פתיחה: משחק שנשלט על ידי מעטים

דמיינו לרגע משחק כדורגל. המגרש הירוק, הקהל נרגש ביציעים, השחקנים מתחממים. אבל במשחק הזה יש בעיה – שתי קבוצות חזקות במיוחד משחקות לפי חוקים שהן עצמן קבעו, בעוד אנחנו, השמאים, עומדים בצד כשופטים עם משרוקית שקולה לא תמיד נשמע. זוהי תמונת המצב בשוק הנדל"ן הישראלי. שוק שאיננו חופשי באמת, אלא זירה מווסתת ומנוהלת, שבה שחקנים דומיננטיים – הבנקים מצד אחד והקבלנים מצד שני – מכתיבים את קצב המשחק, את כיוונו, ובמידה רבה גם את תוצאותיו. אני, כשמאי נדל"ן ותיק, מביט במשחק הזה מדי יום. אני רואה כיצד החוקים נפרצים, כיצד מניפולציות מופעלות, וכיצד הציבור – הרוכשים, המשקיעים הקטנים, הזוגות הצעירים – הם אלו שבסופו של יום משלמים את המחיר. בואו נפרק את האלגוריה הזו ונבחן מה היא אומרת על המציאות בשוק הנדל"ן.

חלק א': ניתוח האלגוריה – השמאי כשופט בזירה משובשת

1. השמאים כשופטים: כשופט במגרש הכדורגל, השמאי איננו קובע מי ינצח או יפסיד. תפקידו אינו לכבוש שערים או לבלום מהלכים. תפקידו הוא לוודא שהמשחק מתנהל לפי הכללים – חוקים, תקנות, ונהלים מקצועיים שנקבעו על ידי הרגולטורים והמערכת המקצועית. השמאי מביט, מעריך, מתעד, ומדווח. וכאשר יש חריגה מהכללים, הוא אמור "לשרוק" – להתריע, לסמן, להצביע על אי-סדרים. אך האם המשרוקית שלנו חזקה מספיק כדי להישמע בתוך ההמולה של המגרש?2. שוק הנדל"ן כמשחק לא חופשי:האם שוק הנדל"ן הוא באמת שוק חופשי? התשובה המורכבת היא: לא ולא. זהו שוק המנוהל באופן הדוק על ידי גורמים חזקים:

• הבנקים – השופעים את הכסף, מכתיבים את תנאי המימון, ומחליטים מי יוכל לקנות בית ובאילו תנאים. הם קובעים את הריבית, מחליטים מי כשיר למשכנתא, ובאיזה היקף אשראי יינתן לקבלנים. בדיוק כמו בעלי הקבוצות העשירים, הבנקים מכתיבים במידה רבה את חוקי המשחק.
• הקבלנים – למרות עוצמתם מול הרוכשים, הם לעתים קרובות "שבויים" של המערכת הבנקאית. הם תלויים במימון, באישורים, בהיתרים, ובתהליכים בירוקרטיים ארוכים. כך, מה שנדמה כתחרות חופשית בין קבלנים, הוא למעשה משחק מתואם שבו כולם פועלים תחת אותן מגבלות מערכתיות.
• המדינה והרגולטורים – כמו ההתאחדות לכדורגל, הם קובעים חוקים ומנהלים את המגרש, אך לעתים קרובות מושפעים מהשחקנים החזקים.

3. כללים שנפרצו: כשהשופט במגרש לא שורק על עבירות, המשחק משתבש. בשוק הנדל"ן, זה מתבטא בתופעות כמו:

• מחירים מנופחים שאינם משקפים את ערך האמיתי של הנכסים.
• חוסר שקיפות בעסקאות ובמידע רלוונטי לרוכשים.
• יצירת מצג שווא של מחסור כדי להעלות מחירים.
• דחיפת רוכשים למינוף גבוה ומסוכן.
• תיאום מחירים בין קבלנים באזורים מסוימים.

חלק ב': מי השחקנים במשחק הנדל"ן?

בואו נרחיב את האלגוריה ונזהה את כל השחקנים במגרש:

• הבנקים והמוסדות הפיננסיים – בעלי הקבוצות העשירים, שמממנים את המשחק ומכתיבים תנאים.
• הקבלנים והיזמים – השחקנים המרכזיים במגרש, אבל גם הם לפעמים כבולים בחוזים ובמגבלות.
• רוכשי הדירות – הקהל ביציעים, שמשלם כרטיס יקר לצפות במשחק, אך נדחק לפינות צרות והולך ומתרחק מהמגרש עם עליית המחירים.
• המשקיעים – המאמנים והסוכנים, שמביטים על השוק בעיניים עסקיות ומחפשים את הרווח הבא.
• המדינה והרגולטורים – ההתאחדות לכדורגל, שאמורה לקבוע חוקים הוגנים אך לעתים קרובות מתפשרת מול השחקנים החזקים.
• השמאים – השופטים, שאמורים להבטיח משחק הוגן אך לא תמיד יש להם את הכלים או האפשרות לאכוף זאת.

חלק ג': כיצד המשחק משובש? – המניפולציות בשוק הנדל"ן

אילו שריקות היה על השמאי לשרוק בשנים האחרונות? הנה כמה דוגמאות למניפולציות שמשבשות את המשחק:1. "מחסור מתוכנן"

במשחק רגיל, היצע וביקוש אמורים לקבוע את המחיר באופן טבעי. אבל מה קורה כשקבלנים ובעלי קרקעות גדולים מחזיקים מלאי ומשחררים דירות בקצב מדוד כדי לשמור על רמת מחירים גבוהה? האם זו אינה "עבירה" על חוקי השוק החופשי?2. "משחק קבוצתי מתואם"

בכדורגל נקי, כל קבוצה משחקת למען ניצחונה. אבל מה קורה כשקבלנים באזור מסוים מתאמים (גם אם לא באופן רשמי) רמות מחירים דומות? כשכולם משחררים דירות באותו מחיר למ"ר, זו עוד עדות לכך שהמשחק אינו באמת חופשי.3. "שער עצמי מכוון"

כאשר בנקים מעודדים רכישות נדל"ן באמצעות תנאי אשראי נוחים בתקופות מסוימות (ריבית נמוכה, משכנתאות מוגדלות), ואז מצמצמים את האשראי – הם למעשה משחקים במחירי הנדל"ן כלפי מעלה ומטה. זו מניפולציה שמחייבת שריקת שופט חזקה!4. "החלפת שחקנים באמצע משחק"

כמה פעמים קרה שפרויקטים שווקו לזוגות צעירים, אך בפועל נרכשו בכמויות גדולות על ידי משקיעים (לפעמים באמצעות "עסקאות מבעוד מועד")? זו תופעה המשבשת את המטרה החברתית של בנייה למגורים.

