מחיר לעומת שווי: המבחן שמפריד בין רחשי שוק לבין כלכלה אמיתית

תזת היסוד:

מחיר הוא תוצאה רגעית של עסקה; שווי הוא מסקנה כלכלית שאמורה לעמוד במבחן הזמן. כשהמשק פוגש מציאות (ריבית, תזרים, אבטלה, מדיניות אשראי), מחירים שאינם בני־קיימא נחשפים-וחוזרים להתכנס לשווי הכלכלי.

1) הגדרה תפעולית: “מבחן הזמן”

• מחיר – המספר שנחתם בחוזה היום.
• שווי (כלכלי/פונדמנטלי) – הערכה מבוססת תזרים, סיכון ועלות הון, שאמורה לשרוד שינויים סבירים בסביבה (ריבית, שכר דירה, תפוסה, מיידעים שליליים).
• מבחן הזמן – סדרת זעזועים סטנדרטית (Interest +Δ, Vacancy +Δ, Rent −Δ) שלאחריה הנכס חייב להציג כושר שירות חוב ותשואה תואמי־סיכון. אם לא-מדובר במחיר שאיננו שווי.

2) ארבע עדשות לאבחנה בין מחיר לשווי

1. עדשת התזרים (Cash-Flow):
   שווי נגזר מכסף אמיתי שנכנס ויוצא-לא מסיפורי “קומפס”. חישוב נקי של NOI, קאפ־רייט נדרש, ורגישות.
2. עדשת המאזן (אשראי והון):
   ההבדל בין LTV (הלוואה לשווי כלכלי) ל-LTP (הלוואה למחיר ששולם). כשהמימון נשען על מחיר מנופח-הבטוחה חלשה.
3. עדשת העומק והנזילות:
   שוק אמיתי נבחן ביכולת למכור כמות במחיר דומה, לא עסקה בודדת. עומק דל = פערי מחיר–שווי גדלים.
4. עדשת המחזור המאקרו-פיננסי:
   אשראי זול ותמריצים רגולטוריים עלולים לדחוף מחירים מהר יותר מהשיפור בשווי. כשהרוח נחלשת-הרעש נעלם, והערכים חוזרים לבסיס.

3) נוסחת העבודה לשווי פונדמנטלי (בפשטות שמאית)

• שווי פונדמנטלי בקירוב (ללא צמיחה):

• Cap נדרש נגזר מ-Cost of Capital: ריבית חסרת־סיכון + פרמיית סיכון נכס/מיקום + פרמיית נזילות − צמיחה יציבה (אם רלוונטית).
  הרעיון: הקאפ הנדרש נקבע על־ידי הכלכלה, לא על־ידי נוחות המוכר.

דוגמה מספרית (המחשה בלבד):

שכר דירה חודשי 6,500 ₪ ⇒ שנתי 78,000 ₪.

הוצאות תפעול/תחזוקה 10% (=7,800) + קרן חידוש 3,000 ⇒ NOI = 67,200 ₪.

נניח Cap נדרש 7% ⇒

[V = 67{,}200 / 0.07 = 960{,}000 \text{ ₪}]

אם “מחיר השוק” הוא 1.80 מ’ ₪-היחס Price/Value = 1.875 (פער של ~87.5%).כושר שירות חוב (המחשה):

נניח קונים ב-1.80 מ’ ₪ עם LTV 70% ⇒ הלוואה 1.26 מ’ ₪.

תשלום חודשי “טיפוסי” בריבית שנתית 6% לתקופה 25 שנה ≈ 8,118 ₪.

NOI חודשי ≈ 5,600 ⇒ DSCR ≈ 0.69 (נמוך מ-1 ⇒ לא בר־קיימא).

בזעזוע ריבית ל-8% התשלום ≈ 9,725 ₪ ⇒ DSCR ≈ 0.58.

