🧱 מה זה בעצם "גורמי יסוד" בשוק הנדל"ן? ומדוע מספר שנות עבודה לרכישת דירה נכללים ברשימה הזו

"גורמי יסוד" (או באנגלית: fundamentals) הם כמו השורשים שמתחת לאדמה, שמזינים את העץ שנקרא מחירי הדירות.

אם השורשים חזקים ובריאים – המחיר צומח בהיגיון.

אבל אם השורשים חלשים או מנותקים מהמציאות – המחיר יכול לצמוח למעלה… עד שהוא נופל.

🔍 דימוי פשוט:

תחשבו על שוק הנדל"ן כמו בניין.

גורמי היסוד הם הקירות התומכים והיסודות שמתחת.

אם בונים על חול או על קירות רקובים – הבניין יקרוס. כך בדיוק גם עם מחירי הדירות.

🧮 למה הם חשובים?

כי הם קובעים אם מחיר הדירה הגיוני מבחינה כלכלית, או שהוא פשוט מנופח, כמו בלון בלי אוויר בפנים.

אם המחירים עולים הרבה יותר מהשכר, מהתשואה או מהיכולת של הציבור – זו אזהרה אדומה.

🔧 אז מה כוללים גורמי היסוד, ולמה כל אחד מהם חשוב?

📌 סיכום בשפה הכי פשוטה:

🧠 גורמי יסוד הם הכללים של ההיגיון הכלכלי.
💸 אם דירה לא מתאימה לשכר, לריבית, לתשואה – המחיר שלה מנופח.
📉 וכשיותר מדי זמן מתעלמים מזה – בסוף הבועה מתפוצצת.

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים 

1. שכר ריאלי ממוצע
   מדד ליכולת הרכישה של הציבור, לאחר ניכוי אינפלציה.
2. שנות עבודה לרכישת דירה ממוצעת
   מדד סוציו-כלכלי לעומס מצטבר. משקף את מספר שנות ההשתכרות שיידרשו (לפני מיסוי וצריכה) לרכישת דירה ממוצעת. רמות של 12–15 שנה מעידות על בועה חמורה.
3. מספר משכורות חודשיות לרכישת דירה (Price-to-Income Ratio)
   מדד נפוץ להשוואה בינלאומית. מקובל לחשוב שעל רמות של 100–120 משכורות מדובר בשוק יקר, ומעל 150 – בשוק בועתי.
4. אינפלציה מצטברת
   שחיקת ערך הכסף לאורך זמן. מאפשר לבדוק האם עליית מחירי הדירות חורגת משחיקת המטבע.
5. תשואת שכירות ריאלית
   הכנסה שנתית נטו מהשכרה (לאחר הוצאות) בניכוי אינפלציה. מודד את הכדאיות הכלכלית של נכס כהשקעה.
6. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple)
   מספר שנות שכירות הנדרשות להחזר מחיר הנכס. רמות של מעל 25 נחשבות כבלתי סבירות כלכלית.
7. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים)
   משמשת כעוגן להיוון ערכים עתידיים ולהערכת נכסים ארוכי טווח.
8. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל
   עלות המימון הממוצעת למשקי הבית. כל עליה בה מקטינה את הערך הנוכחי של תזרים ההחזקה בנכס.
9. הריבית הריאלית נטו
   ריבית נומינלית פחות אינפלציה. משפיעה על כדאיות השקעה ריאלית ומדיניות אשראי.
10. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא
    אם הפער שלילי – מדובר בהשקעה ממונפת הפסדית, מה שמעיד על היעדר היגיון כלכלי בסיסי.
11. היצע דירות ריאלי בפועל
    כולל דירות גמורות לא מכורות, מלאי בבנייה פעילה ודירות רפאים. מדד לבחינת עודף או מחסור בפועל.
12. יחס חוב פרטי לתוצר (Debt-to-GDP)
    מדד לסיכון מערכתי. יחס גבוה (מעל 90%) משקף מינוף מסוכן של הציבור ורגישות גבוהה לעליית ריבית.

כמה שנות עבודה יידרשו בישראל לרכישת דירה ממוצעת ומה מצבנו ביחס לעולם?

