פינוי-בינוי: ההבטחה שהפכה לפקק נדל"ני

פתיחה

פינוי-בינוי נתפס במשך שנים כפתרון לבעיית הדיור בישראל: דיירים זוכים לדירות חדשות, יזמים מרוויחים, רשויות מקומיות משדרגות תשתיות, והשוק כולו מקבל זריקת התחדשות.

אלא שבפועל, מה שהיה אמור להיות מנוע צמיחה הפך לפקק נדל"ני עצום. שילוב של היטל השבחה, מס שבח, הערות אזהרה, תמחור מנופח והאטה כללית בשוק – גרם לכך שבמקום להניע את השוק, הפינוי-בינוי מקפיא אותו.

היטל ההשבחה – החסם המרכזי

כאשר תוכנית פינוי-בינוי מאושרת ומעניקה זכויות נוספות, נוצרה "השבחה תכנונית".

• שיעור ההיטל נע בין 25% ל-50% מההשבחה.
• החבות נוצרת בעת מכירה, קבלת היתר בנייה או העברת זכויות.

בפועל המשמעות ברורה:

• נעילת נכסים – בעלי דירות נמנעים ממכירה מחשש להיטל כבד.
• ירידת שווי אפקטיבית – הקונה יגלם את גובה ההיטל במחיר העסקה.
• קיפאון מקומי – שכונות שלמות מחכות לפרויקט שלא מתקדם.

מס שבח – שכבה נוספת של מורכבות

מעבר להיטל, גם מס השבח עלול להוות חסם משמעותי:

• חבות במס – כאשר הדירה נהרסה או הועברה לקבלן, או כאשר רשות המיסים רואה בחתימה על ההסכם "מימוש".
• פטור אפשרי – אם הדירה הישנה עדיין קיימת ונמכרת לפני שהועברה לקבלן, במיוחד אם זו דירת מגורים יחידה.
• חוסר ודאות – לא תמיד ברור מתי חל המס ובאיזו מידה, מה שמרתיע קונים ומסבך עסקאות.

ההשפעה על שוק היד השנייה

1. קיפאון עסקאות – בעלי דירות חתומים נמנעים ממכירה.
2. נזילות נמוכה – קונים נרתעים מהיטלים ומסים לא ברורים.
3. פערי מחירים – המוכרים דורשים פיצוי על המיסוי, הקונים מסרבים – העסקאות נופלות.
4. מאקרו-כלכלה – אלפי יחידות דיור "כלואות". במקביל, ירידה של 20–24% במכירת דירות חדשות בשנים 2024–2025 יוצרת שוק תקוע משני הכיוונים.

פינוי-בינוי כחרב פיפיות

פינוי-בינוי, שתוכנן במקור להגדיל את היצע הדירות, הפך בפועל לחרב פיפיות.

המנוע האמיתי של המיזמים היה בועת הנדל"ן: כל עוד המחירים עלו, היה כדאי ליזמים ולדיירים להשתתף.

אבל ברגע שהבועה התפוצצה, השוק נכנס לקיפאון:

• פרויקטים לא יוצאים לפועל.
• בעלי דירות נתקעו עם הערות אזהרה על הנכסים.
• רבים חוששים למכור – מחשש לתשלום היטל השבחה, למס שבח או להפסד עתידי.

במקום להיות מנוע להגדלת היצע, הפינוי-בינוי הפך לבלם שמחריף את הקיפאון.

פינוי-בינוי כאבן רחיים על ענף הנדל"ן

מעבר להיבטים המיסוייים, קיימת בעיה יסודית: התוכניות העסקיות נבנו על מחירים ולא על שווי.

• יזמים ובנקים הסתמכו על שכפול והעתקת מחירים – “בכמה נמכרה הדירה ליד” – במקום על בדיקה כלכלית של שווי פונדמנטלי והתכנות אמיתית.
• שמאות המקרקעין התקבעה בפרקטיקה מנוונת, ששימרה את המחירים המנופחים במקום לאתגר אותם.
• כך הפכו פרויקטי הפינוי-בינוי לאבן רחיים על צוואר הענף – במקום לשחרר את השוק, הם כבלו אותו עוד יותר לעיוותי המחירים.

