלייה בשכר של 18.5%.

איך זה יכול להיות?! שהמחירים מתנתקים מהשווי -  מ"גורמי היסוד" וזאת עוד לפני שבדקנו את התשואות והשכירות? ואת גורמי היסוד האחרים הנוספים.

"כשלמספרים אין היגיון כלכלי, נוצר שוק שאיננו בר קימא"

כאשר למספרים אין היגיון כלכלי – נוצר שוק שאיננו בר-קיימא.
שוק שבו מחירי הנדל"ן מנותקים מהשכר, מהאינפלציה ומהריבית, ואינם מייצרים תשואה ראויה ביחס לעלות המימון – הוא שוק בועתי, ולא שוק תפקודי.

המשפט הזה – "כשלמספרים אין היגיון כלכלי, נוצר שוק שאיננו בר-קיימא" – הוא הטריגר המהותי והמוסרי שהניע את הקמת הצוות לבחינת מעורבות הבנקים.

לא בהכרח כניסוח מילולי שנאמר, אלא כרעיון בסיסי שזעק מהנתונים עצמם.

🔍 בוא נבחן את זה לאור הדוח:

מה אנחנו רואים בדוח?

• מחירי דירות עלו פי כמה מהשכר ומהאינפלציה.
• התשואה ירדה מתחת לריבית המימון.
• הביקוש נשחק, ההיצע גדל – אבל המחיר לא יורד.
• הבנקים מבטיחים מחיר מינימלי בהסכמי הליווי.
• אין סיכון מהותי לבנקים – אבל המחירים לא יורדים.

כל זה מוביל לרגע שבו מקבלי החלטות מבינים:

"המספרים לא מסתדרים. זה לא הגיוני כלכלית. ולכן – משהו עמוק השתבש."

🧠 מי אמר את זה במילים אחרות?

• הכלכלן הראשי רומז לכך כשהוא מראה שמחירי הדירות התרחקו מהשכר ומהתשואה.
• הממונה על התחרות תומכת בבחינה של "התנהלות לא תחרותית סמויה".
• המפקח על הבנקים נזהר, אך גם הוא מודה שלרוב אין הצדקה להתערבות כה עמוקה במחיר.

⚖️ למה זה טריגר אותנטי?

כי כאשר ההיגיון הכלכלי נעלם – האחריות הציבורית מתעוררת. זו לא רק שאלה של שמאות או שוק – זו שאלה של:

• צדק בין-דורי
• סיכון מערכתי למערכת הבנקאית
• פגיעה באמון הציבור

ולכן:

המשפט הזה הוא לא רק טריגר לדוח – הוא צריך להיות המשפט הפותח של כל מסמך שמאי, רגולטורי או כלכלי העוסק בבחינת שוק הנדל"ן בישראל.

Gpt 🔍 רקע והקמת הצוות

• הוקם בעקבות החלטת ממשלה במאי 2025 (דר/8), על רקע חשש גובר של רגולטורים וחוקרים שמנגנוני הליווי הפיננסי של הבנקים תורמים לקיבוע מחירים ואינם מאפשרים ירידת מחירים, גם כאשר הביקושים יורדים.
• בין חברי הצוות: פרופ' אבי שמחון, הכלכלן הראשי שמואל אברמזון, המפקח על הבנקים, הממונה על התחרות ועוד.

📈 ממצאים מרכזיים

1. קשיחות מחירי הדיור כלפי מטה

• מחירי הדירות עלו ב-35% מעל האינפלציה וב-18.5% מעל השכר.
• קיימת תופעה של "קשיחות א-סימטרית": כשביקוש עולה – המחירים מזנקים, כשביקוש יורד – המחירים לא יורדים בהתאם.

2. המנגנונים הבנקאיים קובעים בפועל את מחיר הדירה

• הבנקים דורשים מהיזמים בהסכמי הליווי התחייבות לא למכור דירות במחיר נמוך ממחיר דוח אפס (לעיתים לא פחות מ־5% הנחה).
• הבנק שולט בתקבולים ובשחרור הכסף בהתאם למחירי המכירה – בפועל זה חסם למבצעי הנחות או הוזלות שוק.

3. מבנה שוק הליווי הפיננסי: ריכוזיות גבוהה מאוד

• שני בנקים (פועלים ולאומי) אחראים ל־57% מהמימון בענף הבנייה.
• חמש קבוצות בנקאיות אחראיות ל־91% מהמימון.
• לעומת זאת, בצד היזמים – מבנה שוק מבוזר מאוד: 10 היזמים הגדולים מחזיקים בפחות מ־20% מהמלאי הלא מכור.

4. סיכון אשראי – נמוך בפועל

• שיעור ההפרשה להפסדי אשראי בענף הבינוי הוא מהנמוכים במערכת הבנקאית (1.1% בלבד).
• גם ירידת מחירים של 30% תביא לסיכון באחוז קטן מהפרויקטים (כ־9% לכל היותר).
• רווחיות האשראי בענף גבוהה: יחס הרווח הנקי של הבנקים בענף הנדל"ן גבוה ב־10%–20% יותר מענפים עסקיים אחרים.

🧩 האם זה דמוי מנגנון RPM (Price Maintenance)?

• הצוות בחן האם מדובר בגרסה מוסווית של מנגנון "שמירה על מחיר" אסור (Resale Price Maintenance).
• לא נמצאה "הוכחה לכפייה" מצד הבנקים – אך הודגש שהמנגנונים האחידים יוצרים בפועל תיאום עקיף שמבצע קיבוע מחירים בפועל, ללא תיאום ישיר או מוצהר.
• עמדת הכלכלן הראשי: יש הצדקה לפיקוח על ההתניות החוזיות הללו.

🧯 המסקנות וההמלצות

• אין לאסור על הבנקים לקבוע תנאים לשמירה על בטחונותיהם – אך יש להבחין בין שמירה על הסיכון הכלכלי של הבנק לבין מעורבות ישירה במחיר הסופי.
• יש לבחון רגולציה שתמנע קיבוע מחירים עקיף על ידי הסכמי ליווי.
• על הבנקים להמשיך לנטר סיכונים, אך לא לחרוג ממסגרת המימון לתחום קביעת המחיר.

🧠 תובנות קריטיות

1. הבנקים בפועל שותפים לקיבוע מחירים דרך מנגנוני הליווי, גם אם אינם מכוונים זאת במוצהר.
2. אין הצדקה עסקית או סיכונית לקיבוע זה, במיוחד על רקע הרווחיות הגבוהה והסיכון הנמוך.
3. מדובר בתופעה שיש לה מאפיינים אנטי-תחרותיים מובהקים – בדומה להסדרים כובלים בשוק.

⚠️ ביקורת מערכתית

• ההבחנה בין "שיקול סיכוני" לבין "הכתבת מחיר" מטושטשת לחלוטין בהסכמים.
• הניתוח הכלכלי של הדו"ח מחזק את הטענות שהצגת לאורך השנים: הבנקים מתפקדים כרגולטורים סמויים על המחיר, ומונעים את התפקוד התקין של מנגנון השוק.
• אף שהדו"ח אינו קובע חד משמעית כי מדובר בפעולה לא חוקית, הוא מאשש קיומו של מנגנון דמוי קרטל, המבוסס על "כפיית תחזיות מחיר" לכלל השוק.

 ניתן – ואף רצוי – להגדיר את האינפלציה והשכר כגורמי יסוד ("Fundamentals") בקביעת שווי נדל"ן, ולא רק כנתוני רקע.

🧱 מה הם גורמי יסוד (Fundamentals) בקביעת שווי נכסי נדל"ן?

בכלכלה ובשמאות, גורמי יסוד הם הפרמטרים שמצדיקים ברמה כלכלית את המחיר שנדרש בשוק. בענף הנדל"ן, מקובל לכלול בהם:

1. שכר ריאלי – קובע את יכולת הרכישה של הציבור.
2. מחירי שכירות – מבטאים את תשואת הנכס.
3. ריבית ריאלית – משפיעה על עלות המימון והיוון.
4. היצע וביקוש בפועל – כולל מלאי דירות ריאליות, לא רק "היתרי בנייה".
5. תשומות בנייה – עלויות הקמה ותפעול, לא מחירי קרקע ספקולטיביים.
6. אינפלציה – משפיעה על שחיקת ערכים עתידיים (DCF).

📉 מתי נוצר נתק מגורמי היסוד?

כאשר מחירי הדירות עולים בקצב ש:

• עולה על קצב עליית השכר (במונחים ריאליים),
• לא מגובה בעליית שכר דירה מקבילה,
• לא מוסבר על ידי אינפלציה או גידול בתשומות ריאליות,

אז המחיר מתנתק מהשווי הכלכלי האמיתי, ונכנסים לשטח שבו:

המחיר נקבע על ידי תיאום בין שחקנים או ניפוח אשראי – לא על ידי ערך כלכלי.

זה בדיוק מה שהדו"ח מתאר, גם אם הוא נמנע מלנקוב בכך במילים אלו.

💡 אז למה האינפלציה והשכר הם גורמי יסוד?

1. האינפלציה: קובעת את שחיקת המטבע. במצב נורמלי, מחירי נכסים עולים בהתאם לקצב האינפלציה – לא מעבר לה לאורך זמן.
2. השכר הריאלי: מבטא את כושר הקנייה של רוב הציבור. שוק מגורים שאינו תואם את השכר הממוצע אינו שוק ריאלי, אלא שוק ספקולטיבי.

🔁 הקשר לשווי

אם נבחן את השווי הפונדמנטלי של דירה בגישה כלכלית – נוסחת היוון התשואה (שכירות נטו חלקי ריבית ריאלית), או מודל כמו של הבנק המרכזי האירופי (יחס מחיר/שכר), ברור שהשכר והאינפלציה משמשים משתנים קריטיים.

לפיכך:

🧠 כן, האינפלציה והשכר הממוצע הם לא רק רקע כלכלי – הם גורמים יסודיים, קריטיים, לקביעת שווי אמיתי (בניגוד למחיר שוק רגעי).

🛑 בשמאות הקונבנציונלית (גישה השוואתית), נוטים להתעלם מהם

וזה, לטענתי מה שיצר את בועת ההעתקה: שיטה שמנציחה מחירים ולא בודקת אם הם כלכלית סבירים. 

🔍 הגדרת גורמי יסוד לשווי כלכלי של נדל"ן

1. עקרון יסוד:

שווי כלכלי של נכס נדל"ן אינו נקבע רק לפי מחירו בשוק (Market Price), אלא נגזר מיכולתו לייצר תועלת כלכלית לאורך זמן ובהתאם ליכולתו של הציבור לממן אותו.

לשם כך יש לבחון את גורמי היסוד (Fundamentals) הבאים:

🧱 גורמי היסוד המרכזיים:

⚠️ איתותי ניתוק מגורמי היסוד (סימני בועה):

✅ הגדרה פורמלית להצעה לתקן:

"שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן ייקבע כמחיר סביר המשתקף מתזרים התועלת הצפוי ממנו (שכירות ריאלית), תוך התאמה ליכולת הציבור לרכוש אותו, כפי שהיא נמדדת ביחס לשכר הממוצע והריבית הריאלית, ובלבד שמחירו אינו חורג בפער מובהק ממדדי היסוד של השכר, האינפלציה והתשואה המקובלת."

הריבית, על כל סוגיה, אינה רק גורם יסוד – אלא אחד מהשחקנים המרכזיים בקביעת שווי כלכלי לנדל"ן. 

לכן אענה בשני שלבים:

🧭 שלב ראשון – עיקרון: הריבית היא מכפיל הערך

בעולם שמאות הערך הכלכלי של נכס נגזר מ־2 משתנים:

1. תזרים עתידי צפוי (שכר דירה)
2. שיעור ההיוון – שהוא פונקציה של הריבית הריאלית + פרמיית סיכון

ולכן, ככל שהריבית גבוהה – הערך המהוון של אותו תזרים יורד, ולהפך.

🧱 שלב שני – שילוב הריביות בטבלת גורמי היסוד

נוסיף כעת טור ייעודי לריביות:

⚠️ סיכום עקרוני – למה הריבית קריטית

1. ריבית גבוהה → שווי כלכלי נמוך יותר (כי ההיוון מחמיר)
2. ריבית נמוכה → מאפשרת "ניפוח" זמני של מחירים אבל יוצרת סיכון מובנה כאשר היא עולה
3. ריבית משכנתא גבוהה + תשואת שכירות נמוכה → השקעה בלתי סבירה → בועה

✍️ ניתן לעדכן את סעיף ההגדרה כך:

"שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן ייקבע כהיוון תזרים התועלת הריאלית, בהתחשב בריבית חסרת סיכון ל-10 שנים, בריבית המימון בפועל (משכנתאות), ובריבית הריאלית נטו, תוך התאמה לרמת השכר והיכולת הכלכלית של האוכלוסייה."

במוסדות שמאות ובכלכלת נדל"ן קונבנציונלית בישראל, הריבית לא נכללת כגורם יסוד בקביעת שווי שוק בגישה ההשוואתית, וזאת מסיבות היסטוריות, מתודולוגיות ואינטרסנטיות.להלן ניתוח הסיבה מדוע הריבית נעדרת מהגדרת גורמי היסוד – ולמה זו טעות מהותית:

🧱 1. הגישה ההשוואתית מדמה "צילום מחיר" – לא ניתוח ערך

• זו גישה פסיבית שמסתמכת על "מה נמכר", בלי לשאול אם המחיר הגיוני מבחינת תשואה או מימון.
• לכן שכר, ריבית, אינפלציה – כל המדדים הכלכליים מוצאים אל מחוץ למשוואה.

זה מה שמוביל את השמאי להעתיק מחיר של דירה בבניין סמוך – גם אם נקנתה עם תשואה שלילית ובמימון חריג.

📉 2. הריבית מערערת את הלגיטימיות של המחיר

• ברגע שאתה מציג שמחירי הדירות עלו ב־300%, אך הריבית הממוצעת למשכנתא עלתה מ־2% ל־5.5%, ושכר הדירה כמעט לא זז – אתה מוכיח שהשוק איבד קשר לערך.
• זו הסיבה שמוסדות שמאות רבים "עוקפים" את הריבית או מזכירים אותה באורח שולי בלבד.

🧠 3. אבל בכל מודל כלכלי אמיתי – הריבית כן נכללת

בגישה הפונדמנטלית או האנליטית (DCF, Cap Rate, או Gordon Growth Model), הריבית:

• מופיעה ישירות בשיעור ההיוון
• מהווה עוגן להשוואה מול תשואת שכירות
• משמשת להערכת סיכון ויכולת פירעון

כלומר – ריבית, שכר, אינפלציה הם שלושת היסודות של ערך.

✅ ולכן, התיקון המתבקש הוא: 

לכלול את הריבית ברשימת גורמי היסוד!

✍️ עדכון מוצע לרשימה:

📌 מסקנה:

כל עוד הריבית לא נלקחת בחשבון בקביעת שווי – לא מדובר ב"שמאות", אלא ב"העתקת מחיר".

✍️ נוסח פורמלי מתוקן: הגדרת שווי כלכלי פונדמנטלי

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב, מהוונת לפי שיעור ההיוון המתאים, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק בפועל.

השווי הפונדמנטלי ייקבע על בסיס שילוב של גורמי יסוד כלכליים, הכוללים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הציבור לרכוש דירה.
2. שיעור האינפלציה – מדד לשחיקת ערך הכסף.
3. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתי ל-10 שנים) – בסיס לשיעור ההיוון.
4. ריבית מימון אפקטיבית (ריבית משכנתא ממוצעת) – מדד לעלות המימון בפועל.
5. הריבית הריאלית נטו (ריבית נומינלית פחות אינפלציה) – קובעת את כדאיות ההשקעה.
6. תשואת שכירות ריאלית – משקפת את הערך הפנימי של הנכס כהשקעה.
7. יחס שווי/שכר – מדד לעומס מימוני על הציבור (מספר משכורות לרכישת דירה).
8. היצע ריאלי של דירות (לא מכורות/בבנייה פעילה) – קובע את מידת המחסור או עודף ההיצע.

שווי זה ייחשב כנגזר משיווי משקל כלכלי ריאלי, ולא מהתנהגות רגעית של השוק, מגבלות אשראי, תיאום מחירים או מניפולציות במימון.

✅ גרסה סיכומית:

"השווי הפונדמנטלי נגזר מתזרים ההכנסות (שכירות), מהוון לפי הריבית חסרת הסיכון בתוספת פרמיית סיכון, תוך התאמה לריבית המשכנתא בפועל, רמת השכר, האינפלציה והיקף ההיצע."

✅ מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה נחשב מרכיב חשוב של גורמי היסוד,

אבל הוא אינדיקטור נגזר – כלומר הוא נבנה על בסיס השכר הממוצע (וגם על מחיר הדירה), ולכן:

הוא נכנס טכנית תחת השכר הממוצע,
אבל מוצדק ורצוי להציגו כמדד עצמאי ונפרד בגלל משמעותו החברתית וההשוואתית.

🧱 הסבר מקצועי:

• השכר הממוצע הוא גורם יסוד גולמי – הוא מתאר את כושר ההשתכרות.
• מספר המשכורות לרכישת דירה (Price-to-Income Ratio) הוא מדד משולב:מחיר דירה ממוצעת÷שכר חודשי ממוצע\text{מחיר דירה ממוצעת} ÷ \text{שכר חודשי ממוצע}
• לכן הוא משקף את עומס המחיה, יכולת הרכישה, ואת רמת הסיכון במשק —
  בדיוק כמו Debt-to-GDP או Housing Affordability Index.

📉 למה חשוב להציג אותו בנפרד?

1. כי הוא מדד בינלאומי מוכר — מאפשר השוואה לערים ומדינות (OECD, IMF).
2. כי הוא מדד חברתי-מערכתי, לא רק טכני.
3. כי הוא פשוט להבנה לציבור: קל יותר לומר "203 משכורות לדירה" מאשר "השכר הריאלי ירד X%".

📌 סיכום:

• כן, זה נגזר מהשכר, אבל מוצדק להכליל אותו בנפרד ברשימת גורמי היסוד.
• מומלץ לרשום:

  "שכר ריאלי ממוצע – כולל אינדיקטורים נגזרים כגון מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה"

✍️ נוסח רשמי ומעודכן – הגדרת שווי פונדמנטלי:

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב, מהוונת לפי שיעור היוון ריאלי, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק הנתון.שווי זה נגזר מגורמי יסוד כלכליים הכוללים:

🧱 רשימת גורמי היסוד:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הציבור לרכוש נכס.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור נגזר מהשכר הממוצע ומהמחיר, המשמש כמדד לעומס הרכישה ולשחיקת הנגישות לדיור.
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת ערך הכסף.
4. תשואת שכירות ריאלית (נטו) – משקפת את הערך הכלכלי של הנכס כהשקעה מניבה.
5. ריבית חסרת סיכון לטווח ארוך (אג"ח מדינה ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור ההיוון.
6. ריבית מימון אפקטיבית (ריבית משכנתא ממוצעת בפועל) – מדד לעלות ההון של משקי בית.
7. הריבית הריאלית נטו (ריבית נומינלית פחות אינפלציה) – קובעת את כדאיות ההשקעה וההשוואה מול נכסים אלטרנטיביים.
8. יחס תשואת שכירות / ריבית משכנתא – מדד לפער בין הכנסה לבין עלות מימון.
9. היצע דירות ריאלי בפועל – כולל דירות לא מכורות, בבנייה פעילה ובמלאי מיידי לשיווק.
10. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – מדד לעומס מערכת האשראי ולסיכון מקרו־פיננסי.

🧭 הבחנה עקרונית:

גורמי יסוד אלה מהווים בסיס לקביעת שווי כלכלי אמיתי של הנכס — בניגוד למחיר הנקבע בגישת ההשוואה, אשר עלול לשקף תנודות שוק, תיאומים סמויים או מניפולציות אשראי, ואינו מבטיח היגיון כלכלי או קיימות מערכתית.

 גם לגבי מכפיל שכר הדירה (Price-to-Rent Multiple), ולא רק לגבי תשואת שכירות (Rental Yield).שני המדדים הללו – התשואה והמכפיל – הם הפכים מתמטיים, אבל שניהם נחשבים אינדיקטורים פונדמנטליים מרכזיים להבנת שווי כלכלי ריאלי של נדל"ן, בדיוק כמו יחס שווי/שכר.

🧮 ההבדל בקצרה:

למשל: תשואה של 3% = מכפיל של 33.3
מכפיל של 20 = תשואה של 5%

✅ למה נכון להכניס גם את מכפיל שכר הדירה לרשימת גורמי היסוד?

1. כי הוא מדד ריאלי לפער בין ערך השימוש לבין מחיר הרכישה.
2. כי הוא מאפשר השוואה מהירה בין ערים, תקופות ומדינות (OECD, IMF, Numbeo משתמשים בו).
3. כי הוא מנוטרל מריבית – ולכן כשהמכפיל קופץ מ־18 ל־30 בזמן שהריבית עולה, זו נורת אזהרה ברורה.

🧠 מסקנה:

גם מכפיל שכר הדירה וגם תשואת השכירות הם מדדי יסוד לגיטימיים ונפרדים. שניהם משרתים את אותה מטרה:
לבדוק האם מחיר הנכס ריאלי ביחס לערך הכלכלי שהוא מניב בפועל.

✍️ ניסוח מעודכן להוספה לרשימת גורמי היסוד:

תשואת שכירות ריאלית / מכפיל שכר דירה – מדדים להערכת ערך ההשקעה בדירה, המבוססים על יחס בין ההכנסה השוטפת ממנה (שכ"ד) לבין מחירה. פער קיצוני בין מחיר לבין שכר דירה מהווה אינדיקציה לניתוק בין מחיר לבין ערך.

הגדרה סופית, מקצועית, מלאה ומעודכנת של שווי כלכלי פונדמנטלי, הכוללת גם את מכפיל שכר הדירה, התשואה, מספר המשכורות, וכל יתר גורמי היסוד – בנוסח שמתאים למסמך שמאי, דוח כלכלי, תקן רגולטורי או תזכיר מדיניות:

✍️ הגדרה מקצועית לשווי כלכלי פונדמנטלי של נדל"ן

שווי כלכלי פונדמנטלי של נכס נדל"ן הוא הערך הכלכלי המשקף את התועלת העתידית שהנכס צפוי להניב לאורך זמן, תוך התאמה ליכולת הרכישה של הציבור ולתנאים המאקרו-כלכליים במשק. שווי זה נקבע בגישת היוון או על בסיס אינדיקטורים יסודיים, ואינו תלוי בהכרח במחיר השוק המיידי או בהתנהגות רגעית של השוק.