חלק ד': מה תפקידו של השופט במגרש משובש?

מהו תפקידו של השמאי במציאות כזו? האם אנחנו רק "שופטי קו" פסיביים, או שיש לנו אחריות גדולה יותר?1. שמירה על אובייקטיביות

למרות הלחצים, תפקידו הראשון של השמאי הוא להישאר אובייקטיבי – להעריך נכסים לפי ערכם האמיתי ולא לפי ציפיות השוק או לחצים חיצוניים. זה דורש אומץ מקצועי.2. התרעה על מניפולציות

כמו שופט טוב, השמאי חייב להיות מוכן "לשרוק" כאשר הוא מזהה מניפולציות – לציין בדו"חות כאשר מחירים נראים מנופחים או כאשר ישנם תנאים חריגים בשוק.3. חינוך הציבור

תפקיד נוסף שאינו פחות חשוב הוא להסביר לציבור – הקהל ביציעים – מה קורה באמת במגרש. להנגיש ידע, להסביר מגמות, ולעזור לרוכשים להבין טוב יותר את ה"משחק" שבו הם משתתפים.4. הצעות לשיפור המשחק

השמאים, כמי שרואים את שוק הנדל"ן מקרוב, יכולים וצריכים להציע הצעות לשיפור – רפורמות, שינויי רגולציה, ודרכים לעשות את המשחק הוגן יותר.

חלק ה': קריאה לפעולה – משחק הוגן יותר

מה צריך לקרות כדי שמשחק הנדל"ן יהיה הוגן יותר? הנה כמה הצעות:1. שקיפות מלאה

כל עסקה, כל מחיר, כל תנאי – צריכים להיות גלויים ונגישים לציבור. בדיוק כמו שתוצאות משחקי הכדורגל גלויות לכולם.2. רגולציה מאוזנת

חוקי משחק ברורים שמגבילים מניפולציות אך לא חונקים את השוק. רגולציה שמגינה על הצרכנים מבלי לפגוע בהתפתחות הענף.3. הגברת התחרות

עידוד שחקנים חדשים להיכנס למגרש – קבלנים קטנים ובינוניים, מודלים אלטרנטיביים למימון, ומתחרים לבנקים המסורתיים.4. חיזוק מעמד השמאים

על השופטים להיות עצמאיים, מוגנים מלחצים, ומצוידים בכלים לאכיפת החוקים. שמאות עצמאית היא נדבך חיוני בשוק בריא.5. חינוך פיננסי

הקהל צריך להבין טוב יותר את חוקי המשחק. חינוך פיננסי נרחב יעזור לרוכשים להתמודד טוב יותר עם השוק.

לסיכום: קריאה אישית

כיצד אתם מרגישים כשאתם צופים במשחק שבו הכללים לא נשמרים? כך מרגישים רבים בשוק הנדל"ן הישראלי – מתוסכלים, חסרי אונים, ולפעמים אף מרומים. האלגוריה של "שמאי הנדל"ן כשופט" אינה רק דימוי ספרותי – היא משקפת אחריות אמיתית. אנחנו, השמאים, ניצבים מול אתגר מקצועי ומוסרי: לשמור על הגינות המשחק גם כאשר הכוחות סביבנו מנסים לכופף את החוקים. הגיע הזמן ל"שריקה" חזקה וברורה. לא רק לסמן עבירות נקודתיות, אלא להתריע בקול רם על המצב הכולל של המשחק. זו האחריות שלנו כלפי הציבור, כלפי המקצוע, וכלפי העתיד של שוק הנדל"ן הישראלי. כי בסופו של יום, כולנו – שמאים, רוכשים, קבלנים, בנקאים ורגולטורים – רוצים לראות משחק הוגן, שכל המשתתפים בו יכולים ליהנות ממנו.

כשהשופט שותק – שוק הנדל"ן כמגרש שבור 

תארו לעצמכם משחק כדורגל. שתי קבוצות מתמודדות על המגרש: האחת בתלבושת בנקאית, השנייה בלבוש קבלני. היציעים מלאים בצופים – רוכשי דירות, זוגות צעירים, משקיעים קטנים. והשופט? הוא עומד במרכז המגרש, משרוקית בפיו – אך עיניו קשורות.המשחק מתנהל. עבירות קשות מתבצעות מול עיניו. יש תיאום מהלכים, התחזויות, הצגות. הכדור לא תמיד נכנס לשער – אבל התוצאה נרשמת בכל זאת. השופט שותק. הוא "רק מדווח".

שמאים כשופטים – מהות התפקיד שנשכחה

בדימוי הזה, השמאים הם השופטים. הם אינם קובעים את מחירי הדירות – אך הם נדרשים לבדוק אם העסקאות נעשות לפי כללים: הגינות, שקיפות, סבירות כלכלית, ועמידה בתקנות. השמאי המקצועי אמור לשרוק כאשר השוק מאבד שליטה – לא רק להעתיק מחירים קודמים ולקרוא לזה "שווי שוק".השתיקה המקצועית – או העצימת עיניים – מאפשרת לשוק להמשיך לדהור מבלי בקרה. תפקידו של השמאי הוא לא רק לתאר את מה שקורה – אלא להתריע כשמשהו לא תקין.

שוק לא חופשי – אלא מבוים

שוק הנדל"ן בישראל אינו פועל על פי חוקי ההיצע והביקוש הטהורים. זהו שוק מנוהל, לעיתים אף מתוזמר.שני שחקנים מרכזיים מכתיבים את מהלך המשחק:

• הבנקים – באמצעות מדיניות אשראי, מגבלות על ליווי פיננסי, דרישות הון עצמי ודוחות אפס – למעשה קובעים את ריצפת המחיר בשוק.
• הקבלנים – שבויים בידי המערכת הבנקאית, נאלצים לשחק לפי כללי המימון, גם כשהם אינם ריאליים.

המחירים אינם נקבעים לפי ערך כלכלי או תשואה, אלא לפי מגבלות האשראי, שיקולי מאזנים והנדסת תדמית. אין כאן שוק חופשי – יש כאן שוק שנשלט מלמעלה.

כשכללי המשחק נשברים

כמו במשחק שבו לא שורקים לעבירה:

• יש מניפולציות – תיאום מחירים בין שחקנים חזקים, הסתרת מלאים, קמפיינים תקשורתיים שיווקיים במסווה של חדשות.
• יש ספסרות – דירות נמכרות על הנייר ומוחזרות מיד לשוק.
• יש פגיעה בציבור – רוכשים שנטלו הלוואות ל-30 שנה במחיר כפול מהשווי הכלכלי של הדירה.

וכל זה קורה – כשהשופט שותק.

הרחבת הדימוי – מי עוד על המגרש?

