Gpt התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור – בין נרטיב שיווקי למציאות כלכלית

1. רקע כללי: תפקיד הבנקים בניפוח הנרטיב הנדל"ני

הבנקים בישראל ממלאים תפקיד מרכזי בעיצוב הציפיות בשוק הדיור. כרוכשי משכנתאות, הם נהנים מרווחי עתק על תיקי המשכנתאות – היקף המשכנתאות החדשות הגיע בשנים האחרונות לכ־100 מיליארד ש"ח בשנהbizportal.co.il. כתוצאה מכך, יש להם תמריץ לעודד את הציבור לרכוש דירות ולהמשיך ליטול משכנתאות, מה שמיתרגם לנרטיב אופטימי ועקבי: מחירי הדיור תמיד במגמת עלייה, ו"עסקת נדל"ן היא תמיד השקעה טובה". ואכן, בעשור האחרון נשמעה שוב ושוב ה"קביעה" שמחירי הדיור "יכולים רק לעלות" – מסר שחילחל לציבור ודרבן זוגות צעירים לרוץ ולקנות דירהglobes.co.il. הבנקים מצדם מעולם כמעט לא פרסמו תחזית שלילית למחירים; אפילו בכתבה כלכלית שעסקה בתחזיות הבנקים, הועלתה התהייה: "למה אף פעם לא שמענו על תחזית ירידת מחירים מהבנקים?"bizportal.co.il. התשובה טמונה, ככל הנראה, באינטרס העסקי הברור שלהם – עליית מחירים מגדילה את הביקוש למשכנתאות ואת ערך הבטוחות. במקביל, הרגולטורים הסתמכו על הערכות שווי "רשמיות" שלא תמיד שיקפו ערך כלכלי אמיתי של הנכסים. הבנקים נדרשים לפי כללי בנק ישראל לקבל שומות מקרקעין לנכסים כתנאי למתן משכנתא, אך השומות הללו לרוב מתעדות את המחירים בשוק במקום לבחון את סבירותם הכלכלית. כלומר, אם המחירים נוסקים – גם ערכי השומה עולים, בלי קשר לתשואה או להכנסת משקי הבית. כך נוצר מצב שהרגולטור למעשה מכשיר אשראי המבוסס על שוויי נכסים מנופחים. כפי שציין שמאי מקרקעין בכיר, המציאות היא ש: "שמאי מקרקעין ברוב המקרים מצטטים עסקאות בלבד; הבנקים למשכנתאות ממשיכים להזרים מימון כאילו אין סיכון; השמאי הממשלתי שותק או מתיישר עם מגמות השוק; ובנק ישראל, שאמור לפקח על סיכון מערכתי, מתעלם מתשואות שליליות ומעודד אשראי”etkin.co.il. במילים אחרות, כל גורמי הממסד הפיננסי תרמו – במעשה או במחדל – לניפוח בועת הנדל"ן על ידי עידוד אשראי זול ואמון מופרז שהמחירים משקפים ערך אמיתי.

2. ציטוטים ותחזיות של בכירי הבנקים בשנים האחרונות

להלן מבחר התבטאויות פומביות של בכירים בבנקים המסחריים לגבי שוק הדיור, הממחישות את הנרטיב האופטימי השולט:

• שבי שמר, סמנכ"לית בנק מזרחי-טפחות (מאי 2025) – "כל עוד לא יגיע שינוי דרמטי במדיניות הממשלה ופתרונות רלוונטיים – הביקוש ימשיך לעלות, וכך גם מחירי הדיור"bizportal.co.il. שמר העריכה בכנס מקצועי כי מחירי הדירות יעלו בכ-5% במהלך 2025, חרף הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני, משום ש-“הרצון להחזיק דירה בבעלות הוא עניין תרבותי בישראל... 70% מהדירות בישראל בבעלות פרטית”bizportal.co.ilbizportal.co.il. היא הוסיפה ש"מגמת עליית המחירים נמשכת גם בשנת 2025" ותיארה ביקוש קשיח שימשיך לדחוף את המחירים מעלהynet.co.ilynet.co.il.
• ד"ר גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי (מאי 2017) – צינן ציפיות להתמתנות ממשית והזהיר שהירידות עוד רחוקות: "מחירי הדיור לא יירדו בשנתיים הקרובות... אנחנו עדיין בתחום של עליית מחירים"calcalist.co.ilcalcalist.co.il. בפמן הסביר בראיון כי היצע הדירות אינו מדביק את התוספת במשקי הבית, ולכן "כאשר כל ההיצע יימסר... המחירים יירדו, אבל אנחנו עוד לא שם. זה יקרה רק בעוד שנתיים-שלוש, ובינתיים אנחנו עדיין בתחום של עליית מחירים. זה לא אומר שתהיה צניחה במחירים אלא שהאינפלציה במחירי הדירות תתמתן"calcalist.co.il. כלומר, גם כאשר צפה בלימה מסוימת בעתיד, הדגיש שלא תהיה "התפוצצות" או ירידה ניכרת.
• אלי יונס, מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות (מרץ 2011) – דחה מכל וכל את הטענות על אפשרות בועה: "אני לא חושב שיש בועת נדל"ן בישראל... אין בועת נדל"ן ושום דבר לא עומד להתפוצץ"globes.co.il. במסיבת עיתונאים הבהיר יונס כי לדעתו העליות במחירים מוסברות בביקוש אמיתי של משקי בית לעומת היצע קרקעות ותהליכי תכנון איטיים מדיglobes.co.il. "יש ביקוש אמיתי... ומולו מלאי קרקעות שמתווסף בקצב איטי... צריך להתייחס בזהירות לאופן בו השוק מתנהל"globes.co.il. הוא אף הגדיר "בועה" כמצב שבו אנשים קונים מעבר ליכולתם או מה שאינם צריכים, וטען שזה לא המצב בישראל (בהתבסס על כך ששיעורי המימון וההחזר ביחס להכנסה עדיין סבירים לטענתו)globes.co.il. דברים אלה שודרו בתקופה שבה המחירים כבר עלו במהירות, אך מנכ"ל הבנק הדגיש שאין סכנת התפוצצות.
• ציון קינן, מנכ"ל בנק הפועלים (אוקטובר 2013) – שלל בחריפות את עצם השימוש במילה "בועה" לתיאור שוק הדיור, בטענה שמדובר בהפחדה: "השימוש במושג 'בועת נדל"ן' הוא מסע הפחדה מסוכן. ההיצע בשוק הנדל"ן עדיין נמוך מהביקוש"globes.co.il. קינן, בכנס בינלאומי, טען שהגורמים הבסיסיים – מחסור בהיצע וריבית נמוכה – מצדיקים את המשך עליות המחירים. הוא הרגיע שאין משבר באופק, ואמר שהבנק דווקא נוקט זהירות בניהול סיכוני המשכנתאות "ברגישות הראויה... ובהקפדה יתירה" בתקופה זוglobes.co.il. כלומר, מבחינתו הבעיה אינה בועה אלא לכל היותר צורך בניהול סיכונים קפדני יותר, תוך שלילת כל רטוריקה על סכנת קריסה בענף.
• אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי (ינואר 2024) – בהתבטאות עדכנית, לאחר תקופה של ירידות מחירים, עדיין הביע אופטימיות לחזרה לעליות: "יש צפי לעלייה מחודשת של מחירי הדירות כבר לאורך 2024"nadlancenter.co.il. בדברים שנאמרו בפורום מקצועי, יוניסי טען שההתאוששות צפויה למרות הירידה בביקושים ב-2023, תוך הבעת אמון ששוק הדיור יחזור למסלול העליות. גם כאן, הנרטיב הבנקאי נשאר: ירידות המחירים זמניות, ובקרוב נחזור למגמת עלייה.

אלה רק דוגמאות מייצגות – ורבות כמותן הופיעו בתקשורת הכלכלית בשנים האחרונות. המשותף להן הוא דגש על ביקוש חזק ו"קבוע", על מחסור בהיצע, ועל שלילת קיומה של בועה או סיכון משמעותי. התחזית הכמעט קבועה שיצאה מפי הבנקאים הייתה: המחירים ימשיכו לעלות (לעיתים תוך נקיבת שיעור עלייה צפוי, לרוב סביב 3%-5% לשנה). ואמנם, עד 2022 התחזיות הללו בדרך-כלל התאמתו, לפחות חלקית, לנוכח העליות הרצופות. אך כפי שנראה בהמשך, הנרטיב החד-כיווני הזה עמד בסתירה גוברת לנתוני המאקרו והשטח בשנים האחרונות.

3. כלי התקשורת וסיקור דברי הבנקאים – קשרי גומלין וזיקות

התבטאויות הבכירים הנ"ל פורסמו בשלל כלי תקשורת מרכזיים: עיתונות מודפסת וכלכלית, אתרי חדשות, ואף בשיתופי פעולה עם גופי תקשורת. ניתוח ראשוני מגלה דפוסי סיקור "מלטפים" התואמים את המסרים של הבנקים, ולעיתים אף מגובים בשיתופי פעולה מסחריים.

• עיתונות כלכלית מרכזית (גלובס, דה-מרקר, כלכליסט): עיתונים ואתרים אלו דיווחו תדיר על תחזיות הבנקים. הכותרות לרוב ציטטו ישירות את אמירות הבכירים, ללא סימני שאלה. לדוגמה, אתר גלובס נתן ב-2011 כותרת גדולה: "אין כאן בועת נדל"ן – שום דבר לא עומד להתפוצץ" (ציטוט ישיר מאלי יונס)globes.co.il. ב-2013 בגלובס: "קינן: 'השימוש במושג "בועת נדל"ן" – מסע הפחדה מסוכן'"globes.co.il. הכותרות הללו מציגות את עמדת הבנקאים כאמירה מוסמכת, ללא פרשנות נגדית בגוף הכותרת. גם כלכליסט פרסם ראיונות נרחבים, כמו הריאיון עם גיל בפמן מלאומי ב-2017, שבו השורות המובלטות היו שתחזיתו שאין ירידות באופקcalcalist.co.il. לרוב, הכתבות בכלי התקשורת הללו לא כללו באותו מאמר דעות נגדיות של גורם בלתי תלוי, אלא התרכזו במסר של הבנקאי המרואיין.
• אתרי חדשות כלכליים ופורטלים (ynet, TheMarker, Bizportal וכד'): אתרים אלה דיווחו על כנסים ותחזיות, לעיתים תוך שיתוף פעולה תוכני עם הבנקים. דוגמה בולטת היא כתבה ב-ynet מראשית 2025 שכותרתה: "אנחנו צופים שמחירי הדירות יעלו בסביבות 5%"ynet.co.il – כתבה שהוצגה כסקירת נדל"ן, אך נושאת את ההבהרה "בשיתוף בנק מזרחי-טפחות". למעשה מדובר בתוכן ממומן שבו סמנכ"לית הבנק (שבי שמר) מצוטטת באריכות על הביקוש "הקשיח" והמשך העליותynet.co.ilynet.co.il. דוגמה זו מצביעה על זיקה ישירה בין בנק לכלי תקשורת – מזרחי-טפחות וקבוצת ידיעות אחרונות (ynet) – במסגרתה סיקור הנדל"ן הוא למעשה פלטפורמה להעברת מסרי הבנק לציבור. גם גלובס משתף פעולה עם בנקים בכנסים ווועידות; למשל ועידת הנדל"ן השנתית של בנק מזרחי-טפחות נערכה בשיתוף גלובס, וסוקרו שם דברי המנכ"ל משה לארי והנהלת הבנק בצורה אוהדת. במקרים כאלה, קשה לצפות לסיקור ביקורתי בכלי התקשורת שמקיים שיתוף פעולה מסחרי עם הבנק המדובר.
• תקשורת כללית (חדשות בטלוויזיה, ישראל היום וכד'): מדי פעם שורבבו אמירות הבנקאים גם למדיות כלליות. ישראל היום למשל דיווח בראשית 2024 על "קיפאון בשוק הנדל"ן" וציין ירידה חדה במספר העסקאות ב-2023israelhayom.co.il, אך לא ייחס אשמה לבנקים אלא גולל את האירועים (ריבית, מלחמה וכו'). ערוצי הטלוויזיה 12 ו-13 הביאו מדי פעם ידיעות על שוק הנדל"ן שבהן שורבבו הערכות של כלכלני בנקים, אך לרוב ללא עימות עם מומחים חיצוניים באותו משדר. במקרים מסוימים הובאו כתבות צבע שבהן זוגות צעירים "רודפים אחרי הדירה לפני שתתייקר עוד" – סיפורים אישיים שמבטאים למעשה את הפנמת הנרטיב ש"המחירים רק יעלו". בכך התקשורת הרחבה חיזקה באופן בלתי-ישיר את מסרי הבנקים, גם אם לא תמיד ביוזמת הבנק.

בסך הכל, נראה שאין בהכרח "חתונה קתולית" בין בנק ספציפי לכלי תקשורת בודד, אך בהחלט יש זיקות: בנק לאומי נוטה לזכות לחשיפה בידיעות בדה-מרקר/כלכליסט; בנק הפועלים וגלובס מקיימים קשרי תוכן (למשל גלובס סיקר בהרחבה את דוחות הפועליםglobes.co.il); בנק מזרחי-טפחות שותף להפקות תוכן עם ידיעות אחרונות (ynet). הסיקור ברוב המקרים היה חיובי או נייטרלי כלפי הבנקאים: ניסוח מאוזן-לכאורה אך ללא ביקורת מפורשת. כותרות רבות השתמשו בדימויים מרגיעים (למשל "ההתאוששות המרשימה של הנדל"ן..." או "השוק ימשיך לצמוח") בהתאם לדברי הבכירים. ביקורת על הבנקים, אם הופיעה, הייתה בטורי דעה נפרדים ולא בצמוד לידיעות על תחזיותיהם. ניתן לומר שהתקשורת הייתה חלק מאקו-סיסטם שסייע לבנקים להפיץ את הנרטיב שלהם. חלק מכלי התקשורת עשו זאת מטעמים מסחריים (תוכן ממומן, חסויות לכנסים), ואחרים אולי מתוך הסתמכות על הבכירים כסמכות מקצועית. כך או כך, הציבור נחשף באופן עקבי לנרטיב הבנקאי כמעין "דעה רווחת" בתקשורת, ללא אתגור שוטף.

4. השוואה לאמירות של שמאים מובילים – קול אחר?

על רקע מקהלת האופטימיות של הבנקים, עולה השאלה האם גורמי מקצוע אחרים – השמאים – הציגו עמדה שונה או זהירה יותר בנוגע למחירי הדיור. בחינה של התבטאויות שמאים מובילים (השמאי הממשלתי, שמאים פרטיים בכירים וראשי לשכת שמאי מקרקעין) מגלה תמונה מעורבת: חלקם הזהירו וסייגו, אך אחרים נשמעו לא רחוקים מעמדת הבנקים.

• שמאי ממשלתי (האגף המקצועי במשרד המשפטים): השמאי הממשלתי אחראי לפרסום סקירות רבעוניות על מחירי הדיור. באופן היסטורי, הסקירות הללו הסתפקו בדיווח על שיעורי השינוי במחירים (עליות או ירידות) ולא כללו כמעט הערכות לגבי ערכי היסוד או אזהרות מפני בועה. למעשה, השמאים הממשלתיים נמנעו משימוש במונח "בועה" בדוחות הרשמיים. בבחינה לאחור, הם לא שידרו התראה ברורה גם כשמכפילי המחיר/שכר או המחיר/שכר דירה הגיעו לשיאים היסטוריים. שמאי ממשלתי לשעבר, טל אלדרוטי, כן התבטא מדי פעם בפורומים מקצועיים על "התנתקות המחירים ממדדים בסיסיים", אך במסמכים רשמיים של האגף לא הופיעה הכרזה נחרצת על בועת נכסים. גם כיום, דוחות ממשלתיים מתמקדים בצד הנתונים (מחירים, עסקאות, התחלות בנייה) ולא קובעים אם המחירים מוצדקים או לא. במילים אחרות, הקו הרשמי נותר "תיאורי" ולא "שיפוטי". יש לכך משמעות: בהיעדר קריאת אזהרה מהגורם הממשלתי המוסמך, האזרחים והמשקיעים לא קיבלו חיווי רשמי על סיכון בועה.
• לשכת שמאי מקרקעין (יו"ר הלשכה ודוברים מטעמה): הלשכה היא גוף מקצועי המאגד את השמאים הפרטיים. באופן מעניין, ראשי הלשכה בשנים האחרונות נקטו לרוב זהירות בהתבטאויותיהם, אולי כדי לא להיתפס כ"צד" בוויכוח. כך למשל, אוהד דנוס, שכיהן כיו"ר הלשכה במהלך גל העליות שלאחר 2008, אמר ב-2011: "אני לא רואה כרגע בועה... אנחנו לא במצב של שפע דירות אלא במחסור"globes.co.il. דנוס הטעים שאמנם המחירים גבוהים מאוד, אך לא קיימת "בועה" במובן הקלאסי, משום שהביקוש אמיתי והתרבות הישראלית מייחסת לדירה ערך מיוחד. גם חיים מסילתי, שכיהן כיו"ר בשנים 2017–2023, נזהר במילותיו. במאמר דעה שכתב יחד עם משפטן ב-2022, תיאר את הזינוק החד במחירים (15% בשנה) והודה כי "החשש של גורמים רבים... הוא שהתופעה... עלולה להפוך ל'בועת נדל"ן'", אך מיד קשר זאת למחסור בהיצע ולרגולציה מכבידהynet.co.ilynet.co.il. כלומר, גם כשהוזכר המונח "בועה", הודגש שזהו חשש בלבד ושיש לכך הסברים פונדמנטליים (היצע נמוך, ביורוקרטיה). נשיאת הלשכה הנוכחית (נחמה בוגין) מתמקדת בפתרונות כמו הגברת השקיפות ויוזמות לצינון השוק, אך לא הצהירה בפומבי שוק קיים מצב בועה מסוכן; להיפך, היא אמרה לאחרונה ש"ענף הנדל"ן יעלה מחדש על המסלול" תוך סימון השמאים כמי שיהיו "ראש החץ" בהובלת הענף קדימהice.co.il – אמירה אופטימית המעידה על אמון בשוק.
• שמאים פרטיים בכירים וקולות אלטרנטיביים: לצד הקול הממסדי, היו כמה שמאים שקראו תיגר על הנרטיב הרשמי. הבולט שבהם הוא חיים אטקין, שמאי מקרקעין וכלכלן, שמזה שנים מתריע על בועת נדל"ן. אטקין השתמש במילים חריפות: "בועת הנדל"ן בישראל – ההונאה הכלכלית הגדולה ביותר מאז פרשת מניות הבנקים" (כותרת מאמר בבלוג שלו)etkin.co.il. הוא טען כבר באמצע העשור הקודם שהמחירים מנותקים מהמציאות ושקיימת "מגה-בועה". אטקין הצביע על שורת סימנים: תשואות שפל (כ-2%-3% בלבד בשנה משכירות לנכס, הרבה מתחת לריבית), יחס מחיר/הכנסה מהגבוהים בעולם, והתנהגות שוק "לא הגיונית" (רכישות מתוך ציפייה בלבד). לדבריו, כאשר המחיר מנותק מערך השימוש והופך מבוסס על ציפיות – "זו בועה"; כאשר תשואה שלילית על נכס נחשבת נורמלית – "זו אשליה"; וכאשר המוסדות המקצועיים שותקים – "זו כבר לא טעות. זו שותפות בשיטה"etkin.co.il. עמדה זו רחוקה מאוד מזו של בכירי הבנקים. ואולם, חשוב לציין שקולם של שמאים כאטקין כמעט ואינו זוכה לבמה תקשורתית רחבה כמו קולם של הבנקים. אטקין ואחרים כתבו בעיקר במאמרים מקצועיים, רשתות חברתיות והרצאות, בעוד שהמדיה הממוסדת הבליטה יותר את עמדות ראשי הלשכה הזהירות. במילים אחרות, קולות אזהרה בהחלט היו – אך באזני "הציבור הרחב" הם נשמעו הרבה פחות.

לסיכום פרק זה: השמאים (לפחות הממסדיים) לא סיפקו ניגוד חד לנרטיב הבנקאי. חלקם אף חזרו על אותן מנטרות (מחסור כרוני, ביקוש תרבותי, וכיו"ב). אמנם היו יוצאי דופן שזעקו "בועה!", אך השפעתם על השיח הכללי הייתה מוגבלת. לא נרשם מצב שבו שמאי ממשלתי או יו"ר הלשכה אומר לציבור "עצרו – המחירים מנותקים, קיים סיכון!". לכן, הציבור שמע בעיקר את ההדים של "אין בועה, הביקוש אמיתי, תמשיכו לקנות" – בין אם מפי הבנקים ובין אם מגורמי מקצוע שאמורים היו להיות בלמים, אך בפועל התייצבו לפחות חלקית באותו צד.

5. התייחסות הבנקאים למונחים כמו "בועה" ונתקים פונדמנטליים

כאמור, בכירי הבנקים נמנעו בעקביות משימוש במילה "בועה" לתיאור שוק הדיור – אלא אם כן הייתה זו שלילה מפורשת. מנכ"לי הבנקים והכלכלנים שלהם כמעט אף פעם לא התריעו על "מחירים שחורגים מערכים פונדמנטליים" או על "התנהגות בועתית". להפך, כשהנושא עלה בכותרות, הם טרחו להכחיש קיומה של בועה ולהסביר למה "הפעם זה שונה":

• כפי שהוזכר, אלי יונס ממזרחי-טפחות הצהיר שאין בועה ושום דבר לא עומד להתפוצץglobes.co.il, והדגיש את קיומו של ביקוש אמיתי מול היצע מוגבל – נימוק שחזר אצל כמעט כל הבכירים.
• ציון קינן מהפועלים טען שהדיבור על בועה הוא "מסע הפחדה" ושהמצב האמיתי הוא היצע נמוך מרמת הביקושglobes.co.il. הוא גם ביטל השוואות למשברי נדל"ן בחו"ל (דוגמת משבר הסאב-פריים) באמרו ש"המשק לא הולך למשבר סאב-פריים" ושישראל שונה בתנאים שלהtags.walla.co.il.
• גם כשהמחירים האמירו בשיעורים דו-ספרתיים (כמו ב-2021–2022), הבנקאים דבקו בנרטיב שאין בועה אלא לכל היותר "התפרצות ביקושים" זמנית. דוגמה לכך היא התבטאותו של מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן, בתחילת 2022: "הביקוש גבוה... מחירי הדירות יעלו בתחילת השנה"bizportal.co.il – שוב, התייחסות לביקוש ולא לשאלת הצדקת המחיר.
• אף לא אחד מבכירי הבנקים לא התריע בציבור שהתשואות מהשכרה נהיות אפסיות או שליליות (כשמנכים את הריבית) – למרות שזה מצב שהיה ידוע. באותה מידה, לא שמענו אותם מדברים על יחס מחיר/הכנסה חריג (כיום כ-12 שנות משכורת ויותר לדירה, לעומת 8-9 בעבר). נתונים כאלה עלו בדוחות של בנק ישראל או הלמ"ס, אבל לא היו חלק מהרפרטואר התקשורתי של הבנקים.

בעוד שהבנקים נמנעו מלהזכיר את הסיכונים, גורמים עצמאיים כן דיברו עליהם: למשל, גופים בינ"ל כמו ה-OECD והבנק העולמי הצביעו כבר ב-2015 על כך שהנדל"ן בישראל יקר בכ-30% מעל הערך הפונדמנטלי המשוערfunder.co.il. אבל אמירות כאלה לא זכו להדהוד מצד המערכת הבנקאית הישראלית. בנק ישראל עצמו, באופן רשמי, לא הכריז על "בועה" אף פעם – המשנה לנגיד, פרופ' צבי אקשטיין, אמר בזמנו שאין בועת דיור אלא שיש לטפל בהגדלת ההיצעtags.walla.co.il. הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל נקטו שורה של צעדים לצינון השוק (הגבלת אחוז מימון, איסור משכנתאות בריבית פריים מעל יחס מסוים וכו'), אך תמיד הסבירו זאת כפעולות מניעתיות ולא כתגובה לבועה קיימת. ניתן לטעון שהשיח הציבורי סביב "בועת נדל"ן" דוכא או הודחק: אם רגולטור, בנקים ושמאים ממסדיים כולם אומרים שאין בועה – הציבור מקבל תחושה שמחירי העתק מוצדקים, או לפחות לא מסוכנים. כמעט שלא נשמע בשיח המיינסטרים הביטוי "תשואה שלילית". אולם במציאות הכלכלית, בשלהי 2022 ו-2023 המשמעות של קניית דירה להשקעה בישראל הייתה לעיתים הפסד תזרימי: הריבית על המשכנתא הגיעה ל-5%-6% בעוד שהתשואה משכירות בקושי 2%-3%. זהו מצב שמבחינה פיננסית לא הגיוני לאורך זמן, אך המסר הזה לא הודגש. סימני אזהרה נוספים שבכירים נטו להצניע: שיעור ההחזר מההכנסה (שהאמיר עם העלאת הריבית), גידול בהיקף המשכנתאות במינוף גבוה (כולל "משכנתא הפוכה" על ההון העצמי או הלוואות בלון), ונתוני עומק כמו שיעור הדירות שנקנו להשקעה ספקולטיבית. הבנקים כמובן ידעו נתונים אלו, אך בפורומים פומביים בחרו לשדר ביטחון. למעשה, רק כאשר רגולטור חיצוני התערב – למשל, בנק ישראל שהגביל במרץ 2023 את מסלולי הבלון (גרייס) – שמענו התייחסות מצד בנקאים לסיכון, וגם אז הם המעיטו בחשיבות: "ההשפעה לא תהיה מיידית או חדה... הביקושים ממשיכים להיות גבוהים וקשיחים – פשוט כי אין לציבור אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה. מדובר בצורך בסיסי, לא בגחמה כלכלית" אמר דרור פלדמן ממזרחי-טפחותbizportal.co.il, מרגיע שההגבלות לא יביאו לירידה בביקוש. זו דוגמה להשקפת הבנקים: אפילו כשמכירים בסיכון (הלוואות בלון), המסר הוא "אל דאגה, הצורך הבסיסי ימשיך לתמוך במחירים". בשורה התחתונה, הבנקים הכחישו קיום בועה וסיכונים מבניים עד הרגע האחרון כמעט. במקום לדבר על פער בין מחיר לערך, הם דיברו על "פער בין היצע לביקוש". במקום להזכיר תשואה אפסית, דיברו על "תרבות המעדיפה בעלות". ואכן, הציבור כמעט ולא שמע אזהרות על כדאיות נמוכה או סכנת ירידת ערך – לא מבנקיו.

6. פערים בין התחזיות למציאות בפועל

לאור הנאמר לעיל, מן הראוי לבדוק: עד כמה התחזיות האופטימיות של הבנקים הגשימו את עצמן, ומה קרה במציאות הכלכלית בשטח? בשנים האחרונות החלו להיפער פערים משמעותיים בין הנרטיב למציאות.

• נפח עסקאות ומשכנתאות: הבנקים הניחו שהביקוש "הקשיח" ימשיך להזין רכישות, אך בפועל חלו תפניות. שנת 2023 הייתה נקודת מפנה: מספר העסקאות צנח בכ-35% לעומת 2022 (נמכרו כ-66.6 אלף דירות בלבד ב-2023)israelhayom.co.il – רמה הנמוכה בעשרות אחוזים מהשנים השיא שקודם. גם בשוק המשכנתאות נרשמה ירידה חדה בהיקף הכולל. גורמים לכך היו עליית הריבית (שהקפיצה תשלומי משכנתא וחייבה חלק מהקונים "לשבת על הגדר") ואי-הוודאות הכלכלית-בטחונית. הבנקים בתחזיותיהם לא צפו עצירה כה חדה. לדוגמה, בתחילת 2022, כשמחירי 2021 עלו ב-13%, רוב הבנקאים חזו עלייה נוספת (מתונה יותר) ב-2023. בפועל, החל מסוף 2022 גרמה העלאת הריבית לבלימת מחירים, ובהמשך לירידות קלות. הפער: בנק הפועלים, למשל, עוד בסקירת סוף 2022 דיבר על המשך עליות, אך בדיעבד חשף בדוחותיו בסוף 2023 שהמציאות השתנתה: "להערכת הבנק, ירידת מחירי הדיור תלך ותחריף בחודשים הקרובים... עליית הריבית גרמה ליציאת קונים מהשוק, ולנפילה במספר העסקאות והמשכנתאות"globes.co.il. כלומר, רק בסוף 2023 – אחרי שהירידות כבר החלו – התיישרה תחזית הבנק עם מה שכבר קרה. זו תופעה עקבית: תחזית ירידה מבנק מגיעה באיחור, אם בכלל. הבנקים לא "ניבאו" מראש מפנה שלילי, אלא תיקנו את התחזיות בזמן אמת כשהשוק כבר צינן את עצמו.
• תחזיות מול תוצאות: דוגמאות קונקרטיות ממחישות החטאת תחזיות. בנק מזרחי ב-2021 העריך עלייה של ~5% ב-2022 – בפועל 2022 הסתיימה בזינוק של כמעט 20% (הרבה מעבר לתחזית, מה שמראה שהבנקים דווקא פספסו כלפי מטה את עוצמת העליות בתקופת הפוסט-קורונה). לעומת זאת, ל-2023 חלק מהבנקים נכנסו עם תחזיות לעלייה מתונה (כ-2%-3%) – והמציאות הייתה עצירה ובהמשך ירידה קלה במחירי העסקאות (נתוני הלמ"ס הרשמיים הציגו בתחילת 2024 ירידה שנתית סביב 2%-3% בחלק מהמדדים, בניכוי עונתיות וסבסודglobes.co.ilglobes.co.il). במילים אחרות, אחרי שנים שהבנקים "צדקו" שמחירים יעלו, הם המשיכו לנבא עליות קלות גם כשכיוון השוק השתנה לשלילי, וכך פספסו את נקודת המפנה.
• היערכות לסיכון וביצועי אשראי: פער נוסף הוא בהתכוננות הבנקים לתרחיש שלילי. כלפי חוץ שידרו "עסקים כרגיל", אך מבפנים החלו בחודשים האחרונים לשנות כיוון. בנק הפועלים, למשל, העלה ברבעון השלישי של 2023 את דירוג הסיכון לענף הנדל"ן מ"בינוני" ל"בינוני-גבוה", והכפיל ואף יותר מכך את ההפרשה להפסדי אשראי בתחום (432 מיליון ש"ח ברבעון, לעומת 94 מיליון במחצית הראשונה של השנה)globes.co.il. זוהי עדות כואבת: בעוד המנכ"לים מדברים על יציבות, מחלקות ניהול הסיכונים בבנקים כבר מבינות שיש סיכון ממשי להפסדים (למשל קבלנים שעלולים לקרוס, לווים שלא יעמדו בהחזר). בעצם, רק כשהסיכון התממש התחילו הבנקים להודות בו בדוחות הכספיים – אבל לא בהכרח בפומבי באותו זמן. הציבור הרחב לא מודע מיד למשל לעלייה בהפרשות בבנקים, בעוד הצהרות הבכירים נותרו אופטימיות יחסית.
• היצע בלתי מכור והמלאי בשוק: רבות מהתחזיות הבנקאיות התבססו על כך שההיצע הנמוך יחסית ימשיך לתמוך במחירים. אך נתוני סוף 2023 ותחילת 2024 הראו תמונה אחרת: מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכור הגיע לשיא של ~67-78 אלף יחידות (תלוי כיצד מודדים) – עלייה משמעותית לעומת שנים קודמותtv10.co.ilnadlan.walla.co.il. משרד האוצר התריע שההיצע הלא-ממומש "ממשיך לתפוח" ושוק הנדל"ן "מתפקד על אשראי ואופטימיות, לא על תזרים"nadlan.walla.co.ilnadlan.walla.co.il. מה פירוש? שעל פניו יש מכירות (שמנויות בסטטיסטיקה כמכירת דירה "על הנייר"), אך בפועל הכסף עוד לא נכנס – כי הקבלנים נתנו לקונים דחיות תשלום ארוכות, ולמעשה בנו על אשראי עתידי. תופעה זו של "מבצעי 20/80" ודחיית מלוא התשלום לקבלת המפתח הפכה נפוצה ב-2023. בנקאים אמנם הכירו בקיום המבצעים, אך לא טרחו לציין בפומבי עד כמה הדבר מעיד על שוק חלש ושברירי. בדיעבד, באוצר הסבירו ש-"הנתונים הרשמיים מציגים מכירות, אך לא משקפים תזרים אמיתי לחברות הבנייה... השוק בו המספרים נראים טוב יותר, אך מתחת לפני השטח מתגלות תופעות שמאותתות על שבריריות"nadlan.walla.co.ilnadlan.walla.co.il. זו דוגמה ברורה לסתירה בין נרטיב למציאות: בעוד הבנקים דיברו על "ביקוש קשיח" והמשיכו לעודד קונים, בפועל חברות בנייה נאבקו למכור עד כדי מתן הטבות חריגות, מה שמסמן שוק רווי בסיכון של האטה נוספת.
• תחזיות פסימיות שהתבדו? יש לציין ביושר שגם תחזיות פסימיות של מבקרים מסוימים לא תמיד דייקו בעיתוי. במשך שנים היו כלכלנים (מחוץ לבנקים) שצפו "התפוצצות" קרובה – וזה לא קרה עד כה בצורה דרמטית. לכן הציבור התקשה אולי להאמין לסכנות כאשר בפועל מי שהאמין להן והמתין לירידת מחירים – התאכזב במשך כמעט עשור וחצי. הבנקים ניצלו את הרצף הזה לחיזוק המנטרה ש"מחירי הדיור בישראל תמיד עולים". אולם 2023 סדקה את החוקיות הזו: לראשונה מאז 2008 נרשמה ירידת מחירים שנתית ניכרת, לראשונה מאז 2002 צנחו היקפי העסקאות לרמה כזו, וברקע – ריבית בנק ישראל הגבוהה מאז 2006. כלומר, משוואת השוק השתנתה. הבנקים מצידם מתחילים כעת, בזהירות, "ליישר קו" עם המציאות החדשה בתחזיותיהם הכספיות הפנימיות, אך כלפי חוץ עדיין לא נראו התנצלות או הכאה על חטא על תחזיות קודמות שהתבדו. אם וכאשר תואץ הירידה במחירים, ייתכן שהבכירים יסבירו זאת בגורמים חיצוניים בלתי-צפויים (מלחמה, ריבית גלובלית וכו') – ויפרידו זאת מהנרטיב ארוך השנים שהפיצו.

הנתונים בפועל מלמדים אותנו שיעור חשוב: גם אם לאורך זמן תחזיות הבנקים להגברת ביקוש ועליות מחירים הגשימו את עצמן (כנבואה שתגשימה דרך הפסיכולוגיה הציבורית), הרי שכאשר התנאים המקרו-כלכליים התהפכו, "החוק" השתנה באחת. השוק הפך רווי סיכון, והאמירות הישנות כבר אינן מתארות אותו נכונה. זה מוביל אותנו לדיון הסופי – מהן ההשלכות של פער הנרטיב והמציאות.

