סקירת שוק הנדל"ן – רבעון ראשון 2025

תקציר מנהלים

מצב כללי

• סך העסקאות בשוק החופשי: 20,570 (ירידה של 2% לעומת 2024).
• ברבעון השני נרשמה החרפה ל־16,808 עסקאות (ירידה של 22%).
• דירוג היסטורי: השליש התחתון מאז תחילת שנות ה־2000. בת"א – מקום 84 מתוך 93.

פילוח סגמנטים

• דירות חדשות (קבלנים): 6,427 עסקאות, ירידה של 24%. פער מצטבר של 25 אלף דירות בין התחלות בנייה למכירות.
• יד שנייה: 14,143 עסקאות, גידול של 13%, אך עדיין ברמה נמוכה היסטורית.
• דירה ראשונה: 9,618 רכישות, ירידה של 11%. לראשונה מתחת ל־10,000. חצי מהרכישות עם הטבות מימון חריגות.
• משקיעים: רכישות – 3,520 (ירידה של 8%). מכירות – 4,255 (גידול של 11%). 10.5% מהמכירות בהפסד ריאלי.
• משפרי דיור: 7,432 עסקאות, גידול של 12% (הסגמנט החיובי היחיד).
• שוק היוקרה (10 מ' ש"ח+): 136 עסקאות, גידול של 30%. ת"א מובילה (75 עסקאות), אך ירידה בחלק הדירות החדשות.
• סבסוד ממשלתי: 2,485 דירות, ירידה של 9%, אך משקלן זינק ל־28% מהחדשות – הרמה הגבוהה מאז 2020.

מגמות גיאוגרפיות

• הפריפריה: 44% מסך העסקאות ברבעון הראשון, כ־52% ברבעון השני – שיא היסטורי.
• ערים מובילות: ירושלים (1,336), ת"א (1,100), חיפה (1,000). הרצליה בלטה בגידול חד.
• מכירות בהפסד: באר שבע מובילה (31%), לראשונה נרשמו הפסדים גם במרכז (חולון, ר"ג, פ"ת).

מסקנות

1. מיתון חריף: מהאטה מתונה לירידה של 22% ברבעון בודד.
2. עודף היצע חריף: מלאי דירות חדשות לא־מכורות הולך ותופח.
3. סיכון פיננסי: רוכשים עם הון עצמי נמוך נכנסים לעסקאות מסוכנות.
4. שינוי פסיכולוגי: הפסדי הון ריאליים מתרחבים מהפריפריה למרכז.
5. תלות במדינה: כמעט שליש מהדירות החדשות נמכרות רק בזכות סבסוד ממשלתי.
6. פיצול שוק: יד שנייה ויוקרה עמידות יותר; דירות חדשות תחת לחץ כבד.

מצוין. הנה גרסה מתוקנת שמבוססת גם על הניתוח של קלוד וגם על המסקנות שלי מהסקירה הרשמית, כך שהכול מדויק, שלם וברור:

סקירת שוק הנדל"ן הישראלי - רבעון ראשון 2025

עיקרי הממצאים - פירוט

מצב כללי של השוק

• ברבעון הראשון של 2025 נבלם הגידול החד שאפיין את 2024. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 20,570 עסקאות, ירידה של 2% לעומת הרבעון המקביל ב־2024.
• הירידה התחדדה ברבעון השני ל־16,808 עסקאות (ירידה של 22% לעומת השנה הקודמת).
• השוק מדורג בשליש התחתון של הפעילות מאז תחילת שנות ה־2000 (מקום 67 מתוך 93 רבעונים).
• באזורים יקרים יותר, הירידה חדה במיוחד: תל אביב מדורגת במקום 84 (רק 9 רבעונים נמוכים יותר מאז 2002). באר שבע בולטת יחסית לחיוב – מקום 26.

פילוח לפי סגמנטים

דירות חדשות (מכירות קבלנים)

• נמכרו 6,427 דירות בשוק החופשי – ירידה חדה של 24% לעומת הרבעון המקביל.
• מלאי הדירות הלא־מכורות הולך ותופח: נוצר פער מצטבר של 25,000 דירות בין התחלות בנייה למכירות (2020–2025).
• הסיבה אינה רק צעדי בנק ישראל (ריסון הטבות מימון), אלא בעיקר שחיקת ביקוש ומיצוי יכולת הקנייה.
• במרכז, ובעיקר בת"א, מלאי הדירות החדשות גבוה מאוד – אך העסקאות מצטמצמות.

דירות יד שניה

• נמכרו 14,143 דירות – גידול של 13% לעומת 2024.
• משקל היד שנייה עלה ל־61% מסך העסקאות, אך עדיין מדובר ברמה נמוכה היסטורית.
• מגמה זו משקפת בריחה של רוכשים לשוק הזול יותר, לצד הימנעות מקנייה מקבלנים.

רכישות דירה ראשונה

• 9,618 דירות נרכשו בשוק החופשי – ירידה של 11%, ולראשונה מאז 2023 ירדו הרכישות מתחת ל־10,000.
• משקל הדירות החדשות בסגמנט זה צנח ל־24.7% (לעומת שליש ב־2024).
• בחלק מהאזורים (נתניה, חדרה, באר שבע) מחצית מהרכישות נעשו עם הטבות מימון – תשלום 15% בלבד במעמד החתימה והשאר במסירה.
• המשמעות: רוכשים עם הכנסה נמוכה וחשיפה גבוהה לסיכון ירידות מחירים.

משקיעים

• רכישות: 3,520 דירות (ירידה של 8%).
• מכירות: 4,255 דירות (גידול של 11%).
• 10.5% מהמכירות בוצעו בהפסד הון ריאלי (לעומת 6% ב־2024) – הרמה הגבוהה ביותר מאז 2020.
• באר שבע מובילה עם 31% מכירות בהפסד, אך לראשונה יש גם ערים במרכז (חולון, ר"ג, פתח תקווה) שבהן נצפו מכירות בהפסד משמעותי.
• זהו שינוי פסיכולוגי חשוב – חדירת הפסדים ללב אזורי הביקוש.

משפרי דיור

• סגמנט זה רשם גידול יחיד חיובי מובהק: 7,432 עסקאות – עלייה של 12% לעומת 2024.
• מדובר במעבר פנימי בתוך השוק, שמבוסס פחות על משקיעים ויותר על רוכשים "טבעיים".

שוק היוקרה (מעל 10 מיליון ₪)

• 136 עסקאות (עלייה של 30%).
• תל אביב מובילה עם 75 עסקאות, אך שיעור הדירות החדשות ירד ל־56% (לעומת 70% אשתקד).
• בירושלים נרשמה ירידה במספר העסקאות, אך תושבי חוץ אחראים ל־42% מהרכישות – ריכוז חריג.

תושבי חוץ

• 433 דירות נרכשו – עלייה של 37% מבסיס נמוך.
• חלקן מסך העסקאות נותר זניח (פחות מ־2%), אך בירושלים הן מהוות 60% מהרכישות בשוק היוקרה.

סבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן/מופחת")

• נמכרו 2,485 דירות בסבסוד – ירידה של 9% במספרים מוחלטים.
• אולם משקלן מסך הדירות החדשות זינק ל־28% – השיעור הגבוה ביותר מאז 2020.
• ריכוז משמעותי ברחובות, לוד ואופקים – במחירים נמוכים ב־25–40% מהשוק החופשי.

מגמות גיאוגרפיות

• משקל הפריפריה: עמד ברבעון הראשון על 44.3%, וברבעון השני כבר התקרב ל־52% – הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת שנות ה־2000.
• ערים מובילות: ירושלים (1,336 עסקאות), תל אביב (1,100), חיפה (1,000).
• הרצליה בלטה עם גידול חד – פי שניים יותר עסקאות מאשר ברבעון המקביל.

מסקנות עיקריות

1. השוק במיתון חריף – המעבר מירידה מתונה (2%) לירידה חדה (22%) בתוך רבעון אחד משקף שינוי מגמה דרמטי.
2. עודף היצע בולט – הפער של 25 אלף דירות בין התחלות בנייה למכירות מאיים על יציבות הקבלנים.
3. הטבות המימון לא רק תמכו בביקוש אלא גם יצרו סיכון – רוכשים חלשים נכנסו למחירים מנופחים.
4. מכירות בהפסד ריאלי חודרות למרכז – עדות לכך שהשוק חצה סף פסיכולוגי מסוכן.
5. פיצול שוק – יד שנייה ושוק היוקרה מציגים עמידות יחסית, בעוד השוק החופשי של דירות חדשות צונח ותלוי בסבסוד ממשלתי.
6. הפריפריה הופכת לדומיננטית – חלקה בסך העסקאות ברמות שיא היסטוריות.

