🧮 הארכת ההקלה ביחס המינוף – סדק נוסף בחומת היציבות הפיננסית

הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.

10 ביולי 2025 – בנק ישראל פרסם הבוקר תיקון להוראת נב"ת 218, העוסקת ביחס המינוף המינימלי של תאגידים בנקאיים. בניגוד לרוח הרגולציה העולמית המחמירה, ההוראה מאריכה בשנה נוספת את ההקלה הזמנית שניתנה לבנקים בשיעורי יחס המינוף.מאחורי ההודעה ה"טכנית" הזו מסתתרת הודאה שקטה במצוקת עומק של המערכת הבנקאית – מצוקה שמקורה בצבירת מינוף אדירה, בעיקר בתחום הנדל"ן, ובחשש ממשבר אשראי מתגלגל.

⚖️ מהו יחס המינוף ומדוע הוא חשוב?

יחס המינוף (Leverage Ratio) הוא אחד הכלים הפיקוחיים החשובים ביותר להגנה מפני מינוף מוסדי עודף. מדובר במדד פשוט, שאינו מבוסס על שקלול סיכונים, ונוסחתו:

יחס זה נועד לשמש כרשת ביטחון למקרים בהם שיטות שקלול הסיכון הקלאסיות (לפי תקני בזל) אינן משקפות את הסיכונים האמיתיים. הוא בוחן את האיתנות הפיננסית של הבנק באופן גולמי, "נטו מול ברוטו", בלי טריקים חשבונאיים.

🛑 מה שינה בנק ישראל?

בהוראה שפורסמה, נקבע כי:

• שיעור המינוף המזערי יוותר על 5% (במקום 5.5%-4.5% ברגולציה הרגילה),
• הארכה נוספת ניתנה עד 30 ביוני 2026 – כלומר, עוד שנה של "הקלות".
• בנק יוכל לשמור על חלוקת דיבידנדים, גם אם יחס המינוף אינו עומד ביעד הסופי ל־2027 – בכפוף לאישור תוכנית הון.

📉 המשמעות בפועל: תמרור אזהרה כפול

1. הבנקים מתקשים לעמוד ביחס המינוף הרגולטורי, למרות שנה חלפה מאז ההחמרה האחרונה. המשמעות: ההון העצמי נשחק, או לחילופין, החשיפה הכוללת (בעיקר לאשראי מסוכן) התנפחה.
2. המשקיעים, לקוחות הבנקים, והציבור הרחב צריכים להבין: אם המפקח נאלץ להקל שוב – כנראה שהמצב בשטח גרוע יותר ממה שמדווח רשמית.

🧱 הקשר הישיר לבועת הנדל"ן

בישראל, למעלה מ־60% מהאשראי הבנקאי מופנה לנדל"ן – בין אם במשכנתאות, אשראי לקבלנים או הלוואות לרכישת קרקעות. כאשר מחירי הנדל"ן מנופחים, שווי הביטחונות נופל מיידית במקרה של תיקון חד, והבנקים עלולים להישאר עם חשיפה לא מגודרת.הארכת ההקלה משרתת אפוא את האינטרס הקיומי של הבנקים – להמשיך להעמיד אשראי נדל"ני למרות עלייה דרמטית בסיכון, ולדחות את יום ההתמודדות עם שווי אמיתי של התיק.

🔄 דחייה מסוכנת – לא ריפוי

מדובר כאן לא ב"מדיניות מוניטרית זהירה", אלא באסטרטגיית דחיית כאב. כמו חולה שלוקח משככי כאבים במקום לטפל בגידול עצמו – כך גם מערכת הבנקאות, בעידוד הרגולטור, ממשיכה לתחזק מינוף, להציג רווחים מדומים, ולחלק דיבידנדים.והציבור? הוא נותר חשוף:

• לפגיעה ביציבות הבנקים,
• לקריסת ערך החסכונות,
• ולסיכון ממשי של הקפאת כספים במקרה של משבר.

📌 שורה תחתונה: אות אזהרה ברור

הארכת ההקלה היא סמן מובהק לכך שהמערכת אינה מוכנה עדיין להתמודד עם המציאות הכלכלית האמיתית. הבנקים ממשיכים לפעול על בלון של אשראי, תוך תקווה ש"הגל יעבור". אולם כפי שראינו במשברים קודמים – כשבועה מתפוצצת, הזמן שקנינו בדחיות רק מגדיל את עוצמת ההתפוצצות.

✍️ הצעה לרגולטור (ולציבור):

• לפרסם יחס מינוף בפועל של כל בנק – באותו מעמד פומבי של יחס הון.
• לחייב את הבנקים לנמק במפורש כיצד הם מתכוונים לעמוד בדרישות 2026.
• לעצור חלוקות דיבידנד בבנקים שמבקשים הקלות חוזרות.

בזמן שרשות ניירות ערך "מתעוררת" לטפל בניפוח מניות בנדל"ן, בנק ישראל ממשיך לישון בתפקיד. השבוע הוארכו שוב ההקלות ביחסי המינוף הבנקאי עד יוני 2027 - הודאה מביכה שהמערכת הבנקאית הישראלית עדיין ממונפת מעבר ליכולתה.כשבנק ישראל מאריך "הוראת שעה" מ-2015 בפעם הרביעית, זה לא עוד עדכון טכני - זה אזהרה אדומה. הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ובמקום לאלץ אותם לצמצם סיכונים, הרגולטור פשוט מוריד את הרף.

התוצאה: מערכת פיננסית שבנויה על קלפים, שבה המינוף הגבוה נשמר באמצעות תרגילים רגולטוריים במקום חוזק אמיתי. כשהסערה הבאה תגיע, נגלה מה קורה כשהקלעים נופלים.

המינוף הבנקאי הישראלי: פצצת זמן במערכת הפיננסית

הודאה במחדל: כשההקלה הופכת לקבע

ביום 10 ביולי 2025 פרסם בנק ישראל חוזר שעל פניו נראה כעדכון טכני שגרתי. אך מתחת לפני השטח מסתתרת הודאה מביכה ומדאיגה: המערכת הבנקאית הישראלית עדיין אינה מסוגלת לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ולכן בנק ישראל נאלץ להאריך שוב את ההקלות ביחסי המינוף - עד יוני 2027.זוהי ההארכה הרביעית של "הוראת שעה" שהחלה בשנת 2015. עשר שנים של "הוראת שעה" - זה כבר לא חירום, זה מדיניות.

פיענוח הקוד: מה באמת אומר החוזר

המספרים שמספרים הכל:

• יחס מינוף מינימלי לבנקים רגילים: 4.5% במקום 5% הנדרש בינלאומית
• לבנקים הגדולים: 5.5% במקום 6%
• משמעות המספרים: הבנקים הישראליים רשאים להיות ממונפים יותר מהתקן הבינלאומי

התרגום לשפה ברורה:

כאשר יחס המינוף הוא 4.5%, המשמעות היא שעל כל שקל הון עצמי, הבנק יכול להלוות 22.2 שקל. בתקן הבינלאומי של 5%, הבנק יכול להלוות "רק" 20 שקל לכל שקל הון עצמי.

ההבדל הזה של 2.2 שקל נוסף לכל שקל הון הוא המקום שבו מסתתר הסיכון המערכתי.