במילים אחרות: אם פינוי-בינוי בא לברך – יצא מקלל.

דירות "בתפירה" והפסדי משקיעים

במשך שנים רכשו משקיעים ומשפרי דיור דירות ישנות מתוך ציפייה שייכללו בפרויקט פינוי-בינוי. במקרים רבים אף שילמו מחיר עודף, מתוך אמונה שהתמורה העתידית תצדיק את ההשקעה.כעת, עם הקפאת הפרויקטים והקיפאון הכללי בשוק:

• מי שקנה דירה כזו מוצא עצמו מפסיד כסף – המחירים מתכנסים חזרה לשווי הכלכלי ולא להבטחות.
• הערות אזהרה והיטלים מונעים נזילות.
• השוק מתמחר מחדש את הסיכון: דירה לא ודאית הופכת לנכס נחות, לא להשקעה מבטיחה.

כך, במקום רווח עתידי, רבים מוצאים עצמם בהפסד בפועל – תוצאה ישירה של אותם מנגנונים שהיו אמורים להעלות את ערך הדירה.

המלצות לבעלי דירות

• בדיקת השלכות מס מראש – יועץ מס ושמאי מקרקעין יכולים לחסוך טעויות יקרות.
• בדיקה משפטית – בפרויקטים תקועים, ניתן לשקול צעדים משפטיים מול היזם.
• הבנה כלכלית מלאה – חשוב להבין שלא כל פרויקט מבטיח ערך; לעיתים מדובר בנכס חסום לשנים רבות.

סיכום

פרויקטי פינוי-בינוי נועדו לחדש את הערים, לשפר את היצע הדירות ולהקל על מצוקת הדיור. בפועל, הם הפכו לגורם מכביד:

• בעלים כבולים לנכסיהם.
• יזמים תקועים ללא מימון ומכירות.
• ענף נדל"ן נגרר אחרי שמאות משכפלת מחירים ולא אחרי בדיקות כלכליות אמיתיות.
• משקיעים הפסידו בפועל על דירות שנרכשו בציפייה לפינוי-בינוי.

🔑 תובנה מרכזית:

פינוי-בינוי איננו בהכרח חלום לדירה חדשה – אלא לעיתים סיכון כבד: היטלים, מיסוי, הערות אזהרה, נעילת נכסים ותוכניות עסקיות לא ריאליות. בעלי דירות חייבים להבין את התמונה המלאה לפני החתימה.

פסק דין העליון: היטל השבחה – ממוני ולא רעיוני

פתיח

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (בר"מ 1975/24 ובר"מ 25226-04-25, בפני השופטים סולברג, אלרון ושטיין) שופך אור חדש על אחת הסוגיות השנויות במחלוקת בתחום התכנון והבנייה: כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה כאשר על המקרקעין חלה תמ"א 38 ובהמשך אושרה תכנית משביחה אחרת (כגון רובע 3 בתל אביב או תכנית 9988 בירושלים).במרכז ההכרעה עמדה השאלה – האם "במצב הקודם" לחישוב ההיטל יש לכלול את השפעתה של תמ"א 38 על ערך המקרקעין, או לנטרל אותה?

עמדות הצדדים

• הוועדות המקומיות והיועמ"ש – טענו שיש לנטרל את השפעת תמ"א 38. לטענתם מדובר בזכויות מותנות וספקולטיביות, שמימושן אינו מובטח ולכן אין לראות בהן השבחה אמיתית. הכללתן תגרום לפטור בפועל מתשלום היטל ותפגע בקופת הציבור.
• המשיבים (בעלי הנכסים) – טענו כי יש לכלול את ההשפעה. השוק כבר גילם את עליית הערך בעצם אישור התמ"א, גם אם לא הוצא היתר. נטרול יגרור הטלת "מס רעיוני" שאינו מייצג את ערכם האמיתי של הנכסים.

