הרבעון הראשון של 2025 ונתוני אפריל מעידים שהשוק התרסק.

ניתוח מקצועי וממוקד של סקירת ענף הנדל"ן למגורים – אפריל 2025, כפי שהופיעה בדוח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר:

⚠️ מגמות מרכזיות: שוק נדל"ן חופשי במפולת

1. קריסה בעסקאות בשוק החופשי:
   • רק 5,433 עסקאות בשוק החופשי – ירידה של 20% לעומת אפריל 2024.
   • מכירות קבלנים בשוק החופשי ירדו ל-1,543 דירות – ירידה חדה של 43% משנה לשנה (!).
   • שיעור הדירות החדשות שנמכרו “על הנייר” ירד ל-64% – ירידה חודשית של 3 נק' אחוז ואינדיקציה לפאניקה גוברת בקרב הרוכשים.
2. אפקט מגבלות בנק ישראל:
   • הירידה מתואמת עם כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף בסוף מרץ 2025 (הגבלת שיעור דחיית תשלום והלוואות “בלון”).
   • באזורים כמו נתניה, ב”ש ות”א חלה צניחה חדה בשכיחות עסקאות עם הטבות מימון – ירידה של עד 30 נק' אחוז (!).
3. פער תמוה בין ירידת המכירות לתזרים המזומנים:
   • למרות קריסת המכירות, תזרים המזומנים של קבלנים עמד על 6.3 מיליארד ₪, גבוה ב-37% לעומת אפריל אשתקד (!).
   • הממצאים מרמזים על הקדמת תשלומים מצד רוכשים או מניפולציות שמריחות כמו ניסיון ל"הצגה חשבונאית" חיובית רגע לפני הדו"חות הרבעוניים.

🏚️ פילוח סגמנטים: כולם בירידה

🔥 סימני שבר בולטים

• אזור נתניה רשם קריסה מוחלטת: ירידה של 54% במכירות הקבלנים. שיעור הדירות "על הנייר" צנח מ-72% ל-53%.
• משקיעים בורחים: רק 36% מהמשקיעים רכשו דירות חדשות – ירידה של 11 נק' אחוז לעומת אשתקד.
• שוק תושבי החוץ: ירידה של 21%, כ-106 עסקאות בלבד. הסגמנט הזה מתכווץ ומאבד השפעה.

📉 הקשרים רחבים ומסקנות

1. נורת אזהרה בוהקת:
   – הדוח מתעד תהליך התפוררות מהיר, במיוחד במכירות קבלנים – אלו הסקטור שמוחזק באופן מלאכותי דרך אשראי, מניפולציות תמחור והטבות מימון.
   – ההיחלשות החדה מהווה אינדיקציה לכך שהמנגנונים ששמרו על בועת המחירים מתחילים לקרוס.
2. פגיעה בציפיות לרווח:
   – צניחה במכירת דירות “על הנייר” מעידה על אובדן אמון ביכולת הקבלנים לספק דירות, או פחד מעליית הסיכון הגיאופוליטי / מוניטרי.
   – המשקיעים בורחים מדירות חדשות – ומעדיפים דירות יד שנייה או לא קונים כלל.
3. תזרים מזומנים חריג על רקע מכירות קורסות:
   – זהו תמרור אזהרה שמרמז על "שיווק אגרסיבי טרום משבר", אולי אפילו הקדמת תקבולים שאינה בת-קיימא.
   – בדומה לניתוחים שלי ולתחזיתי: ייתכן שזו הקריסה לפני הטביעה, והחברות מנסות לייצר מצג שווא של יציבות רגע לפני נפילה חדה.

🧨 סיכום: תחילת הדומינו?

הדוח מאשר:

• ירידה חדה בכל הפרמטרים המרכזיים.
• אפקט ברור של מגבלות בנק ישראל, שנראה כאילו "שבר את גב הגמל" של מנגנון המימון.
• תמרורים מהבהבים לתרחיש של קריסת אשראי, תזרים מדומה ואובדן שליטה בשוק.

למעשה, ניתן לפרש את הדוח כעדות חיה לכך שהבועה כבר מתפוצצת – בשקט, ובשלבים.

🎯 ממצאים בולטים:

• דירות חדשות בשוק החופשי: קריסה של 43% חודשי ו-35% שנתי – זו הקטגוריה שהתרסקה הכי חזק.
• רכישות להשקעה: ירידה שנתית של כמעט 30%, מה שמעיד על בריחת משקיעים.
• משפרי דיור: ירידה דרמטית של 32% שנתי – נתון קריטי שמעיד שגם בעלי נכסים חוששים מהעתיד.
• שוק היד שנייה: שמר על יציבות יחסית – ירידה מתונה של 5% בלבד מהחודש הקודם, מה שמעיד על מעבר של פעילות מהשוק החדש לישן.