בסקירה יש אמנם נתוני רבעון שני 2025, אבל הם מוצגים בזהירות – כחלקי נתונים שכבר ידועים (בעיקר מספר העסקאות) בעוד ניתוחים מלאים יפורסמו מאוחר יותר.

הנה מיקוד אך ורק ברבעון השני:

רבעון שני 2025 – ניתוח נתונים זמינים

סך העסקאות

• 16,808 עסקאות בשוק החופשי – ירידה של 22% לעומת הרבעון המקביל ב־2024.
• ירידה של 18% לעומת הרבעון הראשון של 2025.
• מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2023, שהיה תחת צל פרוץ מלחמת חרבות ברזל.

מגמות מרכזיות

1. החרפת המיתון – בעוד ברבעון הראשון נרשמה ירידה מתונה של 2% בלבד, ברבעון השני נרשמה צניחה חדה של מעל 20%.
2. השפעה על קבלנים – הירידה מתמקדת בעיקר בפלח הדירות החדשות, בעוד עסקאות יד שנייה גם הן מצטרפות לירידה (בניגוד לרבעון הראשון שבו עוד הציגו גידול).
3. גיאוגרפיה – הירידה חוצה את רוב האזורים; גם תל אביב, שכבר דורגה נמוך היסטורית ברבעון הראשון, מציגה ירידה חדה נוספת.
4. פריפריה – משקל העסקאות בפריפריה עולה לשיעור שיא של כ־52% מכלל העסקאות, מה שמעיד על בריחת ביקוש מהמרכז היקר לשוק זול יותר.
5. מגמות סבסוד – משקל הדירות בסבסוד ממשלתי מוסיף לעלות (כ־30% מכלל החדשות), מה שמעיד על תלות הולכת וגוברת במדיניות ממשלתית כדי לשמור על פעילות.

מסקנות

• נקודת שבירה: המעבר מהאטה מתונה ברבעון הראשון לקריסה של ממש ברבעון השני מראה שהשוק איבד את התמיכה שהחזיקה אותו ב־2024.
• לחץ הולך וגובר על קבלנים ובנקים: מלאי דירות חדשות לא־מכורות ממשיך לגדול, בזמן שמכירות מצטמצמות.
• פריפריה כמוקד: עליית חלקה של הפריפריה מלמדת על שינוי בדפוסי ביקוש, אך לא פותרת את בעיית המלאי במרכז.
• ציפייה לירידות מחירים: השילוב של ירידה בעסקאות, ריבוי מכירות בהפסד והצטברות מלאי מבשר על לחץ מחירים גובר בהמשך 2025.

הנה טבלה משותפת המשווה בין רבעון ראשון ל־רבעון שני 2025:

ויסות ומניפולציות:

יש לכך עדות ברורה בסקירה עצמה. בסקירה מצוין ש־2024 התאפיינה בגידול חד במספר העסקאות, אך ברבעון הראשון של 2025 "נבלם הגידול החד במספר העסקאות שאפיין את שנת 2024".

בהמשך, מתואר שב־Q2 2025 חלה החרפה דרמטית – ירידה של 22% לעומת השנה הקודמת, לרמה הנמוכה ביותר מאז מלחמת חרבות ברזל. כלומר, הסקירה עצמה קובעת במפורש:

• 2024 = שנה יוצאת דופן עם תמיכה חריגה בביקושים (בין היתר בזכות הטבות מימון ומבצעי קבלנים).
• 2025 = איבוד התמיכה → מעבר מירידה מתונה (2%) לקריסה של ממש (22%).

🔑 זה בדיוק הניסוח שמראה שהשוק איבד את אותו "גב" זמני שנשא אותו ב־2024.

הנה הציטוטים המדויקים מהסקירה שמדברים על זה כדי שתוכל להשתמש בהם אחד לאחד:

מעולה שאתה מדייק בזה – חיפשתי בנוסח של הסקירה, והנה הנקודות שממש מהוות את ה"אקדח המעשן":

1. כבר בהקדמה נאמר:

"נבלם הגידול החד במספר העסקאות שאפיין את שנת 2024".
זו אמירה מפורשת: 2024 הייתה שנה יוצאת דופן של גידול חד (כלומר תמיכה חריגה בביקוש), והדבר נעצר בתחילת 2025.

2. לגבי מכירות הקבלנים:

"הירידה החדה במכירות הקבלנים ברבעון הראשון של 2025 חלה לאחר גידול חד שנרשם בשנת 2024, אשר תומרץ ע"י מבצעי המימון של הקבלנים."
כאן יש את ההתבטאות הישירה ביותר – הסקירה עצמה אומרת שמבצעי המימון של הקבלנים הם אלה שתמכו בביקושים ב־2024, ושברגע שהאפקט הזה התפוגג – חלה צניחה.

3. בהמשך לגבי פריפריה ורכישות "דירה ראשונה" גם מצוין:

"לפחות מחצית מרכישות סגמנט זה נעשו עם הטבות מימון… תשלום של 15% בלבד במעמד החתימה והשאר במסירה."
כלומר, התמיכה לא הייתה רק פסיכולוגית אלא בפועל מבוססת על תנאי מימון חריגים.

🔑 אם נחפש את המשפט שהוא ה"אקדח המעשן" – זה בדיוק מס' 2:

"הירידה… חלה לאחר גידול חד שנרשם בשנת 2024, אשר תומרץ ע"י מבצעי המימון של הקבלנים."

כשהתמיכה מתפוגגת: מהסקירה לרבעון הראשון 2025 עולה האמת על השוק

מבוא

במשך כל שנת 2024 התרגלנו לשמוע על "חזרה לשגרה" בשוק הנדל"ן, עלייה חדה במספר העסקאות, ומכירות גבוהות של קבלנים. אך הסקירה לרבעון הראשון של 2025 חושפת את מה שהיה ידוע אך לא נאמר במפורש – השוק לא התחזק בזכות כוחות שוק אמיתיים, אלא בזכות תמיכה מלאכותית שניתנה באמצעות מבצעי מימון אגרסיביים של הקבלנים. ברגע שהתמיכה הזו נעלמה – השוק איבד גובה ונכנס למיתון חריף.

האקדח המעשן: הציטוט מהסקירה

הדו"ח מציין בפירוש:

"הירידה החדה במכירות הקבלנים ברבעון הראשון של 2025 חלה לאחר גידול חד שנרשם בשנת 2024, אשר תומרץ ע"י מבצעי המימון של הקבלנים."

זוהי עדות רשמית לכך שהביקוש החריג של 2024 לא נבע מצמיחה כלכלית, שיפור ביכולת הקנייה או חזרה אמיתית של אמון השוק – אלא ממבצעי מימון זמניים, שבמהותם היו חבל הצלה מלאכותי.

נתוני השוק – המעבר מהתעוררות לקריסה

• 2024: גידול חד במספר העסקאות, תודות להטבות מימון חריגות: 15% בלבד במעמד החתימה והשאר במסירה.
• Q1 2025: בלימת הגידול. סך העסקאות ירד ל־20,570 (ירידה של 2%).
• Q2 2025: החרפה דרמטית – ירידה ל־16,808 עסקאות (22%-), הרמה הנמוכה ביותר מאז פרוץ חרבות ברזל.

במילים אחרות: ברגע שהמימון המלאכותי נעלם, המציאות הכלכלית התגלתה במלוא כיעורה.

המשמעות הכלכלית

1. מלאי מתנפח – הפער בין התחלות בנייה למכירות הגיע ל־25 אלף דירות, שמכביד על הקבלנים.
2. חשיפת משקי בית – רוכשי דירה ראשונה שנכנסו לשוק עם מימון רופף מצויים כעת בסיכון, שכן ירידת מחירים תהפוך אותם לבעלי נכס ששוויו נמוך מהחוב עליו.
3. שינוי פסיכולוגי – לראשונה מאז 2012 נצפו מכירות בהפסד ריאלי גם במרכז הארץ (חולון, ר"ג, פ"ת). זהו סימן לכך שהאמונה ב"חסינות השוק" נשברת.
4. תלות במדינה – חלקן של הדירות בסבסוד ממשלתי הגיע ל־28% מכלל הדירות החדשות – שיעור שיא מאז 2020. השוק החופשי מתפקד רק הודות להתערבות ישירה.

המשמעות לציבור ולמערכת הפיננסית

הסקירה מוכיחה שחגיגת 2024 הייתה אשליה. מי שנכנס לשוק אז – עשה זאת במחירים מנופחים שנשענו על "טריקים" של קבלנים והקלות מימון. עכשיו, כשהטריקים הסתיימו, השוק נותר חשוף: ירידה בעסקאות, מלאי מצטבר, ומכירות בהפסד. המשמעות הפיננסית ברורה: המערכת הבנקאית חשופה. היא מימנה עסקאות שמראש לא עמדו במבחן ההיגיון הכלכלי, ועכשיו כאשר הביקוש המלאכותי מתאדה, המינוף הופך לסיכון ממשי.