מסקנה: מחיר שהמערכת הפיננסית אינה מסוגלת לשרת לאורך זמן-אינו שווי.

4) עשרת האינדיקטורים לפרידת מחיר–שווי

1. Price-to-Rent מול עלות הון (קאפ אפקטיבי < עלות מימון נטו).
2. תשואה ריאלית שלילית למשקיע לאחר מס ותפעול.
3. DSCR נמוך מ-1 במבחן ריבית סביר.
4. תשלומי משכנתא/הכנסה (PTI/DTI) עולים לסף שאינו יציב היסטורית.
5. חודשי היצע/מלאי עולים בעוד המחיר “לא זז”.
6. גידול דירות ריקות/שטחי משרדים פנויים ללא התאמת מחירים.
7. הסוואת מימון (מבצעי מימון/תנאי טיזר) שמייצרים מחיר מדומה.
8. החלפת ידיים בין יזמים/קבלנים במחירי קרקע (טריידים פנימיים) ללא תזרים סופי.
9. ריכוזיות אשראי/בטוחות שליליות במערכת הבנקאית.
10. פער נרטיב–נתונים: הצהרות אופטימיות מול תזרים שמרסס את הסיפור.

5) “מבחן הזמן” כשיטת עבודה שמאית

פרוטוקול קצר לביקורת שווי:

• חשב NOI שמרני (Vacancy נורמטיבי, Opex מלא, CapEx מחזורי).
• גזור Cap נדרש מהון חלופי זמין (חסר־סיכון + פרמיות).
• בצע Stress Test:
  • ריבית +200 נ”ב
  • שכ”ד −10%
  • חודשיים Vacancy לשנה
• ודא: DSCR ≥ 1.20 בשגרה, ו-≥ 1.05 בסטרס מתון.
• השווה ל-היסטוריית עסקאות מבוססות תזרים (לא “מחיר ליד”).

תוצר: דו”ח שמאי שמבדיל מחיר (Observed) מ-שווי (Concluded), עם שקיפות מלאה של הנחות ורגישויות.

6) השלכות מעשיות לשחקנים בשוק

לרוכשים/משקיעים:

• חשבו Value-First. אם Price/Value > 1.2–1.3, נדרש נימוק כבד משקל (זכויות, תכנון, ייחוד פונקציונלי).
• אל תחליפו מבצע מימון ב-שווי. תשלומים דחויים אינם תזרים נטו.

לבנקים/מממנים:

• העדיפו LTV על שווי פונדמנטלי (לא LTP על מחיר עסקה).
• הטמיעו טריגרים קובננטיים על DSCR ו-Vacancy.

לרגולטורים/מדיניות:

• קבעו סטנדרט “מבחן זמן” כתנאי למימון פרויקטים.
• הפרידו מדדים רשמיים של Value-Based לעומת Price-Based כדי למנוע בלבול ציבורי.
• שקפו לציבור את עלות הסבסוד הפיננסי הגלומה במבצעים/דחיות.

לאנשי מקצוע (שמאות/בקרה):

• ציינו במפורש: “מחיר העסקה חורג ממדד השווי הפונדמנטלי בטווח ___%”, עם רגישות כמותית.
• אל תשכפלו מחיר; תעשו אינטגרציה של ראיות: תזרים, סיכונים, נכסיות משפטית/פיזית.

7) למה הכל מתכנס בסוף לשווי?

כי מימון מוגבל (Cost of Capital), תזרים אמיתי (שכ”ד נטו), וסיכון שוק אינם מתרשמים מכותרות. בשלב מסוים, “מנוע הנרטיב” מתעייף: הבנק דורש DSCR, השוכר לא משלם יותר, והמשק מתמחר מחדש. שם מתגלה האבחנה: מחיר לא־בר־קיימא ≠ שווי.

