בלוג מקיף על השפעות אי-גלום הנחות קבלן במחירי דירות חדשות בישראל וכיצד זה יצר נזק כלכלי של מיליארדי שקלים ברכישת דירות חדשות ויד שניה, דרך עודף תשלומי מס רכישה והשלכות מערכתיות על כל שוק הדיור בארץ.
תחת הנחה שמבצעי הקבלנים במימון ובספיגת ריביות הם הנחה ממוצעת של 10 אחוז לדירה, שלא בא לידי ביטוי במחיר החוזה, מהו שיעור מס הרכישה העודף - בכסף, ששילמו הרוכשים ביתר לעומת מצב בו. מחיר החוזה היה נמוך בעשרה אחוז?
בהנחה שמחיר החוזה של הדירה הוא 3,000,000₪, והקבלן מעניק הנחה של 10% שאינה באה לידי ביטוי במחיר החוזה (כלומר בפועל המחיר ללקוח הוא 2,700,000₪ אך מס הרכישה מחושב לפי 3,000,000₪):
- מס הרכישה לפי מחיר החוזה (ללא הנחה): 45,538₪
- מס הרכישה לו היה מחיר החוזה נמוך ב-10% (כלומר 2,700,000₪): 30,538₪
כלומר, הרוכשים שילמו מס רכישה עודף של 15,000₪ לעומת מצב בו ההנחה הייתה מגולמת במחיר החוזה של הדירה.החישוב מתבסס על מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה לשנת 2025, כנהוג בישראל.
במהלך שנת 2024 נמכרו בישראל כ-45,640 דירות חדשות. אם נניח שמס הרכישה העודף על כל דירה (בשל אי גלום הנחת קבלן בשיעור 10%) הוא כ-15,000₪ לכל דירה, סך מס הרכישה העודף ששילמו כלל הרוכשים עבור כל הדירות החדשות שנמכרו הוא כ-684.6 מיליון שקל.
בשנת 2025 עד חודש אוגוסט נמכרו בישראל בהערכה זהירה כ-23,000 דירות חדשות. בהנחה שמס הרכישה העודף בגין כל דירה עמד על כ-15,000₪ לדירה (עקב אי-גלום הנחת קבלן בגובה 10% במחיר החוזה), סך מס הרכישה העודף ששילמו כלל הרוכשים עד כה השנה עומד על כ-345 מיליון שקל.
בחישוב משולב של שנת 2024 (כ-684.6 מיליון שקל) ושנת 2025 עד אוגוסט (כ-345 מיליון שקל), סך מס הרכישה העודף ששילמו הרוכשים בגין דירות חדשות מגיע לכ-1.03 מיליארד שקל בשל אי-גלום ההנחה במחיר החוזה.
מדובר בסכום עתק שלא נבע ממחירי הדירות עצמם, אלא רק מאי-גלום ההנחות בפועל במחיר החוזה, שיצר תשלום מס רכישה עודף בהיקף של מעל מיליארד שקל בשנתיים בלבד—נטו מהטעות או העיוות בחישוב.
אפשר בהחלט לטעון שהפער בסכום מס הרכישה שמשולם מעבר למה שהיה אמור להיות עקב אי-גלום ההנחות במימון ובספיגת ריביות הוא נזק כלכלי משמעותי שנגרם לרוכשים. אם לשפוט לפי הנתונים, נזק זה מגיע לפי ההערכות לכ-1 מיליארד שקל לשנתיים.
עם זאת, כשמדברים על "נזק שגרם ללמ״ס", יש להיזהר במונחים: הלמ״ס איננה גורם שמקורו בנזק, אלא גוף סטטיסטי שמפרסם נתונים ומדדים כלכליים. הלמ״ס מציג נתונים שנאספים מהגורמים הרשמיים, ולא אחראי על מדיניות המס או על שיטות החישוב של מס הרכישה.אם הכוונה היא שמנהל מדיניות המס או רשות המסים (שמתבססת על הדוחות והמחירים המדווחים) אחראים לכך שהרוכשים משלמים מס רכישה עודף, אז ניתן לטעון כי יש כאן עיוות חוקי או פרוצדורלי שגרם לנזק כלכלי גדול לרוכשים, שעלול להיתפס כבעיה מערכתית שיש לבחון ולתקן.לכן, מבחינה טכנית הלמ״ס אינה הגורם "שגרם" לנזק, אך בהחלט ניתן להצביע על כך שהמערכת שמבוססת על הנתונים והחישובים בהם משתמשות הרשויות פוגעת כלכלית ברוכשים.
