מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?

מדוע במכירת דירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי, הבנקים נותנים משכנתא מבלי לדרוש שומה פרטנית

✅ הבסיס החוקי והפרקטי:

בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור (חוק מכר דירות), כל הכספים שהקונה משלם עוברים אך ורק דרך חשבון הליווי. במסגרת זו:

1. היזם מקבל היתר למכור דירות רק בכפוף לדיווח לבנק המלווה.
2. היזם מספק לבנק מחירון מפורט לכל הדירות, הנבדק מראש בעת האשראי לליווי.
3. על בסיס הנתונים האלה (כולל דוח אפס), הבנק מאשר את העסקה.

ולכן:

• הבנק המממן את הקונה (משכנתא) מתייחס לעסקה בפרויקט מלוּוה כעסקה "מבוקרת".
• החוזה עצמו, בצירוף נספח הליווי ומסמכי הבנק המלווה, נתפס כבעל ערך "תחליפי שומה".
• זו הנחה סמויה: אם הבנק המלווה בדק ואישר – אין צורך לבדוק שוב.

🔍 מה באמת קורה מתחת לפני השטח?

1. אין בדיקה של שווי – רק אישור מחיר

• הבנק לא בודק אם המחיר תואם ערך כלכלי, תשואה או עסקאות דומות.
• השמאות לדירה לא נעשית כלל – גם לא על-ידי שמאי הבנק.
• במקרים נדירים בלבד נדרשת שומה, למשל אם הקונה דורש חריגה מהכללים או אם הבנק משנה מדיניות.

2. הבנק סומך על הבנק המלווה – בלי לוודא

• הבנק שנותן את המשכנתא לא בודק בעצמו את הסיכון – הוא מניח שהבנק המלווה עשה את עבודתו.
• בפועל, הבנק המלווה עצמו לא בהכרח בדק את שווי כל דירה אלא התבסס על לוחות מכר כלליים.

3. הרציונל השיווקי גובר על הבקרה השמאית

• הדרישה למהירות עסקה, תחרות בין בנקים, ולחץ של יזמים – כולם תורמים לשיטה הזו.
• לבנק יש תמריץ כלכלי לא לעכב את העסקה עם שומה שעלולה "להרוס" אותה.

⚠️ הבעייתיות:

1. אין הערכת בטוחה אמיתית – הבנק מממן נכס מבלי לדעת את ערכו הכלכלי.
2. קונה עלול להיכנס לעסקה באקוויטי שלילי – משלם על נכס יקר מדי.
3. העסקה נכנסת למאגר העסקאות של רשות המסים – ונתפסת בטעות כעסקת שוק, מה שמעוות את כל מנגנון השוואת המחירים.
4. המחירים בפרויקט הופכים לעוגן שווא למחירי שוק, ומדביקים את היד שנייה – אפקט LTP קלאסי.

🧠 סיכום חד:

בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי – אין שווי, יש מחיר.
אין שמאות, יש הנחה. אין בדיקה, יש עיוורון ממוסד.

כותרת: מדוע אין שמאות בדירה חדשה בפרויקט עם ליווי בנקאי?רקע

רוכשי דירות חדשות בפרויקטים עם ליווי בנקאי מקבלים משכנתא מהבנק על בסיס חוזה המכר בלבד, מבלי שנדרשת שמאות פרטנית לנכס. נוהג זה הפך לסטנדרט בשוק, אך הוא מעורר בעיות מהותיות של שקיפות, סיכון פיננסי, והטעיה מערכתית. מטרת מסמך זה היא לפרק את המנגנון, להציג את ההנחות השגויות שעליו הוא נשען, ולהמחיש את הסיכונים הגלומים בו.

1. מנגנון הליווי הבנקאי – כיצד הוא פועל?

• בפרויקט חדש, היזם פועל תחת מסגרת ליווי בנקאי בהתאם לחוק המכר.
• כל תשלומי הרוכשים מועברים לחשבון ליווי ייעודי.
• הבנק המלווה בודק מראש את כדאיות הפרויקט על בסיס "דוח אפס", הכולל נתונים כלליים על מחירוני מכירה, עלויות בנייה, והערכת רווח יזמי.
• היזם מתחייב למכור דירות לפי מחירון מאושר מראש, אך אין הערכת שווי פרטנית לכל דירה.

2. מדוע הבנקים אינם דורשים שמאות?

• הבנק שנותן משכנתא לרוכש מסתמך על כך שהפרויקט מפוקח ע"י בנק אחר (הבנק המלווה).
• לפי ההיגיון הפנימי של המערכת, אם הבנק המלווה אישר את הפרויקט – הבטוחה "בטוחה".
• לכן, די בצירוף חוזה המכר ומסמכי הליווי – ולא נדרשת שומה שמאית.

3. מה הבעיות בגישה זו?

• אין הערכת שווי אמיתית לנכס הממומן. הבנק מממן "מחיר" ולא "שווי".
• אין הגנה על הקונה: אין גוף שבודק אם הוא משלם מחיר ריאלי.
• אין הגנה על הבנק: בעת ירידת מחירים – יתגלה שחלק מהבטוחות אינן מכסות את החוב.
• אין שקיפות לשוק: העסקאות החדשות נכנסות כנתוני אמת למאגר רשות המסים – ומדביקות את שוק היד השנייה.

4. תוצאה: מנגנון LTP (Loan to Price) במקום LTV (Loan to Value)

• השוק עובר למצב שבו הבנקים מממנים לפי מחיר העסקה, בלי לבדוק אם הוא סביר.
• הקונים נוטלים אשראי לפי מחירים מנופחים.
• השוק נדבק במחירים שלא מייצגים שווי כלכלי.
• השוק כולו מוּנע ממחיר – ולא מערך.

5. ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון המאושר בפרויקט.
• הבנק המלווה לא בולם את העסקה – אלא מאפשר אותה ואף רואה בה חיזוק לפרויקט.
• העסקה מדווחת לרשות המסים ונכנסת למאגר כ"עסקת שוק" רגילה.
• העסקה הזו משמשת בסיס להשוואה בשומות הבאות, וגם לדוח האפס של הפרויקט הבא.
• יזם חדש מציג אותה כהוכחה לשוק "חם", השמאי מאשר, והמחירון הבא כבר גבוה יותר.
• וכך ממשיכה הבועה להתנפח דרך שכפול עצמי של מחירים – ללא עוגן כלכלי אמיתי.

6. המלצות וצעדים נדרשים:

• חובת שמאות פרטנית לכל עסקה ממומנת – גם בדירה חדשה בפרויקט מלווה.
• הגדרת נוהל פיקוח על השמאות בפרויקטים עם ליווי.
• הפרדה בין דיווחים על עסקאות בפרויקטים חדשים לבין עסקאות שוק חופשי.
• עדכון רגולציה: הבנק המלווה אינו יכול לשמש "תחליף שמאי".

סיכום

מדובר במנגנון עיוור שמסתיר את הסיכון, מטשטש את השווי, ומעודד את המשך ניפוח מחירי הדיור. כל עוד לא תידרש הערכת שווי מקצועית גם לדירות חדשות – ימשיכו הקונים להיכנס לעסקאות במחירים חסרי יסוד כלכלי, והמערכת תמשיך לממן אשליה.

"בדירה חדשה אין שומה. יש מחיר. ויש בנק שמממן אותו. זהו."

ומה קורה כשהקבלן מוכר דירה במחיר יקר יותר, גבוה יותר מהנקוב בדוח האפס או במחירון הבנק של הפרוייקט?

