01Jul

סקירה ביקורתית של מעגלי הנפגעים מבועת הנדל"ן הישראלית – מרוכשי הדירות ועד הפנסיונרים. ניתוח שיטתי של כשלי המערכת, אחריות הגורמים, והצעה לשינוי פרדיגמה מקצועי.


💣 בועת הנדל"ן הישראלית: מעגלי ההרס של משבר כלכלי מתגלגל

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מחבר הספר "בועת הנדל"ן"

בועת הנדל"ן בישראל אינה רק תופעה של מחירים שסטו מערכם – היא כשל מערכתי עמוק, שיצר "רעידת אדמה כלכלית" אשר גלי ההדף שלה מתפשטים לכל תחומי החיים. זהו משבר לא של פלח שוק, אלא של מודל כלכלי שלם שהתבסס על אשליה – והתפכחות ממנו כואבת במיוחד. במקום לדבר רק על רוכשי הדירות, הגיע הזמן למפות את כל מעגלי הנפגעים, לחשוף את הדינמיקה ביניהם – ולהבין שהשבר גדול הרבה יותר ממה שמצטייר בכותרות.

🎧 למה לקרוא אם אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט


🌀 מעגל ראשון: רוכשי הדירות – הנפגעים הישירים שנלכדו

בלב הסופה עומדים רוכשי הדירות – בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור – שנכנסו לשוק במחירים מנופחים, לעיתים כפולים מהשווי הכלכלי הפונדמנטלי.

הם מחזיקים בנכסים ששווים פחות מסכום ההלוואה שלקחו – מצב של אקוויטי שלילי, שמייצר מלכודת ארוכת טווח.

הנזקים המרכזיים:

  • חנק תזרימי בשל החזרי משכנתא גבוהים
  • סיכון חדלות פירעון בעת ירידת ערך
  • ירידה דרמטית בניידות כלכלית

גם יזמים שרכשו קרקעות ומימנו פרויקטים על סמך שמאות תלויות מחיר, מצאו עצמם עם מלאים תקועים, קווי אשראי קורסים, וללא ביקושים. רבים מהם בדרך להתרסקות.


💸 מעגל שני: שוכרי הדירות – "המממנים הכפויים" של הבועה

בעלי הנכסים, שנדרשים להחזיר הלוואות גבוהות, גלגלו את הנטל לשוכרים – שהפכו בעל כורחם למממנים של שוק מנופח.

השוכרים, שאינם נהנים מעליית ערך, מוצאים עצמם משלמים שכירויות בלתי סבירות, ללא סיכוי לחסוך או לרכוש דירה בעתיד.

זוהי מלכודת עוני חדשה, שנוצרה על רקע מדיניות אשראי בלתי אחראית – ואינה נפתרת ב"סבסוד שכירות".

🏚 מעגל שלישי: שוק הדיור – פרדוקס של שפע וקיפאון

היקף הבנייה שנמשך בתקופת הבועה הוליד היצע גבוה מאוד, דווקא כשהביקוש קרס.

כך נוצר מצב פרדוקסלי: עודף דירות ומחסור ברוכשים, שמוביל ל:

  • קיפאון במספר העסקאות
  • לחצי נזילות חריפים אצל קבלנים
  • פרויקטים מוקפאים ואיומי פשיטת רגל

מדובר באפקט דומינו שהחל כבר – עם קריסות קבוצות רכישה, חברות בנייה קטנות ובינוניות, ומימון בנקאי חונק.


🧊 מעגל רביעי: שוק ההתחדשות העירונית – קיפאון מסוכן

פרויקטים של פינוי-בינוי, שהתבססו על מודלים כלכליים פגומים, קורסים בזה אחר זה.

הסיבות:

  • הקונים נעלמו – אין יכולת למכור מראש שליש מהדירות
  • דוחות היתכנות הסתמכו על מחירי בועה – לא על ערך אמיתי
  • עלויות שכר הדירה למפונים עלו – ויצרו תזרים שלילי לפרויקט
המשמעות: מאות פרויקטים יוקפאו, ותהליכי התחדשות עירונית יהפכו לריקים מתוכן.

