דצמבר 2025: כשהמחיר הרשום מתנתק מהשווי – ומה מספרים באמת נתוני האוצר

שוק הנדל״ן למגורים בישראל לא קרס בשנת 2025. אבל הוא גם כבר לא מתנהג כשוק חופשי מתפקד.

סקירת אגף הכלכלן הראשי לחודש דצמבר 2025 שפורסמה ביום 12.2.2026 מספקת תמונת מצב חדה וברורה – ובעיקר חושפת תופעה עמוקה יותר: פער הולך וגדל בין מחיר עסקה רשום לבין מחיר כלכלי אמיתי.

הניתוח שלהלן מבוסס ישירות על נתוני הסקירה.

1. התמונה הכללית: ירידה כמותית – אבל הסיפור הוא המבנה

בדצמבר 2025 נרכשו 8,526 דירות, ירידה של כ־24% לעומת דצמבר 2024.

בשנת 2025 כולה נרכשו 84,879 דירות, ירידה של כ־11% לעומת 2024.אבל ההבחנה החשובה אינה הירידה הכוללת – אלא הפיצול בין שוק הדירות החדשות לשוק היד השנייה:

• דירות יד שנייה: יציבות כמעט מלאה (עלייה זניחה של 0.6%)
• דירות חדשות בשוק החופשי: ירידה של 34%

זהו שוק דו־מסלולי:

הביקוש הבסיסי לדיור קיים –

אך הביקוש שמוכן לשלם מחיר קבלן רשום – נשחק משמעותית.

2. מכירות קבלנים: מהזינוק של 2024 לנפילה של 2025

בדצמבר נמכרו בשוק החופשי 2,504 דירות חדשות בלבד, ירידה של כ־44% לעומת דצמבר הקודם.בסיכום שנתי נמכרו 22,415 דירות חדשות בשוק החופשי – ירידה של 34% לאחר זינוק של 63% בשנת 2024.חשוב להבין:

שנת 2024 הייתה שנה חריגה, בין היתר בשל הקדמת רכישות לפני העלאת המע״מ בינואר 2025.כלומר, חלק מהירידה הוא תיקון של בסיס גבוה.

אבל גם בנטרול אפקט הבסיס – מדובר בהתכווצות עמוקה.

3. הטבות מימון: הנתון הרשמי הוא כנראה חסר

בדצמבר הגיע שיעור העסקאות עם הטבות מימון מדווחות ל־32% מהעסקאות בשוק החופשי (בדירות עם מסירה מעל שנה) בחמשת האזורים הנבדקים.אבל כאן מגיעה הנקודה הקריטית:הסקירה עצמה מציינת כי קיימות הטבות כספיות שאינן מדווחות כהטבות מימון, ובהן סבסוד ריבית, מנגנוני הנחה מותנים ומבני 20/80 שאינם מסומנים כהלכה בדיווח.בנוסף, ניתוח הטבות המימון מוגבל לחמישה אזורים בלבד בשל בעיות מהימנות בדיווחים באזורים אחרים.המשמעות המקצועית ברורה:

גם כאשר הנתון הרשמי עומד על 32%, שיעור העסקאות הנתמך בפועל בהנדסת מימון עשוי להיות גבוה יותר.

בנקודה זו “מחיר עסקה” מפסיק להיות אינדיקציה מלאה לשווי שוק.

4. 63% “על הנייר”: דחיית הסיכון קדימה

בדצמבר 63% מהדירות החדשות בשוק החופשי נמכרו עם מסירה של מעל 24 חודשים. רכישה “על הנייר” בתקופת ריבית גבוהה ואי־ודאות מימונית מייצרת:

• תלות עתידית ביציבות תעסוקתית
• תלות ביכולת הרוכש להשלים משכנתה במסירה
• רגישות גבוהה לשינוי ריבית/שוק עבודה

זה אינו נתון טכני – זה מבנה סיכון.

5. אנומליית התזרים: כסף זורם – אבל מאיפה?

בדצמבר:

• תזרים פוטנציאלי ממכירות חדשות: 8.8 מיליארד ₪
• תזרים בפועל לפני תשומות: 9.7 מיליארד ₪ – גבוה מהפוטנציאלי
• תזרים נטו לאחר תשומות: 1.6 מיליארד ₪, ירידה חדה לעומת השנה הקודמת

הסקירה מסבירה כי חלק מהפער נובע ממסירות ותשלומים נדחים מעסקאות עבר ומביצועי משכנתאות במסירה בעסקאות 20/80.כלומר:

התזרים החיובי אינו משקף בהכרח ביקוש חדש – אלא מימושים של עסקאות ישנות ודחיות תשלום.

זהו סימן מובהק לשוק שנשען על העבר כדי לממן את ההווה.

6. משקי הבית: עלייה במצמצמי דיור

בדצמבר רכשו משפרי דיור 2,408 דירות, ושיעור “מצמצמי הדיור” הגיע ל־28%, במגמת עלייה רציפה מאז אוגוסט. במקביל, רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ירדו בכ־33%.שילוב הנתונים מצביע על:

• זהירות גוברת של משקי בית
• רצון להקטין התחייבויות
• שחיקת יכולת נשיאה ברמות המחיר הקיימות

7. משקיעים ותושבי חוץ: לא בורחים – אבל גם לא דוחפים את השוק

משקיעים רכשו בדצמבר 1,518 דירות – ירידה של כ־20% משנה קודמת.

מאז אוקטובר 2021 נגרעו נטו כ־8,000 דירות ממלאי המשקיעים – היקף שהסקירה מגדירה כלא משמעותי ביחס למלאי הכולל. תושבי חוץ רכשו 199 דירות, בעיקר בירושלים. המסקנה:אין “בריחה המונית”, אך גם אין דחיפה של ביקוש ספקולטיבי משמעותי.