היסטוריה של כישלון: מ-2015 עד היום

הכרונולוגיה המדאיגה:

• אפריל 2015: "הוראת שעה" ראשונה - תיקון זמני לאחר משבר 2008
• מרץ 2020: הארכה ראשונה - נימוק: משבר הקורונה
• אפריל 2022: הארכה שנייה - נימוק: "התאמות באזל"
• דצמבר 2023: הארכה שלישית - נימוק: "עדכונים טכניים"
• יולי 2025: הארכה רביעית - נימוק: "בחינת יחסי ההון"

התבנית הברורה:

בכל פעם יש נימוק "טכני" חדש, אבל התוצאה זהה - הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקנים הבינלאומיים.

הנימוקים הרשמיים מול המציאות

מה אומר בנק ישראל:

"הפיקוח על הבנקים בוחן את יחסי ההון במסגרת עדכון הוראת נב"ת מס' 201... ובהתאם גם את שיעורי יחס המינוף ותמהילם במסגרת תיקון הוראת ניהול בנקאי תקין מס' 218"

התרגום לעברית פשוטה:

"אנחנו עדיין לא יודעים איך לגרום לבנקים לעמוד בתקנים, אז נמשיך לתת להם הקלות."

הפטור המחשיד:

החוזר מציין במפורש שהוא לא פורסם עם דוח השפעה כנדרש בחוק עקרונות האסדרה. הנימוק? "מדובר בהמשך מתן הקלה קצובה בזמן בהוראה קיימת".זהו בדיוק הבעיה - מה שהתחיל כהקלה זמנית הפך לסטנדרט קבוע ללא בחינה ציבורית.

הסיכון המוסתר: מה קורה כשהקלעים נופלים?

מינוף גבוה = רגישות קיצונית:

כאשר בנק ממונף ברמה של 22:1 במקום 20:1, כל ירידה של 4.5% בערך הנכסים מוחקת את כל ההון העצמי. בתקן הרגיל, הבנק יכול לספוג ירידה של 5%.

דוגמא מספרית מפחידה:

בנק עם 100 מיליארד ש"ח נכסים:

• ברמת מינוף 4.5%: הון עצמי של 4.5 מיליארד ש"ח
• ירידה של 5% בנכסים: הפסד של 5 מיליארד ש"ח = פשיטת רגל
• בתקן רגיל (5%): הון עצמי של 5 מיליארד ש"ח = הישרדות

המשמעות המערכתית:

כאשר כל הבנקים הגדולים בישראל פועלים ברמת מינוף גבוהה יותר, כל זעזוע כלכלי הופך למסוכן פי כמה.

הכשל הרגולטורי: בנק ישראל כשותף למינוף מסוכן

האירוניה המרה:

בזמן שרשות ניירות ערך מתעוררת לטפל בניפוח מניות בחברות נדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הבנקאית.

השוואה מעוררת דאגה:

• רשות ניירות ערך: מחמירה על תרגילים חשבונאיים בנדל"ן
• בנק ישראל: מקל על תקני בטיחות במערכת הבנקאית

איזה מהם יותר מסוכן למשק?

הכשל הבסיסי:

בנק ישראל אמור להיות השומר על יציבות המערכת הפיננסית, אך הוא הופך למאפשר של לקיחת סיכונים מוגזמת.

ההשוואה הבינלאומית: ישראל כחריג מסוכן

המצב בעולם:

• ארה"ב: יחס מינוף של 5% למערכת הבנקאית
• האיחוד האירופי: יחס מינוף של 3% (מחמיר יותר!)
• שוויץ: יחס מינוף של עד 10% לבנקים מערכתיים
• ישראל: 4.5%-5.5% עם הקלות מתמשכות

הכיוון הלא נכון:

בזמן שהעולם לומד מהמשבר של 2008 ומחמיר תקנים, ישראל הולכת בכיוון ההפוך.

התמריצים הפרוורטיים: למה הבנקים לא משתפרים?

הלולאה המסוכנת:

1. בנקים יודעים שבנק ישראל יאריך הקלות
2. אין תמריץ לצמצם מינוף או לחזק הון
3. הרווחיות גבוהה דווקא בגלל המינוף הגבוה
4. בנק ישראל נכנע ללחץ ומאריך שוב

התוצאה:

מערכת שמתגמלת לקיחת סיכונים במקום זהירות.

המחיר הציבורי: מי ישלם בסוף?

כשהמערכת תקרוס:

1. ציבור המפקידים - אבדן כספי פנסיה וחסכונות
2. קרן הפיצויים - מימון ציבורי של בנקים כושלים
3. המשק כולו - משבר אשראי ומיתון כלכלי
4. דורות הבאים - חוב ציבורי עתק לחילוץ המערכת

העלות הנסתרת:

הרווחים הגבוהים של הבנקים היום באים על חשבון הסיכון הציבורי מחר.

האלטרנטיבה המדכאת: מה צריך היה לקרות?

מה צריך היה לעשות:

1. אכיפת תקנים בינלאומיים ללא פשרות
2. הגדלת הון עצמי בהדרגה אך בלוח זמנים נוקשה
3. קנסות כבדים לבנקים שלא עומדים ביעדים
4. שקיפות מלאה ודיווח ציבורי על רמות המינוף

מה קורה במקום זאת:

ויתור רגולטורי מתמשך שהופך את הסיכון לקבוע.

הסימנים המדאיגים: מה עוד מסתתר?

השאלות הלא נשאלות:

• למה בדיוק הבנקים לא יכולים לעמוד בתקנים?
• מה הרמת המינוף האמיתית של כל בנק בנפרד?
• איזה סיכונים נוספים מוסתרים בספרי הבנקים?
• מה התסריט הגרוע ביותר שבנק ישראל לוקח בחשבון?

הסודיות החשודה:

בנק ישראל לא חושף פרטים ספציפיים על מצב הבנקים השונים, מה שמונע מהציבור להבין את עומק הבעיה.

התקווה האחרונה: נתיבים ליציאה מהמשבר

מה הציבור יכול לעשות:

1. לחץ על שקיפות - דרישה לפרסום נתונים מפורטים
2. מעקב אחר ההחלטות - ביקורת על כל הארכת הקלה
3. לחץ פוליטי - דרישה מהכנסת להתערב
4. פיזור סיכונים אישי - הימנעות מריכוז יתר בבנקים ישראליים

מה שחייב לקרות:

1. לוח זמנים נוקשה לעמידה בתקנים - ללא הארכות נוספות
2. קנסות מרתיעים לבנקים שלא עומדים ביעדים
3. שקיפות מלאה בנתוני המינוף של כל בנק
4. הכנה לתסריט כישלון - תוכניות חילוץ מוכנות מראש

המסקנה הקשה: המערכת בסכנה

הארכת ההקלות ביחסי המינוף אינה סתם החלטה טכנית - היא הודאה שהמערכת הבנקאית הישראלית נמצאת בסכנה אמיתית.

בעוד רשות ניירות ערך מטפלת בניפוח במגזר הנדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הקריטית ביותר למשק. כאשר הפיקוח על הבנקים הופך לשותף ללקיחת סיכונים במקום למונע אותם, הדרך למשבר מערכתי הופכת קצרה במיוחד.

השאלה אינה אם יהיה משבר, אלא מתי ובאיזה עוצמה.הציבור הישראלי זכאי לדעת את האמת על מצב המערכת הבנקאית. מדיניות ההקלות המתמשכת של בנק ישראל אינה פתרון - היא דחיית הבעיה עד שתהפוך לבלתי פתירה.

