🧠 בלוג: אפקט דאנינג־קרוגר בבניית הנרטיב: כך ניפחו את בועת הנדל"ן בישראל

מהספר בועת נדל"ן

“דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים”
— חיים אטקין

🏗️ הקדמה: בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נבנית מנרטיב

כדי להבין כיצד שוק הנדל"ן בישראל הגיע למצב שבו מחירי הדירות כפולים מערכם הפונדמנטלי – אין די לנתח את המאזנים של הבנקים, מדיניות הריבית או היצע הדירות. צריך להבין את הסיפור שסופר לציבור, והאופן שבו בורות פגשה אינטרסים.

🎭 תסמונת דאנינג־קרוגר: ההזדמנות של חסרי הידע

תסמונת דאנינג־קרוגר מתארת מצב פסיכולוגי בו אנשים עם ידע מועט בתחומם נוטים להעריך את עצמם כבעלי מומחיות רבה. בשוק הנדל"ן הישראלי, תסמין זה הפך לכר פורה למשווקים, לכתבים, ליועצי משכנתאות ולעתים גם לפוליטיקאים, שהפיצו נרטיבים חלקיים, מטופשים ולעיתים שקריים — ודווקא הם התקבלו בקרב הציבור כ"קולות של סמכות".לדוגמה:

• מי שהזהיר מפני בועה, נחשב "הזוי" או "פסימי".
• מי שטען ש"מחירי הדירות ימשיכו לעלות לנצח" הפך לפרשן מבוקש.
• התקשורת, לעיתים בתום לב ולעיתים באינטרס מובהק, הפיצה סיסמאות ריקות כמו "יש מחסור חמור בדירות" — גם כשהנתונים הראו הפוך.

🧠 כשבורות פוגשת תאוות בצע

התוצאה: ציבור ללא ידע פיננסי, שמוצף באינפורמציה מעוותת, מאמין למה שהוא רוצה להאמין – כי זה קל יותר, וזה תואם את הפחדים והחלומות שלו. דירה הפכה ל"חיסכון", הלוואה הפכה ל"הזדמנות", ומחיר מנופח הפך ל"מחיר שוק".וכך נולדה מערכת שכולם בה שותפים:

• התקשורת נהנית מהטראפיק.
• הבנקים נהנים מהריבית.
• היזמים נהנים ממחירים חסרי היגיון.
• והציבור? נשאר עם משכנתא של 30 שנה על דירה שערכה האמיתי נמוך ב־50%.

📉 התוצאה: השוק מתנתק מהערך

זו לא סתם בועה. זו בועת תודעה: מערכת שבה ה"לא יודע" הופך לדעתן, ומי שמעז להגיד את האמת נחשב ל"עוכר נדל"ן".העיוורון הזה לא נובע רק מהונאה — אלא מהעובדה הפשוטה שמי שאינם יודעים מזהים את עצמם בתוך דברי מי שאינו יודע, ולכן מאמצים את דבריו בהתלהבות. וכמו שניסחתי:

"דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים".

🛠️ מסקנה: הגיע הזמן לפרק את הנרטיב

חובת ההוכחה חזרה אלינו – עלינו להרים את המסך מעל הנרטיב המזויף שנבנה בעשור האחרון, לחשוף את התפיסה שהנדל"ן רק עולה, ולדרוש אחריות ממי שידע – ושתק.בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נוצרת מהונאה עצמית קבוצתית.

🎭 פרק אבוד: “ליווי אל התהום” – דור ה"מלווי משקיעים" ומשבר הבועה

בעשור האחרון צמחה בישראל תעשייה של "מלווי משקיעים", חלקם צעירים ללא הכשרה, ניסיון או הבנה בסיסית במימון, שוק הנדל"ן או סיכון אשראי. כל מה שהם ראו בחייהם זה שוק שעולה. מבחינתם – דירה היא "אפס סיכון", מימון הוא "כוח קנייה", ותשואה? מי צריך תשואה כשיש מבצע?!

🧃 ילדים משדלים ילדים

בזמן שבעולם המשקיעים מחפשים מודלים של תשואה מול סיכון, בישראל התרגלנו לראות פרסומים מופרכים:

• "איך קניתי דירה בלי הון עצמי?"
• "השקעתי ב-4 דירות לפני גיל 30!"
• "קח ליווי והגשם חלום – גם אתה יכול לקנות דירה בטבריה במחיר תל אביבי!"

הפלטפורמות החברתיות שימשו להם כקרקע שיווקית, והציבור – ובעיקר צעירים – הפך לטרף קל:

❝ תופעה מדאיגה במיוחד היא ששני צעירים בלי נכסים, בלי הון ובלי הבנה, מייצרים אחד לשני לגיטימציה – ואז לוקחים משכנתאות על אוויר ומושכים אחריהם עשרות אחרים. ❞

💥 המחיר: רכישות במחירים כפולים מהשווי הכלכלי

בפועל, מה שהתרחש הוא תהליך מסוכן של שכנוע עצמי קולקטיבי, שבו עסקאות בוצעו במחירים מנותקים מערך פונדמנטלי – תוך ניצול מבצעי מימון, מתן התחייבויות חסרות אחריות, והצגה של עסקאות כאילו הן הזדמנות שלא תחזור.כך נרכשו דירות בפריפריה במחירים של 1.5–2 מיליון ש"ח, עם שכר דירה של 2,500 ש"ח בחודש. שיעור התשואה? סביב 1.5% ברוטו. והריבית? 5% ומעלה.מדובר באובדן מיידי של הון, לא בהשקעה.

🧨 הפיצוץ המתקרב

כמו בכל פיצוץ בועה, הדומינו יתחיל בנקודת הקצה: משקיעים קטנים, שלקחו מינוף קיצוני, עם דירות בפריפריה, ובלי כרית בטחון.ה"מלווה" ייעלם, הקבלן יפשוט רגל, והבנק ידרוש תשלומים. וכמו תמיד – האחריות תיפול על הרוכשים, לא על המשווקים.

🧠  "ליווי אל התהום" – עלייתם ונפילתם של מלווי המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן"

🎭 הקדמה: התופעה שכולם התעלמו ממנה

אחת התופעות המרכזיות – וההרסניות ביותר – בבניית בועת הנדל"ן בישראל לא הגיעה מהבנקים, הקבלנים או הרגולטורים. היא צמחה מתחת לרדאר, בין פוסטים באינסטגרם לסטוריז בטיקטוק: דור חדש של "מלווי משקיעים" – צעירים חסרי הכשרה שמכרו חלום מסוכן תחת מסווה של ליווי מקצועי.

אלו לא היו ליווי – אלא שידול.

