בלוג מקצועי על פרשת אליפלט ותביעות המטרו: כיצד נקבע פיצוי מנופח של 9.4 מ' ₪ לקרקע בייעוד "דרך" על בסיס ציפייה עתידית, וכיצד בעלי קרקעות חקלאיות דורשים אלפי שקלים למ"ר מול נת"ע, במקום פיצוי של 80 ₪ בלבד. ניתוח משפטי־שמאתי מעמיק מראה מדוע הדבר סותר את הלכות העליון (חממי, דלי דליה, רפי יהודה), מהן ההשלכות התקציביות על קופת הציבור, ומדוע רשויות חייבות לערער כדי למנוע תקדים מסוכן של פיצויים על "חלומות תכנוניים".
רקע המקרה
חלקת קרקע ברחוב אליפלט בתל־אביב יועדה לייעוד "דרך" עוד בשנת 1975 בתכנית תא/1367.
לאורך השנים הופקעו ממנה שטחים, עד שבוצעה הפקעה נוספת במסגרת הרחבת ציר שלבים–אליפלט.
- בעלי הקרקע ("הנפקעים") טענו לפיצוי גבוה, תוך הישענות על ציפייה להיכלל בעתיד בתכנית איחוד וחלוקה (כגון תכנית שניצלר).
- הוועדה המקומית העריכה את הפיצוי בכ־1.9 מ' ₪ בלבד, בהסתמך על ערך קרקע לייעוד "דרך".
- השמאי המכריע, ארז כהן, קבע פיצוי של כ־9.4 מ' ₪ – פי חמישה – בהתבסס על "ציפייה" עתידית, מקדם 0.8 מערך קרקע סחירה, בתוספת פיצוי על שימוש ביניים והוצאות.
שני הצדדים ערערו לוועדת הערר המחוזית – וזו החליטה שלא להתערב בשומה המכרעת.
ליבת המחלוקת
- מהו המועד הקובע?
– פרסום הודעת ההפקעה (1992/2019) או מועד השומה (2019). - כיצד מתייחסים לייעוד הקרקע כ"דרך"?
– לפי ההלכה הפסוקה, ערכה זניח (0–10%).
– השמאי המכריע נתן ערך של 80% משווי קרקע סחירה. - תורת הפיצוי הדו־שלבי
– בעל הקרקע זכאי לפיצוי ירידת ערך (ס' 197) עם שינוי הייעוד, ולאחר מכן לפיצוי ההפקעה עם נטילת החזקה.
– גלום "ציפייה" בעת ההפקעה מהווה עקיפה של המנגנון החוקי וכפל פיצוי. - שימוש ביניים והוצאות
– השמאי העניק פיצוי נוסף על דמי שכירות עתידיים והוסיף 15% הוצאות נלוות.
הפסיקה בבית המשפט העליון – מה באמת נקבע?
- חממי (ע"א 474/83): הפיצוי בגין שינוי ייעוד שייך לשלב סעיף 197, לא לשלב ההפקעה.
- דלי דליה (ע"א 6407/14): פוטנציאל תכנוני מחייב תכנית מופקדת או דבר מה נוסף. ציפייה בלבד אינה בסיס לפיצוי.
- רפי יהודה (ע"א 8622/07): בעל קרקע שלא תבע בזמן לפי סעיף 197 לא יכול "להחיות" את הטענה במסגרת פיצויי ההפקעה.
כלומר – ההלכה שוללת בדיוק את מה שעשה השמאי המכריע.
החלטת ועדת הערר
- הוועדה הדגישה שהיקף ההתערבות בשומה מכרעת מצומצם מאוד – רק בטעות מהותית.
- נקבע כי השיטה בה הסתמך השמאי על תכניות סמוכות (שבהן קרקע לייעוד "דרך" קיבלה לבסוף זכויות) היא "שיטה שמאית מקובלת".
- לכן, העררים נדחו הדדית, והפיצוי נותר על כ־9.4 מ' ₪.
האם מדובר בטעות מהותית?
לטעמי – כן בהחלט:
- סתירה ישירה להלכות העליון.
- יצירת כפל פיצוי האסור על פי דין.
- הסתמכות על תכנית שממנה החלקה הוצאה בפועל – טעות עובדתית מהותית.
מדובר לא במחלוקת מקצועית לגיטימית, אלא בסטייה משפטית מהותית.
המשמעות הציבורית
- אם תיוותר ההכרעה, כל קרקע בייעוד "דרך" תוכל לדרוש פיצוי מנופח על בסיס "ציפיות" בלבד.