מסקנות מערכתיות

1. שוק הדירות החדשות בשוק החופשי מצוי בהתכווצות עמוקה.
2. המחיר הרשום בעסקה מושפע מהטבות מימון שחלקן אינן מדווחות באופן מלא.
3. התזרים הנוכחי נשען בחלקו על עסקאות עבר ומסירות – לא על מכירות חדשות חזקות.
4. משקי הבית מגיבים בלחץ מתון אך ברור – דרך צמצום והקטנת התחייבויות.

המערכת אינה בקריסה. אבל היא תלויה יותר ויותר במנגנוני מימון, דחייה והנדסת תזרים.

שורת הסיכום

כאשר שליש מהעסקאות דורשות הטבת מימון מדווחת,  וחלק מההטבות כלל אינן מדווחות, מחיר העסקה חדל להיות אינדיקציה מלאה לשווי שוק. וזו כבר אינה שאלה של מחזור עסקים.

זו שאלה של מתודולוגיה שמאית, שקיפות נתונים ואמינות המחיר.

פרסום הלמ"ס - דירות בעסקאות נדל"ן - סיכום שנת 2025

Summary (English)

Israel’s December 2025 housing report reveals a structural contraction in new home sales, heavy reliance on financing incentives—some underreported—and cash flows supported by past transactions rather than fresh demand. The gap between recorded transaction price and true economic value appears to be widening.

תקציר מנהלים: הניתוק בין מחיר לשווי

הוספתי לאפליקציה שכבת בינה מלאכותית מתקדמת מבוססת Gemini, המאפשרת למשתמשים לקבל תובנות עומק מותאמות אישית מהנתונים. כעת תוכלו "לשאול את הדאטה" שאלות מורכבות, לקבל תחזיות מבוססות תרחישים ולנתח לעומק את המשמעות של הנדסת המימון על תיק ההשקעות שלכם. 

הוספתי את התכונות הבאות המבוססות על Gemini API:

1. ✨ לשונית "תובנות Gemini": איזור ייעודי שבו המשתמש יכול לשאול שאלות חופשיות על הדו"ח או להשתמש בלחצני ניתוח מהירים.
2. ✨ ניתוח תרחישים: המערכת מנתחת עבור המשתמש מה יקרה לנתוני המכירות "על הנייר" במידה והריבית תשתנה, תוך הצלבת נתונים מתוך הסקירה.
3. ✨ פענוח אנומליות: כלי שמסביר בצורה פשוטה וביקורתית את הפער המורכב בין תזרים המזומנים למכירות החדשות, מה שנותן למשתמש תמונה ברורה יותר על חוסן הקבלנים.
4. ✨ סיכום מהיר למשקיעים: הוספתי כפתור בתוך דף הבית שמייצר באופן מיידי 3 נקודות קריטיות למשקיע נדל"ן על בסיס נתוני דצמבר 2025.

השימוש ב-AI מאפשר לאפליקציה לא רק להציג נתונים "יבשים", אלא להפוך לכלי ייעוץ אינטראקטיבי שמנגיש את המורכבות של שוק הנדל"ן לכל משתמש.

שנת הפיצול

סיכום שנת 2025 בשוק הנדל"ן הישראלי חושף שתי מציאויות מקבילות: קיפאון חריף בשוק הדירות החדשות מול יציבות מפתיעה בשוק היד השנייה.

שילבתי באפליקציה מרכז תובנות חכם (✨ AI Real Estate Assistant) המאפשר למשתמשים לקבל ניתוחים מותאמים אישית על בסיס הנתונים המורכבים של שנת 2025. הוספתי שלושה פיצ'רים מרכזיים המופעלים על ידי בינה מלאכותית:

1. ניתוח אסטרטגי מהיר: סיכום מיידי של מגמות הפיצול בשוק.
2. תחזית מבוססת נתונים ל-2026: ניתוח של ה-LLM לגבי העתיד לבוא על בסיס משבר התזרים של הקבלנים.
3. ייעוץ מותאם אישית: אפשרות למשתמש לשאול שאלות חופשיות (למשל: "אני זוג צעיר, האם כדאי לי לקנות דירה בבאר שבע?") ולקבל תשובה מקצועית המבוססת על הממצאים הספציפיים של דוח האוצר.

הטמעתי את המנגנון עם ניהול שגיאות מתקדם (Exponential Backoff) כדי להבטיח יציבות.

באפליקציה המעודכנת הוספתי את הרכיבים הבאים

• סרגל ניווט דינמי: עם גישה מהירה לעוזר החכם.
• ✨ מרכז תובנות מבוסס Gemini: המשתמש יכול לבחור בין שאילתות מוכנות מראש (כמו "תחזית 2026") לבין הקלדת שאלה חופשית.
• עיבוד נתונים בזמן אמת: ה-AI משתמש בנתונים הקשיחים מהדוח (כמו הירידה של 80% בתזרים או הנתון על מצמצמי הדיור) כדי לספק תשובות מקצועיות.
• חוויית משתמש משופרת: הוספתי אנימציות "טעינה" (Shimmer) בזמן שה-AI מעבד את התשובה.

שים לב שהקוד כולל מנגנון Exponential Backoff המבטיח שהאפליקציה תנסה להתחבר מחדש באופן אוטומטי במקרה של עומס על השרת, ללא הפרעה למשתמש. התוצאה היא כלי עזר רב-עוצמה שהופך דוח סטטי לחוויה אינטראקטיבית ומותאמת אישית.

