דוח מידרוג (להורדת הדוח - כאן)

📊 ניתוח מקצועי של דוח מידרוג (15.10.2025): “האטה בביקושים מעלה את סיכון האשראי בענף ייזום הנדל״ן למגורים בישראל”

🧭 תקציר מנהלים

הדוח של מידרוג מציג תמונה מאקרו-כלכלית מדאיגה של ענף ייזום המגורים בישראל, ומתריע על שחיקה ברווחיות, עלייה במלאים, הכבדה ביחסי הכיסוי, ועלייה ניכרת בסיכון האשראי של היזמים – בעיקר הקטנים והבינוניים.

הדוח מבוסס על נתוני הלמ״ס, בנק ישראל וניתוחי החברות הציבוריות בענף עד יולי 2025.

📉 מגמות עיקריות בביקושים ובמחירים

• התמתנות הביקושים:
  היקף העסקאות בדירות חדשות ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2025 היה נמוך בכ-8% לעומת התקופה המקבילה. לאחר עלייה רגעית בעקבות סיום המלחמה והורדת המע״מ, נרשמה שוב ירידה חדה של כ-28% מתחילת 2025.
• ירידת מחירים בפועל:
  מדד מחירי הדירות ירד ברבעון השני של 2025 בשיעור של 1.1%, וב-7 החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה מצטברת של 1.6%, לעומת עלייה של 7.3% ב-2024.
  הירידות בולטות במיוחד במחוז ת״א והמרכז (-28% עד -30%), בעוד שבצפון ובחיפה נרשמה עלייה קלה (9–10%).
• המלאים הגבוהים והלחץ על המחירים:
  מלאי הדירות החדשות למכירה הגיע לשיא של 82.5 אלף יחידות ביולי 2025, עלייה של 20% משנה קודמת.
  מספר חודשי ההיצע טיפס מ-18 ל-31 חודשים – רמה חריגה המעידה על שוק רווי.

💸 שחיקה ברווחיות וסיכון פיננסי

• שיעור רווח גולמי:
  10 מתוך 17 חברות יזום ציבוריות הציגו ירידה ברווחיות, ו-6 מהן ירדו ביותר מ-10% לעומת 2024.
  רק 3 חברות הצליחו לשפר רווחיותן – בעיקר בזכות פיזור גאוגרפי ומקורות מימון מגוונים.
• מימון יקר ומכביד:
  עלויות המימון הגבוהות – ריבית הפריים ועסקאות במבצעי 20/80 – שוחקות את הרווח הגולמי.
  יזמים נדרשים לממן פרויקטים בריבית גבוהה תוך כדי דחיית תשלומים מצד רוכשים.
• יחס הון למאזן:
  ב-11 חברות שנבדקו חלה ירידה של כ-5% ביחס הון עצמי למאזן בין יוני 2024 ליוני 2025.
  חברות גדולות חיזקו הונן באמצעות גיוסי הון, מכירת קרקעות או הכנסת שותפים, אך הקטנות חשופות במיוחד.

🏦 היבטי אשראי ומימון

• היקף האשראי הבנקאי:
  לפי בנק ישראל, היקף האשראי לענף הבינוי והנדל״ן עלה מ-8% מתיק האשראי הבנקאי ב-2019 ל-20% ב-2024.
  ביוני 2025 נאמד האשראי הבנקאי לענף ב-225 מיליארד ש״ח – עלייה של 15% משנה קודמת.
• שוק ההון כמקור מימון:
  נכון לספטמבר 2025 נסחרות בת״א 143 סדרות אג״ח של יזמי נדל״ן בהיקף נקוב של 21.7 מיליארד ש״ח, מתוכן 45% מדורגות.
  ל-69% מהחברות יש פירעונות אג״ח צפויים במהלך השנה הקרובה – מה שמעמיק את סיכון הנזילות.
• אשראי חוץ-בנקאי:
  מוסדיים וקרנות אשראי הגדילו את פעילותם. לפי רשות שוק ההון, היקף האשראי החוץ-בנקאי לענף נאמד בכ-23 מיליארד ש״ח (נכון ל-2024), כמחצית ממנו ממומן ממקורות בנקאיים.

🏗️ סיכום ומסקנות עיקריות

⚠️ הערכת מצב כוללת

הדוח של מידרוג מאשר למעשה את מה שאני טוען כבר זמן רב:

• שוק הנדל״ן למגורים בישראל מצוי במצב של עודף היצע ושחיקת ביקושים אמיתיים,
• החברות נשענות על מימון יקר ומלאים בלתי-נמכרים,
• והמערכת הפיננסית נחשפת יותר ויותר לאשראי לענף שבסיכון גובר.

הדוח אמנם מנסה לשדר "יציבות מערכתית" בזכות נגישות האשראי, אך מתחת לפני השטח מדובר במבנה פגיע ודחוס אשראי, המזכיר שלב מאוחר של בועה לפני פיצוץ.

פרסום הלמס מיום 23.10.2025 - כאן,  ניתוח מדויק, מקצועי ומעמיק של פרסום הלמ"ס מיום 23.10.2025 בנושא עסקאות נדל"ן – דירות, יוני-אוגוסט 2025.

🧾 סיכום כללי

בשלושת החודשים יוני–אוגוסט 2025 נמכרו 22,170 דירות בלבד – ירידה חדה של 1.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ–מאי), ובניכוי עונתיות – ירידה של 8.1%.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (יוני–אוגוסט 2024) נרשמה ירידה של 16.2% בנתונים גולמיים, ו-22.1% בניכוי עונתיות.