• הקהל – ציבור הרוכשים, שמקווה למשחק הוגן. מריע כשיש גול, גם אם היה נבדל.
• המאמנים – יועצי משכנתאות, משווקים, מתווכים. מכתיבים אסטרטגיה כלכלית לרוכשים.
• ההתאחדות – המדינה. משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל, בנק ישראל. לעיתים מתערבת במשחק, לעיתים שותקת.
• ה-VAR שלא מופעל – פיקוח ציבורי, ביקורת חיצונית, תקשורת חוקרת, בתי משפט – שמגיבים באיחור או כלל לא.

דוגמאות מהמציאות

• עסקאות בפריפריה במחירים מופרכים שאינם תואמים תשואה או ערך כלכלי.
• קבלנים שקרסו לאחר שנמנע מהם להוריד מחירים – כדי לא לפגוע בליווי הבנקאי.
• רוכשים מאופקים, דימונה, נתיבות, שלא הצליחו לעמוד בהחזר – כי רכשו דירה בשיא, במימון כמעט מלא, בהבטחת שווא של "שוק חם".

אז מי ישרוק?

כדי שהשוק יתנהל כשורה, צריך להחזיר את תפקיד השופט – השמאי – למקומו המקורי:

• לדרוש בדיקת סבירות כלכלית ולא רק השוואת מחירים.
• לשרוק כששוק יוצא מפרופורציה.
• לאשר עסקאות רק כשהן עומדות בתנאים הגיוניים.

כי שוק שמנוהל מבלי אכיפה – הוא לא שוק חופשי. הוא הצגה.

פנייה אישית לסיום

כיצד אתם מרגישים כשאתם צופים במשחק שבו הכללים לא נשמרים? כשיש תוצאה – אבל הדרך אליה רצופה בעבירות, הטעיות ותחושת עוול?

כך מרגישים אלפי ישראלים בשוק הנדל"ן. המשחק נמשך, אבל התחושה – שהמשחק מכור.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

מהספר בועת נדל"ן

"ידעתי שזה פונזי מהשנייה הראשונה" – כך אמר הארי מרקופולוס, האנליסט הפיננסי שהתריע במשך שנים על תרמית הענק של ברנרד מיידוף, שנחשפה כמעשה הונאת פונזי הגדולה בהיסטוריה. מרקופולוס פנה שוב ושוב לרשות ניירות ערך האמריקאית, שלח ניתוחים מקצועיים מדויקים, הזהיר מהסכנות – אך נדחה שוב ושוב. כשהכל קרס, הוא צדק. אבל המחיר שולם על ידי מיליונים.

בישראל של ימינו, סיפור דומה נרקם – הפעם בבועת הנדל"ן.

הקריאה שנדחתה – גם כאן

כמו מרקופולוס, גם אני פניתי במשך שנים לכל גוף רגולטורי אפשרי –

• רשות התחרות (מספר פעמים)
• בנק ישראל
• המפקח על הבנקים
• משרד מבקר המדינה
• משרד המשפטים

פניותיי דרשו לתקן את התקינה השמאית המעוותת, שיצרה מצב בו גישת ההשוואה הפכה לכלי עיוור של שכפול והעתקת מחירים, במקום לשקף שווי כלכלי אמיתי. הזהרתי מהסכנות שבהתעלמות מגישות היוון וניתוח פונדמנטלי של ערך נכס. הזהרתי מההשפעה של מדיניות אשראי רשלנית, ממניפולציות בתמחור דירות, ומהשפעת הבנקים על קשיחות המחירים. אך כמו בארה"ב – גם כאן, שתקו. גם כאן, דחו. גם כאן, הציבור עתיד לשלם את המחיר.  ועדת התקינה פספסה את התקנה ובנוסף גם פרסמה "מילון" מונחים שגוי ומטעה. על מי הם מגנים? על מי הם שומרים? לא על מקצוע השמאות ובוודאי שלא על הציבור והמערכת הפיננסית. למה יש שמאים שמפחדים מירידת מחירי הדירות?

ושתיקת התקשורת? שותפה מלאה

בין הגורמים המרכזיים להנעת הבועה בישראל עומדת התקשורת, ובפרט כתבי הנדל"ן. במשך שנים הם שידרו מסרים אחידים, מגמתיים, והעצימו את תחושת הבהילות של "לקנות עכשיו – לפני שיתייקר שוב".לא שאלו שאלות. לא ערכו תחקירים אמיתיים. לא בדקו את יסודות השוק.

מתי שמעתם בפעם האחרונה כתב נדל"ן שואל:

"מהו התשואה הכלכלית של הנכס?"
"האם מימון דירה במחיר כפול מהערך האמיתי הוא מהלך אחראי מצד הבנק?"
"האם יש הצדקה לפער של מאות אחוזים בין מחיר למ"ר לבין שכר הדירה?"

התשובה, כמובן, היא כמעט אף פעם.

לא המצאתי כלום – הנה הדוגמא המקורית

רבים ראו את סדרת נטפליקס “MADOFF: The Monster of Wall Street”. מרקופולוס מופיע שם, מספר כיצד התריע ללא הפסקה – והושתק. לצפייה בטריילר הרשמי:

🔗 MADOFF -  Netflix וזה לא נגמר שם. 

הנה כמה קטעים מהעדויות והריאיונות שלו – חובה לצפות:

• 🎥 Opening Statement of Harry Markopolos – עדותו בקונגרס
• 🎥 60 Minutes Archive: האיש שחשף את מיידוף
• 🎥 Markopolos: I Gift Wrapped the Largest Ponzi Scheme
• 🎥 Chasing Madoff (ראיון מלא חלק 1)
• 🎥 Chasing Madoff (ראיון מלא חלק 2)
• 🎥 The Early Show – חשיפת התרמית
• 🎥 The Madoff Affair (full documentary) | FRONTLINE
• 🎥 Inside the Mind of Bernie Madoff: The Biggest Fraud in Financial History

הקריאה לפעולה

📢 הציבור חייב להתעורר.

📢 חייבת לקום ועדת חקירה שתבדוק – בלי כחל ושרק – מה ידעו, מתי ידעו, ומדוע לא פעלו.

📢 כל הגורמים שהיו שותפים במחדל – רגולטורים, גופים פיננסיים, כלי תקשורת – חייבים לתת את הדין.

יש לי חבר שגר בארה"ב כבר כמה עשורים. 

אחת השיחות שלנו הוא סיפר לי שהוא משקיע אצל ברוקר גאון שעושה לו תשואות פנומנליות. 

הוא שם אצלו את כל כספו. 12 אחוז בשנה, כך הוא סיפר לי. 