8) תבנית חישוב קצרה לשימוש בבלוג (כלי עבודה לקוראים)

1. חשב NOI:
   NOI = (שכ”ד חודשי × 12) − Opex − CapEx מחזורי.
2. קבע Cap נדרש:
   Cap = Rf + פרמיית סיכון + פרמיית נזילות − g (אם יש צמיחה בת־קיימא).
3. שווי: V = NOI / Cap.
4. Price/Value: יחס פער.
5. DSCR: NOI חודשי / תשלום חודשי הלוואה.
6. סטרס: R ↑, Rent ↓, Vacancy ↑ ⇒ בדוק DSCR ו-V מחדש.

9) הצעת אינפוגרפיקה נלווית

“When Price Meets Reality”

ציר זמן (T0, T1-Rate Shock, T2-Vacancy, T3-Reprice) עם שני קווים:

• קו Price (נכנס מעל השווי, נשחק בזעזועים),
• קו Fundamental Value (יציב יחסית, מתכנס אליו).
  טבלת צד: NOI, Cap, DSCR, Price/Value בכל נקודת זמן.

סיכום

הבדל המפתח אינו סמנטי: שווי הוא היכולת של נכס לעמוד בשורה תחתונה לאורך זמן. בשוק “רועש”, ההבחנה הזאת מצילה הון-למשקיעים, לבנקים, ולציבור. אם מאמצים מבחן זמן כסטנדרט, ממזערים טעויות יקרות ומחזירים את השיח מהמחיר-אל הערך.

DSCR הוא ראשי תיבות של Debt Service Coverage Ratio, ובתרגום חופשי לעברית:

יחס כיסוי שירות חוב.

זהו מדד פיננסי מרכזי להערכת היכולת של נכס (בעיקר נדל"ן מניב) לשרת את ההלוואה שנטלה למימונו – כלומר, האם התזרים מהנכס מספיק כדי לשלם את תשלומי המשכנתא או הריבית+קרן.

📘 נוסחה בסיסית:

[\text{DSCR} = \frac{\text{NOI}}{\text{תשלום חודשי או שנתי של ההלוואה}}]

כאשר:

• NOI (Net Operating Income) = הכנסה תפעולית נטו – כלומר שכירות ברוטו פחות הוצאות תפעול ותחזוקה.
• תשלום חוב (Debt Service) = סך כל תשלומי הקרן והריבית לתקופה.

💡 פירוש תוצאת המדד:

🏢 דוגמה פשוטה:

נניח דירה מניבה 6,000 ₪ שכירות לחודש,

לאחר ניכוי הוצאות תחזוקה וניהול נשאר NOI = 5,400 ₪.

תשלום משכנתא חודשי = 7,200 ₪.

אז:

[\text{DSCR} = \frac{5,400}{7,200} = 0.75]

👉 משמעות: הנכס אינו מכסה את ההלוואה. זהו מחיר שאינו שווי, כלומר עסקה לא כלכלית לאורך זמן.

📊 בשמאות ובבנקאות:

• בנקים מסחריים דורשים לרוב DSCR של 1.25 ומעלה במימון נכסי השקעה.
• שווי פונדמנטלי של נכס אמור להניב DSCR ≥ 1.0 גם בתרחיש ריבית נורמטיבית (לא זמנית).
• ירידה מתחת ל-1 לאורך זמן מצביעה על פער בין מחיר לשווי - הנכס מתומחר מעבר ליכולתו הכלכלית.

תשואה חיובית אבל עם דיוק חשוב אחד:

DSCR חיובי (גדול מ-1) הוא לא רק תשואה חיובית, אלא תשואה תזרימית חיובית ביחס להתחייבויות הממונפות.

במילים אחרות:

• תשואה חיובית (Yield > 0) משמעה שהנכס מייצר רווח כלשהו לאחר הוצאות.
• DSCR > 1 משמעה שהרווח הזה מספיק גם לשלם את ההלוואה (קרן + ריבית) ועדיין נשאר אוויר לנשימה.

