בלוג #בדיקה טרום רכישה

🏢 מדריך לרוכשי דירות: אל תפסחו על חדרי המדרגות – האם הם הפכו למחסן של השכנים?

כשאתם באים לראות דירה בבניין משותף, קל להתרשם מהמטבח, מהסלון או מהנוף מהמרפסת – אבל אל תשכחו את המרחבים המשותפים. אחד הסימנים הברורים לבעיית תחזוקה ולשכנות בעייתית הוא חדר מדרגות עמוס בציוד פרטי של דיירים.

🎧 לא חייבים להמשיך לקרוא - אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט

למה זה חשוב לבדוק?

למה זה חשוב לבדוק?

🚨 מעבר חסום בזמן חירום: מדרגות הן נתיב מילוט חיוני בשריפה, רעידת אדמה או אירוע חירום אחר. ציוד פרטי במדרגות עלול לסכן חיים.

🚨 מראה מלוכלך ולא מכבד: חפצים אישיים כמו עגלות, אופניים, ארגזים או שקיות מאוחסנים במדרגות משדרים חוסר כבוד לשאר הדיירים ולמרחב הציבורי.

🚨 סימן להזנחה כללית: אם דיירים מרשים לעצמם להעמיס ציוד במרחב הציבורי, זה מעיד על אכיפה רופפת מצד ועד הבית או אווירה של ״כל דייר לעצמו״.

איך לבדוק את זה נכון?

✔️ עלו וירדו פעם אחת בכל המדרגות של הבניין – גם אם יש מעלית.

✔️ שימו לב אם יש רהיטים, צעצועים, שקיות בגדים, אופניים, קסדות, כלובים או כל פריט אישי אחר במדרגות.

✔️ בדקו האם קיימים שילוט, תזכורות או התרעות על איסור אחסון במדרגות – ואם כן, האם הן נאכפות בפועל.

✔️ שימו לב אם יש סימנים לרטיבות, עובש או נזקי ריח שמוחמרים בגלל הציוד המאוחסן.

מה לשאול את הוועד או המתווך?

🔎 האם יש תקנון בבניין האוסר אחסון רכוש במדרגות?

🔎 האם הוועד נוקט צעדים לפינוי ציוד לא מורשה?

🔎 האם בעבר היו תלונות או סכסוכים סביב שימוש בחדרי המדרגות?

השורה התחתונה

חדר המדרגות הוא לא המחסן של אף דייר – הוא המעבר הבטוח של כולם. מרחב ציבורי עמוס בציוד פרטי מעיד לא רק על ליקוי בטיחותי, אלא גם על סיכוי גבוה לבעיות שכנות ותחזוקה לקויה בהמשך. אל תתביישו להקדיש 5 דקות לסריקה – זה יכול לחשוף הרבה מעבר למה שהדירה עצמה מספרת.

🏢 קונים דירה? אל תוותרו על הבדיקה הכי חשובה: מה אומרים כתמי השתן בכניסה לבניין

כאשר אתם שוקלים לרכוש דירה בבניין משותף, רוב האנשים מתמקדים במחיר, במצב הדירה עצמה או במיקום. אבל יש פרמטר קריטי נוסף שרבים מתעלמים ממנו – מצב התחזוקה והניקיון של שטחי הכניסה והמרחבים הציבוריים.אחת הסימנים המובהקים לבעיות תחזוקה ולשכנות בעייתית היא הופעה קבועה של כתמי שתן של כלבים בכניסה לבניין.

למה זה צריך להדליק לכם נורה אדומה?

🎧 לא חייבים להמשיך לקרוא - אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט

🚨 חוסר אכפתיות: כתמי שתן מעידים על בעלי כלבים שמוציאים את חיות המחמד שלהם להשתין ממש על סף דלת הבניין – במקום להוביל אותם לאזור מתאים.