"כאשר הרגולטור הופך לשותף במקום למפקח, המערכת הופכת ממוסדרת לפרועה. וכאשר המערכת הפרועה היא הבנקאית - כולנו נמצאים בסכנה."

🧠 בלוג: אפקט דאנינג־קרוגר בבניית הנרטיב: כך ניפחו את בועת הנדל"ן בישראל

מהספר בועת נדל"ן

“דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים”
— חיים אטקין

🏗️ הקדמה: בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נבנית מנרטיב

כדי להבין כיצד שוק הנדל"ן בישראל הגיע למצב שבו מחירי הדירות כפולים מערכם הפונדמנטלי – אין די לנתח את המאזנים של הבנקים, מדיניות הריבית או היצע הדירות. צריך להבין את הסיפור שסופר לציבור, והאופן שבו בורות פגשה אינטרסים.

🎭 תסמונת דאנינג־קרוגר: ההזדמנות של חסרי הידע

תסמונת דאנינג־קרוגר מתארת מצב פסיכולוגי בו אנשים עם ידע מועט בתחומם נוטים להעריך את עצמם כבעלי מומחיות רבה. בשוק הנדל"ן הישראלי, תסמין זה הפך לכר פורה למשווקים, לכתבים, ליועצי משכנתאות ולעתים גם לפוליטיקאים, שהפיצו נרטיבים חלקיים, מטופשים ולעיתים שקריים — ודווקא הם התקבלו בקרב הציבור כ"קולות של סמכות".לדוגמה:

• מי שהזהיר מפני בועה, נחשב "הזוי" או "פסימי".
• מי שטען ש"מחירי הדירות ימשיכו לעלות לנצח" הפך לפרשן מבוקש.
• התקשורת, לעיתים בתום לב ולעיתים באינטרס מובהק, הפיצה סיסמאות ריקות כמו "יש מחסור חמור בדירות" — גם כשהנתונים הראו הפוך.

🧠 כשבורות פוגשת תאוות בצע

התוצאה: ציבור ללא ידע פיננסי, שמוצף באינפורמציה מעוותת, מאמין למה שהוא רוצה להאמין – כי זה קל יותר, וזה תואם את הפחדים והחלומות שלו. דירה הפכה ל"חיסכון", הלוואה הפכה ל"הזדמנות", ומחיר מנופח הפך ל"מחיר שוק".וכך נולדה מערכת שכולם בה שותפים:

• התקשורת נהנית מהטראפיק.
• הבנקים נהנים מהריבית.
• היזמים נהנים ממחירים חסרי היגיון.
• והציבור? נשאר עם משכנתא של 30 שנה על דירה שערכה האמיתי נמוך ב־50%.

📉 התוצאה: השוק מתנתק מהערך

זו לא סתם בועה. זו בועת תודעה: מערכת שבה ה"לא יודע" הופך לדעתן, ומי שמעז להגיד את האמת נחשב ל"עוכר נדל"ן".העיוורון הזה לא נובע רק מהונאה — אלא מהעובדה הפשוטה שמי שאינם יודעים מזהים את עצמם בתוך דברי מי שאינו יודע, ולכן מאמצים את דבריו בהתלהבות. וכמו שניסחתי:

"דברי מי שאינו יודע יתקבלו יותר מדברי היודע על ליבם של מי שאינם יודעים".

🛠️ מסקנה: הגיע הזמן לפרק את הנרטיב

חובת ההוכחה חזרה אלינו – עלינו להרים את המסך מעל הנרטיב המזויף שנבנה בעשור האחרון, לחשוף את התפיסה שהנדל"ן רק עולה, ולדרוש אחריות ממי שידע – ושתק.בועה לא נוצרת רק מכסף – היא נוצרת מהונאה עצמית קבוצתית.

🎭 פרק אבוד: “ליווי אל התהום” – דור ה"מלווי משקיעים" ומשבר הבועה

בעשור האחרון צמחה בישראל תעשייה של "מלווי משקיעים", חלקם צעירים ללא הכשרה, ניסיון או הבנה בסיסית במימון, שוק הנדל"ן או סיכון אשראי. כל מה שהם ראו בחייהם זה שוק שעולה. מבחינתם – דירה היא "אפס סיכון", מימון הוא "כוח קנייה", ותשואה? מי צריך תשואה כשיש מבצע?!

🧃 ילדים משדלים ילדים

בזמן שבעולם המשקיעים מחפשים מודלים של תשואה מול סיכון, בישראל התרגלנו לראות פרסומים מופרכים:

• "איך קניתי דירה בלי הון עצמי?"
• "השקעתי ב-4 דירות לפני גיל 30!"
• "קח ליווי והגשם חלום – גם אתה יכול לקנות דירה בטבריה במחיר תל אביבי!"

הפלטפורמות החברתיות שימשו להם כקרקע שיווקית, והציבור – ובעיקר צעירים – הפך לטרף קל:

❝ תופעה מדאיגה במיוחד היא ששני צעירים בלי נכסים, בלי הון ובלי הבנה, מייצרים אחד לשני לגיטימציה – ואז לוקחים משכנתאות על אוויר ומושכים אחריהם עשרות אחרים. ❞

💥 המחיר: רכישות במחירים כפולים מהשווי הכלכלי

בפועל, מה שהתרחש הוא תהליך מסוכן של שכנוע עצמי קולקטיבי, שבו עסקאות בוצעו במחירים מנותקים מערך פונדמנטלי – תוך ניצול מבצעי מימון, מתן התחייבויות חסרות אחריות, והצגה של עסקאות כאילו הן הזדמנות שלא תחזור.כך נרכשו דירות בפריפריה במחירים של 1.5–2 מיליון ש"ח, עם שכר דירה של 2,500 ש"ח בחודש. שיעור התשואה? סביב 1.5% ברוטו. והריבית? 5% ומעלה.מדובר באובדן מיידי של הון, לא בהשקעה.

🧨 הפיצוץ המתקרב

כמו בכל פיצוץ בועה, הדומינו יתחיל בנקודת הקצה: משקיעים קטנים, שלקחו מינוף קיצוני, עם דירות בפריפריה, ובלי כרית בטחון.ה"מלווה" ייעלם, הקבלן יפשוט רגל, והבנק ידרוש תשלומים. וכמו תמיד – האחריות תיפול על הרוכשים, לא על המשווקים.

🧠  "ליווי אל התהום" – עלייתם ונפילתם של מלווי המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן"

🎭 הקדמה: התופעה שכולם התעלמו ממנה

אחת התופעות המרכזיות – וההרסניות ביותר – בבניית בועת הנדל"ן בישראל לא הגיעה מהבנקים, הקבלנים או הרגולטורים. היא צמחה מתחת לרדאר, בין פוסטים באינסטגרם לסטוריז בטיקטוק: דור חדש של "מלווי משקיעים" – צעירים חסרי הכשרה שמכרו חלום מסוכן תחת מסווה של ליווי מקצועי.

אלו לא היו ליווי – אלא שידול.