🔍 ההבדל העדין אך הקריטי:

🏦 דוגמה:

• שכירות חודשית נטו (NOI): ‎5,000 ₪
• תשלום משכנתא: ‎4,000 ₪
• ⇒ DSCR = 1.25 - כלומר יש רווח תזרימי, התשואה “אמיתית” ובר־קיימא.
• אם לעומת זאת תשלום המשכנתא 6,000 ₪, אז DSCR = 0.83 למרות שהתשואה הנומינלית אולי נראית חיובית, העסקה שלילית תזרימית ומעידה על מחיר שאינו שווי.

💬 לסיכום:

תשואה חיובית היא תנאי הכרחי לשווי, אך DSCR חיובי הוא תנאי מספיק.
כלומר, רק כשהנכס מייצר תזרים נטו שמכסה את עלות המימון -ניתן לומר שהוא עומד ב"מבחן הזמן" ולכן משקף שווי כלכלי אמיתי.

הנה טבלה מקצועית שמדגימה את הקשר בין תשואה (Yield), ריבית משכנתא (Interest Rate) ו־DSCR (יחס כיסוי שירות חוב) - כלומר, באילו תנאים הנכס עומד או נופל במבחן הזמן.נניח דירה בשווי כלכלי (פונדמנטלי) של ‎1,000,000 ₪, עם הלוואה של 70% (LTV = 0.7) לתקופה של 25 שנה.

🧮 טבלת הקשר בין תשואה, ריבית ו־DSCR

📊 איך לקרוא את הטבלה:

• DSCR < 1.0 → הנכס אינו מכסה את שירות החוב ⇒ המחיר גבוה מהשווי.
• DSCR ≈ 1.0–1.1 → הנכס על הסף ⇒ תלוי בתנאי השוק ובריבית.
• DSCR ≥ 1.2 → הנכס בר קיימא ⇒ מחיר תואם שווי או נמוך ממנו.

🧭 מסקנה מרכזית:

כאשר תשואת הנכס נמוכה מהריבית האפקטיבית על המשכנתא, השוק מתמחר מחיר לא פונדמנטלי.
ההיפוך מתרחש כששיעור התשואה גבוה מהריבית – אז המחיר מבוסס כלכלה אמיתית, לא על נרטיב.

אפשר לומר ש־DSCR הוא אחד המדדים הטובים ביותר למדידת קיימות (sustainability) של השוק, אך הוא אינו מספיק לבדו.

🧭 למה DSCR הוא מדד לקיימות:

ה־DSCR בודק האם התזרים מהנכס (הכנסה אמיתית משכירות או פעילות) מסוגל לשרת את עלות החוב (ריבית + קרן).

ברמת שוק, כשמחשבים אותו על פני מדגם רחב של עסקאות, הוא הופך למדד מקרו של בר־קיימא:

💡 ההיגיון:

שוק שבו רוב העסקאות מבוססות על תשואה נמוכה מהריבית ⇒

המשקיעים מפסידים תזרימית ⇒

הם תלויים בעליית מחירים כדי להרוויח ⇒

השוק אינו בר קיימא ומבוסס על ציפיות, לא על תזרים.לעומת זאת, שוק שבו DSCR ממוצע ≥ 1.2 מעיד על כך שהשוק:

• נשען על הכנסות אמיתיות,
• מסוגל לספוג עליית ריבית,
• ויכול לשרוד גם תקופות תיקון מבלי לקרוס.

⚠️ ההסתייגות:

DSCR הוא מדד מצוין לקיימות פיננסית,

אך לא מודד קיימות ריאלית או מערכתית במובנים הבאים:

1. אינו משקלל מלאי עודף / ביקוש אמיתי.
2. אינו בוחן הקצאת אשראי כוללת ומידת הריכוזיות הבנקאית.
3. אינו לוכד השפעות חיצוניות כמו מלחמה, מסים או הגירה.

