🧱 זה לא באג – זו מדיניות

מבצעי המימון כקלף ההונאה לשימור בועת הנדל"ן

מבוא

כאשר מבקר המדינה קובע כי מחצית מהדירות הרשומות בטאבו כלל אינן מופיעות במאגר רשות המסים, וכי מאות אלפי נתונים במערכת הרשמית שגויים – מדובר לא בתקלה, אלא במערכת שבנויה על עיוותים.

אבל הנתונים החסרים הם רק קצה הקרחון. מתחת לפני השטח מתנהלת תעשיית ויסות מתוכננת, שמטרתה לשמר מחירים מלאכותיים ולהסתיר את עומק המשבר.בליבה עומדים מבצעי המימון של הקבלנים – לכאורה כדי להקל על הרוכשים, אך בפועל כדי לקבע את המחירים, למנוע ירידות, ולהציג "שוק יציב" על הנייר בלבד.

1. מדד המחירים שאיבד את הריאליות

מבקר המדינה חשף כי מדד מחירי הדירות של הלמ״ס אינו כולל את מבצעי המימון וההטבות הכלולות בעסקאות המכירה – דחיית תשלומים, מימון ללא ריבית, פטור מהצמדות וכד’.

כלומר, המדד מתבסס על המחיר הרשמי – לא על המחיר האמיתי ששולם בפועל.

כך נוצרה אשליה סטטיסטית:

• המדד מציג עלייה שנתית של 7%, אך בפועל קיימת ירידת מחיר ריאלית של עשרות אלפי שקלים.
• הציבור והתקשורת מקבלים מצג של “שוק יציב”.
• הפוליטיקאים מציגים “הצלחה” בזמן שהשוק גוסס מבפנים.

מדד מחירי הדירות הפך לכלי מניפולטיבי: הוא לא מודד מחירים – הוא מייצר תודעה.

2. ההודאה של בנק מזרחי־טפחות: זו הייתה המטרה

בראיון ל־גלובס, הודה פלדמן, מנהל מחלקת המשכנתאות בבנק מזרחי־טפחות, כי המטרה של מבצעי המימון הייתה למנוע ירידות מחירים ולשמור עליהם.המשפט הזה צריך להיכתב באותיות של אש:

זו לא מדיניות מקרית – זו תוכנית פעולה.

הבנקים, שאמורים להיות שומרי הסף, הפכו לשותפים פעילים בוויסות השוק.

הם מימנו עסקאות לא ריאליות, בתשואות של 2%–3%, בריבית משכנתא של 6%–7%, בידיעה ברורה שמדובר במודל שאינו כלכלי.

כל עוד הבועה נמשכת, הם גוזרים קופון.

כשהיא תתפוצץ – הציבור ישלם.

צילום מסך מהכתבה בגלובס

3. זה לא באג – זה פיצ'ר

המונח “פיצ'ר” כאן אינו מקרי.

במקום “באג” במערכת – תקלה מקרית – מדובר במאפיין יזום (feature) שתוכנן בדיוק למטרה זו:

לשמור על מחירים גבוהים, להסתיר הנחות, ולדחות את הקריסה.הקבלנים מקבלים גיבוי בנקאי להציע מימון נדיב ולדחות תשלומים.

הבנק רושם “שווי נכס” גבוה מהערך הכלכלי.

השמאי מאשר, הרגולטור מעלים עין, והתקשורת מברכת על “התאוששות בענף”.הכול נעשה לפי הספר – רק שהספר הזה נכתב על ידי מי שמרוויח מהשקר.

4. ⚖️ ויסות, מניפולציות ותכסיסים – והכול בגלוי

אין כאן מזימה סמויה. הכול מתרחש באור יום, לעיני כולם.

הוויסות של מחירי הדירות, התרגילים של מבצעי המימון, המניפולציות הסטטיסטיות – כולם מהלכים מחושבים.

הם נכתבים, נחתמים, ומקבלים גיבוי משפטי ורגולטורי.ואנשי המקצוע – שמאים, בנקאים, רגולטורים, עורכי דין – רואים הכול.

הם הרי לא אידיוטים. הם מבינים היטב את המספרים, את הפערים, את הסיכון.

ובכל זאת – שותקים.זו כבר לא אחריות. זו אשמה מקצועית.כאשר שומרי הסף הופכים לשומרי השער, השער נפתח לרמייה מוסדית.

השוק מאבד אמון, המקצוע מאבד אמינות, והציבור מאבד את רכושו.

5. התוצאה: שוק מדווח על עליות בזמן שהקרקע נשמטת

היום ניתן לראות בבירור:

• מספר העסקאות נחתך ב־50%.
• מלאי הקבלנים טיפס לשיא של מעל 80 אלף דירות לא מכורות.
• פרויקטים של פינוי־בינוי מוקפאים.
• ומבצעי “20–80” הפכו לתחליף מלאכותי לביקוש אמיתי.

השוק מדווח על “יציבות”, אך בפועל זהו קיפאון של ייאוש.

מחירים נקבעים לא לפי ערך, אלא לפי כושר מניפולציה.

6. סיכום: האחריות והאשמה

הבועה לא תתפוצץ כי נגמר הביקוש – היא תתפוצץ כי נגמר האמון.

המערכת הפיננסית תקרוס לא בגלל מקריות, אלא משום שהשקר הכלכלי הפך למדיניות.

ויסות, מניפולציות, תרגילים ותכסיסים — והכול בגלוי.
אנשי המקצוע שותקים ומשתפים פעולה.
הם הרי לא אידיוטים. הם רואים ושותקים.
ומכאן לא רק אחריותם — אלא גם אשמתם.— חיים אטקין

📉 תיבת סיכום

“המחירים לא נשמרו בזכות ביקוש, אלא בזכות אשראי.
וכאשר מחירי הדירות מוכפלים מערכם האמיתי, כל הלוואה נוספת אינה חמצן – אלא בנזין על מדורת הבועה.”— חיים אטקין, בועת הנדל"ן (2025)

🌍 English Summary

“It’s not a bug – it’s a feature”

Israel’s housing market is not merely distorted; it is engineered.

Developers’ “financing campaigns,” supported by banks, were never meant to ease the buyers’ burden — but to lock prices in place, disguise real discounts, and delay the correction.

State auditors revealed that half of Israel’s registered dwellings don’t appear in the Tax Authority’s database, and that housing indices ignore embedded financing benefits — meaning the official data systematically overstates prices.When Bank Mizrahi’s mortgage director openly admitted that the goal was “to prevent price declines and keep them stable,” the mask came off.

The banks and developers acted together to prop up an inflated market — fully aware of the risks.

And as Haim Etkin concludes:

“The professionals aren’t idiots.
They see, they know, and they stay silent.
Therefore, they are not just responsible — they are guilty.”

🌍 English Summary Box

Title: It’s Not a Bug – It’s a Feature: How Developers and Banks Sustain the Real-Estate BubbleThe Israeli housing market doesn’t operate on market forces anymore — it runs on engineered illusions.

Financing campaigns by developers, backed by the banks, were designed not to help buyers but to lock prices, conceal real discounts, and delay correction.

When the Mortgage Department Head of Bank Mizrahi openly admitted that “the goal was to prevent price declines and keep them stable”, it became clear that the system itself is the manipulation.

“The professionals aren’t idiots. They see, they know, and they stay silent. Therefore, they’re not just responsible — they’re guilty.”

— Haim Etkin, The Real Estate Bubble (2025)

🏦 "מכונת המזומנים" שהפכה להונאת הפונזי הגדולה בישראל שנמשכה 13 שנה (2012-2025)

תחשבו על זה רגע:

ברגע זה ממש, מנהלי הונאת הפונזי הגדולה בעולם – הבנקים בישראל ועושי דברם – מאשרים ומממנים עסקאות רכישה של דירות במחירים הכפולים מערכן האמיתי, בידיעה ברורה שמדובר בהונאה כלכלית מובהקת.זו הרי אותה לוגיקה עקומה של לתת למישהו הלוואה של 200 שקלים כדי לקנות מוצר ששווה 100.

וכשזה מתרחש בהיקף של מאות מיליארדים, זה כבר לא "כשל שוק" – זו שיטה של מערכת שלמה.

מה שיפה בנדל"ן – ולכן כולם אוהבים נדל"ן – הוא שאפשר למדוד את השווי הכלכלי האמיתי שלו. 

נדל"ן הוא מכונת מזומנים, ומחיר "המכונה" לעולם לא יהיה גבוה מסך המזומנים שהיא מפיקה.

כל מה שמעבר לזה הוא בועה, הונאה או אשליה קולקטיבית – ולצערי, בישראל של 2025, זו כבר שלושתם יחד.

💬 הערת רקע (בהשראת דבריו של אבנר סטפק)

כאשר בכיר בשוק ההון מודה בפה מלא שהשוק אינו בר־קיימא, זו לא נבואה אלא הודאה באשמה של מערכת שלמה – שידעה, ראתה, ושתקה.

צילום מסך אתר דה מרקר

נדל"ן כמכונת מזומנים: ניתוח מקצועי ומקיף

נדל"ן כמכונת מזומנים: ניתוח מקצועי ומקיף

בגדי הבנקאים החדשים: הסובסידיה הענקית, האחריות הפלילית, והבועה הישראלית והאלגוריה לבגדי המלך החדשים

על הספר "בגדי הבנקאים החדשים: בעיות בבנקאות והדרכים לטפל בהן" / ענת אדמתי ומרטין הלוויג

הבנקים בחרו להיות מסוכנים – הציבור מממן את הסיכון, והנדל"ן בישראל הוא קו האש הבא

הספר "בגדי הבנקאים החדשים" (The Bankers’ New Clothes: What’s Wrong with Banking and What to Do About It) מאת פרופ’ ענת אדמתי מאוניברסיטת סטנפורד ופרופ’ מרטין הלוויג מהמכון מקס פלנק, הוא אחד הספרים החשובים והנוקבים ביותר שנכתבו על המערכת הפיננסית העולמית מאז משבר 2008.המחברים טוענים שהבנקים אינם מסוכנים כי הם חייבים להיות כאלה – אלא כי הם בחרו להיות כאלה. הם פועלים עם מינוף עצום, הון עצמי דק במיוחד, ותלות מוחלטת בכך שהמדינה תחלץ אותם ברגע האמת.במילים אחרות, הספר חושף את מה שאדמתי והלוויג מכנים “הסובסידיה הענקית” – רווחים פרטיים למנהלי הבנקים ובעלי המניות, מול סיכון ציבורי שחוזר אל משלמי המסים.

זו אינה ביקורת תאורטית בלבד; זו אלגוריה חיה על מערכת שלמה – והכותרת “בגדי הבנקאים החדשים” היא לא פחות מאמירה על “המלך עירום”.

1. האלגוריה של “המלך עירום”: כולם מהללים את היציבות, אף אחד לא רואה את העירום

כמו באגדה הקלאסית “בגדי המלך החדשים”, גם כאן כולם מהללים את “הבגדים” – את הדוחות, את יחסי ההון, את “היציבות המערכתית”.

אבל מאחורי המסכות, המערכת ערומה:

• הבגדים: רגולציה מרופפת, יחסי הון מדומים, שיח טכני על “ניהול סיכונים”.
• המלך: מערכת ממונפת שנשענת על חוב וזוכה להנחות מס ולביטוח ממשלתי.
• החצרנים: רגולטורים, פוליטיקאים, כלכלנים ממסדיים ולוביסטים.
• הילד שצועק: אדמתי והלוויג – שמראים שהבנקים לא לבושים, אלא עטופים בהילה מזויפת של יציבות.

בגדי המלך החדשים (בדנית: Keiserens Nye Klæder, "בגדיו החדשים של הקיסר") היא מעשייה קצרה מאת הסופר הדני הנס כריסטיאן אנדרסן משנת 1837. הסיפור מהווה אלגוריה נוקבת על תהליכים חברתיים הגורמים ליחיד להיגרר אחר הכלל במחיר האמת. בגדי המלך החדשים הפך לביטוי שמסמל אשליה או הונאה עצמית.

2. הסובסידיה הענקית – מנגנון הסיכון הציבורי

המערכת הבנקאית נראית פרטית, אך היא בנויה על ארבע רגליים של תמיכה ציבורית:

1. ביטוח פיקדונות: המדינה מבטיחה שכל מפקיד יקבל את כספו – גם אם הבנק כשל.
2. ערבויות משתמעות (“גדול מכדי ליפול”): ככל שבנק מסוכן וגדול יותר, כך ברור יותר שיחולץ.
3. הטבות מס על חוב: מימון דרך הלוואות זוכה לעידוד מס, בעוד הון עצמי נענש.
4. ריבית נמוכה על חוב בנקאי: כי השוק מניח שהמדינה תתערב במקרה חירום.

כל זה יוצר פרדוקס מוסרי וכלכלי:

הבנקים מסוכנים – ולכן הם מקבלים מימון זול יותר.
הציבור זהיר – ולכן הוא משלם את החשבון.

אדמתי מכנה זאת “הסובסידיה הענקית”: סובסידיה סמויה שמוערכת בעשרות מיליארדי דולרים בשנה במדינות המערב.

3. ROE – תשואה על ההון או תשואה על סיכון?

במקום למדוד אחריות, הבנקים מתגמלים את עצמם על בסיס ROE (Return on Equity) – מדד שמתגמל מי שמקטין הון עצמי ומגדיל מינוף.

כך נוצר מעגל עיוות:

• פחות הון = יותר סיכון = ROE גבוה יותר = יותר בונוסים.
• וכשהעסק מתפוצץ – הציבור משלם.

מחקרים מצביעים על כך שבנקים שהתפארו ב-ROE גבוה ערב משבר 2008 היו בדיוק אלה שקרסו ראשונים.

