בלוג #בדיקות חיוניות

שמאי מקרקעין איננו "מספר בכמה נמכרה הדירה ליד" ואיננו שעתוק של מחירי עסקאות קודמות.

עבודת השמאות המקצועית מבוססת על בדיקות חיוניות (בד"ח) – ניתוח עומק של גורמי היסוד הכלכליים כדי לבחון את סבירות העסקה, את התכנותה הכלכלית ואת השאלה המרכזית:

האם המחיר ששולם משקף ערך או שמא מדובר במחיר בועתי?דבריה של גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר – "זה לא בר קיימא" – ממחישים היטב את העיוות. כאשר מחירי הדירות מתנתקים מהיסודות הכלכליים, נוצרת חוסר הלימה המעידה על שוק חולה – בועה.

זהו אולי הקטע הכי חשוב של דבריה של גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר ועורכת סקירת הנדל"ן. "זה לא בר קיימא" קרי מחירי הדירות אינם עולים בקנה אחד עם גורמי היסוד. יש חוסר הלימה - חוסר התאמה, עדות למשהו מעוות - חולה - בועה. ומה הם גורמי היסוד שהופכים שוק לבר קיימא או לכזה שאיננו בר קיימא - כמו שוק הנדל"ן הבועתי בישראל.

גורמי היסוד הכלכליים לבחינת קיימות שוק הנדל"ן

🧱 רשימת בד"ח של שמאות מקרקעין:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ישיר ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות לרכישת דירה (Price-to-Income) – אינדיקטור לעומס המימוני.
3. אינפלציה מצטברת – בוחנת את שחיקת הערך הנומינלי מול הערך הריאלי.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות כלכלית של נכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – כמה שנות שכירות דרושות כדי להחזיר את עלות הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – הריבית הנומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור קריטי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – כולל דירות זמינות, בבנייה פעילה, דירות רפאים ומלאי קפוא.
11. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית.
12. פער מחירים בין דירה חדשה ליד שנייה – הפרש נורמטיבי של לפחות 15% חייב להתקיים.

המשמעות לשמאות ולציבור

בניתוח עסקאות נדל"ן, השמאי נדרש לבצע את אותן בדיקות חיוניות ולא להסתפק בהשוואת מחירים יבשה.

השוואה ללא בדיקת גורמי היסוד מייצרת שכפול מחירים מנופחים ומקבעת את הבועה.

לעומת זאת, שמאות המבוססת על בד"ח חושפת אם מחיר העסקה משקף את הערך הכלכלי האמיתי – או שמדובר במחיר חסר היגיון כלכלי שמגלם עיוות שוק.

סיכום

הקריאה של בן נאים – "זה לא בר קיימא" – איננה רק הערה אקדמית. היא אזהרת אמת: כאשר מחירי הנדל"ן אינם תואמים את גורמי היסוד, לא מדובר בשוק בריא אלא בשוק בועתי.

החובה המקצועית של השמאי היא לא להיות "מכפיל קופי" למחירים, אלא רופא המאבחן את מצבו של השוק באמצעות בדיקות חיוניות.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל"

המשפט הזה הוא בעצם ההבחנה המדויקת שאני טוען לה לא מעט זמן – ההפרדה בין מחיר לבין שווי:

• מחיר – הוא נתון שוק. זהו מספר אמפירי, תוצאה של עסקה שהתרחשה בעבר או מתרחשת בהווה. אין לו כשלעצמו ערך נורמטיבי, אלא הוא פשוט עובדה: מישהו שילם סכום מסוים.
• שווי – הוא מסקנה כלכלית. זהו אומדן שמבוסס על גורמי יסוד, על ניתוח הכנסות, על תשואות ועל שיעור היוון. זה מה שראוי שישולם, בהתחשב בכלים כלכליים רציונליים.

השימוש הנרחב במונח "שווי שוק" כדי לתאר מחיר שהתקבל בפועל, כפי שעושים רבים במקצוע ובתקינה השמאית, מבלבל בין השניים ומוחק את האפשרות לביקורת. אם "שווי" מוגדר מראש כ"מחיר", לא ניתן עוד להבחין בין עסקה שמגלמת ערך כלכלי לבין עסקה בועתית – וכך למעשה שמאות מקרקעין הופכת להעתקה ושכפול מחירים. במובן הזה, המשפט שלך יכול לשמש משפט מפתח לכל בלוג או מאמר על הנושא:

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל."