 סיכום שוק הנדל"ן 2025 מבוסס על נתוני הלמ"ס ומשרד האוצר

הוספתי לאפליקציה יכולות בינה מלאכותית מתקדמות המבוססות על ה-API של Gemini. כעת, המשתמשים יכולים לא רק לצפות בנתונים, אלא גם לקבל תובנות עומק מותאמות אישית, לנהל שיחה עם עוזר נדל"ן חכם ואפילו להאזין לסיכומי המגמות בקול אנושי.התכונות החדשות שנוספו:

1. ✨ ניתוח מגמות AI: כפתור ייעודי בכל דף המייצר ניתוח מקצועי ופרשנות על הנתונים המוצגים בזמן אמת.
2. ✨ עוזר נדל"ן אישי: צ'אטבוט חכם המאפשר לשאול שאלות ספציפיות על הדו"ח (למשל: "איפה הכי כדאי להשקיע?") ולקבל תשובות מבוססות נתונים.
3. ✨ הקראת סיכום קולית: שילוב של Gemini TTS המאפשר להאזין לסיכום השנתי בקולו של "Kore", מה שהופך את המידע לנגיש ונוח יותר לצריכה.

ביצעתי את השדרוגים הבאים לאפליקציה תוך שימוש ב-Gemini API:

1. ניתוח מגמות AI (Smart Analysis): הוספתי כפתורי "נתח באמצעות AI" המשתמשים במודל gemini-2.5-flash-preview-09-2025 כדי לספק תובנות עומק על הנתונים המוצגים. המערכת מזהה את ההקשר (מלאי, רוכשים או פילוח שוק) ומייצרת פרשנות מקצועית.
2. עוזר נדל"ן אישי (Chatbot): הטמעתי צ'אטבוט צף המאפשר למשתמש לשאול שאלות חופשיות על הדו"ח ולקבל תשובות מבוססות נתונים בזמן אמת.
3. הקראה קולית (Gemini TTS): שילבתי את יכולות ה-Text-to-Speech החדשות של Gemini. בלחיצה על כפתור "הקרא סיכום ✨", המערכת הופכת את הטקסט לקובץ שמע איכותי בקול אנושי, מה שמאפשר לצרוך את המידע גם בהאזנה.

כל היכולות הללו ממותגות עם סמלי ✨ ומעוצבות בצורה אינטראקטיבית ומושכת.

שמאות בעידן של נתונים מהונדסים:

כשבסיס הנתונים מוטה – גם ה"שווי" הופך לפיקציה

הקדמה: הבעיה איננה בשמאות – אלא בנתונים שעליהם היא נשענת

בשיח הציבורי מקובל לטעון כי “השמאות לא משקפת את המציאות”.

הטענה הזו שגויה מהיסוד – השאלה האמיתית היא איזו מציאות משתקפת בנתונים.

כאשר בסיס הנתונים עצמו מוטה, מהונדס ומניפולטיבי – אין שום דרך להפיק ממנו תוצאה אמינה, אלא אם השמאי מבין שתפקידו אינו לשכפל מחירים, אלא לסנן, לנטרל ולפרק אותם.

מנגנון העיוות: כך נבנה מחיר שאינו מחיר

בשנים האחרונות מופעלים על שוק הדיור שורה של תרגילים שיווקיים-פיננסיים, שכולם חולקים מכנה משותף אחד:

ניתוק בין המחיר המדווח לבין העלות הכלכלית האמיתית של העסקה.

בין השיטות הנפוצות:

• מבצעי מימון מסוג 20/80, 10/90 ודחיית תשלומים ארוכה
• “הנחות” שאינן משתקפות בשטרי העסקה
• הטבות גלומות: ריהוט, שדרוגים, פטור זמני מהצמדות
• עסקאות קומבינציה ועסקאות פנים-קבוצתיות
• מכירות “אסטרטגיות” ליצירת עוגן מחיר מלאכותי

התוצאה:

📌 המחיר שנרשם – איננו המחיר ששולם

📌 והמחיר ששולם – איננו משקף שווי

כשהמדד מתעוות – כל שרשרת ההערכה מתמוטטת

מרגע שמחירים מהונדסים נכנסים למאגרי המידע:

• הם מוזנים למדדים הרשמיים
• המדדים משפיעים על שוק היד-השנייה
• השוק “מאשרר” את עצמו רטרואקטיבית
• והשמאות ההשוואתית הופכת לשכפול עיוור

זהו אפקט הדבקה קלאסי:

לא שוק חופשי – אלא שוק שמעתיק את עצמו, גם כשהוא מנותק מהמציאות הכלכלית.

כאן נכשלת גישת ההשוואה – וכאן מתחילה שמאות אמיתית

גישת ההשוואה אינה פסולה כשלעצמה.

הבעיה מתחילה כשהיא מיושמת ללא שיקול דעת, ללא התאמות, וללא ביקורת על טיב העסקאות.

שמאות מקצועית איננה:

❌ לספר “בכמה נמכרה דירה ליד”

❌ לאמץ מחיר רק כי הוא מופיע בנסח

❌ לשמש מגפון של נתונים מוטים

שמאות מקצועית כן:

✔ בוחנת האם העסקה משקפת שוק חופשי אמיתי

✔ מנטרלת רכיבי מימון חריגים

✔ בודקת תשואה, יכולת כלכלית וסיכון

✔ משווה בין מחיר לבין ערך פונדמנטלי

✔ שואלת את השאלה הלא-נוחה: האם זה בכלל הגיוני

מחיר ≠ שווי

זהו אולי העיוות המסוכן מכולם.