🧨 מעגל חמישי: הבנקים – מהמלווים למלווים על סף קריסה

המערכת הבנקאית חשופה לסיכון מערכתי כתוצאה מהתנהלות אשראית רשלנית:

  • משכנתאות שניתנו על נכסים במחירים לא סבירים
  • ליווי קבלני שנשען על שמאים שהכפיפו עצמם למחיר השוק ולא לערך
  • תיקי אשראי שלא משקפים את המציאות הכלכלית

ברגע שהמחירים חוזרים לערכם האמיתי – הבנקים נותרים עם שעבודים ריקים, התחייבויות מסוכנות ותזרים שמתחיל לקרוס.


🧓 מעגל שישי: הפנסיה והציבור – החוסכים שנפגעים בשקט

קרנות הפנסיה וביטוחי החיים השקיעו בהיקף עצום בחברות נדל"ן, בנייני משרדים וקרנות ריט.

ירידת ערך משמעותית פירושה פגיעה ישירה בתשואות הציבור – גם מי שלא רכש דירה, עלול לגלות בעתיד שקצבתו נשחקה.


🧠 הכשל המוסדי: דוחות היתכנות שהפכו לחומר נפץ

חלק מהאסון הזה נגרם בגלל דוחות היתכנות כלכלית שנבנו על בסיס מחירי השיא, במקום על בסיס שווי פונדמנטלי.

פגמים חמורים:

  • לא נבדקה יכולת ההחזר של קהלי היעד
  • הונח שהמחירים לעולם יעלו
  • לא נותח יחס מחיר/שכירות
  • לא הושוותה רמת המחירים להכנסה הריאלית בישראל

במילים אחרות: מדובר במסמכים שיווקיים במסווה של תחזיות מקצועיות, שחסרו כל מנגנון ביקורת פנימי.


📉 התוצאה: קריסת מודל – ולא רק של פרויקטים

המודלים שעמדו בבסיס תעשיית הנדל"ן התבררו כלא בני קיימא.

בין אם מדובר בשיטת המינוף, במנגנוני הערכה, או בציפיות התשואה – כולם השתיתו על אשליה של המשך עליות.

וכאשר המחיר חזר לשווי – הכול התמוטט.

🧱 מסקנות: לא קריסה נקודתית – אלא כשל שיטתי

בועת הנדל"ן הישראלית היא לא רק תוצאה של "רגש שוק" אלא של שיטה שלמה שנבנתה על חול:

  • שמאות ממוחזרת ולא מקצועית שנערכה על פי גישת "שכפול והעתקת מחירים" ובגישת "בכמה נמכרה או נכרו דירות ליד" ללא כל בחינה און בדיקה כלכלית וללא שימוש בגישות השומה המקובלות לבקרה ובדיקה תוך התעלמות מההבדל בין שני המושגים "מחיר" ו "שווי" שהם בבסיס תורת השמאות.
  • אשראי בנקאי מנותק מתמחור סביר
  • דוחות היתכנות שיווקיים
  • מדיניות מוניטרית שהציפה את השוק בכסף
  • תקשורת ששימשה "מערכת יח"צ ליזמים"

והשורה התחתונה: כל מעגל שנפגע, מזין את המעגל הבא – עד ליצירת משבר מערכתי אמיתי.


⚠️ לקח מקצועי: השווי הפונדמנטלי הוא העוגן – לא המחיר

אסור לתת למחיר השוק לקבוע את השווי. תפקיד השמאי, המתכנן, הבנקאי והרגולטור הוא לזהות את הפער – לא להנציח אותו.

הגיע הזמן למהפכה מקצועית, מוסרית וכלכלית – לפני שהקריסה תהפוך לשיטפון.


17Jun

משבר האקוויטי במערכת הבנקאית: איך טעויות בהערכת שווי מסכנות את היציבות הפיננסית של ישראל

משבר האקוויטי השלילי במערכת הבנקאית הישראלית: ניתוח ביקורתי של מדיניות האשראי - מה קורה כשמתבלבלים ומבלבלים בין מחיר לשווי.


"הבנקים בישראל עם אקוויטי שלילי כי ה - LTV חושב לפי LTP, אין להם בטוחות ואין להם מה לממש. הם העניקו הלוואות לפי מחיר ולא לפי שווי. גישת "שיכפול והעתקת מחירים" וגישת "לספר בכמה נמכרה או נמכרו דירות ליד" גרמו לבנקים לחלק משכנתאות לפי מחיר ללא כל בדיקה ובחינה כלכלית של העסקאות" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, אנליסט וחוקר נדל"ן, מחבר הספר הספר בועת נדל"ן

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה, שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" - תורת השמאות

המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים

המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב. מצב זה נובע מפער מהותי בין השווי האמיתי של נכסי הבטוחה לבין הסכומים שהוענקו במשכנתאות. שורש המשבר נעוץ באימוץ עיוור של גישות שומות בעייתיות בתקופת עליית המחירים.

הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"

LTV מול LTP – ההבחנה הקריטית

בעוד שיחס LTV (Loan to Value) אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP (Loan to Price) – כלומר, חישבו את היחס לפי מחיר העסקה בפועל.

  • LTV אמיתי: הערכת שווי שמאית מקצועית, אובייקטיבית, המבוססת על ניתוח פונדמנטלי של הנכס.
  • LTP: המחיר בפועל ששולם, שנקבע פעמים רבות ללא קשר לערך הכלכלי.

שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר

1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"

העתקת נתוני עסקאות קודמות כבסיס לשומות חדשות, מבלי להתחשב בשוני מהותי בין הנכסים, יצרה שווי שוק מנופח ולא ריאלי.

2. גישת "בכמה נמכרה דירה ליד"

התבססות מופרזת על מחירי עסקאות סמוכות, מבלי לבחון אם הן רלוונטיות, שיקפה תפיסה שגויה שהשוק תמיד צודק – גם כשברור שהוא בועה.

השלכות המשבר

א. חשיפה לסיכון אשראי מערכתי

  • ירידת מחירים חושפת את הבנקים לכך שהבטוחות אינן מכסות את יתרת החוב.
  • מחדלים עתידיים יובילו להפסדים מיידיים ולצורך בהפרשות הון משמעותיות.

ב. קושי לממש בטוחות

  • ירידת מחירים עלולה להפוך את מימוש הנכסים לפעולה חסרת תוחלת.
  • כתוצאה: ירידה באמינות המערכת הפיננסית, חשש מפני פאניקה בשוק ההון.

כשל שיטתי בהבנה הכלכלית של שווי

הבנקים לא ביצעו את בדיקות השווי הנדרשות:

  • לא בחנו פוטנציאל הכנסה.
  • לא ניתחו תחזיות שוק או תרחישי קיצון.
  • לא בדקו את יכולת ההחזר האמיתית של הלווה.
  • לא בחנו תשואות כלכליות לעומת ריבית המשכנתא.

במקום כל אלה – בחרו ב"שווי שוק" שמבוסס על מחיר מנופח.

מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה

המודל השוויצרי:

  • שמאי עצמאי חובה.
  • מגבלות LTV נוקשות (80%).
  • התבססות על שווי בלבד, לא על מחיר.

המודל הגרמני:

  • דגש על תשואה כלכלית.
  • בדיקות יציבות פיננסית של הלווה.
  • דרישות הון עצמי משמעותיות (20–30%).
  • התעלמות מעליות חדות במחירים לצורכי הערכה.

המלצות מדיניות בישראל

1. חזרה להערכות שווי עצמאיות

יש לאסור על הבנקים לאשר משכנתאות לפי מחיר עסקה בלבד.

2. ניתוח כלכלי מעמיק לכל עסקה

  • בחינת פוטנציאל הכנסה, מיקום, תזרימי מזומנים.
  • חישוב יחס שווי-תשואה מול ריבית המשכנתא.

3. שקיפות רגולטורית מלאה

  • פרסום שמאות לציבור.
  • רגולציה ברורה של מתודולוגיית השומה.

4. שינוי תרבות ניהול הסיכונים בבנקים

  • מודלים המעריכים ירידות ערך עתידיות.
  • מערכות התרעה מוקדמות.
  • תגמול מבוסס איכות אשראי ולא גידול בהיקף ההלוואות.

סיכום

המשבר הנוכחי נובע מכשל יסודי: ההנחה שמחיר שוק הוא שווי כלכלי. מערכת האשראי הישראלית נשבתה באשליית בטוחות מנופחות – ונחשפת כעת לסיכון ממשי. הדרך לפתרון מחייבת מהפך תפיסתי: חזרה לשמאות שמרנית, אשראי מבוסס סיכון, ובקרה רגולטורית הדוקה. לפעול עכשיו – לפני שהאשליה תתפוצץ לגמרי.