- החשיפה התקציבית לעיריית תל־אביב (ולשלטון המקומי בכלל) – מאות מיליוני שקלים.
- זהו מדרון חלקלק שיוצר "פיצויים וירטואליים" על חשבון הציבור.
מה צריכה העירייה לעשות?
האפשרויות:
- לקבל את ההכרעה – לחסוך זמן, אך לשלם פי 5 מהערכתה ולפתוח פתח לתביעות דומות.
- להגיש ערעור לעליון – סיכוי גבוה להפוך את ההחלטה על בסיס פסיקה מחייבת.
ההמלצה:
על העירייה לערער לבית המשפט העליון.
- יש לה עוגנים משפטיים ברורים (חממי, דלי דליה, רפי יהודה).
- אינטרס ציבורי כבד משקל: שמירה על כספי הציבור ומניעת יצירת תקדים מסוכן.
- עדיף "לסגור חשבון" בפסק דין עקרוני, מאשר לשלם שוב ושוב בעתיד.
השורה התחתונה
פיצויי ההפקעה נועדו לפצות את בעל הקרקע על מה שנלקח ממנו – לא על מה שאולי יקרה בעתיד.
גלום "ציפיות" שאינן מגובות בתכנית קונקרטית הוא טעות מהותית, הסותרת את ההלכה הפסוקה.
אם עיריית תל־אביב לא תערער, הציבור עלול לשלם את המחיר – תרתי משמע.
ההשלכה הצפויה על תביעות תוכנית המטרו
הדמוקרטיזציה של ציפייה תכנונית: מאליפלט למטרו גוש דן
חלקת קרקע ברחוב אליפלט בתל־אביב (ציר שלבים–אליפלט, דרום תל־אביב), שהופקעה לייעוד דרך.
בתוך התמונה הרחבה של פיצויי הפקעה בישראל, פרשת העלאת הפיצוי בקרקע ייעודה ל"דרך" אינה ייחודית. כיום, סביב תוכנית המטרו (קו M1) בגוש דן, מוצאים עצמם בעלי קרקעות חקלאיות במתחמים כמו הדיפו בראשון לציון מתמודדים מול מציאות דומה — ונוהגים לפי אותו מטבע: ציפייה שכלול עתידי בתכנון שגיבש את הפיצוי.
- נת"ע מציעה פיצוי סמליים – כ-80 ₪ למ"ר בלבד, כקרקע חקלאית נטו.
- בעלי הקרקעות דורשים 3,700 ₪ למ"ר, לפי חוות דעת שמאית שמבוססת על עסקאות במתחמים מסביב, ובהתחשב בתמ"מ 3/21 שייעדה למגורים.
התוצאות כבר מצטברות: עשרות תביעות בהיקף של מئات מיליוני שקלים, במסגרת וריאציה של אותו קונפליקט משפטי־שמאי שראינו באליפלט. בנוסף, המדינה נאלצה להאריך את מועד הגשת התביעות עד ל־3 באוגוסט 2025, מזכה את בעלי הזכויות בזמן רב יותר על רקע המורכבות המשפטית והבירוקרטית.
ההקבלה החשובה: ציפייה פוגשת מציאות – והבלימה המשפטית חסרה
גם כאן — כמו באליפלט — התביעה נשענת על ציפייה תכנונית (מגורים במקום חקלאות), אך עדיין אין תכנית מגובשת שמחייבת זאת, ולהיכללות בקרקע יש סממנים של ספקולציה. הפסיקה העליונה (חממי, דלי דליה, רפי יהודה) כבר הבהירה כי פוטנציאל תכנוני מסוג זה אינו מהווה בסיס לפיצוי, אם לא גיבש תכנית מותנית או מאושרת.בתנאים אלה, נראה כי המצב בצומת ייעוד: קרקע חקלאית שמוחזקת כקרקע למגורים רק על סמך תכניות לא מחייבות — הוא תרחיש מסוכן ודינמי. אם גם כאן יתקבל ערך-বסיס גבוה על בסיס "ציפייה", הדבר יפתח פתח לגל תביעות פיצויים מנופחות שמשקפות זכויות פוטנציאליות בלבד, ולא מציאות תכנונית.
מסקנה
הקו שמבליט את פרשת אליפלט – נגד העיקרון של פיצוי על "ציפייה" בלבד — לא רק שלא סומן כפסיעה חד-פעמית. הוא עתה מתגבר ומתעצם בתביעות המטרו, ובכלל התכנון הלאומי. מדובר בקריאת אזעקה לתמרור עצירה ישיר:
בלי תכנית מגובשת – אין פיצוי. שתיקה משפטית כיום עלולה להוביל לפיצויים ציבוריים בלתי נשלטים מחר.