🧃 ילדים משדלים ילדים

בתוך שנים בודדות נוצרו קהילות חברתיות שבהן צעירים בני 25–35 שכנעו אחד את השני שהשקעות נדל"ן הן "הדרך הבטוחה להתעשר". לא משנה אם אין לך הון עצמי, לא משנה אם אתה לא מבין את ההסכם – העיקר להחזיק דירה.דוגמאות לפוסטים נפוצים:

• "איך קניתי 3 דירות לפני גיל 30 (בלי שקל הון עצמי)"
• "לקוח שלי קנה דירה בבאר שבע ב-1.7 מיליון – כל חודש נשאר לו 300 ש"ח פאסיביים!"
• "השקעה נדירה: מינוף מלא, החזר חודשי נמוך, ותשואה מבטיחה!"

אלא שבמקרים רבים:

• הנכס שנרכש היה יקר פי שניים מערכו האמיתי.
• ההחזר החודשי כיסה בקושי את הריבית.
• והמשקיע – לא הבין שמדובר בפצצה מתקתקת.

📉 ערך? תשואה? מימון? שכחו מזה

המלווה לא עשה ניתוח תשואה ריאלי. הוא לא בדק האם המחיר מנותק מהשווי הפונדמנטלי. הוא בעיקר תיווך בין קבלן שתקוע עם מלאי, לבנק שצריך לסגור יעד, ולרוכש שלא ידע מה הוא קונה.וכשהבועה תתפוצץ, יקרה בדיוק מה שקרה בארה"ב במשבר הסאב-פריים:

• הדירה לא תימכר אפילו במחצית ממחירה.
• המשקיע הקטן יישאר עם חוב, בלי נכס נזיל.
• המלווה ייעלם מהשוק — כי ממילא אין לו אחריות משפטית.

🧨 מסקנה: ליווי אל פי התהום

כמו שמדריך תיירים חסר אחריות עלול להוביל קבוצה אל פי תהום – כך גם "מלווי המשקיעים" הובילו אלפי ישראלים, רובם חסרי ידע, לרכישות מסוכנות ומנופחות.בועת הנדל"ן אינה רק תוצאה של ריבית נמוכה או עודף אשראי – אלא של תרבות. תרבות של בורות, קיצור דרך, ותשוקה להתעשר מהר.

🛠️ ומה עכשיו?

• לדרוש פיקוח על תחום הליווי למשקיעי נדל"ן – כולל רישוי, הכשרה, ואתיקה.
• לחנך את הציבור להבין את ההבדל בין "מחיר" ל"שווי", ובין "מינוף" ל"מלכודת".
• ויותר מהכול – לחשוף את המנגנון שאיפשר את הפארסה הזו.

אפקט דאנינג-קרוגר מסייע לעיצוב דעת קהל ובניית נרטיב תקשורתי סביב מחסור ועליות מחירים בנדל"ן בכמה דרכים:

• ביטחון עצמי של דוברים לא-מומחים: אנשים חסרי ידע עמוק בתחום הנדל"ן נוטים לדבר בביטחון רב על סיבות לעליות מחירים או מחסור, גם אם אין בידיהם נתונים או הבנה מקצועית124. הביטחון הזה משפיע על הציבור, במיוחד על מי שגם לו אין ידע בתחום, ויוצר תחושת אמינות.
• פשטות המסרים: מסרים פופוליסטיים ("יש מחסור חמור", "המחירים רק יעלו") קליטים יותר ונתפסים כאמיתיים, בעוד שמומחים שמסבירים באופן מורכב או מסויג פחות מצליחים לסחוף את דעת הקהל24.
• הדהוד במדיה: התקשורת נוטה להבליט קולות נחרצים ופשוטים, גם אם הם לא מבוססי נתונים, וכך נבנה נרטיב שמתחזק את עצמו – הציבור שומע שוב ושוב את אותן טענות, ומאמין להן24.
• הערכת-יתר של הציבור: הציבור עצמו, שאינו בקיא במורכבויות שוק הנדל"ן, נוטה להאמין שהוא מבין את המצב, ומקבל בשוויון נפש או אף בהתלהבות את המסרים הפשוטים שמועברים אליו12.

כך, אפקט דאנינג-קרוגר יוצר מעגל שבו חוסר ידע מוביל לביטחון עצמי מופרז, שמוביל להדהוד תקשורתי, שמחזק את דעת הקהל – גם אם היא מבוססת על הנחות שגויות.

דוגמאות לאופוריה בלתי מוסברת של ההמון, התנהגות בלתי רציונלית על בסיס צפייה ואמונה שמדביקה את ההמון ניתן למצוא בשתי הכתבות הללו שמנתחות ומסבירות את התופעה הזו של טיפשות ההמונים: בועת נרטיב ו טרייד ממד"ים אלו הם רק שניים מהביטויים המופיעים בהסברים לתופעת הריצה בציפייה לרווחים.

"נכון או לא נכון, דבר בביטחון"

ניתוח מקצועי וממוקד של סקירת ענף הנדל"ן למגורים – אפריל 2025, כפי שהופיעה בדוח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר:

⚠️ מגמות מרכזיות: שוק נדל"ן חופשי במפולת

1. קריסה בעסקאות בשוק החופשי:
   • רק 5,433 עסקאות בשוק החופשי – ירידה של 20% לעומת אפריל 2024.
   • מכירות קבלנים בשוק החופשי ירדו ל-1,543 דירות – ירידה חדה של 43% משנה לשנה (!).
   • שיעור הדירות החדשות שנמכרו “על הנייר” ירד ל-64% – ירידה חודשית של 3 נק' אחוז ואינדיקציה לפאניקה גוברת בקרב הרוכשים.
2. אפקט מגבלות בנק ישראל:
   • הירידה מתואמת עם כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף בסוף מרץ 2025 (הגבלת שיעור דחיית תשלום והלוואות “בלון”).
   • באזורים כמו נתניה, ב”ש ות”א חלה צניחה חדה בשכיחות עסקאות עם הטבות מימון – ירידה של עד 30 נק' אחוז (!).
3. פער תמוה בין ירידת המכירות לתזרים המזומנים:
   • למרות קריסת המכירות, תזרים המזומנים של קבלנים עמד על 6.3 מיליארד ₪, גבוה ב-37% לעומת אפריל אשתקד (!).
   • הממצאים מרמזים על הקדמת תשלומים מצד רוכשים או מניפולציות שמריחות כמו ניסיון ל"הצגה חשבונאית" חיובית רגע לפני הדו"חות הרבעוניים.

