Gpt התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור – בין נרטיב שיווקי למציאות כלכלית

1. רקע כללי: תפקיד הבנקים בניפוח הנרטיב הנדל"ני

הבנקים בישראל ממלאים תפקיד מרכזי בעיצוב הציפיות בשוק הדיור. כרוכשי משכנתאות, הם נהנים מרווחי עתק על תיקי המשכנתאות – היקף המשכנתאות החדשות הגיע בשנים האחרונות לכ־100 מיליארד ש"ח בשנהbizportal.co.il. כתוצאה מכך, יש להם תמריץ לעודד את הציבור לרכוש דירות ולהמשיך ליטול משכנתאות, מה שמיתרגם לנרטיב אופטימי ועקבי: מחירי הדיור תמיד במגמת עלייה, ו"עסקת נדל"ן היא תמיד השקעה טובה". ואכן, בעשור האחרון נשמעה שוב ושוב ה"קביעה" שמחירי הדיור "יכולים רק לעלות" – מסר שחילחל לציבור ודרבן זוגות צעירים לרוץ ולקנות דירהglobes.co.il. הבנקים מצדם מעולם כמעט לא פרסמו תחזית שלילית למחירים; אפילו בכתבה כלכלית שעסקה בתחזיות הבנקים, הועלתה התהייה: "למה אף פעם לא שמענו על תחזית ירידת מחירים מהבנקים?"bizportal.co.il. התשובה טמונה, ככל הנראה, באינטרס העסקי הברור שלהם – עליית מחירים מגדילה את הביקוש למשכנתאות ואת ערך הבטוחות. במקביל, הרגולטורים הסתמכו על הערכות שווי "רשמיות" שלא תמיד שיקפו ערך כלכלי אמיתי של הנכסים. הבנקים נדרשים לפי כללי בנק ישראל לקבל שומות מקרקעין לנכסים כתנאי למתן משכנתא, אך השומות הללו לרוב מתעדות את המחירים בשוק במקום לבחון את סבירותם הכלכלית. כלומר, אם המחירים נוסקים – גם ערכי השומה עולים, בלי קשר לתשואה או להכנסת משקי הבית. כך נוצר מצב שהרגולטור למעשה מכשיר אשראי המבוסס על שוויי נכסים מנופחים. כפי שציין שמאי מקרקעין בכיר, המציאות היא ש: "שמאי מקרקעין ברוב המקרים מצטטים עסקאות בלבד; הבנקים למשכנתאות ממשיכים להזרים מימון כאילו אין סיכון; השמאי הממשלתי שותק או מתיישר עם מגמות השוק; ובנק ישראל, שאמור לפקח על סיכון מערכתי, מתעלם מתשואות שליליות ומעודד אשראי”etkin.co.il. במילים אחרות, כל גורמי הממסד הפיננסי תרמו – במעשה או במחדל – לניפוח בועת הנדל"ן על ידי עידוד אשראי זול ואמון מופרז שהמחירים משקפים ערך אמיתי.

2. ציטוטים ותחזיות של בכירי הבנקים בשנים האחרונות

להלן מבחר התבטאויות פומביות של בכירים בבנקים המסחריים לגבי שוק הדיור, הממחישות את הנרטיב האופטימי השולט:

• שבי שמר, סמנכ"לית בנק מזרחי-טפחות (מאי 2025) – "כל עוד לא יגיע שינוי דרמטי במדיניות הממשלה ופתרונות רלוונטיים – הביקוש ימשיך לעלות, וכך גם מחירי הדיור"bizportal.co.il. שמר העריכה בכנס מקצועי כי מחירי הדירות יעלו בכ-5% במהלך 2025, חרף הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני, משום ש-“הרצון להחזיק דירה בבעלות הוא עניין תרבותי בישראל... 70% מהדירות בישראל בבעלות פרטית”bizportal.co.ilbizportal.co.il. היא הוסיפה ש"מגמת עליית המחירים נמשכת גם בשנת 2025" ותיארה ביקוש קשיח שימשיך לדחוף את המחירים מעלהynet.co.ilynet.co.il.
• ד"ר גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי (מאי 2017) – צינן ציפיות להתמתנות ממשית והזהיר שהירידות עוד רחוקות: "מחירי הדיור לא יירדו בשנתיים הקרובות... אנחנו עדיין בתחום של עליית מחירים"calcalist.co.ilcalcalist.co.il. בפמן הסביר בראיון כי היצע הדירות אינו מדביק את התוספת במשקי הבית, ולכן "כאשר כל ההיצע יימסר... המחירים יירדו, אבל אנחנו עוד לא שם. זה יקרה רק בעוד שנתיים-שלוש, ובינתיים אנחנו עדיין בתחום של עליית מחירים. זה לא אומר שתהיה צניחה במחירים אלא שהאינפלציה במחירי הדירות תתמתן"calcalist.co.il. כלומר, גם כאשר צפה בלימה מסוימת בעתיד, הדגיש שלא תהיה "התפוצצות" או ירידה ניכרת.
• אלי יונס, מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות (מרץ 2011) – דחה מכל וכל את הטענות על אפשרות בועה: "אני לא חושב שיש בועת נדל"ן בישראל... אין בועת נדל"ן ושום דבר לא עומד להתפוצץ"globes.co.il. במסיבת עיתונאים הבהיר יונס כי לדעתו העליות במחירים מוסברות בביקוש אמיתי של משקי בית לעומת היצע קרקעות ותהליכי תכנון איטיים מדיglobes.co.il. "יש ביקוש אמיתי... ומולו מלאי קרקעות שמתווסף בקצב איטי... צריך להתייחס בזהירות לאופן בו השוק מתנהל"globes.co.il. הוא אף הגדיר "בועה" כמצב שבו אנשים קונים מעבר ליכולתם או מה שאינם צריכים, וטען שזה לא המצב בישראל (בהתבסס על כך ששיעורי המימון וההחזר ביחס להכנסה עדיין סבירים לטענתו)globes.co.il. דברים אלה שודרו בתקופה שבה המחירים כבר עלו במהירות, אך מנכ"ל הבנק הדגיש שאין סכנת התפוצצות.
• ציון קינן, מנכ"ל בנק הפועלים (אוקטובר 2013) – שלל בחריפות את עצם השימוש במילה "בועה" לתיאור שוק הדיור, בטענה שמדובר בהפחדה: "השימוש במושג 'בועת נדל"ן' הוא מסע הפחדה מסוכן. ההיצע בשוק הנדל"ן עדיין נמוך מהביקוש"globes.co.il. קינן, בכנס בינלאומי, טען שהגורמים הבסיסיים – מחסור בהיצע וריבית נמוכה – מצדיקים את המשך עליות המחירים. הוא הרגיע שאין משבר באופק, ואמר שהבנק דווקא נוקט זהירות בניהול סיכוני המשכנתאות "ברגישות הראויה... ובהקפדה יתירה" בתקופה זוglobes.co.il. כלומר, מבחינתו הבעיה אינה בועה אלא לכל היותר צורך בניהול סיכונים קפדני יותר, תוך שלילת כל רטוריקה על סכנת קריסה בענף.
• אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי (ינואר 2024) – בהתבטאות עדכנית, לאחר תקופה של ירידות מחירים, עדיין הביע אופטימיות לחזרה לעליות: "יש צפי לעלייה מחודשת של מחירי הדירות כבר לאורך 2024"nadlancenter.co.il. בדברים שנאמרו בפורום מקצועי, יוניסי טען שההתאוששות צפויה למרות הירידה בביקושים ב-2023, תוך הבעת אמון ששוק הדיור יחזור למסלול העליות. גם כאן, הנרטיב הבנקאי נשאר: ירידות המחירים זמניות, ובקרוב נחזור למגמת עלייה.

אלה רק דוגמאות מייצגות – ורבות כמותן הופיעו בתקשורת הכלכלית בשנים האחרונות. המשותף להן הוא דגש על ביקוש חזק ו"קבוע", על מחסור בהיצע, ועל שלילת קיומה של בועה או סיכון משמעותי. התחזית הכמעט קבועה שיצאה מפי הבנקאים הייתה: המחירים ימשיכו לעלות (לעיתים תוך נקיבת שיעור עלייה צפוי, לרוב סביב 3%-5% לשנה). ואמנם, עד 2022 התחזיות הללו בדרך-כלל התאמתו, לפחות חלקית, לנוכח העליות הרצופות. אך כפי שנראה בהמשך, הנרטיב החד-כיווני הזה עמד בסתירה גוברת לנתוני המאקרו והשטח בשנים האחרונות.

3. כלי התקשורת וסיקור דברי הבנקאים – קשרי גומלין וזיקות

התבטאויות הבכירים הנ"ל פורסמו בשלל כלי תקשורת מרכזיים: עיתונות מודפסת וכלכלית, אתרי חדשות, ואף בשיתופי פעולה עם גופי תקשורת. ניתוח ראשוני מגלה דפוסי סיקור "מלטפים" התואמים את המסרים של הבנקים, ולעיתים אף מגובים בשיתופי פעולה מסחריים.

• עיתונות כלכלית מרכזית (גלובס, דה-מרקר, כלכליסט): עיתונים ואתרים אלו דיווחו תדיר על תחזיות הבנקים. הכותרות לרוב ציטטו ישירות את אמירות הבכירים, ללא סימני שאלה. לדוגמה, אתר גלובס נתן ב-2011 כותרת גדולה: "אין כאן בועת נדל"ן – שום דבר לא עומד להתפוצץ" (ציטוט ישיר מאלי יונס)globes.co.il. ב-2013 בגלובס: "קינן: 'השימוש במושג "בועת נדל"ן" – מסע הפחדה מסוכן'"globes.co.il. הכותרות הללו מציגות את עמדת הבנקאים כאמירה מוסמכת, ללא פרשנות נגדית בגוף הכותרת. גם כלכליסט פרסם ראיונות נרחבים, כמו הריאיון עם גיל בפמן מלאומי ב-2017, שבו השורות המובלטות היו שתחזיתו שאין ירידות באופקcalcalist.co.il. לרוב, הכתבות בכלי התקשורת הללו לא כללו באותו מאמר דעות נגדיות של גורם בלתי תלוי, אלא התרכזו במסר של הבנקאי המרואיין.
• אתרי חדשות כלכליים ופורטלים (ynet, TheMarker, Bizportal וכד'): אתרים אלה דיווחו על כנסים ותחזיות, לעיתים תוך שיתוף פעולה תוכני עם הבנקים. דוגמה בולטת היא כתבה ב-ynet מראשית 2025 שכותרתה: "אנחנו צופים שמחירי הדירות יעלו בסביבות 5%"ynet.co.il – כתבה שהוצגה כסקירת נדל"ן, אך נושאת את ההבהרה "בשיתוף בנק מזרחי-טפחות". למעשה מדובר בתוכן ממומן שבו סמנכ"לית הבנק (שבי שמר) מצוטטת באריכות על הביקוש "הקשיח" והמשך העליותynet.co.ilynet.co.il. דוגמה זו מצביעה על זיקה ישירה בין בנק לכלי תקשורת – מזרחי-טפחות וקבוצת ידיעות אחרונות (ynet) – במסגרתה סיקור הנדל"ן הוא למעשה פלטפורמה להעברת מסרי הבנק לציבור. גם גלובס משתף פעולה עם בנקים בכנסים ווועידות; למשל ועידת הנדל"ן השנתית של בנק מזרחי-טפחות נערכה בשיתוף גלובס, וסוקרו שם דברי המנכ"ל משה לארי והנהלת הבנק בצורה אוהדת. במקרים כאלה, קשה לצפות לסיקור ביקורתי בכלי התקשורת שמקיים שיתוף פעולה מסחרי עם הבנק המדובר.
• תקשורת כללית (חדשות בטלוויזיה, ישראל היום וכד'): מדי פעם שורבבו אמירות הבנקאים גם למדיות כלליות. ישראל היום למשל דיווח בראשית 2024 על "קיפאון בשוק הנדל"ן" וציין ירידה חדה במספר העסקאות ב-2023israelhayom.co.il, אך לא ייחס אשמה לבנקים אלא גולל את האירועים (ריבית, מלחמה וכו'). ערוצי הטלוויזיה 12 ו-13 הביאו מדי פעם ידיעות על שוק הנדל"ן שבהן שורבבו הערכות של כלכלני בנקים, אך לרוב ללא עימות עם מומחים חיצוניים באותו משדר. במקרים מסוימים הובאו כתבות צבע שבהן זוגות צעירים "רודפים אחרי הדירה לפני שתתייקר עוד" – סיפורים אישיים שמבטאים למעשה את הפנמת הנרטיב ש"המחירים רק יעלו". בכך התקשורת הרחבה חיזקה באופן בלתי-ישיר את מסרי הבנקים, גם אם לא תמיד ביוזמת הבנק.

בסך הכל, נראה שאין בהכרח "חתונה קתולית" בין בנק ספציפי לכלי תקשורת בודד, אך בהחלט יש זיקות: בנק לאומי נוטה לזכות לחשיפה בידיעות בדה-מרקר/כלכליסט; בנק הפועלים וגלובס מקיימים קשרי תוכן (למשל גלובס סיקר בהרחבה את דוחות הפועליםglobes.co.il); בנק מזרחי-טפחות שותף להפקות תוכן עם ידיעות אחרונות (ynet). הסיקור ברוב המקרים היה חיובי או נייטרלי כלפי הבנקאים: ניסוח מאוזן-לכאורה אך ללא ביקורת מפורשת. כותרות רבות השתמשו בדימויים מרגיעים (למשל "ההתאוששות המרשימה של הנדל"ן..." או "השוק ימשיך לצמוח") בהתאם לדברי הבכירים. ביקורת על הבנקים, אם הופיעה, הייתה בטורי דעה נפרדים ולא בצמוד לידיעות על תחזיותיהם. ניתן לומר שהתקשורת הייתה חלק מאקו-סיסטם שסייע לבנקים להפיץ את הנרטיב שלהם. חלק מכלי התקשורת עשו זאת מטעמים מסחריים (תוכן ממומן, חסויות לכנסים), ואחרים אולי מתוך הסתמכות על הבכירים כסמכות מקצועית. כך או כך, הציבור נחשף באופן עקבי לנרטיב הבנקאי כמעין "דעה רווחת" בתקשורת, ללא אתגור שוטף.

4. השוואה לאמירות של שמאים מובילים – קול אחר?

על רקע מקהלת האופטימיות של הבנקים, עולה השאלה האם גורמי מקצוע אחרים – השמאים – הציגו עמדה שונה או זהירה יותר בנוגע למחירי הדיור. בחינה של התבטאויות שמאים מובילים (השמאי הממשלתי, שמאים פרטיים בכירים וראשי לשכת שמאי מקרקעין) מגלה תמונה מעורבת: חלקם הזהירו וסייגו, אך אחרים נשמעו לא רחוקים מעמדת הבנקים.

• שמאי ממשלתי (האגף המקצועי במשרד המשפטים): השמאי הממשלתי אחראי לפרסום סקירות רבעוניות על מחירי הדיור. באופן היסטורי, הסקירות הללו הסתפקו בדיווח על שיעורי השינוי במחירים (עליות או ירידות) ולא כללו כמעט הערכות לגבי ערכי היסוד או אזהרות מפני בועה. למעשה, השמאים הממשלתיים נמנעו משימוש במונח "בועה" בדוחות הרשמיים. בבחינה לאחור, הם לא שידרו התראה ברורה גם כשמכפילי המחיר/שכר או המחיר/שכר דירה הגיעו לשיאים היסטוריים. שמאי ממשלתי לשעבר, טל אלדרוטי, כן התבטא מדי פעם בפורומים מקצועיים על "התנתקות המחירים ממדדים בסיסיים", אך במסמכים רשמיים של האגף לא הופיעה הכרזה נחרצת על בועת נכסים. גם כיום, דוחות ממשלתיים מתמקדים בצד הנתונים (מחירים, עסקאות, התחלות בנייה) ולא קובעים אם המחירים מוצדקים או לא. במילים אחרות, הקו הרשמי נותר "תיאורי" ולא "שיפוטי". יש לכך משמעות: בהיעדר קריאת אזהרה מהגורם הממשלתי המוסמך, האזרחים והמשקיעים לא קיבלו חיווי רשמי על סיכון בועה.
• לשכת שמאי מקרקעין (יו"ר הלשכה ודוברים מטעמה): הלשכה היא גוף מקצועי המאגד את השמאים הפרטיים. באופן מעניין, ראשי הלשכה בשנים האחרונות נקטו לרוב זהירות בהתבטאויותיהם, אולי כדי לא להיתפס כ"צד" בוויכוח. כך למשל, אוהד דנוס, שכיהן כיו"ר הלשכה במהלך גל העליות שלאחר 2008, אמר ב-2011: "אני לא רואה כרגע בועה... אנחנו לא במצב של שפע דירות אלא במחסור"globes.co.il. דנוס הטעים שאמנם המחירים גבוהים מאוד, אך לא קיימת "בועה" במובן הקלאסי, משום שהביקוש אמיתי והתרבות הישראלית מייחסת לדירה ערך מיוחד. גם חיים מסילתי, שכיהן כיו"ר בשנים 2017–2023, נזהר במילותיו. במאמר דעה שכתב יחד עם משפטן ב-2022, תיאר את הזינוק החד במחירים (15% בשנה) והודה כי "החשש של גורמים רבים... הוא שהתופעה... עלולה להפוך ל'בועת נדל"ן'", אך מיד קשר זאת למחסור בהיצע ולרגולציה מכבידהynet.co.ilynet.co.il. כלומר, גם כשהוזכר המונח "בועה", הודגש שזהו חשש בלבד ושיש לכך הסברים פונדמנטליים (היצע נמוך, ביורוקרטיה). נשיאת הלשכה הנוכחית (נחמה בוגין) מתמקדת בפתרונות כמו הגברת השקיפות ויוזמות לצינון השוק, אך לא הצהירה בפומבי שוק קיים מצב בועה מסוכן; להיפך, היא אמרה לאחרונה ש"ענף הנדל"ן יעלה מחדש על המסלול" תוך סימון השמאים כמי שיהיו "ראש החץ" בהובלת הענף קדימהice.co.il – אמירה אופטימית המעידה על אמון בשוק.
• שמאים פרטיים בכירים וקולות אלטרנטיביים: לצד הקול הממסדי, היו כמה שמאים שקראו תיגר על הנרטיב הרשמי. הבולט שבהם הוא חיים אטקין, שמאי מקרקעין וכלכלן, שמזה שנים מתריע על בועת נדל"ן. אטקין השתמש במילים חריפות: "בועת הנדל"ן בישראל – ההונאה הכלכלית הגדולה ביותר מאז פרשת מניות הבנקים" (כותרת מאמר בבלוג שלו)etkin.co.il. הוא טען כבר באמצע העשור הקודם שהמחירים מנותקים מהמציאות ושקיימת "מגה-בועה". אטקין הצביע על שורת סימנים: תשואות שפל (כ-2%-3% בלבד בשנה משכירות לנכס, הרבה מתחת לריבית), יחס מחיר/הכנסה מהגבוהים בעולם, והתנהגות שוק "לא הגיונית" (רכישות מתוך ציפייה בלבד). לדבריו, כאשר המחיר מנותק מערך השימוש והופך מבוסס על ציפיות – "זו בועה"; כאשר תשואה שלילית על נכס נחשבת נורמלית – "זו אשליה"; וכאשר המוסדות המקצועיים שותקים – "זו כבר לא טעות. זו שותפות בשיטה"etkin.co.il. עמדה זו רחוקה מאוד מזו של בכירי הבנקים. ואולם, חשוב לציין שקולם של שמאים כאטקין כמעט ואינו זוכה לבמה תקשורתית רחבה כמו קולם של הבנקים. אטקין ואחרים כתבו בעיקר במאמרים מקצועיים, רשתות חברתיות והרצאות, בעוד שהמדיה הממוסדת הבליטה יותר את עמדות ראשי הלשכה הזהירות. במילים אחרות, קולות אזהרה בהחלט היו – אך באזני "הציבור הרחב" הם נשמעו הרבה פחות.

לסיכום פרק זה: השמאים (לפחות הממסדיים) לא סיפקו ניגוד חד לנרטיב הבנקאי. חלקם אף חזרו על אותן מנטרות (מחסור כרוני, ביקוש תרבותי, וכיו"ב). אמנם היו יוצאי דופן שזעקו "בועה!", אך השפעתם על השיח הכללי הייתה מוגבלת. לא נרשם מצב שבו שמאי ממשלתי או יו"ר הלשכה אומר לציבור "עצרו – המחירים מנותקים, קיים סיכון!". לכן, הציבור שמע בעיקר את ההדים של "אין בועה, הביקוש אמיתי, תמשיכו לקנות" – בין אם מפי הבנקים ובין אם מגורמי מקצוע שאמורים היו להיות בלמים, אך בפועל התייצבו לפחות חלקית באותו צד.

5. התייחסות הבנקאים למונחים כמו "בועה" ונתקים פונדמנטליים

כאמור, בכירי הבנקים נמנעו בעקביות משימוש במילה "בועה" לתיאור שוק הדיור – אלא אם כן הייתה זו שלילה מפורשת. מנכ"לי הבנקים והכלכלנים שלהם כמעט אף פעם לא התריעו על "מחירים שחורגים מערכים פונדמנטליים" או על "התנהגות בועתית". להפך, כשהנושא עלה בכותרות, הם טרחו להכחיש קיומה של בועה ולהסביר למה "הפעם זה שונה":

• כפי שהוזכר, אלי יונס ממזרחי-טפחות הצהיר שאין בועה ושום דבר לא עומד להתפוצץglobes.co.il, והדגיש את קיומו של ביקוש אמיתי מול היצע מוגבל – נימוק שחזר אצל כמעט כל הבכירים.
• ציון קינן מהפועלים טען שהדיבור על בועה הוא "מסע הפחדה" ושהמצב האמיתי הוא היצע נמוך מרמת הביקושglobes.co.il. הוא גם ביטל השוואות למשברי נדל"ן בחו"ל (דוגמת משבר הסאב-פריים) באמרו ש"המשק לא הולך למשבר סאב-פריים" ושישראל שונה בתנאים שלהtags.walla.co.il.
• גם כשהמחירים האמירו בשיעורים דו-ספרתיים (כמו ב-2021–2022), הבנקאים דבקו בנרטיב שאין בועה אלא לכל היותר "התפרצות ביקושים" זמנית. דוגמה לכך היא התבטאותו של מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן, בתחילת 2022: "הביקוש גבוה... מחירי הדירות יעלו בתחילת השנה"bizportal.co.il – שוב, התייחסות לביקוש ולא לשאלת הצדקת המחיר.
• אף לא אחד מבכירי הבנקים לא התריע בציבור שהתשואות מהשכרה נהיות אפסיות או שליליות (כשמנכים את הריבית) – למרות שזה מצב שהיה ידוע. באותה מידה, לא שמענו אותם מדברים על יחס מחיר/הכנסה חריג (כיום כ-12 שנות משכורת ויותר לדירה, לעומת 8-9 בעבר). נתונים כאלה עלו בדוחות של בנק ישראל או הלמ"ס, אבל לא היו חלק מהרפרטואר התקשורתי של הבנקים.

