קרקעות הן משאב ציבורי חיוני – ניתוח ביקורתי על אובדן שליטת המדינה והפיכת קרקעות לכלי ספקולטיבי, הגורם להעמקת בועת הנדל״ן ופגיעה בציבור. קרקע – משאב ציבורי או כלי ספקולציה? ניתוח עומק על ניהול קרקעות בישראל תוכניות הדיור המוזל שנועדו להנגיש דירות הפכו למכשיר ספקולטיבי בידי רוכשים ויזמים – ניתוח הנתונים וההשלכות על בועת הנדל״ן בישראל. ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – איך הן האיצו את בועת הנדל״ן במקום לבלום אותה
🔍 1. קרקע אינה "נכס" פרטי – היא תשתית קיומית
- להבדיל ממוצרים כמו טלפונים או ניירות ערך, קרקע היא יסוד פיזי לקיום אנושי וחברתי – אי אפשר לגור בלי קרקע.
- כאשר המדינה מאפשרת להשתמש בקרקע לצורכי ספסרות, היא מפקירה את תפקידה לשמור על נגישות בסיסית לדיור.
📉 2. קרקע ספקולטיבית = אינפלציה מלאכותית במחירים
- ברגע שקרקע נרכשת לא לצורך פיתוח אלא להחזקת מלאי ולהמתנה לעליית ערך – נוצרת בועה.
- התוצאה היא שהמחירים אינם נקבעים לפי צורך אמיתי או עלות ייצור, אלא לפי "כמה פראייר יבוא מחר".
⚖️ 3. האחריות של המדינה: רגולציה, תכנון, פיקוח
- במדינות מתפקדות, המדינה לא רק "בעלת הקרקע" – היא גם קובעת למי, מתי, באילו תנאים ובאיזה מחיר.
- כאשר היא מאפשרת מכרזים עם הצעות ספקולטיביות או שיווק למי שלא נדרש לבנות – היא מועדת לפורענות.
- ראוי לשקול מעבר למודלים כגון חכירה לייעוד בלבד, ולא מכירה מלאה.
💸 4. הרווחים על חשבון הציבור
- כאשר שווי הקרקע מוכפל בשל תהליכי תכנון או שינוי ייעוד – ערך זה נוצר מכוח החלטת הריבון, לא מהשקעה של הפרט.
- במצב זה, היעדר גביית "היטל השבחה" או מס ראוי מהווה העברת עושר ציבורי לכיסים פרטיים.
📉 5. סימן לאובדן שליטה: מדדים לזהות זאת
- עלייה חדה במחירי קרקע שאינה נובעת מגידול אוכלוסין או צורך ממשי.
- השקעות גוברות בקרקע ריקה על ידי גופים מוסדיים וקרנות חוץ.
- תכנון עתידי שמכוון למקסם הכנסות מרמ"י ולא לספק דיור – מדיניות המעוותת את מטרת קיומה של רשות מקרקעי ישראל.
🛠️ הצעות לתיקון:
- הגבלת רווח ספקולטיבי – מס רווחי הון מיידי בעת מכירת קרקע לפני בנייה.
- איסור על שיווק קרקע ללא לוחות זמנים ברורים לפיתוח.
- שקיפות מלאה בכל שינוי ייעוד, כולל חישוב הרווח הפרטי והעלות הציבורית.
- מתן עדיפות בשיווק קרקעות לדיור ציבורי, דיור להשכרה, ודיור בר השגה.
- בקרה ציבורית על תמחור קרקעות רמ"י – שקיפות במכרזים ומדיניות התמחור.
שורה תחתונה:
כאשר קרקע – משאב נדיר, קבוע, ובלתי ניתן לשכפול – הופכת לכלי להפקת רווחים ספקולטיביים, המשמעות היא לא רק בועת נדל"ן – אלא אובדן שליטה ריבונית, חברתית ומוסרית של המדינה על הנכס הבסיסי ביותר של אזרחיה. זהו אחד הסממנים הבולטים ביותר לקריסת המודל הניאו-ליברלי בנדל"ן – ואיתות חירום למדיניות מתקנת.
