"גורמי יסוד" (או באנגלית: fundamentals) הם כמו השורשים שמתחת לאדמה, שמזינים את העץ שנקרא מחירי הדירות.
אם השורשים חזקים ובריאים – המחיר צומח בהיגיון.
אבל אם השורשים חלשים או מנותקים מהמציאות – המחיר יכול לצמוח למעלה… עד שהוא נופל.
תחשבו על שוק הנדל"ן כמו בניין.
גורמי היסוד הם הקירות התומכים והיסודות שמתחת.
אם בונים על חול או על קירות רקובים – הבניין יקרוס. כך בדיוק גם עם מחירי הדירות.
כי הם קובעים אם מחיר הדירה הגיוני מבחינה כלכלית, או שהוא פשוט מנופח, כמו בלון בלי אוויר בפנים.
אם המחירים עולים הרבה יותר מהשכר, מהתשואה או מהיכולת של הציבור – זו אזהרה אדומה.
| 🧱 גורם יסוד | 📖 למה הוא חשוב? |
|---|---|
| שכר ריאלי ממוצע | אם השכר לא עולה כמו המחירים – הציבור לא יכול לקנות. |
| מספר המשכורות לדירה | מדד פשוט: כמה חודשי שכר צריך כדי לקנות דירה? ככל שיותר – כך השוק פחות נגיש. |
| שנות עבודה לדירה | כמה שנים תצטרך לעבוד ולחסוך הכול כדי לקנות דירה? כשזה מעל 12–15 שנה – זו בועה. |
| אינפלציה | מחירים צריכים לעלות בקצב דומה ליוקר המחיה. אם הדירות עולות פי כמה – יש ניתוק. |
| תשואת שכירות | כמה כסף מביא הנכס אם משכירים אותו? אם זה מעט – זו השקעה לא כדאית. |
| מכפיל שכר דירה | כמה שנות שכירות צריך כדי להחזיר את המחיר? אם צריך יותר מ־25 שנה – זה לא הגיוני. |
| ריבית משכנתא | כמה עולה המימון? ככל שהריבית עולה – הערך הכלכלי של הדירה יורד. |
| ריבית חסרת סיכון | הבסיס להערכת כל נכס. משמש לקביעת "היוון" – כלומר כמה שווה משהו בעתיד, כבר היום. |
| פער בין תשואה לריבית | אם הריבית שאתה משלם גבוהה מהתשואה שאתה מקבל – אתה מפסיד. |
| היצע בפועל | יש או אין דירות? אם יש עודף – אין סיבה אמיתית למחיר גבוה. |
| חוב פרטי לעומת התוצר | כמה ממונף הציבור? ככל שהחוב גבוה – המערכת בסיכון לקריסה. |
🧠 גורמי יסוד הם הכללים של ההיגיון הכלכלי.
💸 אם דירה לא מתאימה לשכר, לריבית, לתשואה – המחיר שלה מנופח.
📉 וכשיותר מדי זמן מתעלמים מזה – בסוף הבועה מתפוצצת.
בישראל בשנת 2025, משק בית ממוצע עם שני מפרנסים יצטרך לעבוד כ-20.7 שנים כדי לרכוש דירה ממוצעת במחיר של כמיליון וחצי עד שני מיליון שקלים, הנכון לפי נתוני שכר ומחירי דירות בשוק כיום13.
המשמעות היא שלמרות עלייה של כ-20% בשכר במהלך השנים האחרונות, מחירי הדירות עלו בקצב הרבה יותר גבוה (כ-39%), מה שהגדיל את מספר שנות העבודה הנדרשות לקניית דירה בממוצע בכשלוש שנים מאז 20191.
מבחינת מספר משכורות לשם רכישת דירה, בשנת 2025 נדרשות כ-184 משכורות בממוצע, לפי חישוב של מחיר דירה ממוצע השווה לכ-2.3 מיליון שקלים חלקי שכר חודשי ממוצע של כ-12,492 שקלים3.
בהשוואה בין ישראל לעולם, ישראל נמצאת במצב קשה יחסית: הישראלי הממוצע צריך לחסוך כמעט 19 שנות משכורת נטו כדי לקנות דירה, מה שממקם את ישראל במקום ה-75 מתוך 115 מדינות שנבדקו מבחינת נטל המחירים על פי שכר נטו2.
לעומת זאת, במדינות כמו ארה"ב נדרשות כ-4 שנות עבודה בממוצע בלבד, ובבריטניה כ-13 שנים2.