הכרעת בית המשפט

בית המשפט העליון (פסק הדין נכתב בידי השופט שטיין) הכריע באופן חד וברור:

1. אירוע המס מתגבש רק עם אישור התכנית המשביחה ולא עם אישור תמ"א 38.
2. עם זאת – בעת חישוב "המצב הקודם" חובה לשום את המקרקעין כמות שהם בשוק החופשי, כולל השפעת תמ"א 38.
3. נטרול השפעת התמ"א משמעותו גביית מס על עליית ערך שלא נגרמה כתוצאה מהתכנית המשביחה – דבר הסותר את עקרון "אין מס בלי חוק".
4. בכך נקבעה הלכה: היטל ההשבחה הוא ממוני, ריאלי, ולא רעיוני.

ניתוח שמאי-מקצועי

1. שיטת השומה

השמאי מחויב להסתמך על עסקאות אמת בשוק, ולא על תיקונים תאורטיים או "נטרול מלאכותי".

• המצב הקודם – כולל את הערך שהשוק ייחס לנכס עם כניסת התמ"א לתוקף, גם אם לא הוצא היתר.
• המצב החדש – ערך הנכס לאחר התכנית המשביחה.
• ההפרש ביניהם – הוא ההשבחה החייבת בהיטל.

2. המשמעות הכלכלית

• לרשויות: פגיעה בהכנסות, שכן חלק ניכר מעליית הערך לא ייחשב כהשבחה חייבת.
• לבעלי נכסים: חיסכון משמעותי בתשלום היטלים, במיוחד במרכזי ערים ישנים.
• לשמאים: חיזוק מעמד מחירי השוק כמקור מרכזי לשומה, ופחות מקום ל"ספקולציות רגולטוריות".

3. דוגמה מספרית

• מצב מקורי (לפני תמ"א): 1 מיליון ₪
• עם אישור תמ"א 38 (ללא היתר): 2 מיליון ₪
• אחרי תכנית מפורטת חדשה: 3 מיליון ₪
• ההשבחה החייבת: מיליון ₪ (ולא שני מיליון כפי שטענו הרשויות).

עקרון מס אמת

בית המשפט חזר וקבע כי מטרת ההיטל היא גביית "מס אמת" – מס המשקף את הרווח הכלכלי האמיתי שנבע מהתכנית המשביחה.

• עליות ערך שלא נובעות ישירות מהתכנית המשביחה אינן חייבות.
• כל ניסיון לנטרל מרכיבים שאינם אירוע מס מוכר בחוק – הוא מס רעיוני שנוגד את עקרון החוקיות.

השלכות רחבות

• הלכה מחייבת לכל ועדות הערר ולבתי המשפט: מעתה שמאים לא יוכלו לנטרל את השפעת התמ"א מהמצב הקודם.
• היטל ההשבחה בישראל מתבסס על ממד ממוני בלבד – לא על השערות או ניתוחים תאורטיים.
• צפוי גל של תיקוני שומות וערעורים תלויים ועומדים, שבהם יידרשו הרשויות להתיישר עם ההלכה החדשה.

📌 השבחה רעיונית ≠ השבחה ממונית

בית המשפט העליון קבע בפסק הדין האחרון כי העובדה שניתן לחשב עליית ערך תאורטית אינה הופכת אותה ל"השבחה ממונית" המחייבת בהיטל.

• אירוע מס נוצר רק כאשר יש תכנית משביחה שמעלה את ערך המקרקעין בקשר סיבתי ישיר.
• עליות ערך שמקורן בציפיות שוק או בפוטנציאל תכנוני בלתי-ממומש (כמו תמ"א 38 ללא היתר) אינן מחייבות בתשלום.
• כפי שנכתב בפסק הדין: "מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס, אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין".

✅ המשמעות: היטל השבחה חייב להיות ממוני וריאלי – לא רעיוני ותאורטי.

זה שאפשר לחשב את זה זה עדיין לא ההשבחה אליה התכוון החוק שביקש למצוא את אלמנט ההתעשרות בפועל.