🧃 ילדים משדלים ילדים

בתוך שנים בודדות נוצרו קהילות חברתיות שבהן צעירים בני 25–35 שכנעו אחד את השני שהשקעות נדל"ן הן "הדרך הבטוחה להתעשר". לא משנה אם אין לך הון עצמי, לא משנה אם אתה לא מבין את ההסכם – העיקר להחזיק דירה.דוגמאות לפוסטים נפוצים:

• "איך קניתי 3 דירות לפני גיל 30 (בלי שקל הון עצמי)"
• "לקוח שלי קנה דירה בבאר שבע ב-1.7 מיליון – כל חודש נשאר לו 300 ש"ח פאסיביים!"
• "השקעה נדירה: מינוף מלא, החזר חודשי נמוך, ותשואה מבטיחה!"

אלא שבמקרים רבים:

• הנכס שנרכש היה יקר פי שניים מערכו האמיתי.
• ההחזר החודשי כיסה בקושי את הריבית.
• והמשקיע – לא הבין שמדובר בפצצה מתקתקת.

📉 ערך? תשואה? מימון? שכחו מזה

המלווה לא עשה ניתוח תשואה ריאלי. הוא לא בדק האם המחיר מנותק מהשווי הפונדמנטלי. הוא בעיקר תיווך בין קבלן שתקוע עם מלאי, לבנק שצריך לסגור יעד, ולרוכש שלא ידע מה הוא קונה.וכשהבועה תתפוצץ, יקרה בדיוק מה שקרה בארה"ב במשבר הסאב-פריים:

• הדירה לא תימכר אפילו במחצית ממחירה.
• המשקיע הקטן יישאר עם חוב, בלי נכס נזיל.
• המלווה ייעלם מהשוק — כי ממילא אין לו אחריות משפטית.

🧨 מסקנה: ליווי אל פי התהום

כמו שמדריך תיירים חסר אחריות עלול להוביל קבוצה אל פי תהום – כך גם "מלווי המשקיעים" הובילו אלפי ישראלים, רובם חסרי ידע, לרכישות מסוכנות ומנופחות.בועת הנדל"ן אינה רק תוצאה של ריבית נמוכה או עודף אשראי – אלא של תרבות. תרבות של בורות, קיצור דרך, ותשוקה להתעשר מהר.

🛠️ ומה עכשיו?

• לדרוש פיקוח על תחום הליווי למשקיעי נדל"ן – כולל רישוי, הכשרה, ואתיקה.
• לחנך את הציבור להבין את ההבדל בין "מחיר" ל"שווי", ובין "מינוף" ל"מלכודת".
• ויותר מהכול – לחשוף את המנגנון שאיפשר את הפארסה הזו.

אפקט דאנינג-קרוגר מסייע לעיצוב דעת קהל ובניית נרטיב תקשורתי סביב מחסור ועליות מחירים בנדל"ן בכמה דרכים:

• ביטחון עצמי של דוברים לא-מומחים: אנשים חסרי ידע עמוק בתחום הנדל"ן נוטים לדבר בביטחון רב על סיבות לעליות מחירים או מחסור, גם אם אין בידיהם נתונים או הבנה מקצועית124. הביטחון הזה משפיע על הציבור, במיוחד על מי שגם לו אין ידע בתחום, ויוצר תחושת אמינות.
• פשטות המסרים: מסרים פופוליסטיים ("יש מחסור חמור", "המחירים רק יעלו") קליטים יותר ונתפסים כאמיתיים, בעוד שמומחים שמסבירים באופן מורכב או מסויג פחות מצליחים לסחוף את דעת הקהל24.
• הדהוד במדיה: התקשורת נוטה להבליט קולות נחרצים ופשוטים, גם אם הם לא מבוססי נתונים, וכך נבנה נרטיב שמתחזק את עצמו – הציבור שומע שוב ושוב את אותן טענות, ומאמין להן24.
• הערכת-יתר של הציבור: הציבור עצמו, שאינו בקיא במורכבויות שוק הנדל"ן, נוטה להאמין שהוא מבין את המצב, ומקבל בשוויון נפש או אף בהתלהבות את המסרים הפשוטים שמועברים אליו12.

כך, אפקט דאנינג-קרוגר יוצר מעגל שבו חוסר ידע מוביל לביטחון עצמי מופרז, שמוביל להדהוד תקשורתי, שמחזק את דעת הקהל – גם אם היא מבוססת על הנחות שגויות.

דוגמאות לאופוריה בלתי מוסברת של ההמון, התנהגות בלתי רציונלית על בסיס צפייה ואמונה שמדביקה את ההמון ניתן למצוא בשתי הכתבות הללו שמנתחות ומסבירות את התופעה הזו של טיפשות ההמונים: בועת נרטיב ו טרייד ממד"ים אלו הם רק שניים מהביטויים המופיעים בהסברים לתופעת הריצה בציפייה לרווחים.

"נכון או לא נכון, דבר בביטחון"

ניתוח מקצועי וממוקד של סקירת ענף הנדל"ן למגורים – אפריל 2025, כפי שהופיעה בדוח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר:

⚠️ מגמות מרכזיות: שוק נדל"ן חופשי במפולת

1. קריסה בעסקאות בשוק החופשי:
   • רק 5,433 עסקאות בשוק החופשי – ירידה של 20% לעומת אפריל 2024.
   • מכירות קבלנים בשוק החופשי ירדו ל-1,543 דירות – ירידה חדה של 43% משנה לשנה (!).
   • שיעור הדירות החדשות שנמכרו “על הנייר” ירד ל-64% – ירידה חודשית של 3 נק' אחוז ואינדיקציה לפאניקה גוברת בקרב הרוכשים.
2. אפקט מגבלות בנק ישראל:
   • הירידה מתואמת עם כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף בסוף מרץ 2025 (הגבלת שיעור דחיית תשלום והלוואות “בלון”).
   • באזורים כמו נתניה, ב”ש ות”א חלה צניחה חדה בשכיחות עסקאות עם הטבות מימון – ירידה של עד 30 נק' אחוז (!).
3. פער תמוה בין ירידת המכירות לתזרים המזומנים:
   • למרות קריסת המכירות, תזרים המזומנים של קבלנים עמד על 6.3 מיליארד ₪, גבוה ב-37% לעומת אפריל אשתקד (!).
   • הממצאים מרמזים על הקדמת תשלומים מצד רוכשים או מניפולציות שמריחות כמו ניסיון ל"הצגה חשבונאית" חיובית רגע לפני הדו"חות הרבעוניים.

🏚️ פילוח סגמנטים: כולם בירידה

🔥 סימני שבר בולטים

• אזור נתניה רשם קריסה מוחלטת: ירידה של 54% במכירות הקבלנים. שיעור הדירות "על הנייר" צנח מ-72% ל-53%.
• משקיעים בורחים: רק 36% מהמשקיעים רכשו דירות חדשות – ירידה של 11 נק' אחוז לעומת אשתקד.
• שוק תושבי החוץ: ירידה של 21%, כ-106 עסקאות בלבד. הסגמנט הזה מתכווץ ומאבד השפעה.