🚨 תחזוקה לקויה: אם אתם רואים שלוליות וכתמים ישנים שלא נוקו, זו אינדיקציה שוועד הבית או חברת הניהול לא מטפלים בניקיון בצורה שוטפת.

🚨 שכנות מזלזלת: שכנים שמאפשרים לכלביהם ללכלך את המרחב המשותף משדרים זלזול בשאר הדיירים – סימן אפשרי לאווירה של חוסר התחשבות או קונפליקטים חוזרים.

איך לבדוק את זה בצורה פשוטה?

✔️ הסתכלו היטב על שביל הגישה והכניסה לבניין – האם יש כתמי נוזלים צהבהבים בקווי החיבור בין האריחים?

✔️ שימו לב לריח באזור הכניסה – ריח שתן עז הוא סימן מובהק להזנחה חוזרת.

✔️ בדקו אם יש סימנים להטלת שתן על הקירות התחתונים של הכניסה (אבן ירושלמית, שיש או אבן חיפוי אחרים) – כתמים כהים או סימני נזילה הם תמרור אזהרה.

מה אפשר לשאול את הוועד או המתווך?

🔎 מי אחראי לניקיון והאם יש ניקיון קבוע?

🔎 האם יש בבניין בעלי כלבים? אם כן, האם יש מדיניות או הסדרה ליציאה איתם (למשל חובת הוצאת הכלב לרחוב ולא לשטח הכניסה)?

🔎 האם יש תלונות חוזרות מצד דיירים על לכלוך של בעלי חיים?

המסקנה החשובה

גם בבניין הכי יפה – אם יש תרבות של זלזול במרחב הציבורי, זה עלול להעכיר את איכות החיים ולהוביל לסכסוכים שכנים בהמשך. אל תתפשרו על רושם הכניסה: בדיקה פשוטה של מצב הכניסה והמרצפות יכולה לחשוף הרבה מעבר למה שהעיניים רואות במודעה.

משתנת כלבים - זיהום סביבתי בכניסה לבניינים

ביום שגרתי ברחוב הכבאים 1 ו־3 ברמת גן, נתקלים העוברים והשבים במחזה חריג: פסי מסקנטייפ אדומים, נקודות צבע כחול ולעיתים גם סימוני גיר על חזיתות הבניינים. אלו אינם סימונים אסתטיים או גרפיטי – אלא סימנים של סכנה אמיתית. מבט ברשימת המבנים המסוכנים של עיריית רמת גן חושף כי שני הבניינים הללו הוכרזו רשמית כ"מבנים מסוכנים".

מהו "מבנה מסוכן"?

"מבנה מסוכן" הוא בניין שמצבו ההנדסי מהווה סכנה לחיי אדם או לרכוש. ההכרזה מתבצעת על ידי מהנדס עירוני מוסמך לאחר בדיקה מקצועית, והיא מלווה בצו המחייב את הדיירים לבצע תיקונים בתוך פרק זמן מוגדר.

מהם הסימנים שצריך לזהות?

הסימונים על הקירות אינם קישוט. הם משקפים פעילות מקצועית:

• מסקנטייפ אדום: מסמן נקודות שנבדקו פיזית.
• סימוני צבע כחול: מזהים אריחים רופפים או אזורים עם סיכון.
• מספרים או קווים: תיעוד של ליקויים על חזית המבנה לקראת טיפול.

למה זה קורה?

חיפויי אבן ישנים, בעיקר כאלה שהותקנו בשיטות שאינן עומדות בתקנים העדכניים, נוטים עם השנים להתנתק מהשלד. חדירת מים, בליית דבק, קורוזיה של ברזל זיון – כל אלה מגבירים את הסיכון לנפילת אריחים. בישראל כבר תועדו מקרי פציעה ואף מוות כתוצאה מהתנתקות חיפויים.