לכן, כדי למדוד קיימות מערכתית אמיתית, יש לשלב אותו עם:

• יחס אשראי לתוצר (Credit-to-GDP Gap),
• Price-to-Rent Ratio,
• Vacancy Rate,
• והערכת סיכון בנקאי (NPLs).

🧩 סיכום:

DSCR הוא מדד הקיימות הפיננסית של השוק.
כאשר ה־DSCR הממוצע בענף נמוך מ־1 – מדובר בשוק לא בר קיימא, שמחיריו אינם משקפים שווי.
רק שוק שבו DSCR גבוה מהריבית לאורך זמן יכול להיקרא שוק מבוסס ערך ולא בועה מבוססת תקווה.

הגרף מראה בבירור את ניתוק השוק מהמציאות הכלכלית: החל מ־2021 בערך, הריבית חצתה את התשואה, וה־DSCR ירד מתחת ל־1, כלומר הנדל״ן הפך ללא בר־קיימא פיננסית - מחירי הנכסים כבר אינם מגובים בתזרים שיכול לשרת את החוב.

Summary Box (English)

Price vs. Value - The Time Test

• Price is a point-in-time outcome; Value is an economic conclusion meant to survive stress.
• Use NOI, required Cap Rate, and DSCR to anchor value-then run rate, rent, and vacancy shocks.
• If DSCR < 1 or Price/Value ≫ 1, the price is likely unsustainable.
• Finance on LTV to Value, not to price paid; disclose sensitivity and covenants.
• Over time, markets re-price toward fundamental value.

שמאי מקרקעין איננו "מספר בכמה נמכרה הדירה ליד" ואיננו שעתוק של מחירי עסקאות קודמות.

עבודת השמאות המקצועית מבוססת על בדיקות חיוניות (בד"ח) – ניתוח עומק של גורמי היסוד הכלכליים כדי לבחון את סבירות העסקה, את התכנותה הכלכלית ואת השאלה המרכזית:

האם המחיר ששולם משקף ערך או שמא מדובר במחיר בועתי?דבריה של גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר – "זה לא בר קיימא" – ממחישים היטב את העיוות. כאשר מחירי הדירות מתנתקים מהיסודות הכלכליים, נוצרת חוסר הלימה המעידה על שוק חולה – בועה.

זהו אולי הקטע הכי חשוב של דבריה של גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר ועורכת סקירת הנדל"ן. "זה לא בר קיימא" קרי מחירי הדירות אינם עולים בקנה אחד עם גורמי היסוד. יש חוסר הלימה - חוסר התאמה, עדות למשהו מעוות - חולה - בועה. ומה הם גורמי היסוד שהופכים שוק לבר קיימא או לכזה שאיננו בר קיימא - כמו שוק הנדל"ן הבועתי בישראל.

גורמי היסוד הכלכליים לבחינת קיימות שוק הנדל"ן

🧱 רשימת בד"ח של שמאות מקרקעין:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ישיר ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות לרכישת דירה (Price-to-Income) – אינדיקטור לעומס המימוני.
3. אינפלציה מצטברת – בוחנת את שחיקת הערך הנומינלי מול הערך הריאלי.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות כלכלית של נכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – כמה שנות שכירות דרושות כדי להחזיר את עלות הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – הריבית הנומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור קריטי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – כולל דירות זמינות, בבנייה פעילה, דירות רפאים ומלאי קפוא.
11. יחס חוב פרטי / תוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית.
12. פער מחירים בין דירה חדשה ליד שנייה – הפרש נורמטיבי של לפחות 15% חייב להתקיים.

המשמעות לשמאות ולציבור

בניתוח עסקאות נדל"ן, השמאי נדרש לבצע את אותן בדיקות חיוניות ולא להסתפק בהשוואת מחירים יבשה.

השוואה ללא בדיקת גורמי היסוד מייצרת שכפול מחירים מנופחים ומקבעת את הבועה.