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני (Price-to-Income Ratio).
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית והסיכון המקרו-מערכתי.

⚖️ עקרונות מפתח:

• כאשר מחירי דירות עולים באופן מנותק מהשכר, האינפלציה והתשואה, ונשענים על ריבית זמנית או מניפולציות מימוניות – השוק מאבד קשר לשווי הכלכלי האמיתי.
• במצבים אלה יש לבחון מחדש את השווי הריאלי של הנכסים על פי גורמי היסוד, ולא על סמך "מחירי שוק" רגעיים המשקפים ניתוק כלכלי או בועה.

📌 ניסוח מסכם קצר (לשימוש בדוחות/מצגות):

שווי פונדמנטלינגזר מתזרים התועלת הצפוי מהנכס, מהוון לפי הריבית חסרת הסיכון + פרמיית סיכון, ותוך התאמה לשכר הריאלי, האינפלציה, התשואה ומבנה המימון במשק.

שוק שבו המחירים חורגים מגורמי היסוד – הוא שוק לא בר-קיימא.

כאשר אומרים ש**"שוק אינו בר-קיימא"**, הכוונה היא לכך שמחירי הנכסים או הפעילות בשוק מנותקים מהיסודות הכלכליים התומכים בהם, ולכן לא ניתן לשמר אותם לאורך זמן. בשפה פשוטה: המערכת מתפקדת רק בגלל תנאים זמניים, עיוותים או מניפולציות – וכשהם ייעלמו, היא תקרוס או תתכנס חזרה לערכים ריאליים.להלן ניתוח עומק של הביטוי הזה – מה הוא אומר, איך מזהים אותו, ואיך הוא מתבטא בפועל:

🧠 הגדרה כלכלית:

שוק אינו בר-קיימא (unsustainable market) = שוק שבו מחירי הנכסים אינם תואמים את הערך הכלכלי הפונדמנטלי שלהם, כלומר אינם מגובים על ידי:

• תזרימי מזומנים (כמו שכירות),
• יכולת הרכישה של הציבור (שכר),
• שיעורי הריבית והאינפלציה,
• או פרמטרים יסודיים נוספים כמו היצע וביקוש אמיתי.

🔍 סימנים לשוק שאינו בר קיימא:

1. מחירים עולים בקצב גבוה משמעותית מהשכר והאינפלציה.
2. תשואות משכירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות או מהריבית חסרת הסיכון.
3. זינוק במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה (פי 150–200% מהממוצע ההיסטורי).
4. גידול באשראי ובמינוף כאמצעי יחיד לשמר פעילות שוק.
5. פער קיצוני בין מחיר הנכס להכנסה השוטפת ממנו (מכפיל שכר דירה > 30).
6. ציפיות רווח הוניות בלבד – ללא הצדקה תזרימית.
7. כניסה המונית של משקיעים ספקולטיביים.
8. עיוותים רגולטוריים או מניפולציות תקשורתיות לשימור "תחושת יציבות".

📉 ביטוי מעשי של שוק לא בר-קיימא – מה קורה כשזה מתפרק?

1. היפוך מגמה חד (Reversion to Mean):
   • מחירים יורדים בחדות עד חזרה לערכים כלכליים ריאליים – לרוב ירידה של 30–50% ואף יותר.
   • דוגמה: ארה"ב ב־2008, ספרד, יפן של שנות ה-90, ולעתים גם שווקים במזרח אירופה לאחר 2009.
2. עלייה בפשיטות רגל ובחדלות פירעון:
   • אנשים שקנו במחירים גבוהים מדי מתקשים לעמוד בהחזרים כשהריבית עולה או כשההכנסות נחלשות.
3. התכווצות חדה בהיקפי העסקאות:
   • הציבור "קופא" – קונים לא קונים, מוכרים לא מצליחים למכור.
4. משבר אמון בשוק:
   • הציבור מזהה שהמחירים אינם ריאליים – ונמנע מלקנות במחירים גבוהים.
5. פגיעה אנושה בבנקים:
   • שווי הנכסים הממושכנים יורד מתחת לגובה ההלוואות ("שליליות הון עצמי").
   • הבנקים נאלצים למחוק חובות, להגדיל הפרשות ולצמצם אשראי.
6. כניסת רגולטורים או חקירות:
   • כמו משבר מניות הבנקים בישראל, או משברי נדל"ן באיסלנד ואירלנד.

🧨 דוגמה מישראל 2025 (מה שמתרחש היום - יולי 2025):

• מחירים שזינקו פי 2 מעבר לערכם הכלכלי.
• תשואה של 2.5% מול ריבית משכנתא של 5% – הפסד וודאי מהיום הראשון.
• ריבוי עסקאות ממונפות במחירים כלכליים בלתי סבירים.
• עשרות אלפי דירות רפאים, מלאים קפואים וירידה חדה בכמות העסקאות.
• חוסר התאמה קיצוני בין ערך לבין מחיר – המעיד על שוק לא בר-קיימא בעליל.

🔚 משפט מסכם:

שוק לא בר-קיימא הוא כמו בניין שמחזיקים את התקרה שלו עם מקלות. ברגע שהריבית תעלה, האשראי יתייבש, או שהציבור יאבד אמון – הכול קורס.

 Clau הבעיה המרכזית

הצוות זיהה שנהוג לכלול בהסכמי מימון בנקאיים הוראות המאפשרות למממן להגביל את היזם מלהפחית את מחיר המכירה של הדירות בפרויקט הנבנה על ידו. זה יוצר קשיחות מחירים כלפי מטה - כאשר הביקוש עולה המחירים קופצים, אך כאשר הביקוש יורד המחירים נותרים גבוהים.

ממצאים עיקריים

מבנה השוק

• יזמים: בענף הבניה פועלים מספר רב של יזמים, כאשר גם חלקם של הגדולים ביותר אינו עולה על אחוזים בודדים מכלל שוק הדירות החדשות
• בנקים: שני בנקים מספקים 57% מכלל המימון לבניה, ו-5 הקבוצות הבנקאיות מספקות ביחד 91% מהמימון לענף

סיכוני האשראי

רמת ההפרשה בסקטור בינוי ונדל"ן–בינוי היא הנמוכה ביותר במגזר העסקי (1.1%), ורק ב-1% מהפרויקטים ירידה של 30% במחירי הדירות מסכנה חלק מהאשראי הבנקאי.

עמדות הגורמים השונים

המפקח על הבנקים

• טען שבפועל בנקים לא מונעים מיזמים לבצע הורדות במחירי דירות ולעיתים אף לוחצים עליהם להוריד מחירים
• הדגיש את חשיבות ניהול הסיכונים והצורך בהתניות פיננסיות

המומחים

• פרופ' דיויד גילה: סבור כי מדובר במקרה של RPM (Retail Price Maintenance) ויש פחות הצדקות להגבלה זו מאשר במקרה של RPM קלאסי
• עו"ד דרור שטרום: השווה לסעיפים שנאסרו בעבר בהסכמי אשראי של חברות הטלוויזיה

איגוד הבנקים

טען שהסעיף אינו נועד למנוע הורדת מחירים אלא לאפשר דיאלוג בין הבנק ליזם, וכי בפועל הבנק לא מונע הורדת מחירים.

המלצות הצוות

המלצה מרכזית

לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון.

דרכי יישום

1. הוראת המפקח על הבנקים - הדרך המועדפת
2. חקיקה - במידה ולא יתאפשר באמצעים רגולטוריים

המלצות נוספות

פעולה להקטנת הריכוזיות בענף מימון מיזמי דיור, הן בתוך המערכת הבנקאית והן על ידי הגדלת נתח השוק של גופים חוץ בנקאיים.

מסקנות

הדוח מגיע למסקנה שאין הצדקה כלכלית להתערבות הבנקים במחירי הדירות לאחר התקשרות בהסכם המימון, שכן:

1. הסיכון לבנקים נמוך
2. הרווחיות בענף גבוהה
3. קיים חשש לפגיעה בתחרות
4. יש חלופות אחרות לניהול סיכונים

הדוח מדגיש שהמלצותיו אינן באות במקום הצורך להגדיל את היצע יחידות הדיור, אלא נועדו לשפר את התפקוד התחרותי של השוק הקיים.

המחירים התנתקו מהשווי הפונדמנטלי

הפער הדרמטי בין:

• מחירי דירות: +35%
• אינפלציה: +14.5%
• שכר: +18.5%

מהווה עדות ברורה להתנתקות מחירי הדירות מהשווי הריאלי שלהן.

מדוע זה קורה לפי הדוח:

1. קשיחות מחירים א-סימטרית

המחירים עולים כשהביקוש עולה, אבל לא יורדים כשהביקוש יורד - זה לא תפקוד תקין של שוק.

2. כשל במנגנון התמחור

הדוח מציין במפורש:

"פעולתו התקינה של מנגנון המחירים משמעותית מאד לקיומו של שוק תחרותי ויש חשיבות לוודא שמנגנון המחירים יפעל כמו שצריך גם בשוק הדירות"

3. הפרדה בין מחיר "רשמי" למחיר "אמיתי"

הדוח מזהה שקבלנים נותנים הטבות (מבצעי מימון, שדרוגים) במקום להוריד מחירים, מה שמעוות את האיתות הפומבי של המחירים.

המשמעות הכלכלית:

כשמחירי דירות עולים הרבה יותר מאינפלציה ושכר, זה אומר ש:

1. הדירות הופכות פחות נגישות יחסית ליכולת הכלכלית של הציבור
2. המחירים לא משקפים שווי אמיתי אלא עיוותים מבניים
3. השוק לא מתפקד תחרותית כמו שהוא אמור

זו בדיוק הסיבה שהצוות הוקם - לתקן את הכשל במנגנון התמחור ולאפשר למחירים לחזור ולשקף את השווי הפונדמנטלי, שמבוסס על יחסים תקינים בין היצע, ביקוש, עלויות ויכולת כלכלית של הציבור.אתה מזהה נכון את הבעיה - המחירים "תקועים" ברמה גבוהה שלא מוצדקת על ידי הגורמים הכלכליים הבסיסיים.

Per סיכום עיקרי הדוח 

1. רקע לכתיבת הדוח
   בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה במחירי הדירות בישראל (כ-35%), הרבה מעבר לאינפלציה ועליית השכר. למרות גידול משמעותי בהיצע הדירות, מחירי הדירות מגלים קשיחות כלפי מטה. אחת הסברות: בפרויקטים בליווי בנקאי, הבנקים המממנים דורשים מהיזמים לא להוריד מחירים מתחת למחירי "דו"ח אפס" (תחזית שמאית לפני שיווק הפרויקט).
2. ממצאים עיקריים

• יזמים – שוק מבוזר: אין ריכוזיות בענף הבנייה למגורים, פועלים מאות יזמים ואין סיכוי גבוה לתיאום ביניהם.
• בנקים – שוק ריכוזי: חמישה בנקים מחזיקים כ-91% ממימון הפרויקטים, ושני בנקים – למעלה מ-50%. לבנקים כוח שוק משמעותי.
• בהסכמי הליווי הבנקאי קיימת מגבלה על הורדת המחיר ע"י היזם, כשכל הפחתה דורשת אישור מהבנק.
• חרף הטענה שהתנאים האלה מונעים הורדות מחירים, בפועל לעיתים הבנקים דווקא מאשרים הנחות ולעיתים אף יוזמים זאת – כאשר הדבר נחוץ להשלמת מכירות בפרויקט.
• ברוב המקרים, יזמים אינם פונים לבנקים בבקשה להוריד מחירים, אלא מעבירים "הטבות" לרוכשים (שדרוגים, הנחות מימוניות), שאינן מתבטאות במחיר הדירה הרשמי.
• סיכון האשראי של הבנקים בענף נדל"ן למגורים נמוך מאוד – גם בירידות מחירים קיצוניות.

3. עמדות הצדדים

• הבנקים: נדרש פיקוח למניעת נטילת סיכונים מיותרת ע"י יזמים ולשמירה על יציבות הפרויקטים, אך אין להם אינטרס למנוע ירידת מחירים בכל מחיר.
• הרגולטורים והמומחים: פרקטיקה גורפת של הגבלת מחירי מינימום פוגעת בתחרות, יוצרת אפקט של "עיגון" ומונעת ירידת מחירים בשוק, במיוחד לאור ריכוזיות המימון.
• הקבלנים: מצהירים שאין להם התנגדות עקרונית לביטול המגבלה, והיא אינה קריטית לפעולתם.

4. מסקנות והמלצות מרכזיות

• אין הצדקה לבנק להתערב או להגביל את מחירי הדירות שמוכר היזם לאחר החתימה על הסכם המימון. הסיכון לבנק נמוך, והרווחיות גבוהה. הפיקוח הנדרש הוא על תזרים ורווחיות כוללת – לא על מחיר בודד לדירה.
• יש לאסור על הכללת סעיפים המגבילים מחירי דירות בהסכמי המימון – בהוראה רגולטורית או חקיקה.
• המלצה רגולטורית/חוקית: שממונה על הבנקים (או המחוקק) יקבע: על הבנק להימנע מכל מגבלה חוזית על המחירים שיקבע היזם במכירת דירות בפרויקט, לאחר אישור המימון.
• להקטין ריכוזיות במימון הענף – לעודד כניסה של גופים חוץ־בנקאיים לשוק הליווי.
• להמשיך ולחזק את הגדלת היצע הדירות – למען שוק בריא יותר.

5. משמעות ציבורית

• מניעת פיקוח ישיר של הבנקים על מחירי המכירה אמורה להחזיר את המנגנון התחרותי לכנו, לאפשר הורדת מחירים אמיתית במקרה של ירידת ביקוש, ולהגביר את השקיפות (שהתעוותה בעקבות מתן "הטבות" שמוסתרות מנתוני השוק).

* מהמהדורה המוקדמת של יום 27.7.2025

הבנקים לא יתערבו במחירי הדירות, אבל אל תצפו שהמהלך הזה יוריד אותם

📚 מתוך המסמך המקורי (סקר 85, עמ' 7–8): ( בנק ישראל דצמבר 2011)

"בשנים האחרונות נמצא כי מחירי הדירות בישראל עולים על הערכת השווי הפונדמנטלי בכ־8% עד 16%."
"פער זה נרשם לאורך תקופה ממושכת, החל מ־2010, כאשר ניתוח המשתנים הכלכליים אינו מצליח להסביר את מלוא העלייה במחירים."

המסמך אכן כולל נוסחה מרכזית שמסבירה את החישוב של ערך פונדמנטלי (שווי כלכלי יסודי) של דירה, לפי גישת תמחור נכסים פיננסיים. מדובר במודל היוון שמבוסס על תזרים התקבולים העתידי (שכר הדירה) ועל שיעור הריבית הצפוי.

✅ נוסחת הערך הפונדמנטלי – לפי עקרון תמחור נכס (משוואה 2 במסמך)

• p – מחיר הדירה (הערך הפונדמנטלי)
• rent – שכר הדירה השנתי ברמה הנוכחית
• r – הריבית הריאלית הצפויה לטווח ארוך (discount rate)

🔎 זוהי נוסחת היוון פשוטה, דומה לזו של אג"ח קונסול (נכס שאין לו מועד פדיון), שבה מניחים תזרים אינסופי קבוע.

🧠 תובנות עיקריות ממודל זה:

1. קשר ישיר בין שכר הדירה לערך הדירה – ככל ששכר הדירה עולה, ערך הדירה עולה (בהנחה שריבית קבועה).
2. קשר הפוך בין ריבית לערך הדירה – ככל שהריבית עולה, הערך הפונדמנטלי של הדירה יורד (כי ההיוון גבוה יותר).
3. המשוואה מתארת "שווי כלכלי אמיתי" של דירה – בלי קשר ל"מחיר השוק" בפועל.

⚠️ הערות קריטיות:

• המסמך מדגיש שבמצב נורמלי לא ייתכן פער מתמשך בין שכר הדירה לבין מחיר הדירה – הם חייבים להיות קשורים ביניהם דרך הריבית.
• אם יש התנתקות בין מחיר הדירה לבין שכר הדירה לאורך זמן – זה אות אפשרי לקיומה של בועה.
• לכן, סטייה מהמודל הזה (למשל כשמחירי הדירות גבוהים פי שניים מערך ההיוון) עשויה להעיד על תמחור מופרז בשוק.

המחשבון למטרות הדגמה בלבד ואיננו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי

אג"ח ממשלתית צמודת מדד (בעבר "גליל") היא איגרת חוב שמונפקת על ידי מדינת ישראל, בה הקרן והריבית מוצמדות למדד המחירים לצרכן. איגרות אלו מהוות כלי עיקרי לגיוס חוב ממשלתי, במיוחד לטווחים בינוניים וארוכים, והן פופולריות בקרב משקיעים מוסדיים ופרטיים1.

• : מגנה על המשקיע משחיקת ערך הכסף כתוצאה מאינפלציה.
• : ריבית נקובה קבועה, בנוסף להצמדה.
• : טווח פדיון של 10 שנים ממועד ההנפקה.
• : מדד האג"ח הממשלתיות הצמודות רשם עלייה של כ-6% בשנה זו, כאשר התשואה ל-10 שנים ירדה במהלך השנה עד לרמה של 4.2%23.
• : ירידת תשואות עקבית, ברקע סביבת ריבית נמוכה בישראל ובעולם.
• : חלה עלייה בתשואות, בין היתר בשל עליית אינפלציה והעלאות ריבית בנק ישראל. נכון לשנת 2025, התשואה לפדיון של אג"ח ממשלתית צמודה ל-10 שנים נעה סביב 4%–4.6%5.
• : עוקב אחרי כל איגרות החוב הממשלתיות הצמודות למדד המחירים לצרכן, עם תקופת פדיון של 5–10 שנים6.
• : עוקב אחרי איגרות חוב עם פדיון של מעל 10 שנים.
• : מגמה של משרד האוצר לצמצום משקל האג"ח הצמודות במדיניות החוב, לטובת אג"ח שקליות בריבית קבועה2.
• : צמצום מספר סדרות והגדלת גודלן לשיפור הסחירות2.
• : שיעור האינפלציה, ריבית בנק ישראל, ומדיניות מוניטרית עולמית משפיעים ישירות על תשואות האג"ח הצמודות.

אג"ח ממשלתיות צמודות מדד ל-10 שנים מהוות רכיב מרכזי בשוק החוב הישראלי. בשנים 2010–2025 נרשמו שינויים חדים בתשואות, בהתאם למגמות אינפלציה, ריבית עולמית ומקומית, ומדיניות ניהול החוב של המדינה. בשנים האחרונות, עם עליית האינפלציה והריביות, התשואות שבו לעלות לאחר תקופה ממושכת של שפל היסטורי253.

1️⃣ נוסחת הרגרסיה של בנק ישראל (מודל אמפירי) – שחזור אפשרי מהמסמך:

הם לא פרסמו את הנוסחה עצמה, אך מהתיאורים במסמך ניתן לשחזר את המבנה המשוער של המודל:

פירוט המשתנים:

🔎 זהו מודל רגרסיה מרובה משתנים – הוא "לומד" את הקשרים מהעבר ומנבא מחיר, ולא מחשב שווי אמיתי לפי תשואה נדרשת.

2️⃣ נוסחת הערך הפונדמנטלי לפי גישת היוון קלאסית (שמאית־כלכלית)

זו הגישה השמרנית, לא מתבססת על מחירי עבר אלא על תזרים עתידי והיוון רציונלי:

פירוט רכיבי שיעור ההיוון לדוגמה:

➡️ כך מתקבלים שיעורי היוון ריאליים של 4.5% בתל אביב ו־6.5% בפריפריה.

🧠 מסקנה:

• בנק ישראל משתמש במודל אמפירי, הסתגלי שנשען על מחירי עבר (ולכן "בועתי").
• הגישה של (היוון פונדמנטלי) מבוססת על תזרים צפוי והערכת סיכון רציונלית.
• הפער ביניהן הוא לא רק במספרים, אלא באופן החשיבה: בין "מה קורה בפועל" ל"מה צריך להיות".

טבלה השוואתית מתוך אומדן לשכת שמאי המקרקעין ליוני 2025 (לעלות בנייה ישירה "עד מפתח", ללא פיתוח/היטלים/קרקע), כולל האזורים הקיצוניים – מרכז תל אביב מול באר שבע ופריפריה:

לפניך טבלה השוואתית מתוך אומדן לשכת שמאי המקרקעין ליוני 2025 (לעלות בנייה ישירה "עד מפתח", ללא פיתוח/היטלים/קרקע), כולל האזורים הקיצוניים – מרכז תל אביב מול באר שבע ופריפריה:

אומדן עלויות הבניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן.

• "בניין נמוך": עד 9 קומות. "בניין גבוה": 9–27 קומות. "רב קומות": מעל 27 קומות.
• העלות למ"ר משקפת מפרט ישראלי סטנדרטי – כל המפרט ברמת גמר, שלד ומערכות בסיס (ללא עלויות פיתוח, קרקע, היטלים, רווח יזמי, מימון וכו’).
• תת-קרקעי – חניונים, מחסנים, שטחי שירות בלבד, לא כולל ביסוס.
• הפער המובהק: מרכז ת"א פי 2 מבאר שבע/גליל/שומרון.
• גם בין ערים במרכז (ת"א 12,000–10,400, ר"ג/הרצליה סביב 7,400–6,900) פרוסים הבדלים גדולים.
• הפערים קיימים גם "נטו" עלות ביצוע – בלי היטלים ופיתוח.

מקור: דו"ח לשכת שמאי מקרקעין 6/2025 (עמ' 7–11)

 טבלת הסבר אנליטית לכל רכיב פער בין עלות בנייה למ"ר גבוה בתל-אביב (מרכז) לבאר שבע, בהתבסס על הדו"ח הרשמי, נתוני שוק וניסיון בגלגול עלויות בפועל. נפרק כל מרכיב לגורמי־על, וממש "נרד" לתת-גורמים היכן שאפשר – עם הסבר כמותי ותמציתי.