סיכום

הסקירה לרבעון הראשון של 2025 לא רק שמציגה נתונים יבשים – היא גם מספקת את ההודאה הרשמית:

• שנת 2024 לא הייתה "חזרה לשגרה", אלא שנה של מניפולציות מימון.
• התמיכה המלאכותית הזו יצרה ביקוש מדומה, שנעלם ברגע שהקבלנים והבנקים נאלצו להחמיר את תנאי המימון.
• התוצאה: מעבר מהאטה קלה לקריסה של ממש בתוך רבעון אחד בלבד.

במילים פשוטות: השוק הישראלי איבד את התמיכה הלא־טבעית שהחזיקה אותו מעל פני המים – ועכשיו הוא נחשף במלוא חולשתו.

המצב הנוכחי: 10 סימני אזהרה

השוק הישראלי מציג כיום תמונה מטרידה שדורשת תשומת לב רצינית:

📉 סימני המשבר

1. פינוי בינוי קורס - פרויקטים מתבטלים והדיירים מקבלים הודעות ביטול
2. מלאי שיא - מעל 70,000 דירות מוכנות ולא מכורות, צפוי לחצות את ה-100,000 עד סוף 2025
3. מכירות בצניחה - קריסה במכירת דירות חדשות ויד שנייה
4. ירידת מחירים מתמשכת - 4 חודשים ברציפות של ירידות
5. פיגורים בעלייה - זינוק של 23% בפיגורי משכנתאות
6. חברות בנייה בחירום - מגייסות אג"ח במקום למכור דירות
7. משרדים נטושים - מיליוני מ"ר משרדים ריקים שאיש לא צריך
8. התערבות רגולטורית - בנק ישראל מטיל מגבלות דרקוניות על מבצעי קבלנים
9. דיונים בכנסת - התרעות מפורשות על "סאב-פריים ישראלי"
10. הקלות משכנתאות - בנקים מציעים דחיות כסימן למצוקה

למה זה לא סאב-פריים קלאסי?

ההבדל המהותי: בארה"ב המשבר התפשט עולמית דרך נגזרים מורכבים. בישראל - הסיכון מרוכז במערכת הפיננסית המקומית.

מאפיינים ייחודיים למשבר הישראלי:

• ריכוזיות - הבנקים הישראליים חזיקים את הסיכון ישירות
• פשטות יחסית - פחות נגזרים מורכבים, יותר הלוואות עם דחיית תשלום
• חשיפה מקומית - כל המשק תלוי בענף הנדל"ן ללא פיזור גיאוגרפי

הסיכונים האמיתיים

🚨 לטווח הקצר

• גל ביטולי עסקאות - כאשר רוכשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לגמר הבנייה
• לחץ על מחירים - המלאי העצום ילחץ על המחירים למטה
• מצוקה של קבלנים - חברות בנייה עלולות להידחק לפשיטת רגל

⚖️ גורמים מייצבים

• רגולטור ער - בנק ישראל מתערב בזמן, בניגוד למשבר 2008 בארה"ב
• מערכת בנקאית יציבה - חזקה יותר ממקבילותיها העולמיות
• ביקוש דמוגרפי אמיתי - גידול אוכלוסייה מתמשך יוצר ביקוש בסיסי
• מחסור זמני בכוח אדם - בעיית הפועלים ניתנת לפתרון

תרחישים אפשריים

🎯 התרחיש הסביר (60% הסתברות)

• תיקון חד של 15-25% במחירים על פני 12-18 חודשים
• פשיטות רגל של חברות בנייה חלשות
• התאוששות הדרגתית החל מ-2026

⚡ התרחיש הקשה (30% הסתברות)

• צניחת מחירים של 30-40%
• משבר בנקאי מוגבל
• התאוששות איטית של 3-4 שנים

🌪️ התרחיש הקיצוני (10% הסתברות)

• קריסה מערכתית דומה לשנות ה-80
• התערבות ממשלתית נרחבת נדרשת

מה עושים עכשיו?

👤 לרוכשי דירה

• המתינו - מחירים צפויים לרדת עוד
• בדקו מימון - וודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם בתרחיש קשה
• הימנעו ממבצעי 80/20 - הסיכון גדול מהתועלת

🏢 למשקיעים

• זהירות מוגברת - בחנו כל השקעה בקפידה
• נזילות - שמרו על יכולת לנוע מהר
• הזדמנויות עתידיות - התכוננו לרכישות במחירי מציאה בעוד 12-18 חודשים

🏗️ לעוסקים בענף

• ניהול תזרים קפדני - השלבים הקשים רק מתחילים
• הפחתת מינוף - צמצמו חשיפה כמה שאפשר
• מיקוד בפרויקטים איכותיים - איכות תנצח כמות

המסקנה

המשבר כאן - רק השאלה באיזה עוצמה והאם המערכת תצליח לנהל אותו באופן מבוקר.זה לא זמן לפאניקה, אבל זה בהחלט זמן לזהירות מוגברת ולהכנות. המי שיבין את הסימנים וינהג בחוכמה - יצא מחוזק יותר מהמשבר.זכרו: בכל משבר יש גם הזדמנויות - השאלה מי יהיה מוכן לנצל אותן כשהן יגיעו.

מאמר זה מבוסס על נתונים עדכניים ומגמות שוק נכון לאוגוסט 2025. המצב מתפתח במהירות והמלצות עשויות להשתנות.

מבוא

בארצות הברית של 2008 דיברו על משבר סאב־פריים – הלוואות זבל שנמכרו לכל דורש, אוגחו והוסבו לנגזרים שהפכו לפצצת זמן עולמית. בישראל 2025 התמונה שונה: אין כאן שוק איגוח ענק ואין נגזרים גלובליים. ובכל זאת, הסיכון חמור יותר – משום שהוא מרוכז בלב המערכת הפיננסית המקומית, ללא פיזור. זה לא "סאב־פריים" – זו קריסה מערכתית מתהווה.

למה לא סאב־פריים?

• בישראל לא קם שוק איגוח ענק שמפזר סיכון בין גופים עולמיים.
• אין "תעשיית הלוואות זבל" במבנה הקלאסי של ארה״ב.
• הבנקים עצמם ניהלו את מרבית החיתום והליווי, כך שהסיכון נשאר אצלם.

כלומר – לא מדובר בשוק משני ממונף, אלא במערכת בנקאית ריכוזית שמחזיקה את כל הקלפים בידיים.

הסימנים לקריסה מערכתית

1. עודפי מלאי אדירים – קבלנים יושבים על עשרות אלפי דירות לא מכורות, מלאי שעשוי לחצות את ה־100 אלף עד סוף 2025, בנוסף למיליוני מ"ר משרדים ריקים.
2. צניחה במכירות – הן בשוק הדירות החדשות והן ביד שנייה. הביקוש האפקטיבי קרס.
3. ירידות מחירים רצופות – ארבעה חודשים ברציפות, מגמה ברורה של תיקון חד.
4. פיגורים בעלייה – נתוני בנק ישראל מצביעים על עלייה חדה בפיגורים מעל 90 יום, עדות ראשונה לקריסת משקי בית תחת נטל המשכנתאות.
5. חברות בנייה מגייסות אג"ח במקום למכור דירות – סימן למחנק תזרימי עמוק. המוסדיים נכנסים לנעליהם של רוכשי הדירות – אבל החשיפה עלולה להתגלגל להפסדים כואבים.
6. התחדשות עירונית תקועה – פרויקטים של פינוי־בינוי נעצרים, דיירים מקבלים הודעות ביטול, והבנקים נזהרים במתן ליווי.
7. הקלות במשכנתאות ודיונים בכנסת – בנק לאומי "מוריד ריבית" למעבירי משכורת; ועדת ביקורת המדינה מדברת בפירוש על סיכון ל"סאב־פריים ישראלי". זוהי אינדיקציה לפאניקה סמויה: המערכת מנסה להרוויח זמן.

ההבדל המשמעותי

בארה"ב – המשבר התפשט לעולם דרך נגזרים.

בישראל – הכול נשאר כאן:

• הבנקים המקומיים חשופים ישירות.
• הקבלנים ממונפים עד צוואר.
• משקי הבית שקועים בחובות על נכסים שמאבדים ערך.
• המוסדיים נכנסים כעת דרך אג"ח נדל"ן – והם חלק מהמעגל.

זו קריסה מערכתית פנימית – כל הכלכלה הישראלית תלויה בענף הנדל"ן, וכאשר הוא מתרסק, אין מי שיישאר בצד הבריא.

סיכום

בישראל 2025 אנחנו לא בסאב־פריים, אלא במשהו אחר:

מערכת כלכלית כולה שבויה בענף נדל"ן מנופח.