7. דיון וסיכום: נרטיב, מציאות והשלכות לציבור

מכל האמור, מתגבשות מספר תובנות מרכזיות: א. אחידות נרטיבית ושיתוף פעולה סמוי? – נדמה שקיימת אחידות כמעט מלאה במסרים שהועברו על ידי הבנקים, ובמידה רבה גם בעקיפין דרך חלק מכלי התקשורת. הבנקים, מטבע הדברים, דיברו מהפוזיציה שלהם: הם מלווים כסף לדיור, הם מרוויחים מעליית מחירי נכסים (המשפרת את יחס הבטוחה/חוב ומעודדת ביקוש למשכנתאות), והם חוששים מפאניקה שתערער את תיק האשראי. מכאן ברור רצונם להפיג חשש ולשדר עסקים כרגיל. התקשורת, בין אם ממניע של תלות בפרסום ובשיתופי פעולה ובין אם ממניע של mindset חברתי ("כולנו רוצים שצעירים יקנו דירה ויהיו מרוצים"), נתנה לנרטיב הזה במות נרחבות. התוצאה הייתה שיח הומוגני למדי: "אין בועה, רק צריך לבנות יותר; תקנו עכשיו כי המחירים ימשיכו לעלות; שוק הדיור חזק ויציב." קשה להוכיח שתיאום מכוון התרחש בין בנקים לתקשורת – סביר יותר שמדובר בהצטלבות אינטרסים. הבנקים סיפקו תוכן "אופטימי" שקהל רחב רוצה לשמוע (מי שמחזיק דירה שמח לשמוע שערכה יעלה; מי שאין לו – משתכנע לקנות לפני שיברח הרכבת). התקשורת נהנתה מרייטינג ופרסום. התוצאה: הציבור לא קיבל תמונה מאוזנת. גורמי תקשורת שכן ניסו להביע עמדה אחרת (למשל, דה-מרקר פרסם לעיתים כותרות על בעייתיות השוק, או כתבות מגזין על זוגות שלא יכולים לקנות דירה) – היו הקול החריג, לעומת השפע של אייטמים יומיומיים עם תחזיות של עוד בנקאי ועוד מנכ"ל חברת נדל"ן החוזים עליות. ב. מהימנות התמונה שסופקה לציבור – בדיעבד, ניתן לקבוע שבשנים 2020–2022 בפרט, הציבור הרחב לא קיבל אזהרה אמינה על הסיכונים. כאשר מחיר נכס עולה ב-20% בשנה בעוד התשואה ממנו 2% – זו תופעה שמחייבת לכל הפחות דיון על בועה. אבל השיח הפופולרי נשלט ע"י המנטרה "מחירי הדיור תמיד עולים"globes.co.il. במילים אחרות, הציבור קיבל מידע מוטה: את הסיכויים (עליות) הבליטו מאוד; את הסיכונים (ירידה אפשרית, פגיעה פיננסית) הצניעו. מי שבכל זאת ניסה "לשחות נגד הזרם" – למשל צעירים במחאה החברתית ב-2011 שצעקו על בועת נדל"ן, או קבוצות בפייסבוק בשנים האחרונות שהזהירו לא לקנות במחירי שיא – נדחק לשוליים, מול אוטוריטות כסמנכ"לי בנקים ששללו זאת. התופעה הזו אפילו מצאה את מקומה בדוחות הבנקים עצמם: כפי שצוין בגלובס, "בעשור האחרון, חזרו בכירי שוק הנדל"ן על המנטרה שהמחירים יכולים רק לעלות, והדבר גרם לזוגות צעירים לרוץ ולקנות דירה. אבל הנתונים בשטח מלמדים שהמצב השתנה וכי המחירים נמצאים במגמת ירידה"globes.co.il. ציטוט כואב זה ממחיש כיצד הנרטיב הוביל רבים לקבל החלטות שייתכן ואינן לטובתם הכלכלית (קניית דירה במחיר גבוה מתוך חשש שיעלה עוד יותר). כעת, כשכבר מסתמנת מגמת ירידה, חלק מהרוכשים עלולים למצוא עצמם עם נכס שערכו בירידה וחוב יקר – סיכון שבקושי הובלט להם מראש. ג. "מניפת ההתכחשות" – הדחקת הסימנים עד הקצה – הבנקים לא שונים מגופים עסקיים אחרים בכך שהם נוטים להדחיק חדשות רעות. אולם במקרה הנדל"ן, הייתה לכך השפעה מקרו-כלכלית: ההמשכיות של עליות המחיר התאפשרה בין היתר בזכות הציפיות שתוחזקו פסיכולוגית. הבנקים וכלי התקשורת התנהלו כמעצבי ציפיות. גם כאשר הנתונים החלו לסתור (ירידה בעסקאות, גידול מלאי, עליית ריביות), לקח זמן עד שהנרטיב השתנה – ובאותו זמן עוד עסקאות נעשו במחירים גבוהים ואשראי חולק. יש שיאמרו: "זו אחריות הקונה לבדוק את עצמו". נכון, בסופו של יום, משקי הבית אחראים להחלטותיהם. אבל כשכל המערכת "מנגנת מוזיקה" שלעליות אין סוף ברור, קשה ליחידים לפעול בניגוד. סוציולוגים של שווקים מדברים על "הופעת בועה" כמצב של אופוריה קולקטיבית. ניתן בהחלט לראות בהצהרות הבנקאים חלק מיצירת אותה אופוריה (או לפחות הצדקה רציונלית לה). התופעה נמשכה עד "הפיצוץ השקט" שהחל ב-2022–2023 עם הריבית. גם עכשיו, תחזיות הבנקים ל-2024–2025 עדיין יחסית חיוביות (ראינו שלמרות הירידות, כבר מעריכים בבנקים עלייה מחודשת ב-2024nadlancenter.co.il). זה מעלה את השאלה: האם המערכת הבנקאית הפיקה לקחים? או שמא תמשיך בקו של עידוד אשראי והכחשת הסיכון – עד שיתרחש אירוע משמעותי יותר? ד. סיכום והבט קדימה – שוק הדיור הישראלי ניצב כעת בנקודה עדינה. מצד אחד, ייתכן שהמגמות ישתנו שוב (למשל, אם ריבית תרד דרמטית או מדינה תשנה מדיניות). מצד שני, לא ניתן לשלול תרחיש של המשך ירידת מחירים, ואפילו משבר נקודתי אצל יזמים או לווים. מה שברור הוא שהנרטיב השיווקי של העשור הקודם נסדק. הציבור למד על בשרו שדיור זה נכס שיכול גם לרדת בערכו. השאלה היא כיצד ינהגו הבנקים והתקשורת מכאן ולהבא: האם ימשיכו לספק תחזיות ורודות כדי "לשמור" על השוק ומצבם, או שיהיו שקופים יותר לגבי הסיכונים? מהמחקר עולה חשש ש***"התמונה האמינה של הסיכונים"*** לא סופקה לציבור במועד. זו כשלעצמה בעיה מערכתית. שוק בריא דורש מידע מלא: אם אכן "הבועה מתנפחת והנתונים מנותקים מהמציאות" – יש לומר זאת בקול (כפי שאטקין קבע: "כאשר מוסדות מקצועיים שותקים – זו שותפות בשיטה"etkin.co.il). אחרת, הסיכון הוא לא רק פיננסי, אלא גם פגיעה באמון הציבור בממסד הכלכלי. בסיכומו של דבר, התבטאויות בכירי הבנקים בשנים האחרונות היו חלק מתופעה רחבה יותר של הכחשת בועה ותחזוק ציפיות אופטימיות, בשיתוף (לעיתים לא מודע) עם גורמי תקשורת וממסד אחרים. הנרטיב הזה שירת אינטרסים בטווח הקצר, אך המציאות הכלכלית החלה להדביק אותו ולהוכיח את מגבלותיו. לקחי העבר – מפרשת מניות הבנקים בשנות ה-80 ועד משברים בינלאומיים – מלמדים שבסופו של דבר, עובדות בסיסיות (תשואה, יכולת החזר, היצע מול ביקוש ממשי) גוברות על נרטיבים. האתגר כעת הוא להפיק לקחים בזמן: להבהיר לציבור תמונה מאוזנת, לחזק שקיפות ואחריות בפרסום תחזיות, ולוודא שמערכת הבנקאות לא מדרדרת למשבר אמון.

https://chatgpt.com/s/dr_684bf5338efc8191a09e6c0055ae4864

Per התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור בישראל – בין נרטיב שיווקי למציאות כלכלית

רקע כללי: תפקיד הבנקים בעיצוב הנרטיב הנדל"ני

המערכת הבנקאית בישראל ממלאת תפקיד מרכזי בעיצוב התפיסה הציבורית של שוק הדיור, כאשר בכירי הבנקים משמשים כמקורות מידע מרכזיים עבור התקשורת הכלכלית והציבור הרחב 1. הקשר הישיר בין רווחיות הבנקים לבין היקף המשכנתאות יוצר אינטרס כלכלי ברור בקידום נרטיב אופטימי לגבי עתיד שוק הדיור 2.עם תשואה של כמעט 80% במניות הבנקים בשנה האחרונה ו-230% בתוך חמש שנים, מדד הבנקים הפך ל"ברומטר של עוצמת הכלכלה הישראלית" 1. הבנקים הציגו ב-2024 רווח שיא מצרפי של כ-30 מיליארד שקל על רקע הריבית הגבוהה 1, מה שמחזק את האינטרס שלהם בשמירה על פעילות גבוהה בתחום המשכנתאות.

איסוף וניתוח התבטאויות בכירי הבנקים

בנק מזרחי טפחות - נרטיב של יציבות ואופטימיות

משה לארי, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות, הציג תחזיות אופטימיות עקביות לשוק הדיור 3. במהלך 2024, לארי חזה כי "בשנת 2025 צפוי שוק המשכנתאות בישראל להגיע להיקף מרשים של 100 מיליארד שקל" 3.שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות, העריכה ב-2025 כי "מחירי הדירות יעלו בכ-5% במהלך 2025 - למרות הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני" 4. לדבריה, "הביקוש למגורים והצורך של ישראלים בדירה בבעלות הולך וגדל" 4.אלדד פרשר, מנכ"ל מזרחי טפחות לשעבר (2013-2020), הצהיר ב-2017 כי "יכול להיות שנראה את מחירי הדירות מתייצבים אבל בוודאי לא יורדים באופן ניכר" 5. פרשר הדגיש כי "עד שלא נראה התחלות וסיומי בנייה של 50 אלף יחידות דיור בשנה - הדינמיקה יכולה להתייצב, אך קשה לי לראות שהיא יורדת" 5.

בנק לאומי - בין זהירות לאופטימיות

ד"ר גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי, הציג גישה יותר זהירה בשנת 2023, כאשר צפה כי "ירידת מחירי הדירות תימשך במהלך 2023-2024, אך המחירים יחזרו לעלות ב-2025" 6. עם זאת, בפמן הדגיש כי "המסר הוא, שהסיכונים הפיננסיים של ישראל עלו מאוד" 6.חנן פרידמן, מנכ"ל בנק לאומי, הצהיר ב-2022 כי "מחירי הדירות בישראל הפכו לפצצה חברתית מתקתקת" 7. עם זאת, הוא לא הציע פתרונות דרסטיים לבעיה, אלא קרא ל"מציאת פתרונות" כלליים 7.

בנק הפועלים - דגש על לגיטימיות ההשקעה

ליאו ליידרמן, הכלכלן הראשי של בנק הפועלים (2015), טען כי "השקעות בדיור הן השקעות לגיטימיות בישראל בתקופה שבה ריבית אפסית פוגעת באפשרות לחסוך" 8. ליידרמן הוסיף כי "הנדל"ן נהפך לנכס שהוא הרבה יותר אטרקטיבי מאשר בעבר" 8.

בנק דיסקונט - תחזיות עלייה מתמשכת

בנק דיסקונט פרסם בסקירה כלכלית מ-2024 כי "עליית מחירי הדירות צפויה להימשך" 9. הבנק הדגיש כי "האינפלציה תוסיף לשהות תקופה ארוכה מעבר לגבול העליון של היעד" 9.

השוואה לקולות שמאי המקרקעין

שמאי מקרקעין פרטיים

בסקר שנערך בקרב 211 אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן ב-2024, 51% מהשמאים צפו עלייה במחירי הדירות 10. עם זאת, 83% מהמשתתפים המליצו לרכוש דירה בעת הזו 10. ירון ספקטור, שמאי מקרקעין מוביל, הציג תחזיות אגרסיביות יותר מבכירי הבנקים, וצפה כי "המחירים בישראל יעלו בכ-15%" בשנת 2022 11.

השמאי הממשלתי

גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי, פרסם ב-2025 כי "שיעורי התשואה הממוצעים בסוגי הנכסים המניבים השונים נותרו יציבים, ונעים בטווח של 6.5%-7%" 12. עם זאת, הוא הזהיר מ"ירידה חדה בהתחלות הבניה בכל ענפי הנדל"ן המניב" 12.שגב תורג'מן, שמאי מקרקעין, הביע עמדה ביקורתית יותר, וטען כי "היקף העסקאות יירד – המחירים לא" בעקבות העלאת מס הרכישה 13.

ניתוח נתונים מול תחזיות הבנקים

המציאות הכלכלית בפועל

נתוני הלמ"ס מראים כי מחירי הדירות עלו ב-7.7% בשנת 2024 14, בקרבה לתחזיות בכירי הבנקים. עם זאת, התשואות בפועל מהנדל"ן הגיעו לרמות נמוכות מאוד של כ-2.4% בממוצע, כאשר במחוז הדרום התשואה הגיעה ל-2.6% ובמחוזות תל אביב, המרכז וירושלים רק ל-2.1% 15.בנק ישראל מציין בדוח היציבות הפיננסית כי "מבצעי דחיית תשלומים שוחקים את רווחיותם" של היזמים 16. הדוח מזהיר כי "לתופעה זו יש יתרונות לרוכשים וליזמים, אך היא גם מגדילה את הסיכון בשוק הדיור" 16.

פערים בין הנרטיב למציאות

למרות התחזיות האופטימיות של בכירי הבנקים, נתוני בנק ישראל מראים כי "בתקופה הנסקרת, ישנה עלייה קלה בשיעור החוב בפיגור במגזרים מסוימים, במיוחד בקרב עסקים גדולים ובקרב חברות בנייה" 17.בנק ישראל אף זימן בשנת 2024 פגישה חריגה עם ראשי החטיבות העסקיות בבנקים לדון ב"סיכונים השונים הנוגעים לשוק הנדל"ן" 18. המפקח על הבנקים הביע חשש מכך ש"רמת הסיכון בשוק הנדל"ן המקומי עלתה" 18.

מיפוי כלי התקשורת ודפוסי הסיקור

התפלגות הפרסומים לפי כלי תקשורת

התבטאויות בכירי הבנקים פורסמו במגוון כלי התקשורת הכלכליים:

• גלובס: סיקור נרחב לבכירי בנק לאומי והפועלים 71
• כלכליסט: דגש על בכירי מזרחי טפחות ודיסקונט 1918
• ביזפורטל: התמקדות בהתבטאויות מזרחי טפחות 420
• ynet: סיקור רחב של כלל הבנקים 2122

ניתוח דפוסי הסיקור

הסיקור התקשורתי מאופיין ברוב המקרים בהעברת התבטאויות הבנקים ללא ביקורת מהותית או הצלבה עם נתונים עצמאיים. כותרות כמו "מחירי הדירות יעלו בכ-5% השנה" 4 מועברות כעובדות ללא ציון המקורות של התחזיות או הביקורת עליהן.

בחינת התייחסות לבועה נדל"נית וסיכונים

הימנעות מדיון בבועה

ברוב התבטאויות בכירי הבנקים נמנעים מלהשתמש במונח "בועה נדל"נית". אלדד פרשר ממזרחי טפחות הגדיר את המצב כ"התייצבות" ולא כבועה 5. גם כלכלני הבנקים הגדולים נוטים להציג את עליית המחירים כתוצאה של "פער בין היצע לביקוש" ולא כהתנפחות בועה 4.

התכחשות לסימני סיכון

למרות האזהרות של בנק ישראל והנתונים על תשואות נמוכות, בכירי הבנקים ממשיכים להציג נרטיב של יציבות. משה לארי ממזרחי טפחות טען כי "ההתאוששות המרשימה של ענף הנדל"ן לא הגיעה מצעדים ממשלתיים" 22, תוך התעלמות מהסיכונים המבניים בשוק.

התמודדות עם ביקורת רגולטורית

תגובות לאזהרות בנק ישראל

כאשר בנק ישראל הזהיר מ"עלייה בסיכון בשוק הנדל"ן" 18, בכירי הבנקים המשיכו בנרטיב האופטימי. דוח בנק מזרחי טפחות ל-2024 מציין כי "הבנק נמצא מעבר ליעדים העסקיים שהוצבו בתכנית האסטרטגית" 23, תוך התעלמות מהאזהרות הרגולטוריות.

השפעת לחצים פוליטיים

שר האוצר לשעבר משה כחלון אף האשים את הבנקים בהתנגדות לירידת מחירי הדיור, וטען כי "יש קבוצות אינטרסים גדולות שלא רוצות שהמחירים יירדו, ודאי שזה כולל את הבנקים" 24. כחלון האשים את בנק ישראל בכך ש"מתעקש שמחיר למשתכן לא ייכנס ללמ"ס כדי שהמחירים ייראו גבוהים בשביל לשמור על הבנקים" 25.

סיכום וממצאי מחקר

אחידות נרטיבית

המחקר מגלה אחידות רבה בין התבטאויות בכירי הבנקים השונים, הכוללת:

1. תחזיות עלייה או יציבות במחירי הדיור
2. הימנעות מדיון בבועה נדל"נית
3. הדגשת לגיטימיות ההשקעה בנדל"ן
4. התעלמות מתשואות נמוכות וסיכונים מבניים

פערים מול המציאות

קיים פער משמעותי בין הנרטיב האופטימי של בכירי הבנקים לבין הנתונים הממשיים:

• תשואות נדל"ן נמוכות של 2.1%-2.6% 15
• אזהרות בנק ישראל מעליית סיכונים 18
• ירידה בהתחלות בנייה 12
• עליית פיגורים במגזרים מסוימים 17

השפעה על קבלת החלטות הציבור

הנרטיב העקבי של בכירי הבנקים, המועבר ללא ביקורת מהותית בתקשורת, עלול להוביל להחלטות כלכליות שגויות של משקי הבית. כאשר 83% מאנשי המקצוע ממליצים לרכוש דירה 10 למרות התשואות הנמוכות והסיכונים, ברור כי הציבור אינו מקבל תמונה מלאה ואמינה של המצב הכלכלי האמיתי בשוק הדיור.המחקר מצביע על הצורך בביקורת תקשורתית עמוקה יותר של התבטאויות בכירי הבנקים, ועל חשיבות הצלבת מידע עם מקורות עצמאיים לפני קבלת החלטות השקעה משמעותיות בשוק הדיור הישראלי.

https://www.perplexity.ai/search/prvmpt-lmkhqr-vmq-htbtvyvt-bky-wqJ9OB6mTqWudntfxjAe8Q#0

Clau בין נרטיב למציאות: בכירי הבנקים והתקשורת הישראלית

התבטאויות בכירי הבנקים בישראל על שוק הדיור חושפות פער מהותי בין האופטימיות הבנקאית למציאות הכלכלית המורכבת. המחקר העמיק הזה מנתח 4 שנים של התבטאויות פומביות, מגלה דפוסים של הימנעות מהכרה בסימני סיכון ומיפוי קשרים מבניים עם כלי התקשורת.למרות עליות מחירים דרמטיות של 20-23% ב-2022-2023 והעלאת ריבית מ-0.1% ל-4.75%, בכירי הבנקים המשיכו לקדם נרטיב אופטימי. מדד מחירי הדירות עלה מ-575 נקודות בפברואר 2024 ל-611.7 נקודות באפריל 2025 - עלייה של 6.4% בשנה. הנתונים מעידים על המשך מגמת עליית מחירים למרות השפעות המלחמה וריביות גבוהות.

הנרטיב הבנקאי האופטימי

חנן פרידמן, מנכ"ל בנק לאומי, הציג בועידת הנדל"ן באילת 2024 נרטיב מוכר: "הבעיה היסודית של שוק הדיור בישראל היא הפער המתמיד בין הביקוש לבין ההיצע – שרק הולך ומתרחב." ביסוס זה של בעיית ה"היצע-ביקוש" משמש כהצדקה מתמדת לעליות מחירים.משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות, תחזה בינואר 2025 שוק משכנתאות "מרשים של 100 מיליארד שקל", למרות שנתון זה זהה כמעט ל-2024. הבנק שלו השיג נתח שוק של 38.7% במשכנתאות - המקור העיקרי לרווחיותו.אורי לוין, לשעבר מנכ"ל דיסקונט, הכיר בכנות יוצאת דופן: "ראינו השתוללות במתן אשראי למגזר הזה, שסייע ליזמי נדל"ן להציע מחירים גבוהים על קרקעות." התבטאות זו חושפת את התרומה הפעילה של הבנקים לניפוח המחירים.

המציאות הכלכלית המורכבת

נתוני הלמ"ס והמוסדות הרשמיים מציירים תמונה שונה מהנרטיב הבנקאי. הממוצע הארצי למחיר דירה עמד על 2.33 מיליון שקל ב-2025, כאשר בתל אביב הממוצע הגיע ל-4.14 מיליון שקל. יחס המחיר לשכר הפך בלתי סביר עבור רוב האוכלוסייה.מלאי הדירות הלא נמכרות הגיע ל-69,720 יחידות באוגוסט 2024 - המקביל ל-18.4 חודשי מלאי. נתון זה סותר את טענת המחסור החמור בהיצע שעליה מתבססים הבנקים. במקביל, העסקאות צנחו ל-67,168 ב-2023, ירידה של 34.2% לעומת השנה הקודמת.המלחמה חשפה את שבריריות השוק: 39% מאתרי הבנייה נסגרו בסוף 2023 והפסקת כניסת עובדים פלסטיניים העלתה עלויות בנייה משמעותית. למרות זאת, מחירי הדירות עלו ב-7.8% ב-2024.

השוואה לעמדות השמאים והמומחים

בניגוד לבנקאים, השמאים והמומחים הציגו גישה זהירה יותר. ארז כהן, יו"ר לשעבר של לשכת שמאי המקרקעין, הזהיר: "שוק הנדל"ן מגיב בדרך כלל בקיצוניות אחרי מצבים קיצוניים."פרופ' דני בן-שחר ממכון אלרוב התייחס לפער הפונדמנטלי: "יש אמונות שמאוד התבססו בשוק שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות גם אם יש המורות בדרך." התייחסות זו מכירה באופי הספקולטיבי של השוק.השמאי הממשלתי נעדר מהמערכת מיוני 2023, יוצר ואקום רגולטורי חמור. מסמך הרווח היזמי המינימלי לא עודכן מאז יוני 2022 למרות עליית הריבית הדרמטית.

קשרים מבניים עם התקשורת

המחקר חשף מבנה תקשורת ישראלי מרוכז בקיצוניות. כלכליסט (קבוצת מוזס) מוביל עם 11.5% חשיפה, ואילו דה מרקר (משפחת שוקן) וגלובס מתחרים על המקום השני. העדר תחרות אמיתית יוצר תלות הדדית בין הבנקים לכלי התקשורת.ארנון מוזס רכש ב-2024 את חלקו של בנק הפועלים (34%) תמור 300 מיליון שקל - עסקה המדגימה את הקשרים הכלכליים הישירים. הבנקים מהווים מקור הכנסות פרסום מרכזי, יוצרים אינטרס מובנה להימנעות מביקורת חריפה.דפוסי הסיקור מגלים "הענקת במה לבכירי בנקים ללא אתגור של עמדותיהם" והסתפקות בהודעות יחסי ציבור כמקור יחיד. הדגשת הישגים עסקיים מתבצעת מבלי להזכיר עלויות חברתיות.

פערים בין תחזיות למציאות

הניתוח מגלה פערים משמעותיים בין התחזיות הבנקאיות למציאות. בנק ישראל תחזה צמיחה של 2.8% ל-2023 ו-3.5% ל-2024, אך המציאות הייתה 2% ו-0.6% בהתאמה. תחזיות השוק הנדל"ני סבלו מאופטימיות דומה.יתרת הלוואות הדיור הגיעה ל-596 מיליארד שקל באפריל 2024 - 31.2% מהתמ"ג לעומת 26.5% ב-2019. נתח זה מעיד על חשיפה גוברת של המערכת הפיננסית לשוק הנדל"ן.

דחיקת סימני הסיכון

למרות האזהרות, בכירי הבנקים נמנעו מהכרה בקיומה של בועה נדל"נית. השימוש במונח "בועה" נעדר כמעט לחלוטין מהתבטאויותיהם, החלפתו בביטויים כמו "פער היצע-ביקוש" ו"אתגרי השוק".בנק ישראל זימן פגישה דחופה עם ראשי החטיבות העסקיות ועודד הגדלת הפרשות להפסדי אשראי בנדל"ן. יתרות האשראי לתחום הבינוי והנדל"ן עלו ב-13.9% ב-2023 ל-295 מיליארד שקל - עלייה המעוררת דאגה רגולטורית.

מסקנות: בין אינטרס לאחריות

המחקר חושף מערכת מעיבה של אינטרסים בין הבנקים, התקשורת והרגולטור. הבנקים מרוויחים ממשכנתאות וממימון פרויקטי נדל"ן, התקשורת תלויה בהכנסות פרסום, והרגולטור חסר כלי אכיפה יעילים.התוצאה היא נרטיב מתמשך של אופטימיות שמתעלם מסימני הסיכון. הציבור הישראלי נושא בנטל כלכלי כבד - מחירי דיור בלתי סבירים, חובות משכנתא הולכים וגדלים, ותשואות שליליות על השקעות נדל"ן לטווח הבינוני.הפתרון מצריך רפורמה מקיפה הכוללת חיזוק התחרות בשני התחומים, הגברת השקיפות וחיזוק כלי הפיקוח. עד אז, הפער בין הנרטיב השיווקי למציאות הכלכלית צפוי להמשיך, עם הציבור כמי שמשלם את המחיר.

https://claude.ai/public/artifacts/dffd71aa-459c-4f20-a8f4-569db1dd020d

Gemi התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור בישראל: בין נרטיב שיווקי למציאות כלכלית

1. רקע כללי: תפקיד הבנקים בניפוח הנרטיב הנדל"ני

הבנקים בישראל ממלאים תפקיד מרכזי בעיצוב ובשמירה על שוק הדיור, תפקיד המושפע באופן מהותי מאינטרסים פיננסיים. ענף הנדל"ן הפך בשנים האחרונות לחלק דומיננטי בפעילות הבנקאית, ומקור לרווחים ניכרים הן ממתן הלוואות משכנתא לרוכשים פרטיים והן ממתן אשראי רחב היקף ליזמי נדל"ן לפרויקטי בנייה. מעורבות פיננסית עמוקה זו יוצרת תמריץ חזק לבנקים לטפח ולשמר שוק דיור תוסס ומעלה.   

הקשר שבין רווחי הבנקים מתיקי משכנתאות לבין תחזיות אופטימיות הבנקים מפיקים רווחים משמעותיים משוק נדל"ן פעיל ועולה. תמריץ רווח זה מהווה מניע מרכזי באסטרטגיה העסקית שלהם. כאשר בכירים בבנקים מפרסמים הצהרות ותחזיות פומביות לגבי שוק הדיור, הצהרות אלו, בין אם במכוון ובין אם לאו, יכולות להשפיע על תפיסת הציבור ולעודד פעילות הלוואות ורכישה נוספת. אם התחזיות הללו נוטות באופן עקבי לאופטימיות, הן עשויות לתרום למעגל המתחזק את עצמו, בו נרטיב הבנקים מסייע לשמר את פעילות השוק, אשר בתורה מועילה ישירות לשורה התחתונה שלהם. מצב זה מעלה שאלות לגבי הניטרליות והאמינות של הצהרותיהם הפומביות.   יתרה מכך, הבנקים מעורבים באופן ישיר בשליטה על מחירי הדירות. הם משתמשים לעיתים קרובות בהסכמי "מימון סגור" עם יזמים, המכסים עד 70% מעלויות הפרויקט. הסכמים אלו יכולים להעניק לבנקים זכות אישור מפורשת על תמחור הדירות, גם כאשר תנאי השוק עשויים להצדיק הפחתה. שליטה זו מופעלת כדי להגן על ערך הביטחונות (הנכסים) ולמנוע ירידת ערך שעלולה להשפיע על פרויקטים אחרים בתיק האשראי הנרחב של הבנק. כתוצאה מכך, גם כאשר הביקוש בשוק נחלש או כאשר יסודות כלכליים משתנים, המחירים עשויים שלא להתאים כלפי מטה בחופשיות כפי שהיו עושים בשוק תחרותי ולא מוסדר באמת. הדבר יוצר למעשה שוק "מנוהל" שבו יציבות מחירים (או מגמה עולה) זוכה לעדיפות. בנק ישראל, מצידו, מזהיר כי התערבות ישירה בהסכמי מימון אלו עלולה להוביל לייקור האשראי ולצמצום היצע הדיור. אזהרה זו מדגישה את הדילמה המורכבת: בעוד שליטת הבנקים תורמת לשמירת מחירים גבוהים, הסרתה ללא שיקול דעת עלולה להכניס סיכונים חדשים, שעלולים להחריף את משבר הדיור בערוצים אחרים. מעורבות זו של הבנקים, באמצעות מנגנוני המימון הדומיננטיים שלהם, משמשת ככוח משמעותי, גם אם לעיתים לא מכוון, המייצב את השוק מפני ירידות מחירים. הדבר מביא ל"ניהול" השוק באופן המיטיב עם מאזני הבנקים, אך עלול להחריף את בעיות הדיור לציבור הרחב.   

הסתמכות הרגולטור על הערכות שווי מנותקות מערך בנק ישראל מביע חשש מפני "בועת נדל"ן" בשל מה שהוא תופס כ"תיאבון מוגזם" לעסקאות נדל"ן. תיאבון זה מוביל למבצעי מימון אגרסיביים מצד קבלנים (כגון עסקאות 20/80), שבהם הבנקים למעשה מאשרים מראש משכנתאות עבור יתרת הסכום. בנק ישראל מעריך כי למעלה מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודשים האחרונים משקפות רמת מימון וסיכון גבוהה. מצב זה מסווג במפורש על ידי הרגולטור כ"סיכון לבועה" ואיום על היציבות הפיננסית של משקי הבית.   תגובת בנק ישראל כוללת דרישה להגדלת רזרבות ההון מהבנקים עבור הלוואות מסוכנות אלו. אמצעי רגולטורי זה נועד לחזק את חוסנה של המערכת הבנקאית מפני חדלות פירעון פוטנציאלית. דרישה זו מהווה למעשה הכרה בכך שהשוק פועל על בסיס ערכים ספקולטיביים ולא ברי קיימא. הערך המיוחס לנכסים עבור הלוואות בסיכון גבוה עשוי להיות מבוסס על מחירי שוק מנופחים, ולא על הערכות שווי שמרניות וברות קיימא יותר, מה שמוביל להסתמכות רגולטורית על הערכות שוק שעלולות להיות מעוותות. פעולת בנק ישראל להגברת דרישות ההון  מדגישה את המידה שבה השוק התנתק מאינדיקטורים כלכליים מסורתיים של ערך. הרגולטור מנסה להכיל את ההשלכות של הערכת יתר בתוך המערכת הבנקאית, במקום לטפל ישירות במקור ההערכת יתר. המסקנה מכך היא שהמסגרת הרגולטורית הנוכחית, אף שהיא שואפת ליציבות, עלולה בלא יודעין להנציח את הערכת היתר בכך שהיא מאפשרת לבנקים להמשיך לממן על בסיס מחירי שוק מנופחים, גם אם עליהם להחזיק יותר הון כנגד הסיכונים הנלווים.   שמאי המקרקעין חיים אטקין, מחבר הספר "בועת נדל"ן", קובע כי שוק הדיור הישראלי פועל כבר למעלה מעשור תחת בועה חסרת תקדים. הוא מציין כי המחירים מנותקים מערך, קיימים מינוף בלתי סביר ורווחים מדומים, ומציאות שבה רוכשי הדירות משלמים "תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה, עם סיכון אמיתי לקריסה". אטקין מצביע על פער של כ-100% בין שווי כלכלי למחיר שוק. שמאי מקרקעין כמו אטקין משתמשים בגישת ערך יסודי, המבוססת לעיתים קרובות על תשואות שכירות בנות קיימא, כדי להעריך את שווי הנכס. הערכתו חושפת פער מהותי בין ערך יסודי זה לבין מחירי השוק הרווחים, מה שמוביל אותו להצהיר באופן חד משמעי על "בועה". אם הבנקים מממנים בעיקר על בסיס מחירי שוק מנופחים אלו, ולא על בסיס הערכות שווי יסודיות ושמרניות, הם למעשה תורמים לשוק "מנותק מערך" ונסמכים עליו. חששו של בנק ישראל מ"תיאבון מוגזם"  והצורך בהגדלת ההון  תומכים באופן מרומז בתפיסה שערכי השוק הנוכחיים אינם ברי קיימא. הדבר מצביע על פגם קריטי במנגנון התמחור של השוק: נראה שחלק ניכר מערך השוק הנוכחי מונע על ידי ספקולציות ומינוף, ולא על ידי שווי כלכלי פנימי.   

2. איסוף ציטוטים וקישורים אליהם: התבטאויות בכירי הבנקים (2022-2025)

להלן ריכוז התבטאויות פומביות של בכירים בבנקים בנוגע לשוק הדיור בישראל בשנים 2022-2025:טבלה 1: התבטאויות פומביות של בכירים בבנקים על מחירי הדיור (2022-2025)

ניתוח התבטאויות הבנקים:

מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן, מציג נרטיב של חוסן כלכלי ו"ריבאונד" צפוי בשנת 2025. תחזית מאקרו-כלכלית אופטימית זו עומדת בניגוד מסוים להערכתו המפורטת והקודרת של משבר הדיור. הוא מפרט בעיות מבניות חמורות כמו "בירוקרטיה בלתי אפשרית" ומחסור בכוח אדם, המאריכים את זמני התכנון והבנייה באופן משמעותי. אם אכן יתרחש ריבאונד כלכלי המגביר את הביקוש, אך בעיות ההיצע הללו יימשכו, הדבר עלול להחריף את משבר הדיור, להוביל לעליות מחירים נוספות ולערער את ההשלכות החיוביות של הריבאונד עבור האזרח הממוצע. אזכורו של פרידמן ל"חשש של הרוכשים מ'פספוס' עליות המחירים הצפויות"  מצביע על גורם פסיכולוגי שעלול להיות מושפע מהתחזיות האופטימיות של הבנקים עצמם.   קיים פער בין ההערכות הפנימיות של הבנקים לבין הנרטיבים הציבוריים שלהם. בעוד שדוחות רשמיים של בנק לאומי, למשל, הכירו בעלייה חדה של 17% במחירי הדירות ב-2022 וצפו האטה ואף "ירידה פוטנציאלית במחירים" ב-2023 עקב עליית ריבית ואינפלציה , הצהרות פומביות מבכירים נוטות להדגיש חוסן וצמיחה עתידית. פער זה מעלה שאלות לגבי שקיפות המידע והמידה שבה הבנקים מתעדפים שמירה על אמון השוק על פני חשיפת תמונה מלאה של הסיכונים, במיוחד לאור האינטרס הפיננסי המובהק שלהם בשוק דיור תוסס.   בנק הפועלים דיווח על עלייה של 7.3% במחירי הדיור ב-2024, וציין כי נתונים אלו הושפעו מסבסוד עלויות מימון על ידי יזמים. למרות אתגרי המלחמה וסביבת הריבית הגבוהה, נרשמה עלייה חדה של 65% בעסקאות דירות חדשות. הדבר מצביע על חוסן שוק מפתיע, אם כי חלקו עשוי להיות מונע על ידי תמריצים מלאכותיים. הבנק מדגיש את ניטור הסיכונים המתמשך בתיק הלוואות הדיור שלו , מה שמעיד על מודעות לפוטנציאל פגיעות. חוסן השוק, כפי שנצפה על ידי הבנק, עשוי להיות תוצאה חלקית של מנגנוני המימון ומבצעי היזמים שהבנקים עצמם מאפשרים באמצעות מתן אשראי לקבלנים. ניהול הסיכונים של הבנק מתמקד בבריאות תיק ההלוואות, אך ייתכן שאינו מתמודד ישירות עם קיימות הערכות השווי בשוק עצמן.   שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, מקדמת באופן עקבי נרטיב של עליות מחירים בלתי נמנעות, ומייחסת אותן לגורמים מבניים עמוקים כמו גידול דמוגרפי (במיוחד במגזר החרדי) ולרצון התרבותי החזק לבעלות על דירה בישראל. נרטיב זה מנרמל למעשה את המחירים הגבוהים והעולים, ומציג אותם כתוצאה של חוסר איזון יסודי ולא כעודף ספקולטיבי. אף שהיא מכירה באתגרי הדיור החמורים (כגון הצורך ב-200 משכורות לרכישת דירה והארכת תקופות ההחזר) , היא מציגה אותם כמציאות שוק שיש להתמודד איתה, ולא כאינדיקטורים לשוק בלתי בר קיימא. על ידי קישור עליות מחירים עתידיות לירידות ריבית צפויות , הבנק מחזק את ציפיית ההתייקרות המתמשכת, מה שעשוי לעודד רוכשים פוטנציאליים להיכנס לשוק מתוך חשש מ"פספוס". הדגש על "רצון תרבותי" וגידול דמוגרפי כמניעים עיקריים  משמש להצדקת המחירים הגבוהים והתחזיות העתידיות, ומסיט בעדינות את המיקוד מספקולציות פיננסיות או הערכת יתר פוטנציאלית.   בנק דיסקונט, באמצעות מחלקת המאקרו-כלכלה שלו, מציג תחזית עקבית של עליות מחירים מתמשכות ואף מואצות בנדל"ן. הבנק מקשר במפורש את עליות מחירי הדיור ללחצים אינפלציוניים רחבים יותר, וצופה כי מגמה זו תוביל גם להאצה במחירי השכירות. תחזית עקבית זו, המבטאת אמונה בלולאת משוב חיובית חזקה, מעודדת תפיסה של עליית ערך מובטחת, מה שעשוי לתמוך בהמשך ההשקעה וההלוואות.   

3. מיפוי כלי התקשורת לפי בנק

ניתוח דפוסי הפרסום של התבטאויות בכירי הבנקים חושף קשרים עקביים בין בנקים מסוימים לכלי תקשורת ספציפיים, מה שמעיד על אסטרטגיית תקשורת ממוקדת.

ניתוח קשרים בנק מזרחי טפחות, בפרט באמצעות התבטאויותיה של שבי שמר, מופיע בתדירות גבוהה ב-ynet ובישראל היום. בנק לאומי, מצידו, נוטה לפרסם את התבטאויותיו, כמו אלו של המנכ"ל חנן פרידמן, בעיתון כלכליסט. בנק דיסקונט מפרסם את סקירותיו הכלכליות, כולל תחזיות מחירי הדיור, באתר ICE. עבור בנק הפועלים, רוב המידע הנגיש מגיע מדוחות פנימיים יותר. נוכחות תקשורתית עקבית זו מאפשרת לבנקים להעביר מסרים אחידים לקהלי יעד ספציפיים, ובכך לחזק נרטיב מסוים על שוק הדיור. חשיפה תקשורתית עקבית זו יכולה לחזק נרטיב מסוים על שוק הדיור, ובכך לעצב את תפיסת הציבור והציפיות.   

ניתוח כמותי ואיכותי בחינת אופי הסיקור מעלה תמונה מורכבת. בעוד שחלק מהסיקור עשוי להיות "מלטף" ובלתי ביקורתי, כלי תקשורת אחרים או כתבות ספציפיות מציגים גישה מאוזנת או אף ביקורתית יותר. לדוגמה, כלכליסט מדווח על טענות הממשלה כי הבנקים מונעים ירידת מחירים, ועל התנגדות בנק ישראל להתערבות. גם ביזפורטל עוסק בוויכוח בין הממשלה לבנקים בנוגע לאחריות על מחירי הדיור. מאקו מדווח על דבריו של אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, לפיהם הבנקים "מתדלקים את השוק". ישראל היום מדווח על חששות בנק ישראל מבועת נדל"ן ודרישותיו מהבנקים לצמצם את היקף המשכנתאות בסיכון. ערוץ 13 מדווח על פיגורים בתשלומי משכנתאות ועל צעדים נגד הבנקים.   הדבר מצביע על כך שהתקשורת אינה מקשה אחת; חלק מהגופים משמשים כפלטפורמה לנרטיבים מתחרים. קיומו של דיווח ביקורתי מעיד על מידה מסוימת של בחינה עיתונאית, גם אם היא מתקיימת לצד סיקור אוהד יותר.