📉 הקשרים רחבים ומסקנות

1. נורת אזהרה בוהקת:
   – הדוח מתעד תהליך התפוררות מהיר, במיוחד במכירות קבלנים – אלו הסקטור שמוחזק באופן מלאכותי דרך אשראי, מניפולציות תמחור והטבות מימון.
   – ההיחלשות החדה מהווה אינדיקציה לכך שהמנגנונים ששמרו על בועת המחירים מתחילים לקרוס.
2. פגיעה בציפיות לרווח:
   – צניחה במכירת דירות “על הנייר” מעידה על אובדן אמון ביכולת הקבלנים לספק דירות, או פחד מעליית הסיכון הגיאופוליטי / מוניטרי.
   – המשקיעים בורחים מדירות חדשות – ומעדיפים דירות יד שנייה או לא קונים כלל.
3. תזרים מזומנים חריג על רקע מכירות קורסות:
   – זהו תמרור אזהרה שמרמז על "שיווק אגרסיבי טרום משבר", אולי אפילו הקדמת תקבולים שאינה בת-קיימא.
   – בדומה לניתוחים שלי ולתחזיתי: ייתכן שזו הקריסה לפני הטביעה, והחברות מנסות לייצר מצג שווא של יציבות רגע לפני נפילה חדה.

🧨 סיכום: תחילת הדומינו?

הדוח מאשר:

• ירידה חדה בכל הפרמטרים המרכזיים.
• אפקט ברור של מגבלות בנק ישראל, שנראה כאילו "שבר את גב הגמל" של מנגנון המימון.
• תמרורים מהבהבים לתרחיש של קריסת אשראי, תזרים מדומה ואובדן שליטה בשוק.

למעשה, ניתן לפרש את הדוח כעדות חיה לכך שהבועה כבר מתפוצצת – בשקט, ובשלבים.

🎯 ממצאים בולטים:

• דירות חדשות בשוק החופשי: קריסה של 43% חודשי ו-35% שנתי – זו הקטגוריה שהתרסקה הכי חזק.
• רכישות להשקעה: ירידה שנתית של כמעט 30%, מה שמעיד על בריחת משקיעים.
• משפרי דיור: ירידה דרמטית של 32% שנתי – נתון קריטי שמעיד שגם בעלי נכסים חוששים מהעתיד.
• שוק היד שנייה: שמר על יציבות יחסית – ירידה מתונה של 5% בלבד מהחודש הקודם, מה שמעיד על מעבר של פעילות מהשוק החדש לישן.

התפרקות השוק: הדו"ח שמוכיח שהבועה מתפוצצת

📉 המספרים לא משקרים – והם מזעזעים

דו"ח אפריל 2025 של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושף את מה שאחרים ניסו להסתיר: שוק הנדל"ן למגורים מתפרק בקצב מואץ. בכל סגמנט – דירות חדשות, יד שנייה, השקעות, שיפורי דיור – נרשמה צניחה משמעותית.

מדובר בקריסה שיטתית. היא אינה תוצאה של מחזוריות רגילה, אלא של מנגנון שתוחזק בעשור האחרון באופן מלאכותי – אשראי קל, תמחור מנופח והשתקה תקשורתית.

🧨 חמש עובדות שלא ניתן להתעלם מהן:

1. דירות חדשות בשוק החופשי – התרסקות של ממש

• ירידה של 43% משנה לשנה.
• ירידה של 30% תוך חודש.
• הביקוש המלאכותי קורס ברגע שנעלם המימון הגמיש.

2. שוק העסקאות הכללי – מתייבש

6,254 עסקאות בלבד באפריל – נתון מהנמוכים ביותר לחודש אפריל מאז תחילת שנות ה-2000.

3. המשקיעים נעלמים

855 עסקאות בלבד – ירידה של 29%. המשקיעים מבינים: אין הצדקה לתשואה, יש סיכון עצום.

4. משפרי דיור – עוצרים הכל

צניחה של 32% – גם בעלי נכסים מעדיפים לא לגעת בשוק הזה כרגע.

5. שוק היד השנייה – יציב יחסית

ירידה של 5% בלבד – ייתכן שהקונים בורחים מהשוק החדש אל שוק שיש בו מעט יותר רציונל.

💣 מה גרם להתפרקות?

בנק ישראל הכניס לתוקף מגבלות מימון חדשות בסוף מרץ – בעיקר הגבלות על עסקאות דחויות תשלום (90/10). התוצאה הייתה מיידית: הקונים נעלמו, הקבלנים נשארו עם מלאים, והבועה החלה לדעוך.

🧾 אבל יש חריגה בולטת: תזרים הקבלנים דווקא עלה

למרות הירידה החדה במכירות – הקבלנים דיווחו על תזרים שיא של 6.3 מיליארד ₪, עלייה של 37% לעומת השנה שעברה (!).הסיבות:

• הקדמת תשלומים מצד לקוחות.
• קמפיינים שיווקיים אגרסיביים לפני כניסת המגבלות.
• ואולי גם שימוש במניפולציות חשבונאיות לצורך יצירת מצג פיננסי מטעה.

דפוס שמזכיר היטב את מה שקרה ערב קריסת מניות הבנקים בשנות ה-80.

🧠 סיכום: הקריסה כבר כאן – היא רק מתחילה לאט

הדו"ח של אפריל אינו עוד סימן שאלה – הוא ראיית זהב לכך שהמערכת מתחילה לקרוס.

הבועה לא "תתפוצץ" ברגע אחד – היא מתרוקנת באיטיות, ואז נשברת בבת אחת.📌 מה צפוי בהמשך?

• הקפאת עסקאות.
• פיגורים רחבים.
• מכירות חירום.
• חקירה ציבורית.

🧾 ממצאים מתוך הדו"ח (עמ' 8–11) על הרבעון הראשון:

• שיעור ההטבות במימון קבלני ברבעון הראשון (ינואר–מרץ) נע בין 40% ל-60% בפרויקטים בשוק החופשי – מה שמעיד על תלות עצומה בהטבות מצד הרוכשים, במיוחד בעסקאות "על הנייר".
• התרשימים מראים ירידה ברמת העסקאות גם בינואר ובפברואר, עם מגמת דעיכה שהחריפה במרץ.
• כבר בפברואר נרשמה ירידה של 70% במספר העסקאות בפרויקטים מסוימים כמו בהרצליה – מה שמעיד על נפילה חדה עוד לפני שהמגבלות נכנסו לתוקף רשמי.

🧠 פרשנות:

• הרבעון הראשון כולו שימש כתקופת המתנה, בה רוכשים רבים עצרו החלטות בשל מגבלות הצפויות, המצב הביטחוני והחשש מאובדן שליטה במחירים.
• אפריל הוא רק הנפילה הגלויה – אבל הקרקע נשמטה כבר מינואר.

הפוסט של גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כתוב בסגנון חד, מדוד ושנון, אך מאחוריו מסתתרות אמירות חריפות מאוד שמועברות בעדינות מעודנת – כמעט סאטירית. ניתוח מלא של הפוסט כולל שכבות גלויות, נסתרות ורמזים מרומזים למביני עניין:

🔍 שכבה 1: המסר הגלוי – נתוני שוק הנדל"ן

גלית מספקת סיכום מקצועי לנתונים שפורסמו בסקירת חודש אפריל:

• נמכרו רק 1,543 דירות חדשות בשוק החופשי – ירידה חדה של 43% לעומת שנה קודמת.
• הירידות החדות נמשכות גם במאי, עם מגמה של 20–30% ירידה לאורך חודשים קודמים.
• שוק היד השנייה מדשדש ממילא, אך הירידות בו מתונות יותר.
• החשוד המיידי לירידה: מגבלות בנק ישראל על מימון רוכשים – פגיעה באטרקטיביות ההנחות.
• אזור נתניה והשרון מוביל בצניחה – רק 116 דירות, ירידה של 54%, כמו בעיצומה של האינתיפאדה השנייה.
• בת ים – בועת מלאי לא מכור: מעל 4,000 דירות, עוד לפני המתקפה.