זהו לא מדד להצלחה, אלא דגל שחור של סיכון מערכתי.

4. Basel III – איפור רגולטורי, לא רפורמה אמיתית

לאחר 2008 הוצג הרפורמה Basel III כהישג רגולטורי היסטורי.

בפועל, היא מבוססת על מנגנון בעייתי: דרישת הון לפי נכסים משוקללי סיכון. כלומר – הבנק עצמו מעריך את רמת הסיכון של הנכסים שבידיו.

וכמו שאפשר לנחש, בתקופות גאות “הכול נראה בטוח”.

משקלי הסיכון יורדים, המינוף עולה – וכך נוצרת שוב אותה שבריריות מבנית. אדמתי והלוויג טוענים שהפתרון איננו נוסחה מורכבת, אלא כלל פשוט:

יחס מינוף ישיר של לפחות 20-30% הון עצמי אמיתי.
לא מודלים. לא משקלים. הון אמיתי שמונע קריסה.

5. 2023: הוכחה שהשיעור לא נלמד – קריסת Silicon Valley Bank

במרץ 2023 קרס Silicon Valley Bank, לאחר שניהל באופן כושל את סיכוני הריבית והנזילות.

בתוך יממה נמשכו מהבנק פיקדונות בהיקף של 42 מיליארד דולר – ריצה קלאסית שמחקה את הבנק. האירוע חשף את מה שאדמתי טענה שנים קודם:

שום דבר מהותי לא תוקן מאז 2008.

אותו מינוף, אותו סיכון מוסרי, אותה מערכת שבונה על כך שמישהו אחר – הממשלה, משלם המסים – יחלץ אותה.

6. לובי הבנקים – הדמוקרטיה כקלף אשראי

אחת התובנות החזקות בספר היא שלובי הבנקים הפך לגורם שליטה פוליטי.

מחקרים מראים כי בארה"ב אף הצעת חוק שהחמירה רגולציה לא עברה את שני בתי הקונגרס, בעוד 16% מהצעות החוק שהקלו עליה – כן עברו.

במילים פשוטות:

לא הבנקים משרתים את המדינה – המדינה משרתת את הבנקים.

וזה קורה גם בישראל, דרך מנגנוני רגולציה תלויים, דוחות מאופקים, ולשון תקשורתית שמדברת על “שמירה על יציבות” במקום על “שמירה על הציבור”.

7. ישראל – בועת הנדל"ן כגרסה מקומית של הסיכון הבנקאי

כאן מתחבר הספר ישירות למציאות הישראלית.

אותו דפוס מבני קיים גם אצלנו – רק שהמוצר הוא נדל״ן.

• אשראי זורם לשוק הדירות במחירים כפולים מהערך הכלכלי.
• השומות הפכו לכלי שיווקי ולא לבקרה מקצועית.
• ריבית משכנתא גבוהה יותר מתשואת השכירות – נוסחה להפסד ודאי.
• והבנקים? ממשיכים להרוויח על פער המימון, בידיעה שהמדינה לא תיתן להם ליפול.

כפי שאדמתי אומרת על הבנקאות, כך גם אצלנו:

“המערכת אינה שבויה של השוק – היא השוק עצמו.”

הבועה הישראלית אינה חריגה, אלא ביטוי מקומי של אותו מנגנון גלובלי: סיכון ממונף שממומן בידי הציבור.

8. אחריות ולא גורל – השינוי אפשרי, אך לא נוח

הפתרונות שאדמתי והלוויג מציעים פשוטים וברורים:

• דרישות הון עצמי של 20-30%.
• איסור חלוקת דיבידנדים עד להגעה ליעד.
• שקיפות אמיתית במאזנים.
• רגולציה שאינה מבוססת על משקלי סיכון, אלא על יחס מינוף פשוט.
• Clawback – השבת בונוסים כאשר מתגלה כשל ניהולי.

הם מדגישים שהמכשול איננו טכני אלא פוליטי.

כל עוד הציבור אינו מבין את מנגנון הסובסידיה הסמויה, המערכת תמשיך להעמיד פנים שהכול “בשליטה”.אבל כמו באגדה – מי שצועק “המלך עירום” משנה את המציאות.

סיכום

הספר “בגדי הבנקאים החדשים” הוא כתב אשמה מוסרי וכלכלי גם יחד.

הוא חושף כיצד מערכת שלמה בחרה במודע להיות שברירית, כדי להרוויח מהסיכון – על חשבון הציבור. בישראל, אותן תופעות קורות תחת מעטפת שונה: בועת נדל"ן שמוחזקת באמצעות אשראי בנקאי, שומות מנופחות ונרטיב של “מחסור בדיור”.

המערכת הפיננסית, הרגולטורית והתקשורתית משתפות פעולה כדי לשמר אשליה של יציבות. אבל המציאות פשוטה:

המלך עירום, והציבור הוא זה שתופר את בגדיו – מכספו.

📦 תיבה: מה עשו הבנקים בארה״ב עם כספי החילוץ?

ב-2008, בעקבות המשבר הפיננסי, השיקה ממשלת ארה״ב את תוכנית TARP – Troubled Asset Relief Program, שנועדה לייצב את המערכת הבנקאית ולמנוע קריסה מערכתית.

במסגרת התוכנית הועברו למערכת הפיננסית האמריקאית סכומים עתק של כ-$443.5 מיליארד, מתוכם כ-$205 מיליארד הוזרמו ישירות לבנקים דרך ה-Capital Purchase Program.

(U.S. Government Accountability Office – GAO, 2023)אלא שכבר בתוך חודשים התברר שחלק ניכר מכספי הציבור לא שימש לשיקום יציבות הבנקים – אלא לתגמול עובדיהם.

🔹 נתונים מרכזיים:

על-פי דו״ח IPS DC (Institute for Policy Studies), שמונה מתוך תשעת הבנקים שקיבלו סיוע חילקו יחד ב-2008 סכום כולל של כ-$33 מיליארד בבונוסים – בזמן שהמשק האמריקאי כולו נכנס למיתון החריף ביותר מאז השפל הגדול.

(IPS DC Economic Epidemic Report, 2009)

⚖️ משמעות:

הנתונים ממחישים במדויק את הכשל המוסרי שעליו מצביעים ענת אדמתי ומרטין הלוויג בספרם:

“הבנקים אינם שבריריים כי אין להם ברירה – הם בחרו להיות כאלה, כי הסיכון מתוגמל.”

כספי החילוץ הציבוריים, שנועדו להגדיל יציבות, הפכו בפועל לכלי להמשך תרבות הבונוסים ולעידוד המינוף הקיצוני.

הציבור הציל את המערכת – והמערכת חילקה לעצמה פרסים.

דוח מידרוג (להורדת הדוח - כאן)

📊 ניתוח מקצועי של דוח מידרוג (15.10.2025): “האטה בביקושים מעלה את סיכון האשראי בענף ייזום הנדל״ן למגורים בישראל”

🧭 תקציר מנהלים

הדוח של מידרוג מציג תמונה מאקרו-כלכלית מדאיגה של ענף ייזום המגורים בישראל, ומתריע על שחיקה ברווחיות, עלייה במלאים, הכבדה ביחסי הכיסוי, ועלייה ניכרת בסיכון האשראי של היזמים – בעיקר הקטנים והבינוניים.

הדוח מבוסס על נתוני הלמ״ס, בנק ישראל וניתוחי החברות הציבוריות בענף עד יולי 2025.

📉 מגמות עיקריות בביקושים ובמחירים

• התמתנות הביקושים:
  היקף העסקאות בדירות חדשות ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2025 היה נמוך בכ-8% לעומת התקופה המקבילה. לאחר עלייה רגעית בעקבות סיום המלחמה והורדת המע״מ, נרשמה שוב ירידה חדה של כ-28% מתחילת 2025.
• ירידת מחירים בפועל:
  מדד מחירי הדירות ירד ברבעון השני של 2025 בשיעור של 1.1%, וב-7 החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה מצטברת של 1.6%, לעומת עלייה של 7.3% ב-2024.
  הירידות בולטות במיוחד במחוז ת״א והמרכז (-28% עד -30%), בעוד שבצפון ובחיפה נרשמה עלייה קלה (9–10%).
• המלאים הגבוהים והלחץ על המחירים:
  מלאי הדירות החדשות למכירה הגיע לשיא של 82.5 אלף יחידות ביולי 2025, עלייה של 20% משנה קודמת.
  מספר חודשי ההיצע טיפס מ-18 ל-31 חודשים – רמה חריגה המעידה על שוק רווי.

💸 שחיקה ברווחיות וסיכון פיננסי

• שיעור רווח גולמי:
  10 מתוך 17 חברות יזום ציבוריות הציגו ירידה ברווחיות, ו-6 מהן ירדו ביותר מ-10% לעומת 2024.
  רק 3 חברות הצליחו לשפר רווחיותן – בעיקר בזכות פיזור גאוגרפי ומקורות מימון מגוונים.
• מימון יקר ומכביד:
  עלויות המימון הגבוהות – ריבית הפריים ועסקאות במבצעי 20/80 – שוחקות את הרווח הגולמי.
  יזמים נדרשים לממן פרויקטים בריבית גבוהה תוך כדי דחיית תשלומים מצד רוכשים.
• יחס הון למאזן:
  ב-11 חברות שנבדקו חלה ירידה של כ-5% ביחס הון עצמי למאזן בין יוני 2024 ליוני 2025.
  חברות גדולות חיזקו הונן באמצעות גיוסי הון, מכירת קרקעות או הכנסת שותפים, אך הקטנות חשופות במיוחד.

🏦 היבטי אשראי ומימון

• היקף האשראי הבנקאי:
  לפי בנק ישראל, היקף האשראי לענף הבינוי והנדל״ן עלה מ-8% מתיק האשראי הבנקאי ב-2019 ל-20% ב-2024.
  ביוני 2025 נאמד האשראי הבנקאי לענף ב-225 מיליארד ש״ח – עלייה של 15% משנה קודמת.
• שוק ההון כמקור מימון:
  נכון לספטמבר 2025 נסחרות בת״א 143 סדרות אג״ח של יזמי נדל״ן בהיקף נקוב של 21.7 מיליארד ש״ח, מתוכן 45% מדורגות.
  ל-69% מהחברות יש פירעונות אג״ח צפויים במהלך השנה הקרובה – מה שמעמיק את סיכון הנזילות.
• אשראי חוץ-בנקאי:
  מוסדיים וקרנות אשראי הגדילו את פעילותם. לפי רשות שוק ההון, היקף האשראי החוץ-בנקאי לענף נאמד בכ-23 מיליארד ש״ח (נכון ל-2024), כמחצית ממנו ממומן ממקורות בנקאיים.

🏗️ סיכום ומסקנות עיקריות

⚠️ הערכת מצב כוללת

הדוח של מידרוג מאשר למעשה את מה שאני טוען כבר זמן רב:

• שוק הנדל״ן למגורים בישראל מצוי במצב של עודף היצע ושחיקת ביקושים אמיתיים,
• החברות נשענות על מימון יקר ומלאים בלתי-נמכרים,
• והמערכת הפיננסית נחשפת יותר ויותר לאשראי לענף שבסיכון גובר.

הדוח אמנם מנסה לשדר "יציבות מערכתית" בזכות נגישות האשראי, אך מתחת לפני השטח מדובר במבנה פגיע ודחוס אשראי, המזכיר שלב מאוחר של בועה לפני פיצוץ.

פרסום הלמס מיום 23.10.2025 - כאן,  ניתוח מדויק, מקצועי ומעמיק של פרסום הלמ"ס מיום 23.10.2025 בנושא עסקאות נדל"ן – דירות, יוני-אוגוסט 2025.

🧾 סיכום כללי

בשלושת החודשים יוני–אוגוסט 2025 נמכרו 22,170 דירות בלבד – ירידה חדה של 1.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ–מאי), ובניכוי עונתיות – ירידה של 8.1%.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (יוני–אוגוסט 2024) נרשמה ירידה של 16.2% בנתונים גולמיים, ו-22.1% בניכוי עונתיות.

🏗️ דירות חדשות

• נמכרו 8,100 דירות חדשות, שהן 36.5% מכלל העסקאות.
• לעומת מרץ–מאי 2025 נרשמה ירידה של 2.8%, ובניכוי עונתיות – ירידה של 7.8%.
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 28.1% (גולמית) ו-32.0% (מנוכה עונתיות).
• כלומר, קצב המכירות של דירות חדשות ממשיך לרדת בקצב מואץ.

לפי חודשים:

• באוגוסט 2025 נמכרו 3,220 דירות חדשות, עלייה של 12.7% לעומת יולי, אך הירידה לעומת אוגוסט 2024 נותרה 7.4%–15.2% (תלוי בניכוי עונתיות).
  כלומר – מדובר בתנודת חודש בודד בתוך מגמת ירידה ארוכת טווח, ולא בהיפוך מגמה.

🏠 דירות יד שנייה

• נמכרו 14,070 דירות יד שנייה (63.5% מהשוק).
• לעומת שלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 1.1% (גולמית) ו-8.3% (מנוכה עונתיות).
• לעומת התקופה המקבילה אשתקד: ירידה של 7.3% גולמית ו-14.7% מנוכה עונתיות.

במילים אחרות – שוק היד-שנייה ממשיך להתכווץ, כאשר קצב הירידה בו מתון מעט לעומת שוק הדירות החדשות.

