הפרי המורעל שצמח בשוק הישראלי

כשרשות ניירות ערך פרסמה השבוע את עמדתה החדשה לגבי הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, היא חשפה למעשה את אחת הבעיות החמורות ביותר בשוק ההון הישראלי: שנים של ניפוח שיטתי של ערכי נדל"ן ושווי מניות באמצעות תרגילים חשבונאיים מפוקפקים.העמדה החדשה, תחת הכותרת התמימה "הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית", חושפת למעשה איך חברות נדל"ן יזמיות יצרו דימוי מכירות ורווחיות שהטעה משקיעים במשך שנים.

האילוזיה הגדולה: "עסקאות קומבינציה"

המתכון לניפוח:

עסקאות ההתחדשות העירונית הפכו למכונת כסף מושלמת - לא בגלל הרווחיות האמיתית, אלא בגלל הגמישות החשבונאית שאפשרה:1. ניפוח ערך הקרקע

• חברות בחרו מועדי מדידה שהתאימו להן (התקשרות vs. ביצוע)
• שימוש ב"מדידה בעקיפין" במקום שווי שוק אמיתי
• הוספת זכויות בניה ללא עדכון התמורה לדיירים = רווח מלאכותי

2. דימוי מכירות מוקדמות

• הכרה בהכנסות עוד לפני תחילת הבנייה האמיתית
• רישום רווחים על נכסים שטרם נבנו
• יצירת "פייפליין" מלאכותי של פרויקטים

3. מניפולציות ברכיב המימון

• שיטות חישוב שונות יצרו פערי רווחיות עצומים
• התאמת העיתויים לקוסמטיקה של הדוחות הכספיים
• הסתרת העלויות האמיתיות של הפרויקטים

הדוגמא המובאת: מדריך לתעתועים

המסמך מביא דוגמא שחושפת את השיטה:

• קרקע שנאמדה ב-10 מיליון ש"ח במועד ההתקשרות
• עד מועד הביצוע הערך "קפץ" ל-17 מיליון ש"ח
• 7 מיליון ש"ח "רווח" מלאכותי ללא השקעה או סיכון אמיתי

זהו המהות של הפרי המורעל - רווחים על הנייר שלא משקפים ביצועים עסקיים אמיתיים.

הקבלנים: אמני הדימוי

מבצעי הקבלנים - תעתועי השיווק השיטתיים:

חברות הנדל"ן לא הסתפקו בתרגילים חשבונאיים. הן יצרו אילוזיה של ביקוש באמצעות:

• "מכירה מוקדמת" מלאכותית - רישום מכירות לדיירים שלא שילמו כסף אמיתי
• מניית יחידות לא קיימות - דיווח על מכירות של דירות שטרם קיבלו היתר בנייה
• הסתרת הסיכונים האמיתיים - אי גילוי מלא של התלות ברישיונות ואישורים
• ניפוח שווי המלאי - הצגת קרקעות בערכים מנותקים מהמציאות

הפרדיגמה המעוותת:

בעוד שחברה "רגילה" מכרה מוצר ומקבלת כסף, חברות הנדל"ן יצרו מודל שבו:

1. מקבלים זכויות תמורת התחייבויות עתידיות
2. מגדילים את ערך הזכויות בתרגילים חשבונאיים
3. מדווחים על "רווחים" לפני ביצוע משמעותי
4. מגייסים כסף מהציבור על בסיס התוצאות המנופחות

הקורבנות: המשקיעים הקטנים

החטיפה השקטה:

המשקיעים הקטנים נפלו קורבן לשיטה מתוחכמת של גניבה בעליל:

• אי הבנת המורכבות - משקיעים לא יכלו להבין את התרגילים החשבונאיים
• אמון עיוור ברגולטור - הנחה שרשות ניירות ערך מפקחת ביעילות
• השוואות מטעות - אי יכולת להשוות בין חברות עקב שיטות שונות
• החלטות על בסיס מידע מוטעה - השקעות שהתבססו על נתונים מעוותים

המחיר האמיתי:

• מיליארדי שקלים שנלקחו מכיסי הציבור
• פגיעה באמון בשוק ההון הישראלי
• יצירת בועה מלאכותית בענף הנדל"ן
• הפצת מודל עסקי רעיל לענפים אחרים

הכשל הרגולטורי: היכן הייתה הרשות?

השינה הגדולה:

רשות ניירות ערך, שתפקידה להגן על המשקיעים, ישנה בתפקיד במשך שנים:

• איחור דרמטי - הבעיה הייתה ידועה ומתועדת שנים
• חוסר יזמה - המתנה עד שהבעיות התגלגלו
• פיקוח רפוי - מתן חופש פעולה מוחלט לחברות לפרש כרצונן
• העדפת התעשייה - שמירה על אינטרסים כלכליים על פני הגנת הציבור

העמדה החדשה: יותר מדי מעט, יותר מדי מאוחר:

גם עכשיו, הרשות מנסה "לרכך" את הבעיה:

• מציגה את השינוי כ"שינוי מדיניות" ולא כתיקון הונאה
• נותנת זמן התארגנות עד 2025 (!)
• מבהירה שלא מדובר ב"טעות" אלא ב"שונות פרשנית"

זוהי גרסה מוקשחת של "הכל כשר בדיעבד".

הפתרון הלא קיים: הטיית התמריצים

הבעיה המבנית:

העמדה החדשה מטפלת בסימטומים, לא במחלה:

• עדיין אין עונש רטרואקטיבי למי שהטעה משקיעים
• עדיין אין פיצוי למשקיעים שנפגעו
• עדיין אין שינוי בתמריצים של הנהלות החברות
• עדיין אין חקיקה שמונעת תרגילים דומים בעתיד

היום שאחרי:

מה מונע מחברות ליצור תרגילים חדשים בתחומים אחרים?

• קרנות נדל"ן עם מודלים דומים
• חברות טכנולוגיה עם הכרה מוקדמת בהכנסות
• חברות אנרגיה עם פרויקטים ארוכי טווח

הלקח האמיתי: השוק הישראלי כשדה מוקשים

המסקנה הקשה:

עסקאות ההתחדשות העירונית הוכיחו שהשוק הישראלי הוא שדה מוקשים למשקיע הקטן:

1. הרגולטור אינו מגן - פועל רק בדיעבד ובעדינות
2. החברות מנצלות כל חור - חוסר בהירות הופך להזדמנות לתמרון
3. המשקיעים המוסדיים שותקים - לא מפעילים לחץ לשקיפות
4. התקשורת הכלכלית נכשלת - לא חושפת את התרגילים בזמן

ההמלצה היחידה:

ספקנות קיצונית - כל דוח כספי צריך להיבחן כמסמך חשוד עד שיוכח אחרת.

סיכום: הפרי ממשיך לצמוח

עמדת הסגל החדשה היא לא פתרון - היא הודאה בכישלון. הודאה שהמערכת נתנה לחברות לרמות את הציבור במשך שנים, והיא עדיין נותנת להן זמן להתארגן לקראת התיקון.

הפרי המורעל ממשיך לצמוח כי השורש לא נעקר. כל עוד התמריצים לא ישתנו, כל עוד הענישה לא תהיה מרתיעה, וכל עוד הרגולטור יעדיף נוחות על פני הגנה - נמשיך לראות תרגילים דומים.

המסר למשקיע הקטן ברור: אל תסמכו על איש. בשוק הישראלי, אתם לבד.

"כאשר הרגולטור ישן, הגנבים פורצים. כאשר הרגולטור מתעורר, הגנבים כבר עברו לבית הבא."

עמדת סגל חשבונאית מספר :11-6 הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

🧪 האלכימיה של השווי -נגמרו הימים של "צבר פרויקטים" מבוסס על דמיון.

האלכימיה של השווי: כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות

כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות

🪙 המתכון ליצירת ערך יש מאין

בימי הביניים ניסו האלכימאים להפוך עופרת לזהב.

בישראל של העשור האחרון, חברות נדל"ן מצאו נוסחה פשוטה יותר:

חתימה לא מחייבת של כמה דיירים + תוכנית לא מאושרת + תקן חשבונאות גמיש =

📈 קרקע רשומה במאזן

📈 הון עצמי מנופח

📈 שווי מניה בעלייה

כך, בעזרת הבטחות ודיווחים אופטימיים, יצרו לא מעט חברות נדל"ן שווי מדומיין, שהוזרם לדוחות הכספיים הרבה לפני שהיה היתר בנייה, אישור תב"ע או בסיס חוזי אמיתי.

🔍 רשות ניירות ערך עוצרת את הקסם

עמדת סגל 11-6, שפורסמה ביום 7.7.2025,  היא לא שינוי טכני –

היא מהפכה רגולטורית שנועדה לסיים עידן של חשבונאות פנטזיונרית.

עיקרי ההנחיה:

✅ אין יותר הכרה בקרקע על סמך חתימות בלבד

✅ הקרקע תוכר רק עם היתר בנייה או לאחר הריסה מלאה – וללא תנאים מתלים

✅ שווי הקרקע ימדד רק במועד ההכרה, ולא בדיעבד

✅ עלויות תכנון ורישוי יירשמו כנכס רק אם יש בסיס ממשי לבשלות

✅ ההתחייבות לשכר דירה לדיירים – תירשם כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן

✅ פירוט ברור בין הכנסות משירותי בנייה לבין מכירת דירות חדשות

✅ רכיב המימון ייקבע מראש – בלי עדכונים בדיעבד לפי לוחות זמנים משתנים

💣 חיסול שיטת "הקרקע האופטית"

העמדה מסירה את האפשרות לרשום נכסים לא בשלים על בסיס הנחות או ציפיות:

• לא עוד "קרקע בהכנה" כשאין אפילו היתר
• לא עוד "הון עצמי מנופח" בגלל טיוטת הסכם עם ועד
• לא עוד דוחות מבוססי כוונות במקום מעשים

במילים פשוטות: רשות ני"ע מנתקת את הקשר בין דמיון לבין שווי מאזני.

📉 הפגיעה והאפקטים

• חברות שהשתמשו בפרקטיקה הזו צפויות להציג ירידות חדות בהון העצמי וברווח.
• ייתכן אף צורך למחוק קרקעות, להעביר הוצאות שהיו מוצגות כנכסים, ולבצע התאמות מהותיות לדוחות.
• מניות עשויות לאבד מערכן – לא בגלל שינוי כלכלי, אלא כי המאזנים סוף סוף מגלים את האמת.

🧱 ומה לגבי מי שלא שיחק את המשחק?

• חברות שהתנהלו בזהירות, והעדיפו לא לרשום נכסים עד לקבלת היתר בנייה או חתימה מחייבת, יוצאות מחוזקות.
• הדוחות שלהן ייראו מעתה אמינים יותר, שמרניים יותר – ומעוררי אמון.
• מולן, המתחרות ייראו לפתע מנופחות, לא עקביות ואולי אפילו מטעות.

🧠 לסיכום – האלכימיה מתה, החשבונאות חיה

רשות ניירות ערך שולחת מסר ברור:

שווי לא נוצר מחתימות אלא מהיתרי בנייה.

הון עצמי לא מבוסס על הבטחות אלא על נכסים ברי מימוש.

אין יותר זהב מניירות – רק מאזנים שמספרים את האמת.

🧷 האשטאגים מומלצים:

#פינוי_בינוי #רשות_ני"ע #מניפולציה_חשבונאית #בועת_הנדלן #התחדשות_עירונית #קרקע_בהבטחה #שווי_מדומיין #אלכימיה_חשבונאית

מבוסס על עמדת סגל 11-6 של רשות ניירות ערך (יולי 2025)

🎈 איך פרקטיקת ההכרה המוקדמת נוצלה לניפוח מניות

🧮 מה הייתה השיטה?

1. חתמת עם דיירים (אפילו רק חלקית) –
2. רשמת את הקרקע במאזן לפי שווי "הוגן" (שהוא בפועל לפעמים שווי עתידי תיאורטי) –
3. הצגת "נכס" ו"הון עצמי" שגדלו באופן מלאכותי, למרות שאין עדיין פרויקט ממשי.
4. פרסמת דיווחים חיוביים למשקיעים – ויצרת רושם של צמיחה בצבר פרויקטים, בנכסים ובהון.

💹 מה הייתה ההשפעה על המניה?

• משקיעים – בעיקר לא מקצועיים או אנליסטים שמסתמכים על דו"חות – התרשמו מהיקפי הפעילות, גם כשמדובר היה בשלבים מוקדמים ולא ודאיים.
• מחיר המניה טיפס, לפעמים באופן מנותק מהמציאות התכנונית או הפיננסית.
• היו מקרים שבהם חברות ביצעו הנפקות המשך או גיוסי חוב בהתבסס על נכסים שטרם מומשו בפועל.

🔎 עמדת הסגל – חיסול השיטה

• הרשות סוגרת את הפתח הזה: אין קרקע במאזן בלי היתר בנייה או הריסה + סילוק התנאים המתלים.
• גם עלויות תכנון לא יוכרו כנכס אלא אם יש חתימה מוסמכת מול נציגות.
• המשמעות: ההון העצמי של רבות מהחברות יירד, הנכסים יתכווצו – והמשקיעים יגלו שהבלון היה מנופח.

🚨 זהו בפועל מהלך למניעת ניפוח מניות

• אין יותר "צבר פרויקטים" מדומיין שמבוסס על חוזים רופפים.
• אין יותר הכנסות תיאורטיות או נכסים לא בשלים.
• ויש כוונה מוצהרת של הרשות להרחיב את זה גם לסקטורים נוספים.