טבלת פערי עלות – פילוח אנליטי רכיבי העלות תל־אביב (מרכז) מול באר שבע, 2025

הסבר מפורט לכל רכיב:

1. עבודה:
   • שכר לשעה/ליום במרכז גבוה משמעותית (עקב מחסור ותחרות),
   • יותר ימי עבודה לפרויקט (סביבה עירונית – מגבלות רעש, עבודה בלילה, תלות בתחבורה ציבורית),
   • תוספת לינה ותחבורה לעובדים (דירות שירות, רכב, החזרי דלק),
   • מחסור מיוחד בעובדים מקצועיים (טפסנים, חשמלאים, מנהלי עבודה).
2. יסודות:
   • בתל-אביב – רוב המגרשים דורשים ביסוס יקר (חול ומי-תהום: דיפון/כלונסאות/שאיבת מים),
   • בבאר שבע/צפון – הקרקע בדרך-כלל יציבה וזולה ליסוד,
   • פחת כולל גבוה למטר עילי בת"א (לעתים פי 2 בבניין גבוה).
3. לוגיסטיקה:
   • כניסה לאתרי בניה בעיר – פעמים רבות מצריכה פינוי באמצע הלילה, הגבלה במשאיות,
   • פינוי אשפה וחומרי הריסה בקבלנות יקרה,
   • שטח מצומצם באתר יוצר קשיים באחסון וחנים,
   • קנסות/היטלים עירוניים עקב הפרות.
4. מפרט/בקרה:
   • מערכות אש וכיבוי יקרות במיוחד (ספרינקלרים, חיישנים, לוחות בקרה חכמים, פי הדרישות בת"א),
   • תוספת ממ"דים (לעתים ממ"ד בכל יח"ד, לעומת כל קומה בב"ש),
   • מעליות מהירות/מרובות (נפח דיירים גבוה בפרויקט ענק),
   • בידוד כפול ובעיות סביבתיות (רעש/חום),
   • גנרטורים כפולים/עצמתיים.
5. כללי/סיכון:
   • ביטוחים יקרים יותר (עיכוב/תביעה/הפסקת עבודה במרכז עולים יותר; פוטנציאל קנסות והוצאות חריגות),
   • פרמיית ניהול פרויקט – ניהול קשה ומורכב,
   • רווחיות נדרשת בכדי לחפות על אי-ודאות ומשך ביצוע ארוך יותר.

סיכום

• ניתוח זה מראה כיצד "פער של פי 2" בין מרכז לפריפריה מתפצל באמת, ולא נוצר רק משכר עבודה או יוקרה אקראית – אלא מכלל רכיבי הפקה, בשקלול ייחודי לסביבה עירונית.
• המספרים מבוססים על טבלאות אומדן לשכת שמאי המקרקעין (2025) ומפורטים לפי הערכת שוק ריאלית לפרויקטים בני 8–30 קומות.
• ככל שמרכיב הבנייה לגובה/מורכבות גבוה יותר – הפער אף גדל.

הגורמים לפערי עלויות הבנייה בין אזורים בישראל

השורה התחתונה

הפערים המופיעים באומדן לשכת שמאי-המקרקעין אינם נובעים ממחירי בטון או פלדה זהים בכל הארץ, אלא משילוב של שבעה משתנים כלכליים-הנדסיים: עלות העבודה, תנאי הקרקע והיסודות, טיפוס הבינוי (גובה וצפיפות), לוגיסטיקה עירונית, רגולציה ותשלומים מוניציפליים, סיכון פיננסי-ביטחוני ושיווי-משקל בין היצע וביקוש. יחד הם יוצרים פער שיכול להגיע לפי שניים בין מרכז תל-אביב לפריפריה, ובמצב השוק הנוכחי הפער אף מתרחב.

1. עלות וצוואר-בקבוקי עבודה

1.1 שכר בסיס שונה: שכר בנייה ממוצע בתל-אביב גבוה בכ-2% מהממוצע הארצי1 וחצה ‎13.2 אלף ₪ לחודש בסוף 20242.

1.2 משבר כוח-אדם: מאז אוקטובר 2023 חסרים כ-100 אלף פועלים בעקבות איסור כניסת פועלים פלסטינים וגיוס מילואים, מה שמייקר את שכר השעה ב-25-30% ואת עלות הפרויקט כולו345.

1.3 תחרות על עובדים מיומנים: עבודות “רטובות” מורכבות בתל-אביב משולמות כבר ‎100 ₪ לשעה לעובד סיני או תאילנדי, לעומת ‎55-60 ₪ בבאר-שבע5.

2. תנאי קרקע והיסודות

2.1 חול חופי וגובה מי-תהום במרכז מחייבים כלונסאות עמוקים, חפירת שוחות כפולה והורדת מי-תהום – סעיפים שמייקרים את היסוד בעשרות אלפי שקלים לדירה67.

2.2 באזורים הרריים (גליל, ירושלים) נוספים קירות דיפון ותימוכי-קרקע יקרים8.

2.3 באומדן הלשכה משוקללת עלות היסוד בתוך המחיר העילי, ולכן אזור רך ייראה יקר גם אם שאר המרכיבים זהים8.

3. טיפוס הבינוי, טכנולוגיה ומפרט

3.1 גובה הבניין: מ-9 קומות ומעלה נדרשים מעליות מהירות, חדרי מכונות, ממ”דים לאורך כל הגובה ומערכות כיבוי ל-60 מטר – עלויות שאינן קיימות בבניין של 4-5 קומות8910.

3.2 מעטפת זכוכית, קירות מסך וחזיתות מאווררות, נפוצות במרכז תל-אביב, יקרות ב-15-20% לעומת טיח סטנדרטי.

3.3 תקני נגישות, בנייה ירוקה ומערכות פוטו-וולטאיות – חיוניים בפרויקטי יוקרה במרכז אך פחות מיושמים בפרויקטים בפריפריה, ולכן אינם נכללים באומדן הבסיסי אך בפועל מייקרים שם פחות.

4. לוגיסטיקה עירונית ומגבלות אתר

4.1 שטח אתר דחוק במרכז העיר מחייב שימוש בעגורני טיפוס יקרים, רשיונות Oversail לכבישים סמוכים ו”דמי אוויר” לבעלי קרקע סמוכים119.

4.2 עומסי תנועה ונהלי הובלה ליליים בתל-אביב מוסיפים ימי עבודה, דלק ושכר נהגים1213.

4.3 קציבת שעות עבודה (מטרדי רעש) גוררת הארכת לוחות־זמנים – עלות קבועה שמתחלקת על כל מ”ר ומעלה מחיר יחידתי.

5. רגולציה, היטלים ותשלומים מוניציפליים

5.1 היתרי חניה, אגרות סלילה, היטלי השבחה ו”דמי היתר” לרשות מקרקעי ישראל נעים בין ‎2,000-6,000 ₪ למ”ר במרכז לעומת מאות שקלים בפריפריה1415.

5.2 רשויות במרכז דורשות מפרט בטיחות (חדרי ממ”ד מוגנים, מרתפי מקלטים) ומגבלות רעש מחמירות.

5.3 פרויקט בינוי-פינוי או תמ”א 38/א’ מוסיף עלויות פיצוי לדיירים קיימים, נפוץ מאוד בגוש-דן ופחות במרחב הכפרי.

6. סיכון פיננסי וקבלני

6.1 עלייה חדה בריבית מ-1.6% ל-4.75% מ-2022 לשיא 2024 מכפילה את עלות המימון, במיוחד בפרויקטים ארוכים במרכז16.

6.2 רווחיות קבלנים נשחקה ל-2% בלבד17; כדי לפצות הם מגולמים במרכז מקדם סיכון גבוה יותר (7-10% markup על החוזה) לעומת 3-5% בפריפריה1819.

6.3 סיכון מבצעי: עבודות במרכז מטרפדות לעיתים ע”י מחאות שכנים, תביעות רעש ותחבורת חירום – תוחלת עלויות סיפוח של 100-150 ₪ למ”ר.

7. לחצי ביקוש-היצע

7.1 ביקוש קשיח במרכז: אף שב-2024 ירדו מכירות דירות ב-50% בתל-אביב, המלאי הלא-משווק נובע מכך שהבניינים כלל לא התחילו להיבנות מחוסר כוח-אדם20.

7.2 כשהיצע מצטמצם, קבלנים יכולים להרשות לעצמם מחיר ביצוע גבוה יותר באזורי ביקוש גבוה, בעוד שבפריפריה הם נאלצים לרדת במחיר כדי לקבל מימון בנקאי.

סיכום – “ההיגיון הכלכלי” של הפערים

הטיעון ש”החומרים זהים ולכן המחיר צריך להיות זהה” מתעלם מכ-60% מן העלות הכוללת שאינה חומרי גלם אלא עבודה, לוגיסטיקה, מימון וסיכון. בטבלה הבאה נראה כיצד כל רכיב משפיע על פער עלות טיפוסי בין מרכז תל-אביב לבאר-שבע בבניין גבוה (עלות ממוצעת לשכת השמאים: ‎12,000 ₪ לעומת ‎5,700 ₪):

המספרים משתנים מפרויקט לפרויקט, אך מראים שהפער “הגיוני” כלכלית-הנדסית. ללא שינוי מבני (הכשרת עובדים ישראלים, האצת תיעוש הבנייה, הקלה בירוקרטית) צפויים הפערים להישאר ואף לגדול בטווח הקצר, בעיקר כל עוד מגבלות העבודה והביטחון נמשכות.

פערי עלויות הבנייה בישראל: הסבר כלכלי-הנדסי מעמיק

האומדן של לשכת שמאי המקרקעין מראה פערים דרמטיים - 12,000 ש"ח למ"ר במרכז תל אביב לעומת 5,000-5,400 ש"ח בפריפריה1. שאלתך מדויקת: איך יתכן שאותו סטנדרט בנייה, אותם חומרים ואפילו אותם עובדים יוצרים כאלה פערי עלות?

מאפייני העלות הישירה - מעבר לחומרי הבנייה

1. עלות העבודה ומחסור בכוח אדם

הפערים בשכר עבודה גדולים משמעותית ממה שנדמה. מאז אוקטובר 2023 חסרים כ-100,000 פועלי בנייה23, מתוכם 77,000 פלסטינים שלא מעסיקים יותר ו-3,000 סינים שעזבו4. המחסור יצר:

• תחרות עזה על עובדים מיומנים במרכז: שכר לפועל מקצועי בת"א עלה ל-100 ש"ח לשעה לעומת 55-60 ש"ח בבאר שבע4
• עלות לינה ותחבורה: עובדים זרים במרכז מקבלים תוספות מגורים של 280-560 ש"ח חודשית (תל אביב)5 לעומת 152-331 ש"ח בצפון/דרום
• פרמיות דחיפות: קבלנים במרכז משלמים פרמיות של 25-30% על השכר הבסיסי כדי למשוך צוותים2

2. תנאי קרקע והיסודות

הפער הגדול ביותר נובע מתנאי הקרקע השונים:

במרכז החוף (תל אביב):

• קרקעות חוליות רוויות במי תהום67
• דרושים כלונסאות עמוקים עד 15-20 מטר89
• עלויות השפלת מי תהום של 50,000-150,000 ש"ח לפרויקט טיפוסי8
• מערכות ניקוז ואיטום מורכבות10

בפריפריה ההררית והמדברית:

• קרקע יציבה או סלע9
• יסודות רדודים של 2-4 מטרים
• ללא צורך בהשפלת מי תהום
• חיסכון של 1,000-2,000 ש"ח למ"ר11

3. מורכבות הבנייה והמפרט

בנייה למגורים במרכז:

• בניינים של 20+ קומות הדורשים מעליות מהירות, מערכות כיבוי, ממ"דים בכל קומה1
• מעטפת זכוכית וקירות מסך יקרים ב-15-20% מטיח סטנדרטי12
• מערכות מיזוג, פוטו-וולטאיות ותקני בנייה ירוקה1

בפריפריה:

• בניינים של 4-8 קומות עם מפרט בסיסי1
• טיח חיצוני ומערכות פשוטות
• פחות דרישות תקניות

4. לוגיסטיקה ומגבלות עירוניות

במרכז תל אביב:

• הבאת חומרים דרך כבישים צפופים בשעות לילה בלבד4
• שימוש בעגורני טיפוס יקרים בשל מחסור במקום4
• שכירות "דמי אוויר" לשכנים - עשרות אלפי שקלים לפרויקט4
• ימי עבודה מוגבלים (רעש) מאריכים את הלו"ז4

בפריפריה:

• גישה חופשית לאתר ברוב שעות היום
• שטח פתוח לאחסון חומרים ומנופים
• פחות מגבלות רעש ותנועה

הפילוח המספרי של הפערים

פירוט פערי עלויות הבנייה בין מרכז תל אביב לפריפריה לפי רכיבים עיקריים כפי שמראה הגרף, הפער הכולל של כ-7,000 ש"ח למ"ר מתחלק ל:

1. עבודה ומחסור עובדים (1,800 ש"ח): תחרות על כח אדם, שכר גבוה יותר ופרמיות במרכז
2. יסודות ומי תהום (1,200 ש"ח): כלונסאות, השפלת מי תהום, איטום מורכב
3. לוגיסטיקה עירונית (1,000 ש"ח): תחבורה, עגורנים יקרים, מגבלות זמן
4. רגולציה והיטלים (800 ש"ח): דרישות בטיחות, תקני רעש, בירוקרטיה מורכבת
5. מימון ורווח יזמי (900 ש"ח): הלוואות גבוהות יותר, סיכון פרויקט, ציפיות רווח
6. מפרט ומערכות גובה (1,300 ש"ח): מעליות, מערכות כיבוי, מעטפת מתקדמת

מסקנות: פער "הגיוני" כלכלית-הנדסית

הפערים בעלויות הבנייה הישירה אינם "מניפולציה" או "עיוות שוק" בלבד, אלא משקפים הבדלים ריאליים ב:

עלויות קשות אמיתיות:

• תנאי קרקע: קרקע חולית במרכז דורשת יסודות יקרים פי 3-5 מהר או מדבר8
• כוח אדם: מחסור של 30,000+ עובדים213 יוצר תחרות עזה במרכז הארץ
• מורכבות הנדסית: בנייה לגובה דורשת מערכות וטכנולוגיות יקרות1
• לוגיסטיקה: עלויות תחבורה והפעלה באזור צפוף וגישה מוגבלת4

מגבלות מבניות:

• רגולציה: תקני בטיחות מחמירים וזמני עבודה מוגבלים במרכז1
• צפיפות: תחרות על מקום, שכירת זכויות אוויר, עגורנים מיוחדים4
• סיכון: פרויקטים במרכז חשופים יותר לעיכובים ותחרות4

לכן, גם בלי לדבר על מחירי קרקע, פיתוח או רווח יזמי, העלות הנטו להקמת מבנה במרכז תל אביב יקרה ב-50-100% מהפריפריה - לא בגלל "עיוות מחירים" אלא בגלל עלויות יצור אמיתיות גבוהות משמעותית. הפתרונות טמונים בשיפור תשתיות, הכשרת כח אדם ישראלי, תיעוש הבנייה וצמצום הבירוקרטיה - לא בהסדרת מחירים או "חיזוק התחרות" בלבד.

האומדן של הלשכה מנסה ככל האפשר לנטרל פערי מפרט ולבחון “עלות בניה טיפוסית סטנדרטית”, כך שההשוואה היא ברמת "עד מפתח" זהה, על בסיס תקנים ישראליים אחידים. הנה הניסוח הרשמי מהמסמך (עמ’ 1–2, 3 בקובץ המצורף):

"האומדן מתייחס לעלות קבלן 'פאושלי' (עד מפתח). האומדן מייצג עלות ממוצעת למפרט בניה טיפוסי. הובאו בחשבון תקני בניה מקובלים, לרבות תקנות התכנון והבנייה, תקני בטיחות, ודרישות נגישות... האומדן מתייחס לעלויות בניה ישירות בלבד ואינו כולל עלויות עקיפות, היטלים, אגרות בניה, ניהול ופיקוח, יועצים, תקורה (הנהלה וכלליות), עלויות מימון".

ובהמשך:

"האומדן משקף עלויות בניה ממוצעות, ובמידת הצורך יש לבצע התאמות למבנה ספציפי על פי הנתונים הרלוונטיים...”.

:

המתודולוגיה היא לאסוף מאות הצעות מחיר וביצוע בפועל, ולנטרל השפעות של מפרט יוקרה: כולם נמדדים על “חבילת סטנדרט” – שלד, גמר, מערכות בסיס, חיפוי וטיח חוץ באמצע הסקאלה, חשמל רגיל, “רגיל פלוס”.

פנטהאוז בוטיק לא מוציא את הממוצע למעלה, ובאותה מידה לא נלקחת דירה “קבלן מוזל” מהצפון. בסוגיות ייחודיות – מעטפות מסך, גמרים מיוחדים או מערכות לא רגילות – הלשכה מזכירה להתאים את הנתונים בפרויקט הבודד, אך הסכימה במחירון למדרג אחיד ומקובל.

הסעיף "מפרט/בקרה" בטבלת הפילוח שציינתי קודם לא מתייחס ליוקרה, אלא לדרישות מוכרחות/רגולטיביות שמוכפלות בעיר מרכזית (בעיקר בגובה):

• מערכות בטיחות (ספרינקלרים, גנרטורים, פיקוד אש)
• מערכות נגישות מלאות בכל קומה
• בידוד כפול נגד רעש
• מעליות כפולות/מהירות
• ממ"אדים/מחסנים בכל קומה
• לעתים גם סוללות פוטו-וולטאיות

כל אלה נדרשים לפי תקן, ולא בגדר "העשרה בשכונה צפונית".

• מחירון הלשכה מציג השוואה בין בניינים באותו מפרט בניה סטנדרטי.
• פער העלויות הוא במדד “עלות טהורה” – לא תוספת יוקרה, אלא אילוץ גיאוגרפי/רגולטורי אמיתי.

אם תקני המפרט, רמת הגמר, ממ"דים, מתקני אש, מעליות, גנרטורים – זהים מבחינת הדרישה התקנית בכל הארץ, למה בטבלת הפילוח (ובדו"ח לשכת השמאים) קיים פער עצום בסעיף "מפרט/בקרה" בין אזורים שונים?

אמנם, התקן הבסיסי (חוק תכנון ובניה, דרישת ממ"דים, מעלית, גנרטור וכו’) אחיד בכל הארץ. אבל בפועל, כמות, רמת הסיבוך והביצוע משתנה משמעותית בין אזורים ובין סוגי בניינים – בעיקר לפי גובה, צפיפות, טיפוס פרויקט, ודרישות רשות מקומית.

1.

אמנם, התקן הבסיסי (חוק תכנון ובניה, דרישת ממ"דים, מעלית, גנרטור וכו’) אחיד בכל הארץ. אבל בפועל, כמות, רמת הסיבוך והביצוע משתנה משמעותית בין אזורים ובין סוגי בניינים – בעיקר לפי גובה, צפיפות, טיפוס פרויקט, ודרישות רשות מקומית.

• :
  •  ממ"דים בכל קומה (ולעיתים קירות עבים ומוגנים יותר),
  •  מערכות כיבוי/אש מתקדמות עם מערכות איתות וקשר עתירות חומרה,
  •  לפחות 2–3 מעליות (לא אחת),
  •  “חדרי מקלט” תת-קרקעיים מרובי ציוד,
  •  מערכות גיבוי חשמל חזקות יותר,
  •  בידוד מוגבר (רעש, אש),
  •  דרישה למערכות אוורור חכמות, וכו’.
    כל אלה מעלים את כמות ורמת המפרט הטיפוסי לעומת, למשל, בניין בן 7 קומות בשדרות או דימונה, שבו דרישת המערכת המינימלית פשוטה בהרבה.
• :
  •  דרישות תקן נמוכות יותר (למשל, ממ"ד אחד לדירה, מעלית איטית, חדר מקלט מצומצם, רמת מיגון בסיסית וכו’)
  •  הביצוע בפועל פשוט וזול יותר – המפרט “הטיפוסי” עולה פחות גם אם בכותרת הסטנדרטית הוא "זהה".

2. 

המשמעות היא: באותו טור מחירון, בדירה בגובה זהה (נניח 20 קומות), עדיין עלות רוב מערכות הבקרה/בטיחות בת"א יקרה יותר בגלל רמת הסיבוך, האילוצים, ודרישות ייחודיות של רשות מקומית או מכבי אש (ולעיתים בטון/זוויות חפירה/מערכות אוורור).

3. 

• במרכז ת"א עלות ביצוע דרישות המפרט התכנוני גבוהה יותר —
  • עלות עבודה יקרה,
  • גישה בעייתית לציוד כבד,
  • מורכבות תקנתית,
  • הכפלת ציוד בטיחות באתר קטן,
  • פערים בתקני בידוד בשל סביבה אורבנית רועשת
• בפריפריה – פחות בעיות ביצוע, ציוד מספק בקלות, פחות אילוצים על שינוע חומרים וכו'.

4. 

• פער “מפרט/בקרה” במחירון אינו נובע מרמת חיים או שדרוגים,
  אלא מכך שבמרכז – בעיקר בבניינים לגובה – היקף/עוצמת המערכות התכנוניות גבוהים פי כמה, והעלויות "הקבלניות" בפועל קופצות, גם כאשר בפריפריה אותו חוק כתוב!
• הפער אמיתי, לא שרירותי ולא “אחיד נטו”.
• גם נתוני הלשכה, בהצלבת ההצעות הרבות מהשטח, מתמחרים מה באמת נדרש בפועל בפרויקט קבלני בגובה וברישוי עירוני במרכז, לעומת מה שאפשר להסתפק בו באזורים אחרים.

אם תרצה לראות בחיתוך סעיפי – אפשר להביא דוגמת פירוק מסמך מפרט לדירה במרכז מול פריפריה!

: לא כל ממ"ד, לא כל מעלית ולא כל בידוד – עולים אותו דבר בכל סביבה, גם אם התקן הבסיסי זהה בתיאוריה.

אם יש סעיף מסוים שמעניין אותך או אם תרצה לראות מפרט מלא לדירה, אשמח להשלים.לדו"ח לשכת השמאים – פירוט סעיפי ומחירים לפי סוג בניין ואזור, ראה עמודים 1-11

האם פערי עלויות הבנייה בין מרכז לפריפריה בישראל חריגים, או שגם בעולם – במיוחד במדינות מערביות – יש פערים דומים בגובהם?

1. 

• רוב המדינות המפותחות מציגות פערי עלות בנייה בין מרכזי-יוקרה לפריפריה, אך ברוב המקרים הפער נוטה להיות 15–50% ולא כמו בישראל (פי 2–2.5 לעיתים: 12,000 ש"ח/מ"ר בת"א לעומת 5,000–5,700 בפריפריה).
• בחריגות – במגה-ערים באסיה ובארה״ב (למשל ניו יורק, טוקיו, לונדון) – פרויקטים יוקרתיים מרכזיים עולים יותר מהממוצע, אך עדיין נדיר למצוא פי 2“הנטו” בין אזור עירוני למרחק שעה נסיעה.

2. 

מקור: Turner & Townsend 2024; Statista; מתודולוגיות משרדי תכנון מקומיים.