שאלה מצוינת – והתשובה אליה מגלה את הפער בין המסגרת הפורמלית של הליווי הבנקאי לבין המציאות בפועל, שבה הקבלנים מרגישים חופשיים "למתוח" את המחיר מעל מה שהבנק המלווה אישר – בלי השלכות אפקטיביות.

❓ מה קורה כשקבלן מוכר דירה במחיר גבוה יותר מהמחירון המאושר בפרויקט?

⚙️ על פי כללי הליווי הבנקאי – אסור:

• לכל פרויקט בליווי בנקאי קיים מחירון מאושר מראש שהוגש במסגרת דוח האפס.
• כל דירה נושאת מחיר מקסימלי מוגדר, והוא הבסיס לחישוב צפי ההכנסות של היזם ולבקרה הפיננסית של הבנק.
• המכירה במחיר גבוה יותר מחייבת עדכון המחירון ואישור הבנק המלווה.

✅ לכאורה – הבנק אמור לא לאשר את העסקה:

• במקרים בהם הקבלן חורג מהמחיר המאושר, הבנק צריך:
  • לעכב את שחרור הכספים.
  • לדרוש עדכון דוח אפס.
  • לבדוק השפעות על שיעור הרווחיות, מס רכישה, ומיסוי יזם.

🧨 אבל בפועל – השוק מתנהל אחרת:

1. הקבלן מדווח את המחיר המנופח כחלק מההכנסה הצפויה

• הבנק, במקום לדרוש שמאות נגדית, מעדיף לאשר את המכירה, כי היא "משפרת" לכאורה את התזרים והרווח של היזם.
• ככל שהמחירים עולים – ההכנסות החזויות בפרויקט גדלות, והסיכון (לכאורה) פוחת – כלומר, לבנק יש תמריץ להתעלם.

2. הבנק מתייחס לעסקה כחריגה מקובלת – לא כהפרה

• אין אכיפה אמתית או סנקציות אם הקבלן מוכר ביותר מהמאושר.
• העסקה נרשמת כרגילה, ולעיתים אף מאפשרת ליזם לבקש הגדלת מסגרת אשראי – כי הוא "מוכר במחירים גבוהים".

3. מערכת הפיקוח של הבנק המלווה – רופפת ומוטה

• שמאי מלווה לא נדרש לבדוק אם המחיר הנמכר סביר – הוא רק מוודא שהכסף עובר דרך חשבון הליווי.
• אין סנקציות כלפי קבלן שמנפח מחירים – כל עוד יש רוכש שמשלם והמשכנתא עוברת.

📉 ההשלכות:

1. האינפלציה של המחירון – כל מכירה במחיר גבוה יותר הופכת לעוגן חדש, שדרכו נמדדים יתר המחירים.
2. שוק ללא בקרה שמאית – מחיר שיווקי מוקצן הופך לבסיס מימון, למרות שאין לו הצדקה כלכלית.
3. הכפלה שיטתית של הפער בין מחיר לשווי – כלומר: הבועה מתנפחת דרך מנגנון שמתחזה להיות מפוקח.

🧠 סיכום חד:

כאשר קבלן מוכר דירה מעל המחירון המאושר –
הבנק לא עוצר אותו. הוא מוחא כפיים.

ואז  מחיר העסקה הגבוה מדווח לרשות המיסים והוא משמש בסיס לדוח האפס של הפרויקט הבא?

בדיוק. אתה מתאר כאן מעגל שקר עצמי מסוכן – שממנו ניזון שוק הנדל״ן כולו, והוא נראה כך:

🔁 המעגל הסוגר: שכפול מחיר מהונדס כנתון אמת

1. 🧾 מחיר מנופח בעסקה בפרויקט חדש

• הקבלן מוכר דירה במחיר גבוה מהמחירון שאושר בדוח האפס.
• הבנק לא מתערב, הכסף עובר, העסקה מבוצעת.
• אין שמאות. אין בדיקת שווי. יש רק מחיר חוזה.

2. 📊 העסקה מדווחת לרשות המסים (טופס 7002)

• ברישום העסקה לא מצוין שהמחיר נקבע במסגרת ליווי, שיווק אגרסיבי, או מימון חלקי ע״י הקבלן.
• העסקה נכנסת למאגר כ"עסקת שוק" לכל דבר.
• אין הבחנה בין עסקה בפרויקט חדש לבין עסקה בשוק חופשי.

3. 📚 השמאים והבנקים משתמשים בנתון הזה כעוגן שוק

• גישת ההשוואה מקבלת את העסקה כ"ראיה למחיר ריאלי".
• הדירה משמשת השוואה לעסקאות יד שנייה, ולשומות חדשות.

4. 🏗️ המחיר נכנס לדוח האפס של הפרויקט הבא

• יזמים רואים שהשוק "קלט" את המחיר הגבוה – ומעלים את המחירון בפרויקט הבא.
• השמאי של היזם מכניס את העסקה לדוח האפס הבא כעסקת השוואה, בלי לציין את המלאכותיות שבה.
• הבנק מאשר את דוח האפס – כי הנתונים תואמים את "העסקאות האחרונות".

🧨 התוצאה: "רצף מחירים עולים" שבנוי על שכפול עצמי

• עסקאות במחירים מופרזים, שלא עברו בדיקת שווי, הופכות לבסיס לשומות ולמחירונים עתידיים.
• שוק שמבוסס על עסקאות פנימיות בין יזמים, משווקים ובנקים – לא על ערך כלכלי.
• המעגל סוגר על עצמו – והבועה ננעלת בתוך מערכת פידבק פנימית.

📌 מונח מוצע:

"מחיר חוזר למחיר" – Self-referential Pricing Spiral

🧠 סיכום חד:

עסקה אחת מנופחת → מדווחת למאגר → נכנסת לדוח אפס חדש → מייצרת מחירון גבוה יותר → ויוצרת עסקה מנופחת נוספת.
כך נבנה שוק נדל"ן שכולו ניזון משקרים שקטים.

"ממחיר מנופח לדוח האפס הבא – כך נבנית בועה"?

השלבים:

1. הקבלן מוכר במחיר גבוה מדוח האפס
2. המחיר הגבוה מדווח לרשות המיסים
3. דוח האפס הבא נערך על בסיס המחיר הגבוה שדווח לרשות המיסים
4. פרויקט חדש משווק עם מחירים גבוהים חדשים

דוח האפס החדש מבוסס על מחירי מכירה (של הפרויקט הקודם)

משבר במכירת דירות חדשות משתק את תחום הפינוי-בינוי, מאיים למחוק השקעות של יזמים, וממחיש את הקשר הישיר בין בועת הנדל"ן לפריחת התחום. ניתוח עומק על מנגנוני השוק, דרישות הבנקים, והשלכות המאקרו.

🎧 למה לקרוא אם אפשר 🎧להאזין לפודקאסט

📉 ההייפ נגמר – ופינוי בינוי נתקע

שוק הדירות החדשות בישראל סובל מקיפאון ממושך – ירידה של עשרות אחוזים בכמות העסקאות, קבלנים שמתקשים למכור גם במחירי "מבצע", ורוכשים שמבינים סוף סוף שהמחירים מנופחים ולא כל עסקה היא "הזדמנות". אבל בתוך המשבר הזה מתרחש כשל נוסף, עמוק יותר: קריסה שקטה של תחום הפינוי-בינוי.

