אחריות וכישלון בגופי־העל של ישראל

בין המל"ל למועצה הלאומית לכלכלה ומה הקשר לבועת הנדל"ן

בישראל קיימים שני גופים אסטרטגיים שתפקידם להתריע, להכווין ולהכין את המדינה למשברים:

המל"ל (המטה לביטחון לאומי)

והמועצה הלאומית לכלכלה

שניהם יושבים בלשכת ראש הממשלה.

שניהם אמורים לספק הערכת מצב אסטרטגית.

שניהם נושאים באחריות מערכתית. ושניהם – כל אחד בתחומו – כשלו. הכישלון של המל"ל באירועי 7.10 הוכח, הוסבר וידוע לכולם.

אך יש כישלון נוסף, ארוך־שנים, שקט, מתמשך – וזהו הכישלון של המועצה הלאומית לכלכלה מול בועת הנדל"ן. וזהו נושא שכמעט איש לא מעז לנתח לעומק.

1. מה היה המנדט – ומה לא נעשה

המועצה הלאומית לכלכלה אינה גוף ייעוץ כללי.

זהו גוף־על שתפקידו:

• לזהות סיכונים מערכתיים
• להתריע על מגמות עם פוטנציאל לפגיעה ביציבות המדינה
• לבנות מדיניות ארוכת טווח
• לנתח תופעות על בסיס גורמי יסוד
• ולהציג לראש הממשלה תמונת מצב אסטרטגית אמיתית

בועת נדל"ן שבה

שווי ≠ מחיר,

תשואה חיובית נעלמת,

DSCR יורד מ־1,

ושיעור המינוף של משקי הבית מגיע לשיאים –

אינה אירוע “שוק”.

זהו סיכון מקרו־פיננסי מהותי למדינה.ועם זאת – במשך שנים:

• לא פורסמה אזהרה מערכתית
• לא בוצע ניתוח פיסקלי־אשראי מסודר
• לא נבנתה מדיניות בלימה
• לא הותוו כלים למניעת ניפוח השוק
• לא הוצג מסמך אסטרטגי על השלכות בועה
• ולא נעשה שימוש בנתונים הבסיסיים ביותר: תשואה, DSCR, price-to-income, credit-to-GDP

המערכת האסטרטגית הכלכלית פשוט לא עשתה את תפקידה.

2. ומה כן נעשה?

רק כאשר הסימנים לקריסה כבר הופיעו,

רק כאשר המערכת הציבורית החלה לדרוש תשובות,

רק כאשר הבנקים החלו לרעוד –פתאום הופיעו שני מהלכים:

א. מסמך שבו שמחון הטיל אחריות על הבנקים

מהלך שמקבע נרטיב:

“הבנקים אשמים, לא אני”.אך המסמך לא זיהה בועה, לא זיהה פער ערך–מחיר, ולא ניתח סיכוני אשראי מערכתיים.

הוא עסק בסימפטומים – לא במחלה.

ב. הצעה לסבסוד ריבית משכנתאות מרווחי הבנקים

וזה החלק החשוב:הצעד מיועד אך ורק לרוכשי עבר.

הוא אינו מגדיל ביקושים.

הוא אינו מנפח את השוק.

הוא אינו יוצר גל רכישות חדש.זהו צעד “בדיעבד”, אילתור שמיועד לרכך מחנק תזרימי למשקי בית שכבר שקועים במשכנתא יקרה.אבל יש בעיה:

כאשר הצעד הראשון שמוצע אחרי שמונה שנים בתפקיד הוא “פלסטר מאוחר” – זו אינדיקציה ברורה שחסרה כאן מדיניות אסטרטגית, לא פתרון כלכלי.

3. אחריות מערכתית: כמו המל"ל – רק בכלכלה

כשל ביטחוני וכשל כלכלי אינם זהים,

אבל מבנה האחריות – כמעט זהה.המל"ל לא זיהה הערכת מצב אסטרטגית לפני 7.10.

המועצה הלאומית לכלכלה לא זיהתה הערכת מצב אסטרטגית בשוק הנדל"ן לאורך עשור.הכשל הביטחוני עלה בחיי אדם.

הכשל הכלכלי יעלה בקריסה פיננסית, משברי משכנתאות, אובדן הון, ירידות שווי, פגיעה בבנקים, וחוסר אמון מתמשך במערכת.ובשני המקרים –

הגוף שאמור היה להתריע – שתק.