🏗️ דירות חדשות

• נמכרו 8,100 דירות חדשות, שהן 36.5% מכלל העסקאות.
• לעומת מרץ–מאי 2025 נרשמה ירידה של 2.8%, ובניכוי עונתיות – ירידה של 7.8%.
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 28.1% (גולמית) ו-32.0% (מנוכה עונתיות).
• כלומר, קצב המכירות של דירות חדשות ממשיך לרדת בקצב מואץ.

לפי חודשים:

• באוגוסט 2025 נמכרו 3,220 דירות חדשות, עלייה של 12.7% לעומת יולי, אך הירידה לעומת אוגוסט 2024 נותרה 7.4%–15.2% (תלוי בניכוי עונתיות).
  כלומר – מדובר בתנודת חודש בודד בתוך מגמת ירידה ארוכת טווח, ולא בהיפוך מגמה.

🏠 דירות יד שנייה

• נמכרו 14,070 דירות יד שנייה (63.5% מהשוק).
• לעומת שלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 1.1% (גולמית) ו-8.3% (מנוכה עונתיות).
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 7.3% גולמית ו-14.7% מנוכה עונתיות.

במילים אחרות – שוק היד-שנייה ממשיך להתכווץ, כאשר קצב הירידה בו מתון מעט לעומת שוק הדירות החדשות.

📉 ניתוח מגמות (Trend)

1. מגמת המכירות הכללית:
   לאחר ירידה מתמשכת של כ-3.9% לחודש בין אוקטובר 2021 למאי 2023, נרשמה התאוששות זמנית של כ-2.5% לחודש עד יולי 2024.
   מאז יוני 2024 שוב נצפית מגמת ירידה מחודשת – 0.5%-1.3% לחודש בממוצע.
2. דירות חדשות:
   בין אוגוסט 2021 למרץ 2023 – עלייה מתמשכת.
   מאפריל 2023 עד מאי 2024 – ירידה ממוצעת של 3.8% לחודש.
   מאפריל 2024 נראתה האטה בירידות, אך בשלושת החודשים האחרונים שוב עלייה קלה (1.1%) שאינה משנה את התמונה הכוללת.
3. דירות יד שנייה:
   ירידה של 3.6% לחודש עד ספטמבר 2023, אחריה עלייה זמנית של 2.9% לחודש (נובמבר 2023–דצמבר 2024), וכעת שוב ירידה של 2.4% לחודש.

🌍 פילוח גאוגרפי (מחוזות)

המסקנה: שוק הדירות החדשות מציג ירידה רוחבית כמעט בכל המחוזות, למעט חריגים נקודתיים (חיפה, דרום, יו"ש), אך מגמת השוק הארצי שלילית מובהקת.

🏙️ היישובים המובילים במכירות

• דירות חדשות: יפו–ת"א, אופקים, נתניה, לוד – מעל 400 דירות חדשות כל אחת.
• דירות יד שנייה: ירושלים, חיפה, באר שבע – מעל 700 דירות כל אחת.

🏢 מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה

• בסוף אוגוסט 2025 עמד מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכורות על 83,360 דירות – עלייה של 1.0% לעומת יולי, ועלייה שנתית של 20.9% לעומת אוגוסט 2024.
• ההיצע שווה ערך ל-28.4 חודשי מכירה – כלומר, כמעט שנתיים וחצי עד לפינוי המלאי הקיים בקצב הנוכחי!
• מאז אפריל 2022 נרשמת עלייה עקבית של 1.5% בממוצע לחודש במלאי הדירות שנותרו למכירה.

חלוקה לפי מחוזות:

• תל אביב: 26,660 דירות (32% מהמלאי)
• המרכז: 19,780 דירות (23.7%)
• יתר המחוזות יחד: 50,000 דירות בלבד.

לפי ערים:

• תל אביב–יפו: 10,420 דירות לא מכורות
• ירושלים: 8,235 דירות
• ערים עם מלאי חריג: לוד (2,370), באר יעקב (2,220), אופקים (1,430), רעננה (1,400), קריית אונו (1,370), אור יהודה (1,180), קריית גת (1,070), קריית ביאליק (1,030).

מסקנה: מצטייר עודף היצע חמור במיוחד בגוש דן ובפריפריה הקרובה, עם מלאי חסר תקדים של דירות שלא נמכרו.

📊 ניתוח כלכלי – משמעות הממצאים

1. המשך התכווצות הפעילות הריאלית – השוק נמצא במיתון עסקאות מתמשך, כאשר גם עליות נקודתיות (כמו באוגוסט) נובעות מהנחות קבלנים, ולא מביקוש אמיתי.
2. עלייה דרמטית במלאי הלא-מכור – נתון של 83 אלף דירות הוא שיא היסטורי המעיד על שוק רווי לחלוטין.
3. העדפת יד-שנייה על פני דירות חדשות – הציבור מעדיף עסקאות קטנות וזולות, מה שמעיד על ירידה ביכולת הכלכלית.
4. פער אזורי מתרחב – מרכז ות"א בירידה חדה, בעוד שחיפה ודרום מגלים עמידות זמנית בלבד.
5. אין סימני היפוך מגמה – הלמ"ס עצמה מציינת במפורש כי "לא ניתן עדיין לדבר על היפוך מגמה ויש להמשיך ולעקוב אחר הנתונים".

🧩 סיכום מקצועי

הלמ"ס מציגה תמונה חד-משמעית של שוק נדל"ן מצטנן בעומק, עם ירידות עקביות בביקוש ובמכירות, תוך הצטברות מסוכנת של עודפי היצע.