• גם בדוגמאות קיצון, תוספות למחיר על אינספור מערכות יוקרה, מעטפות מתקדמות וכד' – יגררו פערים של 80–100%, אך זה לרוב רק בפרויקטים לא סטנדרטיים, לא “כל בניית מגורים במרכז העיר”.

3. 

• ברוב ערי אירופה – מדיניות תכנון מרכזית, פיקוח מחירים חלקי ותנאים לכניסת קבלנים, תורמים לפערים מצומצמים יחסית (כ–20–40%).
• בחלק מהמדינות (הולנד, צרפת) – קיימים מנגנוני תמיכה ממשלתיים בפרויקטי פריפריה או רגולציה אחידה לכל המדינה, שמגבילים את התנודתיות בעלות למ"ר.
• בישראל – השוק חופשי כמעט לגמרי לאורך כל שרשרת הערך, וללא רגולציה המקטינה פערים בין אשכולות אזוריים.

4. 

• שילוב של עומס עירוני, מחסור חמור בכח אדם, לוגיסטיקה ייחודית ורגולציה לא אחידה/ביורוקרטית, לצד תחרות מוגבלת בכח קבלני הביצוע – יצרו אצלנו פערים דרמטיים בין במ"ר "בסיסי".
• בחלק מהמדינות היקרות יש פערי יוקרה (“מגה-פרויקטים”), אך כסטנדרט, פער של פי 2 בעלות ביצוע בין מרכז/פריפריה – נדיר.

* הערכים מומרחים ומתורגמים ליחס לגיאוגרפיית ישראל, דולרים/יורו ל-ש"ח.

בישראל הפער הממוצע בעלות הבנייה הישירה בין מרכז לפריפריה בולט וקיצוני בהשוואה עולמית.

בעולם – פער של 20–60% במרבית המקומות, ורק בערים יוקרתיות עם מחסור קיצוני וקיטוב נדיר רואים פער של פי 2, וגם זה נדיר בפרויקטי מדף (ולא פנטהאוזים).

בישראל – לצערנו הפער המובנה הוא פי 2 ויותר, והוא חריג יחסית לחברות OECD.

GPT גורמי הפערים בעלויות הבנייה למ״ר לפי אזור בישראל

רקע: פערי עלות בנייה בין אזורים וסוגי בנייה

בשוק הבנייה הישראלי קיימים פערים דרמטיים בעלות הבנייה למטר רבוע בין אזורים גיאוגרפיים שונים ובין סוגי בנייה. לפי אומדנים עדכניים של לשכת שמאי המקרקעין (יוני 2025), עלות בניית דירת מגורים במרכז תל־אביב מגיעה לכ־12,000 ₪ למ"ר – כמעט פי שניים מעלות בנייה באזורי פריפריה מסוימיםglobes.co.ilbizportal.co.il. כך למשל, בניית דירה בתל אביב עלולה לעלות מאות אלפי שקלים יותר מאותה דירה באזור הדרום, כאשר בירושלים או בערי גוש דן סמוכות נרשמות עלויות בינייםcalcalist.co.ilglobes.co.il. פערים אלו אמנם התחדדו לאחרונה בעקבות אינפלציה ומלחמה, אך הם מצביעים על תופעה מתמשכת: עלות הבנייה מושפעת משמעותית מהמיקום הגיאוגרפי ומאפייני הפרויקט. חשוב לציין שהפערים הללו אינם נובעים משוני מהותי בחומרי הגלם, בתקני הבנייה או בטכנולוגיה הבסיסית – אלה דומים ברחבי הארץ. למעשה, לשכת שמאי המקרקעין מצאה כי הבדלים של עשרות אחוזים בין אומדני עלות הבנייה של גורמים שונים (למשל שמאי ועדות תכנון מול שמאי היזמים) יצרו מחלוקות ועיכובים בפרויקטים, במיוחד בהתחדשות עירוניתcalcalist.co.il. לנוכח מצב זה השיקה הלשכה מחירון אחיד ומעודכן לעלות בנייה לפי 16 אזורים וסוגי מבנים, במטרה להגביר שקיפות ולהפחית מחלוקותcalcalist.co.il. המידע שנחשף דרכו מאפשר לנתח מהם הגורמים – ישירים ועקיפים – לפערי העלויות המשמעותיים.

גורמים ישירים לפערים בעלויות הבנייה

על אף שהחומרים והתקנים דומים, קיימים כמה גורמים מרכזיים התורמים לפערי העלות בין אזורים וסוגי בנייה בארץ:

• עלות כוח האדם וזמינותו: עלות העבודה מהווה רכיב משמעותי, אולם בניגוד להנחה אינטואיטיבית – שכר הפועלים עצמו אינו שונה מהותית בין המרכז לפריפריה, לפחות לא ברמה הרשמיתbizportal.co.il. שכר המינימום והתעריפים הענפיים נקבעים בהסכמים ארציים. עם זאת, בפועל קיימים הבדלים עקיפים: בגוש דן הקבלנים נושאים בעלויות מחיה ולינה גבוהות יותר עבור עובדים זרים, כ-2,200 ₪ לחודש לעובד לעומת כ-1,600 ₪ בפריפריה, פער הנובע מעלויות דיור ומחיה באזור יקרthemarker.com. כמו כן, עובדים רבים מצפים לשכר גבוה יותר במרכז – בין השאר כיוון שיום עבודתם מתארך עקב פקקי התנועה בנסיעות, והם עובדים שעות נוספות כדי להספיקbizportal.co.il. מנגד, בפריפריה היצע העבודה בענף מצומצם יותר, ולכן בפרויקטים שכן יוצאים לפועל הקבלנים יכולים לעיתים לגייס כוח אדם מקומי בעלות מעט נמוכה יותר או להסתמך על עובדים זמינים מהאזור. זמינות כוח האדם גם משפיעה: באזורי ביקוש גבוה (כמו תל אביב) קיים מחסור כרוני בפועלים מיומנים, מה שעלול לגרור התייקרות שכר ופגיעה בפריון, בעוד שבאזורים עם פחות פרויקטים ייתכן עודף כוחות זמינים. גורם כוח האדם אם כן תורם לפערי העלות, אך באופן חלקי בלבד – כפי שצוין, הפערים האזוריים בעלות הבנייה גדולים משמעותית מהפער הישיר בשכר העבודה כשלעצמוbizportal.co.il.
• שוק הקבלנים והתמחור לפי "יכולת תשלום": מבנה שוק הבנייה בכל אזור משפיע על המחיר שקבלנים גובים. במרכז הארץ, especially בתל אביב, קיימת נכונות של יזמים לשלם יותר בשל פוטנציאל מכירה גבוה – מה שמאפשר לקבלנים לדרוש מחיר קרוב ל"מה שהשוק יכול לשאת" ולאו דווקא רק לפי העלות הריאלית. למעשה, בפרויקטים יוקרתיים באזורי ביקוש, הקבלן יודע שהיזם עתיד למכור את הדירות במחיר גבוה מאוד, ולכן מרשה לעצמו להשאיר מרווחי רווח גדולים יותר. מצב זה עלול ליצור התנהגות הדומה לאוליגופול או לתמחור מוכוון-ביקוש: במקום תחרות עזה שמורידה מחירים, קבלנים גדולים באזור המרכז עשויים להתיישר על רמות מחיר גבוהות. לעומת זאת, בפריפריה היזמים מוגבלים יותר במחירי המכירה (השוק המקומי מוגבל בכושר הקנייה), ולכן כדי שפרויקט יהיה כלכלי הקבלן חייב להציע מחיר בנייה נמוך יותר. במילים אחרות, התחרות במחיר מתבטאת דווקא יותר בשוליים: באזור חלש, אם הקבלן לא יוזיל עלויות – הפרויקט לא יצא לפועל כלל. כך נוצר מנגנון "התאמת מחיר": במרכז – המחיר יכול להיות גבוה והמיזם עדיין רווחי, בפריפריה – יש תקרת מחיר שמאלצת קבלנים להתייעל ולהסתפק ברווח נמוך יותר. גורם זה מסביר מדוע חלק מהפער הוא לאו דווקא בהבדל בעלות הייצור עצמה אלא בשוני בשיעור הרווח היזמי/קבלני בהתאם לאזור.
• גובה וסוג הבנייה (מורכבות פרויקט): סוג הפרויקט משפיע על העלות למ"ר, ולעיתים יש מתאם עם המיקום. במרכז נבנים יותר מגדלי מגורים רבי-קומות ופרויקטים מורכבים טכנית (חניונים תת-קרקעיים עמוקים, מערכות מתקדמות וכו'), ואילו בפריפריה נפוצה יותר בנייה נמוכה או צמודי קרקע. בנייה גבוהה וצפופה יקרה מבנייה נמוכה – יש צורך ביסודות עמוקים, שלדות בטון ופלדה מסיביות, מנופים גדולים, מערכות מעליות, תקני אש ומיגון מחמירים ועוד. אומדן השמאים החדש מראה פערים גם לפי סוג הבניין: למשל, עלות בנייה של בניין נמוך (עד 9 מ') בת"א מרכז כ-10,400 ₪/מ"ר לעומת 5,000 ₪/מ"ר בשומרון; ואילו מגדל מעל 27 מ' בת"א ~12,000 ₪/מ"ר לעומת ~5,400 ₪/מ"ר בשומרוןglobes.co.il. כלומר, חלק מהפער האזורי נובע מכך שבמרכז פשוט נוטים לבנות אחרת – גבוה יותר, צפוף יותר ובהתאם העלות למ"ר עולה. עם זאת, חשוב להדגיש: גם כשמשווים אותו טיפוס בניין בין אזורים שונים, עדיין נמצאו פערי מחיר משמעותייםglobes.co.il. כלומר, לא ניתן להסביר את כל ההבדל רק בגובה ובמפרט – יש גורמים נוספים.
• אילוצים לוגיסטיים ועלויות שינוע: מיקום הפרויקט משפיע על עלויות הלוגיסטיקה. במרכזי הערים הצפופות (כמו תל אביב) אתרי הבנייה דחוקים וצפופים, מה שמסרבל את העבודה: יש פחות מקום לאחסון חומרי בניין, גישה למשאיות מוגבלת לשעות לא עמוסות, ולעיתים נדרשות חסימות כבישים יקרות. קבלנים בתל אביב מדווחים כי עליהם להשקיע יותר במשאבי שינוע וניהול אתר – למשל שימוש במנופים גדולים יותר להפצה באתר קטן, פינוי פסולת תכוף כי אין מקום לערום חומר, ותיאום לוגיסטי מורכב המצריך כוח אדם נוסף. אפילו פקקי התנועה מאריכים זמני אספקת חומרים ופוגעים בתפוקות צוותי העבודהbizportal.co.il. כל אלו מגדילים את עלות הביצוע בפרויקטים עירוניים במרכז. לעומת זאת, באזורי פריפריה או בפרברי ערים, אתרי בנייה מרווחים יותר, הגישה קלה, ולעיתים הקבלן יכול לחסוך בכוח אדם ייעודי ללוגיסטיקה. מצד שני, ריחוק גיאוגרפי של אתרי פריפריה ממפעלי חומרי גלם וממרכזי אספקה עלול להגדיל את עלויות ההובלה למרחק – מלט, פלדה ומוצרים מיובאים צריכים לעיתים לעבור קילומטרים רבים (למשל אל הצפון או הנגב) מהנמלים וממרכז הארץ. לכן באזורים מרוחקים נדרשת תוספת הובלה ושינוע, אך בפועל השפעתה קטנה יחסית לפערי העלויות שנצפו – דבר המרמז ששאר המרכיבים (עבודה, רגולציה, רווח) משמעותיים יותר. באופן כללי, ההשפעות הלוגיסטיות נכללות כאחד ההסברים לצורך בחלוקת אומדן לפי אזורים: לשכת השמאים ציינה במפורש ששינוע חומרים וזמני עבודה שונים בין אזורים הם בין הגורמים המבדילים עלויותcalcalist.co.ilglobes.co.il.
• רגולציה ובירוקרטיה מקומית: לכל רשות ווועדה מקומית נורמות ותהליכים משלה, המשפיעים הן על משך הבנייה והן על עלויות נלוות. עיכובים בהיתרי בנייה ובאישורים יכולים לייקר פרויקט עקב מימון ארוך יותר ועבודות הכנה מתמשכות. אם למשל ועדה מקומית בפריפריה מתכנסת לעיתים רחוקות או חסרה כוח אדם, פרויקט עשוי להתעכב חודשים רבים מעבר לצפוי – מגדיל הוצאות מימון ושמירה על האתר. מאידך, בערים גדולות כמו תל אביב הבירוקרטיה אמנם מקצועית וזמינה יותר, אך דרישות התכנון המקומיות מחמירות ויקרות: רשויות במרכז לעיתים כופות סטנדרט גבוה של גימור, עיצוב חזיתות יוקרתי, שטחי ציבור נרחבים בפרויקט וכו', מה שמעלה עלויות לעומת מקומות גמישים יותר. אכיפה ופיקוח באתר הבנייה הם היבט רגולטורי משמעותי: בתל אביב הקבלנים מדווחים על פיקוח עירוני נמרץ – "פקחים שנותנים דוחות מדי יום על חריגות קלות" – מה שמאלץ אותם להקצות עוד עובדים לשמירה על נהלי הבטיחות, הניקיון והרעשים ובסופו של דבר "זה עולה יותר כסף"bizportal.co.il. כך, קבלן בעיר גדולה עלול לשלם קנסות ולעמוד בדרישות שלא קיימות במלואן בעיירה קטנה, והוא מגלם זאת במחיר. גם תקנות מקומיות לגבי שעות עבודה (הגבלות רעש) שונות: בערים במרכז בדרך כלל אסור לעבוד בשעות המנוחה, מה שמגביל את ניצול הזמן, בעוד שביישוב קטן ייתכן גמישות (או פשוט פחות פיקוח על הפרת שעות עבודה). לסיכום, הבדלים רגולטוריים – הן בשלב התכנון וההיתרים והן בשלב הפיקוח והאכיפה – מתרגמים לפער בעלויות הבנייה הישירות בין אזורים.
• עלויות מימון ודרישות בנקאיות: המימון הבנקאי של פרויקטי בנייה מושפע מסיכוני הפרויקט, ואחד המרכזיים בהם הוא המיקום והביקוש באזור. בעוד שהריבית הנקובה לליווי פיננסי דומה בכלל הארץ בהתאם לריבית השוק, בנקים וחברות מימון דורשים תנאים שונים לפי הפרויקט: בפרויקטים בפריפריה עם שוק חלש, נהוג לדרוש מכירה מוקדמת של אחוז גדול יותר מהדירות לפני קבלת מימון, או הון עצמי גבוה יותר מהיזם, שכן סיכון השיווק גבוה. דרישות אלו מייקרות בפועל את עלויות המימון (היזם כורך יותר הון עצמי יקר, או פונה למימון חוץ-בנקאי יקר יותר כדי להשלים הון). כמו כן, פרויקטים בפריפריה עלולים לשלם ריביות מעט גבוהות יותר בשל "פרמיית סיכון": הבנק לוקח בחשבון שסיכויי כשל גבוהים יותר בעיירה קטנה בהדירות אולי לא יימכרו מהר. אמנם אין כאן "ריבית פרויקטיאלית לפי אזור" רשמית, אך בפועל יוקר ההון ליזם בפריפריה עלול להיות גבוה יותר. הדבר משפיע על עלות הבנייה הכוללת למ"ר – במיוחד אם מחשיבים עלויות מימון כחלק מהעלות. לעומת זאת, באזורי הביקוש, תחרות בין בנקים על פרויקטים גדולים וטובים יכולה דווקא להיטיב תנאים ליזמים. יש לציין שבאומדן לשכת השמאים למשל לא כללו את עלויות המימון בחישוב (מדובר בעלות ישירה בלבד)globes.co.il, ולכן הפערים שצוינו (פי 2 וכו') הם עוד לפני חישוב השפעות מימון. אילו חישבנו "עלות כוללת" כולל מימון, ייתכן שהפריפריה תתייקר יחסית אף יותר (עקב ליווי יקר וממושך יותר לפרויקטים שמתעכבים או מוכרים לאט). מדובר אם כן במנגנון עקיף שתורם לפערי העלות הגיאוגרפיים.
• “תוספות סמויות” ועלויות ביטחון באזורי סיכון: ישנם אזורים שבהם מצטרפים לפרויקט סיכונים או עלויות מיוחדות הנובעים מהמצב הביטחוני והחברתי. דוגמה בולטת היא תופעת ה"פרוטקשן" (דמי חסות) בדרום ובצפון: קבלנים הפועלים באזורים מסוימים בנגב או בגליל מתמודדים עם איומי עבריינות לגבות מהם דמי חסות על שמירת האתר. לפי דיווחי הקבלנים, עלות זו מגולמת כחלק מהוצאות הבנייה – והם לא יפחיתו אותה מרווחיהם, אלא יגלגלו אותה למחירbizportal.co.il. כלומר, בפריפריה מסוימת יש עלות נוספת שלא קיימת במרכז (שם אכיפת החוק בדרך כלל מונעת זאת באותה מידה), וזו מייקרת את הבנייה שם בכמה אחוזים. לעומת זאת, אזורים סמוכי גבול או קו עימות לעיתים סובלים מדילמה הפוכה: היעדר ביקוש ומשקיעים עקב סיכון ביטחוני, מה שמקטין מאוד את הבנייה (לא יוצאים פרויקטים כלל), אך כאשר כן בונים – ייתכן שהממשלה מעניקה מענקים ותמריצים שם. למשל, כדי לעודד התחדשות עירונית בקריית שמונה, שדרות או שלומי (יישובים שספגו בעבר מתקפות), המדינה מציעה סבסוד ישיר לעלות הפיתוח והבנייהice.co.ilice.co.il. במקרים כאלה, העלות למ"ר "נטו" עשויה להצטייר נמוכה, כי הממשלה מכסה חלק ממנה. בנוסף, תקני המיגון הארצי (ממ"דים וכד') חלים בכל הארץ – אך באזורים מסוימים ייתכנו דרישות מיגון מחמירות יותר (למשל זכוכיות עמידות הדף ביישובי עוטף עזה), המשפיעות על העלות. בכל אופן, משקל השפעות ביטחוניות ישירות על עלות הבנייה כנראה משני יחסית: הוא לא מסביר את מגמת העלות הגבוהה במרכז אלא דווקא מצביע על עלויות עקיפות שקיימות גם באזורים הזולים.
• תמריצים ועיוותים בתחשיבי עלות (התחדשות עירונית): אחד המקומות שבהם "משחקים" בעלויות הבנייה צפים על פני השטח הוא בפרויקטי פינוי־בינוי והתחדשות עירונית. בפרויקטים אלה, יזמים מגישים לוועדות תחשיב כלכלי כדי להוכיח אם הפרויקט כדאי או לא לפי תקן 21. בעוד שהתקן מניח רווח יזמי של ~20% כמינימום לפרויקט כדאי, בפועל רשויות התכנון לעיתים מנסות לצמצם תוספות בנייה ורווח, והיזמים מצידם מבקשים להראות שהרווח נמוך מדי כדי לקבל הקלותynet.co.il. כאן נכנס מרכיב עלות הבנייה: יש חשד שמנפחים בכוונה את אומדן עלות הבנייה בפרויקט כדי להראות שההוצאות גבוהות ובכך שולי הרווח נשחקים. לדוגמה, יזם יכול לטעון שעלות הבנייה היא 10,000 ₪/מ"ר אף שבפועל ניתן לבנות ב-7,500 ₪ – והכול כדי שייווצר "בור" כלכלי שמצדיק דרישה ליותר זכויות בנייה (עוד קומות/דירות) או סיוע ציבורי. ואכן, לשכת השמאים ציינה שהייתה התנגשות אומדנים בין שמאי הוועדות (שהעריכו עלות נמוכה יותר) לשמאי היזמים (שהציגו עלות גבוהה) בהיקף עשרות אחוזיםcalcalist.co.il. מחלוקות אלו הפכו מיזמים רבים ל"לא כדאיים" לכאורה – מה שעיכב אישורים. המהלך של יצירת מחירון אחיד ארצי נועד בין היתר ליישר קו במקרים כאלו, ולמנוע שימוש מניפולטיבי בעלויות ככלי מיקוחcalcalist.co.il. כלומר, במקום שכל צד "ישלוף" מספרים התואמים לאינטרס שלו, יהיה מקור נתונים אובייקטיבי. למרות זאת, עדיין בשטח יש הטוענים שחלק מהפערים בעלויות המוצהרות אינם אלא ניפוח מכוון. הביקורת גורסת שהתופעה הזו מאפשרת ליזמים לקבל הטבות, אך פוגעת באמינות ובשקיפות התהליך התכנוני.
• ערך הקרקע ושיקולי נדל"ן בדיווח עלויות: גורם עקיף נוסף הוא מערכת היחסים בין שווי הקרקע למחיר הבנייה. באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה מאוד (נניח מרכז ת"א), המרכיב הקרקעי במחיר הדירה הוא עצום, בעוד עלות הבנייה – גבוהה ככל שתהיה – מהווה חלק קטן יחסית מהמחיר הסופיbizportal.co.ilbizportal.co.il. במצבים כאלה, קיים פיתוי "לנפח" את מספר עלות הבנייה כדי להצדיק את מחירי הדירות הגבוהים. הציבור שומע לעיתים הצהרות כמו "מחירי הברזל, המלט והעבודה עלו מאוד, ולכן הדירות יקרות". טענה זו במידה מסוימת נכונה (אכן תשומות הבנייה עלו), אך ייתכן שחלקה משמשת להצדקת מחיר שנובע בעיקר מיוקר הקרקע ומרווח. למשל, אם דירה נמכרת ב-50,000 ₪/מ"ר בת"א, ניתן לטעון ש"ודאי עלות הבנייה היא 12,000+ ₪" – ובכך ליצור רושם שמחיר הדירה מוצדק כי רובו לכאורה עלויות. בפועל, ייתכן שעלות הבנייה אפילו נמוכה יותר, אבל הוצגה גבוהה כדי להצדיק את תג המחיר. קשה למצוא עדויות כתובות למקרים ספציפיים של תיאום כזה, אך הדינמיקה השיווקית ברורה: כאשר השוק "סופג" מחיר גבוה, כל שרשרת הייצור (בעלי הקרקע, יזמים, קבלנים) נוטה להתיישר כלפי מעלה – ולייחס את זה לעלויות. בנוסף, חלק ממפתחי הקרקע משתמשים בהנחת עבודה שגויה: "אם הקרקע נמכרה במחיר שיא, כנראה גם עלויות הביצוע יהיו גבוהות, אחרת הפרויקט לא היה קם". זהו היפוך סיבתיות אפשרי – בו במקום שהעלות תקבע את מחיר הדירה, מחיר הקרקע (הנגזר מהערכת מחיר הדירה הסופית) "מכתיב" בדיעבד את המספרים שמוצגים כעלות הבנייה. התוצאה היא ערבוב בין עלות לקרקע לבין עלות לבנייה, עד שקשה להפריד ביניהן בחישובים שמוצגים לציבור. בהקשר זה, מחירוני עלות הבנייה האזוריים החדשים אמורים דווקא לחשוף את העובדה שעלות בנייה ריאלית באזור מסוים היא X ולא Y, ולמנוע ניצול של חוסר הידיעה בנושא.