אין כזה דבר אמרתי לו ובכל שיחה כשהנושא הזה היה חוזר על עצמו והוא היה מציע לי להשקיע גם כן אצלו, אני בשלי:  אין כזה דבר.  

זה לא יכול להיות. 

כשהוא משך את כספו שצמח פלאים הוא עדכן אותי ואמר לי שוב, הנה תראה, גם עכשיו אתה רוצה להתווכח? הנה הכסף אצלי. 

מה יש לך לומר עכשיו?  

אתה רוצה להתווכח עם עובדות? 

הוא רכש את חוות חלומותיו ו-2 דירות לילדיו ויאכטה קטנה. 

אחת לכמה שנים היינו נפגשים ומטיילים יחד. 

הפעם הוא הזמין אותי לטיול איתו ושלח לי כרטיס במחלקת עסקים, בכל זאת עשה כסף, רצה להשוויץ וגם קצת לדקור אותי. 

הטיול היה נפלא כמו תמיד. אני מת על הפארקים הלאומיים בארה"ב. 

בטיסה חזרה לא יכולתי שלא להרהר בהשקעה המוצלחת שלו. איך זה יכול להיות? שאלתי את עצמי. כשפרשיית מיידוף נחשפה השם הזה צלצל לי ומייד נזכרתי שזה היה הברוקר הכישרוני של חברי. 

מייד צלצלתי אליו ואמרתי לו ידעתי ! ידעתי! ידעתי! 

אמרתי לך והוא נאנח והשיב, וואו איזה מזל שמשכתי את כספי. 

ניצלתי. צדקת. אנשים יתאבדו. הם הפסידו את כל כספם. 

תבין אמרתי לו, הונאות פונזי זה כיסאות מוסיקליים, מישהו נשאר בסוף בלי כיסא.  

לימים הוא סיפר לי שהוא קיבל מהמפרק של מיידוף דרישה להחזיר את כל הרווחים שקיבל. 

כמוהו כל אלו שמשכו את כספם. 

הרווחים יועברו למפרק. 

כולם נתבעו. 

מהיכן אביא את הכסף? הוא שואל אותי ואני שתקתי. אתם מבינים, הונאות פונזי יכולות להמשך שנים. 

שנים רבות. 

ממש כמו פרשת מניות הבנקים בישראל שנמשכה 13 שנה ! 

כך גם בועת הנדל"ן שנופחה בארץ משנת 2012. בסוף, זה מתפוצץ. הסיפור הזה הוא תשובתי לכל הטוענים והמתריסים כלפי שאומרים "הנה תראה אתה מדבר על זה שנים והמחירים רק עולים". זה לא יכול להיות! בדיוק כמו עם מיידוף וכמו עם מניות הבנקים. 

בנדל"ן זה גם קל. 

תשואה שלילית זהו דגל אדום או דגל שחור תבחרו את צבע הדגל. 

תשואה שלילית זו בועה. שווי נדלני זהו הערך הפוּנְדָּמֶנְטָלִי או הערך הקפיטאלי. 

זה הבסיס. 

לכן כולם אוהבים נדל"ן. 

בצדק. 

מלווים כסף בריבית X ועושים עליו תשואה של X + ועל הדרך אולי גם נהנים מעליית ערך. ואגב, זה עוד לפני שהזכרנו מה קורה בשוק המשרדים,  מיליוני מ"ר ריקים שאיש לא צריך , אבל כדי להבין את זה, צפו בסרט על אנרון. זה המשל הטוב ביותר שיכולתי לחשוב עליו.

הארי מארקופולוס (Harry Markopolos) הוא חוקר הונאות פיננסיות ואקס-מנהיג בתעשיית ניירות הערך האמריקאית, שהתפרסם בעיקר בזכות גילויו והתרעותיו המוקדמות על הונאת הפונזי של ברני מיידוף, שנחשפה רק ב-2008. מארקופולוס זיהה כבר בשנת 1999 כי התשואות הגבוהות והיציבות שהציג מיידוף אינן אפשריות מתמטית, והגיש מספר דיווחים ל-SEC בשנים 2000, 2001 ו-2005, אך הרשויות התעלמו או ביצעו חקירות שטחיות בלבד157.מארקופולוס הסביר כי התשואות הבלתי-סבירות של מיידוף, שהציגו כמעט תמיד רווחים חודשיים ללא הפסדים משמעותיים, היו דגל אדום מרכזי שהצביע על הונאה, ככל הנראה פונזי, שבה משקיעים ישנים שולמו מכספי משקיעים חדשים15. לאחר חשיפת ההונאה, מיידוף נדון ל-150 שנות מאסר.בנוסף לחשיפת מיידוף, מארקופולוס פרסם מחקר מקיף וחשף הונאה פיננסית נוספת בחברת ג'נרל אלקטריק, וטען כי החברה מסתירה הפסדים עצומים של כ-38 מיליארד דולר וכי מצבה הפיננסי גרוע בהרבה מהדיווחים הרשמיים שלה. הוא השווה את ההונאה לכזו שביצעה חברת האנרגיה אנרון, שקרסה לאחר שנחשפה תרמית חשבונאית רחבת היקף234.מארקופולוס הוא מומחה לחשבונאות פורנזית, בעל תארים בתחום הפיננסים ומחזיק בתעודות CFA ו-CFE. כיום הוא ממשיך לעבוד כחוקר הונאות פיננסיות, תוך שהוא מתמקד בחקירות של הונאות בתחומים שונים, כולל הונאות ברפואה, מס הכנסה וביטחון לאומי1.לסיכום, הארי מארקופולוס נחשב לאחד מהחוקרים הבולטים בעולם בתחום גילוי הונאות פיננסיות, בעיקר בזכות תפקידו המרכזי בגילוי הונאת הפונזי של ברני מיידוף והמשך פעילותו בחשיפת הונאות נוספות125.

מבקר המדינה בודק את מבצעי הקבלנים ואת השפעתם על מחירי הדיור

כשל תחרותי בתחום הדיור - קשיחות מחירי הדירות - המועצה הלאומית לכלכלה במשרד רוה"מ

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי

                         

בעולם ההשקעות והנדל"ן, קיימת גישה נפוצה המנסה להעריך שווי נכס דרך השוואה לנכסים דומים. אך כאשר גישה זו מיושמת בצורה לא מקצועית – ללא בחינה של גורמי יסוד וללא ניתוח כלכלי – היא מתדרדרת למה שניתן לכנות "שכפול והעתקת מחירים". גישה זו אינה רק טעות – היא עלולה להפוך למסוכנת. בפוסט זה נחשוף את מנגנון השכפול, את הנזקים שהוא יוצר, ואת הדרך הנכונה להעריך שווי כלכלי אמיתי.

מהי גישת שכפול והעתקת מחירים?