🏚️ פילוח סגמנטים: כולם בירידה

🔥 סימני שבר בולטים

• אזור נתניה רשם קריסה מוחלטת: ירידה של 54% במכירות הקבלנים. שיעור הדירות "על הנייר" צנח מ-72% ל-53%.
• משקיעים בורחים: רק 36% מהמשקיעים רכשו דירות חדשות – ירידה של 11 נק' אחוז לעומת אשתקד.
• שוק תושבי החוץ: ירידה של 21%, כ-106 עסקאות בלבד. הסגמנט הזה מתכווץ ומאבד השפעה.

📉 הקשרים רחבים ומסקנות

1. נורת אזהרה בוהקת:
   – הדוח מתעד תהליך התפוררות מהיר, במיוחד במכירות קבלנים – אלו הסקטור שמוחזק באופן מלאכותי דרך אשראי, מניפולציות תמחור והטבות מימון.
   – ההיחלשות החדה מהווה אינדיקציה לכך שהמנגנונים ששמרו על בועת המחירים מתחילים לקרוס.
2. פגיעה בציפיות לרווח:
   – צניחה במכירת דירות “על הנייר” מעידה על אובדן אמון ביכולת הקבלנים לספק דירות, או פחד מעליית הסיכון הגיאופוליטי / מוניטרי.
   – המשקיעים בורחים מדירות חדשות – ומעדיפים דירות יד שנייה או לא קונים כלל.
3. תזרים מזומנים חריג על רקע מכירות קורסות:
   – זהו תמרור אזהרה שמרמז על "שיווק אגרסיבי טרום משבר", אולי אפילו הקדמת תקבולים שאינה בת-קיימא.
   – בדומה לניתוחים שלי ולתחזיתי: ייתכן שזו הקריסה לפני הטביעה, והחברות מנסות לייצר מצג שווא של יציבות רגע לפני נפילה חדה.

🧨 סיכום: תחילת הדומינו?

הדוח מאשר:

• ירידה חדה בכל הפרמטרים המרכזיים.
• אפקט ברור של מגבלות בנק ישראל, שנראה כאילו "שבר את גב הגמל" של מנגנון המימון.
• תמרורים מהבהבים לתרחיש של קריסת אשראי, תזרים מדומה ואובדן שליטה בשוק.

למעשה, ניתן לפרש את הדוח כעדות חיה לכך שהבועה כבר מתפוצצת – בשקט, ובשלבים.

🎯 ממצאים בולטים:

• דירות חדשות בשוק החופשי: קריסה של 43% חודשי ו-35% שנתי – זו הקטגוריה שהתרסקה הכי חזק.
• רכישות להשקעה: ירידה שנתית של כמעט 30%, מה שמעיד על בריחת משקיעים.
• משפרי דיור: ירידה דרמטית של 32% שנתי – נתון קריטי שמעיד שגם בעלי נכסים חוששים מהעתיד.
• שוק היד שנייה: שמר על יציבות יחסית – ירידה מתונה של 5% בלבד מהחודש הקודם, מה שמעיד על מעבר של פעילות מהשוק החדש לישן.

התפרקות השוק: הדו"ח שמוכיח שהבועה מתפוצצת

📉 המספרים לא משקרים – והם מזעזעים

דו"ח אפריל 2025 של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף את מה שאחרים ניסו להסתיר: שוק הנדל"ן למגורים מתפרק בקצב מואץ. בכל סגמנט – דירות חדשות, יד שנייה, השקעות, שיפורי דיור – נרשמה צניחה משמעותית.

מדובר בקריסה שיטתית. היא אינה תוצאה של מחזוריות רגילה, אלא של מנגנון שתוחזק בעשור האחרון באופן מלאכותי – אשראי קל, תמחור מנופח והשתקה תקשורתית.

🧨 חמש עובדות שלא ניתן להתעלם מהן:

1. דירות חדשות בשוק החופשי – התרסקות של ממש

• ירידה של 43% משנה לשנה.
• ירידה של 30% תוך חודש.
• הביקוש המלאכותי קורס ברגע שנעלם המימון הגמיש.

2. שוק העסקאות הכללי – מתייבש

6,254 עסקאות בלבד באפריל – נתון מהנמוכים ביותר לחודש אפריל מאז תחילת שנות ה-2000.

3. המשקיעים נעלמים

855 עסקאות בלבד – ירידה של 29%. המשקיעים מבינים: אין הצדקה לתשואה, יש סיכון עצום.

4. משפרי דיור – עוצרים הכל

צניחה של 32% – גם בעלי נכסים מעדיפים לא לגעת בשוק הזה כרגע.

5. שוק היד השנייה – יציב יחסית

ירידה של 5% בלבד – ייתכן שהקונים בורחים מהשוק החדש אל שוק שיש בו מעט יותר רציונל.

💣 מה גרם להתפרקות?

בנק ישראל הכניס לתוקף מגבלות מימון חדשות בסוף מרץ – בעיקר הגבלות על עסקאות דחויות תשלום (90/10). התוצאה הייתה מיידית: הקונים נעלמו, הקבלנים נשארו עם מלאים, והבועה החלה לדעוך.

🧾 אבל יש חריגה בולטת: תזרים הקבלנים דווקא עלה

למרות הירידה החדה במכירות – הקבלנים דיווחו על תזרים שיא של 6.3 מיליארד ₪, עלייה של 37% לעומת השנה שעברה (!).הסיבות:

• הקדמת תשלומים מצד לקוחות.
• קמפיינים שיווקיים אגרסיביים לפני כניסת המגבלות.
• ואולי גם שימוש במניפולציות חשבונאיות לצורך יצירת מצג פיננסי מטעה.

דפוס שמזכיר היטב את מה שקרה ערב קריסת מניות הבנקים בשנות ה-80.

🧠 סיכום: הקריסה כבר כאן – היא רק מתחילה לאט

הדו"ח של אפריל אינו עוד סימן שאלה – הוא ראיית זהב לכך שהמערכת מתחילה לקרוס.

הבועה לא "תתפוצץ" ברגע אחד – היא מתרוקנת באיטיות, ואז נשברת בבת אחת.📌 מה צפוי בהמשך?

• הקפאת עסקאות.
• פיגורים רחבים.
• מכירות חירום.
• חקירה ציבורית.

🧾 ממצאים מתוך הדו"ח (עמ' 8–11) על הרבעון הראשון:

• שיעור ההטבות במימון קבלני ברבעון הראשון (ינואר–מרץ) נע בין 40% ל-60% בפרויקטים בשוק החופשי – מה שמעיד על תלות עצומה בהטבות מצד הרוכשים, במיוחד בעסקאות "על הנייר".
• התרשימים מראים ירידה ברמת העסקאות גם בינואר ובפברואר, עם מגמת דעיכה שהחריפה במרץ.
• כבר בפברואר נרשמה ירידה של 70% במספר העסקאות בפרויקטים מסוימים כמו בהרצליה – מה שמעיד על נפילה חדה עוד לפני שהמגבלות נכנסו לתוקף רשמי.