מחיר הוא תוצאה רגעית של:

• תנאי מימון
• לחץ שיווקי
• פסיכולוגיית המונים
• אינטרסים של מממנים ויזמים

שווי הוא:

• מסקנה כלכלית
• הערכה מבוססת תזרים, סיכון ותשואה
• אומדן של מה שנכס ראוי להיות שווה – לא מה שהצליחו למכור אותו

כאשר השמאות מוותרת על השווי ומסתפקת במחיר – היא מפסיקה להיות מקצוע שומר סף, והופכת לשירות שכפול.

סיכום: תפקיד השמאי בעידן של מניפולציות

דווקא בתקופה של עיוותים, מבצעי מימון והנדסת מחירים –

האחריות המקצועית של השמאי גדלה, לא קטנה.

שמאי שאינו בוחן שווי – מוותר על תפקידו.

שמאי שמעתיק מחירים – משתף פעולה עם המניפולציה.

שמאי שמפעיל שיקול דעת, ביקורת וכלים כלכליים – הוא קו ההגנה האחרון של הציבור.

והשאלה האמיתית איננה

“למה השמאות לא מתיישרת עם השוק”

אלא: למה השוק מצפה מהשמאות לא לעצור אותו.

Summary (English)

When real estate prices are engineered through financing schemes and incentives, market data becomes distorted. This article explains why professional valuation must focus on economic value rather than blindly replicating manipulated prices—and why appraisers remain a critical gatekeeper in times of market distortion.

“גישת ההשוואה כגישת שכפול”

כך שהוא משתלב אורגנית בבלוג שכבר נכתב, אבל גם עומד כפרק עקרוני בפני עצמו.

גישת ההשוואה כגישת שכפול:

כשהכלי המקצועי הופך למכונת העתקה

גישת ההשוואה נועדה במקור להיות כלי ביקורתי:

לאתר עסקאות רלוונטיות, לנתח אותן, לבצע התאמות, ולהסיק מהן מסקנה כלכלית לגבי שווי.אלא שבשנים האחרונות – וביתר שאת בתקופה של מניפולציות מחירים –

היא עברה מוטציה מסוכנת:

מגישת הערכה → לגישת שכפול והעתקת מחירים.

מה השתבש?

במקום לשאול:

• האם העסקה משקפת שוק חופשי?
• האם תנאי המימון סבירים?
• האם המחיר נגזר מתשואה, הכנסה וסיכון?

נשאלת שאלה אחת בלבד:

“בכמה נמכרה דירה ליד?”

וכאן מתרחש הכשל המקצועי:

📌 המחיר לא נבחן

📌 העסקה לא מפורקת

📌 תנאי המימון לא מנוטרלים

📌 וה"שווי" הופך לדקלום של נתון

שכפול מחירים אינו שמאות

כאשר שמאי מאמץ מחירים מהשוק מבלי לבחון את טיבם, הוא למעשה:

• משכפל עיוותים
• מאשרר מניפולציות
• ומייצר מראית עין של אובייקטיביות

כך נוצרת שרשרת בעייתית:

1. יזם מבצע עסקה מהונדסת
2. העסקה נכנסת למאגרי מידע
3. שמאי “משווה” אליה
4. המחיר מקבל חותמת מקצועית
5. השוק משתמש בשמאות כהוכחה
6. וחוזר חלילה

זהו מעגל סגור של ניפוח עצמי.

ההבדל הקריטי: השוואה ≠ העתקה

גישת ההשוואה איננה אמורה לענות על השאלה

“מה המחיר שהיה”

אלא על השאלה

“מה ניתן ללמוד מהעסקה – אם בכלל”.

שמאי מקצועי חייב לשאול:

• האם זו עסקה יזמית עם אינטרס מחיר?
• האם יש רכיבי מימון חריגים?
• האם קיימת דחיית תשלומים מהותית?
• האם העסקה מייצגת ביקוש אמיתי או מכירה אסטרטגית?

כאשר התשובות שליליות – העסקה איננה בסיס להשוואה, גם אם היא "רשומה בטאבו". (או במקרה שלנו בנתוני רשות המיסים)

שכפול מחירים הוא נטישת תפקיד שומר הסף

גישת ההשוואה הפכה, בפועל, לכלי שמאפשר לשוק לומר:

“זה לא אנחנו – זה השמאים”

אבל האמת הפוכה:

שמאי שמעתיק מחירים

איננו משקף את השוק הוא משתתף ביצירתו.ושמאות שמוותרת על בדיקת שווי,

ומסתפקת בתיאור מחיר,

מפסיקה להיות מקצוע כלכלי והופכת לשירות סטטיסטי.

סיכום ביניים חד

• גישת ההשוואה איננה הבעיה
• הבעיה היא השימוש העיוור בה
• בתקופה של מניפולציות – השוואה ללא ביקורת היא רשלנות
• ושמאות שאינה בוחנת שווי, אלא משכפלת מחיר, מועלת בתפקידה

ולכן, דווקא עכשיו, נדרשת חזרה לשאלה הבסיסית:

לא “בכמה נמכרה הדירה ליד” – אלא “האם המחיר הזה בכלל ראוי”.

הנדסת נדל"ן: למה המחיר שאתם רואים ברשות המיסים הם לעיתים פיקציה?

מבוא: המציאות שמאחורי המספרים

הנתון שראיתם אתמול ב"מדלן" או באתר רשות המיסים – אותו "מחיר למ"ר" שהשכן שלכם קיבל – הוא בסבירות גבוהה שקר מתוחכם. בשיח הנדל"ן הישראלי, כולם סוגדים למספרים הגולמיים, אך מעטים מבינים שהנתונים הללו אינם משקפים מציאות כלכלית, אלא הנדסה שיווקית ופיננסית של מנהלי כספים בחברות קבלניות.הבעיה המרכזית איננה במקצוע השמאות כשלעצמו, אלא ב"זיהום" של בסיס הנתונים. כשהנתונים שעליהם נשענת הערכת השווי הם מהונדסים ומניפולטיביים, התוצאה היא אשליה מסוכנת. אם אתם סבורים ששווי הבית שלכם נגזר מאותן עסקאות רשומות, כדאי שתבינו כיצד פועלת המכונה שמעוותת לכם את המציאות מתחת לרגליים.