🧨 מנגנון שברירי מבוסס הייפ

במשך עשור ויותר, תחום ההתחדשות העירונית ובפרט פינוי-בינוי נהנה מהילה תקשורתית, מדיניות ממשלתית תומכת, ותחזיות אופטימיות של מחסור מדומה. אך מאחורי הקלעים, הפרויקטים האלו התבססו על הייפ – לא על כלכלה ריאלית. ככל שמחירי הדירות זינקו, כך גדל הרווח התיאורטי ליזמים – וכך נוצרה לגיטימציה להבטחות לתושבים, לכניסה לפרויקטים יקרים, ולהסכמים עם קבלנים ומממנים.

💣 התנאי של הבנקים – מלכודת

כעת, כאשר ההייפ התפוגג, הבנקים מציבים תנאי בסיסי לליווי פרויקטים – מכירת לפחות 30% מהדירות מראש. תנאי הגיוני בשוק מתפקד. אבל בשוק קפוא, מדובר בדרישה שלא ניתנת למימוש. התוצאה: עשרות ואף מאות פרויקטים תקועים, בשלב מתקדם של תכנון, אפילו עם היתר – אך בלי אפשרות אמיתית לביצוע.יזמים השקיעו הון בשלב מקדים – תכנון, יועצים, הסכמים משפטיים עם בעלי הדירות – אך כל אלו הופכים ל"השקעות אבודות" אם אין מכירות ואין ליווי.

🧮 ההקשר לבועה: פינוי-בינוי כנגזרת של מחיר מנופח

כפי שטענתי בעבר, פינוי-בינוי לא היה מתרחש בהיקפים שראינו בשנים האחרונות אלמלא מחירי הדירות היו כפולים מערכם האמיתי. ברגע שהשוק מתחיל להתקרר ולחזור לרמות סבירות, הפרויקטים מאבדים כדאיות. אין כבר "משתמשים סופיים" שיקנו דירה חדשה על הנייר במחיר אסטרונומי. המשקיעים נעלמו. והציבור מחכה לראות ירידות.כך מתגלה האמת: פינוי-בינוי לא היה פתרון למצוקת הדיור, אלא תוצר של מנגנון בועתי. וכאשר הבועה מתפוצצת – הוא הראשון לשלם את המחיר.

🔎 סיכום:

• כשל השוק במכירת דירות חדשות הופך את דרישות הליווי הבנקאי למחסום בלתי עביר.
• יזמים מוצאים עצמם עם השקעות שקועות ללא סיכוי להחזר.
• פרויקטים של פינוי-בינוי, שהתרחבו רק בזכות מחירי שיא, צפויים להיעלם.
• מדובר לא רק במשבר מימוני, אלא בהתפכחות מהמיתוס שבינוי מחדש יבוא מכל פינה.

🧭 המלצה לדיון ציבורי:

• יש לבחון מחדש את מדיניות ההתחדשות העירונית מתוך ראייה כלכלית-ריאלית.
• לקדם פתרונות שמבוססים על שווי פונדמנטלי – לא על תחזיות בועתיות.
• לדרוש שקיפות מלאה בכל פרויקט – כולל יחס תועלת-עלות לתושבים, ולא רק "שדרוג חזותי".

המלכודת הכפולה של היזמים: מעבר להשקעות השקועות, היזמים כעת מתמודדים גם עם הסכמי מכר לדיירים שנחתמו כשהמחירים היו בשיא. הם מחויבים למחירים שכבר לא ריאליים בשוק הנוכחי, מה שמקטין עוד יותר את הכדאיות הכלכלית.

השפעה על הדיירים המחכים: ישנם אלפי דיירים שכבר חתמו על הסכמי פינוי-בינוי ומחכים שנים לביצוע. החזרה לדירות זמניות, אי-וודאות משפחתית, והפסדים כלכליים - כל אלו הופכים אותם לקורבנות של הבועה שלא יצרו.

הממד המוניציפלי: רשויות מקומיות שהתבססו על תחזיות גידול באוכלוסיה ובהכנסות מהתחדשות עירונית, עכשיו נמצאות עם תוכניות פיתוח ותקציבים שלא עומדים במבחן המציאות.

הבעיות המבניות הן עמוקות: התחום התבסס על הנחה שמחירי נדל"ן יוסיפו לעלות לעד, כשהמציאות הכלכלית מוכיחה שזה לא בר-קיימא. מודל עסקי שתלוי בעליות מחירים אינסופיות הוא בהגדרה בועתי.הממשלה עודדה התחדשות עירונית כפתרון למצוקת דיור, אבל בפועל היא רק הגבירה את המחירים באזורים המבוקשים. במקום לפתור מחסור, היא יצרה מוצר יוקרה שרק החמיר את הבעיה.

מה נדרש לשיבוב מסלול:

הגדרה מחדש של מטרות: התחדשות עירונית צריכה להיות כלי לשיפור איכות חיים - לא מנוע להשקעות ספקולטיביות. זה אומר פרויקטים קטנים יותר, מבוססי קהילה, עם רווחיות מתונה.

מימון ציבורי ישיר: במקום להסתמך על השוק הפרטי והבועה שלו, המדינה צריכה לממן התחדשות מתקציבה - עם מטרות חברתיות ברורות, לא רווח מקסימלי.

עדיפות לאזורי עוני: התמקדות בשכונות שבאמת זקוקות לשדרוג תשתיות, לא באזורים יקרים שכבר עוברים ג'נטריפיקציה.

שקיפות כלכלית מלאה: כל פרויקט צריך לעבור מבחן עלות-תועלת ציבורי מובן, כולל השפעה על מחירי השכירות באזור. הכשל הזה יכול להיות הזדמנות לבנות מחדש את התחום על בסיס כלכלי-חברתי בריא, במקום על בועות ספקולטיביות.

ב-2017 עדיין היה שיא האופוריה - המחירים המשיכו לטפס, הממשלה דחפה את תמ"א 38 בכוח, והתקשורת טענה שיש "מחסור במגרשים" ולכן המחירים לעד יעלו. מי שהעז לומר שזו בועה נחשב לפסימי או "לא מבין בשוק".אבל השמאי שמכיר את השווי הפונדמנטלי מול המחיר בשוק - הוא הראשון שמזהה איך המנתק הזה לא יכול להמשיך לנצח. במיוחד בישראל, שבה רוב האוכלוסיה לא יכולה להרשות לעצמה את המחירים האמיתיים.

ההשוואה למשבר ויסות מניות הבנקים מדויקת! מניות הבנקים של שנות השמונים - זה היה באמת אסון לאומי שנמשך עשרות שנים.

הדמיון מבהיל:

• אותה אופוריה של "כלכלת הנס הישראלית"
• אותה תמיכה ממשלתית מאסיבית
• אותו "כולם יודעים" שהבנקים הישראליים הם "השקעה בטוחה"
• אותה מעורבות פוליטית שמעוותת את השוק

והתוצאות היו קטסטרופליות: מניות שנקנו ב-1983 בשיא - חזרו לרמות השווי שלהן רק אחרי 20-25 שנה! דור שלם של משקיעים איבד את החסכונות שלו. הפעם זה יכול להיות גרוע יותר: בשנות השמונים, רוב האנשים לא השקיעו את כל הרכוש שלהם במניות הבנקים. אבל הפעם, רוב הישראלים יש להם את כל ההון שלהם קשור בנכס מקרקעין אחד. אותה הכחשה פסיכולוגית: גם אז, שנים אחרי הקריסה, אנשים עדיין חיכו ש"השוק יחזור". לא הבינו שהבועה פופחה לצמיתות. זו השוואה שצריכה להפחיד כל מי שקנה דירה במחירי שיא. ההיסטוריה מראה שבועות כאלה לא "מתקוממות" - הן פופחות.

