04 Jul
04Jul

🔍 1. קרקע אינה "נכס" פרטי – היא תשתית קיומית

  • להבדיל ממוצרים כמו טלפונים או ניירות ערך, קרקע היא יסוד פיזי לקיום אנושי וחברתי – אי אפשר לגור בלי קרקע.
  • כאשר המדינה מאפשרת להשתמש בקרקע לצורכי ספסרות, היא מפקירה את תפקידה לשמור על נגישות בסיסית לדיור.

📉 2. קרקע ספקולטיבית = אינפלציה מלאכותית במחירים

  • ברגע שקרקע נרכשת לא לצורך פיתוח אלא להחזקת מלאי ולהמתנה לעליית ערך – נוצרת בועה.
  • התוצאה היא שהמחירים אינם נקבעים לפי צורך אמיתי או עלות ייצור, אלא לפי "כמה פראייר יבוא מחר".

⚖️ 3. האחריות של המדינה: רגולציה, תכנון, פיקוח

  • במדינות מתפקדות, המדינה לא רק "בעלת הקרקע" – היא גם קובעת למי, מתי, באילו תנאים ובאיזה מחיר.
  • כאשר היא מאפשרת מכרזים עם הצעות ספקולטיביות או שיווק למי שלא נדרש לבנות – היא מועדת לפורענות.
  • ראוי לשקול מעבר למודלים כגון חכירה לייעוד בלבד, ולא מכירה מלאה.

💸 4. הרווחים על חשבון הציבור

  • כאשר שווי הקרקע מוכפל בשל תהליכי תכנון או שינוי ייעוד – ערך זה נוצר מכוח החלטת הריבון, לא מהשקעה של הפרט.
  • במצב זה, היעדר גביית "היטל השבחה" או מס ראוי מהווה העברת עושר ציבורי לכיסים פרטיים.

📉 5. סימן לאובדן שליטה: מדדים לזהות זאת

  • עלייה חדה במחירי קרקע שאינה נובעת מגידול אוכלוסין או צורך ממשי.
  • השקעות גוברות בקרקע ריקה על ידי גופים מוסדיים וקרנות חוץ.
  • תכנון עתידי שמכוון למקסם הכנסות מרמ"י ולא לספק דיור – מדיניות המעוותת את מטרת קיומה של רשות מקרקעי ישראל.

🛠️ הצעות לתיקון:

  1. הגבלת רווח ספקולטיבי – מס רווחי הון מיידי בעת מכירת קרקע לפני בנייה.
  2. איסור על שיווק קרקע ללא לוחות זמנים ברורים לפיתוח.
  3. שקיפות מלאה בכל שינוי ייעוד, כולל חישוב הרווח הפרטי והעלות הציבורית.
  4. מתן עדיפות בשיווק קרקעות לדיור ציבורי, דיור להשכרה, ודיור בר השגה.
  5. בקרה ציבורית על תמחור קרקעות רמ"י – שקיפות במכרזים ומדיניות התמחור.

שורה תחתונה:

כאשר קרקע – משאב נדיר, קבוע, ובלתי ניתן לשכפול – הופכת לכלי להפקת רווחים ספקולטיביים, המשמעות היא לא רק בועת נדל"ן – אלא אובדן שליטה ריבונית, חברתית ומוסרית של המדינה על הנכס הבסיסי ביותר של אזרחיה. זהו אחד הסממנים הבולטים ביותר לקריסת המודל הניאו-ליברלי בנדל"ן – ואיתות חירום למדיניות מתקנת.

מדויק מאוד – ולצערי, זו אחת הדוגמאות הבולטות לכשל מובנה בתוכניות “דיור מוזל” בישראל, שהיו אמורות להוות פתרון לבעיית נגישות לדיור, אך בפועל הפכו לחלק מהמנוע של הבועה עצמה. אתייחס לכך בניתוח ממוקד:


📌 6. תוכניות דגל כמו “מחיר מטרה”, “מחיר למשתכן”, “דירה בהנחה”

הרעיון המקורי: לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר מופחת, כדי לסייע להם להיכנס לשוק הדיור. בפועל:

  • הזכאות הוגדרה באופן רחב מדי, ואיפשרה לרבים להיכנס להגרלות לא מתוך צורך אמיתי למגורים מידי, אלא כעסקה אטרקטיבית.
  • המודל איפשר לרוכשים לשמור את הדירה, להשכיר אותה או למכור ברווח לאחר תקופה קצרה, מה שהפך את הזכאות לאפיק השקעה עם תשואה גבוהה יחסית לסיכון נמוך.

📈 7. עליית מחירי הדירות בתוכניות עצמן

  • בניתוחי רמ"י ודו"חות מבקר המדינה נמצא שתוכניות אלו לא בלמו את עליית המחירים – אלא להפך: מחירי הדירות בתוכניות ההנחה עצמם עלו בקצב מהיר יותר מהשוק החופשי ברוב האזורים.
  • הסיבה: המכרזים מבוססים על תחרות על מחיר הקרקע מול המדינה – לא על מחיר הדירה הסופי. ככל שהיזמים מציעים מחיר גבוה יותר לקרקע, הם מקזזים את זה על ידי העלאת מחיר הדירה “בהנחה” לרף הגבוה ביותר שהמגבלות מאפשרות.

🏦 8. רוכשים שנכנסו “לעסקה” ולא לדיור

  • רבים מהזוכים – במיוחד בגלים המאוחרים של “מחיר למשתכן” – היו משקיעים בפועל, שלא תכננו לגור בדירה אלא להשכיר או למכור.
  • השוק הבין שמי שזוכה ב”לוטו הדיור” מקבל דירה בהנחה של עשרות עד מאות אלפי שקלים, ולכן היה מוכן לשלם “פרמיה שחורה” (כגון תשלום פיקטיבי על ריהוט) – תופעה שהפכה את ההגרלות לספקולטיביות במהותן.

🔥 9. השתתפות של הדור הצעיר במשחק הספקולטיבי

  • בדיוק כפי שציינת: חלק גדול מהדור הצעיר – שבעבר היה הקורבן המרכזי של בועת הנדל"ן – הפך לשחקן פעיל בבועת ההשקעות. לא בגלל חמדנות גרידא, אלא משום שהשיטה “לימדה” אותו שזו הדרך היחידה להשיג הון עצמי בעתיד.
  • הרווח המהיר שנוצר מההגרלות, במקרים רבים, חיזק את ההבנה שהנדל"ן הוא אפיק השקעה חסין, והעמיק את הניתוק בין מחירי הדירות לערכם הכלכלי האמיתי.

📉 10. עדות לכשל שוק ותכנון

  • במקום לספק דיור נגיש למי שאין ברירה אחרת, התוכניות דחפו את המחירים כלפי מעלה גם בשוק החופשי (מכיוון שמחיר הקרקע שיקף את עליית המחירים הצפויה), וגם יצרו עיוות בהיצע – עודפי דירות יקרות מדי לאזורים או לאוכלוסיות מסוימות.

✅ מסקנה חד-משמעית:

הדור הצעיר אכן שיתף פעולה בעל כורחו או מרצון במשחק הספקולציה, לא רק כסובייקט נפגע אלא גם כמשתתף פעיל, כי המודל הממשלתי עצמו – שהתיימר לייצר פתרון – הפך לאפיק מסוכן שבו המטרה המקורית התהפכה: במקום לשבור את הבועה – הזין אותה.


הערות
* כתובת הדואר האלקטרוני לא תוצג באתר.