זהו מצב קלאסי של שלב מתקדם בבועה – שבו היקף הבנייה הגבוה מהביקוש הריאלי, והיקף העסקאות הולך ונשחק.

הפרסום האחרון מחזק את הטענה כי השוק עבר את "נקודת האל-חזור" וממשיך במסלול של תיקון כלפי מטה, כאשר מלאי הדירות הלא-מכורות צפוי להפוך לבעיה פיננסית לקבלנים ולבנקים בחודשים הקרובים.

הפוסט של גלית בן נאים, יחד עם התרשים המצורף של אגף הכלכלן הראשי, הוא יצירת מופת של כתיבה כלכלית שנונה המשלבת עובדות, הומור, וסאבטקסט חד. נבאר את הגלוי – הנתונים עצמם – ואת הסמוי, שהוא הביקורת המרומזת על התנהלות השוק והציפיות הבלתי רציונליות של הקבלנים והציבור.

🔹 הגלוי – הנתונים והממצאים

1. ירידה דרמטית במכירות הקבלנים:
   בחודש אוגוסט נמכרו 2,111 דירות חדשות בלבד בשוק החופשי - ירידה של כ־20% לעומת השנה שעברה, והמשך ישיר למגמה מתחילת השנה (ירידה של 33% בינואר–אוגוסט).
2. עלייה קלה במכירות יד שנייה:
   בניגוד לשוק הקבלנים, שוק היד השנייה רשם עלייה מתונה של 3%. המשמעות: הציבור ממשיך לקנות – אבל מעדיף את הדירות הקיימות, לא את ה"חלומות" על הנייר.
3. פערי מחירים – הגורם המרכזי:
   הגרף חושף מתאם שלילי ברור: ככל שפער המחירים בין דירה חדשה ליד שנייה גדול יותר – כך צונחות המכירות של הקבלנים.
   • בחיפה, באר שבע, תל אביב, בת ים ונתניה – הפערים הגבוהים ביותר → הצניחה החדה ביותר.
   • בכפר סבא ורעננה – הפערים קטנים ואף הפוכים (דירות חדשות זולות יותר) → מכירות הקבלנים דווקא עלו.
4. היצע עצום של דירות לא מכורות:
   לפי נתוני הלמ"ס, נכון לסוף אוגוסט נותרו 83,358 דירות חדשות לא מכורות – מספר שיא היסטורי.

🔹 הסמוי – המסר החתרני

גלית בן נאים, במיומנות עיתונאית נדירה לכלכלנית בכירה, שוזרת בין השורות ביקורת על האיוולת השוקית ועל ההתמכרות לתעמולה של "יש ביקוש" ו"מחירים ימשיכו לעלות".

1. הומור "פלינדרומי":
   ההתייחסות לכך שמספר הדירות שנמכרו כמעט יצר רצף פלינדרומי ("2111") איננה סתם משחק מילים – זו עקיצה.
   היא מרמזת שהשוק הפך למשחק מספרים חלול, שבו התקשורת והקבלנים מחפשים "סימנים" במקום כלכלה אמיתית.
2. "מועדון צרכנות עם העדפה למבצעים":
   רמז ברור למבצעי ה־20/80 וה־10/90, שהוזכרו בדוחות קודמים כפרקטיקות שמנפחות ביקוש מלאכותי.
   בן נאים מאותתת שהביקושים אינם אורגניים אלא מונעים ממימון אגרסיבי, דחיית תשלומים, ופיתוי רגשי.
3. "מאחורי קווי האויב" / "על קו החוף":
   משחק לשון עוקצני על קבלנים שמנסים למכור "כמעט בכל מחיר" בפריפריה ובמקומות מועדים.
   זוהי ביקורת מרומזת על הסיכון הגובר בענף הבנייה – גם גאוגרפית וגם פיננסית.
4. "אין חדש תחת השמש":
   ציטוט ספר קהלת – מסר סמוי: הכול חוזר על עצמו. הניפוח, ההכחשה, והתקווה המוגזמת.
   היא למעשה אומרת שהשוק תקוע באשליה מתמשכת, גם כשהמספרים צורחים אחרת.

🔹 הפירוש הכלכלי העמוק

1. שוק רווי ומנותק מגורמי היסוד:
   הירידה במכירות החדשות והעלייה המתונה ביד שנייה מעידים שהציבור נוטש את החלום ומחפש רציונליות.
   מחירי הדירות החדשות – גבוהים מדי ביחס להכנסה, לריבית ולתשואות – ולכן אינם בני קיימא.
2. קריסת מודל השיווק הקבלני:
   הפער בין מחיר דירה חדשה ליד שנייה הפך למדד חדש של רמת ההונאה העצמית בענף.
   ככל שהפער גדול – כך ברור יותר שהקבלן מכר "פנטזיה פיננסית" ולא מוצר כלכלי.
3. אזהרת קריסה שקטה:
   העלייה במלאי הלא מכור (83 אלף דירות) משמעה שהשוק כבר נמצא במצב של הקפאה עמוקה, גם אם עוד לא נראית "התפוצצות".
   גלית בעצם מאותתת: הקריסה לא תגיע בצעקה – אלא בשקט, דרך הידלדלות הדרגתית של העסקאות.

🔹 השורה התחתונה

גלית בן נאים כותבת בסטייל של כלכלנית שמבינה היטב את המנגנונים שמתחזקים בועה - אך עושה זאת מתוך המערכת ובשפה מרומזת שמבקרת אותה מבפנים.