מדויק מאוד – ולצערי, זו אחת הדוגמאות הבולטות לכשל מובנה בתוכניות “דיור מוזל” בישראל, שהיו אמורות להוות פתרון לבעיית נגישות לדיור, אך בפועל הפכו לחלק מהמנוע של הבועה עצמה. אתייחס לכך בניתוח ממוקד:
📌 6. תוכניות דגל כמו “מחיר מטרה”, “מחיר למשתכן”, “דירה בהנחה”
הרעיון המקורי: לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר מופחת, כדי לסייע להם להיכנס לשוק הדיור. בפועל:
- הזכאות הוגדרה באופן רחב מדי, ואיפשרה לרבים להיכנס להגרלות לא מתוך צורך אמיתי למגורים מידי, אלא כעסקה אטרקטיבית.
- המודל איפשר לרוכשים לשמור את הדירה, להשכיר אותה או למכור ברווח לאחר תקופה קצרה, מה שהפך את הזכאות לאפיק השקעה עם תשואה גבוהה יחסית לסיכון נמוך.
📈 7. עליית מחירי הדירות בתוכניות עצמן
- בניתוחי רמ"י ודו"חות מבקר המדינה נמצא שתוכניות אלו לא בלמו את עליית המחירים – אלא להפך: מחירי הדירות בתוכניות ההנחה עצמם עלו בקצב מהיר יותר מהשוק החופשי ברוב האזורים.
- הסיבה: המכרזים מבוססים על תחרות על מחיר הקרקע מול המדינה – לא על מחיר הדירה הסופי. ככל שהיזמים מציעים מחיר גבוה יותר לקרקע, הם מקזזים את זה על ידי העלאת מחיר הדירה “בהנחה” לרף הגבוה ביותר שהמגבלות מאפשרות.
🏦 8. רוכשים שנכנסו “לעסקה” ולא לדיור
- רבים מהזוכים – במיוחד בגלים המאוחרים של “מחיר למשתכן” – היו משקיעים בפועל, שלא תכננו לגור בדירה אלא להשכיר או למכור.
- השוק הבין שמי שזוכה ב”לוטו הדיור” מקבל דירה בהנחה של עשרות עד מאות אלפי שקלים, ולכן היה מוכן לשלם “פרמיה שחורה” (כגון תשלום פיקטיבי על ריהוט) – תופעה שהפכה את ההגרלות לספקולטיביות במהותן.
🔥 9. השתתפות של הדור הצעיר במשחק הספקולטיבי
- בדיוק כפי שציינת: חלק גדול מהדור הצעיר – שבעבר היה הקורבן המרכזי של בועת הנדל"ן – הפך לשחקן פעיל בבועת ההשקעות. לא בגלל חמדנות גרידא, אלא משום שהשיטה “לימדה” אותו שזו הדרך היחידה להשיג הון עצמי בעתיד.
- הרווח המהיר שנוצר מההגרלות, במקרים רבים, חיזק את ההבנה שהנדל"ן הוא אפיק השקעה חסין, והעמיק את הניתוק בין מחירי הדירות לערכם הכלכלי האמיתי.
📉 10. עדות לכשל שוק ותכנון
- במקום לספק דיור נגיש למי שאין ברירה אחרת, התוכניות דחפו את המחירים כלפי מעלה גם בשוק החופשי (מכיוון שמחיר הקרקע שיקף את עליית המחירים הצפויה), וגם יצרו עיוות בהיצע – עודפי דירות יקרות מדי לאזורים או לאוכלוסיות מסוימות.
✅ מסקנה חד-משמעית:
הדור הצעיר אכן שיתף פעולה בעל כורחו או מרצון במשחק הספקולציה, לא רק כסובייקט נפגע אלא גם כמשתתף פעיל, כי המודל הממשלתי עצמו – שהתיימר לייצר פתרון – הפך לאפיק מסוכן שבו המטרה המקורית התהפכה: במקום לשבור את הבועה – הזין אותה.
