קללת המנצח

מחיר ≠ שווי: איך מכרזים מעוותים את תפיסת הערך בנדל"ן

בענף הנדל"ן רווחת תפיסה שגויה, כמעט הרסנית: ההתייחסות לתוצאת מכרז – ובעיקר למחיר הגבוה שבו נסגרה עסקה – כאילו הייתה מדד לערכו של נכס. אך יש הבדל עמוק בין מחיר שמשקף תוצאה חד-פעמית, לבין הערכה כלכלית שקולה של ערך.

קללת המנצח: כשהזוכה משלם את המחיר

כל מי שמכיר את תורת המשחקים שמע על "קללת המנצח": במכרזים רוויי משתתפים, במיוחד כאלה המשלבים רגשות, אגו או לחצים תדמיתיים, הסיכוי גבוה שהזוכה דווקא יפסיד – משום שהציע מחיר מופרז ביחס לערך הכלכלי הריאלי של הנכס.

במילים פשוטות: במכרז תחרותי, יש סיכוי לא רע שהזוכה הוא זה שהכי הרבה הגזים בהערכתו.

אנחנו מכירים זאת היטב משלב התמחרות בעת כינוס נכסים על דירות.

מכרז הוא מקרה קצה – לא מדגם מייצג

הבעיה מחריפה כשמחיר הזכייה הופך ל"בנצ'מרק": שמאים משתמשים בו כעסקה להשוואה, עיתונאים מכתירים אותו כ"מחיר שוק", ובנקים בונים עליו מסגרות אשראי.

כך נוצר מנגנון שבו עסקה אחת, שהושפעה משיקולים נקודתיים או אפילו אמוציונליים, נמרחת על כל השוק ומביאה לעליית מחירים לא מבוססת.

במקום לשמש אינדיקציה זהירה למגמה אפשרית, המכרז הופך למכפיל כוח מלאכותי של בועה.

מנגנון שמתחיל במכרז – ונגמר בקריסה

כאשר המערכת כולה – שמאים, לווים, קבלנים ובנקים – מתיישרת לפי מחיר מכרז בודד, נוצרת שרשרת שיכולה להחזיק רק כל עוד יש מי שמוכן לשלם עוד.

כמו בפונזי, ברגע שהכסף מפסיק לזרום, הקריסה בלתי נמנעת. אבל בניגוד למקרים קלאסיים של הונאה, כאן הבעיה היא מערכתית – ושורשיה באי-הבחנה בין מחיר נקודתי לבין הערכה כלכלית זהירה.

קריאה למקצוענים: להפריד בין עובדה לשיקול דעת

מחיר במכרז הוא נתון מעניין – לא יותר. הוא לא משקף ערך, אלא את הקצה העליון של מנעד, לעיתים אפילו קצה פסיכולוגי.

תפקידה של הערכה מקצועית – ובוודאי של שמאות – הוא לבחון את המנעד כולו, להחריג עסקאות חריגות ולהתבסס על הגיון כלכלי ולא על תחושות שוק רגעיות

.הפרדה בין עובדה לבין שיקול דעת מקצועי היא לא רק עיקרון שמאי – אלא תנאי בסיסי ליציבות השוק ולשמירה על אמון הציבור.

מחיר מכרז הוא אחד מתוך מגוון גדול מאד של סוגי מחירים שונים שאנו פוגשים בכלל ובאתר רשות המיסים בפרט. 

הם אינם מייצגים שווי!! 

שווי נקבע על ידי שמאי מקרקעין בלבד. 

מחיר "כל אידיוט" יודע ויכול למצוא אותו בקלות באתר רשות המיסים. 

"להגיד בכמה נמכרה דירה ליד, כל אחד יכול. להגיד שמי שקנה אותה אידיוט, רק מומחה יכול"/

 "מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל." 

ביסוס שווי על מחירים בעידן של בועה הוא לא רק טעות ושגוי כי אם הוא מעצים, מגביר, מנציח ומקבע את הבועה. 

כמה שווה מגרש לבית במושב הבונים? 

"מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל" . מתווך אמון על מחיר, או על קביעת מחיר. שמאי המקרקעין אחראי על קביעת השווי קרי על ניתוח התועלת הכלכלית ועל המחיר שראוי שיתקבל בהתאם לכך. . 