בישראל בשנת 2025, משק בית ממוצע עם שני מפרנסים יצטרך לעבוד כ-20.7 שנים כדי לרכוש דירה ממוצעת במחיר של כמיליון וחצי עד שני מיליון שקלים, הנכון לפי נתוני שכר ומחירי דירות בשוק כיום13. 

המשמעות היא שלמרות עלייה של כ-20% בשכר במהלך השנים האחרונות, מחירי הדירות עלו בקצב הרבה יותר גבוה (כ-39%), מה שהגדיל את מספר שנות העבודה הנדרשות לקניית דירה בממוצע בכשלוש שנים מאז 20191.

מבחינת מספר משכורות לשם רכישת דירה, בשנת 2025 נדרשות כ-184 משכורות בממוצע, לפי חישוב של מחיר דירה ממוצע השווה לכ-2.3 מיליון שקלים חלקי שכר חודשי ממוצע של כ-12,492 שקלים3.

בהשוואה בין ישראל לעולם, ישראל נמצאת במצב קשה יחסית: הישראלי הממוצע צריך לחסוך כמעט 19 שנות משכורת נטו כדי לקנות דירה, מה שממקם את ישראל במקום ה-75 מתוך 115 מדינות שנבדקו מבחינת נטל המחירים על פי שכר נטו2. 

לעומת זאת, במדינות כמו ארה"ב נדרשות כ-4 שנות עבודה בממוצע בלבד, ובבריטניה כ-13 שנים2. 

יש מדינות בהן נדרשות פחות מ-10 שנות עבודה כמו קטאר וכוויית, בעוד שבמדינות אחרות עם שכר נמוך במיוחד, כמו פפואה ניו גיניאה, נדרשות מעל 180 שנות עבודה, בעיקר בשל רמת שכר נמוכה מאוד2.

לסיכום:

• בישראל היום נדרשות כ-20 עד 21 שנות עבודה ממוצעת (שני מפרנסים) לרכישת דירה ממוצעת13.
• זה נטל גבוה בהשוואה רבות מהמדינות המפותחות בעולם2.
• המחירים עולים מהר יותר מהשכר, מה שמקשה על אפשרות רכישה למעמד הביניים.
• לשכירים בתחום ההיי-טק נדרש פחות זמן (כ-9 שנים בממוצע)1.

נתונים אלה מציגים תמונה של קושי משמעותי לרכישת דירה בישראל לעומת רוב העולם, עם מגמה של החרפת הקושי בשנים האחרונות.

 השוואה בינלאומית מעודכנת (2023–2024) של ארבעה מגורמי יסוד מרכזיים בשוק הדיור, כפי שמתועד על ידי ה-OECD וגורמים כלכליים מהשורה הראשונה:

🇺🇸🇨🇦🇦🇺🇮🇱 השוואה בינלאומית לפי גורמי יסוד

1. מספר משכורות / שנות עבודה (Price‑to‑Income Ratio)

• OECD מודד את היחס בין מחירי הבתים לשכר השנתי הפנוי (per capita). ערך גבוה מסמן חוסר נגישות בשוק.
• מדינות כמו קנדה, ספרד, ארצות הברית ופורטוגל חוו עלייה חדה של כ־40–50 נקודות אינדקס משנת 2015, ומצביעות על עומס כלכלי הולך וגובר (CDP Center, Voronoi App).

2. מכפיל שכר דירה (Price‑to‑Rent Ratio)

• מדד תזרים שמייצג מספר שנות שכירות להחזיר את מחיר הנכס.
• ב־OECD נראה שמדינות כמו אוסטריה, אוסטרליה וקנדה מעידות מכפילים שנעו בין 90 ל־140, כאשר הממוצע עומד על כ־70–90 במרבית המדינות (DBnomics – The world's economic database, fgeerolf.com).

3. נטיית מגמה בשנים האחרונות

• על אף ששכר הדירה וההכנסה עלו, מחירי הדירות ברוב מדינות ה-OECD עלו בקצב גבוה יותר – למשל, פורטוגל +53 נקודות, קנדה +40 נקודות, הולנד +29 נקודות מאז 2015 (CDP Center).