1. מנגנון הנדסת המחיר – כשמחיר הוא לא באמת מחיר

בשנים האחרונות נוצר נתק (די-קאפלינג) מוחלט בין "המחיר המדווח" לרשות המיסים לבין "העלות הכלכלית האמיתית" של העסקה. יזמים אינם מורידים מחירים רשמית כדי לא לפגוע בהון העצמי מול הבנקים המלווים, ובמקום זאת הם "מהנדסים" את העסקה דרך סובסידיות מימון עמוקות.המנגנון עובד דרך שורה של הטבות נסתרות שאינן מופיעות בשטר המכר:

• מבצעי מימון (20/80, 10/90): זו אינה רק דחיית תשלומים. זוהי סובסידית אשראי בשווי עשרות ומאות אלפי שקלים. כשהקונה משלם את היתרה רק בעוד מספר שנים ללא הצמדה וללא ריבית, הוא מקבל הנחה ריאלית אדירה שהמחיר בטאבו פשוט מתעלם ממנה.
• פטור מהצמדות: בעידן של אינפלציה ועלייה במדד תשומות הבנייה, פטור מהצמדה הוא הנחה כספית ישירה. בטאבו יירשם המחיר החוזי, אך הערך הכלכלי של הדירה נמוך בהרבה.
• הטבות גלומות "מתחת לרדאר": שדרוגי מטבחים, מיזוג אוויר, ריהוט ואפילו "מכירות אסטרטגיות" – עסקאות ספורדיות במחיר גבוה במיוחד שנועדו לייצר "עוגן מחיר" מלאכותי שישרת את הערכות השמאי להמשך הפרויקט.

הפער הזה מוביל למסקנה המטלטלת של חיים אטקין: "המחיר שנרשם – איננו המחיר ששולם, והמחיר ששולם – איננו משקף שווי."

2. כשל "גישת השכפול" – מה קרה לגישת ההשוואה?

גישת ההשוואה, הכלי המקצועי היסודי ביותר בשמאות, עברה מוטציה מסוכנת: מגישה ביקורתית היא הפכה ל"מכונת העתקה". שמאים רבים נטשו את תפקידם כ"אנשי מודיעין" ובחרו בתפקיד של "מתעדים סטטיסטיים".במקום לפרק את העסקה לגורמים, שמאים אלו מאמצים את המחיר מנסח הטאבו כמות שהוא. זוהי בגידה בתפקיד "שומר הסף". שמאי מקצועי מחויב להפעיל "שמאות פורנזית" ולעמוד על דרישות סף נוקשות לפני אימוץ עסקה כבסיס להשוואה:

• ניטרול מרכיבי מימון: האם המחיר כולל דחיית תשלומים ללא הצמדה? אם כן, יש להפחית את שווי ההטבה מהמחיר המדווח.
• בדיקת "טיב העסקה": האם מדובר במכירה אסטרטגית שנועדה לנפח את ערך הפרויקט?
• ניתוח פונדמנטלי: האם המחיר נגזר מערכים ריאליים של תשואה וסיכון, או שהוא תוצאה של לחץ פסיכולוגי ומבצע שיווקי?

כאשר שמאי משכפל עיוותים ללא ביקורת, הוא מעניק חותמת כשרות מקצועית למניפולציה שיווקית.

3. אפקט ההדבקה – איך הנדסת מחיר הופכת למדד רשמי

הבעיה הופכת למערכתית דרך "מעגל הניפוח העצמי". זהו אפקט הדבקה קלאסי שבו השוק מרעיל את עצמו:

1. היזם מבצע עסקה מהונדסת: המחיר גבוה, אך כולל הטבות מימון שוות כסף.
2. הנתון נכנס למאגרים: רשות המיסים והלמ"ס בולעות את הנתון הגולמי מבלי לנטרל את מרכיבי המימון.
3. זיהום שוק יד השנייה: מוכרי דירות יד שנייה רואים את "עליית המדד" ומעלים מחירים בהתאם, למרות שאין להם את היכולת להציע לקונה הטבות מימון כמו לקבלן.
4. השמאות מאשררת רטרואקטיבית: השמאי משווה לעסקאות החדשות (המהונדסות), ובכך נוצרת מציאות שבה השוק מעתיק את עצמו במנותק מהיסודות הכלכליים.

4. מחיר מול שווי – ההבדל שבין פסיכולוגיה לכלכלה

כדי לשרוד את השוק הזה, חייבים להבין את ההבדל התהומי בין "מחיר" ל"שווי":

• מחיר: הוא תוצאה רגעית, לעיתים אקראית, של לחצי שיווק, פסיכולוגיית המונים ותנאי אשראי מפתים.
• שווי: הוא מסקנה כלכלית קרה. הוא האומדן של מה שנכס ראוי להיות שווה על בסיס תזרים מזומנים, סיכון ויכולת החזר.

השמאי אינו אמור להיות המגפון של המוכרים, אלא הגורם המפרש. אם השוק מוכן לשלם מחיר מסוים רק בגלל סובסידיית מימון, הרי שהשווי הכלכלי של הנכס נמוך מהמחיר ששולם עליו. נטישת הבדיקה הזו היא נטישת האחריות המקצועית.