🧠 שכבה 2: הרמיזות – מה לא נאמר במפורש

גלית רומזת, אך לא כותבת ישירות, מספר דברים חזקים מאוד:

1. הצניחה לא נובעת מביקושים אלא ממגבלות מימון – כלומר: השוק לא "חי", אלא הוזן בכפית של בנקים וקבלנים.
2. הנחות המימון היו מניפולציה שמסכה את עומק המשבר – ההגדרה "עתירי הטבות מימון" היא מונח מרוסן למציאות של מכירה לא ריאלית.
3. האופוריה בבורסה על מניות הנדל"ן – מנותקת מהמציאות – "משל לפני המלחמה נחטפו כאן דירות כאילו אין מחר" היא עקיצה ברורה.
4. המלאים הלא מכורים הולכים ותופחים – למרות הנחות, למרות שיווק אגרסיבי, הציבור לא קונה.
5. השוואה לאפריל 2003 בעיצומה של אינתיפאדה היא בבחינת נורת אזהרה אדומה – היא מבהירה שהמצב גרוע כמו בזמן משבר ביטחוני חמור.

💣 שכבה 3: המסרים הסמויים

כאן גלית מעלה רמזים עמוקים יותר, למי שמבין את המערכת מבפנים:

1. ביקורת כלפי הקבלנים והבנקים:
   • היא לא תוקפת ישירות, אבל ההצבעה על "ערים עתירות מימון" + ירידות דרמטיות, חושפת שיטה: מחיר מלא פיקטיבי, מימון נדיב, ותרמית סמויה של שוק חופשי לכאורה.
   • האזכור של בנק ישראל כמי שמנע את ההטבות – הוא איתות שזה היה מנוע מלאכותי.
2. תקשורת שמפנה את המבט:
   • היא פותחת בביקורת עדינה על כך שהסקירה לא קיבלה במה בגלל "פיזור הכנסת" ואז "עם כלביא קם".
   • כלומר: הסערות הפוליטיות והביטחוניות מסיחות את הדעת מהתמוטטות השוק האזרחי, ובראשם שוק הדיור.
3. המלצת קנייה שנונה:
   • "הייתי קונה באור יהודה... או יהוד... ואולי אפילו מודיעין" – משפט שנראה תמים, אך מתחתיו יש לעג מרומז לשוק שכביכול עוד חושב שמרכז הארץ הוא מבצר איתן.
   • השימוש במונח "ערי שינה😉" עם קריצה – יוצר תחושת אירוניה: אולי עדיף לקנות במקום משעמם ובטוח מאשר "מגדלים על סדקים".

🧩 הסאבטקסט הכלכלי-פוליטי

• קריאת השכמה מהדהדת לאלה שמתכחשים לשינוי מגמה.
• מתיחת ביקורת על הניסיון להחיות את השוק באופן מלאכותי באמצעות מניפולציות מימון.
• שימת סימן שאלה כבד על ההתאוששות המדווחת של שוק הנדל"ן, בעיקר באווירה ציבורית שמנותקת מהנתונים.

📈 התרשים שצורף

הגרף שצירפה מחזק את טענותיה – הוא משקף בצורה גרפית ברורה את התלות הכבדה של מכירות הקבלנים בהטבות המימון, והצניחה הקשה בלעדיהן:

• הצניחה מאז כניסת מגבלות בנק ישראל אינה מקרית – היא מערכתית.
• הירידה החדה באזורי "עתירי מימון" מחזקת את הביקורת על שוק שאינו פועל באופן חופשי.

🧠 מסקנה

גלית בן נאים לא צועקת. היא כותבת בעט מושחז, מדויק, מאופק – אך מלא מסרים:

השוק התפרק ברגע שהוציאו לו את הבלון. לא היעדר ביקוש – אלא ניפוח מלאכותי שקרס עם פקיעת ההטבות. וכשהתקשורת שותקת, צריך לקרוא את הגרפים.

הראיון של גלית בן נאים בגלי ישראל – ראיון קצר אך גדוש תובנות ומסרים חבויים. הנה ניתוח מעמיק של הנאמר, המסר, התת-טקסט והרמיזות, בשילוב הפוסט והגרף שצירפה:

🎙️ תקציר תוכן הראיון

גלית בן נאים מתראיינת בעקבות פרסום סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025, ומדברת על:

1. צניחה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי – רק 1,543 דירות.
2. ירידה חדה במיוחד באזורי השרון ונתניה.
3. השפעת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים.
4. פער ברור בין המצב בשטח לבין ההתנהגות בבורסה (מדדי מניות נדל"ן).
5. עיר בת ים – שיאנית מלאי לא מכור, אף לפני נפילת הטילים האחרונה.
6. שאלה על אזורים מומלצים לרכישה – "יהוד, אור יהודה, אולי מודיעין" – בערבון מוגבל ובחיוך אירוני.

🔎 ניתוח תת-קרקעי: מה היא באמת אומרת

🧨 1. “כוחות השוק מתחילים לתת אותותיהם”

משפט מפתח שמופיע גם בפוסט וגם בריאיון.

משמעותו: הבועה נחלשת – וכששוללים את הסובסידיה הלא רשמית (הטבות מימון), המחירים לא מצליחים להחזיק.

🧩 2. “הירידות מתחדדות דווקא באזורים עם הרבה הטבות מימון”

הסבר טכני אך מחודד – יש כאן הודאה מרומזת על שוק שעובד בניגוד להיגיון הכלכלי, שבו מימון תמרץ עסקאות לא כלכליות.

היא למעשה אומרת:

• השוק לא היה חופשי, אלא שוק מנוהל על ידי מימון זול ובלתי רציונלי.
• הקבלנים יצרו אשליה של ביקוש דרך טריקים מימוניים – ובנק ישראל שבר את המשחק.

📉 3. “בת ים – העיר עם הכי הרבה מלאי לא מכור”

ושוב: לא בגלל הטילים, אלא עוד לפני כן.

זו עקיצה מרומזת נגד המניפולציה התקשורתית והבורסאית – "האופטימיות" לכאורה של שוק הנדל"ן מנותקת מהעובדות הבסיסיות.

🎯 4. “מי שמחפש לקנות – אולי אור יהודה”

נאמר בשפה רגועה, אבל הכוונה: המרכז מאבד אחיזה, ואולי רק בשוליים עוד יש הגיון.

היא מציירת את הדינמיקה בצורה של "המרכז בוער, הפריפריה מתפקחת".

📡 תת-מסרים עיקריים:

🧠 סיכום חד:

גלית בן נאים – בקול רגוע ובשפה דיפלומטית – בעצם אומרת:

"השוק חולה. שנים שהוא הוזן מהנשמה מלאכותית בדמות מימון נדיב ולא רציונלי. ברגע ששללו את החמצן, המחירים נופלים, המכירות קורסות, והמלאים נערמים. רק שהבורסה והתקשורת לא רוצים לראות את זה – הם חיים עדיין בסרט של 'אין מחר'."