 על בד"ח – בדיקות חיוניות והקשר שלהן לגורמים הפונדמנטליים:

הרחבה: בד"ח – יותר מהשוואה, פחות מאוטומטיות

שמאי מקרקעין איננו טכנאי שמזין מחירים לטבלה, אלא כלכלן של שוק הנדל"ן.

המשמעות היא שבכל בדיקה, מעבר לנתוני העסקאות, עליו לבצע סדרת בדיקות חיוניות – בד"ח – שמטרתן לזהות אם המחיר הנצפה משקף את השווי הכלכלי, או שמדובר באנומליה.בדיקות אלו אינן רשות, אלא חובה מקצועית:

• הן מהוות את ההבדל בין הצדקה כלכלית לעסקה לבין שכפול מחירים חסר ביקורת.
• הן הכלים היחידים שמאפשרים לשמאי להתריע בפני לקוח, בנק או בית משפט על כך שעסקה מסוימת איננה בר קיימא.

גורמים פונדמנטליים – ליבה של השמאות

גורמי היסוד (ה"פונדמנטליים") הם בעצם ה־DNA של השוק. דרכם אפשר לבדוק האם מחיר משקף את הערך הכלכלי או לא.

🔹 שכר ריאלי ומספר המשכורות לרכישת דירה – זהו קנה מידה ישיר לכושר הקנייה של הציבור. אם דרושות 150 משכורות לרכישת דירה (כפי שקורה בישראל כיום) – זה איתות אדום לבועה.

🔹 תשואות שכירות לעומת ריבית משכנתא – זהו לב ליבו של ניתוח התכנות כלכלית. אם התשואה משכירות היא 2.5% והריבית על משכנתא 6% – העסקה שלילית מהיסוד. כל שמאי מקצועי חייב לציין זאת.

🔹 ריבית חסרת סיכון והיוון – כל נכס מניב נבחן מול האלטרנטיבה הבטוחה – אג"ח ממשלתי. כאשר תשואת השכירות נמוכה מהריבית חסרת הסיכון – ברור שמדובר במחיר לא רציונלי.

🔹 פערי מחיר בין חדש לישן – כאשר השוק בריא, קיימת פרמיה של 15–20% לטובת דירה חדשה. אם הפער נעלם, סימן שהמחירים אינם נובעים מתועלות ריאליות אלא ממניפולציה.

🔹 יחס חוב פרטי לתוצר – זהו מדד מקרו־מערכתי ליציבות. בישראל יחס החוב גדל באופן מתמשך, והמשמעות היא פגיעות מערכתית: ככל שהחוב גדול ביחס לתוצר, כך גם זעזוע קטן עלול להצית קריסה.

🔹 היצע דירות אמיתי – כאן מתבטלת טענת ה"מחסור". ברגע שמסתכלים על הנתונים – מלאי קבלנים, דירות בבנייה פעילה, דירות רפאים – מגלים שההיצע גדול מהביקוש, בניגוד לנרטיב המקובל.

למה זה חשוב?

1. לשמאי עצמו – הבד"ח הם המגן המקצועי והמשפטי שלו. אם לא יבצע אותן, הוא עלול למצוא עצמו כמי שאישר עסקה חסרת סבירות כלכלית.
2. לבנקים – ללא בדיקות אלו, הבנק מלווה כסף על נכס שערכו האמיתי נמוך בהרבה מהמחיר ששולם, כלומר מגדיל את הסיכון לקריסת אשראי.
3. לציבור – הציבור צריך להבין שהמחיר שמפורסם בעסקה אינו בהכרח משקף ערך. שמאי מקצועי הוא זה שאמור להתריע על כך.

השורה התחתונה

הבד"ח אינם "רשימת מכולת" טכנית – הם מהות השמאות.

בדיוק כפי שרופא לא מאבחן על סמך מראה בלבד אלא מבצע בדיקות חיוניות (לחץ דם, דופק, בדיקות דם), כך שמאי מקרקעין מחויב לבדוק את גורמי היסוד.מחיר הוא נתון.

שווי הוא מסקנה כלכלית.

והבד"ח הם הדרך היחידה לגשר בין השניים.

טבלה מסכמת שמציגה כל גורם יסוד, הערך הנורמטיבי ("שוק בריא") מול הערך בפועל בישראל כיום ("שוק בועתי").

טבלה: גורמי יסוד – שוק בריא לעומת ישראל כיום

סיכום

הטבלה ממחישה שהפער בין הנורמטיבי למציאות בישראל עצום. כמעט בכל אינדיקטור, השוק המקומי מציג סטייה חריפה מהתנהגות "בריאה".

זה מה שגלית בן נאים הגדירה במילים פשוטות: "זה לא בר קיימא" – והנתונים מראים מדוע.