ביקוש כבוש או ביקוש שנמחק? בלוג מקצועי על ההבדל בין תיאוריה למציאות בשוק הנדל"ן הישראלי: הגירה של צעירים, קיפאון בעסקאות ומלאי עצום של דירות לא מכורות.
ביקוש כבוש או ביקוש שנמחק?
המונח והשימוש בו
"ביקוש כבוש" (Pent-up demand) מתאר מצב שבו קיימת אוכלוסייה שמעוניינת לרכוש נכס, אך ממתינה "על הגדר" בגלל חסמים זמניים – ריביות גבוהות, מחירים מופרזים או אי־ודאות. התיאוריה גורסת שברגע שהחסם מוסר – למשל הורדת ריבית – הביקוש יתפרץ ויחזיר את המחירים לעלייה.בישראל, יזמים, מתווכים ובנקאים מרבים להשתמש במונח זה כדי לשכנע שהקיפאון הנוכחי בשוק אינו אלא "עצירה טכנית", ושמאחורי הקלעים ממתינים מאות אלפי קונים פוטנציאליים.
המציאות: הגירה והיעלמות הביקוש
הנתונים מצביעים על מגמה הפוכה:
- הגירה של צעירים – אלפי צעירים ובעלי מקצועות נדרשים עוזבים את ישראל מדי שנה. חלקם לתאילנד, חלקם לאירופה ולצפון אמריקה. אותם אנשים לא "מחכים" לקנות דירה בישראל – הם פשוט מחפשים את עתידם במקום אחר.
- ביקוש שנמחק ולא נדחה – מי שעובר לחו"ל לא יחזור לממש ביקוש לדירה כאן גם אם הריבית תרד. המשמעות היא שמלאי הביקוש הפוטנציאלי מצטמצם, ולא "כבוש".
- אפקט חברתי וכלכלי – פחות צעירים בישראל = פחות משקי בית חדשים, פחות כוח עבודה, פחות נישואין ולידות. כל אלו מפחיתים את הלחץ האמיתי על הביקוש לדיור.
הקיפאון בעסקאות – לא פסק זמן, אלא שינוי עומק
נכון לסוף יולי 2025, מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות חצה את ה־82 אלף, זינוק של כ־20% בתוך שנה (נתוני הלמ"ס). במקביל, מספר העסקאות נמצא בשפל רב־שנתי. למעלה מ - 22 אלף דירות בהמתנה - כאלה שרכשו דירה ומנסים לכור את דירתם הקודמת ובנוסך 200 אלף דירות בבנייה פעולה.
הקיפאון הזה לא נובע מ"חוסר רצון זמני לקנות" – אלא מתופעה מבנית: מחירים כפולים מהשווי הכלכלי, ריבית גבוהה, ואוכלוסייה צעירה שהולכת ומתרחקת מהארץ.
סיכום ותובנות
הטענה ל"ביקוש כבוש" כיום היא בעיקר מניפולציה רטורית. במקום ביקוש כבוש, יש ביקוש שנעלם או נדד מעבר לים. משמעות הדבר היא שהקיפאון בעסקאות לא יסתיים בבת־אחת עם שינוי תנאי האשראי, אלא עלול להפוך למגמה ארוכת טווח שתגרור ירידות מחירים חדות, עודפי היצע והפסדים לבנקים וליזמים.
המושג "ביקוש כבוש" מתאר ביקוש שנדחה, אבל עדיין קיים ועתיד להתפרץ כשחסם זמני יוסר. לעומת זאת, המציאות שאני מתאר – צעירים שעוזבים לחו"ל ולא מתכוונים לקנות כאן דירה – היא כבר ביקוש שנמחק, לא כבוש.
למה זה חשוב?
- השלכה על פרשנות השוק – אם באמת מדובר בביקוש כבוש, אז אפשר להאמין שהמחירים יישארו גבוהים ויתפוצצו שוב כלפי מעלה ברגע שתהיה ירידת ריבית. אבל אם הביקוש נמחק, המלאי שנבנה כאן נשאר בלי קונים.
- קיפאון העסקאות – נכון להיום יש מלאי עצום של דירות לא מכורות ושוק קפוא. אם זה היה רק "כבוש", היינו מצפים להתפוצצות מחודשת. בפועל, חלק ניכר מהביקוש פשוט לא יחזור.
- השפעה דמוגרפית־חברתית – ירידה בילודה, הגירה של צעירים והיחלשות המעמד הבינוני בישראל מייצרות מגמה ארוכת טווח, לא עצירה זמנית.
השורה התחתונה
המונח "ביקוש כבוש" בישראל של היום הוא לא תיאור נאמן למציאות אלא שימוש מניפולטיבי בשפה מצד אינטרסנטים. השוק לא ממתין ל"פריצה" אלא מתמודד עם ביקוש שהצטמק ונמחק.
- הבדל עקרוני בין "כבוש" ל"שנמחק":
- ביקוש כבוש = קונים פוטנציאליים מחכים בצד בגלל מחירים או ריביות גבוהות, אבל ישובו לשוק כשהחסמים ירדו.
- ביקוש שנמחק = אותם קונים פשוט נעלמו – אם בהגירה לחו"ל, אם באובדן יכולת כלכלית או ירידה דמוגרפית – ולכן הביקוש לא יחזור גם כשישתנו התנאים.
- המצב היום בשוק הנדל"ן:
- יש קיפאון בעסקאות, לא בגלל עצירה זמנית אלא בגלל מבנה עמוק: מחירים כפולים מהשווי הכלכלי, ריבית גבוהה, ואי־אמון עתידי.