כאשר המחירים יורדים, הפיגורים עולים, והמלאי מציף את השוק – זה לא עוד "תיקון מחירים" זמני. זו תחילתה של קריסה מערכתית.כפי שקרה במשבר ויסות מניות הבנקים בשנות ה־80, המערכת תנסה להסתיר את ההפסדים, לדחות, להרוויח זמן. אבל הכוחות הכלכליים חזקים מכל מהלך תקשורתי או רגולטורי.המשבר כבר כאן – רק השאלה מתי וכיצד תיחשף עוצמתו.

כל ההסברים שמספרים לציבור – על עלויות הביצוע, עלויות מימון, רגולציה, היטלים וכד' – הם בעיקר מסך עשן. הסיבה האמיתית לכך שיזמי פינוי־בינוי "קיבלו רגליים קרות" היא פשוטה: אין מכירות.

בועת הנדל"ן הייתה המנוע של מודל הפינוי בינוי וכשהיא התפוצצה - המודל קרס, קרס המודל כולו

הנקודות המרכזיות:

1. היעדר מכירות מוקדמות – בלי מכירות מוקדמות בקצב מספק, הבנקים לא מוכנים לתת ליווי בנקאי. הבנק בוחן את תזרים המזומנים העתידי, וברגע שאין קונים – אין בטוחות ואין פרויקט.
2. בנקי ליווי זה צוואר הבקבוק – יזם יכול להציג דוחות יפים ותוכניות רווח, אבל אם השוק קפוא – הבנק יודע שהסיכון גבוה מדי. לכן, פרויקטים נתקעים עוד לפני היציאה לשטח.
3. "עלויות הביצוע" הן תירוץ – נכון, יש עליות במחירי חומרי הגלם ועבודה, אבל זה לא מה שמפיל פרויקט. יזם יכול להתאים חוזים או להאריך לוחות זמנים. הבעיה המכרעת היא שאין קונים במחירים הנדרשים.
4. בועה שהתפוצצה – הפינוי־בינוי היה מנוע שהוזן מציפיות מכירה במחירים בועתיים. עכשיו כשהשוק מתקרר והמחירים יורדים – המודל לא מחזיק.

מסקנה:

יזמי פינוי־בינוי לא עוצרים בגלל "עלויות". הם עוצרים כי המודל העסקי מבוססי מכירות על מחירים בועתיים - קרס. הבועה מתפוצצת להם בפנים.

בלי רוכשים – אין בנק מלווה, ובלי בנק מלווה – אין פרויקט. כל היתר זו "תעמולת כיסוי" שמספרים לציבור, לדיירים ולתקשורת.

פינוי־בינוי: הסיפורים נגמרו – מה שעוצר את הפרויקטים באמת

האמת הפשוטה – אין מכירות

יזמי הפינוי־בינוי אוהבים לספר לציבור שהפרויקטים נעצרים בגלל עלויות ביצוע, התייקרות תשומות, או בגלל עודף רגולציה. אבל האמת הרבה יותר פשוטה: אין מכירות. בלי מכירות מוקדמות – אין ליווי בנקאי, ובלי ליווי בנקאי – אין פרויקט.

הבנק לא נותן מימון בלי מכירות

הבנקים לא מתרשמים מסיפורים. הם רוצים לראות בטוחות: דירות שנמכרו מראש, תזרים מזומנים סביר, והחזרי הלוואות אפשריים. השוק הקפוא יצר מצב שבו יזמים לא מצליחים לעמוד בדרישות המינימום של הבנקים. התוצאה: עצירה מוחלטת.

עלויות? תירוץ בלבד

כן, עלויות העבודה והחומרים עלו. כן, יש יותר היטלים ורגולציה. אבל אלו אינם מה שעוצר את המכונה. יזם יכול להאריך לוחות זמנים, לשנות חוזים או לנהל מו"מ עם ספקים. מה שאי אפשר לעקוף זה חוסר מוחלט בקונים במחירים הנדרשים.

בועה שהתפוצצה

פינוי־בינוי נשען על מודל כלכלי שבו מחיר מכירה גבוה מצדיק את ההשקעה. כשהבועה ניפחה את השוק, זה עבד. עכשיו כשהמחירים נופלים והביקושים מתאדים, כל המודל העסקי קרס.

מסקנה

יזמי פינוי־בינוי לא "קיבלו רגליים קרות" בגלל עלויות. הם נעצרו כי המנוע של הפרויקטים – המכירות – כבה. כל היתר הם סיפורי בדים שנועדו להסתיר את העובדה הפשוטה: בלי קונים – אין שוק, אין ליווי, ואין פינוי־בינוי.

למה יש שמאים שמפחדים מירידת מחירי הדירות?

ירידת מחירי הדירות נתפסת בעיני הציבור כהתפתחות טבעית ובריאה לאחר עשור של עליות חסרות תקדים. אולם דווקא בקרב חלק מהשמאים נשמעות התבטאויות "נגד" ירידת המחירים – תופעה שמעוררת סימני שאלה. מדוע גורמים מקצועיים, שתפקידם להעריך נכסים בצורה אובייקטיבית, מתנגדים למהלך כלכלי מתבקש?במאמר זה ננתח את שורשי החשש, על רקע אינטרסים מערכתיים, לחצים מקצועיים ומבנה שוק לקוי.

1. הפן הפסיכולוגי־מקצועי

הפרקטיקה הרווחת בשמאות מקרקעין מתבססת על גישת ההשוואה: מה נמכר בסביבה – זה השווי. בשוק עולה, קל להצדיק שומות גבוהות. אבל כאשר המחירים יורדים, כל השומות הקודמות נחשפות לפתע כבעייתיות:

• רוכשים ששילמו מחירים מופרזים יטענו שהשמאי לא הזהיר אותם.
• הבנקים עלולים להטיל ספק בשומות עבר שניפחו את הבטוחות.
• הציבור מתחיל לשאול: האם השמאות הייתה מקצועית, או רק שכפול והעתקת מחירים?

כך נוצר פחד קיומי: ירידת מחירים מאיימת לחשוף לא רק את חולשת השוק – אלא גם את חולשת המקצוע.

2. הפן הכלכלי־מערכתי

השמאים אינם פועלים בוואקום. הם תלויים במזמיני עבודה – בעיקר בנקים ויזמים. ירידות מחירים גורמות:

• הפסדי הון לבנקים – ערך הנכסים המשועבדים נשחק.
• קשיי נזילות ליזמים – מלאים לא נמכרים, חברות מתערערות.
• ירידה בהיקף עבודות שמאיות – פחות עסקאות, פחות שומות.

שמאי שמביע עמדה "בעד ירידות מחירים" עלול להצטייר כמי שפועל נגד הלקוחות המרכזיים שלו – סיכון תעסוקתי ממשי.

3. הפן הציבורי־תקשורתי

שמאים רבים רואים עצמם חלק מ"תחזוקת האמון" במערכת. הצהרה פומבית על ירידות צפויות עלולה להיתפס כתרומה ל"פאניקה" שתאיץ את ההתרסקות. לכן חלקם מעדיפים להצטרף לקונצנזוס מלאכותי של "יציבות" או "עליות מתונות", גם אם בפועל הנתונים מצביעים אחרת.

4. אחריות אישית ומשפטית

הסוגיה הכואבת ביותר היא האחריות המשפטית. אם מחירי הדירות אכן ירדו בעשרות אחוזים, עשרות אלפי שומות עבר עלולות להיבחן מחדש:

• מדוע לא נבדקו התשואות מול הריביות?
• מדוע לא זוהו פערי יסוד כה ברורים?
• האם לא הייתה כאן רשלנות מקצועית?

הפחד מתביעות אישיות ורבות־משתתפים הוא מנוע מרכזי מאחורי ההתבטאויות "נגד ירידת מחירים".

5. מה זה מלמד אותנו על השוק?

עובדה ששמאים, שאמורים להיות "שומרי הסף", מפחדים מירידות מחירים – היא עצמה עדות לקיומה של בועה. בשוק בריא, ירידה מחזירה את המחירים לערך הכלכלי האמיתי. רק כאשר מחירים מנותקים מערכם, הפחד הופך גורם דומיננטי.

סיכום

החשש של חלק מהשמאים מירידת מחירי הדירות נובע משילוב של פסיכולוגיה מקצועית, אינטרסים כלכליים, לחצים מוסדיים וחשש מתביעות משפטיות. אך אסור לשכוח: שמאי אמיתי אינו "בעד" או "נגד" ירידות מחירים – אלא בעד הערכת שווי כלכלית אמינה.

ירידת מחירים אינה אסון אלא תיקון. האסון האמיתי הוא בהנצחת מצג השווא של יציבות מדומה, על חשבון הציבור.