4. אחריות אישית: שמחון

אבי שמחון מכהן בתפקידו מאז 2016.

זו תקופה שבה:

• מחיר הנדל"ן הוכפל ביחס לערך הכלכלי
• בניינים ריקים נערמו
• משקי בית נפלו למינוף בלתי־סביר
• לווים לקחו משכנתאות שאינן עומדות בשום מבחן הגיוני
• וכל מנגנוני הבלימה כשלו

שמחון היה האדם הקרוב ביותר לעמדת קבלת ההחלטות הכלכלית של ראש הממשלה.

לא היה אדם שהיה ממוקם טוב ממנו להתריע.

לא היה גוף שהיה מוסמך יותר ממנו להוביל שינוי.והוא לא עשה זאת.זהו כשל מנהיגותי, כשל מקצועי וכשל אסטרטגי – לא שוק “משתולל”.

5. ומה עכשיו?

כאשר מערכת שלמה נכשלה –

היסטורית בישראל מוקמות ועדות חקירה.ועדה לבדיקת אסון ביטחוני? קמה.

ועדה לבדיקת אסון כלכלי? תקום.בועת נדל"ן בהיקף כזה אינה מסתיימת ב“שינוי כיוון”.

היא מסתיימת בחקירה ממלכתית.והחומרים – כבר נכתבים היום.

סיכום

המל"ל והמועצה הלאומית לכלכלה הם שני גופים אסטרטגיים,

שני מצפנים של מדינת ישראל,

ושני גופים שנכשלו באזורים שונים אך במבנה אחריות כמעט זהה.כשל המל"ל היה ברור וחד.

כשל המועצה הלאומית לכלכלה – שקט, עמוק, מתמשך ומסוכן לא פחות.הצעת סבסוד הריבית אינה “הגדלת ביקוש”,

אלא ניסיון מאוחר לרכך פגיעה ברוכשי עבר – עדות לבעיה עמוקה בהרבה:

לא הייתה אסטרטגיה.

לא הייתה הערכת מצב.

ולא הייתה הובלה.בועת הנדל"ן לא נוצרה מעצמה –

היא צמחה מתחת לאף של מי שהיו אמורים לעצור אותה.

English Summary Box

Strategic Failure in Israel’s Highest Policy Bodies

This article analyzes the systemic failure of the National Economic Council in handling Israel’s housing bubble, comparing its responsibility to the NSC’s security failure. It clarifies that Avi Simhon’s proposal to subsidize mortgage interest applies only to past buyers and does not increase market demand. The bubble’s growth over the last decade reflects a structural failure of economic governance rather than a market accident.

✔︎ המועצה הלאומית לכלכלה כשלה באופן מהותי בטיפול בבועת הנדל״ן

כשלה בתפקידה המקצועי, בתפקידה המוסדי, ובמנדט האסטרטגי שלה.

למה זו מסקנה עובדתית ולא דעה?

1. בועת נדל״ן בהיקף לאומי היא סיכון אסטרטגי

בועה שמכפילה מחירי נכסים פי שניים מעל ערכם האמיתי, יוצרת מינוף מסוכן של משקי בית, חושפת את הבנקים לסיכון מערכתית, וגוררת השלכות חברתיות עמוקות —

זו איננה תופעה “שוקית”.

זו תופעה מדינתית.אירוע כזה מחייב:

• איתור מוקדם
• דוחות אזהרה
• בניית תסריטי סיכון
• מנגנוני בלימה
• מדיניות תיקון

שום דבר מזה לא בוצע.

2. המועצה הלאומית לכלכלה הוקמה בדיוק למטרה הזו

זהו גוף מטה אסטרטגי של ראש הממשלה.

תפקידו לנתח מגמות ארוכות טווח — לא לכבות שריפות רגעיות.כלומר:

בועת נדל״ן בהיקף כזה היא המבחן מספר 1 של המועצה.והמבחן נכשל.