📌 השבחה רעיונית ≠ ההשבחה אליה התכוון החוק

זה שאפשר לחשב עליית ערך – עדיין לא אומר שמדובר בהשבחה ממונית בפועל.בית המשפט העליון הבהיר כי החוק ביקש למסות רק את אלמנט ההתעשרות האמיתי, שנובע מהשבחה תכנונית ממשית.

• עליות ערך שמקורן בציפיות או בפוטנציאל לא ממומש (כמו תמ"א 38 ללא היתר) אינן "אירוע מס".
• כל גבייה אחרת היא מס רעיוני שאינו עומד בעקרון "מס אמת".

כדברי העליון: "מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס, אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין".

✅ לכן, היטל השבחה נועד לשקף התעשרות בפועל – לא פוטנציאל תאורטי.

📌 זה שאפשר לחשב ≠ זה שהחוק התכוון למסות

זה שאפשר לחשב עליית ערך – זה עדיין לא ההשבחה אליה התכוון החוק, שביקש למצוא את אלמנט ההתעשרות בפועל.בית המשפט העליון הדגיש:

• רק כאשר תכנית משביחה יוצרת קשר סיבתי ישיר לעליית ערך – מדובר בהשבחה החייבת בהיטל.
• עליות ערך תאורטיות, ספקולטיביות או תוצאת ציפיות שוק – אינן נכנסות לגדר אירוע מס.

כפי שנכתב בפסק הדין: "מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס, אין היא שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין".

✅ ההיטל הוא ממוני, ריאלי ומבוסס על התעשרות אמיתית – לא על פוטנציאל רעיוני.

מסקנה

פסק הדין משרטט קו ברור: היטל ההשבחה איננו רעיון תאורטי אלא חיוב ממוני אמיתי, הנגזר רק מעליית ערך ממשית שנגרמה כתוצאה מתכנית משביחה מוגדרת. בכך, העליון חיזק את הגישה שלפיה דיני המס בכלל, והיטל ההשבחה בפרט, חייבים לשקף את המציאות הכלכלית בשוק ולא יצירות מלאכותיות של נטרול שמאי.

"סוף למשחקים": הפסיקה שתמנע מעיריות גבייה של מיליארדים מבעלי דירות

 לקריאת פסק הדין המלא

היטל ההשבחה בצל חוק המטרו – בין בועה למציאות

מבוא

חוק המטרו נועד לאפשר את קידום אחד ממיזמי התשתית הגדולים בתולדות המדינה – רשת רכבות תחתיות במטרופולין תל אביב. אחד ממקורות המימון המרכזיים לחוק הוא היטל ההשבחה, המוטל על בעלי מקרקעין שנהנים מהעלאת ערך נכסיהם עקב תכנון ופיתוח המטרו. החוק מאפשר לרשויות המקומיות לגבות היטל בגובה של עד 72% מההשבחה – שיעור חריג וגבוה במיוחד ביחס להיטל ההשבחה הרגיל (50%).

מדריך זכויות בנייה בסביבת תחנות המטרו

בעיית בסיס: תחשיבי היטל על מחירי שיא בועתיים

הרשויות מסתמכות בקביעת החיוב על מחירי השיא שנרשמו בשנים האחרונות – מחירים שהיו תוצאה של בועה נדל"נית. אלא שכיום, כשהשוק נמצא בצניחה חדה במכירות ובמחירים, ברור שהמחירים ההיסטוריים אינם משקפים את השווי הכלכלי האמיתי.בעלי קרקעות ונכסים עלולים להידרש לשלם היטלים עצומים, המבוססים על נקודת מוצא מנופחת, בשעה שערכי המימוש בשוק נמוכים בהרבה.

שווי מול מחיר – הפער הדרמטי

במצב בריא, מחיר ושווי נוטים להתלכד. אך בשוק בועתי – כמו זה של השנים האחרונות – המחירים התרחקו מהשווי הכלכלי.

• היטל השבחה לפי מחיר בועתי = חיוב מופרז ולא ריאלי.
• היטל השבחה לפי שווי אמיתי = חיוב הוגן, המותאם לערך הנכס בפועל.