"פופחות" במקום "מתפוצצות" כי הנדל"ן לא קורס בבת אחת כמו מניות - זה תהליך איטי יותר:

הפופחה הדרגתית:

• המוכרים עדיין מבקשים מחירי שיא, אבל אין קונים
• העסקאות קופאות - נפח המכירות צונח
• אט אט המוכרים מתחילים להוריד מחירים
• המחירים יורדים בהדרגה, שנה אחר שנה

לא "התפוצצות" אלא "התרוקנות":במניות יכול להיות קריסה של 50% ביום אחד. בנדל"ן זה תהליך של שנים - המחירים יורדים 10%-15% בשנה, עד שהם מגיעים לרמה הפונדמנטלית. אבל התוצאה הסופית זהה - מי שקנה בשיא הבועה יכול לאבד 50%-70% מהשקעתו, רק שזה קורה על פני 5-7 שנים במקום 5-7 חודשים. זה מה שקרה למניות הבנקים בשנות השמונים - לא התפוצצות דרמטית, אלא ירידה מתמשכת שנמשכה עשרות שנים.

מה זה "מתקוממות": כשבועה מתחילה להתרסק, יש נטייה פסיכולוגית לחשוב שהשוק "יתקומם" - כלומר יחזור למסלול העלייה הקודם מכוח עצמו, כאילו יש לו רצון או יכולת להילחם נגד הכוחות הכלכליים. 

המציאות הקשה: כשהבועה נגמרת, הכוחות הכלכליים הבסיסיים (היצע וביקוש אמיתיים, יכולת תשלום, שווי פונדמנטלי) חוזרים לפעול. הבועה לא יכולה "להתקומם" נגד זה, כי היא לא ישות חיה עם רצון - היא רק מנתק זמני מהמציאות הכלכלית.

דוגמה: כשמחירי הדירות בתל אביב הגיעו ל-50,000 ₪ למ"ר, והמשכורת הממוצעת היא 12,000 ₪ - אין שום כוח ביקום שיכול "להתקומם" ולגרום לזה להיות בר-קיימא. הבועה חייבת להתרוקן עד שהמחירים יחזרו ליחס הגיוני למשכורות. זה כמו כוח הכבידה בפיזיקה - בועה יכולה לעוף זמנית, אבל בסוף היא חייבת לחזור לקרקע.

"מודיע לכם שאני נאלץ להפחית בתמורות הפרויקט כי אין בו כדאיות כלכלית"

ממ"ד חובה – אבל מי ישלם?

הבניינים שנהרסו: בין תקווה לחידוש לבין מלכודת מימון

בעיצומה של תקופה בה מטחים טילים הפכו לשגרה, רבים מהבניינים שנפגעו ברחבי ישראל – במיוחד באזורים ותיקים – נהרסו או ייהרסו. חלקם נבנו בשנות ה־60 וה־70, ללא מרחב מוגן תקני (ממ"ד), ובעלי הדירות מביטים אל עתידם בתקווה לפרויקט פינוי־בינוי או סיוע ממשלתי שיחזיר להם את קורת הגג. אבל יש בעיה מהותית שהמדינה טרם נתנה לה מענה אמיתי: בניית דירות חדשות מחייבת תוספת ממ"ד – וזו כרוכה בעלות גבוהה. מדובר בדרישת חוק – לא רשות – כך שגם כאשר המדינה משתתפת או היזם מוכן לבנות, עלות בניית הממ"ד נופלת בין הכיסאות.

העלות הכבדה של שדרוג חובה

בניין שנהרס ונבנה מחדש לפי תקנות 2025 מחייב בניית ממ"ד בכל דירה – גם אם לפני כן לא היה. אבל ממ"ד איננו קיר גבס – מדובר בעלות של 100–200 אלף ₪ ליחידה, תלוי במפרט, אזור, קומה, ואיכות. אז מי אמור לשלם על זה?

• המדינה? טרם התחייבה.
• היזם? רק אם הפרויקט משתלם כלכלית – מה שלא קורה בשוק רווי דירות לא מכורות וירידת תשואות.
• בעל הדירה? מדוע שישלם על "השבחה" שנכפתה עליו לאחר אסון?

טיוב ≠ פיצוי: מחד גג, מאידך חובה יקרה

הדרישה לממ"ד יוצרת פרדוקס: הדירה החדשה משודרגת ומוגנת – אך ההשבחה נכפית על הניזוק. במקרה רגיל, תוספת שכזו נחשבת "פריבילגיה". כאן, מדובר בדרישה רגולטורית, שהופכת את הפיצוי לבעייתי:

איך אפשר לדבר על "שווי כושר שיקום" אם אינך מקבל חזרה דירה במפרט תואם אלא נדרשת "לממן את השדרוג"?

קריאה לפתרון מיידי: קרן ייעודית למימון ממ"דים

במציאות הביטחונית הנוכחית – וזו שצפויה להחריף – על המדינה להקים קרן מימון ייעודית למימון מלא של בניית ממ"דים בפרויקטים של שיקום לאחר נזקי מלחמה. בין אם במסגרת מס רכוש, משרד הביטחון או משרד השיכון – אין זה תפקידה של המשפחה שניצלה מטיל – לממן את מיגונה הבא.

שורה תחתונה: בלי מימון לממ"ד – אין שיקום אמיתי

התחדשות עירונית לאחר פגיעה היא מהלך נדרש, אבל ללא פתרון ברור לסוגיית הממ"דים – כל הבטחה על פינוי-בינוי או תמ"א שיקומית תקרוס מול מגבלת מימון קריטית. מדובר בבסיס ביטחוני ולא במותרות – ועל המדינה להכריע כעת: האם היא מתכוונת לשקם או רק לדבר על שיקום.

🏗️ המדינה תבנה מחדש – אבל מי ישלם על הממ"ד?

❗ גם כשמדובר בשיקום דירות הרוסות – הדרישה לממ"ד מחייבת תוספת תקציב, והשאלה הגדולה: מי מממן את ההשבחה?

מאות בתים בישראל נהרסו כליל במתקפת הטילים. הממשלה התחייבה לשקם – אבל שיקום הוא לא שחזור. כל דירה חדשה שנבנית מחויבת לפי חוקי התכנון והבנייה לכלול ממ"ד תקני. זהו סטנדרט בטיחות מודרני, אך כזה שלא היה קיים בדירות המקוריות. ולכן, עולה השאלה המשפטית, התקציבית והמוסרית:

האם על המדינה לממן את מלוא עלות הממ"ד – או שהדיירים יידרשו "להשתתף" בשדרוג?

🔍 השדרוג שנכפה – מי נושא בעלות?

עלות ממ"ד חדש נעה בין 100 ל־200 אלף ₪ לדירה.

בדירות שנבנות במסגרת סיוע ממשלתי, זו תוספת מהותית שלא הייתה קיימת קודם – ולכן מבחינה משפטית היא לא פיצוי, אלא טיוב והשבחה. אבל האם מותר למדינה:

• להכריח את הדיירים לממן את הממ"ד – בשם השדרוג?
• או לגרוע שטח מדירתם כדי "לממן" ממ"ד בגודל 9 מ"ר?

התשובה האחראית: לא.

⚖️ מס רכוש אמור להשיב מצב לקדמותו – לא ליצור חוב

חוק מס רכוש מבטיח שיקום של נכס שנהרס.

