הדירות נמכרות, אבל הכסף לא נכנס: שני דוחות שחושפים את האמת על שוק הנדל"ן

הלמ"ס סופרת את החוזים, משרד האוצר בודק כיצד הם נחתמו וכמה כסף באמת נכנס. כשמחברים את שני הדוחות מתקבלת תמונה מטרידה: שוק היד השנייה מתכווץ, מלאי הקבלנים נשאר עצום, ומכירת הדירות החדשות נשענת יותר ויותר על סבסוד, הטבות מימון, דחיית תשלומים ומכירות מרוכזות.

שני דוחות רשמיים שפורסמו בסמיכות מספקים הצצה נדירה אל מאחורי הקלעים של שוק הדיור בישראל. הדוח הראשון, של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מציג את מספר הדירות שנמכרו בחודשים מרץ עד מאי 2026 ואת מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה.

הדוח השני, של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מנתח את עסקאות מאי 2026 לעומק: מי רכש, אילו דירות נמכרו, כמה מהן נמכרו בסבסוד, כמה כללו הטבות מימון, כמה נרכשו על הנייר, כמה כסף היה אמור להיכנס לקבלנים וכמה נכנס בפועל.כל דוח בנפרד מספר רק חלק מהסיפור.כאשר מחברים ביניהם מתגלה התמונה המלאה:

שוק הדירות החדשות אינו מתאושש באופן טבעי. הוא מוחזק באמצעות סבסוד, אשראי, דחיית תשלומים, הנחות וריכוז מכירות במספר מצומצם של פרויקטים, בזמן ששוק היד השנייה ממשיך לחשוף את חולשת הביקוש האמיתית.

21,390 עסקאות, אבל פחות מהתקופות הקודמות

לפי הלמ"ס, בשלושת החודשים מרץ עד מאי 2026 נמכרו כ-21,390 דירות.במונחי העסקאות שבוצעו בפועל מדובר בירידה:

• ירידה של 10.6% לעומת דצמבר 2025 עד פברואר 2026.
• ירידה של 5.7% לעומת מרץ עד מאי 2025.

רק לאחר ניכוי עונתיות הופכות הירידות לעליות מתונות:

• עלייה של 2.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
• עלייה של 0.5% בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ההבחנה חשובה. הנתון המקורי משקף את מספר העסקאות שנחתמו בפועל. הנתון מנוכה העונתיות הוא תוצאה סטטיסטית שמנסה לנטרל את חג הפסח, את מספר ימי העבודה ואת דפוסי העונתיות הרגילים.גם אם מקבלים לחלוטין את הניכוי העונתי, עלייה שנתית של חצי אחוז אינה התאוששות מהותית. במקרה הטוב היא מצביעה על התייצבות ברמה נמוכה.משרד האוצר מחזק את המסקנה הזאת. במאי עצמו נרכשו 8,246 דירות, עלייה של 23% לעומת מאי 2025 ועלייה של 63% לעומת אפריל. אבל האוצר מדגיש שמאי 2025 היה חודש חלש במיוחד, ואילו אפריל 2026 הושפע ממיעוט ימי עבודה בשל חג הפסח.בהשוואה רב שנתית, מספר העסקאות בשוק החופשי במאי 2026 עדיין נמצא בשליש התחתון של חודשי מאי מאז תחילת שנות האלפיים.כלומר, הכותרת של עלייה חדה נכונה חשבונית, אך אינה מלמדת בהכרח על חזרה לשוק חזק.

שני שווקים חיים זה לצד זה

הנתון המרכזי בשני הדוחות הוא הפיצול בין דירות חדשות לבין יד שנייה.

הדירות החדשות כמעט לא ירדו

במרץ עד מאי נמכרו כ-8,910 דירות חדשות:

• עלייה של 0.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים בנתון המקורי.
• עלייה של 8.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
• עלייה גבוהה יותר לאחר ניכוי עונתיות.

יד שנייה נפלה

באותה תקופה נמכרו כ-12,480 דירות יד שנייה:

• ירידה של 17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
• ירידה של 13.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
• גם לאחר ניכוי עונתיות נותרו ירידות של 8% ו-9.1%, בהתאמה.

זו אינה תנודה שולית. זהו פער עמוק בין שני מנגנוני שוק שונים לחלוטין.בדירה חדשה ניתן:

• לדחות את מרבית התשלום.
• לסבסד את הריבית.
• לתת הלוואת קבלן.
• לוותר על הצמדה.
• להעניק שדרוגים.
• לתת הנחה מוסווית.
• למכור נכס שיימסר בעוד שנתיים או שלוש.
• לשלב את הדירה בתוכנית ממשלתית מסובסדת.
• למכור מקבץ דירות לקרן או לחברה.

בדירת יד שנייה האפשרויות האלה כמעט אינן קיימות.הרוכש צריך להביא הון עצמי, לקבל משכנתה, לשלם למוכר ולהשלים את העסקה בזמן קצר.לכן שוק היד השנייה מספק אינדיקציה נקייה יותר ליכולת התשלום האמיתית של הציבור.

כאשר יד שנייה נופלת ביותר מ-13% בשנה, גם לאחר ניכוי עונתיות, קשה לטעון שהביקוש הטבעי לשוק הדיור חזר.

שליש מהדירות החדשות במאי נמכרו בסבסוד ממשלתי

במאי נמכרו לפי הלמ"ס כ-3,700 דירות חדשות.מתוכן כ-32.5% נמכרו בסבסוד ממשלתי.במספרים מדובר בכ-1,203 דירות מסובסדות.כלומר:

• כמעט אחת מכל שלוש דירות חדשות שנמכרו במאי הייתה מסובסדת.
• כ-14.4% מכלל עסקאות הדיור בחודש היו עסקאות בסבסוד ממשלתי.
• ללא הסבסוד, תמונת הפעילות בשוק הדירות החדשות הייתה חלשה יותר באופן משמעותי.

דירה מסובסדת אינה עסקת שוק חופשי רגילה.במקרים כאלה:

• הקרקע משווקת בתנאים מיוחדים.
• הרוכשים נבחרים לפי זכאות או הגרלה.
• המחיר נמוך ממחיר השיווק הרגיל.
• המדינה נושאת בחלק מהעלות הכלכלית.
• קיימות מגבלות מכירה והחזקה.

לכן אין לנתח את כלל מכירות הדירות החדשות כמקשה אחת. חלק מהן הן תוצאה של מדיניות ממשלתית, לא של ביקוש חופשי במחיר השוק המבוקש.

הטבות המימון חזרו להתרחב

משרד האוצר בדק את שכיחות הטבות המימון בעסקאות הקבלנים.בחמשת האזורים שבהם האוצר מעריך כי רמת הדיווח אמינה יחסית, 20% מהעסקאות הרלוונטיות כללו הטבת מימון.באזורים מסוימים השיעורים גבוהים בהרבה:

• ירושלים: 43%.
• המרכז: 37%.
• רחובות: 37%.

בירושלים מדובר בזינוק לעומת שיעור של כ-17% במאי 2025 ובחודשים קודמים.האוצר עצמו מפרש זאת כהרחבת השימוש בהטבות כדי לעודד מכירות, במיוחד על רקע המלאי הגדול של דירות חדשות שנותרו למכירה.הטבת מימון היא הנחה כלכלית, גם כאשר מחיר החוזה אינו יורד.כאשר רוכש משלם 20% היום ו-80% בעוד שנתיים או שלוש, הקבלן למעשה מעניק לו אשראי.כאשר הקבלן משלם את הריבית על הלוואה, מסבסד משכנתה או דוחה תשלום ללא ריבית, הוא מפחית את העלות הכלכלית של הרכישה.לכן:

מחיר חוזי של 3 מיליון שקל בתנאי 20/80 אינו שווה כלכלית למחיר של 3 מיליון שקל המשולם במזומן.

כדי להגיע למחיר הכלכלי האמיתי צריך להוון את התשלומים, לחשב את שווי הריבית המסובסדת ולהוסיף את יתר ההטבות.בלי ההתאמה הזאת, המחיר המדווח לרשויות המס עלול להיות גבוה מהמחיר הכלכלי האפקטיבי.

57% מהדירות נמכרו על הנייר

לפי משרד האוצר, 57% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי במאי היו דירות שמועד המסירה שלהן צפוי בעוד 24 חודשים לפחות.כלומר, רוב הדירות החדשות שנמכרו אינן דירות שניתן לקבל ולהתגורר בהן כיום.עבור הקבלן, מכירה על הנייר מאפשרת לרשום חוזה ולדווח על מכירה עוד לפני שהכסף התקבל במלואו.עבור הרוכש, דחיית המסירה מאפשרת לדחות גם חלק משמעותי מהתשלום.כך יכולה להיווצר תמונה של מכירות חזקות, אף שהתזרים הכספי חלש בהרבה.המכירה אינה מסיימת את הסיכון. היא רק משנה אותו:

• הקבלן צריך להשלים את הבנייה.
• הרוכש צריך להשלים את המימון.
• הריבית יכולה להשתנות.
• עלויות הבנייה יכולות לעלות.
• יכולת ההחזר של הרוכש יכולה להיפגע.
• הדירה יכולה להימסר באיחור.
• העסקה יכולה להגיע לביטול או להסדר.

חתימת חוזה היא אירוע משפטי וסטטיסטי. היא אינה בהכרח הוכחה לכך שהעסקה כבר הושלמה מבחינה פיננסית.

84,130 דירות לא מכורות

בסוף מאי 2026 נותרו למכירה כ-84,130 דירות חדשות.מספר חודשי ההיצע עמד על 28.9 חודשים, כמעט שנתיים וחצי של מכירות בקצב המחושב על ידי הלמ"ס.הלמ"ס מציינת כי המלאי התייצב מאז דצמבר 2025.אבל חשוב לדייק:

התייצבות ברמת שיא אינה ירידה במלאי. היא רק הפסקה בקצב ההחמרה.

מאפריל 2022 עד נובמבר 2025 עלה מלאי הדירות בקצב ממוצע של 1.4% בחודש. המשמעות המצטברת של קצב כזה היא כמעט הכפלת המלאי בתוך כמה שנים.כעת המלאי הפסיק לגדול במהירות, אך נשאר ברמה חריגה.אפילו לאחר מכירת אלפי דירות מדי חודש, המלאי אינו מצטמצם באופן משמעותי. פירוש הדבר שבמקביל למכירות נכנסות למלאי דירות חדשות נוספות.

מוקד הסיכון נמצא דווקא במרכז הארץ

30.2% מהדירות שנותרו למכירה נמצאות במחוז תל אביב:

• 25,390 דירות.

25% נוספות נמצאות במחוז המרכז:

• 21,000 דירות.

יחד מדובר ב-46,390 דירות, כ-55.2% מכלל המלאי הארצי.זהו נתון מהותי.העודף אינו מרוכז רק בפריפריה חלשה או באזורי ביקוש מוגבל. הוא מרוכז במחוזות שבהם:

• מחירי הקרקע גבוהים במיוחד.
• מחירי הדירות גבוהים.
• עלויות המימון גבוהות.
• היקף החוב לפרויקט גבוה.
• הפער בין המחיר להכנסת משקי הבית גדול.
• שווי המלאי הכספי עצום.

במונחי מספר דירות, 84 אלף יחידות הן בעיה גדולה.במונחי שווי כספי, מלאי גדול במרכז ובתל אביב הוא סיכון פיננסי גבוה בהרבה ממלאי דומה באזורים זולים.

ירושלים ותל אביב: כמעט 20 אלף דירות לא מכורות

בערים הגדולות מובילה ירושלים עם כ-10,370 דירות חדשות שנותרו למכירה.אחריה תל אביב-יפו עם כ-9,810 דירות.שתי הערים לבדן מרכזות כמעט רבע מהמלאי הארצי.

ירושלים

משרד האוצר מציין כי מספר הדירות החדשות הלא מכורות בירושלים עלה בכ-30% בתוך שנה.במקביל:

• 43% מהמכירות הרלוונטיות בעיר כללו הטבות מימון.
• חלק מהגידול במכירות נבע מרכישה של קרן ריט.
• הקרן קיבלה הטבות מימון.

הקשר ברור: ככל שהמלאי גדל, כך גדל הצורך בתמריצי מכירה.

תל אביב

בתל אביב נרשמה עלייה חדה במכירת דירות חדשות, אך משרד האוצר מציין כי שני פרויקטים בלבד ריכזו 44% ממכירות הקבלנים באזור במאי.בנוסף, האוצר מציין כי חלק משמעותי מהמכירות התרכז בפרויקט שבו ניתנה הנחה משמעותית ביחס לרמות המחיר למ"ר שהיו נהוגות באזור.לכן העלייה בתל אביב אינה בהכרח עדות להתעוררות כלל עירונית. היא יכולה להיות תוצאה של מבצע ממוקד במספר פרויקטים.

שוק היד השנייה חושף את המציאות

החולשה ביד שנייה אינה מוגבלת לעיר אחת.במרץ עד מאי, לעומת שלושת החודשים הקודמים:

• תל אביב-יפו: ירידה של 37.5%.
• חיפה: ירידה של 21.2%.
• באר שבע: ירידה של 20.8%.
• אשקלון: ירידה של 22.2%.
• ירושלים: ירידה של 16.3%.
• נתניה: ירידה של 16.6%.
• פתח תקווה: ירידה של 16.2%.
• חולון: ירידה של 17.9%.
• ראשון לציון: ירידה של 10%.

הירידה מקיפה ערים יקרות וזולות, מרכז ופריפריה, אזורי השקעה ואזורי מגורים.זו אינה תקלה מקומית.כאשר כל כך הרבה שווקים שונים יורדים במקביל, ההסבר הסביר הוא חולשה מערכתית:

• משכנתאות יקרות.
• קושי בהשלמת הון עצמי.
• פער בין דרישות המוכרים ליכולת הקונים.
• אי ודאות כלכלית.
• קושי למכור דירה קיימת.
• האטה בשרשרת משפרי הדיור.
• ציפייה לירידות או להנחות נוספות.

שוק היד השנייה אינו מקבל חמצן מלאכותי מהקבלנים. לכן הוא חושף מוקדם יותר את מה ששוק הדירות החדשות מצליח עדיין להסתיר.

משפרי הדיור נסוגים

משרד האוצר מצא כי משפרי הדיור היו הסגמנט היחיד שרשם ירידה שנתית במאי:

• 1,907 רכישות.
• ירידה של 11% לעומת מאי 2025.

זהו נתון חשוב במיוחד.משפר דיור צריך בדרך כלל למכור דירה, לרכוש דירה יקרה יותר ולקחת משכנתה נוספת.כאשר שוק היד השנייה נחלש, הוא מתקשה למכור את דירתו.כאשר הריבית גבוהה, הוא מתקשה לממן את הפער.כאשר המוכרים עדיין דורשים מחירי שיא, העסקה נתקעת.לכן משפרי הדיור הם מעין מערכת הדם של שוק הדיור. הם מחברים בין דירות קטנות לגדולות, בין זוגות צעירים למשפחות ובין יד שנייה לדירות חדשות.כאשר הפעילות שלהם יורדת, שרשרת העסקאות כולה מתחילה להיתקע.

מכירות הקבלנים גדלות, אבל התזרים מפגר מאחור

זהו אולי הנתון החשוב ביותר בדוח משרד האוצר.התזרים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות במאי עמד על 8.5 מיליארד שקל.הכוונה היא לתמורה החוזית הכוללת בגין הדירות שנמכרו, גם אם חלק גדול ממנה יתקבל רק בעתיד.לעומת זאת, התזרים בפועל, לפי דיווחי המע"מ, עמד על 5.9 מיליארד שקל לפני ניכוי תשומות.הפער:

2.6 מיליארד שקל

כלומר, התזרים בפועל היה כ-69% בלבד מהתזרים החוזי הפוטנציאלי.משרד האוצר מציין במפורש שהפער מבטא, בין היתר, את העלייה בהטבות המימון ובדחיית התשלומים.זו בדיוק הנקודה:

דירה יכולה להירשם כנמכרת במאי, אף שחלק גדול מהכסף יגיע לקבלן רק בעוד שנתיים או שלוש.

לכן גידול במספר המכירות אינו שקול לגידול זהה בנזילות של הקבלנים.

אחרי תשומות נותרו 570 מיליון שקל בלבד

לאחר ניכוי תשומות, התזרים בפועל של הקבלנים במאי עמד על 570 מיליון שקל בלבד.בחודש הקודם הוא היה שלילי.אבל גם 570 מיליון שקל אינם רווח.הנתון אינו כולל הוצאות מימון.מהסכום הזה יש עדיין לממן:

• ריבית על הקרקע.
• ריבית על הליווי הבנקאי.
• אשראי חוץ בנקאי.
• אג"ח.
• הוצאות מטה.
• שיווק.
• ערבויות.
• שירות חוב.
• החזרי קרן.
• מיסוי.
• התחייבויות לפרויקטים אחרים.

לכן אין להסיק מתזרים חיובי לאחר תשומות שהקבלנים חזרו לרווחיות או ליציבות.בענף עתיר חוב, הוצאות המימון הן לעיתים אחד מסעיפי העלות הגדולים ביותר.

אם לאחר מכירת אלפי דירות נותרים רק 570 מיליון שקל לפני הוצאות מימון, הרי שמספר החוזים אינו מספר את הסיפור הפיננסי.

מאה דירות לקרנות ריט אינן מאה משקי בית

מתוך מכירות הקבלנים בשוק החופשי במאי, מאה דירות נרכשו על ידי קרנות ריט עם הטבות מימון.מאה דירות הן כ-4% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי וכ-7.6% מכלל רכישות המשקיעים באותו חודש.עסקה מרוכזת עם קרן אינה שקולה למאה משקי בית שקנו דירה אחת כל אחד.לקרן יש:

• כוח מיקוח.
• יכולת לקבל הנחת כמות.
• תנאי מימון שונים.
• שיקולי תשואה ותיק השקעות.
• יכולת לבצע עסקה מרוכזת.
• מבנה מס ומשפט שונה.

לכן הכללת הקרנות במספר הכולל של משקיעים ורוכשי דירות מגדילה את נתוני הפעילות, אבל אינה מעידה על חזרת המשקיע הפרטי לשוק.ואכן, רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,319 דירות, בעוד מכירות המשקיעים עמדו על 1,275 דירות.התוספת נטו למלאי המשקיעים הייתה:

44 דירות בלבד

זו אינה חזרה המונית של משקיעים. זהו כמעט איזון מלא בין רכישות למכירות.

מחיר הוא נתון, לא בהכרח שווי

שני הדוחות עוסקים בעסקאות ובמחירים חוזיים.הם אינם בודקים האם המחיר משקף שווי כלכלי בר קיימא.כאשר ניתנים:

• דחיית תשלום.
• ריבית מסובסדת.
• הלוואת קבלן.
• פטור מהצמדה.
• שדרוג מטבח.
• השתתפות בשכר דירה.
• הנחת כמות.
• מענק.
• חניה או מחסן.
• פטור מהוצאות נלוות,

המחיר הרשום בחוזה אינו בהכרח המחיר הכלכלי האפקטיבי.הטבה של מאות אלפי שקלים יכולה להינתן בלי להפחית שקל אחד מהכותרת החוזית.כך ניתן לשמר מחיר נומינלי גבוה, לדווח על עסקה במחיר מלא, ובה בעת להעניק הנחה כלכלית עמוקה.מבחינה שמאית, עסקה כזאת אינה צריכה להיות מועתקת באופן טכני לעסקאות אחרות.צריך לבחון:

• מועד התשלומים.
• עלות ההון.
• שווי ההטבות.
• מחיר מזומן שקול.
• תשואה.
• יכולת תשלום.
• תנאי האשראי.
• סיכון הפרויקט.
• מועד המסירה.

אחרת לא מבצעים שמאות. מבצעים שכפול והעתקת מחירים.

מה שני הדוחות אינם בודקים

גם לאחר חיבור הדוחות נותר מידע מהותי שאינו מפורסם:

• שווי כספי מלא של הטבות המימון.
• מחיר מזומן שקול לכל עסקה.
• היקף ביטולי העסקאות.
• רוכשים שלא הצליחו להשלים מימון.
• שיעור הלוואות הבלון וההלוואות המשלימות.
• מקור ההון העצמי.
• מימון שהגיע מהורים.
• שווי המלאי הכולל של הקבלנים.
• עלות הקרקע והמימון בכל פרויקט.
• גיל המלאי.
• דירות גמורות לעומת דירות על הנייר.
• רווח גולמי מעודכן.
• ירידות ערך מלאי.
• הסכמי פריסה והקלות שנתנו הבנקים ליזמים.

לכן גם התמונה המתקבלת משני הדוחות אינה מלאה.אבל היא מלאה מספיק כדי לקבוע שהשוק אינו מתפקד כפי ששוק בריא אמור לתפקד.

לא התאוששות, אלא תחזוקה פיננסית

שוק בריא אמור להישען על:

• הכנסה פנויה.
• תשואה.
• יכולת החזר.
• הון עצמי אמיתי.
• אשראי סביר.
• פער הגיוני בין מחיר לשכר דירה.
• תנועה טבעית של רוכשים, מוכרים ומשפרי דיור.

השוק המתואר בדוחות נשען במידה גוברת על:

• סבסוד ממשלתי.
• מבצעי מימון.
• דחיית תשלומים.
• הלוואות קבלן.
• עסקאות על הנייר.
• רכישות מרוכזות של גופים מוסדיים.
• הנחות שאינן תמיד מופיעות במחיר.
• ריכוז מכירות במספר קטן של פרויקטים.
• תזרים עתידי במקום כסף בקופה.

כל המנגנונים האלה יכולים לדחות את המשבר.הם יכולים לשמר את המחיר הרשמי.הם יכולים להגדיל את מספר החוזים.הם יכולים למנוע מהקבלן להכיר מיד בירידת מחיר.אבל הם אינם משנים את גורמי היסוד.אם הדירה אינה מניבה תשואה סבירה, אם המשכנתה יקרה מהשכירות, אם המחיר רחוק מיכולת התשלום ואם העסקה נסגרת רק באמצעות דחיית רוב התמורה, הבעיה לא נפתרה.היא רק נדחתה.

סיכום

הלמ"ס מראה:

• ירידה בפעילות הכוללת.
• חולשה חריפה ביד שנייה.
• 84,130 דירות חדשות שנותרו למכירה.
• 28.9 חודשי היצע.
• ריכוז מלאי חריג במרכז, בתל אביב ובירושלים.

משרד האוצר מסביר כיצד בכל זאת מצליחים הקבלנים למכור:

• סבסוד ממשלתי.
• הטבות מימון.
• מכירות על הנייר.
• רכישות של קרנות ריט.
• הנחות בפרויקטים מסוימים.
• ריכוזיות גבוהה במכירות.
• דחיית תקבולים לעתיד.

והוא חושף את הפער שבין החוזה לבין הכסף:

• 8.5 מיליארד שקל תמורה חוזית פוטנציאלית.
• 5.9 מיליארד שקל תזרים בפועל.
• 570 מיליון שקל לאחר תשומות.
• וכל זאת לפני הוצאות מימון.

השורה התחתונה

הלמ"ס סופרת את הדירות שנמכרו. משרד האוצר בודק כיצד הן נמכרו וכמה כסף באמת נכנס. כשמחברים את שני הדוחות מתברר שהשוק אינו מתאושש. הוא מממן את עצמו כדי להמשיך להיראות חי.

והמסקנה החדה יותר:

כאשר שוק היד השנייה נופל, המלאי נשאר ברמת שיא, שליש מהדירות החדשות מסובסדות, חלק גדול מהעסקאות כולל הטבות ורוב הכסף נדחה לעתיד, אין מדובר בחזרת הביקוש. מדובר בתחזוקה פיננסית של בועת מחירים.

תיבת נתונים מרכזית

הלמ"ס מדווחת על 84,130 דירות חדשות לא מכורות ועל ירידה חדה בעסקאות יד שנייה. משרד האוצר חושף שהדירות החדשות נמכרות באמצעות סבסוד, הטבות מימון, דחיית תשלומים ומכירות מרוכזות. התמורה החוזית עמדה על 8.5 מיליארד שקל, אך רק 5.9 מיליארד נכנסו בפועל, ולאחר תשומות נשארו 570 מיליון שקל בלבד לפני הוצאות מימון. שני הדוחות יחד אינם מתארים התאוששות, אלא שוק שמנסה לקנות זמן.

English Summary

Homes Are Being Sold, but the Cash Is Not Coming In

Two official Israeli housing reports, published by the Central Bureau of Statistics and the Ministry of Finance, provide a much clearer picture when read together. The CBS reports that 21,390 homes were sold between March and May 2026, down 10.6% from the previous three-month period and down 5.7% year over year in the original data. The decline was concentrated in the second-hand market, where transactions fell 17.2% from the previous period and 13.7% year over year. At the end of May, approximately 84,130 new homes remained unsold, representing 28.9 months of supply. More than half of this inventory was concentrated in the Tel Aviv and Central districts. The Ministry of Finance explains why new-home sales appear more resilient. A substantial share of transactions was supported by government subsidies, developer financing incentives, delayed payment arrangements and off-plan sales. In May, 57% of new homes sold in the free market had delivery dates at least two years ahead. Reported financing incentives reached 43% of relevant transactions in Jerusalem and 37% in both the Central and Rehovot regions. The most important finding concerns cash flow. The contractual potential value of developers' May sales was NIS 8.5 billion, while actual cash receipts before deductible inputs reached only NIS 5.9 billion. After inputs, developers were left with only NIS 570 million, before financing costs. The combined conclusion is clear: Israel's housing market is not experiencing a broad, demand-driven recovery. New-home sales are increasingly dependent on subsidies, credit, deferred payments and concentrated project-level promotions, while the second-hand market continues to reveal weak household purchasing power. A contract may be registered as a sale today even when most of the money will only be paid years later. Therefore, transaction volume and contractual prices should not be confused with sustainable economic value. The CBS counts how many homes were sold. The Ministry of Finance shows how they were sold and how much cash was actually received. Together, the reports suggest that the market is not recovering naturally. It is being financially maintained in order to preserve nominal prices and delay recognition of the gap between price and fundamental value.

הדירות נמכרות אבל הכסף לא נכנס: 5 תובנות מפתיעות (ומטרידות) על שוק הנדל"ן של 2026

מבוא: האם השוק באמת מתאושש?

למראית עין, שוק הנדל"ן הישראלי של מאי 2026 חזר למסלול. הכותרות הכלכליות צועקות על אלפי עסקאות בחודש, הקבלנים מדווחים על "הסתערות", ומחירי החוזים מסרבים לרדת. אלא שצלילה עמוקה לתוך דוחות משרד האוצר והלמ"ס חושפת תמונה שונה בתכלית: השוק לא חווה התאוששות טבעית המונעת מביקושים אורגניים, אלא עובר "תחזוקה פיננסית" אגרסיבית. זהו פרדוקס שבו החוזים נערמים, אך קופות המזומנים של היזמים נותרות ריקות יחסית. השוק מנשים את עצמו באופן מלאכותי דרך צינורות של סבסוד ממשלתי עמוק והטבות מימון שדוחות את הקץ. הנה חמש התובנות שמפרקות את האשליה.

תובנה 1: שוק היד השנייה לא משקר – והוא בנסיגה חדה

בעוד הקבלנים מצליחים לייצר תחושת תזזית, שוק היד השנייה – המדד הנקי והאמין ביותר ליכולת הכלכלית של הציבור – נחשף במערומיו. בנתוני מרץ-מאי 2026, שוק זה רשם צניחה חדה של 17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים (ירידה של 8.0% לאחר ניכוי עונתיות). בהשוואה לאשתקד, הנפילה עומדת על 13.7%.הפער הזה קריטי: לאדם הפרטי שמוכר את דירתו בנתניה או בבאר שבע אין את הכלים הפיננסיים של חברות הבנייה הגדולות. הוא לא יכול לסבסד לרוכש את המשכנתה או להציע לו תנאי "20/80"."שוק היד השנייה מספק אינדיקציה נקייה יותר ליכולת התשלום האמיתית של הציבור. מדובר ב'תחזוקה פיננסית של בועת מחירים': כאשר שוק היד השנייה נופל בשיעורים כאלו, קשה לטעון שהביקוש הטבעי חזר. המחירים בחוזים נשמרים, אבל השוק האמיתי מתכווץ."

תובנה 2: אשליית ה-20/80 – הקבלנים הפכו לבנקאים בעל כורחם

הסיבה היחידה שדירות חדשות עדיין נמכרות היא שהקבלנים הפכו למעשה לגופי מימון. 57% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי במאי היו עסקאות "על הנייר" – כאלו שיימסרו רק בעוד שנתיים לפחות (מאי 2028 והלאה). המאזנים של החברות מתמלאים בחוזים ובניירות, במקום במזומנים.המצב קיצוני במיוחד בירושלים, שם שיעור הטבות המימון זינק ל-43% מהעסקאות, וברחובות ובמרכז (37%).החמצן המלאכותי שמתחזק את המחירים:

• דחיית תשלומים מאסיבית: תשלום סמלי בחתימה (לעיתים פחות מ-20%) והיתרה במסירה בעוד שנים.
• סבסוד ריבית והלוואות קבלן: היזמים סופגים את עלויות המימון כדי למנוע ירידת מחיר רשמית בחוזה.
• פטור מהצמדה: ויתור על ההצמדה למדד תשומות הבנייה, המהווה הנחה ריאלית משמעותית.

המשמעות היא שמחיר החוזה הוא פיקציה כלכלית. כשמהוונים את ההטבות הללו, מגלים שהמחיר הכלכלי האמיתי נמוך בהרבה מזה המדווח לרשות המסים.

תובנה 3: הר הדירות הלא מכורות – ירושלים ותל אביב במוקד הסיכון

מלאי הדירות החדשות שנותרו על המדף מסרב להצטמק ועומד על רמת שיא של 84,130 דירות – נתון המייצר "זמן מדף" של 28.9 חודשי היצע. באופן מדאיג, עיקר המלאי (מעל 55%) תקוע דווקא באזורי הביקוש היקרים ביותר: מחוז תל אביב (30.2%) ומחוז המרכז (25%).ירושלים הפכה ל-Case Study של שוק בלחץ: המלאי בעיר זינק לרמת שיא של מעל 10,000 דירות לא מכורות – גידול של 30% בתוך שנה אחת בלבד. בתל אביב, תמונת ה"התאוששות" מטעה עוד יותר: 44% מכלל מכירות הקבלנים במחוז במאי התרכזו בשני פרויקטים ספציפיים בלבד שביצעו מבצעי מכירות אגרסיביים. ללא הריכוזיות הזו, השוק בתל אביב היה נראה קפוא.

תובנה 4: פער המיליארדים – תזרים חיובי, אבל בקושי נושם

המספרים שמגיעים ממשרד האוצר מבהירים את עומק הבור התזרימי. במאי עמד התזרים הפוטנציאלי (השווי החוזי הכולל) על 8.5 מיליארד שקל, אך בפועל נכנסו לקופות רק 5.9 מיליארד שקל. פער של 2.6 מיליארד שקל שנשאר "על הנייר" בגלל הטבות המימון.השורה התחתונה מדממת: לאחר ניכוי תשומות בנייה, נותרו לקבלנים 570 מיליון שקל בלבד בנזילות מיידית."הנתון הזה נשמע חיובי, אך הוא מגיע לאחר חודש של תזרים שלילי. 570 מיליון שקל לכל הקבלנים בישראל זהו סכום זניח שלא מתחיל לכסות את הוצאות המטה, השיווק, ובעיקר את הוצאות המימון הכבדות על הקרקעות. גידול במכירות אינו שקול לגידול בנזילות; הקבלנים מוכרים יותר, אך רואים פחות כסף בקופה."

תובנה 5: חבל ההצלה הממשלתי – הסבסוד שמעוות את המציאות

השוק החופשי נמצא בסטגנציה, ומי שמחזיק את הראש מעל המים היא הממשלה. 32.5% מהדירות החדשות במאי נמכרו בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן/מטרה).המקרה של ראשון לציון חושף את העיוות: הזוכים שם רשמו רווח הון ריאלי ממוצע של 1.2 מיליון שקל – הגבוה ביותר בישראל (לעומת 594 אלף שקל בעפולה). אולם בניגוד ללוד או עפולה, הזוכים בראשון לציון מעדיפים להישאר בדירה ולא למכור אותה. עובדה זו מעידה על כך שהביקוש בשוק החופשי כה חלש והמחירים כה גבוהים, שאפילו רווח של מיליון שקל לא משכנע את הזוכים לצאת אל ה"חוץ" הלא ודאי.

סיכום: בלון של דחיית תשלומים

נתוני מאי 2026 מראים שהשוק לא מבריא, הוא פשוט למד להסתיר את חוליו. הקבלנים מעדיפים לנפח את המאזנים בחוזים עתידיים ולספוג ריביות מאשר להכיר בירידת ערך רשמית. הממשלה, מצידה, מזרימה חמצן דרך הגרלות מסובסדות שמעוותות את נתוני הביקוש.השאלה הגדולה נותרת בעינה: מה יקרה כשבלון דחיית התשלומים יתפוצץ ב-2028? כשאלפי רוכשי ה"על הנייר" יצטרכו להשלים את הכסף הגדול מול ריביות שעלולות להיות גבוהות בהרבה, בשוק שבו הביקוש האמיתי (היד השנייה) ממשיך להתכווץ?_

Gemi מחקר מבני: בחינת מידת החופש הכלכלי בשוק הנדל"ן למגורים בישראל

1. מבוא והגדרת "שוק חופשי" בהקשר הישראלי בתורה הכלכלית הקלאסית, שוק חופשי תיאורטי מתאפיין בתחרות משוכללת, היעדר חסמי כניסה, מידע סימטרי, ובעיקר – גמישות גבוהה של עקומות ההיצע והביקוש. במצב זה, מחיר השיווי משקל נקבע בנקודת המפגש שבין התועלת השולית של הצרכן לבין העלות השולית של היצרן, ללא התערבות ריכוזית המשנה את מנגנון המחירים הטבעי כאשר בוחנים את שוק הנדל"ן למגורים בישראל לעומת מודל זה, מגלים אנומליה מבנית חריפה המרחיקה אותו מהגדרת שוק חופשי: 

• מונופול הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): המדינה שולטת במישרין ובעקיפין בכמה עשרות אחוזים (כ-93%) ממלאי המקרקעין במדינה. רמ"י אינה מתנהגת כספק בשוק תחרותי, אלא כספק מונופוליסטי המנהל את קצב שחרור הקרקעות באמצעות מכרזים (לרבות מכרזי "מרבה במחיר"), הממקסמים את תקבולי המדינה ויוצרים רצפת מחיר גבוהה ויציבה לחומר הגלם המרכזי של הענף.
• ריכוזיות תכנונית ובירוקרטיה מבנית: שרשרת הייצור של הדיור כפופה למערך ועדות תכנון (מקומיות, מחוזיות וארציות) המאופיינות בריכוזיות גבוהה ובזמני הבשלה ארוכים במיוחד. חסמים אלו מייצרים קשיחות היצע קיצונית בטווח הקצר והבינוני.
• קשיחות ההיצע ($E_s \approx 0$): בשל המונופול הקרקעי והסרבול התכנוני, עקומת ההיצע של הדיור בישראל כמעט ואינה גמישה. המשמעות המקרו-כלכלית היא שכל תנודה או גידול בביקוש (הנובעים מגידול דמוגרפי או מהתרחבות מוניטרית) אינם מתורגמים להגדלת כמות מהירה, אלא מתגלגלים כמעט במלואם לעליית מחירים נומינלית.