במקום לבחון את הערך הפונדמנטלי של נכס או של חברה, גישה זו מסתפקת בהשוואה שטחית: "אם נכס דומה נמכר במחיר מסוים – גם שלי שווה כך". דוגמה נפוצה היא שמאי שמסתמך על דירות דומות שנמכרו לאחרונה, מבלי לבדוק האם קיימים הבדלים מהותיים – גובה, מצב, נוף, כיווני אוויר, רמת תחזוקה, איכות בניין ועוד.בפועל, זו אינה שמאות אלא תמחור שיווקי. במקום להעריך שווי – מעתיקים מחיר.

הסכנות שבשכפול מחירים

❌ עיוות הערכת השווי

כאשר מתעלמים מהבדלים מהותיים בין הנכסים, מתקבל שווי לא מדויק ולעיתים מופרך. זה פוגע באמינות הדוח השמאי – ולעיתים גם באדם שנשען עליו (קונה, בנק, בית משפט).

❌ הנצחת בועות

כאשר שמאים, מתווכים ובנקים מעתיקים זה מזה את המחיר האחרון, הם יוצרים מעגל של אישוש עצמי: כל עסקה חדשה "מאמתת" את המחיר הקודם, גם אם הוא מנופח. כך נוצרת ומונצחת בועה.

❌ פגיעה בציבור

צעירים שרוכשים דירות על סמך "שווי שוק" שנקבע כך, נופלים למלכודת תמחור יתר. הם משלמים מחיר שאינו משקף את הערך הכלכלי של הנכס, ולוקחים הלוואות לא מידתיות.

❌ אחריות משפטית

כאשר שמאי מעתיק מחירים ללא בדיקה מעמיקה, הוא עלול להיחשף לתביעות אזרחיות ואף לאפשר עילה לעבירת עושק (סעיף 431 לחוק העונשין).

מהי הדרך הנכונה?

✅ בקרה מקצועית על גישת ההשוואה

הדרך הנכונה להערכת שווי נכס היא שימוש בגישת ההשוואה תוך בקרה קפדנית, בחינת גורמי היסוד, וניתוח הערך הפונדמנטלי. כלומר, לא די בלהעתיק מחירים של עסקאות קודמות, אלא יש להבין לעומק את המרכיבים הכלכליים והפיזיים של הנכס.ביצוע בקרה תוך בחינת גורמי היסוד ובדיקת הערך הפונדמנטלי נועדו לשאלה הקריטית: האם הנכס והמחיר מחזיקים את עצמם? כלומר, האם יש הלימה בין תג המחיר לבין התועלת הכלכלית שהוא צפוי להניב לאורך זמן.

✅ מהו ערך פונדמנטלי?

ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של הנכס, הנגזר מהתשואה שהנכס יכול לייצר, מהפוטנציאל הכלכלי שלו ומההוצאות הצפויות בתחזוקתו. לדוגמה, בדירה להשקעה – מדובר בהכנסות משכר דירה, פחות עלויות האחזקָה, כשהכול מומר לשווי בהיוון לפי שיעור תשואה ריאלי ומושכל.

✅ שימוש בגישת ההכנסות (היוון)

כאשר מדובר בנכס מניב או כאשר קיימים נתונים מספקים, יש להעדיף את גישת ההכנסות – היוון של התשואה הצפויה מהנכס.

✅ התאמות חובה בגישת ההשוואה

גם כאשר נעזרים בגישת ההשוואה – אין להשוות מחירים "כפי שהם". יש לבדוק ולהתאים:

• מיקום מדויק (קומה, כיוונים, רעש, פרטיות)
• מצב תחזוקתי והשקעות נדרשות
• נסיבות העסקה ומאפיינים ייחודיים
• מגמות דמוגרפיות ותשתיות אזוריות
• תשואה כלכלית ריאלית

השוואה ללא התאמות – איננה שמאות, אלא שכפול מחיר בלבד.

סיכום: האחריות של השמאי – והציבור

גישת ההשוואה המקצועית היא כלי חשוב – אך כאשר היא הופכת לשכפול מחירים עיוור, היא מסוכנת. האחריות של השמאי היא להפעיל שיקול דעת עצמאי, לבדוק ערך ולא רק מחיר, ולשמור על האינטרס הציבורי מול לחצים של יזמים ובנקים. בעולם של מניפולציות שיטתיות ותמחור יתר – עלינו לחזור לערכים. תרתי משמע.

"שמאות מקרקעין איננה לספר בכמה נמכרה הדירה ליד – את זה כל אחד יכול לדעת."
כאשר שמאי מסתפק בהעתקת מחירים מהשטח מבלי להפעיל שיקול דעת וניתוח ערך, הוא מוותר בפועל על תפקידו המקצועי.
הפשטות שבגישה זו פתחה את הדלת לכך שגם מתווכים – שאינם כפופים לכללי שמאות – יתחילו להציע שירותי הערכת שווי. תופעה זו הפכה רווחת בשוק, והביאה לכך שכוחות בשוק יכלו לבצע מניפולציות מכוונות, ליצור תחזיות שווא ולווסת את המחירים על סמך "השוואות" מלאכותיות – ולא על סמך ערך אמיתי.

"לספר בכמה נמכרה דירה סמוכה מבלי לבצע בדיקה בסיסית של היתכנות כלכלית – החל מתשואה חיובית ועד יתר גורמי היסוד – איננו 'גישת ההשוואה'. זו אינה שמאות מקרקעין, אלא שיכפול והעתקת מחירים. זהו חיפוף ורשלנות מקצועית חמורה."

"הסתמכות על מחירי עסקאות סמוכות בלבד, מבלי לבצע בחינה כלכלית בסיסית של העסקה – לרבות בחינת תשואה חיובית ויתר גורמי היסוד – אינה עומדת בהגדרה של 'גישת ההשוואה'. פרקטיקה זו אינה שמאות מקרקעין במובנה התקין, אלא מהווה שיכפול מחירים חסר בסיס כלכלי. מדובר בהתנהלות בלתי מקצועית העלולה לעלות כדי רשלנות."

"עצם ההתבססות על נתוני מחירי עסקאות שכנות מבלי לערוך בחינה בסיסית של היתכנות כלכלית – לרבות בדיקת תשואה חיובית ושאר גורמי היסוד – אינה אלא עיוות של 'גישת ההשוואה'. אין מדובר בשמאות מקרקעין, אלא בשכפול והעתקת מחירים באופן המהווה התרשלות מקצועית מהותית ואף חטא לחובת הזהירות המוטלת על השמאי."