משבר האקוויטי השלילי / The Negative Equity Crisis

עבריתEnglish
המצב הנוכחי: כשהבנקים מגלים שהם עירומים
המערכת הבנקאית הישראלית מתמודדת כיום עם תופעה מדאיגה של אקוויטי שלילי נרחב...
The Current State: When Banks Realize They're Naked
Israel's banking system is currently facing a troubling phenomenon—widespread negative equity...
הבעיה המרכזית: בלבול בין "שווי" ל"מחיר"
בעוד שיחס LTV אמור להתבסס על שווי כלכלי עצמאי, הבנקים השתמשו בפועל ב-LTP...
The Core Issue: Confusing “Value” with “Price”
While LTV should rely on independent economic valuation, banks in practice used LTP...
שיטות שמאיות לקויות שהובילו למשבר
1. גישת "שכפול והעתקת מחירים"
2. גישת "כמה שילם השכן"
Flawed Valuation Practices That Fueled the Crisis
1. “Copy-Paste Pricing”
2. “What the Neighbor Paid”
השלכות המשבר
- חשיפת הבנקים לסיכון
- קושי במימוש בטוחות
- אובדן אמון
Consequences of the Crisis
- Exposure to risk
- Difficulty realizing collateral
- Loss of trust
כשל שיטתי בהבנת שווי כלכלי
לא בוצעו ניתוחים נדרשים, הסתמכות על מחירים מנופחים.
A Systemic Failure to Understand Economic Value
No proper analysis performed; reliance on inflated prices.
מודלים לתיקון: שוויץ וגרמניה
שוויץ – שמאי עצמאי, מגבלת LTV, ניתוק בין מחיר לשווי.
גרמניה – דגש על תשואה, הון עצמי גבוה.
Reform Models: Switzerland & Germany
Switzerland – Independent appraisers, LTV cap, separation of price and value.
Germany – Focus on yield, high equity requirements.
המלצות לישראל
- חישוב שווי אמיתי בלבד
- ניתוח כלכלי מעמיק
- שקיפות רגולטורית
- שינוי תרבות סיכון
Recommendations for Israel
- True value-based calculations
- Deep economic analysis
- Regulatory transparency
- Risk culture reform
סיכום
יש לחזור לשמאות שמרנית ומבוססת סיכון – לפני שהבועה תתפוצץ.
Conclusion
A return to conservative, risk-based valuation is required—before the bubble bursts.


06Jun

HAMP ו - HARP התוכניות שהצילו את בארה"ב ונועדו לייצב את שוק הדיור, למנוע גל פשיטות רגל, ולהציל את המערכת הבנקאית.

HAMP  ו - HARP היו 2 התוכניות שהצילו את בארה"ב ונועדו לייצב את שוק הדיור, למנוע גל פשיטות רגל, ולהציל את המערכת הבנקאית. הצצה לשתי התוכניות שהצילו את שוק הדיור האמריקאי ממשבר הסאב-פריים – HAMP ו-HARP – והשוואה למצב המדאיג בישראל. האם ניתן ליישם מודל דומה כאן לפני קריסת המערכת הבנקאית?

מהספר בועת נדל"ן - לרכישה כאן

🛠 HAMP – Home Affordable Modification Program

מטרה:

לסייע לבעלי בתים שנמצאים בפיגור במשכנתא או על סף חדלות פירעון, באמצעות שינוי תנאי המשכנתא (modification) כך שהתשלום החודשי יהיה סביר יותר.

איך זה עבד?

  • הפחתת הריבית
  • הארכת תקופת ההחזר
  • ולעיתים גם דחיית תשלום חוב קיים (forbearance)
  • התמריץ ניתן גם לבנקים ולחברות שירותי משכנתאות כדי לשתף פעולה

השפעה:

  • כ־1.6 מיליון משכנתאות שונו במסגרת התוכנית
  • הצליחה להוריד תשלומים חודשיים בממוצע של כ־30%
  • מנעה פשיטת רגל המונית, אבל נתפשה כלא מספקת (רבים לא עמדו בתנאים או לא אושרו)

🏡 HARP – Home Affordable Refinance Program

מטרה:

לאפשר לבעלי משכנתאות בעלי יחס LTV גבוה (גם 125%!), שלא בפיגור – אבל לא יכולים למחזר את ההלוואה בגלל ירידת שווי הנכס – למחזר בכל זאת בתנאים משופרים.

איך זה עבד?