לעומת זאת, שמאות המבוססת על בד"ח חושפת אם מחיר העסקה משקף את הערך הכלכלי האמיתי – או שמדובר במחיר חסר היגיון כלכלי שמגלם עיוות שוק.

סיכום

הקריאה של בן נאים – "זה לא בר קיימא" – איננה רק הערה אקדמית. היא אזהרת אמת: כאשר מחירי הנדל"ן אינם תואמים את גורמי היסוד, לא מדובר בשוק בריא אלא בשוק בועתי.

החובה המקצועית של השמאי היא לא להיות "מכפיל קופי" למחירים, אלא רופא המאבחן את מצבו של השוק באמצעות בדיקות חיוניות.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל"

המשפט הזה הוא בעצם ההבחנה המדויקת שאני טוען לה לא מעט זמן – ההפרדה בין מחיר לבין שווי:

• מחיר – הוא נתון שוק. זהו מספר אמפירי, תוצאה של עסקה שהתרחשה בעבר או מתרחשת בהווה. אין לו כשלעצמו ערך נורמטיבי, אלא הוא פשוט עובדה: מישהו שילם סכום מסוים.
• שווי – הוא מסקנה כלכלית. זהו אומדן שמבוסס על גורמי יסוד, על ניתוח הכנסות, על תשואות ועל שיעור היוון. זה מה שראוי שישולם, בהתחשב בכלים כלכליים רציונליים.

השימוש הנרחב במונח "שווי שוק" כדי לתאר מחיר שהתקבל בפועל, כפי שעושים רבים במקצוע ובתקינה השמאית, מבלבל בין השניים ומוחק את האפשרות לביקורת. אם "שווי" מוגדר מראש כ"מחיר", לא ניתן עוד להבחין בין עסקה שמגלמת ערך כלכלי לבין עסקה בועתית – וכך למעשה שמאות מקרקעין הופכת להעתקה ושכפול מחירים. במובן הזה, המשפט שלך יכול לשמש משפט מפתח לכל בלוג או מאמר על הנושא:

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל."

 על בד"ח – בדיקות חיוניות והקשר שלהן לגורמים הפונדמנטליים:

הרחבה: בד"ח – יותר מהשוואה, פחות מאוטומטיות

שמאי מקרקעין איננו טכנאי שמזין מחירים לטבלה, אלא כלכלן של שוק הנדל"ן.

המשמעות היא שבכל בדיקה, מעבר לנתוני העסקאות, עליו לבצע סדרת בדיקות חיוניות – בד"ח – שמטרתן לזהות אם המחיר הנצפה משקף את השווי הכלכלי, או שמדובר באנומליה.בדיקות אלו אינן רשות, אלא חובה מקצועית:

• הן מהוות את ההבדל בין הצדקה כלכלית לעסקה לבין שכפול מחירים חסר ביקורת.
• הן הכלים היחידים שמאפשרים לשמאי להתריע בפני לקוח, בנק או בית משפט על כך שעסקה מסוימת איננה בר קיימא.

גורמים פונדמנטליים – ליבה של השמאות

גורמי היסוד (ה"פונדמנטליים") הם בעצם ה־DNA של השוק. דרכם אפשר לבדוק האם מחיר משקף את הערך הכלכלי או לא.

🔹 שכר ריאלי ומספר המשכורות לרכישת דירה – זהו קנה מידה ישיר לכושר הקנייה של הציבור. אם דרושות 150 משכורות לרכישת דירה (כפי שקורה בישראל כיום) – זה איתות אדום לבועה.

🔹 תשואות שכירות לעומת ריבית משכנתא – זהו לב ליבו של ניתוח התכנות כלכלית. אם התשואה משכירות היא 2.5% והריבית על משכנתא 6% – העסקה שלילית מהיסוד. כל שמאי מקצועי חייב לציין זאת.