אבל שיקום לא יכול לכלול חיוב עקיף של הדייר בעל כורחו – בין אם בהוצאה בפועל ובין אם בצמצום שטח דירה או פגיעה בזכויות תכנוניות.

שדרוג ביטחוני נדרש – אבל חובה שהוא יתוקצב.

🧱 כשהמדינה היא היזם – עליה לשאת בעלות המלאה

במקרים שבהם הממשלה או רשות מקרקעי ישראל מקדמות שיקום, אין גורם פרטי שיספוג את עלות הממ"ד, ואין "עודפי זכויות" שמהם ניתן לקזז. לכן נדרשת מדיניות ברורה:✅ הקצאת תקציב ייעודי להוספת ממ"דים

✅ קביעת סטנדרט אחיד ובלתי מותנה

✅ הבטחה שהדייר לא ישלם – לא בכסף ולא בהפחתת שטח

🔚 בלי פתרון – הדירה תחזור עם גירעון

אם המדינה תשקם את הדירות – אך תותיר את נושא הממ"ד "לפתרון עתידי", הדיירים יקבלו דירה חדשה, אך קטנה יותר, עם נטל כלכלי או משפטי עתידי. זהו לא שיקום – אלא עיוות.🔴 לכן, לצד כל דיון על בנייה מחדש – יש לקבוע תקצוב מלא לבניית הממ"ד כחלק בלתי נפרד מהשיקום.

🧨 מלכוד הממ"ד

כשמדינה מבטיחה לבנות מחדש – אבל לא מממנת את הדרישה שהמדינה עצמה קובעת

בימים אלו מדינת ישראל מבטיחה לדיירים שבתיהם נהרסו: "נבנה מחדש. נשקם. נחזיר לכם את הבית."

אבל יש סעיף קטן, שקט – וכבד משקל – שמאיים להפוך את ההבטחה לאות מתה: חובת בניית ממ"ד בכל דירה חדשה.

וזהו המלכוד: המדינה היא זו שדורשת את הממ"ד, אבל היא לא קובעת מי ישלם עליו.

🧱 הממ"ד – חובה חוקית, לא פיצוי

בשונה מפינוי־בינוי יזמי, כאן מדובר בבנייה ציבורית מחודשת – ביוזמת המדינה – עבור תושבים שבתיהם נהרסו.

הדירות שנבנו בשנות ה־60 וה־70 לא כללו מרחבים מוגנים. כיום, החוק מחייב: כל דירה חדשה = ממ"ד בגודל מינימלי של 9 מ"ר. עלות בניית ממ"ד לדירה אחת: כ־100,000–200,000 ₪.וזו לא בחירה. אין פטור. אין "הסכם ויתור". אין ברירה.

מי שלא יבנה – לא יקבל היתר בנייה.

⚖️ טיוב ≠ פיצוי

מדובר במלכוד משפטי מובהק:

• הדייר קיבל דירה ישנה – ונהרסה.
• המדינה מבטיחה דירה חדשה – אך דורשת תוספת חובה (הממ"ד).
• התוספת נחשבת השבחה – ולכן לא נכללת במסגרת הפיצוי.

כך, יוצא שהמדינה אומרת לדייר:

"אתה מקבל את הבית שלך – אבל תשלים לבד את מה שהחוק מחייב."

🧮 איך זה נראה בפועל?

שלושה תסריטים אפשריים – וכולם בעייתיים:

1. המדינה מקצצת מהשטח של הדירה כדי "להכניס" את הממ"ד.
   → הדייר מקבל פחות ממה שהיה לו.
2. המדינה דורשת מהדייר להשלים את עלות הממ"ד.
   → הדייר, שזה עתה איבד את כל רכושו – מתבקש לשלם עוד 100 אלף ₪.
3. הפרויקט נתקע – כי אין תקציב לממ"ד.
   → ההבטחה לשיקום נותרת על הנייר.

🧭 הפתרון: קרן ייעודית למימון ממ"דים בשיקום מלחמתי

כמו שמס רכוש מחזיר את ערך הדירה שנפגעה, כך יש להקים קרן שתממן את עלות המיגון המתחייב לפי חוק –

בלי להטיל את הנטל על התושבים.

בלי לקצץ מהשטח.

ובלי לעכב שיקום.

🚨 שורה תחתונה:

המדינה לא יכולה לדרוש מיגון – מבלי לממן אותו בעצמה.

אם הממשלה באמת רוצה לשקם – עליה להפסיק להיתלות בחוקי תכנון כשנוח, ולהתייחס אל הממ"ד לא כאל מותרות – אלא כחלק בלתי נפרד מההתחייבות לדירה בטוחה, שלמה ומלאה.

אשמח לעזור לך לנתח את המצב בשוק הנדל"ן הישראלי ביחס לפינוי-בינוי של בניינים שנפגעו. זה נושא מורכב שדורש בחינת נתונים עדכניים. על בסיס הנתונים העדכניים שמצאתי, אוכל לענות על שאלתך המורכבת לגבי בניינים שנפגעו והשאלה האם ניתן לכללם בתוכניות פינוי בינוי במצב השוק הנוכחי.

תמונת המצב הנוכחית בשוק הנדל"ן הישראלי:

האתגרים העיקריים:

• 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה מ-44,591 דירות בינואר 2022
• מחסור חמור בעובדי ביצוע ואיחורים במסירת דירות בעקבות מלחמת חרבות ברזל
• החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80
• ריבית גבוהה והקשחת מדיניות האשראי של הבנקים

נתונים חיוביים:

• מחירי הדירות החדשות עלו במרץ-אפריל 2025 ב-0.4% בהשוואה לחודש הקודם
• כ-30% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות בשנת 2024 היו במסגרת של התחדשות עירונית
• כל דירה שלישית שנמכרה בשנת 2024 היא במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38

בניינים שנפגעו ופינוי בינוי - הזדמנות או אתגר?

הצד החיובי:

1. תמיכה ממשלתית: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל
2. עדיפות לאומית: מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים - יש הכרה בחשיבות החלפת בניינים ישנים בחדשים
3. הליכים מקוצרים: ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי
4. ביקוש עדיין קיים: זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות

האם יזמים יצליחו למכור 1/3 מהדירות במכירה מוקדמת?

האתגרים:

1. עודף היצע משמעותי: עם 76-80 אלף דירות לא מכורות בשוק, התחרות קשה
2. הגבלות מימון: מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר וסביר להניח שנראה פחות מבצעים של ריבית קבועה נמוכה לטווח ארוך
3. דרישות הון עצמי גבוהות יותר מהבנקים

גורמים מקלים:

1. מיקום המתחם: בניינים שנפגעו במרכז הארץ יש להם יתרון על פני פרויקטים חדשים בפריפריה
2. תמיכה ממשלתית ייעודית לפרויקטי שיקום
3. דחיפות לאומית שיכולה לזרז תהליכים

המלצותיי:

למקרים ברמת כדאיות גבוהה (מרכז הארץ):

• כן, ניתן לכלול בתוכניות פינוי בינוי, אך יש להיערך לתהליך מכירה ארוך יותר
• יש לתכנן מבצעי מימון יצירתיים בגבולות הרגולציה החדשה
• מומלץ להתחיל בפרויקט רק עם התחייבות ממשלתית ברורה לתמיכה

למקרים ברמת כדאיות נמוכה (פריפריה):

• מותנה בקבלת מענקים ממשלתיים משמעותיים
• מומלץ להמתין לבהירות נוספת לגבי היקף התמיכה הממשלתית

בכל מקרה: המצב הנוכחי מאתגר, אך בניינים שנפגעו נהנים ממעמד מיוחד וסיוע ממשלתי שיכול להפוך פרויקטים כאלה לבר-קיימא כלכלית למרות אתגרי השוק.

