מאמר מקיף הבוחן כיצד שוק הנדל"ן הישראלי קרס "בעיניים פקוחות" – על רקע המלחמה המתמשכת, עודף הדירות הלא־מכורות, והקונספציה הכלכלית שנבנתה סביב "נדל"ן שתמיד עולה". הבלוג משווה בין העיוורון הביטחוני שהוביל לשביעי באוקטובר לבין העיוורון הכלכלי שמוביל לקריסת המערכת הפיננסית, מתאר את שלושת הסימנים המובהקים לשלב הנוכחי (שינוי סנטימנט, גבול היכולת לשלם, מלאי דירות נערם), מציג את ענף המשרדים כ"פיל הלבן" של הכלכלה, ומציע לקחים ותחזיות להמשך. קריאה הכרחית לכל מי שמעוניין להבין את עומק המשבר ולזהות את הדרך קדימה.
מלחמה שלא הייתה אמורה להיות ארוכה, משבר שהיה צפוי מראש
1. פתיחה: השוק מת למרות כל התרגילים
כבר למעלה משנה שהמערכת הפיננסית והקבלנים מפעילים את כל הכלים שברשותם כדי לשמר את אשליית "שוק נדל"ן חי": הלוואות מיוחדות, מבצעי מימון, הנחות מדומות והורדות ריבית נקודתיות. למרות זאת, ברור לכולם שהשוק מת.
במקביל, במישור הביטחוני, הייתה הנחת עבודה שגויה שהמלחמה הנוכחית תהיה קצרה. ההנחות קרסו, המציאות טפחה על הפנים, והקונספציה נחשפה. בדיוק כפי שהתרחש בשוק הנדל"ן – עיוורון רצוני להכיר באמת הכלכלית.
2. כלי הייאוש: כל הטריקים שלא עבדו
במשך עשור נבנתה תלות מוחלטת במינוף ובאשראי. כאשר השוק החל להיחלש, הופעלו "תרגילי החייאה":
- הלוואות קבלן – כדי לדחות תשלומים.
- מבצעי מימון מיוחדים – הנחות שיווקיות במקום פתרון אמיתי.
- הלוואות בלון – הבטחות ריקות שידחו את הקץ.
- תוספות אשראי – חמצן זמני לקבלנים.
- הורדת ריביות משכנתאות – ניסיון נואש להוזיל תשלומים.
אבל כל התרגילים האלו לא נגעו בשורש הבעיה: הציבור פשוט לא יכול לשלם את המחירים המנותקים מהשווי הכלכלי.
3. שלושת סימני ההיכר של השלב הנוכחי
שינוי סנטימנט
האופוריה ש"הנדל"ן תמיד עולה" התחלפה בפחד. אנשים שומעים על ירידות מחירים, רואים מלאי תקוע ומבינים שהבועה נחשפת.
גבול יכולת התשלום
יחס שכר–מחיר הגיע לשיא היסטורי. גם עם ריביות מופחתות, משק בית ממוצע לא מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא. הפער הכלכלי בלתי ניתן לגישור.
מלאי דירות נערם
נתוני הלמ"ס מגלים עלייה חדה במלאי הדירות הלא-מכורות – עשרות אלפים ש"תקועים" אצל הקבלנים. ההנחה השגויה שהביקוש אינסופי התנגשה במציאות, ועכשיו עודף ההיצע נחשף לכולם.
4. המלחמה הארוכה והשלכותיה
כשהמלחמה פרצה הערכתי שתימשך 3–5 שנים. בתוך חודשים ספורים עדכנתי ל־5–10 שנים, כשהקליימקס עוד לפנינו. מלחמה ארוכה היא לא רק אירוע ביטחוני – היא קובעת את גורל הכלכלה. שוק הנדל"ן אינו מתקיים בוואקום; הוא מגלם חוסר יציבות, ירידה באמון הציבור והעמקה של המשבר הפיננסי.
5. העיוורון של סרמאגו והקונספציה הישראלית
בספרו "העיוורון" מתאר ז'וז'ה סרמאגו עיוורון קולקטיבי – אנשים רואים אך לא מבינים. זה בדיוק המקרה בישראל: הקונספציה הביטחונית והקונספציה הכלכלית הן תוצר של אותה תופעה – חוסר רצון להתמודד עם המציאות. במקום לראות את היסודות הכלכליים והביטחוניים, בחרו להיצמד לנרטיב אופטימי מזויף.
6. שביעי באוקטובר: שיאו של משבר מתמשך
שביעי באוקטובר לא היה "אירוע פתאומי", אלא קליימקס של תהליך התעלמות ארוך שנים. זה נכון גם לביטחון וגם לנדל"ן. שנים של אזהרות התעלמו מסימנים ברורים: עודף מינוף, מחירים מנותקים, ומערכת שלמה שהעדיפה לא לדעת. השוק לא קרס ביום אחד – הוא קרס לאט, מול עינינו, בעיניים פקוחות.
7. ענף המשרדים – הפיל הלבן
בזמן שכולם דיברו על "מחסור בדירות", נבנו בישראל מיליוני מ"ר של משרדים מיותרים. היום, כשהם עומדים ריקים ונטושים, זהו הסמל המובהק ביותר לעיוורון מוסדי. לא היה בהם צורך אז, אין בהם צורך היום, ולא יהיה בהם צורך בעתיד. זהו מוקד המשבר הבא – מפולת שתסחוף את המערכת הפיננסית.
8. הדרך קדימה: לקחים ותחזיות
הלקח המרכזי הוא פשוט: אי אפשר לנצח את גורמי היסוד. אין מבצע מימון או הלוואה יצירתית שיכולים להחליף כלכלה אמיתית.
- למדיניות: יש לקשור מחדש את מימון המשכנתאות לשווי כלכלי ולא למחיר מנופח.
- להתמודדות ציבורית: יש לשים דגש על ניהול סיכונים פיננסיים, פיזור נכסים והפחתת מינוף.
- למערכת הבנקאית: הימנעות ממינוף מופרז ובניית מנגנוני בקרה.
התחזית ברורה: שוק הנדל"ן ימשיך להתכווץ, והמערכת הפיננסית על סף קריסה – אלא אם יתרחש שינוי מהותי בדרך בה מתקבלות ההחלטות.
9. סיכום: מהעיוורון להכרה במציאות
העיוורון הקונספטואלי, הן בביטחון והן בכלכלה, הוביל אותנו אל המשבר הנוכחי. המחיר של ההתעלמות מסימני האזהרה כבד – ציבור מיואש, בנקים חשופים, קבלנים במשבר. עכשיו הזמן לעבור מהכחשה להכרה, מהטמעת קונספציות להתמודדות עם מציאות.