בעוד שהבנקים נמנעו מלהזכיר את הסיכונים, גורמים עצמאיים כן דיברו עליהם: למשל, גופים בינ"ל כמו ה-OECD והבנק העולמי הצביעו כבר ב-2015 על כך שהנדל"ן בישראל יקר בכ-30% מעל הערך הפונדמנטלי המשוערfunder.co.il. אבל אמירות כאלה לא זכו להדהוד מצד המערכת הבנקאית הישראלית. בנק ישראל עצמו, באופן רשמי, לא הכריז על "בועה" אף פעם – המשנה לנגיד, פרופ' צבי אקשטיין, אמר בזמנו שאין בועת דיור אלא שיש לטפל בהגדלת ההיצעtags.walla.co.il. הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל נקטו שורה של צעדים לצינון השוק (הגבלת אחוז מימון, איסור משכנתאות בריבית פריים מעל יחס מסוים וכו'), אך תמיד הסבירו זאת כפעולות מניעתיות ולא כתגובה לבועה קיימת. ניתן לטעון שהשיח הציבורי סביב "בועת נדל"ן" דוכא או הודחק: אם רגולטור, בנקים ושמאים ממסדיים כולם אומרים שאין בועה – הציבור מקבל תחושה שמחירי העתק מוצדקים, או לפחות לא מסוכנים. כמעט שלא נשמע בשיח המיינסטרים הביטוי "תשואה שלילית". אולם במציאות הכלכלית, בשלהי 2022 ו-2023 המשמעות של קניית דירה להשקעה בישראל הייתה לעיתים הפסד תזרימי: הריבית על המשכנתא הגיעה ל-5%-6% בעוד שהתשואה משכירות בקושי 2%-3%. זהו מצב שמבחינה פיננסית לא הגיוני לאורך זמן, אך המסר הזה לא הודגש. סימני אזהרה נוספים שבכירים נטו להצניע: שיעור ההחזר מההכנסה (שהאמיר עם העלאת הריבית), גידול בהיקף המשכנתאות במינוף גבוה (כולל "משכנתא הפוכה" על ההון העצמי או הלוואות בלון), ונתוני עומק כמו שיעור הדירות שנקנו להשקעה ספקולטיבית. הבנקים כמובן ידעו נתונים אלו, אך בפורומים פומביים בחרו לשדר ביטחון. למעשה, רק כאשר רגולטור חיצוני התערב – למשל, בנק ישראל שהגביל במרץ 2023 את מסלולי הבלון (גרייס) – שמענו התייחסות מצד בנקאים לסיכון, וגם אז הם המעיטו בחשיבות: "ההשפעה לא תהיה מיידית או חדה... הביקושים ממשיכים להיות גבוהים וקשיחים – פשוט כי אין לציבור אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה. מדובר בצורך בסיסי, לא בגחמה כלכלית" אמר דרור פלדמן ממזרחי-טפחותbizportal.co.il, מרגיע שההגבלות לא יביאו לירידה בביקוש. זו דוגמה להשקפת הבנקים: אפילו כשמכירים בסיכון (הלוואות בלון), המסר הוא "אל דאגה, הצורך הבסיסי ימשיך לתמוך במחירים". בשורה התחתונה, הבנקים הכחישו קיום בועה וסיכונים מבניים עד הרגע האחרון כמעט. במקום לדבר על פער בין מחיר לערך, הם דיברו על "פער בין היצע לביקוש". במקום להזכיר תשואה אפסית, דיברו על "תרבות המעדיפה בעלות". ואכן, הציבור כמעט ולא שמע אזהרות על כדאיות נמוכה או סכנת ירידת ערך – לא מבנקיו.

6. פערים בין התחזיות למציאות בפועל

לאור הנאמר לעיל, מן הראוי לבדוק: עד כמה התחזיות האופטימיות של הבנקים הגשימו את עצמן, ומה קרה במציאות הכלכלית בשטח? בשנים האחרונות החלו להיפער פערים משמעותיים בין הנרטיב למציאות.

• נפח עסקאות ומשכנתאות: הבנקים הניחו שהביקוש "הקשיח" ימשיך להזין רכישות, אך בפועל חלו תפניות. שנת 2023 הייתה נקודת מפנה: מספר העסקאות צנח בכ-35% לעומת 2022 (נמכרו כ-66.6 אלף דירות בלבד ב-2023)israelhayom.co.il – רמה הנמוכה בעשרות אחוזים מהשנים השיא שקודם. גם בשוק המשכנתאות נרשמה ירידה חדה בהיקף הכולל. גורמים לכך היו עליית הריבית (שהקפיצה תשלומי משכנתא וחייבה חלק מהקונים "לשבת על הגדר") ואי-הוודאות הכלכלית-בטחונית. הבנקים בתחזיותיהם לא צפו עצירה כה חדה. לדוגמה, בתחילת 2022, כשמחירי 2021 עלו ב-13%, רוב הבנקאים חזו עלייה נוספת (מתונה יותר) ב-2023. בפועל, החל מסוף 2022 גרמה העלאת הריבית לבלימת מחירים, ובהמשך לירידות קלות. הפער: בנק הפועלים, למשל, עוד בסקירת סוף 2022 דיבר על המשך עליות, אך בדיעבד חשף בדוחותיו בסוף 2023 שהמציאות השתנתה: "להערכת הבנק, ירידת מחירי הדיור תלך ותחריף בחודשים הקרובים... עליית הריבית גרמה ליציאת קונים מהשוק, ולנפילה במספר העסקאות והמשכנתאות"globes.co.il. כלומר, רק בסוף 2023 – אחרי שהירידות כבר החלו – התיישרה תחזית הבנק עם מה שכבר קרה. זו תופעה עקבית: תחזית ירידה מבנק מגיעה באיחור, אם בכלל. הבנקים לא "ניבאו" מראש מפנה שלילי, אלא תיקנו את התחזיות בזמן אמת כשהשוק כבר צינן את עצמו.
• תחזיות מול תוצאות: דוגמאות קונקרטיות ממחישות החטאת תחזיות. בנק מזרחי ב-2021 העריך עלייה של ~5% ב-2022 – בפועל 2022 הסתיימה בזינוק של כמעט 20% (הרבה מעבר לתחזית, מה שמראה שהבנקים דווקא פספסו כלפי מטה את עוצמת העליות בתקופת הפוסט-קורונה). לעומת זאת, ל-2023 חלק מהבנקים נכנסו עם תחזיות לעלייה מתונה (כ-2%-3%) – והמציאות הייתה עצירה ובהמשך ירידה קלה במחירי העסקאות (נתוני הלמ"ס הרשמיים הציגו בתחילת 2024 ירידה שנתית סביב 2%-3% בחלק מהמדדים, בניכוי עונתיות וסבסודglobes.co.ilglobes.co.il). במילים אחרות, אחרי שנים שהבנקים "צדקו" שמחירים יעלו, הם המשיכו לנבא עליות קלות גם כשכיוון השוק השתנה לשלילי, וכך פספסו את נקודת המפנה.
• היערכות לסיכון וביצועי אשראי: פער נוסף הוא בהתכוננות הבנקים לתרחיש שלילי. כלפי חוץ שידרו "עסקים כרגיל", אך מבפנים החלו בחודשים האחרונים לשנות כיוון. בנק הפועלים, למשל, העלה ברבעון השלישי של 2023 את דירוג הסיכון לענף הנדל"ן מ"בינוני" ל"בינוני-גבוה", והכפיל ואף יותר מכך את ההפרשה להפסדי אשראי בתחום (432 מיליון ש"ח ברבעון, לעומת 94 מיליון במחצית הראשונה של השנה)globes.co.il. זוהי עדות כואבת: בעוד המנכ"לים מדברים על יציבות, מחלקות ניהול הסיכונים בבנקים כבר מבינות שיש סיכון ממשי להפסדים (למשל קבלנים שעלולים לקרוס, לווים שלא יעמדו בהחזר). בעצם, רק כשהסיכון התממש התחילו הבנקים להודות בו בדוחות הכספיים – אבל לא בהכרח בפומבי באותו זמן. הציבור הרחב לא מודע מיד למשל לעלייה בהפרשות בבנקים, בעוד הצהרות הבכירים נותרו אופטימיות יחסית.
• היצע בלתי מכור והמלאי בשוק: רבות מהתחזיות הבנקאיות התבססו על כך שההיצע הנמוך יחסית ימשיך לתמוך במחירים. אך נתוני סוף 2023 ותחילת 2024 הראו תמונה אחרת: מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכור הגיע לשיא של ~67-78 אלף יחידות (תלוי כיצד מודדים) – עלייה משמעותית לעומת שנים קודמותtv10.co.ilnadlan.walla.co.il. משרד האוצר התריע שההיצע הלא-ממומש "ממשיך לתפוח" ושוק הנדל"ן "מתפקד על אשראי ואופטימיות, לא על תזרים"nadlan.walla.co.ilnadlan.walla.co.il. מה פירוש? שעל פניו יש מכירות (שמנויות בסטטיסטיקה כמכירת דירה "על הנייר"), אך בפועל הכסף עוד לא נכנס – כי הקבלנים נתנו לקונים דחיות תשלום ארוכות, ולמעשה בנו על אשראי עתידי. תופעה זו של "מבצעי 20/80" ודחיית מלוא התשלום לקבלת המפתח הפכה נפוצה ב-2023. בנקאים אמנם הכירו בקיום המבצעים, אך לא טרחו לציין בפומבי עד כמה הדבר מעיד על שוק חלש ושברירי. בדיעבד, באוצר הסבירו ש-"הנתונים הרשמיים מציגים מכירות, אך לא משקפים תזרים אמיתי לחברות הבנייה... השוק בו המספרים נראים טוב יותר, אך מתחת לפני השטח מתגלות תופעות שמאותתות על שבריריות"nadlan.walla.co.ilnadlan.walla.co.il. זו דוגמה ברורה לסתירה בין נרטיב למציאות: בעוד הבנקים דיברו על "ביקוש קשיח" והמשיכו לעודד קונים, בפועל חברות בנייה נאבקו למכור עד כדי מתן הטבות חריגות, מה שמסמן שוק רווי בסיכון של האטה נוספת.
• תחזיות פסימיות שהתבדו? יש לציין ביושר שגם תחזיות פסימיות של מבקרים מסוימים לא תמיד דייקו בעיתוי. במשך שנים היו כלכלנים (מחוץ לבנקים) שצפו "התפוצצות" קרובה – וזה לא קרה עד כה בצורה דרמטית. לכן הציבור התקשה אולי להאמין לסכנות כאשר בפועל מי שהאמין להן והמתין לירידת מחירים – התאכזב במשך כמעט עשור וחצי. הבנקים ניצלו את הרצף הזה לחיזוק המנטרה ש"מחירי הדיור בישראל תמיד עולים". אולם 2023 סדקה את החוקיות הזו: לראשונה מאז 2008 נרשמה ירידת מחירים שנתית ניכרת, לראשונה מאז 2002 צנחו היקפי העסקאות לרמה כזו, וברקע – ריבית בנק ישראל הגבוהה מאז 2006. כלומר, משוואת השוק השתנתה. הבנקים מצידם מתחילים כעת, בזהירות, "ליישר קו" עם המציאות החדשה בתחזיותיהם הכספיות הפנימיות, אך כלפי חוץ עדיין לא נראו התנצלות או הכאה על חטא על תחזיות קודמות שהתבדו. אם וכאשר תואץ הירידה במחירים, ייתכן שהבכירים יסבירו זאת בגורמים חיצוניים בלתי-צפויים (מלחמה, ריבית גלובלית וכו') – ויפרידו זאת מהנרטיב ארוך השנים שהפיצו.

הנתונים בפועל מלמדים אותנו שיעור חשוב: גם אם לאורך זמן תחזיות הבנקים להגברת ביקוש ועליות מחירים הגשימו את עצמן (כנבואה שתגשימה דרך הפסיכולוגיה הציבורית), הרי שכאשר התנאים המקרו-כלכליים התהפכו, "החוק" השתנה באחת. השוק הפך רווי סיכון, והאמירות הישנות כבר אינן מתארות אותו נכונה. זה מוביל אותנו לדיון הסופי – מהן ההשלכות של פער הנרטיב והמציאות.

7. דיון וסיכום: נרטיב, מציאות והשלכות לציבור

מכל האמור, מתגבשות מספר תובנות מרכזיות: א. אחידות נרטיבית ושיתוף פעולה סמוי? – נדמה שקיימת אחידות כמעט מלאה במסרים שהועברו על ידי הבנקים, ובמידה רבה גם בעקיפין דרך חלק מכלי התקשורת. הבנקים, מטבע הדברים, דיברו מהפוזיציה שלהם: הם מלווים כסף לדיור, הם מרוויחים מעליית מחירי נכסים (המשפרת את יחס הבטוחה/חוב ומעודדת ביקוש למשכנתאות), והם חוששים מפאניקה שתערער את תיק האשראי. מכאן ברור רצונם להפיג חשש ולשדר עסקים כרגיל. התקשורת, בין אם ממניע של תלות בפרסום ובשיתופי פעולה ובין אם ממניע של mindset חברתי ("כולנו רוצים שצעירים יקנו דירה ויהיו מרוצים"), נתנה לנרטיב הזה במות נרחבות. התוצאה הייתה שיח הומוגני למדי: "אין בועה, רק צריך לבנות יותר; תקנו עכשיו כי המחירים ימשיכו לעלות; שוק הדיור חזק ויציב." קשה להוכיח שתיאום מכוון התרחש בין בנקים לתקשורת – סביר יותר שמדובר בהצטלבות אינטרסים. הבנקים סיפקו תוכן "אופטימי" שקהל רחב רוצה לשמוע (מי שמחזיק דירה שמח לשמוע שערכה יעלה; מי שאין לו – משתכנע לקנות לפני שיברח הרכבת). התקשורת נהנתה מרייטינג ופרסום. התוצאה: הציבור לא קיבל תמונה מאוזנת. גורמי תקשורת שכן ניסו להביע עמדה אחרת (למשל, דה-מרקר פרסם לעיתים כותרות על בעייתיות השוק, או כתבות מגזין על זוגות שלא יכולים לקנות דירה) – היו הקול החריג, לעומת השפע של אייטמים יומיומיים עם תחזיות של עוד בנקאי ועוד מנכ"ל חברת נדל"ן החוזים עליות. ב. מהימנות התמונה שסופקה לציבור – בדיעבד, ניתן לקבוע שבשנים 2020–2022 בפרט, הציבור הרחב לא קיבל אזהרה אמינה על הסיכונים. כאשר מחיר נכס עולה ב-20% בשנה בעוד התשואה ממנו 2% – זו תופעה שמחייבת לכל הפחות דיון על בועה. אבל השיח הפופולרי נשלט ע"י המנטרה "מחירי הדיור תמיד עולים"globes.co.il. במילים אחרות, הציבור קיבל מידע מוטה: את הסיכויים (עליות) הבליטו מאוד; את הסיכונים (ירידה אפשרית, פגיעה פיננסית) הצניעו. מי שבכל זאת ניסה "לשחות נגד הזרם" – למשל צעירים במחאה החברתית ב-2011 שצעקו על בועת נדל"ן, או קבוצות בפייסבוק בשנים האחרונות שהזהירו לא לקנות במחירי שיא – נדחק לשוליים, מול אוטוריטות כסמנכ"לי בנקים ששללו זאת. התופעה הזו אפילו מצאה את מקומה בדוחות הבנקים עצמם: כפי שצוין בגלובס, "בעשור האחרון, חזרו בכירי שוק הנדל"ן על המנטרה שהמחירים יכולים רק לעלות, והדבר גרם לזוגות צעירים לרוץ ולקנות דירה. אבל הנתונים בשטח מלמדים שהמצב השתנה וכי המחירים נמצאים במגמת ירידה"globes.co.il. ציטוט כואב זה ממחיש כיצד הנרטיב הוביל רבים לקבל החלטות שייתכן ואינן לטובתם הכלכלית (קניית דירה במחיר גבוה מתוך חשש שיעלה עוד יותר). כעת, כשכבר מסתמנת מגמת ירידה, חלק מהרוכשים עלולים למצוא עצמם עם נכס שערכו בירידה וחוב יקר – סיכון שבקושי הובלט להם מראש. ג. "מניפת ההתכחשות" – הדחקת הסימנים עד הקצה – הבנקים לא שונים מגופים עסקיים אחרים בכך שהם נוטים להדחיק חדשות רעות. אולם במקרה הנדל"ן, הייתה לכך השפעה מקרו-כלכלית: ההמשכיות של עליות המחיר התאפשרה בין היתר בזכות הציפיות שתוחזקו פסיכולוגית. הבנקים וכלי התקשורת התנהלו כמעצבי ציפיות. גם כאשר הנתונים החלו לסתור (ירידה בעסקאות, גידול מלאי, עליית ריביות), לקח זמן עד שהנרטיב השתנה – ובאותו זמן עוד עסקאות נעשו במחירים גבוהים ואשראי חולק. יש שיאמרו: "זו אחריות הקונה לבדוק את עצמו". נכון, בסופו של יום, משקי הבית אחראים להחלטותיהם. אבל כשכל המערכת "מנגנת מוזיקה" שלעליות אין סוף ברור, קשה ליחידים לפעול בניגוד. סוציולוגים של שווקים מדברים על "הופעת בועה" כמצב של אופוריה קולקטיבית. ניתן בהחלט לראות בהצהרות הבנקאים חלק מיצירת אותה אופוריה (או לפחות הצדקה רציונלית לה). התופעה נמשכה עד "הפיצוץ השקט" שהחל ב-2022–2023 עם הריבית. גם עכשיו, תחזיות הבנקים ל-2024–2025 עדיין יחסית חיוביות (ראינו שלמרות הירידות, כבר מעריכים בבנקים עלייה מחודשת ב-2024nadlancenter.co.il). זה מעלה את השאלה: האם המערכת הבנקאית הפיקה לקחים? או שמא תמשיך בקו של עידוד אשראי והכחשת הסיכון – עד שיתרחש אירוע משמעותי יותר? ד. סיכום והבט קדימה – שוק הדיור הישראלי ניצב כעת בנקודה עדינה. מצד אחד, ייתכן שהמגמות ישתנו שוב (למשל, אם ריבית תרד דרמטית או מדינה תשנה מדיניות). מצד שני, לא ניתן לשלול תרחיש של המשך ירידת מחירים, ואפילו משבר נקודתי אצל יזמים או לווים. מה שברור הוא שהנרטיב השיווקי של העשור הקודם נסדק. הציבור למד על בשרו שדיור זה נכס שיכול גם לרדת בערכו. השאלה היא כיצד ינהגו הבנקים והתקשורת מכאן ולהבא: האם ימשיכו לספק תחזיות ורודות כדי "לשמור" על השוק ומצבם, או שיהיו שקופים יותר לגבי הסיכונים? מהמחקר עולה חשש ש***"התמונה האמינה של הסיכונים"*** לא סופקה לציבור במועד. זו כשלעצמה בעיה מערכתית. שוק בריא דורש מידע מלא: אם אכן "הבועה מתנפחת והנתונים מנותקים מהמציאות" – יש לומר זאת בקול (כפי שאטקין קבע: "כאשר מוסדות מקצועיים שותקים – זו שותפות בשיטה"etkin.co.il). אחרת, הסיכון הוא לא רק פיננסי, אלא גם פגיעה באמון הציבור בממסד הכלכלי. בסיכומו של דבר, התבטאויות בכירי הבנקים בשנים האחרונות היו חלק מתופעה רחבה יותר של הכחשת בועה ותחזוק ציפיות אופטימיות, בשיתוף (לעיתים לא מודע) עם גורמי תקשורת וממסד אחרים. הנרטיב הזה שירת אינטרסים בטווח הקצר, אך המציאות הכלכלית החלה להדביק אותו ולהוכיח את מגבלותיו. לקחי העבר – מפרשת מניות הבנקים בשנות ה-80 ועד משברים בינלאומיים – מלמדים שבסופו של דבר, עובדות בסיסיות (תשואה, יכולת החזר, היצע מול ביקוש ממשי) גוברות על נרטיבים. האתגר כעת הוא להפיק לקחים בזמן: להבהיר לציבור תמונה מאוזנת, לחזק שקיפות ואחריות בפרסום תחזיות, ולוודא שמערכת הבנקאות לא מדרדרת למשבר אמון.

https://chatgpt.com/s/dr_684bf5338efc8191a09e6c0055ae4864

Per התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור בישראל – בין נרטיב שיווקי למציאות כלכלית

רקע כללי: תפקיד הבנקים בעיצוב הנרטיב הנדל"ני

המערכת הבנקאית בישראל ממלאת תפקיד מרכזי בעיצוב התפיסה הציבורית של שוק הדיור, כאשר בכירי הבנקים משמשים כמקורות מידע מרכזיים עבור התקשורת הכלכלית והציבור הרחב 1. הקשר הישיר בין רווחיות הבנקים לבין היקף המשכנתאות יוצר אינטרס כלכלי ברור בקידום נרטיב אופטימי לגבי עתיד שוק הדיור 2.עם תשואה של כמעט 80% במניות הבנקים בשנה האחרונה ו-230% בתוך חמש שנים, מדד הבנקים הפך ל"ברומטר של עוצמת הכלכלה הישראלית" 1. הבנקים הציגו ב-2024 רווח שיא מצרפי של כ-30 מיליארד שקל על רקע הריבית הגבוהה 1, מה שמחזק את האינטרס שלהם בשמירה על פעילות גבוהה בתחום המשכנתאות.

איסוף וניתוח התבטאויות בכירי הבנקים

בנק מזרחי טפחות - נרטיב של יציבות ואופטימיות

משה לארי, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות, הציג תחזיות אופטימיות עקביות לשוק הדיור 3. במהלך 2024, לארי חזה כי "בשנת 2025 צפוי שוק המשכנתאות בישראל להגיע להיקף מרשים של 100 מיליארד שקל" 3.שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית במזרחי טפחות, העריכה ב-2025 כי "מחירי הדירות יעלו בכ-5% במהלך 2025 - למרות הריבית הגבוהה והמצב הביטחוני" 4. לדבריה, "הביקוש למגורים והצורך של ישראלים בדירה בבעלות הולך וגדל" 4.אלדד פרשר, מנכ"ל מזרחי טפחות לשעבר (2013-2020), הצהיר ב-2017 כי "יכול להיות שנראה את מחירי הדירות מתייצבים אבל בוודאי לא יורדים באופן ניכר" 5. פרשר הדגיש כי "עד שלא נראה התחלות וסיומי בנייה של 50 אלף יחידות דיור בשנה - הדינמיקה יכולה להתייצב, אך קשה לי לראות שהיא יורדת" 5.

בנק לאומי - בין זהירות לאופטימיות

ד"ר גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי, הציג גישה יותר זהירה בשנת 2023, כאשר צפה כי "ירידת מחירי הדירות תימשך במהלך 2023-2024, אך המחירים יחזרו לעלות ב-2025" 6. עם זאת, בפמן הדגיש כי "המסר הוא, שהסיכונים הפיננסיים של ישראל עלו מאוד" 6.חנן פרידמן, מנכ"ל בנק לאומי, הצהיר ב-2022 כי "מחירי הדירות בישראל הפכו לפצצה חברתית מתקתקת" 7. עם זאת, הוא לא הציע פתרונות דרסטיים לבעיה, אלא קרא ל"מציאת פתרונות" כלליים 7.

