מהי הפרמיה הראויה לרכישת דירה ישנה בת 60 שנה על בסיס ציפייה לפינוי־בינוי? ניתוח כלכלי־הסתברותי מראה כי הפרמיה הריאלית כמעט אפסית, בעוד הציבור משלם הרבה יותר בשל תקוות ואשליות. עודפי ההיצע האדירים ומגמת ירידת המחירים מחסלים את הכדאיות למיזמים, והבועה שעמדה מאחורי הפינוי־בינוי חושפת את חולשתו של המודל כולו.
זו שאלה מצוינת – והיא נוגעת לאחת הסוגיות הבעייתיות ביותר בשוק הישראלי: הפרמיה (או תוספת הערך) ש"שוק" מייחס לדירה ישנה רק משום שהיא נמצאת בבניין שעשוי בעתיד להיכנס לפרויקט פינוי־בינוי.
עקרונות מנחים
- אי־ודאות מובנית –
רוב תוכניות הפינוי־בינוי בישראל אינן מבשילות. חלקן נתקעות שנים בתכנון, חלקן נופלות מול דיירים סרבנים, חלקן נפסלות בוועדות, וחלקן מתממשות רק אחרי 10–20 שנה. לכן, הסתמכות על "פינוי־בינוי עתידי" היא ספקולטיבית. - מרכיבי השווי "האמיתי" –
השווי הפונדמנטלי של דירה בת 60 שנה נגזר בעיקר מ:- מצב הנכס הפיזי (תשתיות ישנות, צורך בשיפוץ).
- מיקום (קרבה למוקדי ביקוש).
- פוטנציאל השכרה (תשואה בפועל).
- זכויות בנייה קיימות או עתידיות לפי תוכניות מאושרות בלבד.
- הפרמיה בפועל בשוק –
בשנים האחרונות נמדדה בישראל פרמיה של 10%–30% מעל לשווי של דירה דומה שאינה במתחם פינוי־בינוי, במקומות שבהם:- קיימת כבר תוכנית מאושרת (תב"ע), או
- נחתם הסכם מחייב עם יזם שמחזיק ברוב החתימות.
- סיכון מול סיכוי–
- אם התוכנית תצא לפועל, התמורה לדייר יכולה להיות דירה חדשה גדולה יותר (בד"כ 20–30 מ"ר יותר, ממ"ד, חניה ומרפסת), ששוויה גבוה בעשרות אחוזים.
- אם התוכנית לא תצא לפועל – הקונה נתקע עם דירה ישנה שערכה יישחק עם השנים.
- תרגום הסתברותי: פרמיה=(שווידירהחדשהצפויה–שווידירהישנה)×הסתברות . התממשות פרמיה = (שווי דירה חדשה צפויה – שווי דירה ישנה) × הסתברות התממשות.
טווחי פרמיה ריאליים לפי שלב התהליך
| שלב התוכנית | פרמיה מקובלת בשוק | פרמיה "ראויה" (בהתחשב בסיכון) |
|---|---|---|
| אין תוכנית, רק "דיבורים" | 5%–10% | 0%–3% |
| מקודם רעיונית בעירייה / באיחוד דיירים | 10%–15% | 5%–7% |
| יזם חתום עם רוב דיירים, בקשה לוועדה | 15%–25% | 10%–15% |
| תב"ע מאושרת / היתר בנייה | 20%–30% | 15%–20% |
מסקנה
הפרמיה הראויה לרכישת דירה ישנה בת 60 שנה, על בסיס ההנחה בלבד שהיא מועמדת ל"פינוי־בינוי", היא אפסית עד שולית (0%–5%).
כל פרמיה מעבר לכך היא ספקולציה מסוכנת שאינה משקפת שווי כלכלי אמיתי, אלא רק אשליית השוק. פרמיה מוצדקת יותר יכולה להינתן רק כאשר התהליך כבר נמצא בשלבים מתקדמים עם הסתברות ממשית להתממשות.
פרמיית הפינוי־בינוי – כמה באמת שווה לשלם?
פרמיה אמיתית מול פרמיית אוויר
רבים רוכשים היום דירות ישנות בבניינים בני 50–60 שנה תוך מחשבה שהן "מועמדות לפינוי־בינוי". התוצאה: מחירים גבוהים בהרבה מערכן האמיתי. אלא שהשאלה הנכונה היא – מהי הפרמיה הראויה?
מודל הסתברותי־כלכלי מראה כי הפרמיה נגזרת משלושה משתנים עיקריים:
- שדרוג עתידי – הערך של דירה חדשה גדולה ומודרנית מול הדירה הישנה.
- הסתברות התממשות – מה הסיכוי שהפרויקט אכן ייצא לפועל בתוך פרק זמן סביר.
- סיכונים והנחות – עלויות מעבר, שנות המתנה ארוכות, והאפשרות שהפרויקט ייכשל ואז ערך הדירה הישנה דווקא ירד.
לפי חישוב זה, הפרמיה הראויה כיום במצב של חוסר ודאות היא 0%–5% בלבד. רק כאשר קיימת תוכנית מאושרת או היתר בנייה ניתן להצדיק פרמיה של 15%–20%.
אז למה אנשים משלמים הרבה יותר?
כאן נכנסת לפעולה הפסיכולוגיה של השוק:
- המתווכים והיזמים יודעים לשווק חלומות – "תקבל דירה חדשה בעוד כמה שנים".
- הקונים מפחדים "לפספס" את העסקה הגדולה ומעדיפים להאמין להבטחות.
- התקשורת מוסיפה שמן למדורה ומציגה כל חתימה ראשונית כאילו מדובר בדבר ודאי.
כך נולדת פרמיית אוויר, שמשקפת לא את הכלכלה אלא את הציפיות, הפחדים והאשליות של הציבור.
עודפי ההיצע ומגמת ירידת המחירים
כיום קיימים בישראל עודפי היצע אדירים – כ-81,000 דירות בידי קבלנים, כ-200 אלף דירות בבנייה פעילה, כ-200 אלף דירות ריקות, ומיליוני מטרים רבועים של משרדים לא מאוכלסים. במקביל, מגמת השוק היא של ירידת מחירים הדרגתית.מצב זה מעקר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי־בינוי: יזמים מתקשים למכור דירות חדשות במחירים שמצדיקים את העלות, והדיירים מגלים שההבטחות לא ממומשות.
הבועה כמנוע של הפינוי־בינוי
צריך לומר את האמת: בועת הנדל"ן הייתה המנוע המרכזי מאחורי גל הפינוי־בינוי. המחירים המנופחים יצרו אשליה של רווחיות ליזמים ודיירים כאחד. ברגע שהבועה מתפוצצת, גם הדלק שמזין את המיזמים הללו נעלם. ללא מחירי דירות גבוהים – המודלים הפיננסיים פשוט לא מסתדרים.
סיכום
הפרמיה הראויה על דירה ישנה בגלל ציפייה לפינוי־בינוי היא שולית בלבד, אלא אם קיימת ודאות כמעט מלאה למימוש. רוב מה שנמכר בשוק כיום הוא תקוות, לא ערך כלכלי. עודפי ההיצע ומגמת הירידה במחירים מציבים סימן שאלה גדול על עתיד הפינוי־בינוי, ומזכירים לנו שהבועה היא זו שהזינה אותו מלכתחילה.