🧠 פרשנות:

• הרבעון הראשון כולו שימש כתקופת המתנה, בה רוכשים רבים עצרו החלטות בשל מגבלות הצפויות, המצב הביטחוני והחשש מאובדן שליטה במחירים.
• אפריל הוא רק הנפילה הגלויה – אבל הקרקע נשמטה כבר מינואר.

הפוסט של גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כתוב בסגנון חד, מדוד ושנון, אך מאחוריו מסתתרות אמירות חריפות מאוד שמועברות בעדינות מעודנת – כמעט סאטירית. ניתוח מלא של הפוסט כולל שכבות גלויות, נסתרות ורמזים מרומזים למביני עניין:

🔍 שכבה 1: המסר הגלוי – נתוני שוק הנדל"ן

גלית מספקת סיכום מקצועי לנתונים שפורסמו בסקירת חודש אפריל:

• נמכרו רק 1,543 דירות חדשות בשוק החופשי – ירידה חדה של 43% לעומת שנה קודמת.
• הירידות החדות נמשכות גם במאי, עם מגמה של 20–30% ירידה לאורך חודשים קודמים.
• שוק היד השנייה מדשדש ממילא, אך הירידות בו מתונות יותר.
• החשוד המיידי לירידה: מגבלות בנק ישראל על מימון רוכשים – פגיעה באטרקטיביות ההנחות.
• אזור נתניה והשרון מוביל בצניחה – רק 116 דירות, ירידה של 54%, כמו בעיצומה של האינתיפאדה השנייה.
• בת ים – בועת מלאי לא מכור: מעל 4,000 דירות, עוד לפני המתקפה.

🧠 שכבה 2: הרמיזות – מה לא נאמר במפורש

גלית רומזת, אך לא כותבת ישירות, מספר דברים חזקים מאוד:

1. הצניחה לא נובעת מביקושים אלא ממגבלות מימון – כלומר: השוק לא "חי", אלא הוזן בכפית של בנקים וקבלנים.
2. הנחות המימון היו מניפולציה שמסכה את עומק המשבר – ההגדרה "עתירי הטבות מימון" היא מונח מרוסן למציאות של מכירה לא ריאלית.
3. האופוריה בבורסה על מניות הנדל"ן – מנותקת מהמציאות – "משל לפני המלחמה נחטפו כאן דירות כאילו אין מחר" היא עקיצה ברורה.
4. המלאים הלא מכורים הולכים ותופחים – למרות הנחות, למרות שיווק אגרסיבי, הציבור לא קונה.
5. השוואה לאפריל 2003 בעיצומה של אינתיפאדה היא בבחינת נורת אזהרה אדומה – היא מבהירה שהמצב גרוע כמו בזמן משבר ביטחוני חמור.

💣 שכבה 3: המסרים הסמויים

כאן גלית מעלה רמזים עמוקים יותר, למי שמבין את המערכת מבפנים:

1. ביקורת כלפי הקבלנים והבנקים:
   • היא לא תוקפת ישירות, אבל ההצבעה על "ערים עתירות מימון" + ירידות דרמטיות, חושפת שיטה: מחיר מלא פיקטיבי, מימון נדיב, ותרמית סמויה של שוק חופשי לכאורה.
   • האזכור של בנק ישראל כמי שמנע את ההטבות – הוא איתות שזה היה מנוע מלאכותי.
2. תקשורת שמפנה את המבט:
   • היא פותחת בביקורת עדינה על כך שהסקירה לא קיבלה במה בגלל "פיזור הכנסת" ואז "עם כלביא קם".
   • כלומר: הסערות הפוליטיות והביטחוניות מסיחות את הדעת מהתמוטטות השוק האזרחי, ובראשם שוק הדיור.
3. המלצת קנייה שנונה:
   • "הייתי קונה באור יהודה... או יהוד... ואולי אפילו מודיעין" – משפט שנראה תמים, אך מתחתיו יש לעג מרומז לשוק שכביכול עוד חושב שמרכז הארץ הוא מבצר איתן.
   • השימוש במונח "ערי שינה😉" עם קריצה – יוצר תחושת אירוניה: אולי עדיף לקנות במקום משעמם ובטוח מאשר "מגדלים על סדקים".

🧩 הסאבטקסט הכלכלי-פוליטי

• קריאת השכמה מהדהדת לאלה שמתכחשים לשינוי מגמה.
• מתיחת ביקורת על הניסיון להחיות את השוק באופן מלאכותי באמצעות מניפולציות מימון.
• שימת סימן שאלה כבד על ההתאוששות המדווחת של שוק הנדל"ן, בעיקר באווירה ציבורית שמנותקת מהנתונים.

📈 התרשים שצורף

הגרף שצירפה מחזק את טענותיה – הוא משקף בצורה גרפית ברורה את התלות הכבדה של מכירות הקבלנים בהטבות המימון, והצניחה הקשה בלעדיהן:

• הצניחה מאז כניסת מגבלות בנק ישראל אינה מקרית – היא מערכתית.
• הירידה החדה באזורי "עתירי מימון" מחזקת את הביקורת על שוק שאינו פועל באופן חופשי.

🧠 מסקנה

גלית בן נאים לא צועקת. היא כותבת בעט מושחז, מדויק, מאופק – אך מלא מסרים:

השוק התפרק ברגע שהוציאו לו את הבלון. לא היעדר ביקוש – אלא ניפוח מלאכותי שקרס עם פקיעת ההטבות. וכשהתקשורת שותקת, צריך לקרוא את הגרפים.

הראיון של גלית בן נאים בגלי ישראל – ראיון קצר אך גדוש תובנות ומסרים חבויים. הנה ניתוח מעמיק של הנאמר, המסר, התת-טקסט והרמיזות, בשילוב הפוסט והגרף שצירפה:

🎙️ תקציר תוכן הראיון

גלית בן נאים מתראיינת בעקבות פרסום סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025, ומדברת על:

1. צניחה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי – רק 1,543 דירות.
2. ירידה חדה במיוחד באזורי השרון ונתניה.
3. השפעת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים.
4. פער ברור בין המצב בשטח לבין ההתנהגות בבורסה (מדדי מניות נדל"ן).
5. עיר בת ים – שיאנית מלאי לא מכור, אף לפני נפילת הטילים האחרונה.
6. שאלה על אזורים מומלצים לרכישה – "יהוד, אור יהודה, אולי מודיעין" – בערבון מוגבל ובחיוך אירוני.