פער זה עשוי להגיע למאות אלפי ואף מיליוני שקלים לנכס בודד, והוא צפוי להוליד שורה של מאבקים משפטיים ומקצועיים.

ההשלכות הצפויות

1. עימותים מול הרשויות – בעלי נכסים ידרשו חישוב מבוסס שווי ולא מחירי עבר.
2. עומס על ועדות הערר ובתי המשפט – גל ערעורים בלתי נמנע.
3. סיכון לתקבולי המטרו – מקור התקציב עלול להתעכב או להצטמצם.

הרציונל הנכון בשוק בועתי

בהיטלי השבחה בהיקפים כה גבוהים, יש הכרח לבצע את התחשיבים על בסיס שווי אמיתי. רק כך ניתן להבטיח חיוב הוגן ולמנוע עיוותים משפטיים וכלכליים. חיוב המבוסס על מחירים מנופחים יפגע בציבור ויחשוף את המערכת לעימות מתמשך.

בשולי הדברים – מס שבח

אותו עיוות מתרחש גם בתחום מס השבח. רוכשי נכסים בשנים האחרונות שילמו מסים מיותרים שנגזרו ממחירים בועתיים – מס עודף שאינו תואם את ערך הנכס. כאן מתחדד הצורך ברפורמה מקיפה בשיטת החיוב במסים ובהיטלים, שתבחין בין מחיר מנופח לבין שווי ריאלי.

קריאה לפעולה

• לרשויות – לאמץ מתודולוגיה כלכלית המבוססת על שווי אמיתי, ולא על מחירי בועה, כחלק מהיערכות אחראית למשבר.
• לבעלי נכסים – להתאגד, לדרוש הערכות שווי כלכליות, ולהגן משפטית על זכויותיהם מול חיובים לא סבירים.

סיכום

חוק המטרו הוא פרויקט לאומי חיוני, אך שיטת המימון שלו באמצעות היטלי השבחה ומסי שבח מנופחים חושפת את הציבור לעיוותים חמורים. החלת חיובים לפי מחירי שיא שאינם ריאליים היא עוד חוליה במעגל רחב של נפגעים – עוד עדות חיה לנזקים הרבים שגרמה בועת הנדל"ן.

בסך הכול, בפרויקט המטרו של מטרופולין תל אביב מתוכננות 109 תחנות מטרו לאורך 3 קווים שונים, באורך כולל של כ-150 ק"מ. כלומר, מדובר בקווים משולבים מארוכים בהרבה מ-15 ק"מ, עם כיסוי נרחב של אזור המרכז ו-24 רשויות מקומיות שונות.לפי נתוני נת"ע והרשויות המתכננות:

• קו M1 — אורך של כ-85 ק"מ עם 62 תחנות.
• קו M2 — כ-26 ק"מ עם 22 תחנות.
• קו M3 — כ-40 ק"מ עם 24 תחנות.

סך כל האורך של שלושת הקווים הוא כ-150 ק"מ, וכמות התחנות הכוללת היא 109.nta+3 לכן התשובה לשאלתך היא: לא, הקווים אינם באורך כולל של 15 ק"מ, אלא הרבה יותר — כ-150 ק"מ הכוללים 109 תחנות מטרו.

שלושת קווי המטרו בגוש דן מפרטים במסלולים הבאים:קו M1 (קו צפון-דרום, באורך כ-85 ק"מ):

• מחבר את ערי השרון בצפון (כגון רעננה, הרצליה, רמת השרון, כפר סבא, הוד השרון) דרך מרכז תל אביב אל ערי הדרום במטרופולין (בת ים, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, רחובות, באר יעקב, רמלה ולוד).
• עובר בצירי ראשיים כמו דרך נמיר ויגאל אלון בתל אביב.
• כולל תחנות משמעותיות כמו אוניברסיטת תל אביב, מוזיאון ארץ ישראל, סימטר הבינתחומי, והשילוב עם רכבות ותחנות רכבת ישראל (כגון סבידור מרכז, השלום, ההגנה, גלילות וצומת חולון).
• חלקו הצפוני באזור ערי השרון הוקפא עקב התנגדויות.
• הקו מתחבר למערכות הסעות נוספות – קווי רכבת קלה ירוק, סגול ואדום בתחנות מרכזיות.
• קו זה מהווה עמוד השדרה של מערכת המטרו והקו הארוך והיקר ביותר.