🧠 מסקנה:

עמדת הסגל היא לא רק מהלך חשבונאי – אלא מהלך רגולטורי אנטי-מניפולטיבי מובהק, שמצמצם את האפשרות של יזמים וחברות להציג לציבור תמונת שווא על שווי, צמיחה ורווחיות. בכך היא שומרת על המשקיעים ומקטינה את הסיכון לפיצוץ בועות בשוק ההון.אם תרצה, אפשר לנסח פוסט מקצועי קצר או בלוג תחת הכותרת:

ניפוח מניות דרך עסקאות קומבינציה – זה נגמר
רשות ניירות ערך שמה סוף לחשבונאות "על הנייר" – ומזעזעת את שוק ההתחדשות העירונית

כרזה בסגנון רטרו המציגה אלכימאי מודרני ההופך הסכם דיירים לזהב, לצד מאזניים עם "תקווה" מול "היתר בנייה" – ביקורת על ניפוח נכסים בדוחות חברות נדל"ן.

המתכון ליצירת ערך יש מאיןהמאמר סוקר תופעה שהתרחשה בישראל בעשור האחרון בתחום הנדל"ן, בה חברות יצרו שווי מדומיין באמצעות שילוב של חתימות לא מחייבות, תוכניות לא מאושרות ותקני חשבונאות גמישים. שווי זה הוזרם לדוחות הכספיים עוד לפני קבלת היתרי בנייה או אישורים רשמיים, ובכך ניפח את ההון העצמי והעלה את שווי המניות.

בימי הביניים ניסו האלכימאים להפוך עופרת לזהב. בישראל של העשור האחרון, חברות נדל"ן מצאו נוסחה פשוטה יותר:

כך, בעזרת הבטחות ודיווחים אופטימיים, יצרו לא מעט חברות נדל"ן שווי מדומיין, שהוזרם לדוחות הכספיים הרבה לפני שהיה היתר בנייה, אישור תב"ע או בסיס חוזי אמיתי.השיטה הזו, שניתן לכנותה "אלכימיה מודרנית", אפשרה לחברות נדל"ן להציג מצג שווא של צמיחה ושגשוג, ולמשוך משקיעים על סמך נתונים מנופחים. התוצאה הייתה יצירת בועה נדל"נית, שעלולה להתפוצץ ולגרום נזק כלכלי רב

יש צורך בשינוי תרבותי. משקיעים צריכים להיות מודעים לסיכונים הכרוכים בהשקעה בחברות נדל"ן, ולא להסתמך רק על הדיווחים האופטימיים של החברות. יש לבחון את הנתונים לעומק, ולבדוק את מצב הפרויקטים בשטח

האלכימיה המודרנית של חברות הנדל"ן עלולה להסתיים במפח נפש. כדי למנוע זאת, יש לנקוט צעדים מיידיים להידוק הפיקוח והרגולציה, ולהגברת השקיפות. רק כך ניתן יהיה להבטיח שהשוק הנדל"ני יתנהל בצורה הוגנת ויציבה, ולא יתבסס על שווי מדומיין.

ההתחדשות העירונית נכנסת לבורסה באקרובטיקה חשבונאית - ומסכנת משקיעים

משבר במכירת דירות חדשות משתק את תחום הפינוי-בינוי, מאיים למחוק השקעות של יזמים, וממחיש את הקשר הישיר בין בועת הנדל"ן לפריחת התחום. ניתוח עומק על מנגנוני השוק, דרישות הבנקים, והשלכות המאקרו.

🎧 למה לקרוא אם אפשר 🎧להאזין לפודקאסט

📉 ההייפ נגמר – ופינוי בינוי נתקע

שוק הדירות החדשות בישראל סובל מקיפאון ממושך – ירידה של עשרות אחוזים בכמות העסקאות, קבלנים שמתקשים למכור גם במחירי "מבצע", ורוכשים שמבינים סוף סוף שהמחירים מנופחים ולא כל עסקה היא "הזדמנות". אבל בתוך המשבר הזה מתרחש כשל נוסף, עמוק יותר: קריסה שקטה של תחום הפינוי-בינוי.

🧨 מנגנון שברירי מבוסס הייפ

במשך עשור ויותר, תחום ההתחדשות העירונית ובפרט פינוי-בינוי נהנה מהילה תקשורתית, מדיניות ממשלתית תומכת, ותחזיות אופטימיות של מחסור מדומה. אך מאחורי הקלעים, הפרויקטים האלו התבססו על הייפ – לא על כלכלה ריאלית. ככל שמחירי הדירות זינקו, כך גדל הרווח התיאורטי ליזמים – וכך נוצרה לגיטימציה להבטחות לתושבים, לכניסה לפרויקטים יקרים, ולהסכמים עם קבלנים ומממנים.

💣 התנאי של הבנקים – מלכודת

כעת, כאשר ההייפ התפוגג, הבנקים מציבים תנאי בסיסי לליווי פרויקטים – מכירת לפחות 30% מהדירות מראש. תנאי הגיוני בשוק מתפקד. אבל בשוק קפוא, מדובר בדרישה שלא ניתנת למימוש. התוצאה: עשרות ואף מאות פרויקטים תקועים, בשלב מתקדם של תכנון, אפילו עם היתר – אך בלי אפשרות אמיתית לביצוע.יזמים השקיעו הון בשלב מקדים – תכנון, יועצים, הסכמים משפטיים עם בעלי הדירות – אך כל אלו הופכים ל"השקעות אבודות" אם אין מכירות ואין ליווי.

🧮 ההקשר לבועה: פינוי-בינוי כנגזרת של מחיר מנופח

כפי שטענתי בעבר, פינוי-בינוי לא היה מתרחש בהיקפים שראינו בשנים האחרונות אלמלא מחירי הדירות היו כפולים מערכם האמיתי. ברגע שהשוק מתחיל להתקרר ולחזור לרמות סבירות, הפרויקטים מאבדים כדאיות. אין כבר "משתמשים סופיים" שיקנו דירה חדשה על הנייר במחיר אסטרונומי. המשקיעים נעלמו. והציבור מחכה לראות ירידות.כך מתגלה האמת: פינוי-בינוי לא היה פתרון למצוקת הדיור, אלא תוצר של מנגנון בועתי. וכאשר הבועה מתפוצצת – הוא הראשון לשלם את המחיר.

🔎 סיכום:

• כשל השוק במכירת דירות חדשות הופך את דרישות הליווי הבנקאי למחסום בלתי עביר.
• יזמים מוצאים עצמם עם השקעות שקועות ללא סיכוי להחזר.
• פרויקטים של פינוי-בינוי, שהתרחבו רק בזכות מחירי שיא, צפויים להיעלם.
• מדובר לא רק במשבר מימוני, אלא בהתפכחות מהמיתוס שבינוי מחדש יבוא מכל פינה.

🧭 המלצה לדיון ציבורי:

• יש לבחון מחדש את מדיניות ההתחדשות העירונית מתוך ראייה כלכלית-ריאלית.
• לקדם פתרונות שמבוססים על שווי פונדמנטלי – לא על תחזיות בועתיות.
• לדרוש שקיפות מלאה בכל פרויקט – כולל יחס תועלת-עלות לתושבים, ולא רק "שדרוג חזותי".

המלכודת הכפולה של היזמים: מעבר להשקעות השקועות, היזמים כעת מתמודדים גם עם הסכמי מכר לדיירים שנחתמו כשהמחירים היו בשיא. הם מחויבים למחירים שכבר לא ריאליים בשוק הנוכחי, מה שמקטין עוד יותר את הכדאיות הכלכלית.

השפעה על הדיירים המחכים: ישנם אלפי דיירים שכבר חתמו על הסכמי פינוי-בינוי ומחכים שנים לביצוע. החזרה לדירות זמניות, אי-וודאות משפחתית, והפסדים כלכליים - כל אלו הופכים אותם לקורבנות של הבועה שלא יצרו.

הממד המוניציפלי: רשויות מקומיות שהתבססו על תחזיות גידול באוכלוסיה ובהכנסות מהתחדשות עירונית, עכשיו נמצאות עם תוכניות פיתוח ותקציבים שלא עומדים במבחן המציאות.

הבעיות המבניות הן עמוקות: התחום התבסס על הנחה שמחירי נדל"ן יוסיפו לעלות לעד, כשהמציאות הכלכלית מוכיחה שזה לא בר-קיימא. מודל עסקי שתלוי בעליות מחירים אינסופיות הוא בהגדרה בועתי.הממשלה עודדה התחדשות עירונית כפתרון למצוקת דיור, אבל בפועל היא רק הגבירה את המחירים באזורים המבוקשים. במקום לפתור מחסור, היא יצרה מוצר יוקרה שרק החמיר את הבעיה.

מה נדרש לשיבוב מסלול:

הגדרה מחדש של מטרות: התחדשות עירונית צריכה להיות כלי לשיפור איכות חיים - לא מנוע להשקעות ספקולטיביות. זה אומר פרויקטים קטנים יותר, מבוססי קהילה, עם רווחיות מתונה.

מימון ציבורי ישיר: במקום להסתמך על השוק הפרטי והבועה שלו, המדינה צריכה לממן התחדשות מתקציבה - עם מטרות חברתיות ברורות, לא רווח מקסימלי.

עדיפות לאזורי עוני: התמקדות בשכונות שבאמת זקוקות לשדרוג תשתיות, לא באזורים יקרים שכבר עוברים ג'נטריפיקציה.

שקיפות כלכלית מלאה: כל פרויקט צריך לעבור מבחן עלות-תועלת ציבורי מובן, כולל השפעה על מחירי השכירות באזור. הכשל הזה יכול להיות הזדמנות לבנות מחדש את התחום על בסיס כלכלי-חברתי בריא, במקום על בועות ספקולטיביות.

ב-2017 עדיין היה שיא האופוריה - המחירים המשיכו לטפס, הממשלה דחפה את תמ"א 38 בכוח, והתקשורת טענה שיש "מחסור במגרשים" ולכן המחירים לעד יעלו. מי שהעז לומר שזו בועה נחשב לפסימי או "לא מבין בשוק".אבל השמאי שמכיר את השווי הפונדמנטלי מול המחיר בשוק - הוא הראשון שמזהה איך המנתק הזה לא יכול להמשיך לנצח. במיוחד בישראל, שבה רוב האוכלוסיה לא יכולה להרשות לעצמה את המחירים האמיתיים.

ההשוואה למשבר ויסות מניות הבנקים מדויקת! מניות הבנקים של שנות השמונים - זה היה באמת אסון לאומי שנמשך עשרות שנים.

הדמיון מבהיל:

• אותה אופוריה של "כלכלת הנס הישראלית"
• אותה תמיכה ממשלתית מאסיבית
• אותו "כולם יודעים" שהבנקים הישראליים הם "השקעה בטוחה"
• אותה מעורבות פוליטית שמעוותת את השוק

והתוצאות היו קטסטרופליות: מניות שנקנו ב-1983 בשיא - חזרו לרמות השווי שלהן רק אחרי 20-25 שנה! דור שלם של משקיעים איבד את החסכונות שלו. הפעם זה יכול להיות גרוע יותר: בשנות השמונים, רוב האנשים לא השקיעו את כל הרכוש שלהם במניות הבנקים. אבל הפעם, רוב הישראלים יש להם את כל ההון שלהם קשור בנכס מקרקעין אחד. אותה הכחשה פסיכולוגית: גם אז, שנים אחרי הקריסה, אנשים עדיין חיכו ש"השוק יחזור". לא הבינו שהבועה פופחה לצמיתות. זו השוואה שצריכה להפחיד כל מי שקנה דירה במחירי שיא. ההיסטוריה מראה שבועות כאלה לא "מתקוממות" - הן פופחות.

"פופחות" במקום "מתפוצצות" כי הנדל"ן לא קורס בבת אחת כמו מניות - זה תהליך איטי יותר:

הפופחה הדרגתית:

• המוכרים עדיין מבקשים מחירי שיא, אבל אין קונים
• העסקאות קופאות - נפח המכירות צונח
• אט אט המוכרים מתחילים להוריד מחירים
• המחירים יורדים בהדרגה, שנה אחר שנה

לא "התפוצצות" אלא "התרוקנות":במניות יכול להיות קריסה של 50% ביום אחד. בנדל"ן זה תהליך של שנים - המחירים יורדים 10%-15% בשנה, עד שהם מגיעים לרמה הפונדמנטלית. אבל התוצאה הסופית זהה - מי שקנה בשיא הבועה יכול לאבד 50%-70% מהשקעתו, רק שזה קורה על פני 5-7 שנים במקום 5-7 חודשים. זה מה שקרה למניות הבנקים בשנות השמונים - לא התפוצצות דרמטית, אלא ירידה מתמשכת שנמשכה עשרות שנים.

מה זה "מתקוממות": כשבועה מתחילה להתרסק, יש נטייה פסיכולוגית לחשוב שהשוק "יתקומם" - כלומר יחזור למסלול העלייה הקודם מכוח עצמו, כאילו יש לו רצון או יכולת להילחם נגד הכוחות הכלכליים. 

המציאות הקשה: כשהבועה נגמרת, הכוחות הכלכליים הבסיסיים (היצע וביקוש אמיתיים, יכולת תשלום, שווי פונדמנטלי) חוזרים לפעול. הבועה לא יכולה "להתקומם" נגד זה, כי היא לא ישות חיה עם רצון - היא רק מנתק זמני מהמציאות הכלכלית.