"התבססות על נתוני עסקאות סמוכות בלבד, מבלי לערוך בחינה כלכלית בסיסית של היתכנות העסקה – ובכלל זה בחינת קיומה של תשואה חיובית ויתר גורמי היסוד המקובלים – מהווה סטייה חמורה מרמת הזהירות המקצועית הנדרשת משמאי מקרקעין. פרקטיקה זו אינה 'גישת ההשוואה' כלל, אלא מהווה שכפול והעתקת מחירים באופן בלתי מבוקר, תוך התעלמות מתנאים כלכליים מהותיים. התנהלות כזו חורגת מסטנדרט ההתנהגות הסביר המצופה משמאי מקצועי, ועלולה להוות רשלנות מקצועית הפוגעת פגיעה ישירה בציבור הרוכשים ובשוק הנדל"ן כולו."

איך נרמלו (נורמליזציה) את מחירי הבועה?

תהליך "נירמול" מחירי הבועה התרחש באמצעות שילוב של שיח ציבורי, תקינה שמאית, פרקטיקות בנקאיות ותקשורתיות, שיצרו מצג כאילו המחירים החריגים הם "המציאות הנורמלית". זה קרה בשלבים:

1. הפיכת המחירים ל"נתוני השוואה" –
   במקום לבחון עסקאות על בסיס כדאיות כלכלית (תשואה, יחס שכר, יחס שכירות וכו’), נבנו שומות ודו"חות על בסיס העסקאות האחרונות בלבד. כך, מחירי הבועה עצמם הפכו להיות בסיס ההשוואה הבא.
2. הטמעת התקינה והפרקטיקה –
   תקני השמאות (ובמיוחד גישת ההשוואה כפי שיושמה בפועל) הוצגו ככלי "מדעי", אך בפועל הם שיכפלו והנציחו מחירים מנופחים. התוצאה: מה שהיה חריג – הפך בהדרגה לסטנדרט.
3. אשראי בנקאי נדיב –
   הבנקים מימנו עסקאות במחירים מופרזים, מבלי להתנות זאת בבחינת ערך כלכלי בסיסי. האשראי הפך למכפיל כוח, והמסר לציבור היה: "אם הבנק נותן משכנתא – המחיר סביר".
4. הצדקת המחירים דרך "נרטיבים" –
   התקשורת, משרדי ממשלה ויזמים דחפו נרטיב של "מחסור בדירות" ו"צמיחה טבעית" כדי להסביר מדוע המחירים עולים. זה יצר תחושת לגיטימציה ציבורית – גם אם הנתונים האובייקטיביים (עודפי היצע, תשואות שליליות) סתרו זאת.
5. אפקט עדר חברתי –
   כאשר הציבור ראה שמחירי עסקאות נסגרות במחירים עולים, נוצרה תחושה שזה "ערך השוק האמיתי". מי שהעז לטעון אחרת נתפס כ"לא מבין את המציאות".

מי אחראי לנירמול המחירים?

האחריות מתחלקת למספר גורמים:

1. הבנקים –
   מימנו עסקאות במחירים בלתי סבירים, תוך הפרת חובת הזהירות הבסיסית. במקום לבלום – שימשו מנוע האינפלציה במחירים.
2. השמאים –
   יישמו את "גישת ההשוואה" כמתודה טכנית נטולת בדיקה כלכלית. בכך הם שיכפלו את הבועה לתוך שומות רשמיות, שהיוו בסיס לאשראי ולמס.
3. הרגולטורים (בנק ישראל, רשות התחרות, רשות ני"ע, משרד המשפטים, לשכת השמאים) –
   ידעו על העיוותים, אך אפשרו את המשך השיטה. הם נמנעו מלקבוע חובה לבדיקת ערך פונדמנטלי (תשואות, מכפילי שכר/שכירות).
4. התקשורת –
   סיפקה סיקור "מעודד השקעות" תוך חיזוק נרטיבים של מחסור ותחושת "מי שלא יקנה – יישאר בחוץ".
5. יזמים וקבלנים –
   ניפחו את השוק תוך הסתמכות על האשראי הזמין והתקשורת התומכת.
6. הציבור עצמו –
   ברגע שאנשים נכנסו לעסקאות במחירים מופרזים מתוך פחד לפספס ("פומו"), הם תרמו לניפוח ולנירמול.

מסקנה

הנירמול של מחירי הבועה בישראל לא היה תהליך טבעי, אלא מנגנון שיטתי של הכשרה:

• שיטות הערכה שגויות,
• בנקים שאישרו מימון,
• רגולטורים ששתקו,
• תקשורת שעטפה בנרטיב,
• וציבור שנגרר אחרי תחושת "זה מה יש".

בפועל, כולנו חיים היום עם תוצאה: מחירים מנופחים שהפכו לנורמה מדומה, עד לנקודת הקריסה.

הכשרת הבועה – איך נירמלנו מחירים מופרזים?

מבוא

מה שהיה חריג הפך לנורמה. מה שהיה בלתי סביר – הפך לסטנדרט. כך בדיוק נירמלנו את מחירי הבועה בישראל.

איך זה קרה?

1. השוואה בלי בדיקה כלכלית – שמאות שהתבססה על עסקאות קודמות בלבד, בלי לשאול אם העסקה עצמה הגיונית.
2. אשראי זול ומנופח – בנקים שמימנו מחירים כפולים מהערך, בלי לשאול שאלות.
3. נרטיב "מחסור בדירות" – שצבע כל מחיר כ"לגיטימי" ו"הכרחי".
4. תקשורת מלטפת – שהציגה את התופעה כהצלחה ולא כסכנה.
5. אפקט עדר חברתי – אנשים נכנסו לעסקאות יקרות מדי, רק כי "ככה כולם עושים".

מי אחראי?

• הבנקים – מנוע האינפלציה במחירי הנדל"ן.
• השמאים – שיכפלו מחירים במקום לבדוק ערך כלכלי.
• הרגולטורים – עצמו עיניים והותירו את השיטה על כנה.
• התקשורת – סיפקה מסך עשן של "סיפורי מחסור".
• הציבור – נגרר מתוך פחד לפספס.

מסקנה

נוצרה כאן "נורמליזציה של הבועה". מחירים מנותקים מהמציאות הכלכלית הוצגו כסטנדרט. זו לא כלכלה – זה מנגנון של שכפול והעתקה שהפך את החריג לנורמלי.מילות מפתח: בועת נדל"ן, מחירי דירות, נירמול מחירים, שמאים, בנקים, רגולציה

תיאור מטא: איך הפכו מחירי הבועה בישראל ל"נורמלים"? מי אחראי לכך – ומה חלקם של הבנקים, השמאים, הרגולטורים והתקשורת בנירמול מחירי נדל"ן כפולים מהערך האמיתי.

⚖️ חבות ואחריות של מי?