יש מדינות בהן נדרשות פחות מ-10 שנות עבודה כמו קטאר וכוויית, בעוד שבמדינות אחרות עם שכר נמוך במיוחד, כמו פפואה ניו גיניאה, נדרשות מעל 180 שנות עבודה, בעיקר בשל רמת שכר נמוכה מאוד2.
לסיכום:
נתונים אלה מציגים תמונה של קושי משמעותי לרכישת דירה בישראל לעומת רוב העולם, עם מגמה של החרפת הקושי בשנים האחרונות.
השוואה בינלאומית מעודכנת (2023–2024) של ארבעה מגורמי יסוד מרכזיים בשוק הדיור, כפי שמתועד על ידי ה-OECD וגורמים כלכליים מהשורה הראשונה:
| מדינה | משכורות / שנות עבודה | מכפיל שכ"ד (Price‑to‑Rent) | מגמה לפי OECD (seit 2015) |
|---|---|---|---|
| ישראל | כ־170 משכורות ≈ 14 שנים¹ | אופייני 40–45x יצר/הערכה | עלייה חדה באינדיקטור |
| אוסטרליה (Sydney) | ≈ 13.8 שנות עבודה | RPI ~90–137 | עלייה של ≈ 40 נק' |
| קנדה | מעל 9 שנות עבודה² | RPI ~80–100 | אחת העליות הגבוהות OEC D |
| ארה"ב | מעל 8 שנות עבודה³ | מבחינת RPI בטווח בינוני | פערים גוברים בין מחיר להכנסה |
| גרמניה / פינלנד | ≈ 4–6 שנות עבודה | RPI נמוך ~30–50 | עלייה מתונה מאז 2015 |
¹ מחושב לפי מחירי דירה 2.4 מיליון ושכר 14 אלף.
² לפי נתונים מאחרונים של CBC וה-OECD.
³ לפי דו"חות של Resolution Foundation ו-OECD.
סקירה בהירה, מדויקת ומתומצתת של מגמות מרכזיות בגורמי יסוד בשוק הנדל"ן בישראל לצד השוואה למדינות ה‑OECD, עם התמקדות בעיקר ב‑ Price‑to‑Rent (מכפיל שכ"ד) ו‑ Price‑to‑Income (משכורות/שנות עבודה) לאורך השנים, מאז 2000.
ה‑תמונה של המגמה לפי נתוני OECD / Trading Economics:
🧠 המשמעות: המשכורות לא מלוות את הצמיחה במחיר הדירה – והפער ביניהם עומד בשיא.
| מדד | ישראל (2025) | OECD ממוצע | הערות |
|---|---|---|---|
| Price‑to‑Rent | כ־133x (שיא 136.9x) | בין 60–100x ברוב המדינות | ישראל בקצה העליון (Trading Economics, Wikipedia) |
| Price‑to‑Income Index | מעל 110–114 ב‑2020–2023¹ | עלייה גדולה (ייחוס) | ישראל הייתה בין המדינות עם הגידול הגבוה ביותר (webfs.oecd.org, ffms.pt) |
¹ לפי CEIC/OECD, המדד בגרסה Seasonally Adjusted בשנת 2016 עמד על 114 לפי 2015=100.
רואים מגמה חדה שבה:
הנתונים החדשים מגלים כי ישראל חווה אחד ממשברי הדיור החמורים בעולם המפותח, כאשר נדרשות כיום 13-14.2 שנות משכורת ממוצעת לרכישת דירה - עלייה דרמטית מ-8-10 שנים בתחילת העשור. למרות זאת, ישראל אינה החמורה ביותר: ערים כמו סיאול (24 שנים), פריז (17 שנים) ולונדון (11 שנים) מציגות מצב קשה עוד יותר. המגמה העולמית מצביעה על החרפה משמעותית ברחבי העולם המפותח מאז 2020.