 2. תפקיד המערכת הבנקאית והאשראי: מחוללי נזילות וניתוק מבני (Decoupling) המערכת הבנקאית בישראל אינה רק מתווך פיננסי פסיבי, אלא היא משמשת כמחולל הנזילות הראשי של השוק. האופן שבו מוקצה האשראי מעוות את מנגנון המחירים ויוצר סיכונים מערכתיים משמעותיים. מכניזם הניתוק (Decoupling) בין מחיר לערך פונדמנטלי בניתוח כלכלי-שמאי מתקדם, קיימת הבחנה חותכת בין שני מושגים: 

1. מחיר השוק (Market Price): התמורה הנומינלית המשולמת בפועל בעסקה, המייצגת "אטמוספירה" רגעית של ביקוש, היצע ונזילות זמינה.
2. הערך הכלכלי הפונדמנטלי (Fundamental Economic Value): שווי הנכס הנגזר מפרמטרים ריאליים – כושר ההשתכרות של משקי הבית, תוחלת התשואה הריאלית מתוך שווי השימוש (שכירות), והעלות המיושרת של גורמי הייצור.

 גישת ההשוואה (Comparative Approach) הנפוצה בשוק, נוטה לעיתים קרובות לבצע שכפול מחירים ועיוותים. היא גוזרת את השווי מתוך עסקאות קודמות שהושפעו בעצמן ממינוף יתר, במקום לבחון את הצידוק הכלכלי הפונדמנטלי של המחיר. כאשר האשראי הבנקאי זמין וזול, כוח הקנייה הריאלי מוחלף בכוח קנייה ממונף. הבנקים הרחיבו את גבולות המימון (הן בליווי יזמים והן במשכנתאות לרוכשים) עד לקצה גבול המגבלות הרגולטוריות. כתוצאה מכך, מחיר השוק של הדיור בישראל הפך להיות פונקציה של קיבולת האשראי והמינוף שהמערכת הבנקאית מוכנה להנפיק, ולא של השווי הכלכלי הטהור של הנכסים. מדיניות בנק ישראל כמייצב מול מנציח כשלים בנק ישראל מפעיל כלי פיקוח מאקרו-יציבותיים (Macroprudential Policies) כגון הגבלת שיעור המימון (LTV) ל-75% לדירה יחידה ו-50% למשקיעים, לצד הגבלת יחס ההחזר מההכנסה (DSTI).מדיניות זו פועלת כחרב פיפיות: 

• בטווח הקצר: היא הגנה על יציבות הבנקים ומנעה קריסה מערכתית של תיקי האשראי (מכיוון שהלווים נדרשו להציג הון עצמי והכנסה מוכחת).
• בטווח הארוך: היא הנציחה את כשל השוק. בכך שהרגולטור הגדיר את רמות המינוף הללו כסטנדרט בטוח, הוא העניק לגיטימציה למערכת הבנקאית להמשיך ולהזרים נזילות אדירה לשוק תחת תנאי היצע קשיחים, דבר שתידלק את המשך עליות המחירים וקיבע את הנתק הריאלי בין השכר הממוצע למחירי הדיור.

 3. עיוותים מבניים והתערבות ממשלתית התערבות הממשלה בשוק הנדל"ן הישראלי בעשורים האחרונים לא התמקדה בהסרת חסמי יסוד (כמו פירוק מונופול הקרקע או ייעול הליכי הרישוי), אלא בניסיונות ישירים להנדס את הביקוש ואת המחירים. תוכניות הסבסוד הממשלתיות ("מחיר למשתכן", "דירה בהנחה") תוכניות אלו מייצגות התערבות בוטה במנגנון השוק החופשי באמצעות יצירת מערכת מחירים כפולה וסלקטיבית. השפעותיהן המקרו-כלכליות כוללות: 

• עיוות מנגנון הגילוי (Price Discovery): קביעת מחיר למ"ר מוגדר מראש במכרזים מנתקת את המחיר מהערכות השווי והסיכון הריאליות של הפרויקט.
• ייצור תופעת FOMO ממוסדת: הגרלות הדיור יצרו לחץ פסיכולוגי חריף על זוגות צעירים להיכנס לשוק ולרכוש נכסים גם באזורים שאינם תואמים את צרכיהם הגיאוגרפיים או התעסוקתיים, מתוך חשש "לפספס את הרכבת".
• סבסוד צולב (Cross-Subsidization): קבלנים שזכו בפרויקטים מעורבים (חלקם בהנחה וחלקם בשוק החופשי) נאלצו לעיתים קרובות להעלות את מחירי הדירות בשוק החופשי כדי לפצות על מתחי הרווח הנמוכים בדירות המסובסדות, ובכך תרמו בעקיפין לעליית מדד המחירים הכללי.

 רכיב מיסוי המקרקעין ככלי פוליטי מס הרכישה ומס השבח אינם משמשים רק כמקור פיסקלי להכנסות המדינה, אלא כ"ברז רגולטורי" המשונה בתדירות גבוהה (למשל, העלאת מס הרכישה למשקיעים ל-8%, הורדתו ל-5% והעלאתו מחדש). חוסר היציבות המיסויי מונע מהשוק להגיע לשיווי משקל אורגני ארוך טווח, הופך את פעילות ההשקעה לתנודתית, ומסיט ביקושים באופן מלאכותי לאפיקים חלופיים או לחו"ל. 4. השוואה בינלאומית: ישראל על הרצף הגלובלי כדי להבין היכן ממוקמת ישראל, נשווה את המבנה המוסדי שלה לשני מודלים מנוגדים בעולם: 

 5. הדמיית הנתק המבני בין מחיר לערך כדי להבין כיצד משפיעים משתני השוק הריכוזיים על היווצרות הנתק (Decoupling) בין מחיר השוק לערך הכלכלי הריאלי, להלן סימולטור אינטראקטיבי המציג את רמות הסיכון המערכתי הנובעות משילוב של אשראי רחב וקשיחות היצע: 6. סיכום ומסקנות: האנומליה הישראלית השורה התחתונה: שוק הנדל"ן למגורים בישראל אינו שוק חופשי. הגדרה מדעית ומדויקת יותר תהיה שוק היברידי-ריכוזי מעוות. זהו יצור כלאיים כלכלי: מחד, צד הביקוש והביצוע פועל תחת תמריצים של שוק קפיטליסטי תחרותי, אגרסיבי וספקולטיבי; מאידך, צד ההיצע (חומרי הגלם המרכזיים – קרקע ותכנון) וצד המימון (אוליגופול בנקאי) כבולים בריכוזיות שלטונית ומערכתית מוחלטת. המדינה, בכובעה כבעלת הקרקע וכגובה המסים הראשי, נהנית כלכלית ישירות מהגאות במחירים, דבר המייצר ניגוד עניינים מובנה בבוארה לפתור את משבר הדיור. סיכונים מערכתיים ארוכי טווח המבנה הנוכחי מייצר שני כשלים יציבותיים קריטיים: 

1. חשיפת יתר וריכוזיות של המערכת הבנקאית: האשראי לנדל"ן (ליווי בנייה ומשכנתאות) חצה מזמן את רף ה-50% מסך תיק האשראי הציבורי של המערכת הבנקאית בישראל. ריכוזיות זו פירושה שכל זעזוע מקרו-כלכלי חריף בענף הנדל"ן הופך מיידית לאיום ישיר על יציבותם של הבנקים המסחריים.
2. מלכוד אשראי למשקי הבית: הנתק בין מחירי השוק הנומינליים לערך הכלכלי הפונדמנטלי (הנסמך על כושר ההשתכרות) מייצר מעמד שלם של לווים הנמצאים במינוף מקסימלי. בעת סביבת ריבית גבוהה או האטה כלכלית, פוחת חוסנם הפיננסי של משקי הבית, וכושר ההחזר שלהם עומד למבחן קיצון – סיכון שעלול להתגלגל מבעיה צרכנית למשבר חוב מערכתי.

 יש צורך להפריד בין שני מושגים שונים: מלאי דירות צבור (Current Inventory) לבין קשיחות היצע מבנית (Structural Inelasticity).העובדה שכרגע יש מלאי עצום של דירות לא מכורות (נתון שנמצא בשיא היסטורי) אינה סותרת את קשיחות ההיצע – היא דווקא ההוכחה החריפה ביותר לכך שהשוק אינו חופשי, אלא כבול במלכודת אשראי ומחירים. הנה הפירוק של המנגנון הזה: 1. קשיחות כלפי מטה (Price Rigidity Downward) בשוק חופשי אמיתי, כאשר ההיצע עולה על הביקוש באופן מובהק, מנגנון המחירים מגיב מייד: המחירים קורסים נומינלית כדי לפגוש את כוח הקנייה הממשי של הצרכנים. בישראל זה לא קורה בערכים הנומינליים המוצהרים. למה? בגלל המעורבות של הבנקים ורמ"י: 

• מלכוד דוח האפס: קבלנים רבים רכשו קרקעות מרמ"י במחירי שיא של המכרזים הקודמים, תוך הסתמכות על מינוף בנקי גבוה (ליווי פיננסי סגור). הבנק המלווה לא מאפשר לקבלן להוריד את מחיר הדירות באופן רשמי מתחת לרף מסוים שנקבע ב"דוח האפס", שכן הורדת מחיר נומינלית חדה תפגע בשווי הבטוחה של הבנק (LTV) ותהפוך את הפרויקט להפסדי על הנייר – מה שיאלץ את הבנק לסווג את האשראי כמסוכן.

 2. "הנדסת מחירים" במקום שוק חופשי במקום ירידת מחירים חופשית וטבעית, השוק מפתח מנגנוני עקיפה מלאכותיים כדי לשמור על "אטמוספירת" מחירים גבוהה: 

• מבצעי המימון (20/80, 10/90): הקבלנים "סופגים" את עלויות המימון, נותנים הלוואות קבלן ללא ריבית והצמדה, ומגלגלים הנחות חבויות של 10% עד 15% מהשווי האמיתי של העסקה.
• התוצאה השמאית: במשרד הפנים ובמדדי הלמ"ס נרשם "מחיר חוזה" נומינלי גבוה, בעוד שבפועל, הערך הכלכלי הפונדמנטלי של העסקה נמוך בהרבה. זהו עיוות מובנה במנגנון הגילוי שמקשה על הציבור להבין את השווי האמיתי.

 3. קשיחות היצע היא בייצור, לא במלאי כשמדברים על קשיחות היצע ($E_s \approx 0$), הכוונה היא לזמן התגובה של שרשרת הייצור. בשוק חופשי, אם מחר יש ביקוש מטורף, יזמים קונים קרקע פרטית ותוך שנה-שנתיים בונים ומאזנים את השוק. בישראל, מרגע שהמדינה מחליטה לשחרר קרקע ועד שיש מפתח בדלת עוברות בממוצע 5–7 שנים. לכן, ההיצע הנוכחי שעולה על הביקוש הוא תוצר של תכנון ושיווקי קרקעות של רמ"י מלפני שנים, שנפלטו לשוק בדיוק בתקופה שבה הביקוש נחנק בגלל הריבית הגבוהה והמצב המקרו-כלכלי. השורה התחתונה: עודף המלאי הקיים היום הוא "היצע תקוע" ולא היצע גמיש. השוק אינו מסוגל להתנקות בדרך של שוק חופשי (הורדת מחירים ישירה וחדה), משום שכל שרשרת הערך שלו – מהקרקע הממשלתית היקרה ועד למינוף הבנקים – בנויה באופן שאינו מאפשר למחירים לרדת באופן טבעי מבלי לזעזע את תיקי האשראי.

Gp האם שוק הנדל"ן למגורים בישראל הוא שוק חופשי?

מחקר מוסדי, כלכלי והשוואתי על קרקע, תכנון, אשראי, בנקים ורגולציה

חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מומחה לנדל"ן, אנליסט נדל"ן, חוקר שוק ומחבר הספר "בועת נדל"ן"יוני 2026הערה מתודולוגית: המחקר בוחן את השערת השוק המנוהל, אך אינו מניח אותה כמסקנה מראש. המסקנות נגזרות ממבנה השוק, מן הנתונים ומן ההשוואה הבינלאומית. המחקר מבוסס על המסמך המחקרי שהוכן בעקבות שאלת המחקר המקורית.

תקציר מנהלים

מסקנת המחקר היא ששוק הדיור בישראל אינו שוק חופשי במובנו הכלכלי המלא. נכון יותר לתארו כשוק היברידי, ריכוזי, מתוכנן ומוכוון אשראי. החופש החוזי של קונים ומוכרים מתקיים בתוך מסגרת שבה המדינה שולטת ברוב הקרקע, מוסדות התכנון קובעים את זכויות הבנייה ואת קצב המימוש, הרשויות המקומיות מחזיקות בתמריצים שאינם תמיד תומכים בבנייה למגורים, והמערכת הבנקאית מממנת כמעט את כל צדדי העסקה: רכישת הקרקע, פעילות היזם ורכישת הדירה בידי משק הבית.אין פירוש הדבר שכל מחיר נקבע בצו או שאין תחרות כלל. קיימת תחרות בין יזמים, בין רוכשים ובין בנקים. אלא שהתחרות פועלת בתוך גבולות מוסדיים מצומצמים יחסית. לכן מחיר העסקה הוא אמנם תוצאה של מפגש בין ביקוש להיצע, אך הביקוש וההיצע אינם נתונים טבעיים או עצמאיים. הם מעוצבים באמצעות הקצאת קרקע, תכנון, מיסוי, ריבית, מגבלות אשראי, תנאי ליווי ומדיניות ממשלתית.הממצא המרכזי בנוגע לבנקים הוא כפול. מצד אחד, הפיקוח הבנקאי מגביל סיכון באמצעות תקרות שיעור מימון, מגבלות יחס החזר ותקופת הלוואה מרבית. מצד שני, הבנקים אינם צופים חיצוניים בשוק. הם קובעים אם פרויקט ייצא לפועל, באילו תנאים, מהו היקף המכירות המוקדמות הנדרש, כיצד יעודכן דוח האפס ומהו קצב שחרור הכספים. במקביל, הם מממנים גם את הרוכש.תלות זו אינה מוכיחה תיאום מחירים או קביעה ישירה של מחיר כל דירה, אך היא מקנה למערכת הבנקאית כוח מבני רב על היקף הביקוש האפקטיבי ועל יכולתם של יזמים להפחית מחירים.מבצעי 20/80, 10/90 והלוואות בלון מדגימים את פער השקיפות. בנק ישראל הכיר בכך שמבצעים אלה עשויים להפחית את המחיר האפקטיבי לרוכש בלי להפחית את המחיר המדווח בחוזה. מכאן שמדד המבוסס על מחיר חוזי בלבד עלול שלא לשקף את מלוא התמורה הכלכלית, ובכך להשפיע על מדדי מחירים, עסקאות השוואה ושומות ביטחון.ההשוואה הבינלאומית מלמדת שמעורבות ציבורית אינה בהכרח מקור לכשל. אוסטריה, הולנד וסינגפור מפעילות מעורבות ציבורית עמוקה, אך משתמשות בה גם ליצירת מלאי דיור בר השגה ולבניית חלופות לשוק הרכישה. לעומתן, במדינות שבהן הבעלות על הקרקע פרטית יותר, מגבלות תכנון ואשראי עדיין עלולות ליצור חוסר גמישות ועליות מחירים.השאלה המכרעת איננה רק כמה המדינה מתערבת, אלא כיצד היא מתערבת: האם ההתערבות מרחיבה היצע, מגבירה שקיפות ומפזרת סיכון, או מגבילה היצע, מסבסדת ביקוש ותומכת בשימור מחירים.בדירוג המחקר קיבל השוק הישראלי ציון משוקלל של 3.6 מתוך 10 במידת החופש המהותי. החולשות הבולטות הן חופש שוק הקרקע, גמישות ההיצע, ריכוזיות האשראי, שקיפות המחיר האפקטיבי והתלות במערכת התכנון.מנגד, קיימת חירות עסקה רחבה יחסית, ריבוי קונים ומוכרים בשוק היד השנייה, מערכת משפטית ורישומית מפותחת ותחרות מסוימת בין גופים מממנים ויזמים.

1. שאלת המחקר, השערת המחקר והמתודולוגיה

1.1 שאלת המחקר

האם שוק הנדל"ן למגורים בישראל הוא שוק חופשי, או שמחיריו, כמויות הבנייה והיקף הפעילות בו מעוצבים באופן מהותי בידי המדינה, רשויות התכנון, הרשויות המקומיות, הבנקים והרגולטורים?לכאורה, התשובה פשוטה: מוכר רשאי להציע את דירתו במחיר שהוא מבקש, קונה רשאי לבחור אם לרכוש, ויזם רשאי להקים פרויקט בהתאם לזכויותיו.אולם חופש לבצע עסקה אינו זהה לחופש של השוק עצמו. יש לבחון מי קובע את תנאי היסוד שבתוכם העסקה מתבצעת:

• מי שולט בקרקע?
• מי קובע כמה מותר לבנות?
• מי קובע היכן ייבנו הדירות?
• מי קובע את קצב שיווק הקרקע?
• מי קובע אם פרויקט יקבל מימון?
• מי קובע את היקף המשכנתה שהרוכש יכול לקבל?
• האם המחיר המדווח משקף את מלוא התמורה הכלכלית?
• האם הפסדים וירידות מחירים מתממשים באופן חופשי, או נדחים באמצעות מנגנוני מימון וייצוב?

1.2 השערת המחקר

השערת המחקר היא כי בישראל מתקיים שוק היברידי:העסקאות הן פרטיות, אך תנאי היסוד של העסקה אינם פרטיים. הקרקע, זכויות הבנייה, קצב ההיצע, מחיר הכסף, מגבלות המימון ותמריצי המס נקבעים או מושפעים בידי מספר מצומצם של מוסדות ציבוריים ופיננסיים.

1.3 שיטת המחקר

המחקר מבוסס על שילוב בין מספר שיטות:

1. ניתוח מוסדי של בעלות הקרקע, מערכת התכנון, המיסוי והרגולציה.
2. ניתוח תפקיד הבנקים במימון יזמים, בליווי סגור, במתן משכנתאות ובהערכת בטוחות.
3. שימוש בנתונים ובפרסומים של בנק ישראל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד האוצר, OECD, מבקר המדינה, BIS וגופים בינלאומיים נוספים.
4. השוואה בין ישראל למודלים בינלאומיים שונים, לרבות שווקים בעלי קרקע פרטית, שווקים שבהם מעורבות ציבורית עמוקה ושווקים שעברו משברי דיור ואשראי.
5. בניית מדד נורמטיבי למידת החופש בשוק הדיור.

המדד המוצג במחקר אינו מדד סטטיסטי רשמי, אלא כלי אנליטי שקוף, שנועד לאפשר דיון וביקורת.

1.4 מגבלות המחקר

אין מאגר יחיד המודד "חופש בשוק הדיור". חלק מהנתונים הבינלאומיים אינם מתייחסים לאותה שנת מדידה ושיטות המדידה משתנות בין מדינות.בנוסף, הקשר בין אשראי למחירים הוא דו-כיווני. הרחבת אשראי יכולה להעלות מחירים, אך גם עליית מחירים מגדילה את הצורך באשראי.יש להימנע אפוא מהצגת כל מתאם כקשר סיבתי חד-כיווני.

2. מהו שוק חופשי בתחום הדיור?

שוק חופשי אינו מחייב היעדר מוחלט של מדינה. כל שוק מקרקעין זקוק לרישום זכויות, אכיפת חוזים, תשתיות, כללי בנייה ודיני תכנון.השאלה היא האם ההתערבות משמשת כתשתית ניטרלית לתחרות, או שהיא קובעת בפועל:

• מי יכול להיכנס לשוק
• כמה ניתן לבנות
• היכן ניתן לבנות
• מתי ניתן לבנות
• באיזה מחיר תירכש תשומת הקרקע
• מי יקבל אשראי
• באילו תנאים יינתן האשראי
• כיצד יימדד המחיר
• כיצד יתממשו הפסדים

יש להפריד בין שני מושגים:

חופש עסקה

יכולתם של שני צדדים להתקשר בהסכם מרצונם ולקבוע את תנאיו.

חופש שוק

מידת היכולת של היצע, ביקוש, מחיר, כניסה, יציאה וכשל להתפתח ללא שליטה או הכוונה משמעותית מצד גורמים ריכוזיים.בישראל, בעלי דירות יד שנייה רשאים בדרך כלל לבחור אם למכור ובאיזה מחיר. עם זאת, יצירת דירה חדשה תלויה בקרקע, בתכנון, ברישוי, בתשתיות ובמימון.לכן שוק היד השנייה חופשי יחסית ברמת המשא ומתן, אך גם הוא נשען על זמינות המשכנתאות ועל רמות המחירים הנוצרות בשוק הדירות החדשות.

טבלה 1: מבחנים לזיהוי שוק חופשי או מנוהל

3. שוק הקרקע: המדינה כבעלים וכמשווקת

לפי OECD, רשות מקרקעי ישראל מנהלת כ-93% מן הקרקע בישראל. מדובר במבנה חריג בהשוואה למדינות שבהן רוב הקרקע העירונית מוחזקת בבעלות פרטית.אין פירוש הדבר שכל עסקה בדירה כפופה לאישור פרטני של רמ"י. המשמעות היא שהמדינה מחזיקה בכוח משמעותי לקבוע מתי, היכן ובאילו תנאים תיווצר קרקע זמינה לבנייה.למבנה זה עשויים להיות יתרונות:

• תכנון תשתיות ארצי
• שיווק מתחמים גדולים
• לכידת השבחה ציבורית
• אפשרות לקדם יעדים לאומיים
• תכנון ערים ושכונות באופן מרוכז

אולם כאשר רשות הקרקע מתומרצת גם להגדיל את הכנסות המדינה, נוצר מתח בין יעד תקציבי לבין יעד של דיור בר השגה.במכרז שבו יזמים מתחרים על מחיר הקרקע, הציפיות למחירי הדירות העתידיים מגולמות כבר במחיר הקרקע. ככל שהציפייה למחיר מכירה גבוה יותר, היזם יכול להציע מחיר גבוה יותר לרשות.כך עלול להיווצר מעגל:

1. מחירי דירות גבוהים מאפשרים הצעות גבוהות לקרקע.
2. מחיר הקרקע הגבוה מגדיל את עלות הפרויקט.
3. עלות הפרויקט משמשת להצדקת מחיר מכירה גבוה.
4. המחיר הגבוה תומך במכרז הקרקע הבא.

מסקנת המחקר היא כי בישראל אין שוק קרקע חופשי מלא. קיימת תחרות בתוך המכרזים, אך המדינה קובעת את כמות המוצר, מיקומו, מועד שיווקו ותנאיו.במונחי תורת השוק, המדינה אינה רק רגולטור. היא גם ספק דומיננטי של תשומת היסוד המרכזית.

4. מערכת התכנון וגמישות ההיצע

תכנון הוא תנאי הכרחי לעיר מתפקדת. לא ניתן לאפשר בנייה ללא תשתיות, דרכים, ביוב, בתי ספר, שטחים ציבוריים ושירותים עירוניים.אולם כאשר הליכי התכנון ארוכים, הסמכויות מפוצלות והוודאות נמוכה, ההיצע מגיב באיחור לביקוש.ה-OECD הצביע על אי התאמה מרחבית בשוק הישראלי: מחירי הדיור גבוהים במיוחד בסביבת המרכזים העירוניים והתעסוקתיים, בעוד שחלק משמעותי מהתכנון ומהיתרי הבנייה מופנה לאזורים מרוחקים יותר.מכאן שלא כל תוספת היצע היא תחליף אמיתי לביקוש הקיים.בנק ישראל דיווח כי בשנת 2024 אושרו תוכניות לכ-204 אלף יחידות דיור. מדובר בתפוקה תכנונית גבוהה, אך אישור תוכנית אינו דירה בנויה.בין שלב התכנון לבין מסירת הדירה קיימים שלבים נוספים:

• איחוד וחלוקה
• פיתוח תשתיות
• הוצאת היתר
• גיוס הון
• קבלת ליווי בנקאי
• השגת מכירות מוקדמות
• תחילת ביצוע
• השלמת הבנייה
• חיבור לתשתיות
• אכלוס

לכן אין להסיק ממלאי תכנוני לבדו על גמישות ההיצע בטווח הקצר.התוצאה היא אסימטריה מובנית: ביקוש יכול לגדול במהירות באמצעות ירידת ריבית, הרחבת אשראי או תוכנית סבסוד. לעומת זאת, היצע הדירות מגיב לאורך שנים.כאשר הביקוש יכול להשתנות בתוך חודשים וההיצע משתנה בתוך שנים, חלק ניכר מזעזוע הביקוש מתגלגל למחיר ולא לכמות.

5. הרשויות המקומיות ומודל התמריצים

הרשות המקומית נושאת בעלויות של תוספת אוכלוסייה:

• חינוך
• רווחה
• ניקיון
• כבישים
• תחזוקת מרחב ציבורי
• גנים
• מוסדות ציבור
• תשתיות ניקוז וביוב

לעומת זאת, הכנסות מארנונה עסקית עשויות להיות אטרקטיביות יותר מהכנסות מארנונה למגורים.מכאן עשוי להיווצר תמריץ להעדיף משרדים, מסחר ותעסוקה, או להתנות תוספת מגורים במימון ממשלתי ובתשתיות.הסכמי הגג נועדו להתמודד עם פער זה. אולם עצם הצורך בהם מלמד שהרחבת היצע המגורים אינה תוצאה אוטומטית של מחיר הקרקע או של ביקוש.לרשות המקומית כוח מעשי על:

• צפיפות
• גובה
• תמהיל שימושים
• קצב היתרים
• תנאי פיתוח
• חיבור לתשתיות
• דרישות ציבוריות
• היטל השבחה והיטלים נוספים

מדובר בכוח ציבורי לגיטימי, אך מבחינת חופש השוק הוא מגביל את יכולת ההיצע להגיב באופן אוטומטי למחיר.

6. הבנקים: מממני השוק או מעצבי השוק?

6.1 ריכוזיות ותלות

לפי מבקר המדינה, בסוף שנת 2022 כ-97% מחוב המשכנתאות של משקי הבית למערכת הפיננסית היה לבנקים.מחקרי בנק ישראל תיארו שוק שבו יותר מ-93% מהמשכנתאות ניתנות בידי בנקים, וארבעת הבנקים הגדולים מחזיקים בחלק מרכזי מן השוק.גם כאשר קיימת תחרות בין בנקים על ריבית, עמלות ותמהיל מסלולים, התלות המוסדית נותרת גבוהה.בסוף שנת 2025 עמד חוב משקי הבית על כ-903 מיליארד ש"ח, כאשר כ-72% ממנו היה חוב לדיור. בחישוב גס מדובר בכ-650 מיליארד ש"ח של חוב הקשור לדיור.נתון זה ממחיש מדוע מחירי הדיור ויציבות המערכת הבנקאית כרוכים זה בזה.

6.2 הליווי היזמי ודוח האפס

בפרויקט בליווי סגור הבנק אינו רק נותן הלוואה. הוא בוחן:

• מחיר הקרקע
• עלויות הבנייה
• עלויות המימון
• הכנסות צפויות
• רווחיות
• קצב מכירות
• הון עצמי
• מכירות מוקדמות
• יחס כיסוי
• שווי הבטוחות
• לוחות זמנים

כדי לקבל מימון עשוי היזם להידרש למכור מראש שיעור מסוים מן הדירות. שיעור זה משתנה לפי פרויקט, רמת סיכון, מיקום, חוסן היזם ותנאי השוק.מכאן שלבנק יש כוח לקבוע את תנאי הסף ליציאת הפרויקט לביצוע.דוח האפס משמש מסגרת כלכלית לליווי. כאשר המחירים, העלויות או קצב המכירה משתנים, הבנק עשוי לדרוש:

• עדכון דוח אפס
• תוספת הון עצמי
• שינוי מסגרת אשראי
• חיזוק בטוחות
• שינוי קצב ביצוע
• התאמת תוכנית השיווק
• הגדלת היקף המכירות המוקדמות

אין להסיק מכך שהבנק קובע את המחיר הקמעונאי המדויק של כל דירה. אולם הוא עשוי להגביל את יכולת היזם להפחית מחירים כאשר ההפחתה מערערת את הרווחיות ואת יחסי הכיסוי שעליהם התבסס האשראי.זהו כוח מבני משמעותי.

6.3 האשראי לרוכשי הדירות

הפיקוח על הבנקים מגביל, בין היתר:

• את שיעור המימון
• את יחס ההחזר להכנסה
• את תקופת המשכנתה
• את תמהיל המסלולים
• את משקל הסיכון לצורכי הון

יחס ההחזר להכנסה מוגבל ל-50%, ותקופת המשכנתה המרבית עומדת על 30 שנה.מגבלות אלה נועדו להגן על הלווים ועל יציבות הבנקים. עם זאת, הן גם קובעות את גבול הביקוש האפקטיבי.ביקוש שאינו מלווה ביכולת לקבל מימון אינו הופך לעסקה.השאלה היא האם האשראי מגיב למחיר או יוצר אותו. התשובה היא ששני התהליכים פועלים במקביל:

• מחירים גבוהים מחייבים משכנתאות גדולות יותר.
• משכנתאות גדולות וארוכות יותר מאפשרות מחירים גבוהים יותר.
• ירידת ריבית מגדילה את כוח הקנייה.
• עליית ריבית מקטינה את כוח הקנייה.
• הרחבת אשראי מגדילה את מספר הקונים שיכולים להשתתף בשוק.

הבנק אינו רק מגיב לביקוש. הוא ממיר רצון לרכוש ליכולת כלכלית לבצע עסקה.

6.4 מבצעי מימון והמחיר האפקטיבי

מבצעי 20/80, 10/90, דחיית תשלומים, הלוואות בלון וסבסוד ריבית מאפשרים לרוכש לדחות חלק משמעותי מהתשלום.לבנק ישראל הייתה התייחסות מפורשת לכך שמבצעים אלה עשויים להוות דרך עקיפה להפחית את המחיר האפקטיבי בלי להפחית את המחיר המדווח.זו נקודה מרכזית.כאשר רוכש משלם רק חלק קטן מהמחיר היום ואת היתרה בעוד מספר שנים, יש להוון את הדחייה. אם היזם נושא בריבית או מוותר על הצמדה, ניתנת לרוכש הטבה כלכלית.מכאן שקיימים לפחות שלושה מחירים:

1. המחיר הנקוב בחוזה
2. המחיר האפקטיבי לאחר היוון תנאי התשלום
3. המחיר הכלכלי לאחר הפחתת כלל ההטבות

כאשר מאגרי העסקאות, מדדי המחירים או שומות ההשוואה מתייחסים רק למחיר הנקוב, הם עלולים להציג תמונה גבוהה מן התמורה הכלכלית האמיתית.מבחינה שמאית, עסקה הכוללת הטבת מימון דורשת התאמה.העתקת המחיר הנקוב לעסקאות השוואה ללא היוון ההטבה עלולה ליצור מעגל משוב:

1. נרשם מחיר חוזי גבוה.
2. המחיר משמש עסקת השוואה.
3. עסקת ההשוואה תומכת בשומה גבוהה.
4. השומה תומכת באשראי.
5. האשראי מאפשר את העסקה הבאה במחיר דומה.
6. המחיר הבא משמש שוב כראיה.

כך עלול להיווצר מנגנון של שכפול והעתקת מחירים, בלי בחינה מספקת של השווי הכלכלי ושל גורמי היסוד.

6.5 האינטרס ביציבות

לבנקים חשיפה כפולה:

• אשראי ליזמים ולקבלנים
• משכנתאות לרוכשים

ירידה חדה במחירים עלולה לפגוע:

• ברווחיות הפרויקטים
• ביחסי הכיסוי
• בשווי הביטחונות
• ביכולת היזמים לעמוד בהתחייבויות
• בהיקף ההפרשות להפסדי אשראי
• ביחסי ההון של הבנקים
• באיכות תיק המשכנתאות

מכאן קיים אינטרס מוסדי ביציבות מחירים.אין די בכך כדי לטעון לקנוניה, לתיאום מחירים או לשליטה ישירה במחיר. המסקנה המצומצמת והמבוססת היא שהבנקים הם שחקנים בעלי כוח ותמריץ מבני להעדיף התאמות הדרגתיות על פני ירידה חדה.כלים אפשריים לכך הם:

• פריסת אשראי
• דחיית תשלומים
• שינוי תנאי מימון
• דרישת הזרמת הון
• התאמת לוחות זמנים
• עדכון דוח אפס
• תמיכה במבצעי מימון במקום בהפחתת המחיר הנקוב

7. בנק ישראל: המתח בין צינון המחירים ליציבות פיננסית

בנק ישראל פועל בשני מישורים מרכזיים:

1. מדיניות מוניטרית
2. פיקוח על הבנקים

העלאת ריבית מצמצמת את כוח הקנייה ומייקרת את האשראי. אולם במקביל, הפיקוח נדרש למנוע זעזוע שיסכן לווים, יזמים ובנקים.לכן המדיניות אינה מכוונת בהכרח להורדת מחירים מהירה. לעיתים יעד המדיניות הוא התאמה מבוקרת שאינה מערערת את יציבות המערכת.זהו מתח מובנה:

• מחירים נמוכים יותר עשויים לשפר נגישות.
• ירידה חדה מדי עלולה לפגוע בביטחונות ובמערכת האשראי.
• ריבית גבוהה מצננת ביקוש.
• ריבית גבוהה גם פוגעת ביזמים ומייקרת בנייה.
• הקלות ללווים מפחיתות חדלות פירעון.
• הקלות עשויות גם לדחות הכרה בכשל.

בשנת 2024 עלו מחירי הדירות לצד גידול במלאי הלא מכור ומבצעי מימון. במהלך 2025 תיאר בנק ישראל התרחבות בהיצע לצד ירידה בביקוש ובמחירים בחלק מחודשי השנה.בהחלטת הריבית מיום 25 במאי 2026 דווח כי מחירי הדירות בפברואר עד מרץ עלו בשיעור חודשי, אך היו נמוכים לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת.התמונה היא של שוק שבו מחירים, כמויות ותנאי מימון מגיבים זה לזה. לא מדובר במנגנון מחיר מבודד.

8. הממשלה, המיסוי ותוכניות הסבסוד

הממשלה משפיעה על צד הביקוש באמצעות:

• מס רכישה
• מס שבח
• פטורים
• מענקים
• תוכניות זכאות
• סבסוד ריבית
• תוכניות מחיר מופחת
• הטבות לרוכשים
• סיוע בשכר דירה

הממשלה משפיעה על צד ההיצע באמצעות:

• שיווק קרקע
• תכנון
• תשתיות
• התחדשות עירונית
• פינוי בינוי
• הסכמי גג
• מענקים לרשויות
• רגולציה על בנייה
• מדיניות כוח אדם בענף

תוכניות כגון מחיר למשתכן ודירה בהנחה עשויות להפחית את המחיר לרוכשים זכאים. אולם כאשר הסבסוד מוגבל בכמות ואינו מלווה בגידול מספיק בהיצע הכולל, הוא עלול ליצור:

• הגרלות
• פערים בין זכאים ללא זכאים
• הקדמת ביקוש
• עליית ביקוש באזורים מסוימים
• היוון חלק מההטבה במחיר
• תלות מתמשכת בסבסוד

אין להסיק שכל סבסוד מעלה מחירים. ההשפעה תלויה בגמישות ההיצע.סבסוד המגדיל כוח קנייה בלבד נוטה להשפיע יותר על המחיר. סבסוד המגדיל מלאי דיור לאורך זמן עשוי לשפר נגישות באופן בר קיימא.