התפרקות השוק: הדו"ח שמוכיח שהבועה מתפוצצת

📉 המספרים לא משקרים – והם מזעזעים

דו"ח אפריל 2025 של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף את מה שאחרים ניסו להסתיר: שוק הנדל"ן למגורים מתפרק בקצב מואץ. בכל סגמנט – דירות חדשות, יד שנייה, השקעות, שיפורי דיור – נרשמה צניחה משמעותית.

מדובר בקריסה שיטתית. היא אינה תוצאה של מחזוריות רגילה, אלא של מנגנון שתוחזק בעשור האחרון באופן מלאכותי – אשראי קל, תמחור מנופח והשתקה תקשורתית.

🧨 חמש עובדות שלא ניתן להתעלם מהן:

1. דירות חדשות בשוק החופשי – התרסקות של ממש

• ירידה של 43% משנה לשנה.
• ירידה של 30% תוך חודש.
• הביקוש המלאכותי קורס ברגע שנעלם המימון הגמיש.

2. שוק העסקאות הכללי – מתייבש

6,254 עסקאות בלבד באפריל – נתון מהנמוכים ביותר לחודש אפריל מאז תחילת שנות ה-2000.

3. המשקיעים נעלמים

855 עסקאות בלבד – ירידה של 29%. המשקיעים מבינים: אין הצדקה לתשואה, יש סיכון עצום.

4. משפרי דיור – עוצרים הכל

צניחה של 32% – גם בעלי נכסים מעדיפים לא לגעת בשוק הזה כרגע.

5. שוק היד השנייה – יציב יחסית

ירידה של 5% בלבד – ייתכן שהקונים בורחים מהשוק החדש אל שוק שיש בו מעט יותר רציונל.

💣 מה גרם להתפרקות?

בנק ישראל הכניס לתוקף מגבלות מימון חדשות בסוף מרץ – בעיקר הגבלות על עסקאות דחויות תשלום (90/10). התוצאה הייתה מיידית: הקונים נעלמו, הקבלנים נשארו עם מלאים, והבועה החלה לדעוך.

🧾 אבל יש חריגה בולטת: תזרים הקבלנים דווקא עלה

למרות הירידה החדה במכירות – הקבלנים דיווחו על תזרים שיא של 6.3 מיליארד ₪, עלייה של 37% לעומת השנה שעברה (!).הסיבות:

• הקדמת תשלומים מצד לקוחות.
• קמפיינים שיווקיים אגרסיביים לפני כניסת המגבלות.
• ואולי גם שימוש במניפולציות חשבונאיות לצורך יצירת מצג פיננסי מטעה.

דפוס שמזכיר היטב את מה שקרה ערב קריסת מניות הבנקים בשנות ה-80.

🧠 סיכום: הקריסה כבר כאן – היא רק מתחילה לאט

הדו"ח של אפריל אינו עוד סימן שאלה – הוא ראיית זהב לכך שהמערכת מתחילה לקרוס.

הבועה לא "תתפוצץ" ברגע אחד – היא מתרוקנת באיטיות, ואז נשברת בבת אחת.📌 מה צפוי בהמשך?

• הקפאת עסקאות.
• פיגורים רחבים.
• מכירות חירום.
• חקירה ציבורית.

🧾 ממצאים מתוך הדו"ח (עמ' 8–11) על הרבעון הראשון:

• שיעור ההטבות במימון קבלני ברבעון הראשון (ינואר–מרץ) נע בין 40% ל-60% בפרויקטים בשוק החופשי – מה שמעיד על תלות עצומה בהטבות מצד הרוכשים, במיוחד בעסקאות "על הנייר".
• התרשימים מראים ירידה ברמת העסקאות גם בינואר ובפברואר, עם מגמת דעיכה שהחריפה במרץ.
• כבר בפברואר נרשמה ירידה של 70% במספר העסקאות בפרויקטים מסוימים כמו בהרצליה – מה שמעיד על נפילה חדה עוד לפני שהמגבלות נכנסו לתוקף רשמי.

🧠 פרשנות:

• הרבעון הראשון כולו שימש כתקופת המתנה, בה רוכשים רבים עצרו החלטות בשל מגבלות הצפויות, המצב הביטחוני והחשש מאובדן שליטה במחירים.
• אפריל הוא רק הנפילה הגלויה – אבל הקרקע נשמטה כבר מינואר.