השלכות ההכרזה על מבנה כמסוכן

• צו הנדסי מחייב לביצוע תיקונים.
• אחריות ישירה של בעלי הדירות לממן את העבודות.
• פגיעה קשה בערך הדירות, כולל קושי למכור או להשכיר.
• סירוב של בנקים למשכנתאות או ביטוח מבנה עד להסרת הצו.
• אפשרות לפעולה כפויה של העירייה, כולל גבייה משפטית.

איך להקדים תרופה למכה?

לא כל סימון אומר שהבניין כבר הוכרז כמסוכן – אבל כשיש גם סימונים וגם אזכור ברשימות הרשות המקומית, מדובר כבר בשלבים מתקדמים. עם זאת, יוזמה של ועד הבית להזמין בדיקה הנדסית תקופתית עשויה למנוע את ההכרזה או לפחות לצמצם את היקף הליקויים.

השלכות ביטוחיות

בניין שהוכרז כמבנה מסוכן נמצא תחת מגבלות חמורות מצד חברות הביטוח. במרבית המקרים:

• ביטוח מבנה קיים יבוטל או לא יחודש כל עוד צו המבנה המסוכן בתוקף.
• פוליסות צד ג' לא יכסו נזקים שנובעים מהחיפוי, אם צוין שהסיכון היה ידוע ולא טופל.
• ביטוח חדש לדירות בבניין כזה – ידרוש אישור מהנדס על הסרת הסיכון או ביצוע תיקון.
• אירוע ביטוחי (נזק לרכוש/גוף) כתוצאה מהתנתקות חיפוי – עשוי להיחשב כ"רשלנות מצד המבוטח" אם לא ננקטו פעולות לאחר קבלת הצו.

חברות ביטוח אף עשויות לדרוש השתתפות עצמית גבוהה יותר או החרגות מיוחדות בביטוחים קיימים, עד להסרת הסיכון בפועל.

שיטות תיקון ועלויות

כאשר מבנה מוגדר כמסוכן בשל חיפוי חוץ רופף או מתפורר, עומדות בפני הדיירים מספר שיטות תיקון:

1. חיזוק חיפוי קיים– קידוח ודיבוג של כל אריח למבנה בשלבי עיגון ייעודיים. פתרון נפוץ במבנים עם חיפוי אבן מודבק.
   • עלות מוערכת: 250–400 ש"ח למ"ר חזית (כולל פיגום או סנפלינג, עבודה וחומר).
2. הסרה והחלפה מלאה של חיפוי– הסרת כל החיפוי הקיים והתקנת מערכת חיפוי חדשה לפי תקן 2378.
   • עלות מוערכת: 600–900 ש"ח למ"ר, בהתאם לסוג האבן, הגישה למבנה, גובה, וכולל אישורים הנדסיים.
3. הסרה ללא החלפה (פתרון זמני)– הסרה מיידית של אזורים מסוכנים בלבד, ללא חיפוי מחדש – לעיתים כתנאי להסרת צו חירום.
   • עלות חלקית: תלויה בגישה ובכמות, אך לרוב נעה בין 100–200 ש"ח למ"ר להסרה בלבד.

הערה: המחירים כוללים מע"מ והם על פי סקרים מקצועיים  אך עשויים להשתנות בהתאם למיקום ולקבלן.

מסקנה

הסימנים הקטנים שאתם רואים על קירות הבניין הם תמרורי אזהרה אמיתיים. במקרה של רחוב הכבאים ברמת גן – מדובר בבניינים שכבר נכנסו לרשימת המבנים המסוכנים. זו אינה המלצה לתיקון – זו חובה מוסרית, חוקית וכלכלית. פעולה מהירה תוכל להציל חיים, נכסים והון.

הכבאים 1 ו־3 ברמת גן, הבניינים הללו מוכרים רשמית כמבנים מסוכנים על פי מחלקת מבנים מסוכנים בעיריית רמת גן. לפי רשימת המבנים המסוכנים הפעילים (מרץ 2025), 

עיריית ת"א הכריזה על מגדל היוקרה שנפגע מטיל כמבנה מסוכן