נירמול מחירי הבועה – אחריות הגופים המוסדיים

הבעיה:

נוצרה בישראל פרקטיקה שבה עסקאות במחירים מופרזים הוצגו כ"מחירי שוק" לגיטימיים, תוך שכפולם והעתקתם לשומות, לדו"חות פיננסיים ולמימון בנקאי.הכשלים:

1. בנקים – מימנו עסקאות מנותקות מערך כלכלי, תוך הפרת חובת הזהירות הבסיסית כלפי לקוחותיהם וכלפי המערכת הפיננסית.
2. שמאים – הסתמכו על מחירי עסקאות סמוכות מבלי לבצע בחינה של תשואה חיובית או יתר גורמי היסוד, ובכך יצרו שומות שאינן משקפות ערך פונדמנטלי.
3. רגולטורים – בנק ישראל, רשות התחרות, משרד המשפטים ולשכת השמאים ידעו על הפערים אך לא כפו תיקון. בכך איפשרו את המשך העיוות.
4. התקשורת – תרמה לנירמול המחירים באמצעות נרטיב של "מחסור בדיור", אף כי הנתונים הצביעו על עודפי היצע.

האם זו תהיה המסקנה המשפטית שתוכרע?:

מדובר בתהליך שיטתי של נירמול מחירי בועה באמצעות מוסדות פיננסיים ומקצועיים, המהווה סטייה חמורה מרמת הזהירות הסבירה. התנהלות זו עשויה להקים אחריות משפטית – הן ברמה הנזיקית (רשלנות מקצועית והפרת חובה חקוקה), הן ברמה הציבורית (כשל רגולטורי), והן ברמה האתית־מקצועית (הפרת כללי שמאות תקינים).

ימים יגידו

אז מהו ה"מחיר" למ"ר בקץ ביאליק?  15,700 ש"ח למ"ר או אולי 21,500 ש"ח למ"ר. ומהו השווי? למ"ר דירתי בק. ביאליק? ההבדל הוא 40%!

🧮 איך נחשב את השווי? 

בהנחה שדמי השכירות לדירת 4 חד'/ 100 מ"ר הוא 4,000 ש"ח (זה על הצד הגבוה) כי אז השווי לפי שיעור היוון של לא פחות מ-7% הוא כ- 700K. גם אם נ וסיף פרמיית בעלות ויציבות של 20% נגיע ל 850K, קרי 8,500 ש"ח למ"ר בלבד. פחות מחצי מהסכומים ששולמו בפועל.

🧱 קשיחות מחירי הדיור: כשהבנק קובע את המחיר – לא השוק

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן" 

בשקט יחסי, כמעט בלי כותרות, פורסם באפריל 2025 אחד המסמכים החשובים ביותר שראו אור בשנים האחרונות – נייר עמדה רשמי של משרד ראש הממשלה תחת הכותרת: "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית".

בעבור מי שעוקב אחרי עיוותי שוק הדיור, זו אינה הפתעה – זו הודאה רשמית באשמה.

🏦 לא שוק – מערכת וויסות

המסמך חושף שחור על גבי לבן את מה שרבים חשו אך לא הצליחו להוכיח במסמכים רשמיים:

מחירי הדיור בישראל אינם נקבעים בתנאי שוק חופשי, אלא נשמרים מלאכותית על ידי מנגנונים של הבנקים המלווים. אלה כופים על הקבלנים, באמצעות סעיפים חוזיים, להימנע מהורדת מחירים – גם כאשר קיים צורך מובהק בכך. במילים אחרות:

אין ירידות מחירים – לא כי אין היצע, אלא כי אסור להוריד מחירים.

📉 מנגנון שימור המחיר: איך זה עובד?

1. הבנק המלווה קובע מראש מחירים לדירות בפרויקט, על סמך דוח אפס, בלי קשר לשווי כלכלי ריאלי.
2. כל ניסיון של הקבלן למכור דירה מתחת למחיר שנקבע – נחשב הפרת הסכם מול הבנק.
3. הקבלן עלול להפסיד את קו האשראי, להיחסם בפרויקטים עתידיים או להידרש להחזיר מיידית כספים.

התוצאה?

מחירים קפואים, שוק קפוא, והונאה שקטה של הציבור – במיוחד של רוכשי דירות שמאמינים שמדובר ב"שוק".

⚠️ ריכוזיות, שליטה ומניע כלכלי

הבנק שומר על מחיר גבוה כדי להגן על הבטוחות שלו – כלומר: לא על הדייר, לא על הכלכלה, אלא על עצמו.

המסמך אף קורא לשקול הכרזה על הבנקים כעל "קבוצת ריכוז", בדומה לקרטל – מהלך שיש לו משמעויות משפטיות וכלכליות מרחיקות לכת.

🧨 ומה אין במסמך?

למרות חשיבותו, המסמך לא מזכיר את המונח "בועה". הוא גם לא תוקף את בנק ישראל, הרגולטור שאיפשר את המנגנון הזה להתרחב ולהעמיק.

וכמובן – הוא לא מדבר על אחריות פלילית או אזרחית של מי שמנעו ירידת מחירים ויצרו "שוק" שמבוסס על מניפולציה חוזית ולא על תחרות.

✅ מסקנה: זהו שוק מנוהל – לא חופשי

עבורי – כחוקר, שמאי, ואזרח – מדובר באישור רשמי לטענה שאני מציג כבר שנים:

שוק הדיור בישראל אינו שוק. הוא מנגנון של ויסות מחירים מטעם בעלי ההון והמערכת הבנקאית. המסמך הזה חשוב – כי הוא יוצא מהממשלה עצמה, לא מאקדמיה עצמאית ולא ממבקרי שוק.

אבל הוא חשוב עוד יותר כי הוא יכול לשמש כראיה מכרעת: ועדת חקירה עתידית תצטרך לשאול איך נתנו לזה להימשך – ולמה אף אחד לא עצר את זה בזמן.

📌 רוצים להבין איך זה משפיע על ערך הנכסים שלכם?

📩 מוזמנים לפנות אליי לניתוח שמאותי עצמאי, כלכלי ואמיתי – לא כזה שמבוסס על שוק מדומה.

🧡 שתפו את הפוסט – כי הגיע הזמן שכולם ידעו: המחירים לא יורדים – לא בגלל ביקוש, אלא בגלל מניעה מכוונת.

מה אכפת לבנק אם היזם מוכר דירה ו"אוכל" את הרווח שלו קרי מוכר במחיר עלות רק כדי להחזיר הלוואות

בואו נניח מצב קלאסי: יזם שבנה פרויקט דירות, לקח הלוואות מהבנק, השקיע, תכנן, בנה, אבל מצא את עצמו בשוק רדום. הביקוש נחלש, הריבית עלתה, והקונים מתייבשים על הגדר. אז מה עושה היזם? מציע למכור דירות במחיר נמוך יותר – אפילו במחיר עלות – רק כדי להזרים תזרים ולחסל חוב. נשמע הגיוני, נכון?אבל כאן בדיוק מתרחש הדבר הלא הגיוני: הבנק עוצר אותו.

