מכת מוות למיזמי פינוי בינוי - מותה של ההתחדשות העירונית
🧱 דו"ח הלמ"ס לאפריל 2024 - מרץ 2025: התחלות הבנייה קורסות – והפינוי-בינוי עומד בפני שוקת שבורה
דו"ח 190ב של הלמ"ס שפורסם ב- 22 ביוני 2025 מתאר מציאות מדאיגה בענף הבנייה בישראל: צניחה חדה בהתחלות הבנייה, ירידה בהיקפי הגמר, ושינוי בפרופיל התכנון לדירות קטנות בלבד.
המסר הברור בין השורות: המערכת ננעלה. והמשמעות העמוקה ביותר היא על מיזמי פינוי-בינוי – שלא ייצאו לפועל.
🔨 עיקרי הדו"ח – ינואר עד מרץ 2025:
✅ התחלות בנייה:
- 11,658 יח"ד בלבד – ירידה של 31% מהממוצע הרבעוני של 2023.
- במונחים שנתיים (אפריל 2024–מרץ 2025): ירידה של 26% (סה"כ 49,273 דירות).
🏗 גמרי בנייה:
- 13,229 דירות הושלמו – ירידה של 10% לעומת הרבעון הקודם.
- עלייה שנתית של 6.6%, אך כזו שמשקפת רק את "הצנרת הקיימת" – לא פרויקטים חדשים.
🧱 מגמות בתכנון:
- ירידה חדה בבנייה של דירות 5 חדרים ומעלה.
- מעבר לתכנון דירות קטנות – בעיקר בערים כמו תל אביב וירושלים.
🗺 אזורים במצוקה – ירידה בהתחלות בנייה:
| מחוז | שיעור הירידה |
|---|---|
חיפה | –45.9% |
| צפון | –41.3% |
| ירושלים | –35.4% |
| מרכז | –30.1% |
| תל אביב | –20.3% |
| דרום | –2.2% |
התחלות וגמר בנייה - אפריל 2024-מרץ 2025
 |  |
🧠 ניתוח עומק: מיזמי פינוי־בינוי על סף קריסה
רוב המיזמים שבקנה – כלומר, תכניות שעברו שלבים תכנוניים אך טרם התחילו בביצוע – מותנים כיום בקיום שלושה תנאים:
- מכירה מוקדמת של שליש מהדירות בפרויקט
- אישור ליווי בנקאי
- כדאיות כלכלית מול עלויות ביצוע וריבית
הדו"ח של הלמ"ס, שמשקף ירידה קיצונית במספר התחלות הבנייה גם במחוזות שבהם ריכוז פרויקטים גבוה, כמו תל אביב, חיפה והמרכז, מעיד שאין תנועה בפועל. כלומר – גם מיזמים מאושרים לא יוצאים לדרך.
⚠️ ההשלכות:
- יזמים יתקעו עם תכניות לא ממומשות.
- בעלי דירות שחתמו על הסכמים – ימצאו עצמם בלי מימון, בלי היתר ובלי אופק.
- קבלנים שאינם מוכרים שליש מהדירות – לא מקבלים מימון.
- במציאות שבה אין קונים – אין פרויקטים.
🔚 שורה תחתונה:
דו"ח הלמ"ס הוא אות אזהרה חזק וברור: מיזמי פינוי-בינוי רבים לא ייצאו לפועל.
שוק הבנייה נמצא בשיתוק עמוק, ואין כל אינדיקציה להתאוששות בטווח הקרוב.
הציבור – והמדינה – ייאלצו להכיר בכך שבשוק חופשי ומצומצם אשראי, לא תיתכן התחדשות עירונית רחבת היקף ללא שינוי עמוק במודל הכלכלי.
📝 בשולי הדברים אוסיף כי ההייפ שיצרה בועת הנדל"ן היטיב עם מיזמי פינוי בינוי וגרם לחולמים ולמשוטים לשגות באשליות.
ההרס בערים: חוקי ההתחדשות העירונית לא יעזרו
להלן טבלה המרכזת את מכפילי הפינוי-בינוי (היחס בין מספר הדירות החדשות לדירות הישנות שנהרסות) ברחבי הארץ, לפי אזורים ודוגמאות בולטות:
| אזור/עיר | מכפיל אופייני | דוגמאות לפרויקטים ומכפיל בפועל |
|---|---|---|
| תל אביב | 2–3.5 | רקנאטי: 2.1, לה גארדיה: 3.5123 |
| גבעתיים | 2–2.5 | גבעת רמב"ם: 2.4743 |
| רמת גן | 3–3.5 | רמת שקמה: 3.24 |
| חולון | 3–3.3 | תל גיבורים: 3.34 |
| ערי לוויין (פתח תקווה, נתניה) | 3–4 | |
| ראשון לציון | 3–4 | דגניה: 3.51 |
| אשדוד, לוד | 4–5 | |
| חיפה | 5.9 | נווה דוד: 5.951 |
| יבנה | 5.75 | סיטי פארק: 5.755 |
| חדרה | 6.8 | סלע בית"ר: 6.784 |
| אשקלון | 8.9 | גבעת ציון: 8.924 |
| קריית גת | 9.2 | בני ישראל: 9.24 |
| פריפריה (כללי) | 7–9 | מעלות, בית שאן: 4–5423 |
| קריית מלאכי | 7–9 |
הערות והסברים:
- המכפיל במרכז הארץ (תל אביב, גבעתיים, רמת גן) נמוך יחסית, לרוב 2–3.5, בשל מחירי דירות גבוהים שמאפשרים רווחיות גם עם פחות דירות חדשות4213.
- ככל שמתרחקים מהמרכז, המכפיל הנדרש עולה, לעיתים ל-5 ואף ל-9 דירות חדשות לכל דירה שנהרסת, כדי להבטיח רווחיות ליזם באזורים בהם שווי הדירות נמוך יותר4523.
- במקרים קיצוניים בפריפריה, אושרו מכפילים של 8–9 (קריית גת, אשקלון, חדרה), אך לעיתים הצפיפות אינה ישימה תכנונית43.
- המכפיל נקבע על ידי מוסדות התכנון, בהתחשב בכלכליות הפרויקט, מחירי הדירות, אילוצי תשתיות ותמריצים ממשלתיים23.
סיכום:
המכפיל בפינוי-בינוי משתנה לפי אזור בארץ, ערך הקרקע, רמת הביקוש והיתכנות כלכלית. במרכז הארץ המכפיל נמוך (2–3.5), בערי לוויין ובחיפה סביב 4–6, ובפריפריה הוא גבוה במיוחד (7–9)45213.