4. אמירות של שמאים

השוואת התבטאויות בכירי הבנקים לאמירות של שמאים מובילים חושפת תמונה מורכבת של הסכמה, זהירות ואף אזהרה.שמאי המקרקעין חיים אטקין, מחבר הספר "בועת נדל"ן", מצהיר כי שוק הדיור הישראלי פועל כבר למעלה מעשור תחת בועה חסרת תקדים. הוא טוען כי המחירים מנותקים מערך, קיימים מינוף בלתי סביר ורווחים מדומים, וכי רוכשי הדירות משלמים "תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה, עם סיכון אמיתי לקריסה". אטקין מצביע על פער של כ-100% בין שווי כלכלי למחיר שוק. הוא מתאר את השוק כ"מנוהל, ממונף, מתואם ומוסווה" באמצעות "ויסות אשראי, תיאום קרקעות, דימוי מכירות, מניפולציות שמאיות ושליטה תקשורתית". דוחותיו לשנת 2025 מצביעים על "התרסקות" השוק, עם ירידה דרמטית בכל הסגמנטים. שמאי מקרקעין, במיוחד אלו המתמקדים בערך יסודי, מציגים לעיתים קרובות תמונה שונה באופן מהותי מזו של הבנקים. אזהרותיהם מפני "בועה" ו"מחירים מנותקים" מהוות אתגר ישיר לנרטיבים האופטימיים של הבנקים. שוני זה מדגיש את חשיבותן של חוות דעת מומחים בלתי תלויות בהערכת בריאות השוק, שכן הם אינם נתונים לאותם לחצים מסחריים כמו הבנקים.   לעומת זאת, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מציגה עמדה מורכבת יותר. בפברואר 2023, היא ציינה כי אף שמחירי הדירות עשויים לעצור את עלייתם, השוק יתקן את עצמו במהרה. ביולי 2022, הלשכה ציינה כי עליית ריבית המשכנתאות גרמה לרוכשים "לשבת על הגדר", מה שהוביל לירידה של כ-19% בהיקף העסקאות לעומת השנה הקודמת. עם זאת, בספטמבר 2023, בוגין הצהירה כי "מי שמחכה שהשוק יתרסק יכול לשכוח מזה". הדבר מדגים כי גם בתוך קהילת השמאים קיימות פרשנויות שונות לאותות השוק.   אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, הצהיר כי הבנקים "מתדלקים את השוק" וכי חלקם אינם נוקטים בזהירות מספקת בהערכותיהם. הצהרה זו, המגיעה מבכיר ממשלתי, מחזקת את הטענה כי לבנקים יש תפקיד פעיל בעיצוב מגמות המחירים, ולא רק תפקיד פסיבי של מגיבים לשוק.   

5. בדיקת התייחסות לבועה/שווי פונדמנטלי

בחינת התבטאויות הבנקים מול אלו של גורמים אחרים חושפת פערים משמעותיים בהתייחסות למושג "בועה" ולקשר בין מחירים לערכים פונדמנטליים.

התייחסות הבנקים: באופן כללי, בכירים בבנקים נמנעים משימוש במונח "בועה". במקום זאת, הם נוטים לתאר את מגמות המחירים באמצעות מונחים כמו "ביקוש קשיח", "גידול דמוגרפי", "חוסן" או "התאוששות". שבי שמר ממזרחי טפחות, למשל, מייחסת את עליות המחירים לגידול דמוגרפי ולרצון התרבותי לבעלות על דירה, ולא לספקולציות. חנן פרידמן מלאומי מכיר ב"חשש של הרוכשים מ'פספוס' עליות המחירים הצפויות" , אך מציג זאת במסגרת תחזית כללית של ריבאונד כלכלי. בנק דיסקונט מצהיר בעקביות כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות ואף יואצו. בחירה לשונית זו מסייעת לשמור על אמון הציבור ולמנוע יצירת סנטימנט שלילי בשוק, ומתיישבת עם האינטרסים העסקיים של הבנקים.   

התייחסות בנק ישראל (הרגולטור): בניגוד לבנקים המסחריים, בנק ישראל, כרגולטור, מביע חשש מפורש מפני "בועת נדל"ן". חשש זה נובע מ"תיאבון מוגזם" לעסקאות נדל"ן ומהיקף גבוה של משכנתאות בסיכון. זוהי הכרה רגולטורית ישירה בסיכון לבועה.   

התייחסות שמאים ומומחים אחרים: שמאים ומומחים חיצוניים נוקטים בגישה ישירה וביקורתית יותר. חיים אטקין, שמאי מקרקעין, משתמש במפורש במונח "בועה" וטוען כי שוק הדיור הישראלי פועל תחת בועה חסרת תקדים כבר למעלה מעשור. הוא מצביע על "מחירים שמנותקים מערך", "מינוף בלתי סביר", "רווחים מדומים", ו"תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה". אטקין מציין פער של כ-100% בין שווי כלכלי למחיר שוק. הוא גם מזכיר כי "אלפי לווים בקצה גבול היכולת" וכי "בנק ישראל מזהיר, הלמ"ס מאותת, הציבור קורס". אביעד פרידמן ממשרד הבינוי והשיכון אף הוא טוען כי הבנקים "מתדלקים את השוק" ואינם נוקטים בזהירות הראויה.   הניגוד החד בין נרטיב הבנקים לבין הערכות הרגולטור והשמאים מצביע על אי-הסכמה מהותית לגבי בריאות השוק וקיימותו. בעוד הבנקים שומרים על אופטימיות ומתמקדים בגורמי ביקוש, גורמים חיצוניים מזהירים מפני התנתקות מהותית בין מחירי השוק לערכים כלכליים יסודיים, ומצביעים על סיכונים מוגברים למשקי הבית ולמערכת הפיננסית.

6. השוואת תחזיות למציאות

השוואת תחזיות הבנקים לנתונים כלכליים בפועל חושפת תמונה מורכבת, שבה מגמות השוק אינן תמיד ליניאריות או תואמות באופן מלא את הנרטיבים האופטימיים.

גרפים של תחזיות לעומת נתונים בפועל:

• עליית מחירים: בנק מזרחי טפחות צפה עלייה של 5% במחירים לשנת 2024, אך העלייה בפועל הייתה כ-7.7%. נתוני הלמ"ס הראו עלייה שנתית של 7.8% במחירי הדיור ב-2024, ו-4% בדירות חדשות (אוקטובר 2023-אוקטובר 2024). העלייה המצטברת בשנים 2021-2024 עומדת על כ-30%.   
• ירידת עסקאות וביקוש:
  • בשנת 2023 נמכרו 66,590 דירות, ירידה של 35% לעומת 2022.   
  • בנובמבר 2024 נרשמה עלייה של 73% בעסקאות לעומת נובמבר 2023 (החודש שלאחר פרוץ המלחמה), אך ירידה של 8.5% לעומת נובמבר 2022.   
  • בינואר 2025 נמכרו 7,373 דירות, ירידה של 37.3% לעומת דצמבר 2024 ו-16% לעומת ינואר 2024.   
  • מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא רב-שנתי של 77,650 יחידות בסוף ינואר 2025, עם תקופת היצע של 23.7 חודשים. חיים אטקין מציין כי בסוף 2024 היו למעלה מ-80,000 דירות חדשות לא מכורות.   
  • מזרחי טפחות צופה היקף עסקאות של כ-105,000 דירות לשנת 2025, בדומה ל-2022 ו-2024.   
• גובה ריבית המשכנתאות:
  • ריבית בנק ישראל עלתה מ-0.35% באפריל 2022 ל-4.75% במאי 2023, והתייצבה על 4.50% מינואר 2024 ועד פברואר 2025.   
  • ריבית הפריים עלתה מ-1.85% באפריל 2022 ל-6.25% במאי 2023, והתייצבה על 6.00% מינואר 2024 ועד פברואר 2025.   
  • ריביות המשכנתא הלא צמודות הממוצעות עלו מ-3.56% בינואר 2022 ל-5.33% בדצמבר 2023, ולאחר מכן ירדו בהדרגה לכ-4.9% בינואר-פברואר 2025.   
• שיעור פיגורים: הפיגורים בתשלומי משכנתאות הגיעו לשיא חדש של 3.6 מיליארד ש"ח.   
• יחס מחיר/שכר: נדרשות 200 משכורות לרכישת דירה ממוצעת בישראל ב-2025, לעומת 128 משכורות ב-2010. שיעור ההחזר הממוצע מההכנסה עלה מ-27% ב-2020 לכמעט 30% ב-2025.   
• תשואות בפועל: תשואת השכירות השנתית בתל אביב עומדת על כ-2.3%, ברמת גן כ-2.6% ובחולון כ-2.7%, לעומת כ-3.5% בערי הפריפריה. חיים אטקין מציין שתשואת השכירות הממוצעת היא כ-2.5% לעומת ריבית משכנתאות ממוצעת של 5%-6.5%.   

הנתונים בפועל מציגים תמונה של שוק דינמי ותנודתי, שאינו תמיד תואם את התחזיות הליניאריות של הבנקים. בעוד הבנקים נוטים להדגיש את המשך עליית המחירים, המציאות מראה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות ב-2023, התאוששות חלקית בסוף 2024, וירידה חדה נוספת בתחילת 2025. תנודתיות זו, יחד עם עליית הריבית שהשפיעה על יכולת ההחזר והובילה לעלייה בפיגורים בתשלומי משכנתאות , מצביעה על כך שהשוק אינו נמצא במסלול עלייה פשוט. מלאי הדירות הלא מכורות ההולך וגדל  מעיד על חוסר איזון בין היצע לביקוש, שאינו בא לידי ביטוי מלא בכל נרטיבי הבנקים.   

דוגמאות לכשלי תחזית מובהקים: הכשל המובהק ביותר בתחזיות הבנקים אינו בהכרח ירידות מחירים דרמטיות שלא נצפו, אלא בהיעדר תחזיות לירידות מחירים משמעותיות, למרות תקופות של האטה או אזהרות מגורמים אחרים. בנק מזרחי טפחות, לדוגמה, צפה עלייה של 5% במחירים לשנת 2024, כאשר העלייה בפועל הייתה גבוהה יותר (7.7%). אמנם זו אינה "ירידה", אך היא מדגישה את הקושי בדיוק התחזיות. חשוב מכך, בעוד שדוחות פנימיים של בנק לאומי הכירו ב"ירידה פוטנציאלית במחירים ב-2023" , הצהרות פומביות מבכירים נטו לשמור על אופטימיות כללית. נטייה עקבית זו של הבנקים לתחזיות אופטימיות, או להמעיט בחומרת ההאטות, גם כאשר דוחות פנימיים או נתונים חיצוניים מצביעים על צורך בזהירות , מצביעה על הטיה מערכתית. הטיה זו נובעת ככל הנראה מאינטרס מובהק בשוק תוסס, וניתן לפרש אותה ככישלון במתן תמונה אובייקטיבית לחלוטין לציבור. היעדר אזהרות מפורשות מפי הבנקים לגבי "בועות" או תיקוני מחירים משמעותיים, בניגוד לעמדת הרגולטור ושמאים מסוימים, מייצג פער בולט בהערכת השוק.   משבר הדיור הולך ומעמיק, כפי שמשתקף בעלייה הדרמטית במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה ובעלייה בנטל ההחזר. תשואות השכירות הנמוכות ביחס לריביות המשכנתא  מרמזות כי עבור רבים, בעלות על דירה אינה השקעה רציונלית מבחינה פיננסית המבוססת על הכנסה שוטפת, אלא הימור ספקולטיבי על המשך עליית מחירים.   

7. דיון וסיכום

הבחינה המעמיקה של התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור בישראל חושפת מתח מובנה בין הנרטיב המקודם על ידם לבין המציאות הכלכלית המורכבת.

האם קיימת אחידות נרטיבית בין הבנקים לבין כלי תקשורת מסוימים?

קיימת מידה של אחידות נרטיבית, שבה בנקים מסוימים מעבירים באופן עקבי מסרים אופטימיים באמצעות פלטפורמות תקשורתיות ספציפיות. הדבר יוצר אפקט של "תיבת תהודה", המחזק את התפיסה של עליות מחירים בלתי נמנעות. נוכחותם העקבית של בכירי הבנקים בכלי תקשורת אלו מצביעה על אסטרטגיה מכוונת לעיצוב תפיסת הציבור והציפיות.   

האם מתקיים שיתוף פעולה סמוי בהזנת מידע לציבור?

אף שאין הוכחה ישירה ל"קנוניה" מפורשת, הנרטיב האופטימי העקבי מצד הבנקים, המחוזק לעיתים קרובות על ידי כלי תקשורת מסוימים, בשילוב עם שליטת הבנקים הישירה על תמחור היזמים , יוצר יחד תפיסה של "ניהול שוק מרומז". מערכת זו, בין אם מתוכננת ובין אם נוצרת באופן אקראי, נראה כי היא מתעדפת שמירה על מחירים גבוהים והיקפי עסקאות גדולים, מה שמשרת את האינטרסים הפיננסיים של הבנקים. הניגוד לדוחות ביקורתיים יותר מצד הרגולטור ושמאים מסוימים מצביע על פער במידע המוצג לציבור.   

האם הציבור קיבל תמונה אמינה של הסיכונים?

הניתוח מצביע על כך שהציבור עשוי שלא לקבל תמונה אמינה ומלאה של הסיכונים בשוק הדיור. בעוד שבנק ישראל מזהיר במפורש מפני "בועה" ומשכנתאות בסיכון גבוה , ושמאים מסוימים מדגישים התנתקות משמעותית בין מחירי השוק לערך פונדמנטלי , הנרטיב הדומיננטי של הבנקים מדגיש לעיתים קרובות ביקוש מבני ועליית מחירים מתמשכת. חוסר סימטריה זה במידע, יחד עם תפקידם של הבנקים באפשרות מימון בסיכון גבוה, עלול להותיר את הציבור פגיע לעלויות דיור בלתי בנות קיימא וללחץ פיננסי. משבר הדיור המעמיק, המתבטא במספר המשכורות הגבוה הנדרש לרכישת דירה ובנטל ההחזר הגובר, מדגיש עוד יותר את הפער בין נרטיב השוק לבין המציאות הכלכלית עבור משקי בית רבים.   

אפליקציה: נרטיב הבנקים בשוק הדיור       https://g.co/gemini/share/28b3c68b6497 

אינפוגרפיקה: נרטיב הבנקים בשוק הדיור     https://g.co/gemini/share/55e81ac83554 

לקריאה נוספת - כאן

אאוטינג למודוס אופרנדי של הגזלייטינג שמנהלים הבנקים: האם יש דפוס במסרים וסבב מסודר של ראיונות בין הבנקים בכלי התקשורת השונים?

מחקר עומק ממוקד, מבוסס מקורות, על שומות טרום-רכישה ע״י שמאי “בנק”: מבנה התמריצים, היבטי ניגוד עניינים, השפעה פוטנציאלית על מחירים, והמלצות מעשיות לשינוי מדיניות.

תקציר מנהלים

• כן – בפועל שומת טרום-רכישה עלולה לשמש “פרה-רולינג”: כשהמתווך מפנה לרוכש שמאי מרשימת הבנק, נוצר ציפוי לשומה “מאשרת עסקה” שמקלה על אישור האשראי. מנגנון ההפניה + ציפיות הצדדים מייצר הטיה לכיוון מחיר החוזה (confirmation-to-contract). הספרות הבינלאומית תיעדה זאת היטב. (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia, SpringerLink)
• המשטר הישראלי כיום: הוראה 451 של הפיקוח על הבנקים מחייבת את השמאי לפעול “באופן בלתי תלוי” ומאפשרת לבנק לקבל שומה שנעשתה לבקשת בנק אחר בתוך 90 יום; היא מחייבת את הבנק למסור ללקוח רשימת שמאים (פאנל). אין בה איסור מפורש על שמאי פאנל לבצע שומות טרום-רכישה ללקוח או על קשרי מתווך-שמאי; הנושא מוסדר בעיקר דרך כללי האתיקה ונורמות אי-תלות.
• הקשר מתווך-שמאי: לפי כללי האתיקה לשמאי יש חובת אי-תלות ואיסור על תשלום/טובת הנאה לגורם שאינו שמאי לשם השגת עבודה; מנגד, תקנות האתיקה למתווכים מחייבות גילוי על טובות הנאה מקבלני משנה. בפועל, הפניה “לא פורמלית” של מתווך לשמאי אינה אסורה כשלעצמה, אך היא רגישה ויכולה לעוות תמריצים. (Wikisource)
• שכר טרחה גבוה לשומת טרום-רכישה כשלעצמו אינו פסול, אך כשהוא משולב בציפייה ל“אישור עסקה” הוא יוצר סיכון להטיה. שכר מותנה תוצאה מוגבל בדין ורק בהליכים מסוימים (לא רלוונטיים למשכנתאות/רכישה), מה שמחדד את האיסור על “הבטחת תוצאה”. (Government of Israel)
• השפעה על מחירים: הראיות מארה״ב מראות שרוב השומות המאשרות מימון מתיישרות למחיר החוזה (90%+), ושהפרדת שרשרת האיתור (HVCC/AIR) הפחיתה חלק מההטיות. בישראל אין מחקר אמפירי פומבי עדכני ספציפי לנושא; סביר שמנגנון דומה פועל גם כאן. (SpringerLink, Fannie Mae, ScienceDirect)
• עמדה נורמטיבית: מומלץ לאסור על שמאי מרשימות הבנק לבצע ישירות שומות טרום-רכישה ללקוח אם יש סבירות שהשומה תשמש מיידית לאשראי באותו בנק; לחלופין – לאפשר רק דרך מנגנון הקצאה עיוור ע״י הבנק/גוף חיצוני.

1) המסגרת הנורמטיבית בישראל (תמצית)

הוראת נב״ת 451 – “נהלים למתן הלוואות לדיור”

• הבנק חייב לתת ללקוח הפניה לביצוע שמאות כולל רשימת השמאים עימם הוא עובד.
• אם הלקוח מציג שומה שנערכה לבקשת בנק אחר (ובתוך 90 יום), הבנק “לא יסרב סירוב בלתי סביר” להשתמש בה (מותר לבנק לדרוש פנייה ישירה ע״י השמאי ולעשות התאמות).
• הערכת הנכס תיערך ע״י שמאי מוסמך באופן בלתי תלוי, עם ביקור פיזי וכד’.

חוק שמאי מקרקעין ותקנות האתיקה

• איסור ניגוד עניינים וחובת אי-תלות; איסור על “שידול לקוחות” ושילומים/טובות הנאה לגורם שאינו שמאי לצורך השגת עבודה. (Wikisource)
• תיקון 2022: הותר שכר מותנה תוצאה רק בהליכים מסוימים (השבחה/197/רמ״י/הפקעות), לא בשומות משכנתה/רכישה – ולכן “הבטחת תוצאה” לרוכש/מתווך נוגדת את רוח הדין. (Government of Israel)

אתיקה למתווכים

• חובה לגלות בכתב כל טובת הנאה מגורם שלישי בקשר לעסקה – רלוונטית להפניות לשמאים. (Wikisource)

השורה התחתונה נורמטיבית: הדין הישראלי כבר מכיר בעקרון העצמאות ומקטין את כדאיות “שומת לקוח” בכך שהוא מעניק קדימות לשומות שהוזמנו ע״י בנק; אך אין איסור מפורש על שמאי פאנל לבצע גם שומת טרום-רכישה ללקוח – פער מדיניות שמייצר סיכון הטיה.

2) מבנה התמריצים: למה נוצרת “שומת פרה-רולינג”

• המתווך מקבל עמלה רק אם העסקה נסגרת ⇒ תמריץ לשמור על השומה “בקו” עם מחיר החוזה.
• הרוכש לעיתים מחפש שקט נפשי ואישור אשראי ⇒ יעדיף שמאי “שיתקשר טוב עם הבנק”.
• השמאי מקבל שכר מלא על טרום-רכישה (לעיתים גבוה משומת בנק), ונהנה מגידול עתידי בהפניות אם “מאשרים עסקאות” ⇒ סיכון להטיית-אישור.
• הבנק שואף לניהול סיכון אשראי אך תחרותית גם רוצה לא לאבד לקוח; כשהשומה “נוחה”, ה-LTV נראה תואם.

בשווקים אחרים נמצא שרוב השומות מתכנסות למחיר החוזה (contract-price confirmation bias). (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia)

3) ספרות אמפירית (בינלאומית) – מה למדנו?

• Fannie Mae (2016): ניתוח שומות חוזרות ב-8,533 נכסי עיקול הצביע על הטיה שיטתית לכיוון מחיר החוזה. (Fannie Mae)
• Philadelphia Fed (2018): הטיה כלפי מעלה קיימת ומחייבת תגובת בנקים בתמחור/חיתום; כשהשפעת צדדים אחרים (מתווכים) גדולה – הסיכון גדל. (Federal Reserve Bank of Philadelphia)
• Bogin et al. (2020): מעל 90% מהשומות מאשרות או עולות על מחיר החוזה – עדות ל-confirmation bias. (SpringerLink)
• השפעת רגולציה מפרידה (HVCC/AIR): הפרדה בין “ייצור אשראי” לשמאות שיפרה עצמאות והפחיתה הטיות. המסגרת האמריקאית (AIR) אוסרת השפעה/לחץ ומחייבת “חיץ ארגוני”. (Fannie Mae, ScienceDirect)

היקש לישראל: אין פרסום אמפירי פומבי עדכני מקומי המודד שיעור “התיישרות למחיר החוזה” בשומות טרום-רכישה; אך מבנה התמריצים דומה, ולכן מתבקש פיילוט מדידה (ראו סעיף 6).

4) שאלת שכר הטרחה

• גבוה יותר ≠ פסול: שומת טרום-רכישה רצינית כוללת לעיתים בדיקות עומק/סיכונים ולכן עשויה לעלות יותר.
• הקצה המסוכן: כששכר טרחה מותנה תוצאה (מפורש או מרומז) – זה נוגד את רוח הדין (מותר רק בסוגי הליכים אחרים). יש להיזהר גם ממבני תמריץ לא כתובים (“אם תאשר – נקדם אותך/נפנה אליך”). (Government of Israel)

5) האם נכון שהבנקים יאסרו על שמאי הפאנל לבצע שומות טרום-רכישה?

בעד איסור (מלא/חלקי):

• מפחית ניגוד עניינים ותדמית “פרה-רולינג”.
• יוצר חיץ תפקודי בדומה ל-AIR: השמאי שמאשר אשראי ממונה רק דרך הקצאה עיוורת. (Fannie Mae)

נגד איסור גורף:

• עלול לפגוע בהגנת הצרכן: רוכש ירצה שמאות מוקדמת שתיחשב אחר-כך בבנק כדי לא לשלם פעמיים.
• צמצום תחרות/נגישות: באזורים דלים בשמאים, איסור גורף עלול לעכב עסקאות.

פשרה עדיפה (מומלצת):

• הקצאה עיוורת דרך הבנק/פלטפורמה חיצונית גם לשומת טרום-רכישה (למשל “pre-order” רשמי), כך שהרוכש יוזם – אבל הבנק הוא הממַנה באופן אקראי מרשימה אזורית, בלי מתווך/לווה שבוחרים את האדם.
• אי-קבילות שומת טרום-רכישה שנעשתה מחוץ למנגנון ההקצאה – אלא אם הוזמנה מלכתחילה ע״י בנק אחר בהתאם ל-451(9)(ה).

6) תכנית מחקר אמפירית מוצעת לישראל (ישימה)

1. מדגם שומות
   • לאסוף (בעילום שם) שומות טרום-רכישה של רוכשים מול שומות בנק לאותו נכס/עיסקה (כשהיו כפילויות).
   • לקטלג: מי הממונה (בנק דרך הקצאה / רוכש / מתווך), האם השמאי שייך לפאנל הבנק, גובה שכר טרחה, זמן השומה ביחס לחוזה.
2. מדדי תוצאה
   • התיישרות למחיר: שיעור שומות = מחיר חוזה; סטיית שומה מהחוזה; שיעור חריגות של ±2/5/10%.
   • שיעור קבילות בנקאית: האם השומה שימשה בפועל לחיתום.
   • השפעה על LTV: הבדל LTV מחושב (קלט: שווי שמאי מול מחיר חוזה).
3. אמידה
   • מודל לוגיט/פרוביט להסתברות “שוות-לחוזה” כפונקציה של סוג המזמין/קשר מתווך/פאנל/שכר טרחה/מאפייני נכס.
   • בחינת שינוי לפני/אחרי יישום מנגנון הקצאה עיוורת (אם יונהג כפיילוט).
4. השוואה בינלאומית
   • בידול התוצאות מול בנצ׳מרק מארה״ב/בריטניה. (Fannie Mae, Federal Reserve Bank of Philadelphia)

7) הערכת תרומת התופעה לניפוח מחירים

• מנגנון: כששומות טרום-רכישה מתיישרות למחיר חוזה, תפקיד הבלימה של השמאות נשחק ⇒ מימוני-יתר (LTV אפקטיבי עולה) ⇒ תמיכה במחיר עסקה גבוה.
• עדות ישירה לישראל – חסרה, אך בהתחשב במבנה השוק ו-451 (שמכשיר שימוש בשומה בנקאית אחרת), סביר שהשפעת “pre-ruling” קיימת לפחות בשוליים. מסקנה: תרומה לא זניחה לייצוב/שימור מחירים גבוהים, במיוחד בשוק מתוח תחרותית על אשראי.

8) קוד אתי ומדיניות מומלצים (יישומי)

(א) לשמאים

• להוסיף לעמוד הראשון של כל שומת טרום-רכישה:
  • תצהיר אי-תלות והיעדר טובת הנאה מכל גורם בעסקה (כולל מתווך);
  • הצהרה מפורשת: השומה אינה מותנית תוצאה ולא נועדה “לאשר עסקה”, אלא לקבוע שווי כלכלי לפי תקן.
  • גילוי: המזמין, זהות מי שהפנה (אם היה), ושכר הטרחה.
• לאמץ איסור קבלת הפניות מתוגמלות ומדיניות “no gifts/no referral fees” – חזרה על לשון התקנות. (Wikisource)

(ב) לבנקים / רגולטור (בנק ישראל)

• עדכון הוראה 451:
  1. הקצאה עיוורת לכל השומות שצפויות לשמש אשראי – גם טרום-רכישה.
  2. אי-קבילות שומה שאינה מוזמנת ע״י בנק (למעט כמפורט ב-451(9)(ה) – שומה מבנק אחר עד 90 יום).
  3. הפרדת חטיבת האשראי מהקשר לשמאים (חיץ ארגוני, בדומה ל-AIR). (Fannie Mae)
  4. דגימות ביקורת: ניתוח שיעור “שווה-לחוזה” לפי סוג מזמין/אזור/שמאי; מדדי חריגה מחוזה.
  5. תקרת עלות שקופה לשומות בנקאיות, כדי לצמצם תמריצי “pre-ruling” דרך שכר חריג.

(ג) למתווכים

• לדרוש גילוי כתוב לכל הפניה לשמאי + הצהרה שאין טובת הנאה. יישום אכיפתי של תקנות 2024. (Wikisource)

9) תשובות נקודתיות לשאלותיך

• האם שומת טרום-רכישה ע״י שמאי “בנק” היא “פרה-רולינג”?
  עלולה להיות כך – במיוחד כשיש הפניה ע״י מתווך וציפייה לאשראי. אין איסור מפורש בדין, אך זה מצב רווי-תמריצים שמזמין הטיה. הפתרון הוא הקצאה עיוורת וחיץ ארגוני. (Wikisource, Fannie Mae)
• האם הקשר מתווך-שמאי בעייתי?
  כן, כשקיימת תלות כלכלית/זרם הפניות/טובת הנאה. האתיקה לשמאים אוסרת שידול/טובות הנאה; האתיקה למתווכים מחייבת גילוי מלא. (Wikisource)
• האם שכר טרחה גבוה לטרום-רכישה הוא גורם מעודד?
  כשלעצמו – לא. אך הוא עלול להעצים תמריץ עקיף “לא לאכזב” את המפנה/הרוכש. שכר מותנה תוצאה אסור בהקשר זה. (Government of Israel)
• האם נכון שהבנקים יאסרו על שמאיהם לבצע טרום-רכישה?
  עדיף מודל פשרה: לאסור הזמנה ישירה ע״י הלקוח/מתווך; לאפשר טרום-רכישה רק דרך הקצאה עיוורת של הבנק (או גוף ניטרלי). זה שומר על עצמאות ומגן על הצרכן (שומה אחת תשרת גם את האשראי). (Fannie Mae)
• האם התופעה ניפחה מחירים?
  ההיגיון הכלכלי + ממצאים בינלאומיים תומכים בכך שהיא תרמה לשימור מחירים גבוהים דרך שחיקת בלם השמאות. בישראל נדרש מחקר אמפירי ממוקד כדי לאמוד את גודל האפקט. (Fannie Mae, SpringerLink)

נספח: ציטוטי מפתח מהוראה 451 (לקיצור דרך)

• רשימת שמאים והפניה לשמאות – הבנק חייב לכלול באישור העקרוני “הפניה לביצוע שמאות… ורשימת השמאים עימם עובד התאגיד” (ס׳ 4ג(ג)(2)).
• קבילות שומה מבנק אחר עד 90 יום – “לא יסרב סירוב בלתי סביר…” (ס׳ 9(ה)).
• עצמאות השמאי – “השומה תיערך… באופן בלתי תלוי…” (ס׳ 10(א)).

סיכום נורמטיבי קצר

• הבעיה: חפיפה בין “שומת לקוח” לבין “שומת בנק” דרך אותם אנשי מקצוע + הפניות ע״י מתווכים ⇒ סיכון להטיה מוּדַרכת-עסקה.
• הפתרון: הקצאה עיוורת + חיץ ארגוני + גילוי וחובת אי-תלות מחוזקים.
• הישימות: שינוי נקודתי להוראה 451, נהלי עבודה בבנקים, וטופסי הצהרה בשוק הפרטי – ללא חקיקה ראשית.

בעשור האחרון, ובעיקר מאז 2012, שוק הנדל"ן בישראל הפך לזירת משחק כלכלי שבה עולים מחירים ללא קשר לערכם הכלכלי של הנכסים. בעוד הציבור נדרש לשלם מחירים בלתי אפשריים, נבנתה שיטה שבה הקבלנים מרוויחים רווחים מופרזים והבנקים מגנים על עצמם מכל הפסד. בלב השיטה הזו ניצב "דוח האפס" – מסמך שנועד במקור לוודא היתכנות כלכלית, אך הפך לכלי המשמש להצדקת מחירים מנופחים ולנעילת שוק במצב של עיוות מתמשך. האם ייתכן שבשיטה זו מתקיים יסוד לעבירת עושק לפי סעיף 431 לחוק העונשין?

מהו דוח האפס ולמה הוא כל כך חשוב?

דוח אפס הוא כלי פיננסי שנערך בידי שמאי מקרקעין עבור יזמים ובנקים, והוא מציג את הערכת ההכנסות והעלויות של פרויקט נדל"ן עוד בטרם יציאתו לדרך. על בסיס דוח זה ניתנת מסגרת האשראי לליווי בנקאי. לכן, הדוח הוא לא רק מסמך טכני – הוא התשתית החוקית והכלכלית של כל עסקת נדל"ן יזמית בישראל.

המצב בפועל: מחירים עולים – ואיש אינו שואל למה

הטענה הנפוצה היא שהבנקים "לא מאפשרים לקבלנים להוריד מחירים מתחת למחירי דוח האפס". לכאורה, הדבר נעשה מטעמי שמרנות פיננסית – כדי להבטיח את החזרי ההלוואות. אבל כאן עולה השאלה הגדולה: אם הבנקים מגבילים מלמטה – מדוע הם לא מגבילים מלמעלה?

המחירים בזמן הגאות: גבוהים בעשרות אחוזים מהדוח

בשנות הגאות, נמכרו דירות במחירים הגבוהים בעשרות אחוזים – ואף יותר – מאלה שצוינו בדוח האפס. כלומר, הקבלנים גזרו רווחי עתק, בעוד דוח האפס נותר כלי פורמלי בלבד. והבנקים? הם לא רק שאישרו זאת – אלא מימנו את העסקאות ונהנו גם הם מהריבית ומהעלייה בשווי הביטחונות. בפועל, הבנק דורש מחיר מינימום שמגן עליו – אבל מאפשר מחיר מקסימום שמשרת את הקבלן.

האם מדובר בעבירת עושק?

סעיף 431 לחוק העונשין קובע:

"המנצל את מצוקתו של אדם, חולשתו הגופנית או השכלית, חוסר ניסיונו או קלות דעתו, כדי לקבל דבר שאינו מגיע לו כדין – דינו מאסר חמש שנים".

ניתוח לפי שלושת יסודות העבירה:

1. פער כוחות ומידע: לרוכש אין את הכלים להבין שמחיר הדירה מנותק מערכה הכלכלי. הוא מניח שמחיר נתמך בידי הבנק – גוף שאמור לפעול באחריות. כאן נוצרת מראית עין של סבירות.
2. ניצול מצוקה: הביקוש לדירה הוא צורך קיומי. אין כאן "בזבזנות" אלא ניסיון להשיג קורת גג. ניצול המצוקה הזו, תוך שיווק אגרסיבי ומניפולציות פסיכולוגיות – מעורר שאלות אתיות ומשפטיות.
3. תמורה בלתי הוגנת: כאשר דירה נמכרת בכפול מערכה הכלכלי – יש בסיס לטענה שמדובר בקבלת תמורה מופרזת, שאינה עומדת באמות מידה של תום לב וסבירות.

מי נושא באחריות?

• הקבלנים – שניפחו את המחירים תוך שיווק מתעתע.
• הבנקים – שהיו אמורים להיות שומרי הסף, אך שיתפו פעולה עם המערכת המנופחת.
• שומרי הסף – שבמקרים מסוימים שיתפו פעולה עם הערכות לא ריאליות כדי לאשר מימון.

שוק מנוהל – לא שוק חופשי

הפער בין המחיר הכלכלי לבין המחיר בפועל נובע לא מהיצע וביקוש חופשי, אלא ממערכת בה:

• המחיר המינימלי נקבע לפי דוח האפס,
• המחיר המקסימלי אינו מוגבל,
• והציבור שבוי בידי פרקטיקה שמשרתת אינטרסים של קבלנים ובנקים.

סיכום: האם כל זה ייבחן בעתיד בבית משפט?

יש כאן שיטה – לא תקלה. והיא מזכירה את שערוריית ויסות מניות הבנקים: אותה שיטה שיצרה רווחים מדומים ושאבה את הציבור לתוך מערכת לא הוגנת. ייתכן שבעתיד, בפרשת "בועת הנדל"ן", תקום ועדת חקירה שתשאל:

"האם הייתם שותפים לעושק ציבורי, תחת מסווה של דוח אפס והגנה על היציבות?"

עד אז, חשוב להדליק את האור ולהציג את המנגנונים – כי רק כך נוכל לפרק את השיטה.

דוח האפס, מחירי דירות ועבירת העושק: מבט ביקורתי על שוק הנדל"ן בישראל

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן בישראל חווה עליות חדות במחירי הדירות, תופעה שהפכה רכישת דירה למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור ישראלים רבים. רבים טוענים כי קיימים גורמים שונים המשפיעים על שוק הנדל"ן, אך שאלה מעניינת עולה: האם הבנקים והקבלנים פועלים בצורה הוגנת, ואולי אף חוקית, כשמדובר במחירי דירות? מה היחס בין דו"ח האפס, שאמור לשקף את הכדאיות הכלכלית של פרויקט, לבין המחירים בפועל? והאם ניתן לראות בפרקטיקות מסוימות בשוק הנדל"ן עבירה על סעיף 431 לחוק העונשין העוסק בעושק?

מהו דוח האפס ומה חשיבותו?

דו"ח האפס (או דו"ח 0) הוא מסמך פיננסי מקיף המשמש ככלי מרכזי בענף הנדל"ן. הדוח נערך על ידי שמאי מקרקעין ומטרתו להעריך את ההיתכנות הכלכלית של פרויקט נדל"ן, עוד בטרם החלה הבנייה. הוא מפרט את ההכנסות והעלויות הצפויות ומשמש כבסיס לקבלת החלטות עבור יזמים, משקיעים וגופי מימון.דו"ח האפס הפך לגורם מרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי בעקבות חוק מכר הדירות שנחקק ב-1974, אשר הגדיר כללים לליווי בנקאי של פרויקטים לאחר שקבלנים רבים פשטו רגל והותירו רוכשים ללא דירות. הבנקים דורשים דו"ח אפס מקצועי לפני מתן מימון לפרויקט נדל"ן, כדי להבטיח שהפרויקט אכן כדאי מבחינה כלכלית.דו"ח האפס כולל מרכיבים רבים, בין היתר: תיאור הנכס, ניתוח המיקום והסביבה, פירוט עלויות הקרקע, עלויות הבנייה הישירות והעקיפות, תחזית הכנסות ממכירת הדירות, ניתוח כדאיות והרווח הצפוי. הוא אמור לשקף תמונה ריאלית של העלויות וההכנסות הצפויות בפרויקט.

הפער בין דוח האפס למחירי הדירות בפועל

כאן עולה השאלה המרכזית: מה קורה כאשר הקבלנים מוכרים דירות במחירים הגבוהים משמעותית מאלה שהוצגו בדו"ח האפס? בתקופות גאות בשוק הנדל"ן, קבלנים יכולים למכור דירות במחירים גבוהים בהרבה מאלו שהוערכו בדו"ח האפס המקורי, מה שמוביל לרווחים גבוהים בהרבה מהמתוכנן.מצד אחד, ניתן לטעון כי זוהי פשוט התנהלות עסקית במסגרת כלכלת שוק חופשי - הקבלנים מוכרים במחיר שהשוק מוכן לשלם. מצד שני, המצב מעלה שאלות אתיות ומשפטיות, במיוחד כאשר:

1. הבנקים לא מאפשרים לקבלנים להוריד מחירים מתחת לדו"ח האפס (כדי להבטיח את החזר ההלוואות), אך בה בעת מאשרים מכירה במחירים גבוהים באופן משמעותי בתקופות גאות.
2. המימון הבנקאי מתבסס על דו"ח אפס שאמור לשקף את העלויות וההכנסות הריאליות, אך בפועל הקבלנים מרוויחים הרבה מעבר למה שהוצג בדו"ח.