בנק הפועלים - דגש על לגיטימיות ההשקעה

ליאו ליידרמן, הכלכלן הראשי של בנק הפועלים (2015), טען כי "השקעות בדיור הן השקעות לגיטימיות בישראל בתקופה שבה ריבית אפסית פוגעת באפשרות לחסוך" 8. ליידרמן הוסיף כי "הנדל"ן נהפך לנכס שהוא הרבה יותר אטרקטיבי מאשר בעבר" 8.

בנק דיסקונט - תחזיות עלייה מתמשכת

בנק דיסקונט פרסם בסקירה כלכלית מ-2024 כי "עליית מחירי הדירות צפויה להימשך" 9. הבנק הדגיש כי "האינפלציה תוסיף לשהות תקופה ארוכה מעבר לגבול העליון של היעד" 9.

השוואה לקולות שמאי המקרקעין

שמאי מקרקעין פרטיים

בסקר שנערך בקרב 211 אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן ב-2024, 51% מהשמאים צפו עלייה במחירי הדירות 10. עם זאת, 83% מהמשתתפים המליצו לרכוש דירה בעת הזו 10. ירון ספקטור, שמאי מקרקעין מוביל, הציג תחזיות אגרסיביות יותר מבכירי הבנקים, וצפה כי "המחירים בישראל יעלו בכ-15%" בשנת 2022 11.

השמאי הממשלתי

גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי, פרסם ב-2025 כי "שיעורי התשואה הממוצעים בסוגי הנכסים המניבים השונים נותרו יציבים, ונעים בטווח של 6.5%-7%" 12. עם זאת, הוא הזהיר מ"ירידה חדה בהתחלות הבניה בכל ענפי הנדל"ן המניב" 12.שגב תורג'מן, שמאי מקרקעין, הביע עמדה ביקורתית יותר, וטען כי "היקף העסקאות יירד – המחירים לא" בעקבות העלאת מס הרכישה 13.

ניתוח נתונים מול תחזיות הבנקים

המציאות הכלכלית בפועל

נתוני הלמ"ס מראים כי מחירי הדירות עלו ב-7.7% בשנת 2024 14, בקרבה לתחזיות בכירי הבנקים. עם זאת, התשואות בפועל מהנדל"ן הגיעו לרמות נמוכות מאוד של כ-2.4% בממוצע, כאשר במחוז הדרום התשואה הגיעה ל-2.6% ובמחוזות תל אביב, המרכז וירושלים רק ל-2.1% 15.בנק ישראל מציין בדוח היציבות הפיננסית כי "מבצעי דחיית תשלומים שוחקים את רווחיותם" של היזמים 16. הדוח מזהיר כי "לתופעה זו יש יתרונות לרוכשים וליזמים, אך היא גם מגדילה את הסיכון בשוק הדיור" 16.

פערים בין הנרטיב למציאות

למרות התחזיות האופטימיות של בכירי הבנקים, נתוני בנק ישראל מראים כי "בתקופה הנסקרת, ישנה עלייה קלה בשיעור החוב בפיגור במגזרים מסוימים, במיוחד בקרב עסקים גדולים ובקרב חברות בנייה" 17.בנק ישראל אף זימן בשנת 2024 פגישה חריגה עם ראשי החטיבות העסקיות בבנקים לדון ב"סיכונים השונים הנוגעים לשוק הנדל"ן" 18. המפקח על הבנקים הביע חשש מכך ש"רמת הסיכון בשוק הנדל"ן המקומי עלתה" 18.

מיפוי כלי התקשורת ודפוסי הסיקור

התפלגות הפרסומים לפי כלי תקשורת

התבטאויות בכירי הבנקים פורסמו במגוון כלי התקשורת הכלכליים:

• גלובס: סיקור נרחב לבכירי בנק לאומי והפועלים 71
• כלכליסט: דגש על בכירי מזרחי טפחות ודיסקונט 1918
• ביזפורטל: התמקדות בהתבטאויות מזרחי טפחות 420
• ynet: סיקור רחב של כלל הבנקים 2122

ניתוח דפוסי הסיקור

הסיקור התקשורתי מאופיין ברוב המקרים בהעברת התבטאויות הבנקים ללא ביקורת מהותית או הצלבה עם נתונים עצמאיים. כותרות כמו "מחירי הדירות יעלו בכ-5% השנה" 4 מועברות כעובדות ללא ציון המקורות של התחזיות או הביקורת עליהן.

בחינת התייחסות לבועה נדל"נית וסיכונים

הימנעות מדיון בבועה

ברוב התבטאויות בכירי הבנקים נמנעים מלהשתמש במונח "בועה נדל"נית". אלדד פרשר ממזרחי טפחות הגדיר את המצב כ"התייצבות" ולא כבועה 5. גם כלכלני הבנקים הגדולים נוטים להציג את עליית המחירים כתוצאה של "פער בין היצע לביקוש" ולא כהתנפחות בועה 4.

התכחשות לסימני סיכון

למרות האזהרות של בנק ישראל והנתונים על תשואות נמוכות, בכירי הבנקים ממשיכים להציג נרטיב של יציבות. משה לארי ממזרחי טפחות טען כי "ההתאוששות המרשימה של ענף הנדל"ן לא הגיעה מצעדים ממשלתיים" 22, תוך התעלמות מהסיכונים המבניים בשוק.

התמודדות עם ביקורת רגולטורית

תגובות לאזהרות בנק ישראל

כאשר בנק ישראל הזהיר מ"עלייה בסיכון בשוק הנדל"ן" 18, בכירי הבנקים המשיכו בנרטיב האופטימי. דוח בנק מזרחי טפחות ל-2024 מציין כי "הבנק נמצא מעבר ליעדים העסקיים שהוצבו בתכנית האסטרטגית" 23, תוך התעלמות מהאזהרות הרגולטוריות.

השפעת לחצים פוליטיים

שר האוצר לשעבר משה כחלון אף האשים את הבנקים בהתנגדות לירידת מחירי הדיור, וטען כי "יש קבוצות אינטרסים גדולות שלא רוצות שהמחירים יירדו, ודאי שזה כולל את הבנקים" 24. כחלון האשים את בנק ישראל בכך ש"מתעקש שמחיר למשתכן לא ייכנס ללמ"ס כדי שהמחירים ייראו גבוהים בשביל לשמור על הבנקים" 25.

סיכום וממצאי מחקר

אחידות נרטיבית

המחקר מגלה אחידות רבה בין התבטאויות בכירי הבנקים השונים, הכוללת:

1. תחזיות עלייה או יציבות במחירי הדיור
2. הימנעות מדיון בבועה נדל"נית
3. הדגשת לגיטימיות ההשקעה בנדל"ן
4. התעלמות מתשואות נמוכות וסיכונים מבניים

פערים מול המציאות

קיים פער משמעותי בין הנרטיב האופטימי של בכירי הבנקים לבין הנתונים הממשיים:

• תשואות נדל"ן נמוכות של 2.1%-2.6% 15
• אזהרות בנק ישראל מעליית סיכונים 18
• ירידה בהתחלות בנייה 12
• עליית פיגורים במגזרים מסוימים 17

השפעה על קבלת החלטות הציבור

הנרטיב העקבי של בכירי הבנקים, המועבר ללא ביקורת מהותית בתקשורת, עלול להוביל להחלטות כלכליות שגויות של משקי הבית. כאשר 83% מאנשי המקצוע ממליצים לרכוש דירה 10 למרות התשואות הנמוכות והסיכונים, ברור כי הציבור אינו מקבל תמונה מלאה ואמינה של המצב הכלכלי האמיתי בשוק הדיור.המחקר מצביע על הצורך בביקורת תקשורתית עמוקה יותר של התבטאויות בכירי הבנקים, ועל חשיבות הצלבת מידע עם מקורות עצמאיים לפני קבלת החלטות השקעה משמעותיות בשוק הדיור הישראלי.

https://www.perplexity.ai/search/prvmpt-lmkhqr-vmq-htbtvyvt-bky-wqJ9OB6mTqWudntfxjAe8Q#0

Clau בין נרטיב למציאות: בכירי הבנקים והתקשורת הישראלית

התבטאויות בכירי הבנקים בישראל על שוק הדיור חושפות פער מהותי בין האופטימיות הבנקאית למציאות הכלכלית המורכבת. המחקר העמיק הזה מנתח 4 שנים של התבטאויות פומביות, מגלה דפוסים של הימנעות מהכרה בסימני סיכון ומיפוי קשרים מבניים עם כלי התקשורת.למרות עליות מחירים דרמטיות של 20-23% ב-2022-2023 והעלאת ריבית מ-0.1% ל-4.75%, בכירי הבנקים המשיכו לקדם נרטיב אופטימי. מדד מחירי הדירות עלה מ-575 נקודות בפברואר 2024 ל-611.7 נקודות באפריל 2025 - עלייה של 6.4% בשנה. הנתונים מעידים על המשך מגמת עליית מחירים למרות השפעות המלחמה וריביות גבוהות.

הנרטיב הבנקאי האופטימי

חנן פרידמן, מנכ"ל בנק לאומי, הציג בועידת הנדל"ן באילת 2024 נרטיב מוכר: "הבעיה היסודית של שוק הדיור בישראל היא הפער המתמיד בין הביקוש לבין ההיצע – שרק הולך ומתרחב." ביסוס זה של בעיית ה"היצע-ביקוש" משמש כהצדקה מתמדת לעליות מחירים.משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות, תחזה בינואר 2025 שוק משכנתאות "מרשים של 100 מיליארד שקל", למרות שנתון זה זהה כמעט ל-2024. הבנק שלו השיג נתח שוק של 38.7% במשכנתאות - המקור העיקרי לרווחיותו.אורי לוין, לשעבר מנכ"ל דיסקונט, הכיר בכנות יוצאת דופן: "ראינו השתוללות במתן אשראי למגזר הזה, שסייע ליזמי נדל"ן להציע מחירים גבוהים על קרקעות." התבטאות זו חושפת את התרומה הפעילה של הבנקים לניפוח המחירים.

המציאות הכלכלית המורכבת

נתוני הלמ"ס והמוסדות הרשמיים מציירים תמונה שונה מהנרטיב הבנקאי. הממוצע הארצי למחיר דירה עמד על 2.33 מיליון שקל ב-2025, כאשר בתל אביב הממוצע הגיע ל-4.14 מיליון שקל. יחס המחיר לשכר הפך בלתי סביר עבור רוב האוכלוסייה.מלאי הדירות הלא נמכרות הגיע ל-69,720 יחידות באוגוסט 2024 - המקביל ל-18.4 חודשי מלאי. נתון זה סותר את טענת המחסור החמור בהיצע שעליה מתבססים הבנקים. במקביל, העסקאות צנחו ל-67,168 ב-2023, ירידה של 34.2% לעומת השנה הקודמת.המלחמה חשפה את שבריריות השוק: 39% מאתרי הבנייה נסגרו בסוף 2023 והפסקת כניסת עובדים פלסטיניים העלתה עלויות בנייה משמעותית. למרות זאת, מחירי הדירות עלו ב-7.8% ב-2024.

השוואה לעמדות השמאים והמומחים

בניגוד לבנקאים, השמאים והמומחים הציגו גישה זהירה יותר. ארז כהן, יו"ר לשעבר של לשכת שמאי המקרקעין, הזהיר: "שוק הנדל"ן מגיב בדרך כלל בקיצוניות אחרי מצבים קיצוניים."פרופ' דני בן-שחר ממכון אלרוב התייחס לפער הפונדמנטלי: "יש אמונות שמאוד התבססו בשוק שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות גם אם יש המורות בדרך." התייחסות זו מכירה באופי הספקולטיבי של השוק.השמאי הממשלתי נעדר מהמערכת מיוני 2023, יוצר ואקום רגולטורי חמור. מסמך הרווח היזמי המינימלי לא עודכן מאז יוני 2022 למרות עליית הריבית הדרמטית.

קשרים מבניים עם התקשורת

המחקר חשף מבנה תקשורת ישראלי מרוכז בקיצוניות. כלכליסט (קבוצת מוזס) מוביל עם 11.5% חשיפה, ואילו דה מרקר (משפחת שוקן) וגלובס מתחרים על המקום השני. העדר תחרות אמיתית יוצר תלות הדדית בין הבנקים לכלי התקשורת.ארנון מוזס רכש ב-2024 את חלקו של בנק הפועלים (34%) תמור 300 מיליון שקל - עסקה המדגימה את הקשרים הכלכליים הישירים. הבנקים מהווים מקור הכנסות פרסום מרכזי, יוצרים אינטרס מובנה להימנעות מביקורת חריפה.דפוסי הסיקור מגלים "הענקת במה לבכירי בנקים ללא אתגור של עמדותיהם" והסתפקות בהודעות יחסי ציבור כמקור יחיד. הדגשת הישגים עסקיים מתבצעת מבלי להזכיר עלויות חברתיות.

פערים בין תחזיות למציאות

הניתוח מגלה פערים משמעותיים בין התחזיות הבנקאיות למציאות. בנק ישראל תחזה צמיחה של 2.8% ל-2023 ו-3.5% ל-2024, אך המציאות הייתה 2% ו-0.6% בהתאמה. תחזיות השוק הנדל"ני סבלו מאופטימיות דומה.יתרת הלוואות הדיור הגיעה ל-596 מיליארד שקל באפריל 2024 - 31.2% מהתמ"ג לעומת 26.5% ב-2019. נתח זה מעיד על חשיפה גוברת של המערכת הפיננסית לשוק הנדל"ן.

דחיקת סימני הסיכון

למרות האזהרות, בכירי הבנקים נמנעו מהכרה בקיומה של בועה נדל"נית. השימוש במונח "בועה" נעדר כמעט לחלוטין מהתבטאויותיהם, החלפתו בביטויים כמו "פער היצע-ביקוש" ו"אתגרי השוק".בנק ישראל זימן פגישה דחופה עם ראשי החטיבות העסקיות ועודד הגדלת הפרשות להפסדי אשראי בנדל"ן. יתרות האשראי לתחום הבינוי והנדל"ן עלו ב-13.9% ב-2023 ל-295 מיליארד שקל - עלייה המעוררת דאגה רגולטורית.

מסקנות: בין אינטרס לאחריות

המחקר חושף מערכת מעיבה של אינטרסים בין הבנקים, התקשורת והרגולטור. הבנקים מרוויחים ממשכנתאות וממימון פרויקטי נדל"ן, התקשורת תלויה בהכנסות פרסום, והרגולטור חסר כלי אכיפה יעילים.התוצאה היא נרטיב מתמשך של אופטימיות שמתעלם מסימני הסיכון. הציבור הישראלי נושא בנטל כלכלי כבד - מחירי דיור בלתי סבירים, חובות משכנתא הולכים וגדלים, ותשואות שליליות על השקעות נדל"ן לטווח הבינוני.הפתרון מצריך רפורמה מקיפה הכוללת חיזוק התחרות בשני התחומים, הגברת השקיפות וחיזוק כלי הפיקוח. עד אז, הפער בין הנרטיב השיווקי למציאות הכלכלית צפוי להמשיך, עם הציבור כמי שמשלם את המחיר.

https://claude.ai/public/artifacts/dffd71aa-459c-4f20-a8f4-569db1dd020d

Gemi התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור בישראל: בין נרטיב שיווקי למציאות כלכלית

1. רקע כללי: תפקיד הבנקים בניפוח הנרטיב הנדל"ני

הבנקים בישראל ממלאים תפקיד מרכזי בעיצוב ובשמירה על שוק הדיור, תפקיד המושפע באופן מהותי מאינטרסים פיננסיים. ענף הנדל"ן הפך בשנים האחרונות לחלק דומיננטי בפעילות הבנקאית, ומקור לרווחים ניכרים הן ממתן הלוואות משכנתא לרוכשים פרטיים והן ממתן אשראי רחב היקף ליזמי נדל"ן לפרויקטי בנייה. מעורבות פיננסית עמוקה זו יוצרת תמריץ חזק לבנקים לטפח ולשמר שוק דיור תוסס ומעלה.   

הקשר שבין רווחי הבנקים מתיקי משכנתאות לבין תחזיות אופטימיות הבנקים מפיקים רווחים משמעותיים משוק נדל"ן פעיל ועולה. תמריץ רווח זה מהווה מניע מרכזי באסטרטגיה העסקית שלהם. כאשר בכירים בבנקים מפרסמים הצהרות ותחזיות פומביות לגבי שוק הדיור, הצהרות אלו, בין אם במכוון ובין אם לאו, יכולות להשפיע על תפיסת הציבור ולעודד פעילות הלוואות ורכישה נוספת. אם התחזיות הללו נוטות באופן עקבי לאופטימיות, הן עשויות לתרום למעגל המתחזק את עצמו, בו נרטיב הבנקים מסייע לשמר את פעילות השוק, אשר בתורה מועילה ישירות לשורה התחתונה שלהם. מצב זה מעלה שאלות לגבי הניטרליות והאמינות של הצהרותיהם הפומביות.   יתרה מכך, הבנקים מעורבים באופן ישיר בשליטה על מחירי הדירות. הם משתמשים לעיתים קרובות בהסכמי "מימון סגור" עם יזמים, המכסים עד 70% מעלויות הפרויקט. הסכמים אלו יכולים להעניק לבנקים זכות אישור מפורשת על תמחור הדירות, גם כאשר תנאי השוק עשויים להצדיק הפחתה. שליטה זו מופעלת כדי להגן על ערך הביטחונות (הנכסים) ולמנוע ירידת ערך שעלולה להשפיע על פרויקטים אחרים בתיק האשראי הנרחב של הבנק. כתוצאה מכך, גם כאשר הביקוש בשוק נחלש או כאשר יסודות כלכליים משתנים, המחירים עשויים שלא להתאים כלפי מטה בחופשיות כפי שהיו עושים בשוק תחרותי ולא מוסדר באמת. הדבר יוצר למעשה שוק "מנוהל" שבו יציבות מחירים (או מגמה עולה) זוכה לעדיפות. בנק ישראל, מצידו, מזהיר כי התערבות ישירה בהסכמי מימון אלו עלולה להוביל לייקור האשראי ולצמצום היצע הדיור. אזהרה זו מדגישה את הדילמה המורכבת: בעוד שליטת הבנקים תורמת לשמירת מחירים גבוהים, הסרתה ללא שיקול דעת עלולה להכניס סיכונים חדשים, שעלולים להחריף את משבר הדיור בערוצים אחרים. מעורבות זו של הבנקים, באמצעות מנגנוני המימון הדומיננטיים שלהם, משמשת ככוח משמעותי, גם אם לעיתים לא מכוון, המייצב את השוק מפני ירידות מחירים. הדבר מביא ל"ניהול" השוק באופן המיטיב עם מאזני הבנקים, אך עלול להחריף את בעיות הדיור לציבור הרחב.   

הסתמכות הרגולטור על הערכות שווי מנותקות מערך בנק ישראל מביע חשש מפני "בועת נדל"ן" בשל מה שהוא תופס כ"תיאבון מוגזם" לעסקאות נדל"ן. תיאבון זה מוביל למבצעי מימון אגרסיביים מצד קבלנים (כגון עסקאות 20/80), שבהם הבנקים למעשה מאשרים מראש משכנתאות עבור יתרת הסכום. בנק ישראל מעריך כי למעלה מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודשים האחרונים משקפות רמת מימון וסיכון גבוהה. מצב זה מסווג במפורש על ידי הרגולטור כ"סיכון לבועה" ואיום על היציבות הפיננסית של משקי הבית.   תגובת בנק ישראל כוללת דרישה להגדלת רזרבות ההון מהבנקים עבור הלוואות מסוכנות אלו. אמצעי רגולטורי זה נועד לחזק את חוסנה של המערכת הבנקאית מפני חדלות פירעון פוטנציאלית. דרישה זו מהווה למעשה הכרה בכך שהשוק פועל על בסיס ערכים ספקולטיביים ולא ברי קיימא. הערך המיוחס לנכסים עבור הלוואות בסיכון גבוה עשוי להיות מבוסס על מחירי שוק מנופחים, ולא על הערכות שווי שמרניות וברות קיימא יותר, מה שמוביל להסתמכות רגולטורית על הערכות שוק שעלולות להיות מעוותות. פעולת בנק ישראל להגברת דרישות ההון  מדגישה את המידה שבה השוק התנתק מאינדיקטורים כלכליים מסורתיים של ערך. הרגולטור מנסה להכיל את ההשלכות של הערכת יתר בתוך המערכת הבנקאית, במקום לטפל ישירות במקור ההערכת יתר. המסקנה מכך היא שהמסגרת הרגולטורית הנוכחית, אף שהיא שואפת ליציבות, עלולה בלא יודעין להנציח את הערכת היתר בכך שהיא מאפשרת לבנקים להמשיך לממן על בסיס מחירי שוק מנופחים, גם אם עליהם להחזיק יותר הון כנגד הסיכונים הנלווים.   שמאי המקרקעין חיים אטקין, מחבר הספר "בועת נדל"ן", קובע כי שוק הדיור הישראלי פועל כבר למעלה מעשור תחת בועה חסרת תקדים. הוא מציין כי המחירים מנותקים מערך, קיימים מינוף בלתי סביר ורווחים מדומים, ומציאות שבה רוכשי הדירות משלמים "תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה, עם סיכון אמיתי לקריסה". אטקין מצביע על פער של כ-100% בין שווי כלכלי למחיר שוק. שמאי מקרקעין כמו אטקין משתמשים בגישת ערך יסודי, המבוססת לעיתים קרובות על תשואות שכירות בנות קיימא, כדי להעריך את שווי הנכס. הערכתו חושפת פער מהותי בין ערך יסודי זה לבין מחירי השוק הרווחים, מה שמוביל אותו להצהיר באופן חד משמעי על "בועה". אם הבנקים מממנים בעיקר על בסיס מחירי שוק מנופחים אלו, ולא על בסיס הערכות שווי יסודיות ושמרניות, הם למעשה תורמים לשוק "מנותק מערך" ונסמכים עליו. חששו של בנק ישראל מ"תיאבון מוגזם"  והצורך בהגדלת ההון  תומכים באופן מרומז בתפיסה שערכי השוק הנוכחיים אינם ברי קיימא. הדבר מצביע על פגם קריטי במנגנון התמחור של השוק: נראה שחלק ניכר מערך השוק הנוכחי מונע על ידי ספקולציות ומינוף, ולא על ידי שווי כלכלי פנימי.   