📉 ניתוח מגמות (Trend)

1. מגמת המכירות הכללית:
   לאחר ירידה מתמשכת של כ-3.9% לחודש בין אוקטובר 2021 למאי 2023, נרשמה התאוששות זמנית של כ-2.5% לחודש עד יולי 2024.
   מאז יוני 2024 שוב נצפית מגמת ירידה מחודשת – 0.5%-1.3% לחודש בממוצע.
2. דירות חדשות:
   בין אוגוסט 2021 למרץ 2023 – עלייה מתמשכת.
   מאפריל 2023 עד מאי 2024 – ירידה ממוצעת של 3.8% לחודש.
   מאפריל 2024 נראתה האטה בירידות, אך בשלושת החודשים האחרונים שוב עלייה קלה (1.1%) שאינה משנה את התמונה הכוללת.
3. דירות יד שנייה:
   ירידה של 3.6% לחודש עד ספטמבר 2023, אחריה עלייה זמנית של 2.9% לחודש (נובמבר 2023–דצמבר 2024), וכעת שוב ירידה של 2.4% לחודש.

🌍 פילוח גאוגרפי (מחוזות)

המסקנה: שוק הדירות החדשות מציג ירידה רוחבית כמעט בכל המחוזות, למעט חריגים נקודתיים (חיפה, דרום, יו"ש), אך מגמת השוק הארצי שלילית מובהקת.

🏙️ היישובים המובילים במכירות

• דירות חדשות: יפו–ת"א, אופקים, נתניה, לוד – מעל 400 דירות חדשות כל אחת.
• דירות יד שנייה: ירושלים, חיפה, באר שבע – מעל 700 דירות כל אחת.

🏢 מלאי דירות חדשות שנותרו למכירה

• בסוף אוגוסט 2025 עמד מלאי הדירות החדשות הבלתי-מכורות על 83,360 דירות – עלייה של 1.0% לעומת יולי, ועלייה שנתית של 20.9% לעומת אוגוסט 2024.
• ההיצע שווה ערך ל-28.4 חודשי מכירה – כלומר, כמעט שנתיים וחצי עד לפינוי המלאי הקיים בקצב הנוכחי!
• מאז אפריל 2022 נרשמת עלייה עקבית של 1.5% בממוצע לחודש במלאי הדירות שנותרו למכירה.

חלוקה לפי מחוזות:

• תל אביב: 26,660 דירות (32% מהמלאי)
• המרכז: 19,780 דירות (23.7%)
• יתר המחוזות יחד: 50,000 דירות בלבד.

לפי ערים:

• תל אביב–יפו: 10,420 דירות לא מכורות
• ירושלים: 8,235 דירות
• ערים עם מלאי חריג: לוד (2,370), באר יעקב (2,220), אופקים (1,430), רעננה (1,400), קריית אונו (1,370), אור יהודה (1,180), קריית גת (1,070), קריית ביאליק (1,030).

מסקנה: מצטייר עודף היצע חמור במיוחד בגוש דן ובפריפריה הקרובה, עם מלאי חסר תקדים של דירות שלא נמכרו.

📊 ניתוח כלכלי – משמעות הממצאים

1. המשך התכווצות הפעילות הריאלית – השוק נמצא במיתון עסקאות מתמשך, כאשר גם עליות נקודתיות (כמו באוגוסט) נובעות מהנחות קבלנים, ולא מביקוש אמיתי.
2. עלייה דרמטית במלאי הלא-מכור – נתון של 83 אלף דירות הוא שיא היסטורי המעיד על שוק רווי לחלוטין.
3. העדפת יד-שנייה על פני דירות חדשות – הציבור מעדיף עסקאות קטנות וזולות, מה שמעיד על ירידה ביכולת הכלכלית.
4. פער אזורי מתרחב – מרכז ות"א בירידה חדה, בעוד שחיפה ודרום מגלים עמידות זמנית בלבד.
5. אין סימני היפוך מגמה – הלמ"ס עצמה מציינת במפורש כי "לא ניתן עדיין לדבר על היפוך מגמה ויש להמשיך ולעקוב אחר הנתונים".

🧩 סיכום מקצועי

הלמ"ס מציגה תמונה חד-משמעית של שוק נדל"ן מצטנן בעומק, עם ירידות עקביות בביקוש ובמכירות, תוך הצטברות מסוכנת של עודפי היצע.

זהו מצב קלאסי של שלב מתקדם בבועה – שבו היקף הבנייה הגבוה מהביקוש הריאלי, והיקף העסקאות הולך ונשחק.

הפרסום האחרון מחזק את הטענה כי השוק עבר את "נקודת האל-חזור" וממשיך במסלול של תיקון כלפי מטה, כאשר מלאי הדירות הלא-מכורות צפוי להפוך לבעיה פיננסית לקבלנים ולבנקים בחודשים הקרובים.

הפוסט של גלית בן נאים, יחד עם התרשים המצורף של אגף הכלכלן הראשי, הוא יצירת מופת של כתיבה כלכלית שנונה המשלבת עובדות, הומור, וסאבטקסט חד. נבאר את הגלוי – הנתונים עצמם – ואת הסמוי, שהוא הביקורת המרומזת על התנהלות השוק והציפיות הבלתי רציונליות של הקבלנים והציבור.

🔹 הגלוי – הנתונים והממצאים

1. ירידה דרמטית במכירות הקבלנים:
   בחודש אוגוסט נמכרו 2,111 דירות חדשות בלבד בשוק החופשי - ירידה של כ־20% לעומת השנה שעברה, והמשך ישיר למגמה מתחילת השנה (ירידה של 33% בינואר–אוגוסט).
2. עלייה קלה במכירות יד שנייה:
   בניגוד לשוק הקבלנים, שוק היד השנייה רשם עלייה מתונה של 3%. המשמעות: הציבור ממשיך לקנות – אבל מעדיף את הדירות הקיימות, לא את ה"חלומות" על הנייר.
3. פערי מחירים – הגורם המרכזי:
   הגרף חושף מתאם שלילי ברור: ככל שפער המחירים בין דירה חדשה ליד שנייה גדול יותר – כך צונחות המכירות של הקבלנים.
   • בחיפה, באר שבע, תל אביב, בת ים ונתניה – הפערים הגבוהים ביותר → הצניחה החדה ביותר.
   • בכפר סבא ורעננה – הפערים קטנים ואף הפוכים (דירות חדשות זולות יותר) → מכירות הקבלנים דווקא עלו.
4. היצע עצום של דירות לא מכורות:
   לפי נתוני הלמ"ס, נכון לסוף אוגוסט נותרו 83,358 דירות חדשות לא מכורות – מספר שיא היסטורי.

🔹 הסמוי – המסר החתרני

גלית בן נאים, במיומנות עיתונאית נדירה לכלכלנית בכירה, שוזרת בין השורות ביקורת על האיוולת השוקית ועל ההתמכרות לתעמולה של "יש ביקוש" ו"מחירים ימשיכו לעלות".

1. הומור "פלינדרומי":
   ההתייחסות לכך שמספר הדירות שנמכרו כמעט יצר רצף פלינדרומי ("2111") איננה סתם משחק מילים – זו עקיצה.
   היא מרמזת שהשוק הפך למשחק מספרים חלול, שבו התקשורת והקבלנים מחפשים "סימנים" במקום כלכלה אמיתית.
2. "מועדון צרכנות עם העדפה למבצעים":
   רמז ברור למבצעי ה־20/80 וה־10/90, שהוזכרו בדוחות קודמים כפרקטיקות שמנפחות ביקוש מלאכותי.
   בן נאים מאותתת שהביקושים אינם אורגניים אלא מונעים ממימון אגרסיבי, דחיית תשלומים, ופיתוי רגשי.
3. "מאחורי קווי האויב" / "על קו החוף":
   משחק לשון עוקצני על קבלנים שמנסים למכור "כמעט בכל מחיר" בפריפריה ובמקומות מועדים.
   זוהי ביקורת מרומזת על הסיכון הגובר בענף הבנייה – גם גאוגרפית וגם פיננסית.
4. "אין חדש תחת השמש":
   ציטוט ספר קהלת – מסר סמוי: הכול חוזר על עצמו. הניפוח, ההכחשה, והתקווה המוגזמת.
   היא למעשה אומרת שהשוק תקוע באשליה מתמשכת, גם כשהמספרים צורחים אחרת.

🔹 הפירוש הכלכלי העמוק

1. שוק רווי ומנותק מגורמי היסוד:
   הירידה במכירות החדשות והעלייה המתונה ביד שנייה מעידים שהציבור נוטש את החלום ומחפש רציונליות.
   מחירי הדירות החדשות – גבוהים מדי ביחס להכנסה, לריבית ולתשואות – ולכן אינם בני קיימא.
2. קריסת מודל השיווק הקבלני:
   הפער בין מחיר דירה חדשה ליד שנייה הפך למדד חדש של רמת ההונאה העצמית בענף.
   ככל שהפער גדול – כך ברור יותר שהקבלן מכר "פנטזיה פיננסית" ולא מוצר כלכלי.
3. אזהרת קריסה שקטה:
   העלייה במלאי הלא מכור (83 אלף דירות) משמעה שהשוק כבר נמצא במצב של הקפאה עמוקה, גם אם עוד לא נראית "התפוצצות".
   גלית בעצם מאותתת: הקריסה לא תגיע בצעקה – אלא בשקט, דרך הידלדלות הדרגתית של העסקאות.

🔹 השורה התחתונה

גלית בן נאים כותבת בסטייל של כלכלנית שמבינה היטב את המנגנונים שמתחזקים בועה - אך עושה זאת מתוך המערכת ובשפה מרומזת שמבקרת אותה מבפנים.

היא מציגה נתונים יבשים, אך מאחורי כל משפט מסתתרת אזהרה צלולה:

"השוק כבר לא מגיב למחיר, אלא לפער שבין דמיון למציאות."

כוכב הצפון של מדד מחירי הדירות – ניתוח עומק לנתוני אוגוסט 2025

פתיח

הלמ״ס פרסמה השבוע את מדד מחירי הדירות לחודש אוגוסט, והמסר המרכזי: שוק הדיור ממשיך להיחלש ברמה הארצית, אבל מתחת לפני השטח מתרחשת תופעה חריגה – מחוז הצפון מוביל בעליות המחירים, בניגוד גמור למרכז ולתל אביב. כיצד ייתכן שהאזור שספג את המכה הביטחונית הקשה ביותר מאז פרוץ המלחמה, הופך ל"כוכב המדד"?

גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי באוצר בפוסט פרשנות המנתח את הנתונים ומבאר אותם.

תמונת מצב ארצית – מגמת ירידה במרכז ובתל אביב

• מדד אוגוסט ירד ב־0.6% – ירידה שישית ברצף.
• מחוז תל אביב: ירידה מצטברת של כמעט 6% בחצי שנה, והיא שמושכת את המדד הארצי כלפי מטה.
• מחוז המרכז: ירידה של 2.9% בשנה האחרונה, מחצית ממנה נרשמה רק באוגוסט.
• בחלוקה שנתית: העלייה הארצית זעומה – 0.7% בלבד.

המושג "אזורי ביקוש" מתערער – מרכז הארץ ותל אביב כבר אינם האזורים שמייצרים יציבות או עליות מחירים, אלא דווקא אזורים שנחשבו בעבר פריפריה.

מחוז הצפון – העלייה החדה ביותר

• עלייה שנתית: 8.4% – כפול מקצב העלייה בירושלים.
• מאז ספטמבר 2023: 14% עלייה מצטברת – על אף הפינוי, המלחמה והמשבר הכלכלי.
• חלק המשקיעים ירד: רק 12% מהעסקאות לעומת 16% בשנה שעברה.

כיצד ייתכן? ההסבר השכיח הוא "הסטת ביקושים" – רוכשים בוחרים באזורים זולים יותר. אבל גלית בן נאים מדגישה: אין לכך הוכחה אמפירית במספר העסקאות.

מבט לעומק בערים נבחרות (יד שנייה) – ינואר–אוגוסט 2025 לעומת אשתקד

• קריית שמונה:
  • מחיר ממוצע זינק ב־46%, החציוני ב־39%.
  • אבל – הבסיס להשוואה נמוך מאוד: רק 4 דירות יד שנייה נמכרו בממוצע חודשי ב־2024, והעיר פונתה בתחילת המלחמה.
  • כלומר, מדובר ב"רעש סטטיסטי" ולא בעליית ערך כלכלי אמיתית.
• נהריה:
  • עלייה חדה במחירים, הממוצע מעל 1.6 מיליון ₪.
  • מספר עסקאות יציב יחסית.
• נצרת עילית (נוף הגליל):
  • עלייה דו־ספרתית (כ־15%).
  • גידול במספר העסקאות מצביע על פעילות שוק אמיתית יותר.
• עכו, צפת, כרמיאל, טבריה, עפולה:
  • עליות מחירים מתונות יותר (10%–15%).
  • מספר העסקאות ברמות סבירות, משקף ביקוש אמיתי.

שאלת האיכות – מלכודת המחיר הממוצע

הגרף שהציגה גלית אינו מנוכה לשינויי איכות:

• ייתכן שנרכשו דירות חדשות, גדולות או במיקום טוב יותר – מה שמעלה את הממוצע.
• המדד הרשמי של הלמ״ס אמור לנטרל חלק מההשפעה הזו, אבל לא תמיד בהצלחה מלאה.
• בקריית שמונה – כאשר המדגם קטן, קשה במיוחד להבדיל בין שינוי אמיתי לסטייה אקראית.

בעיות דומות נרשמו גם באוקראינה בתקופת המלחמה, עד שה־IMF נדרש לספק פתרון מתודולוגי.