הקומה ה- 12, 19.8.2025

כל זאת בשעה שינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י תוקף: "הקבלנים יכולים להוריד את המחירים"

בגדי המלך החדשים (בדנית: Keiserens Nye Klæder, "בגדיו החדשים של הקיסר") היא מעשייה קצרה מאת הסופר הדני הנס כריסטיאן אנדרסן משנת 1837. הסיפור מהווה אלגוריה נוקבת על תהליכים חברתיים הגורמים ליחיד להיגרר אחר הכלל במחיר האמת. בגדי המלך החדשים הפך לביטוי שמסמל אשליה או הונאה עצמית.

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל, שוחחה עם ליאת רון ב־103fm על נתוני הלמ"ס לפיהם ישנה ירידה של יותר מ-20% בעסקאות הנדל"ן בשנה האחרונה. "אני לא חושבת שצריך לתת לזה כותרת דרמטית. לי יש קושי עם זה שבעולם הנדל"ן, שהוא בעצם עולם של תהליכים ארוכים, אנחנו לפעמים עסוקים מדי ב-כמה דירות נמכרו ב־17 באוגוסט בשעה חמש ולא מסתכלים על המגמה. בסופו של דבר יש כאן מגמה מאוד מאוד ברורה. המחירים חייבים לעלות כל הזמן".

מומחים, פרשנים ובכירים בענף הנדל"ן: 

"אנחנו לא יודעים וגם לא יכולים לדעת מה יקרה למחירי הדירות. אנחנו לא נביאים. אין לנו כדור בדולח. כולם יודעים למי ניתנה הנבואה. אבל הם יעלו" - מהספר בועת נדל"ן https://bit.ly/3pfTas7

אלו הסיבות שישראל נמצאת במשבר נדל"ן

שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים

זו שאלה מצוינת – והיא נוגעת לאחת הסוגיות הבעייתיות ביותר בשוק הישראלי: הפרמיה (או תוספת הערך) ש"שוק" מייחס לדירה ישנה רק משום שהיא נמצאת בבניין שעשוי בעתיד להיכנס לפרויקט פינוי־בינוי.

עקרונות מנחים

1. אי־ודאות מובנית –
   רוב תוכניות הפינוי־בינוי בישראל אינן מבשילות. חלקן נתקעות שנים בתכנון, חלקן נופלות מול דיירים סרבנים, חלקן נפסלות בוועדות, וחלקן מתממשות רק אחרי 10–20 שנה. לכן, הסתמכות על "פינוי־בינוי עתידי" היא ספקולטיבית.
2. מרכיבי השווי "האמיתי" –
   השווי הפונדמנטלי של דירה בת 60 שנה נגזר בעיקר מ:
   • מצב הנכס הפיזי (תשתיות ישנות, צורך בשיפוץ).
   • מיקום (קרבה למוקדי ביקוש).
   • פוטנציאל השכרה (תשואה בפועל).
   • זכויות בנייה קיימות או עתידיות לפי תוכניות מאושרות בלבד.
3. הפרמיה בפועל בשוק –
   בשנים האחרונות נמדדה בישראל פרמיה של 10%–30% מעל לשווי של דירה דומה שאינה במתחם פינוי־בינוי, במקומות שבהם:
   • קיימת כבר תוכנית מאושרת (תב"ע), או
   • נחתם הסכם מחייב עם יזם שמחזיק ברוב החתימות.
   כאשר מדובר רק ב"הנחה" או "שיחה עם יזמים" – הפרמיה הריאלית קרובה ל־0, אך בפועל השוק לעיתים מתמחר 5%–10% "על האוויר".
4. סיכון מול סיכוי–
   • אם התוכנית תצא לפועל, התמורה לדייר יכולה להיות דירה חדשה גדולה יותר (בד"כ 20–30 מ"ר יותר, ממ"ד, חניה ומרפסת), ששוויה גבוה בעשרות אחוזים.
   • אם התוכנית לא תצא לפועל – הקונה נתקע עם דירה ישנה שערכה יישחק עם השנים.
   לכן הערכת הפרמיה הראויה היא בעצם 
5. תרגום הסתברותי: פרמיה=(שווידירהחדשהצפויה–שווידירהישנה)×הסתברות . התממשות פרמיה = (שווי דירה חדשה צפויה – שווי דירה ישנה) × הסתברות התממשות.

טווחי פרמיה ריאליים לפי שלב התהליך

מסקנה

הפרמיה הראויה לרכישת דירה ישנה בת 60 שנה, על בסיס ההנחה בלבד שהיא מועמדת ל"פינוי־בינוי", היא אפסית עד שולית (0%–5%).

כל פרמיה מעבר לכך היא ספקולציה מסוכנת שאינה משקפת שווי כלכלי אמיתי, אלא רק אשליית השוק. פרמיה מוצדקת יותר יכולה להינתן רק כאשר התהליך כבר נמצא בשלבים מתקדמים עם הסתברות ממשית להתממשות.

פרמיית הפינוי־בינוי – כמה באמת שווה לשלם?

פרמיה אמיתית מול פרמיית אוויר

רבים רוכשים היום דירות ישנות בבניינים בני 50–60 שנה תוך מחשבה שהן "מועמדות לפינוי־בינוי". התוצאה: מחירים גבוהים בהרבה מערכן האמיתי. אלא שהשאלה הנכונה היא – מהי הפרמיה הראויה?

מודל הסתברותי־כלכלי מראה כי הפרמיה נגזרת משלושה משתנים עיקריים:

1. שדרוג עתידי – הערך של דירה חדשה גדולה ומודרנית מול הדירה הישנה.
2. הסתברות התממשות – מה הסיכוי שהפרויקט אכן ייצא לפועל בתוך פרק זמן סביר.
3. סיכונים והנחות – עלויות מעבר, שנות המתנה ארוכות, והאפשרות שהפרויקט ייכשל ואז ערך הדירה הישנה דווקא ירד.

לפי חישוב זה, הפרמיה הראויה כיום במצב של חוסר ודאות היא 0%–5% בלבד. רק כאשר קיימת תוכנית מאושרת או היתר בנייה ניתן להצדיק פרמיה של 15%–20%.

אז למה אנשים משלמים הרבה יותר?

כאן נכנסת לפעולה הפסיכולוגיה של השוק:

• המתווכים והיזמים יודעים לשווק חלומות – "תקבל דירה חדשה בעוד כמה שנים".
• הקונים מפחדים "לפספס" את העסקה הגדולה ומעדיפים להאמין להבטחות.
• התקשורת מוסיפה שמן למדורה ומציגה כל חתימה ראשונית כאילו מדובר בדבר ודאי.

כך נולדת פרמיית אוויר, שמשקפת לא את הכלכלה אלא את הציפיות, הפחדים והאשליות של הציבור.

עודפי ההיצע ומגמת ירידת המחירים

כיום קיימים בישראל עודפי היצע אדירים – כ-81,000 דירות בידי קבלנים, כ-200 אלף דירות בבנייה פעילה, כ-200 אלף דירות ריקות, ומיליוני מטרים רבועים של משרדים לא מאוכלסים. במקביל, מגמת השוק היא של ירידת מחירים הדרגתית.מצב זה מעקר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי־בינוי: יזמים מתקשים למכור דירות חדשות במחירים שמצדיקים את העלות, והדיירים מגלים שההבטחות לא ממומשות.

הבועה כמנוע של הפינוי־בינוי

צריך לומר את האמת: בועת הנדל"ן הייתה המנוע המרכזי מאחורי גל הפינוי־בינוי. המחירים המנופחים יצרו אשליה של רווחיות ליזמים ודיירים כאחד. ברגע שהבועה מתפוצצת, גם הדלק שמזין את המיזמים הללו נעלם. ללא מחירי דירות גבוהים – המודלים הפיננסיים פשוט לא מסתדרים.

סיכום

הפרמיה הראויה על דירה ישנה בגלל ציפייה לפינוי־בינוי היא שולית בלבד, אלא אם קיימת ודאות כמעט מלאה למימוש. רוב מה שנמכר בשוק כיום הוא תקוות, לא ערך כלכלי. עודפי ההיצע ומגמת הירידה במחירים מציבים סימן שאלה גדול על עתיד הפינוי־בינוי, ומזכירים לנו שהבועה היא זו שהזינה אותו מלכתחילה.

📉 בועה בהילוך איטי: כשהיצע גדל – והמחירים מסרבים לרדת

אחת הדרכים הבדוקות לאבחן בועת נדל"ן היא לעקוב אחרי היחס בין ההיצע לקצב המכירות – מה שנקרא זמן הספיגה (Months of Supply). בזמן בריא, זמן הספיגה נע סביב 4–6 חודשים; כשהוא מתארך ל-8–12 חודשים ומעלה – מדובר באיתות ברור שהשוק רווי, וכשהמחירים מסרבים לרדת – זו נורת אזהרה מובהקת לבועה.

