בנק ישראל, משבר המשכנתאות והאזהרה מסאב־פריים ישראלי

מבוא

בוועדה לביקורת המדינה בכנסת התקיים דיון נוקב על תחום המשכנתאות והפיקוח על הבנקים. יו"ר הוועדה, ח"כ מיקי לוי, התריע מפני הידרדרות למשבר סאב־פריים ישראלי: אלפי משפחות עלולות לאבד את ביתן בשל הלוואות מנופחות, ריביות גבוהות והקלה מתמשכת במגבלות אשראי.מולו, נציגי בנק ישראל ניסו לשדר רגיעה – שיעור הפיגורים במשכנתאות נמוך, גם אחרי שנה וחצי של מלחמה. אלא שהפער בין הנתונים היבשים לבין התחושה הציבורית של קריסת מעמד הביניים, מציף את החשש שמדובר בהדחקה מסוכנת.

האזהרה: סאב־פריים גרסת ישראל

• הקלות רגולטוריות בעשור האחרון יצרו מנגנון משכנתאות רופף.
• עלייה חדה במחירי הדירות, מלווה בהלוואות בלון ומסלולים מסוכנים.
• ריבית גבוהה שהפכה את ההחזרים לנטל בלתי נסבל.

המשוואה מוכרת: כמו בארה"ב ערב 2008, גם בישראל מספרים לנו שהמערכת יציבה – עד לרגע שבו המציאות הכלכלית תכה ותחשוף את הפערים.

הבנקים מרוויחים, הציבור נאנק

רווחי הבנקים זינקו בשנת 2024 ל־30 מיליארד ש"ח, עם המשך עלייה ברבעון הראשון של 2025. דיבידנדים של מיליארדים חולקו, בעוד הציבור מממן אותם באמצעות עו"ש לא נושא ריבית ומשכנתאות חונקות. יו"ר הוועדה הגדיר זאת "חגיגה על גב הציבור".

עמדת הפיקוח על הבנקים

נציגי בנק ישראל הדגישו צעדים לצמצום סיכונים (מגבלת הלוואות בלון, הגבלת מבצעי קבלנים). במקביל הוקם צוות בראשות אבי שמחון לבחינת חוזי המימון עם היזמים. המסר שלהם: “המערכת יציבה, נדרשת סבלנות”.

יועצי המשכנתאות ורשות התחרות

הדיון חשף גם את הצורך ברגולציה על תחום יועצי המשכנתאות – מקצוע שמסייע לרוב הלווים אך עדיין לא מוסדר בחקיקה. רשות התחרות מצידה הודתה בבעיה: הציבור לא מבצע סקר שוק מספק, ולכן התחרות מוגבלת, גם אם אין תיאום ישיר בין הבנקים.

השוואה היסטורית: ויסות מניות הבנקים (שנות ה־80)

משבר ויסות מניות הבנקים היה רגע שבו הציבור גילה כי המוסדות הפיננסיים שבראשם הבנקים ניהלו מנגנון מלאכותי ומסוכן. במשך שנים הם "החזיקו" את ערך המניות ברמות מנופחות, עד שהבועה קרסה ודרשה חילוץ ממלכתי.

הקבלות ברורות להיום:

• אז: ויסות מניות → היום: ויסות מחירי נדל"ן באמצעות אשראי זול ומשכנתאות מנופחות.
• אז: הציבור הפסיד את חסכונותיו → היום: הציבור עלול לאבד את ביתו.
• אז: קריסת אמון במערכת הפיננסית → היום: סכנת קריסת אמון במערכת הבנקאית.
• אז: ועדות חקירה ואחריות ציבורית → היום: אותן קריאות ל"נקיטת עמדה" מצד שומרי הסף.

השוואה נוספת: בועת הנדל"ן הישראלית

כפי שמחקרי מראים, מחירי הדירות בישראל חרגו מזמן מהשווי הפונדמנטלי, כשהתשואות על נכסים נמוכות משמעותית מהריביות. התוצאה: משקי בית מממנים נכסים במחירים כפולים מערכם האמיתי.

הקבלות למצב הנוכחי:

• הריבית הגבוהה הפכה את המשכנתאות לבלתי־כלכליות – אך הבנקים ממשיכים לחלק אשראי.
• שוק שמתנהל על בסיס "שכפול והעתקת מחירים" במקום על בסיס ערך.
• הציבור משמש דלק ל"מכונת הרווח" של הבנקים, עד לרגע שבו יתפוצץ.