9. תמונת מצב כמותית

טבלה 2: מדדים מרכזיים

הנתונים מלמדים על שוק שבו המדינה והמערכת הבנקאית ממלאות תפקיד מרכזי הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש.אין נתון יחיד המוכיח כי השוק מנוהל. התמונה נובעת מהצטברות המאפיינים:

• קרקע ציבורית דומיננטית
• תכנון רב-שלבי
• מימון בנקאי מרוכז
• מגבלות אשראי
• ליווי סגור
• תוכניות סבסוד
• הטבות מימון
• תמריצים רגולטוריים
• אינטרס ביציבות מערכתית

10. השוואה בינלאומית: מודלים ולא סיסמאות

אין מדינה שבה שוק הדיור חופשי לחלוטין.ההבדלים הם במבנה הבעלות, בגמישות התכנון, בעומק האשראי, בסוג המשכנתה ובהיקף הדיור הציבורי, החברתי או הלא-רווחי.ההשוואה מלמדת שמדינה יכולה להתערב עמוקות ועדיין להשיג תוצאה נגישה ויציבה יותר, כאשר ההתערבות מופנית להגדלת מלאי וליצירת חלופת שכירות.לפי OECD, דיור חברתי להשכרה מהווה בממוצע שיעור מוגבל ממלאי הדיור במדינות הארגון, אך קיימים פערים גדולים. גופים לא-רווחיים מחזיקים בחלק ניכר ממלאי הדיור בהולנד ובאוסטריה.ההשוואה מדגישה את החסר הישראלי: המדינה מעורבת מאוד בקרקע, אך אינה ממירה מעורבות זו למלאי שכירות ציבורי או לא-רווחי בהיקף דומה.

טבלה 3: השוואה בין מודלים בינלאומיים

מסקנות מן ההשוואה

ארצות הברית

הבעלות הפרטית הרחבה על הקרקע אינה הופכת את שוק הדיור לחופשי לחלוטין. מערכת המשכנתאות נשענת על ערבויות ממשלתיות, איגוח, גופים פדרליים ומדיניות מוניטרית.

גרמניה

שוק שכירות עמוק ומוסדר מפחית את התלות ברכישת דירה. משק בית שאינו יכול או אינו מעוניין לרכוש אינו בהכרח נדחק לחלופה נחותה.

אוסטריה והולנד

מעורבות ציבורית עמוקה מופנית לא רק לשליטה בקרקע או למתן אשראי, אלא גם ליצירת מלאי דיור חברתי ולא-רווחי.

סינגפור

זהו שוק מנוהל באופן עמוק, אך הניהול מכוון לייצור נרחב של דיור. הוא אינו הוכחה ליתרון השוק החופשי, אלא לכך שמדיניות ציבורית ממוקדת יכולה להשיג נגישות גם בשוק שאינו חופשי.

אירלנד וספרד

המשבר הוכיח שהיקף בנייה גבוה אינו מספיק כדי למנוע בועה כאשר האשראי מתרחב במהירות והמחירים מתנתקים מגורמי היסוד.

11. מדד מוצע לחופש שוק הדיור בישראל

המדד נע בין 0, שליטה מנהלית כמעט מלאה, לבין 10, חופש תחרותי גבוה.המשקולות משקפות את חשיבותו של כל ממד למחיר, לכמות וליכולת הכניסה לשוק.

טבלה 4: דירוג מידת החופש

הציון המשוקלל

3.6 מתוך 10המשמעות אינה שאין שוק. המשמעות היא שהשוק פועל בתוך מעטפת מנהלית ואשראית חזקה.הסיווג המתאים הוא:

שוק היברידי, ריכוזי, מתוכנן ומוכוון אשראי.

12. האם קיים קשר בין היעדר שוק חופשי לבין בועת נדל"ן?

שאלת החופש ושאלת הבועה קשורות, אך אינן זהות.שוק מנוהל יכול להיות מתומחר בחסר או ביתר. גם שוק חופשי יחסית יכול להיכנס לבועה.כדי לבחון קיומה של בועה יש להשוות את המחירים לגורמי יסוד:

• הכנסה למשק בית
• שכר
• שכר דירה
• תשואה ברוטו ונטו
• ריבית משכנתה
• תשואת אג"ח ממשלתית
• מחיר לכמות חודשי שכר
• מחיר לשכר דירה
• היקף מינוף
• תקופת הלוואה
• מלאי לא מכור
• קצב מכירות
• שיעור דירות להשקעה
• שיעור דירות ריקות
• היקף מבצעי מימון
• פער בין מחיר נקוב למחיר אפקטיבי

הסימנים התומכים בסיכון לתמחור יתר הם:

• עליית מחירים ארוכת שנים
• תלות עמוקה באשראי
• תשואות שכירות נמוכות ביחס לעלות המימון
• הארכת תקופות המשכנתה
• שימוש במבצעי מימון לשימור המחיר הנקוב
• מלאי לא מכור
• פערים בין מחיר חוזי לתמורה כלכלית
• שימוש נרחב בעסקאות השוואה ללא בחינת גורמי יסוד

מנגד, קיימים גורמים המספקים תמיכה מסוימת למחירים:

• גידול אוכלוסייה
• ביקוש למרכזים עירוניים
• מגבלות תכנון
• עלויות בנייה
• מחסור מקומי בקרקע זמינה
• העדפה תרבותית לבעלות
• ציפיות לעליית ערך

המסקנה האחראית היא שקיימים בישראל מאפיינים של בועת נכסים ושל בועת אשראי, אך היקף התמחור העודף מחייב אומדן נפרד לפי אזור, תקופה וסוג נכס.העובדה שבנק ישראל מכיר בכך שהמחיר האפקטיבי עשוי להיות נמוך מהמחיר המדווח מחזקת את הצורך להפריד בין מחיר עסקה נקוב לבין שווי כלכלי.היא אינה מוכיחה לבדה כי מחירי הדירות כפולים משוויין, אך היא מחלישה את ההנחה שכל מחיר מדווח הוא תצפית נקייה של שיווי משקל.

13. טענות נגדיות ומענה

טבלה 5: בחינת הטענות המרכזיות

13.1 "המחיר נקבע על ידי ביקוש והיצע"

הטענה נכונה במובן הצר. בכל עסקה יש קונה ומוכר.אולם השאלה היא מי יצר את הביקוש ומי הגביל את ההיצע. אם הביקוש תלוי במשכנתה וההיצע תלוי בקרקע מתוכננת ובמימון בנקאי, אין מדובר בשני כוחות עצמאיים לחלוטין.

13.2 "גידול האוכלוסייה מסביר את עליית המחירים"

גידול אוכלוסייה מגדיל את הצורך בדיור. אך הצורך אינו זהה לביקוש אפקטיבי.ביקוש אפקטיבי מחייב הכנסה, הון עצמי ואשראי. גידול דמוגרפי אינו מסביר לבדו את קצב עליית המחירים, את תשואות השכירות או את הפער בין מחיר הדירה להכנסה.

13.3 "הבנקים רק מגיבים למחיר"

הבנקים אכן מגיבים למחיר, משום שמחיר גבוה מחייב הלוואה גדולה. אולם הם גם קובעים את היכולת לשלם את המחיר.ללא אשראי, חלק גדול מהביקוש לא היה מתממש. לכן הבנק הוא גם מגיב וגם גורם יוצר.

13.4 "רגולציה בנקאית מוכיחה שאין בועה"

רגולציה מפחיתה סיכון מסוים. היא אינה מוכיחה שהמחיר תואם את השווי הפונדמנטלי.שוק יכול להיות מתומחר ביתר גם כאשר שיעור חדלות הפירעון נמוך, במיוחד כאשר קיימות פריסות, מחזור חוב, הלוואות ארוכות ודחיית הכרה בהפסדים.

13.5 "אם אושרו מאות אלפי יחידות דיור, אין בעיית היצע"

אישור תכנון אינו דירה זמינה.יש לבחון כמה יחידות קיבלו היתר, כמה החלו להיבנות, כמה הושלמו, כמה חוברו לתשתיות וכמה נמצאות באזורי הביקוש.

13.6 "כל התערבות ממשלתית מעוותת את השוק"

התערבות יכולה לעוות את השוק, אך גם לתקן כשלי שוק.הבעיה אינה עצם ההתערבות. השאלה היא האם היא מסבסדת ביקוש, מגבילה תחרות ומשמרת מחיר, או מגדילה מלאי, תשתיות ושכירות ארוכת טווח.

14. מסקנות המחקר

14.1 שוק הדיור בישראל אינו שוק חופשי במובן המהותי

קיימת חירות חוזית, אך תנאי היסוד של הייצור והמימון נשלטים או מעוצבים בידי מוסדות ציבוריים ופיננסיים.

14.2 אין גורם יחיד השולט בשוק

הכוח נמצא במשולש:

1. קרקע ותכנון
2. אשראי בנקאי
3. מדיניות ממשלתית

כל אחד מן הגורמים משפיע על האחרים.הבנק אינו יכול ליצור קרקע, אך רמ"י אינה יכולה ליצור ביקוש אפקטיבי ללא אשראי. התכנון אינו יכול להפוך לבנייה ללא מימון, והאשראי אינו יכול להפוך לדירה ללא זכויות בנייה.

14.3 לבנקים תפקיד מכונן

הבנקים אינם קובעים לבדם את כל המחירים. אולם הם קובעים:

• מי יכול לקנות
• איזה פרויקט ימומן
• באילו תנאים
• באיזה קצב
• באילו יחסי כיסוי
• מהו היקף המכירות המוקדמות
• מתי יש לעדכן את דוח האפס
• מתי נדרשת תוספת הון

לכן הם משתתפים ביצירת המחיר ובשימורו, ולא רק משקפים אותו.

14.4 מנגנון המחיר אינו שקוף במלואו

כאשר הטבת מימון אינה מנוכה מן המחיר המדווח, המחיר הסטטיסטי והשמאי עלול להיות גבוה מן התמורה הכלכלית האמיתית.מחיר עסקה הכולל דחיית תשלום, סבסוד ריבית או פטור מהצמדה אינו שקול למחיר עסקה המשולם במזומן.

14.5 המערכת מעדיפה התאמה הדרגתית

המערכת אינה אוסרת ירידת מחירים. אולם מבנה הליווי, האשראי והפיקוח יוצר העדפה לירידה הדרגתית ולא להתאמה חדה.אין צורך בהוראה מפורשת "לשמור על המחיר". די בכך שלכל גורם קיימים תמריצים להימנע מירידת ערך מהירה של הביטחונות.

14.6 שוק חופשי יותר אינו מבטיח לבדו דיור נגיש

ללא גמישות תכנונית, תשתיות ושוק שכירות עמוק, הפרטה או הפחתת רגולציה עלולות להעביר כוח שוק מגוף ציבורי לבעלי קרקע פרטיים.נגישות לדיור אינה מחייבת בהכרח פחות מדינה. היא מחייבת מדינה יעילה יותר, שקופה יותר וממוקדת בהגדלת מלאי בר קיימא.

15. המלצות מדיניות

15.1 פרסום המחיר הכלכלי המתואם

בכל עסקת קבלן יש לפרסם לצד המחיר החוזי גם את המחיר הכלכלי לאחר:

• היוון דחיית תשלומים
• סבסוד ריבית
• פטור מהצמדה
• מענקים
• שדרוגים
• תשלום הוצאות מימון
• הטבות נוספות

15.2 הפרדה סטטיסטית בין שלושה מחירים

יש להפריד בין:

1. מחיר נקוב
2. מחיר אפקטיבי
3. מחיר לאחר כלל ההטבות

ללא הפרדה זו, מדדי המחירים עלולים להיות מוטים.

15.3 שקיפות במערכת הליווי

יש לפרסם באופן אנונימי ומצרפי נתונים על:

• דרישות מכירה מוקדמת
• עדכוני דוחות אפס
• יחסי כיסוי
• הזרמות הון
• הפחתות מחיר מאושרות
• שיעור הפרויקטים שעוכבו
• שיעור הפרויקטים שנדרשו לשנות תנאי מימון

15.4 הגדלת התחרות במימון

יש לקדם:

• ניידות משכנתאות אמיתית
• כניסת גופים מוסדיים
• שקיפות בתמחור
• השוואת הצעות פשוטה
• שמירה על חיתום אחראי
• הפחתת חסמי מעבר

15.5 שינוי תמריצי רמ"י

הצלחת רמ"י אינה צריכה להימדד רק בהכנסות משיווק קרקע.יש למדוד גם:

• מספר יחידות שמומשו
• זמן ממכרז עד היתר
• זמן מהיתר עד אכלוס
• נגישות המחיר
• קרבה לתעסוקה
• שיעור פרויקטים שבוטלו
• שיעור הקרקע ששוק בתחומים של ביקוש ממשי

15.6 מדידת שרשרת המימוש

אין להסתפק במספר יחידות מאושרות.יש לפרסם בכל שנה:

• יחידות מתוכננות
• יחידות מאושרות
• יחידות בעלות היתר
• התחלות בנייה
• גמר בנייה
• אכלוס
• זמן ממוצע בין כל שלב

15.7 רפורמה במימון הרשויות המקומיות

יש ליצור מנגנון שבו תוספת תושבים אינה הופכת לנטל תקציבי על הרשות.כל עוד ארנונה עסקית משתלמת יותר מארנונה למגורים, קיים תמריץ מובנה להעדיף משרדים ומסחר.

15.8 יצירת חלופת שכירות אמיתית

נדרש מלאי משמעותי של:

• שכירות ארוכת טווח
• דיור ציבורי
• דיור קואופרטיבי
• דיור לא-רווחי
• דיור מוסדי מפוקח

חלופה אמיתית לרכישה מפחיתה את כוחם של מחירי הדירות לכפות מינוף על משקי בית.

15.9 שינוי בשומות הביטחון

שומת ביטחון צריכה לכלול לא רק עסקאות השוואה, אלא גם בדיקות של:

• תשואת שכירות
• מחיר להכנסה
• מחיר לשכר דירה
• ריבית משכנתה
• תשואת אג"ח
• תזרים מזומנים
• מחיר אפקטיבי לאחר הטבות
• סיכון מחזורי

עסקת השוואה היא ראיה למחיר, לא הוכחה עצמאית לשווי פונדמנטלי.

15.10 פרסום מבחני לחץ

יש לפרסם מבחני לחץ מערכתיים לתרחישים של ירידת מחירי דיור בשיעורים של:

• 10%
• 20%
• 30%

המבחנים צריכים לבחון:

• פגיעה בביטחונות
• יחסי הון
• הפסדי אשראי
• פגיעה ביזמים
• שיעור פרויקטים בסיכון
• השפעה על רוכשים
• השפעה על חברות ביטוח וגופים מוסדיים

16. מקורות מרכזיים למחקר

1. בנק ישראל, הדין וחשבון לשנת 2025, פרק שוק הדיור.
2. בנק ישראל, הדין וחשבון לשנת 2024, פרק שוק הדיור.
3. בנק ישראל, הבולטין הסטטיסטי לשנת 2025.
4. בנק ישראל, החלטת הריבית מיום 25 במאי 2026.
5. בנק ישראל, הוראות הפיקוח על הבנקים בנושא הלוואות לדיור.
6. בנק ישראל, דוח היציבות הפיננסית, התייחסות למבצעי מימון.
7. מבקר המדינה, יוקר המחיה והתחרות בשוק המשכנתאות.
8. OECD, Redefining Spatial Planning and Development in Israel, 2025.
9. OECD, Economic Survey of Israel, 2025.
10. OECD Affordable Housing Database.
11. OECD, מחקרים על כלכלה חברתית ודיור לא-רווחי.
12. BIS, מחקרים על דינמיקת מחירי נכסים ואשראי.
13. BIS, מחקרים על גמישות היצע הדיור והשפעתה על המחירים.
14. ECB, מחקרים על השפעת עליית ריבית המשכנתאות על שוקי דיור.
15. IMF, מחקרים על זיהוי בועות דיור.
16. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדדי מחירי דירות, התחלות בנייה וגמר בנייה.
17. משרד האוצר, אגף הכלכלן הראשי, סקירות ענף הנדל"ן.
18. רשות מקרקעי ישראל, דוחות שיווק קרקע ותוצאות מכרזים.
19. מינהל התכנון, דוחות תכנון שנתיים.
20. דוחות כספיים של הבנקים בישראל.

תשובה תמציתית לשאלת המחקר

האם שוק הנדל"ן למגורים בישראל הוא שוק חופשי?

לא במובנו הכלכלי המלא.זהו שוק שבו עסקאות פרטיות מתקיימות בתוך מערכת ציבורית ופיננסית ריכוזית.נכון להגדירו כ:

שוק היברידי, ריכוזי, מתוכנן ומוכוון אשראי.

המחיר נוצר במפגש בין קונה למוכר, אך הקרקע, זכויות הבנייה, קצב ההיצע, מחיר הכסף ויכולת המימון נקבעים במידה רבה בידי המדינה, מערכת התכנון והבנקים.לכן המחיר הוא מחיר שנוצר בשוק, אך לא בהכרח תוצר של שוק חופשי. בוודאי שאין בעצם ביצוע העסקה הוכחה לכך שהמחיר משקף שווי פונדמנטלי או שווי כלכלי בר קיימא.

Extended English Summary

Is Israel's Residential Real Estate Market a Free Market?

This study examines whether Israel's residential property market operates as a genuinely free market or as a hybrid system shaped by public land ownership, centralized planning, bank credit, taxation, regulation and financial-stability considerations. The study concludes that Israel's housing market cannot be classified as a fully free market in the substantive economic sense. A more accurate definition is:

A hybrid, concentrated, planned and credit-driven housing market.

Private buyers and sellers are generally free to negotiate and enter into contracts. However, the fundamental conditions under which those transactions take place are determined to a significant degree by public authorities and financial institutions.The state, primarily through the Israel Land Authority, manages approximately 93 percent of the country's land. Planning institutions determine development rights, density, land use and the timing of construction. Local authorities influence permits, infrastructure and project feasibility, while their fiscal incentives do not always encourage additional residential development.Banks play a structural role on both sides of the market. They finance land acquisition and residential development through closed project-finance systems, while also providing mortgages to homebuyers. Banks assess expected revenue, construction costs, profitability, pre-sale requirements, collateral and coverage ratios. As a result, they do not merely respond to market prices. They determine which projects can proceed, under what financial conditions and which households can convert housing demand into effective purchasing power.This does not mean that banks formally set the retail price of every apartment or that there is proof of coordinated price fixing. It means that their control over credit gives them substantial influence over market volume, project viability and the ability of developers to reduce prices.Deferred-payment schemes such as 20/80 and 10/90 arrangements, subsidized interest and balloon loans illustrate a major transparency problem. The contractual price may remain unchanged even when the economic value of the transaction is materially lower because payment has been deferred or financing costs have been absorbed by the developer.Therefore, a distinction must be made between:

1. The nominal contract price
2. The effective price after discounting deferred payments
3. The full economic price after deducting financing subsidies and other benefits

When official databases, price indices and appraisal comparisons rely only on the nominal contract price, they may overstate the actual economic consideration. This can create a feedback loop in which a reported price supports an appraisal, the appraisal supports additional credit and the credit supports the next reported transaction.The international comparison shows that public intervention is not necessarily the main problem. Austria, the Netherlands and Singapore have highly interventionist housing systems, yet they use public policy to create substantial housing supply, social housing and long-term rental alternatives. In contrast, countries with predominantly private land ownership may still experience severe affordability problems when planning systems are restrictive or mortgage credit expands rapidly.The key issue is therefore not merely the extent of government involvement, but its direction. Intervention that increases credit without increasing sustainable supply may inflate prices. Intervention that creates infrastructure, long-term rental housing and non-profit housing may improve affordability.The study proposes a weighted housing-market freedom index. Israel receives an estimated score of 3.6 out of 10. Its weakest dimensions are land-market freedom, supply responsiveness, mortgage-market concentration, effective-price transparency and barriers to entry for developers. Its stronger dimensions are contractual freedom in the second-hand market, property registration and legal enforcement.The study also distinguishes between the question of market freedom and the question of a housing bubble. A managed market can be undervalued or overvalued, just as a relatively free market can experience a credit bubble. Bubble risk must be assessed by comparing prices with household income, rents, rental yields, mortgage rates, financing costs, leverage and unsold inventory.Israel displays several features associated with asset and credit bubbles: a prolonged increase in prices, deep dependence on mortgage credit, low rental yields relative to financing costs during certain periods, long loan maturities, deferred-payment schemes and a gap between nominal and effective transaction prices. At the same time, population growth, planning constraints, construction costs and demand for central locations provide some fundamental support for prices.The central conclusion is that a transaction price in Israel is undoubtedly a market price in the sense that a buyer and seller agreed upon it. However, it is not necessarily the outcome of a fully free market, nor does it independently prove sustainable or fundamental value.Israel's housing market should therefore be understood as a system in which private transactions occur inside a highly structured institutional framework. Land, development rights, credit availability, financing terms and the pace of supply are shaped by the state, planning authorities and the banking system.The main policy recommendations are:

• Publish an economically adjusted price for every developer sale.
• Discount deferred payments and financing subsidies.
• Separate nominal, effective and fully adjusted prices in official statistics.
• Increase transparency in bank project financing and zero-report updates.
• Measure housing-plan implementation from approval through completion.
• Reform the fiscal incentives of local authorities.
• Expand competition in mortgage lending while maintaining responsible underwriting.
• Create a substantial stock of long-term, public, cooperative and non-profit rental housing.
• Require collateral appraisals to examine income, rents, yields, interest rates and effective prices, rather than relying primarily on comparable transaction prices.
• Publish system-wide stress tests for housing-price declines of 10, 20 and 30 percent.

Ultimately, the Israeli housing market is neither fully free nor fully centrally controlled. It is a hybrid market in which prices are formed through private transactions, but the conditions that make those transactions possible are heavily influenced by public land management, planning regulation and concentrated bank credit.

Cla שוק הנדל"ן למגורים בישראל: האם הוא שוק חופשי?

ניתוח אקדמי-מקצועי מקיף

א. מסגרת תיאורטית: מהו שוק חופשי בנדל"ן?

הגדרה ומדד אנליטי

תיאוריית השוק החופשי הקלאסית (Smith, 1776; Marshall, 1890) מבוססת על חמישה תנאים מצטברים: תחרות מושלמת בין מוכרים ורוכשים, מידע סימטרי לכל הצדדים, כניסה ויציאה חופשית לשוק, תמחור שוקי נקי מהתערבות חיצונית, והומוגניות היצע ניתנת להשוואה. שוקי נדל"ן, בכל העולם, אינם עומדים בתנאים אלו באופן מלא - ובמובן זה, השאלה אינה בינארית.ניתוח קפדני דורש סקאלה: עד כמה שוק נדל"ן נתון סוטה מהאידאל התיאורטי, ובאיזה כיוון - לעבר מונופול, לעבר רגולציה מגנה, או לעבר כשל שוק מובנה? שוק נדל"ן "חופשי דיו" הוא כזה שבו המחיר משקף את ערכי היסוד (עלות בנייה + קרקע + רווח סביר), בלא עיוות מבני מתמשך. שוק נדל"ן ישראלי, כפי שנראה, חורג מן הסטייה הסבירה לכיוון עיוות עמוק ומובנה.

הכשלים המובנים של שוקי נדל"ן בכל מקום:

תלות מיקום (immobility)- כל נכס ייחודי ובלתי-ניתן לשינוע; הטרוגניות - אי-אפשר להשוות בין נכסים ישירות; אקסטרנליות - שינוי שכונה, תשתיות, בתי ספר משפיעים על ערך; אי-סימטריה מידע - מוכר יודע יותר מרוכש; עלויות עסקה גבוהות; ונדירות קרקע מטבעה. אלו כשלים אוניברסליים - לא ייחודיים לישראל. מה שמבדיל את ישראל הוא שכבת עיוות נוספת - מוסדית, מבנית ופוליטית - המחריפה כשלים אלו מעל ומעבר.

ב. צד ההיצע — מגבלות מבניות ייחודיות לישראל

1. מונופול הקרקע הממלכתי

זהו הגורם המייחד את ישראל יותר מכל גורם אחר. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מחזיקה בבעלות על כ-93% מסך קרקעות המדינה. בניגוד לרוב מדינות ה-OECD, שם קרקע פרטית היא הנורמה ומדינה רוכשת קרקע לצרכי ציבור, בישראל הדינמיקה הפוכה: פרטיים מחזיקים רק כ-7%, ורוב הבנייה מתבצעת על קרקע חכורה ממנהל.

השלכות מבניות:

א. תמחור שאינו שוקי - רמ"י קובעת מחיר מינימום לכל מגרש, המבוסס על שמאות פנימית ולא על מנגנון מכרז תחרותי אמיתי. תמחור זה מייצר "רצפת מחיר" מלאכותית לכל שרשרת הייצור.

ב. עיכוב שחרור קרקעות - בשנות שגשוג, רמ"י מאיטה שחרור קרקעות כדי למנוע "ירידת ערך" - דינמיקה שאינה קיימת בשוק קרקעות פרטי אמיתי. ה-IMF ציין שוב ושוב שקצב שחרור הקרקעות בישראל אינו עומד בקצב הביקוש.

ג. ריבוי שחקנים חסרי תמריץ - בניגוד לבעלים פרטי ש"מרוויח" ממכירה, רמ"י מנוהלת ביורוקרטית, ללא תמריץ ישיר להרחיב היצע. זוהי דוגמה קלאסית לכשל ממשלתי (government failure) על גבי כשל שוק.

2. מערכת התכנון - צוואר בקבוק כרוני

ישראל מפעילה שיטת תכנון היררכית (תמ"א — תכנית מדינה; מחוזית; מקומית), שבה כל שינוי ייעוד דורש אישורים מרובים. משך הזמן הממוצע לאישור תכנית בישראל עמד בשנת 2023 על כ-7-8 שנים, לעומת 2-3 שנים בגרמניה ו-4-5 שנים בבריטניה.הוועדות המקומיות הן גורם עיוות נוסף: רשויות מקומיות ויועדי תושבים (NIMBYism מוסדי) מתנגדים לפיתוח בעוד הם נהנים מעליית ערך הנכסים הקיימים. הסדר זה — שהמשנה לנגיד בנק ישראל כינה אותו "כישלון מדיניות כרוני" - יוצר מחסור מובנה היצע שאינו רגיש למחיר.

3. ריכוזיות קבלנים

עשרת הקבלנים הגדולים בישראל אחראים לכ-40%-50% מהדירות החדשות. שוק זה מאופיין באולגופול קבלנים אשר:

• מתמרנים זמני בנייה ושחרור מלאי בהתאם למחיר השוק (withholding supply)
• מנצלים יחסי אשראי בנקאי כחסם כניסה לקבלנים קטנים
• מייצרים "אפקט תיאום מחירים" גם ללא קנוניה פורמלית

ג. תפקיד הבנקים ומערכת האשראי - ניתוח מעמיק

זהו אחד הממדים הפחות מנותחים בשיח הציבורי, אך אחד המשמעותיים ביותר.

1. אוליגופול בנקאי

חמישה בנקים (לאומי, הפועלים, דיסקונט, מזרחי-טפחות, מרכנתיל) שולטים בכ-90% מהמשכנתאות בישראל. בנק מזרחי-טפחות, שהפך לשחקן הדומיננטי במשכנתאות, מחזיק לבדו בנתח של כ-30%-35% משוק המשכנתאות. ריכוזיות זו - ביחס לאמריקה, גרמניה או בריטניה - מצמצמת תחרות במחיר האשראי.

2. תמחור מרווחי משכנתאות

מחקר של בנק ישראל (2019) מצא שמרווח הריבית הממוצע על משכנתאות בישראל הוא גבוה ב-0.5%-0.8% מהמרווח המקביל בגוש האירו - פרמיית ריכוז שהצרכן משלם. עם זאת, ניתוח זה מורכב: בישראל המשכנתאות ניתנות ל-25-30 שנה עם מנגנוני מיחזור גמישים יחסית, מה שמסבך השוואה ישירה. בכל זאת, בהיעדר כניסת בנקים זרים לשוק המשכנתאות הישראלי (שוק סגור למעשה לתחרות חיצונית), התמחור אינו שוקי-תחרותי.

3. רגולציה פרודנציאלית ותפקידה הדו-פנים

בנק ישראל הטיל בשנים 2012-2022 סדרת הגבלות מאקרו-פרודנציאליות:

• מגבלות LTV (Loan-to-Value): עד 75% לדירה ראשונה, 50% לדירה שנייה
• מגבלות PTI (Payment-to-Income): עד 50%
• הגדלת הון עצמי נדרש לבנקים עבור אשראי בנדל"ן

מגבלות אלו תפקדו ככלי ממתן בועה - צמצמו ספקולציה וצמצמו LTV ממוצע — אך בו-זמנית הגדילו חסם הכניסה לשוק עבור זוגות צעירים. ה-OECD (2020) ציין שמגבלות LTV הישראליות, בשיאן, היו מהמחמירות בעולם המפותח. אפקט נטו: צמצום ביקוש ספקולטיבי, אך גם "גדר" שמנעה רוכשים לגיטימיים מהשוק.

4. ליווי בנקאי כחסם כניסה

פרויקטי בנייה בישראל מחייבים ליווי בנקאי מבנקים מורשים - מנגנון שנועד להגן על רוכשים (ערבות בנקאית לפי חוק מכר), אך בפועל יוצר תלות בין קבלנים לבנקים ספציפיים. קבלנים קטנים, ללא היסטוריית אשראי מבוססת, מתקשים לקבל ליווי - חסם כניסה מוסדי המחזק ריכוזיות הקבלנים.

5. אשראי חוץ-בנקאי ו-Shadow Banking בנדל"ן

מאז 2015, גדל בישראל משמעותית מגזר האשראי החוץ-בנקאי לנדל"ן: חברות ביטוח (מגדל, הראל, פניקס), קרנות חוב פרטיות וחברות אשראי חוץ-בנקאיות. מחקר של בנק ישראל משנת 2026 (אליו הוצגתי לאחרונה) מצא שהידוק מוניטרי מוביל להעברת אשראי מבנקים לגופים לא-בנקאיים - תופעת arbitrage רגולטורי. גופים אלו:

• אינם כפופים לאותן הגבלות LTV/PTI
• לרוב אינם מפוקחים על ידי רגולטורים מתואמים
• עשויים לנפח ביקוש בשולי השוק גם כאשר הבנקים מצמצמים

זהו כשל רגולטורי מובהק: ההגבלות על הבנקים "מועברות" לשוק הלא-מוסדר, ללא הפחתת הסיכון המערכתי.

ד. התערבות ממשלתית וכשלי מדיניות

1. תוכניות מחיר למשתכן / מחיר מטרה

ישראל הנסתה גישה ישירה של סבסוד היצע - הקצאת קרקע במחיר נמוך כנגד מחירי מכירה מוגבלים. ממצאים:

• מחיר למשתכן (2015-2022): הגדיל היצע נומינלי אך יצר שוק מפוצל - דירות מוזלות בלוטרי לזכאים, ומחיר שוק חופשי שלא הושפע. מחקר אמפירי של בנק ישראל (2021) לא מצא השפעה מובהקת על מחירי השוק הכללי.
• תוכניות אלו ייצרו גם "גדר" בין בעלי מזל (זכאים) לשאינם, ופגעו בניידות קנין (זכאים לא יכולים למכור חופשי ל-5 שנים).

2. מדיניות ריבית בנק ישראל ואפקט הדיור

העלאת ריבית בנק ישראל מ-0.1% ל-4.75% (2022-2023) שיחקה תפקיד מרכזי: ירידת מחירים של 8%-12% בשנת 2023 נבעה ישירות מייקור המשכנתאות. עם זאת, כאשר הריבית ירדה ב-2024-2025, המחירים התאוששו במהירות - מה שמלמד שביקוש מובנה חזק מגביל את הכלים המוניטריים כמענה דיור ארוך-טווח.

ה. השוואה בינלאומית מובנית

ארה"ב - שוק מפוצל אך תחרותי יחסית

בשוק האמריקני, ריבוי בנקים ומלווים, שוק משכנתאות עמוק עם ניירות ערך (MBS), ו-GSEs (Fannie Mae, Freddie Mac) יוצרים סיחרור אשראי שאין לו מקביל בישראל. עם זאת, גם ארה"ב סובלת מ-NIMBY, ריכוזיות בנייה בערים גדולות וזוניג מגביל. ישראל דומה לארה"ב בכשלי היצע, אך שונה ממנה ביסודיות - ריכוז קרקע ממשלתי חסר תקדים.

גרמניה - הדוגמה הנגדית

גרמניה היא הדוגמה המעניינת ביותר. עם תרבות שכירות של 52% (מול 30% בישראל), רגולציה קפדנית על שכר דירה (Mietpreisbremse), ושוק בנקאי מפוזר (Sparkassen, Volksbanken + בנקים גדולים), מחירי הדיור הגרמניים היו יציבים היסטורית. אמנם גם גרמניה חוותה בועה בשנים 2010-2022, אך בסדר גודל פחוח בהרבה. המשמעות: תרבות שכירות מאורגנת ומוגנת היא מרכיב עיקרי בביטול "פרמיית בועה" - וישראל חסרה אותה לחלוטין.

קנדה ואוסטרליה - מראה לישראל

קנדה ואוסטרליה - שתיהן עם אוליגופול בנקאי, ביקוש עלייה גבוה, ומחסור היצע בערים — חוו בועות דיור דומות לישראל (טורונטו, סידני). ה-OECD (2023) מציב את שלוש המדינות יחד כ"שווקי דיור עם עיוות מבני". קנדה פועלת כיום לפתיחת שוק בנייה ופיצול קרקעות (missing middle housing) - צעדים שישראל דנה בהם אך לא יישמה בקנה מידה.

סינגפור - מודל ייחודי, לא ניתן לשכפול פשוט

סינגפור, שבה HDB (Housing Development Board) בונה ~80% מהדיור ומדינה שולטת בכמעט כל הקרקע, היא לכאורה מודל להצדקת בעלות ממשלתית. אך ההבדל הקריטי: בסינגפור המדינה מייצרת בעצמה היצע ומוכרת/מחכירה בסבסוד ישיר, בעוד שבישראל המדינה מחזיקה קרקע אך מסתמכת על יזמים פרטיים להפיק ממנה דיור. ישראל יצרה את ה"גרוע משני העולמות": שליטה ממשלתית בקרקע ללא יצירת היצע ממשלתי.

הולנד - מודל מאוזן

הולנד, עם שוק משכנתאות מפותח (LTV עד 100% בעבר, כיום 100% עם ביטוח), ארגוני דיור ציבורי (Woningcorporaties) שמספקים ~30% מהדירות לאוכלוסייה ומגזר שוק תחרותי - מאזנת היטב בין בטחון חברתי לחופשיות שוק. מחירים בהולנד גדלו חדות ב-2015-2021 אך נמצאים בתיקון מאז, בין היתר בשל אכיפת שוק שכירות.

ו. מסקנות: מדד חופשיות שוק לפי ממדים

שלושת העיוותים המהותיים ביותר

1. מונופול הקרקע - העיוות הפונדמנטלי ביותר. בלעדיו, רוב עיוותי ההיצע מתמתנים. שום שוק נדל"ן אינו יכול לתפקד כשוק חופשי כאשר גורם ייצור מרכזי (הקרקע) נמצא בבעלות מונופולית.
2. פיצול שוק שכירות–בעלות - ישראל "דחפה" 70% מהאוכלוסייה לבעלות פרטית דרך מיסוי ותרבות (חיסכון פנסיוני בנדל"ן). כל ירידת מחיר נתפסת כאיום קיומי על רוב האוכלוסייה - מה שיוצר לחץ פוליטי נגד תיקון שוקי. זהו לוכד מדיניות קלאסי (policy trap).
3. כשל רגולטורי בינמוסדי - בנק ישראל, רמ"י, ועדות תכנון ומשרד האוצר פועלים כישויות נפרדות ללא תיאום אפקטיבי. תיקון בממד אחד מועבר להתחמקות בממד אחר (כגון shadow banking לאחר הגבלות LTV).