2. איסוף ציטוטים וקישורים אליהם: התבטאויות בכירי הבנקים (2022-2025)

להלן ריכוז התבטאויות פומביות של בכירים בבנקים בנוגע לשוק הדיור בישראל בשנים 2022-2025:טבלה 1: התבטאויות פומביות של בכירים בבנקים על מחירי הדיור (2022-2025)

ניתוח התבטאויות הבנקים:

מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן, מציג נרטיב של חוסן כלכלי ו"ריבאונד" צפוי בשנת 2025. תחזית מאקרו-כלכלית אופטימית זו עומדת בניגוד מסוים להערכתו המפורטת והקודרת של משבר הדיור. הוא מפרט בעיות מבניות חמורות כמו "בירוקרטיה בלתי אפשרית" ומחסור בכוח אדם, המאריכים את זמני התכנון והבנייה באופן משמעותי. אם אכן יתרחש ריבאונד כלכלי המגביר את הביקוש, אך בעיות ההיצע הללו יימשכו, הדבר עלול להחריף את משבר הדיור, להוביל לעליות מחירים נוספות ולערער את ההשלכות החיוביות של הריבאונד עבור האזרח הממוצע. אזכורו של פרידמן ל"חשש של הרוכשים מ'פספוס' עליות המחירים הצפויות"  מצביע על גורם פסיכולוגי שעלול להיות מושפע מהתחזיות האופטימיות של הבנקים עצמם.   קיים פער בין ההערכות הפנימיות של הבנקים לבין הנרטיבים הציבוריים שלהם. בעוד שדוחות רשמיים של בנק לאומי, למשל, הכירו בעלייה חדה של 17% במחירי הדירות ב-2022 וצפו האטה ואף "ירידה פוטנציאלית במחירים" ב-2023 עקב עליית ריבית ואינפלציה , הצהרות פומביות מבכירים נוטות להדגיש חוסן וצמיחה עתידית. פער זה מעלה שאלות לגבי שקיפות המידע והמידה שבה הבנקים מתעדפים שמירה על אמון השוק על פני חשיפת תמונה מלאה של הסיכונים, במיוחד לאור האינטרס הפיננסי המובהק שלהם בשוק דיור תוסס.   בנק הפועלים דיווח על עלייה של 7.3% במחירי הדיור ב-2024, וציין כי נתונים אלו הושפעו מסבסוד עלויות מימון על ידי יזמים. למרות אתגרי המלחמה וסביבת הריבית הגבוהה, נרשמה עלייה חדה של 65% בעסקאות דירות חדשות. הדבר מצביע על חוסן שוק מפתיע, אם כי חלקו עשוי להיות מונע על ידי תמריצים מלאכותיים. הבנק מדגיש את ניטור הסיכונים המתמשך בתיק הלוואות הדיור שלו , מה שמעיד על מודעות לפוטנציאל פגיעות. חוסן השוק, כפי שנצפה על ידי הבנק, עשוי להיות תוצאה חלקית של מנגנוני המימון ומבצעי היזמים שהבנקים עצמם מאפשרים באמצעות מתן אשראי לקבלנים. ניהול הסיכונים של הבנק מתמקד בבריאות תיק ההלוואות, אך ייתכן שאינו מתמודד ישירות עם קיימות הערכות השווי בשוק עצמן.   שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, מקדמת באופן עקבי נרטיב של עליות מחירים בלתי נמנעות, ומייחסת אותן לגורמים מבניים עמוקים כמו גידול דמוגרפי (במיוחד במגזר החרדי) ולרצון התרבותי החזק לבעלות על דירה בישראל. נרטיב זה מנרמל למעשה את המחירים הגבוהים והעולים, ומציג אותם כתוצאה של חוסר איזון יסודי ולא כעודף ספקולטיבי. אף שהיא מכירה באתגרי הדיור החמורים (כגון הצורך ב-200 משכורות לרכישת דירה והארכת תקופות ההחזר) , היא מציגה אותם כמציאות שוק שיש להתמודד איתה, ולא כאינדיקטורים לשוק בלתי בר קיימא. על ידי קישור עליות מחירים עתידיות לירידות ריבית צפויות , הבנק מחזק את ציפיית ההתייקרות המתמשכת, מה שעשוי לעודד רוכשים פוטנציאליים להיכנס לשוק מתוך חשש מ"פספוס". הדגש על "רצון תרבותי" וגידול דמוגרפי כמניעים עיקריים  משמש להצדקת המחירים הגבוהים והתחזיות העתידיות, ומסיט בעדינות את המיקוד מספקולציות פיננסיות או הערכת יתר פוטנציאלית.   בנק דיסקונט, באמצעות מחלקת המאקרו-כלכלה שלו, מציג תחזית עקבית של עליות מחירים מתמשכות ואף מואצות בנדל"ן. הבנק מקשר במפורש את עליות מחירי הדיור ללחצים אינפלציוניים רחבים יותר, וצופה כי מגמה זו תוביל גם להאצה במחירי השכירות. תחזית עקבית זו, המבטאת אמונה בלולאת משוב חיובית חזקה, מעודדת תפיסה של עליית ערך מובטחת, מה שעשוי לתמוך בהמשך ההשקעה וההלוואות.   

3. מיפוי כלי התקשורת לפי בנק

ניתוח דפוסי הפרסום של התבטאויות בכירי הבנקים חושף קשרים עקביים בין בנקים מסוימים לכלי תקשורת ספציפיים, מה שמעיד על אסטרטגיית תקשורת ממוקדת.

ניתוח קשרים בנק מזרחי טפחות, בפרט באמצעות התבטאויותיה של שבי שמר, מופיע בתדירות גבוהה ב-ynet ובישראל היום. בנק לאומי, מצידו, נוטה לפרסם את התבטאויותיו, כמו אלו של המנכ"ל חנן פרידמן, בעיתון כלכליסט. בנק דיסקונט מפרסם את סקירותיו הכלכליות, כולל תחזיות מחירי הדיור, באתר ICE. עבור בנק הפועלים, רוב המידע הנגיש מגיע מדוחות פנימיים יותר. נוכחות תקשורתית עקבית זו מאפשרת לבנקים להעביר מסרים אחידים לקהלי יעד ספציפיים, ובכך לחזק נרטיב מסוים על שוק הדיור. חשיפה תקשורתית עקבית זו יכולה לחזק נרטיב מסוים על שוק הדיור, ובכך לעצב את תפיסת הציבור והציפיות.   

ניתוח כמותי ואיכותי בחינת אופי הסיקור מעלה תמונה מורכבת. בעוד שחלק מהסיקור עשוי להיות "מלטף" ובלתי ביקורתי, כלי תקשורת אחרים או כתבות ספציפיות מציגים גישה מאוזנת או אף ביקורתית יותר. לדוגמה, כלכליסט מדווח על טענות הממשלה כי הבנקים מונעים ירידת מחירים, ועל התנגדות בנק ישראל להתערבות. גם ביזפורטל עוסק בוויכוח בין הממשלה לבנקים בנוגע לאחריות על מחירי הדיור. מאקו מדווח על דבריו של אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, לפיהם הבנקים "מתדלקים את השוק". ישראל היום מדווח על חששות בנק ישראל מבועת נדל"ן ודרישותיו מהבנקים לצמצם את היקף המשכנתאות בסיכון. ערוץ 13 מדווח על פיגורים בתשלומי משכנתאות ועל צעדים נגד הבנקים.   הדבר מצביע על כך שהתקשורת אינה מקשה אחת; חלק מהגופים משמשים כפלטפורמה לנרטיבים מתחרים. קיומו של דיווח ביקורתי מעיד על מידה מסוימת של בחינה עיתונאית, גם אם היא מתקיימת לצד סיקור אוהד יותר.

4. אמירות של שמאים

השוואת התבטאויות בכירי הבנקים לאמירות של שמאים מובילים חושפת תמונה מורכבת של הסכמה, זהירות ואף אזהרה.שמאי המקרקעין חיים אטקין, מחבר הספר "בועת נדל"ן", מצהיר כי שוק הדיור הישראלי פועל כבר למעלה מעשור תחת בועה חסרת תקדים. הוא טוען כי המחירים מנותקים מערך, קיימים מינוף בלתי סביר ורווחים מדומים, וכי רוכשי הדירות משלמים "תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה, עם סיכון אמיתי לקריסה". אטקין מצביע על פער של כ-100% בין שווי כלכלי למחיר שוק. הוא מתאר את השוק כ"מנוהל, ממונף, מתואם ומוסווה" באמצעות "ויסות אשראי, תיאום קרקעות, דימוי מכירות, מניפולציות שמאיות ושליטה תקשורתית". דוחותיו לשנת 2025 מצביעים על "התרסקות" השוק, עם ירידה דרמטית בכל הסגמנטים. שמאי מקרקעין, במיוחד אלו המתמקדים בערך יסודי, מציגים לעיתים קרובות תמונה שונה באופן מהותי מזו של הבנקים. אזהרותיהם מפני "בועה" ו"מחירים מנותקים" מהוות אתגר ישיר לנרטיבים האופטימיים של הבנקים. שוני זה מדגיש את חשיבותן של חוות דעת מומחים בלתי תלויות בהערכת בריאות השוק, שכן הם אינם נתונים לאותם לחצים מסחריים כמו הבנקים.   לעומת זאת, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מציגה עמדה מורכבת יותר. בפברואר 2023, היא ציינה כי אף שמחירי הדירות עשויים לעצור את עלייתם, השוק יתקן את עצמו במהרה. ביולי 2022, הלשכה ציינה כי עליית ריבית המשכנתאות גרמה לרוכשים "לשבת על הגדר", מה שהוביל לירידה של כ-19% בהיקף העסקאות לעומת השנה הקודמת. עם זאת, בספטמבר 2023, בוגין הצהירה כי "מי שמחכה שהשוק יתרסק יכול לשכוח מזה". הדבר מדגים כי גם בתוך קהילת השמאים קיימות פרשנויות שונות לאותות השוק.   אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, הצהיר כי הבנקים "מתדלקים את השוק" וכי חלקם אינם נוקטים בזהירות מספקת בהערכותיהם. הצהרה זו, המגיעה מבכיר ממשלתי, מחזקת את הטענה כי לבנקים יש תפקיד פעיל בעיצוב מגמות המחירים, ולא רק תפקיד פסיבי של מגיבים לשוק.   

5. בדיקת התייחסות לבועה/שווי פונדמנטלי

בחינת התבטאויות הבנקים מול אלו של גורמים אחרים חושפת פערים משמעותיים בהתייחסות למושג "בועה" ולקשר בין מחירים לערכים פונדמנטליים.

התייחסות הבנקים: באופן כללי, בכירים בבנקים נמנעים משימוש במונח "בועה". במקום זאת, הם נוטים לתאר את מגמות המחירים באמצעות מונחים כמו "ביקוש קשיח", "גידול דמוגרפי", "חוסן" או "התאוששות". שבי שמר ממזרחי טפחות, למשל, מייחסת את עליות המחירים לגידול דמוגרפי ולרצון התרבותי לבעלות על דירה, ולא לספקולציות. חנן פרידמן מלאומי מכיר ב"חשש של הרוכשים מ'פספוס' עליות המחירים הצפויות" , אך מציג זאת במסגרת תחזית כללית של ריבאונד כלכלי. בנק דיסקונט מצהיר בעקביות כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות ואף יואצו. בחירה לשונית זו מסייעת לשמור על אמון הציבור ולמנוע יצירת סנטימנט שלילי בשוק, ומתיישבת עם האינטרסים העסקיים של הבנקים.   

התייחסות בנק ישראל (הרגולטור): בניגוד לבנקים המסחריים, בנק ישראל, כרגולטור, מביע חשש מפורש מפני "בועת נדל"ן". חשש זה נובע מ"תיאבון מוגזם" לעסקאות נדל"ן ומהיקף גבוה של משכנתאות בסיכון. זוהי הכרה רגולטורית ישירה בסיכון לבועה.   

התייחסות שמאים ומומחים אחרים: שמאים ומומחים חיצוניים נוקטים בגישה ישירה וביקורתית יותר. חיים אטקין, שמאי מקרקעין, משתמש במפורש במונח "בועה" וטוען כי שוק הדיור הישראלי פועל תחת בועה חסרת תקדים כבר למעלה מעשור. הוא מצביע על "מחירים שמנותקים מערך", "מינוף בלתי סביר", "רווחים מדומים", ו"תשואה מגוחכת על נכס שממומן בריבית כפולה". אטקין מציין פער של כ-100% בין שווי כלכלי למחיר שוק. הוא גם מזכיר כי "אלפי לווים בקצה גבול היכולת" וכי "בנק ישראל מזהיר, הלמ"ס מאותת, הציבור קורס". אביעד פרידמן ממשרד הבינוי והשיכון אף הוא טוען כי הבנקים "מתדלקים את השוק" ואינם נוקטים בזהירות הראויה.   הניגוד החד בין נרטיב הבנקים לבין הערכות הרגולטור והשמאים מצביע על אי-הסכמה מהותית לגבי בריאות השוק וקיימותו. בעוד הבנקים שומרים על אופטימיות ומתמקדים בגורמי ביקוש, גורמים חיצוניים מזהירים מפני התנתקות מהותית בין מחירי השוק לערכים כלכליים יסודיים, ומצביעים על סיכונים מוגברים למשקי הבית ולמערכת הפיננסית.

6. השוואת תחזיות למציאות

השוואת תחזיות הבנקים לנתונים כלכליים בפועל חושפת תמונה מורכבת, שבה מגמות השוק אינן תמיד ליניאריות או תואמות באופן מלא את הנרטיבים האופטימיים.

גרפים של תחזיות לעומת נתונים בפועל:

• עליית מחירים: בנק מזרחי טפחות צפה עלייה של 5% במחירים לשנת 2024, אך העלייה בפועל הייתה כ-7.7%. נתוני הלמ"ס הראו עלייה שנתית של 7.8% במחירי הדיור ב-2024, ו-4% בדירות חדשות (אוקטובר 2023-אוקטובר 2024). העלייה המצטברת בשנים 2021-2024 עומדת על כ-30%.   
• ירידת עסקאות וביקוש:
  • בשנת 2023 נמכרו 66,590 דירות, ירידה של 35% לעומת 2022.   
  • בנובמבר 2024 נרשמה עלייה של 73% בעסקאות לעומת נובמבר 2023 (החודש שלאחר פרוץ המלחמה), אך ירידה של 8.5% לעומת נובמבר 2022.   
  • בינואר 2025 נמכרו 7,373 דירות, ירידה של 37.3% לעומת דצמבר 2024 ו-16% לעומת ינואר 2024.   
  • מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא רב-שנתי של 77,650 יחידות בסוף ינואר 2025, עם תקופת היצע של 23.7 חודשים. חיים אטקין מציין כי בסוף 2024 היו למעלה מ-80,000 דירות חדשות לא מכורות.   
  • מזרחי טפחות צופה היקף עסקאות של כ-105,000 דירות לשנת 2025, בדומה ל-2022 ו-2024.   
• גובה ריבית המשכנתאות:
  • ריבית בנק ישראל עלתה מ-0.35% באפריל 2022 ל-4.75% במאי 2023, והתייצבה על 4.50% מינואר 2024 ועד פברואר 2025.   
  • ריבית הפריים עלתה מ-1.85% באפריל 2022 ל-6.25% במאי 2023, והתייצבה על 6.00% מינואר 2024 ועד פברואר 2025.   
  • ריביות המשכנתא הלא צמודות הממוצעות עלו מ-3.56% בינואר 2022 ל-5.33% בדצמבר 2023, ולאחר מכן ירדו בהדרגה לכ-4.9% בינואר-פברואר 2025.   
• שיעור פיגורים: הפיגורים בתשלומי משכנתאות הגיעו לשיא חדש של 3.6 מיליארד ש"ח.   
• יחס מחיר/שכר: נדרשות 200 משכורות לרכישת דירה ממוצעת בישראל ב-2025, לעומת 128 משכורות ב-2010. שיעור ההחזר הממוצע מההכנסה עלה מ-27% ב-2020 לכמעט 30% ב-2025.   
• תשואות בפועל: תשואת השכירות השנתית בתל אביב עומדת על כ-2.3%, ברמת גן כ-2.6% ובחולון כ-2.7%, לעומת כ-3.5% בערי הפריפריה. חיים אטקין מציין שתשואת השכירות הממוצעת היא כ-2.5% לעומת ריבית משכנתאות ממוצעת של 5%-6.5%.   

הנתונים בפועל מציגים תמונה של שוק דינמי ותנודתי, שאינו תמיד תואם את התחזיות הליניאריות של הבנקים. בעוד הבנקים נוטים להדגיש את המשך עליית המחירים, המציאות מראה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות ב-2023, התאוששות חלקית בסוף 2024, וירידה חדה נוספת בתחילת 2025. תנודתיות זו, יחד עם עליית הריבית שהשפיעה על יכולת ההחזר והובילה לעלייה בפיגורים בתשלומי משכנתאות , מצביעה על כך שהשוק אינו נמצא במסלול עלייה פשוט. מלאי הדירות הלא מכורות ההולך וגדל  מעיד על חוסר איזון בין היצע לביקוש, שאינו בא לידי ביטוי מלא בכל נרטיבי הבנקים.   

דוגמאות לכשלי תחזית מובהקים: הכשל המובהק ביותר בתחזיות הבנקים אינו בהכרח ירידות מחירים דרמטיות שלא נצפו, אלא בהיעדר תחזיות לירידות מחירים משמעותיות, למרות תקופות של האטה או אזהרות מגורמים אחרים. בנק מזרחי טפחות, לדוגמה, צפה עלייה של 5% במחירים לשנת 2024, כאשר העלייה בפועל הייתה גבוהה יותר (7.7%). אמנם זו אינה "ירידה", אך היא מדגישה את הקושי בדיוק התחזיות. חשוב מכך, בעוד שדוחות פנימיים של בנק לאומי הכירו ב"ירידה פוטנציאלית במחירים ב-2023" , הצהרות פומביות מבכירים נטו לשמור על אופטימיות כללית. נטייה עקבית זו של הבנקים לתחזיות אופטימיות, או להמעיט בחומרת ההאטות, גם כאשר דוחות פנימיים או נתונים חיצוניים מצביעים על צורך בזהירות , מצביעה על הטיה מערכתית. הטיה זו נובעת ככל הנראה מאינטרס מובהק בשוק תוסס, וניתן לפרש אותה ככישלון במתן תמונה אובייקטיבית לחלוטין לציבור. היעדר אזהרות מפורשות מפי הבנקים לגבי "בועות" או תיקוני מחירים משמעותיים, בניגוד לעמדת הרגולטור ושמאים מסוימים, מייצג פער בולט בהערכת השוק.   משבר הדיור הולך ומעמיק, כפי שמשתקף בעלייה הדרמטית במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה ובעלייה בנטל ההחזר. תשואות השכירות הנמוכות ביחס לריביות המשכנתא  מרמזות כי עבור רבים, בעלות על דירה אינה השקעה רציונלית מבחינה פיננסית המבוססת על הכנסה שוטפת, אלא הימור ספקולטיבי על המשך עליית מחירים.   

7. דיון וסיכום

הבחינה המעמיקה של התבטאויות בכירי הבנקים על שוק הדיור בישראל חושפת מתח מובנה בין הנרטיב המקודם על ידם לבין המציאות הכלכלית המורכבת.

האם קיימת אחידות נרטיבית בין הבנקים לבין כלי תקשורת מסוימים?

קיימת מידה של אחידות נרטיבית, שבה בנקים מסוימים מעבירים באופן עקבי מסרים אופטימיים באמצעות פלטפורמות תקשורתיות ספציפיות. הדבר יוצר אפקט של "תיבת תהודה", המחזק את התפיסה של עליות מחירים בלתי נמנעות. נוכחותם העקבית של בכירי הבנקים בכלי תקשורת אלו מצביעה על אסטרטגיה מכוונת לעיצוב תפיסת הציבור והציפיות.   

האם מתקיים שיתוף פעולה סמוי בהזנת מידע לציבור?

אף שאין הוכחה ישירה ל"קנוניה" מפורשת, הנרטיב האופטימי העקבי מצד הבנקים, המחוזק לעיתים קרובות על ידי כלי תקשורת מסוימים, בשילוב עם שליטת הבנקים הישירה על תמחור היזמים , יוצר יחד תפיסה של "ניהול שוק מרומז". מערכת זו, בין אם מתוכננת ובין אם נוצרת באופן אקראי, נראה כי היא מתעדפת שמירה על מחירים גבוהים והיקפי עסקאות גדולים, מה שמשרת את האינטרסים הפיננסיים של הבנקים. הניגוד לדוחות ביקורתיים יותר מצד הרגולטור ושמאים מסוימים מצביע על פער במידע המוצג לציבור.   

האם הציבור קיבל תמונה אמינה של הסיכונים?

הניתוח מצביע על כך שהציבור עשוי שלא לקבל תמונה אמינה ומלאה של הסיכונים בשוק הדיור. בעוד שבנק ישראל מזהיר במפורש מפני "בועה" ומשכנתאות בסיכון גבוה , ושמאים מסוימים מדגישים התנתקות משמעותית בין מחירי השוק לערך פונדמנטלי , הנרטיב הדומיננטי של הבנקים מדגיש לעיתים קרובות ביקוש מבני ועליית מחירים מתמשכת. חוסר סימטריה זה במידע, יחד עם תפקידם של הבנקים באפשרות מימון בסיכון גבוה, עלול להותיר את הציבור פגיע לעלויות דיור בלתי בנות קיימא וללחץ פיננסי. משבר הדיור המעמיק, המתבטא במספר המשכורות הגבוה הנדרש לרכישת דירה ובנטל ההחזר הגובר, מדגיש עוד יותר את הפער בין נרטיב השוק לבין המציאות הכלכלית עבור משקי בית רבים.   

אפליקציה: נרטיב הבנקים בשוק הדיור       https://g.co/gemini/share/28b3c68b6497 

אינפוגרפיקה: נרטיב הבנקים בשוק הדיור     https://g.co/gemini/share/55e81ac83554 

לקריאה נוספת - כאן

אאוטינג למודוס אופרנדי של הגזלייטינג שמנהלים הבנקים: האם יש דפוס במסרים וסבב מסודר של ראיונות בין הבנקים בכלי התקשורת השונים?

המצב הנוכחי: 10 סימני אזהרה

השוק הישראלי מציג כיום תמונה מטרידה שדורשת תשומת לב רצינית:

📉 סימני המשבר

1. פינוי בינוי קורס - פרויקטים מתבטלים והדיירים מקבלים הודעות ביטול
2. מלאי שיא - מעל 70,000 דירות מוכנות ולא מכורות, צפוי לחצות את ה-100,000 עד סוף 2025
3. מכירות בצניחה - קריסה במכירת דירות חדשות ויד שנייה
4. ירידת מחירים מתמשכת - 4 חודשים ברציפות של ירידות
5. פיגורים בעלייה - זינוק של 23% בפיגורי משכנתאות
6. חברות בנייה בחירום - מגייסות אג"ח במקום למכור דירות
7. משרדים נטושים - מיליוני מ"ר משרדים ריקים שאיש לא צריך
8. התערבות רגולטורית - בנק ישראל מטיל מגבלות דרקוניות על מבצעי קבלנים
9. דיונים בכנסת - התרעות מפורשות על "סאב-פריים ישראלי"
10. הקלות משכנתאות - בנקים מציעים דחיות כסימן למצוקה

למה זה לא סאב-פריים קלאסי?

ההבדל המהותי: בארה"ב המשבר התפשט עולמית דרך נגזרים מורכבים. בישראל - הסיכון מרוכז במערכת הפיננסית המקומית.

מאפיינים ייחודיים למשבר הישראלי:

• ריכוזיות - הבנקים הישראליים חזיקים את הסיכון ישירות
• פשטות יחסית - פחות נגזרים מורכבים, יותר הלוואות עם דחיית תשלום
• חשיפה מקומית - כל המשק תלוי בענף הנדל"ן ללא פיזור גיאוגרפי

הסיכונים האמיתיים

🚨 לטווח הקצר

• גל ביטולי עסקאות - כאשר רוכשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לגמר הבנייה
• לחץ על מחירים - המלאי העצום ילחץ על המחירים למטה
• מצוקה של קבלנים - חברות בנייה עלולות להידחק לפשיטת רגל

⚖️ גורמים מייצבים

• רגולטור ער - בנק ישראל מתערב בזמן, בניגוד למשבר 2008 בארה"ב
• מערכת בנקאית יציבה - חזקה יותר ממקבילותיها העולמיות
• ביקוש דמוגרפי אמיתי - גידול אוכלוסייה מתמשך יוצר ביקוש בסיסי
• מחסור זמני בכוח אדם - בעיית הפועלים ניתנת לפתרון

תרחישים אפשריים

🎯 התרחיש הסביר (60% הסתברות)

• תיקון חד של 15-25% במחירים על פני 12-18 חודשים
• פשיטות רגל של חברות בנייה חלשות
• התאוששות הדרגתית החל מ-2026

⚡ התרחיש הקשה (30% הסתברות)

• צניחת מחירים של 30-40%
• משבר בנקאי מוגבל
• התאוששות איטית של 3-4 שנים

🌪️ התרחיש הקיצוני (10% הסתברות)

• קריסה מערכתית דומה לשנות ה-80
• התערבות ממשלתית נרחבת נדרשת

מה עושים עכשיו?