סיכום ונקודה למחשבה: קו ההגנה האחרון

השמאות בעידן הנוכחי היא קו ההגנה האחרון של המערכת הפיננסית והציבור. שמאי שרק "מתעד" מחירים אינו משקף את השוק – הוא משתתף פעיל ביצירת האשליה שלו. במקום לעצור את הסחרור, השמאות המודרנית לעיתים קרובות פשוט מצטרפת אליו. השאלה המטרידה ביותר אינה מדוע השמאים אינם מתיישרים עם מחירי השוק, אלא הפוך: למה השוק כולו – הבנקים, היזמים והרוכשים – מצפה מהשמאות לא לעצור אותו? מדובר בקונספירציה של שתיקה שבה כולם רוצים שהחגיגה תימשך, אך ההיסטוריה מלמדת שחוקי הכלכלה חזקים מכל הנדסת נתונים. מי שמתבסס היום על מחירים מהונדסים, יגלה מחר שהשווי הריאלי של נכסיו נשחק מול המציאות הכלכלית שלא ניתן לעקם לאורך זמן.

קישורים אחרים:

חמש רשויות מתווכחות על השאלה כמה שווה הדירה שלכם

ירידת מחירי הדירות מוכיחה: גם מציאות משובשת לא מעקמת את חוקי הכלכלה

"מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא בלוף"

שוק הדיור מווסת דרך הבנקים והקבלנים

🏗️ מניפולציה סטטיסטית: איך הקבלנים מחזיקים את מחירי הדירות גבוהים לעיני הלמ״ס וכולם שותקים

הקדמה

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

כאשר מדדים רשמיים מצביעים על “יציבות” במחירי הדירות, הציבור נושם לרווחה – “הבועה לא מתפוצצת”.

אבל מתחת לפני השטח מתרחשת תופעה מתוחכמת: הנחות סמויות במסווה של “הלוואות ללא ריבית” או “מימון יזמי”.

כך נולדה מניפולציה מתוחכמת – שמאפשרת ליזמים למכור דירות בהנחה של מאות אלפי שקלים, מבלי שזה ייראה כמו ירידת מחיר.

צילום מסך פייסבוק

🎭 שלב ראשון: איך נראית “הנחה שלא קוראים לה הנחה”

חברת “אזורים”, לדוגמה, מציעה לרוכשים הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה.

במונחים כלכליים, ערך ההטבה שווה להנחה של כ-500,000 ₪ על מחיר הדירה – אבל היא לא נרשמת כהנחה. הקבלן שומר על המחיר הרשמי (3 מיליון ₪), אך בפועל מקבל מהרוכש רק ערך נוכחי של כ-2.5 מיליון ₪.

הלמ״ס רואה עסקה ב-3 מיליון ₪.

הבנק רואה בטוחה ב-3 מיליון ₪.

ורק החשבון הכלכלי יודע שהנכס נמכר בפחות.

⚖️ שני גופים – שתי גרסאות של אותה עסקה

וכך נוצר פער כפול:

• למדינה יש מדד שמציג עליות מדומות,
• ולציבור יש מציאות של ירידות מחירים שלא מדווחות.

🧩 דוגמה מספרית פשוטה

📈 מנגנון אחיזת העיניים

כך נוצרת אשליית יציבות:

1. הלמ״ס – מודד מחיר חוזי מלא → המדד “לא יורד”.
2. הקבלנים – ממשיכים להציג מחיר גבוה בפרסומים.
3. הבנקים – משעבדים נכסים במחירים מנופחים.
4. הציבור – חושב שהשוק יציב, אך בפועל המחירים נשחקים.

מדובר במניפולציה שיטתית, לא בטעות סטטיסטית.

זהו מנגנון שמטרתו להסתיר ירידת מחירים אמיתית, לשמר את ערך הבטוחות של הבנקים, ולמנוע לחץ ציבורי על ירידת ערך נכסים.

🌍 פרקטיקה בינלאומית מוכרת

במשבר 2008 בארה״ב, קבלנים נהגו להציע “rebates”, “seller credits” ו-“buy-downs” –

הנחות סמויות שלא דווחו במחיר המכירה.

כתוצאה מכך, מדד Case-Shiller המשיך להראות “יציבות”, עד שהבועה התפוצצה.

רק אז התגלה שהפער בין מחיר רשום לערך אמיתי הגיע לעשרות אחוזים.

🧠 המשמעות הכלכלית

1. המדדים הרשמיים מאבדים אמינות.
2. הערכת השווי השמאית – מתבססת על עסקאות מנופחות, ומשכפלת את העיוות.
3. הבנקים – ממשיכים לאשר הלוואות על בטוחות שכבר איבדו מערכן.
4. השוק – מתפקד על מצג שווא של “מחירים גבוהים”, בזמן שבפועל יש שחיקה של מאות אלפי שקלים לעסקה.

💡 סיכום ביקורתי

זו לא הנחה – זו הסוואה.
זו לא יציבות – זו אחיזת עיניים. המדינה גובה פחות מס, הציבור משלם פחות, והסטטיסטיקה ממשיכה לשרת את הנרטיב. המציאות: המחירים כבר יורדים, פשוט לא רואים את זה במדדים.

🧩 מסקנה

מדד מחירי הדירות בלמ״ס אינו מדד של "שווי" אלא של מחיר חוזי רשום.

כאשר השוק מתחיל להעניק הנחות דרך מנגנוני מימון, ההפרש בין מחיר לדיווח הולך וגדל.

זו בועה סטטיסטית, לא רק פיננסית — והיא אחת הסיבות המרכזיות לכך שהציבור בישראל עדיין חי בתחושת “שוק יציב”, בזמן שהשוק כבר נמצא בתהליך תיקון עמוק.