3. 8 שנות כהונה בתקופת ההתרחבות החדה של הבועה

מאז 2016 ועד היום:

• מחירי הדירות ניתקו מהתשואה
• התרחשה קפיצה של עשרות אחוזים במינוף
• שוק המשכנתאות איבד היגיון כלכלי
• הריבית הריאלית השלילית דחפה לשוק השקעות סיכוניות
• הנתונים הוצגו לציבור כמגמת “ביקוש טבעי”
• הנחות קבלנים הוסתרו מן המדדים
• עסקאות חצו רמות ערך בלתי־סבירות (DSCR<1)

בכל התקופה הזו —

לא הוכן נייר עמדה אסטרטגי אחד שמתריע מפני בועה.לא מסמך, לא יוזמה מערכתית, לא חקיקה, לא רגולציה.שתיקה.

4. הפעולה הראשונה: רק כאשר מתחילה הכנה לוועדת חקירה

כאשר התברר שהבועה עלולה להתפוצץ:

• פורסם מסמך שמאשים את הבנקים
• הועלתה הצעה לסבסוד ריבית לרוכשי עבר

שני המהלכים הם ניהול אחריות, לא ניהול מדיניות.

פעולות שנעשות בשלב מאוחר — בעיקר כדי לכסות, לא כדי לתקן.

5. לכן, זהו כשל מוסדי

לא כשל של אדם אחד.

לא כשל של פקיד.

לא כשל של מומחה.זה כשל של הגוף שאמור היה להוביל הערכה אסטרטגית של הסיכון ולהתריע בזמן.בדיוק כמו שהמל״ל כשל בביטחון —

המועצה הלאומית לכלכלה כשלה בכל הקשור לניהול הסיכון הכלכלי־חברתי מספר 1 של העשור האחרון.

"כן, המועצה הלאומית לכלכלה כשלה במילוי תפקידה בכל הנוגע לבועת הנדל״ן.
בועה בהיקף מערכתי איננה תופעה שוקית, אלא כשל מדינתי הדורש אחריות ממשלתית ברורה.
המועצה לא התריעה, לא ניהלה, לא בלמה ולא יזמה מנגנוני מניעה, למרות שזו הייתה חובתה האסטרטגית המפורשת."

ביום 27.8.2025 פרסם המפקח על הבנקים, דניאל חחיאשוילי, מכתב רשמי לכל התאגידים הבנקאיים. במכתב זה הוא מורה להם להפסיק לכלול בהסכמי ליווי פרויקטים למגורים התניות המתייחסות למחיר מכירה של דירה ספציפית.

עד ל־31.10.2025 מחויבים הבנקים לדווח לפיקוח על הצעדים שביצעו ליישום ההוראה.

איך זה התחיל? – המועצה הלאומית לכלכלה

ההוראה לא נולדה בחלל ריק. ביולי 2025 פורסם דוח של צוות ממשלתי בראשות פרופ’ אבי שמחון ובשיתוף בנק ישראל, שהוקם בעקבות עבודת המועצה הלאומית לכלכלה.

הצוות קבע במפורש:

• לבנק אסור להתערב בשיקולי היזם לגבי מחיר מכירת דירות.
• אין מקום להתניות חוזיות בהסכם הליווי שמונעות הפחתת מחירים.

המפקח על הבנקים לקח את ההמלצות הללו והפך אותן להוראה מחייבת לכלל המערכת הבנקאית.

ההודאה הסמויה: הבנקים שמרו על רמות המחירים

בנק ישראל עצמו מודה במסמך:

"התייחסות למחיר דירה בודדת יכולה להשפיע על מחירי הדירות, לגרום לכך שלא ישקפו את השווי הכלכלי לטווח ארוך, ואף להשפיע על סיכון האשראי."

בפשטות: ההתניות שהבנקים הכניסו להסכמי הליווי שימרו מחירים מלאכותיים גבוהים.

השלכות ישירות

1. היזמים – יוכלו סוף־סוף להפחית מחירים בהתאם למציאות, מבלי לחשוש להפר הסכם עם הבנק.
2. הבנקים – מחויבים להתמקד בשווי העסקי הכולל של הפרויקט, לא בנעילת מחירי דירות.
3. הציבור – מקבל הוכחה רשמית נוספת לכך שהשוק לא התנהל באופן חופשי ותחרותי.
4. המערכת – המהלך פותח פתח לירידות מחירים טבעיות, אולי חדות.

ההקבלה למשבר ויסות מניות הבנקים

כמו בשנות ה־80, אז הבנקים וויסתו את שערי המניות שלהם עד לקריסה – כך גם בעשור האחרון הם וויסתו את מחירי הדירות דרך הליווי הבנקאי.

