ההבחנה והאבחנה בין מחיר לשווי עומדים בבסיס עבודתו ואחריותו המקצועית של שמאי מקרקעין, מהספר בועת נדל"ן
אחת ההנחות הכי שגויות בשוק הנדל"ן – הן מצד הציבור הרחב, הן מצד כלי התקשורת ולעיתים לצערי גם מצד אנשי מקצוע – היא שמחיר הנכס משקף את שוויו. אבל האמת היא אחרת לגמרי.
ושמאות מקרקעין אמיתית, אחראית ומקצועית – מבוססת בדיוק על ההבחנה הזו.
מחיר הוא מה ששילם קונה מסוים למוכר מסוים, בעסקה מסוימת, בתנאים מאוד ייחודיים – אולי אחד מהם היה בלחץ, אולי שניהם פעלו מהבטן, אולי מדובר בעסקת קומבינה.
המחיר הזה – הוא נתון. אבל הוא לא קביעה. שווי לעומת זאת, הוא הערכה אובייקטיבית.
הוא לא שואל מה קרה בפועל – אלא מה צריך היה לקרות בשוק רציונלי, תחרותי, עם מידע מלא וללא לחצים.
לא ללקט עסקאות וליצור ממוצע.
לא לשכפל את עיוותי השוק.
לא "להיות עם הזרם".שמאי צריך להפעיל שיקול דעת, הבנה כלכלית, הסתכלות מערכתית – ולהוציא מתוך רעש המחירים את האמת הערכית: מה שווי הנכס?
לא מה שילמו, אלא מה ראוי היה לשלם.
לצערי, השפה גם מבלבלת אותנו. הביטוי "שווי שוק" (Market Value) מייצר אשליה כאילו השווי נובע מהמחירים. כאילו אם כולם קונים ביוקר – אז השוק קובע שזה השווי.
אבל זו טעות. זו הדרך הבטוחה להנציח בועות. אולי הגיע הזמן לאמץ מונחים מדויקים יותר:
כי הבנקים מסתמכים על שומות.
כי שופטים פוסקים לפי שומות.
כי הרגולציה מסתמכת על שומות.
וכשהשמאות מחקה מחירים במקום לנתח ערך – היא מפסיקה למלא את תפקידה הציבורי, והופכת לכלי טכני שמאשר מציאות מעוותת. ולכן, ההבחנה הזו – בין מחיר לשווי – היא לא הערה פילוסופית.
היא הבסיס למקצוע כולו.
היא מצפן. היא אחריות.
ההבחנה בין מחיר לשווי אינה רק עניין אקדמי או טכני, אלא כלי מהותי לזיהוי בועות בשוק הנדל"ן. אוסיף פסקה שמדגישה זאת:
התכלית המעשית המרכזית של ההבחנה בין מחיר לשווי היא זיהוי בועות מחירים בשוק המקרקעין. בועת מחירים נוצרת כאשר מחירי הנכסים מתנתקים באופן שיטתי ומתמשך מהשווי הפונדמנטלי שלהם. זיהוי מוקדם של בועה הוא קריטי עבור כל הגורמים בשוק:
מאפייני מפתח לזיהוי בועות מחירים:
תפקידו של שמאי המקרקעין אינו רק לקבוע את שוויו של נכס בודד, אלא להיות "שומר סף" שמזהה פערים מערכתיים בין מחירים לשווי. שמאי המזהה התפתחות בועה ומתריע עליה ממלא תפקיד ציבורי חיוני בהגנה על יציבות שוק המקרקעין והמערכת הפיננסית בכללותה.
השוואה למדדי ייחוס: תשואה מנכסי מקרקעין צריכה להיבחן ביחס למדדי ייחוס (benchmarks) הכוללים:
ניתוח התשואה בהתחשב במימון:
כאשר ריבית ההלוואה גבוהה מהתשואה הצפויה מהנכס (מרווח פיננסי שלילי), זהו סימן ברור לפער בין מחיר לשווי, אלא אם קיימת הצדקה חזקה לציפייה לעליית ערך משמעותית. מצב של מרווח פיננסי שלילי לאורך זמן הוא אחד המאפיינים המובהקים של בועות מחירים בשוק הנדל"ן.
תשואה שלילית כמדד לבועה: כאשר התשואה השוטפת בנכס (למשל, 2-3%) נמוכה משמעותית מהריבית חסרת הסיכון, ואין בסיס כלכלי לצפות לעליית ערך שתפצה על פער זה, קיים חשד לניתוק בין המחיר לשווי הפונדמנטלי. מחירים המבוססים על ציפיות לא מציאותיות לעליית ערך, ולא על זרם ההכנסות מהנכס, מאפיינים שווקים בועתיים.השמאי המקצועי צריך לבחון תמיד את התשואה הגלומה במחיר הנכס, ולהשוות אותה לתשואות אלטרנטיביות בשוק. במקרים שבהם המחיר מוביל לתשואה נמוכה באופן קיצוני, התפקיד המקצועי של השמאי לזהות זאת ולהתייחס אליו בקביעת השווי הפונדמנטלי.