🔎 ניתוח תת-קרקעי: מה היא באמת אומרת

🧨 1. “כוחות השוק מתחילים לתת אותותיהם”

משפט מפתח שמופיע גם בפוסט וגם בריאיון.

משמעותו: הבועה נחלשת – וכששוללים את הסובסידיה הלא רשמית (הטבות מימון), המחירים לא מצליחים להחזיק.

🧩 2. “הירידות מתחדדות דווקא באזורים עם הרבה הטבות מימון”

הסבר טכני אך מחודד – יש כאן הודאה מרומזת על שוק שעובד בניגוד להיגיון הכלכלי, שבו מימון תמרץ עסקאות לא כלכליות.

היא למעשה אומרת:

• השוק לא היה חופשי, אלא שוק מנוהל על ידי מימון זול ובלתי רציונלי.
• הקבלנים יצרו אשליה של ביקוש דרך טריקים מימוניים – ובנק ישראל שבר את המשחק.

📉 3. “בת ים – העיר עם הכי הרבה מלאי לא מכור”

ושוב: לא בגלל הטילים, אלא עוד לפני כן.

זו עקיצה מרומזת נגד המניפולציה התקשורתית והבורסאית – "האופטימיות" לכאורה של שוק הנדל"ן מנותקת מהעובדות הבסיסיות.

🎯 4. “מי שמחפש לקנות – אולי אור יהודה”

נאמר בשפה רגועה, אבל הכוונה: המרכז מאבד אחיזה, ואולי רק בשוליים עוד יש הגיון.

היא מציירת את הדינמיקה בצורה של "המרכז בוער, הפריפריה מתפקחת".

📡 תת-מסרים עיקריים:

🧠 סיכום חד:

גלית בן נאים – בקול רגוע ובשפה דיפלומטית – בעצם אומרת:

"השוק חולה. שנים שהוא הוזן מהנשמה מלאכותית בדמות מימון נדיב ולא רציונלי. ברגע ששללו את החמצן, המחירים נופלים, המכירות קורסות, והמלאים נערמים. רק שהבורסה והתקשורת לא רוצים לראות את זה – הם חיים עדיין בסרט של 'אין מחר'."

כשהמימון מת, השוק מתפכח – על קריסת אשליית הנדל"ן החופשי

מאת: חיים אטקיןסקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025, יחד עם הריאיון של גלית בן נאים בגלי ישראל, חושפים תמונת מצב ברורה – ושקטה מדי:

שוק הדירות החדשות בישראל איננו שוק חופשי.

הוא שוק מונשם – תלוי מימון – ושקוף רק למי שמביט באמת.

📉 מה מראים הנתונים?

• ירידה של 43% במכירת דירות חדשות באפריל לעומת אפריל אשתקד.
• אזור נתניה והשרון: צניחה של 54% – רמות שלא נראו מאז האינתיפאדה השנייה.
• בת ים: למעלה מ־4,000 דירות חדשות לא מכורות, עוד לפני מתקפת הטילים האחרונה.

🧯 הטבה או תרמית?

הטבות המימון של הקבלנים היו הרבה יותר מהנחה.

הן היו מנגנון עוקף-היגיון שאיפשר למכור דירות במחיר מנותק מערכן, באמצעות תשלומים עתידיים, תמהילי אשראי קיצוניים, והנחות שמרפדות את המחיר הפיקטיבי.ואז הגיע בנק ישראל – ואמר די.

והשוק, כצפוי, קרס לתוך עצמו.

"שוק שבו אין מכירה בלי הטבת מימון הוא לא שוק – זו מערכת תמריצים מלאכותית."

📌 ומה עם האופטימיות בבורסה?

בעוד הציבור הפסיק לקנות, מדדי מניות הנדל"ן בבורסה חגגו.זו לא רק דיסוננס.

זו אשליה קולקטיבית:

הקבלנים מכרו חלום – והמשקיעים רצו לקנות אותו.

אבל בשטח? המציאות שונה בתכלית.

🏙️ איפה הסיכון הכי גבוה?

• בת ים – שיאנית המלאי הלא מכור בישראל, ביחס לגודל האוכלוסייה.
• נתניה – צניחה חדה במכירות, חרף מבצעי מימון קודמים.
• יהוד, אור יהודה, מודיעין – ערי שינה שעדיין שומרות על ריאליות יחסית.

🔍 סיכום

השוק לא נפל – הוא פשוט התפכח.

בלי הנחות מימון, בלי שיווק אגרסיבי, בלי גיבוי בנקאי – מתברר עד כמה המחירים היו תלושים מהיכולת הכלכלית ומהשווי הפונדמנטלי.הבועה לא התפוצצה – פשוט הפסיקו לנפח אותה.

🎧 להאזנה לריאיון המלא עם גלית בן נאים בגלי ישראל:  https://open.spotify.com/episode/6Anidm9YagKGMytRxs670v?si=6q9vUJElTEa7w9iw1-5iUw 

🟠 "פעל!" – קריאה אחרונה לפני הקריסה

"תזמון הפעלת התוכניות HARP ו-HAMP הוא קריטי. מוקדם מדי זה יצור פאניקה מאוחר מדי זה כבר לא יועיל. הפעלתה צריכה להיות בנקודה בה הבנקים איבדו את אחיזתם בניהול ושליטה בשוק על מחירי הדירות, והשוק מתחיל להתנהג ולהתנהל כמו שוק חופשי, עלייה בפיגורי משכנתאות, ירידת מחירים, וירידה בהיקפי המכירות." - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מהספר בועת נדל"ן

"פעל!" – מילה אחת, פקודה חדה, רגע אחד שמתחיל תנועה.

כך שומע כל לוחם באוזנייה בדיוק בתזמון המדויק. הפקודה ניתנת – ונפתחת אש, או ירי צלפים או מתחילה הסתערות. תיאום, דיוק, אחריות. פקודה שלא ניתנת סתם כך. היום, אני צועק שוב: "פעל!"

לא לקרב – אלא כדי שמישהו, איפשהו, ישמע את העִיקה הזו – לפני שיהיה מאוחר מדי.

🕰 התזמון קובע אם תינצל או תתרסק

בהיסטוריה של משברים פיננסיים, Timing is everything.

גם ארה"ב הבינה זאת במשבר הסאב־פריים. לא הייתה זו רק השאלה מה לעשות – אלא מתי. וכך נולדו תוכניות ההצלה HAMP ו-HARP.

• HAMP – הסדר מחודש של הלוואות למניעת חדלות פירעון.
• HARP – מימון מחדש לבעלי משכנתאות עם שווי בית שירד מתחת לגובה ההלוואה.