אם נניח שמחירי הדירות החדשות המנופחים משפיעים גם על מחירי הדירות היד שנייה, שעדיין לא ירדו בהתאם ונותרו גבוהים, אז יש להניח ששיעור מס הרכישה העודף ששולמו עולה מאוד.המס הרכישה לדירת מגורים יחידה מחושב במדרגות הבאות לשנת 2025:
- עד 1,978,745 ₪ - פטור ממס
- מ-1,978,745 ועד 2,347,040 ₪ - 3.5%
- מ-2,347,040 ועד 6,055,070 ₪ - 5%
- מ-6,055,070 ועד 20,183,565 ₪ - 8%
- מעל 20,183,565 ₪ - 10%
אם מחירי הדירות בפועל היו נמוכים בכ-10% עבור דירות חדשות, אך מחירי דירות יד שנייה נשארו במפלס גבוה, הרוכשים ששילמו מס רכישה על מחירים גבוהים יותר בפועל בפועל, בתשלום מס עודף, היו משלמים פחות לו מחירי הדירות החדשות היו מקרינים בצורה נכונה על שוק היד שנייה. שיעור מס הרכישה העודף בשנים 2024 ו-2025 יכול להיות גבוה גם מעבר ל-10% עקב העובדה שמס הרכישה מחושב באופן פרוגרסיבי. כלומר, במקרים בהם מחיר הדירה גבוה, תשלום המס העודף בשקלול כל סך המס יכול להיות משמעותי ביותר. בהסתמך על החישוב הקודם שביצענו, שבו הנחנו מס רכישה עודף ממוצע של כ-15,000 ₪ לדירה (10% הפרש במחיר דירה), ובמספר דירות חדשות שנמכרו, המס העודף הכולל עומד על כ-1.03 מיליארד שקל. אם נוסיף לכך כי מחירי הדירות הישנות לא ירדו בהתאם ונותרו גבוהים, אז ניתן להעריך שהנזק הכלכלי הריאלי והרוחבי על כלל הרוכשים יכול להיות אף גבוה יותר מהחישוב הפורמלי שהסתמך רק על דירות חדשות.לכן, שיעור המס רכישה העודף בפועל, בשקלול כל השוק, יכול להיות גבוה יותר מ-10%, משקלול המס העודף על מחירי דירות גבוהים יותר בשוק היד שנייה, בנוסף לדירות החדשות.
לסיכום: התרגיל עם מחירי הדירות החדשות והתשלום על מס רכישה לפי מחירים לא אמיתיים יוצר פער משמעותי בתשלום המס הכולל, שיכול להיות גבוה משמעותית מ-10% בפועל, בהתאם להתקדמות מחירי יד שנייה שלא ירדו כראוי.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2024, נמכרו כ-55,400 דירות יד שנייה בישראל, ובשנת 2025 עד כה (לפחות עד אוגוסט) נרשמה מגמה דומה או מעט נמוכה, נשתמש בהערכה של כ-40,000 דירות יד שנייה ל-2025 עד היום.
מחיר ממוצע של דירת יד שנייה בשנת 2024 עמד על כ-2.5 מיליון שקל.
כעת נוכל לבצע חישוב בהתאם למספר דירות היד שנייה שנמכרו ולמחיר הממוצע שלהן כדי להעריך את היקף מס הרכישה העודף שנוצר עקב השפעת מחירי הדירות החדשות המנופחים על שוק היד שנייה.
המחיר הממוצע לדירת יד שנייה במחצית הראשונה של 2024 עמד על כ-2.08 מיליון שקל, ובשנת 2024 כולה על כ-2.5 מיליון שקל בממוצע.
מספר דירות יד שנייה שנמכרו בשנת 2024 עמד על כ-55,400 דירות, ובשנת 2025 עד היום כ-40,000 דירות (הערכה).