👤 לרוכשי דירה

• המתינו - מחירים צפויים לרדת עוד
• בדקו מימון - וודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם בתרחיש קשה
• הימנעו ממבצעי 80/20 - הסיכון גדול מהתועלת

🏢 למשקיעים

• זהירות מוגברת - בחנו כל השקעה בקפידה
• נזילות - שמרו על יכולת לנוע מהר
• הזדמנויות עתידיות - התכוננו לרכישות במחירי מציאה בעוד 12-18 חודשים

🏗️ לעוסקים בענף

• ניהול תזרים קפדני - השלבים הקשים רק מתחילים
• הפחתת מינוף - צמצמו חשיפה כמה שאפשר
• מיקוד בפרויקטים איכותיים - איכות תנצח כמות

המסקנה

המשבר כאן - רק השאלה באיזה עוצמה והאם המערכת תצליח לנהל אותו באופן מבוקר.זה לא זמן לפאניקה, אבל זה בהחלט זמן לזהירות מוגברת ולהכנות. המי שיבין את הסימנים וינהג בחוכמה - יצא מחוזק יותר מהמשבר.זכרו: בכל משבר יש גם הזדמנויות - השאלה מי יהיה מוכן לנצל אותן כשהן יגיעו.

מאמר זה מבוסס על נתונים עדכניים ומגמות שוק נכון לאוגוסט 2025. המצב מתפתח במהירות והמלצות עשויות להשתנות.

Gpt מבוא

גיל המבנה נחשב מזה שנים לאחד המשתנים המרכזיים בהערכת שווי נכסים, אך במציאות המודרנית – ובייחוד בשוק הישראלי – השפעתו מורכבת בהרבה מההנחות התיאורטיות המקובלות. התפיסה הקלאסית גורסת כי ככל שהמבנה מתיישן, ערכו נשחק בקצב צפוי, אולם בפועל, פרמטרים כמו תחזוקה, שיפוצים, התאמות פונקציונליות, מיקום, ותמריצי התחדשות עירונית עשויים למתן, לנטרל ואף להפוך את “קנס הגיל” לפרמיה.

המחקר שלפניכם בוחן לעומק את הפער בין התיאוריה למציאות, תוך שילוב ניתוח תאורטי על בסיס תקנים בינלאומיים (IVS, RICS, USPAP) עם בחינה אמפירית של נתוני עסקאות ומגמות שוק בישראל ובעולם.

תקציר מנהלים

• מטרת המחקר – לבדוק את ההשפעה האמיתית של גיל המבנה על השווי, ולהבין כיצד משתנים מתערבים – כגון מצב תחזוקתי, שיפוץ, ערך היסטורי, מיקום ותוכניות התחדשות – משנים את עקומת ירידת הערך המקובלת.
• מתודולוגיה – שילוב בין סקירת ספרות תקנית ומחקרית, ניתוח השוואתי בין שווקים בינלאומיים, ובניית מודלים הדוניים על נתוני עסקאות בישראל, תוך בידול בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי ופירוק מקורות הפחת.
• ממצאים מרכזיים–
  1. גיל כרונולוגי הוא אינדיקטור חלקי בלבד; גיל אפקטיבי הוא המשתנה הרלוונטי להערכת השווי בפועל.
  2. עקומת ירידת הערך אינה ליניארית באופן גורף; נדרשת התאמה לשוק ולסגמנט.
  3. בישראל, תמריצי התחדשות עירונית מייצרים ערך אופציה לבניינים ישנים, המשנה לעיתים את סימן האפקט.
  4. משתנים כמו תחזוקה, שיפוץ ותוספות בנייה עשויים לדחות או למתן את פחת הגיל.
• המלצות יישומיות–
  • לאמץ מודלים לא־ליניאריים עם אינטראקציות בין גיל למשתנים מתערבים.
  • להפריד פחת פיזי, תפקודי וחיצוני בגישת העלות.
  • לשקלל ערך אופציה של התחדשות עירונית באופן שיטתי בשומות.
  • לשפר שקיפות מידע על מצב מבנים וסטטוס תכנוני.

 1 – הגדרת המושג "גיל מבנה" וסוגיו

מושגים משלימים רלוונטיים

1. תוחלת חיי מבנה– משך הזמן שבו מבנה צפוי לשמש באופן כלכלי ושימושי לפני שיהפוך לבלתי כדאי לשימוש, לשיפוץ או לתחזוקה.
   • משתנה לפי סוג הבנייה (בטון, פלדה, עץ), תנאי אקלים, תחזוקה ושימוש.
   • לדוגמה: מבנה בטון מזוין בישראל עשוי להגיע ל-60–80 שנה ואף יותר, בתנאי תחזוקה טובים.
2. עקומת פחת (Depreciation Curve)– תיאור גרפי של ירידת הערך עם הזמן.
   • עשויה להיות לינארית (ירידה קבועה), אקספוננציאלית (ירידה חדה בתחילת חיי המבנה ואז התמתנות), או שלבי חיים (ירידות שונות בכל שלב – למשל ירידה איטית בשנים הראשונות, ואז ירידה חדה כשהטכנולוגיה/תכנון מתיישנים).
3. שווי פונקציונלי– ערך המבנה מבחינת השימושיות שלו, ללא תלות בגילו הפיזי.
   • יכול להיות גבוה ממבנה חדש אם הוא ממוקם טוב ומתוכנן היטב, או נמוך ממבנה חדש אם הוא מיושן תכנונית.
4. ערך שוק מול ערך כלכלי–
   • ערך שוק: המחיר שבו מבנה צפוי להימכר בשוק החופשי.
   • ערך כלכלי: הערכה של התרומה הכלכלית נטו של המבנה, ללא השפעת רגשות, ספקולציה או עיוותי שוק.

💡 המשמעות להערכת שווי:

• שימוש אך ורק בגיל כרונולוגי עלול להטעות — הוא אינו משקף בהכרח את מצב המבנה ואת תרומתו הכלכלית.
• גיל אפקטיבי הוא לרוב המדד המועדף בהערכות שווי מקצועיות, אך הוא מחייב בדיקה פיזית ומידע אמין על תחזוקה ושיפוצים.
• פערים גדולים בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי עשויים להצביע על פוטנציאל השבחה או מנגד – על סיכון מבני וכלכלי.

2 – סקירת ספרות תיאורטית

2.1 מושגי יסוד בתקינה הבינלאומית

• IVS 105 – עלות: מגדיר את depreciation/obsolescence במסגרת גישת העלות כהתאמות לעלות יצירת נכס שווה-תועלת, כדי לשקף ירידת תועלת ממקורות: בלאי פיזי, התיישנות תפקודית וחיצונית (כלכלית). הדגשה: יש לאמוד ולהפריד בין מקורות ההתיישנות הללו. (Viewpoint)
• RICS – DRC (Depreciated Replacement Cost): בתקן המעודכן (הודפס מחדש ביולי 2024) מודגש שימוש ב-DRC בעיקר לנכסים ייחודיים/מומחים, וההבחנה בין valuation depreciation (obsolescence) לבין accounting depreciation. עבור גישת העלות, יש לזהות ולהעריך התיישנות פיזית/תפקודית/חיצונית כדי להגיע ל-DRC. (RICS, Studocu)
• USPAP: אינו מכתיב נוסחה ספציפית לפחת, אך ב-Standard Rule 1-4(b) מחייב, כשמיישמים גישת עלות, לנתח את הפחת מכל הסיבות הרלוונטיות כחלק מפיתוח השומה. כלומר, חובת ניתוח מקצועית של מקורות הפחת (פיזי/תפקודי/חיצוני), ולא הסתמכות טבלאית אוטומטית. (Miller Samuel Appraisers)
• UASFLA (“Yellow Book”): מבהיר באופן חד שעל השמאי לזהות ולכמת שלושת סוגי ההתיישנות (Physical, Functional, External) ולתמוך אותם בנתוני שוק (שיטת Breakdown/Market Extraction), ולא להסתפק בחישובי Age-Life גנריים. (Department of Justice)

משמעות מעשית לתקינה: בכל מסגרת (IVS/RICS/USPAP/UASFLA) נדרשת הפרדה אנליטית בין סוגי ההתיישנות. “גיל מבנה” לבדו הוא אינדיקטור חלש; נדרש זיהוי גיל אפקטיבי ומקורות פחת מבוססי-שוק.

2.2 מודלים תיאורטיים לעקומות ירידת ערך (Depreciation Curves)

2.3 הספרות האמפירית – היבט תיאורטי

• שיטות הדוניות: מתארות את המחיר כפונקציה של וקטור מאפיינים (גיל, שטח, חדרים, מיקום ועוד); מקדם הגיל (או טרנספורמציות שלו) מודד תרומת הגיל “נטו” לשווי. שימוש מרכזי בבניית מדדי מחירי דיור איכותיים. (OECD)
• רגישות מקומית: השפעת גיל משתנה בין שווקים; רגולציה/היצע/תמריצי התחדשות עשויים להפוך “גיל גבוה” מסיכון ל-אופציה (זכויות השבחה/ציפוף). דוגמה ישראלית בולטת: משקל משמעותי של פרויקטי התחדשות (תמ״א 38/פינוי-בינוי) בייצור השנתי, מה שמשנה את הפרשנות לשיוך “גיל ישן = ירידת ערך”. (Works in Progress)

2.4 יישום בתקנים מול פרקטיקה

1. IVS/RICS – דורשים זיהוי Obsolescence ספציפית (פיזי/תפקודי/חיצוני) והפרדה אנליטית בכל מקום שננקטת גישת העלות; ב-RICS DRC ההדגשה חדה במיוחד לנכסים ייעודיים. (Viewpoint, RICS)
2. USPAP – חובת פיתוח השומה כוללת ניתוח פחת מבוסס-שוק; אין לגזור פחת לפי טבלאות “ברירת מחדל” מבלי ביסוס אמפירי. (Miller Samuel Appraisers)
3. UASFLA – קובעת במפורש: להימנע מאריתמטיקה שגרתית של Age-Life לבדה; לתמוך בכל רכיב פחת בנתוני שוק (Market Extraction/Breakdown). (Department of Justice)

2.5 השלכות תיאורטיות על “גיל מבנה → שווי”

• הגיל כרונולוגי הוא אינדיקטור, לא הסבר. התיאוריה והתקינה מחייבות מעבר ל-גיל אפקטיבי ולקיטלוג מקורות ההתיישנות. (Viewpoint)
• במודלים הדוניים, סימן וגודל המקדם של “גיל” תלויים במטריצה של משתנים: מיקום, תחזוקה/שיפוץ, תוספות (ממ״ד/מעלית), ציפיות להתחדשות. לכן, הפחת “התיאורטי” אינו אוניברסלי, ויש לכיילו אמפירית לשוק היעד. (OECD)
• בישראל, היקף ההתחדשות משנה את “פונקציית התועלת” של בניין ישן: לעיתים “גיל” מגדיל ערך צפוי (Option Value) אם קיימת הסתברות ריאלית להשבחה דרך תמ״א/פינוי-בינוי. (Works in Progress)

3 – ניתוח אמפירי

3.1 מה מראים המחקרים (בקצרה)

• במחקרי מודלים הדוניים (Hedonic), מקדם ה־Age לרוב שלילי ומובהק סטטיסטית—כלומר בניינים ישנים מתומחרים נמוך יותר כשהשוואה נעשית ב“תנאים שווים”. זה עולה, בין היתר, ממסגרות תאורטיות אמפיריות מודרניות (Age–Period–Cohort) ומהספרות הקלאסית. (MDPI, ScienceDirect)
• מחקר עדכני בוחן כיצד איכות/תחזוקה משנה את אומדן הפחת הגילי—ממצא מרכזי: מידע איכותי מפחית הטיה כלפי “הזדקנות אוטומטית” ומחדד שהגיל לבדו איננו מסביר מלא. (Taylor & Francis Online)
• בפרקטיקות הערכה תקניות (IVS/RICS/USPAP), אין להסתמך על גיל כרונולוגי בלבד; יש לפרק את ההתיישנות לפיזית/תפקודית/חיצונית ולבסס אמפירית (שוקית) כל רכיב. (RICS, isurv, Department of Justice, Mass.gov)

3.2 המקרה הישראלי – היפוך חלקי של “קנס גיל” דרך התחדשות

• תכניות התחדשות (תמ״א 38/פינוי־בינוי) משנות את סימן האפקט בחלק מהמיקומים: בניינים ישנים לפני 1980 נושאים לעיתים ערך אופציה להשבחה (זכויות בנייה/פטור או הנחות בהיטל השבחה), ולכן הגיל עשוי להקטין את העונש הגילי או אף לייצר פרמיה בשכונות מסוימות. (Works in Progress, Strong Towns)
• הספרות התכנונית העדכנית מראה שהמנגנון התמריצי (חיזוק+תוספת זכויות) משפיע התנהגותית על שוק העסקאות במבנים ישנים, מעבר להשפעת גיל “פיזית” גרידא. (ScienceDirect)

3.3 מתודולוגיה אמפירית מוצעת לישראל (צעד־אחר־צעד)

מטרה: לזהות את האפקט השולי של גיל מבנה על מחיר, לאחר שליטה במאפייני דירה/מיקום/זמן, ולמדוד ערך־אופציה של התחדשות.

1. דאטה וטיוב

• עסקאות דירות: רשות המסים/מאגרי שמאים (כולל כתובת, קומה, מעלית/חניה, שטח, חדרים, שנת בנייה).
• שכבות מרחביות: מרחק לצירי תחבורה/רכבת, ציוני איכות בית-ספר, רמות פלילי/רעשים (ככל שיש), סטטוס תכנוני (תמ״א/פינוי־בינוי בשלבי תכנון/אישור).
• יצירת משתני גיל: כרונולוגי (שנת הערכה–שנת גמר), אפקטיבי (proxy: אינדיקטורים לשיפוץ/חיזוק/מעלית), ו־דגל 1980- (כשירות לתמ״א) + אינטראקציות עם סטטוס תכנוני.

2. דגם הדוני בסיסי

ln⁡(Pricei)=β0+β1Agei+β2Controlsi+γneighborhood+δmonth-year+εi\ln(\text{Price}_{i})=\beta_0+\beta_1 \text{Age}_{i}+\beta_2 \text{Controls}_{i}+\gamma_{\text{neighborhood}}+\delta_{\text{month-year}}+\varepsilon_i

• Controls: שטח, חדרים, קומה, מעלית/חניה/מרפסת, איכות בניין, איכות סביבתית, dummy לשיפוץ.
• פיקסדים: שכונה (או משבצת 1×11\times1 ק״מ), זמן (חודש-שנה) להפרדת מגמות כלל-שוק.
• פירוש: β1\beta_1 הוא קירוב לאפקט גיל לאחר שליטה בשאר הגורמים. הספרות ממליצה זהירות פרשנית בגלל אנדוגניות (בניינים ישנים ממוקמים גם באזורים שונים מבחינה סוציו־אקונומית). (ResearchGate)

3. רובסטיות והרחבות

• לא־ליניאריות: טרנספורמציות Age,Age2\text{Age}, \text{Age}^2 או bins (0–10, 10–30, 30–50, 50+).
• אינטראקציות: Age×RenewalEligibility\text{Age} \times \text{RenewalEligibility}, Age×Renovated\text{Age} \times \text{Renovated} כדי לאמוד ערך-אופציה וערך שיפוץ.
• RDD סביב סף 1980 (בדירות דומות, קרובות בסף): מבחן סף לתמ״א לאומדן מקומי של “פרמיית גיל־ותמריץ”.
• בדיקת פרקי זמן: לפני/אחרי שינויי רגולציה רלוונטיים (גלי תמ״א, שינויי היטלי השבחה). (Works in Progress)

4. גישת העלות – Market Extraction
   הצלבת תוצאות הדוניות עם פירוק פחת מבוסס-שוק (פיזי/תפקודי/חיצוני) לפי IVS/RICS/UASFLA, במקום Age-Life גנרי; אימות שדה בדוחות שמאיים. (RICS, Department of Justice)

3.4 תוצרים אמפיריים מומלצים (מה להציג בדוח)

• גרף “עקומת גיל” מקומית: יחס מחיר חזוי/חדש (eβ1⋅Agee^{\beta_1 \cdot \text{Age}}) לפי קבוצות גיל—עם ובלי אינטראקציית התחדשות.
• טבלת רגישות: אומדני β1\beta_1 במפרטים שונים (בסיסי; +פיקסדי שכונה; +אינטראקציות; +RDD).
• “פירוק פחת”: טבלה שמתרגמת את ממצאי ההדוני להערכת פחת פיזי/תפקודי/חיצוני ב־Cost Approach (לשימוש שמאי).
• Heatmap עירוני: שכונות שבהן הגיל “מעניש” (אפקט שלילי מובהק) מול שכונות שבהן קיים אפקט אופציה חיובי (התחדשות).

3.5 פירוש צפוי (מסגרת)

• בשוק תחרותי ללא תמריצי התחדשות, נצפה אפקט גיל שלילי עקבי (תואם ספרות תאורטית/אמפירית). (MDPI)
• בישראל, בגלל מסגרת תמריצים ייחודית, נצפה היחלשות הקנס הגילי ואף פרמיה בבניינים ישנים באזורים בעלי הסתברות גבוהה להתחדשות—כלומר האפקט תלוי־מרחב ותלוי־רגולציה. (ScienceDirect, Works in Progress)

4 – משתנים מתערבים: איך הם מעוותים/ממתנים את “אפקט הגיל”

4.1 טבלת ליבה – “גורם → מנגנון → מדידה → השפעה צפויה על אפקט גיל”

4.2 דוגמאות יישומיות (תבניות עבודה)

1. ישן+תחזוקה גבוהה+מעלית → קנס גיל מתכווץ
   • בניין 1965 משופץ + מעלית מותקנת ב־2018 → גיל אפקטיבי נמוך בכ־15–25 שנים ביחס לכרונולוגי (אמידה דרך dummy לשיפוץ×שנת התקנה).
2. ישן+התחדשות בשלבי קידום → פרמיית אופציה
   • בניין טרום־1980 במתחם מאושר־ועדה: אינטראקציה Age×RenewalStatus מציגה לעיתים מקדם חיובי חלקי/מובהקות נמוכה שלילית (הזזת עקומה ימינה).
3. ישן+שימור מחמיר → פרמיה או ענישה?
   • סטטוס שימור מחמיר מייצר פרמיה בשכונות “מותג”, אך עלול להגדיל CAPEX ולכן להפחית במחיר בנכסי קצה למשקיע.

4.3 איך מכניסים את זה למודל (צעד קצר ישים)

• הוסף למפרט הדוני:
  • AgeAge, Age2Age^2 או קטגוריות גיל.
  • RenovatedRenovated, ElevatorElevator, ParkingParking, SaferoomSaferoom (ממ״ד), BalconyBalcony.
  • RenewalStatus∈{אין,מקודם,מאושר}RenewalStatus\in\{אין, מקודם, מאושר\} + אינטראקציות Age×RenewalStatusAge\times RenewalStatus.
  • פיקסדים דקים: שכונה/משבצת מרחבית + חודש־שנה.
• נהל בדיקות רובסטיות: נטרל תצפיות חריגות (leverage), בדיקות על מדגם סגור במרחק קבוע לקו רכבת/ציר ראשי, ו־RDD בסביבת 1980.
• עבור Cost Approach: תרגם את הממצאים לפירוק פחת פיזי/תפקודי/חיצוני (כל רכיב נסמך על עדות שוקית מהנתונים שלך).

4.4 פלטים מומלצים לפרק זה

• טבלת “גורם→Δ(אפקט גיל)”: שינוי במקדם/ברגישות לאחר הוספת כל גורם (stepwise).
• גרף עקומות: עקומת גיל בסיסית מול עקומת גיל עם Renovation=1; ועוד אחת עם Renewal=מאושר.
• Heatmap: אזורי עיר בהם אינטראקציית Age×RenewalAge\times Renewal הופכת את הסימן/מקטינה מובהקות.

5 – השוואה בינלאומית: רגישות השוק ל"גיל מבנה"

5.1 טבלת השוואה תמציתית

לקחים מרכזיים:

• בשווקים עם תמריצי התחדשות/שימור חזקים (ישראל/בריטניה) גיל עלול לייצר פרמיה נישתית.
• בשווקים עם קודי בטיחות/סייסמיים מתקדמים (יפן), הגיל יוצר ענישה תלולה אם אין שדרוג תקני.
• מדינות עם תרבות תחזוקה וכלכלה אנרגטית (גרמניה) מציגות פער גדול בין גיל כרונולוגי לאפקטיבי — ולכן פחת “תיאורטי” לינארי לא מתאים.

5.2 מה מייצר הבדלים בין מדינות?

1. רגולציה ותמריצים: שימור, תמיכות אנרגטיות, זכויות בנייה.
2. מבנה היצע: זמינות קרקע/בנייה חדשה → תחרות שמגדילה קנס גיל.
3. תקינה הנדסית: עדכוני קוד סייסמי/בטיחותי יוצרים “שבירות” בעקומה.
4. תרבות תחזוקה ומימון: זמינות אשראי לשיפוץ, ועדי בתים/HOA חזקים.
5. העדפות צרכנים: אסתטיקה של “ישן איכותי” מול העדפת “חדש”.

5.3 מסקנות יישומיות לשוק הישראלי

• יש למדל במפורש את ערך־האופציה של התחדשות (סטטוס תכנוני, מרחק לפרויקטים מתקדמים, דגלי 1980-).
• יש להפריד גיל כרונולוגי/אפקטיבי ולזהות שיפוצים בעלי השפעה מבנית (מעטפת/שלד/מעלית/ממ״ד) לעומת קוסמטיקה.
• במוקדי שימור/מיתוג אדריכלי – לשקלל פרמיית “Period/Style” מול עלויות ציות.
• בכל מקרה: לאמץ מודל לא־ליניארי (Bins/Polynomial) + אינטראקציות, ולא להסתפק ב־Age-Life גנרי.

נספח: Spec טכני לאיסוף נתונים (ישראל) – קצר וחד

א. שדות חובה לעסקאות

• מזהה עסקה, תאריך חתימה/רישום, מחיר, שטח נטו/ברוטו, חדרים, קומה, שנת בנייה (טופס 4/מאגר עירייה), כתובת מלאה.
• מאפייני בניין: מעלית, חניה, ממ״ד, מרפסות, מספר קומות, חומרי שלד, מצב תחזוקה (ציון/קטגוריה), שנת שיפוץ בניין (אם קיימת), שיפוץ דירה (שנה/היקף).
• מיקום: קואורדינטות, שכונה/גוש־חלקה, מרחק לרכבת/ציר ראשי/מוקדי תעסוקה (דקות הליכה/רכב).
• תכנון: דגל 1980-, סטטוס תמ״א/פינוי־בינוי (אין/מקודם/מאושר/בביצוע), מרחק למתחם מאושר.
• סביבתי: רעש/זיהום (Proxy: מרחק לכביש מהיר/מסילה), ציוני חינוך (אם נגיש), פשיעה (אם נגיש).
• מאקרו: ריבית תקופתית (חודש עסקה), מדד מחירי דיור (לפיקסדי זמן).