  • מיחזור בריבית נמוכה גם אם שווי הבית נמוך מההלוואה
  • הועבר דרך Freddie Mac ו-Fannie Mae
  • לא דרש הערכת שווי חדשה
  • פתח דלת להצלה של מאות אלפי לווים "שקועים" עם נכסים מתחת לשווי ההלוואה

השפעה:

  • כ־3.5 מיליון מיחזורי משכנתא
  • מנע מקרים רבים של walk-away (עזיבת הנכס בגלל אקוויטי שלילי)
  • חיזק את ההון של הבנקים בעקיפין – כי פחות הלוואות הפכו לבעייתיות

אז את מי הן באמת הצילו?

גורםHAMPHARPהערות
🏦 הבנקים✅✅חיזוק מאזן, מניעת הפסדים
🏘 משקי בית✅✅הורדת תשלומים / ריבית, מניעת חדלות פירעון
📉 הכלכלהשמירה על יציבות שוק הדיור וצריכה

מסקנה בקצרה:

כן, הן הצילו את כולם – אבל בראש ובראשונה את הבנקים.

מניעת קריסת שוק הדיור הייתה קריטית למניעת קריסת המערכת הפיננסית. ההגדרה האמיתית היא:

הצלה מלמעלה למטה (top-down rescue) – הבנקים קודם, הציבור אחריהם.

🇺🇸 ארה"ב – טיפול במשבר באמצעות HAMP ו־HARP

פרמטרHAMPHARP
יעדלווים שנמצאים בקשייםלווים תקינים אך עם אקוויטי שלילי
גישהשינוי תנאי משכנתא קיימתמיחזור משכנתא גם כשאין שווי מספיק
עיקרוןהקלה תזרימית כדי למנוע חדלות פירעוןתיקון עיוות ביחס הלוואה-שווי
אפקטהאטת גל פשיטות רגלמניעת גל של abandonments והפסדים לבנקים

שתי התוכניות טפלו בשורש בעיית השווי – לא הכחישו אותו.

🧠 הבינו שהשוק לא יתאושש אם לא יינתן מענה שורשי לאובדן הערך (equity).


🇮🇱 ישראל – מה קורה בפועל?

נושאהמצב כיום
❌ טיפול באקוויטי שליליאין – הבנקים לא מודים שהוא קיים
❌ שמאות עצמאיתכמעט ולא קיימת בפרויקטים חדשים (דירות חדשות נמכרות בלי הערכת שווי ממשית)
❌ מיחזור בתנאים מקליםנעשה רק למי ששומר על ערך הדירה. בפועל – המערכת ממיינת לפי "נראות" בטוחה
❌ גישה מונעתאין מדיניות מערכתית לבלום קריסת ערך – רק ניסיונות עידוד קנייה

💣 מה הייתה יכולה ישראל לעשות? (בהשראת HAMP ו־HARP)

1. תוכנית HARP ישראלית

  • מיחזור בתנאים מקלים גם כששווי הנכס ירד
  • הסתמכות על ערך פונדמנטלי מוסדר (למשל לפי טבלת שווי ממשלתית, כפי שהצעתי בעבר)
  • עידוד מיחזור לאנשים עם "שווי שלילי" על מנת למנוע קריסה מערכתית

2. תוכנית HAMP ישראלית

  • תמריצים לבנקים להפחתת ריבית או פריסת הלוואות מחדש
  • הסדרים יזומים מול קבוצות סיכון (רוכשי פרויקטים ב-2020–2022)
  • פיקוח ממשלתי על תנאים וסירובים – כדי למנוע מחדל בנקאי

3. רגולציה חדשה: "שמאות-הצלה"

  • הוראה רגולטורית לבצע שמאות מחדש לכל מי שמבקש פריסה או מיחזור, אבל לפי ערך ולא מחיר
  • מתן כלים לבנק (כמו בארה"ב) להתמודד עם בעיית האקוויטי מבלי להיכנס לסחרור משפטי/חשבונאי

🧩 השורה התחתונה:

ארה"ב פעלה על פי עקרונות של הכרה במשבר שווי, גיבוש מדיניות קונקרטית ויישום כוללני.ישראל? מכחישה, מושכת זמן, מתפללת לשיפור – ובדרך מסכנת את הבנקים, הציבור והמשק כולו.

אחר כך צריך להעמיד לדין את כל מי שהביא אותנו למצב הזה...



מחקר עומק: האם ניתן להתאים את תוכניות HAMP ו-HARP לישראל?