היא מציגה נתונים יבשים, אך מאחורי כל משפט מסתתרת אזהרה צלולה:

"השוק כבר לא מגיב למחיר, אלא לפער שבין דמיון למציאות."

☀️🌞 רק לא קומה אחרונה - מקום טוב באמצע. הגג הלוהט מלהיט את התקרה שתחתיו וקרינת החום בכל הדירה בלתי נסבלת ☀️🌞

דירות בקומה אחרונה: מה שהיה פעם יתרון – הופך לנטל?

הקדמה

בעבר, דירה בקומה העליונה נחשבה ל"פרס הגדול" – נוף פתוח, שקט מעל הראש, פרטיות, ולעיתים אף מרפסת גג. אלא שבעידן של שינויי אקלים והתחממות קיצונית, יתרון זה עלול להפוך לחיסרון כלכלי ממשי. החום המצטבר בגג והחימום הישיר של תקרת הדירה משפיעים לא רק על איכות החיים, אלא גם – באופן פוטנציאלי – על ערך הנכס.

הפיזיקה מאחורי הבעיה

הגג, במיוחד אם הוא שטוח ומכוסה ביריעות ביטומניות כהות או ריצוף, קולט כמות עצומה של קרינת שמש ישירה. ביום קיץ חם בישראל, הטמפרטורה על פני הגג יכולה להגיע ל־60–75 מעלות צלזיוס.

החום הזה מועבר בהולכה ובקרינה דרך תקרת הבטון לתוך חלל הדירה. גם בידוד תרמי בינוני אינו מצליח למנוע עלייה של 3–6 מעלות בטמפרטורת החדרים לעומת דירה בקומה נמוכה יותר.

ההשלכה על צריכת אנרגיה ונוחות

מערכת מיזוג אוויר – אפילו חדשה ויעילה – נאלצת לעבוד קשה יותר כדי להוריד את הטמפרטורה לרמה נוחה. המשמעות:

• צריכת חשמל גבוהה יותר (עלות שנתית עודפת של מאות ואף אלפי שקלים).
• פחות יעילות בקירור בשעות שיא החום – במיוחד בצהריים ובשעות אחר הצהריים המוקדמות.
• עומס תרמי לילי – הגג משחרר חום גם בשעות הערב, מה שמקשה על קירור טבעי בלילה.

מגמות שוק והשפעה על ערך הדירה

כיום, השפעת המיקום בקומה העליונה על המחיר בישראל עדיין מוגבלת, ולעיתים אף הפוכה – בעיקר בבניינים חדשים עם מעלית, תקרות גבוהות ונוף. עם זאת, יש כמה סיבות להעריך שמגמה של ירידת ערך יחסית עשויה להתפתח בשנים הקרובות:

1. עליית המודעות להתחממות האקלים – רוכשים ומשקיעים כבר שואלים על בידוד הגג, סוג הציפוי והוצאות החשמל השנתיות.
2. עלויות אנרגיה עולות – ככל שחשבון החשמל יתייקר, ההפרש בין דירה בקומה עליונה לדירה ממוקמת "באמצע" הבניין יהפוך למשמעותי יותר בהחלטת הקנייה.
3. בריחה מהעומס התרמי – בשווקים חמים במיוחד (כמו במפרץ חיפה או בבאר שבע), כבר נצפו עסקאות שבהן דירות בקומות עליונות נמכרו בהנחות לעומת קומות נמוכות יותר באותו בניין.
4. פגיעה בתדמית – אם יתפשט הרושם שדירות בקומה עליונה הן "מלכודת חום", זה ישפיע גם על השוק הארצי, כפי שקרה בדירות בקומות קרקע ללא חצר.

פתרונות אפשריים לבעלי דירות בקומה עליונה

• שדרוג הבידוד התרמי – לוחות פוליאוריתן מוקצף, צמר סלעים, או פתרונות בידוד חדשניים (למשל צבעים רפלקטיביים).
• התקנת מערכת הצללה לגג – פרגולה, גג ירוק, או לוחות סולאריים שיספקו גם הכנסה.
• החלפת אטימה וציפוי הגג בחומרים מחזירי קרינה – יכול להפחית עד 15 מעלות בטמפרטורת פני הגג.
• אוורור עליית הגג – במבנים עם חלל גג, התקנת פתחי אוורור או מאווררי גג.

סיכום – האם ההערכה שלי נכונה?

כן – ההנחה שדירות בקומות אחרונות עלולות לאבד מערכן בטווח הבינוני־ארוך היא בהחלט סבירה, במיוחד באזורים חמים ובבניינים עם בידוד תרמי ירוד. המגמה לא בהכרח תהיה דרמטית בכל השוק, אך במציאות של שינויי אקלים, מודעות צרכנית ועלויות אנרגיה עולות – הפער בין דירות בקומה עליונה לאמצע הבניין עלול להתרחב.

בעלי דירות בקומות אלו יצטרכו להשקיע בשדרוגים כדי לשמר את ערך הנכס, ומשקיעים חכמים ישקלו היטב את הפוטנציאל מול החיסרון התרמי.

ימים יגידו.