המשמעויות

1. הביקוש לא נעלם – הוא זז: גם בתקופה של מלחמה ומשבר, חלק מהציבור ממשיך לרכוש דירות – אך לא במרכז היקר, אלא בצפון הזול יותר.
2. סיכון לפרשנות יתר: זינוק של עשרות אחוזים בקריית שמונה אינו עדות אמיתית לשוק פורח אלא למגבלות סטטיסטיות.
3. קבלנים ומשקיעים צריכים לבחון מחדש את "אזורי הביקוש" – האם באמת השוק נמשך לפריפריה, או שמדובר באשליה זמנית שנובעת מתמהיל עסקאות?
4. הצפון כמקרה מבחן: אם המגמה תימשך גם ב־2026, ייתכן שמדובר בשינוי מבני עמוק בשוק הדיור.

סיכום

מדד אוגוסט 2025 הוא עדות לפערים הגיאוגרפיים המתרחבים בשוק הדיור:

• המרכז ותל אביב מאבדים גובה.
• הצפון ממריא – לפחות בנתונים.
• אך מאחורי המספרים מסתתרות בעיות מדידה ומתודולוגיה, בעיקר בקריית שמונה.

המסר של גלית בן נאים ברור: אל תסתנוורו מהגרפים. חשוב להבין מה מסתתר מאחורי המספרים – אחרת מתקבלות מסקנות מוטעות על כיווני השוק.

בשולי הדברים אסביר שזו בדיוק הסיבה מדוע הפרקטיקה השמאית של גישת "לספר בכמה נמכרה דירה.ות ליד" איננה פרקטיקה של בחינת ובדיקת שווי. זו פרקטיקה שמציגה מחירים והשימוש בה הוא פרקטיקה מנוונת של שמאות מקרקעין המתמקדת ב"גישת שכפול והעתקת מחירים" ומתעלמת מהחובה המקצועית המקצועית של בחינת וניתוח המחיר וקביעת השווי. בחינה כלכלית של העסקה עומדת בבסיס עבודתו של שמאי המקרקעין וכשהתשואה מהנכס נמוכה מהריבית על ההלוואה שמימנה את רכישתו - זהו דגל אדום בוהק 🚩.

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל"

לפוסט של גלית - כאן

מבוא

נדל״ן נחשב במשך דורות להשקעה הטובה והבטוחה ביותר – נכס מוחשי, שמגן מפני אינפלציה, מייצר הכנסה משכירות, ונוטה לעלות לאורך זמן. אלא שההנחה הזו נכונה רק כאשר המחיר משקף את השווי הכלכלי האמיתי – כלומר את התשואה שהנכס יודע לייצר.מאז 2012, השוק הישראלי התנתק מהשווי הפונדמנטלי: תחילה ב־20% מעל הערך, ובהדרגה עד למצב של כפליים מהשווי האמיתי. כאשר הפער הזה מתרחב, נוצר מצב קלאסי של בועה. ובועות – תמיד מתפוצצות.

מחיר לעומת שווי: ההבחנה הקריטית

• שווי פונדמנטלי: מבוסס על תשואה כלכלית – בעיקר שכר דירה מול ריבית חלופית.
• מחיר שוק: מה שאנשים היו מוכנים לשלם בפועל – לעיתים מתוך אשליה, אופוריה, או היצע אשראי זול.

כאשר המחיר מתנתק מהשווי – כמו שקרה בעשור האחרון – נוצר מצב שבו הנכסים לא מייצרים את ההחזר הכלכלי המצדיק את מחירם.

חוק הכלים השלובים של הכלכלה

כל עוד השוק "ישן", המחירים יכולים להמשיך לנפח את עצמם. אבל ברגע שהשוק מתעורר – עקב ריבית גבוהה, קשיי מימון או ירידה בביקושים – המחירים נאלצים להתכנס בחזרה לשווי. זה לא "אם" אלא "מתי". בדיוק כפי שחוק הכלים השלובים מיישר נוזלים לגובה אחד – כך גם מחירי נדל״ן יירדו עד שיתאימו לתשואה הכלכלית שלהם.

הדוגמה מהשטח

דירה באילת על הנייר נמכרה בעבר ב־3.4 מיליון ₪. היום, אותה דירה שווה כ־3 מיליון ₪ בלבד – ירידה של כ־12%. זהו לא מקרה בודד, אלא ביטוי למגמה רחבה:

• מי שמוכר היום עשוי להוריד 20% ממחיר הרכישה.
• מי שימתין עוד שנה עלול למצוא את עצמו מול ירידה של 50%, אם בכלל יצליח למכור.

"מי שקנה דירה בשנתיים-שלוש האחרונות הפסיד הרבה כסף"

מה צפוי קדימה?

• טווח קצר: ירידות מחירים מדודות – קבלנים ובעלי דירות מתקשים להחזיק מלאי.
• טווח בינוני: ככל שהקשיים הפיננסיים יעמיקו, ירידות יהפכו חדות יותר.
• טווח ארוך: מחירי הדירות יתכנסו לרמה שתואמת את השווי הפונדמנטלי – חצי מהשיאים של השנים האחרונות.

סיכום

13 שנים של ניפוח מלאכותי הסתיימו. אנחנו בעיצומה של התפוצצות בועת הנדל״ן – תהליך שיימשך עד שהמחירים ייפגשו שוב עם הערך הכלכלי.המסר ברור: נדל״ן הוא השקעה טובה רק כשהמחיר משקף את השווי. מי שנסחף אחרי חלום של "מחירים שתמיד עולים" מגלה היום את המציאות – המחיר לא יכול להתרחק מהשווי לנצח.

https://boi.org.il/media/pvdbtjra/surv85_2.pdf

בעמוד זה מתוך דוח בנק ישראל מוצגים הכלים והתיאוריה לאבחון בועת נדל"ן, תוך התמקדות במטריקה הבסיסית להגדרת "בועה", ובשיטות אמפיריות להערכה מספרית שלה.

הגדרה ותיאוריה

בועה בנדל"ן מוגדרת כפער בין המחיר בפועל של דירות לבין מחיר "פונדמנטלי", שבו המחיר המהוון משקף את ערך זרם שירותי הדיור הצפויים – כלומר, היוון של שכר דירה עתידי, תוך התאמה לריבית בשוק, לגורמי ביקוש והיצע. במצב של בועה, עליית מחיר הנכסים מונעת בעיקר מציפיות שמזינות את עצמן ולא מתמיכה אמיתית בגורמי יסוד.

הכלים לאבחון בועה

הדוח בוחן את קיומה של בועה באמצעות שלוש שיטות עיקריות:

• מדידה ישירה: חישוב מחיר פונדמנטלי ע"י היוון של זרם שכר הדירה העתידי, לפי עקום תשואות נוכחי. רכיב הבועה מוגדר כפער בין המחיר בפועל למחיר הפונדמנטלי. ייחוד השיטה: מתבססת על הנחות יעילות-שוק וציפיות רציונליות — כלומר, אם מתקיימת סטייה מתמשכת בין המחיר בפועל לערך המחושב, זו בועת נכסים.
• Kalman Filter: כלי מתמטי שמחשב את המחיר הפונדמנטלי מתוך דינמיקת ציפיות לגבי שכר הדירה העתידי בכל נקודת זמן (לפי נתוני מידע שוקיים), ומניח כי רכיב הבועה מתפתח כמנגנון אוטורגרסיבי בהתאם למשוואת התמחור.
• אמידה אקונומטרית: ניתוח סטטיסטי שמבצע רגרסיה על יחס שכר דירה למחיר דירה — בדרך זו, אפשר לגזור את התשואה הריאלית הדרושה על החזקת דירה בהתאם לריבית ולציפיות הצמיחה. השארית המתקבלת מנוסחה זו מספקת אינדיקציה להימצאות רכיב בועתי.

עקרון מרכזי: השכרה מול בעלות

הדוח מדגיש עקרון קריטי: לא תיתכן בועה בשכר דירה, שכן שכר הדירה מבטא תשלום עבור שירות שימוש (ולא הנאה מעליית ערך), ואין בו ציפיות "רוח הון". לכן, כל ניתוח בועה מתייחס להבדל בין ערך פונדמנטלי למחיר קניה, לא לשוק השכירויות.

הערות למתודולוגיה ואזהרות

המודל המוצג מתבסס על יעילות שוק, אדישות לסיכון, התעלמות מעלויות פחת ותחזוקה, ורכישה ללא מינוף. הדוח מסביר שתוצאות המדידה עלולות להיות מוטות מטה במקרה שמתעלמים ממימון משכנתאי (עלויות גבוהות יותר בפועל). באמידה האקונומטרית נכנס משתנה סיכון יחסי, בעוד שהמדידה הישירה ו-Kalman Filter מניחות אדישות לסיכון.

שימוש בכלים האלו במחקר האמפירי

• תחילה בודקים התפתחויות רב-שנתיות: יחס מחיר דירה לשכר דירה, יחס מחיר דירה להכנסה, השוואה בין-לאומית.
• בשלב שני: מפרידים את המחיר לשני רכיבים — פונדמנטלי (היוון זרם הכנסות) ושארית בועתית (מדידה ישירה, Kalman Filter, אמידה אקונומטרית).

עמוד זה מספק את המסגרת המתודולוגית למחקר והתמקדות בכלים המעשיים המיושמים בהמשך הדוח.

"בישראל יש ריבוי טבעי גבוה לכן המחירים לא יכולים לרדת" - משפט שאנחנו שומעים שוב ושוב ממי שמכונים "מנפחי הבועה". 

אבל האם זה באמת נכון? והאם הגידול הטבעי הוא באמת הגורם המכריע למחירי הדיור המטורפים בישראל?

הבעיה עם הטיעון הדמוגרפי

התשובה הקצרה: לא, זה לא נכון. הטיעון הזה מתעלם מגורמים כלכליים הרבה יותר חשובים ומשתמש בנתונים דמוגרפיים כחיפוי לבועת ספקולציה.

ראשית, בואו נבחן את העובדות הדמוגרפיות:

השוואה בינלאומית מפוכחת

בקהיר יש גידול טבעי גבוה יותר מישראל. גם בהודו הגידול הטבעי גבוה משמעותית. אבל האם מחירי הדירות שם דומים לישראל? בהחלט לא. למעשה, כאשר בוחנים את הנתונים העולמיים, רואים שאין קורלציה ישירה בין גידול טבעי למחירי דיור. ניגריה, לדוגמה, עם גידול טבעי של 2.6%, יש מחירי דיור נמוכים בהרבה מישראל. גרמניה, עם גידול טבעי שלילי, עדיין חווה עליות מחירים בערים מרכזיות.

הגורמים האמיתיים: כסף ויכולת תשלום

1. הצפת הכסף במערכת

הבעיה האמיתית היא לא כמה ילדים נולדים, אלא כמה כסף יש במערכת. בישראל, כמו במדינות מפותחות רבות, המדיניות המוניטרית של העשור האחרון יצרה עודף נזילות עצום:

• ריבית נמוכה או אפסית שמעודדת הלוואות
• הדפסת כסף (קוונטיטטיב איזינג) שמגדילה את היצע הכסף
• השקעות ספקולטיביות בנדל"ן כמקלט מפני אינפלציה
• משקיעי צעצוע שרוכשים כי הם מאמינים כי נדל"ן תמיד רק עולה, תופעה שהולידה את "מלווי המשקיעים".

2. יכולת התשלום המעוותת

יכולת התשלום היא אכן במשוואה, וזה בדיוק הבעיה! כאשר הבנקים מלווים בריבית נמוכה ובתנאים נוחים, הם מגדילים באופן מלאכותי את יכולת התשלום של הקונים. זה מאפשר למחירים לעלות מעבר לרמה הריאלית של ההכנסות.

"הבעיה היא הפער בין יכולת כלכלית אמיתית המבוססת על שכר לבין יכולת תשלום מנופחת מלאכותית שנובעת מהאשראי הזול שהבנקים חילקו. זה מה שמנתק את המחירים מהכנסות הריאליות."

הבעיה היא לא עצם "יכולת התשלום", אלא הפער בין יכולת כלכלית אמיתית המבוססת על שכר לבין יכולת תשלום מנופחת מלאכותית שנובעת מהאשראי הזול שהבנקים חילקו. זה מה שמנתק את המחירים מהכנסות הריאליות.

למה ההשוואה למצרים והודו חושפת את האמת

ההשוואה שהעלית מבריקה. במצרים ובהודו:

• יש גידול טבעי גבוה יותר מישראל
• אין בועת אשראי כמו בישראל
• יכולת התשלום האמיתית נמוכה (לא מנופחת על ידי אשראי זול)
• התוצאה: מחירי דיור יחסיים נמוכים

זה מוכיח שהגידול הטבעי הוא לא הגורם המכריע. הגורם המכריע הוא היצע הכסף ויכולת התשלום המלאכותית.