הצלחתן של תוכניות אלה נבעה לא רק מתכנונן, אלא בעיקר מהפעלתן בנקודה הקריטית – כאשר הבנקים איבדו שליטה על המחירים, אך לפני שהמערכת כולה קרסה.

📉 ומה אצלנו?

בישראל, הבנקים עדיין מתעקשים להתנהג כאילו הם המפקד בשטח – אך אין חיילים מאחוריהם. שוק הדירות כבר מזמן לא מקשיב להם.

"הפעלתה של תוכנית חילוץ צריכה להיות בדיוק בנקודה שבה הבנקים איבדו את אחיזתם בניהול ובשליטה בשוק על מחירי הדירות,
והשוק מתחיל להתנהל כמו שוק חופשי – עם עלייה בפיגורי משכנתאות, ירידת מחירים, וירידה בהיקפי המכירות."
– חיים אטקין, בועת נדל"ן

מוקדם מדי – וזה יוצר פאניקה.

מאוחר מדי – אין את מי להציל.

🧠 למה הפעלת תוכנית עכשיו, או לעולם לא?

כי אנחנו בנקודה שבה המוסדות יודעים את האמת, אבל שותקים.

הציבור מתחיל להרגיש את הריקבון, אבל עוד מהסס.

והמחירים – כבר לא עולים. רק מחזיקים מעמד בכוח ההכחשה. ברגע שהפיגורים יזנקו, ההשקות ייכשלו, והמימון יתחיל להיסגר –

לא יהיה צורך יותר בתוכנית חילוץ. יהיה צורך בתוכנית חירום.

וזה ההבדל בין "למנוע פשיטת רגל" לבין "להתמודד עם שוקת שבורה".

🔊 המילה האחרונה – לקרוא לפעולה

"פעל!" – זו איננה דרמה לשמה. זו קריאה להתעוררות.

לרגולטורים. לבנק ישראל. למשרד המשפטים. לבנקאים שכן יודעים את האמת.

לציבור – שמתחיל להבין שהוא זה שישלם את המחיר.

הזמן לפעול הוא עכשיו.

כי מי שיחכה שכולם יסתערו – עלול לגלות שהוא נשאר לבדו בשטח.

אינפוגרפיקה המשווה את פער הזמנים בין תחילת המשבר לבין הפעלת תוכנית חילוץ בכל אחת מהמדינות שנבדקו:

• ארה"ב הפעילה את HAMP/HARP כשנתיים לאחר תחילת משבר הסאב־פריים – תזמון שנחשב קריטי להצלת המערכת.
• בריטניה התעכבה כ־5 שנים, מה שגרם לביקורת על התגובה המאוחרת.
• גוש היורו פתח בתוכנית ESM לאחר שנתיים של קריסות מדינות.
• ישראל – אין עדיין הפעלה. הסימולציה בגרף מניחה מימוש עתידי ב־2025, כלומר פער של כ־3 שנים מהתפוררות השליטה של הבנקים.
• יפן חיכתה עשור (!) להפעיל תוכנית רכישת נכסים – דחייה שנחשבת כגורם מרכזי לשקיעה בעשור האבוד.

🧠 "נאש נפל. גינדי לא מוכרת – היא חורצת גורל."

זוכרים את תורת המשחקים? את שיווי משקל נאש? 

הנה זה קורה – לא במעבדה תיאורטית, אלא בלב שוק הנדל"ן הישראלי.

פרק על שיווי משקל נאש, בו מצוי שוק הנדל"ן בישראל ניתן למצוא בספר בועת נדל"ן

💥 המבצע של גינדי בשדה דב – לא רק מבצע, אלא שבר שוק

ב-3 ביוני 2025 נפל דבר:

גינדי החזקות שחררה הצעת מחיר של 49,000 ₪ למ"ר בפרויקט שדה דב – ירידה של כ-35% לעומת מחירי עסקאות קודמות, ולמעלה מ-40% מתחת למחירי יזמים מתחרים.זה לא "מבצע" – זו הכרזה פומבית: המלך הוא עירום.

🎯 עד כה: שיווי משקל נאש רווי פחד

היזמים בשדה דב שמרו על חזית אחידה של מחירים מופרזים (80–90 אלף ש"ח למ"ר), בהתבסס על:

• תקוות מיתוג ("פרויקט יוקרה ליד הים")
• שתיקה שמאית
• והנחה הדדית שאף אחד לא יעז לשבור את הקו

זו הייתה מערכת קלאסית של שיווי משקל נאש:

כל שחקן פועל לפי אינטרס אישי – בהנחה שאחרים לא משנים אסטרטגיה.

🧨 גינדי שברה את המשוואה

והתוצאה?

📉 מה שובר נאש? מהלך חד-צדדי של שחקן מרכזי

וזה בדיוק מה שקרה:

גינדי פעלה ראשונה – והוכיחה מה שהשוק ידע, אבל סירב לומר בקול.לא מתוך מחאה.

לא אידיאולוגיה.

פשוט חישוב קר של מציאות, תמחור קרקע נמוך יותר, והבנה שהבועה לא תחזיק.

🧠 אז מה עכשיו?

• שמאות עדכנית תתיישר מטה.
• תמחור קרקעות יתכווץ.
• תזרימים צפויים לקרוס בפרויקטים שמבוססים על 80K למ"ר.
• יזמים שלא יזוזו – יישארו עם מלאים.

וזה רק ההתחלה.

🧯 האם זו התחלת סופה של הבועה?

אם לא יהיו תגובות מתואמות מצד הבנקים והיזמים – כן. אם שמאים יתחילו להשתמש במחירים החדשים כשומות משקפות – כן. אם שחקן נוסף (כמו רשות מקרקעי ישראל או עיריית תל אביב) יצטרף למהלך – נאש יתפוצץ לכל הכיוונים. 

ולחשוב שהיו מי שהאשימו את רמ"י בספסור בקרקעות. הם השתמשו בזה - בהאשמה הזו כמסך עשן בשעה שהן מגישים הצעות גבוהות במימון של 100% כדי לנפח את מחירי הדירות, פעולה ממנה כולם מרוויחים חוץ מהקונים. והאמת חייבת להיאמר שהאשמה הזו את רמ"י בספסור קרקעות תפסה והפכה לנרטיב והציבור מאמין בזה.

⚖️ סיכום:

שיווי המשקל של שדה דב – נשבר.
גינדי לא סתם שינתה מחיר – היא שינתה משחק.
ומי שלא מבין את זה – פשוט לא מבין איפה הוא חי.

"נאש נפל. גינדי לא מוכרת – היא חורצת גורל."