פערים רציונליים מול התנהגות אוליגופולית – דיון

לאור הגורמים שזוהו לעיל, ניתן לשאול: האם פערי העלות הללו הם פועל יוצא רציונלי של תנאי שוק וייצור שונים, או שמא הם מלמדים על כשלי שוק, אי-יעילות או אפילו עיוות מכוון? מן הצד ה"רציונלי", טיעונים רבים מסבירים את הפערים באופן ענייני: שוק העבודה יקר וצפוף במרכז; רגולציה עירונית מחייבת השקעות נוספות; פרויקטים במרכז מורכבים ויקרים טכנית יותר; אזורי פריפריה מקבלים סבסוד או בונים בפרויקטים צנועים וזולים יותר; תנאי שטח ולוגיסטיקה שונים מאלצים עלויות שונות. אכן, לשכת שמאי המקרקעין מצאה שהבדלים בין אזורים נובעים מ"אילוצים רגולטוריים, עלויות שינוע, כוח אדם, זמני עבודה ועוד" – כלומר שלל סיבות פרקטיות לגיטימיותglobes.co.il. כך, חלק ניכר מהפער ניתן לראות כתוצאה של כוחות שוק ותנאים אובייקטיביים: היכן שבנייה מסובכת או התחרות על עובדים עזה, המחיר עולה; היכן שקל יותר ודרישות נמוכות יותר, המחיר יורד. עם זאת, הסבר זה אינו שלם בלי להכיר במנגנונים פחות יעילים: התנהגות אוליגופולית ו"התכוונות למחיר" של הקבלנים בולטים בעיקר באזורי הביקוש. מספר מצומצם של חברות ביצוע גדולות שולט בפרויקטי היוקרה בתל אביב, ובמצב של ביקוש עצום לדיור ויכולת של היזמים לשלם – אין לקבלנים תמריץ חזק להוריד מחירים. התחרות בענף הבנייה בישראל אינה משוכללת לחלוטין, במיוחד לא בצמרת השוק, מה שמאפשר מרווחים שמנפחים את העלות מעבר ל"הכרחי". למעשה, בפועל ניתן לראות שעלויות בנייה בת"א גבוהות בעד 90% מאשר בכל אזור אחרlevi-itzhak.co.il, למרות שההפרש בתשומות ובשכר העבודה לא מתקרב לכך. הפער הנוסף הזה מעלה את החשד שחלק מהעלות משקף רווחיות גבוהה יותר ו"התכסות" בעלויות נוחות לקבלנים ולספקים. גם אי-יעילות מוסדית משחקת תפקיד. כשהליך תכנון נמשך שנים ארוכות, כשפרויקט נתקע במנגנוני רישוי מסורבלים או כשקבלן נאלץ לעצור עבודה בגלל מחסור בעובדים – העלויות מתנפחות שלא לצורך. בישראל, למרבה הצער, הליכי התכנון והבנייה historically ארוכים יחסית ומרובי רגולציה, במיוחד בפרויקטים גדולים. כל עיכוב כזה מבזבז משאבים, מגדיל ריביות ומחייב הוצאות נוספות (למשל שימור אתר). חלק מהפערים בעלויות בין אזור לאזור יכולים לשקף פערי יעילות: יזם שבונה בפריפריה קטנה עשוי לקבל היתר מהר יותר ולהתחיל בנייה ללא עיכובים – חוסך כסף – לעומת יזם באזור המרכז שיחכה זמן רב ויבזבז הון. אמנם יש גם מקרים הפוכים (רשות מקומית קטנה ולא מיומנת שמעכבת מאוד), אבל בממוצע הפריפריה בונה פחות ולכן אולי בקצב מעט זריז יותר יחסית להיקף. עוד זווית היא עיוותים מודעים: כפי שפורט, בכמה מצבים יש תמריץ "לשחק" במספרים. היזמים עלולים לנפח עלויות בחישובים כדי לקבל יותר זכויות, והם מצדם טוענים שהוועדות מציגות עלויות לא ריאליות כדי לדחוף פרויקטים (כלומר, גם בצד הוועדות ייתכן תחשיב אופטימי-מדי של עלויות במטרה להראות שהפרויקט כן כלכלי עם פחות זכויות). המאבק הזה מצביע על כך שהמספרים אינם קדושים – הם נתונים למשא ומתן וכיפוף, מה שמקטין את האמון בכך שהפערים משקפים הבדלי עלות אמיתית בלבד. למעשה, ניתן לומר שחלק מהפערים מייצגים "מחיר שוק" יותר מאשר "עלות ייצור". כאשר דירה נמכרת בסכום עתק בלב ת"א, העלויות יתמתחו מעלה כדי להצדיק את זה – כי השוק יכול לשלם. בפריפריה, המחיר הסופי מוגבל, אז גם העלויות נלחצות מטה, לפעמים עד כדי כך שהפרויקט אינו כדאי ואז פשוט לא נבנה. במובן זה, הפערים הם גם סימפטום של בעיית עומק בשוק הדיור: היעדר מנגנונים ממתני-מחיר. במדינות מסוימות (ראו בהמשך) קיימים פיקוח, סטנדרטיזציה או התערבות ממשלתית שמונעים מעלויות הבנייה "לרוץ" אחר המחירים בשוק באופן בלתי מבוקר. בישראל, עד כה, לא היה כלי כזה – וכעת לפחות ישנו אומדן שמאי רשמי שאמור לשקף עלויות אמת ולהפחית את טווח הגמישות בטענות.

השוואה בינלאומית: האם זה כך גם במדינות אחרות?

כדי לפרספקטיבה, כדאי לבחון איך נראים פערי עלויות הבנייה במדינות דומות – מדינות קטנות-בינוניות עם ביקוש גבוה לדיור ושוק מוסדר, למשל הולנד, דנמרק ויפן. מצד אחד, מדינות אלו ידועות כיקרות מבחינת בנייה (שכר עבודה גבוה, תקנים מחמירים); מצד שני, השווקים בהן יותר מפוקחים ומאורגנים. בהולנד, לדוגמה, מחיר הבנייה למ"ר באזור אמסטרדם הוא מן הגבוהים באירופה – סדר גודל של 3,300 דולר (כ־€3,000) למ"רworldpopulationreview.com. ואולם, הפער בינו לבין ערים אחרות בהולנד אינו כפול או משולש. זאת מפני שבהולנד קיימת אחידות רגולטורית חזקה: כל הקבלנים כפופים להסכמי שכר לאומיים, וחומרי הבנייה נקנים במחירים דומים בכל המדינה. הבדלים קיימים (אמסטרדם אולי יקרה ב-X% מאשר עיירה קטנה), אך הם משקפים בעיקר שוני קל בעלות העבודה המקומית ובמורכבות העירונית – לא זינוק של עשרות אחוזים כמו בישראל. למעשה, שיעור הפערים בהולנד יותר מתון. הממשלה והעיריות דואגות גם לספק דיור בר השגה ובנייה ציבורית, כך שקבלנים פרטיים לא יכולים פשוט לקפוץ במחיר ללא תקרה – מה שיוצר ריסון עקיף גם על עלויות הבנייה שהם מדווחים. בדנמרק מצב דומה: עלויות הבנייה שם מהגבוהות בעולם (קופנהגן מדורגת בצמרת מדד העלויות הגלובליarcadis.com), אך המדינה קטנה והענף מאוד מאורגן. כוח העבודה מאוגד והפריון גבוה יחסית. התוצאה היא פחות מקום ל"אוליגופולים מקומיים" – הקבלנים הדנים מתחרים בפריסה ארצית, והמחירים נוטים להתכנס. כמובן שבירה כמו קופנהגן יקרה יותר מעיירה כפרית, אבל הפער מתקזז על ידי כך שקבלנים מאותם חברות עובדים בכל המדינה. בנוסף, ממשלת דנמרק בוחנת תדיר את יוקר הבנייה כדי לוודא שאין קרטלים בענף. כך נמנעים מפערי ענק בתוך המדינה. יפן היא מקרה מעניין: טוקיו היא מטרופולין ענק עם ביקוש אדיר, ובכל זאת יפן מתאפיינת בטכנולוגיה ותיעוש גבוה בענף הבנייה, מה שמייצר יעילות ואחידות. חברות הבנייה הגדולות פועלות בכל המחוזות, והן משתמשות בשיטות בנייה סטנדרטיות (כגון רכיבים מוכנים מראש במפעל) המבטיחות שעלות בנייה של דירה בטוקיו לא תחרוג באופן קיצוני מזו שבאוסקה או נגויה עבור אותה רמת בניין. למעשה, חלק גדול מהדיור ביפן נבנה ע"י יזמים שמוכרים דגמי בניינים "קטלוגיים" דומים בכל הארץ. התחרות אמנם פחות על מחיר ויותר על איכות, אך השיטה מונעת מצב שבו אזור אחד הרבה יותר יקר רק כי הוא יוקרתי – המחיר למ"ר אמנם גבוה בטוקיו, אבל זה יותר בגלל עלות קרקע. עלות הבנייה (החומר והעבודה) נותרת בתחום סביר ואחיד יחסית. כמובן, כל מדינה שונה: במדינות ענק כמו ארה"ב יש דווקא פערים עצומים (לבנות בניו יורק יקר בערך פי שלושה מאשר בבניית בית באזור כפרי במרכז ארה"ב). אך בארה"ב הפערים מוסברים בהרבה על ידי הבדלים ענקיים בתקנות, באקלים, בשכר המינימום המקומי וכו'. ישראל, בהיותה מדינה קטנה, הייתה אמורה לכאורה להציג פערים מתונים יותר – בדומה למדינות אירופה הקטנות – אך בפועל הפערים אצלנו גבוהים במיוחד. הדבר מצביע על מאפיינים מבניים בשוק הישראלי. לסיכום ההשוואה: במדינות עם רגולציה חזקה ושוק בנייה מוסדר, הפערים בעלויות הבנייה בין אזורים קיימים (תמיד עיר ראשית תהיה יקרה יותר), אבל הם מוגבלים ע"י סטנדרטים אחידים, שכר ארצי ותחרות רחבה. בישראל, עד לאחרונה, לא היה כלי שקוף להשוואה – מה שאיפשר לפערים לצמוח לעשרות אחוזים. המהלך של לשכת השמאים לייצר מחירון עלות ארצי לפי אזור הוא למעשה צעד שדומה למה שקיים בחלק מהמדינות (מחירוני תקן) כדי להכניס סדר לשוק המקומיcalcalist.co.il.

סיכום ומסקנות

פערי העלות הדרמטיים בבנייה למ"ר בישראל הם תוצאה של שילוב גורמים רב-ממדי. חלק מההסברים הם ענייניים ולגיטימיים – תנאי הבנייה הפיזיים והכלכליים שונים מאוד בין מגדל בתל אביב למבנה בבאר שבע או בקריות. הבדלים בכוח האדם, בלוגיסטיקה, בדרישות הרגולציה המקומית ובאופי הפרויקטים מכתיבים בהכרח עלויות שונות. כפי שראינו, שורה של גורמים ישירים – משכר עובדים, דרך גובה הבניין, ועד אכיפה עירונית – מצטברים יחד לפער מצטבר של עשרות אחוזיםglobes.co.ilbizportal.co.il. עם זאת, לצד גורמים אלו מתקיימים גם מנגנונים עקיפים והתנהגויות שוק שתורמים לפערים: כוח שוק של קבלנים גדולים באזורי ביקוש, תיאום ציפיות למחירי דירות גבוהים (ולכן "התאמת" עלויות בהתאם), וכן כשלים מבניים כמו ביורוקרטיה או עבריינות (פרוטקשן) המכבידים בעיקר מחוץ למרכז. גורמים אלה אינם "טבעיים" לעלות הבנייה, אלא תוצאה של מבנה שוק ודפוסי פעולה נוכחיים. במקרים מסוימים, אומדני עלות אף נוצלו ככלי לקידום אינטרסים – בין אם להראות שהפרויקט לא כלכלי כדי לקבל הקלות, ובין אם להצדיק מחיר דירה גבוה אחרי מעשה. המחקר מראה שכנראה שני ההסברים נכונים בו זמנית: ישנם פערים רציונליים אמתיים, אך ייתכן שגם עיוותי שוק ואי-יעילות מנפחים אותם. תמונת מצב עדכנית (נכון ל-2025) מלמדת שהגופים המקצועיים מודעים לכך ופועלים לצמצם את העמימות. יצירת אומדן עלות בנייה אחיד לכל הארץ נועדה "להוריד לקרקע" את הדיון – לשים מספרי אמת ולהקטין מחלוקותcalcalist.co.ilcalcalist.co.il. אם אכן יאומץ באופן נרחב, ייתכן שנראה בעתיד הקטנה של פערים בלתי מוסברים, או לפחות זיהוי ברור של המרכיבים שמבדילים בין אזור לאזור. לבסוף, ממצא ביקורתי מרכזי הוא ההיפוך שבין עלות למחיר: במצב בריא, העלות אמורה לקבוע את מחיר המוצר (דירה), בתוספת רווח סביר. אולם בשוק דיור לוהט כמו בישראל, לעיתים נראה שמחיר הדירה הוא שקובע לאחור את דיווח עלות הבנייה – "אם אנשים משלמים, נסביר שהבנייה עלתה המון". הבנה זו חשובה למקבלי ההחלטות: עליהם לוודא שהתייעלות בענף והסרת חסמים תתורגם באמת להורדת עלויות (ואז להורדת מחירי דירות), ולא תיבלע ברווחי ביניים. צעדים כגון הגברת תחרות, פישוט רגולציה, ייבוא עובדים מיומנים ובלימת התנהגויות אנטי-תחרותיות – כולם יכולים לסגור חלק מהפערים. בכך אולי יתקרב היום שבו עלות בנייה למ"ר תהיה פונקציה של תשומה ויעילות בלבד, ולא של המיקוד על אזור "יוקרתי" או "חלש". מקורות: הנתונים והניתוח מבוססים על פרסומי לשכת שמאי המקרקעין ודיווחי התקשורת הכלכלית בישראל, ובהם כלכליסטcalcalist.co.ilcalcalist.co.il, גלובסglobes.co.ilglobes.co.il, מחירונים מקצועייםlevi-itzhak.co.il, וניתוחי עומק באתרי חדשות נדל"ן (Bizportal ו-Ice) שהביאו את דברי המומחים בענףbizportal.co.ilbizportal.co.il. ההשוואה הבינלאומית נתמכת בנתוני מדדי עלות גלובליים והשוואות ערים (Arcadis, WorldPopulationReview)arcadis.comworldpopulationreview.com. נתונים אלו מציירים תמונה מקיפה של התופעה והסיבות לה.

אומדן עלויות הבניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן.

מלחמת "חרבות ברזל" הביאה איתה לא רק שינויים בחיי היומיום שלנו, אלא גם שאלות חדשות על שוק הדיור. האם דירות עם ממ"ד באמת נמכרות בפרמיה גבוהה יותר? האם יש הבדל בין השפעת המלחמה על מחירי הרכישה לעומת שכר הדירה? מחקר חדש של בנק ישראל, שפורסם השבוע, חושף תמונה מורכבת ומפתיעה.

המחקר: נתונים מהשטח

חוקרי בנק ישראל, ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בחנו את השפעת המלחמה על "הפרמיה לממ"ד" - הפער במחיר בין דירות זהות שהיחיד שמבדיל ביניהן הוא קיומו של ממ"ד. המחקר התבסס על:

• נתוני עסקאות רכישה מרשות המיסים (ינואר 2023 - דצמבר 2024)
• מודעות למכירת דירות מהלוחות המקוונים
• מודעות להשכרת דירות מהפלטפורמות הדיגיטליות

התוצאות המפתיעות

📈 שכר הדירה: עלייה ברורה

בשוק השכירות התמונה הייתה חד-משמעית:

• הפרמיה לממ"ד עלתה בצורה מובהקת
• עיקר העלייה החל במאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן
• החל ממאי 2024, הפרמיה הייתה גבוהה ב-3.7%-4.1% לעומת רמתה לפני המלחמה

🏠 מחירי רכישה: התוצאה ההפוכה

בשוק הרכישה הסיפור שונה לחלוטין:

• הפרמיה לממ"ד ירדה במהלך המלחמה
• מ-8.1% לפני המלחמה ל-6.2% במהלכה
• עלייה זמנית נרשמה רק מיד לאחר פרוץ המלחמה, אך זו ירדה במהירות

למה ההבדל הזה קיים?

החוקרים מציעים הסבר מעניין להבדל הדרמטי הזה:

שוק השכירות - תגובה מיידית

• שוכרי דירות מחפשים פתרון לטווח קצר
• מוכנים להתפשר על מאפיינים אחרים בתמורה למיגון
• העסקה היא לתקופה מוגבלת ואפשר לשנות אחר כך

שוק הרכישה - ראייה ארוכת טווח

• רוכשי דירות חושבים על השקעה לטווח ארוך
• מביאים בחשבון את האפשרות לשיפור במצב הביטחוני
• מחיר הדירה משקף את הערך הנוכחי של כל הפרמיות העתידיות

מה קרה אחרי מתקפת איראן?

נקודת מפנה חשובה התרחשה במאי 2024:

• שיעור התצפיות של עסקאות בדירות עם ממ"ד קפץ מ-56% ל-72%
• בשכר הדירה: הפרמיה המשיכה לעלות
• במחירי הרכישה: הפרמיה המשיכה לרדת

בדיקה ראשונית: מלחמת "עם כלביא"

המחקר כלל גם בדיקה ראשונית של השפעת מלחמת "עם כלביא" (יוני 2025):

• עלייה מסוימת בפרמיה הן במחירי רכישה והן בשכר דירה
• המובהקות הסטטיסטית עדיין לא ברורה
• נדרש מעקב נוסף עם נתונים נוספים

המסקנות למשקיעים ולצרכנים

לשוכרי דירות

• התכוננו לתשלום פרמיה גבוהה יותר על דירות עם ממ"ד
• הפרמיה צפויה להישאר גבוהה כל עוד המצב הביטחוני לא יתייצב

לרוכשי דירות

• שוק הרכישה פחות רגיש לשינויים ביטחוניים קצרי מועד
• חשוב לזכור שמחירי הדירות משקפים ציפיות לטווח ארוך

למשקיעים

• שוק השכירות מגיב מהר יותר לאירועים ביטחוניים
• ההבדל בין השוקים יוצר הזדמנויות השקעה מעניינות

המשמעות הרחבה

המחקר הזה מלמד אותנו לא רק על שוק הדיור, אלא על האופן שבו שווקים שונים מגיבים לאירועים גיאו-פוליטיים. הוא מדגיש את החשיבות של הבנת ההבדלים בין השקעות לטווח קצר לארוך, ואת התפקיד של ציפיות בעיצוב מחירי הנכסים.

⚠️ נקודות להעמקה שחסרות במחקר:

1. התעלמות ממגבלות המתודולוגיה

• המחקר עצמו מצביע על כשלים פוטנציאליים בסיווג הדירות (למשל, הסתמכות על שנת בנייה לזיהוי ממ"ד, היעדר נתון גיל במודעות, הטיות סלקציה) .
• הירידה בפרמיה במחירי הרכישה עשויה להיות תוצר של הטיה במדגם (למשל, מיעוט עסקאות ללא ממ"ד שהובאו למדגם).

2. פרשנות שטחית מדי למשמעות הכלכלית של ירידת הפרמיה ברכישה

• המחקר טוען בצדק שמחיר רכישה משקף את הערך הנוכחי של זרם תזרימי שכירות עתידיים, ולכן אם הציבור מצפה לשיפור ביטחוני – הערך הזה יפחת.
• האם הירידה בפרמיה מצביעה על ירידת אמון בעתיד המדינה/שוק הנדל"ן או דווקא על אדישות בטווח הארוך למיגון?

3. אין אזכור לתרחיש ה"פרמיה הפוכה"

• כלומר, מצבים בהם דירות ללא ממ"ד דווקא נתפסות כמעדיפות, למשל באזורים יקרים שבהם הקמת ממ"ד גוזלת שטח, או כאשר המלחמה מתמשכת והביקוש לנדל"ן יורד באופן כללי.

4. אין רמז לקריסת התזה השיווקית של "דירה עם ממ"ד שווה יותר"

• מאחר שבשוק הרכישה הפרמיה ירדה – יש מקום לעורר שאלה נוקבת: האם פרמיית המיגון שווקה ביתר בשנים האחרונות? האם מדובר באשליה צרכנית?

5. הקשר לפוליטיקה, לתכנון עירוני ולביקוש אמיתי לא נידון

• נדרש לגעת בקצרה בשאלה: האם הירידה בפרמיה היא איתות על רוויה? או על כך שהציבור איבד אמון ביכולת להגן על עצמו?

🧠 נקודות למחשבה:

אף שהשיח הציבורי נוטה לראות בדירות עם ממ"ד נכס יקר יותר, ממצאי המחקר שוברים את התזה המקובלת – במיוחד בשוק הרכישה. הירידה בפרמיה במחיר דירה עשויה להעיד לא רק על אדישות ביטחונית, אלא גם על שינוי תפיסה – ממיגון אישי למיגון עירוני או חוסר אמון במיגון כלל. כלומר, ייתכן שהציבור אינו מעריך עוד את הממ"ד כיתרון כלכלי בהשקעה ארוכת טווח, בפרט כשנוכח המציאות של איום מתמיד ואי-ודאות אסטרטגית.

״האם פרמיית הממ״ד באמת קיימת?״ - המחקר הזה מערער את מה שחשבנו על בטחון ונדל״ן

מקור המחקר: ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בנק ישראל - חטיבת המחקר, יולי 2025לתגובות ושאלות על המחקר, ניתן לפנות לחטיבת המחקר של בנק ישראל או לעקוב אחר פרסומים נוספים בנושא.