האם זהו עושק במובן המשפטי?

סעיף 431 לחוק העונשין עוסק בעבירת העושק, ומגדיר אותה כמצב בו אדם מנצל את מצוקתו, חולשתו הגופנית או השכלית, חוסר ניסיונו או קלות דעתו של הזולת לשם קבלת דבר שאינו מגיע לו כדין. כדי לבחון האם פרקטיקות מסוימות בשוק הנדל"ן עלולות להיכנס לגדר עבירת העושק, יש לבחון מספר יסודות:

1. חוסר שוויון בין הצדדים - האם קיים פער משמעותי במידע ובכוח המיקוח בין הקבלנים והבנקים לבין רוכשי הדירות?
2. ניצול מצב של מצוקה או חוסר ניסיון - האם הקבלנים והבנקים מנצלים את המצוקה של רוכשים פוטנציאליים הנובעת ממצב השוק ומהעלייה המתמדת במחירי הדירות?
3. קבלת תמורה בלתי סבירה - האם המחירים הגבוהים, במיוחד אלה החורגים משמעותית מדו"ח האפס, מהווים תמורה בלתי סבירה?

הקושי בקביעה האם מדובר בעושק במובן המשפטי נובע מכך שמקובל לראות בשוק הנדל"ן שוק חופשי, שבו המחירים נקבעים על פי היצע וביקוש. עם זאת, כאשר הפרקטיקות המקובלות בשוק יוצרות מערכת שבה הבנקים מגנים על הקבלנים מפני הפסדים (באמצעות הקפדה על מחירי מינימום על פי דו"ח האפס), אך בה בעת מאפשרים להם לגבות מחירים גבוהים בהרבה בתקופות גאות, עולה השאלה האם המערכת הזו אינה יוצרת עיוות משמעותי.

מבט מפוכח על שוק הנדל"ן

בשנים האחרונות, עם העלייה המתמדת במחירי הדירות, הציבור הישראלי מתמודד עם אתגר הולך וגדל ברכישת דירה. על פי הנתונים המתפרסמים, מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים בעשור האחרון, מה שהופך את חלום הדירה לבלתי מושג עבור רבים.מעניין לציין כי לפי פרסומים עדכניים, בשוק הנדל"ן כיום, מצויות כ-76 אלף דירות שאינן מכורות במלאי. למרות זאת, קבלנים ממשיכים לטעון בכל הזדמנות כי "מחירי הדירות יעלו", מה שמעלה שאלות לגבי האינטרסים המניעים את השוק.

לסיכום

שאלת היחס בין דו"ח האפס, מחירי הדירות ועבירת העושק היא מורכבת ונוגעת בסוגיות משפטיות, כלכליות ואתיות. השיח הציבורי והמשפטי בנושא זה עשוי להוביל לבחינה מחדש של הרגולציה בשוק הנדל"ן ולשיפור השקיפות והאיזון בין הצדדים. בעוד שקשה לקבוע באופן חד משמעי האם התנהלות מסוימת עולה כדי עבירת עושק, הדיון בנושא חשוב לצורך קידום שוק נדל"ן הוגן יותר, שבו הבנקים, הקבלנים ורוכשי הדירות פועלים בתנאים שקופים והוגנים יותר. הדיון בסוגיה זו נמשך, ורק בחינה מעמיקה של מקרים פרטניים עשויה להוביל למסקנות משפטיות מחייבות. בינתיים, חשוב שהציבור יהיה מודע לפער האפשרי בין דו"ח האפס למחירי השוק בפועל, ולאפשרות שפער זה עשוי לעורר שאלות משפטיות.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי,  ממצאי הדוח מלמדים ש 54% מהדירות שנמכרו נמכרו מעל דוח האפס

האם ניתנה ערבות חוק מכר לכספים שניגבו מעבר לדוח האפס?

בדוח המועצה הלאומית לכלכלה נכתב ש 54% מהדירות החדשות בתקופה הנסקרת נמכרו מעל המחיר בדוח האפס. ( עמוד 17 ועמוד 26 בדוח https://www.gov.il/BlobFolder/news/news-banks270725/he/banks270725.pdf ) האם סופקה להם ערבות חוק מכר מתאימה? האם הבנקים דרשו השלמה של ערבות חוק המכר? האם הבנקים היו שותפים בעצימת עיין? בשים לב לחוק, מדובר בעבירה פלילית. סעיפים 7–8 לחוק המכר (דירות) – קבלת תשלום בלא ערבות מלאה היא עבירה פלילית.

ההון העצמי הוא המחיר, המשכנתא היא השכירות – אשליה מסוכנת בשוק הדיור

כאשר רוב הרוכשים ניגשים לרכישת דירה, הם לא באמת מסתכלים על מחיר הנכס המלא. מבחינתם, ההון העצמי שהם נדרשים להביא מהבית הוא ה"מחיר האמיתי", ואילו המשכנתא החודשית שהם מתחייבים אליה ל־30 שנה נתפסת כמעין "שכר דירה חליפי". במילים אחרות – הם משווים את התשלום החודשי להוצאה שהם היו מוציאים גם כך על שכירות, ומניחים שזה אותו הדבר.

הפסיכולוגיה שמאחורי ההחלטה

האופטיקה הזו נובעת משני מנגנונים פשוטים:

1. מיקוד בהון העצמי – זהו החלק הנראה והכואב ביותר, הכסף הנזיל שנפרדים ממנו כאן ועכשיו. זה מה שהופך, בעיני הרוכשים, ל"מחיר הדירה".
2. השוואה לשכירות – במקום לחשוב על המשכנתא כעל התחייבות מימונית ארוכת טווח, רבים מתייחסים אליה כתשלום חודשי רגיל, מקביל לשכירות שהם ממילא היו משלמים.

הבעיה האמיתית

האשליה הזו מסוכנת, משום שהיא מסתירה את העובדה שהמשכנתא איננה "שכר דירה חליפי". היא כוללת:

• ריביות גבוהות לאורך עשורים.
• ביטוחים נלווים (חיים, נכס).
• חוסר גמישות – בניגוד לשכירות שאפשר להפסיק, כאן מדובר בהתחייבות קשיחה.
• עלויות נוספות של בעלות (ארנונה, תחזוקה, שיפוצים).

במילים אחרות – בעוד השוכר משלם שכר דירה נקי ונשאר גמיש, הבעלים ממונף מתחייב לעול כבד שמבחינה כלכלית עלול להיות כפול או משולש.

למה זה חשוב עכשיו?

דווקא בתקופה שבה הריביות גבוהות והתשואות על נדל"ן נמוכות, התפיסה הפסיכולוגית הזו דוחפת אנשים להחלטות כלכליות לא רציונליות. הם מרגישים שהם "משלמים שכירות לעצמם", אך בפועל הם משלמים לבנק מחיר עודף – מה שמגדיל את הסיכון לחדלות פירעון ולמשבר רחב היקף.

📌 שורה תחתונה: מבחינת האופטיקה של הרוכשים – ההון העצמי הוא המחיר, והמשכנתא היא השכירות.

מבחינה כלכלית – זו אשליה שעלולה להמיט אסון אישי ומשקי.

חשוב לציין: 

לא רק הרוכשים עצמם מסתכלים על ההון העצמי כעל "מחיר הדירה", אלא גם רבים מהפרסומים והקמפיינים השיווקיים – במיוחד מצד מלווים וגורמי מימון למשקיעים – מתמקדים אך ורק בגובה ההון העצמי הנדרש, תוך טשטוש ההתחייבות האמיתית והכבדה של המשכנתא עצמה.

תחת הנחה שמבצעי הקבלנים במימון ובספיגת ריביות הם הנחה ממוצעת של 10 אחוז לדירה, שלא בא לידי ביטוי במחיר החוזה, מהו שיעור מס הרכישה העודף - בכסף, ששילמו הרוכשים ביתר לעומת מצב בו. מחיר החוזה היה נמוך בעשרה אחוז?

בהנחה שמחיר החוזה של הדירה הוא 3,000,000₪, והקבלן מעניק הנחה של 10% שאינה באה לידי ביטוי במחיר החוזה (כלומר בפועל המחיר ללקוח הוא 2,700,000₪ אך מס הרכישה מחושב לפי 3,000,000₪):

• מס הרכישה לפי מחיר החוזה (ללא הנחה): 45,538₪
• מס הרכישה לו היה מחיר החוזה נמוך ב-10% (כלומר 2,700,000₪): 30,538₪

כלומר, הרוכשים שילמו מס רכישה עודף של 15,000₪ לעומת מצב בו ההנחה הייתה מגולמת במחיר החוזה של הדירה.החישוב מתבסס על מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה לשנת 2025, כנהוג בישראל.

במהלך שנת 2024 נמכרו בישראל כ-45,640 דירות חדשות. אם נניח שמס הרכישה העודף על כל דירה (בשל אי גלום הנחת קבלן בשיעור 10%) הוא כ-15,000₪ לכל דירה, סך מס הרכישה העודף ששילמו כלל הרוכשים עבור כל הדירות החדשות שנמכרו הוא כ-684.6 מיליון שקל.

בשנת 2025 עד חודש אוגוסט נמכרו בישראל בהערכה זהירה כ-23,000 דירות חדשות. בהנחה שמס הרכישה העודף בגין כל דירה עמד על כ-15,000₪ לדירה (עקב אי-גלום הנחת קבלן בגובה 10% במחיר החוזה), סך מס הרכישה העודף ששילמו כלל הרוכשים עד כה השנה עומד על כ-345 מיליון שקל.

בחישוב משולב של שנת 2024 (כ-684.6 מיליון שקל) ושנת 2025 עד אוגוסט (כ-345 מיליון שקל), סך מס הרכישה העודף ששילמו הרוכשים בגין דירות חדשות מגיע לכ-1.03 מיליארד שקל בשל אי-גלום ההנחה במחיר החוזה.

מדובר בסכום עתק שלא נבע ממחירי הדירות עצמם, אלא רק מאי-גלום ההנחות בפועל במחיר החוזה, שיצר תשלום מס רכישה עודף בהיקף של מעל מיליארד שקל בשנתיים בלבד—נטו מהטעות או העיוות בחישוב.

אפשר בהחלט לטעון שהפער בסכום מס הרכישה שמשולם מעבר למה שהיה אמור להיות עקב אי-גלום ההנחות במימון ובספיגת ריביות הוא נזק כלכלי משמעותי שנגרם לרוכשים. אם לשפוט לפי הנתונים, נזק זה מגיע לפי ההערכות לכ-1 מיליארד שקל לשנתיים.

עם זאת, כשמדברים על "נזק שגרם ללמ״ס", יש להיזהר במונחים: הלמ״ס איננה גורם שמקורו בנזק, אלא גוף סטטיסטי שמפרסם נתונים ומדדים כלכליים. הלמ״ס מציג נתונים שנאספים מהגורמים הרשמיים, ולא אחראי על מדיניות המס או על שיטות החישוב של מס הרכישה.אם הכוונה היא שמנהל מדיניות המס או רשות המסים (שמתבססת על הדוחות והמחירים המדווחים) אחראים לכך שהרוכשים משלמים מס רכישה עודף, אז ניתן לטעון כי יש כאן עיוות חוקי או פרוצדורלי שגרם לנזק כלכלי גדול לרוכשים, שעלול להיתפס כבעיה מערכתית שיש לבחון ולתקן.לכן, מבחינה טכנית הלמ״ס אינה הגורם "שגרם" לנזק, אך בהחלט ניתן להצביע על כך שהמערכת שמבוססת על הנתונים והחישובים בהם משתמשות הרשויות פוגעת כלכלית ברוכשים.

אם נניח שמחירי הדירות החדשות המנופחים משפיעים גם על מחירי הדירות היד שנייה, שעדיין לא ירדו בהתאם ונותרו גבוהים, אז יש להניח ששיעור מס הרכישה העודף ששולמו עולה מאוד.המס הרכישה לדירת מגורים יחידה מחושב במדרגות הבאות לשנת 2025:

• עד 1,978,745 ₪ - פטור ממס
• מ-1,978,745 ועד 2,347,040 ₪ - 3.5%
• מ-2,347,040 ועד 6,055,070 ₪ - 5%
• מ-6,055,070 ועד 20,183,565 ₪ - 8%
• מעל 20,183,565 ₪ - 10%

אם מחירי הדירות בפועל היו נמוכים בכ-10% עבור דירות חדשות, אך מחירי דירות יד שנייה נשארו במפלס גבוה, הרוכשים ששילמו מס רכישה על מחירים גבוהים יותר בפועל בפועל, בתשלום מס עודף, היו משלמים פחות לו מחירי הדירות החדשות היו מקרינים בצורה נכונה על שוק היד שנייה. שיעור מס הרכישה העודף בשנים 2024 ו-2025 יכול להיות גבוה גם מעבר ל-10% עקב העובדה שמס הרכישה מחושב באופן פרוגרסיבי. כלומר, במקרים בהם מחיר הדירה גבוה, תשלום המס העודף בשקלול כל סך המס יכול להיות משמעותי ביותר. בהסתמך על החישוב הקודם שביצענו, שבו הנחנו מס רכישה עודף ממוצע של כ-15,000 ₪ לדירה (10% הפרש במחיר דירה), ובמספר דירות חדשות שנמכרו, המס העודף הכולל עומד על כ-1.03 מיליארד שקל. אם נוסיף לכך כי מחירי הדירות הישנות לא ירדו בהתאם ונותרו גבוהים, אז ניתן להעריך שהנזק הכלכלי הריאלי והרוחבי על כלל הרוכשים יכול להיות אף גבוה יותר מהחישוב הפורמלי שהסתמך רק על דירות חדשות.לכן, שיעור המס רכישה העודף בפועל, בשקלול כל השוק, יכול להיות גבוה יותר מ-10%, משקלול המס העודף על מחירי דירות גבוהים יותר בשוק היד שנייה, בנוסף לדירות החדשות.

לסיכום: התרגיל עם מחירי הדירות החדשות והתשלום על מס רכישה לפי מחירים לא אמיתיים יוצר פער משמעותי בתשלום המס הכולל, שיכול להיות גבוה משמעותית מ-10% בפועל, בהתאם להתקדמות מחירי יד שנייה שלא ירדו כראוי.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2024, נמכרו כ-55,400 דירות יד שנייה בישראל, ובשנת 2025 עד כה (לפחות עד אוגוסט) נרשמה מגמה דומה או מעט נמוכה, נשתמש בהערכה של כ-40,000 דירות יד שנייה ל-2025 עד היום.

מחיר ממוצע של דירת יד שנייה בשנת 2024 עמד על כ-2.5 מיליון שקל.

כעת נוכל לבצע חישוב בהתאם למספר דירות היד שנייה שנמכרו ולמחיר הממוצע שלהן כדי להעריך את היקף מס הרכישה העודף שנוצר עקב השפעת מחירי הדירות החדשות המנופחים על שוק היד שנייה.

המחיר הממוצע לדירת יד שנייה במחצית הראשונה של 2024 עמד על כ-2.08 מיליון שקל, ובשנת 2024 כולה על כ-2.5 מיליון שקל בממוצע.

מספר דירות יד שנייה שנמכרו בשנת 2024 עמד על כ-55,400 דירות, ובשנת 2025 עד היום כ-40,000 דירות (הערכה).

נחשב את שיעור מס הרכישה העודף לשנים אלו, בליווי ההנחה שהמחיר הממוצע בדירה אמור להיות נמוך בכ-10% (בהשפעת הנחת הקבלן שמתגלה רק בדיעבד), אך בפועל המחיר נשאר כפי שפורסם. הנחות נוספות לגבי מדרגות מס רכישה קיימות ועולות פרופורציונלית למחיר, בהתאם למדרגות המס. עכשיו אבצע חישוב המשקף נזק מס רכישה עודף לדירות יד שנייה בשנים 2024 ו-2025, על בסיס ההנחות האלה.

אחשב כעת את שיעור מס הרכישה העודף ששולם בשוק היד השנייה בשנים 2024 ו-2025, בהתחשב במכירות, מחירי ממוצעים ומדרגות מס רכישה לדירה יד שנייה:

• מחיר ממוצע דירה יד שנייה: כ-2.5 מיליון ₪
• מחיר עם 10% הנחה (פער לא מגולם): כ-2.25 מיליון ₪
• מספר דירות יד שנייה שנמכרו ב-2024: כ-55,400
• מספר דירות יד שנייה שנמכרו ב-2025 עד היום: כ-40,000

מדרגות מס רכישה לדירה שנייה לשנת 2025:

• עד 6,055,070 ₪: 8%
• מעל 6,055,070 ₪: 10%

חישוב מס רכישה על המחיר המלא: 2.5 מיליון ש"ח * 8% = 200,000 ש"ח לדירה

חישוב מס רכישה על מחיר עם 10% הנחה: 2.25 מיליון ש"ח * 8% = 180,000 ש"ח לדירה פער מס רכישה לדירה: 20,000 ש"ח סה"כ לדירות שמכרו בשנת 2024 ו-2025 (95,400 דירות):

95,400 * 20,000 = 1,908,000,000 ש"ח (כ-1.9 מיליארד שקל מס רכישה עודף)כלומר, שנתי מס רכישה עודף בשוק היד השנייה הוא כ-1.9 מיליארד שקל בשנים 2024 ו-2025 יחד, בעקבות ההשפעה של המחירים המנופחים על חישוב המס בשוק זה.

אם נוסיף את מס הרכישה העודף על דירות החדשות שעמד על כ-1.03 מיליארד שקל לשנים 2024-2025, לסכום של כ-1.9 מיליארד שקל מס הרכישה העודף בשוק היד השנייה, אז סך המס הרכישה העודף הכולל בשני השווקים יחד מגיע לכ-3 מיליארד שקל בשנים 2024 ו-2025 עד היום .מדובר בנזק כלכלי עצום שנגרם לרוכשי הדירות כתוצאה מאי-גלום ההנחות ושיטת חישוב המס הנוכחית.

הפער בין מס הרכישה העודף בדירות יד שנייה לעומת דירות חדשות נובע בעיקר ממספר סיבות:

• מחיר ממוצע דירות יד שנייה גבוה יחסית בדירות 4-5 חדרים ויוקרה: המחיר הממוצע של דירת יד שנייה בשנת 2024 עמד על כ-2.5 מיליון שקל, כאשר דירות גדולות יותר ויוקרתיות נושאות מחירים גבוהים אף יותר.
• כמות גדולה משמעותית של מכירות בשוק היד שנייה לעומת דירות חדשות: בשוק היד שנייה נמכרו כ-95,400 דירות בשנים 2024 ו-2025 עד כה, בעוד דירות חדשות נמכרו כ-65,000 בלבד באותה תקופה.
• מדרגות המס הכלליות מחייבות מס גבוה יותר על דירות יד שנייה בשל המחירים הגבוהים יחסית ושיעור המס הגבוה לדירה שנייה (8% לעומת מדרגות נמוכות יותר לדירה ראשונה).
• דירות יד שנייה כוללות מגוון רחב יותר של נכסים, כולל דירות יוקרה ומרכזי ערים עם מחירים גבוהים יותר, שמשפיעים על ממוצע השוק.

לכן, העובדה שמס הרכישה העודף בשוק היד השנייה גדול יותר נובעת מהשילוב שבין מחירי דירות יחסית גבוהים וכמות מכירות גדולה יותר בשוק זה בהשוואה לשוק הדירות החדשות.

הפערים האמיתיים בשוק הנדל״ן: פרשנות לפוסט של גלית בן נאים מיום 20.8.2028

מבוא

בפוסט שנון ומלא קריצות, גלית בן נאים – סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר – חושפת באמצעות חידה טלוויזיונית לכאורה נתון מטריד: מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות בישראל זינק ל־81,360, כמעט פי שניים מהיקף המלאי לפני שנתיים בלבד. מאחורי ההומור מסתתרת תמונה עגומה של שוק מוצף, מנופח ומלאכותי.

81,360 – לא טריוויה, אלא אזהרה

בן נאים בחרה להציג את הנתון כ"שאלת טריוויה" בסגנון תוכנית "המרדף". אך המספר הזה הוא לא משחק: הוא משקף הצטברות חריגה של דירות חדשות שלא מצאו קונים. לפני שנתיים בלבד המספר עמד על 44 אלף – כלומר, בתוך פרק זמן קצר נוצרה הכפלה כמעט מלאה של מלאי עודף.

"דירות דמיוניות"? ממש לא

מבקרי הנתון טוענים כי מדובר ב"דירות דמיוניות" – כלומר, דירות שעדיין נמצאות רק בשלב היתר הבנייה. אלא שנתוני הלמ״ס מאוקטובר 2024 מפריכים זאת: רק כחמישית מהדירות הלא מכורות באותה עת היו בשלב היתר. המשמעות: מרבית המלאי כבר נמצא בשלבי בנייה מתקדמים, וההצפה היא מוחשית מאוד.

מה מספר לנו הגרף?

הגרף שצירפה בן נאים מציג תמונה ברורה:

• הקו הירוק – התחלות בנייה לשוק החופשי.
• העמודות האפורות והכחולות – מכירות: אפור = "על הנייר", כחול = בשלבי בנייה.
• הקו האדום – הפער המצטבר בין התחלות בנייה לבין מכירות בפועל.

שלבים עיקריים:

• 2020–2021: הפער שלילי (–7,685). הציבור "רץ לדירה", המחירים עלו 18%.
• 2022: העלאות הריבית מצמצמות ביקושים.
• 2023: הפער מתהפך לחיובי (כ־2,000 ובהמשך כמעט 15,000). נרשמת לראשונה ירידת מחירים.
• 2024–2025: הפער מתרחב ל־25,086 – מלאי עצום של דירות ממתינות לקונים.

אז למה המחירים המשיכו לעלות?

בן נאים מסבירה את הפרדוקס: למרות עודף היצע, מדד המחירים עלה בכ־8%.

הגורם: מכירות "על הנייר" עם הטבות מימון סמויות. הקבלנים והבנקים הצליחו להסתיר הנחות פיננסיות מתחת למחיר הרשמי, ובכך שמרו על מדדים מנופחים. למעשה, המחיר האמיתי נמוך בהרבה מהמחיר המדווח.במילים אחרות: הציבור קונה "ברוטו", אבל בפועל ה"נטו" נמוך – אשליה שמחזיקה את השוק מנופח עוד רגע קטן.

המסר הסמוי

• השוק מוצף בעודפי היצע.
• המחירים מוחזקים מלאכותית באמצעות טריקים פיננסיים.
• מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון מאז אפריל 2025 מתחילות לנגוס במחיר הרשמי – אך זהו רק סימן ראשון.

בן נאים רומזת: התיקון העמוק כבר מתבשל מתחת לפני השטח.

סיכום

מאחורי פוסט קליל עם קריצה ל״רצים לדירה״ מסתתר מסר חמור: השוק מוצף, המחירים אינם משקפים את המציאות, והאיזון הופר. הציבור, שממשיך להיאחז במחיר הרשמי, מתעלם מהשורה התחתונה: עודפי ההיצע לא נעלמים – הם נערמים, ורגע האמת מתקרב.

בגדי המלך החדשים (בדנית: Keiserens Nye Klæder, "בגדיו החדשים של הקיסר") היא מעשייה קצרה מאת הסופר הדני הנס כריסטיאן אנדרסן משנת 1837. הסיפור מהווה אלגוריה נוקבת על תהליכים חברתיים הגורמים ליחיד להיגרר אחר הכלל במחיר האמת. בגדי המלך החדשים הפך לביטוי שמסמל אשליה או הונאה עצמית.

🧠 שוק הנדל"ן לכוד בתוך שיווי משקל נאש

כולם יודעים, אף אחד לא זז – עד שיתפוצץ - אמרתי לכם. מהספר בועת נדלן

אבל שוק הנדל"ן בישראל לא צריך נביאים – הוא צריך תורת משחקים.

כי כל מי ששואל: "אם באמת יש בועה, למה הבנקים מממנים? למה הקבלנים לא מורידים? למה הקונים ממשיכים?" – מקבל את אותה תשובה אחת:

שיווי משקל נאש.

🎲 מהו שיווי משקל נאש?

זהו מצב שבו כל שחקן פועל באסטרטגיה שהכי טובה לו – בהתחשב בכך שהאחרים לא ישנו את ההתנהגות שלהם.

כלומר, אף אחד לא יוזם שינוי, כי כל שינוי חד-צדדי פוגע דווקא בו.

המחיר: גם אם המערכת מתנהלת לקראת קריסה – היא ממשיכה לפעול "כרגיל".

הבועה מתנפחת. האשליה נשמרת.

המציאות? נעולה.

🧩 מי לכוד במשחק?

כולם יודעים. כולם שותקים.

וזה, בדיוק, שיווי משקל נאש: משחק שבו אף שחקן לא יוזם שינוי, למרות שכולם רואים את הקיר מתקרב.

🧨 למה אי אפשר לצאת מהשיווי הזה?

כי מי שייצא ראשון, יפסיד.

שמאי שיעריך חצי – ייפסל.

בנק שיסרב לממן – יפסיד לקוחות.

קבלן שיוריד מחיר – יתויג ככושל.

רגולטור שיפסיק לשתוק – יסתבך פוליטית.

והקונה? ירגיש טיפש אם לא קנה "לפני שזה שוב עלה".זה בדיוק כמו משחק האסיר: כולם היו שמחים לשבור את השתיקה – אם רק מישהו אחר היה עושה את זה קודם.

⏱️ מתי שיווי המשקל נשבר?

כאשר מופיע שחקן חיצוני או טלטלה, כמו:

• 🏦 ריצה לבנקים (Bank Run)
• 🏚️ קריסת קבוצות נדל"ן
• 🎯 חקירה פלילית או חשיפה ציבורית
• 💣 אירוע ביטחוני קיצוני או ירידת דירוג נוספת
• 📉 ירידת מחירים של עשרות אחוזים בזמן קצר

אז, ברגע אחד, כולם משנים אסטרטגיה – ושיווי המשקל מתפוצץ.

⚠️ שיווי משקל נאש ≠ שוק בריא

זהו לא איזון כלכלי אמיתי, אלא שיתוק מערכתי שמסתיר חוסר יעילות, עיוותים, וחוסר יושרה.

כמו מנגנון של פונזי רגשי וכלכלי, שבו כל אחד תלוי באחר שימשיך להאמין. אבל ברגע שהשחקן הראשון יקום – יקרוס המגדל כולו.

🗣️ סיכום: אין "מתי" – יש "איך"

הפיצוץ איננו שאלה של אם, אלא של מתי ואיך.

כי ברגע ששיווי משקל נאש מתנפץ – אין דרך לעצור את אפקט הדומינו.

המערכת תתבע דין וחשבון – מהקבלנים, מהבנקים, מהמומחים, ומהרגולטורים. והציבור? ידרוש תשובות.

הקשר בין תורת המשחקים לבין שיווי משקל נאש הוא קשר של מושג יסוד אל תוך תחום-העל. תורת המשחקים היא המסגרת התאורטית – ושיווי משקל נאש הוא אחד מאבני היסוד המרכזיות שלה.

🧠 הסבר מדויק ומובנה:

🎯 תורת המשחקים (Game Theory) – מהי?

מדובר בתחום מתמטי-כלכלי שחוקר קבלת החלטות אסטרטגית של שחקנים רציונליים (אנשים, חברות, מדינות וכו') כאשר כל אחד מהם מושפע לא רק מהחלטותיו שלו, אלא גם ממה שאחרים עושים. בתורת המשחקים יש:

• שחקנים
• אסטרטגיות
• תמריצים
• תוצאות (תלויות הדדית)

🔑 שיווי משקל נאש – מהו?

שיווי משקל נאש הוא הפתרון המרכזי ביותר בתורת המשחקים הלא-שיתופית. הוא מתאר מצב שבו:

אף שחקן לא ירוויח משינוי חד-צדדי באסטרטגיה שלו – כל עוד השחקנים האחרים לא משנים את שלהם.

כלומר, כולם "תקועים" בהחלטה שמיטיבה עמם בהינתן החלטות האחרים.

📚 הקשר ביניהם – כך זה עובד:

🎲 דוגמה פשוטה להמחשה:

משחק "שני נהגים מתקרבים לצומת":

• אם שני הנהגים יבחרו לנסוע ישר – תהיה תאונה.
• אם שניהם יבחרו לעצור – אין תאונה, אבל עיכוב.
• אם רק אחד יעצור והשני ייסע – המצב היעיל ביותר.

🔁 שיווי משקל נאש יהיה במצב שבו אחד נוסע, והשני עוצר – וכל אחד מהם לא ירוויח אם ישנה את בחירתו לבד.

🧩 ובשוק הנדל"ן:

כפי שתיארנו קודם, תורת המשחקים עוזרת לנתח את התנהגות השוק כמערכת אסטרטגית:

• הקבלן לא מוריד מחיר, כי הבנק עדיין מממן.
• הבנק לא מפסיק לממן, כי הקונים עדיין קונים.
• הקונה לא מוותר, כי הוא מאמין שהמחיר רק יעלה.

כולם "משחקים", וכולם תקועים בשיווי משקל נאש – של בועה.

🧠 לסיכום:

• תורת המשחקים = מסגרת התאוריה הכללית.
• שיווי משקל נאש = אחד הפתרונות המרכזיים שמסביר איך ולמה שחקנים "נתקעים" באסטרטגיה יציבה, גם אם אינה מיטבית.

שיווי משקל נאש הוא סטגנציה?

לא בהכרח – אבל לעיתים קרובות, בהחלט כן.

🎯 ההבחנה המדויקת:

✅ שיווי משקל נאש ≠ סטגנציה בהגדרה

• שיווי משקל נאש הוא מצב שבו אין לשחקן אינטרס לשנות את האסטרטגיה שלו באופן חד-צדדי.
• זה יכול להתרחש גם במערכות דינמיות ומתפקדות, כמו שוק תחרותי או מאזן מדיניות חוץ בין מדינות.

❗ אבל בפועל, בהרבה מקרים – שיווי משקל נאש כן יוצר סטגנציה או קיפאון מזיק.

🧩 מדוע זה קורה?

1. כי אין תמריץ לשינוי, גם אם המצב כולו לא מיטבי.
2. כי כל שינוי דורש תיאום או אמון הדדי, שלא מתקיים.
3. כי כולם פועלים רציונלית במונחים פרטיים, אבל התוצאה קבוצתית היא לא אופטימלית.

🏚️ דוגמה מציאותית: שוק הנדל"ן בישראל

• כל השחקנים נועלים את עצמם באסטרטגיה שמשרתת אותם לטווח קצר.
• איש מהם לא מוכן להיות הראשון שישבור את השורה.
• המערכת תקועה במחירים מנותקים מערך, במימון מסוכן ובשתיקה מוסדית.

🔁 זה שיווי משקל נאש – אבל גם סטגנציה של חוסר חדשנות, קיפאון מוסרי, וסיכון מערכתי.

🎓 דוגמה תיאורטית קלאסית:

במשחק "אסיר ואסיר", שני השחקנים שותקים ונענשים, למרות שהיו יכולים לשתף פעולה ולהרוויח.

גם זה שיווי משקל נאש – וגם תוצאה נחותה (Suboptimal Equilibrium).

🧠 לסיכום חד:

לא כל שיווי משקל נאש הוא סטגנציה, אבל כל סטגנציה אסטרטגית שמבוססת על פחד, שתיקה או חוסר אמון – היא כמעט תמיד שיווי משקל נאש.

🎯 שיווי משקל נאש ≠ סטגנציה? לא בטוח. אבל בישראל – כן, ועוד איך

שיווי משקל נאש הוא לא קיפאון. הוא רק נראה ככה כשאף אחד לא מוכן לזוז.

וזה בדיוק מה שקורה בשוק הנדל"ן הישראלי:

קיפאון רציונלי, משתלם – ומטורף לגמרי.

🧠 תזכורת קצרה: מהו שיווי משקל נאש?

במילים פשוטות:

מצב שבו אף שחקן לא ישפר את מצבו אם ישנה את אסטרטגייתו באופן חד-צדדי, כי כל השאר לא זזים.

זה יכול להיות מצב יציב, הגיוני, ואפילו בריא.

אבל זה יכול להיות גם מלכודת דינאמית, שקורסת ברגע שמישהו נשבר.

🔄 נאש הוא לא קיפאון. אבל לפעמים – הוא כן

בתיאוריה:

שיווי משקל נאש לא אומר שכולם שותקים או לא פועלים.

הוא רק מתאר מצב שבו כולם עושים את הכי טוב עבורם – בהינתן מה שהאחרים עושים.

במציאות:

כאשר כל השחקנים תקועים באסטרטגיה הגנתית, נוח להם לשבת על הגדר –

אז מתקבל קיפאון בפועל. קוראים לזה "נאש", אבל זו סטגנציה בתחפושת של רציונליות.

🏚️ קחו את הנדל"ן הישראלי כדוגמה:

התוצאה? בועה שכולם רואים – ואף אחד לא עוצר.

הכל נעול. הכל תקוע. והכל נשמע כל כך הגיוני – עד שהוא יקרוס.

🎲 אז מתי נאש הופך לסטגנציה?

• כשהתוצאה לא מיטבית, אבל כולם פועלים "בהיגיון".
• כשאין אינטרס לסטות, אבל יש מחיר אדיר לשתיקה.
• כשכולם שחקנים רציונליים – במערכת לא רציונלית.

🧯 איך שוברים את הנאש?

1. שחקן שזז ראשון (Whistleblower, שמאי אמיץ, רגולטור שפוי).
2. משבר חיצוני (משפט, ריצה לבנקים, קריסת קבוצה).
3. שינוי כללי המשחק (כמו פרסום ערך פונדמנטלי, הפסקת מימון למחיר במקום לשווי).

🚨 סיכום:

שיווי משקל נאש הוא לא תקלה – אבל הוא יכול להפוך לסטגנציה הרסנית.

אם אף אחד לא יזוז – זה יתפוצץ מעצמו.

כי נאש, כשלא שוברים אותו, הופך לבועה עם טיימר.

בוודאי. הנה הסבר מילולי מסודר וברור לאינפוגפיה, המתארת את ההבחנה בין שיווי משקל נאש שאינו קיפאון לבין שיווי משקל נאש שהפך לסטגנציה מזיקה:

🧠 הסבר לאינפוגרפיה: מתי נאש הוא קיפאון – ומתי לא

האינפוגרפיה מחולקת לשני צדדים:

🔹 צד שמאל – "Nash Equilibrium – Not Stagnant"

• זהו שיווי משקל נאש בריא או ניטרלי.
• מופיעים שלושה שחקנים עם חיצים מוצקים ביניהם, המצביעים על אינטראקציה רציפה ודינמיקה בין האסטרטגיות.
• ההסבר:

  "Players have no unilateral incentive to change strategy"
  כלומר: כל שחקן בוחר באסטרטגיה הכי טובה לו בהינתן מה שהשאר עושים, אבל אם תנאי המשחק ישתנו – הוא עשוי לזוז.

💡 דוגמה: שוק תחרותי שבו כל שחקן מתאים עצמו לאחרים – אך עדיין יש חדשנות, תחרות ושינוי.

🔸 צד ימין – "Nash Equilibrium – Stagnant"

• זהו שיווי משקל נאש שהפך לקיפאון מזיק.
• אותם שלושה שחקנים – אך הפעם עם חיצים מקווקווים, שמרמזים על ניתוק, תקיעות או פעולה מכוח האינרציה.
• ההסבר:

  "Players remain 'stuck' in suboptimal outcome"
  כלומר: אף אחד לא משנה את האסטרטגיה שלו, גם כשברור שהמצב גרוע – כי כל שינוי חד-צדדי יפגע בו.

💥 דוגמה: שוק הנדל"ן בישראל – קבלנים, בנקים, שמאים וקונים שותפים לבועה, למרות שברור שהיא כלכלית לא הגיונית.

🧩 המסר המרכזי:

לא כל Nash Equilibrium הוא דבר רע.
אבל כששיווי המשקל מתקבע במצב לא בריא – הוא הופך לסטגנציה מסוכנת, ויש לשבור אותו.

זהו הבדל קריטי בין שיווי משקל יציב לבין שיתוק מוסדי או חברתי.

האם שיווי משקל נאש הוא סוג של תיאום בין שחקנים?

והתשובה היא:

❌ שיווי משקל נאש ≠ תיאום

🧠 שיווי משקל נאש

• הוא לא בהכרח תוצאה של תיאום, הסכמה או שיתוף פעולה.
• זהו מצב שבו כל שחקן פועל אינדיבידואלית ורציונלית, מתוך הבנה של מה שהאחרים עושים – אבל בלי לתאם איתם.
• השחקנים מגיעים למצב יציב כי אין להם תמריץ לסטות חד-צדדית, לא כי סיכמו על זה יחד.

🔁 זו תוצאה של אינטראקציה אסטרטגית, לא של הסכמה.

✅ ומהו תיאום (Coordination)?

• תיאום דורש שיתוף פעולה מפורש או משתמע – תקשורת, הבנות, כללים.
• במקרים רבים יש אינטרס לשני הצדדים להגיע יחד לתוצאה מיטבית.
• תיאום יכול להביא לשיווי משקל – אבל מסוג שונה, שיתופי יותר (Cooperative Game Theory).

🎲 דוגמה חזקה: "משחק האסיר"

שני עבריינים נעצרים. אם ישתפו פעולה (ישתקו) – יקבלו עונש קל.

אבל אם אחד מהם ילשין – הוא יקבל הקלה והשני ייענש.

שיווי המשקל של נאש הוא שלשניהם יש תמריץ להלשין – למרות שעדיף להם לתאם ולשתוק.

