דו"ח משרד האוצר לאפריל 2025 חושף ירידה דרמטית בכל תחומי שוק הדיור. הבועה מתחילה להתפוצץ – והמספרים מבהירים את עוצמת המשבר המתקרב.
ניתוח מקצועי וממוקד של סקירת ענף הנדל"ן למגורים – אפריל 2025, כפי שהופיעה בדוח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר:
⚠️ מגמות מרכזיות: שוק נדל"ן חופשי במפולת
- קריסה בעסקאות בשוק החופשי:
- רק 5,433 עסקאות בשוק החופשי – ירידה של 20% לעומת אפריל 2024.
- מכירות קבלנים בשוק החופשי ירדו ל-1,543 דירות – ירידה חדה של 43% משנה לשנה (!).
- שיעור הדירות החדשות שנמכרו “על הנייר” ירד ל-64% – ירידה חודשית של 3 נק' אחוז ואינדיקציה לפאניקה גוברת בקרב הרוכשים.
- אפקט מגבלות בנק ישראל:
- הירידה מתואמת עם כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף בסוף מרץ 2025 (הגבלת שיעור דחיית תשלום והלוואות “בלון”).
- באזורים כמו נתניה, ב”ש ות”א חלה צניחה חדה בשכיחות עסקאות עם הטבות מימון – ירידה של עד 30 נק' אחוז (!).
- פער תמוה בין ירידת המכירות לתזרים המזומנים:
- למרות קריסת המכירות, תזרים המזומנים של קבלנים עמד על 6.3 מיליארד ₪, גבוה ב-37% לעומת אפריל אשתקד (!).
- הממצאים מרמזים על הקדמת תשלומים מצד רוכשים או מניפולציות שמריחות כמו ניסיון ל"הצגה חשבונאית" חיובית רגע לפני הדו"חות הרבעוניים.
🏚️ פילוח סגמנטים: כולם בירידה
| סגמנט | שינוי לעומת אפריל 2024 |
|---|---|
| סך עסקאות (כולל סבסוד) | -22% |
| שוק חופשי בלבד | -20% |
| יד שנייה | -5% |
| משקיעים | -27% (855 דירות) |
| משפרי דיור | -18% (1,744 דירות) |
| דירה ראשונה | -14% |
🔥 סימני שבר בולטים
- אזור נתניה רשם קריסה מוחלטת: ירידה של 54% במכירות הקבלנים. שיעור הדירות "על הנייר" צנח מ-72% ל-53%.
- משקיעים בורחים: רק 36% מהמשקיעים רכשו דירות חדשות – ירידה של 11 נק' אחוז לעומת אשתקד.
- שוק תושבי החוץ: ירידה של 21%, כ-106 עסקאות בלבד. הסגמנט הזה מתכווץ ומאבד השפעה.
📉 הקשרים רחבים ומסקנות
- נורת אזהרה בוהקת:
– הדוח מתעד תהליך התפוררות מהיר, במיוחד במכירות קבלנים – אלו הסקטור שמוחזק באופן מלאכותי דרך אשראי, מניפולציות תמחור והטבות מימון.
– ההיחלשות החדה מהווה אינדיקציה לכך שהמנגנונים ששמרו על בועת המחירים מתחילים לקרוס. - פגיעה בציפיות לרווח:
– צניחה במכירת דירות “על הנייר” מעידה על אובדן אמון ביכולת הקבלנים לספק דירות, או פחד מעליית הסיכון הגיאופוליטי / מוניטרי.
– המשקיעים בורחים מדירות חדשות – ומעדיפים דירות יד שנייה או לא קונים כלל. - תזרים מזומנים חריג על רקע מכירות קורסות:
– זהו תמרור אזהרה שמרמז על "שיווק אגרסיבי טרום משבר", אולי אפילו הקדמת תקבולים שאינה בת-קיימא.
– בדומה לניתוחים שלי ולתחזיתי: ייתכן שזו הקריסה לפני הטביעה, והחברות מנסות לייצר מצג שווא של יציבות רגע לפני נפילה חדה.
🧨 סיכום: תחילת הדומינו?
הדוח מאשר:
- ירידה חדה בכל הפרמטרים המרכזיים.
- אפקט ברור של מגבלות בנק ישראל, שנראה כאילו "שבר את גב הגמל" של מנגנון המימון.
- תמרורים מהבהבים לתרחיש של קריסת אשראי, תזרים מדומה ואובדן שליטה בשוק.
למעשה, ניתן לפרש את הדוח כעדות חיה לכך שהבועה כבר מתפוצצת – בשקט, ובשלבים.
🎯 ממצאים בולטים:
- דירות חדשות בשוק החופשי: קריסה של 43% חודשי ו-35% שנתי – זו הקטגוריה שהתרסקה הכי חזק.