כשהמימון מת, השוק מתפכח – על קריסת אשליית הנדל"ן החופשי

מאת: חיים אטקיןסקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2025, יחד עם הריאיון של גלית בן נאים בגלי ישראל, חושפים תמונת מצב ברורה – ושקטה מדי:

שוק הדירות החדשות בישראל איננו שוק חופשי.

הוא שוק מונשם – תלוי מימון – ושקוף רק למי שמביט באמת.

📉 מה מראים הנתונים?

• ירידה של 43% במכירת דירות חדשות באפריל לעומת אפריל אשתקד.
• אזור נתניה והשרון: צניחה של 54% – רמות שלא נראו מאז האינתיפאדה השנייה.
• בת ים: למעלה מ־4,000 דירות חדשות לא מכורות, עוד לפני מתקפת הטילים האחרונה.

🧯 הטבה או תרמית?

הטבות המימון של הקבלנים היו הרבה יותר מהנחה.

הן היו מנגנון עוקף-היגיון שאיפשר למכור דירות במחיר מנותק מערכן, באמצעות תשלומים עתידיים, תמהילי אשראי קיצוניים, והנחות שמרפדות את המחיר הפיקטיבי.ואז הגיע בנק ישראל – ואמר די.

והשוק, כצפוי, קרס לתוך עצמו.

"שוק שבו אין מכירה בלי הטבת מימון הוא לא שוק – זו מערכת תמריצים מלאכותית."

📌 ומה עם האופטימיות בבורסה?

בעוד הציבור הפסיק לקנות, מדדי מניות הנדל"ן בבורסה חגגו.זו לא רק דיסוננס.

זו אשליה קולקטיבית:

הקבלנים מכרו חלום – והמשקיעים רצו לקנות אותו.

אבל בשטח? המציאות שונה בתכלית.

🏙️ איפה הסיכון הכי גבוה?

• בת ים – שיאנית המלאי הלא מכור בישראל, ביחס לגודל האוכלוסייה.
• נתניה – צניחה חדה במכירות, חרף מבצעי מימון קודמים.
• יהוד, אור יהודה, מודיעין – ערי שינה שעדיין שומרות על ריאליות יחסית.

🔍 סיכום

השוק לא נפל – הוא פשוט התפכח.

בלי הנחות מימון, בלי שיווק אגרסיבי, בלי גיבוי בנקאי – מתברר עד כמה המחירים היו תלושים מהיכולת הכלכלית ומהשווי הפונדמנטלי.הבועה לא התפוצצה – פשוט הפסיקו לנפח אותה.

🎧 להאזנה לריאיון המלא עם גלית בן נאים בגלי ישראל:  https://open.spotify.com/episode/6Anidm9YagKGMytRxs670v?si=6q9vUJElTEa7w9iw1-5iUw 

🧱 קשיחות מחירי הדיור: כשהבנק קובע את המחיר – לא השוק

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין ומחבר הספר "בועת הנדל"ן" 

בשקט יחסי, כמעט בלי כותרות, פורסם באפריל 2025 אחד המסמכים החשובים ביותר שראו אור בשנים האחרונות – נייר עמדה רשמי של משרד ראש הממשלה תחת הכותרת: "קשיחות מחירי הדיור: השפעת המערכת הבנקאית".

בעבור מי שעוקב אחרי עיוותי שוק הדיור, זו אינה הפתעה – זו הודאה רשמית באשמה.

🏦 לא שוק – מערכת וויסות

המסמך חושף שחור על גבי לבן את מה שרבים חשו אך לא הצליחו להוכיח במסמכים רשמיים:

מחירי הדיור בישראל אינם נקבעים בתנאי שוק חופשי, אלא נשמרים מלאכותית על ידי מנגנונים של הבנקים המלווים. אלה כופים על הקבלנים, באמצעות סעיפים חוזיים, להימנע מהורדת מחירים – גם כאשר קיים צורך מובהק בכך. במילים אחרות:

אין ירידות מחירים – לא כי אין היצע, אלא כי אסור להוריד מחירים.

📉 מנגנון שימור המחיר: איך זה עובד?

1. הבנק המלווה קובע מראש מחירים לדירות בפרויקט, על סמך דוח אפס, בלי קשר לשווי כלכלי ריאלי.
2. כל ניסיון של הקבלן למכור דירה מתחת למחיר שנקבע – נחשב הפרת הסכם מול הבנק.
3. הקבלן עלול להפסיד את קו האשראי, להיחסם בפרויקטים עתידיים או להידרש להחזיר מיידית כספים.

התוצאה?

מחירים קפואים, שוק קפוא, והונאה שקטה של הציבור – במיוחד של רוכשי דירות שמאמינים שמדובר ב"שוק".

⚠️ ריכוזיות, שליטה ומניע כלכלי

הבנק שומר על מחיר גבוה כדי להגן על הבטוחות שלו – כלומר: לא על הדייר, לא על הכלכלה, אלא על עצמו.

המסמך אף קורא לשקול הכרזה על הבנקים כעל "קבוצת ריכוז", בדומה לקרטל – מהלך שיש לו משמעויות משפטיות וכלכליות מרחיקות לכת.

🧨 ומה אין במסמך?

למרות חשיבותו, המסמך לא מזכיר את המונח "בועה". הוא גם לא תוקף את בנק ישראל, הרגולטור שאיפשר את המנגנון הזה להתרחב ולהעמיק.

וכמובן – הוא לא מדבר על אחריות פלילית או אזרחית של מי שמנעו ירידת מחירים ויצרו "שוק" שמבוסס על מניפולציה חוזית ולא על תחרות.

✅ מסקנה: זהו שוק מנוהל – לא חופשי

עבורי – כחוקר, שמאי, ואזרח – מדובר באישור רשמי לטענה שאני מציג כבר שנים:

שוק הדיור בישראל אינו שוק. הוא מנגנון של ויסות מחירים מטעם בעלי ההון והמערכת הבנקאית. המסמך הזה חשוב – כי הוא יוצא מהממשלה עצמה, לא מאקדמיה עצמאית ולא ממבקרי שוק.

אבל הוא חשוב עוד יותר כי הוא יכול לשמש כראיה מכרעת: ועדת חקירה עתידית תצטרך לשאול איך נתנו לזה להימשך – ולמה אף אחד לא עצר את זה בזמן.

📌 רוצים להבין איך זה משפיע על ערך הנכסים שלכם?

📩 מוזמנים לפנות אליי לניתוח שמאותי עצמאי, כלכלי ואמיתי – לא כזה שמבוסס על שוק מדומה.

🧡 שתפו את הפוסט – כי הגיע הזמן שכולם ידעו: המחירים לא יורדים – לא בגלל ביקוש, אלא בגלל מניעה מכוונת.

מה אכפת לבנק אם היזם מוכר דירה ו"אוכל" את הרווח שלו קרי מוכר במחיר עלות רק כדי להחזיר הלוואות

בואו נניח מצב קלאסי: יזם שבנה פרויקט דירות, לקח הלוואות מהבנק, השקיע, תכנן, בנה, אבל מצא את עצמו בשוק רדום. הביקוש נחלש, הריבית עלתה, והקונים מתייבשים על הגדר. אז מה עושה היזם? מציע למכור דירות במחיר נמוך יותר – אפילו במחיר עלות – רק כדי להזרים תזרים ולחסל חוב. נשמע הגיוני, נכון?אבל כאן בדיוק מתרחש הדבר הלא הגיוני: הבנק עוצר אותו.