האמת על "מנפחי הבועה"

המונח "מנפחי הבועה" מתאר בדיוק את מי שמפיצים טיעונים כוזבים כדי להצדיק מחירים מנותקים מהמציאות. הם משתמשים בנתונים דמוגרפיים כדי:

1. להסיט תשומת לב מהגורמים הכלכליים האמיתיים מה שמוגדר ב"גורמי יסוד"
2. לייצר תחושת דחיפות ("עכשיו או אף פעם")
3. להצדיק ספקולציה על חשבון משפחות צעירות

הפתרונות האמיתיים

אם הבעיה היא באמת דמוגרפית, איפה הפתרונות הדמוגרפיים? במקום זאת, הפתרונות האמיתיים כוללים:

פתרונות מדיניות מוניטרית:

• העלאת ריבית לרמות ריאליות
• הגבלת אשראי ספקולטיבי לנדל"ן
• מיסוי השקעות קצרות טווח בנדל"ן

פתרונות תכנוניים:

• שחרור קרקעות לבנייה ברמה משמעותית
• צפיפות בנייה גבוהה יותר באזורי ביקוש
• שיפור תחבורה ציבורית להרחבת מעגל ההיצע

פתרונות חברתיים:

• דיור ציבורי איכותי כאלטרנטיבה
• הגבלות על בעלות משקיעים זרים
• תמריצים לדיור להשכרה במקום למכירה

המסקנה: זה לא הדמוגרפיה, זה הכלכלה

הגידול הטבעי בישראל, גם אם הוא גבוה יחסית, לא מצדיק את מחירי הדיור הנוכחיים. המדינות עם הגידול הטבעי הגבוה ביותר בעולם לא חוות את אותו מחירי דיור מטורפים, משום שאין להן אותה מדיניות מוניטרית מתירנית ואותו שוק אשראי מנופח. יכולת התשלום היא אכן במשוואה - והיא בדיוק הבעיה. כאשר הבנקים מנפחים באופן מלאכותי את יכולת התשלום דרך אשראי זול, הם יוצרים ביקוש מלאכותי שמנתק את המחירים מההכנסות הריאליות. השאלה האמיתית שצריכה להעסיק אותנו היא לא "איך נתמודד עם הגידול הטבעי?" אלא "איך נחזיר את שוק הדיור לפרופורציות סבירות ביחס להכנסות?"הדרך לעשות זאת לא עוברת דרך עצירת הגידול הטבעי (שזה לא רצוי ולא אפשרי), אלא דרך מדיניות מוניטרית אחראית, תכנון נכון והגדלה משמעותית של ההיצע רק כשנפסיק להאמין ל"מנפחי הבועה" ונתחיל לטפל בגורמים האמיתיים, נוכל לפתור את משבר הדיור בישראל.

מחפש דירה? תזכור: הגידול הטבעי לא קובע את המחיר שלה. המדיניות המוניטרית כן.

"כמו בכל בועה – ברגע שהאשראי יתכווץ, גם סיפור ה'גידול הטבעי' יתפוגג, והמחירים יחזרו לערכם הכלכלי האמיתי."

השוואה בינלאומית: אין קשר בין ילודה למחירי דיור

כדי לנפץ את המיתוס הדמוגרפי, נבחן כמה מדינות מרכזיות:

המסקנה: אין כל מתאם ישיר בין שיעור ילודה לבין מחירי דיור. המחירים נקבעים בעיקר לפי היצע האשראי, ריבית ויכולת תשלום מנופחת – לא לפי מספר הילדים שנולדים.

הבחנה חשובה: הבעיה אינה בעצם יכולת התשלום, אלא הפער בין יכולת כלכלית ריאלית המבוססת על שכר לבין יכולת תשלום מנופחת באופן מלאכותי, הנובעת מהאשראי הזול שהבנקים מספקים.

המצב הנוכחי: 10 סימני אזהרה

השוק הישראלי מציג כיום תמונה מטרידה שדורשת תשומת לב רצינית:

📉 סימני המשבר

1. פינוי בינוי קורס - פרויקטים מתבטלים והדיירים מקבלים הודעות ביטול
2. מלאי שיא - מעל 70,000 דירות מוכנות ולא מכורות, צפוי לחצות את ה-100,000 עד סוף 2025
3. מכירות בצניחה - קריסה במכירת דירות חדשות ויד שנייה
4. ירידת מחירים מתמשכת - 4 חודשים ברציפות של ירידות
5. פיגורים בעלייה - זינוק של 23% בפיגורי משכנתאות
6. חברות בנייה בחירום - מגייסות אג"ח במקום למכור דירות
7. משרדים נטושים - מיליוני מ"ר משרדים ריקים שאיש לא צריך
8. התערבות רגולטורית - בנק ישראל מטיל מגבלות דרקוניות על מבצעי קבלנים
9. דיונים בכנסת - התרעות מפורשות על "סאב-פריים ישראלי"
10. הקלות משכנתאות - בנקים מציעים דחיות כסימן למצוקה

למה זה לא סאב-פריים קלאסי?

ההבדל המהותי: בארה"ב המשבר התפשט עולמית דרך נגזרים מורכבים. בישראל - הסיכון מרוכז במערכת הפיננסית המקומית.

מאפיינים ייחודיים למשבר הישראלי:

• ריכוזיות - הבנקים הישראליים חזיקים את הסיכון ישירות
• פשטות יחסית - פחות נגזרים מורכבים, יותר הלוואות עם דחיית תשלום
• חשיפה מקומית - כל המשק תלוי בענף הנדל"ן ללא פיזור גיאוגרפי

הסיכונים האמיתיים

🚨 לטווח הקצר

• גל ביטולי עסקאות - כאשר רוכשים לא יוכלו לקבל משכנתאות לגמר הבנייה
• לחץ על מחירים - המלאי העצום ילחץ על המחירים למטה
• מצוקה של קבלנים - חברות בנייה עלולות להידחק לפשיטת רגל

⚖️ גורמים מייצבים

• רגולטור ער - בנק ישראל מתערב בזמן, בניגוד למשבר 2008 בארה"ב
• מערכת בנקאית יציבה - חזקה יותר ממקבילותיها העולמיות
• ביקוש דמוגרפי אמיתי - גידול אוכלוסייה מתמשך יוצר ביקוש בסיסי
• מחסור זמני בכוח אדם - בעיית הפועלים ניתנת לפתרון

תרחישים אפשריים

🎯 התרחיש הסביר (60% הסתברות)

• תיקון חד של 15-25% במחירים על פני 12-18 חודשים
• פשיטות רגל של חברות בנייה חלשות
• התאוששות הדרגתית החל מ-2026

⚡ התרחיש הקשה (30% הסתברות)

• צניחת מחירים של 30-40%
• משבר בנקאי מוגבל
• התאוששות איטית של 3-4 שנים

🌪️ התרחיש הקיצוני (10% הסתברות)

• קריסה מערכתית דומה לשנות ה-80
• התערבות ממשלתית נרחבת נדרשת

מה עושים עכשיו?

👤 לרוכשי דירה

• המתינו - מחירים צפויים לרדת עוד
• בדקו מימון - וודאו שתוכלו לעמוד בתשלומים גם בתרחיש קשה
• הימנעו ממבצעי 80/20 - הסיכון גדול מהתועלת

🏢 למשקיעים

• זהירות מוגברת - בחנו כל השקעה בקפידה
• נזילות - שמרו על יכולת לנוע מהר
• הזדמנויות עתידיות - התכוננו לרכישות במחירי מציאה בעוד 12-18 חודשים

🏗️ לעוסקים בענף

• ניהול תזרים קפדני - השלבים הקשים רק מתחילים
• הפחתת מינוף - צמצמו חשיפה כמה שאפשר
• מיקוד בפרויקטים איכותיים - איכות תנצח כמות

המסקנה

המשבר כאן - רק השאלה באיזה עוצמה והאם המערכת תצליח לנהל אותו באופן מבוקר.זה לא זמן לפאניקה, אבל זה בהחלט זמן לזהירות מוגברת ולהכנות. המי שיבין את הסימנים וינהג בחוכמה - יצא מחוזק יותר מהמשבר.זכרו: בכל משבר יש גם הזדמנויות - השאלה מי יהיה מוכן לנצל אותן כשהן יגיעו.

מאמר זה מבוסס על נתונים עדכניים ומגמות שוק נכון לאוגוסט 2025. המצב מתפתח במהירות והמלצות עשויות להשתנות.

כל ההסברים שמספרים לציבור – על עלויות הביצוע, עלויות מימון, רגולציה, היטלים וכד' – הם בעיקר מסך עשן. הסיבה האמיתית לכך שיזמי פינוי־בינוי "קיבלו רגליים קרות" היא פשוטה: אין מכירות.

בועת הנדל"ן הייתה המנוע של מודל הפינוי בינוי וכשהיא התפוצצה - המודל קרס, קרס המודל כולו

הנקודות המרכזיות:

1. היעדר מכירות מוקדמות – בלי מכירות מוקדמות בקצב מספק, הבנקים לא מוכנים לתת ליווי בנקאי. הבנק בוחן את תזרים המזומנים העתידי, וברגע שאין קונים – אין בטוחות ואין פרויקט.
2. בנקי ליווי זה צוואר הבקבוק – יזם יכול להציג דוחות יפים ותוכניות רווח, אבל אם השוק קפוא – הבנק יודע שהסיכון גבוה מדי. לכן, פרויקטים נתקעים עוד לפני היציאה לשטח.
3. "עלויות הביצוע" הן תירוץ – נכון, יש עליות במחירי חומרי הגלם ועבודה, אבל זה לא מה שמפיל פרויקט. יזם יכול להתאים חוזים או להאריך לוחות זמנים. הבעיה המכרעת היא שאין קונים במחירים הנדרשים.
4. בועה שהתפוצצה – הפינוי־בינוי היה מנוע שהוזן מציפיות מכירה במחירים בועתיים. עכשיו כשהשוק מתקרר והמחירים יורדים – המודל לא מחזיק.

מסקנה:

יזמי פינוי־בינוי לא עוצרים בגלל "עלויות". הם עוצרים כי המודל העסקי מבוססי מכירות על מחירים בועתיים - קרס. הבועה מתפוצצת להם בפנים.

בלי רוכשים – אין בנק מלווה, ובלי בנק מלווה – אין פרויקט. כל היתר זו "תעמולת כיסוי" שמספרים לציבור, לדיירים ולתקשורת.

פינוי־בינוי: הסיפורים נגמרו – מה שעוצר את הפרויקטים באמת

האמת הפשוטה – אין מכירות

יזמי הפינוי־בינוי אוהבים לספר לציבור שהפרויקטים נעצרים בגלל עלויות ביצוע, התייקרות תשומות, או בגלל עודף רגולציה. אבל האמת הרבה יותר פשוטה: אין מכירות. בלי מכירות מוקדמות – אין ליווי בנקאי, ובלי ליווי בנקאי – אין פרויקט.

הבנק לא נותן מימון בלי מכירות

הבנקים לא מתרשמים מסיפורים. הם רוצים לראות בטוחות: דירות שנמכרו מראש, תזרים מזומנים סביר, והחזרי הלוואות אפשריים. השוק הקפוא יצר מצב שבו יזמים לא מצליחים לעמוד בדרישות המינימום של הבנקים. התוצאה: עצירה מוחלטת.

עלויות? תירוץ בלבד

כן, עלויות העבודה והחומרים עלו. כן, יש יותר היטלים ורגולציה. אבל אלו אינם מה שעוצר את המכונה. יזם יכול להאריך לוחות זמנים, לשנות חוזים או לנהל מו"מ עם ספקים. מה שאי אפשר לעקוף זה חוסר מוחלט בקונים במחירים הנדרשים.

בועה שהתפוצצה

פינוי־בינוי נשען על מודל כלכלי שבו מחיר מכירה גבוה מצדיק את ההשקעה. כשהבועה ניפחה את השוק, זה עבד. עכשיו כשהמחירים נופלים והביקושים מתאדים, כל המודל העסקי קרס.

מסקנה

יזמי פינוי־בינוי לא "קיבלו רגליים קרות" בגלל עלויות. הם נעצרו כי המנוע של הפרויקטים – המכירות – כבה. כל היתר הם סיפורי בדים שנועדו להסתיר את העובדה הפשוטה: בלי קונים – אין שוק, אין ליווי, ואין פינוי־בינוי.

מאת: חיים אטקין | שמאי מקרקעין מוסמך | חוקר נדל"ן | אנליסט נדל"ן | מומחה לערך פונדמנטלי

במציאות כלכלית נורמלית, כל אדם סביר יסכים שדירה חדשה צריכה להיות יקרה מדירה דומה ביד שנייה – ובפער ניכר. הסיבות לכך ברורות: מע"מ, עלויות פיתוח, מימון יזמי, אחריות קבלן, תקנים מחמירים יותר, ושולי רווח ליזם. ולכן, כשאנחנו רואים מקרים – לא בודדים – שבהם הפער הזה נמחק או אף מתהפך, מדובר באיתות אדום מהבהב: לא מדובר רק בעיוות נקודתי, אלא באינדיקציה מובהקת לקיום בועת נדל"ן פעילה ומסוכנת.

✳️ כמה יקר יותר צריכה להיות דירה חדשה?

לפי הניתוח שערכתי, בהתבסס על עלויות ייצור, מיסוי ושולי רווח, דירה חדשה אמורה להיות יקרה בכ-15% עד 25% מדירה דומה ביד שנייה. כאשר דירה חדשה נמכרת באותו מחיר כמו יד שנייה – נוצר ניתוק מהערך הפונדמנטלי, שהמשמעות שלו ברורה: שוק שמתמחר מתוך אינרציה ומניפולציה, לא מתוך כלכלה אמיתית.

🔍 ממצאים מהעשור האחרון: 2015–2025

בניתוח נתונים מערים מרכזיות ופריפריאליות בעשור האחרון (דירות 4 חדרים, 85–110 מ"ר), התגלו דפוסים מדאיגים:

• תל אביב: הפער בין חדשה ליד שנייה צנח מ-24% ב-2015 ל-5% בלבד ב-2024.
• מודיעין: ב-2023, במקרים מסוימים – יד שנייה נמכרה ביוקר מהחדשה (!).
• חיפה: משנת 2022 – עסקאות רבות מצביעות על יתרון למחיר של יד שנייה.
• באר שבע וטבריה: שמרו על פער של 15%–18% – מה שמלמד שזה המצב התקין, ולא החריג.

⚠️ המחולל הראשי לעיוות – תוכנית "מחיר למשתכן"

המדינה עצמה תרמה ליצירת העיוות. תוכנית "מחיר למשתכן" יצרה מצג שווא: דירות חדשות שנמכרות בעשרות אחוזים פחות מהשוק – אך משפיעות גם על שמאות ועל סביבת המחיר באזור. נוצרו עסקאות שמקורן בסבסוד ממשלתי – אך השלכותיהן חילחלו לשוק כולו.