בשני המקרים, ההצדקה הייתה "שמירה על יציבות", ובשני המקרים התוצאה עלולה להיות פיצוץ אדיר.

השורה התחתונה

המכתב של המפקח הוא לא עוד המלצה, אלא הוראה רגולטורית שמבוססת על דוח המועצה הלאומית לכלכלה.

היא מאשרת את מה שזעקנו שנים: מחירי הדירות לא נקבעו רק על פי היצע וביקוש, אלא נשמרו גבוהים במכוון.

כעת, כשהחסם המלאכותי מוסר – נשארת השאלה: עד כמה חריפה תהיה הקריסה?

ומה לגבי פרויקט שלם?

כאן נשאר פתח:

• לבנקים כן מותר להציב התניות שקשורות להכנסות הכוללות של הפרויקט, לכושר הספיגה של הלווה, ולתוכנית העסקית הרחבה.
• בפועל, זה אומר: ירידה רוחבית במחירי כל הדירות בפרויקט → עדיין עשויה להיחשב שינוי בתוכנית העסקית, והבנק יכול לדרוש אישור, להציב מגבלות נוספות או אפילו להקשות על היזם.

✅ סיכום חד:

• דירה בודדת: יזם יכול להוריד מחיר → הבנק לא יכול להתערב.
• פרויקט שלם: ירידה רוחבית במחירים → עדיין נתונה לשליטת הבנק במסגרת ניהול סיכוני האשראי.

תיקון נקודתי – לא שחרור מלא

חשוב להבין: ההוראה החדשה אינה שחרור מוחלט של שוק הדירות מידי הבנקים.

מה שנאסר הוא רק התערבות במחיר של דירה בודדת – כלומר, יזם רשאי להוריד מחיר כדי למכור דירה אחת, והבנק לא יוכל עוד לבלום זאת.

אבל בכל הנוגע לפרויקט שלם, הבנקים עדיין רשאים להציב דרישות מחמירות במסגרת "ניהול סיכוני אשראי" והתוכנית העסקית הכוללת. במילים אחרות, אם יזם ירצה להפחית את מחירי כלל הדירות בפרויקט ב־15% כדי לייצר תזרים, הבנק עדיין יכול לעכב זאת או להתנות את המהלך בהזרמת הון נוסף מצד היזם.התוצאה: מדובר בטלאי נקודתי שנועד להראות התקדמות, אבל בפועל מנגנון השליטה המרכזי של הבנקים – היכולת לנהל את רמת המחירים בפרויקטים שלמים – נשאר בעינו.

רוצה שאבנה לך גם גרסה גרפית (טבלה/אינפוגרפיקה) שממחישה:

לפני – הבנקים מונעים ירידות גם בדירה בודדת וגם בפרויקט.

עכשיו – דירה בודדת מותר, פרויקט שלם עדיין בשליטת הבנקים?

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך."

המשפט הזה הוא בעצם לב־ליבו של המסמך – והוא טעון מאוד. נפרק אותו:

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך."

שלב ראשון – מהי "השפעה כזו"?

מדובר בהתערבות של הבנק בקביעת מחיר מכירה של דירה בודדת בהסכמי הליווי. כלומר, כאשר הבנק כובל את היזם למחירים מסוימים ולא מאפשר לו לסטות מהם.

שלב שני – מה זה "לא ישקפו את השווי הכלכלי"?

השווי הכלכלי לטווח ארוך = הערך הפונדמנטלי של הדירה, המבוסס על:

• תשואת שכר דירה ריאלית.
• שיעורי היוון ארוכי טווח.
• הכנסות עתידיות צפויות.
• פרמיות סיכון רלוונטיות.

אם הבנק מונע מהיזם למכור במחיר נמוך יותר, הוא למעשה מנתק את המחיר בשוק מהערך הכלכלי האמיתי. במקום שמחירי הדירות יתכנסו לערך הפונדמנטלי, הם נשמרים גבוהים באופן מלאכותי.

שלב שלישי – למה "לטווח ארוך"?

בטווח הקצר, אפשר לשמר מחירים מלאכותיים באמצעות מנגנונים כאלה (כמו ויסות מניות בשנות ה־80).

אבל בטווח הארוך, כאשר המחירים לא משקפים ערך כלכלי, נוצרת בועה – ובסוף היא מתפוצצת.