ז. המלצות מדיניות - ממד בינלאומי

בטווח קצר:

• מכרזים שקופים לקרקע ממלכתית עם תמחור שוקי אמיתי (ניסיון ניו זילנד)
• אחידות LTV עבור גופים לא-בנקאיים - סגירת פרצת ה-shadow banking (ניסיון בריטי/אירי)

בטווח בינוני:

• רפורמת שכירות ארוכת-טווח עם חוזים ל-5-10 שנים, מגבלות מדד מסוברות (מודל גרמני/הולנדי)
• פתיחת שוק המשכנתאות לבנקים זרים ומלווים מקוונים (fintech mortgage) להגברת תחרות

בטווח ארוך:

• מעבר הדרגתי לקרקע בבעלות מעורבת - הרחבת הפרטה מסודרת עם מנגנוני שמירת ציבוריות (community land trusts - ניסיון בריטי)
• פיצול ועדות תכנון והפרדת מוסדות שולטים מנהנים (conflict of interest ברשויות מקומיות)

סיכום: שוק הנדל"ן למגורים בישראל אינו שוק חופשי. הוא שוק מעוות מובנית, שבו כשלי שוק אוניברסליים (אופייניים לכל שוק נדל"ן) מוחרפים על ידי עיוותים מוסדיים ייחודיים לישראל - בראשם מונופול הקרקע הממשלתי, אוליגופול בנקאי-קבלני, והעדר מדיניות שכירות. ההשוואה הבינלאומית מגלה שמדינות בעלות עיוות קרקע דומה (סינגפור) הצליחו לייצר דיור נגיש באמצעות יצור ממשלתי ישיר - שלא כישראל. מדינות בעלות שוק תחרותי יחסית (גרמניה, הולנד) הצליחו לבלום בועות באמצעות תרבות שכירות ורגולציה מאוזנת - שגם זה חסר בישראל. הפתרון אינו "עוד שוק חופשי" ולא "עוד ממשלה" - אלא תיקון ממוקד של כשלים מבניים ספציפיים, בראשם שחרור קרקעות ותיקון שוק השכירות.

המניפולציה הגדולה: הכלכלן הראשי חושף את שוק הדירות החדשות

מבוא: הפצצה שנשארה מתחת לרדאר

בתאריך 23 בפברואר 2026, פרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את דוח דצמבר 2025 לענף הנדל"ן למגורים. בעוד שהכותרות התמקדו בנתוני הירידה במכירות, נותר ממצא מרכזי וחשוף ביותר כמעט ללא כיסוי תקשורתי: הודאה רשמית של הכלכלן הראשי בכך שהמחירים המדווחים בשוק הדירות החדשות אינם משקפים את המציאות הכלכלית, וכי אין ביכולתו של משרד האוצר לקבוע את מחיר המכירה האמיתי.זהו לא ממצא טכני או סטטיסטי שולי. זוהי הודאה במניפולציה שיטתית שמערערת את יסודות שוק הנדל"ן כולו.

הציטוטים המפתח: מה בדיוק אמר הכלכלן הראשי?

1. הודאה מפורשת בחוסר יכולת לקבוע מחירים אמיתיים

"החלו הקבלנים להציע הטבות כספיות לא מבוטלות שאינן מוגדרות בדיווחי הקבלנים לרשות המסים כהטבות מימון... בהיעדר דיווח על הטבות אלו אין ביכולתינו לכלול אותן בניתוח זה"

זהו משפט מפתח. הכלכלן הראשי, האיש האמון על ניתוח השוק, מודה בגלוי: אני לא יודע מה המחיר האמיתי.

2. תיאור "התרגילים המימוניים" הנסתרים

הדו"ח מפרט את סוגי ההטבות המוסתרות:

• סבסוד ריבית המשכנתא - הקבלן משלם חלק מהריבית במקום הרוכש
• אופציה להנחה משמעותית במחיר אם פריסת התשלומים תהיה פחות ארוכה - בפועל, מחיר אחד "על הנייר" ומחיר אחר למי שמשלם מהר
• עסקאות 20/80 ללא דיווח נכון - 20% במזומן, 80% במסירה, אבל הקבלנים "נוטים שלא לציין זאת כהטבת מימון" אם התשלום צמוד למדד בלי ריבית

3. הקשר למניות חברות הנדל"ן

"חודשי דצמבר מתאפיינים בד"כ ברמה גבוהה יחסית של עסקאות, על רקע מאמצי שיווק של קבלנים טרם סגירת הדוחות הכספיים השנתיים (בפרט בקרב חברות ציבוריות)"

כאן המעגל נסגר. המניפולציה במחירים משרתת לא רק את השיווק לרוכש הפרטי, אלא גם את הדיווח למשקיעים בבורסה. חברות ציבוריות זקוקות להראות מכירות, ולכן הן מציעות "תרגילים מימוניים" שמאפשרים להן:

• לדווח על מכירות גבוהות (בכמות)
• לשמור על מחירים חוזיים גבוהים (כדי לא "להכיר" בירידת מחירים)
• להסוות את ההנחות האמיתיות מתחת לקו

היקף התופעה: לא שולי, שיטתי

32% מכל העסקאות בשוק החופשי בדצמבר 2025 (באזורים שנבדקו) כללו הטבות מימון מדווחות.שימו לב למילה "מדווחות". הדו"ח מציין במפורש שקבלנים החלו להציע "הטבות כספיות לא מבוטלות שאינן מוגדרות בדיווחי הקבלנים לרשות המסים כהטבות מימון".כלומר: אם 32% הם ההטבות שכן מדווחות, כמה באמת אחוז העסקאות עם הטבות נסתרות?

ההשלכות על שומות המקרקעין: "מחשבון מקולקל"

כאן מגיעים לנקודת המפתח המקצועית. כל שומה של נכס מבוססת על עסקאות השוואה. השמאי פונה למאגרי רשות המסים, מוצא עסקאות דומות, ובונה על בסיסן את הערכת השווי.

אבל מה קורה כשבסיס הנתונים שגוי?

1. הזינוק במכירות ב-2024 היה על רקע מבצעי מימון - כך מפורש בדו"ח
2. הקבלנים "נוטים שלא לציין" הטבות מסוימות - כלשון הדו"ח
3. "אין ביכולתנו לכלול אותן בניתוח זה" - הודאת הכלכלן הראשי

התוצאה: שמאי שמסתמך על עסקאות אלו בעצם מתבסס על מחירים "מנופחים", שאינם משקפים את המחיר הכלכלי האמיתי ששולם.

דוגמה מעשית

דירה נמכרה ב-2,000,000 ₪ על פי החוזה. זה המחיר שמדווח לרשות המסים.

אבל:

• הקבלן סבסד 50,000 ₪ ריבית משכנתא (לא מדווח)
• פריסת התשלום: 20% במזומן, 80% במסירה בעוד שנתיים ללא ריבית (לא מוגדר כ"הטבת מימון")
• שווי הכסף בזמן של הדחייה: כ-100,000 ₪

המחיר הכלכלי האמיתי: 1,850,000 ₪המחיר המדווח: 2,000,000 ₪הפער: 150,000 ₪ (7.5%)עכשיו תארו שמאי שעושה שומה ל"דירה דומה" ב-2026. הוא מסתכל על העסקה הזו ורושם: "עסקת השוואה - 2,000,000 ₪". השומה שלו תהיה מוטה כלפי מעלה ב-7.5% לפחות.

המימד הרגולטורי: למה בנק ישראל הגביל את ההטבות?

בדו"ח מוזכר שבאפריל 2025 נכנסו לתוקף מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון.מדוע?כי בנק ישראל הבין שמדובר בסיכון סיסטמי:

1. רוכשים נכנסים לעסקאות ארוכות טווח עם תנאי מימון שעלולים להשתנות
2. המחירים המדווחים מנותקים מהמציאות, מה שמעוות את ציפיות השוק
3. מתרקמת בועה מבוססת על "תרגילים" ולא על ערכים אמיתיים

אבל הדו"ח מראה שגם אחרי המגבלות, בדצמבר 2025 שכיחות ההטבות חזרה ל-32% - כמו לפני המגבלות. הקבלנים מצאו דרכים לעקוף.

השאלה הגדולה: איפה התקשורת?

דו"ח בעל השלכות כה דרמטיות, שבו הכלכלן הראשי של משרד האוצר מודה שהוא לא יודע מה המחירים האמיתיים, ולא זכה לכמעט שום כיסוי תקשורתי משמעותי. למה? אולי כי זה מסובך. אולי כי זה לא מתאים לנרטיב. אולי כי התקשורת העיקרית עסוקה בכותרות של "ירידה של X אחוזים במכירות".אבל התמונה האמיתית הרבה יותר מטרידה: השוק פועל על בסיס מידע מוטעה, באופן שיטתי, ובידיעת כולם.

ההשלכות המעשיות לשוק

1. לרוכשים

• אתם משלמים מחיר "על הנייר" שלא משקף את המציאות השוקית
• הדירה שלכם עשויה להיות שווה פחות ממה שחשבתם ברגע החתימה
• תנאי המימון עשויים להשתנות בעקבות רגולציה (כמו שקרה באפריל 2025)

2. למשקיעים בחברות נדל"ן

• הדוחות הכספיים מבוססים על מכירות במחירים "חוזיים" ולא כלכליים
• הרווחיות האמיתית יכולה להיות נמוכה מהמדווח
• תזרים המזומנים עשוי להיות דחוי בשנים (20/80)

3. לשמאים ומעריכי נכסים

• בסיס הנתונים שאתם מסתמכים עליו מוטה
• "עסקאות השוואה" אינן בהכרח משקפות מחירי שוק אמיתיים
• צורך בשכבת ניתוח נוספת: "מה ההטבות שניתנו בעסקה זו?"

4. לבנקים ומלווים

• הערכות השווי שעליהן הם מסתמכים עשויות להיות מנופחות
• הבטחונות (המשכנתאות) מבוססות על מחירים שאינם ריאליים
• סיכון אשראי גבוה יותר ממה שהמספרים מראים

5. לרגולטורים

• הדו"ח קורא תיגר על כל המערכת הרגולטורית
• אם הכלכלן הראשי לא יודע את המחירים האמיתיים, איך אפשר לבנות מדיניות?
• יש צורך דחוף בשקיפות ממשית

המסקנות: מה צריך לקרות?

קצר טווח (מיידי):

1. חובת דיווח מלאה על כל ההטבות הכספיות - לא רק "הטבות מימון" במובן הצר
2. פרסום נתונים של "מחיר כלכלי אמיתי" לצד המחיר החוזי
3. שקיפות לגבי תנאי התשלום - אם זה 20/80, זה חייב להיות גלוי

בינוני טווח (2-3 שנים):

1. רפורמה בדיווחי הקבלנים - הפיכת כל ההטבות לגלויות וסטנדרטיות
2. עדכון מתודולוגיות השמאות - כדי לקחת בחשבון את העיוותים
3. רגולציה מחייבת על הטבות מימון - לא רק "הגבלה" של בנק ישראל

ארוך טווח (5+ שנים):

1. מערכת תמחור שקופה - מחיר אחיד, ללא "תרגילים"
2. דיווח ציבורי על כל העסקאות - כולל כל התנאים
3. רפורמה במערכת הדיווח לבורסה - שתפריד בין "מכירות" ל"תזרים כלכלי אמיתי"

אפקט ההדבקה: איך העיוות בשוק החדש מדביק את היד השנייה

שוק הדירות החדשות אינו מתקיים בוואקום. כאשר דירות חדשות נמכרות במחיר חוזי גבוה - גם אם מגולמים בו רכיבי מימון נסתרים - המחיר הזה הופך לעוגן אזורי שמשפיע על כל השוק.

שרשרת ההשפעה המערכתית:

שלב 1: העיגון הסטטיסטי

דירה חדשה נמכרת ב-2,000,000 ₪ (חוזי) ← נכנסת למאגרי רשות המסים ← מופיעה בדיווחים כ"עסקה ב-2,000,000 ₪"

שלב 2: העיגון התודעתי

בעלי דירות יד שנייה באזור רואים: "הנה, דירה דומה נמכרה ב-2 מיליון" ← קובעים מחיר ציפייה בהתאם ← דוחים הצעות נמוכות יותר

שלב 3: העיגון השמאי

בנקים עורכים שומות ← משתמשים בעסקאות האזור כבסיס ← "יש כאן עסקה ב-2 מיליון" ← השומה מאשרת את רמת המחיר

שלב 4: העיגון האשראי

שומה גבוהה ← יכולת אשראי מורחבת ← רוכשים יכולים "להרשות לעצמם" מחירים גבוהים יותר ← תמיכה כללית ברמת המחירים

שלב 5: החזרה למעגל

רמת מחירים גבוהה ביד שנייה ← מחזקת את היכולת של הקבלנים לשמור על מחירים חוזיים גבוהים ← המעגל נסגר

ההבדל המהותי: אסימטריה בכלים

אבל יש בעיה:

שוק החדש מקבל:

• עסקאות 20/80 (דחיית 80% מהתשלום)
• סבסוד ריבית משכנתא
• אופציות להנחה בקיצור פריסה
• הטבות מימון נוספות

שוק היד השנייה לא מקבל:

• אין קבלן שיסבסד ריבית
• אין אפשרות ל-20/80 (רק דרך הבנק)
• המוכר הפרטי זקוק למזומן, לא לתשלום דחוי

התוצאה: כאשר הביקוש יורד או האשראי מתייקר, שוק היד השנייה נפגע מהר יותר - כי הוא לא יכול להציע את אותם כלי מימון שתומכים בשוק החדש.

המשמעות המעשית

בעלי דירות יד שנייה מוצאים את עצמם ב"מלכוד מחירים":

1. הם רואים מחירים גבוהים בשוק החדש ← מצפים למחיר דומה
2. אבל הם לא יכולים להציע את אותם תנאי מימון ← הביקוש אליהם נמוך יותר
3. השוק "תקוע" ← מעט עסקאות ← שוק לא נזיל

זו בדיוק התמונה שרואים בדוח: שוק היד השנייה יציב (0.6% גידול בשנת 2025), בעוד שוק החדש צנח ב-34% ברגע שהמבצעים הופחתו.

סיכום: האמת מתחת לפני השטח

דוח הכלכלן הראשי לדצמבר 2025 הוא לא עוד דו"ח סטטיסטי. זוהי הודאה רשמית במניפולציה שיטתית שמערערת את יסודות שוק הנדל"ן:

✓ המחירים המדווחים אינם אמיתיים

✓ הכלכלן הראשי עצמו לא יכול לקבוע מהם המחירים האמיתיים

✓ שומות המקרקעין מבוססות על נתונים מוטים

✓ המניפולציה משרתת קבלנים וחברות ציבוריות, על חשבון השוק

✓ הרגולציה הנוכחית אינה מספקת

✓ העיוות מדביק גם את שוק היד השנייה דרך מנגנוני עיגון מחירים

השאלה היחידה: מתי נתחיל לדבר על זה ברצינות?

English Summary Box

Price Manipulation in Israel's New Housing Market: Chief Economist's December 2025 ReportIsrael's Ministry of Finance Chief Economist report for December 2025 reveals a systemic measurement failure in the new housing market. Developers offer significant financial benefits—including mortgage interest subsidies, deferred payment schemes (20/80 structures), and conditional discounts—that are not fully classified or reported as "financing benefits" to tax authorities.Key findings:

• 32% of transactions include reported financing benefits, but many benefits remain unreported and unquantified
• The Chief Economist explicitly states: "We cannot include these benefits in our analysis" due to lack of disclosure
• Contract prices diverge significantly from true cash-equivalent values
• Public real estate companies may benefit from inflated nominal prices in financial reporting while deferring actual cash flow

Market contagion mechanism:The distortion spreads to the second-hand market through a five-stage process: (1) inflated contract prices enter tax authority databases → (2) sellers anchor expectations on these nominal prices → (3) appraisers use distorted comparables → (4) banks approve higher mortgages based on inflated valuations → (5) elevated price levels become self-reinforcing.Critical asymmetry: New housing enjoys financing tools (deferred payments, subsidized interest) unavailable to second-hand sellers, creating a "price trap" where expectations remain high but transaction volumes collapse when financing benefits are restricted.Implications for stakeholders:

• Property appraisers: Comparables reflect contract prices, not cash-equivalent values—requiring explicit adjustment for financing components
• Homebuyers: Nominal prices overstate true market values; hidden benefits may expire or change with regulatory shifts
• Real estate equity investors: Financial reports may show strong sales at high nominal prices while actual cash flow and profitability lag
• Banks and lenders: Collateral valuations based on distorted comparables increase credit risk exposure
• Policymakers: Regulatory framework operates on incomplete data foundation, undermining effectiveness

The report represents an official acknowledgment that the government's chief economic analyst cannot determine true market prices in a critical sector representing ~15% of GDP and the largest component of household wealth.

הכותב הוא אנליסט נדל"ן בעל ניסיון בניתוח שוק ושמאות מקרקעין. הניתוח מבוסס על דוח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש דצמבר 2025.

גלובס 16.2.2026 חזי שטרנליכט: המומחים לא מאמינים לנתוני הלמ"ס. אז למה מניות הבנייה זינקו, ומה יקרה למחירים? בעקבות המדד הנמוך, המשקיעים בת"א מתמחרים הורדת ריבית בשבוע הבא, מה שמשפיע לחיוב על מניות הנדל"ן, שזינקו בחדות בבורסה • רונן מנחם ממזרחי טפחות: "מדד המחירים לצרכן, שהפתיע למטה, מגביר את הסיכוי להורדת ריבית" • יובל אייזנברג, מנכ"ל בית ההשקעות אם אס רוק: "נתוני הלמ"ס לעליות מחירים משובשים לחלוטין. להפך - רואים קבלנים קטנים שפושטים רגל"

https://gemini.google.com/share/c63607782ea2

https://gemini.google.com/share/abe3dc398e3b

גלית בן נאים: "המצוקה של הקבלנים גורמת להם לרדוף אחרי כל שקל"

האשליה הגדולה: 5 דברים שאתם חייבים לדעת על שוק הנדל"ן הישראלי (ולא תמצאו בנתוני הלמ"ס)

1. מבוא: פרדוקס הדירה והמספרים המוליכים שולל

שנת 2025 וראשית 2026 ייזכרו כעידן "הערפל הגדול" בנדל"ן הישראלי. מצד אחד, כותרות העיתונים מדווחות על עלייה חודשית של 0.8% במדד מחירי הדירות (נובמבר-דצמבר 2025); מצד שני, השטח זועק קיפאון. הרוכש הממוצע היושב על הגדר מוצא את עצמו לכוד בדיסוננס קוגניטיבי: איך ייתכן שהמחירים מטפסים כשהביקושים בשפל?התשובה טמונה בסטטיסטיקה שאינה מספרת את הסיפור כולו. בעוד שהמדד הארצי עלה, מדובר בממוצע שממסך קריסה של ממש בלב אזורי הביקוש: מחוז תל אביב רשם ירידה שנתית של 1.9%, ומחוז המרכז צנח ב-3.1%. מי ש"מנפח" את הנתון הארצי הוא מחוז ירושלים עם זינוק חריג של 9.6%. במקביל, המציאות העסקית של הקבלנים נראית עגומה: המכירות בשוק החופשי בשנת 2025 צנחו ב-34% ביחס לשנה הקודמת, כאשר חודש דצמבר לבדו רשם צלילה של 41%. זהו שוק שמתקיים על "מכשירי הנשמה" סטטיסטיים, בעוד שהעסקאות האמיתיות הולכות ומתמעטות.

2. הלהטוט המימוני: למה "מחיר המחירון" הוא מניפולציה חשבונאית?

הסיבה המרכזית לפער בין המדד למציאות היא "מכונת ההנשמה" של הקבלנים: הטבות המימון. היזמים, שחרדים מהורדת מחיר רשמית שתגרור ירידה בערך המניות ופגיעה בביטחונות מול הבנקים, יצרו מערך של "הנחות מתחת לשולחן". הלמ"ס, באופן מסורתי, מתעלמת מ"מחיר ההון" (הריבית) ומסתכלת רק על המחיר הנקוב בחוזה. כך נוצר מצב שבו מחיר המחירון נשאר קשיח, אך המחיר הכלכלי בפועל נשחק.סוגי ההטבות שהפכו לסטנדרט ומעוותים את הדיווחים:

• מבצעי "20/80" או "10/90": דחיית עיקר התשלום למועד המסירה ללא ריבית והצמדה.
• סבסוד ריבית המשכנתא: הקבלן מעביר מדי חודש כסף לחשבון הרוכש כדי לכסות את החזרי המשכנתא למשך מספר שנים – הטבה ששוויה עשוי להגיע ל-300,000 ש"ח.
• שדרוגים ומתנות: מטבחים, מיזוג אוויר ואבזור בשווי עשרות אלפי שקלים שאינם מדווחים כהנחה.
• אופציית "הנחת מזומן": מחיר אחד למחיר "על הנייר" ומחיר נמוך משמעותית למי שמקדים תשלומים.

מדובר ב"מיראז' חשבונאי" לכל דבר. הכלכלן הראשי באוצר סיפק בדצמבר 2025 הודאה היסטורית בכישלון המדינה לעקוב אחר השוק:"החלו הקבלנים להציע הטבות כספיות לא מבוטלות שאינן מוגדרות בדיווחי הקבלנים לרשות המסים כהטבות מימון... בהיעדר דיווח על הטבות אלו אין ביכולתנו לכלול אותן בניתוח זה".

3. מיראז' המשכנתאות: זינוק של סוף שנה או התרסקות ידועה מראש?

רבים הופתעו מהנתון של דצמבר 2025, בו היקף המשכנתאות זינק ל-11.2 מיליארד שקל. פרשנים מיהרו להכריז על "חזרת הציבור לשוק", אך מבט מעמיק מגלה שמדובר בנתון שקרי מיסודו. נתוני המשכנתאות הם "מבט למראה האחורית": חלק ניכר מהסכום מייצג הבשלה של עסקאות עבר (20/80 מ-2023) שהגיעו כעת למסירה.בנוסף, המצוקה התזרימית של הקבלנים גרמה להם לרדוף אחרי כל שקל וללחוץ על רוכשים קיימים להקדים תשלומים. הרוכשים, מצדם, הקדימו כספים מתוך חשב של עלייה במדד תשומות הבנייה. ההוכחה לכך שה"חגיגה" הייתה זמנית הגיעה מיד לאחר מכן: בינואר 2026 נרשמה נפילה חדה בהיקף המשכנתאות ל-8.7 מיליארד שקל בלבד. הזינוק של דצמבר לא היה סימן להתאוששות, אלא ניסיון נואש של חברות הבנייה לייפות את הדוחות השנתיים.

4. רשות ניירות ערך נכנסת לאירוע: סוף לעידן הדיווחים המיופים

העיוות בנתונים הפך לסיכון מערכתי, מה שאילץ את רשות ניירות ערך להתערב כדי להגן על המשקיעים בבורסה. הרשות זיהתה שחברות ציבוריות מדווחות על "מכירות" במחירי שיא, בעוד שהרווחיות האמיתית נשחקת בגלל אותן הטבות נסתרות. החל מדוחות 2025, הקבלנים מחויבים לדווח על ה"מחיר האפקטיבי למ"ר" – המחיר לאחר ניכוי כל הטבה כלכלית.המהלך נועד לחשוף את הפער בין המחיר הנקוב למחיר הכלכלי האמיתי, פער שמשנה לחלוטין את הערכת השווי של החברות. אילן ציוני, המשנה למנהל מחלקת תאגידים ברשות, הסביר את הלוגיקה:"אם לקוח קונה דירה ב-3 מיליון שקל והקבלן מציע הטבה בשווי 300 אלף שקל – למשל על ידי סבסוד ריבית – המחיר שצריך לדווח עליו לציבור כהכנסה הוא 2.7 מיליון שקל בלבד. הפער הזה משפיע על הערכת הרווחיות של הפרויקט כולו".

5. מלכודת היד השנייה: האם המוכר הפרטי נשאר מאחור?

בעוד שהקבלנים נהנים מ"מכונות הנשמה" מימוניות ומהגב של הבנקים, המוכר הפרטי בשוק היד השנייה נותר חשוף. אין לו יכולת לסבסד ריבית לרוכש או להציע פריסת תשלומים של 10/90. התוצאה היא "אפקט הדבקה" אכזרי: המוכרים הפרטיים מעגנים את הציפיות שלהם לפי מחירי המחירון המנופחים של הקבלנים, אך מגלים שאין להם קונים.שוק היד השנייה הוא כיום השוק "הטהור" היחיד, והוא חושף את עומק השבר. לפי נתוני השטח, כדי לסגור עסקה אמיתית בשוק היד השנייה, המוכרים נאלצים לחתוך כ-15% ממחיר המבוקש רק כדי לגרום לקונים פוטנציאליים להגיע לראות את הדירה. זהו שוק שבו האשליה כבר התנפצה, ומי שלא מפנים את ירידת הערך הכלכלית – פשוט לא מוכר.

6. הר הדירות: 86,000 יחידות והקנרית שבמכרה

מתחת למצג השווא של יציבות המחירים, הלחץ התזרימי הופך לחנק. מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא היסטורי של 86,090 יחידות דיור. אך הנתון המבהיל באמת, המהווה "קנרית במכרה הפחם", הוא גל הביטולים.3.6% מהעסקאות שנחתמו ב-2023 בוטלו עד ינואר 2026. באזור באר שבע, שיעור הביטולים זינק ל-6.5%. אלו אינם "מתעניינים", אלא אנשים שכבר חתמו על חוזים "על הנייר" בתנאי מימון מפתים, וכעת, כשמגיע רגע האמת של נטילת המשכנתא בסביבת ריבית גבוהה, הם מגלים שהם פשוט לא מסוגלים לעמוד בתשלומים ומעדיפים לסגת מהעסקה.

7. סיכום: בין כרית הביטחון למציאות הכואבת

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת רתיחה סמויה. מצד אחד, כרית המזומנים של הציבור אדירה – 2.29 טריליון שקל בפיקדונות, מתוכם 650 מיליארד שקל נזילים בחשבונות עו"ש. הכסף הזה יושב על הגדר, ממתין ליציבות. מצד שני, המנגנון של "מחירים פיקטיביים מגובים בהטבות" הגיע למיצוי. כאשר הכלכלן הראשי מודה בגלוי שאין לו מושג מהו המחיר האמיתי, וכשרשות ניירות ערך כופה על חברות לשכתב את ספריהן ולהציג את השחיקה ברווחיות, הכתובת על הקיר ברורה. בבואכם לקבל את ההחלטה הכלכלית החשובה בחייכם, עליכם לשאול: האם אתם מסתמכים על כותרת הלמ"ס על עלייה של 0.8%, או על המחיר האפקטיבי בשטח שבו הבועה כבר החלה לדלוף? התשובה לשאלה הזו תכריע האם תבצעו השקעה מושכלת או שתמצאו את עצמכם מממנים את האשליה של מישהו אחר.

הביטוי "הקנרית שבמכרה" (או: "קנרית במכרה הפחם") משמש לתיאור סימן אזהרה מוקדם לבעיה חמורה שעומדת להתפרץ.rabbiwein+1מקור הדימוי הוא בשימוש הישן בקנריות במכרות פחם: הציפור רגישה מאוד לגזים רעילים, ולכן מצוקתה או מותה היו מתריעים לכורים לברוח לפני שהגז יסכן בני אדם.hamichlol+1
מכאן, כשאומרים על תופעה/אדם/מגזר שהוא "הכנרית שבמכרה", מתכוונים שהוא חושף ראשון את הסכנה או המשבר שמתקרבים לכלל המערכת.

רעידת אדמה ב"מחיר למשתכן": למה הקבלנים מקבלים מיליונים בחזרה והאם הרוכשים צריכים לחשוש?

1. הקדמה: פצצת המס שהוטלה בבית המשפט בחיפה

פסק דין תקדימי של ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בחיפה, בראשות השופטת אורית וינשטיין, מעורר בימים אלו "רעידת אדמה" של ממש המטלטלת את אמות הסיפים של שוק הנדל"ן המקומי. בלב הסערה עומד פרדוקס משפטי מרתק: חברת ענק קבלנית (אשטרום מגורים, לשעבר אשדר), שזכתה במכרזי "מחיר למשתכן" יוקרתיים, טענה בבית המשפט כי זכייתה בקרקע אינה מהווה כלל "רכישת זכות במקרקעין". המהלך, שנתפס בתחילה כנועז, התקבל על ידי בית המשפט ועתיד להוביל להחזרי מס של מאות מיליוני שקלים לקבלנים – אך גם להציב סימן שאלה כלכלי מעל ראשיהם של עשרות אלפי זוגות צעירים.

2. המהפך המשפטי: כשחוזה חכירה הוא לא באמת חכירה

המהפך המשפטי נשען על הטיעון לפיו למרות הכותרת המפורשת "חוזה חכירה" עליה חתמה החברה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המציאות הכלכלית מספרת סיפור אחר. בית המשפט קיבל את העמדה לפיה במכרזי "מחיר למשתכן", הקבלן אינו אלא "צינור" או "פרויקטור" של המדינה. השופטת וינשטיין ניתחה את המגבלות הייחודיות של התוכנית: המדינה היא שקובעת את מחיר הדירה, היא שבוחרת את זהות הרוכשים דרך הגרלות, והיא שמכתיבה לוחות זמנים קשיחים ומפרט בנייה מחייב. בנסיבות אלו, נשללת מהקבלן מירב ההנאה הכלכלית המסורתית מהקרקע. נקודה קריטית נוספת היא "כלל 25 השנים": חוק מיסוי מקרקעין מגדיר חכירה כזכות העולה על 25 שנה. במקרה זה, נקבע כי לקבלן לא הייתה כל כוונה או יכולת משפטית להחזיק בקרקע לתקופה כזו, שכן הוא מחויב למכור את הדירות ולהעבירן לזכאים תוך כ-4 שנים בלבד.דיוק משפטי חשוב עלה ביחס למכרז בקריית אונו: בית המשפט הפריד בין הדירות המסובסדות (80% מהפרויקט) לבין הדירות שנמכרו בשוק החופשי (20%). לגבי הדירות החופשיות, הקבלן אכן רכש "זכות במקרקעין", אך לגבי הרוב המכריע – הזכות הוגדרה כ"רזה" ומוגבלת."העוררת קיבלה מהמדינה זכות חכירה מוגבלת ו'רזה', שאינה עולה כדי 'חכירה' במשמעות חוק מיסוי מקרקעין... העוררת שימשה כ'צינור' עבור המדינה לצורך זה." (מתוך קביעות בית המשפט בערעור אשטרום).

3. מאות מיליונים בדרך חזרה לקבלנים

השלכות פסק הדין חורגות הרבה מעבר למקרה הפרטי של אשטרום. מדובר באפקט דומינו מתוכנן היטב:

• החזר מיידי של כ-30 מיליון ש"ח לחברת אשטרום מגורים בלבד בגין שלושה מכרזים בחיפה, טירת הכרמל וקריית אונו.
• הסדר דיוני רחב: פסק הדין אינו רק תקדים, אלא כזה המחייב על פי הסכם מוקדם מעל 150 עררים דומים הממתינים בכל רחבי הארץ.
• פוטנציאל החזר של מאות מיליוני שקלים: עשרות קבלנים שהשתתפו בתוכניות הממשלתיות מאז 2015 צפויים לדרוש כעת את כספם בחזרה מקופת המדינה.

4. הטוויסט בעלילה: "איום הסיווג מחדש" של רשות המסים

בתגובה להפסד הצורב, רשות המסים נקטה במהלך שנראה כ"תמרון הגנה" או איום ישיר על ציבור הרוכשים. הלוגיקה החדשה של הרשות פשוטה ומבהילה: אם הקבלן הוא רק "פרויקטור" ולא רכש קרקע, הרי שהרוכש שזכה בהגרלה הוא זה שקנה את הקרקע ישירות מהמדינה והזמין מהקבלן שירותי בנייה. השלכות "איום הסיווג מחדש" עלולות להיות כואבות במיוחד:

• שינוי סיווג המס לרוכשים: מעבר ממס רכישה על "דירה יחידה" (העומד לעיתים קרובות על 0% בטווחי המחירים של התוכנית) למס רכישה על קרקע בגובה 5%-6%.
• הערכת הנזק לרוכש הממוצע: תוספת של כ-30,000 ש"ח לדירה ממוצעת ששוויה כ-2 מיליון ש"ח.
• רשות המסים כבר הבהירה כי לא תמתין לערעור בעליון ותחל בתיקון שומות לרוכשים בפרויקטים קיימים וחדשים כאחד, כדי למנוע התיישנות.

5. סדק בחומת הסופיות: הלקח על טעויות משפטיות

פסק הדין חושף היבט מרתק בדיני המסים: השימוש בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין לתיקון שומות עצמיות בדיעבד. רשות המסים טענה כי הקבלנים ידעו היטב על מה הם חותמים בעת הגשת השומות המקוריות, ולכן מנועים מלתקנן.אולם, בית המשפט יצר סדק בחומת הסופיות. נקבע כי יישום שגוי של הדין על עובדות קיימות נחשב ל"טעות משפטית" המצדיקה תיקון שומה תוך 4 שנים. השופטת דחתה את הטענה שמדובר ב"טעות בכדאיות העסקה", והבהירה כי האינטרס הציבורי לגביית מס אמת גובר על הצורך בסופיות, גם כשמדובר בחברות בנייה מתוחכמות. מסר זה הוא לקח קריטי לכל איש מקצוע בתחום המיסוי: שומה סגורה אינה תמיד סוף פסוק.

6. סיכום: עתיד התוכניות הממשלתיות בסימן שאלה

המצב הנוכחי חושף חוסר עקביות צורם במדיניות הממשלתית: בעוד שרשות מקרקעי ישראל משווקת את "מחיר למשתכן" כפרויקט חברתי ומפעילה פיקוח הדוק על הקבלנים, רשות המסים ניסתה עד כה לגבות מס כאילו מדובר בעסקת נדל"ן חופשית לכל דבר. הכאוס המיסויי שנוצר הוא תוצאה ישירה של היעדר תיאום בין זרועות המדינה.בעוד השוק ממתין להכרעת בית המשפט העליון בערעור המדינה, עשרות אלפי זוגות צעירים מוצאים עצמם כבני ערובה במאבק המשפטי בין המדינה לקבלנים. השאלה המהותית שנותרה פתוחה לדיון היא:"האם 'דירה בהנחה' תהפוך בקרוב ל'דירה עם חשבון מס מפתיע' עבור עשרות אלפי זוגות צעירים?"הכרעת העליון תקבע האם הניסיון של המדינה לשלוט בשוק הנדל"ן דרך פיקוח הדוק מדי, גרם לה לאבד את הגדרת ה"מכירה" המסורתית וליצור כאוס כלכלי שיחזור כבומרנג אל כיסו של הציבור.

פסק הדין מעלה שאלה עמוקה יותר: האם כאשר המדינה מתכננת, מתמחרת, בוחרת רוכשים ומכתיבה תנאי מכרהיא עדיין פועלת כ’מוכרת מקרקעין’, או כרגולטור המפעיל מנגנון ביצועי שאינו מתיישב עוד עם דיני המס הקלאסיים?

📦 Summary Box (English)

Case Summary – Price Target Housing Program (Israel)

A landmark ruling by Israel’s Haifa District Appeals Committee determined that developers participating in the “Price Target” (Mechir LaMishtaken) housing program did not acquire a taxable real estate right regarding subsidized units.

The court adopted a substance-over-form approach, holding that the developers’ rights were too limited and short-term to qualify as a “lease” under the Real Estate Taxation Law.As a result, developers may be entitled to significant refunds of purchase tax, potentially totaling hundreds of millions of shekels nationwide.

In response, the Israeli Tax Authority has raised the possibility of reclassifying the transactions, arguing that homebuyers themselves effectively purchased the land—an interpretation that could expose tens of thousands of buyers to unexpected tax liabilities.The case highlights a fundamental policy conflict between state-controlled housing programs and traditional tax law concepts, raising serious questions about legal certainty, reliance interests, and the future design of government-subsidized housing schemes.

The final outcome now awaits review by the Supreme Court.

Gpt התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור – בין נרטיב שיווקי למציאות כלכלית

1. רקע כללי: תפקיד הבנקים בניפוח הנרטיב הנדל"ני

הבנקים בישראל ממלאים תפקיד מרכזי בעיצוב הציפיות בשוק הדיור. כרוכשי משכנתאות, הם נהנים מרווחי עתק על תיקי המשכנתאות – היקף המשכנתאות החדשות הגיע בשנים האחרונות לכ־100 מיליארד ש"ח בשנהbizportal.co.il. כתוצאה מכך, יש להם תמריץ לעודד את הציבור לרכוש דירות ולהמשיך ליטול משכנתאות, מה שמיתרגם לנרטיב אופטימי ועקבי: מחירי הדיור תמיד במגמת עלייה, ו"עסקת נדל"ן היא תמיד השקעה טובה". ואכן, בעשור האחרון נשמעה שוב ושוב ה"קביעה" שמחירי הדיור "יכולים רק לעלות" – מסר שחילחל לציבור ודרבן זוגות צעירים לרוץ ולקנות דירהglobes.co.il. הבנקים מצדם מעולם כמעט לא פרסמו תחזית שלילית למחירים; אפילו בכתבה כלכלית שעסקה בתחזיות הבנקים, הועלתה התהייה: "למה אף פעם לא שמענו על תחזית ירידת מחירים מהבנקים?"bizportal.co.il. התשובה טמונה, ככל הנראה, באינטרס העסקי הברור שלהם – עליית מחירים מגדילה את הביקוש למשכנתאות ואת ערך הבטוחות. במקביל, הרגולטורים הסתמכו על הערכות שווי "רשמיות" שלא תמיד שיקפו ערך כלכלי אמיתי של הנכסים. הבנקים נדרשים לפי כללי בנק ישראל לקבל שומות מקרקעין לנכסים כתנאי למתן משכנתא, אך השומות הללו לרוב מתעדות את המחירים בשוק במקום לבחון את סבירותם הכלכלית. כלומר, אם המחירים נוסקים – גם ערכי השומה עולים, בלי קשר לתשואה או להכנסת משקי הבית. כך נוצר מצב שהרגולטור למעשה מכשיר אשראי המבוסס על שוויי נכסים מנופחים. כפי שציין שמאי מקרקעין בכיר, המציאות היא ש: "שמאי מקרקעין ברוב המקרים מצטטים עסקאות בלבד; הבנקים למשכנתאות ממשיכים להזרים מימון כאילו אין סיכון; השמאי הממשלתי שותק או מתיישר עם מגמות השוק; ובנק ישראל, שאמור לפקח על סיכון מערכתי, מתעלם מתשואות שליליות ומעודד אשראי”etkin.co.il. במילים אחרות, כל גורמי הממסד הפיננסי תרמו – במעשה או במחדל – לניפוח בועת הנדל"ן על ידי עידוד אשראי זול ואמון מופרז שהמחירים משקפים ערך אמיתי.

2. ציטוטים ותחזיות של בכירי הבנקים בשנים האחרונות

להלן מבחר התבטאויות פומביות של בכירים בבנקים המסחריים לגבי שוק הדיור, הממחישות את הנרטיב האופטימי השולט:

• שבי שמר, סמנכ"לית בנק מזרחי-טפחות (מאי 2025) – "כל עוד לא יגיע שינוי דרמטי במדיניות הממשלה ופתרונות רלוונטיים – הביקוש ימשיך לעלות, וכך גם מחירי הדיור"bizportal.co.il. שמר העריכה בכנס מקצועי כי מחירי הדירות יעלו בכ-5% במהלך 2025, חרף הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני, משום ש-“הרצון להחזיק דירה בבעלות הוא עניין תרבותי בישראל... 70% מהדירות בישראל בבעלות פרטית”bizportal.co.ilbizportal.co.il. היא הוסיפה ש"מגמת עליית המחירים נמשכת גם בשנת 2025" ותיארה ביקוש קשיח שימשיך לדחוף את המחירים מעלהynet.co.ilynet.co.il.
• ד"ר גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי (מאי 2017) – צינן ציפיות להתמתנות ממשית והזהיר שהירידות עוד רחוקות: "מחירי הדיור לא יירדו בשנתיים הקרובות... אנחנו עדיין בתחום של עליית מחירים"calcalist.co.ilcalcalist.co.il. בפמן הסביר בראיון כי היצע הדירות אינו מדביק את התוספת במשקי הבית, ולכן "כאשר כל ההיצע יימסר... המחירים יירדו, אבל אנחנו עוד לא שם. זה יקרה רק בעוד שנתיים-שלוש, ובינתיים אנחנו עדיין בתחום של עליית מחירים. זה לא אומר שתהיה צניחה במחירים אלא שהאינפלציה במחירי הדירות תתמתן"calcalist.co.il. כלומר, גם כאשר צפה בלימה מסוימת בעתיד, הדגיש שלא תהיה "התפוצצות" או ירידה ניכרת.
• אלי יונס, מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות (מרץ 2011) – דחה מכל וכל את הטענות על אפשרות בועה: "אני לא חושב שיש בועת נדל"ן בישראל... אין בועת נדל"ן ושום דבר לא עומד להתפוצץ"globes.co.il. במסיבת עיתונאים הבהיר יונס כי לדעתו העליות במחירים מוסברות בביקוש אמיתי של משקי בית לעומת היצע קרקעות ותהליכי תכנון איטיים מדיglobes.co.il. "יש ביקוש אמיתי... ומולו מלאי קרקעות שמתווסף בקצב איטי... צריך להתייחס בזהירות לאופן בו השוק מתנהל"globes.co.il. הוא אף הגדיר "בועה" כמצב שבו אנשים קונים מעבר ליכולתם או מה שאינם צריכים, וטען שזה לא המצב בישראל (בהתבסס על כך ששיעורי המימון וההחזר ביחס להכנסה עדיין סבירים לטענתו)globes.co.il. דברים אלה שודרו בתקופה שבה המחירים כבר עלו במהירות, אך מנכ"ל הבנק הדגיש שאין סכנת התפוצצות.
• ציון קינן, מנכ"ל בנק הפועלים (אוקטובר 2013) – שלל בחריפות את עצם השימוש במילה "בועה" לתיאור שוק הדיור, בטענה שמדובר בהפחדה: "השימוש במושג 'בועת נדל"ן' הוא מסע הפחדה מסוכן. ההיצע בשוק הנדל"ן עדיין נמוך מהביקוש"globes.co.il. קינן, בכנס בינלאומי, טען שהגורמים הבסיסיים – מחסור בהיצע וריבית נמוכה – מצדיקים את המשך עליות המחירים. הוא הרגיע שאין משבר באופק, ואמר שהבנק דווקא נוקט זהירות בניהול סיכוני המשכנתאות "ברגישות הראויה... ובהקפדה יתירה" בתקופה זוglobes.co.il. כלומר, מבחינתו הבעיה אינה בועה אלא לכל היותר צורך בניהול סיכונים קפדני יותר, תוך שלילת כל רטוריקה על סכנת קריסה בענף.
• אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי (ינואר 2024) – בהתבטאות עדכנית, לאחר תקופה של ירידות מחירים, עדיין הביע אופטימיות לחזרה לעליות: "יש צפי לעלייה מחודשת של מחירי הדירות כבר לאורך 2024"nadlancenter.co.il. בדברים שנאמרו בפורום מקצועי, יוניסי טען שההתאוששות צפויה למרות הירידה בביקושים ב-2023, תוך הבעת אמון ששוק הדיור יחזור למסלול העליות. גם כאן, הנרטיב הבנקאי נשאר: ירידות המחירים זמניות, ובקרוב נחזור למגמת עלייה.

אלה רק דוגמאות מייצגות – ורבות כמותן הופיעו בתקשורת הכלכלית בשנים האחרונות. המשותף להן הוא דגש על ביקוש חזק ו"קבוע", על מחסור בהיצע, ועל שלילת קיומה של בועה או סיכון משמעותי. התחזית הכמעט קבועה שיצאה מפי הבנקאים הייתה: המחירים ימשיכו לעלות (לעיתים תוך נקיבת שיעור עלייה צפוי, לרוב סביב 3%-5% לשנה). ואמנם, עד 2022 התחזיות הללו בדרך-כלל התאמתו, לפחות חלקית, לנוכח העליות הרצופות. אך כפי שנראה בהמשך, הנרטיב החד-כיווני הזה עמד בסתירה גוברת לנתוני המאקרו והשטח בשנים האחרונות.

3. כלי התקשורת וסיקור דברי הבנקאים – קשרי גומלין וזיקות

התבטאויות הבכירים הנ"ל פורסמו בשלל כלי תקשורת מרכזיים: עיתונות מודפסת וכלכלית, אתרי חדשות, ואף בשיתופי פעולה עם גופי תקשורת. ניתוח ראשוני מגלה דפוסי סיקור "מלטפים" התואמים את המסרים של הבנקים, ולעיתים אף מגובים בשיתופי פעולה מסחריים.

• עיתונות כלכלית מרכזית (גלובס, דה-מרקר, כלכליסט): עיתונים ואתרים אלו דיווחו תדיר על תחזיות הבנקים. הכותרות לרוב ציטטו ישירות את אמירות הבכירים, ללא סימני שאלה. לדוגמה, אתר גלובס נתן ב-2011 כותרת גדולה: "אין כאן בועת נדל"ן – שום דבר לא עומד להתפוצץ" (ציטוט ישיר מאלי יונס)globes.co.il. ב-2013 בגלובס: "קינן: 'השימוש במושג "בועת נדל"ן" – מסע הפחדה מסוכן'"globes.co.il. הכותרות הללו מציגות את עמדת הבנקאים כאמירה מוסמכת, ללא פרשנות נגדית בגוף הכותרת. גם כלכליסט פרסם ראיונות נרחבים, כמו הריאיון עם גיל בפמן מלאומי ב-2017, שבו השורות המובלטות היו שתחזיתו שאין ירידות באופקcalcalist.co.il. לרוב, הכתבות בכלי התקשורת הללו לא כללו באותו מאמר דעות נגדיות של גורם בלתי תלוי, אלא התרכזו במסר של הבנקאי המרואיין.
• אתרי חדשות כלכליים ופורטלים (ynet, TheMarker, Bizportal וכד'): אתרים אלה דיווחו על כנסים ותחזיות, לעיתים תוך שיתוף פעולה תוכני עם הבנקים. דוגמה בולטת היא כתבה ב-ynet מראשית 2025 שכותרתה: "אנחנו צופים שמחירי הדירות יעלו בסביבות 5%"ynet.co.il – כתבה שהוצגה כסקירת נדל"ן, אך נושאת את ההבהרה "בשיתוף בנק מזרחי-טפחות". למעשה מדובר בתוכן ממומן שבו סמנכ"לית הבנק (שבי שמר) מצוטטת באריכות על הביקוש "הקשיח" והמשך העליותynet.co.ilynet.co.il. דוגמה זו מצביעה על זיקה ישירה בין בנק לכלי תקשורת – מזרחי-טפחות וקבוצת ידיעות אחרונות (ynet) – במסגרתה סיקור הנדל"ן הוא למעשה פלטפורמה להעברת מסרי הבנק לציבור. גם גלובס משתף פעולה עם בנקים בכנסים ווועידות; למשל ועידת הנדל"ן השנתית של בנק מזרחי-טפחות נערכה בשיתוף גלובס, וסוקרו שם דברי המנכ"ל משה לארי והנהלת הבנק בצורה אוהדת. במקרים כאלה, קשה לצפות לסיקור ביקורתי בכלי התקשורת שמקיים שיתוף פעולה מסחרי עם הבנק המדובר.
• תקשורת כללית (חדשות בטלוויזיה, ישראל היום וכד'): מדי פעם שורבבו אמירות הבנקאים גם למדיות כלליות. ישראל היום למשל דיווח בראשית 2024 על "קיפאון בשוק הנדל"ן" וציין ירידה חדה במספר העסקאות ב-2023israelhayom.co.il, אך לא ייחס אשמה לבנקים אלא גולל את האירועים (ריבית, מלחמה וכו'). ערוצי הטלוויזיה 12 ו-13 הביאו מדי פעם ידיעות על שוק הנדל"ן שבהן שורבבו הערכות של כלכלני בנקים, אך לרוב ללא עימות עם מומחים חיצוניים באותו משדר. במקרים מסוימים הובאו כתבות צבע שבהן זוגות צעירים "רודפים אחרי הדירה לפני שתתייקר עוד" – סיפורים אישיים שמבטאים למעשה את הפנמת הנרטיב ש"המחירים רק יעלו". בכך התקשורת הרחבה חיזקה באופן בלתי-ישיר את מסרי הבנקים, גם אם לא תמיד ביוזמת הבנק.

בסך הכל, נראה שאין בהכרח "חתונה קתולית" בין בנק ספציפי לכלי תקשורת בודד, אך בהחלט יש זיקות: בנק לאומי נוטה לזכות לחשיפה בידיעות בדה-מרקר/כלכליסט; בנק הפועלים וגלובס מקיימים קשרי תוכן (למשל גלובס סיקר בהרחבה את דוחות הפועליםglobes.co.il); בנק מזרחי-טפחות שותף להפקות תוכן עם ידיעות אחרונות (ynet). הסיקור ברוב המקרים היה חיובי או נייטרלי כלפי הבנקאים: ניסוח מאוזן-לכאורה אך ללא ביקורת מפורשת. כותרות רבות השתמשו בדימויים מרגיעים (למשל "ההתאוששות המרשימה של הנדל"ן..." או "השוק ימשיך לצמוח") בהתאם לדברי הבכירים. ביקורת על הבנקים, אם הופיעה, הייתה בטורי דעה נפרדים ולא בצמוד לידיעות על תחזיותיהם. ניתן לומר שהתקשורת הייתה חלק מאקו-סיסטם שסייע לבנקים להפיץ את הנרטיב שלהם. חלק מכלי התקשורת עשו זאת מטעמים מסחריים (תוכן ממומן, חסויות לכנסים), ואחרים אולי מתוך הסתמכות על הבכירים כסמכות מקצועית. כך או כך, הציבור נחשף באופן עקבי לנרטיב הבנקאי כמעין "דעה רווחת" בתקשורת, ללא אתגור שוטף.

4. השוואה לאמירות של שמאים מובילים – קול אחר?

על רקע מקהלת האופטימיות של הבנקים, עולה השאלה האם גורמי מקצוע אחרים – השמאים – הציגו עמדה שונה או זהירה יותר בנוגע למחירי הדיור. בחינה של התבטאויות שמאים מובילים (השמאי הממשלתי, שמאים פרטיים בכירים וראשי לשכת שמאי מקרקעין) מגלה תמונה מעורבת: חלקם הזהירו וסייגו, אך אחרים נשמעו לא רחוקים מעמדת הבנקים.

• שמאי ממשלתי (האגף המקצועי במשרד המשפטים): השמאי הממשלתי אחראי לפרסום סקירות רבעוניות על מחירי הדיור. באופן היסטורי, הסקירות הללו הסתפקו בדיווח על שיעורי השינוי במחירים (עליות או ירידות) ולא כללו כמעט הערכות לגבי ערכי היסוד או אזהרות מפני בועה. למעשה, השמאים הממשלתיים נמנעו משימוש במונח "בועה" בדוחות הרשמיים. בבחינה לאחור, הם לא שידרו התראה ברורה גם כשמכפילי המחיר/שכר או המחיר/שכר דירה הגיעו לשיאים היסטוריים. שמאי ממשלתי לשעבר, טל אלדרוטי, כן התבטא מדי פעם בפורומים מקצועיים על "התנתקות המחירים ממדדים בסיסיים", אך במסמכים רשמיים של האגף לא הופיעה הכרזה נחרצת על בועת נכסים. גם כיום, דוחות ממשלתיים מתמקדים בצד הנתונים (מחירים, עסקאות, התחלות בנייה) ולא קובעים אם המחירים מוצדקים או לא. במילים אחרות, הקו הרשמי נותר "תיאורי" ולא "שיפוטי". יש לכך משמעות: בהיעדר קריאת אזהרה מהגורם הממשלתי המוסמך, האזרחים והמשקיעים לא קיבלו חיווי רשמי על סיכון בועה.
• לשכת שמאי מקרקעין (יו"ר הלשכה ודוברים מטעמה): הלשכה היא גוף מקצועי המאגד את השמאים הפרטיים. באופן מעניין, ראשי הלשכה בשנים האחרונות נקטו לרוב זהירות בהתבטאויותיהם, אולי כדי לא להיתפס כ"צד" בוויכוח. כך למשל, אוהד דנוס, שכיהן כיו"ר הלשכה במהלך גל העליות שלאחר 2008, אמר ב-2011: "אני לא רואה כרגע בועה... אנחנו לא במצב של שפע דירות אלא במחסור"globes.co.il. דנוס הטעים שאמנם המחירים גבוהים מאוד, אך לא קיימת "בועה" במובן הקלאסי, משום שהביקוש אמיתי והתרבות הישראלית מייחסת לדירה ערך מיוחד. גם חיים מסילתי, שכיהן כיו"ר בשנים 2017–2023, נזהר במילותיו. במאמר דעה שכתב יחד עם משפטן ב-2022, תיאר את הזינוק החד במחירים (15% בשנה) והודה כי "החשש של גורמים רבים... הוא שהתופעה... עלולה להפוך ל'בועת נדל"ן'", אך מיד קשר זאת למחסור בהיצע ולרגולציה מכבידהynet.co.ilynet.co.il. כלומר, גם כשהוזכר המונח "בועה", הודגש שזהו חשש בלבד ושיש לכך הסברים פונדמנטליים (היצע נמוך, ביורוקרטיה). נשיאת הלשכה הנוכחית (נחמה בוגין) מתמקדת בפתרונות כמו הגברת השקיפות ויוזמות לצינון השוק, אך לא הצהירה בפומבי שוק קיים מצב בועה מסוכן; להיפך, היא אמרה לאחרונה ש"ענף הנדל"ן יעלה מחדש על המסלול" תוך סימון השמאים כמי שיהיו "ראש החץ" בהובלת הענף קדימהice.co.il – אמירה אופטימית המעידה על אמון בשוק.
• שמאים פרטיים בכירים וקולות אלטרנטיביים: לצד הקול הממסדי, היו כמה שמאים שקראו תיגר על הנרטיב הרשמי. הבולט שבהם הוא חיים אטקין, שמאי מקרקעין וכלכלן, שמזה שנים מתריע על בועת נדל"ן. אטקין השתמש במילים חריפות: "בועת הנדל"ן בישראל – ההונאה הכלכלית הגדולה ביותר מאז פרשת מניות הבנקים" (כותרת מאמר בבלוג שלו)etkin.co.il. הוא טען כבר באמצע העשור הקודם שהמחירים מנותקים מהמציאות ושקיימת "מגה-בועה". אטקין הצביע על שורת סימנים: תשואות שפל (כ-2%-3% בלבד בשנה משכירות לנכס, הרבה מתחת לריבית), יחס מחיר/הכנסה מהגבוהים בעולם, והתנהגות שוק "לא הגיונית" (רכישות מתוך ציפייה בלבד). לדבריו, כאשר המחיר מנותק מערך השימוש והופך מבוסס על ציפיות – "זו בועה"; כאשר תשואה שלילית על נכס נחשבת נורמלית – "זו אשליה"; וכאשר המוסדות המקצועיים שותקים – "זו כבר לא טעות. זו שותפות בשיטה"etkin.co.il. עמדה זו רחוקה מאוד מזו של בכירי הבנקים. ואולם, חשוב לציין שקולם של שמאים כאטקין כמעט ואינו זוכה לבמה תקשורתית רחבה כמו קולם של הבנקים. אטקין ואחרים כתבו בעיקר במאמרים מקצועיים, רשתות חברתיות והרצאות, בעוד שהמדיה הממוסדת הבליטה יותר את עמדות ראשי הלשכה הזהירות. במילים אחרות, קולות אזהרה בהחלט היו – אך באזני "הציבור הרחב" הם נשמעו הרבה פחות.

לסיכום פרק זה: השמאים (לפחות הממסדיים) לא סיפקו ניגוד חד לנרטיב הבנקאי. חלקם אף חזרו על אותן מנטרות (מחסור כרוני, ביקוש תרבותי, וכיו"ב). אמנם היו יוצאי דופן שזעקו "בועה!", אך השפעתם על השיח הכללי הייתה מוגבלת. לא נרשם מצב שבו שמאי ממשלתי או יו"ר הלשכה אומר לציבור "עצרו – המחירים מנותקים, קיים סיכון!". לכן, הציבור שמע בעיקר את ההדים של "אין בועה, הביקוש אמיתי, תמשיכו לקנות" – בין אם מפי הבנקים ובין אם מגורמי מקצוע שאמורים היו להיות בלמים, אך בפועל התייצבו לפחות חלקית באותו צד.

5. התייחסות הבנקאים למונחים כמו "בועה" ונתקים פונדמנטליים

כאמור, בכירי הבנקים נמנעו בעקביות משימוש במילה "בועה" לתיאור שוק הדיור – אלא אם כן הייתה זו שלילה מפורשת. מנכ"לי הבנקים והכלכלנים שלהם כמעט אף פעם לא התריעו על "מחירים שחורגים מערכים פונדמנטליים" או על "התנהגות בועתית". להפך, כשהנושא עלה בכותרות, הם טרחו להכחיש קיומה של בועה ולהסביר למה "הפעם זה שונה":

• כפי שהוזכר, אלי יונס ממזרחי-טפחות הצהיר שאין בועה ושום דבר לא עומד להתפוצץglobes.co.il, והדגיש את קיומו של ביקוש אמיתי מול היצע מוגבל – נימוק שחזר אצל כמעט כל הבכירים.
• ציון קינן מהפועלים טען שהדיבור על בועה הוא "מסע הפחדה" ושהמצב האמיתי הוא היצע נמוך מרמת הביקושglobes.co.il. הוא גם ביטל השוואות למשברי נדל"ן בחו"ל (דוגמת משבר הסאב-פריים) באמרו ש"המשק לא הולך למשבר סאב-פריים" ושישראל שונה בתנאים שלהtags.walla.co.il.
• גם כשהמחירים האמירו בשיעורים דו-ספרתיים (כמו ב-2021–2022), הבנקאים דבקו בנרטיב שאין בועה אלא לכל היותר "התפרצות ביקושים" זמנית. דוגמה לכך היא התבטאותו של מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן, בתחילת 2022: "הביקוש גבוה... מחירי הדירות יעלו בתחילת השנה"bizportal.co.il – שוב, התייחסות לביקוש ולא לשאלת הצדקת המחיר.
• אף לא אחד מבכירי הבנקים לא התריע בציבור שהתשואות מהשכרה נהיות אפסיות או שליליות (כשמנכים את הריבית) – למרות שזה מצב שהיה ידוע. באותה מידה, לא שמענו אותם מדברים על יחס מחיר/הכנסה חריג (כיום כ-12 שנות משכורת ויותר לדירה, לעומת 8-9 בעבר). נתונים כאלה עלו בדוחות של בנק ישראל או הלמ"ס, אבל לא היו חלק מהרפרטואר התקשורתי של הבנקים.

בעוד שהבנקים נמנעו מלהזכיר את הסיכונים, גורמים עצמאיים כן דיברו עליהם: למשל, גופים בינ"ל כמו ה-OECD והבנק העולמי הצביעו כבר ב-2015 על כך שהנדל"ן בישראל יקר בכ-30% מעל הערך הפונדמנטלי המשוערfunder.co.il. אבל אמירות כאלה לא זכו להדהוד מצד המערכת הבנקאית הישראלית. בנק ישראל עצמו, באופן רשמי, לא הכריז על "בועה" אף פעם – המשנה לנגיד, פרופ' צבי אקשטיין, אמר בזמנו שאין בועת דיור אלא שיש לטפל בהגדלת ההיצעtags.walla.co.il. הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל נקטו שורה של צעדים לצינון השוק (הגבלת אחוז מימון, איסור משכנתאות בריבית פריים מעל יחס מסוים וכו'), אך תמיד הסבירו זאת כפעולות מניעתיות ולא כתגובה לבועה קיימת. ניתן לטעון שהשיח הציבורי סביב "בועת נדל"ן" דוכא או הודחק: אם רגולטור, בנקים ושמאים ממסדיים כולם אומרים שאין בועה – הציבור מקבל תחושה שמחירי העתק מוצדקים, או לפחות לא מסוכנים. כמעט שלא נשמע בשיח המיינסטרים הביטוי "תשואה שלילית". אולם במציאות הכלכלית, בשלהי 2022 ו-2023 המשמעות של קניית דירה להשקעה בישראל הייתה לעיתים הפסד תזרימי: הריבית על המשכנתא הגיעה ל-5%-6% בעוד שהתשואה משכירות בקושי 2%-3%. זהו מצב שמבחינה פיננסית לא הגיוני לאורך זמן, אך המסר הזה לא הודגש. סימני אזהרה נוספים שבכירים נטו להצניע: שיעור ההחזר מההכנסה (שהאמיר עם העלאת הריבית), גידול בהיקף המשכנתאות במינוף גבוה (כולל "משכנתא הפוכה" על ההון העצמי או הלוואות בלון), ונתוני עומק כמו שיעור הדירות שנקנו להשקעה ספקולטיבית. הבנקים כמובן ידעו נתונים אלו, אך בפורומים פומביים בחרו לשדר ביטחון. למעשה, רק כאשר רגולטור חיצוני התערב – למשל, בנק ישראל שהגביל במרץ 2023 את מסלולי הבלון (גרייס) – שמענו התייחסות מצד בנקאים לסיכון, וגם אז הם המעיטו בחשיבות: "ההשפעה לא תהיה מיידית או חדה... הביקושים ממשיכים להיות גבוהים וקשיחים – פשוט כי אין לציבור אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה. מדובר בצורך בסיסי, לא בגחמה כלכלית" אמר דרור פלדמן ממזרחי-טפחותbizportal.co.il, מרגיע שההגבלות לא יביאו לירידה בביקוש. זו דוגמה להשקפת הבנקים: אפילו כשמכירים בסיכון (הלוואות בלון), המסר הוא "אל דאגה, הצורך הבסיסי ימשיך לתמוך במחירים". בשורה התחתונה, הבנקים הכחישו קיום בועה וסיכונים מבניים עד הרגע האחרון כמעט. במקום לדבר על פער בין מחיר לערך, הם דיברו על "פער בין היצע לביקוש". במקום להזכיר תשואה אפסית, דיברו על "תרבות המעדיפה בעלות". ואכן, הציבור כמעט ולא שמע אזהרות על כדאיות נמוכה או סכנת ירידת ערך – לא מבנקיו.

6. פערים בין התחזיות למציאות בפועל

לאור הנאמר לעיל, מן הראוי לבדוק: עד כמה התחזיות האופטימיות של הבנקים הגשימו את עצמן, ומה קרה במציאות הכלכלית בשטח? בשנים האחרונות החלו להיפער פערים משמעותיים בין הנרטיב למציאות.

• נפח עסקאות ומשכנתאות: הבנקים הניחו שהביקוש "הקשיח" ימשיך להזין רכישות, אך בפועל חלו תפניות. שנת 2023 הייתה נקודת מפנה: מספר העסקאות צנח בכ-35% לעומת 2022 (נמכרו כ-66.6 אלף דירות בלבד ב-2023)israelhayom.co.il – רמה הנמוכה בעשרות אחוזים מהשנים השיא שקודם. גם בשוק המשכנתאות נרשמה ירידה חדה בהיקף הכולל. גורמים לכך היו עליית הריבית (שהקפיצה תשלומי משכנתא וחייבה חלק מהקונים "לשבת על הגדר") ואי-הוודאות הכלכלית-בטחונית. הבנקים בתחזיותיהם לא צפו עצירה כה חדה. לדוגמה, בתחילת 2022, כשמחירי 2021 עלו ב-13%, רוב הבנקאים חזו עלייה נוספת (מתונה יותר) ב-2023. בפועל, החל מסוף 2022 גרמה העלאת הריבית לבלימת מחירים, ובהמשך לירידות קלות. הפער: בנק הפועלים, למשל, עוד בסקירת סוף 2022 דיבר על המשך עליות, אך בדיעבד חשף בדוחותיו בסוף 2023 שהמציאות השתנתה: "להערכת הבנק, ירידת מחירי הדיור תלך ותחריף בחודשים הקרובים... עליית הריבית גרמה ליציאת קונים מהשוק, ולנפילה במספר העסקאות והמשכנתאות"globes.co.il. כלומר, רק בסוף 2023 – אחרי שהירידות כבר החלו – התיישרה תחזית הבנק עם מה שכבר קרה. זו תופעה עקבית: תחזית ירידה מבנק מגיעה באיחור, אם בכלל. הבנקים לא "ניבאו" מראש מפנה שלילי, אלא תיקנו את התחזיות בזמן אמת כשהשוק כבר צינן את עצמו.
• תחזיות מול תוצאות: דוגמאות קונקרטיות ממחישות החטאת תחזיות. בנק מזרחי ב-2021 העריך עלייה של ~5% ב-2022 – בפועל 2022 הסתיימה בזינוק של כמעט 20% (הרבה מעבר לתחזית, מה שמראה שהבנקים דווקא פספסו כלפי מטה את עוצמת העליות בתקופת הפוסט-קורונה). לעומת זאת, ל-2023 חלק מהבנקים נכנסו עם תחזיות לעלייה מתונה (כ-2%-3%) – והמציאות הייתה עצירה ובהמשך ירידה קלה במחירי העסקאות (נתוני הלמ"ס הרשמיים הציגו בתחילת 2024 ירידה שנתית סביב 2%-3% בחלק מהמדדים, בניכוי עונתיות וסבסודglobes.co.ilglobes.co.il). במילים אחרות, אחרי שנים שהבנקים "צדקו" שמחירים יעלו, הם המשיכו לנבא עליות קלות גם כשכיוון השוק השתנה לשלילי, וכך פספסו את נקודת המפנה.
• היערכות לסיכון וביצועי אשראי: פער נוסף הוא בהתכוננות הבנקים לתרחיש שלילי. כלפי חוץ שידרו "עסקים כרגיל", אך מבפנים החלו בחודשים האחרונים לשנות כיוון. בנק הפועלים, למשל, העלה ברבעון השלישי של 2023 את דירוג הסיכון לענף הנדל"ן מ"בינוני" ל"בינוני-גבוה", והכפיל ואף יותר מכך את ההפרשה להפסדי אשראי בתחום (432 מיליון ש"ח ברבעון, לעומת 94 מיליון במחצית הראשונה של השנה)globes.co.il. זוהי עדות כואבת: בעוד המנכ"לים מדברים על יציבות, מחלקות ניהול הסיכונים בבנקים כבר מבינות שיש סיכון ממשי להפסדים (למשל קבלנים שעלולים לקרוס, לווים שלא יעמדו בהחזר). בעצם, רק כשהסיכון התממש התחילו הבנקים להודות בו בדוחות הכספיים – אבל לא בהכרח בפומבי באותו זמן. הציבור הרחב לא מודע מיד למשל לעלייה בהפרשות בבנקים, בעוד הצהרות הבכירים נותרו אופטימיות יחסית.
• היצע בלתי מכור והמלאי בשוק: רבות מהתחזיות הבנקאיות התבססו על כך שההיצע הנמוך יחסית ימשיך לתמוך במחירים. אך נתוני סוף 2023 ותחילת 2024 הראו תמונה אחרת: מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכור הגיע לשיא של ~67-78 אלף יחידות (תלוי כיצד מודדים) – עלייה משמעותית לעומת שנים קודמותtv10.co.ilnadlan.walla.co.il. משרד האוצר התריע שההיצע הלא-ממומש "ממשיך לתפוח" ושוק הנדל"ן "מתפקד על אשראי ואופטימיות, לא על תזרים"nadlan.walla.co.ilnadlan.walla.co.il. מה פירוש? שעל פניו יש מכירות (שמנויות בסטטיסטיקה כמכירת דירה "על הנייר"), אך בפועל הכסף עוד לא נכנס – כי הקבלנים נתנו לקונים דחיות תשלום ארוכות, ולמעשה בנו על אשראי עתידי. תופעה זו של "מבצעי 20/80" ודחיית מלוא התשלום לקבלת המפתח הפכה נפוצה ב-2023. בנקאים אמנם הכירו בקיום המבצעים, אך לא טרחו לציין בפומבי עד כמה הדבר מעיד על שוק חלש ושברירי. בדיעבד, באוצר הסבירו ש-"הנתונים הרשמיים מציגים מכירות, אך לא משקפים תזרים אמיתי לחברות הבנייה... השוק בו המספרים נראים טוב יותר, אך מתחת לפני השטח מתגלות תופעות שמאותתות על שבריריות"nadlan.walla.co.ilnadlan.walla.co.il. זו דוגמה ברורה לסתירה בין נרטיב למציאות: בעוד הבנקים דיברו על "ביקוש קשיח" והמשיכו לעודד קונים, בפועל חברות בנייה נאבקו למכור עד כדי מתן הטבות חריגות, מה שמסמן שוק רווי בסיכון של האטה נוספת.
• תחזיות פסימיות שהתבדו? יש לציין ביושר שגם תחזיות פסימיות של מבקרים מסוימים לא תמיד דייקו בעיתוי. במשך שנים היו כלכלנים (מחוץ לבנקים) שצפו "התפוצצות" קרובה – וזה לא קרה עד כה בצורה דרמטית. לכן הציבור התקשה אולי להאמין לסכנות כאשר בפועל מי שהאמין להן והמתין לירידת מחירים – התאכזב במשך כמעט עשור וחצי. הבנקים ניצלו את הרצף הזה לחיזוק המנטרה ש"מחירי הדיור בישראל תמיד עולים". אולם 2023 סדקה את החוקיות הזו: לראשונה מאז 2008 נרשמה ירידת מחירים שנתית ניכרת, לראשונה מאז 2002 צנחו היקפי העסקאות לרמה כזו, וברקע – ריבית בנק ישראל הגבוהה מאז 2006. כלומר, משוואת השוק השתנתה. הבנקים מצידם מתחילים כעת, בזהירות, "ליישר קו" עם המציאות החדשה בתחזיותיהם הכספיות הפנימיות, אך כלפי חוץ עדיין לא נראו התנצלות או הכאה על חטא על תחזיות קודמות שהתבדו. אם וכאשר תואץ הירידה במחירים, ייתכן שהבכירים יסבירו זאת בגורמים חיצוניים בלתי-צפויים (מלחמה, ריבית גלובלית וכו') – ויפרידו זאת מהנרטיב ארוך השנים שהפיצו.

הנתונים בפועל מלמדים אותנו שיעור חשוב: גם אם לאורך זמן תחזיות הבנקים להגברת ביקוש ועליות מחירים הגשימו את עצמן (כנבואה שתגשימה דרך הפסיכולוגיה הציבורית), הרי שכאשר התנאים המקרו-כלכליים התהפכו, "החוק" השתנה באחת. השוק הפך רווי סיכון, והאמירות הישנות כבר אינן מתארות אותו נכונה. זה מוביל אותנו לדיון הסופי – מהן ההשלכות של פער הנרטיב והמציאות.

7. דיון וסיכום: נרטיב, מציאות והשלכות לציבור

מכל האמור, מתגבשות מספר תובנות מרכזיות: א. אחידות נרטיבית ושיתוף פעולה סמוי? – נדמה שקיימת אחידות כמעט מלאה במסרים שהועברו על ידי הבנקים, ובמידה רבה גם בעקיפין דרך חלק מכלי התקשורת. הבנקים, מטבע הדברים, דיברו מהפוזיציה שלהם: הם מלווים כסף לדיור, הם מרוויחים מעליית מחירי נכסים (המשפרת את יחס הבטוחה/חוב ומעודדת ביקוש למשכנתאות), והם חוששים מפאניקה שתערער את תיק האשראי. מכאן ברור רצונם להפיג חשש ולשדר עסקים כרגיל. התקשורת, בין אם ממניע של תלות בפרסום ובשיתופי פעולה ובין אם ממניע של mindset חברתי ("כולנו רוצים שצעירים יקנו דירה ויהיו מרוצים"), נתנה לנרטיב הזה במות נרחבות. התוצאה הייתה שיח הומוגני למדי: "אין בועה, רק צריך לבנות יותר; תקנו עכשיו כי המחירים ימשיכו לעלות; שוק הדיור חזק ויציב." קשה להוכיח שתיאום מכוון התרחש בין בנקים לתקשורת – סביר יותר שמדובר בהצטלבות אינטרסים. הבנקים סיפקו תוכן "אופטימי" שקהל רחב רוצה לשמוע (מי שמחזיק דירה שמח לשמוע שערכה יעלה; מי שאין לו – משתכנע לקנות לפני שיברח הרכבת). התקשורת נהנתה מרייטינג ופרסום. התוצאה: הציבור לא קיבל תמונה מאוזנת. גורמי תקשורת שכן ניסו להביע עמדה אחרת (למשל, דה-מרקר פרסם לעיתים כותרות על בעייתיות השוק, או כתבות מגזין על זוגות שלא יכולים לקנות דירה) – היו הקול החריג, לעומת השפע של אייטמים יומיומיים עם תחזיות של עוד בנקאי ועוד מנכ"ל חברת נדל"ן החוזים עליות. ב. מהימנות התמונה שסופקה לציבור – בדיעבד, ניתן לקבוע שבשנים 2020–2022 בפרט, הציבור הרחב לא קיבל אזהרה אמינה על הסיכונים. כאשר מחיר נכס עולה ב-20% בשנה בעוד התשואה ממנו 2% – זו תופעה שמחייבת לכל הפחות דיון על בועה. אבל השיח הפופולרי נשלט ע"י המנטרה "מחירי הדיור תמיד עולים"globes.co.il. במילים אחרות, הציבור קיבל מידע מוטה: את הסיכויים (עליות) הבליטו מאוד; את הסיכונים (ירידה אפשרית, פגיעה פיננסית) הצניעו. מי שבכל זאת ניסה "לשחות נגד הזרם" – למשל צעירים במחאה החברתית ב-2011 שצעקו על בועת נדל"ן, או קבוצות בפייסבוק בשנים האחרונות שהזהירו לא לקנות במחירי שיא – נדחק לשוליים, מול אוטוריטות כסמנכ"לי בנקים ששללו זאת. התופעה הזו אפילו מצאה את מקומה בדוחות הבנקים עצמם: כפי שצוין בגלובס, "בעשור האחרון, חזרו בכירי שוק הנדל"ן על המנטרה שהמחירים יכולים רק לעלות, והדבר גרם לזוגות צעירים לרוץ ולקנות דירה. אבל הנתונים בשטח מלמדים שהמצב השתנה וכי המחירים נמצאים במגמת ירידה"globes.co.il. ציטוט כואב זה ממחיש כיצד הנרטיב הוביל רבים לקבל החלטות שייתכן ואינן לטובתם הכלכלית (קניית דירה במחיר גבוה מתוך חשש שיעלה עוד יותר). כעת, כשכבר מסתמנת מגמת ירידה, חלק מהרוכשים עלולים למצוא עצמם עם נכס שערכו בירידה וחוב יקר – סיכון שבקושי הובלט להם מראש. ג. "מניפת ההתכחשות" – הדחקת הסימנים עד הקצה – הבנקים לא שונים מגופים עסקיים אחרים בכך שהם נוטים להדחיק חדשות רעות. אולם במקרה הנדל"ן, הייתה לכך השפעה מקרו-כלכלית: ההמשכיות של עליות המחיר התאפשרה בין היתר בזכות הציפיות שתוחזקו פסיכולוגית. הבנקים וכלי התקשורת התנהלו כמעצבי ציפיות. גם כאשר הנתונים החלו לסתור (ירידה בעסקאות, גידול מלאי, עליית ריביות), לקח זמן עד שהנרטיב השתנה – ובאותו זמן עוד עסקאות נעשו במחירים גבוהים ואשראי חולק. יש שיאמרו: "זו אחריות הקונה לבדוק את עצמו". נכון, בסופו של יום, משקי הבית אחראים להחלטותיהם. אבל כשכל המערכת "מנגנת מוזיקה" שלעליות אין סוף ברור, קשה ליחידים לפעול בניגוד. סוציולוגים של שווקים מדברים על "הופעת בועה" כמצב של אופוריה קולקטיבית. ניתן בהחלט לראות בהצהרות הבנקאים חלק מיצירת אותה אופוריה (או לפחות הצדקה רציונלית לה). התופעה נמשכה עד "הפיצוץ השקט" שהחל ב-2022–2023 עם הריבית. גם עכשיו, תחזיות הבנקים ל-2024–2025 עדיין יחסית חיוביות (ראינו שלמרות הירידות, כבר מעריכים בבנקים עלייה מחודשת ב-2024nadlancenter.co.il). זה מעלה את השאלה: האם המערכת הבנקאית הפיקה לקחים? או שמא תמשיך בקו של עידוד אשראי והכחשת הסיכון – עד שיתרחש אירוע משמעותי יותר? ד. סיכום והבט קדימה – שוק הדיור הישראלי ניצב כעת בנקודה עדינה. מצד אחד, ייתכן שהמגמות ישתנו שוב (למשל, אם ריבית תרד דרמטית או מדינה תשנה מדיניות). מצד שני, לא ניתן לשלול תרחיש של המשך ירידת מחירים, ואפילו משבר נקודתי אצל יזמים או לווים. מה שברור הוא שהנרטיב השיווקי של העשור הקודם נסדק. הציבור למד על בשרו שדיור זה נכס שיכול גם לרדת בערכו. השאלה היא כיצד ינהגו הבנקים והתקשורת מכאן ולהבא: האם ימשיכו לספק תחזיות ורודות כדי "לשמור" על השוק ומצבם, או שיהיו שקופים יותר לגבי הסיכונים? מהמחקר עולה חשש ש***"התמונה האמינה של הסיכונים"*** לא סופקה לציבור במועד. זו כשלעצמה בעיה מערכתית. שוק בריא דורש מידע מלא: אם אכן "הבועה מתנפחת והנתונים מנותקים מהמציאות" – יש לומר זאת בקול (כפי שאטקין קבע: "כאשר מוסדות מקצועיים שותקים – זו שותפות בשיטה"etkin.co.il). אחרת, הסיכון הוא לא רק פיננסי, אלא גם פגיעה באמון הציבור בממסד הכלכלי. בסיכומו של דבר, התבטאויות בכירי הבנקים בשנים האחרונות היו חלק מתופעה רחבה יותר של הכחשת בועה ותחזוק ציפיות אופטימיות, בשיתוף (לעיתים לא מודע) עם גורמי תקשורת וממסד אחרים. הנרטיב הזה שירת אינטרסים בטווח הקצר, אך המציאות הכלכלית החלה להדביק אותו ולהוכיח את מגבלותיו. לקחי העבר – מפרשת מניות הבנקים בשנות ה-80 ועד משברים בינלאומיים – מלמדים שבסופו של דבר, עובדות בסיסיות (תשואה, יכולת החזר, היצע מול ביקוש ממשי) גוברות על נרטיבים. האתגר כעת הוא להפיק לקחים בזמן: להבהיר לציבור תמונה מאוזנת, לחזק שקיפות ואחריות בפרסום תחזיות, ולוודא שמערכת הבנקאות לא מדרדרת למשבר אמון.

https://chatgpt.com/s/dr_684bf5338efc8191a09e6c0055ae4864

Per התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור בישראל – בין נרטיב שיווקי למציאות כלכלית

רקע כללי: תפקיד הבנקים בעיצוב הנרטיב הנדל"ני

המערכת הבנקאית בישראל ממלאת תפקיד מרכזי בעיצוב התפיסה הציבורית של שוק הדיור, כאשר בכירי הבנקים משמשים כמקורות מידע מרכזיים עבור התקשורת הכלכלית והציבור הרחב 1. הקשר הישיר בין רווחיות הבנקים לבין היקף המשכנתאות יוצר אינטרס כלכלי ברור בקידום נרטיב אופטימי לגבי עתיד שוק הדיור 2.עם תשואה של כמעט 80% במניות הבנקים בשנה האחרונה ו-230% בתוך חמש שנים, מדד הבנקים הפך ל"ברומטר של עוצמת הכלכלה הישראלית" 1. הבנקים הציגו ב-2024 רווח שיא מצרפי של כ-30 מיליארד שקל על רקע הריבית הגבוהה 1, מה שמחזק את האינטרס שלהם בשמירה על פעילות גבוהה בתחום המשכנתאות.

איסוף וניתוח התבטאויות בכירי הבנקים

בנק מזרחי טפחות - נרטיב של יציבות ואופטימיות

משה לארי, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות, הציג תחזיות אופטימיות עקביות לשוק הדיור 3. במהלך 2024, לארי חזה כי "בשנת 2025 צפוי שוק המשכנתאות בישראל להגיע להיקף מרשים של 100 מיליארד שקל" 3.שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות, העריכה ב-2025 כי "מחירי הדירות יעלו בכ-5% במהלך 2025 - למרות הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני" 4. לדבריה, "הביקוש למגורים והצורך של ישראלים בדירה בבעלות הולך וגדל" 4.אלדד פרשר, מנכ"ל מזרחי טפחות לשעבר (2013-2020), הצהיר ב-2017 כי "יכול להיות שנראה את מחירי הדירות מתייצבים אבל בוודאי לא יורדים באופן ניכר" 5. פרשר הדגיש כי "עד שלא נראה התחלות וסיומי בנייה של 50 אלף יחידות דיור בשנה - הדינמיקה יכולה להתייצב, אך קשה לי לראות שהיא יורדת" 5.

בנק לאומי - בין זהירות לאופטימיות

ד"ר גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי, הציג גישה יותר זהירה בשנת 2023, כאשר צפה כי "ירידת מחירי הדירות תימשך במהלך 2023-2024, אך המחירים יחזרו לעלות ב-2025" 6. עם זאת, בפמן הדגיש כי "המסר הוא, שהסיכונים הפיננסיים של ישראל עלו מאוד" 6.חנן פרידמן, מנכ"ל בנק לאומי, הצהיר ב-2022 כי "מחירי הדירות בישראל הפכו לפצצה חברתית מתקתקת" 7. עם זאת, הוא לא הציע פתרונות דרסטיים לבעיה, אלא קרא ל"מציאת פתרונות" כלליים 7.

בנק הפועלים - דגש על לגיטימיות ההשקעה

ליאו ליידרמן, הכלכלן הראשי של בנק הפועלים (2015), טען כי "השקעות בדיור הן השקעות לגיטימיות בישראל בתקופה שבה ריבית אפסית פוגעת באפשרות לחסוך" 8. ליידרמן הוסיף כי "הנדל"ן נהפך לנכס שהוא הרבה יותר אטרקטיבי מאשר בעבר" 8.

בנק דיסקונט - תחזיות עלייה מתמשכת

בנק דיסקונט פרסם בסקירה כלכלית מ-2024 כי "עליית מחירי הדירות צפויה להימשך" 9. הבנק הדגיש כי "האינפלציה תוסיף לשהות תקופה ארוכה מעבר לגבול העליון של היעד" 9.

השוואה לקולות שמאי המקרקעין

שמאי מקרקעין פרטיים

בסקר שנערך בקרב 211 אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן ב-2024, 51% מהשמאים צפו עלייה במחירי הדירות 10. עם זאת, 83% מהמשתתפים המליצו לרכוש דירה בעת הזו 10. ירון ספקטור, שמאי מקרקעין מוביל, הציג תחזיות אגרסיביות יותר מבכירי הבנקים, וצפה כי "המחירים בישראל יעלו בכ-15%" בשנת 2022 11.

השמאי הממשלתי

גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי, פרסם ב-2025 כי "שיעורי התשואה הממוצעים בסוגי הנכסים המניבים השונים נותרו יציבים, ונעים בטווח של 6.5%-7%" 12. עם זאת, הוא הזהיר מ"ירידה חדה בהתחלות הבניה בכל ענפי הנדל"ן המניב" 12.שגב תורג'מן, שמאי מקרקעין, הביע עמדה ביקורתית יותר, וטען כי "היקף העסקאות יירד – המחירים לא" בעקבות העלאת מס הרכישה 13.

ניתוח נתונים מול תחזיות הבנקים

המציאות הכלכלית בפועל

נתוני הלמ"ס מראים כי מחירי הדירות עלו ב-7.7% בשנת 2024 14, בקרבה לתחזיות בכירי הבנקים. עם זאת, התשואות בפועל מהנדל"ן הגיעו לרמות נמוכות מאוד של כ-2.4% בממוצע, כאשר במחוז הדרום התשואה הגיעה ל-2.6% ובמחוזות תל אביב, המרכז וירושלים רק ל-2.1% 15.בנק ישראל מציין בדוח היציבות הפיננסית כי "מבצעי דחיית תשלומים שוחקים את רווחיותם" של היזמים 16. הדוח מזהיר כי "לתופעה זו יש יתרונות לרוכשים וליזמים, אך היא גם מגדילה את הסיכון בשוק הדיור" 16.

פערים בין הנרטיב למציאות

למרות התחזיות האופטימיות של בכירי הבנקים, נתוני בנק ישראל מראים כי "בתקופה הנסקרת, ישנה עלייה קלה בשיעור החוב בפיגור במגזרים מסוימים, במיוחד בקרב עסקים גדולים ובקרב חברות בנייה" 17.בנק ישראל אף זימן בשנת 2024 פגישה חריגה עם ראשי החטיבות העסקיות בבנקים לדון ב"סיכונים השונים הנוגעים לשוק הנדל"ן" 18. המפקח על הבנקים הביע חשש מכך ש"רמת הסיכון בשוק הנדל"ן המקומי עלתה" 18.

מיפוי כלי התקשורת ודפוסי הסיקור

התפלגות הפרסומים לפי כלי תקשורת

התבטאויות בכירי הבנקים פורסמו במגוון כלי התקשורת הכלכליים:

• גלובס: סיקור נרחב לבכירי בנק לאומי והפועלים 71
• כלכליסט: דגש על בכירי מזרחי טפחות ודיסקונט 1918
• ביזפורטל: התמקדות בהתבטאויות מזרחי טפחות 420
• ynet: סיקור רחב של כלל הבנקים 2122

ניתוח דפוסי הסיקור

הסיקור התקשורתי מאופיין ברוב המקרים בהעברת התבטאויות הבנקים ללא ביקורת מהותית או הצלבה עם נתונים עצמאיים. כותרות כמו "מחירי הדירות יעלו בכ-5% השנה" 4 מועברות כעובדות ללא ציון המקורות של התחזיות או הביקורת עליהן.

בחינת התייחסות לבועה נדל"נית וסיכונים

הימנעות מדיון בבועה

ברוב התבטאויות בכירי הבנקים נמנעים מלהשתמש במונח "בועה נדל"נית". אלדד פרשר ממזרחי טפחות הגדיר את המצב כ"התייצבות" ולא כבועה 5. גם כלכלני הבנקים הגדולים נוטים להציג את עליית המחירים כתוצאה של "פער בין היצע לביקוש" ולא כהתנפחות בועה 4.

התכחשות לסימני סיכון

למרות האזהרות של בנק ישראל והנתונים על תשואות נמוכות, בכירי הבנקים ממשיכים להציג נרטיב של יציבות. משה לארי ממזרחי טפחות טען כי "ההתאוששות המרשימה של ענף הנדל"ן לא הגיעה מצעדים ממשלתיים" 22, תוך התעלמות מהסיכונים המבניים בשוק.

התמודדות עם ביקורת רגולטורית

תגובות לאזהרות בנק ישראל

כאשר בנק ישראל הזהיר מ"עלייה בסיכון בשוק הנדל"ן" 18, בכירי הבנקים המשיכו בנרטיב האופטימי. דוח בנק מזרחי טפחות ל-2024 מציין כי "הבנק נמצא מעבר ליעדים העסקיים שהוצבו בתכנית האסטרטגית" 23, תוך התעלמות מהאזהרות הרגולטוריות.

השפעת לחצים פוליטיים

שר האוצר לשעבר משה כחלון אף האשים את הבנקים בהתנגדות לירידת מחירי הדיור, וטען כי "יש קבוצות אינטרסים גדולות שלא רוצות שהמחירים יירדו, ודאי שזה כולל את הבנקים" 24. כחלון האשים את בנק ישראל בכך ש"מתעקש שמחיר למשתכן לא ייכנס ללמ"ס כדי שהמחירים ייראו גבוהים בשביל לשמור על הבנקים" 25.

סיכום וממצאי מחקר

אחידות נרטיבית

המחקר מגלה אחידות רבה בין התבטאויות בכירי הבנקים השונים, הכוללת:

1. תחזיות עלייה או יציבות במחירי הדיור
2. הימנעות מדיון בבועה נדל"נית
3. הדגשת לגיטימיות ההשקעה בנדל"ן
4. התעלמות מתשואות נמוכות וסיכונים מבניים

פערים מול המציאות

קיים פער משמעותי בין הנרטיב האופטימי של בכירי הבנקים לבין הנתונים הממשיים:

• תשואות נדל"ן נמוכות של 2.1%-2.6% 15
• אזהרות בנק ישראל מעליית סיכונים 18
• ירידה בהתחלות בנייה 12
• עליית פיגורים במגזרים מסוימים 17

השפעה על קבלת החלטות הציבור

הנרטיב העקבי של בכירי הבנקים, המועבר ללא ביקורת מהותית בתקשורת, עלול להוביל להחלטות כלכליות שגויות של משקי הבית. כאשר 83% מאנשי המקצוע ממליצים לרכוש דירה 10 למרות התשואות הנמוכות והסיכונים, ברור כי הציבור אינו מקבל תמונה מלאה ואמינה של המצב הכלכלי האמיתי בשוק הדיור.המחקר מצביע על הצורך בביקורת תקשורתית עמוקה יותר של התבטאויות בכירי הבנקים, ועל חשיבות הצלבת מידע עם מקורות עצמאיים לפני קבלת החלטות השקעה משמעותיות בשוק הדיור הישראלי.

https://www.perplexity.ai/search/prvmpt-lmkhqr-vmq-htbtvyvt-bky-wqJ9OB6mTqWudntfxjAe8Q#0

Clau בין נרטיב למציאות: בכירי הבנקים והתקשורת הישראלית

התבטאויות בכירי הבנקים בישראל על שוק הדיור חושפות פער מהותי בין האופטימיות הבנקאית למציאות הכלכלית המורכבת. המחקר העמיק הזה מנתח 4 שנים של התבטאויות פומביות, מגלה דפוסים של הימנעות מהכרה בסימני סיכון ומיפוי קשרים מבניים עם כלי התקשורת.למרות עליות מחירים דרמטיות של 20-23% ב-2022-2023 והעלאת ריבית מ-0.1% ל-4.75%, בכירי הבנקים המשיכו לקדם נרטיב אופטימי. מדד מחירי הדירות עלה מ-575 נקודות בפברואר 2024 ל-611.7 נקודות באפריל 2025 - עלייה של 6.4% בשנה. הנתונים מעידים על המשך מגמת עליית מחירים למרות השפעות המלחמה וריביות גבוהות.

הנרטיב הבנקאי האופטימי

חנן פרידמן, מנכ"ל בנק לאומי, הציג בועידת הנדל"ן באילת 2024 נרטיב מוכר: "הבעיה היסודית של שוק הדיור בישראל היא הפער המתמיד בין הביקוש לבין ההיצע – שרק הולך ומתרחב." ביסוס זה של בעיית ה"היצע-ביקוש" משמש כהצדקה מתמדת לעליות מחירים.משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות, תחזה בינואר 2025 שוק משכנתאות "מרשים של 100 מיליארד שקל", למרות שנתון זה זהה כמעט ל-2024. הבנק שלו השיג נתח שוק של 38.7% במשכנתאות - המקור העיקרי לרווחיותו.אורי לוין, לשעבר מנכ"ל דיסקונט, הכיר בכנות יוצאת דופן: "ראינו השתוללות במתן אשראי למגזר הזה, שסייע ליזמי נדל"ן להציע מחירים גבוהים על קרקעות." התבטאות זו חושפת את התרומה הפעילה של הבנקים לניפוח המחירים.

המציאות הכלכלית המורכבת

נתוני הלמ"ס והמוסדות הרשמיים מציירים תמונה שונה מהנרטיב הבנקאי. הממוצע הארצי למחיר דירה עמד על 2.33 מיליון שקל ב-2025, כאשר בתל אביב הממוצע הגיע ל-4.14 מיליון שקל. יחס המחיר לשכר הפך בלתי סביר עבור רוב האוכלוסייה.מלאי הדירות הלא נמכרות הגיע ל-69,720 יחידות באוגוסט 2024 - המקביל ל-18.4 חודשי מלאי. נתון זה סותר את טענת המחסור החמור בהיצע שעליה מתבססים הבנקים. במקביל, העסקאות צנחו ל-67,168 ב-2023, ירידה של 34.2% לעומת השנה הקודמת.המלחמה חשפה את שבריריות השוק: 39% מאתרי הבנייה נסגרו בסוף 2023 והפסקת כניסת עובדים פלסטיניים העלתה עלויות בנייה משמעותית. למרות זאת, מחירי הדירות עלו ב-7.8% ב-2024.

השוואה לעמדות השמאים והמומחים

בניגוד לבנקאים, השמאים והמומחים הציגו גישה זהירה יותר. ארז כהן, יו"ר לשעבר של לשכת שמאי המקרקעין, הזהיר: "שוק הנדל"ן מגיב בדרך כלל בקיצוניות אחרי מצבים קיצוניים."פרופ' דני בן-שחר ממכון אלרוב התייחס לפער הפונדמנטלי: "יש אמונות שמאוד התבססו בשוק שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות גם אם יש המורות בדרך." התייחסות זו מכירה באופי הספקולטיבי של השוק.השמאי הממשלתי נעדר מהמערכת מיוני 2023, יוצר ואקום רגולטורי חמור. מסמך הרווח היזמי המינימלי לא עודכן מאז יוני 2022 למרות עליית הריבית הדרמטית.

קשרים מבניים עם התקשורת

המחקר חשף מבנה תקשורת ישראלי מרוכז בקיצוניות. כלכליסט (קבוצת מוזס) מוביל עם 11.5% חשיפה, ואילו דה מרקר (משפחת שוקן) וגלובס מתחרים על המקום השני. העדר תחרות אמיתית יוצר תלות הדדית בין הבנקים לכלי התקשורת.ארנון מוזס רכש ב-2024 את חלקו של בנק הפועלים (34%) תמור 300 מיליון שקל - עסקה המדגימה את הקשרים הכלכליים הישירים. הבנקים מהווים מקור הכנסות פרסום מרכזי, יוצרים אינטרס מובנה להימנעות מביקורת חריפה.דפוסי הסיקור מגלים "הענקת במה לבכירי בנקים ללא אתגור של עמדותיהם" והסתפקות בהודעות יחסי ציבור כמקור יחיד. הדגשת הישגים עסקיים מתבצעת מבלי להזכיר עלויות חברתיות.

פערים בין תחזיות למציאות

הניתוח מגלה פערים משמעותיים בין התחזיות הבנקאיות למציאות. בנק ישראל תחזה צמיחה של 2.8% ל-2023 ו-3.5% ל-2024, אך המציאות הייתה 2% ו-0.6% בהתאמה. תחזיות השוק הנדל"ני סבלו מאופטימיות דומה.יתרת הלוואות הדיור הגיעה ל-596 מיליארד שקל באפריל 2024 - 31.2% מהתמ"ג לעומת 26.5% ב-2019. נתח זה מעיד על חשיפה גוברת של המערכת הפיננסית לשוק הנדל"ן.

דחיקת סימני הסיכון

למרות האזהרות, בכירי הבנקים נמנעו מהכרה בקיומה של בועה נדל"נית. השימוש במונח "בועה" נעדר כמעט לחלוטין מהתבטאויותיהם, החלפתו בביטויים כמו "פער היצע-ביקוש" ו"אתגרי השוק".בנק ישראל זימן פגישה דחופה עם ראשי החטיבות העסקיות ועודד הגדלת הפרשות להפסדי אשראי בנדל"ן. יתרות האשראי לתחום הבינוי והנדל"ן עלו ב-13.9% ב-2023 ל-295 מיליארד שקל - עלייה המעוררת דאגה רגולטורית.

מסקנות: בין אינטרס לאחריות

המחקר חושף מערכת מעיבה של אינטרסים בין הבנקים, התקשורת והרגולטור. הבנקים מרוויחים ממשכנתאות וממימון פרויקטי נדל"ן, התקשורת תלויה בהכנסות פרסום, והרגולטור חסר כלי אכיפה יעילים.התוצאה היא נרטיב מתמשך של אופטימיות שמתעלם מסימני הסיכון. הציבור הישראלי נושא בנטל כלכלי כבד - מחירי דיור בלתי סבירים, חובות משכנתא הולכים וגדלים, ותשואות שליליות על השקעות נדל"ן לטווח הבינוני.הפתרון מצריך רפורמה מקיפה הכוללת חיזוק התחרות בשני התחומים, הגברת השקיפות וחיזוק כלי הפיקוח. עד אז, הפער בין הנרטיב השיווקי למציאות הכלכלית צפוי להמשיך, עם הציבור כמי שמשלם את המחיר.

https://claude.ai/public/artifacts/dffd71aa-459c-4f20-a8f4-569db1dd020d

Gemi התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור בישראל: בין נרטיב שיווקי למציאות כלכלית

1. רקע כללי: תפקיד הבנקים בניפוח הנרטיב הנדל"ני

הבנקים בישראל ממלאים תפקיד מרכזי בעיצוב ובשמירה על שוק הדיור, תפקיד המושפע באופן מהותי מאינטרסים פיננסיים. ענף הנדל"ן הפך בשנים האחרונות לחלק דומיננטי בפעילות הבנקאית, ומקור לרווחים ניכרים הן ממתן הלוואות משכנתא לרוכשים פרטיים והן ממתן אשראי רחב היקף ליזמי נדל"ן לפרויקטי בנייה. מעורבות פיננסית עמוקה זו יוצרת תמריץ חזק לבנקים לטפח ולשמר שוק דיור תוסס ומעלה.   

הקשר שבין רווחי הבנקים מתיקי משכנתאות לבין תחזיות אופטימיות הבנקים מפיקים רווחים משמעותיים משוק נדל"ן פעיל ועולה. תמריץ רווח זה מהווה מניע מרכזי באסטרטגיה העסקית שלהם. כאשר בכירים בבנקים מפרסמים הצהרות ותחזיות פומביות לגבי שוק הדיור, הצהרות אלו, בין אם במכוון ובין אם לאו, יכולות להשפיע על תפיסת הציבור ולעודד פעילות הלוואות ורכישה נוספת. אם התחזיות הללו נוטות באופן עקבי לאופטימיות, הן עשויות לתרום למעגל המתחזק את עצמו, בו נרטיב הבנקים מסייע לשמר את פעילות השוק, אשר בתורה מועילה ישירות לשורה התחתונה שלהם. מצב זה מעלה שאלות לגבי הניטרליות והאמינות של הצהרותיהם הפומביות.   יתרה מכך, הבנקים מעורבים באופן ישיר בשליטה על מחירי הדירות. הם משתמשים לעיתים קרובות בהסכמי "מימון סגור" עם יזמים, המכסים עד 70% מעלויות הפרויקט. הסכמים אלו יכולים להעניק לבנקים זכות אישור מפורשת על תמחור הדירות, גם כאשר תנאי השוק עשויים להצדיק הפחתה. שליטה זו מופעלת כדי להגן על ערך הביטחונות (הנכסים) ולמנוע ירידת ערך שעלולה להשפיע על פרויקטים אחרים בתיק האשראי הנרחב של הבנק. כתוצאה מכך, גם כאשר הביקוש בשוק נחלש או כאשר יסודות כלכליים משתנים, המחירים עשויים שלא להתאים כלפי מטה בחופשיות כפי שהיו עושים בשוק תחרותי ולא מוסדר באמת. הדבר יוצר למעשה שוק "מנוהל" שבו יציבות מחירים (או מגמה עולה) זוכה לעדיפות. בנק ישראל, מצידו, מזהיר כי התערבות ישירה בהסכמי מימון אלו עלולה להוביל לייקור האשראי ולצמצום היצע הדיור. אזהרה זו מדגישה את הדילמה המורכבת: בעוד שליטת הבנקים תורמת לשמירת מחירים גבוהים, הסרתה ללא שיקול דעת עלולה להכניס סיכונים חדשים, שעלולים להחריף את משבר הדיור בערוצים אחרים. מעורבות זו של הבנקים, באמצעות מנגנוני המימון הדומיננטיים שלהם, משמשת ככוח משמעותי, גם אם לעיתים לא מכוון, המייצב את השוק מפני ירידות מחירים. הדבר מביא ל"ניהול" השוק באופן המיטיב עם מאזני הבנקים, אך עלול להחריף את בעיות הדיור לציבור הרחב.   

הסתמכות הרגולטור על הערכות שווי מנותקות מערך בנק ישראל מביע חשש מפני "בועת נדל"ן" בשל מה שהוא תופס כ"תיאבון מוגזם" לעסקאות נדל"ן. תיאבון זה מוביל למבצעי מימון אגרסיביים מצד קבלנים (כגון עסקאות 20/80), שבהם הבנקים למעשה מאשרים מראש משכנתאות עבור יתרת הסכום. בנק ישראל מעריך כי למעלה מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודשים האחרונים משקפות רמת מימון וסיכון גבוהה. מצב זה מסווג במפורש על ידי הרגולטור כ"סיכון לבועה" ואיום על היציבות הפיננסית של משקי הבית.   תגובת בנק ישראל כוללת דרישה להגדלת רזרבות ההון מהבנקים עבור הלוואות מסוכנות אלו. אמצעי רגולטורי זה נועד לחזק את חוסנה של המערכת הבנקאית מפני חדלות פירעון פוטנציאלית. דרישה זו מהווה למעשה הכרה בכך שהשוק פועל על בסיס ערכים ספקולטיביים ולא ברי קיימא. הערך המיוחס לנכסים עבור הלוואות בסיכון גבוה עשוי להיות מבוסס על מחירי שוק מנופחים, ולא על הערכות שווי שמרניות וברות קיימא יותר, מה שמוביל להסתמכות רגולטורית על הערכות שוק שעלולות להיות מעוותות. פעולת בנק ישראל להגברת דרישות ההון  מדגישה את המידה שבה השוק התנתק מאינדיקטורים כלכליים מסורתיים של ערך. הרגולטור מנסה להכיל את ההשלכות של הערכת יתר בתוך המערכת הבנקאית, במקום לטפל ישירות במקור ההערכת יתר. המסקנה מכך היא שהמסגרת הרגולטורית הנוכחית, אף שהיא שואפת ליציבות, עלולה בלא יודעין להנציח את הערכת היתר בכך שהיא מאפשרת לבנקים להמשיך לממן על בסיס מחירי שוק מנופחים, גם אם עליהם להחזיק יותר הון כנגד הסיכונים הנלווים.   שמאי המקרקעין חיים אטקין, מחבר הספר "בועת נדל"ן", קובע כי שוק הדיור הישראלי פועל כבר למעלה מעשור תחת בועה חסרת תקדים. הוא מציין כי המחירים מנותקים מערך, קיימים מינוף בלתי סביר ורווחים מדומים, ומציאות שבה רוכשי הדירות משלמים "תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה, עם סיכון אמיתי לקריסה". אטקין מצביע על פער של כ-100% בין שווי כלכלי למחיר שוק. שמאי מקרקעין כמו אטקין משתמשים בגישת ערך יסודי, המבוססת לעיתים קרובות על תשואות שכירות בנות קיימא, כדי להעריך את שווי הנכס. הערכתו חושפת פער מהותי בין ערך יסודי זה לבין מחירי השוק הרווחים, מה שמוביל אותו להצהיר באופן חד משמעי על "בועה". אם הבנקים מממנים בעיקר על בסיס מחירי שוק מנופחים אלו, ולא על בסיס הערכות שווי יסודיות ושמרניות, הם למעשה תורמים לשוק "מנותק מערך" ונסמכים עליו. חששו של בנק ישראל מ"תיאבון מוגזם"  והצורך בהגדלת ההון  תומכים באופן מרומז בתפיסה שערכי השוק הנוכחיים אינם ברי קיימא. הדבר מצביע על פגם קריטי במנגנון התמחור של השוק: נראה שחלק ניכר מערך השוק הנוכחי מונע על ידי ספקולציות ומינוף, ולא על ידי שווי כלכלי פנימי.   

2. איסוף ציטוטים וקישורים אליהם: התבטאויות בכירי הבנקים (2022-2025)

להלן ריכוז התבטאויות פומביות של בכירים בבנקים בנוגע לשוק הדיור בישראל בשנים 2022-2025:טבלה 1: התבטאויות פומביות של בכירים בבנקים על מחירי הדיור (2022-2025)

ניתוח התבטאויות הבנקים:

מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן, מציג נרטיב של חוסן כלכלי ו"ריבאונד" צפוי בשנת 2025. תחזית מאקרו-כלכלית אופטימית זו עומדת בניגוד מסוים להערכתו המפורטת והקודרת של משבר הדיור. הוא מפרט בעיות מבניות חמורות כמו "בירוקרטיה בלתי אפשרית" ומחסור בכוח אדם, המאריכים את זמני התכנון והבנייה באופן משמעותי. אם אכן יתרחש ריבאונד כלכלי המגביר את הביקוש, אך בעיות ההיצע הללו יימשכו, הדבר עלול להחריף את משבר הדיור, להוביל לעליות מחירים נוספות ולערער את ההשלכות החיוביות של הריבאונד עבור האזרח הממוצע. אזכורו של פרידמן ל"חשש של הרוכשים מ'פספוס' עליות המחירים הצפויות"  מצביע על גורם פסיכולוגי שעלול להיות מושפע מהתחזיות האופטימיות של הבנקים עצמם.   קיים פער בין ההערכות הפנימיות של הבנקים לבין הנרטיבים הציבוריים שלהם. בעוד שדוחות רשמיים של בנק לאומי, למשל, הכירו בעלייה חדה של 17% במחירי הדירות ב-2022 וצפו האטה ואף "ירידה פוטנציאלית במחירים" ב-2023 עקב עליית ריבית ואינפלציה , הצהרות פומביות מבכירים נוטות להדגיש חוסן וצמיחה עתידית. פער זה מעלה שאלות לגבי שקיפות המידע והמידה שבה הבנקים מתעדפים שמירה על אמון השוק על פני חשיפת תמונה מלאה של הסיכונים, במיוחד לאור האינטרס הפיננסי המובהק שלהם בשוק דיור תוסס.   בנק הפועלים דיווח על עלייה של 7.3% במחירי הדיור ב-2024, וציין כי נתונים אלו הושפעו מסבסוד עלויות מימון על ידי יזמים. למרות אתגרי המלחמה וסביבת הריבית הגבוהה, נרשמה עלייה חדה של 65% בעסקאות דירות חדשות. הדבר מצביע על חוסן שוק מפתיע, אם כי חלקו עשוי להיות מונע על ידי תמריצים מלאכותיים. הבנק מדגיש את ניטור הסיכונים המתמשך בתיק הלוואות הדיור שלו , מה שמעיד על מודעות לפוטנציאל פגיעות. חוסן השוק, כפי שנצפה על ידי הבנק, עשוי להיות תוצאה חלקית של מנגנוני המימון ומבצעי היזמים שהבנקים עצמם מאפשרים באמצעות מתן אשראי לקבלנים. ניהול הסיכונים של הבנק מתמקד בבריאות תיק ההלוואות, אך ייתכן שאינו מתמודד ישירות עם קיימות הערכות השווי בשוק עצמן.   שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, מקדמת באופן עקבי נרטיב של עליות מחירים בלתי נמנעות, ומייחסת אותן לגורמים מבניים עמוקים כמו גידול דמוגרפי (במיוחד במגזר החרדי) ולרצון התרבותי החזק לבעלות על דירה בישראל. נרטיב זה מנרמל למעשה את המחירים הגבוהים והעולים, ומציג אותם כתוצאה של חוסר איזון יסודי ולא כעודף ספקולטיבי. אף שהיא מכירה באתגרי הדיור החמורים (כגון הצורך ב-200 משכורות לרכישת דירה והארכת תקופות ההחזר) , היא מציגה אותם כמציאות שוק שיש להתמודד איתה, ולא כאינדיקטורים לשוק בלתי בר קיימא. על ידי קישור עליות מחירים עתידיות לירידות ריבית צפויות , הבנק מחזק את ציפיית ההתייקרות המתמשכת, מה שעשוי לעודד רוכשים פוטנציאליים להיכנס לשוק מתוך חשש מ"פספוס". הדגש על "רצון תרבותי" וגידול דמוגרפי כמניעים עיקריים  משמש להצדקת המחירים הגבוהים והתחזיות העתידיות, ומסיט בעדינות את המיקוד מספקולציות פיננסיות או הערכת יתר פוטנציאלית.   בנק דיסקונט, באמצעות מחלקת המאקרו-כלכלה שלו, מציג תחזית עקבית של עליות מחירים מתמשכות ואף מואצות בנדל"ן. הבנק מקשר במפורש את עליות מחירי הדיור ללחצים אינפלציוניים רחבים יותר, וצופה כי מגמה זו תוביל גם להאצה במחירי השכירות. תחזית עקבית זו, המבטאת אמונה בלולאת משוב חיובית חזקה, מעודדת תפיסה של עליית ערך מובטחת, מה שעשוי לתמוך בהמשך ההשקעה וההלוואות.   

3. מיפוי כלי התקשורת לפי בנק

ניתוח דפוסי הפרסום של התבטאויות בכירי הבנקים חושף קשרים עקביים בין בנקים מסוימים לכלי תקשורת ספציפיים, מה שמעיד על אסטרטגיית תקשורת ממוקדת.

ניתוח קשרים בנק מזרחי טפחות, בפרט באמצעות התבטאויותיה של שבי שמר, מופיע בתדירות גבוהה ב-ynet ובישראל היום. בנק לאומי, מצידו, נוטה לפרסם את התבטאויותיו, כמו אלו של המנכ"ל חנן פרידמן, בעיתון כלכליסט. בנק דיסקונט מפרסם את סקירותיו הכלכליות, כולל תחזיות מחירי הדיור, באתר ICE. עבור בנק הפועלים, רוב המידע הנגיש מגיע מדוחות פנימיים יותר. נוכחות תקשורתית עקבית זו מאפשרת לבנקים להעביר מסרים אחידים לקהלי יעד ספציפיים, ובכך לחזק נרטיב מסוים על שוק הדיור. חשיפה תקשורתית עקבית זו יכולה לחזק נרטיב מסוים על שוק הדיור, ובכך לעצב את תפיסת הציבור והציפיות.   

ניתוח כמותי ואיכותי בחינת אופי הסיקור מעלה תמונה מורכבת. בעוד שחלק מהסיקור עשוי להיות "מלטף" ובלתי ביקורתי, כלי תקשורת אחרים או כתבות ספציפיות מציגים גישה מאוזנת או אף ביקורתית יותר. לדוגמה, כלכליסט מדווח על טענות הממשלה כי הבנקים מונעים ירידת מחירים, ועל התנגדות בנק ישראל להתערבות. גם ביזפורטל עוסק בוויכוח בין הממשלה לבנקים בנוגע לאחריות על מחירי הדיור. מאקו מדווח על דבריו של אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, לפיהם הבנקים "מתדלקים את השוק". ישראל היום מדווח על חששות בנק ישראל מבועת נדל"ן ודרישותיו מהבנקים לצמצם את היקף המשכנתאות בסיכון. ערוץ 13 מדווח על פיגורים בתשלומי משכנתאות ועל צעדים נגד הבנקים.   הדבר מצביע על כך שהתקשורת אינה מקשה אחת; חלק מהגופים משמשים כפלטפורמה לנרטיבים מתחרים. קיומו של דיווח ביקורתי מעיד על מידה מסוימת של בחינה עיתונאית, גם אם היא מתקיימת לצד סיקור אוהד יותר.

4. אמירות של שמאים

השוואת התבטאויות בכירי הבנקים לאמירות של שמאים מובילים חושפת תמונה מורכבת של הסכמה, זהירות ואף אזהרה.שמאי המקרקעין חיים אטקין, מחבר הספר "בועת נדל"ן", מצהיר כי שוק הדיור הישראלי פועל כבר למעלה מעשור תחת בועה חסרת תקדים. הוא טוען כי המחירים מנותקים מערך, קיימים מינוף בלתי סביר ורווחים מדומים, וכי רוכשי הדירות משלמים "תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה, עם סיכון אמיתי לקריסה". אטקין מצביע על פער של כ-100% בין שווי כלכלי למחיר שוק. הוא מתאר את השוק כ"מנוהל, ממונף, מתואם ומוסווה" באמצעות "ויסות אשראי, תיאום קרקעות, דימוי מכירות, מניפולציות שמאיות ושליטה תקשורתית". דוחותיו לשנת 2025 מצביעים על "התרסקות" השוק, עם ירידה דרמטית בכל הסגמנטים. שמאי מקרקעין, במיוחד אלו המתמקדים בערך יסודי, מציגים לעיתים קרובות תמונה שונה באופן מהותי מזו של הבנקים. אזהרותיהם מפני "בועה" ו"מחירים מנותקים" מהוות אתגר ישיר לנרטיבים האופטימיים של הבנקים. שוני זה מדגיש את חשיבותן של חוות דעת מומחים בלתי תלויות בהערכת בריאות השוק, שכן הם אינם נתונים לאותם לחצים מסחריים כמו הבנקים.   לעומת זאת, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מציגה עמדה מורכבת יותר. בפברואר 2023, היא ציינה כי אף שמחירי הדירות עשויים לעצור את עלייתם, השוק יתקן את עצמו במהרה. ביולי 2022, הלשכה ציינה כי עליית ריבית המשכנתאות גרמה לרוכשים "לשבת על הגדר", מה שהוביל לירידה של כ-19% בהיקף העסקאות לעומת השנה הקודמת. עם זאת, בספטמבר 2023, בוגין הצהירה כי "מי שמחכה שהשוק יתרסק יכול לשכוח מזה". הדבר מדגים כי גם בתוך קהילת השמאים קיימות פרשנויות שונות לאותות השוק.   אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, הצהיר כי הבנקים "מתדלקים את השוק" וכי חלקם אינם נוקטים בזהירות מספקת בהערכותיהם. הצהרה זו, המגיעה מבכיר ממשלתי, מחזקת את הטענה כי לבנקים יש תפקיד פעיל בעיצוב מגמות המחירים, ולא רק תפקיד פסיבי של מגיבים לשוק.   

5. בדיקת התייחסות לבועה/שווי פונדמנטלי

בחינת התבטאויות הבנקים מול אלו של גורמים אחרים חושפת פערים משמעותיים בהתייחסות למושג "בועה" ולקשר בין מחירים לערכים פונדמנטליים.

התייחסות הבנקים: באופן כללי, בכירים בבנקים נמנעים משימוש במונח "בועה". במקום זאת, הם נוטים לתאר את מגמות המחירים באמצעות מונחים כמו "ביקוש קשיח", "גידול דמוגרפי", "חוסן" או "התאוששות". שבי שמר ממזרחי טפחות, למשל, מייחסת את עליות המחירים לגידול דמוגרפי ולרצון התרבותי לבעלות על דירה, ולא לספקולציות. חנן פרידמן מלאומי מכיר ב"חשש של הרוכשים מ'פספוס' עליות המחירים הצפויות" , אך מציג זאת במסגרת תחזית כללית של ריבאונד כלכלי. בנק דיסקונט מצהיר בעקביות כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות ואף יואצו. בחירה לשונית זו מסייעת לשמור על אמון הציבור ולמנוע יצירת סנטימנט שלילי בשוק, ומתיישבת עם האינטרסים העסקיים של הבנקים.   

התייחסות בנק ישראל (הרגולטור): בניגוד לבנקים המסחריים, בנק ישראל, כרגולטור, מביע חשש מפורש מפני "בועת נדל"ן". חשש זה נובע מ"תיאבון מוגזם" לעסקאות נדל"ן ומהיקף גבוה של משכנתאות בסיכון. זוהי הכרה רגולטורית ישירה בסיכון לבועה.   

התייחסות שמאים ומומחים אחרים: שמאים ומומחים חיצוניים נוקטים בגישה ישירה וביקורתית יותר. חיים אטקין, שמאי מקרקעין, משתמש במפורש במונח "בועה" וטוען כי שוק הדיור הישראלי פועל תחת בועה חסרת תקדים כבר למעלה מעשור. הוא מצביע על "מחירים שמנותקים מערך", "מינוף בלתי סביר", "רווחים מדומים", ו"תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה". אטקין מציין פער של כ-100% בין שווי כלכלי למחיר שוק. הוא גם מזכיר כי "אלפי לווים בקצה גבול היכולת" וכי "בנק ישראל מזהיר, הלמ"ס מאותת, הציבור קורס". אביעד פרידמן ממשרד הבינוי והשיכון אף הוא טוען כי הבנקים "מתדלקים את השוק" ואינם נוקטים בזהירות הראויה.   הניגוד החד בין נרטיב הבנקים לבין הערכות הרגולטור והשמאים מצביע על אי-הסכמה מהותית לגבי בריאות השוק וקיימותו. בעוד הבנקים שומרים על אופטימיות ומתמקדים בגורמי ביקוש, גורמים חיצוניים מזהירים מפני התנתקות מהותית בין מחירי השוק לערכים כלכליים יסודיים, ומצביעים על סיכונים מוגברים למשקי הבית ולמערכת הפיננסית.

6. השוואת תחזיות למציאות

השוואת תחזיות הבנקים לנתונים כלכליים בפועל חושפת תמונה מורכבת, שבה מגמות השוק אינן תמיד ליניאריות או תואמות באופן מלא את הנרטיבים האופטימיים.

גרפים של תחזיות לעומת נתונים בפועל:

• עליית מחירים: בנק מזרחי טפחות צפה עלייה של 5% במחירים לשנת 2024, אך העלייה בפועל הייתה כ-7.7%. נתוני הלמ"ס הראו עלייה שנתית של 7.8% במחירי הדיור ב-2024, ו-4% בדירות חדשות (אוקטובר 2023-אוקטובר 2024). העלייה המצטברת בשנים 2021-2024 עומדת על כ-30%.   
• ירידת עסקאות וביקוש:
  • בשנת 2023 נמכרו 66,590 דירות, ירידה של 35% לעומת 2022.   
  • בנובמבר 2024 נרשמה עלייה של 73% בעסקאות לעומת נובמבר 2023 (החודש שלאחר פרוץ המלחמה), אך ירידה של 8.5% לעומת נובמבר 2022.   
  • בינואר 2025 נמכרו 7,373 דירות, ירידה של 37.3% לעומת דצמבר 2024 ו-16% לעומת ינואר 2024.   
  • מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא רב-שנתי של 77,650 יחידות בסוף ינואר 2025, עם תקופת היצע של 23.7 חודשים. חיים אטקין מציין כי בסוף 2024 היו למעלה מ-80,000 דירות חדשות לא מכורות.   
  • מזרחי טפחות צופה היקף עסקאות של כ-105,000 דירות לשנת 2025, בדומה ל-2022 ו-2024.   
• גובה ריבית המשכנתאות:
  • ריבית בנק ישראל עלתה מ-0.35% באפריל 2022 ל-4.75% במאי 2023, והתייצבה על 4.50% מינואר 2024 ועד פברואר 2025.   
  • ריבית הפריים עלתה מ-1.85% באפריל 2022 ל-6.25% במאי 2023, והתייצבה על 6.00% מינואר 2024 ועד פברואר 2025.   
  • ריביות המשכנתא הלא צמודות הממוצעות עלו מ-3.56% בינואר 2022 ל-5.33% בדצמבר 2023, ולאחר מכן ירדו בהדרגה לכ-4.9% בינואר-פברואר 2025.   
• שיעור פיגורים: הפיגורים בתשלומי משכנתאות הגיעו לשיא חדש של 3.6 מיליארד ש"ח.   
• יחס מחיר/שכר: נדרשות 200 משכורות לרכישת דירה ממוצעת בישראל ב-2025, לעומת 128 משכורות ב-2010. שיעור ההחזר הממוצע מההכנסה עלה מ-27% ב-2020 לכמעט 30% ב-2025.   
• תשואות בפועל: תשואת השכירות השנתית בתל אביב עומדת על כ-2.3%, ברמת גן כ-2.6% ובחולון כ-2.7%, לעומת כ-3.5% בערי הפריפריה. חיים אטקין מציין שתשואת השכירות הממוצעת היא כ-2.5% לעומת ריבית משכנתאות ממוצעת של 5%-6.5%.   

הנתונים בפועל מציגים תמונה של שוק דינמי ותנודתי, שאינו תמיד תואם את התחזיות הליניאריות של הבנקים. בעוד הבנקים נוטים להדגיש את המשך עליית המחירים, המציאות מראה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות ב-2023, התאוששות חלקית בסוף 2024, וירידה חדה נוספת בתחילת 2025. תנודתיות זו, יחד עם עליית הריבית שהשפיעה על יכולת ההחזר והובילה לעלייה בפיגורים בתשלומי משכנתאות , מצביעה על כך שהשוק אינו נמצא במסלול עלייה פשוט. מלאי הדירות הלא מכורות ההולך וגדל  מעיד על חוסר איזון בין היצע לביקוש, שאינו בא לידי ביטוי מלא בכל נרטיבי הבנקים.   

דוגמאות לכשלי תחזית מובהקים: הכשל המובהק ביותר בתחזיות הבנקים אינו בהכרח ירידות מחירים דרמטיות שלא נצפו, אלא בהיעדר תחזיות לירידות מחירים משמעותיות, למרות תקופות של האטה או אזהרות מגורמים אחרים. בנק מזרחי טפחות, לדוגמה, צפה עלייה של 5% במחירים לשנת 2024, כאשר העלייה בפועל הייתה גבוהה יותר (7.7%). אמנם זו אינה "ירידה", אך היא מדגישה את הקושי בדיוק התחזיות. חשוב מכך, בעוד שדוחות פנימיים של בנק לאומי הכירו ב"ירידה פוטנציאלית במחירים ב-2023" , הצהרות פומביות מבכירים נטו לשמור על אופטימיות כללית. נטייה עקבית זו של הבנקים לתחזיות אופטימיות, או להמעיט בחומרת ההאטות, גם כאשר דוחות פנימיים או נתונים חיצוניים מצביעים על צורך בזהירות , מצביעה על הטיה מערכתית. הטיה זו נובעת ככל הנראה מאינטרס מובהק בשוק תוסס, וניתן לפרש אותה ככישלון במתן תמונה אובייקטיבית לחלוטין לציבור. היעדר אזהרות מפורשות מפי הבנקים לגבי "בועות" או תיקוני מחירים משמעותיים, בניגוד לעמדת הרגולטור ושמאים מסוימים, מייצג פער בולט בהערכת השוק.   משבר הדיור הולך ומעמיק, כפי שמשתקף בעלייה הדרמטית במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה ובעלייה בנטל ההחזר. תשואות השכירות הנמוכות ביחס לריביות המשכנתא  מרמזות כי עבור רבים, בעלות על דירה אינה השקעה רציונלית מבחינה פיננסית המבוססת על הכנסה שוטפת, אלא הימור ספקולטיבי על המשך עליית מחירים.   

7. דיון וסיכום

הבחינה המעמיקה של התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור בישראל חושפת מתח מובנה בין הנרטיב המקודם על ידם לבין המציאות הכלכלית המורכבת.

האם קיימת אחידות נרטיבית בין הבנקים לבין כלי תקשורת מסוימים?

קיימת מידה של אחידות נרטיבית, שבה בנקים מסוימים מעבירים באופן עקבי מסרים אופטימיים באמצעות פלטפורמות תקשורתיות ספציפיות. הדבר יוצר אפקט של "תיבת תהודה", המחזק את התפיסה של עליות מחירים בלתי נמנעות. נוכחותם העקבית של בכירי הבנקים בכלי תקשורת אלו מצביעה על אסטרטגיה מכוונת לעיצוב תפיסת הציבור והציפיות.   

האם מתקיים שיתוף פעולה סמוי בהזנת מידע לציבור?

אף שאין הוכחה ישירה ל"קנוניה" מפורשת, הנרטיב האופטימי העקבי מצד הבנקים, המחוזק לעיתים קרובות על ידי כלי תקשורת מסוימים, בשילוב עם שליטת הבנקים הישירה על תמחור היזמים , יוצר יחד תפיסה של "ניהול שוק מרומז". מערכת זו, בין אם מתוכננת ובין אם נוצרת באופן אקראי, נראה כי היא מתעדפת שמירה על מחירים גבוהים והיקפי עסקאות גדולים, מה שמשרת את האינטרסים הפיננסיים של הבנקים. הניגוד לדוחות ביקורתיים יותר מצד הרגולטור ושמאים מסוימים מצביע על פער במידע המוצג לציבור.   

האם הציבור קיבל תמונה אמינה של הסיכונים?

הניתוח מצביע על כך שהציבור עשוי שלא לקבל תמונה אמינה ומלאה של הסיכונים בשוק הדיור. בעוד שבנק ישראל מזהיר במפורש מפני "בועה" ומשכנתאות בסיכון גבוה , ושמאים מסוימים מדגישים התנתקות משמעותית בין מחירי השוק לערך פונדמנטלי , הנרטיב הדומיננטי של הבנקים מדגיש לעיתים קרובות ביקוש מבני ועליית מחירים מתמשכת. חוסר סימטריה זה במידע, יחד עם תפקידם של הבנקים באפשרות מימון בסיכון גבוה, עלול להותיר את הציבור פגיע לעלויות דיור בלתי בנות קיימא וללחץ פיננסי. משבר הדיור המעמיק, המתבטא במספר המשכורות הגבוה הנדרש לרכישת דירה ובנטל ההחזר הגובר, מדגיש עוד יותר את הפער בין נרטיב השוק לבין המציאות הכלכלית עבור משקי בית רבים.   

אפליקציה: נרטיב הבנקים בשוק הדיור       https://g.co/gemini/share/28b3c68b6497 

אינפוגרפיקה: נרטיב הבנקים בשוק הדיור     https://g.co/gemini/share/55e81ac83554 

לקריאה נוספת - כאן

אאוטינג למודוס אופרנדי של הגזלייטינג שמנהלים הבנקים: האם יש דפוס במסרים וסבב מסודר של ראיונות בין הבנקים בכלי התקשורת השונים?

תחת הנחה שמבצעי הקבלנים במימון ובספיגת ריביות הם הנחה ממוצעת של 10 אחוז לדירה, שלא בא לידי ביטוי במחיר החוזה, מהו שיעור מס הרכישה העודף - בכסף, ששילמו הרוכשים ביתר לעומת מצב בו. מחיר החוזה היה נמוך בעשרה אחוז?

בהנחה שמחיר החוזה של הדירה הוא 3,000,000₪, והקבלן מעניק הנחה של 10% שאינה באה לידי ביטוי במחיר החוזה (כלומר בפועל המחיר ללקוח הוא 2,700,000₪ אך מס הרכישה מחושב לפי 3,000,000₪):

• מס הרכישה לפי מחיר החוזה (ללא הנחה): 45,538₪
• מס הרכישה לו היה מחיר החוזה נמוך ב-10% (כלומר 2,700,000₪): 30,538₪

כלומר, הרוכשים שילמו מס רכישה עודף של 15,000₪ לעומת מצב בו ההנחה הייתה מגולמת במחיר החוזה של הדירה.החישוב מתבסס על מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה לשנת 2025, כנהוג בישראל.

במהלך שנת 2024 נמכרו בישראל כ-45,640 דירות חדשות. אם נניח שמס הרכישה העודף על כל דירה (בשל אי גלום הנחת קבלן בשיעור 10%) הוא כ-15,000₪ לכל דירה, סך מס הרכישה העודף ששילמו כלל הרוכשים עבור כל הדירות החדשות שנמכרו הוא כ-684.6 מיליון שקל.

בשנת 2025 עד חודש אוגוסט נמכרו בישראל בהערכה זהירה כ-23,000 דירות חדשות. בהנחה שמס הרכישה העודף בגין כל דירה עמד על כ-15,000₪ לדירה (עקב אי-גלום הנחת קבלן בגובה 10% במחיר החוזה), סך מס הרכישה העודף ששילמו כלל הרוכשים עד כה השנה עומד על כ-345 מיליון שקל.

בחישוב משולב של שנת 2024 (כ-684.6 מיליון שקל) ושנת 2025 עד אוגוסט (כ-345 מיליון שקל), סך מס הרכישה העודף ששילמו הרוכשים בגין דירות חדשות מגיע לכ-1.03 מיליארד שקל בשל אי-גלום ההנחה במחיר החוזה.

מדובר בסכום עתק שלא נבע ממחירי הדירות עצמם, אלא רק מאי-גלום ההנחות בפועל במחיר החוזה, שיצר תשלום מס רכישה עודף בהיקף של מעל מיליארד שקל בשנתיים בלבד—נטו מהטעות או העיוות בחישוב.

אפשר בהחלט לטעון שהפער בסכום מס הרכישה שמשולם מעבר למה שהיה אמור להיות עקב אי-גלום ההנחות במימון ובספיגת ריביות הוא נזק כלכלי משמעותי שנגרם לרוכשים. אם לשפוט לפי הנתונים, נזק זה מגיע לפי ההערכות לכ-1 מיליארד שקל לשנתיים.

עם זאת, כשמדברים על "נזק שגרם ללמ״ס", יש להיזהר במונחים: הלמ״ס איננה גורם שמקורו בנזק, אלא גוף סטטיסטי שמפרסם נתונים ומדדים כלכליים. הלמ״ס מציג נתונים שנאספים מהגורמים הרשמיים, ולא אחראי על מדיניות המס או על שיטות החישוב של מס הרכישה.אם הכוונה היא שמנהל מדיניות המס או רשות המסים (שמתבססת על הדוחות והמחירים המדווחים) אחראים לכך שהרוכשים משלמים מס רכישה עודף, אז ניתן לטעון כי יש כאן עיוות חוקי או פרוצדורלי שגרם לנזק כלכלי גדול לרוכשים, שעלול להיתפס כבעיה מערכתית שיש לבחון ולתקן.לכן, מבחינה טכנית הלמ״ס אינה הגורם "שגרם" לנזק, אך בהחלט ניתן להצביע על כך שהמערכת שמבוססת על הנתונים והחישובים בהם משתמשות הרשויות פוגעת כלכלית ברוכשים.

אם נניח שמחירי הדירות החדשות המנופחים משפיעים גם על מחירי הדירות היד שנייה, שעדיין לא ירדו בהתאם ונותרו גבוהים, אז יש להניח ששיעור מס הרכישה העודף ששולמו עולה מאוד.המס הרכישה לדירת מגורים יחידה מחושב במדרגות הבאות לשנת 2025:

• עד 1,978,745 ₪ - פטור ממס
• מ-1,978,745 ועד 2,347,040 ₪ - 3.5%
• מ-2,347,040 ועד 6,055,070 ₪ - 5%
• מ-6,055,070 ועד 20,183,565 ₪ - 8%
• מעל 20,183,565 ₪ - 10%

אם מחירי הדירות בפועל היו נמוכים בכ-10% עבור דירות חדשות, אך מחירי דירות יד שנייה נשארו במפלס גבוה, הרוכשים ששילמו מס רכישה על מחירים גבוהים יותר בפועל בפועל, בתשלום מס עודף, היו משלמים פחות לו מחירי הדירות החדשות היו מקרינים בצורה נכונה על שוק היד שנייה. שיעור מס הרכישה העודף בשנים 2024 ו-2025 יכול להיות גבוה גם מעבר ל-10% עקב העובדה שמס הרכישה מחושב באופן פרוגרסיבי. כלומר, במקרים בהם מחיר הדירה גבוה, תשלום המס העודף בשקלול כל סך המס יכול להיות משמעותי ביותר. בהסתמך על החישוב הקודם שביצענו, שבו הנחנו מס רכישה עודף ממוצע של כ-15,000 ₪ לדירה (10% הפרש במחיר דירה), ובמספר דירות חדשות שנמכרו, המס העודף הכולל עומד על כ-1.03 מיליארד שקל. אם נוסיף לכך כי מחירי הדירות הישנות לא ירדו בהתאם ונותרו גבוהים, אז ניתן להעריך שהנזק הכלכלי הריאלי והרוחבי על כלל הרוכשים יכול להיות אף גבוה יותר מהחישוב הפורמלי שהסתמך רק על דירות חדשות.לכן, שיעור המס רכישה העודף בפועל, בשקלול כל השוק, יכול להיות גבוה יותר מ-10%, משקלול המס העודף על מחירי דירות גבוהים יותר בשוק היד שנייה, בנוסף לדירות החדשות.

לסיכום: התרגיל עם מחירי הדירות החדשות והתשלום על מס רכישה לפי מחירים לא אמיתיים יוצר פער משמעותי בתשלום המס הכולל, שיכול להיות גבוה משמעותית מ-10% בפועל, בהתאם להתקדמות מחירי יד שנייה שלא ירדו כראוי.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2024, נמכרו כ-55,400 דירות יד שנייה בישראל, ובשנת 2025 עד כה (לפחות עד אוגוסט) נרשמה מגמה דומה או מעט נמוכה, נשתמש בהערכה של כ-40,000 דירות יד שנייה ל-2025 עד היום.

מחיר ממוצע של דירת יד שנייה בשנת 2024 עמד על כ-2.5 מיליון שקל.

כעת נוכל לבצע חישוב בהתאם למספר דירות היד שנייה שנמכרו ולמחיר הממוצע שלהן כדי להעריך את היקף מס הרכישה העודף שנוצר עקב השפעת מחירי הדירות החדשות המנופחים על שוק היד שנייה.

המחיר הממוצע לדירת יד שנייה במחצית הראשונה של 2024 עמד על כ-2.08 מיליון שקל, ובשנת 2024 כולה על כ-2.5 מיליון שקל בממוצע.

מספר דירות יד שנייה שנמכרו בשנת 2024 עמד על כ-55,400 דירות, ובשנת 2025 עד היום כ-40,000 דירות (הערכה).

נחשב את שיעור מס הרכישה העודף לשנים אלו, בליווי ההנחה שהמחיר הממוצע בדירה אמור להיות נמוך בכ-10% (בהשפעת הנחת הקבלן שמתגלה רק בדיעבד), אך בפועל המחיר נשאר כפי שפורסם. הנחות נוספות לגבי מדרגות מס רכישה קיימות ועולות פרופורציונלית למחיר, בהתאם למדרגות המס. עכשיו אבצע חישוב המשקף נזק מס רכישה עודף לדירות יד שנייה בשנים 2024 ו-2025, על בסיס ההנחות האלה.

אחשב כעת את שיעור מס הרכישה העודף ששולם בשוק היד השנייה בשנים 2024 ו-2025, בהתחשב במכירות, מחירי ממוצעים ומדרגות מס רכישה לדירה יד שנייה:

• מחיר ממוצע דירה יד שנייה: כ-2.5 מיליון ₪
• מחיר עם 10% הנחה (פער לא מגולם): כ-2.25 מיליון ₪
• מספר דירות יד שנייה שנמכרו ב-2024: כ-55,400
• מספר דירות יד שנייה שנמכרו ב-2025 עד היום: כ-40,000

מדרגות מס רכישה לדירה שנייה לשנת 2025:

• עד 6,055,070 ₪: 8%
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

חישוב מס רכישה על המחיר המלא: 2.5 מיליון ש"ח * 8% = 200,000 ש"ח לדירה

חישוב מס רכישה על מחיר עם 10% הנחה: 2.25 מיליון ש"ח * 8% = 180,000 ש"ח לדירה פער מס רכישה לדירה: 20,000 ש"ח סה"כ לדירות שמכרו בשנת 2024 ו-2025 (95,400 דירות):

95,400 * 20,000 = 1,908,000,000 ש"ח (כ-1.9 מיליארד שקל מס רכישה עודף)כלומר, שנתי מס רכישה עודף בשוק היד השנייה הוא כ-1.9 מיליארד שקל בשנים 2024 ו-2025 יחד, בעקבות ההשפעה של המחירים המנופחים על חישוב המס בשוק זה.

אם נוסיף את מס הרכישה העודף על דירות החדשות שעמד על כ-1.03 מיליארד שקל לשנים 2024-2025, לסכום של כ-1.9 מיליארד שקל מס הרכישה העודף בשוק היד השנייה, אז סך המס הרכישה העודף הכולל בשני השווקים יחד מגיע לכ-3 מיליארד שקל בשנים 2024 ו-2025 עד היום .מדובר בנזק כלכלי עצום שנגרם לרוכשי הדירות כתוצאה מאי-גלום ההנחות ושיטת חישוב המס הנוכחית.

הפער בין מס הרכישה העודף בדירות יד שנייה לעומת דירות חדשות נובע בעיקר ממספר סיבות:

• מחיר ממוצע דירות יד שנייה גבוה יחסית בדירות 4-5 חדרים ויוקרה: המחיר הממוצע של דירת יד שנייה בשנת 2024 עמד על כ-2.5 מיליון שקל, כאשר דירות גדולות יותר ויוקרתיות נושאות מחירים גבוהים אף יותר.
• כמות גדולה משמעותית של מכירות בשוק היד שנייה לעומת דירות חדשות: בשוק היד שנייה נמכרו כ-95,400 דירות בשנים 2024 ו-2025 עד כה, בעוד דירות חדשות נמכרו כ-65,000 בלבד באותה תקופה.
• מדרגות המס הכלליות מחייבות מס גבוה יותר על דירות יד שנייה בשל המחירים הגבוהים יחסית ושיעור המס הגבוה לדירה שנייה (8% לעומת מדרגות נמוכות יותר לדירה ראשונה).
• דירות יד שנייה כוללות מגוון רחב יותר של נכסים, כולל דירות יוקרה ומרכזי ערים עם מחירים גבוהים יותר, שמשפיעים על ממוצע השוק.

לכן, העובדה שמס הרכישה העודף בשוק היד השנייה גדול יותר נובעת מהשילוב שבין מחירי דירות יחסית גבוהים וכמות מכירות גדולה יותר בשוק זה בהשוואה לשוק הדירות החדשות.

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין מוסמך | חוקר נדל"ן | אנליסט נדל"ן | מומחה לערך פונדמנטלי

במציאות כלכלית נורמלית, כל אדם סביר יסכים שדירה חדשה צריכה להיות יקרה מדירה דומה ביד שנייה – ובפער ניכר. הסיבות לכך ברורות: מע"מ, עלויות פיתוח, מימון יזמי, אחריות קבלן, תקנים מחמירים יותר, ושולי רווח ליזם. ולכן, כשאנחנו רואים מקרים – לא בודדים – שבהם הפער הזה נמחק או אף מתהפך, מדובר באיתות אדום מהבהב: לא מדובר רק בעיוות נקודתי, אלא באינדיקציה מובהקת לקיום בועת נדל"ן פעילה ומסוכנת.

✳️ כמה יקר יותר צריכה להיות דירה חדשה?

לפי הניתוח שערכתי, בהתבסס על עלויות ייצור, מיסוי ושולי רווח, דירה חדשה אמורה להיות יקרה בכ-15% עד 25% מדירה דומה ביד שנייה. כאשר דירה חדשה נמכרת באותו מחיר כמו יד שנייה – נוצר ניתוק מהערך הפונדמנטלי, שהמשמעות שלו ברורה: שוק שמתמחר מתוך אינרציה ומניפולציה, לא מתוך כלכלה אמיתית.

🔍 ממצאים מהעשור האחרון: 2015–2025

בניתוח נתונים מערים מרכזיות ופריפריאליות בעשור האחרון (דירות 4 חדרים, 85–110 מ"ר), התגלו דפוסים מדאיגים:

• תל אביב: הפער בין חדשה ליד שנייה צנח מ-24% ב-2015 ל-5% בלבד ב-2024.
• מודיעין: ב-2023, במקרים מסוימים – יד שנייה נמכרה ביוקר מהחדשה (!).
• חיפה: משנת 2022 – עסקאות רבות מצביעות על יתרון למחיר של יד שנייה.
• באר שבע וטבריה: שמרו על פער של 15%–18% – מה שמלמד שזה המצב התקין, ולא החריג.

⚠️ המחולל הראשי לעיוות – תוכנית "מחיר למשתכן"

המדינה עצמה תרמה ליצירת העיוות. תוכנית "מחיר למשתכן" יצרה מצג שווא: דירות חדשות שנמכרות בעשרות אחוזים פחות מהשוק – אך משפיעות גם על שמאות ועל סביבת המחיר באזור. נוצרו עסקאות שמקורן בסבסוד ממשלתי – אך השלכותיהן חילחלו לשוק כולו.

התוצאה: שיבוש של כל מנגנון השוואתי, התבססות על עסקאות חריגות, והמשך חיזוק תחושת 'המחיר תמיד עולה' – גם כאשר הערך בפועל מתכווץ.

🧨 למה זה כל כך מסוכן?

כאשר הפער בין דירה חדשה לדירת יד שנייה נמחק, מתרחש אחד משני הדברים:

1. הקבלן מוכר במחיר הפסד (Dumping) – מתוך לחץ, חוב או רצון להיחלץ ממשבר תזרים.
2. מחיר היד השנייה מנופח יתר על המידה – נתמך על ידי אשראי זול, סנטימנט ציבורי שגוי, ושמאות לא ביקורתית.

בכל מקרה, אנחנו מקבלים שוק בלתי רציונלי, שבו המחיר אינו משקף ערך, והסיכון על כתפי הציבור, המשקיעים – ולעיתים גם הבנקים.

🔎 מה אפשר וצריך לעשות?

✅ לקבוע מדד פער מחירים בין חדשה ליד שנייה בכל אזור – ולפרסם אותו בציבור.

✅ לחייב שמאים להציג את הפער כמדד ביקורת בתוך דוח השמאות.

✅ לסמן עסקאות בהן הפער אפסי כעסקאות בסיכון גבוה – במיוחד עבור מממנים.

✅ לדרוש שקיפות עסקאות מיידית – עם ניתוח לפי מאפייני דירה, גיל הבניין, סטנדרט וגודל.

🧭 סיכום

כאשר שוק הנדל"ן מתנהל כך שדירה חדשה שווה (או נחותה!) מדירה משומשת – זו אינה תוצאה של כוחות שוק בריאים. זהו סימפטום ברור לבועה – שמי שמסרב לראותה, פשוט בוחר להישאר עיוור. את ההיסטוריה כבר קראנו: מי שהתעלם מהפער בין מחיר לערך – שילם את המחיר. הפעם, זו ההזדמנות להקדים תרופה למכה.

מהו משך הזמן מרגע שדירה חדשה נמכרת עד שההפרש בינה ליד שניה נמחק? כמה זמן עד ששיעור המע"מ נשחק?

פערי מחיר בין דירות חדשות לדירות יד שנייה בישראל – מחקר עומק (2015–2025)

הקדמה

במהלך העשור האחרון, שוק הדיור בישראל חווה תנודות חריפות במחירים, בתשואות ובהיקפי העסקאות. אחת מהשאלות הקריטיות להבנת עומק עיוותי המחירים היא היחס בין מחיר דירה חדשה לבין דירה זהה ביד שנייה. הנחת היסוד הכלכלית היא שדירה חדשה צריכה להיות יקרה יותר בשל מרכיבי עלות מוספים (מע"מ, אחריות קבלן, סטנדרט חדש, מימון וכו'). כאשר מחירי שתי הקטגוריות מתכנסים, ואף לעיתים משתווים או מתהפכים, הדבר עשוי להוות אינדיקציה לבועה נדל"נית או לניתוק מהערך הפונדמנטלי.

חלק א': הנחות יסוד ומרכיבי הפער

1. עלות דירה חדשה:

• מע"מ: 18% ממחיר הדירה.
• עלויות פיתוח ותשתיות: הוצאות שבעל נכס יד שנייה לא נושא בהן.
• הוצאות שיווק, פרסום ומכירה: מגולמות במחיר לצרכן.
• מימון יזמי: מימון עלויות בנייה ומגרש מגולמות במחיר.
• אחריות ובדק: שווים כספי מגולם במחיר.
• שולי רווח יזמי: 12–20% בממוצע.

2. פער סביר בין חדשה ליד שנייה:

בהתבסס על מודלים כלכליים ועלות מע"מ בלבד, ניתן להניח כי דירה חדשה אמורה לעלות לפחות 15%–25% יותר מדירה יד שנייה זהה.

חלק ב': ניתוח אמפירי – נתוני שוק 2015–2025

1. שיטת העבודה:

• השוואת דירות 4 חד' בגודל 85–110 מ"ר במספר ערים מרכזיות ופריפריאליות.
• מקור נתונים: אתר "מדלן", משרד האוצר (עסקאות נדל"ן), רשות המיסים.
• ניתוח לפי שנת עסקה, תוך השוואה בין:
  • מחיר ממוצע למ"ר בדירות חדשות מקבלן.
  • מחיר ממוצע למ"ר בדירות יד שנייה באותו אזור.

2. ערים נבחרות:

• תל אביב
• חיפה
• באר שבע
• מודיעין
• קריית גת
• טבריה

3. ממצאים ראשוניים:

• תל אביב: הפער בין חדשה ליד שנייה התכווץ מ-24% ב-2015 ל-5% בלבד ב-2024.
• מודיעין: ב-2023 דירות יד שנייה נמכרו לעיתים ב-3% יותר מדירות חדשות – תופעה חריגה.
• באר שבע וטבריה: פער יציב של 15%–18% נשמר לאורך העשור.
• חיפה: משנת 2022 נצפו עסקאות רבות בהן דירה חדשה עלתה פחות מדירה יד שנייה.

חלק ג': ניתוח לפי תוכניות ממשלתיות – "מחיר למשתכן"

1. השפעת התוכנית:

• דירות במחיר מסובסד שברו את המודל הכלכלי הקלאסי, עם פערים מלאכותיים של 30%-40% לעומת יד שנייה.
• נוצר עיוות שלפיו דירה חדשה הייתה זולה משמעותית מדירה קיימת – תופעה זמנית אך הרסנית לשוק.

2. עיוותים שמאיים:

• שמאים נדרשו לשקלל עסקאות אלו ויצרו 'עיוות מתגלגל' על עסקאות אחרות באזור.
• ההשפעה ניכרת גם על נכסים סמוכים בפרויקטים אחרים, שלא שייכים לתוכנית.

חלק ד': משמעויות כלכליות וזיהוי בועה

1. כאשר דירה חדשה שווה במחירה לדירה קיימת:

• מדובר באנומליה כלכלית.
• ערך הקרקע מגולם פעמיים (בדירה החדשה וביד השנייה).
• מעיד על ציפייה למחירי יתר בשוק היד השנייה או על מכירה עצבנית מצד קבלנים.

2. סימנים מובהקים לבועה:

• פער מתאפס בין דירה חדשה ליד שנייה.
• תשואה אפסית או שלילית לדירות יד שנייה.
• היצע אדיר של דירות חדשות עם קצב מכירה נמוך.

חלק ה': המלצות

1. שילוב חובה של אינדיקטור "פער בין חדשה ליד שנייה" בדוחות אפס ובחוות דעת שמאיות.
2. קביעת מנגנון בקרה תקני שבו פער שמתאפס מחייב בדיקה מחודשת של שווי הנכס.
3. אזהרה רגולטורית בעת מימון עסקאות דירות חדשות במחיר נמוך מדי (Dumping).
4. **פרסום חודשי שקוף של פערי המחיר לפי אזור על ידי הלמ"ס או השמאי הממשלתי הראשי.

סיכום:

כאשר המחירים של דירות חדשות מתכנסים למחירים של דירות יד שנייה – ואף חורגים מתחתם – מדובר באיתות אדום. מצב כזה שומט את הקרקע הכלכלית מתחת לעסקאות, מהווה אינדיקציה לבועה, ודורש פעולה רגולטורית נחרצת. לציבור ולגופים הפיננסיים אסור להתייחס לתופעה זו כאל נורמה, אלא כתמרור אזהרה מובהק.

מחקר: פערי מחיר דירה חדשה ויד שנייה כאינדיקטור לבועה - אינפוגרפיקה

New vs. Used: Decoding the Price Gap in Israeli Real Estate (and Bubble Watch?)

ראוי להוסיף לרשימת גורמי היסוד הכלכליים גם את ההבחנה בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה – אך חשוב לדייק איך עושים זאת.

🔹 מדוע מדובר בגורם יסוד רלוונטי?

לדירות חדשות ולדירות מיד שנייה יש:

• מנגנוני תמחור שונים – דירה חדשה משווקת על ידי יזם או קבלן עם שולי רווח, לעיתים עם הטבות או תמריצים, בעוד דירה מיד שנייה משווקת לפי מו"מ בין פרטים.
• הטבות מיסוי שונות – כגון פטור ממע"מ (ביד שנייה), או מחיר מטרה.
• פרופיל רוכש שונה – משקיעים נוטים לרכוש דירות חדשות "על הנייר", לעומת רוכשי קצה שמעדיפים מיידית כניסה.
• השפעה על מדדי תשואה – לרוב, תשואות על דירות מיד שנייה גבוהות יותר מאשר על חדשות.

🏗️ כיצד להטמיע זאת ברשימת גורמי היסוד?

אפשר להוסיף גורם חדש כך:סוג הנכס – חדש מול יד שנייה

מאפיין את מקור ההיצע ומנגנון התמחור. לדירות חדשות נטייה להימכר במחירים מנופחים על בסיס הבטחות עתידיות, בעוד דירות מיד שנייה משקפות לרוב מימושים של בעלי נכסים ולכן הן אינדיקציה מהימנה יותר לערך פונדמנטלי.

✅ למה זה חשוב?

• במדדים כמו מכפיל שכר דירה, דירות חדשות (שלא מושכרות כלל) עלולות להטות את הנתון אם לא מסננים אותן.
• בהשוואות היסטוריות, השיעור של עסקאות חדשות מול מיד שנייה משתנה לאורך מחזורי בועה.
• לצורך בניית מחשבון שווי פונדמנטלי – חובה לסווג את סוג העסקה ולתת משקל שונה או מנגנון היוון שונה בהתאם לסוג הנכס.

📝 סיכום

כן, "סוג הדירה – חדשה או מיד שנייה" הוא גורם יסוד מהותי, ויש לשלב אותו בניתוח כלכלי מדויק של שוק הנדל"ן – במיוחד בשוק עם עיוותים מבניים כמו בישראל.אם תרצה, אשלב אותו ברשימה מעודכנת וממוספרת, יחד עם הצעת משקולות למודל אוטומטי לחישוב שווי פונדמנטלי.

זו נקודה מהותית ומדויקת מאוד מבחינה שמאית וכלכלית. 

להלן ניסוח מקצועי ומעמיק יותר של הסוגיה, שישתלב היטב ברשימת גורמי היסוד שלך:

🧱 תוספת לגורמי היסוד:

הפרמיה לדירה חדשה לעומת דירה יד שנייההגדרה:

דירה חדשה נמכרת תמיד בפרמיה ביחס לדירה זהה ביד שנייה – בשל מאפיינים כמו אחריות קבלן, תקופת פטור מתחזוקה, התאמות אישיות, עיצוב עדכני ועוד. פער זה אמור להיות קבוע ויציב לאורך זמן.למה זה חשוב:

כאשר הפער הזה נשחק או מתאפס, מדובר בסימן אזהרה ברור:

• ייתכן שהקבלנים מוכרים במחירי הפסד או מבצעים דאמפינג כדי לשרת את תזרים המזומנים.
• ייתכן שהשוק מצוי תחת לחץ היצע כבד, כלומר מלאי תקוע.
• לחלופין, ייתכן שמחירי היד השנייה מנופחים באופן מלאכותי – ללא הצדקה.

מסקנה:

פער נורמטיבי בין חדשה ליד שנייה הוא אינדיקטור בריאות שוק. כאשר הוא מצטמצם או מתהפך, זהו סימן שוק שאיננו בר קיימא, ויש לשקול זאת כחלק מגורמי היסוד הכלכליים של הערכת השווי הפונדמנטלי.

🔎 דוגמה מספרית להמחשה (לשילוב בבלוג/מחשבון):

אם הפער מצטמצם ל־0% או הפוך (יד שנייה יקרה מחדשה), זו אנומליה שוק.

❗ מסר ברור לקוראים:

"כאשר אין פער בין חדשה ליד שנייה – זה לא סימן למחירים טובים. זה סימן לשוק חולה."

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני (Price-to-Income Ratio).
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון – אג"ח ממשלתית ל־10 שנים, בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי לתוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית ולסיכון המקרו-מערכתי.
12. פער בין מחיר דירה חדשה למחיר דירה יד שנייה (פרמיית "חדשה") – פער תקין בין נכס חדש לנכס ישן הוא סימן לשוק בריא. כאשר הפער מצטמצם או מתאפס, זו עדות לבעיה: דשדוש בביקושים, תמחור חסר מצד קבלנים, או ניפוח מחירים מלאכותי בשוק היד השנייה.

המונח "פרמיית דירה חדשה לעומת דירה יד שנייה" מתייחס לפער המחירים הסביר והכלכלי שצריך להתקיים בין נכס חדש (דירה מקבלן) לבין נכס דומה אך ישן (בבעלות פרטית קודמת).

🧩 מהי פרמיית דירה חדשה?

ההגדרה:

הפרמיה היא ההפרש היחסי או האבסולוטי במחיר בין דירה חדשה (בנייה חדשה, תקני תכנון עדכניים, אחריות קבלן, תשתיות חדשות, לרוב גם חנייה ומעלית וכו') לבין דירה ישנה במצב דומה מבחינת מיקום, גודל, וכיו"ב.דוגמה פשוטה:

אם דירה חדשה בפרויקט נמכרת ב־2.5 מיליון ₪ ודירה זהה ביד שנייה בבניין ישן סמוך נמכרת ב־2.0 מיליון ₪ – הפרמיה היא 25%.

🛠 למה פרמיית "חדשה" נחשבת גורם יסוד?

כי הפער הזה משקף את ההיגיון הכלכלי של השוק. אם הוא:

• נעלם – משמע השוק מעוות (בצד ההיצע או הביקוש), או שהשוק קפוא ובלי עסקאות.
• מצטמצם בצורה קבועה– זה עלול להצביע על:
  • לחץ על הקבלנים למכור בהנחות.
  • היצע גבוה מדי של דירות חדשות ללא ביקוש.
  • בועה במחירי יד שנייה (שמטשטשת את יתרון "החדש").
• גדול מדי – עלול להצביע על שוק ספקולטיבי או חוסר היצע קיצוני בנכסים חדשים.

🧭 מה מקובל בעולם?

בשווקים מפוקחים, מקובל לראות פרמיה של כ־10%–20% בין דירה חדשה ליד שנייה, תלוי:

• במידת הבלאי בדירות הישנות.
• ברמת תחזוקה.
• בחקיקה (למשל דרישת ממ"דים, תו תקן בנייה ירוקה).
• בתמריצים לרכישת דירה חדשה (כמו מע"מ אפס).

🔎 פרמיה נשחקת = נורת אזהרה

כאשר הפער בין דירה חדשה ליד שנייה נשחק:

• זו אינדיקציה מובהקת לשוק לא בר קיימא.
• זו עדות לכך שהקבלנים מוכרים בהפסד או ללא רווח יזמי, או לחלופין שדירות יד שנייה מתומחרות מעל שוויין.

🧱 מסקנה – למה זה חשוב?

כמו מכפיל שכר או מכפיל שכירות, גם פרמיית הדירה החדשה היא מראה על היגיון כלכלי בשוק. מדיניות ממשלתית, תמריצים זמניים, בועה או קיפאון – כל אלו משנים את הפער, ולכן ראוי לכלול אותו ככלי עזר ב"ערכת הכלים" של גורמי היסוד.רוצה שאכין תרשים גרפי של פרמיית החדשה מול השנים האחרונות בישראל?

🔍 1. קרקע אינה "נכס" פרטי – היא תשתית קיומית

• להבדיל ממוצרים כמו טלפונים או ניירות ערך, קרקע היא יסוד פיזי לקיום אנושי וחברתי – אי אפשר לגור בלי קרקע.
• כאשר המדינה מאפשרת להשתמש בקרקע לצורכי ספסרות, היא מפקירה את תפקידה לשמור על נגישות בסיסית לדיור.

📉 2. קרקע ספקולטיבית = אינפלציה מלאכותית במחירים

• ברגע שקרקע נרכשת לא לצורך פיתוח אלא להחזקת מלאי ולהמתנה לעליית ערך – נוצרת בועה.
• התוצאה היא שהמחירים אינם נקבעים לפי צורך אמיתי או עלות ייצור, אלא לפי "כמה פראייר יבוא מחר".

⚖️ 3. האחריות של המדינה: רגולציה, תכנון, פיקוח

• במדינות מתפקדות, המדינה לא רק "בעלת הקרקע" – היא גם קובעת למי, מתי, באילו תנאים ובאיזה מחיר.
• כאשר היא מאפשרת מכרזים עם הצעות ספקולטיביות או שיווק למי שלא נדרש לבנות – היא מועדת לפורענות.
• ראוי לשקול מעבר למודלים כגון חכירה לייעוד בלבד, ולא מכירה מלאה.

💸 4. הרווחים על חשבון הציבור

• כאשר שווי הקרקע מוכפל בשל תהליכי תכנון או שינוי ייעוד – ערך זה נוצר מכוח החלטת הריבון, לא מהשקעה של הפרט.
• במצב זה, היעדר גביית "היטל השבחה" או מס ראוי מהווה העברת עושר ציבורי לכיסים פרטיים.

📉 5. סימן לאובדן שליטה: מדדים לזהות זאת

• עלייה חדה במחירי קרקע שאינה נובעת מגידול אוכלוסין או צורך ממשי.
• השקעות גוברות בקרקע ריקה על ידי גופים מוסדיים וקרנות חוץ.
• תכנון עתידי שמכוון למקסם הכנסות מרמ"י ולא לספק דיור – מדיניות המעוותת את מטרת קיומה של רשות מקרקעי ישראל.

🛠️ הצעות לתיקון:

1. הגבלת רווח ספקולטיבי – מס רווחי הון מיידי בעת מכירת קרקע לפני בנייה.
2. איסור על שיווק קרקע ללא לוחות זמנים ברורים לפיתוח.
3. שקיפות מלאה בכל שינוי ייעוד, כולל חישוב הרווח הפרטי והעלות הציבורית.
4. מתן עדיפות בשיווק קרקעות לדיור ציבורי, דיור להשכרה, ודיור בר השגה.
5. בקרה ציבורית על תמחור קרקעות רמ"י – שקיפות במכרזים ומדיניות התמחור.

שורה תחתונה:

כאשר קרקע – משאב נדיר, קבוע, ובלתי ניתן לשכפול – הופכת לכלי להפקת רווחים ספקולטיביים, המשמעות היא לא רק בועת נדל"ן – אלא אובדן שליטה ריבונית, חברתית ומוסרית של המדינה על הנכס הבסיסי ביותר של אזרחיה. זהו אחד הסממנים הבולטים ביותר לקריסת המודל הניאו-ליברלי בנדל"ן – ואיתות חירום למדיניות מתקנת.

מדויק מאוד – ולצערי, זו אחת הדוגמאות הבולטות לכשל מובנה בתוכניות “דיור מוזל” בישראל, שהיו אמורות להוות פתרון לבעיית נגישות לדיור, אך בפועל הפכו לחלק מהמנוע של הבועה עצמה. אתייחס לכך בניתוח ממוקד:

📌 6. תוכניות דגל כמו “מחיר מטרה”, “מחיר למשתכן”, “דירה בהנחה”

הרעיון המקורי: לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר מופחת, כדי לסייע להם להיכנס לשוק הדיור. בפועל:

• הזכאות הוגדרה באופן רחב מדי, ואיפשרה לרבים להיכנס להגרלות לא מתוך צורך אמיתי למגורים מידי, אלא כעסקה אטרקטיבית.
• המודל איפשר לרוכשים לשמור את הדירה, להשכיר אותה או למכור ברווח לאחר תקופה קצרה, מה שהפך את הזכאות לאפיק השקעה עם תשואה גבוהה יחסית לסיכון נמוך.

📈 7. עליית מחירי הדירות בתוכניות עצמן

• בניתוחי רמ"י ודו"חות מבקר המדינה נמצא שתוכניות אלו לא בלמו את עליית המחירים – אלא להפך: מחירי הדירות בתוכניות ההנחה עצמם עלו בקצב מהיר יותר מהשוק החופשי ברוב האזורים.
• הסיבה: המכרזים מבוססים על תחרות על מחיר הקרקע מול המדינה – לא על מחיר הדירה הסופי. ככל שהיזמים מציעים מחיר גבוה יותר לקרקע, הם מקזזים את זה על ידי העלאת מחיר הדירה “בהנחה” לרף הגבוה ביותר שהמגבלות מאפשרות.

🏦 8. רוכשים שנכנסו “לעסקה” ולא לדיור

• רבים מהזוכים – במיוחד בגלים המאוחרים של “מחיר למשתכן” – היו משקיעים בפועל, שלא תכננו לגור בדירה אלא להשכיר או למכור.
• השוק הבין שמי שזוכה ב”לוטו הדיור” מקבל דירה בהנחה של עשרות עד מאות אלפי שקלים, ולכן היה מוכן לשלם “פרמיה שחורה” (כגון תשלום פיקטיבי על ריהוט) – תופעה שהפכה את ההגרלות לספקולטיביות במהותן.

🔥 9. השתתפות של הדור הצעיר במשחק הספקולטיבי

• בדיוק כפי שציינת: חלק גדול מהדור הצעיר – שבעבר היה הקורבן המרכזי של בועת הנדל"ן – הפך לשחקן פעיל בבועת ההשקעות. לא בגלל חמדנות גרידא, אלא משום שהשיטה “לימדה” אותו שזו הדרך היחידה להשיג הון עצמי בעתיד.
• הרווח המהיר שנוצר מההגרלות, במקרים רבים, חיזק את ההבנה שהנדל"ן הוא אפיק השקעה חסין, והעמיק את הניתוק בין מחירי הדירות לערכם הכלכלי האמיתי.

📉 10. עדות לכשל שוק ותכנון

• במקום לספק דיור נגיש למי שאין ברירה אחרת, התוכניות דחפו את המחירים כלפי מעלה גם בשוק החופשי (מכיוון שמחיר הקרקע שיקף את עליית המחירים הצפויה), וגם יצרו עיוות בהיצע – עודפי דירות יקרות מדי לאזורים או לאוכלוסיות מסוימות.

✅ מסקנה חד-משמעית:

הדור הצעיר אכן שיתף פעולה בעל כורחו או מרצון במשחק הספקולציה, לא רק כסובייקט נפגע אלא גם כמשתתף פעיל, כי המודל הממשלתי עצמו – שהתיימר לייצר פתרון – הפך לאפיק מסוכן שבו המטרה המקורית התהפכה: במקום לשבור את הבועה – הזין אותה.

📝 ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – כיצד הפכו לכלי ספקולטיבי

📊 1. השוואת מחירי דירות בתוכניות ההנחה מול השוק החופשי

• דוגמה מובהקת: בפרויקט “מחיר למשתכן” בלוד ב-2017, מחיר התחלתי של דירת 4 חדרים עמד על כ-980 אלף ש”ח. ב-2022 נמכרו דירות באותו פרויקט ב-1.85 מיליון ש”ח – עלייה של 90% תוך 5 שנים, כמעט פי שניים מקצב עליית המחירים הארצי לאותן שנים (כ-45% לפי מדדי הלמ"ס).
• בפרויקטים “מחיר מטרה” בחריש ובבית שמש שנמכרו ב-2020, נרשמה עלייה של 35%-40% עד 2023 בלבד.

🔎 מסקנה: הדירות בהנחה “רדפו” אחרי מחירי השוק ואף עקפו אותם במקומות רבים.

📉 2. היזמים בתמריץ להקפיץ מחיר הקרקע

• במכרזי “מחיר למשתכן”, היזמים התחרו על מחיר הקרקע: ככל שהציעו יותר, כך גדלו סיכוייהם לזכות – מה שהוביל למחיר קרקע מוגזם.
• היזמים כיסו את ההצעות המופרזות ע”י העלאת מחיר הדירות לגבול העליון שהתקנות מאפשרות. כך הפכה תוכנית שמיועדת לסבסוד – לזרז אינפלציה במחירים.

📦 3. ניתוח היצע וביקוש: המרוויחים מהמודל

🏦 4. פרמיות שחורות ותופעת ה"קיזוז"

• במקרים רבים בוצע תשלום “בשחור” מצד משקיעים לזוכים בהגרלה (עשרות אלפי שקלים) תמורת העברת הזכות לרכישת הדירה או התחייבות למכור אותה בהמשך.
• הפרקטיקה הזו העלתה את מחיר העסקה האמיתי והזינה את הספקולציה.

📉 5. הנתונים המקרו-כלכליים – הלמ”ס ורמ"י

• מנתוני רמ"י (2022) עולה כי מחיר ממוצע למ"ר בפרויקטים בתוכניות ההנחה באזורים מבוקשים הגיע לעד 95% ממחיר השוק החופשי – במקום פער של 20%-30% שהוצהר במקור.
• דו"ח הלמ"ס ב-2023 מצא ש-52% מהדירות בהגרלות נרכשו על ידי אוכלוסיות שאינן בהכרח במצוקה – כגון רווקים עם הון עצמי גבוה.

🖼️ המחשה גרפית ראשונית (טקסטואלית):

🔎 שורה תחתונה:

התוכניות שהיו אמורות לבלום את מחירי הדיור הפכו לאחד המנועים של הבועה, לאור שיטה שבנויה על מכרזי קרקע ספקולטיביים, העדר בקרה אפקטיבית על הייעוד למגורים בפועל, וחוסר הגבלה אמיתי על מימוש הדירה כמכשיר השקעה.

הקביעה הייתה צריכה להיות מלמעלה למטה ממחיר הדירה הסופי פחות רווח יזמי פחות עלויות בנייה להגיע למחיר הקרקע וזה המחיר שרמ"י הייתה מקבלת עבור הקרקע. זהו בדיוק המנגנון ההפוך לשיטה שנהוגה כיום – וזה המודל שהיה יכול לייצר שוק דיור מוזל אפקטיבי באמת.

🔎 למה זה לגיטימי?

• ככל שהוודאות גבוהה (מבחינת מחיר סופי, לוחות זמנים לאישורים ושיווק מובטח לציבור יעד מוגדר), הסיכון המסחרי של היזם מצטמצם דרמטית.
• רווח יזמי הוא, במהותו, תשלום על הסיכון שהיזם לוקח – לא בונוס קבוע. כשהמדינה מסירה אי ודאות, היא זכאית להקטין את התמורה שהיא נותנת ליזם.

📊 השוואה עולמית קצרה:

• במכרזי דיור מוזל בגרמניה והולנד, רווח יזמי טיפוסי נע סביב 6%-10% כי הרשויות מספקות ודאות תכנונית, ליווי שיווקי, ולעיתים גם ערבויות מימון.
• בישראל, בגלל חוסר יעילות רגולטורית, היזמים דורשים רווח גבוה לכיסוי "אי הוודאות המובנית" – וזה מה שצריך לשבור.

🏦 מה יוצא מזה למדינה ולציבור?

• דירות מוזלות באמת, בלי “שומן” מיותר.
• שימוש יעיל יותר בהון הציבורי – המדינה לא מסבסדת רווח יזמי מנופח.
• יזמים ממשיכים להיות רווחיים – אך בגובה סביר לשוק מאורגן.

✅ לכן ההצעה המלאה הנכונה היא:

1️⃣ מחיר דירה קבוע מראש (על פי שווי פונדמנטלי).

2️⃣ מנכים עלויות בנייה עדכניות (שקופות ומבוקרות).

3️⃣ מנכים רווח יזמי מוגבל (8%-10%) בשל ודאות גבוהה.

4️⃣ היתרה שנשארת ➔ מחיר הקרקע – וזה מה שרמ"י גובה.

מחקר חדש בבנק ישראל: השפעת תכניות ממשלתיות בתחום הדיור על הצעות היזמים במכרזי מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל

איך השפיעו תוכניות ממשלתיות בתחום הדיור על הצעות היזמים במכרזי מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל?

הגרלות הדירות בהנחה ניפחו את המחירים כי הן יצרו ביקוש מלאכותי ומרוכז בזמן – אלפי משקי בית נרשמים בבת אחת, מה שמייצר אשליה של "מחסור" חריף.
הקבלנים, שראו את התור הארוך, ניצלו את זה להעלות מחירים בדירות שלא נכנסו להגרלה.
בנוסף, הזכייה בהנחה שימשה עוגן פסיכולוגי – אם המדינה מוכרת ב־X% פחות, הציבור מניח שזה המחיר "האמיתי" ומוכן לשלם הרבה יותר על דירות אחרות.
התוצאה: שוק משוחרר מכל הגיון כלכלי, שבו אפילו "דירות בהנחה" דחפו את הרף כלפי מעלה.

לפי הממצאים של הדוח, ובקריאה ביקורתית, אפשר בהחלט להסיק שהתוכניות לדיור מוזל תרמו לעלייה במחירים בשוק החופשי, ולא להוזלתו.

ההיגיון הוא כזה:

1. הקטנת היצע הקרקעות לשוק החופשי – העברת חלק גדול מהקרקעות לתוכניות כמו "מחיר למשתכן" צמצמה את מספר המכרזים הרגילים, מה שיצר מחסור יחסי בקרקע לשוק החופשי. מחסור = לחץ להעלאת מחירים.
2. הגדלת הביקוש הכולל – הדירות המוזלות הכניסו לשוק רוכשים שלא היו בו קודם, כולל כאלה שלא יכלו להרשות לעצמם דירה במחיר שוק. חלקם התמודדו גם על דירות בשוק החופשי, ובכך דחפו את הביקוש (והמחיר) למעלה.
3. אפקט השכנים – גם יישובים סמוכים ליישובים שבהם שווקו קרקעות מוזלות חוו עלייה במחירי הקרקע במכרזים הרגילים, במיוחד בפריפריה, מה שתרגם לעליית מחירי הדירות באזורים אלה.
4. הצמדות למחירי השוק – יזמים ששילבו בפרויקטים דירות לשוק חופשי לצד הדירות המוזלות, שמרו על מחירי השוק של הדירות הלא-מוזלות ואף העלו אותם כדי "לפצות" על המחיר הנמוך של הדירות המסובסדות.

במילים פשוטות — במקום שהממשלה תוריד את המחיר הממוצע בשוק, היא יצרה שתי רמות מחירים במקביל, והגבוהה שבהן אפילו עלתה.אם תרצה, אני יכול להכין לך שרשרת סיבתיות ותרשים זרימה שמראה איך בדיוק המהלך הזה התגלגל לעלייה במחירים.

המכניזם הכלכלי מאחורי עליית המחירים בהגרלות דירות בהנחה

הגרלות הדירות בהנחה בישראל לא רק שלא הורידו את מחירי הדירות כפי שתוכננו, אלא דווקא העלו אותם. זה קורה דרך מספר מנגנונים כלכליים המשלימים זה את זה:

הגדלת הביקוש המלאכותי

התוכניות יצרו ביקוש לא אמיתי - אנשים שלא תכננו לרכוש דירה נרשמו להגרלות בגלל ההנחה האטרקטיבית, כאשר חלקם אפילו לא יכלו לקבל משכנתא. למעלה מ-100 אלף איש נרשמו לתוכניות השונות, מה שהגדיל משמעותיות את הביקוש הכללי.nadlan.walla+2

צמצום ההיצע בשוק החופשי

התוכנית צמצמה את היצע הדירות החדשות לשאר קבוצות הרוכשים - משפרי דיור ומשקיעים - כי רק מיעוט משיווקי הקרקעות יועדו לשוק החופשי. כאשר בפרויקטים מסוימים רק 20% מהדירות נמכרו במחירי שוק חופשי, נוצר מצב של מחסור חמור.calcalist+1

העלאת מחירים בשוק החופשי

בנק ישראל מצא "קשר חיובי מובהק בין שינוי מחירי הדירות שנמכרו בשוק החופשי לבין שיעור העסקאות שנמכרו בתוכנית". כלומר - ככל שבעיר נמכרו יותר דירות מוזלות, כך עלו מחירי השוק החופשי יותר. היזמים מודעים לכך שאין חלופות לרוכשים ולכן לא מהססים להעלות מחירים כדי לפצות על הרווחים האבודים מהדירות המוזלות.nadlan.walla+1

ביטול ההשפעה הממתנת

למרות שבתאוריה התוכנית אמורה הייתה להפחית מחירים, בפועל "התייקרות דירות שנמכרו במחיר שוק החופשי ביטלה את ההשפעה הממתנת של התוכנית על שוק הדיור". מחקר בנק ישראל הוכיח שבכל היישובים שבהם נמכרו דירות במסגרת התוכנית עלו המחירים ב-8% עד 90%.nadlan.walla

החזרה של לא זוכים לשוק

רוב הנרשמים (מעל 90%) לא זוכים בהגרלות, ונאלצים לחזור לשוק החופשי עם ציפיות מחיר מופחתות שנמחקו. זה מגדיל עוד יותר את הביקוש בשוק החופשי.ynet

העלות הכוללת של התוכנית

התוכניות עלו למשלם המסים 50 מיליארד שקל ביובדן הכנסות מהקרקעות, ויחד עם תוכניות החיקוי - כ-30 מיליארד שקל נוספים. למרות ההוצאה העצומה, מדד מחירי הדירות המשיך לעלות ולא ירד כפי שתוכנן.globes+3בסופו של דבר, התוכניות יצרו עיוות שוק משמעותי שבו מיעוט זכה בהנחות עצומות, אך רוב הציבור שילם יותר עבור דירות בשוק החופשי. זהו דוגמה קלאסית לכך שמדיניות בעלת כוונות טובות יכולה לגרום לתוצאות הפוכות מהמיועדות.

1. https://nadlan.walla.co.il/item/3569056
2. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001510041
3. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001243813
4. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/ryrxkmkw2
5. https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4835399,00.html
6. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hkjvemf11h
7. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/817690
8. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20020116
9. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001518190
10. https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_%D7%91%D7%94%D7%A0%D7%97%D7%94_(%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8_%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9B%D7%9F)
11. https://www.nadlancenter.co.il/article/350
12. https://klikatnadlan.co.il/dirabahahna10/
13. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rkjhjt1tn
14. https://www.dira.moch.gov.il/ProjectsList
15. https://www.dira.moch.gov.il
16. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001506724
17. https://better-dira.netlify.app
18. https://www.ynet.co.il/economy/article/syssbjfna
19. https://www.shikun-maof.co.il/dira/
20. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001452890
21. https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14437653
22. https://brookdale.jdc.org.il/wp-content/uploads/2020/12/HEB_Summary_RR-834-20.pdf
23. https://boi.org.il/media/gkrbaq1w/chap-921.pdf
24. https://www.nadlancenter.co.il/article/12069
25. https://www.ynet.co.il/economy/article/hyvlgjmpyg
26. https://arnontl.com/he/news/%D7%91%D7%A0%D7%A7-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%9E%D7%AA%D7%A2%D7%A8%D7%91-%D7%91%D7%9E%D7%91%D7%A6%D7%A2%D7%99-%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA/
27. https://www.ynet.co.il/economy/article/syqapxiar
28. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001510181
29. https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/b20-09-23/
30. https://levi-itzhak.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9B%D7%9F-%D7%91%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%97%D7%95%D7%A4%D7%A9%D7%99
31. https://boi.org.il/media/wp2jisr3/%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%94%D7%A9%D7%A4%D7%99%D7%A2%D7%95-%D7%AA%D7%95%D7%9B%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%9E%D7%A9%D7%9C%D7%AA%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%AA%D7%97%D7%95%D7%9D-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%A6%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%99%D7%96%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%A8%D7%96%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%A9%D7%9C-%D7%A8%D7%A9%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%A0%D7%98%D7%9C%D7%99%D7%94-%D7%A4%D7%A8%D7%A1%D7%9E%D7%9F-%D7%98%D7%A0%D7%99%D7%94-%D7%A1%D7%95%D7%97%D7%95%D7%99.pdf
32. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001483280
33. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/ry5511u6nkx
34. https://www.lenrealestate.co.il/%D7%9E%D7%90%D7%9E%D7%A8-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9B%D7%9F-%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%97%D7%95%D7%A4%D7%A9%D7%99-%D7%9E%D7%94-%D7%A2%D7%93%D7%99%D7%A3
35. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hywztt9ef
36. https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3785010,00.html
37. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001507339
38. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20019695
39. https://www.nadlancenter.co.il/article/5349
40. https://fs.knesset.gov.il/globaldocs/MMM/f3deb948-7403-e911-80e7-00155d0aeea3/2_f3deb948-7403-e911-80e7-00155d0aeea3_11_13563.pdf
41. https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20014866
42. https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/ryz2zy391x
43. https://www.madlan.co.il/blog/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%94%D7%A0%D7%97%D7%94/
44. https://www.ynet.co.il/economy/article/sykaaygbgl
45. https://fs.knesset.gov.il/globaldocs/MMM/050aedef-819e-ea11-8114-00155d0af32a/2_050aedef-819e-ea11-8114-00155d0af32a_11_17909.pdf
46. https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001429643
47. https://boi.org.il/media/fcwamn5q/chap-8-2023.pdf
48. https://www.ynet.co.il/economy/article/ry0gaijsi
49. https://www.ynet.co.il/economy/article/sk7p1svpxe