🧭 הצעה לפעולה

• יש לדרוש שקיפות מלאה במבצעי שיווק והלוואות קבלן.
• יש לחייב את הלמ״ס לדווח על עלות אפקטיבית ולא רק על מחיר חוזי.
• יש להפריד בין “מחיר רשום” לבין “ערך כלכלי אמיתי” – כפי שנהוג בשווקים מתוקנים.

📦 English Summary Box

Title: Statistical Manipulation in Israel’s Housing Market

Summary:

Developers now offer disguised discounts through “interest-free loans,” creating an illusion of price stability in official CBS data. The buyer’s real cost is hundreds of thousands of shekels lower, but the transaction is still reported at the full price — keeping housing indices artificially high. This duality between reported price and effective price hides a real decline in values and sustains the bubble narrative.

🧮 איך מחשבים את “ההנחה הסמויה”

נניח שחברת אזורים מציעה לרוכש:

• הלוואה של 1,000,000 ₪,
• ל-10 שנים,
• ללא ריבית וללא הצמדה.

במצב רגיל, אם הרוכש היה לוקח את אותו סכום מהבנק,

הוא היה משלם עליו ריבית ממוצעת של כ־5%–6% לשנה (תלוי במסלול).

🔹 ערך הזמן של כסף (Discounted Present Value)

ערך נוכחי של הלוואה כזו מחושב לפי נוסחת היוון:

[ PV = \sum_{t=1}^{10} \frac{100,000}{(1+r)^t} ] 

כאשר

• ‎PV‎ = הערך הנוכחי (מה בעצם שווה המתנה הזו היום)
• ‎r‎ = שיעור היוון (נניח 5%)
• ‎t‎ = שנות תשלום (1–10)

אם נחשב זאת, הערך הנוכחי של תזרים כזה הוא בערך 770,000 ₪.

כלומר — ההלוואה “ללא ריבית” שווה מבחינת ההטבה הכלכלית הנחה של כ-230,000 ₪.

🔹 אבל – זה עוד לא הכול

הכתבות מתארות גם מצב שבו ההלוואה נדחית (כלומר, משלמים אותה רק בעוד 10 שנים).

במקרה כזה מדובר למעשה ב”דחיית תשלום” של מיליון שקל ל-10 שנים.הערך הנוכחי של מיליון שקל שישולמו בעוד עשור,

בהיוון של 5% לשנה, הוא רק 613,900 ₪.

כלומר, עצם הדחייה בתשלום שווה 386,000 ₪ היום.

🔹 סך כל ההטבה (שני המרכיבים יחד)

אם משקללים גם את הערך של “ללא ריבית” וגם את הערך של “דחייה בעשור”,

אנחנו מגיעים להטבה כוללת של בערך 350–500 אלף ₪ — תלוי בדיוק בתנאי המסלול.וזה מתיישב היטב עם מה שהכתבה הציגה כ”הנחה סמויה של חצי מיליון שקל”.

💡 סיכום החשבון

🧩 המשמעות

המספר שפורסם בכתבה (כ-500 אלף ₪ “הנחה”) נכון כלכלית, כל עוד שיעור ההיוון שנלקח הוא סביב 5%–6% לשנה, וזו הריבית הריאלית הרלוונטית כיום במשכנתאות.

במילים פשוטות:

“הלוואה ללא ריבית” = הנחה שוות ערך לריבית שנחסכה.

צילום מסך מהפייסבוק

אזורים לא לבד, הנה עוד מבצע של תדהר. וכמה כסף שווה ההטבה הזו? גם היא שווה מאות אלפי ש"ח.

המשמעות הכספית של ההטבה היא משמעותית מאוד – מדובר בחיסכון של עד מאות אלפי שקלים לאורך 15 שנים, בהתאם לגובה המשכנתא שתקבל בתנאים של 0% ריבית עד מיליון ₪ בפרויקט כוכב הצפון אשדוד.yad2+3

חישוב פוטנציאל החיסכון

במבצע זה תוכל לקחת משכנתא של עד מיליון ₪ ל-15 שנה ללא ריבית. בדרך כלל, במסלול ריבית קבועה נמוכה מאוד (כ-3-4%) אתה משלם בכל חודש לא רק את קרן ההלוואה אלא גם תוספת ריבית שנתית מצטברת שיכולה להגיע לכ-250,000 עד 350,000 ₪ לאורך התקופה. ככל שתיקח משכנתא בסכום גבוה יותר ולתקופה ארוכה, החיסכון בעלויות הריבית גדל.channel22+1לדוגמה פשוטה:

• משכנתא רגילה של מיליון ₪ לתקופה של 15 שנה במסלול ריבית קבועה של 4% בשנה יוצרת עלות ריבית כוללת של כ-333,000 ₪ בתקופה.
• במבצע אתה חוסך את כל הסכום הזה, כלומר החיסכון הכספי יכול להגיע ליותר מ-300,000 ₪ למשפחה שתיהנה מההטבה המלאה.htzone+1

פירוט נוסף

• גובה החיסכון תלוי במסלול שהבנקים נותנים בריבית רגילה – כששוק הריביות עולה, ההטבה הופכת אפילו ליותר משמעותית כי הפרש הריבית גדול יותר.mercantile
• בנוסף, בפרויקט מוצעות דירות 5 חדרים מחירים שמתחילים סביב 3.24 מיליון ₪ (בדירות המבצע) – כך שלבעלי הון עצמי יחסית נמוך, היתרון מורגש במיידי.yad2+1

למה זה משתלם?

• אתה חוסך עשרות אלפי ₪ בכל שנה.
• אין תשלומי ריבית ב-15 השנים הראשונות.
• יציבות בתזרים שלך – כל חודש ישלם רק את הקרן, בלי הפתעות של עליית ריביות.