נחשב את שיעור מס הרכישה העודף לשנים אלו, בליווי ההנחה שהמחיר הממוצע בדירה אמור להיות נמוך בכ-10% (בהשפעת הנחת הקבלן שמתגלה רק בדיעבד), אך בפועל המחיר נשאר כפי שפורסם. הנחות נוספות לגבי מדרגות מס רכישה קיימות ועולות פרופורציונלית למחיר, בהתאם למדרגות המס. עכשיו אבצע חישוב המשקף נזק מס רכישה עודף לדירות יד שנייה בשנים 2024 ו-2025, על בסיס ההנחות האלה.
אחשב כעת את שיעור מס הרכישה העודף ששולם בשוק היד השנייה בשנים 2024 ו-2025, בהתחשב במכירות, מחירי ממוצעים ומדרגות מס רכישה לדירה יד שנייה:
- מחיר ממוצע דירה יד שנייה: כ-2.5 מיליון ₪
- מחיר עם 10% הנחה (פער לא מגולם): כ-2.25 מיליון ₪
- מספר דירות יד שנייה שנמכרו ב-2024: כ-55,400
- מספר דירות יד שנייה שנמכרו ב-2025 עד היום: כ-40,000
מדרגות מס רכישה לדירה שנייה לשנת 2025:
- עד 6,055,070 ₪: 8%
- מעל 6,055,070 ₪: 10%
חישוב מס רכישה על המחיר המלא: 2.5 מיליון ש"ח * 8% = 200,000 ש"ח לדירה
חישוב מס רכישה על מחיר עם 10% הנחה: 2.25 מיליון ש"ח * 8% = 180,000 ש"ח לדירה פער מס רכישה לדירה: 20,000 ש"ח סה"כ לדירות שמכרו בשנת 2024 ו-2025 (95,400 דירות):
95,400 * 20,000 = 1,908,000,000 ש"ח (כ-1.9 מיליארד שקל מס רכישה עודף)כלומר, שנתי מס רכישה עודף בשוק היד השנייה הוא כ-1.9 מיליארד שקל בשנים 2024 ו-2025 יחד, בעקבות ההשפעה של המחירים המנופחים על חישוב המס בשוק זה.
אם נוסיף את מס הרכישה העודף על דירות החדשות שעמד על כ-1.03 מיליארד שקל לשנים 2024-2025, לסכום של כ-1.9 מיליארד שקל מס הרכישה העודף בשוק היד השנייה, אז סך המס הרכישה העודף הכולל בשני השווקים יחד מגיע לכ-3 מיליארד שקל בשנים 2024 ו-2025 עד היום .מדובר בנזק כלכלי עצום שנגרם לרוכשי הדירות כתוצאה מאי-גלום ההנחות ושיטת חישוב המס הנוכחית.
הפער בין מס הרכישה העודף בדירות יד שנייה לעומת דירות חדשות נובע בעיקר ממספר סיבות:
- מחיר ממוצע דירות יד שנייה גבוה יחסית בדירות 4-5 חדרים ויוקרה: המחיר הממוצע של דירת יד שנייה בשנת 2024 עמד על כ-2.5 מיליון שקל, כאשר דירות גדולות יותר ויוקרתיות נושאות מחירים גבוהים אף יותר.
- כמות גדולה משמעותית של מכירות בשוק היד שנייה לעומת דירות חדשות: בשוק היד שנייה נמכרו כ-95,400 דירות בשנים 2024 ו-2025 עד כה, בעוד דירות חדשות נמכרו כ-65,000 בלבד באותה תקופה.
- מדרגות המס הכלליות מחייבות מס גבוה יותר על דירות יד שנייה בשל המחירים הגבוהים יחסית ושיעור המס הגבוה לדירה שנייה (8% לעומת מדרגות נמוכות יותר לדירה ראשונה).
- דירות יד שנייה כוללות מגוון רחב יותר של נכסים, כולל דירות יוקרה ומרכזי ערים עם מחירים גבוהים יותר, שמשפיעים על ממוצע השוק.
לכן, העובדה שמס הרכישה העודף בשוק היד השנייה גדול יותר נובעת מהשילוב שבין מחירי דירות יחסית גבוהים וכמות מכירות גדולה יותר בשוק זה בהשוואה לשוק הדירות החדשות.