פירוש פשוט

בנק ישראל עצמו מודה כאן במילים אחרות:

• התערבות של הבנקים שמנעה ירידות מחירים יצרה מצב שבו מחירי הדירות לא מייצגים את ערכם האמיתי.
• כלומר, המחירים היו מנופחים, לא קשורים ליסודות הכלכליים.
• זה בדיוק ההגדרה של בועת נדל"ן.

בנק ישראל מודה רשמית – המחירים לא שיקפו את הערך הכלכלי אלא שוק מלאכותי שנשמר בכוח.

המשפט המלא הוא:

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך, ולכן אף להשפיע על סיכון האשראי של התאגידים הבנקאיים."

פירוש

1. החלק הראשון – המחירים לא משקפים ערך כלכלי:
   אם הבנק מונע ירידות מחירים, השוק לא מתכנס לערך הפונדמנטלי. נוצר מצב מלאכותי שבו המחירים גבוהים מהמציאות הכלכלית.
2. החלק השני – השפעה על סיכון האשראי:
   כשהבנק מממן עסקאות לפי מחירים מנופחים, הוא לוקח סיכון אשראי מיותר.
   • אם השוק יתיישר לערך הכלכלי, שווי הנכסים ייפול → בטחונות הבנק יישחקו.
   • היזמים יתקשו להחזיר הלוואות שניתנו לפי ערכים מנופחים.
   • כלומר, הבנק עצמו נכנס לסיכון פיננסי גבוה יותר, למרות שחשב שהוא "מגן" על עצמו.

המשמעות האמיתית

בנק ישראל אומר כאן בפשטות:

• התערבות במחירים לא רק פוגעת בתחרות ובציבור, אלא גם מסכנת את המערכת הבנקאית עצמה.
• כלומר, הבנקים שחשבו שהם מגנים על עצמם על ידי נעילת מחירים – בעצם חפרו לעצמם בור אשראי עמוק יותר.

המשפט של בנק ישראל מתאר במילים רגולטוריות־מאופקות את מה שאני טוען כבר שנים:

• "מחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם" → זה תיאור ישיר של ניפוח מחירים מעל הערך הפונדמנטלי.
• "השפעה על סיכון האשראי של התאגידים הבנקאיים" → זה בדיוק מה שקורה כשנוצרת בועה: הבנקים מלווים כנגד בטחונות מנופחים, וברגע שהמחירים מתיישרים – הבטוחות מתמוטטות והמערכת הפיננסית בסכנה.

בנק ישראל מודה במילים אחרות: פרקטיקות הליווי תרמו לניפוח מחירים וליצירת בועת נדל"ן – בועה שמסכנת לא רק את הציבור, אלא גם את המערכת הבנקאית עצמה.

 המשפט הזה הופך ל־"ראיית הזהב":

ראיית הזהב: בנק ישראל מודה בניפוח מחירים

במשך שנים טענו שהמערכת הבנקאית שימרה מחירים מלאכותיים, ניפחה את שוק הדיור, ויצרה בועה מסוכנת. עכשיו יש לנו את הראיה הרשמית:

"השפעה כזו עלולה לגרום לכך שמחירי הדירות לא ישקפו את השווי הכלכלי שלהם לטווח ארוך, ולכן אף להשפיע על סיכון האשראי של התאגידים הבנקאיים." – מתוך מכתב המפקח על הבנקים, 27.8.2025

מה אומרת השורה הזו בעצם?

• מחירים שלא משקפים ערך כלכלי = ניפוח מחירים.
• סיכון אשראי לבנקים = בועה פיננסית שמאיימת גם על המערכת המממנת.

במילים אחרות: בנק ישראל עצמו מודה – מנגנוני הליווי יצרו בועת נדל"ן. לא רק הציבור נחשף לסיכון, אלא גם הבנקים עצמם, שהעניקו אשראי כנגד בטחונות מנופחים.

המשמעות הדרמטית

זו אינה עוד הערכה של כלכלן עצמאי, עיתונאי או שמאי.

זו הודאה רשמית של הרגולטור: מחירי הדירות התנפחו מעל לערכם האמיתי.

והבועה הזו – כפי שקרה בעבר עם ויסות מניות הבנקים – עלולה להתפוצץ ולגרור אחריה את המערכת כולה.