🎧 לא חייבים לקרוא, אפשר להאזין 🎧 לפודקאסט 

🔎 למה גידול בהיצע הוא איתות קלאסי לבועה?

✅ בשוק תקין, כשיש גידול בהיצע – המחירים מתייצבים או יורדים כי הקונים יכולים לבחור, והמוכרים מתחרים עליהם.

✅ בבועה, גם כאשר ההיצע תופח והקבלנים מציפים את השוק בדירות, המחירים ממשיכים לטפס או נותרים ברמות לא הגיוניות.

✅ המשמעות היא שהשוק אינו מגיב עוד לחוקי היצע וביקוש אמיתיים, אלא מונע מציפיות לעליות מחירים, מינופים חריגים, ומניפולציות של שחקנים אינטרסנטיים כמו בנקים, יזמים וחלק מכלי התקשורת.

📦 דינמיקה של בועה לפי ההיצע – אינפוגרפיה טקסטואלית

[תחילת התהליך]
      ↓
⏩ ביקוש מתון או יורד
      ↓
🏗️ היצע ממשיך לגדול (יזמים בונים בהיקף נרחב)
      ↓
📦 המלאי הלא-נמכר הולך ותופח
      ↓
⏱️ זמן הספיגה מתארך הרבה מעל הנורמה (4–6 חודשים) → מעל 9 חודשים → מעל 12 חודשים
      ↓
🚨 המחירים אינם מגיבים (לא יורדים) למרות המלאי ההולך וגדל
      ↓
❗ השוק מנותק מהביקוש האמיתי: המחירים נתמכים ע"י ציפיות, מימון זול או מניפולציות
      ↓
⚠️ זהו איתות קלאסי לבועה: הסיכון לקריסה פתאומית עולה

🇮🇱 ומה קורה בישראל נכון להיום?

לפי נתוני הלמ"ס המעודכנים לסוף אפריל 2025:

• מלאי הדירות החדשות הלא נמכרות הגיע לשיא של 79,410 דירות – עלייה של 20.5% לעומת אפריל 2024.
• זמן הספיגה חצה רף היסטורי ועומד על 27.8 חודשים – המשמעות: אם לא ייבנו עוד דירות, יידרשו יותר משנתיים ורבע כדי למכור את המלאי הקיים בקצב המכירות הנוכחי.
• קצב המכירות יורד: מכירות דירות חדשות בפברואר-אפריל 2025 ירדו ב-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד; מכירות דירות יד שנייה ירדו ב-9–23%.

🚨 המסקנה הברורה

גידול בהיצע ללא ירידת מחירים הוא איתות קלאסי לבועה נדל”נית:

📌 המלאי העצום וזמן הספיגה החריג מוכיחים שהשוק רווי והמחירים אינם מגיבים להיצע, אלא ממשיכים להיות מונעים מגורמים לא טבעיים כמו ציפיות ספקולטיביות ומינופים גבוהים.

📌 כאשר זמן הספיגה מגיע לרמות של 27.8 חודשים – פי 4–5 מהממוצע ההיסטורי הבריא – השוק נמצא בעיוות חמור והסיכון לזעזוע פתאומי רק הולך וגדל.

דירות בעסקאות נדל"ן - פברואר-אפריל 2025

התחלות וגמר בנייה - אפריל 2024-מרץ 2025

✅ הסיבה הראשית: תמריץ לשמר את קצב הבנייה – “שיא הביקושים” שהתחיל להתגלגל

משנת 2020 ועד אמצע 2022, ריבית בנק ישראל הייתה אפסית או קרובה לאפס, והקבלנים ראו גאות בביקושים הממומנים במשכנתאות זולות במיוחד. בתקופה הזו:

• קצב המכירות האדיר גרם לקבלנים לתכנן ולרכוש קרקעות בפרויקטים בהיקף עצום.
• הם הסתמכו על הנחות שהביקושים ימשיכו לעלות, במיוחד לאור הדימוי של "מחסור מתמשך" ששווק בתקשורת ובידי גופי אינטרס.
• התחרות בין הקבלנים על קרקעות יצרה “אפקט עדר” – אם יזם אחד מגיש תוכניות לבניית מאות יחידות, המתחרים ממהרים לעשות אותו דבר מחשש להפסיד את ה”חגיגה”.

✅ סיבה נוספת: מחסור מדומה שדחף את כולם לבנות

למרות שבנתונים האובייקטיביים לא היה מחסור אמיתי (כפי שגם הוכחת בעצמך במחקריך), הופצה לציבור ולשוק התפיסה שיש “מחסור עצום” – תופעה שגרמה ליזמים ולמשקיעים פרטיים לרדוף אחרי כל דירה. זה יצר בועת ביקושים פיקטיבית שדחפה את הקבלנים לתכנן כמויות חריגות.

✅ עוד מנגנון קריטי: המימון הזמין והאינטרס של המערכת הפיננסית

• עד 2022, הבנקים העניקו ליזמים ולרוכשים מימון בתנאים מקלים במיוחד, כולל אחוזי מימון גבוהים מאוד לעסקאות על הנייר.
• היזמים יכלו לקחת הלוואות לבנייה בזכות התחייבויות רכישה מוקדמות במחירים גבוהים, שנראו אטרקטיביים כל עוד הריבית אפסית.
• הבנקים, מצידם, הפיקו רווחים גדולים מהמשכנתאות – ולכן לא בלמו את קצב הגידול בהיצע.

✅ לכן, לא מדובר רק על "הייפ" של הקבלנים עצמם, אלא על מערכת שלמה:

• תחזיות אופטימיות מדי של היזמים בעקבות מחירים בעלייה מתמדת.
• היסטריה תקשורתית שהציגה כל ירידה קטנה בהתחלות בנייה כ"סכנה למחסור".
• מערכת בנקאית שדחפה אשראי בקלות כדי להגדיל רווחים מעמלות וריביות.
• וכל זה קרה במקביל לעלייה איטית, אך בטוחה, בהיצע שלא פגשה ביקוש בר קיימא – ויצרה מלאי לא נמכר שהיום מתחיל לחנוק את השוק.

📌 בשורה תחתונה:

הגידול בהיצע לא נגרם רק מ”תאוות בצע” או "הייפ" של הקבלנים, אלא בעיקר משילוב של ריבית אפסית, אשראי זול, תחזיות שגויות, ומערכת פיננסית ששימשה מנוע עיקרי להאצת הבנייה – בלי לעצור לשאול אם הביקוש אמיתי וברת קיימא.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה

ניתוח מקצועי וממוקד של סקירת ענף הנדל"ן למגורים – אפריל 2025, כפי שהופיעה בדוח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר:

⚠️ מגמות מרכזיות: שוק נדל"ן חופשי במפולת

1. קריסה בעסקאות בשוק החופשי:
   • רק 5,433 עסקאות בשוק החופשי – ירידה של 20% לעומת אפריל 2024.
   • מכירות קבלנים בשוק החופשי ירדו ל-1,543 דירות – ירידה חדה של 43% משנה לשנה (!).
   • שיעור הדירות החדשות שנמכרו “על הנייר” ירד ל-64% – ירידה חודשית של 3 נק' אחוז ואינדיקציה לפאניקה גוברת בקרב הרוכשים.
2. אפקט מגבלות בנק ישראל:
   • הירידה מתואמת עם כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף בסוף מרץ 2025 (הגבלת שיעור דחיית תשלום והלוואות “בלון”).
   • באזורים כמו נתניה, ב”ש ות”א חלה צניחה חדה בשכיחות עסקאות עם הטבות מימון – ירידה של עד 30 נק' אחוז (!).
3. פער תמוה בין ירידת המכירות לתזרים המזומנים:
   • למרות קריסת המכירות, תזרים המזומנים של קבלנים עמד על 6.3 מיליארד ₪, גבוה ב-37% לעומת אפריל אשתקד (!).
   • הממצאים מרמזים על הקדמת תשלומים מצד רוכשים או מניפולציות שמריחות כמו ניסיון ל"הצגה חשבונאית" חיובית רגע לפני הדו"חות הרבעוניים.

🏚️ פילוח סגמנטים: כולם בירידה

🔥 סימני שבר בולטים

• אזור נתניה רשם קריסה מוחלטת: ירידה של 54% במכירות הקבלנים. שיעור הדירות "על הנייר" צנח מ-72% ל-53%.
• משקיעים בורחים: רק 36% מהמשקיעים רכשו דירות חדשות – ירידה של 11 נק' אחוז לעומת אשתקד.
• שוק תושבי החוץ: ירידה של 21%, כ-106 עסקאות בלבד. הסגמנט הזה מתכווץ ומאבד השפעה.