בואו נבחן את תוצאות מכרזי המגרשים במושב הבונים: https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20220043 זהו מכרז שהסתייםuטווח ההצעות הזוכות:

 5,561,682 ש"ח - 4,555,558 שח 

הוגשו 700 הצעות וההצעה הנמוכה ביותר הייתה ע"ס 1,785,500 שח.

 תוצאות המכרזים משקפים סוג אחד של מחיר המכונה "מחיר מכרז". יש מספר רב של סוגי מחירים ולא כל מחיר שמוצאים מהווה שווי. 

יש עוד הרבה מאד סוגי מחירים, איזה למשל? מכירה בכינוס נכסים, מכירה בין בני זוג בהסכמה, מכירה בתוך המשפחה, מכירה בין יורשים. בכל אחד מהמקרים המתוארים נמצא מחירים שונים. מתוך מגוון המחירים ומתוך בחינת התועלת הכלכלית השמאי - שמאי המקרקעין צריך לקבוע שווי. . אפשר, תיאורטית להכניס את כל הנתונים לאקסל, "לערבב" ולקבוע ממוצע של כל המחירים אבל זה לא שווי. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי שיתקבל. ומה דין ההצעות האחרות שהוגשו? הרי הם משקפים את השווי בעיני חלק מהמשתתפים הלא כן?  יש הרבה עסקאות שמייצגות מחיר גבוה או מופקע או בלתי ריאלי. זה שמישהו שילם אותו עדיין לא הופך אותו לשווי. זה שיש "הרבה" ששילמו מחיר כזה גם כן לא הופך את זה לשווי. 

אחת הטעויות שעושים רבים מהרוכשים היא להסתכל בכמה נמכרה דירה ליד כדי לדעת מה שווי הדירה, מה שמכונה "עסקאות השוואה" אולם בשוק בועתי דוהר ובוער זו טעות וזו מתודיקה שמזינה את עצמה וזה מה שהתרחש בשנים האחרונות. 

"לדעת בכמה נמכרה דירה ליד, כל אחד יכול. להגיד שמי שקנה אותה אידיוט, רק מומחה יכול" האם תוצאות מכרזים מייצגים שווי? - לא! הם מייצגים מחיר - הם עוד סוג של מחיר במגוון המחירים שאנחנו מוצאים. יש להם גם שם: "מחיר מכרז" וזה איננו שווי - די לראות את תוצאת המכרז הזה והמחיר ששולם ולהבין. אנחנו שמאי המקרקעין אמונים על קביעת ומציאת השווי בתוך מגוון ואוסף המחירים מאחוריהם מגוון ואוסף של עסקאות ואינטרסים, כשאנחנו מחפשים את השווי המייצג עסקה בין "מוכר ברצון לקונה ברצון". ישנם מעל 15 "סוגים" של מחירים ולא כל עסקה מייצגת שווי. 

 ההבדל בין המושגים "שווי" ו "מחיר" מהווה את תמצית העניין. מחיר הוא נתון שוק שהתקבל בעבר או מתקבל בהווה. שווי הוא מסקנה כלכלית על מחיר שראוי כי יתקבל. 

איך זה קורה ולמה: אם השווי הוא 2 מיליון לדונם, למה מישהו משלם פי 5? מה הסיבה? מה הלהיטות והאם עיסקה זו מקבעת "שווי חדש"? מה תרומת גובה המימון ל"חגיגה" הזו? גישת ההשוואה בשוק בועתי - מנפחת ומעצימה את הבועה ומקבעת אותה ומשום כך, מהרגע שזוהתה התפתחותה של בועה, נדרשת לכל הפחות שימוש בגישת שומה נוספת או אחרת - גישת היוון ההכנסות כדי להביא לידי ביטוי את השווי הכלכלי האמיתי. 

מערכון של ארץ נהדרת על גישת ההשוואה: https://youtu.be/-BeG8baeAzQ?si=xmy4gTEjPsfmM1QO מערכון זה יוצג בפתחה של ועדת החקירה. 

הסבר שלי עם התייחסות של פרופ' דן אריאלי: https://youtu.be/rQLPBEAgO6E?si=soQwVYgCtGQ69sZQ  

ולקינוח, בהומור, הפרלמנט על כיצד יש לרכוש דירה ולנהל מו"מ נכון: https://vimeo.com/696881321

https://www.mako.co.il/mako-vod-keshet/parliament-s2/shorts/Video-671e2ec40876831006.htm