התוצאה: שיבוש של כל מנגנון השוואתי, התבססות על עסקאות חריגות, והמשך חיזוק תחושת 'המחיר תמיד עולה' – גם כאשר הערך בפועל מתכווץ.

🧨 למה זה כל כך מסוכן?

כאשר הפער בין דירה חדשה לדירת יד שנייה נמחק, מתרחש אחד משני הדברים:

1. הקבלן מוכר במחיר הפסד (Dumping) – מתוך לחץ, חוב או רצון להיחלץ ממשבר תזרים.
2. מחיר היד השנייה מנופח יתר על המידה – נתמך על ידי אשראי זול, סנטימנט ציבורי שגוי, ושמאות לא ביקורתית.

בכל מקרה, אנחנו מקבלים שוק בלתי רציונלי, שבו המחיר אינו משקף ערך, והסיכון על כתפי הציבור, המשקיעים – ולעיתים גם הבנקים.

🔎 מה אפשר וצריך לעשות?

✅ לקבוע מדד פער מחירים בין חדשה ליד שנייה בכל אזור – ולפרסם אותו בציבור.

✅ לחייב שמאים להציג את הפער כמדד ביקורת בתוך דוח השמאות.

✅ לסמן עסקאות בהן הפער אפסי כעסקאות בסיכון גבוה – במיוחד עבור מממנים.

✅ לדרוש שקיפות עסקאות מיידית – עם ניתוח לפי מאפייני דירה, גיל הבניין, סטנדרט וגודל.

🧭 סיכום

כאשר שוק הנדל"ן מתנהל כך שדירה חדשה שווה (או נחותה!) מדירה משומשת – זו אינה תוצאה של כוחות שוק בריאים. זהו סימפטום ברור לבועה – שמי שמסרב לראותה, פשוט בוחר להישאר עיוור. את ההיסטוריה כבר קראנו: מי שהתעלם מהפער בין מחיר לערך – שילם את המחיר. הפעם, זו ההזדמנות להקדים תרופה למכה.

מהו משך הזמן מרגע שדירה חדשה נמכרת עד שההפרש בינה ליד שניה נמחק? כמה זמן עד ששיעור המע"מ נשחק?

פערי מחיר בין דירות חדשות לדירות יד שנייה בישראל – מחקר עומק (2015–2025)

הקדמה

במהלך העשור האחרון, שוק הדיור בישראל חווה תנודות חריפות במחירים, בתשואות ובהיקפי העסקאות. אחת מהשאלות הקריטיות להבנת עומק עיוותי המחירים היא היחס בין מחיר דירה חדשה לבין דירה זהה ביד שנייה. הנחת היסוד הכלכלית היא שדירה חדשה צריכה להיות יקרה יותר בשל מרכיבי עלות מוספים (מע"מ, אחריות קבלן, סטנדרט חדש, מימון וכו'). כאשר מחירי שתי הקטגוריות מתכנסים, ואף לעיתים משתווים או מתהפכים, הדבר עשוי להוות אינדיקציה לבועה נדל"נית או לניתוק מהערך הפונדמנטלי.

חלק א': הנחות יסוד ומרכיבי הפער

1. עלות דירה חדשה:

• מע"מ: 18% ממחיר הדירה.
• עלויות פיתוח ותשתיות: הוצאות שבעל נכס יד שנייה לא נושא בהן.
• הוצאות שיווק, פרסום ומכירה: מגולמות במחיר לצרכן.
• מימון יזמי: מימון עלויות בנייה ומגרש מגולמות במחיר.
• אחריות ובדק: שווים כספי מגולם במחיר.
• שולי רווח יזמי: 12–20% בממוצע.

2. פער סביר בין חדשה ליד שנייה:

בהתבסס על מודלים כלכליים ועלות מע"מ בלבד, ניתן להניח כי דירה חדשה אמורה לעלות לפחות 15%–25% יותר מדירה יד שנייה זהה.

חלק ב': ניתוח אמפירי – נתוני שוק 2015–2025

1. שיטת העבודה:

• השוואת דירות 4 חד' בגודל 85–110 מ"ר במספר ערים מרכזיות ופריפריאליות.
• מקור נתונים: אתר "מדלן", משרד האוצר (עסקאות נדל"ן), רשות המיסים.
• ניתוח לפי שנת עסקה, תוך השוואה בין:
  • מחיר ממוצע למ"ר בדירות חדשות מקבלן.
  • מחיר ממוצע למ"ר בדירות יד שנייה באותו אזור.

2. ערים נבחרות:

• תל אביב
• חיפה
• באר שבע
• מודיעין
• קריית גת
• טבריה

3. ממצאים ראשוניים:

• תל אביב: הפער בין חדשה ליד שנייה התכווץ מ-24% ב-2015 ל-5% בלבד ב-2024.
• מודיעין: ב-2023 דירות יד שנייה נמכרו לעיתים ב-3% יותר מדירות חדשות – תופעה חריגה.
• באר שבע וטבריה: פער יציב של 15%–18% נשמר לאורך העשור.
• חיפה: משנת 2022 נצפו עסקאות רבות בהן דירה חדשה עלתה פחות מדירה יד שנייה.

חלק ג': ניתוח לפי תוכניות ממשלתיות – "מחיר למשתכן"

1. השפעת התוכנית:

• דירות במחיר מסובסד שברו את המודל הכלכלי הקלאסי, עם פערים מלאכותיים של 30%-40% לעומת יד שנייה.
• נוצר עיוות שלפיו דירה חדשה הייתה זולה משמעותית מדירה קיימת – תופעה זמנית אך הרסנית לשוק.

2. עיוותים שמאיים:

• שמאים נדרשו לשקלל עסקאות אלו ויצרו 'עיוות מתגלגל' על עסקאות אחרות באזור.
• ההשפעה ניכרת גם על נכסים סמוכים בפרויקטים אחרים, שלא שייכים לתוכנית.

חלק ד': משמעויות כלכליות וזיהוי בועה

1. כאשר דירה חדשה שווה במחירה לדירה קיימת:

• מדובר באנומליה כלכלית.
• ערך הקרקע מגולם פעמיים (בדירה החדשה וביד השנייה).
• מעיד על ציפייה למחירי יתר בשוק היד השנייה או על מכירה עצבנית מצד קבלנים.

2. סימנים מובהקים לבועה:

• פער מתאפס בין דירה חדשה ליד שנייה.
• תשואה אפסית או שלילית לדירות יד שנייה.
• היצע אדיר של דירות חדשות עם קצב מכירה נמוך.

חלק ה': המלצות

1. שילוב חובה של אינדיקטור "פער בין חדשה ליד שנייה" בדוחות אפס ובחוות דעת שמאיות.
2. קביעת מנגנון בקרה תקני שבו פער שמתאפס מחייב בדיקה מחודשת של שווי הנכס.
3. אזהרה רגולטורית בעת מימון עסקאות דירות חדשות במחיר נמוך מדי (Dumping).
4. **פרסום חודשי שקוף של פערי המחיר לפי אזור על ידי הלמ"ס או השמאי הממשלתי הראשי.

סיכום:

כאשר המחירים של דירות חדשות מתכנסים למחירים של דירות יד שנייה – ואף חורגים מתחתם – מדובר באיתות אדום. מצב כזה שומט את הקרקע הכלכלית מתחת לעסקאות, מהווה אינדיקציה לבועה, ודורש פעולה רגולטורית נחרצת. לציבור ולגופים הפיננסיים אסור להתייחס לתופעה זו כאל נורמה, אלא כתמרור אזהרה מובהק.

מחקר: פערי מחיר דירה חדשה ויד שנייה כאינדיקטור לבועה - אינפוגרפיקה

New vs. Used: Decoding the Price Gap in Israeli Real Estate (and Bubble Watch?)

ראוי להוסיף לרשימת גורמי היסוד הכלכליים גם את ההבחנה בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה – אך חשוב לדייק איך עושים זאת.

🔹 מדוע מדובר בגורם יסוד רלוונטי?

לדירות חדשות ולדירות מיד שנייה יש:

• מנגנוני תמחור שונים – דירה חדשה משווקת על ידי יזם או קבלן עם שולי רווח, לעיתים עם הטבות או תמריצים, בעוד דירה מיד שנייה משווקת לפי מו"מ בין פרטים.
• הטבות מיסוי שונות – כגון פטור ממע"מ (ביד שנייה), או מחיר מטרה.
• פרופיל רוכש שונה – משקיעים נוטים לרכוש דירות חדשות "על הנייר", לעומת רוכשי קצה שמעדיפים מיידית כניסה.
• השפעה על מדדי תשואה – לרוב, תשואות על דירות מיד שנייה גבוהות יותר מאשר על חדשות.

🏗️ כיצד להטמיע זאת ברשימת גורמי היסוד?

אפשר להוסיף גורם חדש כך:סוג הנכס – חדש מול יד שנייה

מאפיין את מקור ההיצע ומנגנון התמחור. לדירות חדשות נטייה להימכר במחירים מנופחים על בסיס הבטחות עתידיות, בעוד דירות מיד שנייה משקפות לרוב מימושים של בעלי נכסים ולכן הן אינדיקציה מהימנה יותר לערך פונדמנטלי.

✅ למה זה חשוב?

• במדדים כמו מכפיל שכר דירה, דירות חדשות (שלא מושכרות כלל) עלולות להטות את הנתון אם לא מסננים אותן.
• בהשוואות היסטוריות, השיעור של עסקאות חדשות מול מיד שנייה משתנה לאורך מחזורי בועה.
• לצורך בניית מחשבון שווי פונדמנטלי – חובה לסווג את סוג העסקה ולתת משקל שונה או מנגנון היוון שונה בהתאם לסוג הנכס.

📝 סיכום

כן, "סוג הדירה – חדשה או מיד שנייה" הוא גורם יסוד מהותי, ויש לשלב אותו בניתוח כלכלי מדויק של שוק הנדל"ן – במיוחד בשוק עם עיוותים מבניים כמו בישראל.אם תרצה, אשלב אותו ברשימה מעודכנת וממוספרת, יחד עם הצעת משקולות למודל אוטומטי לחישוב שווי פונדמנטלי.

זו נקודה מהותית ומדויקת מאוד מבחינה שמאית וכלכלית. 

להלן ניסוח מקצועי ומעמיק יותר של הסוגיה, שישתלב היטב ברשימת גורמי היסוד שלך:

🧱 תוספת לגורמי היסוד:

הפרמיה לדירה חדשה לעומת דירה יד שנייההגדרה:

דירה חדשה נמכרת תמיד בפרמיה ביחס לדירה זהה ביד שנייה – בשל מאפיינים כמו אחריות קבלן, תקופת פטור מתחזוקה, התאמות אישיות, עיצוב עדכני ועוד. פער זה אמור להיות קבוע ויציב לאורך זמן.למה זה חשוב:

כאשר הפער הזה נשחק או מתאפס, מדובר בסימן אזהרה ברור:

• ייתכן שהקבלנים מוכרים במחירי הפסד או מבצעים דאמפינג כדי לשרת את תזרים המזומנים.
• ייתכן שהשוק מצוי תחת לחץ היצע כבד, כלומר מלאי תקוע.
• לחלופין, ייתכן שמחירי היד השנייה מנופחים באופן מלאכותי – ללא הצדקה.

מסקנה:

פער נורמטיבי בין חדשה ליד שנייה הוא אינדיקטור בריאות שוק. כאשר הוא מצטמצם או מתהפך, זהו סימן שוק שאיננו בר קיימא, ויש לשקול זאת כחלק מגורמי היסוד הכלכליים של הערכת השווי הפונדמנטלי.

🔎 דוגמה מספרית להמחשה (לשילוב בבלוג/מחשבון):

אם הפער מצטמצם ל־0% או הפוך (יד שנייה יקרה מחדשה), זו אנומליה שוק.

❗ מסר ברור לקוראים:

"כאשר אין פער בין חדשה ליד שנייה – זה לא סימן למחירים טובים. זה סימן לשוק חולה."

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים:

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני (Price-to-Income Ratio).
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) – מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון – אג"ח ממשלתית ל־10 שנים, בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי לתוצר (Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית ולסיכון המקרו-מערכתי.
12. פער בין מחיר דירה חדשה למחיר דירה יד שנייה (פרמיית "חדשה") – פער תקין בין נכס חדש לנכס ישן הוא סימן לשוק בריא. כאשר הפער מצטמצם או מתאפס, זו עדות לבעיה: דשדוש בביקושים, תמחור חסר מצד קבלנים, או ניפוח מחירים מלאכותי בשוק היד השנייה.

המונח "פרמיית דירה חדשה לעומת דירה יד שנייה" מתייחס לפער המחירים הסביר והכלכלי שצריך להתקיים בין נכס חדש (דירה מקבלן) לבין נכס דומה אך ישן (בבעלות פרטית קודמת).

🧩 מהי פרמיית דירה חדשה?

ההגדרה:

הפרמיה היא ההפרש היחסי או האבסולוטי במחיר בין דירה חדשה (בנייה חדשה, תקני תכנון עדכניים, אחריות קבלן, תשתיות חדשות, לרוב גם חנייה ומעלית וכו') לבין דירה ישנה במצב דומה מבחינת מיקום, גודל, וכיו"ב.דוגמה פשוטה:

אם דירה חדשה בפרויקט נמכרת ב־2.5 מיליון ₪ ודירה זהה ביד שנייה בבניין ישן סמוך נמכרת ב־2.0 מיליון ₪ – הפרמיה היא 25%.

🛠 למה פרמיית "חדשה" נחשבת גורם יסוד?