🔹 ריבית חסרת סיכון והיוון – כל נכס מניב נבחן מול האלטרנטיבה הבטוחה – אג"ח ממשלתי. כאשר תשואת השכירות נמוכה מהריבית חסרת הסיכון – ברור שמדובר במחיר לא רציונלי.

🔹 פערי מחיר בין חדש לישן – כאשר השוק בריא, קיימת פרמיה של 15–20% לטובת דירה חדשה. אם הפער נעלם, סימן שהמחירים אינם נובעים מתועלות ריאליות אלא ממניפולציה.

🔹 יחס חוב פרטי לתוצר – זהו מדד מקרו־מערכתי ליציבות. בישראל יחס החוב גדל באופן מתמשך, והמשמעות היא פגיעות מערכתית: ככל שהחוב גדול ביחס לתוצר, כך גם זעזוע קטן עלול להצית קריסה.

🔹 היצע דירות אמיתי – כאן מתבטלת טענת ה"מחסור". ברגע שמסתכלים על הנתונים – מלאי קבלנים, דירות בבנייה פעילה, דירות רפאים – מגלים שההיצע גדול מהביקוש, בניגוד לנרטיב המקובל.

למה זה חשוב?

1. לשמאי עצמו – הבד"ח הם המגן המקצועי והמשפטי שלו. אם לא יבצע אותן, הוא עלול למצוא עצמו כמי שאישר עסקה חסרת סבירות כלכלית.
2. לבנקים – ללא בדיקות אלו, הבנק מלווה כסף על נכס שערכו האמיתי נמוך בהרבה מהמחיר ששולם, כלומר מגדיל את הסיכון לקריסת אשראי.
3. לציבור – הציבור צריך להבין שהמחיר שמפורסם בעסקה אינו בהכרח משקף ערך. שמאי מקצועי הוא זה שאמור להתריע על כך.

השורה התחתונה

הבד"ח אינם "רשימת מכולת" טכנית – הם מהות השמאות.

בדיוק כפי שרופא לא מאבחן על סמך מראה בלבד אלא מבצע בדיקות חיוניות (לחץ דם, דופק, בדיקות דם), כך שמאי מקרקעין מחויב לבדוק את גורמי היסוד.מחיר הוא נתון.

שווי הוא מסקנה כלכלית.

והבד"ח הם הדרך היחידה לגשר בין השניים.

טבלה מסכמת שמציגה כל גורם יסוד, הערך הנורמטיבי ("שוק בריא") מול הערך בפועל בישראל כיום ("שוק בועתי").

טבלה: גורמי יסוד – שוק בריא לעומת ישראל כיום

סיכום

הטבלה ממחישה שהפער בין הנורמטיבי למציאות בישראל עצום. כמעט בכל אינדיקטור, השוק המקומי מציג סטייה חריפה מהתנהגות "בריאה".

זה מה שגלית בן נאים הגדירה במילים פשוטות: "זה לא בר קיימא" – והנתונים מראים מדוע.

חשיבות הבד"ח נעוצה ביכולתם לאבחן את מצב השוק: האם מדובר בשוק יציב ובריא או בשוק חולה ובועתי. שמאי המקרקעין הוא ה"רופא" של שוק הנדל"ן, ומכאן מומחיותו ואחריותו לשמש כשומר סף ליציבות המערכת הפיננסית.

1. שמאי המקרקעין הוא הרופא של שוק הנדל"ן – הבד"ח הם האבחון, היציבות היא החיים.
2. בד"ח שמאי: אבחון חובה לשאלה – שוק בריא או שוק חולה?
3. שוק יציב מתחיל בשמאי מקצועי – שומר הסף של המערכת הפיננסית.
4. בלי בד"ח – אין אבחון; בלי אבחון – שוק הנדל"ן חולה.
5. שמאי אמיתי לא משכפל מחירים – הוא מאבחן את בריאות השוק.