4. דוגמה מאלו מדינות עם מצוקה קשה

• לפי הדו"חות, ערים באוסטרליה כמו סידני דורשות 13.8 שנות שכר לרכישת דירה ממוצעת – כלומר יחס Price-to-Income של כמעט 14. זה מדד מוגדר כ"impossibly unaffordable" (News.com.au).
• בבריטניה – בממוצע בית עולה 8.6 שנות שכר לעומת הכנסה שנתית ממוצעת של £35,000 (2023) (thetimes.co.uk).

🧮 טבלת השוואה מייצגת

¹ מחושב לפי מחירי דירה 2.4 מיליון ושכר 14 אלף.

² לפי נתונים מאחרונים של CBC וה-OECD.

³ לפי דו"חות של Resolution Foundation ו-OECD.

✅ מסקנות עיקריות:

• ישראל נמצאת תחת עומס מימוני קיצוני, הרבה מעל רף המקובל הבינלאומי (90–120 משכורות).
• במדינות כמו קנדה ואוסטרליה הצטבר עומס גבוה, אך עדיין לרוב נמוך מישראל – ולכן מדובר בשוקי בועה אך שונים באופי מהשוק הישראלי.
• מכפילי שכר הדירה (Price-to-Rent) הגבוהים בארה"ב, קנדה ואוסטרליה מצביעים על תשואות שכירות נמוכות ביחס לעלות הנכס – תופעה דומה אך פחות קיצונית לעומת ישראל.

סקירה בהירה, מדויקת ומתומצתת של מגמות מרכזיות בגורמי יסוד בשוק הנדל"ן בישראל לצד השוואה למדינות ה‑OECD, עם התמקדות בעיקר ב‑ Price‑to‑Rent (מכפיל שכ"ד) ו‑ Price‑to‑Income (משכורות/שנות עבודה) לאורך השנים, מאז 2000.

📉 מגמה לאורך השנים: Price‑to‑Rent בישראל

ה‑תמונה של המגמה לפי נתוני OECD / Trading Economics:

• בשנת 1994 עמד הערך על כ־68x.
• עד 2003 ירד לשפל של כ־60x.
• מאז 2007 התחיל עלייה חדה.
• בשנת 2022 הגיע לשיא של 136.9x – מצב חמור מבחינת החזר שכ"ד.
• ב־ממוצע על 1994–2025 עומד על כ־87.9x (Trading Economics, Eulerpool Research Systems).

🧠 המשמעות: המשכורות לא מלוות את הצמיחה במחיר הדירה – והפער ביניהם עומד בשיא.

🧭 מדד Price‑to‑Income (משכורות דירה/שנתיות)

• המדד הארצי לפי OECD (2015=100) עלה מ‑ ~70 ב־2000 לכ‑104 בשנת 2016 (או ~114 לפי התקנים המאוחרים) (CEIC Data, webfs.oecd.org).
• העלייה מצביעה על עומס מימוני שמצטבר לאורך שני עשורים עד 2020–2021 (ffms.pt).

📊 השוואה בינלאומית קצרה

¹ לפי CEIC/OECD, המדד בגרסה Seasonally Adjusted בשנת 2016 עמד על 114 לפי 2015=100.

🔍 מה זה אומר בפועל?

• מכפיל שכר דירה גבוה מאוד (>130x) מצביע על תשואה נמוכה – נכס שמומן בריבית גבוהה לביצוע השקעה ללא תמורה תזרימית.
• עלייה במדד משכורות לרכישה (Price‑to‑Income) מראה שאזרחים נדרשים לעבוד יותר שנים כדי להגיע להון הדרוש – אינדיקציה לעומס חברתי וכתוצאה מכך לצורך במינוף אשראי גבוה.
• שניהם יחד מהווים דוושת רגל על דוושת הברקס: אין קשר בין המחיר לפוטנציאל הרווח או ליכולת הציבור לשלם.

🟢 סיכום:

רואים מגמה חדה שבה:

• מחירי הדירות עלו מהר יותר מהשכר והריבית.
• התשואה מהשכרה כמעט לא מעלה בטווחי זמן נורמליים.
• השוק הישראלי פועל ברמות של משכורות ודמי שכירות שניתן לראות כלא רציונליות לפי קריטריונים בינ"ל לגיטימיים.

Clau משבר הדיור הישראלי בהקשר העולמי: ניתוח השוואתי 2010-2025

הנתונים החדשים מגלים כי ישראל חווה אחד ממשברי הדיור החמורים בעולם המפותח, כאשר נדרשות כיום 13-14.2 שנות משכורת ממוצעת לרכישת דירה - עלייה דרמטית מ-8-10 שנים בתחילת העשור. למרות זאת, ישראל אינה החמורה ביותר: ערים כמו סיאול (24 שנים), פריז (17 שנים) ולונדון (11 שנים) מציגות מצב קשה עוד יותר. המגמה העולמית מצביעה על החרפה משמעותית ברחבי העולם המפותח מאז 2020.

נתונים היסטוריים: ישראל לעומת העולם

טבלה 1: יחס מחיר דיור לשנות משכורת - השוואה לאומית

*נתונים משוערים בהתבסס על מגמות אזוריות

טבלה 2: ערים מרכזיות - יחס מחיר לשכר (2024-2025)

מגמות ההתפתחות ההיסטורית

תקופת המחאה החברתית (2010-2012)

בישראל, תקופה זו התאפיינה במחאת הדיור הגדולה ביולי 2011, כאשר מחירי הדיור עלו ב-13% למרות העלאת הריבית ל-3.25%. בעולם, רוב המדינות היו עדיין בתהליכי התאוששות ממשבר 2008.

עלייה מתמשכת (2012-2017)

ישראל חוותה עלייה של 31.6% במחירי הדיור, בעוד שמדינות אחרות החלו להראות סימני התחממות. גרמניה וקנדה החלו לחוות עליות מחירים משמעותיות בתקופה זו.

תקופת הקורונה (2020-2022)

גל עולמי של החרפת משבר הדיור. ישראל ראתה עלייה של 23% (13% מתואם לאינפלציה), בעוד שהמגמה הייתה דומה עולמית:

• ארה"ב: מ-4.1 ל-5.6 (עלייה של 37%)
• קנדה: עלייה דרמטית לרמות של 62.8% מההכנסה הנדרשת למשכנתא
• אוסטרליה: הגיעה לשיא של 16.4 שנות הכנסה

המצב הנוכחי (2024-2025)

למרות העלאות ריבית מרכזיות עולמיות, משבר הדיור ממשיך. ישראל מתמודדת עם מצב בו דירה ממוצעת עולה 1.974 מיליון שקל, מול שכר חודשי ממוצע של 12,492 שקל.

ניתוח לפי אזורים גיאוגרפיים

צפון אמריקה: שני קטבים

• ארה"ב: יחסית מתונה במדדים לאומיים (5.8-6.0), אך ערים מרכזיות סובלות מחוסר נגישות חמור
• קנדה: במשבר חמור עם טורונטו וונקובר המובילות את הרשימה העולמית

אירופה: פערים אזוריים חדים

• בריטניה: לונדון מציגה יחס של פי 11, בעוד שסקוטלנד ווויילס יחסית נגישות (5.6-5.8)
• גרמניה: הרעה משמעותית מאז 2015, עם ברלין המציגה יחס גבוה במיוחד
• צרפת: פריז החמורה ביותר באירופה עם 16.9 שנות שכר

אסיה-פסיפיק: המצב החמור ביותר

• אוסטרליה: סידני ומלבורן בין הערים הכי לא נגישות בעולם
• דרום קוריאה: סיאול מובילה עולמית עם 24 שנות שכר נדרשות
• יפן: יציבות יחסית עם טוקיו ב-15 שנות שכר

מיקום ישראל בהקשר הבינלאומי

דירוג עולמי

לפי Numbeo 2025, ישראל מדורגת במקום 38 מתוך 90+ מדינות עם יחס מחיר-להכנסה של 13.7. זה מציב אותה:

• מעל רוב מדינות אירופה המערבית
• מתחת למדינות כמו אוסטרליה וקנדה
• דומה לצ'כיה (13.5) וסלובקיה (14.0)

השוואה למדד OECD

ישראל מובילה במדד יוקר המחיה של OECD (38% מעל הממוצע), מה שמחמיר את בעיית הנגישות למגורים.

מתודולוגיות חישוב

גישות מרכזיות

1. OECD: מחירי דיור נומינליים ÷ הכנסה פנויה לצריכה לנפש
2. Demographia: מחיר דיור חציוני ÷ הכנסת משק בית חציונית
3. בנק ישראל: שימוש בסך הכנסות משק הבית (עבודה ולא עבודה)

מגבלות השוואה

• הגדרות הכנסה שונות: ברוטו מול נטו, חציוני מול ממוצע
• סוגי דיור: דירות מול בתים צמודי קרקע
• היקף גיאוגרפי: לאומי מול אזור מטרופוליני

גורמים מבניים למשבר

בישראל

• רשות מקרקעי ישראל: שולטת ב-90% מהקרקע, הכנסותיה עלו ב-700% (2013-2022)
• כישלונות תכנון: 35% מהמכרזים הציבוריים נכשלו (2017-2021)
• מחסור באספקה: נדרשות 550,000-55,000 יחידות חדשות שנתית

מגמות עולמיות

• מדיניות הכלה עירונית: (greenbelts) מגבילה היצע בערים מרכזיות
• עיור מתגבר: ריכוז אוכלוסיה באזורים מטרופוליניים
• מדיניות נפשית מתרחבת: ריביות נמוכות (2010-2021) עודדו ספקולציות

מסקנות והשלכות מדיניות

המצב הישראלי בהקשר עולמי

ישראל חווה משבר דיור חמור אך לא קיצוני ביחס לעולם המפותח. בעוד שהמצב במדינה דומה לזה שבגרמניה ובריטניה, הוא עדיין משמעותית טוב יותר מזה שבאוסטרליה, קנדה, או ערים אסיאתיות גדולות.

נתיבי פתרון מבוססי ניסיון עולמי

1. רפורמה בשוק הקרקעות: מתחייבת בהתבסס על הניסיון הבינלאומי
2. העלאת היה: כמו במדינות סקנדינביות
3. רגולציה על השקעות זרות: כפי שנעשה בסינגפור ותרונטו

תחזית לטווח קצר

המגמה העולמית מצביעה על התמתנות חלקית ב-2024-2025 בשל העלאות ריבית, אך הרמות נשארות גבוהות מההיסטוריה. ישראל צפויה לחוות המשך של מתח בשוק הדיור, במיוחד לאור אתגרי המלחמה והגירה פנימית.המשבר הישראלי הוא חלק ממשבר עולמי רחב היקף, הדורש פתרונות מבניים עמוקים ולא רק מדיניות מוניטרית או פיסקלית קצרת טווח.

🧱 מה זה "גורמי יסוד" בשוק הדירות – בשפה של כולם:

אנשים מרגישים שמשהו לא הגיוני קורה עם מחירי הדירות. הם צודקים.

אבל מה זה באמת אומר "לא הגיוני"? איך אפשר למדוד את זה?התשובה היא: דרך גורמי היסוד.גורמי יסוד הם הנתונים הבסיסיים – כמו שכר, תשואה, שכירות, ריבית, עלות המימון, שנות עבודה, חוב ציבורי והיצע בפועל – שדרכם אפשר לבדוק אם מחיר דירה באמת סביר או מנותק מהמציאות.

💥 ואם כל המספרים מתנגשים עם ההיגיון?

אם צריך 14 שנות עבודה, לשלם פי שניים מהשכר, להפסיד תשואה לעומת ריבית, או להתמודד עם היצע עודף – אז השוק לא רק "מרגיש לא הגיוני" – הוא באמת לא הגיוני.

זהו שוק שאינו בר-קיימא.

🧠 ולכן:

“כשהמספרים לא מסתדרים עם ההיגיון הכלכלי – מדובר בשוק שהתנתק מגורמי היסוד. וזה בדיוק מה שקורה בישראל.”