דו"ח הלמ"ס לרבעון הראשון של 2025 מגלה צניחה של 31% בהתחלות הבנייה. ניתוח מעמיק מגלה שמיזמי פינוי־בינוי לא עומדים בתנאים הבסיסיים להיתכנות כלכלית, ורבים מהם ייכשלו.
🧱 דו"ח הלמ"ס לאפריל 2024 - מרץ 2025: התחלות הבנייה קורסות – והפינוי-בינוי עומד בפני שוקת שבורה
דו"ח 190ב של הלמ"ס שפורסם ב- 22 ביוני 2025 מתאר מציאות מדאיגה בענף הבנייה בישראל: צניחה חדה בהתחלות הבנייה, ירידה בהיקפי הגמר, ושינוי בפרופיל התכנון לדירות קטנות בלבד.
המסר הברור בין השורות: המערכת ננעלה. והמשמעות העמוקה ביותר היא על מיזמי פינוי-בינוי – שלא ייצאו לפועל.
🔨 עיקרי הדו"ח – ינואר עד מרץ 2025:
✅ התחלות בנייה:
- 11,658 יח"ד בלבד – ירידה של 31% מהממוצע הרבעוני של 2023.
- במונחים שנתיים (אפריל 2024–מרץ 2025): ירידה של 26% (סה"כ 49,273 דירות).
🏗 גמרי בנייה:
- 13,229 דירות הושלמו – ירידה של 10% לעומת הרבעון הקודם.
- עלייה שנתית של 6.6%, אך כזו שמשקפת רק את "הצנרת הקיימת" – לא פרויקטים חדשים.
🧱 מגמות בתכנון:
- ירידה חדה בבנייה של דירות 5 חדרים ומעלה.
- מעבר לתכנון דירות קטנות – בעיקר בערים כמו תל אביב וירושלים.
🗺 אזורים במצוקה – ירידה בהתחלות בנייה:
| מחוז | שיעור הירידה |
|---|---|
חיפה | –45.9% |
| צפון | –41.3% |
| ירושלים | –35.4% |
| מרכז | –30.1% |
| תל אביב | –20.3% |
| דרום | –2.2% |
התחלות וגמר בנייה - אפריל 2024-מרץ 2025
 |  |
🧠 ניתוח עומק: מיזמי פינוי־בינוי על סף קריסה
רוב המיזמים שבקנה – כלומר, תכניות שעברו שלבים תכנוניים אך טרם התחילו בביצוע – מותנים כיום בקיום שלושה תנאים:
- מכירה מוקדמת של שליש מהדירות בפרויקט
- אישור ליווי בנקאי
- כדאיות כלכלית מול עלויות ביצוע וריבית
הדו"ח של הלמ"ס, שמשקף ירידה קיצונית במספר התחלות הבנייה גם במחוזות שבהם ריכוז פרויקטים גבוה, כמו תל אביב, חיפה והמרכז, מעיד שאין תנועה בפועל. כלומר – גם מיזמים מאושרים לא יוצאים לדרך.
⚠️ ההשלכות:
- יזמים יתקעו עם תכניות לא ממומשות.
- בעלי דירות שחתמו על הסכמים – ימצאו עצמם בלי מימון, בלי היתר ובלי אופק.
- קבלנים שאינם מוכרים שליש מהדירות – לא מקבלים מימון.
- במציאות שבה אין קונים – אין פרויקטים.
🔚 שורה תחתונה:
דו"ח הלמ"ס הוא אות אזהרה חזק וברור: מיזמי פינוי-בינוי רבים לא ייצאו לפועל.
שוק הבנייה נמצא בשיתוק עמוק, ואין כל אינדיקציה להתאוששות בטווח הקרוב.
הציבור – והמדינה – ייאלצו להכיר בכך שבשוק חופשי ומצומצם אשראי, לא תיתכן התחדשות עירונית רחבת היקף ללא שינוי עמוק במודל הכלכלי.
📝 בשולי הדברים אוסיף כי ההייפ שיצרה בועת הנדל"ן היטיב עם מיזמי פינוי בינוי וגרם לחולמים ולמשוטים לשגות באשליות.