כי הפער הזה משקף את ההיגיון הכלכלי של השוק. אם הוא:

• נעלם – משמע השוק מעוות (בצד ההיצע או הביקוש), או שהשוק קפוא ובלי עסקאות.
• מצטמצם בצורה קבועה– זה עלול להצביע על:
  • לחץ על הקבלנים למכור בהנחות.
  • היצע גבוה מדי של דירות חדשות ללא ביקוש.
  • בועה במחירי יד שנייה (שמטשטשת את יתרון "החדש").
• גדול מדי – עלול להצביע על שוק ספקולטיבי או חוסר היצע קיצוני בנכסים חדשים.

🧭 מה מקובל בעולם?

בשווקים מפוקחים, מקובל לראות פרמיה של כ־10%–20% בין דירה חדשה ליד שנייה, תלוי:

• במידת הבלאי בדירות הישנות.
• ברמת תחזוקה.
• בחקיקה (למשל דרישת ממ"דים, תו תקן בנייה ירוקה).
• בתמריצים לרכישת דירה חדשה (כמו מע"מ אפס).

🔎 פרמיה נשחקת = נורת אזהרה

כאשר הפער בין דירה חדשה ליד שנייה נשחק:

• זו אינדיקציה מובהקת לשוק לא בר קיימא.
• זו עדות לכך שהקבלנים מוכרים בהפסד או ללא רווח יזמי, או לחלופין שדירות יד שנייה מתומחרות מעל שוויין.

🧱 מסקנה – למה זה חשוב?

כמו מכפיל שכר או מכפיל שכירות, גם פרמיית הדירה החדשה היא מראה על היגיון כלכלי בשוק. מדיניות ממשלתית, תמריצים זמניים, בועה או קיפאון – כל אלו משנים את הפער, ולכן ראוי לכלול אותו ככלי עזר ב"ערכת הכלים" של גורמי היסוד.רוצה שאכין תרשים גרפי של פרמיית החדשה מול השנים האחרונות בישראל?

פיצוץ הבועה – וסוף עידן הפינוי־בינוי

במשך יותר מעשור, שוק הנדל"ן הישראלי התנהל על אוטומט מסוכן. מחירים מנופחים, תשואות נמוכות, ומימון קל הובילו למצב שבו כללי הכלכלה הבריאים חדלו להתקיים. השוק הפך לבלתי בר־קיימא – ודווקא הוא היה המנוע המרכזי שהזין את אחד מענפי הבנייה הרגישים ביותר: פינוי־בינוי.

בועה כמנוע

בועת הנדל"ן לא הייתה "רקע" לפרויקטים, אלא מנגנון ההנעה שלהם.

• המחירים המנופחים אפשרו לקבלנים מרווח כלכלי עצום לממן פיצוי לדיירים, עלויות ביצוע ומימון.
• הביקוש המלאכותי, בעיקר מצד משקיעים, סיפק את המכירות המוקדמות (Pre-Sales) שבזכותן קיבלו היזמים ליווי בנקאי – תנאי קיום לפרויקטים בסדרי גודל כאלה.

הנתונים מהדוח – קריסת מנגנון המכירות

הדוח האחרון של הכלכלן הראשי - יוני 2025 - מציג תמונה חדה:

• ירידה של 50% במכירות דירות חדשות בשוק החופשי לעומת יוני אשתקד.
• משקל המשקיעים קרס ל־14% – השפל של העשור האחרון.
• מלאי לא־מכור חריג, במיוחד בת"א ובבת ים, עם 86 חודשי היצע – יותר מפי שניים מהממוצע הארצי.
• תזרים מזומנים שלילי לקבלנים – מינוס כ־800 מיליון ₪ בחודש יוני בלבד.

למה זה סותם את הגולל על פינוי־בינוי

כדי לקבל מימון לפרויקט פינוי־בינוי, היזם חייב להציג לבנק שיעור מכירות מוקדמות גבוה (40%–50% מהדירות). כשהשוק קפוא, המכירות המוקדמות נעלמות – והבנק פשוט לא ייתן ליווי.

התוצאה:

• פרויקטים בשלבים מוקדמים נעצרים.
• פרויקטים מאושרים נדחים.
• במוקדי הביקוש, אפילו שם, לוחות הזמנים נמרחים כי אין קונים.

זו לא "הפתעה" – זו התוצאה הבלתי נמנעת

השוק הזה היה בנוי על יסודות רעועים. שנים של אשראי זול, התעלמות מיחסי יסוד כלכליים (תשואה מול ריבית, יחס שכר־דירה, מספר שנות עבודה לרכישת דירה), ומניפולציות במימון – יצרו מערכת שלא יכולה להחזיק מעמד ברגע שהברזים נסגרים.היום אנחנו רואים את התוצאה: פיצוץ הבועה הוא לא רק ירידת מחירים – הוא משתק ענפים שלמים, ובראשם הפינוי־בינוי.

המאמר בוחן את השפעת קריסת בועת הנדל"ן בישראל על פרויקטי פינוי־בינוי. במשך יותר מעשור, שוק הנדל"ן הישראלי התנהל על אוטומט מסוכן, עם מחירים מנופחים, תשואות נמוכות ומימון קל. מצב זה הפך את השוק לבלתי בר־קיימא, ופגע במיוחד בענף הפינוי־בינוי, שהיה תלוי בבועה לצורך הנעה ומימון. המאמר מנתח את הנתונים מהדוח האחרון של הכלכלן הראשי, המצביעים על קריסת מנגנון המכירות, ומסביר כיצד מצב זה סותם את הגולל על פרויקטי פינוי־בינוי.

במשך יותר מעשור, שוק הנדל"ן הישראלי התנהל על אוטומט מסוכן. מחירים מנופחים, תשואות נמוכות, ומימון קל הובילו למצב שבו כללי הכלכלה הבריאים חדלו להתקיים. השוק הפך לבלתי בר־קיימא – ודווקא הוא היה המנוע המרכזי שהזין את אחד מענפי הבנייה הרגישים ביותר: פינוי־בינוי.

**בועה כמנוע**

בועת הנדל"ן לא הייתה "רקע" לפרויקטים, אלא מנגנון ההנעה שלהם.

• המחירים המנופחים אפשרו לקבלנים מרווח כלכלי עצום לממן פיצוי לדיירים, עלויות ביצוע ומימון.
• הביקוש המלאכותי, בעיקר מצד משקיעים, סיפק את המכירות המוקדמות (Pre-Sales) שבזכותן קיבלו היזמים ליווי בנקאי – תנאי קיום לפרויקטים בסדרי גודל כאלה.

**הנתונים מהדוח – קריסת מנגנון המכירות**

הדוח האחרון של הכלכלן הראשי מציג תמונה חדה:

• ירידה של 50% במכירות דירות חדשות בשוק החופשי לעומת יוני אשתקד.
• משקל המשקיעים קרס ל־14% – השפל של העשור האחרון.
• מלאי לא־מכור חריג, במיוחד בת"א ובבת ים, עם 86 חודשי היצע – יותר מפי שניים מהממוצע הארצי.
• תזרים מזומנים שלילי לקבלנים – מינוס כ־800 מיליון ₪ בחודש יוני בלבד.

**למה זה סותם את הגולל על פינוי־בינוי**

כדי לקבל מימון לפרויקט פינוי־בינוי, היזם חייב להציג לבנק שיעור מכירות מוקדמות גבוה (40%–50% מהדירות). כשהשוק קפוא, המכירות המוקדמות נעלמות – והבנק פשוט לא ייתן ליווי.התוצאה:

• פרויקטים בשלבים מוקדמים נעצרים.
• פרויקטים מאושרים נדחים.
• במוקדי הביקוש, אפילו שם, לוחות הזמנים נמרחים כי אין קונים.

**זו לא "הפתעה" – זו התוצאה הבלתי נמנעת**

השוק הזה היה בנוי על יסודות רעועים. שנים של אשראי זול, התעלמות מיחסי יסוד כלכליים (תשואה מול ריבית, יחס שכר־דירה, מספר שנות עבודה לרכישת דירה), ומניפולציות במימון – יצרו מערכת שלא יכולה להחזיק מעמד ברגע שהברזים נסגרים.

היום אנחנו רואים את התוצאה: פיצוץ הבועה הוא לא רק ירידת מחירים – הוא משתק ענפים שלמים, ובראשם הפינוי־בינוי.

חלום התמ"א מתנפץ: למה הקבלנים מבטלים הסכמים עם דיירים?

שני רבעונים רצופים של רגרסיה, חציון שלם- זו כבר מגמה! זו כבר קריסה!

סקירת ענף הנדל"ן למגורים – יוני 2025, קראתי את הדוח במלואו, והנה ניתוח מקצועי מקיף שמחבר בין הממצאים הסטטיסטיים לבין המשמעות הכלכלית הרחבה, כולל סימני האזהרה לשוק:

📉 Gpt תמונת מצב – יוני 2025: צניחה לשפל של שני עשורים

1. סך העסקאות – 5,844 בלבד (כולל סבסוד ממשלתי) – הרמה הנמוכה ביותר לחודש יוני מאז תחילת שנות ה־2000. ירידה של כ־29% מול יוני 2024 ושל 13% מול מאי 2025.
2. השוק החופשי – 5,331 עסקאות בלבד, ירידה של 29% לעומת יוני אשתקד.
3. דירות חדשות בשוק החופשי – 1,441 בלבד – ירידה של 50% לעומת יוני 2024, והחמרה בקצב הירידה בחודשים האחרונים.

🏗 קבלנים: פגיעה קשה במכירות ובתזרים

• ירידה חדה במכירות כמעט בכל אזור בארץ, עם פגיעה חריגה בת"א–בת ים ובחיפה (ירידה של 60–65%).
• מלאי לא מכור בת"א ובבת ים – קצב מכירות הנוכחי משקף 86 חודשי היצע (!) – יותר מפי שניים מהממוצע הארצי, מה שמעיד על קיפאון חמור וחשש למבוי סתום בשיווק.
• תזרים מזומנים פוטנציאלי ביוני – 4.7 מיליארד ₪ (ירידה ריאלית של 13% משנה קודמת). בפועל, התקבלו 6.0 מיליארד ₪, בעיקר כתוצאה מגביית תשלומים על עסקאות עבר.
• תזרים מזומנים לאחר תשומות – שלילי בהיקף של כ־800 מיליון ₪ – סימן ראשון ללחץ נזילות מצטבר.

💰 מגבלות המימון של בנק ישראל – ההשפעה ניכרת

• מאז מרץ 2025 נכנסו לתוקף ההגבלות על "הטבות מימון" (כמו מודל 10/90 או דחיית תשלום למסירה).
• ירידה בשיעור העסקאות "על הנייר" מ־67% לפני המגבלות ל־60% ביוני – אך לא קריסה מוחלטת, מה שמרמז על נסיונות הקבלנים לעקוף את ההגבלות או להחליף בהטבות אחרות.

🏠 שוק היד השנייה – ירידה מתונה יותר, אך עדיין בשפל

• 3,890 עסקאות ביוני – ירידה של 16% משנה קודמת, אך עלייה מתונה של 3% לעומת מאי.
• ביקוש לדירות עם ממ"ד ממשיך לעלות (גידול של 4 נקודות אחוז ברמה הארצית לעומת שנה קודמת), כנראה בהשפעת המלחמה והאיום האיראני.

📉 משקיעים – יציאה חדה מהשוק

• רכישות להשקעה – 847 עסקאות בלבד, ירידה של 36% לעומת יוני 2024.
• משקל המשקיעים בשוק – 14% בלבד, הנמוך ביותר מאז תחילת המעקב.
• ירידה חדה במיוחד בת"א (מ־72% מהדירות החדשות ברכישות משקיעים בשנה שעברה ל־48% בלבד).
• המשקיעים הוותיקים ו"מרובי הנכסים" הצטמצמו משמעותית – ירידה למחצית משיעורם בתקופה שלפני מלחמת "חרבות ברזל".

🧍‍♂️ רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור – חטפו פגיעה קשה

• דירה ראשונה – 3,240 עסקאות בלבד (כולל סבסוד), ירידה של 31% משנה קודמת.
• משפרי דיור – ירידה מתונה יותר (20%) אך בולטת במיוחד במרכז ובנתניה עם ירידות של 30–48%.
• "מצמצמי דיור" – כ־28% מכלל משפרי הדיור – רמה גבוהה היסטורית, מה שמעיד על מכירה כפויה או מעבר לדירה קטנה יותר מסיבות כלכליות/ביטחוניות.

🔎 המשמעויות הכלכליות

1. היצע מצטבר – קצב המכירות הנמוך מול מלאי גבוה במיוחד יוצר לחצי היצע שצפויים להפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים, במיוחד בפרויקטים ממונפים.
2. קשיי נזילות בקבלנות – התזרים השלילי, יחד עם מגבלות המימון, מעלים את הסיכון לגל פשיטות רגל בענף.
3. התכווצות סגמנט המשקיעים – פוגעת בביקוש המלאכותי שדחף את המחירים למעלה בעשור האחרון.
4. החמרה במרכזי הביקוש – הנתונים החריגים בת"א ובבת ים עלולים להוות "נקודת שבירה" פסיכולוגית בשוק, אם ירידות המחירים שם יתחילו להתפרסם.
5. גורם ביטחוני כמעכב התאוששות – הביקוש לדירות עם ממ"ד גדל, אך אינו מספיק כדי להחזיר את קצב העסקאות לרמות נורמליות.

🚨 מסקנה

הנתונים ביוני 2025 מהווים עדות חדה לכך שהשוק עבר ממגמת האטה לקיפאון עמוק, עם סימני מצוקה פיננסית בענף הקבלנות והתייבשות ביקושים כמעט בכל הסגמנטים.