שיא היסטורי בעומס החום: חשש משריפות, טמפ' חריגות באילת | הנתונים והתחזית

"בלילה מתעוררים מהחום. זה כמו לגור באוהל": הישראלים שמשלמים את מחיר ההתחממות

"עומס חום חריג?" בקרוב: עומס חום שגרתי

גל החום שובר שיאים: "אנחנו הולכים לכיוון של מזג אוויר כמו במדינות המפרץ"

מחזוריות בשוק הנדל"ן – המפתח להבנת מגמות ומניעת טעויות יקרות

מבוא

שוק הנדל"ן אינו נע בקו ישר. הוא פועל במחזורים – גאות ושפל – שחוזרים על עצמם לאורך השנים. מי שמבין את המחזוריות הזו יודע להבחין בין מחיר זמני לבין ערך כלכלי אמיתי, ומקבל החלטות השקעה, מימון ותכנון בצורה שקולה הרבה יותר.

ארבעת שלבי מחזור הנדל"ן

1. צמיחה (Expansion)

הביקוש גבוה, התפוסה קרובה למלאה, מחירים ושכר דירה עולים בהתמדה. היזמים מרחיבים פעילות, הבנקים מעניקים אשראי בנדיבות, והאופטימיות שולטת בשוק. בשלב זה, רווחי ההשקעה נראים מובטחים, אך מתחת לפני השטח מתחילה להיווצר רוויה.

2. שיא (Peak)

המחירים מגיעים לשיאם ולעיתים מנותקים מהערך הכלכלי הפונדמנטלי. העסקאות נסגרות במחירים שמבוססים על ציפיות עתידיות, לא על תזרים מזומנים ריאלי. זהו השלב המסוכן ביותר – משקיעים רבים נכנסים בשלב זה, מתוך אמונה ש"המחירים תמיד עולים".

3. התכווצות (Contraction)

הביקוש נחלש, המלאים הלא־מכורים מתחילים להיערם, ושכר הדירה מתייצב או יורד. יזמים מתקשים למכור פרויקטים חדשים, הבנקים מהדקים את ברזי האשראי, והמשקיעים נאלצים להתמודד עם תשואות נמוכות ואף שליליות. שלב זה עשוי להימשך חודשים או שנים, בהתאם לעומק חוסר האיזון בשוק.

4. שפל (Trough)

המחירים מגיעים לתחתית. נפח העסקאות נמוך, יזמים כמעט ואינם בונים, והאווירה פסימית. עם זאת, משקיעים בעלי נזילות ואורך רוח מזהים הזדמנויות רכישה במחירים הנמוכים ב-20%–50% משיא השוק. זהו שלב ההתבססות מחדש לקראת מחזור צמיחה חדש.

למה חשוב להבין את המחזוריות?

1. קבלת החלטות נכונה – הבנה של שלב המחזור מאפשרת לרכוש נכסים במחיר ריאלי ולא בשיא מנופח.
2. תכנון פיננסי – חברות ויזמים יכולים להתאים את היקף הבנייה, המימון וההתחייבויות לפי תנאי השוק.
3. הערכת סיכונים – זיהוי פער בין מחירי השוק לערכים הכלכליים מונע חשיפה מיותרת.
4. שמירה על יציבות – בנקים ורשויות יכולים למנוע קריסה על ידי מדיניות אשראי מאוזנת לאורך המחזור.

מחזוריות מול בועות

במחזוריות טבעית, שלב השיא הוא קצר יחסית, והמעבר להתכווצות הדרגתי. בבועת נדל"ן, השיא מתארך באופן מלאכותי – לרוב כתוצאה מהזרמת אשראי קלה מדי וממסרים פסיכולוגיים שמזינים את הביקוש. כשבועה מתפוצצת, ההתכווצות חדה וההפסדים גדולים בהרבה.

מסקנה

הבנת מחזוריות שוק הנדל"ן אינה כלי תיאורטי בלבד – היא הכרחית לכל משקיע, שמאי, יזם ובנקאי. מי שמתעלם מהמחזוריות עלול לשלם מחיר כבד, בעוד שמי שפועל לפיה יודע לנצל הזדמנויות, להקטין סיכונים, ולבנות אסטרטגיה שמחזיקה מעמד מעבר לשיאים ולשפליים של השוק.

מילות מפתח: מחזוריות נדל"ן, שוק הנדל"ן, השקעות נדל"ן, מחזור שוק, גאות ושפל, צמיחה בשוק, שיא מחירים, התכווצות, שפל נדל"ן, בועת נדל"ן, הערכת שווי, מגמות נדל"ן, השקעות חכמות, ניתוח שוק, כלכלה, נדל"ן מסחרי, נדל"ן למגורים, תכנון פיננסי, אסטרטגיית השקעות.תיאור מטא מורחב: מאמר מקצועי ומעמיק על מחזוריות שוק הנדל"ן, המסביר את ארבעת שלבי המחזור – צמיחה, שיא, התכווצות ושפל – ואת ההבדלים בינם לבין בועת נדל"ן. המאמר מציג את החשיבות בהבנת מחזוריות לצורך קבלת החלטות נכונה, תכנון פיננסי והקטנת סיכונים, ומציע תובנות מעשיות למשקיעים, יזמים ובעלי עניין בשוק. מתאים לשימוש ככלי הסברה והדרכה בנושאי נדל"ן וכלכלה.