אין כאן תיאום – יש פחד. והפחד יוצר שיווי משקל בלתי יעיל.

🏚️ ובשוק הנדל"ן:

• הקבלנים, הבנקים והשמאים לא יושבים יחד בחדר ומחליטים לתחזק בועה.
• כל אחד מהם פועל "רציונלית" לעצמו – אבל מתוך ההנחה שהשאר ימשיכו לנהוג כפי שהם נוהגים.

זוהי בדיוק לכידת שיווי משקל נאש – בלי תיאום, אבל גם בלי יציאה.

🧩 לסיכום חד:

שיווי משקל נאש הוא כמו ריקוד בלי תיאום – שבו כולם לוחצים על הבלמים, ואף אחד לא לוקח פנייה.
אם אתה רואה תוצאה יציבה – זה לא בהכרח כי הייתה הסכמה. לפעמים, זו בדיוק הבעיה.

🎲 משחק האסיר – ומה באמת קורה שם?

שני עצורים. כל אחד מהם יכול:

• לשתוק (לשתף פעולה עם השותף).
• להלשין (לבגוד).

טבלת התוצאות (פשטנית):

🧠 שיווי משקל נאש:

• אם אתה בטוח שהשותף ישתוק – הכי משתלם לך להלשין (אתה משתחרר מיד).
• אם אתה בטוח שהוא ילשין – עדיף לך גם להלשין (כדי לא לקבל 5 שנים).

🔁 כלומר: בכל מקרה יש לך תמריץ להלשין.

וזו בדיוק ההגדרה של שיווי משקל נאש – כי אף שחקן לא ירוויח מלשנות את בחירתו באופן חד-צדדי.

לכן: שניהם מלשינים – זו תוצאה יציבה.

❗אבל: זו תוצאה נחותה (Suboptimal)

• אם שניהם היו מתאמים ביניהם מראש, הם היו בוחרים לשתוק – ומקבלים עונש קל.
• אבל בגלל חוסר אמון, חוסר תקשורת, ופחד – הם מגיעים לתוצאה פחות טובה.

🧩 לסיכום מדויק:

✅ שיווי המשקל של נאש הוא שניהם מלשינים.

❌ זה לא התוצאה הכי טובה.

✅ הם היו מעדיפים לתאם ולשתוק – אבל זה מחוץ למסגרת של נאש, כי היא לא מניחה תיאום.

שיווי משקל נאש יכול להתרחש גם בשוק תחרותי וגם בשוק לא תחרותי.

מה שמשתנה הוא סוג המשחק, מבנה התמריצים, וסוג השחקנים.

🧠 הסבר מדויק:

✅ שיווי משקל נאש הוא כלי ניתוח כללי

• הוא לא מתאר "סוג שוק", אלא מצב אסטרטגי שבו כל שחקן פועל בצורה הטובה ביותר עבורו, בהינתן פעולות האחרים.
• הוא חל גם על שוק תחרותי (רבים מול רבים), וגם על שוק אוליגופוליסטי (מעט שחקנים), ואפילו על משחק בין שני שחקנים בלבד.

📊 אז מה ההבדל?

🎲 דוגמה קלאסית: מודל קורנו (Cournot)

שני יצרנים מחליטים כמה לייצר, וכל אחד משפיע על המחיר.

כל אחד בוחר כמות ייצור בהתחשב בכמות שהשני ייצר.

התוצאה: שיווי משקל נאש – כל אחד מייצר כמות מסוימת, ואין לו תמריץ לשנות, כל עוד השני לא זז.

זהו שוק לא תחרותי עם אינטראקציה – ושיווי המשקל הוא נאש.

🏠 ומה עם שוק הנדל"ן בישראל?

• השוק איננו תחרותי, אלא מאופיין באוליגופול של קבלנים, ריכוז בנקאי, ומידע אסימטרי.
• לכן, המודל המתאים לניתוחו איננו שוק משוכלל קלאסי, אלא מודל נאש עם שחקנים מעטים ומשמעותיים.
• כל שחקן (קבלן, בנק, רגולטור) שוקל את תגובת האחרים, ולכן שיווי המשקל נוצר מהתבוננות הדדית – לא מהיצע וביקוש חופשי.

🧩 סיכום חד:

שיווי משקל נאש לא מתאר שוק לא תחרותי – אלא מתאר אינטראקציה אסטרטגית.
אבל כאשר יש מעט שחקנים, תלות הדדית, והחלטות אסטרטגיות – הוא הופך לכלי הכי רלוונטי לניתוח שווקים לא תחרותיים.

סיכום חד, מקצועי ומבוסס של הסיבה המרכזית לכך ששוק הנדל"ן בישראל אינו שוק משוכלל, אלא מערכת אסטרטגית המתאימה לניתוח לפי מודל שיווי משקל נאש:

🧱 מדוע שוק הנדל"ן בישראל אינו שוק משוכלל?

שוק משוכלל קלאסי (Walrasian) נשען על הנחות כמו:

• ריבוי שחקנים קטנים → אין השפעה על המחיר
• מידע שקוף וסימטרי בין כולם
• נגישות חופשית לשוק (כניסה ויציאה)
• מוצרים הומוגניים
• רציונליות מלאה וחופש פעולה

שוק הנדל"ן בישראל מפר את כל ההנחות הללו:

🎯 מדוע המודל המתאים הוא שיווי משקל נאש?

כי שוק הנדל"ן בישראל הוא משחק אסטרטגי שבו:

🧩 1. כל שחקן מרכזי שוקל את תגובת האחרים:

• קבלן שוקל: אם אוריד מחיר – יפגעו לי המכירות והבנקים ייבהלו.
• בנק שוקל: אם אפסיק לממן – אפיל את כל השוק ואת הבטוחות שלי.
• שמאי שוקל: אם אשום "ערך אמיתי" – לא יקבלו את השומה.
• רגולטור שוקל: אם אתערב – אצטרך להודות בכשל.

🧩 2. אף אחד לא משנה אסטרטגיה לבד – כי ייענש:

זו ההגדרה של שיווי משקל נאש:
כל שחקן פועל באסטרטגיה הטובה לו, בהינתן שהשאר לא זזים.

🧩 3. התוצאה: מערכת "יציבה" אך לא אופטימלית

• מחירים כפולים מהערך
• תשואות שליליות
• ריכוזיות וסיכון מערכתי

🧨 לכן: ניתוח קלאסי של "שוק משוכלל" מטעה

• הוא יראה מחיר כאות לאיזון – כשבפועל מדובר באשליה יציבה של שוק לכוד.
• הוא יתעלם מהתנהגות שחקנים – כשדווקא זו קובעת את המציאות.
• הוא לא יזהה את הבועה – כי הוא מניח ששחקנים לא מתאמים, אבל הם כן תלויים הדדית.

🧠 סיכום סופי:

שוק הנדל"ן בישראל איננו שוק תחרותי משוכלל – אלא משחק אסטרטגי סגור בין שחקנים ריכוזיים, עם אינטרסים מנוגדים, תמריצים מעוותים, וחישובי פחד.
לכן, רק ניתוח לפי מודל שיווי משקל נאש מסוגל להסביר מדוע השוק תקוע, מנותק מהערך – וקרוב לקריסה.

האם שוק שפועל לפי שיווי משקל נאש כשאחד השחקנים בו משנה אסטרטגיה הוא קורס?

🔥 לא תמיד, אבל לעיתים קרובות – כן.

כאשר שוק פועל לפי שיווי משקל נאש, שינוי אסטרטגיה של שחקן מרכזי אחד בלבדיכול לשבור את שיווי המשקל –

ולעיתים אף להוביל לקריסת המערכת כולה.

🧠 הסבר תיאורטי

במודל נאש:

כל שחקן פועל באסטרטגיה המיטיבה איתו, בהנחה שהאחרים לא ישנו את שלהם.

לכן, ברגע שאחד מהשחקנים משנה אסטרטגיה – כל ההנחות של שאר השחקנים נשברות,

ואז מתחיל אפקט דומינו:

🔁 הם נאלצים לשנות גם – לא מבחירה, אלא מכורח.

🏚️ דוגמה מובהקת: שוק הנדל"ן בישראל

תאר לעצמך את התרחיש הבא:

🎯 שחקן משנה אסטרטגיה:

בנק גדול מודיע פתאום:

“החל מהחודש הבא, נעניק משכנתאות רק לפי שווי פונדמנטלי, לא לפי מחיר העסקה.”

🔗 מה קורה מיידית?

כל המערכת מתכווצת באפקט שרשרת – כי נאש נשבר, ואין תיאום חדש.

⚖️ מתי זה לא קורה?

אם השחקן היה שולי, או שהשוק היה תחרותי אמיתי עם אלטרנטיבות רבות – שינוי כזה לא היה מטלטל את כל המערכת.

אבל בשוק ריכוזי, שבוי, רווי פחד ואינרציה – כמו שוק הנדל"ן הישראלי –

שינוי של שחקן אחד מהותי = רעידת אדמה.

🧨 סיכום:

שוק המבוסס על שיווי משקל נאש איננו יציב באמת – הוא רק שקט כל עוד כולם מפחדים לזוז.
כששחקן אחד משנה אסטרטגיה – הוא לא רק משנה את המשחק, הוא שובר את השתיקה – ומפיל את הקונסטרוקציה כולה.

🎯תרגום מדויק לעברית – לפי הניסוח הגרפי המשופר 🔴 BREAKING A NASH EQUILIBRIUM שבירת שיווי משקל נאש 🔵 MAJOR PLAYER CHANGES STRATEGY UNILATERALLY שחקן מרכזי משנה אסטרטגיה באופן חד-צדדי 🔵 “Mortgages will be issued based on fundamental value – not on transaction price” "משכנתאות יינתנו על בסיס ערך פונדמנטלי – ולא לפי מחיר העסקה" 🔷 BUYERS לא יכולים לעמוד במחירים המנופחים → יוצאים מהשוק 🔷 APPRAISERS מקבלים גיבוי מקצועי לשום לפי ערך פונדמנטלי – במקום לפי עסקאות השוואתיות 🔷 OTHER BANKS נאלצים לאמץ את השינוי – או להסתכן באובדן לקוחות ונתח שוק 🔵 The Nash equilibrium collapses → Market-wide correction and price deflation שיווי המשקל של נאש קורס → תיקון מערכתי בשוק וירידת מחירים רחבה

תרגום מדויק של כל שלב בתרשים "BREAKING A NASH EQUILIBRIUM", עם התאמה מושגית להקשר הכלכלי של שוק הנדל"ן: 🔷 BREAKING A NASH EQUILIBRIUM שבירת שיווי משקל נאש 🔹 MAJOR PLAYER CHANGES STRATEGY UNILATERALLY שחקן מרכזי משנה אסטרטגיה באופן חד-צדדי 🔹 “Mortgages will be based on fundamental value, not sale price” "משכנתאות יינתנו על בסיס ערך פונדמנטלי – לא לפי מחיר העסקה" 🔸 BUYERS קונים Cannot afford the purchase → Exit the market לא יכולים להרשות לעצמם את הרכישה → יוצאים מהשוק 🔸 APPRAISERS שמאים Now have cover to value by fundamentals כעת יש להם לגיטימציה לשום לפי ערך אמיתי (ולא לפי שכפול מחירים) 🔸 DEVELOPERS קבלנים Must lower prices → Risk of cancellations חייבים להוריד מחירים → חשש מגל ביטולים וירידת ערך מלאי 🔸 OTHER BANKS בנקים אחרים Follow suit or lose market share נגררים אחרי המהלך – או מאבדים נתח שוק 🔻 ENTIRE MARKET השוק כולו Nash equilibrium is broken → Broad price decline שיווי המשקל נשבר → ירידת מחירים רחבה

שיווי משקל משא ומתן

המושג "שיווי משקל משא ומתן" (או באנגלית: Bargaining Power Equilibrium) מתאר מצב שבו כוחות המיקוח של הצדדים לעסקה נמצאים באיזון – כלומר, לא הקונה ולא המוכר שולט לגמרי בתנאים, והמחיר הסופי שנקבע משקף איזון בין רצונות, צרכים ויכולת של שני הצדדים. בשוק הנדל"ן, המושג מקבל ביטוי במספר רבדים. להלן ניתוח ממוקד, כולל דוגמאות לשוק הישראלי:

🔍 כיצד שיווי משקל מיקוח (שוקי) בא לידי ביטוי בשוק הנדל"ן

1. יחסי היצע וביקוש

• ככל שההיצע גדול מהביקוש – כוח המיקוח עובר לקונה (Buyer’s Market).
• ככל שהביקוש גדול מההיצע – כוח המיקוח עובר למוכר (Seller’s Market).
• כאשר יש איזון – מתקיים שוויון מיקוח יחסי.

בישראל: מאז 2008 ועד 2022 בערך, נרשם שוק מוכר מובהק (בשל ריבית אפסית, אשראי זמין, וציפיות מחירים עתידיות). כיום, ככל שהריבית עולה והביקוש מצטמצם – יחסי הכוחות מתחילים להשתנות.

2. רמת הידע והמידע של הצדדים

• כאשר לשני הצדדים גישה שווה למידע (עסקאות השוואתיות, תכנון, מצב הנכס) – שוויון מיקוח גובר.
• בשוק שבו אחד הצדדים שולט במידע – מתקיים יתרון לא הוגן.

בישראל: המידע חלקי, לא תמיד שקוף, ולרוב יתרון המידע נמצא אצל הקבלן או המתווך. שמאות שוק מבוססת על שכפול מחירים ולא על בדיקת ערך אמיתי – מחלישה את כוח המיקוח של הקונה.

3. אלטרנטיבות זמינות

• ככל שלצדדים יש אלטרנטיבות רבות – המיקוח הופך יעיל יותר.
• בהיעדר חלופות (למשל שוק שכירות מוגבל או מיעוט פרויקטים באזור מסוים) – צד אחד לוחץ יותר.

דוגמה מובהקת: פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן" יצרו מונופול לקונה (אם זכה בהגרלה), אך שוק חופשי באותו זמן היה נשלט בידי קבלנים בשל מחסור מלאכותי בקרקע זמינה.

4. מגבלות רגולטוריות / מוסדיות

• חוקי תכנון, מיסוי, ואישורי משכנתא – משפיעים על שיווי המשקל.
• קיומה של רגולציה מאוזנת (כמו הגבלת אחוזי מימון לפי שווי ולא לפי מחיר) יכולה לתקן את העיוותים.

אך בישראל, הבנקים עברו בפועל מ־Loan-to-Value ל־Loan-to-Price, ושוברים את שווי המשקל, שכן מממנים עסקאות במחירים מופרזים — תוך סיכון הקונה והמערכת הפיננסית.

5. התנהגות פסיכולוגית / ציפיות

• במצב שבו הציפיות לעליית מחירים עתידית הן נחלת הכלל – מוכר מקבל כוח לא פרופורציונלי.
• כאשר מתפתחת פאניקה (כפי שעלולה להתגבש בשלב פיצוץ בועה) – הקונים מכתיבים את הכללים.

בישראל, העשור האחרון אופיין בהטיית מיקוח ברורה לטובת המוכר – עד כדי כך שהמונח "מיקוח" כמעט ואיבד ממשמעותו בעסקאות רכישה מקבלנים.

🧨 מתי שיווי המשקל נשבר?

כאשר:

• מחירים מתנתקים מהערך הפונדמנטלי.
• הבנקים משתפים פעולה עם מימון מנותק מהמציאות.
• הרגולטור שותק או משתף פעולה.
• הקונים פועלים מתוך פחד להישאר מאחור (FOMO).

או אז – השוק נכנס לתוך בועה, שבה אין עוד שוויון בכוח המיקוח – יש מראית עין של שוק, אך אין תחרות אמיתית.

🧭 לסיכום

שוויון מיקוח הוא הכרח לשוק בריא, אך בשוק נדל"ן מונופוליסטי, ממומן-יתר, פסיכולוגי ובלתי מפוקח – שיווי המשקל הזה כמעט ואינו קיים. החזרת השוק לאיזון מחייב:

• פרסום ערכי אמת פונדמנטליים.
• הפסקת מימון עסקאות במחירים לא כלכליים.
• חשיפת מידע לציבור.
• והגבלת כוחם של גורמים דומיננטיים (כמו הבנקים והתקשורת).

📰 כשהתקשורת שותקת – הבועה צועקת

על ההתעלמות מהסקירה הדרמטית של הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025

"סיקור אוהד" הוא פרק אחד בספרי בועת נדל"ן המתאר את חלקה ותפקידה של התקשורת בבניית הנרטיב תוך הבאת שלל דוגמאות לנושא בדבר דיווחים חלקיים, מוטים וראיונות תומכים.

ביוני 2025 פרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את סקירתו לחודש אפריל – דוח שמשרטט תמונה ברורה של שוק מקרקעין מקרטע, עם צניחה דרמטית בהיקפי העסקאות, ירידה תלולה בפעילות הקבלנים, ובריחה של משקיעים מהזירה. אלו נתונים שמזמן היו אמורים להרעיד את התקשורת – אך בפועל, רוב הציבור לא שמע עליהם כלל. הסיבה? פשוטה: כשהמציאות הכלכלית אינה מתיישרת עם האג'נדה של חלק מכתבי הנדל"ן – היא פשוט נמחקת. זו איננה טעות – אלא בחירה מערכתית. דוגמה קלאסית למנגנון "סיקור אוהד" במלוא כיעורו.

📉 עיקרי הסקירה – התרסקות במספרים:

• 6,254 עסקאות בלבד – ירידה של 15% לעומת אפריל אשתקד.
• מכירות קבלנים צנחו ב-43% (ל־1,543 דירות בלבד בשוק החופשי).
• רכישות משקיעים – פחות מ־10% מכלל העסקאות.
• מגבלות בנק ישראל על מבצעי "20/80" הובילו לצניחה דרמטית.
• תזרים הקבלנים (6.3 מיליארד ש"ח) נותר גבוה בגלל מבצעים והנחות חסרות תקדים.

הסקירה המלאה כאן

📺 ומה עשתה התקשורת?

רוב העיתונים הכלכליים דיווחו – אך בצורה חלקית, ממוסגרת ולעיתים מגוחכת. אחרים פשוט בחרו לא לדווח בכלל. כדי להבין את עוצמת העיוות – ניתחתי את הכותרות, הציטוטים, והיקף הסיקור של כלי התקשורת המרכזיים בישראל. 

הנה התמונה המלאה:

🧾 טבלת הסיקור והניתוח התקשורתי:

הטבלה הבאה מציגה את מפת הסיקור כפי שהתרחשה בפועל – כולל קישורים ישירים:

הנה ניתוח מקצועי של הכותרות שפורסמו בכלי התקשורת המרכזיים בישראל על סקירת הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025 (שפורסמה ביוני), תוך התייחסות לסגנון, למסגור (framing), למידת החדות, ולהאם הן משרתות נרטיב או חושפות את המציאות:

🧠 ניתוח תוכן ופרשנות: הכותרות בכלי התקשורת

🧨 סיכום מגמות בכותרות:

1. מגמת טשטוש והסחת דעת – בעיקר בגלובס וב-ynet. הכותרות ממסגרות את הירידה כסיטואציה זמנית או כתופעת לוואי של היעדר מבצעים, ולא כחלק מקריסה שיטתית.
2. מיעוט כותרות שמציינות "קיפאון", "בועה", או "משבר" – אף כלי לא השתמש במילים שמסמנות סכנה או שינוי מבני. המינוחים כמו "התקררות", "ירידה", או "הברקס עבד" משדרים שליטה.
3. כותרות שמרניות מול תוכן יותר בוטה – בחלק מהמקרים, התוכן בכתבות היה חריף או מטריד הרבה יותר מהכותרת. זהו פער תודעתי מודע: לתת לקורא את הרושם "הכל בשליטה".
4. דה-פרסונליזציה של אחריות – הכותרות כמעט לא מזכירות אחריות של קבלנים, שמאים, או בנקים. מי אחראי? אף אחד. זו פשוט תוצאה של "פחות מבצעים", "יותר רגולציה".

🧾 טבלת סיקור התקשורת וניתוח הכותרות – סקירת הכלכלן הראשי, אפריל 2025

הקוראים מגיבים. הנה תגובת קוראי לכתבה מאתר גלובס

🧨 סיכום מגמות בכותרות:

1. מגמת טשטוש והסחת דעת – בעיקר בגלובס וב-ynet. הכותרות ממסגרות את הירידה כסיטואציה זמנית או כתופעת לוואי של היעדר מבצעים, ולא כחלק מקריסה שיטתית.
2. מיעוט כותרות שמציינות "קיפאון", "בועה", או "משבר" – אף כלי לא השתמש במילים שמסמנות סכנה או שינוי מבני. המינוחים כמו "התקררות", "ירידה", או "הברקס עבד" משדרים שליטה.
3. כותרות שמרניות מול תוכן יותר בוטה – בחלק מהמקרים, התוכן בכתבות היה חריף או מטריד הרבה יותר מהכותרת. זהו פער תודעתי מודע: לתת לקורא את הרושם "הכל בשליטה".
4. דה-פרסונליזציה של אחריות – הכותרות כמעט לא מזכירות אחריות של קבלנים, שמאים, או בנקים. מי אחראי? אף אחד. זו פשוט תוצאה של "פחות מבצעים", "יותר רגולציה".

🧠 מסקנות מהכותרות:

• רוב הכותרות לא חושפות את עומק המשבר – אלא ממסגרות אותו כ"עיכוב", "בלימה", או "תגובה רגולטורית".
• גלובס, לדוגמה, הסית את הסיפור להצלחת הייטקיסטים ב"מחיר למשתכן".
• ynet בחר לפתוח בשאלה רטורית ("בלי מבצעים לא קונים?") כאילו מדובר בתעלומת שיווק.
• ערוץ 10 השתמש במונח מרגיע: "השוק מתקרר".
• שלושה כלי תקשורת מרכזיים – ישראל היום, ערוץ 13 ו־ערוץ 14 – לא דיווחו כלל.

⚠️ ומה המשמעות?

כשהסקירה המקצועית ביותר של מדינת ישראל – המגובה בנתונים – לא זוכה לכותרות, זה לא כישלון עיתונאי. זה הסתרה מכוונת. התקשורת איננה מראה לציבור את מה שהוא חייב לדעת. במקום לשקף – היא ממסכת. וזה קורה דווקא כעת, כשבועת הנדל"ן נמצאת בשלב הסופי שלה: האוויר יוצא, העסקאות נעלמות, הקבלנים לחוצים, אבל הציבור – נשאר מנותק. מנותק מהאמת.

או במילים פשוטות: להקדים תרופה למכה

שוק הדיור בישראל פועל זה למעלה מעשור תחת בועה חסרת תקדים. מחירים שמנותקים מערך, מינוף בלתי סביר, רווחים מדומים – ומציאות שבה רוכשי הדירות משלמים תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה, עם סיכון אמיתי לקריסה. מהספר בועת נדל"ן, לרכישה בחנות שלנו כאן 

הנתונים מדברים בעד עצמם:

• שיעור תשואה ממוצע – כ־2.5%
• ריבית משכנתאות ממוצעת – כ־5%–6.5%
• פער של כ־100% בין שווי כלכלי למחיר שוק
• עשרות אלפי דירות לא מכורות
• אלפי לווים בקצה גבול היכולת
• בנק ישראל מזהיר, הלמ"ס מאותת, הציבור קורס

אז מה עושים? מקבלים החלטה אמיצה – יוזמים פתרון ולא מחכים לפיצוץ.

הצעה: מעבר יזום ממחיר לבועה לערך כלכלי

1. קביעת מחירון ייצוב חדש

יש לקבוע טבלת שווי ממשלתית לפי מ"ר, מחולקת לפי אזורים, שתשמש כבסיס בלעדי להענקת משכנתאות בעשור הקרוב. מחירון זה יעמוד בשלב ראשון על 65% ממחירי השוק הנוכחיים.

🔍 שימו לב: זהו איננו השווי הכלכלי האמיתי, שמוערך בכ־50% ואף פחות – אלא עוגן זמני לייצוב.

מטרת המחירון:

• להפסיק את מתן האשראי לפי מחירי בועה
• לבלום את הגידול בחוב מסוכן
• לאפשר רגיעה מבוקרת בשוק
• לייצר מנגנון מימון מבוסס ערך, לא מבוסס אוויר

2. Trading Halt – עצירת מסחר באשראי בועתי

בעולם שוק ההון, כאשר מניה צונחת בחדות או מתפרסם מידע מהותי, מופעל Trading Halt – השעיה זמנית של המסחר, כדי למנוע פאניקה.שוק הדיור הישראלי זקוק למהלך דומה:

המחירון המוצע הוא למעשה Trading Halt פיננסי – עצירה של מתן משכנתאות לפי מחירי שוק מופרזים, והפעלה של מנגנון מימון שמרני וזהיר, שיאפשר מעבר לשוק שפוי ומאוזן.

3. תכנית פיצוי – "תספורת רכה" לרוכשים קיימים

אין להתעלם ממאות אלפי משפחות שרכשו דירה במחירים מופרזים תוך מינוף מסוכן. לשם כך יש להפעיל תכנית תיקון:

• פריסת הלוואות לפי השווי החדש בלבד
• אפשרות להמרת חוב להון (Debt-to-Equity Swap)
• קרן ממשלתית שתישא בחלק מהפער – בשל אחריות המדינה והבנקים ליצירת המצב

ומה יגידו המתנגדים?

תקדימים מהעולם: 

• 🇺🇸 תוכנית HAMP/HARP – הסדרי חוב ללווים במשבר הסאב־פריים
• 🇯🇵 רגולציית אשראי ביפן – מגבלות מבוססות ערך ולא מחיר שוק
• 🇨🇭 שוויץ – הגבלת LTV על בסיס ערכים פונדמנטליים

לסיכום – שוק מנופח הוא לא שוק, הוא מלכודת

ההצעה שלפניכם איננה קיצונית – אלא נבונה, אחראית ומקדימה את פני הקריסה.

אם ממשיכים לתת אשראי לפי מחירי אוויר, המערכת תקרוס.
אם עוברים לערכים, יש סיכוי להבראה.

השאלה איננה אם תתרחש קריסה – אלא איך היא תיראה, מתי, ומי יישא בתוצאה.

עדיף להיות אלה שמובילים את התיקון – מאשר אלה שנגררים אחריו.

🇺🇸 ארה"ב – תוכניות HAMP ו־HARP: רשת ההצלה של משבר הסאב־פריים

HAMP (Home Affordable Modification Program)

השקה: 2009, במסגרת ה־Troubled Asset Relief Program (TARP) של ממשל אובמה.

מטרה: הפחתת תשלומי המשכנתא של לווים שעמדו בפני חדלות פירעון, תוך מניעת עיקולים המוניים.

עקרונות מרכזיים:

• הארכת תקופת ההלוואה עד 40 שנה
• הורדת ריבית ל־2% לתקופה מוגבלת
• הפחתת קרן חוב בחלק מהמקרים (principal forbearance)
• קריטריון מרכזי: יחס חוב להכנסה גבוה (DTI מעל 31%)

תוצאות:

• מעל 1.8 מיליון משקי בית נהנו מהתוכנית.
• מנע גל עיקולים נוסף ב־2010–2012.
• הסדרים נחתמו מול הבנקים והיו חלקיים – לא כולם קיבלו מחיקת חוב, אך המימון עבר התאמה כלכלית יותר.

📚 מקור: U.S. Treasury, Making Home Affordable (MHA) Report

HARP (Home Affordable Refinance Program)

השקה: 2009

מטרה: מחזור משכנתא ללווים עם LTV גבוה מאוד (עד 125%), שלא יכלו למחזר בגלל ירידת ערך הבית.

עקרונות:

• מחזור ללא צורך בהערכה שמאית חדשה.
• ללא דרישת ביטוח משכנתא חדש (PMI).
• התבסס על המודל לפיו שווי הבית בפועל אינו רלוונטי, כל עוד יש יציבות בהחזר.

מסר חשוב: הממשל האמריקאי הכיר בכך שמחירי השוק המנופחים של העבר אינם אמת מידה אמינה – ובחר לאפשר רה-מימון על בסיס יכולת תשלום, לא על בסיס מחיר נכס.

🇯🇵 יפן – רגולציה על אשראי בעקבות קריסת בועת הנדל"ן

רקע:

לאחר בועת הנדל"ן של שנות ה־80, ממשלת יפן וה־Bank of Japan הפעילו מהלכים נרחבים לצינון השוק.

אמצעים שננקטו:

1. הגבלת Loan-to-Value (LTV) – לרוב 70%-80% משווי מוערך שמרני.
2. הפסקת אשראי לפרויקטים המבוססים על ציפיות עתידיות.
3. שימוש במודלים של "shitsuchika" (שווי קרקע ממשלתי רשמי) לצורכי מיסוי והערכות.

תוצאה חשובה:

ביפן הונהגה במשך שנים גישה שמרנית, שבה שווי נכס נחשב רק אם היה מגובה בערך פונדמנטלי מוכר — ולא לפי "שוק ספקולטיבי".

📚 מקור: OECD Economic Surveys: Japan, 1991; Bank of Japan Monetary and Economic Studies

🇨🇭 שוויץ – מגבלות נוקשות על הלוואות מגובות נכסים

עקרונות רגולטוריים:

• יחס LTV מרבי: 65%-80% בלבד, כתנאי לאישור הלוואה.
• יחס הכנסה להחזר (Debt-to-Income) מחמיר:
  נדרש להוכיח שההחזר החודשי לא יעלה על ~33% מהכנסה ברוטו.
• הערכת שווי על בסיס Conservative Lending Value, שהוא לא מחיר שוק – אלא שווי פונדמנטלי שמרני, הנגזר בין היתר מתשואות שוק ההשכרה.

תוצאה:

• מניעת הצטברות בועות, בעיקר בזכות דרישת הלימות הון גבוהה למול נכסים בעלי תמחור מסוכן.

📚 מקור: Swiss Financial Market Supervisory Authority (FINMA), "Mortgage Lending Regulations in Switzerland"

סיכום ההשוואה:

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

Gpt מחקר עומק: רגולציה מבוססת ערך באשראי לדיור – השוואה בינלאומית ויישום לישראל

מבוא

שוק הדיור בישראל מצוי בעיצומו של משבר מערכתי חמור, אשר מלבד השלכותיו הכלכליות, טומן בחובו גם סיכון חברתי עמוק. אחד מהכשלים המרכזיים הוא מנגנון האשראי הבנקאי, הנשען על מחירי שוק מנופחים במקום על ערכים פונדמנטליים. מחקר זה בוחן את מדיניות האשראי לדיור בשלוש מדינות מובילות – ארה"ב, יפן ושווייץ – בהן אומצו עקרונות שמרניים של הערכת נכסים והגבלת מימון. בסיום מוצע מודל יישומי המותאם לישראל.

חלק א': סקירה בינלאומית

ארה"ב – HAMP/HARP: פתרון חוב מבוסס יכולת החזר

• HAMP (Home Affordable Modification Program) ו־HARP הושקו ב־2009 בעקבות משבר הסאב־פריים.
• מטרתן הייתה לאפשר ללווים המצויים בסיכון גבוה לעמוד בהחזר המשכנתא, ובכך למנוע עיקולים המוניים והתמוטטות מערכתית.
• הכלים כללו: הארכת תקופת ההלוואה, הפחתת ריבית, דחיית חלק מהקרן, והתאמה למדדי יכולת החזר (DTI – יחס חוב להכנסה).

יפן – רגולציה שמרנית לאחר קריסת הבועה

• בעקבות קריסת שוק הנדל"ן בשנות ה־80, ממשלת יפן ו־Bank of Japan הטילו רגולציה הדוקה:
  • הגבלת יחס הלוואה לנכס (LTV) לרמות של 70%-80% בלבד.
  • שימוש בערכי קרקע ממשלתיים רשמיים (שיצוצ'יקה) כבסיס למיסוי והערכת שווי.
  • איסור על אשראי פרויקטים המבוססים על ציפיות עתידיות.

שווייץ – שמאות שמרנית והגבלות LTV מחמירות

• רמת LTV מקסימלית: 65%-80% בלבד.
• כללו דרישה להוכחת יכולת החזר, כך שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מהכנסה ברוטו.
• הערכת שווי מבוססת הכנסות מהשכרה ותשואות שוק, ולא מחירי שוק ספקולטיביים.

חלק ב': לקחים לישראל

1. ערך פונדמנטלי צריך לגבור על מחיר שוק – השווי הכלכלי של נכס צריך להיות הבסיס להערכתו ולא מחירו הרגעי.
2. קביעת מחירון ממשלתי מחייב למטרות משכנתא – הערכת שווי למ"ר לפי אזורים גאוגרפיים תספק עוגן מימון אחראי.
3. שימוש במודל מרכזי להערכת שמאות – המבוסס על הכנסות ותשואה ולא על השוואות בלבד.
4. חקיקה שמאית מבוססת ערך – שתהפוך את הערך הכלכלי לאמת מידה מחייבת עבור שמאים ובנקים.

חלק ג': מודל רגולטורי מוצע לישראל

• קביעת שווי ממשלתי למ"ר לפי אזורים – כבסיס ייחוס אחיד לבנקים.
• הגבלת משכנתאות ליחס של עד 70% מערך זה (LTV).
• בדיקת יכולת החזר על בסיס הכנסה ריאלית והוצאות קיימות.
• תעדוף עסקאות שבהן שווי ההשקעה נמדד לפי תשואה ושכירות ולא לפי מחיר רשום.

חלק ד': שכפול מחירים מול ערך פונדמנטלי – שיעור משווייץ

בישראל, שמאות מקרקעין מתבצעת ברובה על בסיס השוואת מחירים קודמים, כלומר שכפול ויישור קו עם עסקאות עבר – ללא בדיקה של כדאיות כלכלית או תשואה ריאלית. זהו מנגנון שמנציח שיבוש: ככל שהמחירים מופרזים יותר, כך גם העסקאות הבאות מקבלות גושפנקה שמאית ומימונית.בשווייץ, לעומת זאת, ההיגיון הפוך:

• הקונה רשאי לשלם כמה שירצה – אך הבנק מממן רק אחוז מהשווי הכלכלי, שהוא מחשב לפי הכנסות מהנכס, רמת סיכון, והכדאיות הכלכלית לטווח ארוך.
• המימון מוגבל בדרך כלל ל־65%–80% מ־"שווי שמרני להלוואה", גם אם מחיר החוזה גבוה בהרבה.

כך נוצר מנגנון שמונע בועות מראש:

• אין שכפול מחירים, אלא בדיקה מחודשת של ערך בכל עסקה.
• אין מימון לעסקאות שאינן ריאליות – גם אם הקונה מוכן לשלם.
• יש עוגן כלכלי שמאזן את השוק, מבלי לפגוע בחופש הקניין.

חלק ה': שווייץ מול קבלנים – טיפול בעודף היצע ללא עיוות מחירים

במהלך שנות ה־90 המוקדמות, שווייץ נאלצה להתמודד עם עודף דירות בבנייה או במלאי, לאחר שנות צמיחה מהירה. ההתמודדות כללה:

• בלימת מימון לפרויקטים חדשים שלא הביאו עימם מכירה מוקדמת (Pre-Sale) מספקת או הוכחת כדאיות כלכלית.
• עידוד מכירה במחיר ריאלי או אף בהפסד כדי לממש נכסים ולא לשמר מחירים מלאכותיים.
• הקפאת בנייה והסבת פרויקטים – במקרים רבים שונו ייעודים (לדיור מוגן, שימושים ציבוריים, משרדים וכו').
• שקיפות ואי-הכחשה – לא ניסו לייפות את עודף ההיצע, אלא ניהלו אותו כמשבר כלכלי זמני.
• ללא חילוץ ממשלתי ישיר – לא הוזרם הון ציבורי להצלת קבלנים, אלא ניתן להם ליפול או להתמזג לפי כוחות השוק.

חלק ו': מה קרה בארה"ב עם הקבלנים?

במשבר הסאב-פריים (2008–2012), התמונה הייתה שונה מאוד – כואבת ואלימה בהרבה:

• קבלנים רבים פשטו רגל – בעיקר כאלה שפעלו באזורים שבהם הייתה בנייה ספקולטיבית (פלורידה, נבדה, קליפורניה).
• מאות אלפי בתים ננטשו – פרויקטים נעצרו באמצע בנייה, והשוק הוצף במלאי לא גמור.
• בנקים החרימו נכסים – ובמקרים רבים לא ידעו מה לעשות איתם.
• הפדרל רזרב והקונגרס הזרימו כספים, אך אלה יועדו בעיקר ללווים ולבנקים, ולא לקבלנים.
• חברות ענק רכשו מלאים עצומים במחיר רצפה – כולל קרנות גידור וחברות ניהול נכסים שהפכו את הדירות להשכרה (Rent-to-Hold).

לקח מרכזי:

• בארה"ב לא הייתה מדיניות ברורה לטיפול במלאי בנייה – והתוצאה הייתה כאוס.
• בשווייץ נבנתה מערכת שמונעת את הכאוס מראש.

סיכום

רגולציה מבוססת ערך איננה תיאוריה – היא יושמה בפועל במדינות מתקדמות שהתמודדו עם משברים דומים. ישראל יכולה וצריכה לאמץ גישה שמרנית וזהירה באשראי לדיור, שתאפשר שוק יציב ובריא, המבוסס על כלכלה אמיתית – לא על תיאום מחירים, מניפולציות או דימו מכירות.

Clau בלימת חירום מבוקרת בשוק הנדל"ן הישראלי: מחקר עומק והצעת מדיניות

תמצית מנהלים

המצב הנוכחי: השוק הישראלי נמצא בבועה מחירית חמורה – מחירי הדיור עלו ב-8% ב-2024 למרות מלחמה רב-חזיתית, מחיר דירה ממוצע הגיע ל-2.23 מיליון שקל, ובתל אביב 4.14 מיליון שקל. בד בבד, ריבית המשכנתא נעה בין 3-6.5% ויחס החוב להכנסה מגיע לרמות קריטיות.