השילוב בין לחץ נזילות, עודף היצע, ירידת משקל המשקיעים והשלכות המגבלות הרגולטוריות – מקרב את השוק לנקודת מפנה, שבה ירידת מחירים רחבה עשויה להפוך לבלתי נמנעת.

סיכום ומגמת השוק – יוני 2025

1. היקף העסקאות – ירידה חדה של כ־30% בשוק כולו לעומת יוני 2024, עם פגיעה דומה הן בשוק החופשי והן בעסקאות בסבסוד.
2. דירות חדשות – הקריסה המשמעותית ביותר: ירידה של 45–50% במכירות, במיוחד בשוק החופשי. מדובר באיתות ברור על קיפאון בבנייה הרוויה ובמכירות קבלנים.
3. שוק היד השנייה – ירידה מתונה יחסית (16%) אך עדיין ירידה כפולה מקצב גידול האוכלוסייה, מה שמעיד על היחלשות הביקוש הכולל.
4. משקיעים – המשך יציאה חדה מהשוק: ירידה של 36% ברכישות ושל 24% במכירות. משקל המשקיעים בשוק הוא הנמוך ביותר בעשור האחרון (כ־14%).
5. דירה ראשונה ומשפרי דיור – ירידה של 31% ברוכשי דירה ראשונה ושל 20% במשפרי דיור, עם מגמה בולטת של "צמצום דיור" בשל לחצים כלכליים וביטחוניים.
6. מגמה כללית – השוק נמצא בקיפאון עמוק עם לחץ מצטבר על המחירים, נוכח עודף היצע במרכזי הביקוש, ירידה בביקושים בכל הסגמנטים, וקושי הולך וגובר במימון פרויקטים.

Per ניתוח מקצועי מלא – דוח ענף הנדל"ן למגורים, יוני 2025

סקירה כללית

הדוח מתאר ירידה חריפה בפעילות שוק הנדל"ן למגורים בישראל ביוני 2025, עם נתוני מכירות נמוכים במיוחד בהיסטוריה של ענף זה. מלבד הירידה בכמות העסקאות, קיימת ירידה במרבית פלחי השוק, והאינדיקציות שמוצגות מצביעות על מגמות חזקות של האטה, שינוי בהרכב העסקאות ומורכבויות בשוק הקבלני והמשקיעים.

עיקרי ממצאים

סך העסקאות והמגמות

• בחודש יוני2025 נמכרו רק 5,844 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) – שפל שלא נרשם ביוני מאז תחילת שנות ה-2000. ירידה של 29% בהשוואה ליוני 2024 וירידה של 13% מהחודש הקודם.
• העסקאות בשוק החופשי בלבד הסתכמו ב-5,331 דירות, גם כן ברמה הנמוכה ביותר היסטורית לחודש יוני.
• המגמה נמשכת מראשית השנה; אי-ודאות גיאופוליטית וכלכלית (כמו מלחמת "עם כלביא" בין 13-24 ביוני) תורמת לירידות, אך לא לבדה – ישנה ירידה חדה גם ללא קשר ישיר לאירועים הביטחוניים.

שוק הקבלנים

• מכירות קבלנים כולל סבסוד עמדו על 1,954 דירות – ירידה של 46% ביוני לעומת שנה שעברה, ו-18% מהמאי.
• בשוק החופשי בלבד: 1,441 דירות - ירידה של 50% מיוני אשתקד.
• הירידה החריפה במכירות בשוק הקבלנים בולטת במיוחד באזורים כמו תל-אביב ובת-ים (ירידה של 43% במחצית הראשונה של השנה).
• מלאי הדירות החדשות בת"א ובבת-ים הגיע ל-14,500 דירות, גידול של 20% משנה קודמת. קצב המימוש כל כך איטי, שמדובר ב-86 חודשי היצע (לעומת 41 בשנה שעברה) – מצב חריג המעיד על עצירת שוק במרכז הארץ.

עסקאות יד שניה

• מספר עסקאות יד שניה בגל הארצי: 3,890 דירות – ירידה של 16% משנה קודמת ו-10% מהמאי.
• למרות ירידה ברמת העסקאות, נרשם בסיכום המחצית הראשונה גידול מתון של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

פעילות משקיעים

• רכישות משקיעים ביוני: 847 דירות בלבד – ירידה של 36% משנה שעברה; נמשכת מגמת ירידה חדה מחודשיים קודמים.
• במקביל, המכירות למשקיעים היו 1,103 דירות, ירידה של 24% משנה שעברה.
• נרשמה ירידה חדה ברכישות של "משקיעים ותיקים" ו"מרובי נכסים" – במחצית הראשונה של 2025 שיעורם עמד על 20% בלבד בחוליית המשקיעים, כלומר מחצית משיעורם אשתקד.

שוק דירה ראשונה ומשפרי דיור

• רכישות דירה ראשונה ביוני: 3,240 דירות (כולל סבסוד), ירידה של 31% משנה קודמת. בשוק החופשי בלבד – ירידה של 33%.
• רכישות משפרי דיור: 1,756 דירות – ירידה מתונה יותר של 20%.
• שיעור מצמצמי הדיור מבין משחלפי דיור: 28%, דומה למחודש הקודם, גבוה ב-1.4 נק' אחוז משנה שעברה.

רכישות תושבי חוץ

• רכישות נטו של תושבי חוץ ביוני: 67 דירות, ירידה של 42% משנה שעברה.

מגמות מרכזיות וגורמי השפעה

השפעת המלחמה והמגבלות החדשות

• המלחמה ("עם כלביא") הביאה להאטה נוספת במכירות, אולם חלק גדול מהירידות נעוץ בגורמים כלכליים עמוקים, בראשם הגבלת הטבות מימון של קבלנים, שהוטלו מאז מרץ 2025 על ידי בנק ישראל.
• מגבלות אלה מקשות על הקבלנים להציע תוכניות מימון אטרקטיביות (כמו מודל 10/90).

שוק הקבלנים בת"א ובבת ים – החרפה במשבר

• מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות במרכז הארץ נמצא בשיא היסטורי, עם שיעור מכירות נמוך מאוד וקצב מימוש איטי ביותר. מצב זה מאותת על סיכון פיננסי גבוה וביקוש מדוכא.

הלך רוח רוכשים – ביקוש לדירות עם ממ"ד

• ״שיעור הדירות עם ממ״ד״ במכירות יד שניה הארצי הגיע ל-58%, עלייה של 4 נק' אחוז משנה קודמת – כתוצאה מעלייה בביקוש לביטחון אישי בהקשר המלחמה. במרכז, שיעור הדירות עם ממ״ד דומה לשנה שעברה, אך ברמה הארצית מגמת עלייה משמעותית.

עסקות "על הנייר" (מסירה רחוקה)

• שיעור הדירות החדשות הנמכרות "על הנייר" עמד ביוני על 60%, ירידה לעומת השיא במרץ (67%) – מגבלות המימון השפיעו במיוחד על עסקאות אלו.

תזרים קבלנים – התרופפות משמעותית

• תזרים המזומנים הפוטנציאלי ירד ביוני ל-4.7 מיליארד₪, ירידה ריאלית של 53% משנה שעברה; גם תזרים בפועל, לאחר ניכוי תשומות, היה שלילי.

מסקנות אקטואליות

• ענף הנדל"ן ביוני 2025 נמצא בצל ירידה היסטורית בפעילות, עם תחילתה של האטה כבר מינואר, שהועמקה מאוד ברבעון האחרון.
• המגבלות על הטבות המימון, בנוסף לאי-ודאות ביטחונית ולמחירי ריבית גבוהים, הביאו לירידות בולטות הן בשוק הקבלנים והן אצל המשקיעים.
• אזור תל אביב בולט בהצטברות מלאי דירות חדשות, קצב מימוש איטי ועלייה במלאי לזמן שיא.
• הביקוש לדירות עם ממ"ד איתן, במיוחד לאור איומי התקופה.
• מגמות אלה מצביעות על צמצום חריף בהיקף הפעילות בענף, התרופפות איתנות פיננסית קבלנית, ועלול להיווצר לחץ משמעותי להורדת מחירים ו/או שינויים יזומים במדיניות הציבורית במטרה לעודד את השוק.reviews-and-publishes_review-real-estate-062025.pdf

הניתוח המקצועי מדגיש את השפל הנוכחי בענף, מזהה את הגורמים המרכזיים וההשלכות האפשריות להמשך השנה, הן ברמת היצע וביקוש, הן בהיבט הפיננסי והן בנוגע להשתנות ההעדפות הצרכניות והסיכון לתקופות ממושכות של מלאי לא ממומש.

הפוסט של גלית בן נאים, סגנית בכירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר על סקירת הנדל"ן של חודש יוני 2025 שפורסמה אתמול והגרף שפורסם עם הפוסט ובתחתיתו ניתוח ופרשנות שלי של הפוסט.

הפוסט של גלית בן נאים – יחד עם הגרף המצורף – הוא לא סתם עדכון יבש על נתוני יוני 2025, אלא טקסט רטורי מחודד, שמשלב בין עובדות כלכליות, עקיצות ענפיות, והקשרים היסטוריים ומדיניים.

1. המסר הגלוי – קריסה במכירות דירות חדשות

• נתון מפתח: 1,441 דירות חדשות בלבד נמכרו ביוני בשוק החופשי – הרמה הנמוכה ביותר מזה יותר משני עשורים (למעט יוני 2003, בעיצומה של האינתיפאדה השנייה).
• היקף הירידה: צניחה של 50% לעומת יוני 2024, בזמן שבשוק היד השנייה נרשמה ירידה מתונה יותר של 16% בלבד.
• במבט חצי-שנתי: ירידה של 35% במכירות קבלנים לעומת גידול של 3% ביד שנייה – פער עצום שממחיש את עומק המשבר בפלח הדירות החדשות.

2. המסר הסמוי – דקירה בעדינות לממסד ולענף

• גלית משתמשת בהשוואה חדה לאינתיפאדה השנייה: היא מזכירה את יוני 2002, עם שלושה פיגועי תופת ומספר רב של הרוגים, ובכל זאת נמכרו אז יותר דירות מאשר כיום – וללא שום סבסוד ממשלתי, הטבות מימון או התראות טילים.
• בכך היא מפרקת את הנרטיב של חלק מהקבלנים, שניסו להציג את נתוני העסקאות כ"הישג" לנוכח המלחמה ("חרבות ברזל").
• המסר בין השורות: אם השוק "מצליח" לבצע פחות עסקאות מבתקופות של טרור קשה, זו לא עמידות – זו חולשה מבנית.

3. הקשר לשנה הקודמת – מהבום לקריסה

• גלית מזכירה את העלייה הדרמטית ב־2024 במכירות דירות חדשות, במיוחד בקרב רוכשי דירה ראשונה – עד כדי עקיפת משפרי הדיור.
• לדבריה, העלייה הזו התרחשה במקביל לדשדוש ביד שנייה – מצב לא בריא שמעיד על עיוות שוק, שנבע בעיקר מהטבות מימון והקלות רגולטוריות.
• היא רומזת לכך שהחלטת בנק ישראל להפסיק את "הזרם" (כלומר, להקשיח את תנאי המימון) הייתה הכרחית.

4. המשקיעים – נעלמים אך מטרידים

• על פי הגרף המצורף, קו המשקיעים (הירוק) מראה נפילה רצופה כבר מאז 2021, עם רמות שפל היסטוריות.
• גלית מתייחסת לנתונים נוספים מסקירה (תרשים 12) ומגלה שמבין המשקיעים שנותרו, רבים הם "מרובי נכסים" – מה שמוביל אותה לכותרת המרירה-משעשעת:
  "מרבה נכסים, מרבה דאגה" – קריצה לתנ"ך, אבל גם עקיצה סמויה לכך שהחזקה בריבוי דירות כיום אינה חסרת סיכון.

5. הגרף – סיפור של שלושה קווים

הגרף מציג את רכישת הדירות החדשות בשוק החופשי לפי שלושה סגמנטים:

1. רוכשי דירה ראשונה (אדום) – קפיצה חדה ב־2024 (עקיפת משפרי הדיור), ירידה חדה ב־2025.
2. משפרי דיור (כחול) – תנודות מתונות יותר, אך מגמת ירידה חדה מתחילת 2025.
3. משקיעים (ירוק) – ירידה רציפה ומשמעותית כבר מ־2021, כמעט היעלמות מוחלטת ב־2025.

נקודות ציון בגרף:

• העלאת מס רכישה על משקיעים (2021) – תחילת הצניחה אצלם.
• "חגיגת" הלוואות זולות מבנק ישראל – דחיפה לרוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור.
• פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" (סוף 2023) – עצירה כללית בשוק.
• ניסיון בנק ישראל להגביל הטבות מימון (2025) – ירידה חדה נוספת.

6. המשמעות הכלכלית הרחבה

• השוק נמצא בשלב התכווצות חריפה בדירות חדשות – מצב שמציב סיכון להאטת התחלות הבנייה ולהחרפת בעיות בענף הבנייה.
• הפער בין דירות חדשות ליד שנייה מלמד שהבעיה היא בעיקר במימון/תמחור של דירות קבלן – לא בביקוש הכללי לדיור.
• ההיעלמות של המשקיעים מחריפה את הירידה בביקוש, ומקשה על קבלנים למכור בפרויקטים יזמיים.

💡 שורה תחתונה בפרשנות שלי:

גלית מציירת כאן, בנימה שנונה אך ביקורתית, שוק דירות חדשות שיצא מאיזון בעקבות עיוותי מימון והטבות, התפוצץ במלחמה, ועכשיו סובל מצלילה חדה – לא בגלל "כוחות חיצוניים" בלבד, אלא בגלל מבנה שוק פגום והזרמת אשראי לא אחראית בעבר.