הרחבה

מחזוריות בנדל"ן: איך לזהות את השלב, למדוד סיכון, ולפעול בזמן

תקציר מנהלים

שוקי נדל״ן נעים במחזורים חוזרים של צמיחה → שיא → התכווצות → שפל. מחזור ממוצע במדינות OECD נמשך לרוב 6–10 שנים, כשעליות מחזיקות בממוצע כ־28 רבעונים וירידות כ־18 רבעונים (כלומר ~7 שנים מול ~4.5 שנים) – עם שונות גבוהה בין מדינות ותקופות. במחזורים חריגים (בועות) שלב השיא מתארך באופן מלאכותי ואז ההתכווצות חדה יותר. בישראל, אינדיקציות עדכניות (צניחת מכירות דירות חדשות, מלאי לא־מכור שיאי, ירידה בהתחלות בנייה) מצביעות סביב שלב התכווצות – עם סיכון לגלישה לשפל אם האשראי ימשיך להידוק והביקוש לא יתאושש. (IMF, Buy It in Israel, Globes)

1) מהי מחזוריות בנדל״ן (ב־60 שניות)

• צמיחה (Expansion): ביקוש עולה, תפוסה גבוהה, שכ״ד ומחירים עולים, אשראי קל.
• שיא (Peak): מחירים בשיא ולעיתים מנותקים מהפונדמנטל (Price-to-Rent/Income). ריבוי פרויקטים, רווחיות נראית “מובטחת”.
• התכווצות (Contraction): מכירות נחלשות, מלאים עולים, אשראי מתהדק, רווחיות נשחקת.
• שפל (Trough): מחירים בתחתית, נפח עסקאות נמוך; הזדמנויות למשקיעים סבלניים.

2) זמני מחזור – מה אומר המחקר האמפירי

• ניתוח 19 מדינות OECD מצא כי עליות נמשכו בממוצע ~28 רבעונים, וירידות ~18 רבעונים; רוב הירידות מרוכזות בטווח 10–20 רבעונים. במחזור האדיר של שנות ה־90–2000 עליות נמשכו בהרבה מדינות 11–14 שנים (למשל ארה״ב: 47 רבעונים של עלייה 1995–2006). (IMF)

3) דוגמאות היסטוריות קצרות

• ארה״ב 2006–2011: מהשיא המוקדם של 2006, מדד Case-Shiller הארצי ירד בכ־18% עד אמצע 2008, ובעיריות רבות נרשמו ירידות 20%–30%+; בכמה מטרופולינים מעבר ל־30%. השפל הלאומי נרשם סביב 2011. זהו קייס־סטאדי קלאסי של בום-באסט מונע אשראי. (Brookings, Wikipedia)

4) ישראל 2024–2025: לאן אנחנו במחזור?

אינדיקציות טריות מציירות תמונת התכווצות:

• מלאי דירות חדשות לא־מכורות: ~79–81 אלף בסוף אפריל–מאי 2025 – שיא רב־שנתי, עם ריכוז גבוה במחוז ת״א והמרכז. (Buy It in Israel)
• מכירות דירות חדשות: ירידות חדות בתקופת מרץ–מאי 2025: ת״א >50%-, ירושלים ~60%- ועוד. (Globes)
• התחלות בנייה Q1-2025: כ-17,300 בלבד, 11.9%- מול רבעון קודם; נטו לאחר התחדשות – ~16 אלף. האטה מסמנת התאמה מאוחרת להיחלשות הביקוש. (Buy It in Israel)

לצד זאת יש תנודתיות במדדי המחירים החודשיים, אך כשמסתכלים על היקף העסקאות/מלאי/אשראי, התמונה הפרו-מחזורית מתקררת. (למבט רקע השוואתי על מדדי מחירי דיור, ראו OECD). (OECD)

5) איך מזהים את שלב המחזור – מחוון מעשי (Check-List)

להלן אינדיקטורים ישימים שתוכל להציב על לוח מחוונים. מומלץ לשקלל 8–12 חוד׳ אחרונים בכל מדד:

ביקוש ומחיר

• שינוי חודשי/שנתי במחירי העסקאות (Nominal/Real).
• Price-to-Rent ו-Price-to-Income (סטיות מהחציון הרב-שנתי = דגל אדום). (OECD)
• ימי שיווק (DOM): עלייה עקבית = התקררות.

היצע

• מלאי לא-מכור (דירות חדשות + יד 2): מגמת עלייה רציפה = התכווצות. בישראל: ~79–81 אלף דירות חדשות לא-מכורות באפריל–מאי 2025. (Buy It in Israel)
• חודשי היצע (Months of Supply): >8–10 חוד׳ בשוקי מגורים רבים נחשב לחץ מטה.
• התחלות בנייה מול מכירות: יחס התחלות/מכירות >1 לאורך זמן = סיכון להצטברות מלאי. בישראל Q1-2025 התחלות ירדו – התאמה מאוחרת לביקוש. (Buy It in Israel)

אשראי ומימון

• ריבית אפקטיבית מול תשואת שכירות גולמית: אם הריבית הממוצעת למשכנתאות > תשואת שכירות – שברכניות פוטנציאלית.
• סטנדרטים לאשראי (LTV גבוה, דחיית קרן/בלון): הקלה = האצה מאוחרת; הידוק = חיזוק התכווצות.
• חדלות פירעון/NPLs: טיפוס בהפרשות אשראי לדיור מסמן עומס.

שוק השכירות

• קצב עליית שכ״ד לעומת מחירי רכישה**:** כאשר שכ״ד מדשדש והמחירים גבוהים – פער פונדמנטלי.

מאקרו-רלוונטי

• אבטלה, הכנסה פנויה, ביטחון/גיאופוליטיקה, והמדיניות הפיסקלית-מוניטרית.