קו M2 (קו מזרח-מערב, כ-25-26 ק"מ):

• עובר דרך מרכז תל אביב וקושר את פתח תקווה, רמת גן, בני ברק, גבעתיים ותל אביב.
• כולל תחנות לאורך צירי מזרח-מערב מרכזיים.
• מתמקד בשילוב בין הערים המזרחיות של המטרופולין והמרכזית.

קו M3 (קו חצי טבעתי, כ-32-40 ק"מ):

• יוצר חיבור חצי טבעתי במטרופולין.
• מחבר בין ערים כמו בת ים, חולון, אזור, אור יהודה, גבעת שמואל, קריית אונו, פתח תקווה, תל אביב, רמת השרון והרצליה.
• מקשר בין אזורים צפוניים ומערביים של הגוש, ומציע שילוב עם אזורי פיתוח עתידיים.

לסיכום, שלושת הקווים יוצרים רשת תחבורה תת-קרקעית מקיפה באורך כולל של כ-150 ק"מ עם 109 תחנות, המחברת בין ערי השרון בצפון וערי הדרום במרכז משולב עם תחבורה ציבורית נוספת באזור המטרופולין תל אביב.

הקניית בעלות במתחם ההשפעה של תמ"א 70 - מרחב תחנות המטרו

גדעון גולדשטיין ז"ל הוא הגיבור המקצועי הפרטי שלי.

גדעון היה שמאי מקרקעין שהתבקש לאמוד את הפגיעה בשווי דירותיהם (1500 דירות לאורך האיילון) של אלו המתגוררים בסמוך לנתיבי איילון - כביש 20 - תוכנית משנת 1998. את הכרעתו נתן על בסיס נתונים שבדק בשנת 2005- 7 שנים לאחר מכן.

גדעון גולדשטיין ז"ל הוא הגיבור המקצועי הפרטי שלי.גדעון היה שמאי מקרקעין שהתבקש לאמוד את הפגיעה בשווי דירותיהם של אלו המתגוררים בסמוך לנתיבי איילון - כביש 20 - תוכנית משנת 1998. 

את הכרעתו נתן על בסיס נתונים שבדק בשנת 2005- 7 שנים לאחר מכן.גדעון גולדשטיין קבע תקדים. 

הוא אישר ירידת ערך על בסיס ירידות מחיר שמצא 7 שנים אחרי שהתוכנית אושרה. 

השמאי המכריע, גדעון גולדשטיין קבע כי "לא יהיה זה נכון לבדוק את המחירים סמוך לפני התכנית ולהשוותה לרמת המחירים סמוך לאחר אישור התכנית, שכן המסקנה שתתקבל עלולה להיות מוטה ומטעה, שכן מלוא ההשפעה התכנונית נתגבשה רק לאחר גמר סלילת הכביש ופתיחתו לתנועה ולא מייד לאחר אישור התכנית".

השפעת התכנית החלה לחלחל למחירי הדירות רק למעלה מארבע שנים לאחר מכן בעת שהחלו בביצועה. 

ועדת הערר בראשות עו"ד כרמית פנטון שיבחה את השמאי וקבעה כי "...אכן מדובר בשומה מכרעת מלומדת, מקצועית ומקיפה". 

הכרעתו עוררה התנגדויות קשות וזו הגיע לבית המשפט העליון  שם הוא זכה לתשבחות והכרעתו נותרה בעינה.