הצעת ההתערבות: יצירת "בלימת חירום מבוקרת" – הפחתה מיידית של 35% במחירי התייחסות לצורכי מתן משכנתאות, בשילוב תוכנית הסדרי חוב למשכנתאות קיימות. המהלך יתבסס על תקדימים מוכחים מארה"ב, יפן ושוויץ.

הצדקה: מחירי הנדל"ן הנוכחיים מנותקים מהערך הפונדמנטלי ומיכולת ההחזר. המתנה נוספת תוביל לקריסה בלתי מבוקרת עם השלכות חברתיות וכלכליות הרסניות.

1. המצב הנוכחי בישראל: אינדיקטורים למשבר מתקרב

1.1 מחירי נדל"ן בפרספקטיבה היסטורית

הנתונים מ-2024-2025 מצביעים על המשך עלייה דרמטית בלתי פרופורציונלית:

• מחיר דירה ממוצע ארצי: 2.23 מיליון ₪ (Q1 2024)
• תל אביב: 4.14 מיליון ₪ לדירה ממוצע
• עלייה שנתית: 7.8% ב-2024 למרות המלחמה
• עלייה מצטברת 2021-2024: כ-30%

1.2 מחסור במלאי ולחצי הביקוש

נכון לסוף 2024:

• מלאי על המדף: 62,000+ דירות חדשות (שיא תקדימי) ובמאי 2025 כבר 80,000
• ירידה בעסקאות: 34.9% ב-2023 לעומת 2022
• ביקוש חוזר: עלייה של 73% בנובמבר 2024 לעומת 2023

1.3 עומס המשכנתאות וחשיפה פיננסית

• היקף משכנתאות: 596.22 מיליארד ₪ (אפריל 2024)
• יחס משכנתאות ל-GDP: 31.2%
• ריבית ממוצעת: 3.12% (צמוד מדד), 4.98% (לא צמוד)
• חשיפה של משקי בית בעלי הכנסה נמוכה: רמה גבוהה במיוחד

2. תקדימים בינלאומיים: מה למדנו מהעולם

2.1 ארה"ב – תוכניות HAMP ו-HARP: רשת ההצלה של משבר הסאב־פריים

HAMP (Home Affordable Modification Program) 2009-2016

עקרונות מרכזיים:

• הפחתת תשלומי משכנתא ל-31% מההכנסה הברוטו
• הארכת תקופת ההלוואה עד 40 שנה
• הורדת ריבית ל-2% לתקופה מוגבלת
• הפחתת קרן חוב בחלק מהמקרים

תוצאות מוכחות:

• 1.8 מיליון משקי בית נהנו מהתוכנית
• הפחתה ממוצעת של 530$ לחודש בתשלומי המשכנתא
• שיעור הצלחה של 80% של השינויים נשארו תקפים שנה לאחר מכן
• מניעת גל עיקולים נוסף ב-2010-2012

HARP (Home Affordable Refinance Program)

• אפשר מחזור למשכנתאות עם LTV גבוה (עד 125%)
• ללא דרישת הערכת שמאי חדשה
• התבסס על יכולת תשלום, לא על מחיר שוק נוכחי

מסר חשוב: הממשל האמריקאי הכיר בכך שמחירי השוק המנופחים אינם אמת מידה אמינה לצורכי מימון.

2.2 יפן – רגולציה קונסרבטיבית בעקבות קריסת בועת הנדל"ן

לאחר בועת הנדל"ן של שנות ה-80 (מחירים עלו ב-167% בין 1985-1990):אמצעים שננקטו:

• הגבלת LTV ל-70%-80% משווי מוערך שמרני
• הפסקת אשראי לפרויקטים ספקולטיביים
• שימוש ב-"shitsuchika" (שווי קרקע ממשלתי רשמי) למיסוי והערכות
• מיסוי גבוה על רווחי הון (150% על קרקע שנמכרה תוך שנתיים)

תוצאה: מניעת בועות עתידיות באמצעות גישה שמרנית המבוססת על ערך פונדמנטלי.

2.3 שוויץ – מודל השמרנות הפיננסית

עקרונות רגולטוריים:

• יחס LTV מרבי: 80% מערך הנכס
• יחס הכנסה להחזר: מקסימום 33% מהכנסה ברוטו
• Conservative Lending Value: הערכת שווי שמרנית הנגזרת מתשואות השכרה, לא ממחירי שוק ספקולטיביים
• עקרון "Lower of cost or market" – הנמוך מבין עלות היסטורית או שווי שוק נוכחי

תוצאות מוכחות:

• מניעת הצטברות בועות נדל"ן
• יציבות פיננסית גבוהה
• מערכת בנקאית חסינה לזעזועים

3. הצעת המדיניות: "בלימת חירום מבוקרת" לישראל

3.1 המרכיבים המרכזיים

שלב א': קביעת "מחירון התייחסות שמרני"

• הפחתה של 35% ממחירי השוק הנוכחיים לצורכי מתן משכנתאות חדשות
• בסיס החישוב: שווי שכירות כפול 15-18 (במקום המחירים הנוכחיים)
• תחולה על כל המשכנתאות החדשות למשך העשור הקרוב
• הערכות שמאיות חדשות על בסיס ערך פונדמנטלי, לא ספקולטיבי

שלב ב': תוכנית הסדרי חוב למשכנתאות קיימות

בהשראת HAMP האמריקאית:

• הפחתת תשלום חודשי ל-30% מההכנסה הנטו
• הארכת תקופות פירעון עד 35 שנה
• הפחתת ריבית ל-2% לתקופה של 5 שנים
• אופציה למחיקת חלקית של קרן החוב במקרים חמורים

3.2 מנגנון היישום

רמה רגולטורית:

• שינוי הנחיות בנק ישראל בדבר הערכת נכסים לצורכי משכנתא
• קביעת תקרת LTV של 65% מהערך השמרני החדש
• חובת דיווח שקוף על בסיס ההערכה החדש

רמה פיסקלית:

• הקמת קרן ממשלתית לביטוח הפסדי בנקים מהסדרי החוב
• תמריצים מיסויים לבנקים המשתתפים בתוכנית
• מיסוי פרוגרסיבי על רווחי ספקולציה בנדל"ן

3.3 הצדקה כלכלית

ניתוח עלות-תועלת:

עלויות:

• עלות פוטנציאלית לקרן הביטוח: 20-30 מיליארד ₪
• ירידה זמנית בפעילות הבנייה
• התנגדות פוליטית ולחץ שוק

תועלות:

• מניעת קריסה בלתי מבוקרת בעלות של מאות מיליארדי שקלים
• הצלת מאות אלפי משפחות מפשיטת רגל
• יציבות מערכת הבנקאות
• שחרור כוח קנייה למגזרים אחרים

4. השוואה לתקדימים: למה זה יעבוד בישראל

4.1 דמיון למקרה האמריקאי

מאפיינים דומים:

• מחירי נדל"ן מנותקים מפונדמנטלים
• חשיפה גבוהה של מערכת הבנקאות
• משקי בית עם מינוף גבוה

יתרונות ישראליים:

• מערכת בנקאות מרוכזת יותר (קל יותר לתיאום)
• שיעור בעלות על דירת מגורים גבוה (יציבות חברתית)
• כלכלה חזקה יחסית

4.2 שילוב עקרונות שוויצריים

• אימוץ מודל ה-Conservative Lending Value
• דגש על יכולת החזר לטווח ארוך
• בחינה רב-שנתית של יציבות הפיננסית

4.3 לקחים מהכישלון היפני

מה לא לעשות:

• איחור בהכרה בבעיה
• המתנה לקריסה טבעית
• אי-פעולה של רשויות הפיקוח

מה כן לעשות:

• פעולה מונעת ומהירה
• שקיפות מלאה בהערכת הסיכונים
• תמיכה זמנית אך נחושה

5. תרחישי יישום ומודלים

5.1 מודל שלבי - "Landing Soft"

שלב 1 (חודשים 1-6):

• הכרזה על המדיניות החדשה
• תחילת הערכות שמאי על בסיס שמרני
• הקפאת משכנתאות חדשות במחירים הישנים

שלב 2 (חודשים 6-18):

• תחילת מתן משכנתאות על בסיס המחירון החדש
• הפעלת תוכנית הסדרי החוב לקיימות
• מעקב צמוד אחר יציבות מערכת הבנקאות

שלב 3 (שנים 2-5):

• התאמה הדרגתית של השוק למחירים החדשים
• בדיקת יעילות המדיניות
• שיטור מתמשך למניעת בועות עתידיות

5.2 מודל "Circuit Breaker" - בלימה מיידית

• הפעלה מיידית של מנגנון החירום
• הפסקת מתן משכנתאות למחירים הנוכחיים ליום אחד
• יישום המחירון החדש תוך 30 יום

6. סיכונים וביקורת צפויה

6.1 סיכונים כלכליים

סיכונים קצרי טווח:

• זעזוע לשוק ההון
• נזק זמני לענף הבנייה
• ירידה בערך נכסים קיימים

הפחתת סיכונים:

• תקשורת ציבורית ברורה
• תמיכה זמנית בענף הבנייה
• קרן ביטוח להפסדי בנקים

6.2 התנגדות פוליטית וחברתית

קבוצות אינטרס נגד:

• בעלי נכסים מרובים
• ענף הבנייה
• בנקים (בטווח הקצר)

בניית תמיכה:

• דגש על הצדק החברתי
• הדגמת עלויות אי-הפעולה
• שותפויות עם ארגוני צרכנים

7. מדדי הצלחה וניטור

7.1 יעדים כמותיים

יעדים לשנה הראשונה:

• הפחתה של 25% במחירי הדירות החדשות שנמכרות
• 80% מהמשכנתאות החדשות על בסיס המחירון השמרני
• אפס קריסות בנקים

יעדים לטווח בינוני (3 שנים):

• יחס מחיר לשכירות של 12-15 (במקום 25-30 כיום)
• יחס תשלומי דיור להכנסה מתחת ל-35% ברוב המשקים
• חזרת הביקוש הטבעי לשוק

7.2 מדדי איכות

• רמת האמון הציבורי במערכת הפיננסית
• נגישות הדיור למשפחות צעירות
• יציבות מאקרו-כלכלית

8. המלצות ליישום

8.1 דרישות מוקדמות

1. בניית קונסנזוס מקצועי: גיבוש תמיכה מכלכלנים מובילים ומומחי נדל"ן
2. תיאום בין-משרדי: עבודה משותפת של משרד האוצר, בנק ישראל, משרד הבינוי והשיכון
3. הכנת תשתית חוקית: הכנת חקיקה מאפשרת במידת הצורך

8.2 תוכנית תקשורת

מסרים מרכזיים:

• "הקדמת תרופה למכה" למניעת משבר חמור יותר
• הגנה על המשפחות הישראליות
• בסיס למדיניות: ניסיון מוכח מהעולם

קהלי יעד:

• דעת קהל רחבה
• משקיעים מוסדיים
• קהילה בינלאומית

9. סיכום והמלצות

המלצה ראשית

יש לשקול ברצינות הפעלת מנגנון "בלימת חירום מבוקרת" בשוק הנדל"ן הישראלי. המצב הנוכחי מהווה איום סיסטמי על יציבות הכלכלה וערכי הצדק החברתי.

עקרונות מנחים

1. פעולה מונעת עדיפה על תגובה: כל איחור מגדיל את העלויות הכלכליות והחברתיות
2. למידה מתקדימים: שילוב מוצלח של רכיבים מ-HAMP, מהמודל השוויצרי והלקחים מיפן
3. שקיפות מלאה: פעולה גלויה ומתועדת לבניית אמון ציבורי
4. גמישות בהתאמה: יכולת להתאים את המדיניות לפי תגובות השוק

המחיר של אי-פעולה

המתנה נוספת עלולה להוביל לקריסה בלתי מבוקרת שתגבה מחיר כלכלי וחברתי הרבה יותר גבוה מהמהלך המוצע. התקדימים מהעולם מלמדים כי פעולה מונעת ונחושה היא הדרך היעילה והאנושית ביותר להתמודד עם בועות נדל"ן.

המחקר הוכן על בסיס ניתוח מעמיק של מקורות בינלאומיים ונתוני שוק עדכניים. כל ההמלצות מבוססות על תקדימים מוכחים ובחינה כלכלית מקצועית.

Gemi בחינת התערבות רגולטורית קיצונית לייצוב שוק דיור: ניתוח הצעה ל"בלימת חירום מבוקרת" והשוואה לתקדימים בינלאומיים

I. תקציר מנהלים

סקירה כללית של מדיניות "בלימת החירום המבוקרת" המוצעת

ההצעה העומדת לבחינה מציגה מתווה התערבות דרסטי ויוצא דופן במטרה למנוע קריסה מערכתית בשוק דיור הנתפס כנתון בבועה. ליבת ההצעה כוללת שלושה מרכיבים מרכזיים: ראשית, יישום "בלימת חירום מבוקרת", המקבילה ל"הפסקת מסחר" (Trading Halt) בשווקים פיננסיים, בשוק הדיור. שנית, קביעת מחירון רשמי חדש לנכסים, הנמוך ב-35% ממחירי השוק הנוכחיים, אשר ישמש כבסיס בלעדי למתן משכנתאות חדשות בעשור הקרוב או עד לייצוב המערכת. שלישית, ביצוע "תספורת" למשכנתאות קיימות במקביל. הרציונל המוצהר מאחורי צעדים קיצוניים אלו הוא ההכרה בכך שמחירי הדיור הנוכחיים מנותקים מערך כלכלי אמיתי, והמתנה נוספת תוביל לאובדן שליטה ולמשבר חריף ובלתי נשלט.

תקציר תקדימים בינלאומיים מרכזיים והרלוונטיות שלהם

דוח זה בוחן את ההצעה בהשוואה לשלושה תקדימים בינלאומיים מרכזיים:

1. ארצות הברית: תוכניות HAMP ו-HARP, שהופעלו לאחר משבר הסאב-פריים ב-2008, התמקדו בניהול משבר קיים באמצעות הסדרי חוב, שינוי תנאי משכנתאות קיימות, ומתן אפשרות למחזור משכנתאות ללווים שנקלעו לקשיים או שערך נכסיהם צנח מתחת לגובה החוב.
2. יפן: בעקבות התפוצצות בועת הנדל"ן בשנות ה-80 המאוחרות ותחילת שנות ה-90, נקטה יפן צעדים שכללו הגבלות על צמיחת האשראי לנדל"ן והתייחסות להערכות שווי ממשלתיות. התערבות זו הייתה חלק מניסיון לנהל את דפלציית הבועה ולייצב את המערכת הפיננסית.
3. שווייץ: המודל השווייצרי מייצג גישה פרואקטיבית ומתמשכת, המתמקדת במניעת היווצרות בועות מלכתחילה באמצעות סטנדרטים שמרניים למתן משכנתאות, לרבות יחסי הלוואה לנכס (LTV) מחמירים, דרישות הון עצמי גבוהות, ובדיקות יכולת החזר המבוססות על ערכי נכס פונדמנטליים וריביות מחושבות גבוהות.

ממצאים מרכזיים

ניתוח ההצעה לאור התקדימים הבינלאומיים והעקרונות הכלכליים מעלה מספר ממצאים מרכזיים:

• אופי קיצוני וחריג: ההצעה משלבת אלמנטים מגישות התערבות שונות (ניהול משבר ריאקטיבי נוסח ארה"ב, ניסיון לשליטה באשראי נוסח יפן, ועקרונות מניעתיים נוסח שווייץ) לכדי "טיפול בהלם" מניעתי, שאין לו אח ורע בהיקפו ובאופיו באף אחד מהתקדימים שנבחנו. בעוד התוכניות האמריקאיות היו תגובה למשבר שכבר פרץ , וההתערבות היפנית הייתה ניסיון לנהל דפלציה של בועה קיימת באמצעות שליטה באשראי , המערכת השווייצרית פועלת באופן פרואקטיבי ומתמשך למניעת בועות. ההצעה הנוכחית היא מניעתית אך משתמשת בכלים דרסטיים שלרוב מאפיינים תגובה למשבר שכבר התרחש, תוך שילוב הפסקת מסחר וקביעת מחירים ארוכת טווח – שילוב ייחודי ובעל סיכון גבוה.   
• סיכונים משמעותיים לשיבוש השוק: יישום ההצעה עלול להוביל לקיפאון כמעט מוחלט בפעילות בשוק הדיור, לבריחת הון, לקריסת ענף הבנייה, ולפגיעה אנושה באמון הציבור והמשקיעים.
• בעייתיות ביישום "הפסקת מסחר": המושג "הפסקת מסחר" שאול משווקים פיננסיים נזילים וסטנדרטיים. החלתו על שוק הדיור, המאופיין בנכסים הטרוגניים, חוסר נזילות ותהליכי עסקה מורכבים, כרוכה בקשיים תפעוליים ואכיפתיים עצומים.
• אתגרים בקביעת מחירים כפויה ו"תספורות": קביעת מחירון רשמי הנמוך ב-35% ממחירי השוק הנוכחיים וביצוע "תספורות" גורפות למשכנתאות קיימות הם צעדים בעלי השלכות מרחיקות לכת על יציבות המערכת הפיננסית, זכויות קניין, ועלולים לגרור תגובות שרשרת בלתי צפויות. ההנחה כי ניתן "לשלוט" בהשלכות של תיקון מחירים כה דרסטי ומיידי היא אופטימית ואינה מגובה בניסיון מעשי בקנה מידה כזה בשוקי דיור מפותחים. התקדימים מלמדים כי ניהול או דפלציה של בועות הם תהליכים כואבים וממושכים, גם עם התערבות ממשלתית (כפי שנראה בעשור האבוד של יפן ).   

המלצות אסטרטגיות ברמה גבוהה

לאור הממצאים, מומלץ לנקוט גישה זהירה ביותר. יש צורך בניתוח מעמיק ויסודי של מצב השוק הנוכחי, בחינת חלופות פחות הרסניות, והפקת לקחים מורכבים מההצלחות והכישלונות של התערבויות בינלאומיות, במקום ניסיון ליישם באופן ישיר אלמנטים נפרדים מהקשרם. יש לשקול האם הסיכונים הכרוכים בהצעה עולים על התועלת הפוטנציאלית, ובפרט האם הניסיון "להקדים תרופה למכה" באמצעות צעדים כה קיצוניים לא יביא בעצמו למכה קשה יותר.

II. פירוק הצעת "בלימת החירום המבוקרת"

א. הרציונל: התמודדות עם בועת דיור נתפסת וסיכון מערכתי

ההצעה יוצאת מנקודת הנחה כי מחירי הדיור הנוכחיים "מנותקים מערך כלכלי אמיתי", וכי המשך המצב הקיים ללא התערבות טומן בחובו סיכון ל"אובדן שליטה" ולקריסה מערכתית. הנחה זו משקפת חשש אמיתי מפני היווצרות בועת נכסים בשוק הדיור. בועות כאלה מאופיינות בדרך כלל בעליית מחירים מהירה שאינה נתמכת בשיפור מקביל במדדים כלכליים בסיסיים (fundamentals) כגון הכנסה פנויה, שיעורי שכירות, או עלויות בנייה. אינדיקטורים נפוצים לזיהוי בועות כוללים יחס מחיר דירה להכנסה (price-to-income ratio) ויחס מחיר דירה לשכירות (price-to-rent ratio) גבוהים היסטורית, וכן גידול מהיר באשראי למשקי בית ולענף הנדל"ן. הסיכון המערכתי הנובע מבועת דיור קשור לחשיפה הגבוהה של המערכת הפיננסית לשוק זה, הן דרך משכנתאות למשקי בית והן דרך אשראי לחברות בנייה ויזמות. התפוצצות בועה עלולה להוביל לירידת ערך נכסים, לעלייה בחדלות פירעון של לווים, להפסדים כבדים לבנקים, לצמצום אשראי, ולהאטה כלכלית כוללת.

ב. מנגנון 1: הפחתת מחירים מחייבת של 35% למשכנתאות חדשות על בסיס מחירון רשמי חדש

המנגנון הראשון המוצע הוא קביעת מחירון רשמי חדש לנכסים, שיהיה נמוך ב-35% ממחירי השוק הנוכחיים. מחירון זה ישמש כבסיס בלעדי למתן משכנתאות חדשות למשך העשור הקרוב, או עד לייצוב המערכת. משמעות הדבר היא התערבות ישירה במנגנון התמחור של נכסים לצורכי אשראי, הדומה במהותה לפיקוח מחירים. בעוד שפיקוח מחירים קלאסי מתייחס בדרך כלל למחיר המכירה הסופי של מוצר או שירות , כאן מדובר על קביעת שווי הנכס לצורך חישוב ההלוואה המותרת.   השלכות אפשריות של מנגנון כזה, בהתבסס על ספרות כלכלית העוסקת בפיקוח מחירים ובפרט בהקשר של שוק הדיור (למשל, מחקרים על פיקוח שכר דירה ), כוללות פוטנציאל ליצירת מחסור מלאכותי (קיפאון בעסקאות), התפתחות שווקים מקבילים ("שחורים") בהם הפער בין המחיר הרשמי למחיר הריאלי מגשר באמצעות תשלומים נוספים שאינם מדווחים, וירידה באיכות הנכסים אם התמחור הרשמי אינו מאפשר החזר השקעה סביר על תחזוקה ושיפוצים. בהקשר של שוק הדיור, אם מוכרים לא יסכימו למכור במחירים המשקפים את השווי הרשמי החדש, והקונים לא יוכלו לקבל משכנתא מספקת לרכישה במחירים גבוהים יותר, התוצאה עלולה להיות קיפאון עמוק בשוק.   

ג. מנגנון 2: "תספורת" למשכנתאות קיימות – היקף והשלכות

המנגנון השני הוא "תספורת למשכנתאות", כלומר הפחתה של יתרת הקרן של משכנתאות קיימות. חשוב להבחין בין "תספורת" במובן של הפחתת קרן חוב (principal reduction/forgiveness) לבין "תספורת" על שווי בטוחה (collateral haircut). ההצעה מתייחסת בבירור להפחתת קרן החוב של הלווים. ההיקף והקריטריונים לביצוע "תספורות" אלו אינם מוגדרים בהצעה, אך הם קריטיים לניתוח ההשלכות. האם התספורת תחול על כלל המשכנתאות, או רק על משכנתאות בסיכון? מה יהיה גובה התספורת? מי יישא בעלותה? שאלות אלו הן בעלות חשיבות מכרעת.   

ד. מושג "הפסקת המסחר": ישימות ואתגרים בשוקי נדל"ן

המושג "הפסקת מסחר" (Trading Halt) בשווקים פיננסיים מתייחס להשעיה זמנית של המסחר בנייר ערך מסוים או בשוק כולו, בדרך כלל בתגובה לחדשות מהותיות, תנודתיות חריפה, או תקלות טכניות. מטרתה היא לאפשר לשוק "לעכל" מידע חדש ולמנוע תגובות פאניקה. החלת מושג זה על שוק הנדל"ן מורכבת ביותר. שוק הנדל"ן אינו שוק מרכזי ונזיל כמו שוק המניות; העסקאות בו הן דו-צדדיות, הטרוגניות, ומתבצעות לאורך זמן.   "הפסקת מסחר" בנדל"ן יכולה להתפרש בכמה אופנים: הקפאת רישום עסקאות, איסור על פרסום נכסים למכירה, עצירת מתן משכנתאות חדשות, או שילוב של אלו. תקדימים היסטוריים להתערבויות המקפיאות היבטים של שוק הדיור הם נדירים וקשורים לרוב לנסיבות קיצוניות. לדוגמה, "המורטוריום על הדיור" של ממשל ניקסון ב-1973 עצר את הבנייה של דיור מסובסד פדרלית, אך לא הקפיא את כלל הפעילות בשוק. הקפאת מימון פדרלי לפרויקטים בתחום הדיור היא גם התערבות ממוקדת ולא הפסקת מסחר כללית.   האתגרים ביישום "הפסקת מסחר" בנדל"ן כוללים את הקושי באכיפה, הפגיעה הקשה בעסקאות חיוניות (למשל, מעבר דירה עקב עבודה או צרכים משפחתיים), והשאלה כיצד ומתי "מחדשים" את המסחר באופן שלא ייצור עיוותים נוספים.שילוב שלושת המנגנונים המוצעים – קביעת מחיר מקסימלי להלוואות חדשות, הפחתת חוב על הלוואות קיימות, ו"הפסקת מסחר" – עלול ליצור איתותים וסתירות פנימיות עמוקות. לדוגמה, קביעת מחיר נמוך ב-35% להלוואות חדשות עלולה להפוך פרויקטים רבים לבלתי כדאיים ליזמים ולבלתי אטרקטיביים למוכרים, בעוד שהפחתת חוב על הלוואות קיימות עלולה ליצור ציפיות להקלות נוספות (סיכון מוסרי) ולהרתיע מלווים מהעמדת אשראי חדש. "הפסקת מסחר", אם משמעותה הקפאת עסקאות, תמנע כל גילוי מחירים ותהפוך את נתון ה-35% לשרירותי וחסר משמעות במהירות. התוצאה המשולבת עלולה להיות קיפאון עמוק בשוק, הרבה מעבר ל"הפסקה זמנית".יתרה מכך, הביטוי "בלימת חירום מבוקרת" טומן בחובו סתירה פנימית כאשר הוא מיושם באמצעות התערבויות כה דרסטיות בשוק נכסים בלתי נזיל כמו נדל"ן. רמת השליטה של הממשלה על מגוון ההתנהגויות הכלכליות שיתעוררו בתגובה (אגירה, שווקים שחורים, בריחת הון, הפסקת השקעות) מוטלת בספק רב. שוקי נדל"ן מאופיינים בנכסים ייחודיים, זמני עסקה ארוכים ועלויות חיפוש משמעותיות, בניגוד לשוקי מניות נזילים בהם נעשה שימוש בהפסקות מסחר. שינוי מחירים כפוי של 35% אינו "שליטה" אלא הלם. הממשלה יכולה לקבוע מחיר רשמי להלוואות, אך אינה יכולה לכפות בקלות על מוכרים פרטיים לבצע עסקאות במחיר זה אם הם סבורים שהוא נמוך מדי, וגם לא לכפות המשך בנייה אם היא הופכת לבלתי רווחית. ההיסטוריה של פיקוח מחירים מלמדת על תוצאות בלתי מכוונות דווקא משום שהשליטה בהתנהגות כלכלית אנושית מורכבת באמצעות צווים היא מוגבלת. "בלימת החירום" מרמזת על צעד זמני, אך ההצעה מציינת כי מחירון המשכנתאות החדש יחול "בעשור הקרוב או עד ייצוב המערכת", מה שמצביע על התערבות ארוכת טווח ביותר.   

III. תקדימים בינלאומיים בניהול משברי שוק דיור ובועות

א. ארצות הברית: ניווט לאחר משבר הסאב-פריים (HAMP ו-HARP)

1. רקע, מטרות ותכנון של HAMP ו-HARP

בעקבות משבר הסאב-פריים שפרץ ב-2008, אשר התאפיין בגל של עיקולים, ירידת ערך נכסים נרחבת וקושי של לווים רבים לעמוד בתשלומי המשכנתא, השיק הממשל האמריקאי שתי תוכניות מרכזיות: Home Affordable Modification Program (HAMP) ו-Home Affordable Refinance Program (HARP). שתי התוכניות הושקו ב-2009 [User Query]. מטרתן העיקרית הייתה לייצב את שוק הדיור ולסייע לבעלי בתים שהתקשו לעמוד בהתחייבויותיהם. תוכנית HAMP, שהייתה חלק מתוכנית TARP (Troubled Asset Relief Program) הרחבה יותר , נועדה להפחית את תשלומי המשכנתא החודשיים של לווים בסיכון לעיקול, ובכך למנוע גל עיקולים המוני. תוכנית HARP, לעומת זאת, כוונה ללווים שנותרו "תקועים" עם משכנתאות שערכן עלה על שווי הנכס (underwater borrowers), אך היו עדיין מסוגלים לעמוד בתשלומים. HARP אפשרה להם למחזר את המשכנתא בתנאים טובים יותר, למרות היעדר הון עצמי מספיק בנכס.   

2. מאפיינים מרכזיים

HAMP: התוכנית פעלה באמצעות מספר מנגנונים להקלת נטל התשלומים: הארכת תקופת ההלוואה (עד 40 שנה), הורדת שיעור הריבית (לעיתים עד 2% לתקופה מוגבלת), דחיית חלק מתשלומי הקרן (principal forbearance), ובמקרים מסוימים גם הפחתת קרן החוב עצמה (principal reduction) במסגרת תת-תוכנית HAMP PRA (Principal Reduction Alternative). היעד היה להביא את יחס החוב להכנסה (DTI) של הלווה לרמה בת קיימא, לרוב סביב 31% מההכנסה החודשית הגולמית. ההפחתה החציונית בתשלום החודשי עמדה על כ-36-40%, שהם כ-$500-$541 לחודש. במסגרת HAMP PRA, הוענקו הפחתות קרן בהיקף מוערך של 14 מיליארד דולר עד אפריל 2014.   

HARP: תוכנית זו אפשרה מחזור משכנתאות ללווים עם יחס LTV גבוה מאוד (בתחילה עד 105%, לאחר מכן הועלה ל-125%, ובסופו של דבר הוסרה המגבלה לחלוטין). במקרים רבים, המחזור נעשה ללא צורך בהערכת שמאי חדשה או בביטוח משכנתא חדש (PMI). הדגש הושם על יכולת ההחזר של הלווה ולאו דווקא על שווי הנכס הנוכחי [User Query].   

3. תוצאות: הצלחות, כישלונות והשפעה כלכלית

HAMP:

• הצלחות: התוכנית סייעה ליותר מ-1.3 עד 1.8 מיליון בעלי בתים לקבל שינוי קבוע בתנאי המשכנתא שלהם. היא מנעה גל עיקולים נוסף בשנים 2010-2012 [User Query]. כ-80% משינויי המשכנתא שעמדו בתנאי HAMP המשיכו להיות משולמים כשורה שנה לאחר ביצועם.   
• כישלונות וביקורות: התוכנית לא הגיעה ליעד המקורי של 3-4 מיליון משקי בית. אחת הביקורות המרכזיות הייתה חוסר שיתוף פעולה מאסיבי מצד נותני השירותים (servicers) של המשכנתאות, אשר הקשו על לווים רבים לקבל את הסיוע. תהליך הבקשה היה מורכב, ורבים נדחו. משרד מבקר המדינה האמריקאי (GAO) הצביע על כשלים בשקיפות, בפיקוח וביכולת התפעולית של נותני השירותים. חלק מהלווים שקיבלו שינוי בתנאים חזרו לחדלות פירעון בהמשך.   

HARP:

• הצלחות: יותר מ-3.4 מיליון משכנתאות מוחזרו במסגרת התוכנית עד לסיומה ב-2018. התוכנית הפחיתה את שיעורי חדלות הפירעון בקרב המשתתפים. היא תרמה להגדלת הצריכה והחוב של חלק ממשקי הבית (למשל, חוב לרכב), בעוד שאחרים השתמשו בחיסכון לתשלום חובות קיימים. התוכנית נתפסה ככזו שתרמה להתאוששות הכלכלית.   
• כישלונות וביקורות: תוצאה בלתי מכוונת של התוכנית הייתה הגדלת כוח השוק של מלווים קיימים (incumbent lenders). בשלביה הראשונים, התוכנית העניקה להם יתרון עלות, מה שהפחית את החיסכון הפוטנציאלי ללווים. קריטריוני הזכאות הראשוניים היו מחמירים מדי, והגבילו את היקף ההשתתפות.   

השפעה כלכלית כוללת: תוכניות HAMP ו-HARP סייעו לייצב את שוק הדיור באמצעות מניעת עיקולים ומתן אפשרות למחיקת חובות או לתנאים טובים יותר. משרד התקציבים של הקונגרס (CBO) מצא כי אפשרויות הפחתת קרן במסגרת HAMP יכלו לחסוך כסף לממשלה ולהמריץ קלות את הכלכלה.   

4. לקחים בנוגע להסדרי חוב והתערבות שוק

• חשיבות התכנון והפיקוח: הצלחת תוכניות התערבות תלויה בתכנון ברור ופשוט ובפיקוח הדוק על הגופים המיישמים (נותני השירותים).
• הפחתת קרן: הפחתת קרן יכולה להיות כלי יעיל להפחתת שיעורי חדלות פירעון, אך היא יקרה ומורכבת ליישום הוגן ושוויוני.   
• מיקוד (Targeting): חיוני למקד את הסיוע לאוכלוסיות היעד הנכונות. HAMP כוונה ללווים במצוקה, בעוד HARP כוונה ללווים "תקועים" אך בעלי יכולת החזר.
• תוצאות בלתי מכוונות: התערבות ממשלתית עלולה ליצור תוצאות בלתי מכוונות, כפי שנראה במקרה של HARP והגברת כוח השוק של מלווים מסוימים.   

להלן טבלה המסכמת את מאפייני תוכניות HAMP ו-HARP:

טבלה 1: סיכום תוכניות HAMP ו-HARP בארה"ב

   ניתוח התוכניות האמריקאיות מצביע על כך שהתערבות ממשלתית יכולה לסייע בניהול משבר, אך היא כרוכה באתגרים תפעוליים, עלויות גבוהות וסיכון לתוצאות בלתי מכוונות. חשוב מכך, תוכניות אלו היו ריאקטיביות למשבר שכבר התרחש, ולא ניסיון מניעתי לעצור בועה באמצעות קביעת מחירים כפויה, כפי שמוצע.

ב. יפן: תגובות לקריסת בועת הנדל"ן בשנות ה-90

1. רקע: בועת מחירי הנכסים, "מיתוס הקרקע" ו"העשור האבוד"

במהלך המחצית השנייה של שנות ה-80, חוותה יפן עלייה חסרת תקדים במחירי הנדל"ן והמניות, תופעה שכונתה "כלכלת הבועה". בבסיס הבועה עמדה, בין היתר, "אגדת הקרקע" (land myth) – האמונה הרווחת שמחירי הקרקע ביפן, מדינה קטנה וצפופה, יכולים רק לעלות ולעולם לא לרדת. התפוצצות הבועה בתחילת שנות ה-90 הובילה לקריסת מחירים, למשבר בנקאי חריף שנבע מהיקף עצום של הלוואות בלתי מתפקדות (NPLs), ולתקופה ממושכת של קיפאון כלכלי ודפלציה, המכונה "העשור האבוד" (או אף "העשורים האבודים").   

2. התערבויות מדיניות

• מדיניות מוניטרית: הבנק המרכזי של יפן (BOJ) הגיב באיחור מסוים לבועה המתפתחת, אך החל מסוף 1989 העלה בחדות את הריבית מספר פעמים במטרה לרסן את עליית המחירים ולפוצץ את הבועה. יש הטוענים כי העלאות ריבית אלו היו מאוחרות מדי ואגרסיביות מדי, ותרמו להחמרת המשבר.   
• "פיקוח כמותי כולל" (総量規制 - Sōryō Kisei) על אשראי לנדל"ן: במרץ 1990, משרד האוצר היפני הנהיג מדיניות של "פיקוח כמותי כולל" על האשראי של מוסדות פיננסיים למגזר הנדל"ן. מטרת המדיניות הייתה להגביל את קצב הגידול של האשראי לנדל"ן כך שלא יעלה על קצב הגידול של סך האשראי של המוסדות הפיננסיים. זו הייתה הגבלה מצרפית על המלווים, ולא בהכרח כלל LTV ספציפי להלוואות חדשות פרטניות המבוסס על שווי רשמי מופחת. המדיניות כללה גם דרישות דיווח על הלוואות למגזרי הנדל"ן, הבנייה והמגזר החוץ-בנקאי. יש המתארים זאת כ"הנחיית חלון" (window guidance).   
• רפורמות מס: הממשלה היפנית נקטה צעדים בתחום המיסוי במטרה לרסן ספקולציות. בשלבים מוקדמים הועלו מסים על קרקעות, כגון מס על רווחי הון ממכירת קרקעות ומס החזקת קרקע. מאוחר יותר, במהלך המיתון העמוק, חלק ממסי הקרקע הופחתו או בוטלו במטרה לעודד שימוש יעיל בקרקע.   

3. תפקיד הערכות שווי קרקע רשמיות (למשל, "שיצוצ'יקה", צ'יקה קוג'י) לעומת מחירי שוק

ביפן קיימות מערכות להערכת שווי קרקע רשמיות. "צ'יקה קוג'י" (地価公示) הוא פרסום שנתי של משרד הקרקעות, התשתיות, התחבורה והתיירות (MLIT), המציג הערכות שווי לחלקות קרקע סטנדרטיות ומשמש כנקודת ייחוס להערכת שווי נכסים. "שיצוצ'יקה" (路線価 - Rosenka), המשמש בעיקר לצרכי מס ירושה ומס מתנה, מבוסס על הצ'יקה קוג'י אך נמוך ממנו בדרך כלל. במהלך הבועה, גם הערכות השווי הרשמיות הגיעו לרמות גבוהות ביותר, מה שמעיד על השפעת הסביבה הספקולטיבית עליהן. לאחר התפוצצות הבועה, הערכות אלו ירדו משמעותית.   ההצעה הנבחנת כאן טוענת כי יפן השתמשה ב"ערך ממשלתי ולא מחיר שוק" להגבלת אשראי. בעוד שהערכות רשמיות אכן היו קיימות, השימוש הישיר והמחייב בהן כבסיס בלעדי לחישוב LTV על כל המשכנתאות הפרטניות החדשות, תוך הפחתה חדה (כמו 35% המוצעים), כחלק ממנגנון "הפיקוח הכמותי הכולל", אינו מבוסס באופן ברור במקורות. ה"פיקוח הכמותי הכולל" התמקד יותר בהגבלת היקף האשראי המצרפי למגזר הנדל"ן, ולא בקביעת מחיר ספציפי לעסקאות פרטניות.   