דוגמה: כשמחירי הדירות בתל אביב הגיעו ל-50,000 ₪ למ"ר, והמשכורת הממוצעת היא 12,000 ₪ - אין שום כוח ביקום שיכול "להתקומם" ולגרום לזה להיות בר-קיימא. הבועה חייבת להתרוקן עד שהמחירים יחזרו ליחס הגיוני למשכורות. זה כמו כוח הכבידה בפיזיקה - בועה יכולה לעוף זמנית, אבל בסוף היא חייבת לחזור לקרקע.

"מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין בו כדאיות כלכלית"

ממ"ד חובה – אבל מי ישלם?

הבניינים שנהרסו: בין תקווה לחידוש לבין מלכודת מימון

בעיצומה של תקופה בה מטחים טילים הפכו לשגרה, רבים מהבניינים שנפגעו ברחבי ישראל – במיוחד באזורים ותיקים – נהרסו או ייהרסו. חלקם נבנו בשנות ה־60 וה־70, ללא מרחב מוגן תקני (ממ"ד), ובעלי הדירות מביטים אל עתידם בתקווה לפרויקט פינוי־בינוי או סיוע ממשלתי שיחזיר להם את קורת הגג. אבל יש בעיה מהותית שהמדינה טרם נתנה לה מענה אמיתי: בניית דירות חדשות מחייבת תוספת ממ"ד – וזו כרוכה בעלות גבוהה. מדובר בדרישת חוק – לא רשות – כך שגם כאשר המדינה משתתפת או היזם מוכן לבנות, עלות בניית הממ"ד נופלת בין הכיסאות.

העלות הכבדה של שדרוג חובה

בניין שנהרס ונבנה מחדש לפי תקנות 2025 מחייב בניית ממ"ד בכל דירה – גם אם לפני כן לא היה. אבל ממ"ד איננו קיר גבס – מדובר בעלות של 100–200 אלף ₪ ליחידה, תלוי במפרט, אזור, קומה, ואיכות. אז מי אמור לשלם על זה?

• המדינה? טרם התחייבה.
• היזם? רק אם הפרויקט משתלם כלכלית – מה שלא קורה בשוק רווי דירות לא מכורות וירידת תשואות.
• בעל הדירה? מדוע שישלם על "השבחה" שנכפתה עליו לאחר אסון?

טיוב ≠ פיצוי: מחד גג, מאידך חובה יקרה

הדרישה לממ"ד יוצרת פרדוקס: הדירה החדשה משודרגת ומוגנת – אך ההשבחה נכפית על הניזוק. במקרה רגיל, תוספת שכזו נחשבת "פריבילגיה". כאן, מדובר בדרישה רגולטורית, שהופכת את הפיצוי לבעייתי:

איך אפשר לדבר על "שווי כושר שיקום" אם אינך מקבל חזרה דירה במפרט תואם אלא נדרשת "לממן את השדרוג"?

קריאה לפתרון מיידי: קרן ייעודית למימון ממ"דים

במציאות הביטחונית הנוכחית – וזו שצפויה להחריף – על המדינה להקים קרן מימון ייעודית למימון מלא של בניית ממ"דים בפרויקטים של שיקום לאחר נזקי מלחמה. בין אם במסגרת מס רכוש, משרד הביטחון או משרד השיכון – אין זה תפקידה של המשפחה שניצלה מטיל – לממן את מיגונה הבא.

שורה תחתונה: בלי מימון לממ"ד – אין שיקום אמיתי

התחדשות עירונית לאחר פגיעה היא מהלך נדרש, אבל ללא פתרון ברור לסוגיית הממ"דים – כל הבטחה על פינוי-בינוי או תמ"א שיקומית תקרוס מול מגבלת מימון קריטית. מדובר בבסיס ביטחוני ולא במותרות – ועל המדינה להכריע כעת: האם היא מתכוונת לשקם או רק לדבר על שיקום.

🏗️ המדינה תבנה מחדש – אבל מי ישלם על הממ"ד?

❗ גם כשמדובר בשיקום דירות הרוסות – הדרישה לממ"ד מחייבת תוספת תקציב, והשאלה הגדולה: מי מממן את ההשבחה?

מאות בתים בישראל נהרסו כליל במתקפת הטילים. הממשלה התחייבה לשקם – אבל שיקום הוא לא שחזור. כל דירה חדשה שנבנית מחויבת לפי חוקי התכנון והבנייה לכלול ממ"ד תקני. זהו סטנדרט בטיחות מודרני, אך כזה שלא היה קיים בדירות המקוריות. ולכן, עולה השאלה המשפטית, התקציבית והמוסרית:

האם על המדינה לממן את מלוא עלות הממ"ד – או שהדיירים יידרשו "להשתתף" בשדרוג?

🔍 השדרוג שנכפה – מי נושא בעלות?

עלות ממ"ד חדש נעה בין 100 ל־200 אלף ₪ לדירה.

בדירות שנבנות במסגרת סיוע ממשלתי, זו תוספת מהותית שלא הייתה קיימת קודם – ולכן מבחינה משפטית היא לא פיצוי, אלא טיוב והשבחה. אבל האם מותר למדינה:

• להכריח את הדיירים לממן את הממ"ד – בשם השדרוג?
• או לגרוע שטח מדירתם כדי "לממן" ממ"ד בגודל 9 מ"ר?

התשובה האחראית: לא.

⚖️ מס רכוש אמור להשיב מצב לקדמותו – לא ליצור חוב

חוק מס רכוש מבטיח שיקום של נכס שנהרס.

אבל שיקום לא יכול לכלול חיוב עקיף של הדייר בעל כורחו – בין אם בהוצאה בפועל ובין אם בצמצום שטח דירה או פגיעה בזכויות תכנוניות.

שדרוג ביטחוני נדרש – אבל חובה שהוא יתוקצב.

🧱 כשהמדינה היא היזם – עליה לשאת בעלות המלאה

במקרים שבהם הממשלה או רשות מקרקעי ישראל מקדמות שיקום, אין גורם פרטי שיספוג את עלות הממ"ד, ואין "עודפי זכויות" שמהם ניתן לקזז. לכן נדרשת מדיניות ברורה:✅ הקצאת תקציב ייעודי להוספת ממ"דים

✅ קביעת סטנדרט אחיד ובלתי מותנה

✅ הבטחה שהדייר לא ישלם – לא בכסף ולא בהפחתת שטח

🔚 בלי פתרון – הדירה תחזור עם גירעון

אם המדינה תשקם את הדירות – אך תותיר את נושא הממ"ד "לפתרון עתידי", הדיירים יקבלו דירה חדשה, אך קטנה יותר, עם נטל כלכלי או משפטי עתידי. זהו לא שיקום – אלא עיוות.🔴 לכן, לצד כל דיון על בנייה מחדש – יש לקבוע תקצוב מלא לבניית הממ"ד כחלק בלתי נפרד מהשיקום.

🧨 מלכוד הממ"ד

כשמדינה מבטיחה לבנות מחדש – אבל לא מממנת את הדרישה שהמדינה עצמה קובעת

בימים אלו מדינת ישראל מבטיחה לדיירים שבתיהם נהרסו: "נבנה מחדש. נשקם. נחזיר לכם את הבית."

אבל יש סעיף קטן, שקט – וכבד משקל – שמאיים להפוך את ההבטחה לאות מתה: חובת בניית ממ"ד בכל דירה חדשה.

וזהו המלכוד: המדינה היא זו שדורשת את הממ"ד, אבל היא לא קובעת מי ישלם עליו.

🧱 הממ"ד – חובה חוקית, לא פיצוי

בשונה מפינוי־בינוי יזמי, כאן מדובר בבנייה ציבורית מחודשת – ביוזמת המדינה – עבור תושבים שבתיהם נהרסו.

הדירות שנבנו בשנות ה־60 וה־70 לא כללו מרחבים מוגנים. כיום, החוק מחייב: כל דירה חדשה = ממ"ד בגודל מינימלי של 9 מ"ר. עלות בניית ממ"ד לדירה אחת: כ־100,000–200,000 ₪.וזו לא בחירה. אין פטור. אין "הסכם ויתור". אין ברירה.

מי שלא יבנה – לא יקבל היתר בנייה.

⚖️ טיוב ≠ פיצוי

מדובר במלכוד משפטי מובהק:

• הדייר קיבל דירה ישנה – ונהרסה.
• המדינה מבטיחה דירה חדשה – אך דורשת תוספת חובה (הממ"ד).
• התוספת נחשבת השבחה – ולכן לא נכללת במסגרת הפיצוי.

כך, יוצא שהמדינה אומרת לדייר:

"אתה מקבל את הבית שלך – אבל תשלים לבד את מה שהחוק מחייב."

🧮 איך זה נראה בפועל?

שלושה תסריטים אפשריים – וכולם בעייתיים:

1. המדינה מקצצת מהשטח של הדירה כדי "להכניס" את הממ"ד.
   → הדייר מקבל פחות ממה שהיה לו.
2. המדינה דורשת מהדייר להשלים את עלות הממ"ד.
   → הדייר, שזה עתה איבד את כל רכושו – מתבקש לשלם עוד 100 אלף ₪.
3. הפרויקט נתקע – כי אין תקציב לממ"ד.
   → ההבטחה לשיקום נותרת על הנייר.

🧭 הפתרון: קרן ייעודית למימון ממ"דים בשיקום מלחמתי

כמו שמס רכוש מחזיר את ערך הדירה שנפגעה, כך יש להקים קרן שתממן את עלות המיגון המתחייב לפי חוק –

בלי להטיל את הנטל על התושבים.

בלי לקצץ מהשטח.

ובלי לעכב שיקום.

🚨 שורה תחתונה:

המדינה לא יכולה לדרוש מיגון – מבלי לממן אותו בעצמה.

אם הממשלה באמת רוצה לשקם – עליה להפסיק להיתלות בחוקי תכנון כשנוח, ולהתייחס אל הממ"ד לא כאל מותרות – אלא כחלק בלתי נפרד מההתחייבות לדירה בטוחה, שלמה ומלאה.

אשמח לעזור לך לנתח את המצב בשוק הנדל"ן הישראלי ביחס לפינוי-בינוי של בניינים שנפגעו. זה נושא מורכב שדורש בחינת נתונים עדכניים. על בסיס הנתונים העדכניים שמצאתי, אוכל לענות על שאלתך המורכבת לגבי בניינים שנפגעו והשאלה האם ניתן לכללם בתוכניות פינוי בינוי במצב השוק הנוכחי.

תמונת המצב הנוכחית בשוק הנדל"ן הישראלי:

האתגרים העיקריים:

• 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה מ-44,591 דירות בינואר 2022
• מחסור חמור בעובדי ביצוע ואיחורים במסירת דירות בעקבות מלחמת חרבות ברזל
• החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80
• ריבית גבוהה והקשחת מדיניות האשראי של הבנקים

נתונים חיוביים:

• מחירי הדירות החדשות עלו במרץ-אפריל 2025 ב-0.4% בהשוואה לחודש הקודם
• כ-30% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות בשנת 2024 היו במסגרת של התחדשות עירונית
• כל דירה שלישית שנמכרה בשנת 2024 היא במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38

בניינים שנפגעו ופינוי בינוי - הזדמנות או אתגר?

הצד החיובי:

1. תמיכה ממשלתית: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל
2. עדיפות לאומית: מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים - יש הכרה בחשיבות החלפת בניינים ישנים בחדשים
3. הליכים מקוצרים: ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי
4. ביקוש עדיין קיים: זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות

האם יזמים יצליחו למכור 1/3 מהדירות במכירה מוקדמת?

האתגרים:

1. עודף היצע משמעותי: עם 76-80 אלף דירות לא מכורות בשוק, התחרות קשה
2. הגבלות מימון: מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר וסביר להניח שנראה פחות מבצעים של ריבית קבועה נמוכה לטווח ארוך
3. דרישות הון עצמי גבוהות יותר מהבנקים

גורמים מקלים:

1. מיקום המתחם: בניינים שנפגעו במרכז הארץ יש להם יתרון על פני פרויקטים חדשים בפריפריה
2. תמיכה ממשלתית ייעודית לפרויקטי שיקום
3. דחיפות לאומית שיכולה לזרז תהליכים

המלצותיי:

למקרים ברמת כדאיות גבוהה (מרכז הארץ):

• כן, ניתן לכלול בתוכניות פינוי בינוי, אך יש להיערך לתהליך מכירה ארוך יותר
• יש לתכנן מבצעי מימון יצירתיים בגבולות הרגולציה החדשה
• מומלץ להתחיל בפרויקט רק עם התחייבות ממשלתית ברורה לתמיכה

למקרים ברמת כדאיות נמוכה (פריפריה):

• מותנה בקבלת מענקים ממשלתיים משמעותיים
• מומלץ להמתין לבהירות נוספת לגבי היקף התמיכה הממשלתית

בכל מקרה: המצב הנוכחי מאתגר, אך בניינים שנפגעו נהנים ממעמד מיוחד וסיוע ממשלתי שיכול להפוך פרויקטים כאלה לבר-קיימא כלכלית למרות אתגרי השוק.