לסיכום: אם תנצל את ההטבה במלואה, תוכל לחסוך סכום עצום שמשפיע ישירות על העלות הכוללת של רכישת הנכס – החיסכון הממוצע צפוי להיות סביב 300,000 ₪ וייתכן אף יותר, בהתאם לתנאי ריבית בשוק הרגיל ולמסלול המשכנתא שתקבל.channel22+2

חלק מכלי התקשורת מדווחים על הצעדים הנואשים של הקבלנים:

צילום מסך אתר גלובס - מהכתבה https://share.google/JLJww0kglgr4stc5o 

🧨 “ניסיונות נואשים”: מבצעי המימון החדשים כקריאת מצוקה של ענף הנדל״ן

⚖️ מה באמת מתרחש

הכתבה מציגה תמונה ברורה:

לאחר שבנק ישראל הגביל את מסלול ה־80/20 (בו רוכשים משלמים רק 20% מהתמורה והיתרה נפרסת עד מסירה), היזמים חיפשו עוקפים יצירתיים — כדי לשמור על המחירים הנומינליים ובו בזמן להניע ביקושים קפואים.

המכנה המשותף לכל ההצעות: שימור המחיר הרשמי לצד הטבה כלכלית אפקטיבית של מאות אלפי שקלים.

🏗️ ארבעת סוגי ה"מבצעים"

🧮 הערך הכלכלי של ההלוואה “ללא ריבית”

בהיוון של 5% לשנה:

• מיליון ₪ שישולמו רק בעוד 10 שנים → ערך נוכחי של כ־613,000 ₪.
• ההפרש (386,000 ₪) הוא למעשה ההנחה.
• אם נכללת גם הטבת “ללא ריבית תקופתית”, הערך הכולל של ההטבה מגיע לכ־480–520 אלף ₪.

כלומר – המספרים שצוינו בכתבה (“עד חצי מיליון ₪”) נכונים כלכלית לחלוטין.

🎭 מניעי היזמים – בין תדמית לבהלה

הכתבה מצטטת את ד"ר יאיר דוכין במדויק:

“מדובר בניסיונות נואשים של היזמים למכור דירות לאור המלאים הגדולים שהם לא מצליחים למכור.”

זו אמירה חריפה – והיא מהדהדת את טענתי מזה זמן:

• שוק הנדל"ן סובל מעודף היצע,
• הביקושים מדוכאים,
• והריבית הגבוהה פגעה ביכולת המימון.

כדי להימנע מירידת מחירים גלויה – היזמים עוברים למניפולציה של הצגת מחיר רשמי גבוה והטבה עקיפה.

כלומר, ירידת מחיר קיימת – רק שהיא לא נראית על הנייר.

📉 הקשר ללמ״ס – נקודת מפנה קריטית

החידוש המשמעותי ביותר בכתבה הוא סעיף הסיום:

“ניציין כי לאחרונה החלה הלמ״ס להתחשב במבצעי הקבלנים בעת חישוב מדד מחירי הדירות... כך שלאותם מבצעים יהיה שיקוף מחירים מאוד ברור גם במדד.”

אם זה אכן יקרה בפועל, מדובר בשינוי מתודולוגי דרמטי:

• בעבר: ההנחות הסמויות לא נרשמו → המדד הראה מחירים גבוהים מלאכותית.
• כעת: הלמ״ס ינסה לנטרל חלקית את ההטבות, ולהביא לידי ביטוי את העלות האמיתית.

אם המהלך יתבצע באופן עקבי – צפוי עדכון מטה במדד מחירי הדירות כבר בחודשים הקרובים.

⚠️ עם זאת — יש כאן סיכון כפול

1. המדידה עדיין מורכבת: קשה לאמוד במדויק ערך מימון סמוי; נדרש שיתוף פעולה מהקבלנים.
2. הקבלנים ימשיכו לעצב את המידע: אם ההטבה לא תוגדר כהפחתת מחיר אלא “הלוואה”, היא עלולה שוב לחמוק מהמדד.

במילים אחרות:

ההכרה של הלמ״ס היא התחלה חשובה, אך היא לא מבטיחה שהמדד ישקף את השווי הכלכלי הריאלי – שהוא השורה התחתונה מבחינת השמאי והמשקיע.

💬 תובנה מסכמת

המבצעים החדשים הם לא עדות להתאוששות, אלא סימפטום של מצוקה.
הקבלנים מנסים “להחזיר קונים לשוק” בלי להודות שמחיר הדירה גבוה מדי.
ההנחות רק מוסוות בשפה שיווקית, אך מהותן זהה: ירידת ערך אמיתית.

🧭 סיכום עיקרי

🪞 מסקנה מקצועית

מבצעי המימון הנוכחיים – כמו “הלוואה ללא ריבית”, “הבטחת תשואה” או “הגנה מפני ירידת מחיר” – אינם אלא תמרורי אזהרה לשוק רווי ומוחלש.

הם יוצרים פער בין מחיר רשום לערך פונדמנטלי,

והם מאשרים את טענתי המרכזית:

שוק הנדל"ן הישראלי כבר מצוי בשלב התפוררות שקטה – שבה ההנחות קיימות, אך מוסוות היטב.

📦 English Summary Box

Title: Hidden Discounts and Statistical Illusions in Israel’s Real Estate Market

Summary:

Developers in Israel are offering “creative financing” — million-shekel interest-free loans, guaranteed returns, and price-protection schemes — to lure buyers while keeping official prices inflated. These offers disguise real price cuts of 400–500 K ₪ per unit. The CBS has begun accounting for such deals, a sign that the illusion of price stability may soon collapse. The market’s apparent resilience is a mirage built on statistical manipulation and financial desperation.

צילום מסך פייסבוק

צילום מסך פייסבוק