"שוק הנדל"ן בישראל נמצא בשיווי משקל נאש וכשהוא יישבר על ידי אחד השחקנים, יחל אפקט הדומינו" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מהספר בועת נדל"ן https://bit.ly/3pfTas7 

הנה ההסבר מהספר: שיווי משקל נאש הוא מצב שבו כל אחד עושה את הכי טוב שהוא יכול – בהנחה שהאחרים לא ישנו את מה שהם עושים. כל אחד מפחד לשנות, כי אם רק הוא ישתנה – הוא יפסיד. לכן כולם נשארים תקועים, גם אם זה לא טוב לאף אחד. לפעמים, אחד השחקנים משנה כיוון כי הוא מבין שהמצב עומד להתפוצץ – ומעדיף להיות הראשון שזז, ולא האחרון שנופל. הוא לא עושה את זה כי משתלם לו בטווח הקצר, אלא כי הוא יודע שכולם חיים באשליה – ומי שישבור ראשון את הכלל הלא-כתוב, אולי יינצל, ואולי אפילו ירוויח – כשכל השאר יקרסו. כמו במשחק כסאות: ברגע שמישהו קולט שעומדים לכבות את המוזיקה – הוא רץ ראשון להתיישב. זו בדיוק המהות של שיווי משקל נאש בעולם האמיתי: הוא מחזיק – עד שמישהו מריח את הסוף ומזיז את הכסא. וברגע שזה קורה, כל המשחק משתנה.

קישורים - Links

• המבצע של גינדי החזקות שצפוי לטלטל את המחירים בשדה דב

• 80/20 החדש: המחירון של גינדי החזקות בשדה דב נחשף

• אפקט גינדי: גם חן ואיתי גינדי ורמי שבירו מורידים מחירים בשדה דב

• אחרי הורדת המחיר: גינדי החזקות מכרה 450 דירות בשדה דב בפחות משבוע

• גינדי זו רק ההתחלה: המבצעים שמגלמים הנחה של מאות אלפי שקלים בפועל מציפים את השוק

🦏 אמרתי לכם! וזה לא רק כי אני היחיד שראה את הקרנף האפור

🦏 אמרתי לכם! הקרנף האפור רמס את שוק הנדל"ן – בדיוק כמו מניות הבנקים ב־83׳

✍ חיים אטקין | שמאי מקרקעין מוסמך | אנליסט וחוקר נדל"ן | מומחה לערך פונדמנטלי וירידת ערך
מרצה לחשיבה ביקורתית בשמאות | מחבר הספר "בועת נדל"ן" 

🗣️ "ברבור שחור!" — יברברו עכשיו כל מנפחי הבועה, מכחישיה, ושותפיה בניפוח ובהפצת ההונאה הזו באדיקות ובחוסר יושרה.אבל אל תתבלבלו. זה לא ברבור שחור. זה 🦏 קרנף אפור – גלוי, רועם, שכולם סירבו לראות.

🔊 הקרנף שצעד אלינו בקול רעם – וכולם שתקו

⚠️ לא מדובר באירוע בלתי צפוי אלא בתהליך מוכר, מתועד ומכוון:

• 📉 תשואות שליליות לאורך זמן
• 🏦 מינוף משוגע על עסקאות במחירים מנותקים מהשוק
• 📰 תקשורת מגויסת שמדקלמת סיסמאות
• 🧾 מומחים שהפכו למעתיקי מחירים במקום לאומדי שווי
• 💸 בנקים שהמירו LTV ב־LTP ללא בקרה

🔍 כל הנתונים היו שם. רק העיניים היו עצומות.

🙈 הם ידעו. הם ראו. והם שתקו.

👔 הבנקים? ידעו.

🧑‍⚖️ הרגולטורים? שתקו.

📺 התקשורת? שיתפה פעולה.

🧑‍💼 המומחים? הפכו לחותמות גומי .ועכשיו? ⏱️ "המצב הביטחוני", "הפסיכולוגיה של הציבור", "הוריקנים כלכליים"...

חבל על המילים. 

הקריסה הזו לא באה מרקטה – היא באה ממאזן.

⏳ בדיוק כמו אז – 13 שנה עד הפיצוץ

📅 2012 – תחילת ניפוח הבועה.

📅 2025 – הקריסה.📉 13 שנה – כמו ויסות מניות הבנקים (1970–1983).

גם אז הכל היה גלוי – אבל כולם העדיפו לעצום עין.🔄 שני משברים. שני עשורים. אותן שתיקות. אותה שיטה. אותה קריסה.

📣 אני הזהרתי – בזמן אמת, בלי כפפות

✅ אמרתי שהשוק פועל כהונאת פונזי

✅ אמרתי שהמחירים כפולים מהערך הכלכלי

✅ אמרתי שהתשואות נמוכות מהריבית

✅ אמרתי שהבנקים לא ישרדו את הפיצוץ

✅ אמרתי שזה יסתיים בדם, בנכסים, ובזעם ציבורי

והנה זה בא. בדיוק כפי שהתרעתי.

🧭 מה עכשיו?

🔍 הגיע הזמן להביט במראה:

• ⚖️ ועדת חקירה ממלכתית
• 🧾 חשיפת שמאויות ועסקאות מסולפות
• 📊 אימוץ ערך פונדמנטלי כמסד רגולטורי
• ❌ ניתוק הקשר בין מימון לשמאות

כי זה לא “תיקון קל”.

זו פשיטת רגל מוסרית של שוק שלם.

🧠 סיכום: הקרנף האפור לא הסתתר. פשוט סירבו לראות אותו.

📉 זו לא הפתעה – זו תוצאה.

🔊 זה לא קרה פתאום – זה נבנה בהתמדה.

📛 זו לא טעות נקודתית – זו שיטה שחייבת להיחשף.🦏 הקרנף הגיע. והפעם, הוא לא ילך בלי לרמוס את כל מה שנשען על שקר.

אמרתי לכם.