4. תוצאות: השפעה על תיקון השוק, קיפאון כלכלי ויציבות המערכת הפיננסית

התפוצצות הבועה והצעדים שננקטו הובילו לירידה חדה במחירי הקרקעות והמניות. המערכת הבנקאית נקלעה למשבר חמור עקב היקף עצום של הלוואות בלתי מתפקדות (NPLs); בנקים רבים הפכו ל"בנקים זומבים". הממשלה נאלצה בסופו של דבר להזרים הון למערכת הבנקאית. הכלכלה היפנית נכנסה לתקופה ממושכת של קיפאון כלכלי ודפלציה ("העשור האבוד"). יעילותו של "הפיקוח הכמותי הכולל" שנויה במחלוקת; יש הטוענים שהוא הופעל מאוחר מדי או שהחמיר את הקריסה על ידי חניקת אשראי פתאומית מדי.   

5. לקחים מניסיון לדפלציית בועה ושימוש בהערכות שווי שאינן מחירי שוק

• תזמון וכיול: תזמון וכיול של התערבויות הם קריטיים וקשים ביותר לביצוע.
• אגרסיביות: צעדים אגרסיביים עלולים לפוצץ בועה, אך גם להוביל למיתון כלכלי חריף וממושך.
• בקרת אשראי מצרפית לעומת קביעת מחירים: שליטה באשראי מצרפי (כמו "הפיקוח הכמותי הכולל") היא כלי מקרו-יציבותי, השונה במהותו מקביעת מחירים ספציפיים לעסקאות פרטניות.
• הערכות רשמיות: הערכות שווי רשמיות יכולות לשמש כנקודת ייחוס או לצרכי מס, אך כפייתן כבסיס בלעדי לכל ההלוואות החדשות בהנחה חדה ממחירי השוק היא צעד רדיקלי בעל השלכות בלתי ודאיות.

הניסיון היפני מדגים את הקושי העצום בניהול "נחיתה רכה" של בועת נכסים. גם כאשר הממשלה מתערבת, התוצאות עלולות להיות כואבות וממושכות. חשוב לציין כי "הפיקוח הכמותי הכולל" ביפן היה כלי מקרו-יציבותי שהתמקד בהגבלת קצב הגידול של האשראי הבנקאי למגזר הנדל"ן, ולא קביעת מחיר ישירה לעסקאות משכנתא חדשות על בסיס הנחה גדולה וספציפית ממחירי השוק, כפי שמוצע. ההצעה הנוכחית מהווה התערבות ישירה וגרעינית הרבה יותר בגילוי המחירים לצורכי הלוואות.

ג. שווייץ: מודל פרואקטיבי ליציבות שוק המשכנתאות

1. פילוסופיה רגולטורית: דגש על מתן הלוואות שמרני וערך פונדמנטלי

שוק המשכנתאות השווייצרי מאופיין בגישה רגולטורית פרואקטיבית, שמטרתה למנוע היווצרות בועות ספקולטיביות מלכתחילה, בניגוד לגישות ריאקטיביות המתמקדות בניהול משברים לאחר התרחשותם [User Query]. הדגש הוא על יציבות ארוכת טווח וחוסן של השוק.   

2. מנגנונים מרכזיים

• יחסי הלוואה לנכס (LTV) מחמירים: ככלל, יחס ה-LTV המרבי למגורים בבעלות פרטית הוא 80%, ולעיתים קרובות אף פחות (למשל, 75% לנכסי השקעה). דרישות ההון העצמי גבוהות בהתאם – לפחות 20% משווי הנכס, כאשר לפחות 10% מתוכם חייבים להיות "הון עצמי קשיח" (hard equity), כלומר, לא מכספי קרן הפנסיה.   
• קריטריוני יכולת החזר (DTI) שמרניים: עלויות הדיור השנתיות (הכוללות ריבית מחושבת, פחת ועלויות תחזוקה) אינן יכולות לעלות על כשליש (כ-33%) מההכנסה השנתית הגולמית של משק הבית.   
• ריביות מחושבות (Imputed Interest Rates): בדיקת יכולת ההחזר נעשית תוך שימוש בריבית מחושבת (היפותטית) גבוהה (למשל, 5%), שהיא לרוב גבוהה משמעותית מריביות השוק בפועל. זאת, על מנת לבחון את עמידות הלווה בפני עליית ריביות עתידית.   
• הערכת שווי על בסיס "ערך הלוואה שמרני" (Conservative Lending Value): הבנקים בשווייץ נוקטים גישה שמרנית להערכת שווי הנכסים המשמשים כבטוחה. לעיתים קרובות, השווי הקובע הוא הנמוך מבין מחיר הרכישה והערכת השווי הפנימית של הבנק. לא מדובר בהכרח במחיר השוק הספקולטיבי הנוכחי, אלא בערך פונדמנטלי בר-קיימא יותר, תוך התחשבות בעקרון "הערך במועד ההעמדה" (value at origination). הרשות הפיקוחית FINMA בוחנת בקפידה את נוהלי הערכת השווי של הבנקים, כולל שיעורי היוון לנכסי השקעה.   
• דרישות פירעון (Amortization): החלק השני של המשכנתא (מעל כ-65% LTV) מופחת בדרך כלל תוך 15 שנה או עד הגיע הלווה לגיל פרישה. עבור נכסי השקעה, קיימת דרישה להפחתת החוב ל-66.6% מערך ההלוואה תוך 10 שנים.   
• תפקיד FINMA ואיגוד הבנקאים השווייצרי (SBA): הרשות הפיקוחית על השוק הפיננסי בשווייץ (FINMA) מפקחת על המערכת ומכירה בהנחיות איגוד הבנקאים השווייצרי כסטנדרטים מינימליים. הבנקים נדרשים לאמץ מדיניות פנימית מחמירה יותר.   

3. תוצאות: מניעת בועות ספקולטיביות וחוסן שוק משופר

שוק המשכנתאות השווייצרי ידוע ביציבותו ובחוסנו, גם בהינתן רמות חוב משכנתאי גבוהות. המדיניות השמרנית מסייעת במניעת עליות מחירים מהירות המונעות מאשראי זול ובלתי מרוסן.   

4. לקחים ממסגרות רגולטוריות פרואקטיביות

• עקביות: יישום עקבי של סטנדרטים שמרניים במתן אשראי הוא מפתח ליציבות.
• עמידות הלווה: התמקדות ביכולת ההחזר של הלווה בתנאי לחץ (ריביות גבוהות) ובערכי נכס ברי קיימא.
• רגולציה עצמית ופיקוח: שילוב של רגולציה עצמית של התעשייה עם פיקוח הדוק של הרשויות יכול להיות יעיל.
• מערכת מניעתית: חשוב להדגיש כי המודל השווייצרי הוא מערכת מניעתית מתמשכת, ולא "טיפול בהלם" למשבר קיים.

להלן טבלה המסכמת את סטנדרטי החיתום למשכנתאות בשווייץ:

טבלה 2: סטנדרטי חיתום למשכנתאות בשווייץ

   המודל השווייצרי מדגים כי הצלחה במניעת בועות נשענת על עקביות ארוכת טווח, ציפיות שוק מושרשות ומסגרת פיקוחית איתנה. ניסיון "להנחית בהלם" הערכות שווי שמרניות נוסח שווייץ באמצעות קיצוץ חד פעמי של 35%, ללא ההקשר המוסדי המבוסס וההדרגתיות, צפוי להניב תוצאות שונות בתכלית ומשבשות הרבה יותר מאשר החוויה השווייצרית.במבט כולל על שלושת התקדימים, ניכר כי אף אחד מהם אינו מהווה מודל ישיר ליישום הצעה הכוללת בו-זמנית קביעת מחיר כפויה וחדה כלפי מטה להערכות שווי לצורך הלוואות חדשות בכלל השוק יחד עם הטלת "תספורות" על משכנתאות קיימות, וכל זאת כצעד מניעתי במצב שאינו משבר מלא (או בשלבי משבר ראשוניים). ההתערבות האמריקאית הייתה תגובתית לאחר קריסה; הפיקוח הכמותי ביפן היה מצרפי ומשבר כבר התפתח; והמערכת השווייצרית היא מניעתית ומתמשכת.

IV. ניתוח השוואתי: יישום לקחים בינלאומיים על ההתערבות המוצעת

א. איפוס המחירים ב-35% למשכנתאות חדשות

הקבלות והבדלים

• יפן: ההשוואה ל"פיקוח הכמותי הכולל" ביפן חושפת הבדל מהותי. הפיקוח היפני התמקד בהגבלת קצב הצמיחה המצרפי של האשראי לנדל"ן, בעוד שהערכות השווי הרשמיות שימשו יותר כנקודת ייחוס או לצרכי מס, ולא נכפו כהפחתה ישירה של 35% על כל הערכות השווי למשכנתאות חדשות. ההצעה הנוכחית היא קביעת מחיר ישירה ואגרסיבית הרבה יותר.   
• שווייץ: ה"ערך ההלוואה השמרני" הנהוג בשווייץ הוא מתודולוגיית הערכה זהירה ומתמשכת, ולא קיצוץ חד-פעמי ודרסטי הנכפה על ידי הממשלה. הגישה השווייצרית שואפת להעריך שווי בר-קיימא, ולא לכפות הנחה שרירותית.   

השפעות כלכליות פוטנציאליות

• קיפאון בשוק: סביר להניח שמוכרים יסרבו למכור נכסים אם הערכות השווי לצורכי משכנתא יהיו נמוכות ב-35% מהציפיות שלהם, מה שיוביל לקריסה בהיקף העסקאות. קונים, גם אם יסכימו למחיר גבוה יותר עם המוכר, לא יוכלו לקבל מימון מספיק אם הבנק מוגבל להלוות רק על בסיס השווי הרשמי הנמוך.
• פגיעה בענף הבנייה: הערכות שווי נמוכות באופן דרסטי לפרויקטים חדשים עלולות להפוך רבים מהם לבלתי כדאיים כלכלית, מה שיוביל לעצירת בנייה חדשה, לאובדן מקומות עבודה, ולמחסור בהיצע דירות שיחריף את בעיית הדיור בטווח הארוך.
• זמינות אשראי: בנקים עלולים להפוך לחששנים ביותר לגבי מתן הלוואות, גם על בסיס הערכים הרשמיים החדשים, אם יחששו מהתערבות ממשלתית נוספת או אם הערכים הרשמיים לא ישקפו את הערכת הסיכון שלהם בשוק המשתנה במהירות. התוצאה עלולה להיות מחנק אשראי חמור.
• השפעה על ענפים קשורים: מתווכי נדל"ן, עורכי דין, קמעונאי רהיטים, ספקי חומרי בניין ורבים אחרים ייפגעו קשות מהקיפאון בשוק.

סיכונים של פיקוח מחירים ועקיפתו

הספרות הכלכלית על פיקוח מחירים ופיקוח שכר דירה מלמדת על פוטנציאל לשווקים שחורים (למשל, תשלומים במזומן עבור הפער בין המחיר הרשמי למחיר הרצוי), ירידה באיכות/תחזוקה של נכסים אם הערכים הרשמיים מדכאים את השוק באופן כללי, והקצאה לא יעילה של משאבים. קביעה ועדכון של "מחירון רשמי" הוגן ויעיל עבור מגוון רחב של סוגי נכסים ומיקומים גאוגרפיים היא משימה מורכבת ביותר.   

ב. "תספורות" למשכנתאות

השוואה להפחתת קרן (PRA) בתוכנית HAMP האמריקאית

תוכנית HAMP PRA בארה"ב הייתה ממוקדת, לרוב עבור לווים שהיו "עמוק מתחת למים" (חוב גבוה משווי הנכס) או בפיגור בתשלומים, כחלק מחבילת שינוי תנאים רחבה יותר. היא גם הייתה וולונטרית למלווים (שאינם GSE) או שניתנו תמריצים להשתתפות. ההצעה הנוכחית מרמזת על "תספורת" רחבה יותר, ואולי אף כפויה. ההיקף והקריטריונים (מי זכאי, מה גובה ההפחתה) הם קריטיים אך אינם מוגדרים. מחקרים אקדמיים על הפחתת קרן מראים יעילות בהפחתת חזרה לפיגורים, אך גם עלויות גבוהות. ניתוח של שארלמן הראה עלות כוללת של 877,000 דולר למניעת עיקול באמצעות HAMP-PRA.   

השלכות כלכליות ופיננסיות

• יציבות המלווים: "תספורות" נרחבות וכפויות יטילו הפסדים מיידיים ועצומים על בנקים ומלווים אחרים, ועלולות לעורר משבר בנקאי אם מאגרי ההון אינם מספיקים. זאת בניגוד ל-HAMP, שם הפחתת הקרן הייתה לעיתים קרובות חלקית ולעיתים מסובסדת על ידי הממשלה.
• התנהגות לווים (סיכון מוסרי): עלול לתמרץ חדלות פירעון אסטרטגית אם לווים יצפו ל"תספורות". יוצר בעיות הוגנות בין אלו שמקבלים "תספורות" לאלו שלא, או לאלו שנהגו בזהירות.
• רמות חוב כוללות: יפחית את חובות משקי הבית, מה שעשוי לשחרר חלק מהצריכה, אך ההלם למערכת הפיננסית עלול לקזז זאת.
• אמון המשקיעים: יפגע קשות באמון המשקיעים בניירות ערך מגובים במשכנתאות ובמוסדות הפיננסיים במדינה.

ג. "הפסקת המסחר" בנדל"ן

הבדלים מהותיים משווקים פיננסיים

שווקים פיננסיים סוחרים בנכסים סטנדרטיים ונזילים בבורסות מרכזיות. נדל"ן כולל נכסים הטרוגניים, בלתי נזילים, עם עסקאות איטיות, דו-צדדיות ובעלות עלויות גבוהות. "הפסקה" במסחר במניות היא ברורה (אין עיבוד של הצעות קנייה/מכירה). מה משמעותה בנדל"ן? איסור על רישום נכסים? איסור על סגירת עסקאות? איסור על רישום בטאבו? איסור על מתן משכנתאות?   

אתגרים מעשיים ביישום ואכיפה

• הגדרת ההיקף: מה בדיוק מופסק? לכמה זמן? מה העונשים על הפרה?
• השפעה על עסקאות חיוניות: אנשים צריכים לעבור דירה מסיבות עבודה, משפחה. הפסקה מוחלטת עלולה לגרום לקשיים אישיים וכלכליים חמורים.
• אכיפה: כיצד לאכוף איסור על הסכמי מכר פרטיים?
• תקדימים היסטוריים חלשים: "המורטוריום על הדיור" של ניקסון ב-1973 התייחס לבניית דיור מסובסד פדרלית, ולא להפסקת מסחר כללית בשוק. הוא הגביל את היצע הדיור בר-השגה. הקפאת מימון פדרלי גם היא בעלת השפעות ממוקדות, לא הקפאת עסקאות כלל-שוקית. התקדימים הקרובים ביותר עשויים להיות צעדי חירום בעת אסונות טבע או מלחמה, אך אלו קיצוניים וזמניים מסיבות שונות.   

הפעלת מנגנון איפוס המחירים ב-35% למשכנתאות חדשות, אם תהיה אפקטיבית בכפיית ירידת מחירי העסקאות, תהפוך באופן מיידי מספר עצום של בעלי משכנתאות קיימות (שלא יקבלו "תספורת" או "תספורת" מספקת) לבעלי חוב העולה משמעותית על שווי נכסיהם (underwater). מצב זה עלול לעורר גל של חדלות פירעון, דווקא התוצאה שה"תספורות" על משכנתאות קיימות נועדו למנוע. נוצרת כאן לולאה פרדוקסלית: אם, לדוגמה, אדם רכש נכס עם 20% הון עצמי (80% LTV), וירידת הערך הרשמית היא 35%, הרי שה-LTV האפקטיבי שלו לאחר האיפוס יקפוץ לכ-123% (0.80 / (1-0.35)). ה"תספורות" על משכנתאות קיימות יצטרכו להיות משמעותיות ונרחבות ביותר כדי לנטרל אפקט זה עבור חלק גדול משוק המשכנתאות, דבר שההצעה אינה מפרטת."הפסקת המסחר" נועדה ככל הנראה למנוע מכירת חיסול פאניקתית ולאפשר למשטר המחירים החדש להתבסס. אולם, בשוק בלתי נזיל, הפסקה מונעת לחלוטין את גילוי המחירים. עם חידוש המסחר, אם המחיר הרשמי הנמוך ב-35% הוא הבסיס היחיד לאשראי חדש, ייתכן שהשוק כלל לא "יתנקה" (לא ייסגרו עסקאות), מה שיוביל לקיפאון ממושך ולא להתאמה "מבוקרת". מוכרים פשוט עשויים לסרב למכור במחירים התואמים את מציאות ההלוואות החדשה. קונים, גם אם ירצו לשלם יותר, לא יוכלו לקבל מימון עבור הפער. התוצאה אינה שוק מסודר בנקודת מחיר נמוכה יותר, אלא היעלמות של השוק לעסקאות ממונפות, אולי לתקופה ארוכה. ה"הפסקה" הופכת ל"הקפאה".ההצעה מניחה במובלע כי הממשלה יכולה לקבוע באופן מושלם את "הערך הכלכלי האמיתי" (35% מתחת למחיר הנוכחי) וכי מחיר חדש זה יתקבל על ידי השוק. ניסיון בינלאומי, במיוחד עם פיקוח מחירים וניסיונות לנהל בועות נכסים, מלמד שממשלות אינן יודעות-כל בקביעת מחירים, ותגובות השוק מורכבות ולעיתים קרובות כוללות עקיפה או השלכות שליליות בלתי מכוונות. קביעת "הערך הכלכלי האמיתי" של מיליוני נכסים הטרוגניים היא אתגר עצום, וקיצוץ גורף של 35% הוא כלי גס. ספרות פיקוח המחירים מלאה בדוגמאות לעיוותים הנגרמים ממחירים מנהליים שאינם תואמים את מציאות ההיצע והביקוש. מאבקה של יפן לנהל את הבועה שלה מראה את הקושי העומד בפני ממשלות גם כשהן מנסות להשפיע על מחירי נכסים באמצעים פחות ישירים כמו פיקוח על אשראי. קביעת מחיר ישירה להלוואות היא צעד מאתגר עוד יותר.   

V. הערכה ביקורתית: יעילות פוטנציאלית, סיכונים והשלכות בלתי מכוונות

א. השפעות כלכליות

• כיווץ/קיפאון חמור בשוק: כפי שנדון, איפוס המחירים ב-35% עלול לעצור עסקאות ובנייה חדשה. מחקרים על פיקוח שכר דירה מראים כיצד פיקוח מחירים פוגע בבנייה חדשה.   
• צינון השקעות: השקעות מקומיות וזרות בנדל"ן ובענפים קשורים צפויות לצנוח עקב אי-ודאות מדיניות וסיכון נתפס של הפקעה.
• קריסת זמינות האשראי: בנקים, העומדים בפני הפסדים מ"תספורות" ואי-ודאות לגבי ערכי נכסים עתידיים ופעולות ממשלתיות נוספות, יקשיחו באופן דרסטי את תנאי ההלוואות או ייסוגו כליל משוק המשכנתאות, ללא קשר למחירון הרשמי.
• השפעה על עושר משקי הבית: הפסדי "נייר" עצומים לבעלי בתים, גם לאלו שאינם מוכרים, ישפיעו על אמון הצרכנים ועל הצריכה.
• ענפי הבנייה והתעשיות הנלוות: פשיטות רגל נרחבות ואובדן מקומות עבודה בבנייה, שירותי נדל"ן, חומרים וכו'.
• ספירלה דפלציונית: ירידה חדה במחירי נכסים בסדר גודל כזה עלולה לעורר ספירלה דפלציונית רחבה יותר, כפי שנצפה ביפן.   

ב. יציבות המערכת הפיננסית

• לחץ על המגזר הבנקאי: "תספורות" כפויות ישחקו ישירות את הון הבנקים. אם איפוס המחירים ב-35% יהפוך להערכת השווי דה-פקטו בשוק, בנקים יצטרכו להגדיל באופן מאסיבי הפרשות להפסדי אשראי עבור הלוואות קיימות שלא קיבלו "תספורת", מה שיפגע עוד יותר בהונם. הדבר עלול להוביל לקריסת בנקים ולמשבר מערכתי – התוצאה שההצעה מבקשת למנוע. משבר ההלוואות הבלתי מתפקדות ביפן מהווה תקדים מדאיג.   
• הערכת שווי נכסים מגובים במשכנתאות: השוק לאג"ח מגובות משכנתאות (MBS) יקרוס או ידרוש חילוץ ממשלתי.
• הדבקה בינלאומית/בריחת הון: משקיעים זרים עלולים למשוך הון מהמדינה, מחשש להתערבויות דומות במגזרים אחרים או לקריסה כלכלית רחבה יותר.

ג. השלכות חברתיות ופוליטיות

• הוגנות ושוויון: חלוקה מחדש שרירותית ומאסיבית של עושר. שוכרים ורוכשי דירה ראשונה עשויים להרוויח ממחירים (רשמיים) נמוכים יותר אם יוכלו לבצע עסקאות, אך בעלי בתים קיימים (במיוחד רוכשים טריים וממונפים) ייפגעו אנושות. כיצד יחולקו ה"תספורות" – מי ייהנה, מי יחליט?
• אמון הציבור: התערבות רדיקלית כזו עלולה לנפץ את אמון הציבור בזכויות קניין, בשלטון החוק וביציבות הכלכלית.
• אתגרים משפטיים: סביר להניח שהמהלך ייתקל באתגרים משפטיים נרחבים על בסיס דיני קניין ודיני חוזים.
• אי-יציבות פוליטית: הצעד עלול לעורר אי-שקט חברתי משמעותי והתנגדות פוליטית.

ד. ישימות תפעולית

• מורכבות היישום:
  • הקמה ותחזוקה של "מחירון רשמי" ארצי לכל סוגי הנכסים, שיתעדכן באופן קבוע והוגן, היא משימה אדמיניסטרטיבית מונומנטלית. כיצד להעריך נכסים ייחודיים?
  • ניהול "הפסקת מסחר" בשוק מבוזר.
  • יישום מערכת הוגנת ושקופה ל"תספורות" משכנתאות על פני מיליוני הלוואות עם מאפיינים ומלווים מגוונים.
• דרישות נתונים: דורש נתונים מקיפים, מדויקים ובזמן אמת על כל הנכסים והמשכנתאות, שייתכן שאינם קיימים.
• יכולת מוסדית: האם לממשלה יש את היכולת המוסדית והמומחיות לנהל התערבות כה מורכבת ומרחיקת לכת ללא טעויות נרחבות, שחיתות או עיכובים? דוחות מבקר המדינה האמריקאי על HAMP הדגישו בעיות יכולת גם עבור תוכנית פחות מורכבת.   

ניסיון "לשלוט" בקריסת שוק באמצעות הכוונת מחירים עלול, באופן אירוני, לעורר "לולאת אבדון" (doom loop) בין מגזר הנדל"ן למערכת הבנקאית, חמורה בהרבה מזו שהוא מבקש למנוע. הפגיעה במאזני הבנקים, הן מה"תספורות" והן מהערכה מחדש של כל תיק המשכנתאות שלהם (גם הלוואות שאינן בפיגור), עלולה לשתק את יכולתם להלוות, להרעיב את הכלכלה מאשראי ולהעמיק את המשבר. מנגנון איפוס המחירים ב-35% למטרות הלוואה, למעשה, מתמחר מחדש את כל הנדל"ן כלפי מטה בעיני שוק האשראי. "תספורות" גורמות הפסדים ישירים לבנקים על משכנתאות קיימות. גם עבור משכנתאות קיימות שלא יקבלו "תספורת", אם "המחיר הרשמי" יהפוך למדד החדש, בנקים יצטרכו לרשום הפחתה בשווי הבטוחות לאותן הלוואות, מה שיוביל לצורכי הפרשה מאסיביים ולשחיקת הון (בדומה למה שקרה ביפן עם ה-NPLs). מערכת בנקאית מוחלשת קשות אינה יכולה לספק אשראי חדש, גם אם יש לווים ומוכרים המוכנים לפעול במחירים הרשמיים החדשים. מחנק אשראי זה ידכא עוד יותר את הפעילות הכלכלית ואת מחירי הנכסים, ויוביל לעוד חדלויות פירעון ולהחלשה נוספת של הבנקים – לולאת אבדון קלאסית.   האופי ארוך הטווח של פיקוח המחירים על משכנתאות חדשות ("עשור או עד ייצוב המערכת") עלול לשנות לצמיתות את תפקוד שוק הדיור, ולהוביל לתת-השקעה כרונית, למחסור בהיצע, ולתלות בקביעת מחירים ממשלתית, ובכך ליצור "שוק דיור זומבי", בדומה ל"בנקים הזומבים" של יפן. פיקוח מחירים ממושך ידוע כמעוות איתותי השקעה. אם יזמים לא יוכלו להשיג מחירי מכירה רווחיים (מכיוון שהמשכנתאות מוגבלות ל-35% מתחת למה שהם רואים ככדאי), הבנייה החדשה תיפסק. השוק עלול להפוך לתלוי ב"מחירון הרשמי", ולאבד את יכולתו לגילוי מחירים עצמאי. מה יקרה לאחר עשור אם השוק לא "יתייצב" או אם "ייצוב" משמעו מחירים שעדיין רחוקים ממה ששוק חופשי היה מכתיב? מצב זה עלול להוביל לכך ששוק הדיור ינוהל תמידית על ידי הממשלה, עם כל חוסר היעילות והפוטנציאל להקצאת משאבים לקויה הנלווים לכך, בדומה לאופן שבו "בנקים זומבים" ביפן הוחזקו בחיים אך היו בלתי פרודוקטיביים.   חסר בהצעה מנגנון כלשהו להתמודדות עם צד ההיצע של שוק הדיור. אם הבעיה היא בועה המונעת מהיצע בלתי מספק ביחס לביקוש, מדיניות שמטרתה העיקרית היא להפחית מחירים באמצעות צו, מבלי להגדיל את ההיצע, עלולה להחמיר את בעיית הדיור בטווח הארוך על ידי דיכוי בנייה חדשה. הפחתה דרסטית של מחיר המכירה האפקטיבי ליזמים (עקב מגבלות הערכת שווי למשכנתאות) תוביל ככל הנראה לירידה חדה בהתחלות בנייה. אם ההיצע יצטמצם עוד יותר בעוד הביקוש הבסיסי (למשל, דמוגרפי) נותר, בעיית הדיור לטווח ארוך עלולה להחריף, גם אם יהיה הלם מחירים לטווח קצר. ה"פתרון" עלול להחמיר את הבעיה היסודית.   

VI. שיקולי מדיניות חלופיים ומשלימים

א. גישות הדרגתיות לעומת טיפול בהלם

יש לשקול את היתרונות והחסרונות של התערבות פתאומית ודרסטית לעומת גישה מדורגת והדרגתית יותר להקשחת תנאי האשראי או לצינון השוק. המודל השווייצרי הוא דוגמה לגישה הדרגתית ומתמשכת באמצעות סטנדרטים שמרניים עקביים. גישה הדרגתית מאפשרת לשוק להסתגל, מפחיתה את הסיכון לזעזועים בלתי נשלטים, ומאפשרת למקבלי ההחלטות ללמוד ולהתאים את המדיניות תוך כדי תנועה.   

ב. צעדים בצד ההיצע לטיפול בבעיית הדיור

מדיניות להגדלת היצע הדיור היא קריטית לטיפול בשורש בעיית הדיור, ולא רק בסימפטומים שלה. צעדים אפשריים כוללים ייעול תהליכי תכנון ורישוי, שחרור קרקעות ציבוריות לבנייה, ותמרוץ בנייה של דיור בר-השגה. גם קרן המטבע הבינלאומית (IMF) ממליצה על תיקונים בצד ההיצע. התמקדות בלעדית בצד הביקוש עלולה להחמיץ את הגורמים המבניים לבעיה.   

ג. תוכניות סיוע ממוקדות לעומת התערבויות שוק רחבות

במקום פיקוח מחירים גורף ו"תספורות" כלל-שוקיות, יש לשקול תוכניות הממוקדות בקבוצות פגיעות ספציפיות (למשל, לווים בעלי הכנסה נמוכה, אלו העומדים בפני חדלות פירעון מיידית), בדומה למטרתה המקורית של תוכנית HAMP. גישה כזו יכולה להיות פחות משבשת ויותר יעילה מבחינת עלות-תועלת.   

ד. יישום מדורג של הקשחה רגולטורית (לימוד משווייץ ומניסיון מקרו-יציבותי אחר)

• העלאה הדרגתית של דרישות ההון מבנקים כנגד משכנתאות.
• הקשחה הדרגתית של יחסי LTV ו-DTI.
• הכנסה או התאמה של ריביות מחושבות לבדיקות יכולת החזר.
• הגברת הפיקוח על נוהלי מתן האשראי והערכות השווי בבנקים (בדומה לגישת FINMA ).   
• דוח היציבות הפיננסית הגלובלית של ה-IMF מתאר מגוון התערבויות שנעשו במהלך משבר 2008-2009, כולל תמיכה בנזילות, הזרמת הון ורכישת נכסים, אשר יושמו ככל שהמשבר התפתח.   

ה. שיפור השקיפות ואיסוף הנתונים

שיפור הנתונים על עסקאות נדל"ן, תנאי הלוואות ומאפייני לווים חיוני להערכת סיכונים טובה יותר ולתכנון התערבויות יעילות. שקיפות רבה יותר יכולה גם לתרום להבנה ציבורית טובה יותר של מצב השוק.לקח מרכזי מהתקדימים (במיוחד מארה"ב ויפן) הוא שהתערבויות יעילות ביותר כאשר הן חלק מאסטרטגיה מקיפה ורב-ממדית, ולא "כדורי כסף" בודדים. ההצעה הנוכחית היא אוסף של צעדים דרסטיים, אך חסרה התייחסות למדיניות פיסקלית, מוניטרית או מבנית נלווית. התגובה האמריקאית למשבר 2008 כללה את HAMP/HARP, אך גם מדיניות מוניטרית רחבה (הרחבה כמותית, ריביות נמוכות) וגירוי פיסקלי (תוכנית TARP הייתה רחבה יותר מדיור בלבד). התגובה היפנית כללה הידוק מוניטרי, "פיקוח כמותי כולל", שינויי מס, ובסופו של דבר חילוץ בנקים ורפורמות מבניות. ללא בחינה כיצד צעדים אלו ישפיעו על מדיניות מאקרו-כלכלית רחבה יותר, או אילו צעדים משלימים נדרשים (למשל, לתמיכה בבנקים לאחר "תספורות" מאסיביות, או להמרצת הבנייה אם היא תקרוס), ההצעה אינה שלמה והשפעותיה קשות יותר לחיזוי או לניהול.   המודל השווייצרי מדגים כי רגולציה מניעתית, המיושמת באופן עקבי בתנאי שוק רגילים, יעילה בהרבה ופחות יקרה מהתערבויות משבר ריאקטיביות או מניסיונות לניהול מיקרו של מחירים במהלך בועה. ההצעה הנוכחית היא צורה קיצונית של תגובה, לא מניעה. הסטנדרטים השמרניים בשווייץ (LTV, DTI, ריביות מחושבות, הערכת שווי) קיימים תמיד. הם חלק מה-DNA של השוק. הדבר מונע הצטברות של מינוף יתר וספקולציות מלכתחילה, ומפחית את הסבירות לצורך בצעדי חירום דרסטיים. ההצעה הנוכחית היא תגובה לבועה נתפסת שכבר נוצרה, מה שמרמז כי צעדי מניעה היו בלתי מספקים או חסרים. ניסיון ליישם הערכת שווי "בסגנון שווייצרי" כהלם פתאומי שונה מהותית מהמערכת המניעתית השווייצרית.   קיים סיכון משמעותי ל"הגברת טעויות מדיניות" אם הצעה כה רדיקלית ובלתי מנוסה תיושם. טעות ראשונית בנתון ה-35%, או בתכנון "הפסקת המסחר" או ה"תספורות", עלולה להתגלגל דרך הכלכלה עם השלכות הרסניות ובלתי הפיכות, העולות בהרבה על ההשפעה של כלי מדיניות קונבנציונליים יותר, בהם התאמות אפשריות. נתון ה-35% הוא שרירותי. מה אם הוא גבוה מדי או נמוך מדי? אם נמוך מדי (למשל, הערכת היתר "האמיתית" היא 50%), ייתכן שהוא לא יספיק. אם גבוה מדי (למשל, הערכת היתר "האמיתית" היא 20%), זהו הלם מוגזם. ההיקף העצום והקשרים ההדדיים של שוק הדיור משמעם שלטעות מדיניות כאן יש השפעות גל נרחבות (בנייה, בנקאות, עושר משקי בית, אמון צרכנים). בניגוד להתאמת ריבית ב-25 נקודות בסיס, או שינוי קל במגבלות LTV, איפוס מחירים של 35% הוא קפיצה מאסיבית ובדידה. היפוך או התאמה שלו אם יתברר כהרה אסון יהיו קשים ביותר ויפגעו באמינות. הניסיון היפני עם מדיניות מוניטרית וצעדים אחרים במהלך הבועה שלו מראה שגם קובעי מדיניות מנוסים עלולים לטעות בתזמון ובהשפעה, מה שמוביל לתוצאות שליליות ממושכות. הצעדים המוצעים הם ישירים בהרבה ועלולים להיות מזיקים יותר אם יכוונו באופן שגוי.   

VII. מסקנות והמלצות אסטרטגיות

א. הערכה כוללת של הצעת "בלימת החירום המבוקרת"

ההצעה ל"בלימת חירום מבוקרת" בשוק הדיור, הכוללת הפסקת מסחר דה-פקטו, קביעת מחירון נכסים הנמוך ב-35% ממחירי השוק הנוכחיים כבסיס למשכנתאות חדשות, וביצוע "תספורות" למשכנתאות קיימות, היא הצעה רדיקלית במיוחד. מרכיביה, הן בנפרד והן במשולב, חסרי תקדים בהיקפם ובאופן יישומם המניעתי המוצע. בעוד שהחשש מפני בועת דיור והשלכותיה המערכתיות הוא לגיטימי ומחייב התייחסות, הפתרון המוצע טומן בחובו סיכון גבוה ביותר לעורר משבר עמוק וכאוטי יותר מזה שהוא מבקש למנוע. קיימת סבירות גבוהה שה"תרופה" המוצעת תהיה קשה מה"מחלה".הפגם המרכזי בהצעה הוא ניסיונה להשיג תוצאה שוקית (מחירים נמוכים ו"יציבים" יותר) באמצעות מנגנונים שאינם שוקיים, בסגנון "פיקוד ושליטה" (command-and-control) בקנה מידה מאסיבי. גישה זו אינה תואמת את האופן שבו מערכות מורכבות ומסתגלות כמו שוקי דיור מגיבות לזעזועים והתערבויות. התקדימים הבינלאומיים מלמדים כי עבודה עם מנגנוני השוק (גם אם מכוונים או מגבילים אותם) היא לרוב בת-קיימא יותר מאשר ניסיון להחליפם ישירות בצווים. ההצעה מכתיבה מחיר ספציפי (35% פחות) להערכות שווי להלוואות ומרמזת על "תספורות" כדי לכפות ירידה ברמות החוב. שווקים מתפקדים באמצעות איתותי מחיר הנקבעים על ידי היצע וביקוש. פיקוח מחירים עוקף איתותים אלו ומוביל לעיוותים. המודל השווייצרי , אף שהוא שמרני, עדיין פועל במסגרת שוקית; בנקים מקבלים החלטות הלוואה על בסיס סיכון ותשואה, אם כי תחת כללים מחמירים יותר. הוא אינו קובע את מחיר הבתים. תוכניות HAMP/HARP בארה"ב פעלו דרך מלווים קיימים ומבני שוק, והציעו תמריצים או פרמטרים חדשים לשינויים/מחזורים. "הפיקוח הכמותי הכולל" ביפן השפיע על כמות האשראי הזמין למגזר, השפעה עקיפה על המחיר, במקום לקבוע מחירים ישירות לכל העסקאות. גישת "פיקוד ושליטה" בסדר גודל כזה אופיינית יותר לכלכלות מתוכננות מרכזית, שהתקשו היסטורית בהקצאת משאבים יעילה בדיור.   

ב. המלצות מפורטות למקבלי ההחלטות

1. אבחון מקיף ומיידי: לפני שקילת כל פעולה דרסטית, יש לערוך הערכה יסודית, בלתי תלויה ומבוססת נתונים של שוק הדיור כדי לאשר את קיומה וחומרתה של בועה. יש לנתח יחסי מחיר להכנסה, מחיר לשכירות, צמיחת אשראי, יחסי LTV של משכנתאות חדשות, רמות חוב של משקי בית וחשיפת המלווים.
2. הימנעות מפיקוח מחירים ישיר ואיפוס שרירותי: מומלץ בחום להימנע מהפחתת המחירים המחייבת ב-35% להערכות שווי למשכנתאות חדשות. צעד כזה צפוי להקפיא את השוק, להרוס את כדאיות הבנייה ולהוביל להשלכות בלתי מכוונות חמורות.   
3. שקילה מחדש של מושג "הפסקת המסחר": יש להסביר את אי-ישימותו לשוקי נדל"ן בלתי נזילים. הקפאת עסקאות מוחלטת תהיה הרסנית ביותר. אם הכוונה היא להפסיק מימון, הדבר יקרה באופן טבעי אם בנקים יחושו סיכון רב מדי או אם יינקטו צעדים אחרים (כמו הקשחת תנאי האשראי).
4. גישה זהירה ביותר ל"תספורות משכנתאות":
   • אם ניכרת מצוקת חוב נרחבת, יש לשקול תוכניות הפחתת קרן ממוקדות, וולונטריות, ומתומרצות חלקית עבור לווים בפיגור או בסיכון גבוה במיוחד, תוך הפקת לקחים מהתוצאות המעורבות והעלויות הגבוהות של HAMP PRA.   
   • "תספורות" כפויות ונרחבות צפויות להוביל לפשיטת רגל של מלווים ולדרוש חילוץ ממשלתי מאסיבי של המגזר הפיננסי.
5. אימוץ גישה מקרו-יציבותית מדורגת ורב-ממדית (לימוד משווייץ ומפרקטיקה בינלאומית מיטבית):
   • הקשחה הדרגתית של יחסי LTV להלוואות חדשות.
   • הכנסה או הגדלה של מגבלות DTI, תוך שימוש אפשרי בריביות מחושבות שמרניות לבדיקות יכולת החזר (המודל השווייצרי: ).   
   • הגדלת משקולות הסיכון למשכנתאות בחישובי הלימות ההון של הבנקים, במיוחד עבור מקטעים בסיכון גבוה יותר.
   • הגברת הפיקוח על נוהלי החיתום והערכות השווי בבנקים (מודל FINMA: ).   
   • צעדים אלו מקררים את השוק על ידי טיפול בהיצע וביקוש האשראי באופן אורגני יותר.
6. יישום רפורמות בצד ההיצע: טיפול במחסור הבסיסי בדיור על ידי הקלת בנייה חדשה, במיוחד של דיור בר-השגה. זהו פתרון חיוני לטווח ארוך (המלצת IMF ).   
7. שיפור השקיפות והתקשורת: תקשור ברור של הערכת הממשלה את מצב השוק ואת אסטרטגיית המדיניות שלה חיוני לניהול ציפיות ולמניעת פאניקה. כל התערבות חייבת להיות מוסברת בבהירות והרציונל שלה מוצדק.
8. פיתוח תוכניות מגירה: היערכות לתרחישים שונים, כולל תיקון שוק ספונטני או השלכות של כל התערבות שתיבחר. הדבר כולל תוכניות לתמיכה במערכת הפיננסית במידת הצורך, אך באמצעים קונבנציונליים יותר (למשל, תמיכה בנזילות, הזרמת הון ממוקדת אם הקשחה מקרו-יציבותית גורמת ללחץ).