ב. ניקוי ובקרת איכות

• סנן outliers: מחירים/מחיר למ״ר 1%–99% בכל תת־שוק.
• אחידות יחידות: מחיר למ״ר נטו; אם חסר – המרת ברוטו→נטו לפי יחס מקומי.
• השלמת Missing: שנת בנייה מהעירייה/טאבו; Flags לאי־ודאות.
• כפילויות: זיהוי לפי (כתובת+שטח+תאריך±30 יום).

ג. קידוד למודל

• Age = שנה(עסקה) – שנת בנייה;
• EffectiveAge proxy: פונקציה של (Renovated, Elevator, FacadeRenovation, SafeRoom);
• RenewalStatus ∈ {0,1,2,3};
• Fixed Effects: Neighborhood (או Grid 1×1 ק״מ), Month-Year.

ד. פלטים

• עקומת גיל (בסיסית/עם אינטראקציות), טבלת אומדנים, פירוק פחת פיזי/תפקודי/חיצוני לשימוש בגישת העלות.

6 – מסקנות והמלצות

6.1 מסקנות מרכזיות

1. “גיל כרונולוגי ≠ שווי” – הוא אינדיקטור גס בלבד. השפעתו על השווי מותנית במיקום, תחזוקה, שיפוצים, תוספות (מעלית/ממ״ד), סטטוס התחדשות ורגולציה.
2. המדד הנכון להערכה הוא “גיל אפקטיבי” – יש לאמוד אותו אמפירית (בדיקת שטח + אינדיקטורים לשיפוץ/חיזוק/מערכות), ולא להסתפק בהסקה מהשנה הרשומה.
3. עקומת הפחת אינה ליניארית באופן גורף – נדרשת כיול־שוק (Bins/Polynomial) והפרדה בין פחת פיזי, תפקודי וחיצוני.
4. בישראל קיים “ערך אופציה” לישן היכן שקיימת הסתברות ריאלית להתחדשות עירונית—הגיל עשוי להעניש פחות, ולעיתים לייצר פרמיה.
5. הפרקטיקה התקנית (IVS/RICS/USPAP) מחייבת פירוק פחת מבוסס־שוק; שימוש אוטומטי ב-Age-Life גנרי אינו מספק.

6.2 המלצות עבודה ממוקדות

א) לשמאים (צ’ק־ליסט יישומי)

• איסוף נתונים בשטח:
  • תיעוד מצב מעטפת/שלד/מערכות; תאריכי שיפוץ בניין ודירה; הוכחות להתקנת מעלית/ממ״ד/מרפסות.
• קידוד גיל יעיל:
  • לחשב Age כרונולוגי + EffectiveAge proxy (פונקציה: Renovated, Elevator, Facade/M&E, Safe-Room).
• מודל הדוני מינימלי:
  • ln⁡(Price)\ln(\text{Price}) כפונקציה של Age (ו-Age²/קטגוריות), מאפייני דירה, פיקסדי שכונה וזמן; אינטראקציות Age×RenewalStatus, Age×Renovated.
• Cost Approach תואם תקינה:
  • פירוק פחת ל-Physical/Functional/External עם ביסוס שוקי (Market Extraction/Breakdown), ולא טבלה גנרית.
• רובסטיות:
  • בדיקות על תתי-אזורים, סינון חריגים, RDD סביב סף 1980 היכן שרלוונטי.
• תיעוד:
  • לצרף לדוח טבלת רגישות (עם/בלי אינטראקציות) וגרף “עקומת גיל” לכיול השקוף.

ב) ליזמים/משקיעים

• להבחין בין שיפוץ קוסמטי לשיפוץ מבני – CAPEX על מעטפת/מערכות מייצר ירידה אמיתית ב-EffectiveAge וב־Opex; קוסמטי פחות משפיע על העקומה.
• לכמת ערך-אופציה של התחדשות – לבדוק סטטוס תכנוני, לוחות זמנים, היטלי השבחה ומגבלות תשתית; להצמיד הסתברות+שווי צפוי.
• בחירת אזורים – באזורים עם היצע חדש מתחרה, “קנס גיל” תלול יותר; באזורים לשימור/מיתוג – יתכנו “כיסי פרמיה” לגיל.
• סיכון רגולטורי – שינויים בתמריצים/מיסוי עלולים להפוך פרמיה לקנס; לבצע ניתוח תרחישים (Base/Optimistic/Regulatory-Shock).

ג) לרגולטורים/רשויות

• שקיפות נתונים – פרסום פתוח של סטטוס התחדשות, מועדי החלטות, ומפות מתחמים—מאפשר כיול שוקי אמין לגיל.
• קוד תחזוקה עירוני – תמרוץ שדרוג מעטפות/מערכות (אנרגטי/בטיחותי) שמקטין פחת פיזי ומאריך “חיי כלכלה”.
• גיבוש מתודולוגיה אחידה – מסמך מנחה לשומות ציבוריות: שימוש מודלרי ב-Hedonic + פירוק פחת (IVS/RICS), איסור הסתמכות בלעדית על Age-Life.
• ודאות תכנונית – רציפות במדיניות התחדשות ומיסוי כדי לצמצם תנודתיות בערך-האופציה לבניינים ישנים.

6.3 תוצרי דוח מומלצים (שיהיו בכל עבודה)

1. גרף “עקומת גיל כיול-שוק”: בסיסית מול גרסאות עם Renovated/With-Elevator/With-Renewal.
2. טבלת רגישות: אומדני גיל במפרטים שונים (Baseline; +אינטראקציות; +RDD).
3. טבלת פירוק פחת: הקצאת אחוזית ל-Physical/Functional/External מול אסמכתאות שוק.
4. נספח מתודולוגי: הגדרות נתונים, כללי ניקוי, בדיקות רובסטיות—כך שהעבודה ניתנת לשחזור.

6.4 “עשה/אל תעשה” קצר

• עשה: אמד גיל אפקטיבי, בנה מודל לא-ליניארי, נתח אינטראקציות מרכזיות (Renovation/ Renewal/ Amenities).
• אל תעשה: אל תסיק פחת לפי גיל כרונולוגי בלבד; אל תשתמש בטבלת Age-Life גנרית ללא ביסוס שוק.

Clau השפעת גיל המבנה על שווי נכסים: פער בין תיאוריה למציאות

גיל המבנה נתפס מסורתית כגורם מרכזי הגורם לפחת בשווי הנכס, אך המציאות השוקית מסובכת הרבה יותר מהתיאוריה הכלכלית הקלאסית. מחקר מקיף זה, המתבסס על ניתוח נתונים מישראל ומ-28 מדינות OECD, מגלה פערים דרמטיים בין הצפויים התיאורטיים לבין התנהגות השוק בפועל. בעוד שהתיאוריה מנבאת פחת קבוע וליניארי, המציאות מראה כי מבנים ישנים יכולים לא רק לשמור על ערכם, אלא אפילו להתייקר בנסיבות מסוימות.הממצאים מצביעים על כך שמיקום המבנה, איכות הבנייה המקורית, והקשר החברתי-תרבותי יכולים לגבור על השפעת הגיל הכרונולוגי. בישראל, למרות שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מכירה רשמית בגיל כגורם מרכזי בקביעת מחירים, פרויקטי התחדשות העירונית מראים עליות של 30% במחירים לדירות ישנות באזורים מיועדים.

הבסיס התיאורטי המקובל

התיאוריה הכלכלית הקלאסית מזהה שלושה מנגנונים עיקריים שבהם גיל המבנה משפיע על השווי. פחת פיזי מתייחס לבלאי הטבעי עקב שימוש ותנאי מזג אויר, בעוד התיישנות פונקציונלית נוגעת לתכונות שהפכו מיושנות לפי סטנדרטים מודרניים - כמו מבנה משרדים ללא מערכות תקשורת מתקדמות. התיישנות כלכלית נגרמת מגורמים חיצוניים כמו שינויים בתכנית תנועה או בנייה של מתקנים לא רצויים בסביבה.התקנים הבינלאומיים המובילים - IVS, RICS ו-USPAP - מבחינים כולם בין גיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי. הגיל האפקטיבי מבוסס על מצב הנכס ותועלתו ולא בהכרח על הגיל הכרונולוגי, ויכול להיות נמוך או גבוה יותר בהתאם לתחזוקה ושיפורים. מבנה בן 30 שנה שעבר שיפוץ יסודי עלול לקבל גיל אפקטיվי של 15 שנה בלבד.שיטת ה-Age-Life Method המקובלת בארצות הברית קובעת כי הפחת שווה לגיל האפקטיבי חלקי החיים הכלכליים הכוללים, כפול עלות החלפה חדשה. אולם גישה זו, למרות הגיונה התיאורטי, מתעלמת מגורמים מרכזיים המשפיעים על שווי הנכס בפועל.

המציאות הישראלית: הכרה רשמית ופערי יישום

בישראל, השפעת גיל המבנה על שווי הנכסים זוכה להכרה רשמية. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כוללת את גיל הדירה כגורם מרכזי במדד מחירי הדירות הרשמי, המבוסס על רגרסיה הדונית הלוקחת בחשבון איכות וגיל לצד מיקום וגודל. תקנות מס הכנסה קובעות שיעורי פחת שנתיים המשתנים בין 1.5% לבנינים איתנים ממדרגה ראשונה לבין 6.5% לבנינים באיכות נמוכה.עם זאת, המציאות השוקית מורכבת יותר. מחקר מנתניה מראה עלייה של 30% במחירי דירות יד שנייה באזורי התחדשות עירונית, אפילו לפני הפקדת התכניות הרשמיות. הביקוש לדירות חדשות עם מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) גדל משמעותית לאחר 7 באוקטובר, יוצר פרמיום של 10-30% לדירות חדשות מול ישנות באזור זהה. עם זאת, דירות שנבנו אחרי 1993 עם ממ"ד חובה נמכרות במחירים גבוהים יותר, מה שמדגיש את השפעת הרגולציה על הערכת הגיל.מקרה מבחן מעניין הוא מגן אברהם ביפו, שם דירת 45 מטר שנמכרה ב-2025 ב-3.3 מיליון שקל לאחר שנמכרה לפני 10.5 שנים ב-1.1 מיליון - תשואה של מעל 14% בשנה, הרבה מעבר לממוצע. הסיבה העיקרית: התחדשות עירונית ושיפור השכונה שגברו על השפעת הגיל הכרונולוגי.

פרדוקס גלובלי: שונות דרמטית בשיעורי פחת

ההשוואה הבינלאומית חושפת פערים דרמטיים בשיעורי הפחת שמאתגרים את ההנחה של קשר אוניברסלי בין גיל לשווי. ביפן, מבנים מגורים מאבדים כ-50% מערכם בעשר השנים הראשונות, עם שיעור פחת שנתי של 6% למגורים ו-10% למבנים מסחריים. זאת בהשוואה לפחת של 1-1.5% בלבד בארצות הברית.במדינות אירופיות, התמונה מורכבת עוד יותר. בהולנד, מבנים מראים הערכה של 0.4% בממוצע, בעוד בצרפת השיעור עומד על 1.1% הערכה שנתית. מחקר IPF אירופאי מגלה שיעורי פחת של -2% בסטוקהולם (הערכה חזקה), 1.7% בדבלין ו-4.9% בפרנקפורט. אפילו בתוך ערים בודדות יש שונות: בלונדון, מבנים ב-West End מראים פחת של 2.2% שנתי בעוד ב-City הפחת עומד על 0.4% בלבד.הבדלים תרבותיים מסבירים חלק מהשונות. ביפן, העדפה תרבותית ל"טריות" ותפיסת הבית כצריכה ולא השקעה יוצרת מנטליות של מבנים "חד פעמיים". בניגוד לכך, במדינות אירופיות בעלות תרבות שימור, כמו בצרפת עם 3,842 מבנים מוגנים ו-22 אזורי שימור, מבנים ישנים זוכים להערכה חברתית וכלכלית גבוהה.

מקרים חריגים שמאתגרים את התיאוריה

מחקרים מתועדים מראים מקרים בהם מבנים ישנים אינם רק שומרים על ערכם אלא אפילו מתייקרים עם הזמן. בצפון קרוליינה, נכסים ברובעים היסטוריים רשומים הפגינו שיערור גבוה יותר מהשוק הכללי, בעוד בקולורדו נכסים באזורים היסטוריים ראו עלייה של כמעט 8% יותר מאזורים לא מיועדים. בקנדה, מבנים מוכרזים זכו לעלייה של 26.9% בערך, עם שיפור נוסף של 3.8% בערך נכסים סמוכים.מקרה קיצוני הוא בסיאטל, שם בתים שנבנו ברבע הראשון של המאה העשרים נמכרו ב-57 דולר למטר רבוע יותר מבתים שנבנו אחרי 1950. שיא הפרמיה היה עבור בתים משנות העשרים - 170 דולר למטר מול 113 דולר לבתים משנות השישים. התנהגות זו סותרת במידה ניכרת את התיאוריה הכלכלית של פחת עם הגיל.מחקר מקוריאה הדרומית מגלה תבנית מעניינת: עד גיל 15-19, השפעת הפחת דומיננטית, אך לאחר מכן השפעת הפוטנציאל לפיתוח מחדש הופכת דומיננטית. בגיל 27, דירות ירדו ב-45-53% מהערך המקורי עקב פחת, אך השפעת הפיתוח מחדש העלתה את המחיר ב-28-32%. זה מדגיש כיצד ערך האופציה לפיתוח עתידי יכול לגבור על הפחת הפיזי.

מהפכה בשיטות הערכה: מגיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי

מתודולוגיות ההערכה המודרניות עוברות מהפכה שמעבירה את המוקד מגיל כרונולוגי לגיל אפקטיבי. שיטות מתקדמות כמו ה-Hedonic Pricing Model מתחשבות במאפיינים מרובים של הנכס, בעוד ה-Market Extraction Method מזהה שיעורי פחת מתוך מכירות בפועל של נכסים דומים בגילאים שונים.טכנולוגיות בינה מלאכותית ו-Big Data מביאות לדיוק משופר בהערכות ויעילות מוגברת. מערכות זיהוי תמונה מנתחות מצב מבנים מתמונות, בעוד ניתוח נתונים חזוי מזהה דפוסים בהשפעת הגיל על הערך. עם זאת, האתגר הוא במניעת הטיה בנתוני האימון ושמירה על שקיפות בקבלת החלטות.במקרה של מבנים היסטוריים, שיטות הערכה מיוחדות כוללות את ה-Before-and-After Method והתאמות ל-Cost Approach שמתחשבות בעלויות שימור מיוחדות. מחקר נרחב מ-MDPI שכלל 30 מחקרים מ-3 יבשות מראה עליות ערך של 12-58% במבנים היסטוריים, כאשר ההבדלים תלויים בסוג ההגנה (מקומית או לאומית) ובמאפייני האזור.

הגורמים מאחורי הפערים: מעבר לגיל הכרונולוגי

הפערים בין התיאוריה למציאות נובעים ממספר גורמים משמעותיים שהתיאוריה הקלאסית אינה מתחשבת בהם מספיק. מיקום הנכס הוא לעתים קובע יותר מגילו. מבנים ישנים ממוקמים בדרך כלל במרכזי ערים ובאזורים הליכים, בקרבה לשירותים, אטרקציות תרבותיות ומקומות עבודה. הגבלות פיתוח באזורים מרכזיים מגבילות את אספקת הנכסים החדשים, יוצרות פרמיה למבנים הישנים.איכות הבנייה המקורית משפיעה באופן דרמטי על קצב הפחת. מבנים היסטוריים רבים נבנו בתקנים גבוהים עם חומרים איכותיים - עץ מלא, לבנים מלאות ועבודת יד ייחודית שאי אפשר לשחזר בעלות סבירה כיום. חשוב לזכור שרק המבנים האיכותיים ביותר שרדו - "הירודים נהרסו", כך שהמבנים הקיימים מייצגים דגימה מוטה של האיכות הגבוהה.שיפורים ותחזוקה יכולים לשנות באופן דרמטי את עקומת הפחת. מחקר מראה כי שיפורי מטבח וחדרי רחצה מציגים החזר השקעה גבוה, בעוד שיפורי HVAC וגג חדש מגדילים את התועלת הכלכלית לטווח ארוך. במבנים בני 50+ שנה, שיפורים יכולים ליצור עלייה של 2,000-2,500 דולר לשנה בפחת, מה שמפחית בפועל את הגיל האפקטיבי.

השפעות פסיכולוגיות וחברתיות שמעצבות את השוק

מחקר בכתב העת Nature זיהה מספר ביאסים התנהגותיים בנדל"ן הקשורים לתפיסת הגיל: עיגון עולה מהערכות ערך מבוססות נקודות התחלה, הימנעות מהפסד היוצרת העדפה לשמר על פני רווח, ואפקט קבוצה הגורם למעקב אחר החלטות אחרים.קישור רגשי למבנים ישנים כולל "קסם" ו"רומנטיקה" של מבנים היסטוריים, תחושת ייחודיות וזהות אישית, וחיבור לזיכרונות והיסטוריה מקומית. דור המילניאלים מפגין העדפה מיוחדת לאזורים עירוניים והליכים, עם הערכה ל"אותנטיות" ו"ייחודיות" שמבנים ישנים מספקים.מחזורי אופנה אדריכלית יוצרים דפוסים חוזרים: כל סגנון עובר מ"מודרני" ל"מיושן" ל"וינטאג'" ו"היסטורי". דוגמאות כוללות בתי חום בברוקלין שעברו מ"מונוטוניים" למיליוני דולרים, או מבני ברוטליזם סובייטי שהפכו לנחשקים. תהליך הגנטריפיקציה הופך שכונות עם מבנים ישנים לנחשקות, מתחיל עם אמנים וצעירים ומסתיים במשיכת אוכלוסיה אמידה יותר.

פיתוחים טכנולוגיים שמשנים את המשוואה

בנייה ירוקה וחכמה יוצרת יתרונות חדשים למבנים ישנים. מחקר של National Trust for Historic Preservation מראה כי רטרופיט של מבנים קיימים כמעט תמיד "ירוק" יותר מבנייה חדשה, עם חיסכון של עד 60% ב"פחמן גלום" וחיסכון בבטון ופלדה שהם החומרים עם ההשפעה הסביבתית הגדולה ביותר.מבנים ישנים משוקמים יכולים להשיג יעילות אנרגטית זהה או טובה יותר ממבנים חדשים, בכך מבוטלים נימוקי "טכנולוgiה מיושנת". טכניקות BIM מותאמות לרטרופיט, חומרים מתקדמים לבידוד ומערכות ניטור חכמות מאפשרות שדרוג טכנולוגי בעלות נמוכה יותר מבנייה חדשה.

מסקנות ומודל הערכה מעודכן

הממצאים מצביעים על כך שהתיאוריה הכלכלית הקלאסית פשוטה מדי ואינה מתחשבת במורכבות השוק האמיתית. גיל המבנה הוא רק אחד מגורמים רבים, ולא בהכרח הדומיננטי. מודל הערכה מעודכן צריך להתחשב במספר משתנים:

1. גיל אפקטיבי במקום כרונולוגי, המתחשב בתחזוקה ושיפורים
2. מיקום ונגישות כגורמים שיכולים לגבור על השפעת הגיל
3. איכות בנייה מקורית ופוטנציאל שימור
4. גורמים פסיכולוגיים וחברתיים כמו אותנטיות וייחודיות
5. פוטנציאל פיתוח עתידי ושינויי שימוש
6. רגולציה ומדיניות תכנון הקשורה לשימור והתחדשות

המלצות יישומיות

עבור שמאים ומעריכים, ההמלצה היא לאמץ כלי AI כתמיכה ולא כתחליף לעבודה המקצועית, להשקיע בהכשרה בתחום הגיל האפקטיבי ולפתח מומחיות בהערכת מבנים היסטוריים. עבור קובעי מדיניות, חשוב לעודד שימור מבנים כאמצעי פיתוח כלכלי תוך איזון עם צרכי פיתוח.למשקיעים, מבנים בני 10-15 שנה מציעים איזון אופטימלי בין מחיר לאיכות, בעוד מבנים ישנים באזורי התחדשות עירונית מציעים פוטנציאל עלייה גבוה. פריפריה עם פרויקטי התחדשות עתידיים ושכונות ישנות במרכזי ערים הנמצאות בשיפוץ מהווים אזורי הזדמנות.המחקר מוכיח כי הקשר בין גיל המבנה לשווי הנכס אינו פשוט או ליניארי, והשוק מגיב למכלול מורכב של גורמים טכניים, כלכליים, חברתיים ופסיכולוגיים. הבנה עמוקה יותר של המורכבות הזו חיונית להערכות מדויקות ולקבלת החלטות השקעה נבונות בשוק הנדל"ן המודרני.

Gemi השפעת גיל המבנה על שווי נכסים – בין תיאוריה למציאות

תקציר מנהלים

הערכת שווי של נכסי נדל"ן היא משימה מורכבת, שבה גיל המבנה נחשב לאחד הגורמים המכריעים. עם זאת, ניתוח מעמיק מגלה כי הקשר בין גיל המבנה לשוויו אינו לינארי או חד-ממדי, אלא מושפע ממערך מורכב של גורמים תיאורטיים ומעשיים. דוח זה בוחן את הפער המהותי בין הגיל הכרונולוגי של מבנה (שנת הבנייה) לבין הגיל האפקטיבי שלו (המבוסס על מצבו הנוכחי). הוא מפרט את מנגנוני הפיחות (Depreciation) וההתיישנות (Obsolescence) לסוגיהם – פיזית, פונקציונלית וכלכלית – ומדגים כיצד כולם פועלים יחד.הניתוח האמפירי מראה כי השקעות בשיפוץ ותחזוקה יעילה יכולות למתן את ירידת הערך הנובעת מהתיישנות ואף להוביל להשבחה. עם זאת, קיימת הסתייגות משמעותית בדמות "השבחת יתר", מצב שבו עלות השיפוץ אינה מתורגמת במלואה לעלייה בשווי השוק, בעיקר כאשר היא חורגת ממגבלת המחיר הסביבתית. המקרה הייחודי של שוק הנדל"ן הישראלי, עם תוכניות כמו תמ"א 38, מספק דוגמה חיה לדרך שבה רגולציה יכולה להפוך התיישנות בלתי ניתנת לריפוי להזדמנות כלכלית משמעותית. בנוסף, מוסבר כי גורמי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה אינם רק עלויות פסיביות, אלא מנופי החלטה המשפיעים באופן מכריע על כדאיות ההשבחה.הדוח מציע מודל הערכה אינטגרטיבי, החורג מגישות מסורתיות. מודל זה מתבסס על מושג הגיל האפקטיבי, אך משקלל אותו עם ניתוח מעמיק של פוטנציאל השבחה רגולטורי, אפיון מפורט של סוגי ההתיישנות וניתוח שוק מקומי מדויק. מודל זה נועד לספק לשמאים, יזמים ומשקיעים מסגרת עבודה מקיפה, שתאפשר קבלת החלטות מושכלת ומדויקת יותר, תוך מעבר מהערכה סטטית של גיל כרונולוגי להערכה דינמית וצופה פני עתיד של הנכס.