מסקנה: ההיסטוריה חוזרת

הדיון בכנסת הוא לא עוד ויכוח טכני על רגולציה. הוא סימן אזהרה:

• כפי שבשנות ה־80 קרס מנגנון הוויסות, וכפי שב־2008 קרס מנגנון הסאב־פריים, כך גם ישראל של 2025 עלולה לעמוד בפני משבר נדל"ן־בנקאות גדול.
• ההבדל היחיד: הפעם מדובר בבתים של מאות אלפי משפחות, לא רק בחסכונות.

סיכום

השאלה איננה אם יקרה משבר, אלא מתי וכיצד יתבטא. הכנסת מזהה את הבעיה, הציבור מרגיש אותה, אך בנק ישראל משדר רגיעה. השאלה שנותרה פתוחה – האם נשכיל ללמוד מהעבר (ויסות המניות, סאב־פריים) ולפעול בזמן, או שנמצא את עצמנו שוב בוועדות חקירה ובכותרות של קריסה.

• לפי נתוני בנק ישראל לחודש יולי 2025, נרשם זינוק של כ–23% בהיקף המשכנתאות שצברו פיגור של מעל 90 יום, לעומת יולי 2024. מדובר על עשרות אלפי משפחות והיקף חוב שצמח לכ–619.6 מיליארד שקל, מתוכם כמעט 4 מיליארד שקל בפיגור עמוק. (וואלה).
• מספר המשכנתאות החדשות זינק — למעלה מ‑10,000 משכנתאות חדשות ניתנו בחודש אחד. (וואלה).
• גובה המשכנתה הממוצעת ביולי ירד קלות ל‑1.05 מיליון שקל (לעומת 1.066 מיליון ביוני), אך עדיין גבוה משמעותית מהשנה שעברה. אצל משקיעי נדל"ן, המשכנתה הממוצעת עולה אף יותר — כ‑1.156 מיליון שקל. במסלולי מחיר מטרה/מחיר למשתכן, ההלוואות נמוכות יחסית — סביב 785 אלף שקל. (וואלה).
• שיעור הפיגורים ירד באופן פסיכולוגי נמוך מ-0.59% ל‑0.63%, אך בהלוואות לכל מטרה מדובר בשיעור כפול — מעל 1.2%. (וואלה).

ניתוח מעמיק – איתותי סיכון ותימוכין למודל הבועה

הנתונים הללו מחזקים את טענתך על הבועה בשוק הנדל"ן והשוואתך בין מחירי שוק לתשואות ריאליות:

1. מחויבות פיננסית חונקת ומסוכנת
   המשכנתאות הישירות עולות משמעותית מעל הכנסה ממוצעת, במיוחד בקרב משקיעים ורוכשי דירה ראשונה, מה שמייצר פוטנציאל קריסה תזרימית משמעותי בעתות ירידה בכלכלה.
2. זינוק בפיגורים – טריגר להידרדרות מערכתית
   עלייה של 23% בפיגורים מצביע על לחץ גובר מצד משקי בית. גם אם השיעור האחוזי נראה נמוך (0.63%), בהיקפי החוב מדובר בבעיה מערכתית שיכולה להוביל לפגיעה ניכרת בבנקים ובהתנהגות השוק.
3. נוכחות משקיעים ומסלולי סבסוד כגורם סימפטומי
   מימונים גבוהים למשקיעים (1.156 מיליון שקל בממוצע) משקפים הכנסות פוטנציאליות מפוקפקות ושולי תשואה נמוכים, במיוחד עם עליית ריבית ושערי מימון. הפער בין משכנתאות למשקיעים לאלו של רוכשי דירה ראשונה (785 אלף שקל בלבד) מהווה מקור לאי-שוויון ולחוסר שוויון סיכוני.

"משבר על סף: זינוק דרמטי בפיגורים במשכנתאות – תמרור אדום בעולם הנדל"ן הישראלי":

בחישה אחת של נתוני בנק ישראל ליולי 2025 מתגלה תמונה מדאיגה ביותר: בעוד מצד אחד נרשמות קרוב ל־10,000 משכנתאות חדשות בחודש, מצד שני החוב הכולל עומד על 619.6 מיליארד שקל — עם כמעט 4 מיליארד שקל בפיגור של מעל 90 יום. (וואלה)

 עומק המשבר:

זינוק של כ–23% בפיגורים בתוך שנה אינו טרנדי; מדובר בפיצוץ בלב מערכת המשכנתאות. לכל היותר מדובר בכ־0.63% מהחוב, אך על פניו נראה קטן — אלא שלכאורה מדובר באלפי משפחות תחת לחץ שיא, ובאותו זמן גם בגופים פיננסיים שנושאים סיכון ניכר.