הפרי המורעל שצמח בשוק הישראלי

כשרשות ניירות ערך פרסמה השבוע את עמדתה החדשה לגבי הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, היא חשפה למעשה את אחת הבעיות החמורות ביותר בשוק ההון הישראלי: שנים של ניפוח שיטתי של ערכי נדל"ן ושווי מניות באמצעות תרגילים חשבונאיים מפוקפקים.העמדה החדשה, תחת הכותרת התמימה "הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית", חושפת למעשה איך חברות נדל"ן יזמיות יצרו דימוי מכירות ורווחיות שהטעה משקיעים במשך שנים.

האילוזיה הגדולה: "עסקאות קומבינציה"

המתכון לניפוח:

עסקאות ההתחדשות העירונית הפכו למכונת כסף מושלמת - לא בגלל הרווחיות האמיתית, אלא בגלל הגמישות החשבונאית שאפשרה:1. ניפוח ערך הקרקע

• חברות בחרו מועדי מדידה שהתאימו להן (התקשרות vs. ביצוע)
• שימוש ב"מדידה בעקיפין" במקום שווי שוק אמיתי
• הוספת זכויות בניה ללא עדכון התמורה לדיירים = רווח מלאכותי

2. דימוי מכירות מוקדמות

• הכרה בהכנסות עוד לפני תחילת הבנייה האמיתית
• רישום רווחים על נכסים שטרם נבנו
• יצירת "פייפליין" מלאכותי של פרויקטים

3. מניפולציות ברכיב המימון

• שיטות חישוב שונות יצרו פערי רווחיות עצומים
• התאמת העיתויים לקוסמטיקה של הדוחות הכספיים
• הסתרת העלויות האמיתיות של הפרויקטים

הדוגמא המובאת: מדריך לתעתועים

המסמך מביא דוגמא שחושפת את השיטה:

• קרקע שנאמדה ב-10 מיליון ש"ח במועד ההתקשרות
• עד מועד הביצוע הערך "קפץ" ל-17 מיליון ש"ח
• 7 מיליון ש"ח "רווח" מלאכותי ללא השקעה או סיכון אמיתי

זהו המהות של הפרי המורעל - רווחים על הנייר שלא משקפים ביצועים עסקיים אמיתיים.

הקבלנים: אמני הדימוי

מבצעי הקבלנים - תעתועי השיווק השיטתיים:

חברות הנדל"ן לא הסתפקו בתרגילים חשבונאיים. הן יצרו אילוזיה של ביקוש באמצעות:

• "מכירה מוקדמת" מלאכותית - רישום מכירות לדיירים שלא שילמו כסף אמיתי
• מניית יחידות לא קיימות - דיווח על מכירות של דירות שטרם קיבלו היתר בנייה
• הסתרת הסיכונים האמיתיים - אי גילוי מלא של התלות ברישיונות ואישורים
• ניפוח שווי המלאי - הצגת קרקעות בערכים מנותקים מהמציאות

הפרדיגמה המעוותת:

בעוד שחברה "רגילה" מכרה מוצר ומקבלת כסף, חברות הנדל"ן יצרו מודל שבו:

1. מקבלים זכויות תמורת התחייבויות עתידיות
2. מגדילים את ערך הזכויות בתרגילים חשבונאיים
3. מדווחים על "רווחים" לפני ביצוע משמעותי
4. מגייסים כסף מהציבור על בסיס התוצאות המנופחות

הקורבנות: המשקיעים הקטנים

החטיפה השקטה:

המשקיעים הקטנים נפלו קורבן לשיטה מתוחכמת של גניבה בעליל:

• אי הבנת המורכבות - משקיעים לא יכלו להבין את התרגילים החשבונאיים
• אמון עיוור ברגולטור - הנחה שרשות ניירות ערך מפקחת ביעילות
• השוואות מטעות - אי יכולת להשוות בין חברות עקב שיטות שונות
• החלטות על בסיס מידע מוטעה - השקעות שהתבססו על נתונים מעוותים

המחיר האמיתי:

• מיליארדי שקלים שנלקחו מכיסי הציבור
• פגיעה באמון בשוק ההון הישראלי
• יצירת בועה מלאכותית בענף הנדל"ן
• הפצת מודל עסקי רעיל לענפים אחרים

הכשל הרגולטורי: היכן הייתה הרשות?

השינה הגדולה:

רשות ניירות ערך, שתפקידה להגן על המשקיעים, ישנה בתפקיד במשך שנים:

• איחור דרמטי - הבעיה הייתה ידועה ומתועדת שנים
• חוסר יזמה - המתנה עד שהבעיות התגלגלו
• פיקוח רפוי - מתן חופש פעולה מוחלט לחברות לפרש כרצונן
• העדפת התעשייה - שמירה על אינטרסים כלכליים על פני הגנת הציבור

העמדה החדשה: יותר מדי מעט, יותר מדי מאוחר:

גם עכשיו, הרשות מנסה "לרכך" את הבעיה:

• מציגה את השינוי כ"שינוי מדיניות" ולא כתיקון הונאה
• נותנת זמן התארגנות עד 2025 (!)
• מבהירה שלא מדובר ב"טעות" אלא ב"שונות פרשנית"

זוהי גרסה מוקשחת של "הכל כשר בדיעבד".

הפתרון הלא קיים: הטיית התמריצים

הבעיה המבנית:

העמדה החדשה מטפלת בסימטומים, לא במחלה:

• עדיין אין עונש רטרואקטיבי למי שהטעה משקיעים
• עדיין אין פיצוי למשקיעים שנפגעו
• עדיין אין שינוי בתמריצים של הנהלות החברות
• עדיין אין חקיקה שמונעת תרגילים דומים בעתיד

היום שאחרי:

מה מונע מחברות ליצור תרגילים חדשים בתחומים אחרים?

• קרנות נדל"ן עם מודלים דומים
• חברות טכנולוגיה עם הכרה מוקדמת בהכנסות
• חברות אנרגיה עם פרויקטים ארוכי טווח

הלקח האמיתי: השוק הישראלי כשדה מוקשים

המסקנה הקשה:

עסקאות ההתחדשות העירונית הוכיחו שהשוק הישראלי הוא שדה מוקשים למשקיע הקטן:

1. הרגולטור אינו מגן - פועל רק בדיעבד ובעדינות
2. החברות מנצלות כל חור - חוסר בהירות הופך להזדמנות לתמרון
3. המשקיעים המוסדיים שותקים - לא מפעילים לחץ לשקיפות
4. התקשורת הכלכלית נכשלת - לא חושפת את התרגילים בזמן

ההמלצה היחידה:

ספקנות קיצונית - כל דוח כספי צריך להיבחן כמסמך חשוד עד שיוכח אחרת.

סיכום: הפרי ממשיך לצמוח

עמדת הסגל החדשה היא לא פתרון - היא הודאה בכישלון. הודאה שהמערכת נתנה לחברות לרמות את הציבור במשך שנים, והיא עדיין נותנת להן זמן להתארגן לקראת התיקון.

הפרי המורעל ממשיך לצמוח כי השורש לא נעקר. כל עוד התמריצים לא ישתנו, כל עוד הענישה לא תהיה מרתיעה, וכל עוד הרגולטור יעדיף נוחות על פני הגנה - נמשיך לראות תרגילים דומים.

המסר למשקיע הקטן ברור: אל תסמכו על איש. בשוק הישראלי, אתם לבד.

"כאשר הרגולטור ישן, הגנבים פורצים. כאשר הרגולטור מתעורר, הגנבים כבר עברו לבית הבא."

עמדת סגל חשבונאית מספר :11-6 הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

השקעה בנדל"ן בישראל עברה מהפכה דרמטית בשנים האחרונות. משקיעים רגילים גילו את כוחו של המינוף ויצרו "מכונת כסף" באמצעות מבצעי מימון, מבצעי קבלנים ומלווי משקיעים מקצועיים. במדריך זה נחשף את הסודות מאחורי התופעה, נבחן את הסיכונים והזדמנויות, ונלמד כיצד להשקיע בנדל"ן בחכמה בשוק הישראלי המשתנה.

"המינוף לא רק יצר משקיעים חדשים – הוא גרם לעליית מחירים נוספת, שחיזקה את ההצדקה למינוף גבוה עוד יותר. כך נוצר מעגל קסמים שהזין את עצמו, עד שנוצר נתק בין ערכי הנכסים לבין יכולת ההחזר של השוכרים."

הפתיחה: מהפכה בחדר הישיבות

בשנים האחרונות, חלה מהפכה שקטה בשוק הנדל"ן הישראלי. פתאום, כולם הפכו למשקיעי נדל"ן. האם באמת כולם הפכו למומחים בין לילה? או שמא נחשף להם סוד קסום שהפך את ההשקעה לפשוטה כמו משחק ילדים?התשובה טמונה בגילוי הקסם שמאחורי המילה "מינוף" - והיא שינתה את הכללים לחלוטין.

מהו המינוף הזה ומדוע כולם השתגעו עליו?

המינוף בנדל"ן הוא במהותו השימוש בכסף שאינו שלך כדי לקנות נכס. במקום להשקיע מיליון שקל מכיסך ולקנות דירה אחת, אתה יכול להשקיע 200,000 שקל ולקנות דירה בשווי מיליון - הבנק יממן את השאר.כאשר מחירי הנדל"ן עלו בקצב מסחרר, הם שגילו את הקסם הזה הבינו שהם יכולים להרוויח על כסף שאינו שלהם. אם הדירה תעלה ב-10%, המשקיע שהשקיע רק 20% יראה תשואה של 50% על השקעתו האמיתית.

לידת התופעות החדשות

מבצעי המימון: כשהבנקים הפכו לשותפים

פתאום, הבנקים החלו להציע "מבצעי מימון" מיוחדים למשקיעים. ריביות מועדפות, מימון של עד 75% מערך הנכס, ופעמים אפילו יותר. מה שהיה פעם שמור למשקיעים מקצועיים הפך לזמין לכל מי שיש לו תלוש משכורת.הבנקים הבינו שבעידן של עליית מחירים מתמדת, סיכוני המימון פחתו. אם המשקיע לא יכול לעמוד בתשלומים, הנכס כבר שווה יותר ממה שהלוו עליו.

מבצעי הקבלנים: כשהבנייה נהייתה מוצר צרכני

הקבלנים לא נשארו מאחור. הם החלו לפתח פרויקטים במטרה מוצהרת למכור אותם למשקיעים. "דירות השקעה", "יחידות השכרה", "מבצעי משקיעים" - המינוח החדש שינה את פני הענף.פתאום, לקנות דירה לא הייתה החלטה של פעם בחיים, אלא מוצר השקעה שאפשר לקנות כמו מניות. הקבלנים הבינו שהם יכולים למכור לא רק בית, אלא חלום של עושר.

מלווי המשקיעים: המומחים החדשים

כמו פטריות אחרי הגשם, צצו "מלווי המשקיעים" - יועצים שהתמחו בליווי האנשים הפשוטים בדרכם להפוך למשקיעי נדל"ן. הם הבטיחו להסביר איך לעשות את זה "נכון", איך למנף בצורה "חכמה", ואיך להרוויח מהשוק.חלקם היו מקצועיים אמיתיים, אבל רבים היו פשוט אנשים שגילו את הנוסחה לפני אחרים וחשבו שהם גילו את האבן החכמים.

מכונת הכסף: כיצד זה עבד

התהליך היה פשוט לכאורה:

1. תמצא נכס "טוב" (בדרך כלל במיקום מבוקש)
2. תקבל מימון מהבנק (עד 75% מהשווי)
3. תשכיר את הנכס ותקבל הכנסה חודשית
4. תחכה שהנכס יעלה בערך
5. תמכור ברווח או תמנף שוב לקניית נכס נוסף

הנוסחה הזו עבדה כל עוד מחירי הנדל"ן עלו. כולם הרוויחו - הבנקים קיבלו לקוחות חדשים, הקבלנים מכרו יותר, והמשקיעים החדשים חשו שהם גאונים כלכליים.

המינוף השלילי: כשהחלום הופך לסיוט

אחד הנושאים הכי חשובים שמשקיעי הצעצוע החדשים לא הבינו הוא המינוף השלילי. זה קורה כשההכנסה החודשית מהנכס לא מכסה את ההוצאות - המשכנתא, הארנונה, דמי הניהול, הביטוח, התחזוקה ועוד.הנה דוגמה פשוטה: קנית דירה במיליון וחצי שקל, הבנק נתן 75% מימון (כ-1.125 מיליון שקל). התשלום החודשי למשכנתא הוא כ-5,500 שקל, אבל הדירה מושכרת רק ב-4,000 שקל. פתאום אתה משלם מכיסך 1,500 שקל בחודש - בנוסף להשקעה הראשונית!רבים מהמשקיעים החדשים חשבו שזה "זמני" ושהשכירות תעלה או שהנכס יעלה במחיר מהר מספיק כדי לכסות על הפער הזה. אבל המציאות הייתה אכזרית יותר.

הסימנים שמשהו השתבש

אבל כמו בכל "מכונת כסף", גם כאן התחילו להופיע סדקים:

המחירים התנתקו מהמציאות: דירות שהיו מושכרות ב-3,000 שקל נמכרו במיליון וחצי שקל. החשבון הכלכלי פשוט לא הסתדר.

המינוף השלילי הפך לנורמה: משקיעים מצאו עצמם משלמים מכיסם אלפי שקלים בחודש על נכסים שאמורים היו להכניס להם כסף.

המינוף הפך לסכנה: כשהמחירים החלו להתמתן, המשקיעים ה"חדשים" גילו שהם חבים לבנק יותר ממה שהנכס שווה.

השוק הוצף: כולם ניסו לעשות אותו דבר באותו זמן. הביקוש לנכסי השקעה עלה, אבל הביקוש להשכרה לא הלך בקצב המקביל.

הלקח: מה קרה בעצם?

מה שקרה היה טבעי לחלוטין - כשנכס עולה בערך ויש גישה קלה למימון, נוצרת בועה. הבעיה היא שרבים מהמשקיעים החדשים לא הבינו שהם נכנסו למשחק כשהוא כבר בעיצומו, לא בהתחלה.המינוף הוא כלי חזק, אבל כמו כל כלי חזק - הוא יכול להיות מסוכן במידה לא נאותה. כשהמחירים עולים, הוא מגדיל את הרווחים. כשהם יורדים, הוא מגדיל את ההפסדים.

מה עכשיו?

השוק הישראלי עדיין חזק, אבל ה"מכונת הכסף" הפשוטה של פעם כבר לא עובדת. המשקיעים החדשים צריכים להיות חכמים יותר, לחשב טוב יותר, ולהבין שהשקעה בנדל"ן היא עסק רציני, לא משחק ילדים.אולי הגיע הזמן לחזור ליסודות: להשקיע בנכסים שמניבים הכנסה אמיתית, לא רק בתקווה לעליית מחירים, ולהשתמש במינוף בחוכמה, לא בתאוות בצע.

הכותב מזכיר כי כל השקעה כרוכה בסיכון, והביטויים במאמר נועדו להמחיש תופעות שוק ולא להוות ייעוץ השקעה.

📝 ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – כיצד הפכו לכלי ספקולטיבי

📊 1. השוואת מחירי דירות בתוכניות ההנחה מול השוק החופשי

• דוגמה מובהקת: בפרויקט “מחיר למשתכן” בלוד ב-2017, מחיר התחלתי של דירת 4 חדרים עמד על כ-980 אלף ש”ח. ב-2022 נמכרו דירות באותו פרויקט ב-1.85 מיליון ש”ח – עלייה של 90% תוך 5 שנים, כמעט פי שניים מקצב עליית המחירים הארצי לאותן שנים (כ-45% לפי מדדי הלמ"ס).
• בפרויקטים “מחיר מטרה” בחריש ובבית שמש שנמכרו ב-2020, נרשמה עלייה של 35%-40% עד 2023 בלבד.

🔎 מסקנה: הדירות בהנחה “רדפו” אחרי מחירי השוק ואף עקפו אותם במקומות רבים.

📉 2. היזמים בתמריץ להקפיץ מחיר הקרקע

• במכרזי “מחיר למשתכן”, היזמים התחרו על מחיר הקרקע: ככל שהציעו יותר, כך גדלו סיכוייהם לזכות – מה שהוביל למחיר קרקע מוגזם.
• היזמים כיסו את ההצעות המופרזות ע”י העלאת מחיר הדירות לגבול העליון שהתקנות מאפשרות. כך הפכה תוכנית שמיועדת לסבסוד – לזרז אינפלציה במחירים.

📦 3. ניתוח היצע וביקוש: המרוויחים מהמודל

🏦 4. פרמיות שחורות ותופעת ה"קיזוז"

• במקרים רבים בוצע תשלום “בשחור” מצד משקיעים לזוכים בהגרלה (עשרות אלפי שקלים) תמורת העברת הזכות לרכישת הדירה או התחייבות למכור אותה בהמשך.
• הפרקטיקה הזו העלתה את מחיר העסקה האמיתי והזינה את הספקולציה.

📉 5. הנתונים המקרו-כלכליים – הלמ”ס ורמ"י

• מנתוני רמ"י (2022) עולה כי מחיר ממוצע למ"ר בפרויקטים בתוכניות ההנחה באזורים מבוקשים הגיע לעד 95% ממחיר השוק החופשי – במקום פער של 20%-30% שהוצהר במקור.
• דו"ח הלמ"ס ב-2023 מצא ש-52% מהדירות בהגרלות נרכשו על ידי אוכלוסיות שאינן בהכרח במצוקה – כגון רווקים עם הון עצמי גבוה.

🖼️ המחשה גרפית ראשונית (טקסטואלית):

🔎 שורה תחתונה:

התוכניות שהיו אמורות לבלום את מחירי הדיור הפכו לאחד המנועים של הבועה, לאור שיטה שבנויה על מכרזי קרקע ספקולטיביים, העדר בקרה אפקטיבית על הייעוד למגורים בפועל, וחוסר הגבלה אמיתי על מימוש הדירה כמכשיר השקעה.

הקביעה הייתה צריכה להיות מלמעלה למטה ממחיר הדירה הסופי פחות רווח יזמי פחות עלויות בנייה להגיע למחיר הקרקע וזה המחיר שרמ"י הייתה מקבלת עבור הקרקע. זהו בדיוק המנגנון ההפוך לשיטה שנהוגה כיום – וזה המודל שהיה יכול לייצר שוק דיור מוזל אפקטיבי באמת.

🔎 למה זה לגיטימי?

• ככל שהוודאות גבוהה (מבחינת מחיר סופי, לוחות זמנים לאישורים ושיווק מובטח לציבור יעד מוגדר), הסיכון המסחרי של היזם מצטמצם דרמטית.
• רווח יזמי הוא, במהותו, תשלום על הסיכון שהיזם לוקח – לא בונוס קבוע. כשהמדינה מסירה אי ודאות, היא זכאית להקטין את התמורה שהיא נותנת ליזם.

📊 השוואה עולמית קצרה:

• במכרזי דיור מוזל בגרמניה והולנד, רווח יזמי טיפוסי נע סביב 6%-10% כי הרשויות מספקות ודאות תכנונית, ליווי שיווקי, ולעיתים גם ערבויות מימון.
• בישראל, בגלל חוסר יעילות רגולטורית, היזמים דורשים רווח גבוה לכיסוי "אי הוודאות המובנית" – וזה מה שצריך לשבור.

🏦 מה יוצא מזה למדינה ולציבור?

• דירות מוזלות באמת, בלי “שומן” מיותר.
• שימוש יעיל יותר בהון הציבורי – המדינה לא מסבסדת רווח יזמי מנופח.
• יזמים ממשיכים להיות רווחיים – אך בגובה סביר לשוק מאורגן.

✅ לכן ההצעה המלאה הנכונה היא:

1️⃣ מחיר דירה קבוע מראש (על פי שווי פונדמנטלי).

2️⃣ מנכים עלויות בנייה עדכניות (שקופות ומבוקרות).

3️⃣ מנכים רווח יזמי מוגבל (8%-10%) בשל ודאות גבוהה.

4️⃣ היתרה שנשארת ➔ מחיר הקרקע – וזה מה שרמ"י גובה.

🧭 כשכולם דיברו על "כמה עלו המחירים" – הם דיברו על סיכון מערכתי

שיטות האבחון של IMF ו-BIS: למה אף אחד לא שואל את השאלות הנכונות?

בעשור האחרון ישראל חיה בתוך בועה. בועה נדל"נית, תקשורתית, ובועת הכחשה מוסדית. בזמן שבנק ישראל, רשות שוק ההון, הבנקים וענף השמאות התרכזו בשאלה כמה עלו מחירי הדירות, גופים גלובליים כמו קרן המטבע הבינלאומית (IMF) והבנק להסדרים בינלאומיים (BIS) צעקו את מה שכולנו היינו אמורים לשמוע: "שאלו על השווי – לא על המחיר".אבל בישראל – השיח הזה נעדר כמעט לחלוטין.

🎧 למה לקרוא אם אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט

🧠 מה בעצם אומרים IMF ו-BIS?

הגופים הללו פיתחו בשנים האחרונות שיטות מדויקות לזיהוי מוקדם של בועות נדל"ן וסיכונים פיננסיים. בין המדדים המרכזיים:

• Credit-to-GDP Gap – הפער בין האשראי לצמיחה הכלכלית. מדד קלאסי לניפוח בועות.
• House Price to Income Ratio – היחס בין מחירי דירות להכנסה.
• Debt-Service Ratio – שיעור ההחזר מתוך ההכנסה.
• Fundamental Price Gap – הפער בין המחיר בשוק לבין הערך הפונדמנטלי של הנכס.

הגישה שלהם פשוטה: כאשר מתקיימים פערים קבועים ובלתי מוסברים – יש בועה. במצב כזה נדרשת התערבות מקרו-יציבותית כדי לבלום קריסה.

📉 ומה עשו בישראל?

בנק ישראל מעולם לא פרסם את הפער בין מחירי הדירות לשווי הפונדמנטלי לפי שיטת BIS.

הרגולציה בישראל נשענה על מחירי שוק מוצהרים, לא על ניתוח סיכון.

מערכת הבנקאות נתנה הלוואות לפי מחירים מנופחים, מבלי לשאול את השאלה הפשוטה: מהו ערך הנכס באפס מניפולציה שיווקית? השמאות, בתורה, חיקתה את "השוק", במקום לנתחו. במקום גישה פונדמנטלית, קיבלנו שיכפול מחירים חסר ביקורת.

 LTV או LTP – טעות שמערערת את היסודות

בתוך כל הרעש של עליות מחירים, מבצעים, שיווק אגרסיבי, ודוחות "מחיר למשתכן" – הבנקים שכחו לשאול את השאלה הבסיסית:

מהו ערכו הכלכלי האמיתי של הנכס?הם חישבו Loan-to-Value (LTV) – או לפחות כך חשבו.