בעלי הדירות שנהרסו מקווים לפינוי בינוי אך ללא הסרת מגבלות מימון המיזמים לא יוכלו לצאת לפועל

מלחמת חרבות ברזל הותירה אחריה נזקים נרחבים לבניינים ברחבי הארץ. במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים. בעלי דירות שבניהם נהרסו או נפגעו קשות רואים בפינוי בינוי הזדמנות לא רק לשקם את ביתם, אלא לקבל דירה חדשה ומוגנת יותר. אולם המציאות הכלכלית והרגולטורית היום מציבה מחסומים כמעט בלתי עבירים בפני מימוש החלום הזה.

ההזדמנות הגדולה שנתקעת במימון

זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במתחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות. הביקוש של בעלי הדירות שנפגעו קיים וחזק, והתמיכה הציבורית בשיקום האזורים הפגועים רחבה. הממשלה אף הקצתה משאבים: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל. אולם המשאבים הללו, כמו שהתברר, אינם מספיקים מול המציאות הכלכלית המורכבת. היזמים מתמודדים עם שלושה אתגרים מרכזיים שמקשים עליהם לממן פרויקטי פינוי בינוי, גם כאלה עם תמיכה ממשלתית:

מחנק המימון השלישי

עודף היצע דרמטי: 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה של מספר הדירות הלא מכורות מאז תחילת 2022. זה אומר שגם אם יזם יקדם פרויקט פינוי בינוי, הוא יתמודד עם תחרות קשה ביותר על כל קונה פוטנציאלי.

הגבלות רגולטוריות חדשות: החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80, מה שמקשה משמעותית על יכולת היזמים לקדם מכירות מוקדמות ולקבל מימון לפרויקט.

מחסור בכוח אדם: המחסור החמור בכוח אדם, שנוצר לאחר מתקפת ה-7 באוקטובר, עם הפסקת עבודתם של כ-100 אלף פועלים פלסטינים. זה מוביל לעיכובים ועלויות גבוהות שמקשות על הכדאיות הכלכלית.

השינוי במבצעי המימון - מהפכה לרעה

בשנת 2024, היזמים פיתחו מבצעי מימון יצירתיים כדי להתמודד עם המציאות הקשה. אולם ב-2025 המצב משתנה לרעה: אני צופה שבשנה הקרובה לא נראה הרבה מבצעים במודל הזה, שהיה נפוץ מאוד בשנת 2024 וספג ביקורת בגין הסיכון שבו. מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר, וכפי שמסביר מומחה בתחום: סביר להניח שנראה פחות מבצעים של ריבית קבועה נמוכה לטווח ארוך, דרישה של הבנקים להון עצמי גבוה יותר מרוכשי דירות.

המציאות המרה: פרויקטים שלא יצאו לפועל

למרות שהחוק כבר מאפשר הליכים מזורזים לבניינים שנפגעו במלחמה, ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי, הבעיה אינה בירוקרטית אלא כלכלית גרידא.

הפתרון: הסרת מגבלות מימון ייעודית

כדי שפרויקטי פינוי בינוי לבניינים שנפגעו יוכלו לצאת לפועל, נדרשים צעדים נחרצים:

הסרת מגבלות מימון ייעודית: פרויקטים של בניינים שנפגעו במלחמה צריכים לקבל פטור ממגבלות ה-20/80 ולאפשר מודלים גמישים יותר של מימון מוקדם.

הגדלת התמיכה הממשלתי: 190 מיליון שקל זה רק התחלה. נדרש תקציב גדול משמעותית כדי לפצות על חוסר הכדאיות הכלכלית בשוק הנוכחי.

תמריצים מיוחדים לקונים: הנחות מס רכישה משמעותיות או מענקים ישירים לרוכשי דירות בפרויקטי שיקום, כדי להתמודד עם עודף ההיצע.

המסקנה

מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים. אין ספק שמדובר בצורך לאומי דחוף. אולם בלי הסרת המגבלות הרגולטוריות ומתן תמיכה כלכלית משמעותית יותר, בעלי הדירות שנפגעו ימצאו את עצמם תקועים בין החורבות של בתיהם לבין חלומם לדירה חדשה וחזקה יותר. השאלה היא האם מקבלי ההחלטות יבינו שמדובר לא רק בבעיה של יחידים, אלא בבעיה לאומית שדורשת פתרון מיוחד ונחרץ - גם אם זה אומר חריגה זמנית מהמדיניות המוניטרית השמרנית שאימצה ישראל בשנה האחרונה.

בלי נוסחת מימון מתאימה הבניינים שנפגעו ומיועדים להריסה לא יוכלו להתחדש במיזמי פינוי בינוי

מלחמת חרבות ברזל הותירה מאחוריה נזק חסר תקדים לבניינים ברחבי הארץ. במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים. מאות בניינים נפגעו קשות, וחלקם אף הוכרזו כמיועדים להריסה. אולם למרות ההכרה הציבורית בצורך הדחוף לשקם אותם, המציאות הכלכלית מציבה חסמים כמעט בלתי עבירים בפני יציאתם של מיזמי פינוי בינוי לפועל.

הפער בין הרצון למציאות

הביקוש של בעלי הדירות שנפגעו להצטרף למיזמי פינוי בינוי גדול ומובן. זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במתחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות. הסיבה ברורה: מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים. הממשלה אף הבינה את החשיבות והקצתה משאבים ראשוניים. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל. אולם התקציב הזה, כמו שמתברר, הוא טיפה בים מול האתגרים הכלכליים הגדולים שמתמודדים איתם היזמים.

המשבר בשוק הנדל"ן מקשה על היזמים

השוק הישראלי נמצא כיום במשבר מימון חסר תקדים. 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה של מספר הדירות הלא מכורות מתחילת 2022. זה אומר שגם פרויקטי פינוי בינוי יתמודדו עם תחרות קיצונית על כל רוכש פוטנציאלי. במקביל, החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80 פוגעת ביכולת היזמים לקדם מכירות מוקדמות - הבסיס להשגת מימון בנקאי לפרויקט. ללא האפשרות למכור שליש מהדירות במכירה מוקדמת, רוב הפרויקטים פשוט לא יוכלו לקבל מימון.

השינוי במבצעי המימון מחריף את המצב

אם בשנת 2024 היזמים עוד הצליחו לפתח פתרונות יצירתיים, ב-2025 המצב משתנה דרמטית לרעה. אני צופה שבשנה הקרובה לא נראה הרבה מבצעים במודל הזה, שהיה נפוץ מאוד בשנת 2024 וספג ביקורת בגין הסיכון שבו. במקום זאת, מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר, עם דרישה של הבנקים להון עצמי גבוה יותר מרוכשי דירות. זה יקשה עוד יותר על המכירות הנדרשות לקבלת מימון.

הפתרון הנדרש: נוסחת מימון מותאמת מיוחדת

כדי שבניינים שנפגעו יוכלו להתחדש, נדרשת נוסחת מימון שונה לחלוטין מהכללים הרגילים:

פטור ממגבלות 20/80:  פרויקטי שיקום צריכים לקבל פטור מוחלט מהמגבלות החדשות ולאפשר מודלים של 10/90 או אפילו 5/95, כדי לאפשר ליזמים לקדם את הפרויקט גם ללא מכירות מסיביות מראש.

ערבויות ממשלתיות מלאות: במקום מענקים נקודתיים, הממשלה צריכה לערוב למלוא המימון הבנקאי לפרויקטי שיקום, כדי להסיר את הסיכון מהבנקים ולאפשר מימון בתנאים נוחים.

קרן מימון ייעודית: הקמת קרן ממשלתית ייעודית שתממן את פרויקטי הפינוי בינוי לבניינים שנפגעו, בדומה לקרנות שהוקמו לשיקום לאחר אסונות טבע במדינות אחרות.

תמריצים לרוכשים: הנחות מס רכישה של 50% לכל רוכש דירה בפרויקט שיקום, כדי לעודד ביקוש ולהתמודד עם עודף ההיצע הקיים.

המחיר של אי-פעולה

ללא פתרונות מימון מותאמים, התוצאה תהיה טרגית: מאות משפחות שכבר איבדו את בתיהן ימצאו את עצמן תקועות במצב של חוסר ודאות מתמשך. בניינים שנפגעו יישארו הרוסים או מסוכנים, ויהוו איום מתמשך על הבטיחות. יותר מכך, טיל אחד יכול להפוך בניין מסוכן למלכודת מוות והרשויות חייבות לפעול מיד. המשך המצב הנוכחי פירושו שתושבים ימשיכו לגור בבניינים פגועים ומסוכנים, בסיכון חיים ממשי.

הזמן אוזל

מדובר בנזק המשמעותי ביותר למבנים, אשר ידעה המדינה מאז הקמתה ושיקומם של מבנים אלו מצריך הערכות כוללת. זהו לא רק צורך של יחידים, אלא צורך לאומי דחוף שדורש התייחסות מיוחדת ונחרצת. המסקנה ברורה: בלי נוסחת מימון מותאמת במיוחד לבניינים שנפגעו, הם לא יוכלו להתחדש. השאלה היא האם מקבלי ההחלטות יפעלו במהירות הנדרשת, או שיותירו מאות משפחות תקועות בין ההריסות לחלום שלא יתממש. הזמן אוזל, והצורך דחוף מתמיד.

במצב השוק הנוכחי, הכללת בניינים שנהרסו במלחמה בתוכנית פינוי-בינוי נראית כפתרון תיאורטי שלא ניתן ליישום לפי כללי המשחק הקיימים. להלן ניתוח פרטני:

✅ מה נדרש כיום לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי בפועל?

1. תוכנית מאושרת ותמ”א תקפה (או מסלול רשויות).
2. הסכמות דיירים וחתימות.
3. יזם בעל איתנות פיננסית.
4. ליווי בנקאי מותנה:
   • הוכחת מכירת כ-30% מהדירות החדשות (Pre-Sale).
   • רק אז מאשרים קו אשראי לפרויקט.

❌ אבל המציאות הכלכלית של יוני 2025 שונה בתכלית:

📉 1. קיפאון בביקושים

• הציבור לא רוכש דירות חדשות – לא בגלל מחסור בהיצע, אלא מחסור באמון וביכולת מימון.
• משקיעים ברחו, משפרי דיור תקועים, זוגות צעירים חוששים להתחייב.

🏗️ 2. עודף היצע עצום:

• 80,000 דירות חדשות לא נמכרו (נתון רשמי).
• 200,000 דירות בבנייה פעילה.
• בנוסף: מאות פרויקטי פינוי-בינוי תקועים (כי לא עמדו ביעדי Pre-Sale).

🏦 3. הבנקים שינו גישה:

• דרישות ההון עלו.
• הם רואים היטב את האקוויטי השלילי שנוצר בגלל שמאויות מנופחות.
• ליווי בנקאי לא ניתן בלי ודאות שיווקית גבוהה – וזו לא קיימת.

💣 ומה לגבי בניינים שנהרסו?

גם אם מדובר במצוקה אמיתית ודיירים שאיבדו את בתיהם – אין ליזמים כדאיות מימונית להיכנס לתמונה, אלא אם כן:

1. המדינה תתערב באמצעות מסלול פיצוי מקדים (כמו "תמורת חידוש").
2. יבוטל התנאי של מכירה מוקדמת לצורך ליווי בנקאי.
3. יסופקו ערבויות מדינה להחזר השקעה.
4. ייפתחו מנגנוני חירום לפינוי-שיקום – בדומה למנגנונים אחרי רעידות אדמה בטורקיה/יוון.

🧯 סיכום:

במצב השוק הנוכחי – פרויקט פינוי-בינוי לבניין הרוס אינו בר-מימוש בסטנדרט הבנקאי המקובל.
הדרישה למכירה מוקדמת של 1/3 דירות פשוט אינה ניתנת להשגה.
המשמעות: רוב הבניינים שייהרסו – לא ייבנו מחדש בלי תוכנית חילוץ ממשלתית.

🛠️ המלצה למדינה:

• הקמת "מסלול פינוי שיקום מלחמה" שבו המדינה משמשת יזם ראשי או מעניקה ערבויות ישירות.
• קביעת שווי קרקע לפי מודל פונדמנטלי ולא שוקי, והחזר הפסדים ליזמים במקרה של שיווק איטי.
• ביטול דרישת Pre-Sale לפרויקטים באזורים מוכי פגיעה.

🏚️ בעלי הדירות שנהרסו מקווים לפינוי-בינוי – אך ללא הסרת מגבלות מימון, המיזמים לא ייצאו לפועל

בצל שוק נדל״ן קפוא, עודף היצע עצום, וקשיי מימון חמורים – התקווה של דיירים שביתם נהרס במלחמה להפוך לפרויקט פינוי-בינוי נראית בשלב זה כחלום רחוק.כדי שפרויקט פינוי-בינוי יוכל לצאת לדרך, נדרש יזם שיביא מימון, ויבטיח לבנק מִכְרֶה זהב: 30% דירות מכורות מראש. אלא שבמצב הנוכחי – כשבשוק מעל ל־80 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, מאות פרויקטים תקועים, והריבית הגבוהה מרסקת את הביקוש – אף יזם לא יוכל לעמוד בתנאי הזה.🔍 כך נוצר פרדוקס אכזרי: בעלי דירות הרוסות זקוקים לשיקום – אך המדינה משאירה את ההובלה בידי השוק החופשי, שבפועל אינו מתפקד עוד כשוק. הבנקים מסרבים ללוות בלי מכירות, והיזמים מסרבים להיכנס בלי ליווי. התוצאה: אין פרויקט, ואין שיקום.