המשכנתאות הגבוהות ונטל ההחזר:

המשכנתה הממוצעת בישראל יורדת טיפה ל־1.05 מיליון שקל, אך נותרת גבוהה משמעותית לעומת יוני (1.066 מיליון), ומתאפיינת גם באי-יציבות — במיוחד בקרב משקיעים, שמגיעים ל־1.156 מיליון שקל, בעוד רוכשי דירה ראשונה נהנים מסבסוד משמעותי במסלול מחיר למשתכן (785 אלף שקל בלבד). (וואלה)

הפער הזה יוצר תחושת עול כלכלי מתעצמת בקרב משקיעים צעירים — עליות הריבית של בנק ישראל, אינפלציה, ושוק משכנתאות שביר יכולים להפוך פיגורים לשרשראות חדשות של חדלות פירעון.

סכנות לרדיפה מערכתית:

שיעור הפיגורים, גם כשהוא נראה כסף קטן—0.63%—מתגמד אל מול עומס של מיליארדים. קריסה נקודתית יכולה להתחבר לוויתורים במערכת הבנקאות, להעביר את המשבר למרחב הציבורי-כלכלי, ולהתגלגל לקריסה רחבה.

המלצות יישומיות:

• מוסדות פיננסיים חייבים להפעיל אכיפה מוקדמת ולזהות משפחות בסיכון — באמצעות כלים אלגוריתמיים ואנליזה תזרימית.
• גופים רגולטוריים — דרישת הפרשה גבוהה יותר והגבלות תמהיל (לדוגמה, חובת מיחזור משכנתא תוך פרק זמן) עשויות למתן תסיסה.
• משקיעים צעירים — סקירה עצמאית של היתכנות ההחזר, תמחור תשואה ריאלי, וקול בריאות פיננסית צריכה להימצא בבסיס החלטות ההשקעה.
• ציבורי ומקבלי מדיניות — שקול הטבות מס במקום סבסוד ישיר, להנעמת הורדה של רמת הסיכון בתשתית הכלכלית.

סיכום:

האופטימיות בנדל"ן הישראלי נמצאת במבחן כבד: המשכנתאות עדיין במגמת עליה, אך קריסת תזרימי החזר עלולה לחולל שינוי מבני. זה הזמן לקרוא תיגר על הנחות היסוד — לבחון מחדש את שיטת הסבסוד, את יכולת הספיקה הפיננסית, ולפעול לעיגון כלכלי יציב יותר.

תספורת המשכנתאות – האם גם אתה בפנים? ✂️🏠

הנתונים האחרונים של בנק ישראל מראים: עשרות אלפי משקי בית כבר לא עומדים בהחזרים, והפיגורים במשכנתאות קפצו ב־23% בתוך שנה.אבל השאלה האמיתית היא — איך תדע אם גם אתה זכאי ל"תספורת משכנתאות" ביום שאחרי?🔑 התשובה פשוטה:

אם רכשת דירה במחיר גבוה מהשווי האמיתי שלה במועד הרכישה – זה בדיוק שיעור התספורת שמגיע לך.כי למה שתישאר עם חוב מיותר על נכס שערכו נמוך מהמחיר ששילמת?📉 המחירים כבר מתחילים להתכנס כלפי מטה, והבועה מתפוצצת לנגד עינינו. השאלה היא לא האם תהיה תספורת משכנתאות, אלא מתי – ומי יזכה ליהנות ממנה.לכתבה המלאה בוואלה → קישור לכתבה

✂️ תספורת משכנתאות – זה קורה:

שילמת על הדירה מעל השווי האמיתי במועד הרכישה?

זה בדיוק שיעור התספורת שמגיע לך.

📉 לכתבה: https://nadlan.walla.co.il/item/3775765

תספורת המשכנתאות הגדולה החלה?

OK, There’s A Bubble: כשהאסימון נופל – אז והיום בישראל

🎬 הרגע הבלתי נשכח מ"מכונת הכסף"

בסרט "מכונת הכסף" (The Big Short), שמבוסס על הסיפור האמיתי של משבר הסאב-פריים בארה”ב, יש רגע מכונן: מארק באום (סטיב קארל) נוסע לפלורידה לבדוק מה קורה בשטח בשיא הבועה. הוא משוחח עם חשפנית שמספרת לו בגאווה שהיא רכשה חמישה בתים – כולם במינוף, בלי יכולת החזר סבירה, מתוך אמונה שהמחירים רק ימשיכו לעלות.זהו הרגע שבו הוא מבין שהמערכת הפיננסית איבדה כל קשר למציאות. לא הייתה כאן שאלה של אם תהיה קריסה, אלא רק מתי.