- במקביל, יש הגירה משמעותית של צעירים ובעלי מקצועות – תופעה שהנתונים הרשמיים כבר משקפים. מי שעזב את הארץ לא יחזור לרכוש כאן דירה, גם אם יוסרו חסמים מימוניים.
- השלכה קדימה:
- במקום "ביקוש כבוש" שמתפרץ, אנחנו רואים צמצום אמיתי בביקוש.
- מלאי הדירות הלא־מכורות הולך ותופח (כ־82 אלף דירות חדשות לפי הלמ"ס, ועוד מאות אלפי דירות בבנייה), כך שהפער בין ההיצע לביקוש רק מתרחב.
- המשמעות היא שמדובר במבנה של עודף היצע ולא במעגל זמני של "דחיית רכישות".
השוואה: ביקוש כבוש ≠ ביקוש שנמחק
| מאפיין | ביקוש כבוש | ביקוש שנמחק |
|---|---|---|
| הגדרה | ביקוש קיים שנדחה זמנית בגלל מחירים/ריבית/אי־ודאות | ביקוש שנעלם מהשוק לחלוטין |
| מקור התופעה | חסם מימוני או פסיכולוגי זמני (ריבית גבוהה, חשש משוק) | הגירה לחו"ל, ירידה בילודה, ירידה בכושר קנייה, אובדן אמון |
| פוטנציאל עתידי | מתפרץ חזרה לשוק ברגע שהחסמים יורדים | לא חוזר – נגרע מהשוק לצמיתות |
| השפעה על מלאי דירות | מלאי מתאזן בטווח בינוני-קצר | מלאי הולך ותופח ללא ביקוש שיספוג אותו |
| מסר ליזמים/בנקים | אפשר לצפות להתעוררות מחודשת של קונים | יש להתמודד עם עודף היצע אמיתי וירידת מחירים ארוכת טווח |
התנהלות חזירית גירשה וסילקה את הילדים שלנו - את דור העתיד לחו"ל
התנהלות חזירית מצד שחקנים מרכזיים (יזמים, בנקים, רגולטורים, ולעיתים גם התקשורת) דחקה את דור הצעירים החוצה – לא רק נכונה, אלא מגובה במציאות הדמוגרפית והכלכלית.
למה זה קרה?
- מחירים מנותקים משווי – מחירי הדירות נסקו לכפול מהשווי הכלכלי, בזמן שהתשואות נשחקו והריביות עלו. הצעירים הבינו שאין היגיון כלכלי בלקנות כאן דירה.
- מינוף חסר אחריות – הבנקים עודדו אשראי מופרז לרכישות במחירים לא סבירים, מה שתרם ליצירת שוק לא נגיש.
- מיסוי ורגולציה לא מאוזנים – במקום להגן על רוכשי הדירה הראשונה, המדיניות נתנה הטבות ודרכי מימון יצירתיות ליזמים ולמשקיעים.
- היעדר אופק – שוק עבודה לא יציב, יוקר מחיה גבוה, ומדיניות ציבורית שנראית מנותקת – כל אלה חיזקו את המוטיבציה של צעירים "להצביע ברגליים".
התוצאה – "בריחת המוחות והלבבות"
- ישראל מאבדת מדי שנה עשרות אלפי צעירים ומשפחות בתחילת דרכן.
- אלה לא רק יחידות דיור שלא נרכשות כאן – אלא משקי בית עתידיים שנמחקים ממעגל הביקוש.
- המכה היא כפולה: גם ירידה בביקוש לדיור וגם ירידה בכוח העבודה, במסים ובהון האנושי.
הקשר לקיפאון בעסקאות
הקיפאון אינו זמני, אלא מבני:
- חלק גדול מה"ביקוש הכבוש" שכולם מדברים עליו פשוט איננו.
- מה שנשאר הוא עודף היצע שהולך ותופח – מול ביקוש מצטמצם שנדד מעבר לים.
🔑 המסקנה:
ההתנהלות הזו לא רק "הקשתה על הצעירים לקנות", אלא בפועל גירשה את דור העתיד מהארץ. מי שעזב לא יחזור לקנות כאן דירה – גם אם הריבית תרד וגם אם יוזילו במעט את המחירים.
אָשַׁמְנוּ, בָּגַדְנוּ, גָּזַלְנוּ, דִּבַּרְנוּ דֹפִי וְלָשׁוֹן הָרָע, הֶעֱוִינוּ, וְהִרְשַׁעְנוּ, זַדְנוּ, חָמַסְנוּ, טָפַלְנוּ שֶׁקֶר וּמִרְמָה, יָעַצְנוּ עֵצוֹת רָעוֹת, כִּזַּבְנוּ, כָּעַסְנוּ, לַצְנוּ, מָרַדְנוּ, מָרִינוּ דְבָרֶיךָ, נִאַצְנוּ, נִאַפְנוּ, סָרַרְנוּ, עָוִינוּ, פָּשַׁעְנוּ, פָּגַמְנוּ בְּאוֹת בְּרִית־קֹדֶשׁ, צָרַרְנוּ, צִעַרְנוּ אָב וָאֵם, קִשִּׁינוּ עֹרֶף, רָשַׁעְנוּ, שִׁחַתְנוּ, תִּעַבְנוּ, תָּעִינוּ וְתִעְתַּעְנוּ, וְסַרְנוּ מִמִּצְוֹתֶיךָ וּמִמִּשְׁפָּטֶיךָ הַטּוֹבִים וְלֹא־ שָׁוָה לָנוּ. וְאַתָּה צַדִּיק עַל כָּל־ הַבָּא עָלֵינוּ, כִּי־אֱמֶת עָשִׂיתָ וַאֲנַחְנוּ הִרְשָׁעְנוּ:
