רעידת אדמה ב"מחיר למשתכן": למה הקבלנים מקבלים מיליונים בחזרה והאם הרוכשים צריכים לחשוש?

1. הקדמה: פצצת המס שהוטלה בבית המשפט בחיפה

פסק דין תקדימי של ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בחיפה, בראשות השופטת אורית וינשטיין, מעורר בימים אלו "רעידת אדמה" של ממש המטלטלת את אמות הסיפים של שוק הנדל"ן המקומי. בלב הסערה עומד פרדוקס משפטי מרתק: חברת ענק קבלנית (אשטרום מגורים, לשעבר אשדר), שזכתה במכרזי "מחיר למשתכן" יוקרתיים, טענה בבית המשפט כי זכייתה בקרקע אינה מהווה כלל "רכישת זכות במקרקעין". המהלך, שנתפס בתחילה כנועז, התקבל על ידי בית המשפט ועתיד להוביל להחזרי מס של מאות מיליוני שקלים לקבלנים – אך גם להציב סימן שאלה כלכלי מעל ראשיהם של עשרות אלפי זוגות צעירים.

2. המהפך המשפטי: כשחוזה חכירה הוא לא באמת חכירה

המהפך המשפטי נשען על הטיעון לפיו למרות הכותרת המפורשת "חוזה חכירה" עליה חתמה החברה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המציאות הכלכלית מספרת סיפור אחר. בית המשפט קיבל את העמדה לפיה במכרזי "מחיר למשתכן", הקבלן אינו אלא "צינור" או "פרויקטור" של המדינה. השופטת וינשטיין ניתחה את המגבלות הייחודיות של התוכנית: המדינה היא שקובעת את מחיר הדירה, היא שבוחרת את זהות הרוכשים דרך הגרלות, והיא שמכתיבה לוחות זמנים קשיחים ומפרט בנייה מחייב. בנסיבות אלו, נשללת מהקבלן מירב ההנאה הכלכלית המסורתית מהקרקע. נקודה קריטית נוספת היא "כלל 25 השנים": חוק מיסוי מקרקעין מגדיר חכירה כזכות העולה על 25 שנה. במקרה זה, נקבע כי לקבלן לא הייתה כל כוונה או יכולת משפטית להחזיק בקרקע לתקופה כזו, שכן הוא מחויב למכור את הדירות ולהעבירן לזכאים תוך כ-4 שנים בלבד.דיוק משפטי חשוב עלה ביחס למכרז בקריית אונו: בית המשפט הפריד בין הדירות המסובסדות (80% מהפרויקט) לבין הדירות שנמכרו בשוק החופשי (20%). לגבי הדירות החופשיות, הקבלן אכן רכש "זכות במקרקעין", אך לגבי הרוב המכריע – הזכות הוגדרה כ"רזה" ומוגבלת."העוררת קיבלה מהמדינה זכות חכירה מוגבלת ו'רזה', שאינה עולה כדי 'חכירה' במשמעות חוק מיסוי מקרקעין... העוררת שימשה כ'צינור' עבור המדינה לצורך זה." (מתוך קביעות בית המשפט בערעור אשטרום).

3. מאות מיליונים בדרך חזרה לקבלנים

השלכות פסק הדין חורגות הרבה מעבר למקרה הפרטי של אשטרום. מדובר באפקט דומינו מתוכנן היטב:

• החזר מיידי של כ-30 מיליון ש"ח לחברת אשטרום מגורים בלבד בגין שלושה מכרזים בחיפה, טירת הכרמל וקריית אונו.
• הסדר דיוני רחב: פסק הדין אינו רק תקדים, אלא כזה המחייב על פי הסכם מוקדם מעל 150 עררים דומים הממתינים בכל רחבי הארץ.
• פוטנציאל החזר של מאות מיליוני שקלים: עשרות קבלנים שהשתתפו בתוכניות הממשלתיות מאז 2015 צפויים לדרוש כעת את כספם בחזרה מקופת המדינה.

4. הטוויסט בעלילה: "איום הסיווג מחדש" של רשות המסים

בתגובה להפסד הצורב, רשות המסים נקטה במהלך שנראה כ"תמרון הגנה" או איום ישיר על ציבור הרוכשים. הלוגיקה החדשה של הרשות פשוטה ומבהילה: אם הקבלן הוא רק "פרויקטור" ולא רכש קרקע, הרי שהרוכש שזכה בהגרלה הוא זה שקנה את הקרקע ישירות מהמדינה והזמין מהקבלן שירותי בנייה. השלכות "איום הסיווג מחדש" עלולות להיות כואבות במיוחד:

• שינוי סיווג המס לרוכשים: מעבר ממס רכישה על "דירה יחידה" (העומד לעיתים קרובות על 0% בטווחי המחירים של התוכנית) למס רכישה על קרקע בגובה 5%-6%.
• הערכת הנזק לרוכש הממוצע: תוספת של כ-30,000 ש"ח לדירה ממוצעת ששוויה כ-2 מיליון ש"ח.
• רשות המסים כבר הבהירה כי לא תמתין לערעור בעליון ותחל בתיקון שומות לרוכשים בפרויקטים קיימים וחדשים כאחד, כדי למנוע התיישנות.

5. סדק בחומת הסופיות: הלקח על טעויות משפטיות

פסק הדין חושף היבט מרתק בדיני המסים: השימוש בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין לתיקון שומות עצמיות בדיעבד. רשות המסים טענה כי הקבלנים ידעו היטב על מה הם חותמים בעת הגשת השומות המקוריות, ולכן מנועים מלתקנן.אולם, בית המשפט יצר סדק בחומת הסופיות. נקבע כי יישום שגוי של הדין על עובדות קיימות נחשב ל"טעות משפטית" המצדיקה תיקון שומה תוך 4 שנים. השופטת דחתה את הטענה שמדובר ב"טעות בכדאיות העסקה", והבהירה כי האינטרס הציבורי לגביית מס אמת גובר על הצורך בסופיות, גם כשמדובר בחברות בנייה מתוחכמות. מסר זה הוא לקח קריטי לכל איש מקצוע בתחום המיסוי: שומה סגורה אינה תמיד סוף פסוק.

6. סיכום: עתיד התוכניות הממשלתיות בסימן שאלה

המצב הנוכחי חושף חוסר עקביות צורם במדיניות הממשלתית: בעוד שרשות מקרקעי ישראל משווקת את "מחיר למשתכן" כפרויקט חברתי ומפעילה פיקוח הדוק על הקבלנים, רשות המסים ניסתה עד כה לגבות מס כאילו מדובר בעסקת נדל"ן חופשית לכל דבר. הכאוס המיסויי שנוצר הוא תוצאה ישירה של היעדר תיאום בין זרועות המדינה.בעוד השוק ממתין להכרעת בית המשפט העליון בערעור המדינה, עשרות אלפי זוגות צעירים מוצאים עצמם כבני ערובה במאבק המשפטי בין המדינה לקבלנים. השאלה המהותית שנותרה פתוחה לדיון היא:"האם 'דירה בהנחה' תהפוך בקרוב ל'דירה עם חשבון מס מפתיע' עבור עשרות אלפי זוגות צעירים?"הכרעת העליון תקבע האם הניסיון של המדינה לשלוט בשוק הנדל"ן דרך פיקוח הדוק מדי, גרם לה לאבד את הגדרת ה"מכירה" המסורתית וליצור כאוס כלכלי שיחזור כבומרנג אל כיסו של הציבור.

פסק הדין מעלה שאלה עמוקה יותר: האם כאשר המדינה מתכננת, מתמחרת, בוחרת רוכשים ומכתיבה תנאי מכרהיא עדיין פועלת כ’מוכרת מקרקעין’, או כרגולטור המפעיל מנגנון ביצועי שאינו מתיישב עוד עם דיני המס הקלאסיים?

📦 Summary Box (English)

Case Summary – Price Target Housing Program (Israel)

A landmark ruling by Israel’s Haifa District Appeals Committee determined that developers participating in the “Price Target” (Mechir LaMishtaken) housing program did not acquire a taxable real estate right regarding subsidized units.

The court adopted a substance-over-form approach, holding that the developers’ rights were too limited and short-term to qualify as a “lease” under the Real Estate Taxation Law.As a result, developers may be entitled to significant refunds of purchase tax, potentially totaling hundreds of millions of shekels nationwide.

In response, the Israeli Tax Authority has raised the possibility of reclassifying the transactions, arguing that homebuyers themselves effectively purchased the land—an interpretation that could expose tens of thousands of buyers to unexpected tax liabilities.The case highlights a fundamental policy conflict between state-controlled housing programs and traditional tax law concepts, raising serious questions about legal certainty, reliance interests, and the future design of government-subsidized housing schemes.

The final outcome now awaits review by the Supreme Court.