📉 הקשרים רחבים ומסקנות

1. נורת אזהרה בוהקת:
   – הדוח מתעד תהליך התפוררות מהיר, במיוחד במכירות קבלנים – אלו הסקטור שמוחזק באופן מלאכותי דרך אשראי, מניפולציות תמחור והטבות מימון.
   – ההיחלשות החדה מהווה אינדיקציה לכך שהמנגנונים ששמרו על בועת המחירים מתחילים לקרוס.
2. פגיעה בציפיות לרווח:
   – צניחה במכירת דירות “על הנייר” מעידה על אובדן אמון ביכולת הקבלנים לספק דירות, או פחד מעליית הסיכון הגיאופוליטי / מוניטרי.
   – המשקיעים בורחים מדירות חדשות – ומעדיפים דירות יד שנייה או לא קונים כלל.
3. תזרים מזומנים חריג על רקע מכירות קורסות:
   – זהו תמרור אזהרה שמרמז על "שיווק אגרסיבי טרום משבר", אולי אפילו הקדמת תקבולים שאינה בת-קיימא.
   – בדומה לניתוחים שלי ולתחזיתי: ייתכן שזו הקריסה לפני הטביעה, והחברות מנסות לייצר מצג שווא של יציבות רגע לפני נפילה חדה.

🧨 סיכום: תחילת הדומינו?

הדוח מאשר:

• ירידה חדה בכל הפרמטרים המרכזיים.
• אפקט ברור של מגבלות בנק ישראל, שנראה כאילו "שבר את גב הגמל" של מנגנון המימון.
• תמרורים מהבהבים לתרחיש של קריסת אשראי, תזרים מדומה ואובדן שליטה בשוק.

למעשה, ניתן לפרש את הדוח כעדות חיה לכך שהבועה כבר מתפוצצת – בשקט, ובשלבים.

🎯 ממצאים בולטים:

• דירות חדשות בשוק החופשי: קריסה של 43% חודשי ו-35% שנתי – זו הקטגוריה שהתרסקה הכי חזק.
• רכישות להשקעה: ירידה שנתית של כמעט 30%, מה שמעיד על בריחת משקיעים.
• משפרי דיור: ירידה דרמטית של 32% שנתי – נתון קריטי שמעיד שגם בעלי נכסים חוששים מהעתיד.
• שוק היד שנייה: שמר על יציבות יחסית – ירידה מתונה של 5% בלבד מהחודש הקודם, מה שמעיד על מעבר של פעילות מהשוק החדש לישן.

התפרקות השוק: הדו"ח שמוכיח שהבועה מתפוצצת

📉 המספרים לא משקרים – והם מזעזעים

דו"ח אפריל 2025 של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף את מה שאחרים ניסו להסתיר: שוק הנדל"ן למגורים מתפרק בקצב מואץ. בכל סגמנט – דירות חדשות, יד שנייה, השקעות, שיפורי דיור – נרשמה צניחה משמעותית.

מדובר בקריסה שיטתית. היא אינה תוצאה של מחזוריות רגילה, אלא של מנגנון שתוחזק בעשור האחרון באופן מלאכותי – אשראי קל, תמחור מנופח והשתקה תקשורתית.

🧨 חמש עובדות שלא ניתן להתעלם מהן:

1. דירות חדשות בשוק החופשי – התרסקות של ממש

• ירידה של 43% משנה לשנה.
• ירידה של 30% תוך חודש.
• הביקוש המלאכותי קורס ברגע שנעלם המימון הגמיש.

2. שוק העסקאות הכללי – מתייבש

6,254 עסקאות בלבד באפריל – נתון מהנמוכים ביותר לחודש אפריל מאז תחילת שנות ה-2000.

3. המשקיעים נעלמים

855 עסקאות בלבד – ירידה של 29%. המשקיעים מבינים: אין הצדקה לתשואה, יש סיכון עצום.

4. משפרי דיור – עוצרים הכל

צניחה של 32% – גם בעלי נכסים מעדיפים לא לגעת בשוק הזה כרגע.

5. שוק היד השנייה – יציב יחסית

ירידה של 5% בלבד – ייתכן שהקונים בורחים מהשוק החדש אל שוק שיש בו מעט יותר רציונל.

💣 מה גרם להתפרקות?

בנק ישראל הכניס לתוקף מגבלות מימון חדשות בסוף מרץ – בעיקר הגבלות על עסקאות דחויות תשלום (90/10). התוצאה הייתה מיידית: הקונים נעלמו, הקבלנים נשארו עם מלאים, והבועה החלה לדעוך.

🧾 אבל יש חריגה בולטת: תזרים הקבלנים דווקא עלה

למרות הירידה החדה במכירות – הקבלנים דיווחו על תזרים שיא של 6.3 מיליארד ₪, עלייה של 37% לעומת השנה שעברה (!).הסיבות:

• הקדמת תשלומים מצד לקוחות.
• קמפיינים שיווקיים אגרסיביים לפני כניסת המגבלות.
• ואולי גם שימוש במניפולציות חשבונאיות לצורך יצירת מצג פיננסי מטעה.

דפוס שמזכיר היטב את מה שקרה ערב קריסת מניות הבנקים בשנות ה-80.

🧠 סיכום: הקריסה כבר כאן – היא רק מתחילה לאט

הדו"ח של אפריל אינו עוד סימן שאלה – הוא ראיית זהב לכך שהמערכת מתחילה לקרוס.

הבועה לא "תתפוצץ" ברגע אחד – היא מתרוקנת באיטיות, ואז נשברת בבת אחת.📌 מה צפוי בהמשך?

• הקפאת עסקאות.
• פיגורים רחבים.
• מכירות חירום.
• חקירה ציבורית.

🧾 ממצאים מתוך הדו"ח (עמ' 8–11) על הרבעון הראשון:

• שיעור ההטבות במימון קבלני ברבעון הראשון (ינואר–מרץ) נע בין 40% ל-60% בפרויקטים בשוק החופשי – מה שמעיד על תלות עצומה בהטבות מצד הרוכשים, במיוחד בעסקאות "על הנייר".
• התרשימים מראים ירידה ברמת העסקאות גם בינואר ובפברואר, עם מגמת דעיכה שהחריפה במרץ.
• כבר בפברואר נרשמה ירידה של 70% במספר העסקאות בפרויקטים מסוימים כמו בהרצליה – מה שמעיד על נפילה חדה עוד לפני שהמגבלות נכנסו לתוקף רשמי.

🧠 פרשנות:

• הרבעון הראשון כולו שימש כתקופת המתנה, בה רוכשים רבים עצרו החלטות בשל מגבלות הצפויות, המצב הביטחוני והחשש מאובדן שליטה במחירים.
• אפריל הוא רק הנפילה הגלויה – אבל הקרקע נשמטה כבר מינואר.

הפוסט של גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כתוב בסגנון חד, מדוד ושנון, אך מאחוריו מסתתרות אמירות חריפות מאוד שמועברות בעדינות מעודנת – כמעט סאטירית. ניתוח מלא של הפוסט כולל שכבות גלויות, נסתרות ורמזים מרומזים למביני עניין:

🔍 שכבה 1: המסר הגלוי – נתוני שוק הנדל"ן

גלית מספקת סיכום מקצועי לנתונים שפורסמו בסקירת חודש אפריל:

• נמכרו רק 1,543 דירות חדשות בשוק החופשי – ירידה חדה של 43% לעומת שנה קודמת.
• הירידות החדות נמשכות גם במאי, עם מגמה של 20–30% ירידה לאורך חודשים קודמים.
• שוק היד השנייה מדשדש ממילא, אך הירידות בו מתונות יותר.
• החשוד המיידי לירידה: מגבלות בנק ישראל על מימון רוכשים – פגיעה באטרקטיביות ההנחות.
• אזור נתניה והשרון מוביל בצניחה – רק 116 דירות, ירידה של 54%, כמו בעיצומה של האינתיפאדה השנייה.
• בת ים – בועת מלאי לא מכור: מעל 4,000 דירות, עוד לפני המתקפה.

🧠 שכבה 2: הרמיזות – מה לא נאמר במפורש

גלית רומזת, אך לא כותבת ישירות, מספר דברים חזקים מאוד:

1. הצניחה לא נובעת מביקושים אלא ממגבלות מימון – כלומר: השוק לא "חי", אלא הוזן בכפית של בנקים וקבלנים.
2. הנחות המימון היו מניפולציה שמסכה את עומק המשבר – ההגדרה "עתירי הטבות מימון" היא מונח מרוסן למציאות של מכירה לא ריאלית.
3. האופוריה בבורסה על מניות הנדל"ן – מנותקת מהמציאות – "משל לפני המלחמה נחטפו כאן דירות כאילו אין מחר" היא עקיצה ברורה.
4. המלאים הלא מכורים הולכים ותופחים – למרות הנחות, למרות שיווק אגרסיבי, הציבור לא קונה.
5. השוואה לאפריל 2003 בעיצומה של אינתיפאדה היא בבחינת נורת אזהרה אדומה – היא מבהירה שהמצב גרוע כמו בזמן משבר ביטחוני חמור.