✅ הפתרון: מסלול ממשלתי ייעודי – “פינוי שיקום מלחמה”

כדי להוציא פרויקטים כאלה לפועל, יש להקים לאלתר מנגנון חרום שבו:

• תבוטל דרישת ה־Pre-Sale (מכירה מוקדמת).
• יינתנו ערבויות מדינה ליזמים במקרה של שיווק איטי.
• שווי הקרקע ייקבע לפי ערך פונדמנטלי ולא לפי שוק מנופח.
• המדינה תיכנס כשותפה – לא רק כרגולטור.

⚠️ הזנחה היא לא אופציה

השארת בניינים הרוסים כאבן שאין לה הופכין תוביל לנטישת שכונות, לפגיעה ערכית ולנזקים כלכליים. כעת נדרש אומץ מדיני: להכיר בכך שהשוק לא יפתור את זה לבד – ולפעול בהתאם.

🏚️ בלי נוסחת מימון מתאימה – הבניינים שנפגעו לא ייבנו מחדש

בעלי הדירות מביטים בהריסות בתקווה. המדינה מדברת על שיקום. היזמים שותקים. והבנקים – דורשים מכירה מוקדמת של שליש מהדירות כדי לתת מימון. אבל המציאות בשוק 2025 אינה מאפשרת את זה.ללא נוסחת מימון חירום ייעודית, פרויקטי פינוי-בינוי לבניינים שנפגעו ויועדו להריסה פשוט לא יקרו. הדרישה למכירה מוקדמת (Pre-Sale) הופכת לחסם בלתי עביר – בשוק שבו הציבור הפסיק לרכוש, המשקיעים נסוגו, והיזמים כבר שקועים במלאי לא מכור.

❌ מה עוצר את השיקום?

1. שוק קפוא – למעלה מ־80,000 דירות לא מכורות.
2. ריבית גבוהה – שמקשה על משכנתאות ומרחיקה רוכשים.
3. בנקים זהירים – מלווים רק לפרויקטים עם מכירות מוקדמות.
4. יזמים זהירים עוד יותר – לא נכנסים בלי ליווי בנקאי.

התוצאה: מעגל שתקוע. בלי מכירות אין מימון, ובלי מימון אין פרויקט.

✅ הפתרון האפשרי: מסלול “שיקום מלחמה”

• ביטול דרישת ה־Pre-Sale לפרויקטים באזורים מוכי פגיעה.
• ערבויות מדינה חלקיות להחזר השקעה.
• קביעת שווי קרקע לפי ערך פונדמנטלי, לא לפי מחירי שיא.
• תמרוץ יזמים לפעול בפריפריה ובאזורים שנפגעו.

⚠️ אם לא עכשיו – מתי?

הזמן לפעול הוא עכשיו. אם המדינה לא תספק מענה מימוני חלופי, ההריסות יישארו, והשיקום יהפוך לאות מתה. הציבור איבד בית – שלא יאבד גם תקווה.

🧱 דו"ח הלמ"ס לאפריל 2024 - מרץ 2025: התחלות הבנייה קורסות – והפינוי-בינוי עומד בפני שוקת שבורה

דו"ח 190ב של הלמ"ס שפורסם ב- 22 ביוני 2025 מתאר מציאות מדאיגה בענף הבנייה בישראל: צניחה חדה בהתחלות הבנייה, ירידה בהיקפי הגמר, ושינוי בפרופיל התכנון לדירות קטנות בלבד.

המסר הברור בין השורות: המערכת ננעלה. והמשמעות העמוקה ביותר היא על מיזמי פינוי-בינוי – שלא ייצאו לפועל.

🔨 עיקרי הדו"ח – ינואר עד מרץ 2025:

✅ התחלות בנייה:

• 11,658 יח"ד בלבד – ירידה של 31% מהממוצע הרבעוני של 2023.
• במונחים שנתיים (אפריל 2024–מרץ 2025): ירידה של 26% (סה"כ 49,273 דירות).

🏗 גמרי בנייה:

• 13,229 דירות הושלמו – ירידה של 10% לעומת הרבעון הקודם.
• עלייה שנתית של 6.6%, אך כזו שמשקפת רק את "הצנרת הקיימת" – לא פרויקטים חדשים.

🧱 מגמות בתכנון:

• ירידה חדה בבנייה של דירות 5 חדרים ומעלה.
• מעבר לתכנון דירות קטנות – בעיקר בערים כמו תל אביב וירושלים.

🗺 אזורים במצוקה – ירידה בהתחלות בנייה:

התחלות וגמר בנייה - אפריל 2024-מרץ 2025

🧠 ניתוח עומק: מיזמי פינוי־בינוי על סף קריסה

רוב המיזמים שבקנה – כלומר, תכניות שעברו שלבים תכנוניים אך טרם התחילו בביצוע – מותנים כיום בקיום שלושה תנאים:

1. מכירה מוקדמת של שליש מהדירות בפרויקט
2. אישור ליווי בנקאי
3. כדאיות כלכלית מול עלויות ביצוע וריבית

הדו"ח של הלמ"ס, שמשקף ירידה קיצונית במספר התחלות הבנייה גם במחוזות שבהם ריכוז פרויקטים גבוה, כמו תל אביב, חיפה והמרכז, מעיד שאין תנועה בפועל. כלומר – גם מיזמים מאושרים לא יוצאים לדרך.

⚠️ ההשלכות:

• יזמים יתקעו עם תכניות לא ממומשות.
• בעלי דירות שחתמו על הסכמים – ימצאו עצמם בלי מימון, בלי היתר ובלי אופק.
• קבלנים שאינם מוכרים שליש מהדירות – לא מקבלים מימון.
• במציאות שבה אין קונים – אין פרויקטים.

🔚 שורה תחתונה:

דו"ח הלמ"ס הוא אות אזהרה חזק וברור: מיזמי פינוי-בינוי רבים לא ייצאו לפועל.
שוק הבנייה נמצא בשיתוק עמוק, ואין כל אינדיקציה להתאוששות בטווח הקרוב.
הציבור – והמדינה – ייאלצו להכיר בכך שבשוק חופשי ומצומצם אשראי, לא תיתכן התחדשות עירונית רחבת היקף ללא שינוי עמוק במודל הכלכלי.

📝 בשולי הדברים אוסיף כי ההייפ שיצרה בועת הנדל"ן היטיב עם מיזמי פינוי בינוי וגרם לחולמים ולמשוטים לשגות באשליות.

ההרס בערים: חוקי ההתחדשות העירונית לא יעזרו

להלן טבלה המרכזת את מכפילי הפינוי-בינוי (היחס בין מספר הדירות החדשות לדירות הישנות שנהרסות) ברחבי הארץ, לפי אזורים ודוגמאות בולטות:

הערות והסברים:

• המכפיל במרכז הארץ (תל אביב, גבעתיים, רמת גן) נמוך יחסית, לרוב 2–3.5, בשל מחירי דירות גבוהים שמאפשרים רווחיות גם עם פחות דירות חדשות4213.
• ככל שמתרחקים מהמרכז, המכפיל הנדרש עולה, לעיתים ל-5 ואף ל-9 דירות חדשות לכל דירה שנהרסת, כדי להבטיח רווחיות ליזם באזורים בהם שווי הדירות נמוך יותר4523.
• במקרים קיצוניים בפריפריה, אושרו מכפילים של 8–9 (קריית גת, אשקלון, חדרה), אך לעיתים הצפיפות אינה ישימה תכנונית43.
• המכפיל נקבע על ידי מוסדות התכנון, בהתחשב בכלכליות הפרויקט, מחירי הדירות, אילוצי תשתיות ותמריצים ממשלתיים23.

סיכום:

המכפיל בפינוי-בינוי משתנה לפי אזור בארץ, ערך הקרקע, רמת הביקוש והיתכנות כלכלית. במרכז הארץ המכפיל נמוך (2–3.5), בערי לוויין ובחיפה סביב 4–6, ובפריפריה הוא גבוה במיוחד (7–9)45213.

ג'נטריפיקציה בישראל: תהליכים, השלכות ומקרי בוחן

מבוא

ג'נטריפיקציה היא תהליך חברתי-כלכלי המתרחש בשכונות עירוניות, בו אוכלוסייה חזקה כלכלית מחליפה אוכלוסייה חלשה יותר, תוך שדרוג פיזי של המרחב ועליית מחירי הנדל"ן. המונח נטבע בשנות ה-60 על ידי הסוציולוגית רות גלאס, שתיעדה תהליכים אלה בלונדון, והפך מאז למוקד דיון מרכזי בתכנון עירוני ברחבי העולם.בישראל, הג'נטריפיקציה מקבלת מאפיינים ייחודיים הנובעים ממבנה שוק הנדל"ן המקומי, ממדיניות התכנון הלאומית ומהמורכבות החברתית-תרבותית של המרחב הישראלי. בעוד שבמדינות רבות הג'נטריפיקציה מתרחשת באופן אורגני יחסית, בישראל היא משתלבת לעיתים קרובות עם תהליכי התחדשות עירונית יזומים כגון פינוי-בינוי ותמ"א 38, היוצרים דינמיקה מורכבת של שינוי עירוני.מנקודת מבט של שמאי מקרקעין, הבנת תהליכי הג'נטריפיקציה הינה קריטית להערכה מדויקת של נכסים במרחבים עירוניים משתנים. השמאי נדרש לזהות מגמות בראשיתן, להעריך את קצב התקדמות התהליך ולהבין את השפעתו על ערכי הנדל"ן בטווח הקצר והארוך. כמו כן, העיסוק בשמאות במרחבים עוברי ג'נטריפיקציה מחייב התייחסות להיבטים חברתיים וקהילתיים, המשפיעים על תוצאות התהליך.מאמר זה יסקור את תהליכי הג'נטריפיקציה בישראל, תוך הבחנה בינם לבין תהליכי התחדשות עירונית מתוכננים, ויבחן מקרי בוחן מרכזיים מהשנים האחרונות. המאמר יתמקד בהיבטים השמאיים של התופעה ויציע כלים להתמודדות עם האתגרים הכרוכים בהערכת נכסים בסביבות עוברות שינוי מואץ.

חלק א': המסגרת התיאורטית

ג'נטריפיקציה: הגדרות ומאפיינים

המושג "ג'נטריפיקציה" (Gentrification) נגזר מהמילה האנגלית "Gentry" המתייחסת למעמד הבינוני-גבוה. התופעה מתארת תהליך בו שכונות עירוניות, לרוב ותיקות ומוזנחות המאוכלסות באוכלוסיות מעוטות יכולת, עוברות שינוי בהרכב האוכלוסייה שלהן, כאשר תושבים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר מתחילים לרכוש או לשכור בהן נכסים. תהליך זה מלווה בשיפור הדרגתי במצב הפיזי של המבנים והתשתיות, בשינוי אופי העסקים והשירותים באזור, ובעלייה משמעותית במחירי הנדל"ן.המניעים לתהליכי ג'נטריפיקציה מגוונים וכוללים:

1. גורמים כלכליים: פערים משמעותיים בין ערך הנדל"ן הנוכחי לפוטנציאל שלו, המהווים הזדמנות השקעה.
2. שינויים בהעדפות דיור: בעשורים האחרונים גובר הביקוש למגורים במרכזי ערים, בניגוד למגמות פרבור קודמות.
3. אוריינטציה תרבותית: משיכה של אוכלוסיות יצירתיות ומשכילות לאזורים אותנטיים בעלי מרקם היסטורי.
4. מדיניות ציבורית: עידוד התחדשות של מרכזי ערים ושיקום אזורים מוחלשים.
5. נגישות לתעסוקה: חזרה למרכז העיר בשל יתרונות הנגישות למוקדי תעסוקה.

ניתן לזהות מספר שלבים טיפוסיים בתהליך הג'נטריפיקציה:

1. שלב החלוץ: אמנים, סטודנטים ויזמים ראשוניים מזהים פוטנציאל ונמשכים לאזור בשל מחירים נמוכים.
2. שלב המעבר: הפופולריות של האזור עולה, יזמים מתחילים לרכוש ולשפץ נכסים, ומופיעים עסקים המיועדים לאוכלוסייה החדשה.
3. שלב ההתבססות: האזור הופך למבוקש, המחירים עולים משמעותית, תוך דחיקה של האוכלוסייה המקורית.
4. שלב ההשלמה: האזור עובר טרנספורמציה מלאה, מאופיין במחירים גבוהים ובאוכלוסייה הומוגנית יחסית ממעמד בינוני-גבוה.

בספרות המקצועית קיימת התייחסות גם ל"ג'נטריפיקציה מדור שני" (Super-gentrification), בה שכונות שכבר עברו ג'נטריפיקציה ממשיכות להתייקר ומושכות אוכלוסייה עשירה במיוחד, תוך דחיקה של האוכלוסייה ה"מג'נטרפת" הראשונית.

