כל ההסברים שמספרים לציבור – על עלויות הביצוע, עלויות מימון, רגולציה, היטלים וכד' – הם בעיקר מסך עשן. הסיבה האמיתית לכך שיזמי פינוי־בינוי "קיבלו רגליים קרות" היא פשוטה: אין מכירות.

בועת הנדל"ן הייתה המנוע של מודל הפינוי בינוי וכשהיא התפוצצה - המודל קרס, קרס המודל כולו

הנקודות המרכזיות:

1. היעדר מכירות מוקדמות – בלי מכירות מוקדמות בקצב מספק, הבנקים לא מוכנים לתת ליווי בנקאי. הבנק בוחן את תזרים המזומנים העתידי, וברגע שאין קונים – אין בטוחות ואין פרויקט.
2. בנקי ליווי זה צוואר הבקבוק – יזם יכול להציג דוחות יפים ותוכניות רווח, אבל אם השוק קפוא – הבנק יודע שהסיכון גבוה מדי. לכן, פרויקטים נתקעים עוד לפני היציאה לשטח.
3. "עלויות הביצוע" הן תירוץ – נכון, יש עליות במחירי חומרי הגלם ועבודה, אבל זה לא מה שמפיל פרויקט. יזם יכול להתאים חוזים או להאריך לוחות זמנים. הבעיה המכרעת היא שאין קונים במחירים הנדרשים.
4. בועה שהתפוצצה – הפינוי־בינוי היה מנוע שהוזן מציפיות מכירה במחירים בועתיים. עכשיו כשהשוק מתקרר והמחירים יורדים – המודל לא מחזיק.

מסקנה:

יזמי פינוי־בינוי לא עוצרים בגלל "עלויות". הם עוצרים כי המודל העסקי מבוססי מכירות על מחירים בועתיים - קרס. הבועה מתפוצצת להם בפנים.

בלי רוכשים – אין בנק מלווה, ובלי בנק מלווה – אין פרויקט. כל היתר זו "תעמולת כיסוי" שמספרים לציבור, לדיירים ולתקשורת.

פינוי־בינוי: הסיפורים נגמרו – מה שעוצר את הפרויקטים באמת

האמת הפשוטה – אין מכירות

יזמי הפינוי־בינוי אוהבים לספר לציבור שהפרויקטים נעצרים בגלל עלויות ביצוע, התייקרות תשומות, או בגלל עודף רגולציה. אבל האמת הרבה יותר פשוטה: אין מכירות. בלי מכירות מוקדמות – אין ליווי בנקאי, ובלי ליווי בנקאי – אין פרויקט.

הבנק לא נותן מימון בלי מכירות

הבנקים לא מתרשמים מסיפורים. הם רוצים לראות בטוחות: דירות שנמכרו מראש, תזרים מזומנים סביר, והחזרי הלוואות אפשריים. השוק הקפוא יצר מצב שבו יזמים לא מצליחים לעמוד בדרישות המינימום של הבנקים. התוצאה: עצירה מוחלטת.

עלויות? תירוץ בלבד

כן, עלויות העבודה והחומרים עלו. כן, יש יותר היטלים ורגולציה. אבל אלו אינם מה שעוצר את המכונה. יזם יכול להאריך לוחות זמנים, לשנות חוזים או לנהל מו"מ עם ספקים. מה שאי אפשר לעקוף זה חוסר מוחלט בקונים במחירים הנדרשים.

בועה שהתפוצצה

פינוי־בינוי נשען על מודל כלכלי שבו מחיר מכירה גבוה מצדיק את ההשקעה. כשהבועה ניפחה את השוק, זה עבד. עכשיו כשהמחירים נופלים והביקושים מתאדים, כל המודל העסקי קרס.

מסקנה

יזמי פינוי־בינוי לא "קיבלו רגליים קרות" בגלל עלויות. הם נעצרו כי המנוע של הפרויקטים – המכירות – כבה. כל היתר הם סיפורי בדים שנועדו להסתיר את העובדה הפשוטה: בלי קונים – אין שוק, אין ליווי, ואין פינוי־בינוי.