גישה זו שהינה חדשנית ומשמעותית כי ניתן לטעון כי יש לבחון הפגיעה לא במועד הקובע אלא שנים לאחר מכן, ולדעתי כך גם נכון לעשות, בניגוד ל"חוכמה" המיוחסת לשוק שהוא יודע ושניתן לראות את השפעות התכונית בעסקאות, 

פגיעה או התעשרות.אם את השפעות הפגיעה בתכונות הקרקע לא ניתן לראות מייד והדבר לוקח שנים. המסקנה המתבקשת היא שחקר עסקאות השוואה של "לפני ואחרי" ערב התוכנית אינה מעשית ואינה רלוונטית לסוג זה של פגיעה ומשום כך אגב, רבות מתביעות 197 יורדות לטמיון כי הפגיעה הגם שהיא ברורה, מובנת ונכונה, במרבית מהמקרים, במועד בו היא נבחנת היא בחזקת "פגיעה רעיונית ולא ממונית" כשהיא בלתי מוכחת בעיסקאות שכן את הפגיעה הממונית ניתן לראות אם בכלל רק שנים אחר כך.

תושבי חיפה והקריות הם דוגמה מובהקת לפגיעה בתכונות הקרקע ( זיהום אוויר, ריח וכו' ) והפגיעה הממונית היכן היא? יש שיאמרו "זה כבר מגולם במחיר". 

אינני מקבל אמירה זו ולא זה המקום להרחיב בה.זה שניתן לחשב את הפגיעה מחד או את התועלת / תוספת הערך מאידך – האם די בכך כדי להטיל היטל ממוני בטענת התעשרות?הפיצוי או ההיטל צריכים להיות ממוניים ולא רעיוניים. הם נועדו לשקף חיסרון כיס ברור או התעשרות ברורה וודאית וכאן הוא המפתח – בוודאות. חיסרון כיס ודאי או התעשרות ודאית וכדי להעצים את האבסורד אשאל: כיצד בדיוק מתעשר לו בעל דירה ב 8,975 ₪ ( סכום חיוב היטל ההשבחה ) לאחר שקיבל הקלה בקו בניין של 12 ס"מ לבניית מרפסת? הרי די לו במו"מ כדי לנייד מחיר של נכס בכמה אחוזים והם לבדם עולים עשרות מונים מהיכולת לדייק "עליית שווי" ברמה של כמה אלפי שקלים ואולי המסקנה המתבקשת שהיטל השבחה לא יכול שיפחת מאחוזים משווי הנכס שכן לא ניתן לדייק בקביעתו גם אם ניתן לדייק בלחשב אותו. סוג של "סף פיצוי" – פרנצ'יזה. עבר - נכנס להליך לא עבר- יורד מהפרק.האקסל, כלי העבודה הזה שכולנו השתעבדנו אליו יודע לחשב הכל, מספרים ונתונים והוא כבר יעשה את העבודה וייתן לך תחושה של גאון.הרעיון בהיטל ההשבחה – שהמתעשר יחלוק את עושרו עם הציבור הוא נכון. 

היישום, הרבה פחות כך גם 197 שם הקושי לתמוך בפגיעה גדול שבעתיים.

אפילו שמדובר בהתעשרות "ברורה" כמו תוספת זכויות, עדיין העניין בעייתי בשל שלל נסיבות החל ביכולת מימושן הפיזי ועד מקדם הדחיה שלא לדבר על השונות בעסקאות ההשוואה.תמיד ניתן לחשב את הפגיעה או ההתעשרות אך השאלה אם תחשיבים אלו מעידים על פגיעה או התעשרות שכן בסופו של יום נדרש לתמוך בקביעה ב"עסקאות השוואה" וכאן הקושי שהוליד ומוליד התדיינויות והכרעות שונות הפוכות ובסכומים שונים.צריך שיהיה מבחן כניסה להליך והוא המבחן הממוני. כי את המבחן הרעיוני קל מאד לעבור אך את המבחן הממוני קשה הרבה יותר. גם בפגיעה וגם בהתעשרות.

וזה המקום להזכיר את בית המשפט המחוזי שביטל את הכרעת ו' הערר לפיה תוכנית השימור של ת"א לא חייבת בהיטל.  https://www.nadlancenter.co.il/article/11703

"מיתוג" לא גורם להתעשרות.

"סוף למשחקים": הפסיקה שתמנע מעיריות גבייה של מיליארדים מבעלי דירות - לקריאת פסק הדין המלא