🔎 מהות הבועה – אז והיום

אותו דפוס מהדהד היום בישראל:

• מחירים מנותקים מהפונדמנטליים – שווי הנכסים כפול מהערך הכלכלי האמיתי, כשהתשואות הממוצעות מהשכרה (כ-2.5%) נמוכות בהרבה מהריביות על המשכנתאות (5%-6% ומעלה).
• מינוף פרוע – משקיעים ובעלי דירות מרובות מחזיקים נכסים עם הון עצמי נמוך ותלות מוחלטת בהמשך עליית מחירים כדי לשרת את ההתחייבויות.
• אשליית ביקושים – רבים טוענים שגידול טבעי באוכלוסייה מסביר את מחירי השיא, אך בפועל אין מחסור בדירות: לפי הלמ”ס יש כיום 67,000 דירות לא מכורות, כ-200,000 דירות בבנייה פעילה ועוד מאות אלפי מ"ר של משרדים ריקים.

📉 הדמיון המסוכן לשוק הסאב-פריים

במשבר 2008, מנגנון ההלוואות נשען על ההנחה שמחירי הבתים תמיד יעלו – לכן הבנקים חילקו משכנתאות סאב-פריים גם ללווים בלי כושר החזר. כשהמכירה נעצרה לרגע, המגדל התמוטט. בישראל כיום, להבדיל, המינוף ניתן על מחירים כפולים מהערך הפונדמנטלי – מה שמעיד על עומק הסיכון, במיוחד כאשר תזרים המשכנתאות תלוי באופן קריטי בהמשך עליות מחירים.

📊 אינדיקטורים נוספים לבועה בשוק המקומי

• פער בין מחיר לשווי פונדמנטלי – עדות לכך שהשוק נשען על ציפיות, לא על כלכלה אמיתית.
• עלייה דרמטית בזמן הספיגה – נכון לנתוני יוני 2025, זמן הספיגה הממוצע הגיע ל-27.9 חודשים, רמה גבוהה היסטורית שמצביעה על גידול בהיצע ללא ביקוש אמיתי.
• קיפאון בשוק היד השנייה – ירידה מובהקת במספר העסקאות, בעיקר בדירות משפרי דיור שנדרשים למכור כדי לרכוש.

💡 מה ניתן לעשות? צעדים מעשיים למשקיעים ואזרחים

✔️ הפחתת חשיפה לנדל”ן ממונף – לבחון מכירת דירות שנרכשו בעיקר לצורכי השקעה, במיוחד אם ההחזקה בהן יוצרת תזרים שלילי או תלויה בהמשך עליית מחירים.

✔️ הגנה פיננסית – מי שמבין שהשוק במצב קיצוני יכול לשקול אסטרטגיות גידור דרך מכשירים פיננסיים (אם כי ההיצע בישראל מוגבל) או פיזור השקעות לנכסים שנהנים מירידות מחירים.

✔️ פיזור גיאוגרפי – חיפוש השקעות באזורים יציבים בחו"ל (למשל ביוון או פורטוגל) בהם מחירי הנדל”ן הגיוניים יותר ותואמים את שכר הדירה המתקבל.

✔️ היערכות נזילות – לוודא שחלק מההון זמין בנזילות גבוהה, כדי להימנע ממכירה במחירי הפסד כשיגיע מועד ההיפוך בשוק.

🛑 סיכום: כמו במפולת 2008 – ההבנה בזמן מצילה

הרגע של סטיב קארל ב"מכונת הכסף", שבו נופל האסימון, מלמד לקח אוניברסלי: כששוק מסתחרר סביב ציפיות לא רציונליות, אסור להסתנוור מהחגיגה – חייבים לעצור ולבדוק את הפונדמנטליים.המשק הישראלי נמצא היום במצב שלא שונה בהרבה, וההיסטוריה מלמדת: בועות לא מתפוצצות לאט – הן קורסות בבת אחת.📌 אל תעצום עיניים – זה הזמן לחשב מסלול מחדש.