הבחנה בין ג'נטריפיקציה, התחדשות עירונית ופינוי-בינוי

על אף שהמושגים לעיתים משמשים בערבוביה, קיימים הבדלים מהותיים בין ג'נטריפיקציה לבין תהליכי התחדשות עירונית ופינוי-בינוי:התחדשות עירונית הינה מדיניות תכנונית יזומה, המקודמת על ידי הרשויות במטרה להחיות אזורים עירוניים ותיקים באמצעות שיפור תשתיות, שטחים ציבוריים, עירוב שימושים וחידוש המרקם הבנוי. מטרות ההתחדשות העירונית כוללות:

• שיפור איכות החיים של התושבים
• חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה
• התחדשות כלכלית של האזור
• ניצול יעיל יותר של קרקע עירונית
• שיפור המרחב הציבורי והתשתיות

הכלים להתחדשות עירונית בישראל מגוונים וכוללים פרויקטים של שיקום שכונות, עיבוי בנייה (תמ"א 38), פינוי-בינוי, ושיפור תשתיות ציבוריות.פינוי-בינוי הוא מנגנון ספציפי של התחדשות עירונית, במסגרתו מפונים מבנים קיימים, לרוב מבנים ישנים ומוחלשים, ובמקומם נבנים מבנים חדשים בצפיפות גבוהה יותר. בישראל, פרויקטי פינוי-בינוי מקודמים במסגרת חוק התחדשות עירונית ומסלול מיסוי, ומחייבים הסכמה של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות (לפחות 80% במסלול הרגיל). הפרויקטים מבוססים על היתכנות כלכלית הנובעת מתוספת זכויות בנייה משמעותית.ההבדלים העיקריים בין ג'נטריפיקציה להתחדשות עירונית ופינוי-בינוי:

1. אופי התהליך: ג'נטריפיקציה היא לרוב תהליך אורגני המונע על ידי כוחות השוק, בעוד התחדשות עירונית ופינוי-בינוי הם תהליכים מתוכננים ומונחים על ידי מדיניות ציבורית.
2. היקף השינוי הפיזי: בג'נטריפיקציה השינוי הפיזי הוא לרוב הדרגתי ומתמקד בשיפוץ מבנים קיימים, בעוד בפינוי-בינוי מדובר בהריסה ובנייה מחדש.
3. התייחסות לתושבים מקוריים: בפרויקטי פינוי-בינוי קיימת התייחסות פורמלית לזכויות התושבים המקוריים (פיצוי, דירה חלופית), בעוד בג'נטריפיקציה אין מנגנון מובנה להגנה על התושבים המקוריים.
4. קצב התהליך: ג'נטריפיקציה היא לרוב תהליך איטי יחסית המתפרש על פני שנים רבות, בעוד פינוי-בינוי הוא שינוי מהיר ודרמטי יותר.
5. היבטים תכנוניים: פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מלווים בתכנון כולל של תשתיות, שטחים ציבוריים ותחבורה, בעוד ג'נטריפיקציה לא בהכרח מלווה בתכנון כזה.

מבחינה שמאית, ההבחנה בין התהליכים השונים משמעותית ביותר להערכת נכסים. בעוד שבפרויקט פינוי-בינוי יש לבחון את שווי הנכס בהתאם לתוכניות המפורטות והזכויות המתוכננות, בשכונה העוברת ג'נטריפיקציה נדרשת הערכה דינמית יותר, המתחשבת במגמות השוק, בקצב השינוי ובפוטנציאל העתידי שטרם מומש.

חלק ב': ג'נטריפיקציה בהקשר הישראלי

השפעת מדיניות הדיור והתכנון בישראל

בישראל, תהליכי הג'נטריפיקציה מושפעים באופן משמעותי ממדיניות התכנון והדיור ברמה הלאומית והמוניציפלית. אחד הגורמים המרכזיים בהקשר זה הוא תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שהפכה למנוע משמעותי לשינוי פני שכונות ותיקות.תמ"א 38 והשפעתה על תהליכי ג'נטריפיקציה: תמ"א 38, שאושרה בשנת 2005, נועדה במקור לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. התכנית מאפשרת תוספת זכויות בנייה משמעותיות למבנים קיימים, כתמריץ כלכלי לביצוע החיזוק. בפועל, התוכנית הפכה למנגנון התחדשות עירונית רחב היקף, המשפיע על תהליכי ג'נטריפיקציה בדרכים הבאות:

1. שיפור פיזי מואץ של מבנים ותיקים: פרויקטי תמ"א 38 משנים את חזות המבנים, מוסיפים ממ"דים, מעליות ומרפסות, ומשדרגים את איכות המגורים.
2. כניסת אוכלוסייה חדשה: הדירות החדשות הנוספות במסגרת הפרויקטים נמכרות לרוב במחירים גבוהים, המושכים אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר.
3. האצת עליית מחירים: שכונות בהן מתבצעים פרויקטי תמ"א 38 חוות לרוב עליית מחירים מואצת, המשפיעה גם על נכסים שטרם שופצו.
4. שינוי קהילתי מואץ: בניגוד לג'נטריפיקציה "קלאסית" שהיא הדרגתית, פרויקטי תמ"א 38 יכולים לשנות את אופי הבניין והשכונה בפרק זמן קצר.

ניתן לראות כי בערים כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, תמ"א 38 האיצה משמעותית תהליכי ג'נטריפיקציה בשכונות ותיקות. עם זאת, יש לציין כי התכנית מסתיימת בהדרגה, עם החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה על הארכה מוגבלת שלה עד שנת 2022, כשבמקומה צפויות לקום תכניות התחדשות עירונית מקומיות.השפעת רשויות מקומיות על עיצוב התהליך: רשויות מקומיות בישראל משחקות תפקיד מכריע בעיצוב תהליכי הג'נטריפיקציה באמצעות:

1. מדיניות תכנונית: קביעת ייעודי קרקע, הגבלות בנייה, שימור מבנים ואזורים היסטוריים.
2. השקעה במרחב הציבורי: שיפור תשתיות, פיתוח גנים ופארקים, ושיפור התחבורה הציבורית.
3. מדיניות כלפי עסקים: רישוי עסקים, הגבלות על שעות פעילות, ותמיכה בעסקים מקומיים.
4. דיור בר-השגה: יוזמות לשילוב דיור בר-השגה בפרויקטים חדשים, כמענה לדחיקת אוכלוסיות מקוריות.

בערים שונות בישראל ניתן לזהות גישות שונות של רשויות מקומיות לג'נטריפיקציה – מעידוד אקטיבי של התהליך כחלק ממדיניות פיתוח עירוני (כפי שניתן לראות ביפו), ועד לניסיונות לווסת את התהליך ולהבטיח שימור של קהילות קיימות (כפי שניתן לראות בחלקים מירושלים).מדיניות המיסוי והשפעתה על שוק הנדל"ן: מדיניות המיסוי הלאומית משפיעה באופן משמעותי על תהליכי ג'נטריפיקציה:

1. מס רכישה מדורג: משפיע על כדאיות רכישת דירות להשקעה באזורים עוברי ג'נטריפיקציה.
2. פטור ממס שבח לדירות מגורים: משפיע על החלטות של בעלי נכסים למכור בשלבים שונים של הג'נטריפיקציה.
3. הטבות מס בפרויקטי התחדשות עירונית: מעודדות יזמים ובעלי נכסים להשתתף בפרויקטים אלה.
4. מיסוי מוניציפלי (ארנונה): עליית ערכי הנכסים מובילה לעליית חיובי הארנונה, מה שעשוי להאיץ את דחיקת האוכלוסיות המקוריות.

באופן כללי, מדיניות המיסוי בישראל נוטה לעודד באופן עקיף תהליכי ג'נטריפיקציה, תוך מתן תמריצים לשיפור נכסים והחלפת בעלות באזורים מתפתחים.

היבטים חברתיים-כלכליים

תהליכי הג'נטריפיקציה בישראל לוו בהשפעות חברתיות וכלכליות משמעותיות, אשר ראויות להתייחסות מנקודת מבט שמאית-מקצועית.השפעות על הרכב האוכלוסייה והקהילה המקומית: בשכונות עוברות ג'נטריפיקציה ניתן לזהות שינויים דמוגרפיים בולטים:

1. שינוי הרכב גילאי: לרוב נצפית ירידה בגיל הממוצע, עם כניסה של צעירים ומשפחות צעירות.
2. עלייה בהשכלה ובהכנסה: התושבים החדשים מאופיינים ברמות השכלה והכנסה גבוהות יותר.
3. שינוי במבנה משקי הבית: ירידה במספר הנפשות הממוצע למשק בית ועלייה במספר משקי הבית ללא ילדים.
4. שינויים אתניים ותרבותיים: בהקשר הישראלי, לעיתים קרובות מתרחש שינוי בהרכב העדתי או הדתי של השכונה.

מחקרים חברתיים שנערכו בשכונות כמו נווה צדק, פלורנטין, ושכונות בדרום תל אביב מצביעים על תהליכים של התרופפות הקשרים הקהילתיים המסורתיים, לצד יצירת קשרים קהילתיים חדשים ושונים באופיים.דחיקה של אוכלוסיות ותיקות ומעוטות יכולת: אחת הסוגיות המרכזיות בדיון על ג'נטריפיקציה היא תופעת הדחיקה (Displacement) של האוכלוסייה המקורית:

1. דחיקה ישירה: פינוי תושבים בשל סיום חוזי שכירות, עלייה בשכר הדירה, או מכירת הנכס.
2. דחיקה עקיפה: עזיבה "מרצון" בשל שינוי באופי השכונה, התייקרות שירותים ומוצרים, או לחץ חברתי.
3. דחיקה תרבותית: תחושת ניכור של תושבים ותיקים כתוצאה משינוי בהרכב האוכלוסייה ובאופי השכונה.

בישראל, תופעת הדחיקה מקבלת משמעות מיוחדת בשל אחוז גבוה של דיירים מוגנים בשכונות ותיקות (אם כי מספרם הולך ופוחת), ובשל שיעור גבוה של בעלות על דירות (בהשוואה למדינות אחרות), מה שמשנה את דינמיקת הדחיקה.תמורות במרקם העסקי והמסחרי: תהליכי ג'נטריפיקציה משפיעים באופן משמעותי על הנוף המסחרי והעסקי:

1. החלפת עסקים מסורתיים: עסקים ותיקים המכוונים לאוכלוסייה המקורית (כגון חנויות מכולת, מספרות ותיקות, בתי מלאכה) מוחלפים בעסקים חדשים.
2. כניסת רשתות: עלייה במספר סניפי הרשתות על חשבון עסקים עצמאיים.
3. מגמת "היפסטריזציה": פתיחת בתי קפה אופנתיים, גלריות, חנויות קונספט, ומסעדות גורמה.
4. התייקרות מוצרים ושירותים: התאמת המחירים לאוכלוסייה החדשה בעלת כוח הקנייה הגבוה יותר.

משמעויות שמאיות: שינויים אלה במרקם המסחרי משפיעים ישירות על ערכי הנדל"ן המסחרי ועל ערכי נכסי המגורים הסמוכים. עבור שמאי מקרקעין, זיהוי מגמות אלה בראשיתן מאפשר הערכה מדויקת יותר של פוטנציאל הערך העתידי של נכסים באזור.

חלק ג': מקרי בוחן וניתוחם

תל אביב: משכונות עוני למוקדי יוקרה

תל אביב מהווה את המעבדה הגדולה והמתקדמת ביותר לתהליכי ג'נטריפיקציה בישראל. העיר חוותה שלבים שונים של התהליך, מהדוגמאות המוקדמות ביותר ועד לתהליכים שמתרחשים בימים אלה ממש.נווה צדק: מקרה הג'נטריפיקציה הראשון בישראל: נווה צדק, השכונה היהודית הראשונה שהוקמה מחוץ ליפו בשנת 1887, מהווה דוגמה קלאסית לתהליך ג'נטריפיקציה מלא ומוצלח מבחינה כלכלית:

1. רקע היסטורי: השכונה שהתחילה כשכונת מגורים למעמד הבינוני, עברה תהליך של הידרדרות, והפכה לשכונת עוני בשנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20.
2. ראשית הג'נטריפיקציה: בשנות ה-80 החלו אמנים ואדריכלים לרכוש ולשפץ בתים בשכונה, בזכות מחירים נמוכים, ערך אדריכלי והיסטורי, וקרבה למרכז העיר.
3. החלטות תכנוניות מכריעות: עיריית תל אביב אימצה בשנות ה-90 מדיניות של שימור המרקם ההיסטורי, תוך עידוד שיפוץ מבנים ופיתוח תשתיות.
4. השלמת התהליך: כיום, נווה צדק היא אחת השכונות היקרות ביותר בתל אביב, עם מחירי נדל"ן הגבוהים פי כמה מהממוצע העירוני. השכונה משלבת מבנים היסטוריים משומרים, מוקדי תרבות (מרכז סוזן דלל), ומגוון עסקי מסעדות ובוטיקים יוקרתיים.

מבחינה שמאית, נווה צדק מדגימה את הפוטנציאל הכלכלי העצום של ג'נטריפיקציה במיקום אסטרטגי, כאשר מבנה בעל ערך היסטורי שנרכש בשנות ה-80 ב-50,000$ עשוי להיות שווה כיום מיליוני דולרים.פלורנטין: תהליכי שינוי והתחדשות בעשור האחרון: שכונת פלורנטין, שהוקמה בשנות ה-20 של המאה הקודמת כשכונה מעורבת של מגורים ותעשייה זעירה, מספקת דוגמה לג'נטריפיקציה עכשווית הנמצאת בעיצומה:

1. מאפייני השכונה המקורית: עד שנות ה-90, פלורנטין הייתה שכונה מוזנחת יחסית, עם אוכלוסייה מבוגרת, בתי מלאכה רבים, ומבנים ישנים ללא תחזוקה נאותה.
2. שלב החלוץ: בסוף שנות ה-90 החלו סטודנטים ואמנים להתיישב בשכונה, נמשכים למחירי השכירות הנמוכים יחסית ולאווירה האותנטית. בתי קפה ראשונים, גלריות ומקומות בילוי אלטרנטיביים החלו להיפתח.
3. התאוצה: מאמצע שנות ה-2000, פלורנטין הפכה למוקד משיכה למגזר "היצירתי" – מעצבים, עובדי היי-טק, ואנשי תקשורת צעירים. מחירי הנדל"ן החלו לעלות, ובתי מלאכה הוסבו למגורים או לעסקים חדשים.
4. המצב הנוכחי: כיום, פלורנטין נמצאת בשלב מתקדם של ג'נטריפיקציה. מחירי הנדל"ן עלו משמעותית (למרות שעדיין נמוכים מאשר בשכונות הצפוניות של העיר), המרחב המסחרי השתנה כמעט לחלוטין, ותמהיל האוכלוסייה התחלף. עם זאת, השכונה עדיין שומרת על אופי מעורב ואלטרנטיבי יחסית.