1. לא ברבור, קרנף: הקריסה שכולם ראו – ובחרו להתעלם ממנה
2. 13 שנה של שתיקה – עד שהקרנף רמס את הכל
3. הקרנף האפור הגיע. והוא לא מתנצל.
4. מ־2012 עד 2025: בועת הנדל"ן, הפרק האחרון (לפני החקירה)
5. מינפו, שתקו, רימו – ועכשיו הקרנף דורש מחיר
6. כמו הבנקים אז – גם היום: 13 שנה של מניפולציה

המונח "קרנף אפור" (Gray Rhino) נטבע על ידי האנליסטית הכלכלית מישל ווקר כדי לתאר סיכונים גדולים, ברורים ובעלי סבירות גבוהה להתממשות, אשר למרות היותם גלויים לעין, זוכים להתעלמות או להדחקה מצד מקבלי ההחלטות והציבור. המטאפורה מתארת קרנף גדול ואפור הדוהר לעברנו – קשה להתעלם ממנו, אך לעיתים אנו בוחרים שלא לראות אותו.(eol.co.il, status.co.il)

מאפייני הקרנף האפור:

1. סיכון מוכר וגלוי: הבעיה ידועה ומדוברת, אך ההתמודדות עמה נדחית.
2. פוטנציאל נזק משמעותי: אם הסיכון יתממש, ההשלכות יהיו חמורות.
3. התעלמות או הדחקה: למרות ההכרה בסיכון, אין פעולה מספקת למניעתו.

דוגמאות לקרנפים אפורים:

• משבר האקלים: ההשפעות הגלובליות של שינויי האקלים ידועות, אך הפעולות למניעתן אינן מספקות.
• חובות מדינה: רמות חוב גבוהות במדינות רבות מהוות סיכון כלכלי ברור, אך לעיתים ההתמודדות נדחית.
• מערכות בריאות לקויות: מערכות בריאות שאינן מוכנות למגפות, כפי שנחשף במהלך מגפת הקורונה.(falconcapital.co.il)

הבחנה מ"ברבור שחור":

בניגוד ל"ברבור שחור" – אירוע נדיר ובלתי צפוי בעל השלכות מרחיקות לכת – "קרנף אפור" הוא סיכון צפוי וברור, אך כזה שמתעלמים ממנו עד שהוא מתממש.(falconcapital.co.il)

חשיבות ההכרה בקרנפים אפורים:

הכרת הסיכונים הגלויים והתמודדות עמם מראש יכולה למנוע משברים חמורים בעתיד. המודעות למושג "קרנף אפור" מעודדת חשיבה פרואקטיבית וניהול סיכונים יעיל.(falconcapital.co.il)

כשאפילו מלחמה לא מזיזה את שוק הדירות – סימן שאנחנו חיים באשליה

המלחמה, מחירי הדירות, והאשליה הגדולה: כשהשוק חדל להיות שוק

הכותרות זעקו:

"אפילו המלחמה לא זעזעה את מחירי הדירות"

"שוק הנדל"ן הוכיח שוב את חוסנו ויציבותו"אבל מי שמכיר את מאחורי הקלעים, לא יכול שלא לשאול:

באמת? האם ייתכן ששוק חופשי, תחת ירי טילים, גיוס המוני, משבר כלכלי ופוליטי עמוק – פשוט עומד איתן?התשובה היא חד-משמעית: לא. זה בלתי אפשרי. ואם זה בכל זאת קורה – סימן שזה כבר לא שוק.

שוק חופשי – או שוק מבוים?

בכלכלה חופשית, משברים מטלטלים שווקים.

בזמן מלחמה, ערך של נכסים אמור לרדת – מתוך עלייה באי-ודאות, ירידה ביכולת לשלם, בריחה של משקיעים והעדר ביקושים.

אבל שוק הנדל"ן בישראל מתנהל לפי כללים אחרים. אלה כללים של ויסות, תיאום, דימוי מכירות ומניפולציות.הנה כמה מנגנונים שמסבירים מדוע ה"שוק" לא זז:

1. הבנקים לא מרפים

מערכת הבנקאות ממשיכה להעמיד אשראי בקנה מידה עצום – גם לעסקאות חסרות היגיון כלכלי.

למרות שהתשואות נמוכות מהממוצע ההיסטורי ובוודאי מתחת לריבית המשכנתאות – הבנקים ממשיכים לאשר הלוואות למימון מחירים מופרזים.

2. הקבלנים לא יכולים להוריד מחירים

כפי שפורסם, במקרים רבים הבנקים אינם מאפשרים לקבלנים להוריד את המחיר מתחת לדוח האפס, בטענה שזה "יפגע בשוק".

כלומר, גם אם הקבלן רוצה למכור, הוא כבול בברזל של מערכת שמונעת תיקון.

3. תיאום ושת"פ סמוי בין שחקנים

חברות יזמיות, לווים מוסדיים, הבנקים המלווים, כלי התקשורת ואפילו גופי המדינה – לעיתים רבות פועלים בהרמוניה מטרידה לשמר את האשליה.

כאילו כולם מגינים על "היציבות הפיננסית" – בזמן שבפועל, זו רק דחיית הקריסה.

4. שיווק אגרסיבי ודימוי מכירות

בכלים כמו מבצעי דמה, פרסום בוטה, הסתרת הנחות אמיתיות ומכירות לעובדים – נוצר רושם של פעילות ערה בשוק.

אבל מאחורי הקלעים מדובר לא אחת במניפולציות מכירה מדומות, לא בעסקאות משקפות שוק אמיתי.

מלחמה חושפת אמת – או מסתירה אותה?

במקום שתהיה ירידת מחירים, אנחנו מקבלים דיווחים על “יציבות”.

במקום עצירה במכירות – אנחנו שומעים על “התאוששות”. אבל מה עם תזרים הקבלנים? שלילי.

מה עם האיתנות הפיננסית של הרוכשים? שברירית.

מה עם הנתונים בשטח? עשרות אלפי דירות עומדות ללא מכר, בנייה עצומה שלא נמכרת.הפער הזה בין הדיווחים למציאות מסגיר אמת עמוקה: שוק הנדל"ן בישראל אינו שוק חופשי. הוא מנוהל. מהונדס. מבוים.

מתי הכל יתפוצץ?

המערכת יכולה להחזיק מעמד עד שנפסק הדלק – כלומר, הזרמת הכסף.

זה יכול לקרות עם קריסת כמה קבלנים גדולים.

זה יכול לקרות בעקבות בריחה של משקיעים או מחאה צרכנית.

וזה בהחלט עלול לקרות עם משיכת פקדונות, כאשר הציבור יאבד אמון במערכת הבנקאית.

סיכום: אסור לטעות באשליה

כאשר מלחמה לא מזיזה את שוק הדירות – זה לא מעיד על חוזק.

זה מעיד על מלאכותיות. על שוק שנתון בידי מעצבי תודעה, מהנדסי מימון, ואינטרסנטים שמונעים קריסה כדי להציל את עצמם.אבל כל מנגנון מלאכותי מתפרק בסוף.

ובדיוק כמו ויסות מניות הבנקים בשנות ה-80 – גם הבועה הזו תתפוצץ. השאלה היא לא אם – אלא מתי, ואיך ניערך לזה.

קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית, אשר פורסם ע"י המועצה הלאומית לכלכלה