- רכישות להשקעה: ירידה שנתית של כמעט 30%, מה שמעיד על בריחת משקיעים.
- משפרי דיור: ירידה דרמטית של 32% שנתי – נתון קריטי שמעיד שגם בעלי נכסים חוששים מהעתיד.
- שוק היד שנייה: שמר על יציבות יחסית – ירידה מתונה של 5% בלבד מהחודש הקודם, מה שמעיד על מעבר של פעילות מהשוק החדש לישן.
התפרקות השוק: הדו"ח שמוכיח שהבועה מתפוצצת
📉 המספרים לא משקרים – והם מזעזעים
דו"ח אפריל 2025 של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף את מה שאחרים ניסו להסתיר: שוק הנדל"ן למגורים מתפרק בקצב מואץ. בכל סגמנט – דירות חדשות, יד שנייה, השקעות, שיפורי דיור – נרשמה צניחה משמעותית.
מדובר בקריסה שיטתית. היא אינה תוצאה של מחזוריות רגילה, אלא של מנגנון שתוחזק בעשור האחרון באופן מלאכותי – אשראי קל, תמחור מנופח והשתקה תקשורתית.
🧨 חמש עובדות שלא ניתן להתעלם מהן:
1. דירות חדשות בשוק החופשי – התרסקות של ממש
- ירידה של 43% משנה לשנה.
- ירידה של 30% תוך חודש.
- הביקוש המלאכותי קורס ברגע שנעלם המימון הגמיש.
2. שוק העסקאות הכללי – מתייבש
6,254 עסקאות בלבד באפריל – נתון מהנמוכים ביותר לחודש אפריל מאז תחילת שנות ה-2000.
3. המשקיעים נעלמים
855 עסקאות בלבד – ירידה של 29%. המשקיעים מבינים: אין הצדקה לתשואה, יש סיכון עצום.
4. משפרי דיור – עוצרים הכל
צניחה של 32% – גם בעלי נכסים מעדיפים לא לגעת בשוק הזה כרגע.
5. שוק היד השנייה – יציב יחסית
ירידה של 5% בלבד – ייתכן שהקונים בורחים מהשוק החדש אל שוק שיש בו מעט יותר רציונל.
💣 מה גרם להתפרקות?
בנק ישראל הכניס לתוקף מגבלות מימון חדשות בסוף מרץ – בעיקר הגבלות על עסקאות דחויות תשלום (90/10). התוצאה הייתה מיידית: הקונים נעלמו, הקבלנים נשארו עם מלאים, והבועה החלה לדעוך.
🧾 אבל יש חריגה בולטת: תזרים הקבלנים דווקא עלה
למרות הירידה החדה במכירות – הקבלנים דיווחו על תזרים שיא של 6.3 מיליארד ₪, עלייה של 37% לעומת השנה שעברה (!).הסיבות:
- הקדמת תשלומים מצד לקוחות.
- קמפיינים שיווקיים אגרסיביים לפני כניסת המגבלות.
- ואולי גם שימוש במניפולציות חשבונאיות לצורך יצירת מצג פיננסי מטעה.
דפוס שמזכיר היטב את מה שקרה ערב קריסת מניות הבנקים בשנות ה-80.
🧠 סיכום: הקריסה כבר כאן – היא רק מתחילה לאט
הדו"ח של אפריל אינו עוד סימן שאלה – הוא ראיית זהב לכך שהמערכת מתחילה לקרוס.
הבועה לא "תתפוצץ" ברגע אחד – היא מתרוקנת באיטיות, ואז נשברת בבת אחת.📌 מה צפוי בהמשך?
- הקפאת עסקאות.
- פיגורים רחבים.
- מכירות חירום.
- חקירה ציבורית.
🧾 ממצאים מתוך הדו"ח (עמ' 8–11) על הרבעון הראשון:
- שיעור ההטבות במימון קבלני ברבעון הראשון (ינואר–מרץ) נע בין 40% ל-60% בפרויקטים בשוק החופשי – מה שמעיד על תלות עצומה בהטבות מצד הרוכשים, במיוחד בעסקאות "על הנייר".
- התרשימים מראים ירידה ברמת העסקאות גם בינואר ובפברואר, עם מגמת דעיכה שהחריפה במרץ.
- כבר בפברואר נרשמה ירידה של 70% במספר העסקאות בפרויקטים מסוימים כמו בהרצליה – מה שמעיד על נפילה חדה עוד לפני שהמגבלות נכנסו לתוקף רשמי.
🧠 פרשנות:
- הרבעון הראשון כולו שימש כתקופת המתנה, בה רוכשים רבים עצרו החלטות בשל מגבלות הצפויות, המצב הביטחוני והחשש מאובדן שליטה במחירים.
- אפריל הוא רק הנפילה הגלויה – אבל הקרקע נשמטה כבר מינואר.