💣 למה זה קורה?

💰 1. שווי הבטוחה = מחיר מכירה עתידי, לא עלות יזמית

כאשר בנק מממן פרויקט נדל"ן, הוא מתבסס על "דו"ח אפס" שמעריך את מחירי המכירה הצפויים. אם בפועל הדירות נמכרות בזול יותר – זה שוחק את שווי הבטוחה ומאיים על יציבות האשראי.והבנק לא מתעניין אם היזם מוותר על הרווח שלו. מבחינתו, ירידת המחיר שוחקת את הקרקע שעליה נבנה המאזן שלו.

🧯 2. אפקט דומינו – לא רק בפרויקט אחד

ירידת מחיר בדירה אחת עלולה להפוך לתקדים. הדוחות הכספיים של הבנק צריכים לשקף את השווי המעודכן של כל התיק – כולל פרויקטים אחרים במיקום דומה או אצל יזמים דומים. הבנק לא יכול להרשות לזה לקרות.

🏦 3. הבנק שומר על הבועה, כי הוא בנה עליה

הבעיה האמיתית היא לא רק ברווח של הפרויקט הבודד. אלא בזה שהמערכת כולה בנויה על ציפייה שהמחירים יישארו גבוהים – תמיד. הבנק אישר מימון לא רק לפרויקט הזה, אלא לעשרות. כולם תלויים במחיר שוק יציב או עולה. שוק חופשי? ממש לא. זה שוק שמנוהל דרך חוזים, דו"חות ותיאום צפיות.

⛓ 4. דו"ח האפס – ברית דמים בין הבנק ליזם

הבנק מחייב את היזם למכור במחיר שהופיע בדו"ח האפס. סעיפים בחוזה מונעים ממנו להוריד מחיר בלי אישור מהבנק. נשמע כמו פיקוח מחירים פרטי? זה בדיוק מה שזה.

📉 5. רווחיות נראית לעין > תזרים אמיתי

הבנק יעדיף שהיזם "יספוג" את הדירות, יחלק מבצעים, ייתן הלוואות קבלן או תמריצים – ובלבד שלא תהיה הורדת מחיר רשמית. למה? כי זה שומר על האשליה שהמחירים יציבים, למרות שהשוק גוסס מתחת לפני השטח.

⚠️ מסקנה:

הבנק לא רוצה שהיזם יוזיל מחירים – גם לא כדי לפרוע את החוב – כי אז תתפוצץ לו הבועה בפנים.שוק הנדל"ן הישראלי איננו שוק חופשי. הוא שוק של שליטה, תיאום, והסתרה. והבנק – השחקן החזק מכולם – הוא גם מי שמוודא שהבועה לא תתפוצץ... עד שתתפוצץ על כולם.

🗣 רוצה לשמוע עוד?

עקבו אחרי הבלוג, שתפו, ואל תהססו לשלוח לי דוגמאות נוספות. הגיע הזמן לקרוא לדברים בשמם.

החל מאמצע 2024, למרות עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וירידה במספר העסקאות, מחירי הדיור בישראל מגלים קשיחות כלפי מטה. בעוד שבעת עלייה בביקושים המחירים מזנקים במהירות, בירידה בביקוש התגובה איטית משמעותית. ההסבר לכך נעוץ בכשל תחרותי בענף. על אף ריבוי היזמים, התחרות מוגבלת בשל תלותם במערכת הבנקאית הריכוזית, המספקת את רוב המימון לפרויקטים. שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מכלל המימון לענף הבינוי. כיום הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים. זהו הרקע שכנגדו עלינו להתבונן בעובדות הבסיסיות המאפיינות את ענף הבניה: מקטע אוליגופוליסטי המשפיע במידה משמעותית על המחיר הסופי לרוכש, לצד קשיחות מחירים כלפי מטה. טענת הבנקים להבטחת החזר ההלוואה אינה מצדיקה הסדרים אלו לאחר אישור הפרויקט, שכן ליזם יש אינטרס למקסם את מחיר המכירה. קיים חשש שהבנקים אף יפעילו לחץ למניעת הורדות מחירים משיקולים רוחביים, הנוגעים לכלל הפרויקטים הממומנים על ידם. באור זה יש לראות את הנכונות של יזמים "לבוא לקראת" רוכשים באמצעות שדרוגים והלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר הנקוב, שמחזקת את ההשערה כי גישה זו משרתת את רצון הבנקים למנוע ירידת מחירים רוחבית ולא בהכרח את רווחיות הפרויקט הבודד. שליטת הבנקים במחירי הדיור עלולה לעקר את המנגנון התחרותי ולמנוע ממחירים להיקבע באופן חופשי. סעיפים המאפשרים לבנקים למנוע או למתן ירידות מחירים עלולים לעודד יזמים לשמור על מחירים גבוהים ולא תחרותיים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. לפיכך, המסמך מציע מספר הצעות אופרטיביות להגברת התחרות בענף, ולביטול הפרקטיקה המאפשרת למערכת הבנקאית לשלוט במחירי הדירות לאחר מתן ההלוואה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור. מצ״ב הדו״ח המלא.

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי

עוד חומר בנושא כולל קישורים מעניינים, בערוץ הלינקדין שלנו כאן

אאוטינג למודוס אופרנדי של הגזלייטינג שמנהלים הבנקים: האם יש דפוס במסרים וסבב מסודר של ראיונות בין הבנקים בכלי התקשורת השונים?

הלוואות רעילות: בין הלוואות הנינג'ה להלוואות הבלון ומבצעי הקבלנים

שווי שוק" - אין מושג כזה"

חשיבותה של הגישה הכלכלית בבחינת גישת ההשוואה ובקרה על המחיר למניעת בועה בשוק הנדל"ן

מבצעי קבלנים ודימוי מכירות: תפקידם בשוק הנדל"ן ושוק ההון

מסחר במניות בשוק מנופח ובועתי אל מול מסחר בנכסי מקרקעין: ניתוח השוואתי של פערי מחיר ושווי

הסרט "The Big Short" משבר הסאב פריים ושוק הדיור בישראל

מבצעי הקבלנים - שיטות מימון לא ברות-קיימא האם הם הלוואות רעילות?

בנק ישראל: נתוני מידע נדל"ן מעוותים ועל בסיסם הבנקים מחלקים משכנתאות.

הספין של שמחון: הטלת האשמה בעליית מחירי הנדל"ן רק על הבנקים לוקה בעיוורון

הצוות בראשות אבי שמחון הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות

הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור – דוח סופי