בעלי הדירות שנהרסו מקווים לפינוי בינוי אך ללא הסרת מגבלות מימון המיזמים לא יוכלו לצאת לפועל

מלחמת חרבות ברזל הותירה אחריה נזקים נרחבים לבניינים ברחבי הארץ. במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים. בעלי דירות שבניהם נהרסו או נפגעו קשות רואים בפינוי בינוי הזדמנות לא רק לשקם את ביתם, אלא לקבל דירה חדשה ומוגנת יותר. אולם המציאות הכלכלית והרגולטורית היום מציבה מחסומים כמעט בלתי עבירים בפני מימוש החלום הזה.

ההזדמנות הגדולה שנתקעת במימון

זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במתחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות. הביקוש של בעלי הדירות שנפגעו קיים וחזק, והתמיכה הציבורית בשיקום האזורים הפגועים רחבה. הממשלה אף הקצתה משאבים: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל. אולם המשאבים הללו, כמו שהתברר, אינם מספיקים מול המציאות הכלכלית המורכבת. היזמים מתמודדים עם שלושה אתגרים מרכזיים שמקשים עליהם לממן פרויקטי פינוי בינוי, גם כאלה עם תמיכה ממשלתית:

מחנק המימון השלישי

עודף היצע דרמטי: 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה של מספר הדירות הלא מכורות מאז תחילת 2022. זה אומר שגם אם יזם יקדם פרויקט פינוי בינוי, הוא יתמודד עם תחרות קשה ביותר על כל קונה פוטנציאלי.

הגבלות רגולטוריות חדשות: החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80, מה שמקשה משמעותית על יכולת היזמים לקדם מכירות מוקדמות ולקבל מימון לפרויקט.

מחסור בכוח אדם: המחסור החמור בכוח אדם, שנוצר לאחר מתקפת ה-7 באוקטובר, עם הפסקת עבודתם של כ-100 אלף פועלים פלסטינים. זה מוביל לעיכובים ועלויות גבוהות שמקשות על הכדאיות הכלכלית.

השינוי במבצעי המימון - מהפכה לרעה

בשנת 2024, היזמים פיתחו מבצעי מימון יצירתיים כדי להתמודד עם המציאות הקשה. אולם ב-2025 המצב משתנה לרעה: אני צופה שבשנה הקרובה לא נראה הרבה מבצעים במודל הזה, שהיה נפוץ מאוד בשנת 2024 וספג ביקורת בגין הסיכון שבו. מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר, וכפי שמסביר מומחה בתחום: סביר להניח שנראה פחות מבצעים של ריבית קבועה נמוכה לטווח ארוך, דרישה של הבנקים להון עצמי גבוה יותר מרוכשי דירות.

המציאות המרה: פרויקטים שלא יצאו לפועל

למרות שהחוק כבר מאפשר הליכים מזורזים לבניינים שנפגעו במלחמה, ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי, הבעיה אינה בירוקרטית אלא כלכלית גרידא.

הפתרון: הסרת מגבלות מימון ייעודית

כדי שפרויקטי פינוי בינוי לבניינים שנפגעו יוכלו לצאת לפועל, נדרשים צעדים נחרצים:

הסרת מגבלות מימון ייעודית: פרויקטים של בניינים שנפגעו במלחמה צריכים לקבל פטור ממגבלות ה-20/80 ולאפשר מודלים גמישים יותר של מימון מוקדם.

הגדלת התמיכה הממשלתי: 190 מיליון שקל זה רק התחלה. נדרש תקציב גדול משמעותית כדי לפצות על חוסר הכדאיות הכלכלית בשוק הנוכחי.

תמריצים מיוחדים לקונים: הנחות מס רכישה משמעותיות או מענקים ישירים לרוכשי דירות בפרויקטי שיקום, כדי להתמודד עם עודף ההיצע.

המסקנה

מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים. אין ספק שמדובר בצורך לאומי דחוף. אולם בלי הסרת המגבלות הרגולטוריות ומתן תמיכה כלכלית משמעותית יותר, בעלי הדירות שנפגעו ימצאו את עצמם תקועים בין החורבות של בתיהם לבין חלומם לדירה חדשה וחזקה יותר. השאלה היא האם מקבלי ההחלטות יבינו שמדובר לא רק בבעיה של יחידים, אלא בבעיה לאומית שדורשת פתרון מיוחד ונחרץ - גם אם זה אומר חריגה זמנית מהמדיניות המוניטרית השמרנית שאימצה ישראל בשנה האחרונה.

בלי נוסחת מימון מתאימה הבניינים שנפגעו ומיועדים להריסה לא יוכלו להתחדש במיזמי פינוי בינוי

מלחמת חרבות ברזל הותירה מאחוריה נזק חסר תקדים לבניינים ברחבי הארץ. במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים. מאות בניינים נפגעו קשות, וחלקם אף הוכרזו כמיועדים להריסה. אולם למרות ההכרה הציבורית בצורך הדחוף לשקם אותם, המציאות הכלכלית מציבה חסמים כמעט בלתי עבירים בפני יציאתם של מיזמי פינוי בינוי לפועל.

הפער בין הרצון למציאות

הביקוש של בעלי הדירות שנפגעו להצטרף למיזמי פינוי בינוי גדול ומובן. זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במתחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות. הסיבה ברורה: מה שראינו בבת ים הוא הוכחה לכך שבניין חדש מציל חיים. הממשלה אף הבינה את החשיבות והקצתה משאבים ראשוניים. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מכרזים לסבסוד מתחמי פינוי בינוי בערים שנפגעו בדרום ובצפון בהיקף של 190 מיליון שקל. אולם התקציב הזה, כמו שמתברר, הוא טיפה בים מול האתגרים הכלכליים הגדולים שמתמודדים איתם היזמים.

המשבר בשוק הנדל"ן מקשה על היזמים

השוק הישראלי נמצא כיום במשבר מימון חסר תקדים. 76 אלף דירות תקועות בשוק הנדל"ן - כמעט הכפלה של מספר הדירות הלא מכורות מתחילת 2022. זה אומר שגם פרויקטי פינוי בינוי יתמודדו עם תחרות קיצונית על כל רוכש פוטנציאלי. במקביל, החלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80 פוגעת ביכולת היזמים לקדם מכירות מוקדמות - הבסיס להשגת מימון בנקאי לפרויקט. ללא האפשרות למכור שליש מהדירות במכירה מוקדמת, רוב הפרויקטים פשוט לא יוכלו לקבל מימון.

השינוי במבצעי המימון מחריף את המצב

אם בשנת 2024 היזמים עוד הצליחו לפתח פתרונות יצירתיים, ב-2025 המצב משתנה דרמטית לרעה. אני צופה שבשנה הקרובה לא נראה הרבה מבצעים במודל הזה, שהיה נפוץ מאוד בשנת 2024 וספג ביקורת בגין הסיכון שבו. במקום זאת, מבצעי המימון יהיו שמרניים יותר, עם דרישה של הבנקים להון עצמי גבוה יותר מרוכשי דירות. זה יקשה עוד יותר על המכירות הנדרשות לקבלת מימון.

הפתרון הנדרש: נוסחת מימון מותאמת מיוחדת

כדי שבניינים שנפגעו יוכלו להתחדש, נדרשת נוסחת מימון שונה לחלוטין מהכללים הרגילים:

פטור ממגבלות 20/80:  פרויקטי שיקום צריכים לקבל פטור מוחלט מהמגבלות החדשות ולאפשר מודלים של 10/90 או אפילו 5/95, כדי לאפשר ליזמים לקדם את הפרויקט גם ללא מכירות מסיביות מראש.

ערבויות ממשלתיות מלאות: במקום מענקים נקודתיים, הממשלה צריכה לערוב למלוא המימון הבנקאי לפרויקטי שיקום, כדי להסיר את הסיכון מהבנקים ולאפשר מימון בתנאים נוחים.

קרן מימון ייעודית: הקמת קרן ממשלתית ייעודית שתממן את פרויקטי הפינוי בינוי לבניינים שנפגעו, בדומה לקרנות שהוקמו לשיקום לאחר אסונות טבע במדינות אחרות.

תמריצים לרוכשים: הנחות מס רכישה של 50% לכל רוכש דירה בפרויקט שיקום, כדי לעודד ביקוש ולהתמודד עם עודף ההיצע הקיים.

המחיר של אי-פעולה

ללא פתרונות מימון מותאמים, התוצאה תהיה טרגית: מאות משפחות שכבר איבדו את בתיהן ימצאו את עצמן תקועות במצב של חוסר ודאות מתמשך. בניינים שנפגעו יישארו הרוסים או מסוכנים, ויהוו איום מתמשך על הבטיחות. יותר מכך, טיל אחד יכול להפוך בניין מסוכן למלכודת מוות והרשויות חייבות לפעול מיד. המשך המצב הנוכחי פירושו שתושבים ימשיכו לגור בבניינים פגועים ומסוכנים, בסיכון חיים ממשי.

הזמן אוזל

מדובר בנזק המשמעותי ביותר למבנים, אשר ידעה המדינה מאז הקמתה ושיקומם של מבנים אלו מצריך הערכות כוללת. זהו לא רק צורך של יחידים, אלא צורך לאומי דחוף שדורש התייחסות מיוחדת ונחרצת. המסקנה ברורה: בלי נוסחת מימון מותאמת במיוחד לבניינים שנפגעו, הם לא יוכלו להתחדש. השאלה היא האם מקבלי ההחלטות יפעלו במהירות הנדרשת, או שיותירו מאות משפחות תקועות בין ההריסות לחלום שלא יתממש. הזמן אוזל, והצורך דחוף מתמיד.

במצב השוק הנוכחי, הכללת בניינים שנהרסו במלחמה בתוכנית פינוי-בינוי נראית כפתרון תיאורטי שלא ניתן ליישום לפי כללי המשחק הקיימים. להלן ניתוח פרטני:

✅ מה נדרש כיום לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי בפועל?

1. תוכנית מאושרת ותמ”א תקפה (או מסלול רשויות).
2. הסכמות דיירים וחתימות.
3. יזם בעל איתנות פיננסית.
4. ליווי בנקאי מותנה:
   • הוכחת מכירת כ-30% מהדירות החדשות (Pre-Sale).
   • רק אז מאשרים קו אשראי לפרויקט.

❌ אבל המציאות הכלכלית של יוני 2025 שונה בתכלית:

📉 1. קיפאון בביקושים

• הציבור לא רוכש דירות חדשות – לא בגלל מחסור בהיצע, אלא מחסור באמון וביכולת מימון.
• משקיעים ברחו, משפרי דיור תקועים, זוגות צעירים חוששים להתחייב.

🏗️ 2. עודף היצע עצום:

• 80,000 דירות חדשות לא נמכרו (נתון רשמי).
• 200,000 דירות בבנייה פעילה.
• בנוסף: מאות פרויקטי פינוי-בינוי תקועים (כי לא עמדו ביעדי Pre-Sale).

🏦 3. הבנקים שינו גישה:

• דרישות ההון עלו.
• הם רואים היטב את האקוויטי השלילי שנוצר בגלל שמאויות מנופחות.
• ליווי בנקאי לא ניתן בלי ודאות שיווקית גבוהה – וזו לא קיימת.

💣 ומה לגבי בניינים שנהרסו?

גם אם מדובר במצוקה אמיתית ודיירים שאיבדו את בתיהם – אין ליזמים כדאיות מימונית להיכנס לתמונה, אלא אם כן:

1. המדינה תתערב באמצעות מסלול פיצוי מקדים (כמו "תמורת חידוש").
2. יבוטל התנאי של מכירה מוקדמת לצורך ליווי בנקאי.
3. יסופקו ערבויות מדינה להחזר השקעה.
4. ייפתחו מנגנוני חירום לפינוי-שיקום – בדומה למנגנונים אחרי רעידות אדמה בטורקיה/יוון.

🧯 סיכום:

במצב השוק הנוכחי – פרויקט פינוי-בינוי לבניין הרוס אינו בר-מימוש בסטנדרט הבנקאי המקובל.
הדרישה למכירה מוקדמת של 1/3 דירות פשוט אינה ניתנת להשגה.
המשמעות: רוב הבניינים שייהרסו – לא ייבנו מחדש בלי תוכנית חילוץ ממשלתית.

🛠️ המלצה למדינה:

• הקמת "מסלול פינוי שיקום מלחמה" שבו המדינה משמשת יזם ראשי או מעניקה ערבויות ישירות.
• קביעת שווי קרקע לפי מודל פונדמנטלי ולא שוקי, והחזר הפסדים ליזמים במקרה של שיווק איטי.
• ביטול דרישת Pre-Sale לפרויקטים באזורים מוכי פגיעה.

🏚️ בעלי הדירות שנהרסו מקווים לפינוי-בינוי – אך ללא הסרת מגבלות מימון, המיזמים לא ייצאו לפועל

בצל שוק נדל״ן קפוא, עודף היצע עצום, וקשיי מימון חמורים – התקווה של דיירים שביתם נהרס במלחמה להפוך לפרויקט פינוי-בינוי נראית בשלב זה כחלום רחוק.כדי שפרויקט פינוי-בינוי יוכל לצאת לדרך, נדרש יזם שיביא מימון, ויבטיח לבנק מִכְרֶה זהב: 30% דירות מכורות מראש. אלא שבמצב הנוכחי – כשבשוק מעל ל־80 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, מאות פרויקטים תקועים, והריבית הגבוהה מרסקת את הביקוש – אף יזם לא יוכל לעמוד בתנאי הזה.🔍 כך נוצר פרדוקס אכזרי: בעלי דירות הרוסות זקוקים לשיקום – אך המדינה משאירה את ההובלה בידי השוק החופשי, שבפועל אינו מתפקד עוד כשוק. הבנקים מסרבים ללוות בלי מכירות, והיזמים מסרבים להיכנס בלי ליווי. התוצאה: אין פרויקט, ואין שיקום.

✅ הפתרון: מסלול ממשלתי ייעודי – “פינוי שיקום מלחמה”

כדי להוציא פרויקטים כאלה לפועל, יש להקים לאלתר מנגנון חרום שבו:

• תבוטל דרישת ה־Pre-Sale (מכירה מוקדמת).
• יינתנו ערבויות מדינה ליזמים במקרה של שיווק איטי.
• שווי הקרקע ייקבע לפי ערך פונדמנטלי ולא לפי שוק מנופח.
• המדינה תיכנס כשותפה – לא רק כרגולטור.

⚠️ הזנחה היא לא אופציה

השארת בניינים הרוסים כאבן שאין לה הופכין תוביל לנטישת שכונות, לפגיעה ערכית ולנזקים כלכליים. כעת נדרש אומץ מדיני: להכיר בכך שהשוק לא יפתור את זה לבד – ולפעול בהתאם.

🏚️ בלי נוסחת מימון מתאימה – הבניינים שנפגעו לא ייבנו מחדש

בעלי הדירות מביטים בהריסות בתקווה. המדינה מדברת על שיקום. היזמים שותקים. והבנקים – דורשים מכירה מוקדמת של שליש מהדירות כדי לתת מימון. אבל המציאות בשוק 2025 אינה מאפשרת את זה.ללא נוסחת מימון חירום ייעודית, פרויקטי פינוי-בינוי לבניינים שנפגעו ויועדו להריסה פשוט לא יקרו. הדרישה למכירה מוקדמת (Pre-Sale) הופכת לחסם בלתי עביר – בשוק שבו הציבור הפסיק לרכוש, המשקיעים נסוגו, והיזמים כבר שקועים במלאי לא מכור.

❌ מה עוצר את השיקום?

1. שוק קפוא – למעלה מ־80,000 דירות לא מכורות.
2. ריבית גבוהה – שמקשה על משכנתאות ומרחיקה רוכשים.
3. בנקים זהירים – מלווים רק לפרויקטים עם מכירות מוקדמות.
4. יזמים זהירים עוד יותר – לא נכנסים בלי ליווי בנקאי.

התוצאה: מעגל שתקוע. בלי מכירות אין מימון, ובלי מימון אין פרויקט.

✅ הפתרון האפשרי: מסלול “שיקום מלחמה”

• ביטול דרישת ה־Pre-Sale לפרויקטים באזורים מוכי פגיעה.
• ערבויות מדינה חלקיות להחזר השקעה.
• קביעת שווי קרקע לפי ערך פונדמנטלי, לא לפי מחירי שיא.
• תמרוץ יזמים לפעול בפריפריה ובאזורים שנפגעו.

⚠️ אם לא עכשיו – מתי?

הזמן לפעול הוא עכשיו. אם המדינה לא תספק מענה מימוני חלופי, ההריסות יישארו, והשיקום יהפוך לאות מתה. הציבור איבד בית – שלא יאבד גם תקווה.

🧱 דו"ח הלמ"ס לאפריל 2024 - מרץ 2025: התחלות הבנייה קורסות – והפינוי-בינוי עומד בפני שוקת שבורה

דו"ח 190ב של הלמ"ס שפורסם ב- 22 ביוני 2025 מתאר מציאות מדאיגה בענף הבנייה בישראל: צניחה חדה בהתחלות הבנייה, ירידה בהיקפי הגמר, ושינוי בפרופיל התכנון לדירות קטנות בלבד.

המסר הברור בין השורות: המערכת ננעלה. והמשמעות העמוקה ביותר היא על מיזמי פינוי-בינוי – שלא ייצאו לפועל.

🔨 עיקרי הדו"ח – ינואר עד מרץ 2025:

✅ התחלות בנייה:

• 11,658 יח"ד בלבד – ירידה של 31% מהממוצע הרבעוני של 2023.
• במונחים שנתיים (אפריל 2024–מרץ 2025): ירידה של 26% (סה"כ 49,273 דירות).

🏗 גמרי בנייה:

• 13,229 דירות הושלמו – ירידה של 10% לעומת הרבעון הקודם.
• עלייה שנתית של 6.6%, אך כזו שמשקפת רק את "הצנרת הקיימת" – לא פרויקטים חדשים.

🧱 מגמות בתכנון:

• ירידה חדה בבנייה של דירות 5 חדרים ומעלה.
• מעבר לתכנון דירות קטנות – בעיקר בערים כמו תל אביב וירושלים.

🗺 אזורים במצוקה – ירידה בהתחלות בנייה:

התחלות וגמר בנייה - אפריל 2024-מרץ 2025

🧠 ניתוח עומק: מיזמי פינוי־בינוי על סף קריסה

רוב המיזמים שבקנה – כלומר, תכניות שעברו שלבים תכנוניים אך טרם התחילו בביצוע – מותנים כיום בקיום שלושה תנאים:

1. מכירה מוקדמת של שליש מהדירות בפרויקט
2. אישור ליווי בנקאי
3. כדאיות כלכלית מול עלויות ביצוע וריבית

הדו"ח של הלמ"ס, שמשקף ירידה קיצונית במספר התחלות הבנייה גם במחוזות שבהם ריכוז פרויקטים גבוה, כמו תל אביב, חיפה והמרכז, מעיד שאין תנועה בפועל. כלומר – גם מיזמים מאושרים לא יוצאים לדרך.

⚠️ ההשלכות:

• יזמים יתקעו עם תכניות לא ממומשות.
• בעלי דירות שחתמו על הסכמים – ימצאו עצמם בלי מימון, בלי היתר ובלי אופק.
• קבלנים שאינם מוכרים שליש מהדירות – לא מקבלים מימון.
• במציאות שבה אין קונים – אין פרויקטים.

🔚 שורה תחתונה:

דו"ח הלמ"ס הוא אות אזהרה חזק וברור: מיזמי פינוי-בינוי רבים לא ייצאו לפועל.
שוק הבנייה נמצא בשיתוק עמוק, ואין כל אינדיקציה להתאוששות בטווח הקרוב.
הציבור – והמדינה – ייאלצו להכיר בכך שבשוק חופשי ומצומצם אשראי, לא תיתכן התחדשות עירונית רחבת היקף ללא שינוי עמוק במודל הכלכלי.

📝 בשולי הדברים אוסיף כי ההייפ שיצרה בועת הנדל"ן היטיב עם מיזמי פינוי בינוי וגרם לחולמים ולמשוטים לשגות באשליות.

ההרס בערים: חוקי ההתחדשות העירונית לא יעזרו

להלן טבלה המרכזת את מכפילי הפינוי-בינוי (היחס בין מספר הדירות החדשות לדירות הישנות שנהרסות) ברחבי הארץ, לפי אזורים ודוגמאות בולטות:

הערות והסברים:

• המכפיל במרכז הארץ (תל אביב, גבעתיים, רמת גן) נמוך יחסית, לרוב 2–3.5, בשל מחירי דירות גבוהים שמאפשרים רווחיות גם עם פחות דירות חדשות4213.
• ככל שמתרחקים מהמרכז, המכפיל הנדרש עולה, לעיתים ל-5 ואף ל-9 דירות חדשות לכל דירה שנהרסת, כדי להבטיח רווחיות ליזם באזורים בהם שווי הדירות נמוך יותר4523.
• במקרים קיצוניים בפריפריה, אושרו מכפילים של 8–9 (קריית גת, אשקלון, חדרה), אך לעיתים הצפיפות אינה ישימה תכנונית43.
• המכפיל נקבע על ידי מוסדות התכנון, בהתחשב בכלכליות הפרויקט, מחירי הדירות, אילוצי תשתיות ותמריצים ממשלתיים23.

סיכום:

המכפיל בפינוי-בינוי משתנה לפי אזור בארץ, ערך הקרקע, רמת הביקוש והיתכנות כלכלית. במרכז הארץ המכפיל נמוך (2–3.5), בערי לוויין ובחיפה סביב 4–6, ובפריפריה הוא גבוה במיוחד (7–9)45213.