מבחינה שמאית, פלורנטין מציגה אתגרים מעניינים של הערכת נכסים בשכונה הנמצאת בתהליך דינמי של שינוי, כאשר המרקם הפיזי עדיין מעורב מאוד – ממבנים מוזנחים ועד מבנים משופצים ברמה גבוהה.שכונת שפירא ודרום תל אביב: תהליכים בהתהוות: שכונות דרום תל אביב, ובפרט שכונת שפירא, מציגות את שלבי הג'נטריפיקציה הראשוניים:

1. רקע: שכונת שפירא, שהוקמה בשנות ה-20, התאפיינה באוכלוסייה מסורתית ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, וספגה לאורך השנים השפעות שליליות מהסביבה (התחנה המרכזית החדשה, ריכוז מהגרי עבודה).
2. סימנים ראשונים: בחמש השנים האחרונות ניתן לזהות סימנים ראשונים של ג'נטריפיקציה – כניסת אוכלוסייה צעירה, פתיחת בתי קפה ומסעדות המכוונים לקהל צעיר, ועלייה קלה במחירי הנדל"ן.
3. גורמים מאיצים: השקעות עירוניות בתשתיות, שיפור התחבורה הציבורית (בפרט הקו האדום של הרכבת הקלה), וגלישת הביקוש משכונות סמוכות שכבר עברו ג'נטריפיקציה.
4. אתגרים ייחודיים: הג'נטריפיקציה בדרום תל אביב מעלה סוגיות של דחיקת אוכלוסיות מוחלשות (כולל קהילות מהגרים), ותכנון חברתי מורכב יותר מאשר באזורים אחרים.

מבחינה שמאית, שכונות אלה מציגות אתגר של זיהוי פוטנציאל עתידי בסביבה שעדיין מתאפיינת בבעיות חברתיות ותשתיתיות, ומחייבות הערכה זהירה של קצב התקדמות התהליך.

ירושלים: בין שימור למחלוקת

ירושלים מציגה מקרה ייחודי של ג'נטריפיקציה, המושפע מהמורכבות התרבותית, הדתית והפוליטית של העיר.נחלאות: שימור והתחדשות של שכונות היסטוריות: שכונות נחלאות, שהוקמו בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20 כשכונות מגורים למעמד הבינוני-נמוך, מהוות דוגמה לג'נטריפיקציה המאופיינת בדגש על שימור:

1. התחלת התהליך: בשנות ה-80 וה-90, החלו אמנים, אקדמאים ותיירים (בעיקר יהודים מחו"ל) לגלות עניין בבתים ההיסטוריים של נחלאות, עם האדריכלות המיוחדת והחצרות הפנימיות.
2. מדיניות שימור: עיריית ירושלים אימצה מדיניות שימור נוקשה יחסית, המגבילה את אפשרויות השינוי במבנים ההיסטוריים, אך מאפשרת שיפוץ פנימי מקיף.
3. שינוי דמוגרפי מורכב: בנחלאות התפתח תמהיל אוכלוסייה ייחודי, המשלב תושבים ותיקים (לרוב מסורתיים ודתיים), לצד אוכלוסייה צעירה ומשכילה, ולצד רוכשי דירות מחו"ל (דירות "רפאים").
4. תוצאות במחירי הנדל"ן: מחירי הנדל"ן בנחלאות עלו משמעותית, כאשר בתים היסטוריים קטנים יחסית נמכרים במיליוני שקלים, למרות מגבלות הבנייה והפיתוח.

הייחודיות של נחלאות מבחינה שמאית היא בהערכת הפרמיה המשולמת עבור האותנטיות והערך ההיסטורי, לצד ההתמודדות עם מגבלות השימור.בקעה וקטמון: ג'נטריפיקציה בהקשר החברתי-תרבותי הירושלמי: שכונות דרום ירושלים, ובפרט בקעה וקטמון, מספקות דוגמה לג'נטריפיקציה בהקשר מורכב של מתחים עדתיים ודתיים:

1. רקע היסטורי: שכונות אלה, שהוקמו בתקופת המנדט הבריטי כשכונות ערביות בורגניות, התאכלסו לאחר 1948 בעיקר בעולים מארצות ערב (בעיקר מצפון אפריקה).
2. תחילת הג'נטריפיקציה: משנות ה-90, החלה כניסה של אוכלוסייה אשכנזית, חילונית ומסורתית, וכן של עולים מארה"ב וצרפת, תוך דחיקה הדרגתית של האוכלוסייה המזרחית הוותיקה.
3. מתחים חברתיים-תרבותיים: תהליך הג'נטריפיקציה לווה במתחים על רקע עדתי, מעמדי ודתי, כאשר נוצרה תפיסה של "קולוניאליזם אשכנזי" בשכונות מזרחיות מסורתיות.
4. המצב הנוכחי: כיום, שכונות אלה מאופיינות בתמהיל מגוון יחסית, אך עם דומיננטיות הולכת וגוברת של אוכלוסייה משכילה ממעמד בינוני-גבוה, דתית ברובה.

מבחינה שמאית, שכונות אלה מציגות אתגר של הערכת השפעת השינויים הדמוגרפיים והתרבותיים על ערכי הנדל"ן, כאשר ישנם גורמים מנוגדים המשפיעים על הביקוש (כגון האטרקטיביות לקהילות דתיות-מודרניות מחד, ומיקום פחות מרכזי מאידך).מחיר העלייה בערכי הנכסים והשלכותיו: תהליכי הג'נטריפיקציה בירושלים לוו בהשלכות חברתיות-כלכליות ניכרות:

1. דחיקה של אוכלוסיות מקוריות: משפחות ותיקות רבות, בעיקר ממעמד הביניים-נמוך, נאלצו למכור את דירותיהן ולעבור לשכונות פריפריאליות יותר.
2. אתגרי דיור לצעירים: צעירים ירושלמים מתקשים להישאר בשכונות המתג'נטרפות, ונאלצים לעבור לפרברים או לעזוב את העיר.
3. תופעת דירות הרפאים: רכישת דירות על ידי תושבי חוץ, המשתמשים בהן לתקופות קצרות בשנה, משפיעה על המרקם הקהילתי ועל מחירי הדיור.
4. שינוי במרקם המסחרי: עסקים מסורתיים נסגרים ומוחלפים בעסקים המכוונים לאוכלוסייה החדשה, תוך אבדן של מוקדי מסחר שירתו את האוכלוסייה המקורית.

הניסיון הירושלמי מדגיש את הצורך בהתייחסות מערכתית לג'נטריפיקציה, תוך איזון בין היתרונות הכלכליים לבין הצורך בשמירה על המרקם החברתי-תרבותי הייחודי של העיר.

חיפה ומרכזי ערים נוספים

בשנים האחרונות, תהליכי ג'נטריפיקציה החלו להתפשט גם לערים נוספות בישראל, עם מאפיינים ייחודיים בכל אחת מהן.הדר הכרמל: פוטנציאל והתפתחות איטית: שכונת הדר הכרמל בחיפה מציגה מקרה מעניין של ג'נטריפיקציה בהתהוות, עם קצב איטי יחסית ומאפיינים ייחודיים:

1. רקע היסטורי: הדר הכרמל, שהוקמה בתחילת המאה ה-20 כמרכז העיר החדש של חיפה, הייתה שכונה יוקרתית עד שנות ה-70, ואז חוותה הידרדרות משמעותית.
2. מאפיינים ייחודיים: השכונה מאופיינת באדריכלות מרשימה (בתי באוהאוס, בנייה מנדטורית), תשתית תרבותית עשירה (מוזיאונים, תיאטרון), ופוטנציאל תיירותי.
3. תחילת התהליך: מאמצע שנות ה-2000 החלו להיראות סימני ג'נטריפיקציה ראשוניים – כניסת סטודנטים ואמנים, פתיחת בתי קפה וגלריות, ושיפוץ מבנים היסטוריים.
4. האטה וקשיים: למרות הפוטנציאל, קצב הג'נטריפיקציה בהדר היה איטי יחסית, בשל מספר חסמים:
   • תדמית שלילית של השכונה
   • ריכוז של אוכלוסיות מוחלשות וקהילות מהגרים
   • תחרות מול שכונות אחרות בעיר
   • היעדר מסה קריטית של "מג'נטרפים" ראשוניים
5. התפתחויות עכשוויות: בשנים האחרונות ניכרת האצה מסוימת בתהליך, בעקבות השקעות עירוניות, התחדשות המרחב הציבורי, ויוזמות של אמנים ויזמים חברתיים.

מבחינה שמאית, הדר מציגה אתגר מרתק של הערכת פוטנציאל ארוך טווח, אל מול חסמים קצרי טווח, עם פערים גדולים בין ערך הנכסים הנוכחי לבין הפוטנציאל התיאורטי.ערים בפריפריה: באר שבע ועכו כמקרי בוחן: בשנים האחרונות, ניתן לזהות ניצנים של ג'נטריפיקציה גם בערי פריפריה, עם מאפיינים ייחודיים:באר שבע:

1. מוקדי התחדשות: העיר העתיקה של באר שבע חווה תהליכי התחדשות, עם שיפוץ מבנים עות'מאניים ומנדטוריים, ופיתוח מתחמי תרבות ופנאי.
2. גורמים מאיצים: הרחבת אוניברסיטת בן גוריון, פיתוח פארק ההיי-טק, ומעבר יחידות צה"ל לנגב הובילו לכניסת אוכלוסייה משכילה וצעירה.
3. אופי הג'נטריפיקציה: בשונה מהמודל ה"קלאסי", הג'נטריפיקציה בבאר שבע מאופיינת בהשקעה ציבורית משמעותית ובמעורבות עירונית גבוהה, כחלק ממדיניות פיתוח מכוונת.

עכו:

1. התמקדות בעיר העתיקה: תהליכי הג'נטריפיקציה בעכו מתמקדים בעיר העתיקה, עם רכישת נכסים בידי משקיעים והסבתם למלונות בוטיק, גלריות ומסעדות גורמה.
2. הקשר תיירותי: הג'נטריפיקציה בעכו מונעת במידה רבה מפיתוח תיירותי, תוך דגש על השילוב של המורשת ההיסטורית והימית.
3. מורכבות רב-תרבותית: התהליך בעכו מורכב במיוחד בשל האופי הרב-תרבותי של העיר (יהודים וערבים), והחשש מפני השפעות על המרקם החברתי הקיים.

ניתוח השוואתי של תהליכי ג'נטריפיקציה בערים שונות: השוואה בין תהליכי הג'נטריפיקציה בערים השונות בישראל מעלה מספר תובנות:

1. השפעת הזהות המקומית: בכל עיר, הג'נטריפיקציה מקבלת גוון ייחודי בהתאם למאפייניה התרבותיים, ההיסטוריים והחברתיים.
2. תפקיד הרשות המקומית: ניכרים הבדלים משמעותיים במידת המעורבות והכוונה של הרשויות המקומיות – מגישה של "תן לשוק לפעול" (תל אביב) ועד להתערבות אקטיבית (באר שבע).
3. מהירות התהליך: קצב הג'נטריפיקציה שונה מאוד בין הערים השונות, בהתאם למיקום, לביקוש, ולחסמים מקומיים.
4. גורמים מזרזים: בכל עיר ניתן לזהות גורמים ייחודיים המאיצים את הג'נטריפיקציה – קרבה למרכז העסקים (תל אביב), מוסדות חינוך (ירושלים וחיפה), או פיתוח תיירותי (עכו).

מבחינה שמאית, ההשוואה בין הערים השונות מאפשרת לזהות דפוסים ולהעריך טוב יותר את הפוטנציאל העתידי של אזורים בראשית תהליך הג'נטריפיקציה, תוך התחשבות במאפיינים המקומיים הייחודיים.

חלק ד': הערכת נכסים בתהליכי ג'נטריפיקציה - היבטים שמאיים

אתגרים מתודולוגיים בהערכת נכסים

תהליכי ג'נטריפיקציה מציבים אתגרים ייחודיים בפני שמאי המקרקעין, הנדרשים להעריך נכסים בסביבה דינמית ומשתנה. אתגרים אלה כוללים:התמודדות עם תנודתיות ושינויים מהירים:

1. היעדר עסקאות השוואה רלוונטיות: בשכונות עוברות ג'נטריפיקציה, עסקאות השוואה מלפני שנה או שנתיים עלולות להיות לא רלוונטיות בשל שינויים מהירים.
2. שונות גבוהה בין נכסים סמוכים: באותו מתחם ניתן למצוא נכסים ברמות שונות מאוד – ממבנים מוזנחים ועד למבנים משופצים ברמה גבוהה.
3. שינויים מהירים בתמהיל השימושים: שינויים בתמהיל העסקים, בתשתיות ובשירותים הציבוריים משפיעים על ערכי הנכסים בקצב מהיר.
4. השפעת ציפיות השוק: ציפיות לשינויים עתידיים משפיעות על מחירי הנכסים עוד בטרם התרחשו השינויים בפועל.