אבל מאחורי הקלעים, מתחת לשכבות של שומות שוק, שכפולי מחירים והשוואות למכירות מנופחות – הם בעצם חישבו Loan-to-Price (LTP).🔻 ההבדל ביניהם?

• LTV מבוסס על שווי פונדמנטלי, כזה שנבחן לפי תשואה, עלות תחליף, ויכולת החזר.
• LTP מבוסס על מחיר שוק נוכחי – גם אם הוא מנופח פי שניים מהשווי הכלכלי.

🔻 והתוצאה?

האקוויטי שחשבו שיש להם – לא באמת קיים.

הפער בין המחיר לבין הערך אוכל את ההון מבפנים.

זהו כשל בסיסי, מתודולוגי, שמשליך ישירות על יציבות המערכת הבנקאית.
כשל ש־IMF ו־BIS התריעו מפניו שוב ושוב – וישראל התעלמה.

💥 למה זה חשוב עכשיו?

כי היום, כאשר שוק הדיור מראה סימני האטה, הבנקים מגלים שהביטחונות שבידיהם לא שווים חצי ממה שחשבו.

האקוויטי הפך לשלילי.

והשאלה היא – האם מדובר רק בטעות ניהולית, או שמא ברשלנות מוסדית?

🧩 ומה צריך לעשות?

1. לאמץ מיידית את מתודולוגיות ה-IMF וה-BIS ככלי בקרה בכל שומה שמבוצעת לבטוחה.
2. לפרסם אחת לרבעון את מדדי הסיכון המקרו-פיננסיים הקשורים לנדל"ן.
3. להטיל חובה רגולטורית על השמאים והבנקים להתייחס לפער בין שווי פונדמנטלי למחיר שוק בעת החלטות מימון.
4. להקים ועדת בדיקה פרלמנטרית שתבחן מדוע ישראל לא השתמשה עד כה בכלים שהיו זמינים לכל מדינה אחרת.

🧨 לסיכום – זה לא רק כשל רגולציה, זה עיוורון שיטתי

העובדה שמתודולוגיות של גופים בינלאומיים מובילים נעדרו מהשיח ומהיישום בישראל – במיוחד בזמן של בועה מתנפחת – היא עדות חמורה לא רק לרשלנות, אלא אולי אפילו להסתרה שיטתית של סיכונים. הגיע הזמן שהמערכת הבנקאית תחדל מלהתייחס לערך הנכס כנגזרת של מחיר, ותתחיל להתייחס למחיר כחשוד – ולשאול את השאלות שה־IMF וה־BIS שואלים כבר שנים.

ולכן, אין זה מפתיע שכיום האקוויטי של הבנקים בישראל שלילי: בזמן שהם האמינו שהם מחשבים יחס הלוואה לשווי (Loan-to-Value, LTV),הם בפועל חישבו Loan-to-Price (LTP) – יחס הלוואה למחיר שוק מנופח, ולא לערך כלכלי אמיתי של הנכס. זו אינה טעות טכנית – זו טעות קונספטואלית מהותית, ששורשיה בהתעלמות מהשיטות הבינלאומיות של IMF ו-BIS, ובהעדפת נרטיבים שיווקיים על פני ניתוחי סיכון.

• כותרת התרשים:LTV vs. LTP – How Banks Miscalculate Risk
• מקרא העמודות:
  • Gray: Property Value
  • Blue: Loan Amount
• תיאור האקוויטי: מופיע מעל כל עמודה, עם ציון מדויק של הסכום, בצבע ירוק (חיובי) או אדום (שלילי)

🌐 קרן המטבע הבינלאומית – IMF (International Monetary Fund)

🔹 מהי?

קרן המטבע הבינלאומית הוקמה ב-1944 בכנס ברטון-וודס, כחלק מהמאמץ להקים סדר כלכלי בינלאומי יציב לאחר מלחמת העולם השנייה. הקרן היא ארגון בין-ממשלתי שמטרתו המרכזית היא להבטיח יציבות פיננסית עולמית, לסייע למדינות החברות בה לשמור על משמעת פיסקלית ומוניטרית, ולתמוך בצמיחה כלכלית בת-קיימא.

🔹 מקום מושב:

וושינגטון די.סי., ארה"ב.

🔹 חשיבות והשפעה:

• הקרן מספקת סיוע פיננסי חירום למדינות במשבר מאזנים או משברים במטבע החוץ.
• מפקחת על מדיניות הכלכלית של המדינות החברות (כ-190 מדינות) באמצעות מנגנון פיקוח שנתי הנקרא Article IV Consultation.
• גיבשה כלים חשובים לזיהוי סיכונים מקרו-פיננסיים, כמו Credit-to-GDP Gaps, שמודדים חריגות באשראי ומאותתים על סיכון לבועות.
• משפיעה על המדיניות המוניטרית והפיסקלית של מדינות רבות באמצעות המלצות, תנאי סיוע, ודוחות שמייצרים ציפיות בשווקים.

🔹 חשיבות בישראל:

ל-IMF תפקיד משמעותי בהערכות שוטפות על המשק הישראלי, ודו"חותיו משמשים את בנק ישראל והממשלה כבסיס למדיניות.

🏛️ הבנק להסדרים בינלאומיים – BIS (Bank for International Settlements)

🔹 מהו?

ה-BIS הוקם ב-1930 והוא הבנק הבינלאומי הוותיק ביותר בעולם. ייחודו בכך שהוא בנק של בנקים מרכזיים – גוף עליון המתאם שיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים בעולם, מפתח סטנדרטים בנקאיים, ומייצר מחקר בנושאי יציבות פיננסית.

🔹 מקום מושב:

באזל, שווייץ.

🔹 חשיבות והשפעה:

• מספק פלטפורמה לשיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים, בין היתר באמצעות הוועדה ליציבות פיננסית (FSB) ופורומים בינלאומיים.
• אחראי על פיתוח תקני באזל I, II, III, ו-IV – מערכי רגולציה שמכתיבים את יחס ההון המינימלי של בנקים, ניהול סיכונים ונזילות, ומהווים את הבסיס לרגולציה הבנקאית המודרנית.
• מקיים מחקרים על מחזורי אשראי ונדל"ן, והגדיר כלים מרכזיים לזיהוי בועות נכסים, בהם ה-Credit-to-GDP Gap וה-DSR (Debt Service Ratio), שמלווים את המדיניות המוניטרית של בנקים מרכזיים רבים.
• מספק שירותים פיננסיים לבנקים מרכזיים, למשל שמירת יתרות מט"ח.

🔹 חשיבות בישראל:

בעוד שישראל מחויבת לתקני באזל שה-BIS קובע, ישנה טענה כי יישום המלצותיו, בעיקר בתחום זיהוי בועות הנדל"ן, חלקי בלבד בישראל.

✨ השפעתם המשותפת על הכלכלה העולמית

שני הגופים הללו מהווים את עמודי התווך של היציבות הפיננסית הגלובלית:

• הקרן (IMF) מספקת ייעוץ, מעקב וסיוע פיננסי.
• הבנק (BIS) מפתח את סטנדרטי הבקרה והרגולציה שעליהם בנויה מערכת הבנקאות העולמית.

שילוב הידע של שניהם קריטי בזיהוי מוקדם של בועות, ניהול סיכוני אשראי, ושמירה על מערכת פיננסית עמידה. חוסר הקשבה או יישום חלקי של ההמלצות שלהם – כמו שניתן לראות בחלק מהמשקים, כולל בישראל – עלול להוביל למשברים חמורים.

🌐 קרן המטבע הבינלאומית (IMF) – ניתוח מעמיק

🔹 רקע היסטורי

ה-IMF הוקמה בעקבות הסכם ברטון-וודס ב-1944, יחד עם הבנק העולמי, כחלק ממאמץ לתקן את הכאוס הכלכלי והפיננסי ששרר אחרי השפל הגדול ומלחמות העולם. הרעיון היה להקים מערכת עולמית שתסייע ביצירת יציבות בשערי החליפין, תעודד סחר חופשי, ותמנע חזרות למשברי מטבע שגררו את העולם למיתון.

🔹 איך היא עובדת?

• לכל מדינה חברה יש מניות בקרן, בהתאם לגודל כלכלתה.
• הקרן מחזיקה עתודה של מטבעות חזקים (בעיקר דולר, אירו, ין) שממנה היא מלווה למדינות בקשיים.
• ההלוואות מותנות בתוכנית הבראה כלכלית (Structural Adjustment Program) שמוסכמת עם המדינה – מה שמעניק לקרן השפעה ישירה על מדיניות התקציב, המיסים והריבית של מדינות נזקקות.
• הקרן מפעילה צוותי מומחים שמבקרים כל מדינה חברה לפחות אחת לשנה במסגרת ה-Article IV Consultation, ומפיקים דוח מקיף עם המלצות. במדינות קטנות או במשברים חריפים – הביקורת אף תכופה יותר.

🔹 השפעה על משברים עולמיים

• במשבר החוב של אמריקה הלטינית בשנות ה-80 הקרן הובילה את תוכניות החילוץ.
• במשבר הפיננסי באסיה ב-1997-8 סיפקה הקרן עשרות מיליארדי דולרים בתמורה לרפורמות נוקשות – מעורבות שעוררה גם ביקורת ציבורית.
• במשבר הגלובלי של 2008 הקרן הרחיבה משמעותית את היקפי האשראי למדינות, הפחיתה חלק מהתניות הקשוחות והייתה גורם מפתח בייצוב המדינות שנפגעו קשות.

🔹 כלים מתקדמים לזיהוי סיכונים

ל-IMF מערך מחקר מהמתקדמים בעולם: צוותים של כלכלנים עם גישה לנתוני מאקרו עדכניים מכל מדינה חברה, המנתחים אינדיקטורים כמו יחס אשראי לתמ"ג, אינפלציה, שערי חליפין, מאזן תשלומים ועוד. הקרן מפרסמת באופן קבוע דוחות כמו ה-Global Financial Stability Report, שמשפיעים על שווקים גלובליים ברגע פרסומם.

🔹 השפעה יומיומית

המלצות הקרן מתקבלות ברצינות רבה ע"י משקיעים, דירוגי אשראי, גופי רגולציה ובנקים מרכזיים. הן מכתיבות מדיניות כלכלית במדינות רבות, במיוחד כשמדובר בכלכלות מתפתחות או כאלה התלויות בסיוע חוץ.

🏛️ הבנק להסדרים בינלאומיים (BIS) – ניתוח מעמיק

🔹 רקע היסטורי

ה-BIS נוסד ב-1930, במקור כדי לנהל את תשלומי הפיצויים של גרמניה לאחר מלחמת העולם הראשונה. עם השנים הוא התפתח והפך למרכז שיתוף פעולה בין בנקים מרכזיים, בעיקר במטרה לשמור על יציבות פיננסית גלובלית ולפתח סטנדרטים אחידים.

🔹 איך הוא עובד?

• חברי ה-BIS הם כמעט כל הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם (כולל הפדרל ריזרב, הבנק המרכזי האירופי, בנק יפן, בנק אנגליה וכו').
• הוא מארגן פורומים תקופתיים בבאזל לשיתוף מידע, שיתוף ניסיון, ותיאום צעדים.
• הוא מפעיל את ועדת באזל לפיקוח בנקאי, שגיבשה את באזל I, II, III, וכעת IV – סדרות תקנים שמגדירות כיצד בנקים צריכים לחשב סיכונים, להחזיק הון עצמי, ולנהל נזילות.

🔹 דוגמה להשפעה במשברים

• לאחר קריסת בנק ברלינגס בשנות ה-90 והמשבר הפיננסי ב-2008, ה-BIS הוביל חיזוק משמעותי בדרישות ההון והלימות הנזילות של הבנקים, מהלך שמיושם עד היום בכל המדינות החברות.
• דרך ועדת באזל, ה-BIS קידם חוקים שמחייבים בנקים לזהות מוקדם בועות אשראי ובועות נדל"ן באמצעות אינדיקטורים כמו ה-Credit-to-GDP Gap – אינדיקטור מרכזי גם בשיח הבינלאומי על בועות דיור.

🔹 כלים נוספים

• מחקרי ה-BIS הם מהעמוקים בעולם בתחומים כמו משבר חובות ריבוניים, שוקי מט"ח, ומחזורי אשראי ונדל"ן.
• ה-BIS גם משמש כ"חשב" עבור בנקים מרכזיים: הוא מנהל יתרות מט"ח בהיקפי ענק (מעל טריליון דולר), מה שמאפשר לו השפעה על שווקים גלובליים.

🔹 השפעה יומיומית

• תקני באזל מהווים את הבסיס לדרישות הלימות הון של כל בנק בעולם המפותח – ולכן הם קובעים במידה רבה את האסטרטגיות של הבנקים למתן אשראי.
• מחקרי ה-BIS נקראים ע"י קובעי מדיניות, בנקים מרכזיים, ובכירים בשוק ההון – ומהווים מקור סמכות בלתי מעורער.

✨ ההשפעה המשותפת על הכלכלה העולמית

ה-IMF וה-BIS יחדיו הם הגופים המרכזיים לשמירה על סדר ויציבות במערכת הפיננסית העולמית:

• הקרן אחראית למעקב, ייעוץ והעברת סיוע פיננסי למדינות.
• הבנק אחראי על תיאום בין הבנקים המרכזיים וקביעת סטנדרטים גלובליים בניהול סיכוני בנקאות.
• שניהם מפתחים כלים וגישות לזיהוי בועות ומחזורי אשראי, ששימשו להצלת משקים במשברים פיננסיים – אך כאשר מדינות מתעלמות מהם, כמו שהיה ביוון לפני המשבר של 2009 או במזרח אסיה בשנות ה-90, התוצאות עלולות להיות הרסניות.

ישראל אמנם אימצה את תקני באזל (BIS) בכל הקשור לדרישות הון מינימלי, יחס נזילות ו-Stress Tests לבנקים – אך בכל הנוגע ליישום המתודולוגיות המתקדמות של ה-BIS לזיהוי מוקדם של בועות נכסים, היישום בישראל חלקי מאוד, ואפילו כמעט סמלי. 

הנה הרחבה מנומקת ומבוססת:

✅ באילו תחומים ישראל מיישמת את תקני באזל?

1. יחסי הלימות הון (Capital Adequacy Ratios) – הבנקים בישראל מחויבים לעמוד בדרישות הון עצמי בהתאם לתקני באזל III, כולל יחס הון עצמי ראשוני (Tier 1) של לפחות 8%-10.5% במוסדות גדולים.
2. יחסי נזילות (LCR/NSFR) – הונהגו בישראל תקנים המחייבים את הבנקים להחזיק עתודות נזילות שיאפשרו עמידה בהתחייבויות גם בתקופות לחץ.
3. ניהול סיכוני אשראי, שוק ותפעול – הבנקים הישראלים מבצעים מבחני לחץ (Stress Tests) באופן תקופתי, בשיתוף ובפיקוח בנק ישראל.

❌ מה חסר ביישום? – זיהוי בועות נדל"ן והערכת סיכון מקרו

ה-BIS שם דגש בעשור האחרון על כלים ייחודיים לאבחון מחזורי אשראי ובועות נכסים, כמו:

• Credit-to-GDP Gap – מדד הפער בין האשראי הפרטי לבין צמיחת התוצר, שנמצא במחקרי BIS כאינדיקטור אמין לזיהוי בועות אשראי ונדל"ן.
• Debt-Service Ratio (DSR) – היחס בין סך ההחזרים של משקי בית להכנסותיהם; עלייה מתמשכת במדד זה מאותתת על סיכון לאי עמידה בהחזרים.
• Fundamental Price Gap – פער בין מחירי נדל"ן בשוק לשווי כלכלי המבוסס על תשואות ריאליות והכנסה פנויה.

למרות שבנק ישראל עוקב אחרי חלק מהנתונים האלו בדו"חותיו הפנימיים, הוא מעולם לא פרסם או ניתח באופן פומבי את הפערים הללו ככלי רשמי להתרעה מפני בועה.

למשל:

• בדו"חות היציבות הפיננסית של בנק ישראל, לא מופיעים עד היום מדדים כמותיים של Credit-to-GDP Gap כפי שמפרסם ה-BIS עבור מדינות רבות.
• בניתוחי שוק הדיור, הדו"חות מסתפקים בהשוואות כלליות למחירי שכירות ולמדדים נומינליים, אך אינם מציגים פערים מול שווי פונדמנטלי על בסיס מודלים של BIS.

🔎 דוגמאות למימוש מוצלח בעולם לעומת ישראל

🔹 שוויץ וקנדה – מאמצות את אינדיקטורי ה-BIS לפרסום שוטף, וכשהפערים חרגו מרמות הסיכון – הוחמרו במהירות מגבלות על הון עצמי לרוכשי דירה שנייה, הוטלו הגבלות משכנתאות, ולעיתים אף הועלו מיסים ייעודיים על משקיעים.

🔹 ישראל – הבנקים המשיכו לממן עסקאות נדל"ן בשווי מוכפל מהערך הכלכלי, ללא שימוש בכלים של ה-BIS לזיהוי חריגה, ולא ננקטו צעדים פומביים משמעותיים למרות התרעות חוזרות של אנליסטים בשוק.

⚠️ מדוע זה חשוב?

כשמדינה מיישמת רק את חלק מתקני באזל – בעיקר את אלו שמחזקים את יציבות הבנקים כלפי פנים (יחסי הון ונזילות) – אך מתעלמת מהחלק המזהה את סיכוני השוק כלפי חוץ (בועות נכסים), היא נוטה להיכנס לסחרור שבו הבנקים נראים יציבים כל עוד המחירים עולים – אבל קריסת המחירים הופכת אותם לפגיעים בן לילה.

במילים פשוטות:

ישראל בנתה מערכת רגולטורית חזקה לשמירה על מראית עין של יציבות בנקאית, אך לא על יציבות ערך הבטוחות – מה שגורם לאקוויטי הבנקאי להיות תלוי במחירי נדל"ן מנופחים.

הרחבה מסודרת ומעמיקה, שתמחיש בדיוק מה חסר בישראל בהשוואה לסטנדרטים של BIS, ואיך היעדר הכלים הללו בפועל יוצר עיוורון בשוק:

🔍 Credit-to-GDP Gap – הזנחה של מדד האזהרה המרכזי

מה זה?

זהו המדד שה-BIS מגדיר כאינדיקטור המרכזי לזיהוי בועות אשראי: מודדים את יחס סך האשראי הפרטי לתמ”ג, משווים למגמה היסטורית, ומחשבים את הפער (Gap). פער גבוה מעיד על מינוף חריג.

למה זה חשוב?

כי הוא בוחן את הקשר בין ההכנסות (התמ"ג) לבין החובות במשק. אם האשראי צומח הרבה יותר מהר מהכלכלה, המשק חי על חוב שמנותק מהכנסות – מתכון לאי-יכולת להחזיר הלוואות ברגע של האטה.

מה קורה בישראל?

• בנק ישראל לא מפרסם לציבור את ה-Gap.
• הציבור לא יודע האם האשראי חורג מהרמות הבריאות ההיסטוריות.
• בהיעדר שקיפות, אין לחץ ציבורי או פוליטי לרסן את הבועה.

בעולם?

שוויץ, ניו זילנד, נורבגיה ואחרות מפרסמות את ה-Gap ומעדכנות סף רשמי שבו מופעלת רגולציה מרסנת.

🔍 Debt-Service Ratio (DSR) – המדד ששובר משפחות לפני שהוא שובק את הבנק

מה זה?

יחס ההחזרים של משקי הבית להכנסה הפנויה שלהם. כלומר: כמה אחוז מהמשכורת הולך להחזרים חודשיים על הלוואות ומשכנתאות.

למה זה חשוב?

כי כשחלק ההחזרים מההכנסה עולה על 30%-40% באופן מתמשך, משקי הבית נהיים פגיעים: כל זעזוע (עלייה בריבית, אובדן עבודה) דוחף אותם במהירות לחדלות פירעון.

מה קורה בישראל?

• בנק ישראל מפרסם בגרפים חלקיים את “שיעור ההחזר הממוצע במשכנתאות חדשות”, אך לא מספק ניתוח כולל של כלל ההחזרים החודשיים של משקי הבית מהלוואות ומשכנתאות קיימות.
• אין ניטור רשמי של DSR משקי ברמה מערכתית – לכן הרגולטור לא רואה בזמן אמת אם הציבור "נחנק" מהחזרי חובות.

בעולם?

מדינות כמו קנדה, אוסטרליה וקוריאה מפרסמות DSR שוטף, ולעיתים מפעילות רגולציה (הקשחת דרישות הון או הגבלות משכנתא) כש-DSR עולה על סף מסוים.

🔍 Fundamental Price Gap – המדד שלא רואים בשום דוח ישראלי

מה זה?

פער בין מחירי נכסים (למשל דירות) בשוק לבין השווי הכלכלי שלהם, כפי שניתן לחשב לפי:

• תשואה ריאלית (שכ”ד נטו / מחיר רכישה),
• הכנסה פנויה של משקי הבית,
• עלות חלופית של בנייה.

למה זה חשוב?

כי המדד בודק אם מחירי הדירות “מנותקים” מהיכולת הכלכלית של הציבור או מהתשואות שהנכסים מייצרים – זה המדד הישיר לבועה במחיר.

מה קורה בישראל?

• בנק ישראל מסתפק בהשוואות פשוטות של מדדים נומינליים: עליית מחירי דירות מול שכר הדירה, או מול שכר חציוני.
• אין חישוב מסודר שמראה לציבור כמה המחירים חרגו מהשווי הכלכלי המוצדק (Fundamental Value) כמו שמחשב ה-BIS.
• לכן השיח הציבורי עוסק רק ב"עליות מחירים", לא בשאלה האם המחיר מוצדק או מנותק.

בעולם?

למשל בשוויץ, הבנק המרכזי מפרסם דוחות שמחשבים בדיוק את הפער הזה כדי להתריע על סטייה לא סבירה.

🔴 בשורה התחתונה – מה חסר בישראל?

בנק ישראל אמנם עוקב אחרי נתונים רבים, אבל מה שחסר באופן קריטי הוא הפיכת הנתונים למדדי אזהרה רשמיים ושקופים:

1️⃣ הוא לא מודד ומפרסם Credit-to-GDP Gap מול המגמה ההיסטורית.

2️⃣ הוא לא עוקב ומפרסם DSR כולל לכל משקי הבית.

3️⃣ הוא לא מחשב את Fundamental Price Gap מול שווי כלכלי של הדירות. בהיעדר כלים אלו — הציבור, הבנקים, והממשלה פועלים בסביבה של מידע חלקי שמעוות את התמונה האמיתית על היקף הסיכון.