רקע כללי

לאחר משבר הסאב-פריים בארה"ב ב-2008, הושקו שתי תוכניות לאומיות מצילות שוק:

  • HAMP – שינוי תנאי משכנתאות ללווים במצוקה.
  • HARP – מיחזור משכנתאות גם כאשר יש "אקוויטי שלילי".

תוכניות אלו תרמו לייצוב שוק הדיור, למניעת פשיטות רגל המוניות, ולשמירה על המערכת הבנקאית. לאור הסימנים הגוברים למשבר בשוק הנדל"ן בישראל, עולה השאלה האם מודל דומה ניתן ליישום בישראל.


חלק א' – התאמת HAMP ו-HARP לשוק הישראלי

מאפיינים ישראליים שיש להביא בחשבון:

  1. שיעור מימון גבוה מאוד (LTP) – לעיתים מעל 90%, גם ברכישות "קבוצתיות" או בפרויקטים בליווי.
  2. פער בין שווי למחיר – קיימת בועה נדל"נית מובהקת; מחירים גבוהים מהערך הכלכלי הפונדמנטלי.
  3. שמאים מוחלשים – אין שמאות חובה בפרויקטים חדשים; שומות רבות משקפות מחיר ולא שווי.
  4. העדר פתרון מערכתי – הבנקים אינם מודים בקיומו של אקוויטי שלילי.

פוטנציאל התאמה:

  • HAMP ישראלי: הסדרי פריסה והפחתת ריבית יזומים לבעלי משכנתא בקשיים.
  • HARP ישראלי: מתן אפשרות מיחזור בתנאים מקלים – גם כששווי הנכס ירד מתחת ליתרת ההלוואה.
  • שמאות פונדמנטלית מוסדרת: שימוש בטבלאות שווי לפי אזור, לצורך בסיס התערבות רגולטורית.

חלק ב' – דרכי יישום מוצעות

שלב 1: הקמת מערך שווי פונדמנטלי לאומי

  • טבלאות שווי לפי מ"ר מגורים לפי אזור ודירוג עירוני
  • בסיס מחושב: תזרים NOI, יחס שכר-דירה/משכורת, ריבית משכנתא ממוצעת
  • שימוש ככלי לקביעת "ערך התערבות רגולטורי"

שלב 2: רגולציה על מיחזור ופריסות

  • חיוב הבנקים להציע פתרונות לבעלי משכנתאות שנכנסו לאקוויטי שלילי מוכח
  • הסדרי תמריץ מהמדינה לבנקים (הקלה הונית, תמיכה ממשלתית מוגבלת)

שלב 3: יצירת מודל מימון חלופי

  • קרן ממשלתית או חצי-ציבורית שתקלוט הלוואות מסוכנות ותבצע פריסה מחדש
  • אפשרות להחלפת חלק מהחוב באג"ח ממשלתי או ברכיב הוני על הנכס

חלק ג' – נקודת הזמן הנכונה להפעלת תוכנית

מוקדם מדי – מסוכן

  • אם תופעל כאשר המחירים עוד "נראים יציבים" – תתקבל ביקורת ציבורית על "חילוץ עשירים".

מאוחר מדי – קטסטרופה

  • לאחר שהבנקים יתחילו להקפיא נכסים ולהוציא לפועל עיקולים – כבר קשה להציל.

העיתוי הנכון:

שלב ירידת מחירים של 15%–20% מרמות השיא, עם סימנים ראשונים לחדלות פירעון מערכתית (פיגורים, ירידה במיחזור, קיפאון מכירות).

מומלץ לשלב סימני טריגר ברורים כמו:

  • עליה חודשית של >10% בבקשות לפריסת חוב
  • ירידה חדה של >25% בהיקף מיחזור משכנתאות
  • מעבר של יותר מ-5% מהלווים למצב של "שווי שלילי" מוכח לפי השומה הלאומית

מסקנה

מודל HAMP/HARP ניתן להתאמה לישראל – אך רק אם ייעשה מתוך הכרה בבעיה, לא הכחשה. המערכת הישראלית נדרשת לגבש פתרון מערכתי המבוסס על:

  • הכרה בפער בין מחיר לשווי
  • פיתוח כלי התערבות רגולטוריים לפי שווי פונדמנטלי
  • תזמון מושכל לפעולה – לפני קריסת המערכת הבנקאית

הזמן לפעול – הוא רגע לפני שהמצב ייראה כמו 2008 אמריקאית, רק בלי הפתרונות.