הערכת פוטנציאל עתידי בשכונות בתהליך:

1. זיהוי שלב הג'נטריפיקציה: הערכת המיקום של השכונה על "עקומת הג'נטריפיקציה" – האם מדובר בשלב ראשוני, אמצעי או מתקדם.
2. הערכת קצב התהליך: ניתוח הגורמים המאיצים והמעכבים את התהליך, והערכת קצב השינוי הצפוי.
3. ניתוח מגמות בשכונות סמוכות: בחינת "אפקט הגלישה" (spillover effect) משכונות סמוכות שכבר עברו ג'נטריפיקציה.
4. הערכת הפוטנציאל המקסימלי: ניתוח ה"תקרה" האפשרית למחירי הנכסים, בהתחשב במאפייני השכונה והנכס.

גורמי סיכון וחוסר ודאות:

1. סיכון רגולטורי: שינויי מדיניות תכנון, מיסוי, או דיור עלולים להשפיע על תהליך הג'נטריפיקציה.
2. התנגדות קהילתית: התנגדות של תושבים ותיקים או של ארגונים חברתיים עשויה להאט או לשנות את התהליך.
3. תלות בהשקעות ציבוריות: במקרים רבים, המשך הג'נטריפיקציה תלוי בהשקעות ציבוריות בתשתיות, שטחים ציבוריים, ותחבורה.
4. סיכוני היצע: בנייה חדשה מאסיבית באזור או בסביבתו עלולה להשפיע על קצב עליית המחירים.

מתודולוגיות להתמודדות עם אתגרים אלה כוללות:

• ניתוח מגמות שוק בשכונות דומות שעברו את התהליך
• שימוש במודלים הדוניים המתחשבים בשלב הג'נטריפיקציה
• שימוש בתרחישים מרובים והערכות בטווחים
• עדכון תכוף של בסיסי הנתונים והעסקאות

פרמטרים ייחודיים להערכה

בהערכת נכסים בשכונות עוברות ג'נטריפיקציה, ישנם מספר פרמטרים ייחודיים שיש להתחשב בהם:השפעת שינויים סוציו-אקונומיים על ערכי נדל"ן:

1. שינויים בהרכב האוכלוסייה: מעקב אחר מדדים דמוגרפיים כגון השכלה, הכנסה, גיל, והרכב משקי הבית.
2. תרבות צריכה חדשה: כניסה של תרבות צריכה חדשה (בתי קפה, חנויות קונספט, מסעדות גורמה) כמדד מקדים לעליית ערך.
3. מסה קריטית: זיהוי נקודת ה"מסה הקריטית" של האוכלוסייה החדשה, שלאחריה קצב השינוי מואץ.
4. יחס לשימור מול חידוש: העדפות האוכלוסייה החדשה לשימור אלמנטים מקוריים מול מודרניזציה של המרחב.

מבחינה שמאית, שינויים אלה משפיעים על ה"נרטיב" של השכונה ועל תפיסתה בעיני הציבור, מה שמשפיע ישירות על הביקוש ועל מחירי הנכסים.אמידת ההשפעה של שיפור תשתיות ושירותים עירוניים:

1. שיפור מרחב ציבורי: השפעת שיפור רחובות, כיכרות, וגנים ציבוריים על ערכי הנכסים הסמוכים.
2. שדרוג תשתיות תחבורה: השפעת שיפורים בתחבורה ציבורית, שבילי אופניים, או הגבלות תנועה וחניה.
3. מוסדות ציבור: השפעת שדרוג בתי ספר, מתנ"סים, ומוסדות תרבות על האטרקטיביות של השכונה.
4. פיתוח עירוני בסביבה: השפעת פרויקטים עירוניים גדולים בסביבת השכונה (פארקים, מוסדות תרבות, מוקדי תעסוקה).

ניתוח זה מחייב הבנה של "מכפיל ההשקעה הציבורית" – ההשפעה של כל שקל המושקע במרחב הציבורי על ערכי הנכסים הפרטיים.יחסי הגומלין בין נכסי מגורים למסחר במרחבים מתחדשים:

1. שינוי בתמהיל המסחרי: השפעת המעבר מעסקים מסורתיים לעסקים המכוונים לאוכלוסייה החדשה.
2. "רחוב ראשי" חדש: זיהוי צירי מסחר חדשים המתפתחים במקביל לתהליך הג'נטריפיקציה.
3. עירוב שימושים: הערכת הערך המוסף של עירוב שימושים (מגורים-מסחר-תעסוקה) במבנים ובמתחמים.
4. פוטנציאל הסבה: הערכת הפוטנציאל של הסבת שימושים (למשל, מבתי מלאכה למגורים או למשרדים יצירתיים).

מניסיון שנצבר בערים שונות בישראל, ניתן להבחין בדפוס שבו שינויים במרקם המסחרי מהווים אינדיקטור מוקדם לג'נטריפיקציה, ומשפיעים בהמשך על ערכי המגורים.פרמטרים ייחודיים לסוגי נכסים שונים:

1. דירות ישנות, לא משופצות: הערכת פוטנציאל השבחה, עלויות שיפוץ, והתשואה על ההשקעה.
2. דירות משופצות: הערכת ה"פרמיה" על שיפוץ איכותי, התאמה לטעם האוכלוסייה החדשה, ורמת גימור.
3. נכסים לשימור: הערכת ערך השימור, עלויות שימור מול תועלות, והפרמיה על אותנטיו
4. מבנים מסחריים: הערכת פוטנציאל הסבה, התאמה לצרכי המסחר החדש, ותחזית הכנסות משכירות לאור שינויים בתמהיל העסקי.

בפרקטיקה השמאית, התחשבות בפרמטרים אלה מחייבת שילוב של מתודולוגיות כמותיות ואיכותניות, וכן ידע רב-תחומי הכולל הבנה של תהליכים חברתיים, תרבותיים וכלכליים.

סיכום ומסקנות

תהליכי הג'נטריפיקציה בישראל מציגים תמונה מורכבת, המשלבת היבטים כלכליים, חברתיים, תרבותיים ותכנוניים. ניתוח מקרי הבוחן והמאפיינים הייחודיים של התופעה בישראל מאפשר לגבש מספר תובנות ומסקנות.

איזון בין פיתוח כלכלי לצדק חברתי

הדיון בג'נטריפיקציה בישראל, כמו בעולם כולו, נע בין שני קטבים: מחד, תפיסת התהליך כמנוע צמיחה עירוני חיובי, המביא להתחדשות פיזית, כלכלית ותרבותית; ומאידך, ביקורת על ההשלכות החברתיות השליליות, ובעיקר דחיקה של אוכלוסיות מוחלשות ואבדן של מרקמים קהילתיים ותרבותיים אותנטיים.המקרים שנסקרו במאמר זה מראים כי:

1. ג'נטריפיקציה אינה בינארית: התהליך מציג ספקטרום רחב של תוצאות חברתיות וכלכליות, בהתאם למאפייני האזור, למדיניות המקומית, ולקצב התהליך.
2. חשיבות הוויסות: התערבות מושכלת של הרשויות עשויה למתן את ההשפעות השליליות, תוך שימור היתרונות הכלכליים.
3. דיור בר-השגה כמפתח: שילוב של דיור בר-השגה בשכונות מתחדשות מאפשר שמירה על המגוון החברתי ומניעת דחיקה מוחלטת של האוכלוסייה המקורית.
4. פיתוח כלכלי מכליל: עידוד עסקים מקומיים, תמיכה ביזמות של תושבים ותיקים, ופיתוח תעסוקה מקומית מסייעים להפוך את הג'נטריפיקציה לתהליך מכליל יותר.

מבחינה שמאית, האיזון בין פיתוח כלכלי לצדק חברתי משתקף בצורך להעריך נכסים תוך התחשבות במגוון רחב של גורמים, מעבר לשיקולים כלכליים טהורים.

תפקיד השמאי בתהליכי ג'נטריפיקציה והתחדשות עירונית

שמאי המקרקעין ממלא תפקיד משמעותי בתהליכי ג'נטריפיקציה והתחדשות עירונית, החורג מעבר להערכת שווי פשוטה:

1. זיהוי מגמות בראשיתן: השמאי נדרש לזהות תהליכי ג'נטריפיקציה בשלביהם הראשוניים, ולהעריך את פוטנציאל ההשפעה שלהם על ערכי הנדל"ן.
2. הערכת כדאיות פרויקטים: בפרויקטי התחדשות עירונית (פינוי-בינוי, תמ"א 38), השמאי מעריך את הכדאיות הכלכלית, תוך איזון בין אינטרסים של יזמים, בעלי דירות, ורשויות.
3. ייעוץ למדיניות ציבורית: שמאים יכולים לתרום לעיצוב מדיניות התחדשות עירונית, באמצעות הערכות של השפעות תכניות שונות על שוק הנדל"ן.
4. תיווך בין ערך כלכלי לערך חברתי: השמאי המקצועי נדרש להכיר בערכים שאינם כלכליים גרידא, כגון ערכים קהילתיים, תרבותיים והיסטוריים.

על השמאי להיות מצויד בידע רב-תחומי, הכולל הבנה של תהליכים עירוניים, חברתיים וכלכליים, ובכלים מתודולוגיים מתקדמים להתמודדות עם שווקים דינמיים ומשתנים.

מבט לעתיד: מגמות והתפתחויות צפויות

לאור הניסיון שנצבר בישראל ובעולם, ניתן לצפות מספר מגמות והתפתחויות בתחום הג'נטריפיקציה בישראל בשנים הקרובות:

1. התפשטות גיאוגרפית: תהליכי ג'נטריפיקציה צפויים להתפשט לערי פריפריה נוספות, תוך התאמה למאפיינים המקומיים הייחודיים.
2. ג'נטריפיקציה מתוכננת: גישה פרו-אקטיבית יותר של רשויות מקומיות לתהליכי ג'נטריפיקציה, תוך ניסיון לווסת את התהליך ולנצל את יתרונותיו.
3. אסטרטגיות הכלה: פיתוח אסטרטגיות להכלת האוכלוסייה המקורית בתהליכי ההתחדשות, באמצעות דיור בר-השגה, חיזוק קהילות מקומיות, ותמיכה בעסקים מקומיים.
4. שילוב טכנולוגיה: שילוב של טכנולוגיות דיגיטליות ו"ערים חכמות" בתהליכי התחדשות, תוך יצירת מודלים חדשים של התחדשות עירונית.
5. חיזוק הקשר להתחדשות עירונית פורמלית: שילוב הדוק יותר בין תהליכי ג'נטריפיקציה "אורגניים" לבין תכניות התחדשות עירונית פורמליות.

מבחינה שמאית, מגמות אלה מחייבות התאמה מתמדת של שיטות ההערכה, פיתוח מודלים חדשים, והרחבת בסיס הידע והמיומנויות.

סיכום

ג'נטריפיקציה בישראל היא תופעה מורכבת, המשלבת היבטים כלכליים, חברתיים, תרבותיים ותכנוניים ייחודיים למדינה. תהליכי ג'נטריפיקציה משתלבים לעיתים קרובות עם תהליכי התחדשות עירונית פורמליים, יוצרים דינמיקה מורכבת של שינוי עירוני.מקרי הבוחן שנסקרו במאמר זה – מתל אביב דרך ירושלים ועד חיפה וערי פריפריה – מציגים מגוון של דפוסים ותוצאות, ומדגישים את הצורך בהתייחסות מקומית ומותאמת לכל מקרה ומקרה.עבור שמאי המקרקעין, הבנת תהליכי הג'נטריפיקציה והשפעתם על ערכי נדל"ן היא חיונית להערכה מדויקת ומקצועית של נכסים במרחבים עירוניים משתנים. הערכה כזו מחייבת התחשבות במגוון רחב של פרמטרים, שיטות עבודה מותאמות, וראייה רב-תחומית.לסיכום, הג'נטריפיקציה בישראל אינה רק תהליך כלכלי או נדל"ני, אלא תהליך חברתי-מרחבי מורכב, המשנה את פני הערים ואת אופי הקהילות בהן. השמאי המקצועי נדרש להבין תהליך זה לעומקו, ולשלב את הידע בהערכותיו המקצועיות, תוך איזון בין שיקולים כלכליים לשיקולים חברתיים ותכנוניים.

סנגור במבחן

בנטפליקס יש סדרה נהדרת בשם סנגור במבחן. ישנם כמה פרקים בסדרה שעוסקים בנושא זה כאשר בעלת מסעדה (ליסה טראמל) מואשמת ברצח יזם נדל"ן שמבצע ג'נטרפיקציה בשכונה שבה היא גדלה ובה ממוקמת המסעדה שלה והיא התנגדה, מחתה והפגינה נגדו ונגד המיזם שהוא הוביל. אני ממליץ על הסדרה שתסב לכם הנאה גדולה.

צילום מסך נטפליקס

גם בסדרה אדם זר בנטפליקס, על פי ספרו של הרלן קובן, יש מספר פרקים שעוסקים בנושא הזה בו דייר בודד מתנגד למיזם עד שבהריסת ביתו מתגלה גופה. גם סידרה מומלצת.

צילום מסך נטפליקס