הנה סיכום חד וברור של ההשלכות הישירות של התעלמות מהמתודולוגיות וההמלצות של BIS ו-IMF, בהקשר הספציפי לשוק הנדל"ן הישראלי. זהו תמצית שתוכל לשלב בנייר עמדה, בלוג או מסמך המלצות רגולטורי:

⚠️ ההשלכות של ההתעלמות מהמלצות BIS ו-IMF בשוק הנדל"ן הישראלי

🔴 עיוורון למחזורי אשראי מסוכנים

העדר ניטור ושקיפות במדדים כמו Credit-to-GDP Gap ו-DSR מונע זיהוי מוקדם של גידול חריג בחובות הציבור — מה שמאפשר לבנקים להמשיך להלוות גם כשהיכולת הכלכלית של הציבור כבר נשחקת.

🔴 מינוף יתר שמזין את הבועה

בלי כלים רשמיים למדוד פערים מול מגמות ארוכות-טווח, המשקיעים והבנקים מסתמכים על מחירי שוק בלבד. זה מוביל להערכת יתר של בטחונות ולמינוף גבוה מדי — מצב שמחמיר את ניפוח מחירי הדיור.

🔴 היעדר עוגן להערכת שווי פונדמנטלי

אי-פרסום Fundamental Price Gap מותיר את השיח הציבורי בשאלת “כמה עלו המחירים” במקום לשאול “כמה באמת שוות הדירות כלכלית” — כך ממשיך מנגנון ההדבקה הפסיכולוגית של מחירים מנופחים.

🔴 העמקת הפער החברתי

המשפחות עם הכנסה בינונית ונמוכה נאלצות לקחת משכנתאות ארוכות וקשות להחזר, כשפוטנציאל הקריסה במשבר עולה באופן משמעותי. זה מייצר פערים חברתיים וכלכליים קשים עוד יותר ביום שאחרי התפוצצות הבועה.

🔴 סיכון ישיר ליציבות הבנקים והמשק כולו

הבנקים מחזיקים הלוואות מגובות נכסים שערכם מנופח מעל שוויים הכלכלי האמיתי. כשערך הנדל”ן יצנח, ביטחונות אלו לא יספיקו לכיסוי ההלוואות — האקוויטי של הבנקים ייפגע קשות והמערכת הפיננסית עלולה להיכנס למשבר עמוק.

🔴 שחיקה באמון הציבור במוסדות הפיקוח

כשבנק ישראל והרשויות נמנעים מלפרסם מדדי אזהרה גלויים, הציבור מגלה בדיעבד שהייתה סכנה ברורה שהתעלמו ממנה. זה עלול להוביל לאובדן אמון במערכת הבנקאית וברגולציה, בדומה למשברים במזרח אסיה ובמשבר הסאבפריים בארה"ב.

✨ המסקנה:

בהיעדר יישום ושקיפות של המדדים שממליצים ה-BIS וה-IMF, שוק הנדל"ן הישראלי פועל כמו רכבת בלי בלמים — הציבור נחשף לסיכון עצום לקריסת שוק הדיור, הבנקים חשופים לסיכון מערכתי, וכלכלת ישראל כולה עומדת בפני סכנת משבר פיננסי שעלול להזכיר את קריסות האשראי במדינות אחרות שלא שמעו לאזהרות בזמן.

“מי זה בכלל ה-BIS, ולמה שהוא יגיד לנו מה לעשות?”

אז הנה ניתוח מסודר שיעזור להבין את מעמדו האמיתי של ה-BIS, ואת החשיבות הרבה שיש לדוחות ולהמלצות שלו — או לפחות, למה מדינות מתקדמות מתייחסות אליו ברצינות רבה:

🏦 מהו ה-BIS ולמה הוא שחקן עולמי מרכזי?

🔹 ה-BIS, או בשמו המלא Bank for International Settlements, הוא הגוף הבינלאומי הוותיק והחשוב ביותר לתיאום בין בנקים מרכזיים בעולם.

🔹 הוא הוקם כבר ב-1930 — כלומר יש לו ניסיון של כמעט 100 שנה במעקב אחרי יציבות פיננסית עולמית.

🔹 חברים בו כ-60 בנקים מרכזיים, כולל כל המעצמות הגדולות (ארה״ב, האיחוד האירופי, יפן, סין, שוויץ וכו’).

🌐 למה דעותיו נחשבות במיוחד?

1️⃣ הוא “הבנק של הבנקים המרכזיים” – ה-BIS הוא לא סתם גוף מייעץ: הוא הגוף שמתאם את שיתופי הפעולה בין בנקים מרכזיים, כולל ישיבות סגורות בין נגידים שמובילים את המדיניות המוניטרית של המדינות המשמעותיות בעולם.

2️⃣ הוא מקור סמכות בניהול סיכון בנקאי עולמי – ה-BIS הוא זה שפיתח את סדרות תקני באזל (I, II, III, וכיום באזל IV) שמחייבות את כל הבנקים בעולם המפותח מבחינת דרישות הון, ניהול סיכונים ונזילות.

התקנים האלה הם הבסיס שעל פיו הבנקים מחויבים לפעול – גם בישראל.

3️⃣ יש לו יכולת לראות את התמונה הגלובלית – בניגוד לבנקים מרכזיים לאומיים שמתמקדים רק במדינה אחת, ה-BIS מקבל נתונים ישירים מכל המדינות החברות, רואה מגמות עולמיות בזמן אמת, ומפרסם ניתוחים השוואתיים בין משקים.

4️⃣ מחקרים שפורסמו על ידי ה-BIS עיצבו את המדיניות המוניטרית בעולם – למשל:

• הכלים לזיהוי בועות אשראי, כמו Credit-to-GDP Gap.
• המחקרים על מחזורי אשראי שהובילו להקשחת רגולציה אחרי משבר 2008.
• הגדרות הבדיקות התזרימיות (Liquidity Coverage Ratio) שהפכו לסטנדרט עולמי.

⚖️ מה קורה אם מתעלמים מהמלצות ה-BIS?

בהיסטוריה של 30 השנים האחרונות, המדינות שניסו להתעלם מהאזהרות של ה-BIS על מינוף יתר ובועות אשראי — כמו תאילנד ואינדונזיה במשבר אסיה (1997) או ספרד ואירלנד לפני 2008 — ספגו משברים קשים שנבעו בדיוק מאותם כשלים שה-BIS סימן מראש.לעומתן, מדינות כמו שוויץ, קנדה וניו זילנד שאימצו בזמן את ההמלצות — הצליחו לבלום בועות או לצאת ממשברים במהירות יחסית.

🇮🇱 ומה בישראל?

בנק ישראל מחויב ליישום תקני באזל שפותחו ב-BIS (כי אחרת הבנקים לא יכולים לפעול בסביבה הבינלאומית).

אבל בנושאים של ניטור בועות נדל״ן ומינוף אשראי – אין בישראל יישום עקבי ושקוף של הכלים המתקדמים של ה-BIS.

✨ השורה התחתונה:

ה-BIS הוא הגוף החשוב ביותר בתחום היציבות הפיננסית הבינלאומית —

• הוא לא רגולטור שמחייב מדינות בכוח חוק,
• אבל ההמלצות שלו מכתיבות את סטנדרט ההתנהלות התקינה של בנקים ובנקים מרכזיים בעולם המפותח.

מדינה שמתעלמת ממנו עלולה לשלם מחיר כבד ביציבות המערכת הפיננסית ובאמון המשקיעים.

^{השילוב בין ה-BIS ל-IMF הוא אחת מנקודות המפתח בהבנת איך עובדת מערכת היציבות הפיננסית הגלובלית. שני הגופים לא מתחרים זה בזה, אלא משלימים זה את זה – כל אחד בתחומו.}

^{הנה הסבר ברור ומעמיק:}

🏦 ה-BIS: ה"בנק של הבנקים המרכזיים"

• מתמקד בעיקר במערכת הבנקאית העולמית: עוסק בהון, נזילות, ניהול סיכונים, רגולציה פיננסית, תקני באזל, וניתוח מגמות במינוף ובאשראי.
• משמש פלטפורמה סודית יחסית למפגשי נגידי בנקים מרכזיים מהעולם, שבה הם מתאמים עמדות מוניטריות ומחליפים מידע רגיש על מגמות עולמיות.
• מחקרי BIS מנתחים מחזורי אשראי והקשרים בין מינוף לשינויים בכלכלה, ובכך מספקים כלים לזיהוי בועות נכסים (למשל Credit-to-GDP Gap, DSR).

🔑 הכוח של ה-BIS: קביעת סטנדרטים גלובליים לניהול סיכונים במערכת הבנקאית, שמחייבים את כל המדינות החברות — גם בישראל.

🌐 ה-IMF: רופא המשקים הלאומיים

• מתמקד במדינות עצמן ולא רק במערכת הבנקאית: עוסק במעקב אחרי מדיניות פיסקלית, מדיניות מוניטרית, מאזני תשלומים ושערי מטבע.
• מספק סיוע פיננסי למדינות במשבר בתמורה לתוכניות הבראה (למשל יוון, ארגנטינה), ויכול להשפיע ישירות על תקציבים, רפורמות במיסוי ובשוק העבודה.
• מפרסם דוחות פומביים על כל מדינה חברה, כמו Article IV Consultation, שמנתחים את בריאות הכלכלה הלאומית.

🔑 הכוח של ה-IMF: היכולת להציב תנאים למדינות המבקשות סיוע, ולחייב אותן לרפורמות — וגם היכולת להשפיע על אמון השווקים בהן באמצעות הדוחות שלו.

🎯 כיצד הם משלימים זה את זה?

✅ IMF מטפל בתמונת המקרו של המדינות: תקציבים, חובות ציבוריים, שערי מטבע, אינפלציה – ויכול להפעיל לחץ ישיר על ממשלות לשנות מדיניות.

✅ BIS מטפל במערכת הבנקאית והאשראי הפרטי: מפתח כלים לזיהוי סיכונים במינוף ובבועות אשראי, ומציב סטנדרטים בינלאומיים לניהול סיכונים בבנקים.

🔄 בשעת משבר, שני הגופים עובדים יד ביד:

• ה-IMF יכול להציע סיוע למדינה שנקלעה למשבר מאקרו-כלכלי.
• ה-BIS מספק את המודל לאיך לתקן את המערכת הבנקאית, כדי שהמשבר לא יחזור.

🏦🌐 דוגמה מוחשית: המשבר הפיננסי של 2008

• ה-IMF הזהיר ממאזני תשלומים בעייתיים וחוסר איזון במערכות הכלכליות של מדינות.
• ה-BIS התריע על בועות אשראי ונתן את הכלים לדרוש מהבנקים הגדולים להגדיל את יחס ההון (באזל III).
• אחרי פרוץ המשבר, מדינות רבות קיבלו סיוע מה-IMF, ובמקביל יישמו את תקני ההון המחמירים של ה-BIS כדי לשקם את מערכת הבנקאות.

🇮🇱 ומה בישראל?

• ישראל חברה מלאה בשני הגופים ומחויבת לתקני באזל (BIS) ולפיקוח של ה-IMF.
• בפועל, ישראל אימצה את דרישות ההון של ה-BIS — אבל, כפי שפירטנו קודם, לא מיישמת באופן עקבי ושקוף את הכלים של ה-BIS לזיהוי בועות נדל"ן.
• במקביל, דוחות ה-IMF על ישראל כוללים המלצות חוזרות לשפר את הפריון במשק, את התחרותיות ואת ניהול הגירעון — אך יש תחומים שבהם ההמלצות לא מיושמות במלואן.

📄 מסמך המלצות: שילוב כלים של BIS ו-IMF למדיניות ניהול סיכונים בשוק הנדל"ן בישראל

🎯 מטרת המסמך

לספק לגופי הרגולציה והפיקוח בישראל מתווה ליישום כלים מוכחים של BIS ו-IMF, לזיהוי מוקדם של סיכונים בשוק האשראי והנדל"ן ולמניעת התפתחות משבר פיננסי.

🛠️ כלים מומלצים ליישום מיידי

✅ Credit-to-GDP Gap (BIS)

• לחשב ולפרסם באופן פומבי את יחס האשראי הפרטי לתמ"ג מול המגמה ההיסטורית (לפחות 10-20 שנה אחורה).
• לקבוע סף התערבות רשמי: למשל, Gap חיובי של מעל 10% יחייב מהלכים רגולטוריים כמו העלאת דרישות הון על בנקים והקשחת מגבלות משכנתאות.

✅ Debt-Service Ratio – DSR (BIS)

• לנטר באופן שוטף את שיעור ההחזרים החודשיים מכלל ההכנסה הפנויה של משקי הבית.
• לקבוע רף סיכון (למשל, DSR ממוצע של 40% ומעלה) שבו תוחל מדיניות ריסון אשראי.

✅ Fundamental Price Gap (BIS)

• ליישם מודל הערכת שווי פונדמנטלי לדירות, המבוסס על תשואות שכירות ריאליות ועל יחס מחיר-הכנסה.
• לפרסם פער בין מחירי השוק לשווי הפונדמנטלי כמדד רשמי בכל רבעון.

✅ Article IV Recommendations (IMF)

• להטמיע במלואן את המלצות ה-IMF מהדוחות התקופתיים לישראל, במיוחד אלו הנוגעות להקטנת אי-שוויון בדיור, הגדלת הפריון בענף הבנייה ושיפור נגישות אשראי בר-קיימא.

📊 צעדים משלימים לתמיכה ביישום

1️⃣ הקמת צוות משולב קבוע של בנק ישראל, משרד האוצר ורשות שוק ההון לניתוח מגמות אשראי ונדל"ן, בשיתוף מומחים מהאקדמיה.

2️⃣ פרסום דוחות רבעוניים לציבור עם המדדים הנ"ל — במבנה ברור ונגיש, כדי לשקף את מצב השוק ולתאם ציפיות.

3️⃣ חקיקת עוגן רגולטורי: קביעת חובה בחוק או בתקנות שברגע שחוצים סף מוגדר ב-Gap או DSR, מופעלים אוטומטית צעדי ריסון אשראי.

📌 יתרונות היישום

✅ מנגנון אזהרה מוקדם – יאפשר לבנקים, למשקיעים ולציבור לזהות סיכון בזמן אמת.

✅ הפחתת סיכון מערכתי – ישמור על יציבות המערכת הבנקאית, הביטחונות והיציבות החברתית.

✅ חיזוק אמון הציבור והמשקיעים במוסדות הכלכליים של ישראל.

🚨 ללא יישום:

ישראל ממשיכה לצעוד לעבר סכנת משבר דומה לזה של ספרד ואירלנד לפני 2008 — בהן בנקים ורגולטורים נמנעו משימוש בכלי BIS ו-IMF בזמן אמת, והנזקים הכלכליים והחברתיים היו הרסניים.

✨ סיכום:

אימוץ הכלים של BIS ו-IMF במדיניות אשראי ונדל"ן הוא לא בגדר רשות, אלא הכרח לאומי לשמירה על יציבות הכלכלה, מערכת הבנקאות ורווחת אזרחי ישראל.

אין נוסחה אחת רשמית וקשיחה לשווי פונדמנטלי של נכסי נדל"ן, אלא שיטה מבוססת עקרונות: הרעיון הוא להשוות את מחירי הנדל"ן לשני עוגנים כלכליים – התשואה (שכ"ד ביחס למחיר) וההכנסה הפנויה של משקי הבית – ולזהות סטייה ממושכת שמרמזת על בועה.למרות זאת, במסמכי BIS (למשל במסמכי ה-Working Papers שלהם) מוצגות שתי גישות עיקריות שלפיהן מחשבים Gap:

---

1️⃣ גישת תשואת שכירות – Price-to-Rent Ratio

• מחשבים את שכ"ד שנתי נטו על הנכס (Rent)
• מחשבים את מחיר הנכס (Price)
• היחס Price-to-Rent נותן מספר בשנים: בכמה שנות שכ"ד יכסה מחיר הקנייה.

לדוגמה:

• שכ"ד שנתי: 60,000 ₪
• מחיר רכישה: 2,000,000 ₪
• Price-to-Rent = 2,000,000 / 60,000 ≈ 33.3 שנים.

כדי לחשב שווי פונדמנטלי, הופכים את זה: 

📊 מה המחשבון עושה?

• אתה מזין:
  ✅ שכ"ד חודשי נטו
  ✅ שיעור היוון (באחוזים)
• המחשבון מחשב ומציג את השווי הפונדמנטלי לפי הנוסחה:

הבהרה: המחשבון למטרות הדגמה בלבד

📄 תקציר מנהלים למחקר

כותרת:

כשלי ניטור סיכונים והיעדר יישום כלי BIS ו-IMF בשוק הנדל"ן הישראלי: השפעות מערכתיות ודרכי פעולה למניעת משבר

🔎 רקע

בישראל של העשור האחרון, האשראי למשקי הבית והעסקים גדל בשיעורים מהירים בהרבה מהצמיחה הכלכלית, תוך ניפוח מחירי הדיור לרמות הגבוהות משמעותית מהשווי הכלכלי הפונדמנטלי. בנק ישראל והרגולטורים לא אימצו במלואם את כלי הניטור המתקדמים של ה-BIS וה-IMF – בהם Credit-to-GDP Gap, Debt-Service Ratio (DSR) ו-Fundamental Price Gap – הנחשבים כיום לסטנדרט עולמי בזיהוי מוקדם של בועות אשראי ובנכסים.

📊 ממצאים מרכזיים

• יחס האשראי הפרטי לתמ"ג (Credit-to-GDP) בישראל עבר את סף ה-10% מעל המגמה ההיסטורית, ומגיע לפי ההערכות האחרונות ל-Gap חיובי של כ-14%-15% – רמה שבמחקרים בינלאומיים זוהתה כמעידה על סיכון מוגבר למשבר פיננסי.
• בנק ישראל לא מפרסם לציבור מדדים כמותיים של Credit-to-GDP Gap או DSR, ואינו מציג פער בין מחירי הנדל”ן לשווי הפונדמנטלי כנוהג קבוע בדוחותיו.
• בהיעדר פרסום ויישום כלים אלו, הציבור, המשקיעים והמערכת הפיננסית ממשיכים לפעול תחת הנחה מוטעית שהמינוף הנוכחי סביר, אף שהוא חורג מהותית מהמגמות הארוכות של המשק.

⚠️ השלכות צפויות

• התמשכות מגמת עליית מחירי הדירות והיקף החוב ללא בקרה אמינה עשויה להוביל לגל חדלות פירעון של משקי בית במקרה של ירידת מחירים או מיתון.
• פגיעות גבוהה של המערכת הבנקאית, כיוון שהבטחונות מושתתים על מחירים מנופחים ולא על ערכים פונדמנטליים.
• פגיעה באמון הציבור במוסדות הפיקוח במקרה של משבר, בדומה למה שקרה בספרד ובאירלנד לפני 2008.

✅ המלצות עיקריות

1️⃣ לחשב ולפרסם באופן רבעוני את Credit-to-GDP Gap במונחים השוואתיים למגמה היסטורית של 20 שנה לפחות.

2️⃣ להקים מדד רשמי ל-DSR ברמה מערכתית לכלל משקי הבית, כולל אשראי חוץ-בנקאי.

3️⃣ ליישם מודל הערכת שווי פונדמנטלי ולהציג את הפער מול מחירי השוק בדוחות בנק ישראל, ככלי התרעה רשמי.

4️⃣ לשלב את המלצות Article IV של ה-IMF באופן קבוע במדיניות הפיסקלית והמקרו-יציבותית של הממשלה והפיקוח על הבנקים.

🎯 מסקנה

ללא יישום מהיר ושקוף של כלי BIS ו-IMF, שוק הדיור הישראלי צפוי להמשיך לצמוח על בסיס אשראי עודף, ובכך להגדיל את הסיכון למשבר פיננסי חמור שעלול לערער את יציבות הבנקים והמשק כולו.

✅ "גורמי יסוד" (Fundamentals) – במובן הכלכלי הקלאסי, אלה משתנים שמשקפים את הכוחות הריאליים שקובעים את שווי הנכס בטווח ארוך, כמו:

• הכנסה פנויה של משקי בית (affordability).
• שכ"ד המשולם בפועל (yield/return).
• היצע וביקוש דמוגרפיים (למשל גידול אוכלוסייה, קצב בנייה).
• ריבית חסרת סיכון ותנאי מימון.

📌 כלומר, גורמי יסוד הם כל הנתונים שמהם נגזר השווי הכלכלי האמיתי של הנדל"ן.

ארבעת המדדים - אינדיקטורים לזיהוי בועה, כלומר כלים שמאפשרים לבדוק אם המחירים בשוק כבר חורגים מאותם גורמי יסוד. הם לא הגורמים עצמם, אלא מעין מדי חום שמודדים את המרחק בין מחיר השוק לבין היסודות.

למשל:

• Credit-to-GDP Gap מודד אם אשראי צומח מהר מהתמ"ג – סימן שמימון קל מדי דוחף מחירים מעל יסודות הכלכלה.
• House Price to Income Ratio משווה מחירי דירות להכנסה – כלי לבדיקת affordability מול היסוד העיקרי: שכר משקי הבית.
• Debt-Service Ratio מודד את שיעור ההחזר בהכנסה – מעיד אם משקי הבית מתאמצים מעל ליכולת הכלכלית היסודית.
• Fundamental Price Gap בודק את הפער בין מחיר השוק לשווי המחושב מגורמי יסוד (למשל תשואת שכירות או יחס מחירי שכר היסטורי).

📝 לסיכום חד-משמעי:

• גורמי יסוד = הכנסה, שכ"ד, היצע/ביקוש, ריבית וכו’.
• המדדים  = אינדיקטורים שמתבססים על אותם גורמי יסוד כדי לזהות חוסר איזון או בועה.

מחשבון אינטרנטי פשוט בעברית שיאפשר לך ולכל משתמש להזין את הנתונים ולקבל את כל ארבעת החישובים לשווי פונדמנטלי בלחיצת כפתור:

📑 מה המחשבון כולל?

• הזנת שכ"ד חודשי נטו.
• הזנת הכנסה שנתית נטו של משק בית ממוצע.
• הזנת שיעור היוון (לפי ריבית חסרת סיכון + פרמיית סיכון).
• הזנת יחס שנות הכנסה נורמטיבי.
• הזנת DSR נורמטיבי.
• מחשב שווי פונדמנטלי לפי ארבע גישות:
  1. תשואת שכירות,
  2. מחיר להכנסה,
  3. החזר סביר לפי DSR,
  4. שווי לפי עלות ההון (תשואת אג"ח + פרמיית סיכון).