הכלכלה הפוליטית של יישום הצעה כזו תהיה מאתגרת ביותר, וצפויה להוביל ללוביזם אינטנסיבי, למאבקים משפטיים, ואולי לשיתוק מדיניות או ל"שבי רגולטורי" (policy capture), מה שיערער את האופי ה"מבוקר" של העצירה. "תספורת" מחירים של 35% ו"תספורות" משכנתאות יוצרות מנצחים ומפסידים עצומים. לבעלי בתים, יזמים ובנקים יהיו אינטרסים חזקים וסותרים. תהליך יצירת "מחירון רשמי" (מנגנון 1) וקביעת "תספורות" (מנגנון 2) יהיה פוליטי ביותר ונתון ללחצים לטיפול מועדף. הניסיון האמריקאי עם HAMP הראה כמה קשה היה לגרום לנותני השירותים (שהיו להם תמריצים משלהם) לציית באופן מלא למטרות התוכנית. התכנון הראשוני של תוכנית HARP היטיב באופן בלתי מכוון עם מלווים קיימים , מה שמראה כיצד פרטי מדיניות יכולים להיות מושפעים או לגרום להשלכות חלוקתיות בלתי מכוונות. היקף חלוקת העושר מחדש המרומז בהצעה יהפוך את יישומה הניטרלי וה"מבוקר" למשימה הרקוליאנית, שסביר שתשובש על ידי לחצים פוליטיים.   

ג. דגש על קבלת החלטות מבוססת נתונים, מסגרות מוסדיות איתנות ויכולת הסתגלות

המדיניות חייבת להיות ניתנת להתאמה על בסיס תנאי שוק משתנים והשפעת הצעדים הראשוניים. יש להימנע מנעילה למנגנון פיקוח מחירים לעשור. יש לחזק את המוסדות האחראים על ניטור השוק והרגולציה. מרכיב קריטי שחסר הוא אסטרטגיית יציאה ברורה מפיקוח המחירים המוצע לעשור. כיצד יעבור השוק חזרה לגילוי מחירים רגיל מבלי לגרום לזעזוע נוסף? ההצעה מסתכנת ביצירת עיוות קבוע במקום ייצוב זמני. פיקוח מחירים, מרגע שיושם, עלול להיות קשה להסרה מבחינה פוליטית אם קבוצת אוכלוסייה מסוימת נהנית ממנו או אם הסרתו תגרום להתאמת מחירים חדה. אם לאחר עשור "המחיר הרשמי" עדיין נמוך משמעותית ממה ששוק חופשי היה מכתיב, ביטול הפיקוח עלול להוביל לעליית מחירים פתאומית – אותה אי-יציבות שהצעד נועד למנוע. אף אחד מהתקדימים לא כלל מנגנון קביעת מחירים ישיר וארוך טווח כזה לאשראי חדש. תוכניות HAMP/HARP היו תוכניות זמניות עם תאריכי סיום. הכללים השווייצריים הם מתמשכים אך אינם מקבעים מחירים. "הפיקוח הכמותי הכולל" ביפן הוסר בסופו של דבר. היעדר אסטרטגיית יציאה מוגדרת ואמינה מהיבט פיקוח המחירים הוא פגם מרכזי, המסכן תפקוד לקוי של השוק לטווח ארוך.   

ניתוח אינטראקטיבי: בלימת חירום בשוק הדיור

אינפוגרפיקה: ניתוח בלימת חירום בשוק הדיור

Deep הרעיון של "בלימת חירום מבוקרת" בשוק הנדל"ן באמצעות הנמכת מחירון משכנתאות ב־35% בשילוב "תספורת חוב" הוא אכן קיצוני אך מבוסס על עקרונות כלכליים הגיוניים – והוא משקף הכרה בכך שמחירים מנותקים מערך פונדמנטלי עלולים להוביל לקריסה מערכתית. להלן ניתוח מבוסס תקדימים עולמיים והערכה מעשית:

תמצית ההצעה:

1. קביעת מחירון משכנתאות עוגן 35% מתחת למחירי שוק נוכחיים.
2. תספורת חוב למשכנתאות קיימות.
3. תקופת יישוב: עשור או עד ייצוב השוק.

השוואה לתקדימים בינלאומיים:

🇺🇸 ארה"ב (HAMP & HARP)

• דמיון עיקרי: הכרה באי-רלוונטיות של מחירי שוק מנופחים (HARP איפשר מיחזור משכנתא ללא הערכה שמאית חדשה).
• הבדל קריטי: התוכניות האמריקאיות לא קבעו מחירון מלאכותי אלא התמקדו ביכולת פירעון (DTI) והפחתת תשלומים.
• לקח רלוונטי: התערבות חייבת להיות מותאמת ליכולת ההחזר של הלווה, לא רק לערך הנכס. תספורת החוב ב־HAMP בוצעה בעיקר דרך הארכת תקופת ההלוואה והורדת ריבית – לא מחיקת קרן גורפת.

🇯🇵 יפן (שנות ה־90)

• דמיון עיקרי: ניתוק ההלוואות מ"שוק ספקולטיבי" והתבססות על שווי ממשלתי שמרני ("shitsuchika").
• הבדל קריטי: יפן לא הפעילה תספורת חוב – מה שתרם ל"עשור האבוד" בשל חובות רעילים מתמשכים.
• לקח רלוונטי: הגבלת LTV ל־70%–80% משווי פונדמנטלי היא מנגנון יעיל למניעת בועות עתידיות, אך טיפול בחובות קיימים חיוני למניעת קיפאון.

🇨🇭 שוויץ (מודל ה־Conservative Lending Value)

• דמיון עיקרי: שימוש בערך פונדמנטלי (מבוסס תשואות השכרה) – לא במחיר שוק – לאישור משכנתאות.
• יתרון: הורדת ה־LTV המרבי ל־65%–80% ו־DTI מחמיר יוצרת חיץ נגד תמחור יתר.
• לקח רלוונטי: הגישה השוויצרית מונעת בועות מראש אך אינה פתרון למשבר קיים.

אתגרים ביישום ההצעה:

1. השלכות על יציבות הבנקים:
   • תספורת של 35% במשכנתאות תגרום להפסדים אדירים – דורשת חילוץ מוסדות פיננסיים (כמו TARP בארה"ב).
   • ללא הזרמת הון ממשלתית, עלולה להתפתח מצוקת נזילות.
2. הגדרת "ערך פונדמנטלי":
   • קביעת מחירון 35% מתחת לשוק היא שרירותית. בשוויץ נקבע ערך שמרני ע"י נוסחה מבוססת תזרים מזומנים (למשל: שווי = הכנסה שנתית מהשכרה × 20).
3. סיכון לקיפאון שוק:
   • רוכשים ימתינו לירידות נוספות – דומה ל"אפקט המתל" ביפן.
   • פתרון אפשרי: הגבלת התוכנית לעשור עם מודל הפחתה הדרגתית (למשל: 20% הנחה בשנה הראשונה, 15% בשנייה וכו').
4. אי־שוויון בין לווים:
   • הלווים שיבצעו תספורת ירוויחו, בעוד אלה ששילמו משכנתאות במלואם ייפגעו מוסרית וכלכלית.
   • ב־HAMP נפתרה סוגיה זו ע"י התאמות החזר פרטניות – לא מחיקת חוב גלובלית.

מסגרת יישום מעשית (גישת ביניים):

סיכום: "רפואה מונעת" vs. "ניתוח חירום"

ההצעה שלך היא ניתוח חירום הכרחי בשוק עם מחירים מנותקים – אך יש ללמוד מהעולם:

• 🇺🇸 ארה"ב הוכיחה: עדיף להתערב מוקדם ע"י התאמת תזרים (לא מחיקת חוב גורפת).
• 🇯🇵 כשל יפן: היעדר טיפול אגרסיבי בחובות קיימים מאריך משברים.
• 🇨🇭 הצלחת שוויץ: מניעת בועות ע"י ניתוק הלוואות ממחירי שוק.

המלצת ביצוע:

הפעל את "בלימת החירום" בשני שלבים:

1. מיידי: קבע מחירון משכנתאות ע"ב ערך פונדמנטלי (לא 35% שרירותי) + תספורת מוגבלת ללווים במצוקה.
2. מבני: הטמעת LTV/DTI שמרניים כבשוויץ – כדי למנוע הישנות המשבר.

"המחיר של השקעה במניעת משברים הוא אפסי לעומת עלות הטיפול בקריסה" – לקח מרכזי מ־2008.

Per בלימת חירום מבוקרת במערכת הנדל"ן: מודל למניעת קריסה סיסטמית על בסיס תקדימים בינלאומיים

הדו"ח הזה בוחן את האפשרות ליישם מערכת "בלימת חירום מבוקרת" במגזר הנדל"ן, המקבילה לפרוצדורות Trading Halt בשווקי ההון, על מנת למנוע קריסה סיסטמית. הניתוח מבוסס על תקדימים מהעולם כגון תוכניות HAMP ו-HARP בארה"ב לאחר משבר הסאב-פריים, הרגולציה היפנית בעקבות קריסת בועת הנדל"ן של שנות השמונים, והמודל השוויצרי השמרני. הממצאים מצביעים על כך שיישום מבוקר של הפחתת מחירים ב-35% עם "תספורת משכנתאות" מקבילה יכול למנוע נזק כלכלי עמוק יותר, אך דורש תמיכה ממשלתית נרחבת ותיאום מערכתי מדויק.

רקע והגדרת הבעיה

השוק הנוכחי מציג סימני התחממות יתר שעלולים להוביל לקריסה סיסטמית. מחירי הנדל"ן הנוכחיים מנותקים מערכי השכירות ומהכנסות המשקים, מה שיוצר פערי יציבות כלכלית דומים לאלה שקדמו למשבר הסאב-פריים של 2008. בתרחיש זה, "בלימת חירום מבוקרת" מתייחסת לפעולה מתואמת בין הממשלה, הרגולטור הפיננסי והמערכת הבנקאית ליצירת "רצפה" מחירים חדשה ב-35% מתחת לרמות הנוכחיות.המודל המוצע מבוסס על ההכרה שהמתנה לקריסה טבעית תגרום לנזק כלכלי ובחברתי גדול יותר מאשר התערבות מבוקרת מראש. זהו גישה פרו-אקטיבית המכירה בכך שמחירי השוק אינם משקפים בהכרח ערך כלכלי אמיתי, והממתנה להתאמה טבעית עלולה לגרום לנזק בלתי הפיך למערכת הפיננסית.הרציונל הכלכלי נשען על תיאוריית "Soft Landing" - נחיתה רכה שבה הרגולטור מתווה נתיב מבוקר לירידת מחירים במקום להמתין לקריסה דרמטית. זה דורש יצירת מערכת תמריצים חדשה שתאפשר לכל הגורמים במערכת - לווים, מלווים, בנקים ומשקיעים - להסתגל לרמת מחירים נמוכה יותר אך יציבה יותר.

ניתוח התקדימים הבינלאומיים

תוכנית HAMP בארה"ב: מודל הסדרי חוב פוסט-קריזה

תוכנית HAMP (Home Affordable Modification Program) שהושקה ב-2009 במסגרת TARP מציגה תקדים חשוב ליישום מודל בלימת חירום בפועל1. התוכנית נועדה להציע לבעלי בתים שנמצאו בסיכון של עיקול הפחתת תשלומים חודשיים "שהם במחירים סבירים ובני קיימא לטווח ארוך"1.העקרונות המרכזיים של HAMP כללו הוכחת קושי פיננסי מתועד ויכולת לבצע תשלומים חודשיים לאחר השינוי1. התוכנית פעלה על בסיס וולונטרי עם מערכת תמריצים ל"שירותי שינוי משכנתאות, תוך הגנה על האינטרסים של משלמי המיסים"1. מנגנון ה"תשלום עבור הצלחה" הבטיח שכספים יושקעו רק כאשר עסקאות הושלמו ורק כל עוד הסכמים אלו נשארו בתוקף1.תוצאות התוכנית הראו שמשפחות בתוכנית הפחיתו בממוצע את התשלומים החודשיים שלהן ב"יותר מ-530 דולר בחודש"1. מעבר לכך, HAMP עודדה מלווים פרטיים לשנות משכנתאות "ללא עלות למשלמי המיסים"1. זה מדגים כיצד מודל ממשלתי יכול ליצור השפעת הדגמה שמתפשטת גם למגזר הפרטי.

תוכנית HARP: רה-מימון על בסיס יכולת ולא שווי שוק

תוכנית HARP (Home Affordable Refinance Program) מציגה תקדים חשוב עוד יותר למודל המוצע, מאחר שהיא התמודדה ישירות עם בעיית המנתקת בין מחירי שוק לערך כלכלי אמיתי3. התוכנית אפשרה מחזור משכנתאות ללווים עם יחס הלוואה לערך (LTV) גבוה מאוד, עד 125%, ללא צורך בהערכה שמאית חדשה3.עד מרץ 2013, התוכנית השלימה 2.4 מיליון מחזורי HARP, כאשר 58% מהם הושלמו תחת HARP 2.0 המשופר3. התוכנית הביאה ל"חסכון חודשי ממוצע של 250 דולר" ללווים3, והדגימה שניתן להפריד בין שווי השוק לבין יכולת תשלום בפועל.מחקר אקדמי מ-2017 מצא כי תוכנית HAMP הצליחה "באחת ממטרותיה המוצהרות - להפחית את זרם הלווים הפגועים לתוך עיקול"4. עם זאת, המחקר גם מצא שהתוכנית "הגדילה את שיעורי הפיגור ב-13% בקרב לווים זכאים", דבר שמעיד על השפעות לא רצויות של תמריצים4.

המודל היפני: רגולציה פונדמנטלית לאחר קריסת הבועה

יפן מספקת תקדים חשוב למניעת בועות עתידיות לאחר קריסת בועת הנדל"ן של שנות השמונים. הגישה היפנית התבססה על הפרדה ברורה בין מחירי שוק ספקולטיביים לבין ערכים פונדמנטליים. המערכת הרגולטורית הציגה הגבלות נוקשות על יחס הלוואה לערך (LTV), בדרך כלל 70%-80% משווי מוערך שמרני.מרכיב מרכזי במודל היפני היה השימוש ב"שווי קרקע ממשלתי רשמי" (shitsuchika) למטרות מיסוי והערכות, במקום הסתמכות על מחירי שוק תנודתיים. זה יצר מערכת שבה שווי נכס נחשב רק אם היה מגובה בערך פונדמנטלי מוכר, ולא לפי שוק ספקולטיבי.הגישה היפנית דגישה את החשיבות של רגולציה פרו-אקטיבית המבוססת על ערכים שמרניים. המדיניות כללה גם הפסקת אשראי לפרויקטים המבוססים על ציפיות עתידיות, מה שמקביל למושג של "בלימת חירום" בהקשר של מניעת ספקולציה נוספת.

המודל השוויצרי: שמרנות מובנית במערכת

שוויץ מציגה את המודל הרגולטורי הקיצוני ביותר מבחינת שמרנות, עם יחס LTV מרבי של 65%-80% בלבד כתנאי לאישור הלוואה. מעבר לכך, המערכת השוויצרית דורשת הוכחה שההחזר החודשי לא יעלה על כ-33% מהכנסה ברוטו.המרכיב החדשני במודל השוויצרי הוא השימוש ב"Conservative Lending Value" - שווי מלווה שמרני שאינו מחיר שוק אלא שווי פונדמנטלי שמרני הנגזר בין השאר מתשואות שוק השכרה. זה יוצר מערכת שבה הערכת נכסים מבוססת על יכולת הפקת הכנסה בפועל ולא על ציפיות שוק ספקולטיביות.התוצאה של המודל השוויצרי הייתה מניעת הצטברות בועות, בעיקר בזכות דרישת הלימות הון גבוהה מול נכסים בעלי תמחור מסוכן. זה מדגים כיצד רגולציה נוקשה יכולה לשמור על יציבות מערכתית לטווח ארוך.

מודל "בלימת החירום המבוקרת" המוצעת

המסגרת התיאורטית

המודל המוצע מבוסס על שילוב של העקרונות המוצלחים מהתקדימים הבינלאומיים. הרעיון המרכזי הוא יצירת "רצפה" מחירים חדשה ב-35% מתחת לרמות הנוכחיות, תוך יישום מקביל של "תספורת משכנתאות" שתתאים את החובות הקיימים לרמת המחירים החדשה.ההנחה הבסיסית היא שהפחתה מבוקרת של 35% תביא את המחירים לרמה שקרובה יותר לערכים פונדמנטליים, בהתבסס על יחסי מחיר לשכירות ויכולת תשלום ממוצעת של משקי הבית. זה דורש יצירת מערכת תמריצים מורכבת שתאפשר לכל הגורמים במערכת להסתגל לרמת המחירים החדשה.

מרכיבי היישום

המרכיב הראשון כולל קביעת "מחירון ממשלתי" שיהיה 35% מתחת למחירי השוק הנוכחיים. מחירון זה יהווה את הבסיס לכל אישורי המשכנתאות החדשות בעשור הקרוב או עד ייצוב המערכת. זה דומה למודל היפני של שווי קרקע ממשלתי רשמי, אך בגישה פרו-אקטיבית המיועדת למנוע בועה ולא לטפל בקריסה שכבר התרחשה.המרכיב השני כולל "תספורת משכנתאות" מותאמת ללווים קיימים, בדומה לתוכנית HAMP אך בהיקף רחב יותר. זה יכלול הפחתת קרן החוב, הארכת תקופות פירעון, והפחתת ריביות כדי להתאים את התשלומים החודשיים לרמת המחירים החדשה.המרכיב השלישי כולל יצירת מערכת ביטוח ממשלתי שתגן על הבנקים מפני הפסדים הנובעים מהפחתת ערך הנכסים. זה דומה למנגנון התמריצים ב-HAMP ו-HARP, אך בהיקף שיאפשר יישום מערכתי ולא רק טיפול בלווים בעייתיים.

מנגנונים רגולטוריים

יש לייצר מסגרת רגולטורית חדשה שתכלול הגבלות נוקשות על יחס הלוואה לערך, בדומה למודל השוויצרי. זה יכלול LTV מרבי של 70% מהמחירון הממשלתי החדש, ודרישה שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מהכנסה נטו.בנוסף, יש ליצור מערכת מעקב ובקרה שתמנע חזרה למחירים ספקולטיביים. זה יכלול מיסוי מתקדם על עסקאות שמעל המחירון הממשלתי, ויצירת מנגנונים שיעודדו השקעה בנדל"ן למטרות מגורים ולא ספקולציה.

השלכות כלכליות ומדיניות

השפעות על המערכת הפיננסית

היישום של מודל זה ידרוש הון ציבורי נרחב לביטוח הבנקים וליצירת מערכת התמריצים. בהתבסס על נתוני HARP שהראו חסכון ממוצע של 250 דולר בחודש ללווה3, ניתן לצפות שתספורת מותאמת תוכל להפחית משמעותית את העומס הפיננסי על משקי הבית.המערכת הבנקאית תצטרך להיערך לירידה בערך הנכסים המשועבדים, אך הביטוח הממשלתי יכול לפזר את הסיכון לאורך זמן ולמנוע קריסה דרמטית. זה דורש תיאום הדוק עם הרגולטור הפיננסי ויכולת לספק נזילות במקרים של קושי זמני.

השפעות מאקרו-כלכליות

המודל צפוי להביא לירידה בפעילות הבנייה בטווח הקצר, אך להגדיל את הזמינות של דיור במחירים סבירים לטווח הארוך. זה יכול להביא לשיפור ביחס בין דיור לעלות מחיה ולאפשר הפניית משאבים לתחומים פרודוקטיביים יותר בכלכלה.הירידה במחירי הנדל"ן עלולה להשפיע על תחושת העושר של בעלי נכסים, אך הביטוח הממשלתי והתספורת המותאמת יכולים למתן את ההשפעה הנפשית והכלכלית. בטווח הארוך, המודל צפוי לייצר יציבות רבה יותר ולמנוע מחזורי בום-בוסט חוזרים.

השלכות חברתיות

המודל יכול להפחית משמעותית את אי השוויון הקיים בגישה לדיור ולאפשר לקבוצות אוכלוסייה רחבות יותר לרכוש נכסים. זה דומה לממצאי מחקר ה-HARP שהראו שהתוכנית הייתה "מועילה במיוחד בקרב קבוצות משנה מוחלשות רפואית וחברתית"2.עם זאת, יש לצפות להתנגדות פוליטית מצד בעלי נכסים קיימים ומשקיעים. זה דורש בניית קונסנזוס חברתי והסברה נרחבת על היתרונות הארוכי טווח של המודל מול הסיכון של קריסה לא מבוקרת.

סיכונים ואתגרים

סיכונים כלכליים

הסיכון המרכזי הוא יצירת נזק כלכלי שלא הוכח שהיה נמנע, במקרה שהשוק היה מתייצב מעצמו. בנוסף, יש סיכון של Moral Hazard - יצירת ציפיות שהממשלה תתערב תמיד במצבי קושי, מה שעלול לעודד התנהגות פחות אחראית בעתיד.עלות התוכנית הציבורית עלולה להיות גבוהה מהצפוי, במיוחד אם הירידה במחירים תיגרום לגל של בקשות לתספורת משכנתאות. יש גם סיכון שהקביעה של מחירון ממשלתי תיצור עיוותים בשוק ותמנע התאמה יעילה של כוחות הביקוש והיצע.

אתגרי יישום

היישום דורש תיאום מורכב בין משרדי ממשלה, הרגולטור הפיננסי, המערכת הבנקאית, וגורמים נוספים. זה דורש חקיקה מיוחדת ויצירת מוסדות חדשים שיוכלו לנהל את התהליך ביעילות.בנוסף, יש לפתח מערכות מידע מתקדמות שיאפשרו מעקב ובקרה על התהליך, ולהכשיר כוח אדם מיוחד שיוכל להתמודד עם המורכבות הטכנית של התוכנית. זה דורש השקעה נרחבת בתשתיות ובפיתוח יכולות מוסדיות.

אתגרים פוליטיים ורגולטוריים

המודל דורש יציבות פוליטית לטווח ארוך, מאחר שהתהליך צפוי להימשך מספר שנים. זה דורש בניית תמיכה רחבה בין המפלגות ובציבור, ויצירת מנגנונים שימנעו שינויי מדיניות דרסטיים עם החלפת ממשלות.מההיבט הרגולטורי, יש לוודא שהמודל תואם לחוקים קיימים ולהסכמים בינלאומיים, ושהוא לא יוצר קונפליקטים עם רגולטורים בתחומים אחרים. זה דורש בחינה משפטית מעמיקה ואפשר שגם תיקוני חקיקה נרחבים.

מסקנות והמלצות

סיכום הממצאים

הניתוח של התקדימים הבינלאומיים מצביע על כך שמודל של "בלימת חירום מבוקרת" הוא בר יישום וככל הנראה יעיל במניעת נזק כלכלי מערכתי. תוכניות HAMP ו-HARP הוכיחו שניתן לבצע התערבות ממשלתית נרחבת בשוק המשכנתאות תוך שמירה על יציבות פיננסית ומתן הקלה משמעותית ללווים13.המודלים של יפן ושוויץ מראים שרגולציה שמרנית המבוססת על ערכים פונדמנטליים יכולה למנוע היווצרות בועות ולשמור על יציבות לטווח ארוך. השילוב בין הגישות - התערבות פעילה בשילוב עם רגולציה מונעת - יכול ליצור מודל חזק למניעת קריסות מערכתיות.

המלצות מדיניות

מומלץ להקים צוות מומחים בין-משרדי שיפתח תוכנית מפורטת ליישום המודל, תוך לימוד מעמיק של התקדימים הבינלאומיים והתאמתם לתנאים המקומיים. הצוות יכלול נציגים ממשרד האוצר, בנק ישראל, משרד הבינוי והדיור, והמערכת הבנקאית.יש לבצע מבחן פיילוט מוגבל בשוק מסוים או באזור גיאוגרפי מוגדר, כדי לבחון את יעילות המודל ולזהות בעיות יישום לפני הרחבה למערכת כולה. המבחן יכלול מעקב צמוד אחר השפעות על מחירים, פעילות בנקאית, ורווחת הלווים.מומלץ לפתח מערכת תקשורת ציבורית מקיפה שתסביר את הרציונל של המודל ואת היתרונות הצפויים, תוך התמודדות עם התנגדויות הצפויות מצד בעלי אינטרסים. זה יכלול קמפיין הסברה רחב ומעורבות של אנשי מקצוע מהתחום הכלכלי.

כיוונים למחקר עתידי

יש לבצע מחקרים מעמיקים נוספים על ההשפעות הכלכליות והחברתיות הצפויות של המודל, תוך שימוש במודלים כלכליים מתקדמים וסימולציות מחשב. זה יכלול בחינת תרחישים שונים לירידת מחירים ואפשרויות שונות לתספורת משכנתאות.מומלץ לבחון גם מודלים חלופיים שיכולים להשיג מטרות דומות, כגון מיסוי מתקדם על ספקולציה, יצירת מאגרי דיור ציבורי, או רגולציה נוקשה יותר על הלוואות בלי התערבות ישירה במחירים. זה יאפשר השוואה בין גישות שונות ובחירת המודל המיטבי.יש לפתח גם מחקר על ההשפעות האזוריות והסקטוריאליות השונות של המודל, מאחר שהשוק הישראלי מציג הבדלים משמעותיים בין אזורים שונים ובין סוגי דיור שונים. זה יאפשר התאמה מדויקת יותר של המודל לתנאים הספציפיים בכל אזור.

🧱 קשיחות מחירי הדיור: כשהבנק קובע את המחיר – לא השוק

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן" 

בשקט יחסי, כמעט בלי כותרות, פורסם באפריל 2025 אחד המסמכים החשובים ביותר שראו אור בשנים האחרונות – נייר עמדה רשמי של משרד ראש הממשלה תחת הכותרת: "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית".

בעבור מי שעוקב אחרי עיוותי שוק הדיור, זו אינה הפתעה – זו הודאה רשמית באשמה.

🏦 לא שוק – מערכת וויסות

המסמך חושף שחור על גבי לבן את מה שרבים חשו אך לא הצליחו להוכיח במסמכים רשמיים:

מחירי הדיור בישראל אינם נקבעים בתנאי שוק חופשי, אלא נשמרים מלאכותית על ידי מנגנונים של הבנקים המלווים. אלה כופים על הקבלנים, באמצעות סעיפים חוזיים, להימנע מהורדת מחירים – גם כאשר קיים צורך מובהק בכך. במילים אחרות:

אין ירידות מחירים – לא כי אין היצע, אלא כי אסור להוריד מחירים.

📉 מנגנון שימור המחיר: איך זה עובד?

1. הבנק המלווה קובע מראש מחירים לדירות בפרויקט, על סמך דוח אפס, בלי קשר לשווי כלכלי ריאלי.
2. כל ניסיון של הקבלן למכור דירה מתחת למחיר שנקבע – נחשב הפרת הסכם מול הבנק.
3. הקבלן עלול להפסיד את קו האשראי, להיחסם בפרויקטים עתידיים או להידרש להחזיר מיידית כספים.

התוצאה?

מחירים קפואים, שוק קפוא, והונאה שקטה של הציבור – במיוחד של רוכשי דירות שמאמינים שמדובר ב"שוק".

⚠️ ריכוזיות, שליטה ומניע כלכלי

הבנק שומר על מחיר גבוה כדי להגן על הבטוחות שלו – כלומר: לא על הדייר, לא על הכלכלה, אלא על עצמו.

המסמך אף קורא לשקול הכרזה על הבנקים כעל "קבוצת ריכוז", בדומה לקרטל – מהלך שיש לו משמעויות משפטיות וכלכליות מרחיקות לכת.

🧨 ומה אין במסמך?

למרות חשיבותו, המסמך לא מזכיר את המונח "בועה". הוא גם לא תוקף את בנק ישראל, הרגולטור שאיפשר את המנגנון הזה להתרחב ולהעמיק.

וכמובן – הוא לא מדבר על אחריות פלילית או אזרחית של מי שמנעו ירידת מחירים ויצרו "שוק" שמבוסס על מניפולציה חוזית ולא על תחרות.

✅ מסקנה: זהו שוק מנוהל – לא חופשי

עבורי – כחוקר, שמאי, ואזרח – מדובר באישור רשמי לטענה שאני מציג כבר שנים:

שוק הדיור בישראל אינו שוק. הוא מנגנון של ויסות מחירים מטעם בעלי ההון והמערכת הבנקאית. המסמך הזה חשוב – כי הוא יוצא מהממשלה עצמה, לא מאקדמיה עצמאית ולא ממבקרי שוק.

אבל הוא חשוב עוד יותר כי הוא יכול לשמש כראיה מכרעת: ועדת חקירה עתידית תצטרך לשאול איך נתנו לזה להימשך – ולמה אף אחד לא עצר את זה בזמן.

📌 רוצים להבין איך זה משפיע על ערך הנכסים שלכם?

📩 מוזמנים לפנות אליי לניתוח שמאותי עצמאי, כלכלי ואמיתי – לא כזה שמבוסס על שוק מדומה.

🧡 שתפו את הפוסט – כי הגיע הזמן שכולם ידעו: המחירים לא יורדים – לא בגלל ביקוש, אלא בגלל מניעה מכוונת.

מה אכפת לבנק אם היזם מוכר דירה ו"אוכל" את הרווח שלו קרי מוכר במחיר עלות רק כדי להחזיר הלוואות

בואו נניח מצב קלאסי: יזם שבנה פרויקט דירות, לקח הלוואות מהבנק, השקיע, תכנן, בנה, אבל מצא את עצמו בשוק רדום. הביקוש נחלש, הריבית עלתה, והקונים מתייבשים על הגדר. אז מה עושה היזם? מציע למכור דירות במחיר נמוך יותר – אפילו במחיר עלות – רק כדי להזרים תזרים ולחסל חוב. נשמע הגיוני, נכון?אבל כאן בדיוק מתרחש הדבר הלא הגיוני: הבנק עוצר אותו.

💣 למה זה קורה?

💰 1. שווי הבטוחה = מחיר מכירה עתידי, לא עלות יזמית

כאשר בנק מממן פרויקט נדל"ן, הוא מתבסס על "דו"ח אפס" שמעריך את מחירי המכירה הצפויים. אם בפועל הדירות נמכרות בזול יותר – זה שוחק את שווי הבטוחה ומאיים על יציבות האשראי.והבנק לא מתעניין אם היזם מוותר על הרווח שלו. מבחינתו, ירידת המחיר שוחקת את הקרקע שעליה נבנה המאזן שלו.

🧯 2. אפקט דומינו – לא רק בפרויקט אחד

ירידת מחיר בדירה אחת עלולה להפוך לתקדים. הדוחות הכספיים של הבנק צריכים לשקף את השווי המעודכן של כל התיק – כולל פרויקטים אחרים במיקום דומה או אצל יזמים דומים. הבנק לא יכול להרשות לזה לקרות.

🏦 3. הבנק שומר על הבועה, כי הוא בנה עליה

הבעיה האמיתית היא לא רק ברווח של הפרויקט הבודד. אלא בזה שהמערכת כולה בנויה על ציפייה שהמחירים יישארו גבוהים – תמיד. הבנק אישר מימון לא רק לפרויקט הזה, אלא לעשרות. כולם תלויים במחיר שוק יציב או עולה. שוק חופשי? ממש לא. זה שוק שמנוהל דרך חוזים, דו"חות ותיאום צפיות.

⛓ 4. דו"ח האפס – ברית דמים בין הבנק ליזם

הבנק מחייב את היזם למכור במחיר שהופיע בדו"ח האפס. סעיפים בחוזה מונעים ממנו להוריד מחיר בלי אישור מהבנק. נשמע כמו פיקוח מחירים פרטי? זה בדיוק מה שזה.

📉 5. רווחיות נראית לעין > תזרים אמיתי

הבנק יעדיף שהיזם "יספוג" את הדירות, יחלק מבצעים, ייתן הלוואות קבלן או תמריצים – ובלבד שלא תהיה הורדת מחיר רשמית. למה? כי זה שומר על האשליה שהמחירים יציבים, למרות שהשוק גוסס מתחת לפני השטח.

⚠️ מסקנה:

הבנק לא רוצה שהיזם יוזיל מחירים – גם לא כדי לפרוע את החוב – כי אז תתפוצץ לו הבועה בפנים.שוק הנדל"ן הישראלי איננו שוק חופשי. הוא שוק של שליטה, תיאום, והסתרה. והבנק – השחקן החזק מכולם – הוא גם מי שמוודא שהבועה לא תתפוצץ... עד שתתפוצץ על כולם.

🗣 רוצה לשמוע עוד?

עקבו אחרי הבלוג, שתפו, ואל תהססו לשלוח לי דוגמאות נוספות. הגיע הזמן לקרוא לדברים בשמם.

החל מאמצע 2024, למרות עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וירידה במספר העסקאות, מחירי הדיור בישראל מגלים קשיחות כלפי מטה. בעוד שבעת עלייה בביקושים המחירים מזנקים במהירות, בירידה בביקוש התגובה איטית משמעותית. ההסבר לכך נעוץ בכשל תחרותי בענף. על אף ריבוי היזמים, התחרות מוגבלת בשל תלותם במערכת הבנקאית הריכוזית, המספקת את רוב המימון לפרויקטים. שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מכלל המימון לענף הבינוי. כיום הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים. זהו הרקע שכנגדו עלינו להתבונן בעובדות הבסיסיות המאפיינות את ענף הבניה: מקטע אוליגופוליסטי המשפיע במידה משמעותית על המחיר הסופי לרוכש, לצד קשיחות מחירים כלפי מטה. טענת הבנקים להבטחת החזר ההלוואה אינה מצדיקה הסדרים אלו לאחר אישור הפרויקט, שכן ליזם יש אינטרס למקסם את מחיר המכירה. קיים חשש שהבנקים אף יפעילו לחץ למניעת הורדות מחירים משיקולים רוחביים, הנוגעים לכלל הפרויקטים הממומנים על ידם. באור זה יש לראות את הנכונות של יזמים "לבוא לקראת" רוכשים באמצעות שדרוגים והלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר הנקוב, שמחזקת את ההשערה כי גישה זו משרתת את רצון הבנקים למנוע ירידת מחירים רוחבית ולא בהכרח את רווחיות הפרויקט הבודד. שליטת הבנקים במחירי הדיור עלולה לעקר את המנגנון התחרותי ולמנוע ממחירים להיקבע באופן חופשי. סעיפים המאפשרים לבנקים למנוע או למתן ירידות מחירים עלולים לעודד יזמים לשמור על מחירים גבוהים ולא תחרותיים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. לפיכך, המסמך מציע מספר הצעות אופרטיביות להגברת התחרות בענף, ולביטול הפרקטיקה המאפשרת למערכת הבנקאית לשלוט במחירי הדירות לאחר מתן ההלוואה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור. מצ״ב הדו״ח המלא.

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי

עוד חומר בנושא כולל קישורים מעניינים, בערוץ הלינקדין שלנו כאן

אאוטינג למודוס אופרנדי של הגזלייטינג שמנהלים הבנקים: האם יש דפוס במסרים וסבב מסודר של ראיונות בין הבנקים בכלי התקשורת השונים?

הלוואות רעילות: בין הלוואות הנינג'ה להלוואות הבלון ומבצעי הקבלנים

שווי שוק" - אין מושג כזה"

חשיבותה של הגישה הכלכלית בבחינת גישת ההשוואה ובקרה על המחיר למניעת בועה בשוק הנדל"ן

מבצעי קבלנים ודימוי מכירות: תפקידם בשוק הנדל"ן ושוק ההון

מסחר במניות בשוק מנופח ובועתי אל מול מסחר בנכסי מקרקעין: ניתוח השוואתי של פערי מחיר ושווי

הסרט "The Big Short" משבר הסאב פריים ושוק הדיור בישראל

מבצעי הקבלנים - שיטות מימון לא ברות-קיימא האם הם הלוואות רעילות?

בנק ישראל: נתוני מידע נדל"ן מעוותים ועל בסיסם הבנקים מחלקים משכנתאות.

הספין של שמחון: הטלת האשמה בעליית מחירי הנדל"ן רק על הבנקים לוקה בעיוורון

הצוות בראשות אבי שמחון הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי