בלוג #שוק הדיור

מלחמת "חרבות ברזל" הביאה איתה לא רק שינויים בחיי היומיום שלנו, אלא גם שאלות חדשות על שוק הדיור. האם דירות עם ממ"ד באמת נמכרות בפרמיה גבוהה יותר? האם יש הבדל בין השפעת המלחמה על מחירי הרכישה לעומת שכר הדירה? מחקר חדש של בנק ישראל, שפורסם השבוע, חושף תמונה מורכבת ומפתיעה.

המחקר: נתונים מהשטח

חוקרי בנק ישראל, ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בחנו את השפעת המלחמה על "הפרמיה לממ"ד" - הפער במחיר בין דירות זהות שהיחיד שמבדיל ביניהן הוא קיומו של ממ"ד. המחקר התבסס על:

• נתוני עסקאות רכישה מרשות המיסים (ינואר 2023 - דצמבר 2024)
• מודעות למכירת דירות מהלוחות המקוונים
• מודעות להשכרת דירות מהפלטפורמות הדיגיטליות

התוצאות המפתיעות

📈 שכר הדירה: עלייה ברורה

בשוק השכירות התמונה הייתה חד-משמעית:

• הפרמיה לממ"ד עלתה בצורה מובהקת
• עיקר העלייה החל במאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן
• החל ממאי 2024, הפרמיה הייתה גבוהה ב-3.7%-4.1% לעומת רמתה לפני המלחמה

🏠 מחירי רכישה: התוצאה ההפוכה

בשוק הרכישה הסיפור שונה לחלוטין:

• הפרמיה לממ"ד ירדה במהלך המלחמה
• מ-8.1% לפני המלחמה ל-6.2% במהלכה
• עלייה זמנית נרשמה רק מיד לאחר פרוץ המלחמה, אך זו ירדה במהירות

למה ההבדל הזה קיים?

החוקרים מציעים הסבר מעניין להבדל הדרמטי הזה:

שוק השכירות - תגובה מיידית

• שוכרי דירות מחפשים פתרון לטווח קצר
• מוכנים להתפשר על מאפיינים אחרים בתמורה למיגון
• העסקה היא לתקופה מוגבלת ואפשר לשנות אחר כך

שוק הרכישה - ראייה ארוכת טווח

• רוכשי דירות חושבים על השקעה לטווח ארוך
• מביאים בחשבון את האפשרות לשיפור במצב הביטחוני
• מחיר הדירה משקף את הערך הנוכחי של כל הפרמיות העתידיות

מה קרה אחרי מתקפת איראן?

נקודת מפנה חשובה התרחשה במאי 2024:

• שיעור התצפיות של עסקאות בדירות עם ממ"ד קפץ מ-56% ל-72%
• בשכר הדירה: הפרמיה המשיכה לעלות
• במחירי הרכישה: הפרמיה המשיכה לרדת

בדיקה ראשונית: מלחמת "עם כלביא"

המחקר כלל גם בדיקה ראשונית של השפעת מלחמת "עם כלביא" (יוני 2025):

• עלייה מסוימת בפרמיה הן במחירי רכישה והן בשכר דירה
• המובהקות הסטטיסטית עדיין לא ברורה
• נדרש מעקב נוסף עם נתונים נוספים

המסקנות למשקיעים ולצרכנים

לשוכרי דירות

• התכוננו לתשלום פרמיה גבוהה יותר על דירות עם ממ"ד
• הפרמיה צפויה להישאר גבוהה כל עוד המצב הביטחוני לא יתייצב

לרוכשי דירות

• שוק הרכישה פחות רגיש לשינויים ביטחוניים קצרי מועד
• חשוב לזכור שמחירי הדירות משקפים ציפיות לטווח ארוך

למשקיעים

• שוק השכירות מגיב מהר יותר לאירועים ביטחוניים
• ההבדל בין השוקים יוצר הזדמנויות השקעה מעניינות

המשמעות הרחבה

המחקר הזה מלמד אותנו לא רק על שוק הדיור, אלא על האופן שבו שווקים שונים מגיבים לאירועים גיאו-פוליטיים. הוא מדגיש את החשיבות של הבנת ההבדלים בין השקעות לטווח קצר לארוך, ואת התפקיד של ציפיות בעיצוב מחירי הנכסים.

⚠️ נקודות להעמקה שחסרות במחקר:

1. התעלמות ממגבלות המתודולוגיה

• המחקר עצמו מצביע על כשלים פוטנציאליים בסיווג הדירות (למשל, הסתמכות על שנת בנייה לזיהוי ממ"ד, היעדר נתון גיל במודעות, הטיות סלקציה) .
• הירידה בפרמיה במחירי הרכישה עשויה להיות תוצר של הטיה במדגם (למשל, מיעוט עסקאות ללא ממ"ד שהובאו למדגם).

2. פרשנות שטחית מדי למשמעות הכלכלית של ירידת הפרמיה ברכישה

• המחקר טוען בצדק שמחיר רכישה משקף את הערך הנוכחי של זרם תזרימי שכירות עתידיים, ולכן אם הציבור מצפה לשיפור ביטחוני – הערך הזה יפחת.
• האם הירידה בפרמיה מצביעה על ירידת אמון בעתיד המדינה/שוק הנדל"ן או דווקא על אדישות בטווח הארוך למיגון?

3. אין אזכור לתרחיש ה"פרמיה הפוכה"

• כלומר, מצבים בהם דירות ללא ממ"ד דווקא נתפסות כמעדיפות, למשל באזורים יקרים שבהם הקמת ממ"ד גוזלת שטח, או כאשר המלחמה מתמשכת והביקוש לנדל"ן יורד באופן כללי.

4. אין רמז לקריסת התזה השיווקית של "דירה עם ממ"ד שווה יותר"

• מאחר שבשוק הרכישה הפרמיה ירדה – יש מקום לעורר שאלה נוקבת: האם פרמיית המיגון שווקה ביתר בשנים האחרונות? האם מדובר באשליה צרכנית?

5. הקשר לפוליטיקה, לתכנון עירוני ולביקוש אמיתי לא נידון

• נדרש לגעת בקצרה בשאלה: האם הירידה בפרמיה היא איתות על רוויה? או על כך שהציבור איבד אמון ביכולת להגן על עצמו?

🧠 נקודות למחשבה:

אף שהשיח הציבורי נוטה לראות בדירות עם ממ"ד נכס יקר יותר, ממצאי המחקר שוברים את התזה המקובלת – במיוחד בשוק הרכישה. הירידה בפרמיה במחיר דירה עשויה להעיד לא רק על אדישות ביטחונית, אלא גם על שינוי תפיסה – ממיגון אישי למיגון עירוני או חוסר אמון במיגון כלל. כלומר, ייתכן שהציבור אינו מעריך עוד את הממ"ד כיתרון כלכלי בהשקעה ארוכת טווח, בפרט כשנוכח המציאות של איום מתמיד ואי-ודאות אסטרטגית.

״האם פרמיית הממ״ד באמת קיימת?״ - המחקר הזה מערער את מה שחשבנו על בטחון ונדל״ן

מקור המחקר: ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בנק ישראל - חטיבת המחקר, יולי 2025לתגובות ושאלות על המחקר, ניתן לפנות לחטיבת המחקר של בנק ישראל או לעקוב אחר פרסומים נוספים בנושא.

OK, There’s A Bubble: כשהאסימון נופל – אז והיום בישראל

🎬 הרגע הבלתי נשכח מ"מכונת הכסף"

בסרט "מכונת הכסף" (The Big Short), שמבוסס על הסיפור האמיתי של משבר הסאב-פריים בארה”ב, יש רגע מכונן: מארק באום (סטיב קארל) נוסע לפלורידה לבדוק מה קורה בשטח בשיא הבועה. הוא משוחח עם חשפנית שמספרת לו בגאווה שהיא רכשה חמישה בתים – כולם במינוף, בלי יכולת החזר סבירה, מתוך אמונה שהמחירים רק ימשיכו לעלות.זהו הרגע שבו הוא מבין שהמערכת הפיננסית איבדה כל קשר למציאות. לא הייתה כאן שאלה של אם תהיה קריסה, אלא רק מתי.

🔎 מהות הבועה – אז והיום

אותו דפוס מהדהד היום בישראל:

• מחירים מנותקים מהפונדמנטליים – שווי הנכסים כפול מהערך הכלכלי האמיתי, כשהתשואות הממוצעות מהשכרה (כ-2.5%) נמוכות בהרבה מהריביות על המשכנתאות (5%-6% ומעלה).
• מינוף פרוע – משקיעים ובעלי דירות מרובות מחזיקים נכסים עם הון עצמי נמוך ותלות מוחלטת בהמשך עליית מחירים כדי לשרת את ההתחייבויות.
• אשליית ביקושים – רבים טוענים שגידול טבעי באוכלוסייה מסביר את מחירי השיא, אך בפועל אין מחסור בדירות: לפי הלמ”ס יש כיום 67,000 דירות לא מכורות, כ-200,000 דירות בבנייה פעילה ועוד מאות אלפי מ"ר של משרדים ריקים.

📉 הדמיון המסוכן לשוק הסאב-פריים

במשבר 2008, מנגנון ההלוואות נשען על ההנחה שמחירי הבתים תמיד יעלו – לכן הבנקים חילקו משכנתאות סאב-פריים גם ללווים בלי כושר החזר. כשהמכירה נעצרה לרגע, המגדל התמוטט. בישראל כיום, להבדיל, המינוף ניתן על מחירים כפולים מהערך הפונדמנטלי – מה שמעיד על עומק הסיכון, במיוחד כאשר תזרים המשכנתאות תלוי באופן קריטי בהמשך עליות מחירים.

📊 אינדיקטורים נוספים לבועה בשוק המקומי

• פער בין מחיר לשווי פונדמנטלי – עדות לכך שהשוק נשען על ציפיות, לא על כלכלה אמיתית.
• עלייה דרמטית בזמן הספיגה – נכון לנתוני יוני 2025, זמן הספיגה הממוצע הגיע ל-27.9 חודשים, רמה גבוהה היסטורית שמצביעה על גידול בהיצע ללא ביקוש אמיתי.
• קיפאון בשוק היד השנייה – ירידה מובהקת במספר העסקאות, בעיקר בדירות משפרי דיור שנדרשים למכור כדי לרכוש.

💡 מה ניתן לעשות? צעדים מעשיים למשקיעים ואזרחים

✔️ הפחתת חשיפה לנדל”ן ממונף – לבחון מכירת דירות שנרכשו בעיקר לצורכי השקעה, במיוחד אם ההחזקה בהן יוצרת תזרים שלילי או תלויה בהמשך עליית מחירים.

✔️ הגנה פיננסית – מי שמבין שהשוק במצב קיצוני יכול לשקול אסטרטגיות גידור דרך מכשירים פיננסיים (אם כי ההיצע בישראל מוגבל) או פיזור השקעות לנכסים שנהנים מירידות מחירים.

✔️ פיזור גיאוגרפי – חיפוש השקעות באזורים יציבים בחו"ל (למשל ביוון או פורטוגל) בהם מחירי הנדל”ן הגיוניים יותר ותואמים את שכר הדירה המתקבל.

✔️ היערכות נזילות – לוודא שחלק מההון זמין בנזילות גבוהה, כדי להימנע ממכירה במחירי הפסד כשיגיע מועד ההיפוך בשוק.

🛑 סיכום: כמו במפולת 2008 – ההבנה בזמן מצילה

הרגע של סטיב קארל ב"מכונת הכסף", שבו נופל האסימון, מלמד לקח אוניברסלי: כששוק מסתחרר סביב ציפיות לא רציונליות, אסור להסתנוור מהחגיגה – חייבים לעצור ולבדוק את הפונדמנטליים.המשק הישראלי נמצא היום במצב שלא שונה בהרבה, וההיסטוריה מלמדת: בועות לא מתפוצצות לאט – הן קורסות בבת אחת.📌 אל תעצום עיניים – זה הזמן לחשב מסלול מחדש.

“משקיעי הצעצוע” והרקדנית: אותו דפוס התמכרות לסיכון

הרקדנית בסרט “מכונת הכסף”, שרכשה חמישה בתים בלי יכולת החזר, מגלמת בצורה חדה את תופעת “משקיעי הצעצוע” – אנשים שחושבים שהם גאונים פיננסיים רק כי השוק עולה, אך בפועל פועלים בלי הבנה או מודעות לסיכונים. בישראל בעשור האחרון נוצר גל דומה: ציבור רחב, כולל אנשים ללא רקע פיננסי, נמשך לרכוש דירות במינוף קיצוני מתוך תחושת פספוס ופחד להישאר מאחור (FOMO), כשהם סבורים שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח. בדיוק כמו הרקדנית, הם מסתמכים על תחושת אופוריה ומספרים אחד לשני סיפורים על רווחים עתידיים – בזמן שהמציאות הכלכלית מצביעה על אי-סבירות מוחלטת.

מבוא – למה בכלל לבדוק אם יש בועה?

שוק הדיור בישראל מעורר שיח סוער כבר שנים. האם העליות החדות במחירים משקפות ביקוש אמיתי או שמדובר בבועה מסוכנת שתתפוצץ? מחקר שפורסם על ידי בנק ישראל בדצמבר 2011 ניסה לענות על שאלה זו – באמצעות ניתוח שיטתי של "גורמי היסוד" המשפיעים על מחירי הדירות.

מהם גורמי היסוד של שוק הנדל"ן?

במילים פשוטות – גורמי היסוד (פונדמנטליים) הם המשתנים הכלכליים שצריכים להסביר למה מחירי הדירות עולים או יורדים. אלו כוללים:

1. שכר דירה – מדד לערך השימוש בדירה.
2. ריבית ריאלית – עלות מימון רכישה.
3. יחס בין אוכלוסייה למלאי דירות – מדד ללחץ על ההיצע.
4. שיעור אבטלה – מצביע על כוח הקנייה.
5. ציפיות לאינפלציה – משפיעות על החלטות השקעה.
6. התחלות בנייה – תגובת ההיצע למחירים.
7. שער הדולר ומדדי מניות נדל"ן – משתנים פיננסיים רלוונטיים.

שיטת המחקר – איך יודעים אם יש בועה?

בנוסף להגדרת "גורמי היסוד", המחקר עושה שימוש מפורש במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value) – כלומר, המחיר שהדירה הייתה אמורה להגיע אליו לפי שיקולים כלכליים ריאליים בלבד. כאשר מחירי השוק חורגים ממנו לאורך זמן – הדבר מעיד על היווצרות פער מסוכן, ולעיתים גם על בועה של ממש. החוקרים השתמשו במודל שנקרא VECM (Vector Error Correction Model), שבודק האם מחירי הדירות "נעים יחד" עם גורמי היסוד לאורך זמן. אם יש קשר הדוק ביניהם – מדובר בשוק שפועל לפי היגיון כלכלי. אם אין – זו עלולה להיות בועה.הבדיקה כללה חיפוש אחרי אינטגרציה בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה והריבית. נמצא כי קיים קשר חד-כיווני: שכר הדירה והריבית מסבירים את מחירי הדירות (ולא להפך), כלומר – סטייה מהשווי מתוקנת בסופו של דבר על ידי שינוי במחירי הדירות.

ומה מצא המחקר בפועל?

לפי הנתונים עד סוף 2010, מחירי הדירות היו גבוהים בכ-8% עד 16% מהתחזיות שנבעו מגורמי היסוד. כלומר – סטייה מסוימת, אך לא דרמטית. החוקרים לא קבעו שמדובר בבועה, אך רמזו לכך שיש מקום לחשש.

ומה קרה מאז?

הנתונים המדאיגים הם מה שקרה אחרי פרסום המחקר:

• מחירי הדירות הוכפלו במונחים נומינליים.
• שכר הדירה עלה בקצב מתון בהרבה.
• הריבית הריאלית הייתה שלילית במשך שנים, מה שדרבן עוד ועוד ביקוש ממונף.

אם ניישם את אותו מודל כלכלי על הנתונים של 2024–2011, התוצאה כמעט ודאית: סטייה משמעותית ומתמשכת מגורמי היסוד, המעידה על בועה חמורה ומתמשכת.

סיכום: האזהרה שנכתבה בעט דיפלומטי

"המחקר של בנק ישראל ב-2011 עוד קיווה שהתיקון יבוא מבפנים – דרך כוחות השוק. אבל מאז, הפער רק הלך וגדל. וכשהתיקון יגיע, הוא עלול לבוא מבחוץ – מהבנקים, מהמשקיעים, או מהמוניטין של מדינה שמכחישה את הבועה."

 1. גורמי יסוד – מופיעים במפורש ובפירוט

במסמך מופיעים המשתנים הבאים כגורמים המשפיעים באופן יסודי על מחירי הדירות:

• שכר הדירה (Rent)
• שיעור הריבית הריאלית לטווח ארוך (Real Interest Rate)
• יחס אוכלוסייה למלאי הדירות
• שיעור האבטלה
• ציפיות לאינפלציה
• התחלת בנייה
• שער החליפין
• מחירי מניות נדל״ן
• שיעור החיסכון הפרטי

המחקר אף כולל טבלאות ומודלים אקונומטריים שבוחנים את השפעת כל אחד מהם בנפרד וביחד, כדי לזהות את השפעתם המצטברת על מחירי הדירות לאורך זמן.

✅ 2. המושג “ערך פונדמנטלי” מופיע במפורש

המחקר משתמש בפועל במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value of Housing Prices). לדוגמה:

"לצורך בחינת מידת הסטייה של מחירי הדירות מהערך הפונדמנטלי שלהם, אנו מחשבים את המחיר החזוי על סמך הערכת המודל..."

בהמשך נכתב שסטייה בין המחיר בפועל לערך הפונדמנטלי משקפת פוטנציאל להיווצרות בועה, במיוחד אם הסטייה הולכת ומתרחבת לאורך זמן

האם העלייה המתמשכת במחירי הדירות היא בת קיימא? האם זה תיישב עם גורמי הייסוד? הערך הפונדמנטלי?

מחירי הדירות בישראל נמצאים בפער ניכר משוויין הפונדמנטלי, ומצביעים על בועת נדל"ן חריפה לפי מדדים גלובליים. הנתונים מראים כי נכון ל-2025, מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון ש"ח – פי 2.1 מהשווי הפונדמנטלי (1.2-1.4 מיליון ש"ח)4.

גורמי היסוד מול המציאות:

1. יחס מחיר/הכנסה: מחיר דירה ממוצעת בישראל דורש 15.5 שנות עבודה (ברוטו), לעומת 10-12 שנים בנורמה העולמית4. בתל אביב המספר מזנק ל-22 שנים – פער של 80% מהממוצע במדינות OECD.
2. מכפיל שכירות: היחס בין מחיר דירה לשכר דירה שנתי עומד על 40-45 בישראל, בעוד הנורמה העולמית היא 18-224. המשמעות: תשואת שכירות נטו של 2%-2.5% בלבד, מול ריבית משכנתא של 4.5%-6% – תשואה שלילית ריאלית.
3. היצע וביקוש: למרות מלאי שיא של 80,000 דירות לא מכורות ו-200,000 דירות בבנייה, קצב המכירות האיטי (21-24 חודשי אספקה) לא מצליח לבלום את העלייה במחירים. הסיבות המרכזיות:
   • ציפיות אינפלציוניות: רכישות מוקדמות מחשש לעליית ריבית3
   • השקעות כאפיק מגן: 37% מהרכישות על ידי משקיעים4
   • פיצול משקי בית: גידול של 2.5% בשנה במספר המשפחות4

ניתוח הקיימות:

הטבלה חושפת פערים מבניים שאינם בתי-קיימא:

• תשואה שלילית: המשך רכישות במימון משכנתא בריבית 4.5% בעוד התשואה משכירות היא 2.5% – יצר הפסד שנתי ריאלי של 2%4.
• ספקולציה מובנית: 63% מהרוכשים מציינים "ציפייה לעליית ערך" כגורם מרכזי, לעומת 22% ב-OECD4.
• רגולציה מעוותת: מס הרכישה ההיסטרי (8%-10%) דווקא מעודד רכישות חד-פעמיות גדולות במקום השקעות ארוכות טווח4.

תחזית וסיכונים:

המודל הפונדמנטלי צופה תיקון מחירים של 30%-40% בטווח הבינוני, אך גורמים חיצוניים עשויים לעכבו:

• מדיניות ריבית: הורדת ריבית הפריים מתחת ל-3% תאריך את הבועה
• סובסידיות ממשלתיות: תוכניות "מחיר למשתכן" מזרימות 4 מיליארד ש"ח/שנה לשוק
• גיאופוליטיקה: ביקוש מוגבר לדירות ממוגנות באזורי עימות

לסיכום, בעוד הגורמים הטקטיים (ריבית נמוכה, סובסידיות) עשויים להאריך את מגמת העלייה בטווח הקצר, הפער הבועתי מהשווי הפונדמנטלי (פי 2.1 במחירים ופי 2 במכפיל השכירות) מצביע על תיקון מחירים בלתי-נמנע.משקיעים פרטיים נדרשים להיערך לריביות ריאליות חיוביות ולשינוי פרדיגמה בשוק – מנדל"ן כנכס ספקולטיבי לנדל"ן מבוסס תזרים.

"המחקר מזהיר מפני האפשרות שהשוק נכנס למצב של בועה. זאת, מאחר שהפער בין מחירי הדירות בפועל לרמתם לפי משתני היסוד הגיע ב־2010 לכ־8%–16%."

"לפי הערכות המחברים, כדי לחזור לרמת שיווי משקל, נדרשת עלייה של שכר הדירה בכ־4%–20% – או לחלופין, ירידה במחירי הדירות בשיעור זהה.

📝 הערות חשובות על אופן החישוב וההנחות:

1. עקרון החישוב:
המחשבון מבוסס על היוון שכר הדירה החודשי לצורך גזירת השווי הפונדמנטלי של דירת מגורים.
שיטה זו מייצגת את הערך הכלכלי של השימוש בנכס, בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם למגורים, תוך השוואה לעלות האלטרנטיבית של שכירות.
החישוב מתבסס על גישת השקעה נטו, אך רלוונטי גם לדירה למגורים דרך עיקרון עלות ההזדמנות.

2. הנחות מקרו-כלכליות בעת חישוב השווי:
נכון למועד זה:

• ריבית הפריים במשק עומדת על 6%
• הריבית החזויה הכוללת (IRR אפקטיבי) שנוטל משכנתא צפוי לשלם נעה סביב 5.6%–5.7%
  פער שלילי בין תשואת הנכס לבין עלות המימון (ריבית המשכנתא) מהווה אינדיקציה לכך שמחיר השוק עשוי להיות בלתי סביר מבחינה כלכלית ואף מסוכן לירידת ערך.

3. הערך הפונדמנטלי – נקודת עוגן כלכלית, לא הצדקה למחיר שוק:
מחקרים מתחום הכלכלה ההתנהגותית מצביעים על כך שתחושת הבעלות על נכס עשויה להוביל לפרמיית שימוש סובייקטיבית – כלומר, נכונות לשלם יותר מערך השימוש הכלכלי – בהיקף של עד 10%–20% מהשווי הפונדמנטלי. עם זאת, מדובר בהטיה פסיכולוגית מוכרת, שלא מצדיקה סטיות בין מחיר השוק לבין הערך הכלכלי האובייקטיבי של הנכס, ובוודאי לא מציאות של הכפלת שווי כלכלי – תופעה המאפיינת בועות נדל״ן.

🧾 1. תמצית משפטית (Legal Disclaimer)

המחשבון בהרצה ובדיקה - לקראת גרסת בטא 

⚖️ הבהרה משפטית: המחשבון משמש ככלי חישוב כלכלי להערכת שווי פונדמנטלי על בסיס שכירות בלבד, ואינו מהווה תחליף לשמאות מוסמכת, חוות דעת מקצועית או ייעוץ השקעות.
אין לראות בתוצאה משום הצעה, התחייבות או המלצה לרכישה, מכירה או קבלת החלטות פיננסיות.  השימוש במחשבון נעשה באחריות המשתמש בלבד. התוצאה משקפת חישוב עקרוני בלבד ואינה מביאה בחשבון נתוני מימון, מצב משפטי, תכנוני וגורמים אחרים.

ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של נכס, כפי שהוא נגזר מהתועלת העתידית הצפויה ומהיכולת של השוק לממש את התועלת הזו, גם בתנאי סיכון.

✅ היא כוללת את שני המימדים הקריטיים:

• התועלת הכלכלית הצפויה – כלומר ההכנסות/התשואה שהנכס צפוי להניב.
• יכולת השוק לממש – כלומר האם הציבור/משקיעים מסוגלים לעמוד בתשלומים ולרכוש במחיר הזה, גם כשהתנאים הפיננסיים פחות אידיאליים.

🔎 זו הגדרה מקצועית ברמה גבוהה שמתאימה למסמכים רשמיים, דוחות שמאיים, חומרי הדרכה, ואפילו חקיקה.

🧱 דו"ח הלמ"ס לאפריל 2024 - מרץ 2025: התחלות הבנייה קורסות – והפינוי-בינוי עומד בפני שוקת שבורה

דו"ח 190ב של הלמ"ס שפורסם ב- 22 ביוני 2025 מתאר מציאות מדאיגה בענף הבנייה בישראל: צניחה חדה בהתחלות הבנייה, ירידה בהיקפי הגמר, ושינוי בפרופיל התכנון לדירות קטנות בלבד.

המסר הברור בין השורות: המערכת ננעלה. והמשמעות העמוקה ביותר היא על מיזמי פינוי-בינוי – שלא ייצאו לפועל.

🔨 עיקרי הדו"ח – ינואר עד מרץ 2025:

✅ התחלות בנייה:

• 11,658 יח"ד בלבד – ירידה של 31% מהממוצע הרבעוני של 2023.
• במונחים שנתיים (אפריל 2024–מרץ 2025): ירידה של 26% (סה"כ 49,273 דירות).

🏗 גמרי בנייה:

• 13,229 דירות הושלמו – ירידה של 10% לעומת הרבעון הקודם.
• עלייה שנתית של 6.6%, אך כזו שמשקפת רק את "הצנרת הקיימת" – לא פרויקטים חדשים.

🧱 מגמות בתכנון:

• ירידה חדה בבנייה של דירות 5 חדרים ומעלה.
• מעבר לתכנון דירות קטנות – בעיקר בערים כמו תל אביב וירושלים.

🗺 אזורים במצוקה – ירידה בהתחלות בנייה:

התחלות וגמר בנייה - אפריל 2024-מרץ 2025

🧠 ניתוח עומק: מיזמי פינוי־בינוי על סף קריסה

רוב המיזמים שבקנה – כלומר, תכניות שעברו שלבים תכנוניים אך טרם התחילו בביצוע – מותנים כיום בקיום שלושה תנאים:

1. מכירה מוקדמת של שליש מהדירות בפרויקט
2. אישור ליווי בנקאי
3. כדאיות כלכלית מול עלויות ביצוע וריבית

הדו"ח של הלמ"ס, שמשקף ירידה קיצונית במספר התחלות הבנייה גם במחוזות שבהם ריכוז פרויקטים גבוה, כמו תל אביב, חיפה והמרכז, מעיד שאין תנועה בפועל. כלומר – גם מיזמים מאושרים לא יוצאים לדרך.

⚠️ ההשלכות:

• יזמים יתקעו עם תכניות לא ממומשות.
• בעלי דירות שחתמו על הסכמים – ימצאו עצמם בלי מימון, בלי היתר ובלי אופק.
• קבלנים שאינם מוכרים שליש מהדירות – לא מקבלים מימון.
• במציאות שבה אין קונים – אין פרויקטים.

🔚 שורה תחתונה:

דו"ח הלמ"ס הוא אות אזהרה חזק וברור: מיזמי פינוי-בינוי רבים לא ייצאו לפועל.
שוק הבנייה נמצא בשיתוק עמוק, ואין כל אינדיקציה להתאוששות בטווח הקרוב.
הציבור – והמדינה – ייאלצו להכיר בכך שבשוק חופשי ומצומצם אשראי, לא תיתכן התחדשות עירונית רחבת היקף ללא שינוי עמוק במודל הכלכלי.

📝 בשולי הדברים אוסיף כי ההייפ שיצרה בועת הנדל"ן היטיב עם מיזמי פינוי בינוי וגרם לחולמים ולמשוטים לשגות באשליות.

ההרס בערים: חוקי ההתחדשות העירונית לא יעזרו

להלן טבלה המרכזת את מכפילי הפינוי-בינוי (היחס בין מספר הדירות החדשות לדירות הישנות שנהרסות) ברחבי הארץ, לפי אזורים ודוגמאות בולטות:

הערות והסברים:

• המכפיל במרכז הארץ (תל אביב, גבעתיים, רמת גן) נמוך יחסית, לרוב 2–3.5, בשל מחירי דירות גבוהים שמאפשרים רווחיות גם עם פחות דירות חדשות4213.
• ככל שמתרחקים מהמרכז, המכפיל הנדרש עולה, לעיתים ל-5 ואף ל-9 דירות חדשות לכל דירה שנהרסת, כדי להבטיח רווחיות ליזם באזורים בהם שווי הדירות נמוך יותר4523.
• במקרים קיצוניים בפריפריה, אושרו מכפילים של 8–9 (קריית גת, אשקלון, חדרה), אך לעיתים הצפיפות אינה ישימה תכנונית43.
• המכפיל נקבע על ידי מוסדות התכנון, בהתחשב בכלכליות הפרויקט, מחירי הדירות, אילוצי תשתיות ותמריצים ממשלתיים23.

סיכום:

המכפיל בפינוי-בינוי משתנה לפי אזור בארץ, ערך הקרקע, רמת הביקוש והיתכנות כלכלית. במרכז הארץ המכפיל נמוך (2–3.5), בערי לוויין ובחיפה סביב 4–6, ובפריפריה הוא גבוה במיוחד (7–9)45213.

בועת הנדל"ן בישראל – גרסת הסאב-פריים המקומית?

בשנת 2008, מייקל בורי – רופא עיניים שהפך למשקיע פיננסי – עשה את הבלתי נתפס. כשהמערכת הפיננסית האמריקאית חגגה שיאים, הוא הימר נגד שוק הדיור, והרוויח 100 מיליון דולר. אבל לא הכסף עמד במוקד – אלא היכולת לראות את מה שכולם סירבו לראות: שהשוק מבוסס על שקר פיננסי.

בועת הסאב-פריים האמריקאית: איך זה קרה?

הבנקים העניקו הלוואות משכנתא ללווים חסרי יכולת החזר, בריביות גבוהות (סאב-פריים). את ההלוואות האלה ארזו מחדש באגרות חוב שנמכרו כ"נכסים בטוחים". אף אחד לא שאל: מה הערך האמיתי של הנכס? האם הלווים מסוגלים להחזיר? העיקר שהגלגל ימשיך להסתובב. בורי לא קנה את זה. הוא חקר את הנתונים, הבין שהשוק מנופח, ועמד מול המערכת. במשך שלוש שנים הוא ספג לעג, לחץ משפטי וביקורת חריפה – אבל החזיק בקו. כשהשוק קרס, הוא יצא צודק.

ומה אצלנו? ישראל 2025: בועה – עם כשרות רגולטורית

שוק הנדל"ן הישראלי מציג בעשור האחרון מאפיינים מובהקים של בועה:

• מחירים שזינקו ביותר מפי 2 מהשווי הכלכלי האמיתי של הדירות.
• תשואות נמוכות משמעותית מהריבית על המשכנתאות – עסקה הפסדית בהגדרה.
• רמות מינוף חריגות של משקי בית.
• מנגנון הלוואות מסוכן: לא סאב-פריים, אלא סאב-היגיון – מימון עסקאות במחירים בלתי סבירים.

מהי "הלוואת סאב-היגיון"?

"הלוואת סאב-היגיון" היא הלוואה לרכישת נכס במחיר שאין לו הצדקה כלכלית – גם אם הלווה עצמו איכותי. לא מדובר בהלוואה מסוכנת בגלל הלווה, אלא בגלל העסקה עצמה: כאשר רוכשים נכס בתשואה שלילית (למשל 2.2%) בעזרת הלוואה בריבית גבוהה יותר (למשל 5.5%), מדובר במימון של עסקה שמראש אינה משתלמת – ולכן מסוכנת לבנק וללווה כאחד.

אבל יש רגולציה! אז מה?

אומרים לנו ש"הפיקוח בישראל שמרני". בפועל:

• הבנקים מממנים עסקאות שהתשואה מהן נמוכה מהריבית. זה לא רק לא כלכלי – זו רשלנות.
• השמאות מבוססת על שכפול מחירים – לא על הערכת שווי.
• רגולציית ה-LTV מתייחסת ליחס מימון-מחיר – ולא מעניין אותה אם המחיר כפול מהערך.

טבלת השוואה: אמריקה 2008 מול ישראל 2025

למה הציבור שותק?

אותם מנגנונים שעבדו בארה"ב פועלים גם כאן:

• מדיה שמצנזרת קולות ביקורתיים.
• קמפיינים שמעודדים לקנות "לפני שהמחירים שוב יעלו".
• רגולטור שבפועל משרת את המשכנתאות, לא את הציבור.

המסקנה: אנחנו לא צריכים מייקל בורי – אנחנו צריכים אומץ

בורי היה לבד. אתה – לא. היום המידע זמין, הנתונים ברורים, והבועה גלויה לעין כל. השאלה היא רק מתי יתפוצץ – לא אם.

"מחירים שעולים ללא הצדקה כלכלית – סופם לרדת. ככל שמתעלמים מזה – הנפילה כואבת יותר."

🧠 "נאש נפל. גינדי לא מוכרת – היא חורצת גורל."

זוכרים את תורת המשחקים? את שיווי משקל נאש? 

הנה זה קורה – לא במעבדה תיאורטית, אלא בלב שוק הנדל"ן הישראלי.

פרק על שיווי משקל נאש, בו מצוי שוק הנדל"ן בישראל ניתן למצוא בספר בועת נדל"ן

💥 המבצע של גינדי בשדה דב – לא רק מבצע, אלא שבר שוק

ב-3 ביוני 2025 נפל דבר:

גינדי החזקות שחררה הצעת מחיר של 49,000 ₪ למ"ר בפרויקט שדה דב – ירידה של כ-35% לעומת מחירי עסקאות קודמות, ולמעלה מ-40% מתחת למחירי יזמים מתחרים.זה לא "מבצע" – זו הכרזה פומבית: המלך הוא עירום.

🎯 עד כה: שיווי משקל נאש רווי פחד

היזמים בשדה דב שמרו על חזית אחידה של מחירים מופרזים (80–90 אלף ש"ח למ"ר), בהתבסס על:

• תקוות מיתוג ("פרויקט יוקרה ליד הים")
• שתיקה שמאית
• והנחה הדדית שאף אחד לא יעז לשבור את הקו

זו הייתה מערכת קלאסית של שיווי משקל נאש:

כל שחקן פועל לפי אינטרס אישי – בהנחה שאחרים לא משנים אסטרטגיה.

🧨 גינדי שברה את המשוואה

והתוצאה?

📉 מה שובר נאש? מהלך חד-צדדי של שחקן מרכזי

וזה בדיוק מה שקרה:

גינדי פעלה ראשונה – והוכיחה מה שהשוק ידע, אבל סירב לומר בקול.לא מתוך מחאה.

לא אידיאולוגיה.

פשוט חישוב קר של מציאות, תמחור קרקע נמוך יותר, והבנה שהבועה לא תחזיק.

🧠 אז מה עכשיו?

• שמאות עדכנית תתיישר מטה.
• תמחור קרקעות יתכווץ.
• תזרימים צפויים לקרוס בפרויקטים שמבוססים על 80K למ"ר.
• יזמים שלא יזוזו – יישארו עם מלאים.

וזה רק ההתחלה.

🧯 האם זו התחלת סופה של הבועה?

אם לא יהיו תגובות מתואמות מצד הבנקים והיזמים – כן. אם שמאים יתחילו להשתמש במחירים החדשים כשומות משקפות – כן. אם שחקן נוסף (כמו רשות מקרקעי ישראל או עיריית תל אביב) יצטרף למהלך – נאש יתפוצץ לכל הכיוונים. 

ולחשוב שהיו מי שהאשימו את רמ"י בספסור בקרקעות. הם השתמשו בזה - בהאשמה הזו כמסך עשן בשעה שהן מגישים הצעות גבוהות במימון של 100% כדי לנפח את מחירי הדירות, פעולה ממנה כולם מרוויחים חוץ מהקונים. והאמת חייבת להיאמר שהאשמה הזו את רמ"י בספסור קרקעות תפסה והפכה לנרטיב והציבור מאמין בזה.

⚖️ סיכום:

שיווי המשקל של שדה דב – נשבר.
גינדי לא סתם שינתה מחיר – היא שינתה משחק.
ומי שלא מבין את זה – פשוט לא מבין איפה הוא חי.

"נאש נפל. גינדי לא מוכרת – היא חורצת גורל."

"שוק הנדל"ן בישראל נמצא בשיווי משקל נאש וכשהוא יישבר על ידי אחד השחקנים, יחל אפקט הדומינו" - חיים אטקין, שמאי מקרקעין, מהספר בועת נדל"ן https://bit.ly/3pfTas7 

הנה ההסבר מהספר: שיווי משקל נאש הוא מצב שבו כל אחד עושה את הכי טוב שהוא יכול – בהנחה שהאחרים לא ישנו את מה שהם עושים. כל אחד מפחד לשנות, כי אם רק הוא ישתנה – הוא יפסיד. לכן כולם נשארים תקועים, גם אם זה לא טוב לאף אחד. לפעמים, אחד השחקנים משנה כיוון כי הוא מבין שהמצב עומד להתפוצץ – ומעדיף להיות הראשון שזז, ולא האחרון שנופל. הוא לא עושה את זה כי משתלם לו בטווח הקצר, אלא כי הוא יודע שכולם חיים באשליה – ומי שישבור ראשון את הכלל הלא-כתוב, אולי יינצל, ואולי אפילו ירוויח – כשכל השאר יקרסו. כמו במשחק כסאות: ברגע שמישהו קולט שעומדים לכבות את המוזיקה – הוא רץ ראשון להתיישב. זו בדיוק המהות של שיווי משקל נאש בעולם האמיתי: הוא מחזיק – עד שמישהו מריח את הסוף ומזיז את הכסא. וברגע שזה קורה, כל המשחק משתנה.

קישורים - Links

• המבצע של גינדי החזקות שצפוי לטלטל את המחירים בשדה דב

• 80/20 החדש: המחירון של גינדי החזקות בשדה דב נחשף

• אפקט גינדי: גם חן ואיתי גינדי ורמי שבירו מורידים מחירים בשדה דב

• אחרי הורדת המחיר: גינדי החזקות מכרה 450 דירות בשדה דב בפחות משבוע

• גינדי זו רק ההתחלה: המבצעים שמגלמים הנחה של מאות אלפי שקלים בפועל מציפים את השוק