מסגרת תיאורטית: מושגי יסוד בהערכת גיל ופיחות

גיל כרונולוגי מול גיל אפקטיבי

הערכת גיל של מבנה מתבססת על שני מושגים עיקריים שונים במהותם: גיל כרונולוגי וגיל אפקטיבי. הגיל הכרונולוגי (Actual Age או Chronological Age) הוא נתון אובייקטיבי וקבוע המייצג את מספר השנים שחלפו מאז שהמבנה נבנה בפועל. לעומתו, הגיל האפקטיבי (Effective Age) הוא מושג מורכב יותר המהווה הערכה של גיל המבנה בהתבסס על מצבו הפיזי הנוכחי, מידת הבלאי המצטבר, איכות התחזוקה והשדרוגים שבוצעו לאורך השנים.הגיל האפקטיבי הוא למעשה תוצר של שיקול דעת מקצועי של שמאי המקרקעין. הוא יכול להיות נמוך משמעותית מהגיל הכרונולוגי במקרים שבהם המבנה עבר שיפוצים יסודיים ותחזוקה שוטפת ואיכותית. לדוגמה, מבנה שנבנה לפני 80 שנה אך עבר שדרוגים מודרניים ותחזוקה מעולה יכול לקבל גיל אפקטיבי נמוך מאוד, של 10 שנים בלבד. מנגד, מבנה בן 20 שנה שסובל מהזנחה ואיכות בנייה ירודה עלול לקבל גיל אפקטיבי גבוה יותר מהגיל הכרונולוגי שלו.ההבדל בין שני המושגים אינו רק טכני, אלא מהווה את הבסיס להערכה מקצועית. מודל שמתבסס רק על גיל כרונולוגי הוא פגום מיסודו, שכן הוא אינו מסוגל להבדיל בין נכס מוזנח לנכס מטופח באותו גיל. הגיל האפקטיבי משמש כמשתנה מתווך המקשר בין מצב הנכס בפועל לבין ערכו בשוק. הוא מאפשר לשמאי המקרקעין להתאים מודלים סטטיים, המבוססים על שנת הבנייה בלבד, למציאות הדינמית של השקעות בנכס ושינויים בשוק. הערכה מדויקת של הגיל האפקטיבי היא קריטית לצורך חיזוי נכון של שווי הנכס ומשמשת כלי מרכזי בעת קבלת הצעות רכישה, שכן היא מאפשרת לזהות "עסקאות מציאה" או להימנע מ"עוקץ נדל"ן". בגישת גיל-חיים (Economic Age-Life Method), הגיל האפקטיבי אף נגזר מההפרש שבין חייו הכלכליים של המבנה לבין חייו הכלכליים הנותרים.

סוגי הפיחות וההתיישנות בנכסי נדל"ן

בנוסף לגיל, על שמאי המקרקעין לבחון את מכלול הגורמים המכונים פיחות (Depreciation) והתיישנות (Obsolescence), המוגדרים כירידה בתועלת של הנכס המביאה לירידה בערכו. פיחות זה מתרחש עקב מספר גורמים שניתן לסווג לשלוש קטגוריות מרכזיות:

1. התיישנות פיזית (Physical Deterioration): זהו הבלאי הפיזי הטבעי והמתמשך של המבנה, הנובע משימוש, הזנחה או חשיפה לפגעי מזג האוויר. התיישנות פיזית יכולה להיות ניתנת לריפוי (Curable) אם עלות התיקון נמוכה מערך ההשבחה שייווצר כתוצאה ממנו, או שאינה ניתנת לריפוי (Incurable) במקרה של נזקים יקרים ומהותיים למערכות המבנה. גג דולף, לדוגמה, הוא כשל פיזי שניתן לריפוי, אך אם ההזנחה גרמה לנזקי רטיבות ועובש נרחבים בכל המבנה, התיקון עלול להיות כה יקר שהוא ייחשב להתיישנות בלתי ניתנת לריפוי.
2. התיישנות פונקציונלית (Functional Obsolescence): התיישנות זו מתייחסת לירידה בשווי הנכס כתוצאה מליקויים בתכנון, עיצוב או סגנון שאינם עומדים בסטנדרטים ובהעדפות השוק העכשווי. דוגמאות לכך כוללות פריסה מיושנת של חדרים (למשל, הצורך לעבור דרך חדר אחד כדי להגיע לאחר), תשתיות מיושנות כמו חימום באמצעות רדיאטורים במקום מיזוג מרכזי, או היעדר חללים פתוחים המקובלים בדירות מודרניות. בדומה להתיישנות הפיזית, גם התיישנות פונקציונלית יכולה להיות ניתנת לריפוי (כמו עדכון גימורים ישנים) או בלתי ניתנת לריפוי (כמו תכנון אדריכלי פגום של המבנה שדורש שינוי יסודי). מושג נוסף בקטגוריה זו הוא "סופר-אדקוואטיות" (Superadequacy), שמתייחס למצב שבו נכס או תכונה מסוימת שלו מפותחים יתר על המידה ביחס לסטנדרט השוק באזור, מה שעלול למנוע מהנכס להשיג את הערך המלא של ההשבחה.
3. התיישנות סביבתית/כלכלית (External/Economic Obsolescence): התיישנות זו נגרמת על ידי גורמים חיצוניים, שאינם בשליטתו של בעל הנכס. דוגמאות כוללות שינוי בתשתיות התחבורה שמקשה על גישה לנכס (למשל, הסרת צומת מרומזרת), בניית מפעל או מתקן לא רצוי בסמוך לנכס, או שינויים בתקנות האזוריות (כגון שינוי בייעוד הקרקע). סוג זה של התיישנות הוא לרוב בלתי ניתן לריפוי על ידי בעל הנכס, והוא יכול להיות זמני (למשל, בשוק מוצף בהיצע) או קבוע.

הבנה מקיפה של ההתיישנות מחייבת להבין כי שלושת הסוגים אינם פועלים בנפרד אלא יכולים להשפיע זה על זה באופן הדדי. למשל, הזנחת גג במבנה ישן (התיישנות פיזית) עלולה לגרום לנזקי עובש נרחבים (התיישנות פונקציונלית) שתיקונם כה יקר עד שהוא הופך את כל הנכס לבלתי כדאי מבחינה כלכלית, וכתוצאה מכך גורם להתיישנות כלכלית. גישת הערכה מקצועית, כמו שיטת הפירוק (Breakdown Method), מחייבת לבחון כל רכיב של פיחות והתיישנות בנפרד, תוך הערכה של הגיל האפקטיבי והחיים הכלכליים הייחודיים לכל חלק במבנה, וזאת כדי להגיע להערכה המדויקת ביותר של שווי הנכס.

גישות הערכה מסורתיות והתאמתן לגיל המבנה

בפרקטיקה המקצועית של שמאות מקרקעין, ישנן שלוש גישות הערכה מרכזיות המקובלות בעולם. גיל המבנה משמש כמשתנה מרכזי בכל אחת מהן, אך השפעתו נבחנת בדרכים שונות.

גישת ההשוואה למכירות (Sales Comparison Approach)

גישה זו מתבססת על עקרון הפשטות, שלפיו שוויו של נכס נקבע על פי מחירי מכירה של נכסים דומים שנסחרו לאחרונה באזור הגיאוגרפי הרלוונטי. בשיטה זו, שמאי המקרקעין אוסף נתוני מכירות דומות, בוחן אותן, ומבצע התאמות למשתנים כגון גודל, מיקום, מצב ותכונות ייחודיות כדי להגיע לערך מדויק של הנכס הנידון.גיל המבנה ומצבו הפיזי הם גורמים מרכזיים בתהליך ההתאמה. עם זאת, שימוש בגיל הכרונולוגי בלבד עלול להוביל לטעויות. תהליך הערכה מקצועי דורש מהשמאי לבחון את המבנה פיזית ולהעריך את הגיל האפקטיבי שלו, תוך התחשבות בתחזוקה שוטפת ושיפוצים שבוצעו. רק על ידי התאמה זו ניתן לבחור עסקאות השוואה רלוונטיות באמת. לדוגמה, השוואת דירה משופצת בבניין ישן לדירה מוזנחת בבניין באותו גיל כרונולוגי תהיה הערכה שגויה. מגבלתה העיקרית של שיטה זו היא שהיא פחות מתאימה לנכסים ייחודיים או נדירים, כמו בניינים לשימור או נכסים שעברו השבחה מסיבית שאין לה תקדים בסביבה, שכן קשה למצוא להם נכסים דומים לשם השוואה.

גישת העלות (Cost Approach)

גישה זו מעריכה את שווי הנכס על בסיס עקרון התחליף, ומתאימה בעיקר לנכסים חדשים או לנכסים ייחודיים שאין להם שוק מכירות פעיל. על פי הגישה, שווי הנכס מורכב משווי הקרקע (כאילו הייתה פנויה), בתוספת עלות הקמת מבנה חדש זהה או תחליפי, בניכוי פיחות מצטבר המחושב על כל רכיבי המבנה.בגישה זו, גיל המבנה נכנס לתמונה בצורה ישירה דרך חישוב הפיחות המצטבר. אחת השיטות המרכזיות לחישוב זה היא "מודל גיל-חיים כלכלי" (Economic Age-Life Method), המבטא את הפיחות היחסי כפונקציה של הגיל האפקטיבי של המבנה ביחס לתוחלת החיים הכלכליים המשוערים שלו. כך, למשל, אם למבנה יש חיים כלכליים משוערים של 50 שנה וגיל אפקטיבי של 25 שנה, הפיחות המצטבר יהיה 50%. חישוב זה מוגבל בשל הקושי להעריך במדויק את הפיחות המצטבר לאורך זמן ואת תוחלת החיים הכלכליים של הנכס, וכן בגלל שהוא מתקשה להתחשב בהתיישנויות פונקציונליות וכלכליות שהן לאו דווקא פיזיות.

גישת ההכנסות (Income Approach)

גישה זו מתאימה לנכסים שמייצרים הכנסה קבועה, כגון נכסים מסחריים או מבנים מרובי דירות להשכרה. היא קובעת את שווי הנכס על ידי היוון ההכנסה התפעולית הנקייה (Net Operating Income - NOI) הצפויה ממנו.גיל המבנה משפיע על גישה זו בשני אופנים: ראשית, נכסים ישנים יותר דורשים עלויות תחזוקה גבוהות יותר, מה שמפחית את ההכנסה התפעולית הנקייה ובהתאם את שווי הנכס. שנית, הסיכון הכרוך בהחזקת נכס ישן, החשש מהתיישנות עתידית או עלויות בלתי צפויות, בא לידי ביטוי בשיעור היוון (Capitalization Rate) גבוה יותר, המפחית גם הוא את שווי הנכס.

מודלים כלכלומטריים: מודל המחירים ההדוניים (Hedonic Price Model)

בניגוד לגישות המסורתיות, מודל המחירים ההדוניים הוא מודל סטטיסטי המבוסס על ניתוח רגרסיה מרובה. מטרתו היא לבודד ולכמת את ההשפעה ה"נקייה" של כל תכונה על שווי הנכס, כולל גיל המבנה, גודל, מיקום, איכות ועוד. מודל זה מאפשר לחוקרים ושמאים למדוד בצורה מדויקת את השפעת הגיל האפקטיבי על המחיר, תוך התחשבות במשתנים נוספים. המודל יכול לשמש כדי לבחון כיצד השפעת הגיל משתנה בין אזורים, שווקים וסוגי נכסים, וכך מאפשר הערכה מדעית ומדויקת יותר של גורם הפיחות.

ניתוח אמפירי וגילויים מהשוק

מחקרים אמפיריים על שיעורי פיחות (Depreciation Rates)

מחקרים כלכלומטריים שונים בנושא פיחות נכסים מראים כי הירידה בשווי אינה תהליך לינארי וקבוע. מחקר של Malpezzi et al. מ-1987 מצא ששיעור הפיחות השנתי גבוה יותר עבור נכסים חדשים (בממוצע 1%) ויורד באופן משמעותי עבור נכסים ותיקים יותר (0.4% לנכס בן 10 שנים). ממצא זה מדגיש את המורכבות שבקשר בין גיל לשווי, ומצביע על כך שההנחה שפיחות הוא קבוע אינה מדויקת.בנוסף, שיעורי הפיחות משתנים באופן ניכר על בסיס נסיבות שונות. הם אינם אחידים בין אזורים גיאוגרפיים שונים, וגם לא בין סוגי נכסים. לדוגמה, שיעורי הפיחות שנמצאו בארה"ב (כ-1.5% בממוצע לשנה) שונים משמעותית מהשיעורים שנמדדו ביפן (כ-10% למבנים מסחריים) או משוודיה, ומציגים תלות הדוקה גם בתחזוקת הנכס ובשוק המקומי. כמו כן, נמצא ששיעור הפיחות גבוה יותר בנכסים מושכרים לעומת נכסים שבהם מתגורר הבעלים, מה שמרמז על בלאי מוגבר עקב שימוש שאינו בבעלות עצמית.

השפעת שיפוץ ותחזוקה על הורדת הגיל האפקטיבי

השקעות בשיפוץ ותחזוקה של נכסים ישנים הן גורם מרכזי שיכול למתן את ירידת הערך הנובעת מהתיישנות, ובמקרים רבים אף להוביל להשבחה משמעותית. תחזוקה טובה יכולה להוריד את הגיל האפקטיבי של נכס ישן בהרבה מגילו הכרונולוגי, ובכך להעלות את אטרקטיביותו בשוק. מחקרים אף מצאו שבנכסים שעברו שיפוצים, ירידת הערך הנקשרת לגיל הופכת למעשה לעליית ערך. עם זאת, חשוב להבחין בין השקעה חכמה לבין השקעה בלתי יעילה.המושג "השבחת יתר" (Over-improvement) מתאר מצב שבו עלות השיפוץ אינה מתורגמת במלואה לעלייה בשווי השוק של הנכס. הדבר יכול להתרחש כאשר בוחרים בסגנון שיפוץ ייחודי מדי שאינו פונה לקהל רחב, או כאשר מושקע סכום גבוה במיוחד בשיפוץ יוקרתי בנכס הממוקם בשכונה עם "תקרת מחיר" נמוכה. למשל, שיפוץ בעלות של חצי מיליון שקלים בדירה ששווה 2.5 מיליון שקלים עשוי להעלות את ערכה ל-2.7 מיליון שקלים בלבד, מה שמביא להפסד של 300,000 שקלים על ההשקעה. לעומת זאת, שיפוץ אטרקטיבי ויעיל יכול להעלות את שווי הנכס מעבר לעלותו, ולייצר רווח יזמי. הניתוח המקצועי של שמאי מקרקעין חייב לכלול לא רק את עלות השיפוץ אלא גם את הערכת "תרומת השווי" הריאלית שלו בשוק המקומי. השיפוצים בעלי התשואה הגבוהה ביותר על ההשקעה (ROI) הם לרוב במטבחים, חדרי אמבטיה, הוספת שטח מגורים ושיפור חזות חיצונית (Curb Appeal).

המקרה הייחודי של ישראל: תוכניות התחדשות עירונית ומיסוי

שוק הנדל"ן הישראלי מציג גורמים ייחודיים המשפיעים על הערכת נכסים ישנים, ובפרט מנגנונים רגולטוריים ומיסויים שיכולים לשנות מהיסוד את דינמיקת הערך.

תמ"א 38 כגורם מנטרל פיחות ומעלה ערך

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, המוכרת כתמ"א 38, נועדה לטפל בפיחות מבני ובסיכון קיומי של מבנים ישנים שנבנו לפני 1980. התוכנית מספקת ליזמים תמריצים כלכליים בדמות זכויות בנייה נוספות שאינן קיימות בתב"ע (תוכנית בניין עיר), בתמורה לחיזוק המבנה והשבחת דירות הדיירים הקיימים באמצעות הוספת ממ"דים, מרפסות, מעליות ועוד.פרויקט תמ"א 38 משמש ככלי רגולטורי שהופך התיישנות פיזית ופונקציונלית חמורה, שבעבר הייתה עלולה להיות בלתי ניתנת לריפוי כלכלי, להתיישנות ניתנת לריפוי באמצעות מודל עסקי רווחי. במקום שהנכס יאבד ערך בשל היותו ישן ובלתי מתאים לתקני בטיחות מודרניים, הוא משודרג ומקבל תוספות פונקציונליות המעלות באופן משמעותי את ערכו. הניתוח של נכס בסיטואציה כזו חייב לחרוג מהערכת מצבו הנוכחי הסטטי, ולכלול הערכה מקיפה של פוטנציאל ההשבחה העתידי לאחר מימוש התוכנית.

השפעת מיסוי על השבחת נכסים ישנים

הערכה מלאה של השבחת נכס ישן חייבת לכלול ניתוח מעמיק של ההשפעות המיסויות, שכן הן יכולות לקבוע האם פרויקט השבחה הוא אכן כדאי.

• מס שבח (Capital Gains Tax): זהו מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר במכירת נכס, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. הוצאות אלה יכולות לכלול עלויות שיפוץ והשבחה, שכר טרחת עורכי דין ועמלות תיווך. רשויות המס עשויות שלא להכיר בהוצאות חריגות או בהיעדר אסמכתאות (קבלות). בתמ"א 38, קיים פטור מיוחד ממס שבח על שירותי הבנייה שקיבלו הדיירים מהיזם (כגון הוספת ממ"ד או מרפסת). פטור זה נועד להפוך את הפרויקטים לכדאיים יותר מבחינה כלכלית.
• היטל השבחה (Betterment Levy): זהו מס המוטל על בעל נכס שנהנה מעליית שווי כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג. היטל ההשבחה מוטל בשיעור של 50% מהשבחת הנכס. בניגוד למס שבח, הוא מוטל על עצם מתן זכויות הבנייה, גם אם הן לא מומשו בפועל. במקרה של תמ"א 38, בעלי דירות יכולים להיות מחויבים בהיטל זה על זכויות הבנייה שקיבלו במסגרת התוכנית.

ההשפעה הריאלית של השבחת נכס ישן אינה מסתכמת בעליית הערך הגולמית, אלא ברווח הנקי שנותר לאחר תשלומי המס. על כן, שמאי מקרקעין שמספק הערכה כדאית חייב להציג תמונה מלאה הכוללת את כל החבויות המיסויות הצפויות, כדי לאפשר קבלת החלטה מושכלת ומדויקת.

גיבוש המודל המעודכן: הערכה בין תיאוריה למציאות

הניתוח המעמיק שלעיל מבהיר כי הגישות המסורתיות להערכת נכסים ישנים, המסתמכות במידה רבה על גורמים סטטיים כמו גיל כרונולוגי או עלות בנייה, לוקות בחסר. נכס ישן אינו ישן רק בשל שנת בנייתו; ערכו הוא פונקציה מורכבת של מצבו בפועל, פוטנציאל השדרוג שלו וההקשר הכלכלי והרגולטורי בו הוא נמצא. לאור זאת, יש צורך לגבש מודל הערכה אינטגרטיבי ורב-ממדי, שיאחד את הכלים התיאורטיים והתובנות האמפיריות שנחשפו.

הצגת מודל הערכה אינטגרטיבי רב-ממדי

המודל המוצע מתבסס על הסטת מוקד ההערכה מ"גיל" כנתון סטטי ל"גיל אפקטיבי" כמשתנה דינמי ומרכזי. הוא כולל חמישה מרכיבים עיקריים שפועלים יחד:

1. ציון גיל אפקטיבי משוקלל: מעבר להערכה הפיזית של המבנה, הגיל האפקטיבי יחושב על בסיס שקלול של תחזוקה שוטפת, איכות חומרי הבנייה (שמשפיעים על אורך החיים הפיזי של הנכס), ועדכונים טכנולוגיים שבוצעו בו לאורך השנים. ציון זה ייתן תמונה מדויקת יותר של מצב הנכס וישמש בסיס לחישוב פיחות רלוונטי.
2. פרופיל התיישנות מקיף: במקום התייחסות כללית לפיחות, יבוצע ניתוח מפורט של שלושת סוגי ההתיישנות. השמאי יאפיין באופן פרטני את התיישנות הפיזית (בלאי), הפונקציונלית (עיצוב מיושן) והכלכלית (גורמים חיצוניים) של הנכס, תוך הבחנה בין רכיבים ניתנים לריפוי לבין רכיבים שאינם ניתנים לריפוי. ניתוח זה יאפשר למעריך לא רק לקבוע את ערך הנכס הנוכחי, אלא גם לכמת את עלות פוטנציאל ההשבחה.
3. פוטנציאל השבחה רגולטורי/אדריכלי: במודל זה, נכס ישן אינו נתפס כנכס שרק מאבד מערכו. הוא נבחן גם על בסיס פוטנציאל ההשבחה שגלום בו. הערכה זו תכלול בחינת כדאיות במסגרת תוכניות התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 , פוטנציאל הרחבת זכויות בנייה קיימות או אפשרויות שימור אדריכלי שיכולות להוסיף ייחוד וערך.
4. השפעת מיקום ספציפית: במקום התייחסות כללית ל"מיקום", המודל יכלול ניתוח מדויק של הקשר בין מיקום הנכס לבין גורמי הערך הספציפיים באזור. ניתוח זה יכלול קרבה לתחבורה ציבורית, מרכזי תעסוקה וחינוך, תוך התחשבות במגמות שוק אזוריות, והשפעת גורמים סביבתיים כגון נוף.
5. התאמה לשוק המקומי והמיסוי: המודל יתחשב בניתוח שוק מקומי, שיעורי פיחות אמפיריים ודינמיקות מיסוי ספציפיות. הוא יכלול חישוב של הרווח הנקי האפשרי מהשבחה, לאחר תשלום מס שבח והיטל השבחה רלוונטיים, כדי לספק תמונה כלכלית ריאלית ומלאה למקבלי ההחלטות.

מסקנות והמלצות

הניתוח המקיף בדוח זה מראה כי גיל המבנה הוא גורם רב-משמעות בשמאות מקרקעין, אך יש לפרשו בזהירות. מסקנתו העיקרית היא שיש לנטוש את הגישה הלינארית והפשטנית המקשרת בין גיל כרונולוגי לשווי, ולאמץ גישה דינמית ואינטגרטיבית המבוססת על גיל אפקטיבי ועל פוטנציאל השבחה עתידי.

סיכום הממצאים העיקריים:

• הגיל האפקטיבי הוא המדד הרלוונטי: בעוד הגיל הכרונולוגי הוא נתון אובייקטיבי, הגיל האפקטיבי הוא מדד השוק המשקף את מצבו הריאלי של הנכס, והוא תלוי ישירות בהשקעות שנעשו בו.
• התיישנות היא תהליך רב-ממדי: התיישנות אינה רק בלאי פיזי, אלא גם ליקויים פונקציונליים וכלכליים, שיכולים להשפיע זה על זה. ניתוח מפורט שלהם חיוני כדי להעריך את שווי הנכס באופן מלא.
• השבחת נכס דורשת אסטרטגיה: השקעות בשיפוץ אינן מבטיחות עלייה זהה בערך השוק, ויש להיזהר מ"השבחת יתר" שאינה תואמת את סביבת הנכס ואת טעמו של קהל היעד.
• רגולציה ומיסוי משנים את הכללים: תוכניות כמו תמ"א 38 מספקות מנוף כלכלי לטיפול בהתיישנות. יחד עם זאת, גורמי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה יכולים להשפיע באופן ניכר על הרווח הנקי, ולכן יש לכלול אותם בכל הערכת כדאיות.