כלל אצבע לזיהוי שלבים (לשילוב במחוון):

• צמיחה: מחירים ↑, DOM ↓, מלאי ↓, אשראי קל → Price-to-Rent/Income חורג קלות.
• שיא: מחירים ↑ אך הקצב מתמתן, מלאי מתחיל לעלות, DOM מפסיק לרדת, אשראי עדיין קל, פערי מחיר-פונדמנטל גדלים.
• התכווצות: מחירים ↓/יציבים, מכירות ↓, מלאי ו-DOM ↑, אשראי מתהדק.
• שפל: מחירים יציבים-נמוכים, מלאי מתחיל לרדת, אשראי זהיר אבל זמין, שחקנים סבלניים חוזרים.

6) טווחי זמן טיפוסיים לכל שלב (Guidance, לא חוק טבע)

• צמיחה: 3–7 שנים (היסטורית ~5–8, עם חריגות).
• שיא: חודשים ספורים עד כשנתיים (בבועות – מתארך).
• התכווצות: 2–5 שנים (התפלגות מרוכזת 10–20 רבעונים).
• שפל: 1–3 שנים עד התייצבות ועלייה חדשה.
  מבוסס על מחקרי OECD/IMF ועל מחזורי 1990–2010 במדינות מערביות. (IMF)

7) “ארגז כלים” תפעולי לשמאי/יזם/בנקאי

1. מחוון מחזור: בנה ציון 0–100 משוקלל ל-8–10 אינדיקטורים (מחיר, מלאי, DOM, אשראי, שכ״ד).
2. Stress-Test: הנח תרחישי ירידה 10% / 20% / 35% במחיר ו-+200–400 נ״ב בריבית, בדוק DSCR/IRR.
3. כלל תשואה-מימון: אל תרכוש כש-תשואת שכירות גולמית < ריבית אפקטיבית לאורך זמן.
4. קצבי שחרור מלאי: תאם התחלות לביקוש מוכח; צמצם תלות במכירות מוקדמות בשיאים.
5. הגנות חוזיות: הצמדת מחירי קבלן לקונטיינר/חומרי גלם, קובננטים ל-LTV/DSCR.
6. איתות יציאה/כניסה:
   • יציאה/האטה: פער Price-to-Rent/Income בקצה היסטורי + מלאי ו-DOM בעלייה ≥ 3–4 רבעונים.
   • כניסה: ירידה ב-DOM ובמלאי ≥ 2–3 רבעונים, אשראי מתייצב, שכ״ד מתחיל לעלות מהר יותר ממחירי רכישה.

8) הערת הקשר ישראלי

המחזוריות כאן מושפעת מגורמים ייחודיים (היצע קרקע, דמוגרפיה, רגולציה, ביטחון). אלה יכולים להקהות או להחריף את האמפליטודה, אך אינם מבטלים מחזוריות: גם בישראל אנו רואים בשנים 2024–2025 התקלשות בביקוש, מלאי שיאי, והתחלות בנייה יורדות, כמאפייני שלב התכווצות. (Buy It in Israel, Globes)

מקורות מרכזיים (לבחינה והעמקה)

• IMF – משך מחזורי דיור ב-19 מדינות OECD; סטטיסטיקה על התפלגויות משכי עליות/ירידות. (IMF)
• Case-Shiller/Brookings – ירידות מחירים בארה״ב 2006–2008/2011 לפי אזורים. (Brookings)
• CBS/סיכומים עיתונאיים – מלאי דירות חדשות לא-מכורות ~79–81 אלף, ירידות חדות במכירות חדשות מרץ–מאי 2025. (Buy It in Israel, Globes)
• Buyitinisrael – התחלות בנייה Q1-2025 וניתוח מלאי לפי מחוזות. (Buy It in Israel)
• OECD Data – מדדי Price-to-Rent ו-Price-to-Income להשוואה בינ״ל. (OECD)

מלחמת "חרבות ברזל" הביאה איתה לא רק שינויים בחיי היומיום שלנו, אלא גם שאלות חדשות על שוק הדיור. האם דירות עם ממ"ד באמת נמכרות בפרמיה גבוהה יותר? האם יש הבדל בין השפעת המלחמה על מחירי הרכישה לעומת שכר הדירה? מחקר חדש של בנק ישראל, שפורסם השבוע, חושף תמונה מורכבת ומפתיעה.

המחקר: נתונים מהשטח

חוקרי בנק ישראל, ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בחנו את השפעת המלחמה על "הפרמיה לממ"ד" - הפער במחיר בין דירות זהות שהיחיד שמבדיל ביניהן הוא קיומו של ממ"ד. המחקר התבסס על:

• נתוני עסקאות רכישה מרשות המיסים (ינואר 2023 - דצמבר 2024)
• מודעות למכירת דירות מהלוחות המקוונים
• מודעות להשכרת דירות מהפלטפורמות הדיגיטליות

התוצאות המפתיעות

📈 שכר הדירה: עלייה ברורה

בשוק השכירות התמונה הייתה חד-משמעית:

• הפרמיה לממ"ד עלתה בצורה מובהקת
• עיקר העלייה החל במאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן
• החל ממאי 2024, הפרמיה הייתה גבוהה ב-3.7%-4.1% לעומת רמתה לפני המלחמה

🏠 מחירי רכישה: התוצאה ההפוכה

בשוק הרכישה הסיפור שונה לחלוטין:

• הפרמיה לממ"ד ירדה במהלך המלחמה
• מ-8.1% לפני המלחמה ל-6.2% במהלכה
• עלייה זמנית נרשמה רק מיד לאחר פרוץ המלחמה, אך זו ירדה במהירות

למה ההבדל הזה קיים?