“משקיעי הצעצוע” והרקדנית: אותו דפוס התמכרות לסיכון

הרקדנית בסרט “מכונת הכסף”, שרכשה חמישה בתים בלי יכולת החזר, מגלמת בצורה חדה את תופעת “משקיעי הצעצוע” – אנשים שחושבים שהם גאונים פיננסיים רק כי השוק עולה, אך בפועל פועלים בלי הבנה או מודעות לסיכונים. בישראל בעשור האחרון נוצר גל דומה: ציבור רחב, כולל אנשים ללא רקע פיננסי, נמשך לרכוש דירות במינוף קיצוני מתוך תחושת פספוס ופחד להישאר מאחור (FOMO), כשהם סבורים שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח. בדיוק כמו הרקדנית, הם מסתמכים על תחושת אופוריה ומספרים אחד לשני סיפורים על רווחים עתידיים – בזמן שהמציאות הכלכלית מצביעה על אי-סבירות מוחלטת.

בועת הנדל"ן בישראל – גרסת הסאב-פריים המקומית?

בשנת 2008, מייקל בורי – רופא עיניים שהפך למשקיע פיננסי – עשה את הבלתי נתפס. כשהמערכת הפיננסית האמריקאית חגגה שיאים, הוא הימר נגד שוק הדיור, והרוויח 100 מיליון דולר. אבל לא הכסף עמד במוקד – אלא היכולת לראות את מה שכולם סירבו לראות: שהשוק מבוסס על שקר פיננסי.

בועת הסאב-פריים האמריקאית: איך זה קרה?

הבנקים העניקו הלוואות משכנתא ללווים חסרי יכולת החזר, בריביות גבוהות (סאב-פריים). את ההלוואות האלה ארזו מחדש באגרות חוב שנמכרו כ"נכסים בטוחים". אף אחד לא שאל: מה הערך האמיתי של הנכס? האם הלווים מסוגלים להחזיר? העיקר שהגלגל ימשיך להסתובב. בורי לא קנה את זה. הוא חקר את הנתונים, הבין שהשוק מנופח, ועמד מול המערכת. במשך שלוש שנים הוא ספג לעג, לחץ משפטי וביקורת חריפה – אבל החזיק בקו. כשהשוק קרס, הוא יצא צודק.

ומה אצלנו? ישראל 2025: בועה – עם כשרות רגולטורית

שוק הנדל"ן הישראלי מציג בעשור האחרון מאפיינים מובהקים של בועה:

• מחירים שזינקו ביותר מפי 2 מהשווי הכלכלי האמיתי של הדירות.
• תשואות נמוכות משמעותית מהריבית על המשכנתאות – עסקה הפסדית בהגדרה.
• רמות מינוף חריגות של משקי בית.
• מנגנון הלוואות מסוכן: לא סאב-פריים, אלא סאב-היגיון – מימון עסקאות במחירים בלתי סבירים.

מהי "הלוואת סאב-היגיון"?

"הלוואת סאב-היגיון" היא הלוואה לרכישת נכס במחיר שאין לו הצדקה כלכלית – גם אם הלווה עצמו איכותי. לא מדובר בהלוואה מסוכנת בגלל הלווה, אלא בגלל העסקה עצמה: כאשר רוכשים נכס בתשואה שלילית (למשל 2.2%) בעזרת הלוואה בריבית גבוהה יותר (למשל 5.5%), מדובר במימון של עסקה שמראש אינה משתלמת – ולכן מסוכנת לבנק וללווה כאחד.

אבל יש רגולציה! אז מה?

אומרים לנו ש"הפיקוח בישראל שמרני". בפועל:

• הבנקים מממנים עסקאות שהתשואה מהן נמוכה מהריבית. זה לא רק לא כלכלי – זו רשלנות.
• השמאות מבוססת על שכפול מחירים – לא על הערכת שווי.
• רגולציית ה-LTV מתייחסת ליחס מימון-מחיר – ולא מעניין אותה אם המחיר כפול מהערך.

טבלת השוואה: אמריקה 2008 מול ישראל 2025

למה הציבור שותק?

אותם מנגנונים שעבדו בארה"ב פועלים גם כאן:

• מדיה שמצנזרת קולות ביקורתיים.
• קמפיינים שמעודדים לקנות "לפני שהמחירים שוב יעלו".
• רגולטור שבפועל משרת את המשכנתאות, לא את הציבור.

המסקנה: אנחנו לא צריכים מייקל בורי – אנחנו צריכים אומץ

בורי היה לבד. אתה – לא. היום המידע זמין, הנתונים ברורים, והבועה גלויה לעין כל. השאלה היא רק מתי יתפוצץ – לא אם.

"מחירים שעולים ללא הצדקה כלכלית – סופם לרדת. ככל שמתעלמים מזה – הנפילה כואבת יותר."