💣 למה זה קורה?

💰 1. שווי הבטוחה = מחיר מכירה עתידי, לא עלות יזמית

כאשר בנק מממן פרויקט נדל"ן, הוא מתבסס על "דו"ח אפס" שמעריך את מחירי המכירה הצפויים. אם בפועל הדירות נמכרות בזול יותר – זה שוחק את שווי הבטוחה ומאיים על יציבות האשראי.והבנק לא מתעניין אם היזם מוותר על הרווח שלו. מבחינתו, ירידת המחיר שוחקת את הקרקע שעליה נבנה המאזן שלו.

🧯 2. אפקט דומינו – לא רק בפרויקט אחד

ירידת מחיר בדירה אחת עלולה להפוך לתקדים. הדוחות הכספיים של הבנק צריכים לשקף את השווי המעודכן של כל התיק – כולל פרויקטים אחרים במיקום דומה או אצל יזמים דומים. הבנק לא יכול להרשות לזה לקרות.

🏦 3. הבנק שומר על הבועה, כי הוא בנה עליה

הבעיה האמיתית היא לא רק ברווח של הפרויקט הבודד. אלא בזה שהמערכת כולה בנויה על ציפייה שהמחירים יישארו גבוהים – תמיד. הבנק אישר מימון לא רק לפרויקט הזה, אלא לעשרות. כולם תלויים במחיר שוק יציב או עולה. שוק חופשי? ממש לא. זה שוק שמנוהל דרך חוזים, דו"חות ותיאום צפיות.

⛓ 4. דו"ח האפס – ברית דמים בין הבנק ליזם

הבנק מחייב את היזם למכור במחיר שהופיע בדו"ח האפס. סעיפים בחוזה מונעים ממנו להוריד מחיר בלי אישור מהבנק. נשמע כמו פיקוח מחירים פרטי? זה בדיוק מה שזה.

📉 5. רווחיות נראית לעין > תזרים אמיתי

הבנק יעדיף שהיזם "יספוג" את הדירות, יחלק מבצעים, ייתן הלוואות קבלן או תמריצים – ובלבד שלא תהיה הורדת מחיר רשמית. למה? כי זה שומר על האשליה שהמחירים יציבים, למרות שהשוק גוסס מתחת לפני השטח.

⚠️ מסקנה:

הבנק לא רוצה שהיזם יוזיל מחירים – גם לא כדי לפרוע את החוב – כי אז תתפוצץ לו הבועה בפנים.שוק הנדל"ן הישראלי איננו שוק חופשי. הוא שוק של שליטה, תיאום, והסתרה. והבנק – השחקן החזק מכולם – הוא גם מי שמוודא שהבועה לא תתפוצץ... עד שתתפוצץ על כולם.

🗣 רוצה לשמוע עוד?

עקבו אחרי הבלוג, שתפו, ואל תהססו לשלוח לי דוגמאות נוספות. הגיע הזמן לקרוא לדברים בשמם.

החל מאמצע 2024, למרות עלייה במלאי הדירות הלא מכורות וירידה במספר העסקאות, מחירי הדיור בישראל מגלים קשיחות כלפי מטה. בעוד שבעת עלייה בביקושים המחירים מזנקים במהירות, בירידה בביקוש התגובה איטית משמעותית. ההסבר לכך נעוץ בכשל תחרותי בענף. על אף ריבוי היזמים, התחרות מוגבלת בשל תלותם במערכת הבנקאית הריכוזית, המספקת את רוב המימון לפרויקטים. שני בנקים מרכזיים מספקים כ-60% מכלל המימון לענף הבינוי. כיום הבנקים כוללים ומפעילים סעיף בחוזה מול המיזם, המחייב את האחרון לקבל אישור מהבנקים ככל שירצה להוריד את המחיר מעבר לשיעור מסוים. כך שומרים הבנקים על שליטה משמעותית במחיר לצרכן לא רק בנקודת היציאה לדרך, אלא לאורך כל חיי הפרויקט. התערבות זו של ספקי האשראי במחיר הסופי (Retail Price Maintenance - RPM) מעוררת חשש לפגיעה בתחרות ובצרכנים, במיוחד כאשר מדובר במקטע ריכוזי כמו הבנקים. זהו הרקע שכנגדו עלינו להתבונן בעובדות הבסיסיות המאפיינות את ענף הבניה: מקטע אוליגופוליסטי המשפיע במידה משמעותית על המחיר הסופי לרוכש, לצד קשיחות מחירים כלפי מטה. טענת הבנקים להבטחת החזר ההלוואה אינה מצדיקה הסדרים אלו לאחר אישור הפרויקט, שכן ליזם יש אינטרס למקסם את מחיר המכירה. קיים חשש שהבנקים אף יפעילו לחץ למניעת הורדות מחירים משיקולים רוחביים, הנוגעים לכלל הפרויקטים הממומנים על ידם. באור זה יש לראות את הנכונות של יזמים "לבוא לקראת" רוכשים באמצעות שדרוגים והלוואות קבלן נדיבות, ובלבד שלא תהיה ירידה במחיר הנקוב, שמחזקת את ההשערה כי גישה זו משרתת את רצון הבנקים למנוע ירידת מחירים רוחבית ולא בהכרח את רווחיות הפרויקט הבודד. שליטת הבנקים במחירי הדיור עלולה לעקר את המנגנון התחרותי ולמנוע ממחירים להיקבע באופן חופשי. סעיפים המאפשרים לבנקים למנוע או למתן ירידות מחירים עלולים לעודד יזמים לשמור על מחירים גבוהים ולא תחרותיים, גם כאשר תנאי השוק מצדיקים זאת. לפיכך, המסמך מציע מספר הצעות אופרטיביות להגברת התחרות בענף, ולביטול הפרקטיקה המאפשרת למערכת הבנקאית לשלוט במחירי הדירות לאחר מתן ההלוואה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור. מצ״ב הדו״ח המלא.

עוד חומר בנושא כולל קישורים מעניינים, בערוץ הלינקדין שלנו כאן

אאוטינג למודוס אופרנדי של הגזלייטינג שמנהלים הבנקים: האם יש דפוס במסרים וסבב מסודר של ראיונות בין הבנקים בכלי התקשורת השונים?

הלוואות רעילות: בין הלוואות הנינג'ה להלוואות הבלון ומבצעי הקבלנים

שווי שוק" - אין מושג כזה"

חשיבותה של הגישה הכלכלית בבחינת גישת ההשוואה ובקרה על המחיר למניעת בועה בשוק הנדל"ן

מבצעי קבלנים ודימוי מכירות: תפקידם בשוק הנדל"ן ושוק ההון

מסחר במניות בשוק מנופח ובועתי אל מול מסחר בנכסי מקרקעין: ניתוח השוואתי של פערי מחיר ושווי

הסרט "The Big Short" משבר הסאב פריים ושוק הדיור בישראל

מבצעי הקבלנים - שיטות מימון לא ברות-קיימא האם הם הלוואות רעילות?

בנק ישראל: נתוני מידע נדל"ן מעוותים ועל בסיסם הבנקים מחלקים משכנתאות.

הספין של שמחון: הטלת האשמה בעליית מחירי הנדל"ן רק על הבנקים לוקה בעיוורון