החוקרים מציעים הסבר מעניין להבדל הדרמטי הזה:

שוק השכירות - תגובה מיידית

• שוכרי דירות מחפשים פתרון לטווח קצר
• מוכנים להתפשר על מאפיינים אחרים בתמורה למיגון
• העסקה היא לתקופה מוגבלת ואפשר לשנות אחר כך

שוק הרכישה - ראייה ארוכת טווח

• רוכשי דירות חושבים על השקעה לטווח ארוך
• מביאים בחשבון את האפשרות לשיפור במצב הביטחוני
• מחיר הדירה משקף את הערך הנוכחי של כל הפרמיות העתידיות

מה קרה אחרי מתקפת איראן?

נקודת מפנה חשובה התרחשה במאי 2024:

• שיעור התצפיות של עסקאות בדירות עם ממ"ד קפץ מ-56% ל-72%
• בשכר הדירה: הפרמיה המשיכה לעלות
• במחירי הרכישה: הפרמיה המשיכה לרדת

בדיקה ראשונית: מלחמת "עם כלביא"

המחקר כלל גם בדיקה ראשונית של השפעת מלחמת "עם כלביא" (יוני 2025):

• עלייה מסוימת בפרמיה הן במחירי רכישה והן בשכר דירה
• המובהקות הסטטיסטית עדיין לא ברורה
• נדרש מעקב נוסף עם נתונים נוספים

המסקנות למשקיעים ולצרכנים

לשוכרי דירות

• התכוננו לתשלום פרמיה גבוהה יותר על דירות עם ממ"ד
• הפרמיה צפויה להישאר גבוהה כל עוד המצב הביטחוני לא יתייצב

לרוכשי דירות

• שוק הרכישה פחות רגיש לשינויים ביטחוניים קצרי מועד
• חשוב לזכור שמחירי הדירות משקפים ציפיות לטווח ארוך

למשקיעים

• שוק השכירות מגיב מהר יותר לאירועים ביטחוניים
• ההבדל בין השוקים יוצר הזדמנויות השקעה מעניינות

המשמעות הרחבה

המחקר הזה מלמד אותנו לא רק על שוק הדיור, אלא על האופן שבו שווקים שונים מגיבים לאירועים גיאו-פוליטיים. הוא מדגיש את החשיבות של הבנת ההבדלים בין השקעות לטווח קצר לארוך, ואת התפקיד של ציפיות בעיצוב מחירי הנכסים.

⚠️ נקודות להעמקה שחסרות במחקר:

1. התעלמות ממגבלות המתודולוגיה

• המחקר עצמו מצביע על כשלים פוטנציאליים בסיווג הדירות (למשל, הסתמכות על שנת בנייה לזיהוי ממ"ד, היעדר נתון גיל במודעות, הטיות סלקציה) .
• הירידה בפרמיה במחירי הרכישה עשויה להיות תוצר של הטיה במדגם (למשל, מיעוט עסקאות ללא ממ"ד שהובאו למדגם).

2. פרשנות שטחית מדי למשמעות הכלכלית של ירידת הפרמיה ברכישה

• המחקר טוען בצדק שמחיר רכישה משקף את הערך הנוכחי של זרם תזרימי שכירות עתידיים, ולכן אם הציבור מצפה לשיפור ביטחוני – הערך הזה יפחת.
• האם הירידה בפרמיה מצביעה על ירידת אמון בעתיד המדינה/שוק הנדל"ן או דווקא על אדישות בטווח הארוך למיגון?

3. אין אזכור לתרחיש ה"פרמיה הפוכה"

• כלומר, מצבים בהם דירות ללא ממ"ד דווקא נתפסות כמעדיפות, למשל באזורים יקרים שבהם הקמת ממ"ד גוזלת שטח, או כאשר המלחמה מתמשכת והביקוש לנדל"ן יורד באופן כללי.

4. אין רמז לקריסת התזה השיווקית של "דירה עם ממ"ד שווה יותר"

• מאחר שבשוק הרכישה הפרמיה ירדה – יש מקום לעורר שאלה נוקבת: האם פרמיית המיגון שווקה ביתר בשנים האחרונות? האם מדובר באשליה צרכנית?

5. הקשר לפוליטיקה, לתכנון עירוני ולביקוש אמיתי לא נידון

• נדרש לגעת בקצרה בשאלה: האם הירידה בפרמיה היא איתות על רוויה? או על כך שהציבור איבד אמון ביכולת להגן על עצמו?

🧠 נקודות למחשבה:

אף שהשיח הציבורי נוטה לראות בדירות עם ממ"ד נכס יקר יותר, ממצאי המחקר שוברים את התזה המקובלת – במיוחד בשוק הרכישה. הירידה בפרמיה במחיר דירה עשויה להעיד לא רק על אדישות ביטחונית, אלא גם על שינוי תפיסה – ממיגון אישי למיגון עירוני או חוסר אמון במיגון כלל. כלומר, ייתכן שהציבור אינו מעריך עוד את הממ"ד כיתרון כלכלי בהשקעה ארוכת טווח, בפרט כשנוכח המציאות של איום מתמיד ואי-ודאות אסטרטגית.

״האם פרמיית הממ״ד באמת קיימת?״ - המחקר הזה מערער את מה שחשבנו על בטחון ונדל״ן

מקור המחקר: ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בנק ישראל - חטיבת המחקר, יולי 2025לתגובות ושאלות על המחקר, ניתן לפנות לחטיבת המחקר של בנק ישראל או לעקוב אחר פרסומים נוספים בנושא.