פיצויי הפקעה באליפלט ובמטרו: ציפייה תכנונית או טעות מהותית?
רקע – פרשת אליפלט
חלקת קרקע ברחוב אליפלט בתל־אביב יועדה לייעוד "דרך" כבר בשנת 1975.
בעקבות הפקעה נוספת לצורך הרחבת ציר שלבים–אליפלט, התגלעה מחלוקת חריפה על גובה הפיצוי:
- העירייה העריכה את הפיצוי בכ־1.9 מ' ₪ בלבד, כערכה של קרקע לייעוד "דרך".
- השמאי המכריע, ארז כהן, פסק כ־9.4 מ' ₪ – על בסיס ציפייה עתידית להיכלל בתכנית איחוד וחלוקה, בתוספת פיצוי על שימוש ביניים והוצאות.
- ועדת הערר קבעה שלא תתערב, בנימוק שמדובר בשיטה שמאית מקובלת, והשאירה את השומה על כנה.
המחלוקת המשפטית – תורת הפיצוי הדו־שלבי
הפסיקה העליונה בישראל יצרה מסגרת ברורה:
- הלכת חממי (1983): פיצוי על ירידת ערך ניתן בשלב שינוי הייעוד (ס' 197), לא בהפקעה עצמה.
- הלכת דלי דליה (2018): פיצוי בגין פוטנציאל תכנוני יינתן רק אם קיימת תכנית מופקדת או מאושרת.
- הלכת רפי יהודה (2012): אי־אפשר להחיות טענת ירידת ערך במועד ההפקעה אם לא הוגשה תביעה בזמן.
במקרה אליפלט – השמאי גלם ציפייה בלבד, ללא תכנית מאושרת או מופקדת, ובכך יצר בפועל כפל פיצוי אסור.
למה זו טעות מהותית?
- סתירה להלכות העליון – ציפייה גרידא אינה בסיס לפיצוי.
- כפל פיצוי – שילוב בין ירידת ערך (ס' 197) לבין פיצוי הפקעה.
- טעות עובדתית – החלקה הוצאה מתכנית שניצלר, אך השומה התייחסה כאילו תיכלל.
מדובר לא במחלוקת מקצועית, אלא בסטייה נורמטיבית היורדת לשורש הדין.
המשמעות התקציבית
אם ההכרעה תיוותר על כנה – כל קרקע בייעוד "דרך" תוכל לדרוש פיצוי כמעט מלא, על בסיס "ציפיות".
לעיריית תל־אביב החשיפה הישירה היא עשרות מיליוני שקלים, וברמה הארצית – מאות מיליונים.
ההקבלה למטרו – קרקעות חקלאיות ותביעות ענק
גם בפרויקט המטרו, מתעוררת אותה בעיה:
- נת"ע מציעה פיצוי של כ־80 ₪ למ"ר עבור קרקע חקלאית שיועדה להפקעה (למשל במתחם הדיפו בראשון לציון).
- בעלי הקרקעות דורשים אלפי שקלים למ"ר (כ־3,700 ₪) בהתבסס על "ציפייה" לשינוי ייעוד עתידי למגורים.
- הוגשו כבר עשרות תביעות פיצוי במאות מיליוני ₪, ובעלי הקרקעות מסתמכים על עסקאות במתחמים סמוכים ותכניות אב לא מחייבות.
- המדינה נאלצה להאריך את המועד להגשת התביעות עד אוגוסט 2025.
הדמיון לאליפלט בולט: הציפייה הופכת לבסיס לשומות מנופחות, גם כשאין תכנית מחייבת.
סיכום – קריאת אזהרה כפולה
- בפרשת אליפלט – הוועדה אישרה פיצוי מופרז המבוסס על ציפייה בלבד.
- בתביעות המטרו – בעלי קרקעות דורשים פיצויים עצומים על בסיס ציפייה לשינוי ייעוד חקלאי.
הפסיקה בעליון כבר הבהירה:
בלי תכנית מגובשת – אין פיצוי.
אם מגמה זו לא תיבלם, הציבור עלול לשלם פיצויים פיקטיביים בהיקפים של מיליארדים.
המלצה עקרונית
על עיריית תל־אביב – וגם על המדינה מול נת"ע – להגיש ערעורים ולהציב גבול ברור:
פיצוי ישולם על בסיס ייעוד קיים או תכנית מחייבת, לא על בסיס חלומות וציפיות עתידיות.