| מדינה | 2010-2012 | 2015 | 2019 | 2022 | 2024-2025 | מגמת שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ישראל | 8-10 | 10-11 | 11-12 | 12-13 | 13-14.2 | +40-75% |
| ארה"ב | 4.2 | 4.6 | 4.1 | 5.6 | 5.8-6.0 | +43% |
| קנדה | 5.5* | 5.7 | 6.5 | 8.2 | 8.5-9.0 | +55% |
| בריטניה | 5.0 | 6.5 | 7.2 | 8.2 | 8.6 | +72% |
| גרמניה | 4.5* | 5.2 | 6.1 | 7.8 | 8.2 | +82% |
| צרפת | 5.8* | 6.2 | 6.5 | 7.1 | 6.8 | +17% |
| אוסטרליה | 9.5 | 11.0 | 12.5 | 15.2 | 14.4-16.4 | +53-73% |
| יפן | 6.1 | 6.8 | 7.2 | 7.4 | 7.6 | +25% |
| דרום קוריאה | 6.5* | 7.2 | 8.5 | 12.1 | 11.8 | +82% |
*נתונים משוערים בהתבסס על מגמות אזוריות
| עיר | מדינה | שנות משכורת נדרשות | דירוג חומרה |
|---|---|---|---|
| תל אביב | ישראל | 22-23 | קשה במיוחד |
| ירושלים | ישראל | 18-20 | קשה במיוחד |
| סיאול | דרום קוריאה | 24.1 | חמור ביותר |
| פריז | צרפת | 16.9 | חמור ביותר |
| טוקיו | יפן | 15.1 | חמור |
| סידני | אוסטרליה | 13.8-14.4 | חמור |
| ונקובר | קנדה | 12.3 | חמור |
| טורונטו | קנדה | 12.0 | חמור |
| ברלין | גרמניה | 11.2 | חמור |
| לונדון | בריטניה | 11.0 | חמור |
| לוס אנג'לס | ארה"ב | 10.9 | קשה |
| ניו יורק | ארה"ב | 7.1-10.2 | קשה |
| סן פרנסיסקו | ארה"ב | 10.4-11.3 | חמור |
בישראל, תקופה זו התאפיינה במחאת הדיור הגדולה ביולי 2011, כאשר מחירי הדיור עלו ב-13% למרות העלאת הריבית ל-3.25%. בעולם, רוב המדינות היו עדיין בתהליכי התאוששות ממשבר 2008.
ישראל חוותה עלייה של 31.6% במחירי הדיור, בעוד שמדינות אחרות החלו להראות סימני התחממות. גרמניה וקנדה החלו לחוות עליות מחירים משמעותיות בתקופה זו.
גל עולמי של החרפת משבר הדיור. ישראל ראתה עלייה של 23% (13% מתואם לאינפלציה), בעוד שהמגמה הייתה דומה עולמית:
למרות העלאות ריבית מרכזיות עולמיות, משבר הדיור ממשיך. ישראל מתמודדת עם מצב בו דירה ממוצעת עולה 1.974 מיליון שקל, מול שכר חודשי ממוצע של 12,492 שקל.
לפי Numbeo 2025, ישראל מדורגת במקום 38 מתוך 90+ מדינות עם יחס מחיר-להכנסה של 13.7. זה מציב אותה:
ישראל מובילה במדד יוקר המחיה של OECD (38% מעל הממוצע), מה שמחמיר את בעיית הנגישות למגורים.
ישראל חווה משבר דיור חמור אך לא קיצוני ביחס לעולם המפותח. בעוד שהמצב במדינה דומה לזה שבגרמניה ובריטניה, הוא עדיין משמעותית טוב יותר מזה שבאוסטרליה, קנדה, או ערים אסיאתיות גדולות.
המגמה העולמית מצביעה על התמתנות חלקית ב-2024-2025 בשל העלאות ריבית, אך הרמות נשארות גבוהות מההיסטוריה. ישראל צפויה לחוות המשך של מתח בשוק הדיור, במיוחד לאור אתגרי המלחמה והגירה פנימית.המשבר הישראלי הוא חלק ממשבר עולמי רחב היקף, הדורש פתרונות מבניים עמוקים ולא רק מדיניות מוניטרית או פיסקלית קצרת טווח.
אנשים מרגישים שמשהו לא הגיוני קורה עם מחירי הדירות. הם צודקים.
אבל מה זה באמת אומר "לא הגיוני"? איך אפשר למדוד את זה?התשובה היא: דרך גורמי היסוד.גורמי יסוד הם הנתונים הבסיסיים – כמו שכר, תשואה, שכירות, ריבית, עלות המימון, שנות עבודה, חוב ציבורי והיצע בפועל – שדרכם אפשר לבדוק אם מחיר דירה באמת סביר או מנותק מהמציאות.
אם צריך 14 שנות עבודה, לשלם פי שניים מהשכר, להפסיד תשואה לעומת ריבית, או להתמודד עם היצע עודף – אז השוק לא רק "מרגיש לא הגיוני" – הוא באמת לא הגיוני.
זהו שוק שאינו בר-קיימא.
“כשהמספרים לא מסתדרים עם ההיגיון הכלכלי – מדובר בשוק שהתנתק מגורמי היסוד. וזה בדיוק מה שקורה בישראל.”