💣 שכבה 3: המסרים הסמויים

כאן גלית מעלה רמזים עמוקים יותר, למי שמבין את המערכת מבפנים:

1. ביקורת כלפי הקבלנים והבנקים:
   • היא לא תוקפת ישירות, אבל ההצבעה על "ערים עתירות מימון" + ירידות דרמטיות, חושפת שיטה: מחיר מלא פיקטיבי, מימון נדיב, ותרמית סמויה של שוק חופשי לכאורה.
   • האזכור של בנק ישראל כמי שמנע את ההטבות – הוא איתות שזה היה מנוע מלאכותי.
2. תקשורת שמפנה את המבט:
   • היא פותחת בביקורת עדינה על כך שהסקירה לא קיבלה במה בגלל "פיזור הכנסת" ואז "עם כלביא קם".
   • כלומר: הסערות הפוליטיות והביטחוניות מסיחות את הדעת מהתמוטטות השוק האזרחי, ובראשם שוק הדיור.
3. המלצת קנייה שנונה:
   • "הייתי קונה באור יהודה... או יהוד... ואולי אפילו מודיעין" – משפט שנראה תמים, אך מתחתיו יש לעג מרומז לשוק שכביכול עוד חושב שמרכז הארץ הוא מבצר איתן.
   • השימוש במונח "ערי שינה😉" עם קריצה – יוצר תחושת אירוניה: אולי עדיף לקנות במקום משעמם ובטוח מאשר "מגדלים על סדקים".

🧩 הסאבטקסט הכלכלי-פוליטי

• קריאת השכמה מהדהדת לאלה שמתכחשים לשינוי מגמה.
• מתיחת ביקורת על הניסיון להחיות את השוק באופן מלאכותי באמצעות מניפולציות מימון.
• שימת סימן שאלה כבד על ההתאוששות המדווחת של שוק הנדל"ן, בעיקר באווירה ציבורית שמנותקת מהנתונים.

📈 התרשים שצורף

הגרף שצירפה מחזק את טענותיה – הוא משקף בצורה גרפית ברורה את התלות הכבדה של מכירות הקבלנים בהטבות המימון, והצניחה הקשה בלעדיהן:

• הצניחה מאז כניסת מגבלות בנק ישראל אינה מקרית – היא מערכתית.
• הירידה החדה באזורי "עתירי מימון" מחזקת את הביקורת על שוק שאינו פועל באופן חופשי.

🧠 מסקנה

גלית בן נאים לא צועקת. היא כותבת בעט מושחז, מדויק, מאופק – אך מלא מסרים:

השוק התפרק ברגע שהוציאו לו את הבלון. לא היעדר ביקוש – אלא ניפוח מלאכותי שקרס עם פקיעת ההטבות. וכשהתקשורת שותקת, צריך לקרוא את הגרפים.

הראיון של גלית בן נאים בגלי ישראל – ראיון קצר אך גדוש תובנות ומסרים חבויים. הנה ניתוח מעמיק של הנאמר, המסר, התת-טקסט והרמיזות, בשילוב הפוסט והגרף שצירפה:

🎙️ תקציר תוכן הראיון

גלית בן נאים מתראיינת בעקבות פרסום סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025, ומדברת על:

1. צניחה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי – רק 1,543 דירות.
2. ירידה חדה במיוחד באזורי השרון ונתניה.
3. השפעת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים.
4. פער ברור בין המצב בשטח לבין ההתנהגות בבורסה (מדדי מניות נדל"ן).
5. עיר בת ים – שיאנית מלאי לא מכור, אף לפני נפילת הטילים האחרונה.
6. שאלה על אזורים מומלצים לרכישה – "יהוד, אור יהודה, אולי מודיעין" – בערבון מוגבל ובחיוך אירוני.

🔎 ניתוח תת-קרקעי: מה היא באמת אומרת

🧨 1. “כוחות השוק מתחילים לתת אותותיהם”

משפט מפתח שמופיע גם בפוסט וגם בריאיון.

משמעותו: הבועה נחלשת – וכששוללים את הסובסידיה הלא רשמית (הטבות מימון), המחירים לא מצליחים להחזיק.

🧩 2. “הירידות מתחדדות דווקא באזורים עם הרבה הטבות מימון”

הסבר טכני אך מחודד – יש כאן הודאה מרומזת על שוק שעובד בניגוד להיגיון הכלכלי, שבו מימון תמרץ עסקאות לא כלכליות.

היא למעשה אומרת:

• השוק לא היה חופשי, אלא שוק מנוהל על ידי מימון זול ובלתי רציונלי.
• הקבלנים יצרו אשליה של ביקוש דרך טריקים מימוניים – ובנק ישראל שבר את המשחק.

📉 3. “בת ים – העיר עם הכי הרבה מלאי לא מכור”

ושוב: לא בגלל הטילים, אלא עוד לפני כן.

זו עקיצה מרומזת נגד המניפולציה התקשורתית והבורסאית – "האופטימיות" לכאורה של שוק הנדל"ן מנותקת מהעובדות הבסיסיות.

🎯 4. “מי שמחפש לקנות – אולי אור יהודה”

נאמר בשפה רגועה, אבל הכוונה: המרכז מאבד אחיזה, ואולי רק בשוליים עוד יש הגיון.

היא מציירת את הדינמיקה בצורה של "המרכז בוער, הפריפריה מתפקחת".

📡 תת-מסרים עיקריים:

🧠 סיכום חד:

גלית בן נאים – בקול רגוע ובשפה דיפלומטית – בעצם אומרת:

"השוק חולה. שנים שהוא הוזן מהנשמה מלאכותית בדמות מימון נדיב ולא רציונלי. ברגע ששללו את החמצן, המחירים נופלים, המכירות קורסות, והמלאים נערמים. רק שהבורסה והתקשורת לא רוצים לראות את זה – הם חיים עדיין בסרט של 'אין מחר'."

כשהמימון מת, השוק מתפכח – על קריסת אשליית הנדל"ן החופשי

מאת: חיים אטקיןסקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025, יחד עם הריאיון של גלית בן נאים בגלי ישראל, חושפים תמונת מצב ברורה – ושקטה מדי:

שוק הדירות החדשות בישראל איננו שוק חופשי.

הוא שוק מונשם – תלוי מימון – ושקוף רק למי שמביט באמת.

📉 מה מראים הנתונים?

• ירידה של 43% במכירת דירות חדשות באפריל לעומת אפריל אשתקד.
• אזור נתניה והשרון: צניחה של 54% – רמות שלא נראו מאז האינתיפאדה השנייה.
• בת ים: למעלה מ־4,000 דירות חדשות לא מכורות, עוד לפני מתקפת הטילים האחרונה.

🧯 הטבה או תרמית?

הטבות המימון של הקבלנים היו הרבה יותר מהנחה.

הן היו מנגנון עוקף-היגיון שאיפשר למכור דירות במחיר מנותק מערכן, באמצעות תשלומים עתידיים, תמהילי אשראי קיצוניים, והנחות שמרפדות את המחיר הפיקטיבי.ואז הגיע בנק ישראל – ואמר די.

והשוק, כצפוי, קרס לתוך עצמו.

"שוק שבו אין מכירה בלי הטבת מימון הוא לא שוק – זו מערכת תמריצים מלאכותית."

📌 ומה עם האופטימיות בבורסה?

בעוד הציבור הפסיק לקנות, מדדי מניות הנדל"ן בבורסה חגגו.זו לא רק דיסוננס.

זו אשליה קולקטיבית:

הקבלנים מכרו חלום – והמשקיעים רצו לקנות אותו.

אבל בשטח? המציאות שונה בתכלית.

🏙️ איפה הסיכון הכי גבוה?

• בת ים – שיאנית המלאי הלא מכור בישראל, ביחס לגודל האוכלוסייה.
• נתניה – צניחה חדה במכירות, חרף מבצעי מימון קודמים.
• יהוד, אור יהודה, מודיעין – ערי שינה שעדיין שומרות על ריאליות יחסית.

🔍 סיכום

השוק לא נפל – הוא פשוט התפכח.

בלי הנחות מימון, בלי שיווק אגרסיבי, בלי גיבוי בנקאי – מתברר עד כמה המחירים היו תלושים מהיכולת הכלכלית ומהשווי הפונדמנטלי.הבועה לא התפוצצה – פשוט הפסיקו לנפח אותה.

🎧 להאזנה לריאיון המלא עם גלית בן נאים בגלי ישראל:  https://open.spotify.com/episode/6Anidm9YagKGMytRxs670v?si=6q9vUJElTEa7w9iw1-5iUw