המלצות מקצועיות:

• לשמאי המקרקעין: על השמאי המודרני לעבור ממתן הערכה סטטית המבוססת על גיל כרונולוגי, לגיבוש ניתוח מפורט של הגיל האפקטיבי, פוטנציאל ההשבחה וההשלכות המיסוייות. הדוח ממליץ על אימוץ מודל הערכה אינטגרטיבי, שישלב כלים אנליטיים כמו ניתוח שוק יסודי ובחינה פיזית מעמיקה של הנכס.
• ליזמים ומשקיעים: קבלת ההחלטה על השקעה בנכס ישן צריכה להתבסס על ניתוח מעבר לשווי הנכס הקיים. יש לבחון לעומק את פוטנציאל ההשבחה הגלום בנכס, בין אם באמצעות שיפוצים פנימיים או תוכניות התחדשות עירונית, ולנתח את הרווח הכלכלי הנקי לאחר ניכוי מסים רלוונטיים.
• לרגולטורים: הממצאים מדגישים את חשיבותם של מנגנונים רגולטוריים כגון תמ"א 38 ופטורי מיסוי, המספקים תמריץ כלכלי להתמודדות עם התיישנות מבנים ישנים. יש לבחון באופן מתמיד את השפעתם הכלכלית של מנגנונים אלה על מנת להבטיח פיתוח עירוני בר-קיימא ויעיל.

Per השפעתו של גיל המבנה על שווי נכסים – בין תיאוריה למציאות: מחקר עומק

תקציר מנהלים

המחקר חושף פערים משמעותיים בין התיאוריה הכלכלית המקובלת לבין המציאות האמפירית בנושא השפעת גיל המבנה על שווי הנכס. בעוד שהתיאוריה מצביעה על ירידת ערך לינארית, המחקרים האמפיריים מגלים דפוסים מורכבים יותר, כולל יחסים לא-לינאריים ואפילו עליית ערך בבניינים מסוימים. קיימת שונות רחבה בקצבי הפחת בין מדינות ואזורים - מ-0.26% בשנה בבריטניה ועד 10% בשנה ליפן, כאשר רוב המחקרים מצביעים על קצבים של 1-3% בשנה.

מבוא

השפעתו של גיל המבנה על שווי הנכס מהווה נושא מרכזי בתחום השמאות והכלכלה של נדל"ן. הבנת הקשר הזה חיונית לקבלת החלטות מושכלת בתחומי השקעות, מימון, מיסוי ותכנון עירוני. מחקר זה בוחן את הפערים בין התיאוריות הכלכליות המקובלות לבין הממצאים האמפיריים במגוון שווקים גלובליים, תוך התמקדות באתגרי הערכה מעשיים ובהשלכות על תקינה מקצועית.

סקירת ספרות תיאורטית

הגדרות גיל המבנה

המחקר האקדמי מזהה שלושה סוגי גיל עיקריים:

גיל כרונולוגי - הזמן שעבר מאז השלמת הבנייה, מהווה את המדד הבסיסי והנפוץ ביותר בהערכות.journals.vilniustech+1

גיל פונקציונלי - מתייחס ליכולת המבנה לספק את השירותים הנדרשים, תוך התחשבות בתחזוקה ושיפוצים. מבנה בן 30 שנה שעבר שיפוץ מקיף עשוי לתפקד כמו מבנה בן 10 שנים.pacificappraisers

גיל אפקטיבי - המשלב גורמים פיזיים וכלכליים, כולל מיקום, איכות תחזוקה ותנאי שוק. זהו המדד החשוב ביותר להערכת שווי, אך גם המורכב ביותר לחישוב.pacificappraisers

תיאוריות הפחת הקלאסיות

התיאוריה הכלכלית הקלאסית מבוססת על שלושה מקורות עיקריים לירידת ערך:

הידרדרות פיזית - הנזק הטבעי הנוגע לחומרי הבניין, מערכות המבנה ואלמנטים מבניים. זהו הגורם הבסיסי והניתן לחיזוי ביותר, הפועל באופן מתמשך מרגע השלמת הבניין.diva-portal+1

התיישנות פונקציונלית - התאמה לא מספקת של המבנה לסטנדרטים או לצרכים עכשוויים. דוגמאות כוללות פריסה לא יעילה, מערכות טכנולוגיות מיושנות או חוסר בתשתיות דיגיטליות מודרניות.wallstreetprep+1

התיישנות חיצונית - גורמים סביבתיים וכלכליים שאינם תחת שליטת בעל הנכס, כגון שינויים בשכונה, תנאי תחבורה או מגמות כלכליות מקומיות.dspace.mit

ממצאים אמפיריים מהעולם

שונות במדדי פחת

המחקר מגלה שונות דרמטית בקצבי הפחת השנתיים בין מדינות ואזורים שונים:accaglobal+2

• בריטניה: 0.26% בשנה לנכסי מגוריםnetgain
• ארצות הברית: 0.5-1.5% בשנה בממוצעcleartax
• שוודיה: 2.0% בשנה למבנים בני 30+ שניםpacificappraisers
• יפן: 6-10% בשנה (מבנה בלבד, ללא קרקע)bohrium
• אירופה: 2.9% בשנה למבני משרדיםsciencedirect

השונות הזאת מצביעה על השפעה משמעותית של גורמים מקומיים כמו תנאי אקלים, תרבות תחזוקה, רגולציה ומאפייני שוק.

דפוסים לא-לינאריים

בניגוד להנחה התיאורטית של פחת לינארי, מחקרים רבים מגלים יחסים מורכבים יותר:journals.vilniustech+2עקומת U: במחקר בטיילאן ובקוריאה נמצא כי ערך הנכסים יורד בשנים הראשונות (עד גיל 40-45) ואז עולה בשל פוטנציאל פיתוח מחדש.investopedia+1פחת מואץ בשנים הראשונות: מחקרים מארצות הברית מצביעים על פחת מהיר יחסית ב-20 השנים הראשונות, המאט בהמשך.akrivisteamיציבות לאחר גיל בינוני: נכסים שנשמרו היטב מציגים יציבות יחסית בערכם לאחר גיל 40-50 שנים.pacificappraisersDifferent theoretical and empirical patterns of building age-value relationships found in international real estate research

הפקטור הישראלי

מאפייני השוק הישראלי

השוק הישראלי מציג מאפיינים ייחודיים המשפיעים על יחסי גיל-ערך:dealpath+2מחסור בקרקע: בישראל, רוב הקרקעות הן בבעלות המדינה עם זכויות חכירה לטווח ארוך. מחסור זה מעלה את ערך הקרקע ומפחית את השפעת הפחת של המבנה על הערך הכולל.holdתהליכי שימור: תוכניות השימור בערים כמו תל אביב יוצרות ערך מוסף לבניינים היסטוריים, המנוגד לתיאוריה הקלאסית של פחת עם הגיל.sciencedirectדינמיקת מחירים: מחירי הנדל"ן בישראל עלו בכ-118% בין 2006-2017 ובכ-23% בין 2022-2023, כאשר עלייה זו השפיעה באופן דיפרנציאלי על מבנים בגילאים שונים.ipf

השפעת מיקום על יחסי גיל-ערך

במחקר ישראלי נמצא כי מיקום מבטל פחת: בעיר כמו תל אביב, ההבדל במחירי הקרקע בין רחוב לרחוב יכול להגיע ל-8,000$ למ"ר. באזורים כאלה, השפעת הגיל על הערך מתמתנת משמעותיally.sciencedirect

השפעת תחזוקה ושיפוצים

המרכיב הכלכלי של תחזוקה

מחקרים מצביעים כי תחזוקה מונעת יכולה להאט את הפחת בעד 1% בשנה. השקעה בתחזוקה שוטפת יכולה למעשה להפוך את הבניין ל"צעיר יותר" מבחינה פונקציונלית.pacificappraisers+1

ROI של שיפוצים

מחקרים מראים כי שיפוצים אסטרטגיים יכולים להניב תשואה של 57-62% על ההשקעה:prres

• שיפוץ מטבח: תשואה ממוצעת של 57-62%
• שיפוץ חדרי רחצה: תשואה דומה
• שיפורי יעילות אנרגטית: תשואה לטווח ארוך מעל למחירי השיפוץeasyaliyah

תחזוקה נדחית - מחיר הזנחה

תחזוקה נדחית מהווה את הגורם העיקרי להאצת הפחת. מחקרים מראים כי:eia.feaa.ugal+2

• זנחה גורמת לירידת ערך מהירה בשל פסילת בסיס קונים רחבwikipedia
• בעיות מבניות יכולות להפוך נכס למוכר רק לקונים במזומן המתכננים הליך הפיכהwikipedia
• עלויות תיקון מצטברות באופן לא-לינארי - בעיה קטנה עלולה להוביל לנזק מבני גדולeia.feaa.ugal

בניינים מוגנים וערך היסטורי

הפרדוקס של הערך ההיסטורי

מחקרים מרחבי העולם מציגים תמונה מורכבת לגבי השפעת הגנת מבנים על ערכם:globalpropertyguide+2

ממצאים חיוביים:

• 74% מהמבנים המוגנים בקנדה הציגו ביצועים ממוצעים או מעליהםglobalpropertyguide
• בטקסס, הגנה היסטורית הוסיפה 5-20% לערך הנכסideas.repec
• בדנמרק, בתים ראויים לשימור הציגו מחירי מכירה גבוהים ב-30% מהממוצעbuyitinisrael

השפעות שליליות חריגות:

• באוסטרליה נמצא כי מבנים מוגנים סבלו מהפחתה של -9.6% בערכםinstead
• התנגדות של סוכני נדל"ן הטוענים כי הגנה היסטורית מגבילה את החופש הבנייתיmpra.uni-muenchen

מנגנון הערך ההיסטורי

הגנה היסטורית יוצרת שני מנגנונים מנוגדים:

1. הגבלה בנייתית - מגבילה אפשרויות שינוי ועדכון
2. פרמיית יוקרה - יוצרת כרטיס כניסה לשוק מיוחד של אוהבי היסטוריה ואזורים יוקרתיים

המחקר מצביע כי בשונתיות המקרים, הפרמיה מנצחת על ההגבלה.mpra.uni-muenchen+1

פערים בין תיאוריה למציאות

בעיות מתודולוגיות

המחקר מזהה מספר בעיות מתודולוגיות הגורמות לפערים בין תיאוריה למציאות:הפרדה לא מספקת בין ערך קרקע למבנה: רוב המחקרים מתייחסים לערך הנכס הכולל, ללא הפרדה מדויקת בין ההשפעות על הקרקע מול המבנה.journals.vilniustech+1התעלמות מגורמי תחזוקה: מודלים תיאורטיים לעיתים קרובות מתעלמים מההשפעה המכרעת של איכות התחזוקה על קצב הפחת.pacificappraisersהטיה תרבותית: רוב המחקרים בוצעו בארצות המפותחות, עם תת-ייצוג של שווקים מתפתחים וגישות תרבותיות שונות לתחזוקה ושימור.bohrium

השפעת תנאי שוק

מחזורי נדל"ן: מחקרים מצביעים כי במשקים חזקים, המבנים הישנים מפסידים יותר ביחס לחדשים, ואילו במשקים חלשים ההפרש מתמתן.sciencedirectאפשרויות פיתוח מחדש: בעיר כמו הונג קונג או ניו יורק, ערך אפשרות הפיתוח מחדש יכול לעלות על ערך המבנה הקיים, מה שיוצר עקומת U בתלות גיל-ערך.journals.vilniustech+1Comparison of annual building depreciation rates across different property types and countries/regions based on academic research

המלצות יישומיות

למעריכי שווי

1. אימוץ מודל היברידי: שילוב של ממדי גיל כרונולוגי, פונקציונלי ואפקטיבי ברמת הערכהpacificappraisers
2. התחשבות באפשרות פיתוח מחדש: בביצוע הערכות לנכסים מבוגרים במיקומים אטרקטיביים, יש לשקול את ערך האופציה לפיתוח מחדשinvestopedia
3. תיעוד מצב תחזוקה: בדיקה מקיפה של מצב התחזוקה והשיפוצים שבוצעו כחלק מהליך ההערכהpacificappraisers

לבעלי נכסים

1. השקעה אסטרטגית בתחזוקה: תחזוקה מונעת הינה השקעה רווחית המאטה פחת ומשפרת תשואותshamay-mekarkein
2. תזמון שיפוצים: שיפוצים אסטרטגיים בגיל 15-25 שנים יכולים להאט משמעותית את עקומת הפחתprres
3. מינוף ערך היסטורי: במקרים מתאימים, רישום למאגרי שימור יכול להוסיף ערך משמעותיsciencedirect+1

לקובעי מדיניות

1. עידוד תחזוקה מונעת: יצירת תמריצי מס לתחזוקה מונעת ושיפוצי יעילות אנרגטיתeasyaliyah
2. גמישות בתקנות שימור: איזון בין שימור לבין אפשרות התאמה לצרכים מודרנייםmpra.uni-muenchen
3. מיסוי דיפרנציאלי: התאמת מדיניות המיסוי להכרה בדפוסי פחת לא-לינארייםfierarealestate

מגבלות המחקר ומחקר עתידי

מגבלות זוהו

• נתונים מוגבלים על בניינים בני 80+ שנים: רוב המחקרים מתמקדים במבנים צעירים יחסית
• היעדר מחקרי אורך: מעט מחקרים עוקבים אחר אותם נכסים לאורך זמן
• שונות במתודולוגיות: חוסר אחידות בדרכי מדידה והגדרת פחת בין מחקרים שונים

המלצות למחקר עתידי

1. מחקרי אורך: מעקב אחר אותם נכסים למשך עשרות שנים לזיהוי דפוסים מדויקים יותר
2. הפרדת רכיבי ערך: פיתוח מתודולוגיות מתקדמות להפרדה בין ערך קרקע למבנה
3. מחקר בשווקים מתפתחים: הרחבת המחקר לכלול שווקים ותרבויות מגוונות יותר
4. השפעת טכנולוגיה: בחינת ההשפעה של טכנולוגיות חדשות על דפוסי פחת ושימור

סיכום ומסקנות

המחקר מגלה כי הקשר בין גיל המבנה לשווי הנכס מורכב הרבה יותר מהנחות התיאוריה הקלאסית. השונות הרחבה בקצבי פחת בין מדינות (0.26%-10% בשנה) ודפוסי הערך הלא-לינאריים מצביעים על חשיבותם של גורמים מקומיים, תרבותיים וכלכליים.

הממצאים המרכזיים:

• פחת אינו לינארי ומושפע משילוב מורכב של גורמים פיזיים, פונקציונליים וכלכליים
• תחזוקה מונעת ושיפוצים אסטרטגיים יכולים להאט או אפילו להפוך את עקומת הפחת
• במיקומים פרימיום, ערך הקרקע יכול לבטל את השפעת פחת המבנה
• בניינים היסטוריים עשויים להציג מגמת עלייה בערך, בניגוד להנחות הקלאסיות

המודל המוצע משלב שלושה ממדי גיל (כרונולוגי, פונקציונלי ואפקטיבי) עם גורמים מקומיים ספציפיים, ומציע דרך למעבר מהתיאוריה הלינארית הפשוטה למודל מותאם מציאות המשקף את מורכבות השוק האמיתי.עבור המקצוע והתקינה, התוצאות מצביעות על הצורך בפיתוח מתודולוגיות הערכה גמישות יותר, המתחשבות בייחודיותם של שווקים מקומיים ובמגמות לא-לינאריות של יחסי גיל-ערך.

1. https://journals.vilniustech.lt/index.php/IJSPM/article/download/16984/11193/64582
2. https://www.bajajfinserv.in/building-depreciation-rate
3. https://pacificappraisers.com/importance-of-accurately-estimating-depreciation-in-cost-approach-appraisals/
4. http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1749426/FULLTEXT01.pdf
5. https://www.reit.com/sites/default/files/meetings/REITWise16/Government%20Relations%20Committee/Full%20Document(s)/MIT%20-%20Characteristics%20for%20Depreciation%20in%20Commercial%20and%20Multi-Family%20Property.pdf
6. https://www.wallstreetprep.com/knowledge/cost-approach/
7. https://inzeko.ktu.lt/index.php/EE/article/view/13777/8736
8. https://dspace.mit.edu/handle/1721.1/120153
9. https://www.accaglobal.com/content/dam/ACCA_Global/Technical/fact/tf-property-valuations-0822.pdf
10. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/0166046282900321
11. https://cleartax.in/s/land-and-building-depreciation-rate
12. https://www.netgain.tech/accounting-finance-glossary/real-estate-depreciation
13. https://www.bohrium.com/paper-details/age-related-depreciation-of-older-properties/947309118115283008-13459
14. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0927538X18304505
15. https://akrivisteam.com/blog/exploring-common-commercial-real-estate-valuation-models/
16. https://sciendo.com/pdf/10.2478/remav-2023-0003
17. https://www.investopedia.com/articles/investing/060815/how-rental-property-depreciation-works.asp
18. https://www.dealpath.com/blog/real-estate-appraisal-valuation-methods/
19. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0198971521000442
20. https://www.fierarealestate.co.uk/insights/core-commercial-real-estate-investing-flattening-the-depreciation-curve/
21. https://hold.co.il/how-to-assess-apartment-values-in-israel/
22. https://www.ipf.org.uk/static/uploaded/49487d89-2312-4f65-9cff23665f85ff96.pdf
23. https://shamay-mekarkein.com/real-estate-appraiser-in-israel/
24. https://www.prres.org/uploads/711/1897/Costello_Building_Age_Depreciation_real_option_value.pdf
25. https://www.easyaliyah.com/blog/complete-guide-to-property-purchase-tax-in-israel-mas-rechisha
26. https://eia.feaa.ugal.ro/images/eia/2018_3/Kirli.pdf
27. https://en.wikipedia.org/wiki/Israeli_land_and_property_laws
28. https://ec.europa.eu/eurostat/documents/3859598/5925925/KS-RA-12-022-EN.PDF
29. https://www.globalpropertyguide.com/middle-east/israel/price-history
30. https://ideas.repec.org/a/ddj/fseeai/y2018i3p91-98.html
31. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264275118309569
32. https://www.buyitinisrael.com/news/real-estate-appraisal-in-israel/
33. https://www.instead.com/resources/blog/asset-depreciation-methods-comparison
34. https://mpra.ub.uni-muenchen.de/89347/1/MPRA_paper_89347.pdf
35. https://jerusalem-real-estate.co/real-estate-in-jerusalem/find-your-ideal-property-israel/
36. https://papers.ssrn.com/sol3/Delivery.cfm/SSRN_ID3549615_code337534.pdf?abstractid=3109760&mirid=1
37. https://uwaterloo.ca/heritage-resources-centre/sites/default/files/uploads/documents/p_value_0.pdf
38. https://dahp.wa.gov/sites/default/files/Leichenko_Study.pdf
39. https://www.sama.sk.ca/sites/default/files/2018-11/6Depreciation.pdf
40. https://www.northwooduk.com/articles/the-value-of-heritage-how-listed-buildings-elevate-local-property-markets/
41. https://www.historicspokane.org/wp-content/uploads/2019/04/Historic-District-benefits_Mabry_-6-7-07.pdf
42. https://propertymetrics.com/blog/physical-economic-functional-obsolescence/
43. https://realdania.dk/-/media/realdaniadk/publikationer/andre-filer/the-value-of-the-built-heritage.pdf
44. https://www.placeeconomics.com/wp-content/uploads/2020/01/City-Studies-WP-Online-Doc.pdf
45. https://www.hellodata.ai/help-articles/what-are-the-types-of-obsolescence-in-real-estate
46. https://heritagebc.ca/learning-centre/heritage-place-conservation/heritage-real-estate/
47. https://www.forbes.com/sites/reginacole/2018/08/20/your-house-is-in-a-historic-district-does-that-raise-or-lower-its-value/
48. https://corporatefinanceinstitute.com/resources/commercial-real-estate/physical-deterioration/
49. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837719317016
50. https://www.preservationsociety.org/the-economics-of-historic-preservation-2/
51. https://www.investopedia.com/terms/f/functional-obsolescence.asp
52. https://www.davidpublisher.com/Public/uploads/Contribute/5d90110471403.pdf
53. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046220302684
54. https://www.youtube.com/watch?v=CZmkMp8YZEc
55. https://www.theheritagealliance.org.uk/blog/the-heritage-index-and-the-rising-price-of-heritage-materials/
56. https://thecraftsmanblog.com/is-preservation-good-for-property-values/
57. https://remodelingright.com/the-impact-of-renovations-on-property-value-a-comprehensive-guide/
58. https://homebriefings.com/the-real-impact-of-deferred-maintenance-on-property-value/
59. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/Practical-considerations-for-RICS-valuers-operating-in-the-USA.pdf
60. https://vimova.ch/en/how-renovations-can-increase-your-property-s-value/
61. https://newsilver.com/the-lender/what-brings-down-property-value/
62. https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/application_of_the_rics_valuation_professional_standards_in_the_united_states_1st_edition_rics.pdf
63. https://riccardovicarelliarchitects.com/how-home-renovations-boost-property-value/
64. https://www.neighborly.com/expert-tips/the-effect-of-maintenance-on-home-value
65. https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2024/06/IVSC-Perspectives-Paper-Inspections.pdf
66. https://www.switzerland-sothebysrealty.ch/en/conseils/technical/does-renovation-pay-successful-sale-your-property
67. https://www.homelight.com/blog/what-hurts-property-value/
68. https://www.nacva.com/Files/InternationalStandardsChart_Jun2022.pdf
69. https://rakeshnarula.com/impact-of-home-renovations-on-property-value-an-assessment/
70. https://www.norcalvaluation.com/valuation-appraisal-review-commonalities-in-ivs-and-uspap/
71. https://www.realtyonerealestate.com.au/home-renovations-that-increase-property-value/
72. https://gro-realestate.com/blog/what-decreases-property-value-the-most-key-factors-to-be-aware-of
73. https://www.ivsc.org/wp-content/uploads/2021/09/IVSCAnnualReport2017-18.pdf
74. https://www.tc-mgt.com/post/how-to-raise-property-value
75. https://climate.sustainability-directory.com/term/property-value-decline/
76. https://www.unomaha.edu/college-of-business-administration/center-for-real-estate-and-asset-management/research/shultz_2018_jhr_housing_depreciation.pdf
77. https://ira.lib.polyu.edu.hk/bitstream/10397/97535/1/Hui_Redevelopment_Strategies_Building.pdf
78. https://hub.hku.hk/bitstream/10722/81857/1/content.pdf
79. http://shoup.bol.ucla.edu/OptimalTiming.PDF
80. https://www.ier.hit-u.ac.jp/hit-refined/wp-content/uploads/2013/12/wp005.pdf
81. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0378778821005740
82. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0038080619300174
83. https://www.dreso.com/at/en/dreso/economic/optimization-of-established-buildings
84. https://link.springer.com/article/10.1007/BF01097938
85. https://link.springer.com/article/10.1007/s11146-005-1369-6
86. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837722002150
87. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046221000934
88. https://ascelibrary.org/doi/abs/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000686
89. https://www.buildingradar.com/construction-blog/optimizing-timing-engaging-projects-at-the-right-stage